close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

(городскими) судами Калининградской области в

код для вставкиСкачать
ОБЗОР
практики рассмотрения
районными (городскими) судами Калининградской области в 2010-2012гг. гражданских дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов
В соответствии с планом работы на 2012г. судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда проведено изучение практики рассмотрения районными городскими судами в 2010-2012гг. дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
Необходимость проведения настоящего обобщения судебной практики обусловлена высокой социальной значимостью вопросов защиты вложений граждан в долевое строительство жилых многоквартирных домов, существенным увеличением за последнее время дел данной категории, вопросами, возникающими на практике в связи с применением действующего законодательства, регулирующего рассматриваемые правоотношения, и вносимых в него изменений.
Данная категория дел в статистических отчетах о работе районных (городских) судов отдельно не выделяется, а учитывается чаще всего как дела искового производства о защите прав потребителей, вытекающие из договоров в сфере торговли, услуг и т.п. (строка 34).
Всего на обобщение поступило 227 дел и 34 материала. В настоящее время правоотношения, вытекающие из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а в части, неурегулированной этим Федеральным законом - Законом РФ "О защите прав потребителей" (п. 9. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ).
В соответствии с данным Федеральным законом договор долевого участия в строительстве отнесен к отдельному виду договоров, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона).
Федеральным законом от 17.06.2010г. № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" введен в действие комплекс мер по защите имущественных прав граждан - участников долевого строительства, по исключению рискованных механизмов привлечения денежных средств для финансирования долевого строительства многоквартирных жилых домов в обход требований Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.
В частности, Федеральным законом от 17.06.2010г. № 119-ФЗ установлен прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов, кроме как:
- на основании договора долевого участия с строительстве; - путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений; - жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ст. 6 Федерального закона от 17.06.2010г. № 119-ФЗ).
В связи с этим в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях введена норма, устанавливающая административную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством. При этом специально оговорено, что административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности (ст. 14.28 КоАП РФ в ред. Федерального закона от 17.06.2010г. № 119-ФЗ). Вопросы административной ответственности застройщиков, связанные с нарушением законодательства о долевом строительстве многоквартирных жилых домов, относятся к подведомственности арбитражного суда.
Вопросы применения процессуального права.
При определении подведомственности спора суды правильно исходят из того, что статьей 201.4 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлена подведомственность арбитражному суду споров по требованиям участников строительства к застройщику при банкротстве последнего. Федеральным законом от 12.07.2011г. № 210-ФЗ года введен в действие § 7 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (статьи 201.1 - 201.15), регулирующий вопросы банкротства застройщиков.
Согласно ст. 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Определением судьи Ленинградского районного суда г.Калининграда от 10 января 2012г. отказано в принятии искового заявления Косицкой О.Ю. к ООО "Вальдау" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (материал № М-2090/10).
Соглашаясь с данным определением, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда указала, что, поскольку на момент подачи иска в отношении застройщика ООО "Вальдау" возбуждено дело о банкротстве, судья пришел к правильному выводу о подведомственности спора арбитражному суду и наличии оснований для отказа в принятии искового заявления в связи с неповедомственностью спора суду общей юрисдикции (дело № 33-1525/12).
Правильно аналогичным образом поступали Ленинградский районный суд г.Калининграда, отказав в принятии исков Каджоян Л.М., Зрюмова В.А. к ООО "Вальдау" (материалы М-6471/11, М-6743/11), Балтийский городской суд Калининградской области, прекращая производство по делу № 12-611/12 по иску граждан к ООО "ПолиАнтиКорСтрой", Зеленоградский районный суд Калининградской области, отказывая в принятии исковых заявлений к ООО "Мегастройинвест" (материал № М-1071/11), к ООО "Трой жилье" (материал № М-1062/11).
В то же время, представляется, что в случае предъявления к застройщику исковых требований до введения в отношении ответчика процедуры наблюдения, с учетом положений ст. 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, и спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.
Вопреки этому, Ленинградский районный суд г.Калининграда необоснованно прекратил производство по делу № 2-822/12 по иску Шарафиевой Ж.А. к ООО "Вальдау" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - при том, что исковое заявление было подано истицей и принято судом к производству ранее введения в отношении ответчика процедуры наблюдения.
Аналогичная ошибка допущена Центральным районным судом г.Калининграда при прекращении производства по делу № 2-1520/11 по иску Соколовой Л.Ф. к ООО "ПолиАнтиКорСтрой" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве. Из материалов дела следует, что исковое заявление было подано в суд 29 апреля 2011г., в то время как решение арбитражного суда о признании ответчика банкротом и введении конкурсного производства было принято 27 мая 2011г. По результатам обобщения установлено, что имеют место случаи необоснованного оставления без движения исковых заявлений граждан, вытекающих из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.
Так, Зеленоградский районный суд Калининградской области, оставляя без движения исковое заявления Вевенко С.Н. к ООО "КД-Строй" о признании прав собственности на неоконченный строительством объект (секцию в сблокированном коттедже), в качестве оснований для оставления заявления без движения, помимо прочего, указал на необходимость представления сведений о том, зарегистрирован ли в установленном законом порядке договор инвестирования строительства, на котором основаны требования иска, а также сведений о том, что спорный объект недвижимости не обременен правами иных лиц (материал № М-480/11). Такие требования судьи не могут являться обоснованными, поскольку в силу ст. 131, 132 ГПК РФ вопросы законности договора, на которым истец основывает свои требования, и наличия (отсутствия) прав иных лиц на спорный объект недвижимости на стадии принятия искового заявления выяснению не подлежат, а должны выясняться и разрешаться судом при подготовке дела к судебному разбирательству и при разрешении спора. По аналогичным основаниям нельзя признать правильной позицию судов, оставляющих без движения исковые заявления граждан о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, с требованием о необходимости указания истцами степени готовности объекта незавершенного строительства (многоквартирного жилого дома), указания в исковом заявлении всех иных участников долевого строительства и соответствующего расчета причитающейся истцу доли. Эти вопросы также подлежат разрешению после принятия дела к производству. Такие ошибки допущены Ленинградским районным судом г.Калининграда по материалам № М-3682/10, М-3683/10. При определении подсудности споров данной категории суды исходили из общих правил территориальной подсудности (по месту нахождения ответчика согласно ст. 28 ГПК РФ) с учетом положений п. 2 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ, согласно которым иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд как по месту нахождения организации (ее филиала или представительства), либо по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем, так и по месту жительства или месту пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, при этом право выбора суда принадлежит истцу.
Вместе с тем, данные положения закона не всегда применяются судами правильно. Так, Зайченко Б.В., Волкова В.М., проживающие в г.В., обратились в Ленинградский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "Эликом Р.С." о взыскании с неустойки в размере <данные изъяты> рублей и компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей в связи с просрочкой строительства по заключенному между ними и ответчиком договору об участии в долевом строительстве от 23.05.2008г.
Судебным определением исковое заявление было возвращено истцам с разъяснением, что иск может быть предъявлен в Центральный районный суд г.Калининграда по месту нахождения ответчика. Такая позиция суда представляется неверной. В исковом заявлении истцы ссылались на положения Закона РФ "О защите прав потребителей". Ответчик по делу находится в Центральном районе г.Калининграда. Из представленного истцами договора об участии в долевом строительстве следует, что объектом строительства является квартира в многоквартирном доме, расположенном в Ленинградском районе г.Калининграда по <адрес>. С учетом этого, местом исполнения договора также следует считать Ленинградский район г. Калининграда, и в соответствии с положениями п. 2 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ истцы имели право предъявить иск в Ленинградский районный суд г.Калининграда.
Таким образом, возвращение Зайченко Б.В., Волковой В.М. искового заявления являлось необоснованным.
Селявина Н.Г. обратилась в Ленинградский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "Балт-Олива" об уменьшении цены договора об инвестиционной деятельности в связи с допущенной ответчиком просрочкой строительства квартиры. В исковом заявлении истица указала, что предметом договора являлись обязательства ответчика по строительству для истицы однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, а истица обязалась профинансировать строительство квартиры.
Определением от 14 мая 2010г. исковое заявление было возвращено истице с разъяснением, что иск может быть предъявлен в Московский районный суд г.Калининграда по месту нахождения ответчика. При этом судья исходил из того что к спорным правоотношениям, вытекающим из инвестиционного договора, регулируемого Федеральным законом от 25.02.199г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации" положения Закона РФ "О защите прав потребителей" применению не подлежат. Однако, с учетом предмета договора, направленного на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, нельзя согласиться с выводами судьи о невозможности применения к спорным правоотношениям Закона РФ "О защите прав потребителей", на который ссылалась истица в исковом заявлении. При таких обстоятельствах и несмотря на то, что спорный договор не был зарегистрирован в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, истица имела право обратиться с указанными требованиями в Ленинградский районный суд г.Калининграда согласно положениям п. 2 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч.7 ст. 29 ГПК РФ. Возвращение ей искового заявления по основания нарушения правил территориальной подсудности являлось неправомерным (материал № М-2168/10).
Журавлева А.В. обратилась в Московский районный суд г. Калининграда (по месту своего жительства) с иском к ООО "Инвент-проект" о взыскании излишне уплаченных ею денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес> - трехкомнатной квартиры. Ссылалась на положения Закона РФ "О защите прав потребителей", указывая, что фактически ей передана квартира площадью меньше на 1,61кв.м., чем предусмотрено условиями договора.
Определением судьи от 22 августа 2011г. исковое заявление Журавлевой А.В. возвращено заявительнице.
Судебная коллегия определение судьи отменила, вопрос о принятии искового заявления передала на новое рассмотрение в тот же суд, указав, что, хотя истицей и заявлен имущественный иск, но он вытекает из договора долевого участия физического лица в строительстве жилого помещения, предназначенного для его проживания, следовательно на данные правоотношения распространяются нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", предусматривающие право истца обратиться в суд с указанным иском и по своему месту жительства. Поэтому оснований для возвращения Журавлевой А.В. искового заявления не имелось.
В соответствии с ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Исходя из указанной нормы закона, при предъявлении гражданином - участником долевого строительства исковых требований, вытекающих из договора долевого участия в строительстве, о правах на объекты долевого строительства суды исходили из того, что такой спор в соответствии с п.1 ст. 30 ГПК РФ подлежит разрешению по правилам исключительной подсудности по месту нахождения жилого помещения, поскольку имеет место спор о праве на жилое помещение. Такая позиция представляется правильной. Вместе с тем, поскольку к правоотношениям, возникающим из договора между гражданином - участником долевого строительства многоквартирного дома в целях приобретения в собственность жилого помещения для личных нужд применяется законодательство о защите прав потребителей, вопрос о возможности заявления вышеуказанных исковых требований по правилам подсудности, установленным для исков о защите прав потребителей, нуждается в разъяснении Верховного Суда РФ (данная позиция отражена в Справке по результатам обобщения практики рассмотрения судами Калининградской области дел, связанных с применением Закона РФ "О защите прав потребителей" за 2011 год). Так, Кузьмин-Алтухов Д.В. обратился в Ленинградский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "Лимико" о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, неустойки в размере <данные изъяты> рублей, о возложении на ответчика обязанности ввести в эксплуатацию 27-квартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и передать ему объект долевого строительства - однокомнатную квартиру.
Определением судьи Ленинградского районного суда г.Калининграда от 25 ноября 2011г. исковое заявление Кузьмина-Алтухова Д.В. возвращено истцу в связи с неподсудностью дела данному суду. Оставляя определение судьи без изменения, судебная коллегия в своем определении указала следующее.
Действительно, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Из заявленных требований о передаче истцу квартиры следует, что имеет место спор о правах на недвижимое имущество.
Следовательно, в данном случае подлежит применению п. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающий исключительную подсудность в отношении таких споров.
Установление исключительной подсудности для данной категории дел направлено на обеспечение наилучших условий для правильного и своевременного их рассмотрения, с учетом специфических особенностей которые затрудняют рассмотрение таких дел в другом месте (дело № 33-433/12).
Определением Центрального районного суда г.Калининграда от 15 марта 2012г. отказано в удовлетворении заявления ООО "Балт-Олива" о передаче дела по подсудности в Ленинградский районный суд г. Калининграда.
По данному делу Степанова Е.В. заявила к ООО "Балт-Олива" требования о государственной регистрации договора об инвестиционной деятельности от 27.06.2006г., заключенного между ООО "Балт-Олива" и Степановой Е.В., признанного решением Центрального районного суда г.Калининграда от 09.11.2011г. договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В ходе судебного разбирательства от представителя ответчика ООО "Балт-Олива" поступило ходатайство о передаче дела по подсудности в Ленинградский районный суд г. Калининграда в связи с тем, что местом регистрации общества является <адрес>, то есть Ленинградский район г. Калининграда, и к данным правоотношениям не применим Закон РФ "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия определение суда от 15 марта 2012г. отменила, гражданское дело по иску Степановой Е.В. к ООО "Балт-Олива" о государственной регистрации сделки передала по подсудности на рассмотрение в Ленинградский районный суд г. Калининграда.
Вынося такое определение, судебная коллегия указала, что заявленные Степановой Е.В. исковые требования обусловлены отказом ответчика произвести в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ регистрацию договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Принимая во внимание предмет и основания заявленного Степановой Е.В. иска, требования которого сводятся к вынесению судом решения о государственной регистрации сделки с недвижимостью, к этим правоотношениям применимы положения ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, устанавливающей исключительную подсудность.
Вывод суда о том, что в данном случае действуют специальные нормы об альтернативной подсудности (ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст. 29 ГПК РФ), является необоснованным, несоответствующим характеру спорных правоотношений.
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что исковое заявление Степановой Е.В. к ООО "Балт-Олива" о государственной регистрации сделки принято Центральным районным судом г. Калининграда к производству с нарушением правил подсудности, отказ в передаче гражданского дела по подсудности на рассмотрение в Ленинградский районный суд г. Калининграда является необоснованным (дело № 33-1860/12).
Возвращая гражданину исковое заявление к застройщику о понуждении к передаче объекта недвижимого имущества по договору долевого участия в строительстве, судья необоснованно сослался на необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Володин Д.Н. обратился в Светлогорский городской суд Калининградской области с иском к ООО "Эдельвейс-Строй" о понуждении к передаче объекта недвижимого имущества (квартиры) по договору долевого участия в строительстве, взыскании суммы переплаты по договору и стоимости устранения строительных недостатков квартиры.
Определением судьи от 03 февраля 2010г. исковое заявление было Володину Д.Н. возвращено в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора (ст. 135 ГПК РФ), который, как указал судья в определении, предусмотрен п. 7.1. заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве.
Однако пункт 7.1 долевого участия в строительстве содержит указание на то, что вытекающие из договора споры разрешаются между сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия - в судебном порядке. Такое условие договора не может считаться условием о досудебном порядке урегулирования спора. Поэтому исковое заявление было возвращено истцу необоснованно. Несмотря на то, что определение судьи о возвращении искового заявления истцом обжаловано не было, право истца на доступ к правосудию было нарушено. Применение норм материального права.
Анализ представленных на обобщение дел показал, что суды выносят обоснованные решения об удовлетворении исковых требований участников долевого строительства о признании права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме в тех случаях, когда строительство дома застройщиком прекращено.
По гражданскому делу № 2-4813/11 Голуб Е.И. обратился в суд с иском к ООО "Вальдау" о признании права собственности на долю в праве собственности в незавершенном строительством №-квартирном №-№ этажном жилом доме со встроенными помещениями и встроенно-пристроенными автостоянками степенью готовности 80% по адресу: <адрес>, в размере, соответствующем однокомнатной квартире № общей проектной площадью 50,7 кв. метров, расположенной на №-м этаже в секции № данного дома.
Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда исковые требования Голуба Е.А. удовлетворены.
При рассмотрении дела суд установил, что 15 ноября 2007г. между ООО "Вальдау" (застройщик) Голуб Е.И. (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве вышеуказанного жилого дома, долей дольщика в указанном жилом доме является однокомнатная квартира № (номер строительный).
Срок завершения строительства и передачи дольщику объекта долевого строительства установлен договором как 4 квартал 2008г. С октября 2009 года строительство дома застройщиком не ведется, степень готовности незавершенного строительством жилого дома составляет Литер № - 80,7 %, Литер № - 28,5 %, Литер № - 52,3 %.
При таких обстоятельствах, удовлетворяя требования истца, суд правильно основывался на положениях статьи 12 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чьё право нарушено. Положениями Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по договору предусмотрен залог земельного участка, на котором ведется строительство, находящегося в собственности застройщика, либо прав аренды этого земельного участка, и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) - статья 13 Закона. Кроме того, данный специальный закон, регулирующий отношения участника долевого строительства и застройщика, в качестве способа защиты прав участника долевого строительства предусматривает обеспечение лишь денежного требования дольщика. Вместе с тем, в случае, когда дом возведен, объект долевого строительства фактически существует, взыскание внесенных по договору денежных средств и убытков не восстановит его нарушенное право истца.
С учетом этого, истец, выполнив свои договорные обязательства по оплате объекта долевого строительства - квартиры, приобрел право долевой собственности на объект незавершенного строительства, созданный с соблюдением закона.
Доля в праве собственности истца правильно определена судом исходя из соотношения проектных площадей многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенными автостоянками (площадь квартир, площадь нежилых помещений и площадь гаражей: 24 504,31 кв.м + 751,79 кв.м + 11 836,69 кв.м = 37 092,79 кв.м (то есть тех площадей, которые явились или могли явиться предметом договоров долевого участия) и соответствующей причитающейся истцу квартиры (нежилых помещений, гаражей) и составляет 13/10000 (590,7 кв.м : 37092,79 кв.м).
В силу положений статьи 247 ГК РФ является правильным привлечение к участию в такого рода споров остальных участников долевого строительства многоквартирного жилого дома.
Поскольку вышеуказанная квартира юридически как самостоятельный объект права не существует ввиду того, что многоквартирный жилой дом в установленном порядке в эксплуатацию не сдан, признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом с описанием в резолютивной части решения квартиры, приходящейся на долю истца, также является обоснованным. (Вместе с тем, в тех случаях, когда этажность неоконченного строительством многоквартирного жилого дома не доведена до проектной, в резолютивной части решения следует указывать доли истцов в праве собственности на такой объект без привязки к конкретной квартире. При этом расчет долей должен производится вышеуказанным способом - путем соотношения проектных площадей дома с площадью причитающихся каждому из истцов помещений).
Также в резолютивной части решения правильно указано, что решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности за истцом на долю в праве собственности в неоконченном строительством жилом доме, без прекращения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога.
Аналогичные решения вынесены Ленинградским районным судом по гражданским делам №№ 2-5126/11, 2-5861/11, 2-6344/11 по искам к ООО "Вальдау", № 2-21/11, 2-946/11, 2-3511/11, 2-3228/11, 2-4621/11, 2-4571/11, 2-4190/11 по искам к ООО "Эликом Р.С.", Московским районным судом г.Калининграда по делам № 2-821/11, 2-219/11, 2-593/11, 2-819/11 по искам граждан к ООО "Балтик-Сити", Центральным районным судом г.Калининграда по делам № 2-2735/10, 2-444/11, 2-1800/10 по искам к ООО "Мы строим дом", Светлогорским городским судом Калининградской области по делам № 2-241/11, 2-182/11, 2-111/11, 2-225/11 по искам граждан к ООО "ЭкоБалтСтрой", Зеленоградским районным судом Калининградской области по делам № 2-206/11, 2-90/12 по искам граждан к ООО "КДСтрой", ООО "МегаСтройПрогресс", делам № 2-486/11, 2-73/11 по искам к ООО "Твое жильё", Гурьевским районным судам Калининградской области по делу № 2-77/11 по искам граждан к ООО "Империя Строительства" и ООО "СтройСпецГарант". Поскольку статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в качестве объектов долевого строительства называет и нежилые помещения (гаражи, паркинги, офисы и т.п.) суды в ситуации, когда строительство данных объектов прекращено, правильно признавали за гражданами право собственности на долю в вправе, соответствующую такому объекту долевого строительства (гражданские дела № 2-5/10, № 2-340/10 Ленинградского районного суда г.Калининграда).
В том случае, когда многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, требования участника долевого строительства к застройщику о передаче квартиры по акту приема-передачи, предоставлению документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру, обоснованно отклоняются судами.
По гражданскому делу № 2-301/11 Октябрьского районного суда г.Калининграда Барщевская О.В. обратилась в суд с иском к ООО "Росслитсрой", указав, что 21 августа 2006г. между ней и ООО "Р." заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № (строительный номер) в доме № по <адрес>, стоимость которой установлена сторонами в размере <данные изъяты> евро по курсу 34,5 рублей за 1 евро. Впоследствии на основании решения суда названный предварительный договор купли-продажи признан договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома и зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям договора ответчик обязался передать ей в собственность квартиру не позднее августа 2008 года. Несмотря на то, что в настоящее время многоквартирный жилой дом построен, и подлежащая передаче квартира готова к заселению, ответчик уклоняется от исполнения обязательств по передаче квартиры. Просила суд обязать ответчика исполнить обязательства по договору, передать ей квартиру, выдать ключи, а также предоставить протокол распределения квартир, акт о вводе дома в эксплуатацию, технический паспорт на квартиру, а также взыскать неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства по договору в сумме <данные изъяты> рублей и компенсацию морального вреда в сумме 300 000 рублей.
Решением суда от 17 марта 2011г. исковые требования Барщевской О.В. к ООО "Росслитсрой" удовлетворены частично. С ООО "Росслитсрой" в пользу Барщевской О.В. взыскана неустойка за нарушение срока исполнения обязательства в размере <данные изъяты> рублей и компенсация морального вреда 10 000 рублей, в доход местного бюджета взыскан штраф в размере 50 000 рублей. В остальной части иска отказано.
Судебная коллегия с решением суда согласилась, отклонив кассационную жалобу Барщевской О.В., указав в кассационном определении, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено и не оспаривалось представителем ответчика, что жилой многоквартирный дом № по <адрес> до настоящего времени в эксплуатацию не сдан.
Учитывая, что многоквартирный жилой дом не сдан в эксплуатацию в установленном законом порядке, суд правильно отклонил требования истицы о понуждении ответчика передать ей квартиру и документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру, как необоснованные.
Исходя из условий договора долевого участия в строительстве объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 30 августа 2008 года, в связи с чем период просрочки составил с 01 сентября 2008г. по 09 марта 2011г., в связи с чем с ответчика обоснованно взыскана неустойка за просрочку строительства на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ с ее уменьшением на основании ст. 333 ГК РФ, а также предусмотренная Законом РФ "О защите прав потребителей" компенсация морального вреда. Обобщение судебной практики показало, что судами не всегда правильно определяется предмет договора участия в долевом строительстве, позволяющий признать право собственности не на долю в объекте незавершенного строительства (блокированный коттедж), а на самостоятельный индивидуально-определенный объект строительства - в виде секции в блокированном коттедже.
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 мая 2010г. были удовлетворены исковые требования Сидоркевича В.И., за ним признано право собственности на 1/7 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект - секцию № в сблокированном коттедже со строительным №, общей площадью по проекту 131,05 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, со степенью готовности 36% (гражданское дело № 2-319/10). Судебная коллегия решение суда изменила, исключив указание о признании за Сидоркевичем В.И. права собственности на 1/7 доли в незавершенном строительством объекте. Определила считать признанным за Сидоркевичем В.И. право собственности на незавершенный строительством объект - секцию № в сблокированном коттедже со строительным №, общей площадью по проекту 131,05 кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, со степенью готовности 36%.
Принимая такое решение, судебная коллегия указала, что основания возникновения общей собственности на имущество, в том числе, долевой собственности, предусмотрены статьей 244 ГК РФ. Согласно указанной норме закона, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). По смыслу закона, долевая собственность может возникнуть на основании соглашения сторон о поступлении имущества в общую собственность, а также в случаях, предусмотренных законом.
Как видно из содержания заключенного с истцом договора долевого инвестирования строительства, истцу по завершении строительства подлежала передаче в качестве объекта долевого инвестирования секция № в сблокированном коттедже со строительным №, общей площадью по проекту 131,05 кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: <адрес>.
Таким образом, предметом вышеуказанного договора являлась не доля в праве собственности на блокированный коттедж, а самостоятельный индивидуально-определенный объект строительства в виде секции в указанных блокированных коттеджах. С учетом изложенного, и принимая во внимание, что при возникших правоотношениях законом не предусмотрено возникновение права долевой собственности на объект строительства, в данном случае право долевой собственности на указанный объект у истца возникнуть не могло, поэтому у суда не имелось достаточных оснований для признания за ним права собственности на 1/7 доли в праве на незавершенный строительством объект. Аналогичные ошибки были допущены Зеленоградским районным судом Калининградской области по гражданским делам № 2-347/10, 2-350/10, 2-356/10, 2-410/10, 2-348/10, что повлекло изменение решений районного суда в кассационной инстанции.
Дела № 2-321/10, 2-480/10, 2-532/11, 2-708/11, 2-479/10 по аналогичным искам рассмотрены Зеленоградским районным судом правильно.
Имеют место случаи, когда суды не усматривают достаточных оснований для признания за участником долевого строительства права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства. Так, Кондратенко Т.Н. обратилась в Балтийский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "Авеста и К", указав, что 23.11.2007г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство квартиры № в №-квартирном жилом доме со строительным номером № по адресу: <адрес>. В установленный договором срок - до 31 декабря 2008г. - строительство дома не завершено, ответчиком обязательства по передаче квартиры не исполнены. Просила признать за ней право собственности на долю в праве в вышеуказанном незавершенном строительством жилом доме в размере 16/1000, что соответствует площади квартиры, являющейся предметом договора (гражданское дело № 2-183/11). Заочным решением суда от 11 марта 2011г. в удовлетворении иска Кондратенко Т.Н. отказано.
При разрешении спора районный суд принял во внимание, что, хотя ответчиком и нарушаются условия заключенного с истцом договора участия в долевом строительства в части сроков завершения строительства, строительство дома продолжается, строительные работы на объекте не прекращались, выданное ответчику разрешение на строительство продлено до 01 мая 2011г. При таких обстоятельствах истец, как указано в решении, не утратил возможность на защиту своего права предусмотренным законом способом, в частности, путем взыскания неустойки, предусмотренной частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, и компенсации морального вреда.
Аналогичное решение принято Балтийским районным судом г.Калининграда по гражданскому делу № 2-191/11. Однако необходимо отметить, что в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований районный суд указал на отсутствие у застройщика зарегистрированного права собственности на весь объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, необходимость наличия которого как условие для удовлетворения иска, по мнению районного суда, следует из положений ст. 131 ГК РФ и пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Такая позиция представляется неверной, поскольку при применении пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ предполагается обращение взыскания на предмет залога (путем его реализации в установленном законом порядке) в целях возврата участнику долевого строительства денежных средств. Положения же ст. 131 ГК РФ не препятствуют признанию за гражданином права собственности на недвижимый объект (его долю) и при отсутствии на такой объект ранее зарегистрированного права. Более того, в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997г.№ 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" само вступившее в законную силу решение суда о признании за участником долевого права собственности на долю незавершенном строительством доме и будет являться основанием для государственной регистрации такого права в ЕГПР. Иная позиция делала бы невозможной защиту нарушенных прав участников долевого строительства при заявлении ими требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном доме, в частности, при невозможности регистрации права собственности застройщика на такой объект, например, в случае полного прекращения застройщиком своей деятельности, фактического отсутствия у застройщика исполнительных органов, отсутствия необходимых для регистрации документов, уклонения застройщика от такой регистрации вследствие злоупотребления правом и т.п.
При невозможности по вине застройщика исполнения решения суда о передачи построенной квартиры участнику долевого строительства суды правомерно удовлетворяют требования граждан о признании права собственности на квартиру. Так, решением Московского районного суда г.Калининграда от 26 марта 2010г. по гражданскому делу № 2-366/10 удовлетворены исковые требования Бычиной Т.Н. - за ней признано право собственности на однокомнатную квартиру № общей площадью 46,7 кв.м., расположенную на четвертом этаже жилого дома № по <адрес>.
При вынесении решения суд правильно исходил из следующих обстоятельств.
30 сентября 2009г. состоялось решение Балтийского районного суда г.Калининграда, которым на ЗАО "Статиба Балтика" возложена обязанность передать квартиру № в жилом доме № по <адрес> Бычиной Т.Н. по акту приема-передачи, а также предоставить ей документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру в Управление федеральной регистрационной службы по Калининградской области согласно условий договора долевого участия в строительстве жилого дома от 25 июня 2005г., заключенного между Бычиной Т.Н. и ЗАО "Статиба Балтика".
Однако застройщик ЗАО "Статиба Балтика" из своего офиса съехал, по адресу государственной регистрации отсутствует, при обращении в подразделение службы судебных приставов Московского района г.Калининграда истице указали на фактическую невозможность исполнения решения суда ввиду отсутствия в ЗАО "Статиба Балтика" директора и инициирования процедуры банкротства.
Такие обстоятельства подтверждают отсутствие у истицы возможности в ином порядке защитить принадлежащее ей право, кроме как через признание права собственности на квартиру.
С учетом положений ст. 12 ГК РФ, предусматривающих возможность защиты гражданских прав путем признания права, также принимая во внимание, что истицей выполнены в полном объёме обязательства по договору долевого участия в строительстве жилого дома, который сдан в эксплуатацию, а ответчик уклоняется не только от исполнения обязательств по вышеуказанному договору, но и от исполнения решения суда от 30 сентября 2009г., суд пришел к правильному к выводу об удовлетворении заявленных Бычиной Т.Н. исковых требований.
По аналогичным основаниям Московским районным судом г.Калининграда удовлетворены исковые требования граждан к ЗАО "Статиба Балтика" по гражданским делам №№ 2-312/10, 2-108/10, 2-289/10, 2-299/10, 2-339/10, к ООО "Калининградское объединение Балт-Центр" по гражданским делам № 2-1069/10, 2-391/10.
При наличии в отношении одного и того же объекта долевого строительства двух (или нескольких) конкурирующих договоров (в ситуации "двойной продажи" квартиры) - договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию и иного незарегистрированного договора (инвестирования, договора участия в долевом строительстве, предварительного договора и т.п.) - преимущество имеет договор, зарегистрированный в установленном законом порядке.
Зеленоградским районным судом Калининградской области по гражданскому делу № 2-782/10 вынесено решение от 17 декабря 2010г., которым были удовлетворены исковые требования ООО "КДСтрой". Расторгнут договор долевого инвестирования строительства от 19 февраля 2009 года, заключенный между ООО "КДСтрой" и Якубаускас Н.Р. Исковые требования Хребтаня И.В. удовлетворены в части. Судом постановлено произвести государственную регистрацию договора долевого инвестирования строительства от 15 июня 2007г., заключенного между ООО "КДСтрой" и Хребтанем И.В., об инвестировании строительства секции № в сблокированном коттедже со строительным номером №, общей площадью по проекту 126,95 кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: <адрес>. Признано за Хребтанем И.В. право собственности на незавершенный строительством объект - указанную секцию № в сблокированном коттедже степенью готовности 9%. В удовлетворении встречных исковых требований Якубаускас Н.Р.- отказано. Судебной коллегией решение суда в части удовлетворения требований ООО "КДСтрой" и Хребтаня И.В. и отказе в удовлетворении иска Якубаускас Н.Р. отменено и вынесено в этой части новое решение, которым в удовлетворении требований ООО "КДСтрой" и Хребтаня И.В. отказано. Удовлетворены исковые требования Якубаускас Н.Р. - признать незаключенным договор от 15 июня 2007г. между Хребтанем И.В. и ООО "КДСтрой". Признано за Якубаускас Н.Р. право собственности на незавершенный строительством объект - вышеуказанную секцию № в сблокированном коттедже со степенью готовности 9%.
Отменяя решение суда и вынося новое решение, судебная коллегия указала, что согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Названным Федеральным законом предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.
В силу п. 2 ст. 27 указанного Закона на возникшие между сторонами правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объекта недвижимости, распространяются положения данного Закона, поскольку разрешение на строительство застройщиком получено после вступления закона в законную силу - 01 апреля 2005г. С учетом изложенного заключенный 19 февраля 2009г. между ООО "КДСтрой" и Якубаускас Н.Р. договор долевого инвестирования строительства объекта недвижимости, зарегистрированный в установленном законом порядке в УФРС по Калининградской области 04 марта 2009г., считается заключенным с указанной даты. Договор долевого инвестирования строительства между ООО "КДСтрой" и Хребтанем И.В. был подписан сторонами 15 июня 2007г., однако обязательную государственную регистрацию данный договор не проходил и в этой связи является незаключенным. С учетом положений ст.ст. 8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.
Также судебная коллегия не согласилась с оценкой районным судом имеющихся по делу доказательств и пришла к выводу о надлежащем исполнении Якубаускас Н.Р. условий договора и внесении денежных средств по нему в требуемом размере.
При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора, заключенного с Якубаускас Н.Р., у суда не имелось.
Такую же позицию заняла судебная коллегия, отменяя в части решения Зеленоградского районного суда Калининградской области по гражданским делам № 2-781/10, 2-783/10, 2-966/10, 2-6/11, 2-16/11.
Поступившие на обобщение дела свидетельствуют о том, что иные аналогичные споры районными судами разрешаются правильно. Так, Ленинградский районный суд г.Калининграда по гражданскому делу № 2-121/10 правомерно отказал истцам в иске к ООО "КДСтрой" о признании заключенных с ними договоров инвестирования договорами долевого участи в строительстве и их регистрации ввиду наличия у других граждан (ответчиков) надлежаще оформленных и зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве на те же объекты долевого строительства (квартиры) . При рассмотрении данного спора районный суд столкнулся с тем, что ввиду отсутствия регистрации инвестиционных договоров, являющихся предметом судебного рассмотрения, в часть таких договоров сторонами были произвольно внесены изменения в части указания объектов долевого строительства (с указанием нового объекта большей степени готовности, изменения нумерации как строящихся квартир так и самого многоквартирного дома и т.п.), которые и позволили ввести эти строящиеся объекты в предмет спора.
Данное решение было обжаловано частью истцов в кассационном порядке, впоследствии кассационные жалобы были ими отозваны и решение вступило в законную силу.
Следует отметить, что ввиду большого количества лиц, участвующих в указанном деле (более 100), объема дела (более 50-ти томов), неоднотипности исковых требований истцов, наличия по части из них встречных исковых требований, объединений дела в одно производство представляется нецелесообразным с учетом положений, отраженных в ч. 4 ст. 151 ГПК РФ.
Также необходимо также отметить, что, с учетом как ранее действовавших положений Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, так и изменений, внесенных Федеральным законом от 17.06.2010г. № 119-ФЗ, факт заключения в более ранние сроки на один и тот же объект долевого строительства договоров, не прошедших государственную регистрацию, нежели зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, не может являться определяющим для придания незарегистрированным договорам юридической силы в судебном порядке. Аналогичным образом Ленинградским районным судом г.Калининграда рассмотрено дело № 2-1472/10 по иску Несветаевой Ж.В. к ООО "К-д Билдинг Групп", Нестеренко К.М.
В практике имеют место случаи, когда наличие у гражданина зарегистрированного договора долевого участия не влечет защиту принадлежащего ему права.
Так, Васильева Л.В. обратилась в Центральный районный суд г.Калининграда с иском к Прукс Н.И., ООО "Мы строим дом", ОАО КБ "Региональный кредитный банк", указав, что 07.02.2008г. между ней и ООО "Мы строим дом" был заключен договор долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры. Данный договор стороны условились считать предварительным, так как на момент его заключения у ООО "Мы строим дом" разрешение на строительство отсутствовало. После получения разрешения на строительство вышеуказанный договор был перезаключен между сторонами на договор долевого участия в строительстве № на тех же самых условиях. Несмотря на неоднократные обращения истицы к застройщику, последний оттягивал процесс регистрации. Впоследствии ей стало известно, что в отношении того же объекта инвестирования ответчиком был заключен договор долевого участия с иным лицом (Прукс Н.И.). В связи с этим просила признать ничтожными - договор долевого участия в строительстве № от 24.04.2009г., заключенный между ООО "Мы строим дом" и Прукс Н.И., договор залога прав требования от 14.05.2009г., заключенный между ОАО КБ "Региональный кредитный банк" и Прукс Н.И. в части вышеуказанной двухкомнатной квартиры, договор об отступном от 17.06.2009г., заключенный между ОАО КБ "Региональный кредитный банк" и Прукс Н.И. в части вышеуказанной двухкомнатной квартиры, применить последствия недействительности сделок в виде погашения записей о регистрации этих сделок (дело № 2-634/10).
Решением суда от 29 июля 2010г. иск Васильевой Л.В. удовлетворен. Судебная коллегия, оставляя решение суда без изменения, дополнила мотивировку решения, указав следующее. По делу установлено, что 07 февраля 2008г. между Васильевой Л.В. и ООО "Мы строим дом" был заключен договор долевого участия в строительстве двухкомнатной квартира общей площадью 61,2 кв.м. со строительным номером №, расположенной на № этаже дома № по <адрес>. Сумма договора составила <данные изъяты> рублей и была уплачена истицей ответчику наличными денежными средствами в день подписания договора. На момент подписания указанного договора у ООО "Мы строим дом" разрешение на строительство указанного дома отсутствовало и было выдано ООО "Мы строим дом" лишь 14 мая 2008г.
В связи с этим 24 апреля 2009г. между Васильевой Л.В. и ООО "Мы строим дом" был заключен новый договор долевого участия в строительстве №, предметом которого являлась вышеуказанная квартира с такой же стоимостью. Кроме того, 24 апреля 2009г. между Прукс Н.И. и ООО "Мы строим дом" за тем же номером № был заключен договор долевого участия в строительстве, предметом которого также являлась вышеуказанная квартира. Данный договор в установленном порядке был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области.
Договор от 24 апреля 2009г., заключенный с истицей, в УФРС по Калининградской области (в настоящее время реорганизованное в Управление Росреестра по Калининградской области) зарегистрирован не был.
14 мая 2009г. между ОАО КБ "Региональный кредитный банк" и Прукс Н.И. был заключен договор залога, по которому в залог банку были переданы в том числе права требования объекта незавершенного строительства в виде вышеуказанной двухкомнатной квартиры по договору от 24 апреля 2009г. № между Прукс Н.И. и ООО "Мы строим дом". 17 июня 2009г. между ОАО КБ "Региональный кредитный банк" и Прукс Н.И. был заключен договор об отступном, согласно которого банку в качестве отступного были переданы в том числе вышеуказанные права требования по договору от 24 апреля 2009г. № между Прукс Н.И. и ООО "Мы строим дом".
Данные сделки (договор залога и договор об отступном) прошли государственную регистрацию в УФРС по Калининградской области в установленном порядке.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этих требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Судом при рассмотрении дела было установлено, что Прукс Н.И. являлась лицом, оформлявшим от имени ООО "Мы строим дом" договоры долевого участия в строительстве с гражданами, в том числе и вышеуказанные договоры с истицей, и, кроме того, приняла на себя функции по регистрации этих договоров в УФРС по Калининградской области. С учетом этого, как Прукс Н.И., так и ООО "Мы строим дом" на момент заключения между ними договора долевого участия в строительстве от 24 апреля 2009г. № были осведомлены о наличии между ООО "Мы строим дом" и Васильевой Л.В. договоров долевого участия в строительстве № от 07 февраля 2008г. и № от 24 апреля 2009г., предметом которых являлся тот же объект строительства (вышеуказанная квартира), оплаченный Васильевой Л.В. в полном объеме.
При таких обстоятельствах действия Прукс Н.И. и ООО "Мы строим дом" по заключению договора долевого участия в строительстве от 24 апреля 2009г. № и последующей регистрации данного договора в УФРС по Калининградской области для придания ему юридической силы являются явным злоупотреблением правом, противоречат закону и нарушают права истицы - при том, что какой-либо недобросовестности с ее стороны при заключении договоров долевого участия в строительстве от 07 февраля 2008г. и от 24 апреля 2009г. не усматривается, и в государственной регистрации заключенного с ней договора долевого участия от 24 апреля 2009г. не могло быть отказано.
В силу этого, заключенный между Прукс Н.И. и ООО "Мы строим дом" договор долевого участия в строительстве от 24 апреля 2009г. № является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, а также являются недействительными и все последующие сделки (вышеуказанные договор залога и договор об отступном, заключенные между ОАО КБ "Региональный кредитный банк" и Прукс Н.И.), предметом которых являются права требования по ничтожному договору долевого участия в строительстве от 24 апреля 2009г. № (Дело № 33-4462/10).
Статьей 2.1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, введенной Федеральным законом от 17.06.2010г. № 119-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Таким образом, в том случае, если требования граждан о признании права на объект долевого строительства основаны на ином договоре, нежели договор участия в долевом строительстве (инвестирования, предварительного договора и т.п.), или на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве, и при отсутствии в отношении этого объекта прав иных лиц, основанных на договоре долевого участия в строительстве, зарегистрированном в установленном законом порядке, права граждан подлежат защите, если сами граждане - участники долевого строительства не заявляют требований о недействительности таких договоров.
До введения указанной нормы суды, исходя из общего смысла Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ и Закона РФ "О защите прав потребителей", направленных на минимизацию рисков граждан при вступлении в долевое строительство многоквартирных домов, также правильно признавали за гражданами права на объекты долевого участия в строительстве, являющиеся предметом таких договоров. Например, решениями Зеленоградского районного суда Калининградской области от 14 декабря 2010г. по гражданскому делам № 2-945/10, 2-946/10 обоснованно удовлетворены требования граждан по иску к ООО "Балтийская финансово-промышленная группа" о признании предварительных договоров купли-продажи квартир договорами долевого участия в строительстве и регистрации этих договоров, признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства. Решением Центрального районного суда г.Калининграда по делу № 2-1342/11 удовлетворен иск Вевенко С.Н. к ООО "Мы строим дом" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (многоквартирном доме) на основании инвестиционного договора. При конкуренции таких договоров (спора между гражданами в отношении одного и того же объекта долевого строительства) судам следует проверять, какой из договоров заключен раньше, факт оплаты таких договоров, отсутствие у сторон злоупотребления правом при их заключении и другие имеющие значения обстоятельства.
По гражданскому делу № 2-1040/11 решением Центрального районного суда г.Калининграда от 03 ноября 2010г. признано право общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства - №-этажном №-квартирном жилом доме, со степенью готовности 42,9%, расположенном по адресу: <адрес> за Юркевичем В.П., Юрзиным А.В., Громовым С.В. и другими истцами, с определением долей каждого. Отменяя решение суда по жалобе гражданина К. в части удовлетворения требований Юркевича В.П. и направляя дело в данной части на новое рассмотрение, судебная исходила из того, что из приобщенных к кассационной жалобе копий документов следует, что К. 13 марта 2008г. заключил договор инвестирования строительства офисного помещения общей площадью 16,6 кв.м со строительным номером №, право собственности на которое было признано за Юркевичем В.П. на основании инвестиционного договора от 10 ноября 2008г.
Однако суд при рассмотрении дела эти обстоятельства не выяснил, К. к участию в деле не привлек, хотя указанным решением затрагиваются его права на недвижимость. При повторном рассмотрении дела районный суд решением от 18 апреля 2011г. в удовлетворении требований Юркевичу В.П. отказал, установив что инвестиционный договор с К. на строительство указанного офисного помещения был заключен и оплачен ранее договора, заключенного с Юркевичем В.П. Следовательно, имущество, на которое заявил права Юркевич В.П., обременено правами иного лица (Купчика С.Ф.). Данное решение лицами, участвующими в деле, оспорено не было и вступило в законную силу.
В тех случаях, когда условия таких договоров не соответствуют положениям Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, суды правильно отказывают в удовлетворении исковых требований о признании этих договоров договорами долевого участия. Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 22 марта 2010г. по гражданскому делу № 2-1305/10, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, отказано в удовлетворении исковых требований Потеминой М.С. к ООО "Строительное агентство "Диполь" о признании предварительного договора долевого участия в строительстве договором долевого участия в строительстве.
Обращаясь в суд, Потемина М.С. указала, что 04 июля 2006г. заключила с ООО "Строительное агентство "Диполь" предварительный договор долевого участия в строительстве, по условиям которого она обязалась оплатить стоимость двухкомнатной квартиры № дома по <адрес>. До настоящего времени стороны не заключили основной договор, и ответчик отказывает в его заключении. Между тем, строительство дома фактически окончено, однако отсутствие заключенного между сторонами основного договора долевого участия, лишает ее возможности требовать передачи построенной квартиры. Полагала, что предварительный договор содержит все необходимые условия и в полной мере отвечает требованиям ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ", является договором долевого участия в строительстве и просила признать его таковым.
Отказывая в удовлетворении иска, суд обоснованно исходил из условий предварительного договора, содержащего обязательства сторон заключить основной договор долевого участия в строительстве в 5-дневный срок с момента получения ООО "Диполь" разрешения на строительство (п. 1.1.). До настоящего времени разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного дома ООО "Диполь" не получено.
В соответствии со ст. 429 ч.1 УК РФ, стороны вправе заключить предварительный договор, по условиям которого обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в котором стороны обязуются заключить основной договор (ч.3,4 ст. 429 ГК РФ). При этом, закон не исключает установление срока заключения основного договора как календарной датой, определенным периодом времени, так и наступлением какого-либо события.
Поскольку стороны, заключая предварительный договор, пришли к соглашению о заключении основного договора в течение 5 дней со дня получения застройщиком разрешения на строительство, то возможность заключения сторонами основного договора не утрачена.
Истица, заключая настоящий договор, имела ввиду именно предварительный договор, поскольку заключение основного договора и его регистрация объективно были невозможны из-за отсутствия у ответчика разрешения на строительство, о чем истице было известно.
Кроме того, ответчик не является застройщиком, в том смысле как это понятие определяется законом, и не мог привлекать денежные средства граждан, поскольку не имел и не имеет в настоящее время разрешения на строительство, не осуществил опубликование и размещение проектной декларации. Анализируя эти обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный сторонами предварительный договор долевого участия в строительстве от 04 июля 2006г. не отвечает требованиям, предъявляемым законом к договорам долевого участия в строительстве и не может быть им признан.
С учетом положений ст. 2.1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ защита прав участника долевого строительства при наличии между ним и застройщиком инвестиционного договора, не признанного недействительным, может производиться путем понуждения застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве.
Иодо Е.Ю. обратилась в Ленинградский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "Балт-Олива", ссылаясь на то, что 05 октября 2006г. между ответчиком и Б. был заключён договор об инвестиционной деятельности, предметом которого являлось строительство двухкомнатной квартиры (строительный номер №) общей площадью 68,98 кв.м, расположенной на №-м этаже в секции № в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>. Цена договора составила <данные изъяты> рублей и была оплачена Б. в полном объёме. 31 мая 2008г. истица, с ведома и согласия ответчика, заключила с Б. договор уступки прав требования по указанному договору об инвестиционной деятельности. Дополнительным соглашением от 14.08.2008г. между истицей и ответчиком срок передачи квартиры истице был определён до 31.03.2009г., дополнительным соглашением от 24.06.2010г. к договору об уступке прав требований ответчик обязался перезаключить с истицей инвестиционный договор на договор об участии в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, объектом которого будет являться двухкомнатная квартира № общей проектной площадью 68,98 кв.м, расположенная на №-м этаже в секции № по строительному адресу <адрес>. Данный договор долевого участия ответчик обязался заключить в течение 30 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Разрешение на строительство ответчик получил в ноябре 2010 года, но до настоящего времени, несмотря на направленное истицей заявление, договор не перезаключил, ответ истице не направил. В связи с этим истица просила суд обязать ответчика заключить с ней договор долевого участия в строительстве, предметом которого будет являться указанная двухкомнатная квартира, на условиях типового договора долевого участия по данному дому, заключаемого ООО "Балт-Олива" с иными дольщиками, с указанием общей цены договора долевого участия в размере <данные изъяты> рублей, в счет уплаты которой зачитываются денежные средства, полученные ответчиком по договору об инвестиционной деятельности (дело № 2-4625/11).
Решением суда от 18 ноября 2011г. исковые требования Иодо Е.Ю. удовлетворены. Кассационным определением от 29 февраля 2010г. решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО "Балт-Олива" - без удовлетворения. Соглашаясь с позицией районного суда, судебная коллегия указала, что согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан и организаций для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). По смыслу ст. 429 ГК РФ в случаях, когда заключение основного договора по тем или иным причинам невозможно, стороны могут заключить предварительный договор, содержащий обязательства по заключению в будущем основного договора после того, как отпали обстоятельства, препятствующие его немедленному заключению. Оценивая сложившиеся между сторонами правоотношения, в том числе условия инвестиционного договора от 05.10.2006г. и дополнительного соглашения от 24.06.2010г., суд пришел к правильному выводу, что ответчик ООО "Балт-Олива" добровольно приняло на себя обязательство заключить с истицей в будущем, после получения разрешения на строительство, договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. При этом сторонами были определены существенные условия будущего договора долевого участия: объект долевого строительства, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию, соответствие требованиям Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ. Обязательства о внесении дополнительных денежных средств ни одним договором или соглашением на Иодо Е.Ю. возложены не были. На момент заключения дополнительного соглашения ответчик являлся собственником земельного участка, на котором велось строительство жилых домов. При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что между сторонами возникли правоотношения, регулируемые ст.429 ГК РФ о предварительном договоре, что не противоречит требованиям Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, иным нормативным актам. При этом сторонами был согласован также и срок заключения основного договора.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Согласно указанной норме, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
При этом согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В настоящее время препятствия к заключению основного договора долевого участия в строительстве отсутствуют, разрешение на строительство дома ООО "Балт-Олива" получено в 2010 году, земельный участок находится в собственности застройщика. С ноября 2010 года ответчик производит перезаключение договоров об инвестиционной деятельности на договоры участия в долевом строительстве с гражданами, внёсшими денежные средства по договорам об инвестиционной деятельности, в настоящее время заключено и направлено на регистрацию свыше 250 таких договоров.
Заключенные с Иодо Е.Ю. договоры и дополнительные соглашения недействительными не признаны. В силу положений ч. 2.1. ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ сделка, направленная на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, то есть не путем заключения договора участия в долевом строительстве, может быть признана судом недействительной только по заявлению гражданина, а не застройщика. Иодо Е.Ю. таких требований не заявляла.
Отказываясь заключать с Иодо Е.Ю. основной договор, ООО "Балт-Олива" предъявило требования о том, что истица помимо средств уплаченных по договору от 05.10.2006г. и соглашению об уступке прав от 31.03.2008г. обязана доплатить долевой взнос в размере <данные изъяты> рублей в связи с удорожанием строительства многоквартирного дома. Это является единственным препятствием к заключению договора долевого участия в строительстве. Однако такие требования противоречат условиям заключенных между Иодо Е.Ю. и застройщиком соглашений. Исходя из норм Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, ст. 451 ГК РФ, условий договора об инвестиционной деятельности согласованная сторонами цена 1 кв.м в строящейся квартире является окончательной и изменению не подлежит, иначе как по взаимному соглашению сторон, а риск неблагоприятного изменения обстоятельств, связанных с удорожанием строительства и иными рыночными факторами, несёт не физическое лицо, а юридическое лицо - застройщик.
Договор долевого участия в строительстве, заключенный с юридическим лицом, не имеющим права, в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, привлекать денежные средства для долевого строительства, подлежит признанию недействительным по иску участника долевого строительства.
Тычинская Л.П. обратилась в Октябрьский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "МегаСтройИнвест", указав, что 26.01.2009г. заключила с ответчиком договор долевого участия на строительство квартиры в доме № по <адрес>, оплатив цену договора в размере <данные изъяты> рублей. Ответчик свои обязательства по договору не исполнил. В июне 2009 года истице при обращении в органы УФРС для регистрации договора стало известно, что ответчик не является застройщиком, не имеет права заключать договор с ней и привлекать денежные средства для строительства дома. В связи с изложенным просила признать заключенный с ответчиком договор недействительным, применить последствия недействительности сделки и взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей и компенсацию морального вреда (гражданское дело № 2-555/11).
При разрешении спора суд установил, что разрешение на строительство дома по <адрес> выдавалось ООО "К.", также указанной организации был передан по договору аренды земельный участок под указанный многоквартирный дом. ООО "МегаСтройИнвест" разрешение на строительство указанного дома и земельный участок не предоставлялись.
При таких обстоятельствах районный суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик не являлся лицом, правомочным в соответствии со ст.ст. 2, 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ заключать с истицей договор для привлечения денежных средств на долевое строительство, и обоснованно вынес решение, которым удовлетворил заявленные Тычинской Л.П. исковые требования, признав указанный договор недействительным, применил последствия недействительности сделки путем взыскания с ответчика цены договора, а также взыскал с ответчика в пользу истицы проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, и компенсацию морального вреда на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей". Аналогичным образом Октябрьским районным судом г.Калининграда разрешено дело № 2-1248/10 по иску Косогорцевой А.М. к ООО "Бастионстрой".
Предметом договора участия в долевом строительстве не могут выступать помещения, которые в соответствии с рабочим проектом дома отнесены к общему имуществу дома. Кроме того, договор участия в долевом строительстве, заключенный после введения многоквартирного дома в эксплуатацию, является ничтожным.
Леонтьева Т.Н. обратилась в Октябрьский районный суд г.Калининграда с иском к Мельникову С.В., ООО "Балткоммерцстрой", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Калининградскому отделению Калининградского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", указав, что она является собственником квартиры № многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Истице стало известно, что помещения, расположенные в третьем подъезде указанного жилого дома под литером №, площадью 13,6 кв.м., и литером №, площадью 38,4 кв.м. из литера №, зарегистрированы на праве собственности за Мельниковым С.В. на основании договора долевого участия в строительстве от 27 июня 2007г. В рабочем проекте на строительство указанного жилого дома эти помещения предназначены для обслуживания здания и в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного жилого дома, в связи с чем договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком - ООО "Балткоммерцстрой" и Мельниковым С.В. является недействительным, Также указала, что при вводе дома в эксплуатацию назначение спорных помещений было указано не в соответствии с проектным планом помещений - помещение под литером № превратилось из помещения со вспомогательным назначением "для обслуживания здания", в помещение с самостоятельным правовым статусом "административное"; помещение под литером № - из "помещения для хранения уборочного инвентаря" - в "помещение охраны". Это повлекло неправильное указание назначения помещений и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. С учетом этого, просила признать договор, № участия в долевом строительстве от 27 июня 2007г., заключенный между ООО "Балткоммерцстрой" и Мельниковым С.В., недействительным и истребовать вышеуказанные помещения из незаконного владения Мельникова С.В.; признать действия Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по указанию в техническом паспорте назначения помещений под литером № и литером № из литера № не в соответствии с утвержденным проектом неправомерными; признать недействительной государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилого дома от 27.06.2007г. и последующую регистрацию права собственности Мельникова С.В. на указанные помещения (дело № 2-665/10).
Решением суда от 17 июня 2010г. исковые требования Леонтьевой Т.Н. удовлетворены частично. Признан недействительным договор участия в долевом строительстве от 27.06.2007г., заключенный между ООО "Балткоммерцстрой" и Мельниковым С.С. Применены последствия недействительности ничтожной сделки: истребованы помещения литер №, площадью 13,6 кв.м., и литер №, площадью 38,4 кв.м. из литера № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> из незаконного владения Мельникова С.В.; взыскана с ООО "Балткоммерцстрой" в пользу Мельникова С.В. денежная сумма, внесенная по договору участия в долевом строительстве, в размере <данные изъяты> рублей. Признаны неправомерными действия сотрудников Калининградского отделения Калининградского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация", выразившиеся в указании в техническом паспорте на жилой дом № по <адрес> назначения помещений под литерами №, площадью 13,6 кв.м., и №, площадью 38,4 кв.м. из литера № не в соответствии с рабочим проектом на указанный жилой дом. В оставшейся части исковые требования Леонтьевой Т.Н. оставлены без удовлетворения.
При рассмотрении дела судом было установлено, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным 29.06.2007г. комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г.Калининграда, многоквартирный жилой дом со встроенными административными помещениями и автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес> был введен в эксплуатацию. За 2 дня до выдачи указанного разрешения, а именно, 27 июня 2007г., между Мельниковым С.В. и ООО "Балткоммерцстрой" был подписан договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлись два объекта - нежилые помещения площадью 13,6 кв.м. и площадью 38,4 кв.м., расположенные на № этаже дома. 11.08.2008г. была осуществлена государственная регистрация вышеназванного договора участия в долевом строительстве, а в последующем за Мельниковым С.В. было зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения литер №, площадью 13,6 кв.м., и литер №, площадью 38,4 кв.м. из литера №.
Как правильно пришел к выводу суд, данные объекты не могли являться предметом отношений по договору долевого участия.
Так, в материалах дела представлен рабочий проект на указанный жилой дом, из которого следует, что в отделочном плане №-го этажа, функциональное назначение помещений, ставших впоследствии предметом договора долевого участия между Мельниковым С.В. и ООО "Балткомерцстрой", обозначено, как "санузел" и "кладовая уборочного инвентаря" (литер №), а также "помещения обслуживания здания" и два "холла" (литер №). Данный проект 29.12.2006г. получил положительное заключение главгосэкспертизы.
Изменения в части функционального назначения спорных помещений были внесены в рабочий проект 30.04.2007г. в нарушение установленного порядка, а также в противоречие с замечаниями и указаниями главгосэкспертизы. Доказательств, подтверждающих соответствие изменений, внесенных в проектную документацию в указанной части, требованиям технических регламентов, суду не представлено, при том, что изменение назначения помещений привело к тому, что вход в подъезд № и проход к лифту стал возможен только через офисные помещения, что недопустимо.
Кроме того, в помещении, имеющем первоначальное функциональное назначение "кладовая уборочного инвентаря", смонтирована система дымоудаления "С.", состоящая из центрального прибора (ЦП), шкафа питания (ШП) и 3-х шкафов коммутации (ШК). Система предназначена для защиты от пожаров жилых и общественных зданий повышенной этажности. Наличие в указанном помещении общего имущества жилого дома свидетельствует об отсутствии оснований для отнесения этого помещения к самостоятельному предмету каких-либо сделок. В соответствии с ч. 4, 6 ст. 19 Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Указанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Вместе с тем, доказательств, подтверждающих соблюдение указанных норм закона, суду представлено не было. Судом также установлено, что последующая регистрация перехода на Мельникова С.В. права собственности на указанные объекты стала возможной и в связи с тем, что Калининградским отделением Калининградского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" эти объекты были пролитерованы как самостоятельные встроенные нежилые помещения с выдачей на эти помещения отдельных технических паспортов. Оценивая эти обстоятельства, суд пришел к правильному выводу, что при проведении инвентаризации указанного многоквартирного жилого дома назначение спорных помещений было отражено не в соответствии с проектом на строительство, они неправомерно не были включены в экспликацию мест общего пользования и пролитерованы как самостоятельные объекты. Учитывая изложенное, судом правильно, с учетом требований ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ определено, что помещения, явившиеся предметом сделки с Мельниковым С.В., представляли собой общие помещения жилого дома, в связи с чем не могли быть самостоятельным предметом отчуждения.
Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации. Договор с Мельниковым С.В. был зарегистрирован в УФРС 11 августа 2008г., и именно с этой даты его и следует считать заключенным. Между тем, к этому моменту жилой дом уже как год был сдан в эксплуатацию, помещения жилого дома (жилые и нежилые) были распределены между дольщиками. Каких-либо данных, свидетельствующих о том, что спорные помещения передавались в собственность либо к ним имел какое-либо отношение ООО "Балткоммерцстрой", из материалов дела не следует. При такой ситуации, при отсутствии у указанного застройщика каких-либо прав на предметы сделки, суд правильно, с учетом требований ст. 168 ГК РФ, пришел к выводу, что договор долевого участия с Мельниковым С.В. носит ничтожный характер. По этим основаниям решение суда судебной коллегией оставлено без изменения, кассационная жалоба Мельникова С.В. - без удовлетворения.
Требования участника долевого строительства о расторжении договора участия в долевом строительстве, не зарегистрированного в установленном законом порядке, подлежат оставлению без удовлетворения. Вместе с тем, отказ в удовлетворении таких требований не препятствует взысканию с застройщика уплаченных по договору сумм, неустойки и компенсации морального вреда.
Так, по делу Ленинградского районного суда г.Калининграда № 2-296/10 Горбатов И.И. и Горбатова Я.В. обратились в суд с иском к ООО "Балт-Олива" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 28 августа 2006г., предметом которого являлось строительство двухкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, в срок до 25 декабря 2007г., взыскании уплаченной по договору суммы, взыскании на основания Закона РФ "О защите прав потребителей" неустойки и компенсации морального вреда. В иске ссылались на то, что по истечении установленного договором срока дом не достроен и в эксплуатацию не сдан.
Решением суда от 05 февраля 2010г. исковые требования Горбатова И.И. удовлетворены частично. С ООО "Балт-Олива" в его пользу взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, неустойка в размере <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда - 10000 рублей и судебные расходы. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора об инвестиционной деятельности, суд правильно исходил из того, что этот договор не прошел государственной регистрации и с учетом положений ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ считается незаключенным. При этом при заключении с истцом указанного выше договора ООО "Балт-Олива" не имело разрешения на строительство.
В связи с этим предусмотренных законом оснований для расторжения такого договора не имеется, уплаченная же по такому договору сумма подлежит взысканию с застройщика в пользу истца на основании п. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ. При взыскании с застройщика суммы неустойки за период с момента установленного договором срока окончания строительства судом первой инстанции применена ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, предусматривающая уплату неустойки за просрочку строительства в размере в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Решение суда в данной части судебной коллегией по существу оставлено без изменения с увеличением суммы неустойки в связи с ее чрезмерным уменьшением судам на основании ст. 333 ГК РФ. Вместе с тем, поскольку на момент подписания с истцом договора об инвестиционной деятельности у застройщика в нарушение п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ не имелось разрешения на строительство, при взыскании неустойки более правильным представляется применение положений п. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, предусматривающей при привлечении к долевому строительству денежных средств лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданско-правую ответственность в виде уплату предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств.
Статья 333 ГК РФ предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Применяя данную норму, судам необходимо иметь ввиду, что неустойка является одной из мер имущественной ответственности и понуждения недобросовестного застройщика к исполнению обязательств, поэтому ее размер не должен чрезмерно занижаться. При этом необходимо учитывать все обстоятельства дела, в том числе цену договора, сроки нарушения обязательств застройщиком, были ли им исполнены (хотя и с просрочкой) обязательства по договору долевого участия, причины допущенной застройщиком просрочки исполнения обязательств и иные обстоятельства дела.
Статья 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусматривает также возможность компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей. Определяя размер компенсации морального вреда за нарушение прав гражданина по договорам долевого участия в строительстве, судам следует учитывать степень вины ответчика, характер и степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости и иные заслуживающие внимание обстоятельства (ст. 151 ГК РФ).
Изменения, вносимые в договор долевого участия в строительстве, также подлежат государственной регистрации. Требования застройщика к участнику долевого строительства о взыскании цены договора, основанные на незарегистрированном дополнительном соглашении к договору долевого участия в строительстве, не подлежат удовлетворению.
ООО "Инвестиционно-строительная группа" обратилось в Центральный районный суд г.Калининграда с иском, указав, что 03 марта 2008г. заключило с Кувшинниковым А.С. договор о долевом участии (инвестировании) в строительстве жилого дома в коттеджном поселке. 24 сентября 2008г. сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому размер инвестиционного взноса был установлен в сумме <данные изъяты> рублей. ООО "Инвестиционно-строительная группа" исполнило все обязательства, вытекающие из вышеуказанного договора, построив и передав Кувшинникову А.С. в собственность дом № по <адрес>. В то же время, Кувшинников А.С. свои обязательства по внесению инвестиционного взноса исполнили лишь частично, вследствие чего образовалась задолженность по указанным платежам, которая с учетом штрафных санкций составляет <данные изъяты> рублей, и которую истец просил взыскать с ответчика (дело № 1048/11).
Решением суда от 02 февраля 2010г., оставленным без изменения судом кассационной инстанции, которым отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Инвестиционно-строительная группа" к Кувшинникову А.С.
Вынося такое решение, суд установил, что согласно заключенному ООО "Инвестиционно-строительная группа" с Кувшинниковым А.С. договору о долевом участии (инвестировании) в строительстве жилого дома в коттеджном поселке от 3 марта 2008г. размер инвестиционного взноса, подлежащего внесению дольщиком (инвестором) составляет сумму, эквивалентную <данные изъяты> евро. 21 августа 2008г. указанный договор в установленном порядке зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Иные договоры, в том числе договор, предусматривающий внесение инвестиционного взноса в сумме <данные изъяты> рублей, государственную регистрацию не проходили.
Как следует из акта приема-передачи от 20 июля 2008г. и выданной ответчику справки ООО "Инвестиционно-строительная группа" от 20 июля 2008г., дольщик (инвестор) в полном объеме произвел финансирование инвестиционного проекта на условиях заключенного с ними договора. Кувшинникову А.С. выдано свидетельство о государственной регистрации их права собственности на дом № по <адрес>. Требования истца о взыскании с Кувшинникова А.С. денежных средств сверх указанной суммы основаны на том, что 24 сентября 2008 г. сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии (инвестировании) в строительстве жилого дома в коттеджном поселке от 3 марта 2008 г., и согласно этому дополнительному соглашению размер инвестиционного взноса был увеличен до <данные изъяты> рублей. В обоснование заявленных требований истец представил суду копию дополнительного соглашения от 24 сентября 2008г. Оригинал данного документа суду не представлен, ответчик факт заключения данного соглашения оспаривает, установить его подлинное содержание с помощью других допустимых доказательств невозможно, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о недоказанности истцом факта заключения сторонами дополнительного соглашения, согласно которому размер инвестиционного взноса был увеличен до <данные изъяты> рублей.
Кроме того, поскольку заключенный ООО "Инвестиционно-строительная группа" с Кувшинниковым Е.А. договор о долевом участии (инвестировании) в строительстве жилого дома в коттеджном поселке от 3 марта 2008г. был зарегистрирован УФРС по Калининградской области, изменения, вносимые в этот договор, в соответствии со ст.ст. 165 и 452 ГК РФ также подлежали государственной регистрации. Однако дополнительное соглашение от 24 сентября 2008г., изменяющие условия договора о долевом участии в строительстве, государственную регистрацию в установленном порядке не проходило.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что обязательство по уплате суммы сверх <данные изъяты> евро, предусмотренных заключенным ООО "Инвестиционно-строительная группа" с Кувшинниковым А.С. договором о долевом участии (инвестировании) в строительстве жилого дома в коттеджном поселке от 3 марта 2008г., у ответчика не возникло.
По гражданскому делу № 2-504/10 Зеленоградского районного суда Калининградской области ООО "Инвестиционно-строительная группа" обратилось в суд с иском к Гордиенко А.В., Кувшинниковой Е.А. о признании незаключенным договора долевого участия (инвестирования), указав, что 05 марта 2008г. между ООО "Инвестиционно-строительная группа" и Гордиенко А.В., Кувшинниковой Е.А. был заключен договор № долевого участия (инвестирования) в строительстве жилого дома в коттеджном поселке, цена договора составила <данные изъяты> рублей. Договор был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 21 августа 2008г. Наряду с вышеуказанным договором между ООО "Инвестиционно-строительная группа" и Гордиенко А.В. был заключен договор № об инвестировании строительства жилого дома в коттеджном поселке от 05 марта 2008г., предметом которого являлся тот же объект недвижимости. Размер взноса по этому договору составил эквивалент <данные изъяты> евро. Оплата взноса по договору № от 05 марта 2008г. ответчиками была произведена частями в безналичной форме на общую сумму <данные изъяты> рублей, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей ответчики не оплатили. В связи с этим ООО "Инвестиционно-строительная группа" просило признать договор долевого участия в строительстве незаключенным, полагая, что между сторонами не было согласовано такое существенное условие договора долевого участия, как цена.
Решением суда от 22 июня 2010г. в удовлетворении указанного иска отказано. При разрешении спора, суд, руководствуясь частями 4, 5 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, пришел к правильному выводу о том, что заключенный между сторонами договор от 05 марта 2008г. соответствует всем требованиям закона, в том числе условию о цене (размере инвестиционного взноса), и фактически исполнен сторонами. Договор № об инвестировании строительства жилого дома в коттеджном поселке от 05 марта 2008г., подписанный ООО "Инвестиционно-строительная группа" и Гордиенко А.В., согласно которому инвестиционный взнос установлен в размере <данные изъяты> евро, не порождает правовых последствий, поскольку в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ , ст. 164, ч. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным.
С учетом изложенного доводы жалобы о том, что вышеуказанный договор является доказательством того, что между сторонами не было достигнуто согласие относительно цены договора (размера инвестиционного взноса), не могут быть признаны состоятельными.
Судебная коллегия, рассматривая кассационную жалобу ООО "Инвестиционно-строительная группа", с указанным решением суда согласилась, оставив его без изменения, а жалобу - без удовлетворения. При невыполнении застройщиком своих обязательств в случаях, предусмотренных ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут по требованию участника долевого строительства в судебном порядке. Тимощук А.А. обратился в Октябрьский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "Рек-Строй", указав, что он является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома по <адрес> в соответствии с договором долевого участия от 30.12.2007г., заключенным с ООО "Рек-Строй". Оплата долевого взноса в размере <данные изъяты> рублей произведена им полностью при подписании договора. Срок окончания строительства и срок передачи предмета договора - однокомнатной квартиры - установлен договором как 4 квартал 2009 года. Однако более года строительство полностью остановлено. 18 ноября 2009г. им была направлена ответчику претензия о расторжении договора и возврате уплаченной по нему суммы. Ответа от ООО "Рек-Строй" не поступило. Ссылаясь на положения Федерального закона 30.12.2004г. № 214-ФЗ, Закона РФ "О защите прав потребителей" просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика сумму в размере <данные изъяты> рублей, выплаченную по указанному договору, неустойку в размере <данные изъяты> рублей, а также компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей (дело № 2-554/10).
Решением суда от 21 апреля 2010г. исковые требования Тимощука А.А. удовлетворены частично. Расторгнут договор участия в долевом строительстве от 30.12.2007г. между ООО "Рек-Строй" и Тимощуком А.А., взысканы с ООО "Рек-Строй" в пользу истца денежные средства, внесенные по договору, в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда в сумме 10 000 рублей. С ООО "Рек-Строй" взыскан штраф в размере 1 500 470 рублей. При разрешении спора суд применил общую норму статьи 450 ГК РФ, предусматривающую, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Однако более правильным представляется применение к спорным правоотношениям специальной нормы - пункта 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, согласно которому по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Поскольку строительство объекта застройщиком длительное время не ведется, заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве подлежит расторжению со взысканием с ответчика в пользу истца оплаченной по договору суммы, процентов на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии с положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".
По аналогичному гражданскому делу № 2-763/10 вышеуказанные положения закона применены Октябрьским районным судом г.Калининграда правильно. По гражданскому делу № 2-962/10 Центрального районного суда г.Калининграда Журавлева Е.В. обратилась в суд к ООО "Эликом Р.С.", указав, что 01 июля 2008г. между нею и ООО "Эликом Р.С." был заключен договор долевого строительства однокомнатной квартиры в возводимом ответчиком доме по адресу: <адрес>. Цена договора составила <данные изъяты> евро, оплата которой производится в рублёвом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа. Эти обязательства истица исполнила полностью. По условиям договора квартира подлежала передаче истице в срок до 31 января 2009г., однако ответчик взятых на себя обязательств не исполнил, до настоящего времени квартира по акту приёма-передачи ей не предоставлена. В этой связи истица просила суд расторгнуть договор долевого строительства, взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные ею в счёт цены договора, в размере эквивалентном <данные изъяты> евро по курсу ЦБ РФ на день обращения в суд, что составляет <данные изъяты> рублей, а также проценты за нарушение сроков исполнения обязательства и пользования денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию причиненного её морального вреда в размере 500 000 рублей. Решением суда от 10 июня 2010г. исковые требования Журавлевой Е.В. были удовлетворены частично. Расторгнут договор долевого строительства от 01.07.2008г., заключенный между Журавлевой Е.В. и ООО "Эликом Р.С.". Взыскан с ООО "Эликом Р.С." в пользу Журавлевой Е.В. рублевый эквивалент оплаченной стоимости квартиры в размере <данные изъяты> евро по курсу ЦБ РФ на 10.06.2010г. в сумме <данные изъяты> рублей, проценты за нарушение сроков исполнения обязательства и пользование денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда - 10 000 рублей, судебные издержки по ведению дела - 5 000 рублей. Судебная коллегия решение суда изменила, увеличив размер взысканных с ООО "Эликом Р.С." в пользу Журавлевой Е.В. денежных средств по договору от 01 июля 2008г. до <данные изъяты> рублей, размер компенсации морального вреда до 50 000 рублей, размер расходов на оплату услуг представителя - до 10 000 рублей, указав следующее. Удовлетворяя заявленные Журавлевой Е.В. исковые требования и расторгая договор долевого в строительстве, заключенный между Журавлевой Е.В. и ООО "Эликом Р.С.", а также взыскивая в ее пользу внесенные по договору денежные средства, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными в решении нормами материального права (ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ), обоснованно исходил из доказанности факта неисполнения застройщиком своих обязательств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан Журавлевой Е.В., а также намерения Журавлевой Е.В. расторгнуть этот договор.
При определении размера подлежащих взысканию в пользу Журавлевой Е.В. денежных средств судом было правильно учтено, что, поскольку по условиям п. 5.2 договора общий размер взноса участника долевого строительства составляет сумму, эквивалентную <данные изъяты> евро, то и ее взыскание должно производиться в рублевом эквиваленте к названной выше сумме евро.
Между тем, при взыскании денежных средств по курсу евро на день вынесения решения суда (по состоянию на 10 июня 2010г.) судом не были учтены положения ст. 317 ГК РФ, а также требования Журавлевой Е.В., изложенные в иске, о взыскании внесенных ею по договору денежных средств по курсу евро на день предъявления иска. В этой связи судебная коллегия, соглашаясь с доводами кассационной жалобы Журавлевой Е.В., полагает возможным увеличить размер взыскания до <данные изъяты> рублей, исходя из официального курса евро по отношению к российскому рублю на день предъявления иска, составляющего 40,8825 рублей за 1 евро.
Кроме того, судебная коллегия посчитала, что взысканный судом размер компенсации морального вреда не соответствует степени и характеру причиненных истице страданий, а также принципам разумности и справедливости, в связи с чем увеличила размер компенсации морального вреда до 50 000 рублей.
С учетом положений ст.100 ГК РФ, предусматривающих присуждение стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с другой стороны расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах, сложности и длительности рассматриваемого дела, а также с учетом требований разумности и справедливости судебная коллегия посчитала возможным увеличить размер расходов на оплату услуг представителя до 10 000 рублей.
Положения частей 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ предусматривают основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона, в случаи нарушения участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора, что предоставляет застройщику право на обращение в суд иском о расторжении договора.
Согласно части 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно части 5 статьи 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
По гражданскому делу Зеленоградского районного суда Калининградской области № 2-435/10 ООО "КДСтрой" обратилось в суд с исковыми требованиями к Рачинскому В.М., Львову В.В. о расторжении договора долевого инвестирования строительства, заключенного с Рачинским В.М., указав, что по условиям договора Рачинский В.М. обязался исполнить финансовые обязательства по инвестированию строительства указанного выше дома в гостиничном комплексе коттеджного типа. 19 февраля 2009г. между Рачинским В.М. и Львовым В.В. был заключен договор уступки права требования, по которому Рачинский В.М. передал Львову В.В. право требования исполнения обязательств, а также все права, обеспечивающие исполнение обязательств к ООО "КДСтрой" по договору долевого инвестирования строительства №09/02-09 от 09 февраля 2009 года. Однако на сегодняшний день обязательства по оплате договора долевого инвестирования строительства не исполнены, инвестиционный взнос не внесен. Это является существенным нарушением условий договора, в связи с чем договор долевого инвестирования строительства от 09 февраля 2009г., заключенный между Рачинским В.М. и ООО "КДСтрой", а также договор уступки права требования от 19.02.2009г., заключенный между Львовым В.В. и Рачинским В.М. подлежат расторжению.
Как установлено судом, 09 февраля 2009 года между ООО "КДСтрой" и Рачинским В.М. был заключен договор долевого инвестирования строительства в отношении объекта долевого строительства - сблокированного коттеджа со строительным номером №, секция №, в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по адресу: <адрес>. Данный договор зарегистрирован в УФРС по Калининградской области. 19 февраля 2009 года между Рачинским В.М. и Львовым В.В. на указанный объект недвижимости был заключен договор уступки права требования. При рассмотрении дела суду не были представлены бесспорные доказательства, подтверждающие внесение оплаты Рачинским В.В. по договору долевого инвестирования строительства от 09.02.2009г., а также внесение оплаты Львовым В.В. по договору уступки права требования от 19.02.2009г. По пояснениям Рачинского В.М., денежные средства по заключенному с ним договору инвестирования он не вносил. Представленная суду квитанция об оплате выписана не на имя Рачинского В.М., а на М. Кроме того, данной квитанцией подтверждена оплата по договору № от 29.01.2009г., тогда как с Рачинским В.М. был заключен договор № от 09.02.2009г. Суд также правильно не признал надлежащим доказательством квитанцию, представленную представителем Львова В.В., об оплате им <данные изъяты> рублей, так как в ней не указаны номер и дата договора, по которому произведена оплата, а сумма оплаты, указанная в квитанции, не соответствует цене договора.
18 августа 2010г. ООО "КДСтрой" направило Рачинскому В.М. и Львову В.В. предупреждения, в которых просило внести инвестиционный взнос по договору долевого инвестирования строительства от 09.02.2009г. в размере <данные изъяты> рублей, однако денежные средства ими внесены не были.
В соответствии с ч. 4 ст. 5, ч.3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, и поскольку оплата цены договора долевого инвестирования строительства от 09.02.2009г. произведена не была, чем существенно нарушены условия указанного договора, а требования о погашении задолженности ответчиками выполнены не были, суд обоснованно признал исковые требования ООО "КДСтрой" о расторжении заключенных с Рачинским В.М. и Львовым В.В. договоров подлежащими удовлетворению.
С данной позицией суда по данному делу судебная коллегия согласилась, оставив решение суда первой инстанции без изменения.
Также правильно разрешены Зеленоградским районным судом аналогичные споры по делам № 2-937/10, 2-938/10.
Требования застройщика об расторжении договоров участия в долевом строительстве не всегда являются обоснованными.
По гражданскому делу Зеленоградского районного суда Калининградской области № 2-253/11 ООО "КДСтрой" обратилось в суд с исками к Максименкову С.В. о расторжении заключенных между ними договоров долевого инвестирования строительства от 26.09.2008г. и от 03.10.2008г. блокированного дома в гостиничном комплексе коттеджного типа, находящегося по адресу: <адрес>. Инвестиционный взнос по каждому из договоров составил <данные изъяты> рублей и подлежал оплате в течение 15-ти дней с момента подписания договоров, однако, до настоящего времени эти обязательства ответчиком не исполнены.
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 04 марта 2011г. исковые требования ООО "КДСтрой" удовлетворены частично. Расторгнут договор долевого инвестирования строительства от 03 октября 2008г. В удовлетворении исковых требований ООО "КДСтрой" о расторжении договора долевого инвестирования строительства от 26 сентября 2008г. отказано.
Судебная коллегия решение суда в части удовлетворения требований ООО "КДСтрой" отменила и вынесла в этой части новое решение, которым в иске ООО "КДСтрой" к Максименкову С.В. о расторжении договора долевого инвестирования строительства от 03 октября 2008г. отказала.
Разрешая заявленный спор и удовлетворяя требования ООО "КДСтрой" в части, районный суд пришел к выводу, что представленная ответчиком квитанция к приходному кассовому ордеру от 26 сентября 2008г. подтверждает внесение Максименковым С.В. оплаты только по договору от 26 сентября 2008г., тогда как доказательств, подтверждающих внесение оплаты по договору от 03 октября 2008г. ответчиком не представлено.
Не соглашаясь с судом первой инстанции, судебная коллегия установила, что 26 сентября 2008г. и 03 октября 2008г. между ООО "КДСтрой" и Максименковым С.В. были заключены два договора долевого инвестирования строительства, цена договора определена сторонами и составила по каждому из них <данные изъяты> рублей. Договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке.
В день заключения первого договора 26 сентября 2008г. Максименковым С.В. внесено застройщику <данные изъяты> рублей, в подтверждение чего ему выдана квитанция к приходному кассовому ордеру.
В названной квитанции в качестве основания внесения платежа, действительно, имеется указание только на договор от 26 сентября 2008г., между тем, Максименковым С.В. внесена сумма, существенно превышающая цену этого договора - <данные изъяты> рублей и фактически равная сумме оплаты по двум договорам, которая составляет <данные изъяты> рублей. Именно в этой связи при заключении договора от 03 октября 2008г. Максименкову С.В. не было выдано квитанции, подтверждающей оплату договора, поскольку застройщиком признавалось внесение денежных средств по обоим договорам в размере <данные изъяты> рублей.
Размер недоплаченных Максименковым С.В. денежных средств по двум договорам составил <данные изъяты> рублей и является незначительным, невнесение этих средств нельзя признать и расценить в качестве существенного нарушения условий договора ответчиком, позволяющего с учетом положений ч. 2 ст. 450 ГК РФ требовать расторжения договора.
При этом судебная коллегия учитывала, что строительство объектов было прекращено не в связи с недоплатой ответчиком указанной суммы, а по иным основаниям. При таком положении, учитывая, что Максименковым С.В. не было допущено существенного нарушения условий договора и выражено намерение исполнить его, о чем суду кассационной инстанции представлены соответствующие доказательства, а также принимая во внимание факт неисполнения обязательств перед ним со стороны ООО "КДСтрой", оснований для расторжения договора от 03 октября 2008г. судебная коллегия не усмотрела. По делу № 2-819/11 Октябрьского районного суда г.Калининграда ООО "Росслитстрой" обратилось в суд с иском к Сметаниной Т.Г., указав, что 11 июня 2008г. между истцом и А. был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось строительство однокомнатной квартиры в доме № по <адрес>. Впоследствии А. уступил право требования по настоящему договору своей матери Сметаниной Т.Г. - ответчице по делу. 15 октября 2010г. между ООО "Росслитстрой" и Сметаниной Т.Г. заключено соглашение о расторжении названного договора, внесенные по договору денежные средства, а также проценты в общей сумме <данные изъяты> рублей выплачены ответчику. Соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, однако, поскольку Сметанина Т.Г. уклоняется от подачи заявления на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора, истец просил суд признать договор долевого участия в строительстве расторгнутым.
Решением суда от 07 июня 2011г. исковые требования ООО "Росслитстрой" к Сметаниной Т.Г. о признании договора долевого участия в строительстве расторгнутым оставлены без удовлетворения. Вынося такое решение, суд исходил из следующего. В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление о внесение в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора долевого участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
Как следует из содержания ст. 25.1 данного Закона для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства предусмотрен специальный порядок их регистрации. При этом законом прямо предусмотрено, что регистрация договора долевого участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика и участника долевого строительства), в то время как внесение в ЕГРЮЛ записи о расторжении такого договора может быть произведено по заявлению одной из сторон договора.
При этом ООО "Росслитстрой" не представлено суду доказательств, подтверждающих, что ему было отказано во внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора долевого участия со Сметаниной Т.Г. ввиду отсутствия соответствующего заявления другой стороны.
Судебная коллегия с таким решением суда согласилась, оставив без удовлетворения кассационную жалобу ООО "Росслитстрой", а решение суда - без изменения.
В силу п. 9. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ правоотношения, вытекающие из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, в части, неурегулированной этим Федеральным законом, регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей".
Представленные на обобщение дела показывают, что положения Законом РФ "О защите прав потребителей" при рассмотрении судами данной категории дел не всегда применяются правильно. Так, решением Центрального районного суда г.Калининграда по гражданскому делу № 2-336/12 от 16 января 2012г. вынесено решение, которым исковые требования Грунтовой Л.В. удовлетворены частично - признан недействительным пункт 6.3. договора № на участие в долевом строительстве от 21 января 2010г. Взысканы с ООО "Архпроект-Строй" в пользу Грунтовой Л.В. неустойка в размере <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей, а всего <данные изъяты> рублей. В удовлетворении остальной части иска - отказано. Взыскано с ООО "Архпроект-Строй" 4 200 рублей госпошлины.
Апелляционным определением судебной коллегии от 16 января 2012г. решение Центрального районного суда г. Калининграда изменено - резолютивная часть решения дополнена указанием о взыскании и с ответчика в доход местного бюджета штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 75 000 рублей (дело № 33-1161/12).
Судебная коллегия исходила из того, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом РФ "О защите прав потребителей", которые не были удовлетворены в добровольном порядке продавцом (исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, независимо от того, заявлялось ли такое требование (п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей").
Аналогичная ошибка допущена Московским районным судом г.Калининграда по гражданскому делу № 2-1373/10.
С учетом статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора участия в долевом строительстве, ухудшающие положение участника долевого строительства по сравнению с нормами Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, являются недействительными.
Часть 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ предусматривает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Данной нормой закона не предусмотрена возможность установления иного размера пени условиями договора долевого участия в строительстве. Исходя их этого, по гражданскому делу № 2-336/12 Центральный районный суд г.Калининграда обоснованно удовлетворил исковые требования Грунтовой Л.В. о признании недействительным как противоречащего закону пункта 6.3. договора на участие в долевом строительстве, содержащего условие об исчислении неустойки в зависимости от суммы внесенных по договору платежей, а не от цены договора. Назначение объекта долевого строительства (гостиница) свидетельствует о том, что данный объект не предназначен для личных семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем положения Закона РФ "О защите прав потребителей" применены судом к спорным правоотношениям неправильно.
Масленникова Т.Г. обратилась в Светловский городской суд Калининградской области с иском к ООО "Балтик-Строй" о взыскании по договору об участии в долевом строительстве неустойки в размере <данные изъяты> рублей и компенсации морального вреда в сумме 50 000 рублей за нарушение сроков передачи ей объекта долевого строительства - 1/3 доли гостиницы коттеджного типа <адрес> (дело № 2-240/11).
Решением суда от 22 июля 2011г. исковые требования удовлетворены частично, взыскана с ООО "Балтик-Строй" в пользу Масленниковой Т.Г. неустойка в размере <данные изъяты> рублей, компенсация морального вреда 20 000 рублей, также с ООО "Балтик-Строй" взыскан штраф в размере 850 000 рублей за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя. В остальной части исковых требований отказано.
Отменяя решение суда в части взыскания с застройщика компенсации морального вреда и суммы штрафа и вынося в данной части новое решение об отказе в удовлетворении иска судебная коллегия в кассационном определении указала, что суд при рассмотрении этих требований суд ошибочно применил к отношениям, вытекающим из заключенного между МасленниковойТ.Г. и ООО "Балтик-Строй" договора долевого участия в строительстве гостиницы коттеджного типа, нормы Закона РФ "О защите прав потребителей". Так, хотя истица и ссылалась на приобретение такого объекта недвижимости для личных, семейных нужд (для проживания и отдыха семьи), однако статус данного строящегося объекта - гостиница не предполагает его использования для только личных, семейных нужд граждан как жилого дома (квартиры). Поэтому истице в удовлетворении данных требований следовало отказать.
Положения Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в части ответственности застройщика в виде начисления неустойки не всегда правильно применяются судами.
Так, по гражданскому делу № 2-364/10 Московского районного суда г.Калининграда по иску Латыпова И.К. к ООО "Инвент-проект" размер взысканной судом неустойки увеличен судебной коллегией с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты>рублей. В кассационном определении судебная коллегия указала следующее. При определении размера процентов, подлежащих взысканию с застройщика в пользу истца, судом не было учтено, что согласно ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 18.07.2006г. № 111-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, устанавливающими обязанность застройщика в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Таким образом, с учетом приведенного выше порядка исчисления процентов, их размер, как правильно указано в кассационной жалобе Латыпова И.К., составляет <данные изъяты> рублей (а не <данные изъяты> рублей как указал суд в решении). Учитывая требования разумности и справедливости суд кассационной инстанции на основании ст. 333 ГК РФ снизил размер взыскания с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей.
При определении периода просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства районный суды не всегда правильно определяют период просрочки, за который подлежит начислению неустойка.
По гражданскому делу № 2-600/11 Ряднов Н.В. обратился в Ленинградский районный суд г.Калининграда с исковым заявлением к ООО "Тикон" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, указав, что 19 декабря 2007г. заключил с ответчиком договор долевого участия в строительстве квартира общей площадью 38,45 кв.м, по адресу: <адрес>. Оплата по договору им была произведена в полном объеме. По условиям договора объект долевого строительства ответчик должен передать по передаточному акту истцу не позднее 31 декабря 2008г. В указанный срок ответчик свои обязательства не исполнил и передал истцу квартиру по акту приема-передачи от 16 апреля 2010г. На основании ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ просил суд c ответчика неустойку за указанный период просрочки в сумме <данные изъяты> рублей и компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей.
Решением суда от 18 марта 2011г. суд исковые требования Ряднова Н.В. удовлетворил частично: взыскал с ООО "Тикон" в пользу Ряднова Н.В. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей и судебные расходы. Взыскал с ООО "Тикон" в доход государства штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 102 500 рублей.
Судебная коллегия кассационным определением решение суда изменила, уменьшив взысканную в пользу Ряднова Н.В. неустойку до <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда до 20 000 рублей, штраф - до 60 000 рублей, указав, что, принимая во внимание двухсторонний акт приема-передачи квартиры от 16.04.2010г., суд необоснованно отверг доводы представителя ответчика о наличии одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства от 30 ноября 2009г. и проигнорировал решение Московского райсуда г.Калининграда от 14 мая 2010г., приобщенного к материалам дела. Согласно выводов указанного решения, имеющих преюдициальное значение при рассмотрении настоящего иска Ряднова Н.В., последний уклонялся от приемки квартиры, в связи с чем, в соответствии с положениями п. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, п. 7.7 договора долевого участия от 19.12.2007г. ООО "Тикон" был оставлен односторонний передаточный акт объекта долевого строительства. При этом платежи со стороны Ряднова Н.В. производились с просрочкой, окончательный расчет по договору произошел в период рассмотрения дела в суде - 16.04.2010 г. На момент рассмотрения указанного дела в Московском районном суде г.Калининграда никаких других актов приема-передачи, в том числе и от 16.04.2010 г., стороны не предъявляли.
Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда относительно просрочки сдачи жилого дома в эксплуатацию (30.04.2010г.), а также ненадлежащего исполнения ООО "Тикон" обязательств по передаче квартиры истцу в срок до 31 декабря 2008г., тем не менее посчитала, что просрочка имела место в период с 01 января 2009г. по 29 ноября 2009г. или 333 дня. Таким образом, размер неустойки, рассчитанный в соответствии с п. 10.4 Договора будет составлять: <данные изъяты> рублей (цена по договору) х 333 (дни просрочки) х 8,25/150 % (размер неустойки) = <данные изъяты> рублей. С учетом степени вины застройщика, принимая во внимание, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия на основании положений ст. 333 ГК РФ уменьшила размер неустойки до <данные изъяты> рублей; с учетом длительности нарушенного обязательства, характера и объема причиненных истцу нравственных страданий, вины исполнителя компенсацию морального вреда определила в размере 20 000 рублей, соответственно уменьшив взысканную с ответчика сумму штрафа.
По гражданскому делу № 2-3153 Ленинградского районного суда г.Калининграда Чернышова И. обратилась в суд с иском к ООО "Рента" о взыскании пени, указав, что 15 августа 2008г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес>. Объектом долевого участия является доля в праве собственности на подземную автостоянку. Срок ввода дома в эксплуатацию установлен не позднее декабря 2009 года. Срок начала приемки-передачи объекта долевого строительства - январь 2010 года. Согласно договору, объект должен быть передан в течение трех месяцев с момента окончания срока, установленного для начала передачи объекта, то есть до 01 мая 2010г. Оплата стоимости объекта в сумме <данные изъяты> рублей была произведена в указанный договором срок. Однако до настоящего времени объект истице не передан, сведениями о сдаче дома в эксплуатацию она не располагает. Объект находится в состоянии стройки и не пригоден к эксплуатации. Срок просрочки передачи объекта за период с 31 января 2010г. по 20 апреля 2011г. составил 440 дней. В соответствии с ч. 2 ст.6 Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ сумма пени составила <данные изъяты> рублей, которую просила взыскать с ответчика.
Решением суда от 30 августа 2011г. суд взыскал с ООО "Рента" в пользу Чернышовой И. неустойку в размере <данные изъяты> рублей.
Судебная коллегия решение суда изменила, уменьшив взысканную с ООО "Рента" в пользу Чернышовой И. неустойку до <данные изъяты> рублей, исходя из следующего.
Определяя период просрочки, суд пришел к выводу, что срок, с которого следует исчислять нарушение обязательства - с 01 мая 2010г. по 14.02.2011г. - до дня получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть 283 дня. Оснований для взыскания неустойки за период с 15 февраля 2011г. по 20 апреля 2011г. не имеется, поскольку из смысла договора следует, что передача объекта долевого строительства по акту приема-передачи предусмотрена в течение трех месяцев не ранее получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Судебная коллегия с такими выводами суда не согласилась, поскольку период просрочки оканчивается датой передачи объекта недвижимости истице, что вытекает из заключенного между сторонами договора. Период просрочки суду следовало исчислять исходя из получения уведомления о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к передаче, то есть до 13 апреля 2011г. С учетом соразмерности нарушенного обязательства его последствиям, судебная коллегия полагала необходимым уменьшить размер взысканной неустойки до <данные изъяты> рублей.
Аналогичная ошибка повлекла изменение судом кассационной инстанции решения Ленинградского районного суда г.Калининграда по делу № 2-4448/11.
В связи с тем, что площадь построенной квартиры не соответствует площади квартиры, указанной в договоре, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора на основании ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Тишакова А.И. обратилась в Ленинградский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "Мир Окон" о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве от 15 июля 2008г., по которому ответчик обязался построить и передать ей в собственность однокомнатную квартиру общей проектной площадью 43,84 кв.м. стоимостью <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м. Фактически квартира истице передана общей площадью 42 кв.м. В связи с этим просила взыскать излишне уплаченную разницу за квартиру в размере <данные изъяты> рублей.
Поскольку обстоятельства, на которые слалась истица, нашли свое подтверждение в ходе судебного заседания, суд, основываясь на вышеуказанной норме закона, правомерно удовлетворил заявленные Тишаковой А.И. исковые требования (дело № 2-98/12)
При разрешении вопроса о пересчете цены договора долевого участия в строительстве в связи с тем, что площадь построенной квартиры не соответствует площади квартиры, указанной в договоре, суду следует исходить из условий договора о порядке определения площади квартиры.
Так, Костеневич Н.И. обратился в Балтийский городской суд Калининградской области с иском к ООО "Балткомстрой-Калининград" о взыскании неустойки в сумме <данные изъяты> рублей за просрочку строительства квартиры, излишне уплаченной по договору денежной суммы в размере <данные изъяты> рублям, и денежной компенсации морального вреда в сумме 100 000 рублей. В обоснование своих требований указал, что 07 мая 2007г. заключил с ответчиком договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого ответчик обязался передать ему по окончании строительства однокомнатную квартиру общей проектной площадью 46,73 кв.м, включающую лоджию, расположенную в многоквартирном доме <адрес>. Однако ответчик в нарушение условий договора передал ему квартиру с задержкой на 2 года 6 месяцев. Кроме того, из справки БТИ следует, что ответчик передал ему квартиру, площадь которой на 2,03 кв. м меньше общей площади квартиры, предусмотренной договором, что оставляет <данные изъяты> рублей исходя из стоимости 1 кв.м. (дело № 2-566/10).
Судом вынесено решение, которым иск удовлетворен частично. Взыскано с ООО "Балткомстрой-Калининград" в пользу истца <данные изъяты> рублей неустойки за просрочку строительства и 5 000 рублей компенсации морального вреда. В остальной части исковых требований Костеневичу Н.И. отказано. Отказывая в удовлетворении иска в части требований о взыскании излишне уплаченной по договору суммы вследствие разницы проектной и фактической площади квартиры, суд установил, что при заключении договора стороны согласовали проектную площадь квартиры (с учетом площади лоджии) без понижающих коэффициентов в размере 46,73 кв.м.
По результатам строительства истцу передана квартира фактической площадью 46,6 кв.м., исчисленной без применения понижающих коэффициентов. Требования же истца основаны на том, что согласно учетно-технической документации органов БТИ площадь квартиры составляет 44,7 кв.м. При этом при подсчете площади квартиры органами БТИ применен понижающий коэффициент 0,5 в отношении площади лоджии.
Поскольку при определении цены договора площадь квартиры определялась без понижающего коэффициента, при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена аналогичным образом без понижающего коэффициента, вследствие чего разница между проектной и фактической площадью квартиры составила 0,13 кв.м. и не является существенной. При этом п. 2.4. долевого участия в строительстве предусмотрена возможность пересмотра цены договора лишь в том случае, если разница площадей составит более 1 кв.м. При таких обстоятельствах суд правильно отказал Костеневичу Н.И. в удовлетворении иска в части требований о взыскании излишне уплаченной суммы по договору.
По гражданскому делу № 2-403/10 Ленинградского районного суда г.Калининграда Ращупкин В.В. обратился в суд с иском к ООО "Форсайт-Риэлт", ссылаясь на то, что 31 октября 2007г. между ним и ответчиком был заключен договор на долевое участие в строительстве однокомнатной квартиры общей площадью 47,32 кв.м. (согласно схеме, являющейся приложением к договору) в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (строительный адрес). Стоимость квартиры была установлена в размере <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> рублей на 1 кв.м. Однако при получении технического паспорта на квартиру, составленного органами БТИ, истцу стало известно, что общая площадь квартиры составляет 41,9 кв.м., то есть на 5,42 кв.м. меньше, чем было предусмотрено договором. Просил взыскать с ответчика излишне уплаченную им денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента оплаты стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей.
Решением суда от 03 февраля 2010г. исковые требования Ращупкина В.В. удовлетворены частично. Взыскано с ООО "Форсайт-Риэлт" в пользу Ращупкина В.В. в счет уменьшения покупной цены квартиры <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, с ООО "Форсайт-Риэлт" взыскан штраф в размере 65 574,68 рублей.
Кассационным определением от 07 апреля 2010г. решение суда было отменено и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска. Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что из технического паспорта квартиры следует, что общая площадь квартиры составляет 41,9 кв.м., жилая 17,3 кв.м., подсобная 24,6 кв.м., площадь квартиры с холодными помещениями 44,6 кв.м., площадь лоджии, учтенная с учетом коэффициента 0,5 - 2,7 кв.м.
Согласно п. 1.3 заключенного сторонами договора площадь приобретаемой истцом квартиры в п. 1.1 в размере 47,32 кв.м. указана на основании проекта, при этом в проектную площадь квартиры включена площадь лоджии без понижающего коэффициента. Окончательно площадь квартиры определяется по окончании строительных работ при уточнении замеров Калининградским отделением Калининградского филиала ФУР "Ростехинвентаризация". Договор никем из сторон не оспаривался. При этом истцом не оспаривалось, что квартира ответчиком была построена и передана ему по акту приема-передачи в соответствии с проектной площадью (47,3 кв.м.), что также следует из материалов дела.
При таких обстоятельствах, оснований для уменьшения стоимости квартиры исходя из того, что в техническом паспорте квартиры ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" площадь лоджии указана с понижающим коэффициентом 0,5, у суда не имелось.
Гражданское законодательство предусматривает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом и договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). По данному основанию гражданами заявляются требования, связанные с оплатой съемного жилья за период просрочки строительства, уплате повышенных процентов по кредиту и иных убытков. При рассмотрении таких требований, следует учитывать, что при отсутствии иного пригодного для проживания жилого помещения имеются достаточные основания для взыскания в пользу дольщика расходов, связанных с арендой (наймом) жилого помещения в связи с просрочкой завершения строительства квартиры.
Рыжакова М. В. обратилась в Балтийский районный суд г.Калининграда с иском к ООО "Эликом Р.С", указав, что 21.09.2007г. она заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>. Условия по оплате договора выполнены ею в полном объеме. В установленный договором срок - до 31.01.2009г. - квартира ей не передана. В связи с этим она терпит убытки в виде уплаты процентов по кредитному договору от 01.11.2007г., заключенному с КБ "М.", условиями которого предусматривается процентная ставка из расчета 10,8% годовых с первого дня месяца, следующего за месяцем выдачи банку закладной. В случае надлежащего исполнения ответчиком своих обязательства, начиная с марта 2009 года, истица имела бы возможность погашать проценты за пользование кредитом по процентной ставке 10,8%, а не 13% годовых. Также истица была вынуждена продать единственную принадлежащую ей квартиру для оплаты заключенного с ответчиком договора долевого участия в строительстве. После продажи квартиры истица заключила с покупателями договор найма этого жилого помещения, по которому несет расходы, а также несет расходы по оплате содержания и обслуживания жилья, коммунальных услуг. В связи с этим просила взыскать с ООО "Эликом Р.С." сумму реального ущерба в связи с переплатой процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты> рублей, в связи с расходами по найму жилого помещения, плате за его содержание и обслуживание, коммунальные услуги в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей и судебные расходы (гражданское дело № 2-122/10).
Решением Балтийского районного суда г.Калининграда от 03 февраля 2010г. исковые требования Рыжаковой М.В. были удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Эликом Р.С." в пользу Рыжаковой М.В. в возмещение ущерба <данные изъяты> рублей, расходы по оплате услуг представителя 8 000 рублей, в счет компенсации морального вреда 10 000 рублей, а всего <данные изъяты> рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал. Судебная коллегия решение суда в части отказа в иске Рыжаковой М.В. о взыскании расходов по найму жилого помещения отменила и вынесла в этой части новое решение, которым иск Рыжаковой М.В. о взыскании расходов по найму жилого помещения удовлетворила, взыскав с ООО "Эликом Р.С." в пользу Рыжаковой М.В. <данные изъяты> рублей.
В кассационном определении судебная коллегия указала, что суд, отказывая в удовлетворении расходов по найму квартиры, исходил из того, что с января 2009 года по декабрь 2009 года у истицы имелось иное пригодное для проживания жилое помещение по адресу: <адрес>, собственником которого является ее сестра О., где истица с 18.12.2007г. по настоящее время постоянно зарегистрирована. Вместе с тем, никаких данных о вселении истицы по указанному адресу не имеется, ее регистрация по указанному адресу носит формальный характер, исключительно с целью реализации прав, связанных с медицинским обслуживанием, получением иностранных виз. При этом фактически истица проживает в квартире Н. по договору найма, в связи с чем несет убытки по оплате за квартиру по вине ответчика, не выполнившего в установленный срок свои обязательства по строительству квартиры для истцы. Поэтому при таком отказ районного суда во взыскании с ответчика в пользу истицы документально подтвержденных расходов по найму жилого помещения как убытков является необоснованным.
В силу статьи 1112 ГК РФ права и обязанности гражданина по договору долевого участия в строительстве входят в состав наследства. Сонина И.С. обратилась в суд с иском к ООО "Калининград Билдинг Групп" о переводе на нее в порядке наследования прав и обязанностей по договору об участии в долевом строительстве от 28 ноября 2008г., заключенному ее супругом до смерти последнего в 2010 году.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Судом установлено, что супруг истицы В. умер 25 октября 2010г. До своей смерти он заключил с ООО "Калининград Билдинг Групп" договор от 28 ноября 2008г. об участии в долевом строительстве одноквартирной блокированной секция в жилом доме № по <адрес>.
Данный договор является имущественным, в установленном порядке зарегистрирован в УФРС по Калининградской области. Истица является наследником к имуществу умершего В., в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Остальные наследники отказались от своей доли в наследстве в пользу истицы.
При таких обстоятельствах, основываясь на положениях ст. 1112 ГК РФ, Ленинградский районный суд г.Калининграда решением от 29 ноября 2011г. правомерно удовлетворил заявленные Сосиной И.С. исковые требования (гражданское дело № 2-4762/11).
По смыслу положений ст.ст. 34-35, 37-39 Семейного кодекса РФЮ, и поскольку по договору участия в долевом строительстве права на получение в собственность объекта долевого строительства носят имущественный характер, эти права следует учитывать и при разделе совместного имущества супругов. По результатам данного обзора гражданская коллегия обращает внимание судей на указанные в обзоре правовые аспекты и рекомендует более тщательно подходить к решению правовых вопросов, возникающих как на стадии принятия искового заявления, так и при рассмотрении дела по существу и прекращении производства по делу.
Судебная коллегия по гражданским делам
Калининградского областного суда
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
71
Размер файла
336 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа