close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Споры, связанные с приватизацией жилого помещения

код для вставкиСкачать
 Утверждено постановлением президиума Амурского областного суда
от 22 марта 2010 года Обобщение судебной практики по жилищным спорам
Обобщение судебной практики было проведено на основании кассационных определений, принятых судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда в 2008 году. При подготовке обобщения использованы данные Отчета о работе судов общей юрисдикции по рассмотрению гражданских дел в кассационном порядке за 12 месяцев 2008 года.
Целью проведения обобщения является анализ ошибок, допускаемых судами области при применении норм жилищного законодательства при рассмотрении дел указанной категории, а также формирование единой судебной практики.
В ходе проведения обобщения было установлено, что жилищные споры являются одной из наиболее часто рассматриваемых судами категорией споров. В 2008 году в судебную коллегию по гражданским делам было обжаловано 308 решений судов первой инстанции. Из них:
Категория споровВсего обжало-
ваноОставлено решений без измененияОтменено решенийИзмене-но
решенийСтабильность (к обжалов-м)с направле-нием дела на новое рассмотр-е с приня-
тием нового решенияВыселение из служебных помещений1211-1-91,7%Выселение с предоставлением другого жилья8215-25%Выселение без предоставления другого жилого помещения 504073-80%Приватизация жилой площади 221183-50%Взыскание платы за жилую площадь и коммунальные услуги322210--68,8%Другие жилищные споры184132429171,8%ВСЕГО3082186821170,8% Для сравнения в 2007 году в суд кассационной инстанции было обжаловано 291 решение судов первой инстанции. Из них 76 решений отменены, 5 изменены, 210 решений оставлены без изменения.
Таким образом, в 2008 году стабильность рассмотрения жилищных споров судами Амурской области составила 70,8 % (в 2007году - 72,1 %). Специализированные жилые помещения
Специализированный жилищный фонд - это жилые дома и жилые помещения, специально предназначенные для узкоцелевого временного использования как места пребывания или места жительства определенных категорий граждан.
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Договор найма общежития заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения, а по прекращении этих отношений подлежит прекращению.
Решением Благовещенского городского суда от 27 ноября 2007 года были удовлетворены требования ФГОУ ВПО "ДальГАУ" к Щ. о выселении из общежития. Судом установлено, что приказом от 30 сентября 2002 года ответчик был принят на должность преподавателя, по заявлению от 31.10.2002 Щ. была предоставлена комната в общежитии. 14 июня 2007 года по собственному желанию ответчика заключенный с ним трудовой договор был расторгнут. Истец считал, что отношения по договору найма жилого помещения, заключенного с ответчиком, прекращены в виду прекращения трудовых отношений. На основании п.1 ст.103, п.2 ст.105 ЖК РФ просил суд выселить Щ. из комнаты общежития без предоставления другого жилого помещения.
Судебной коллегией данное решение оставлено без изменения.1
Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированного жилого помещения, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Ш. обратилась в суд с иском к АмурКНИИ, указав, что в 1989 году была приглашена на работу в создаваемый АмурКНИИ ДВО РАН с избранием на конкурсную должность старшего научного сотрудника, ей была предоставлена для проживания секция в общежитии, состоящая из двух комнат, в которой она проживает до настоящего времени. Однако 24.12.2007 ответчиком было принято решение о вселении в одну из комнат в занимаемой ею секции К. Уточнив требования, просила обязать ответчика заключить с ней договор социального найма на указанную секцию в общежитии и признать незаконным распоряжение № 17 от 24.12.2007 о подселении К.
К. обратилась в суд со встречным иском к Ш. и АмурНЦ ДВО РАН, указав, что она принята в аспирантуру. Какой-либо жилплощади в городе Благовещенске не имеет. 24.12.2007 на заседании жилищно-бытовой комиссии принято решение о её подселении в комнату площадью 11,6 кв.м. в спорной секции. Впоследствии с ней был заключен договор найма указанного жилого помещения. Однако Ш. препятствует её вселению. Просит суд вселить её в предоставленную ей комнату.
Решением Благовещенского городского суда от 05.03.2008 распоряжение № 17 от 24.12.2007 о переселении Ш. и о вселении К. признано незаконным; в удовлетворении требования Ш. о заключении договора социального найма и иска К. о вселении отказано.
Судом установлено, что Ш. и членам её семьи для проживания в июле 1989 года была предоставлена вся секция № 8 в общежитии, указанное жилое помещение является её постоянным местом жительства. Учитывая, что Ш. изначально и до настоящего времени занимала всю спорную секцию, в соответствии с оспариваемым распоряжением она переселена в одну из комнат в секции, а в другую комнату подселена К., суд указал, что фактически АмурНЦ ДВО РАН принято решение о выселении Ш. из занимаемой ею комнаты площадью 11,6 кв.м. Правильно применив статьи 101, 103 ЖК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что выселение из специализированного жилого помещения при прекращении или расторжении договора найма возможно только в судебном порядке, однако АмурНЦ до принятия распоряжения от 24.12.2007 с требованием о выселении Ш. из занимаемой ею комнаты площадью 11,6 кв.м. в суд не обращался. При таких обстоятельствах суд обоснованно признал незаконным распоряжение от 24.12.2007 № 17. При этом обоснованно не был принят во внимание довод представителя АмурНЦ о том, что в выданном Ш. ордере предусмотрена возможность подселения и переселения, указав, что ордер является документом, подтверждающим лишь законность вселения Ш. в спорную секции.
Разрешая иск К. о вселении в спорное жилое помещение, суд правильно учел, что распоряжение, которым К. вселена в спорную комнату, является незаконным, иных оснований для вселения в комнату К. не указывала. Разрешая требование Ш. о понуждении заключить договор социального найма на спорную секцию, суд правильно учел, что здание по переулку Релочному, 10 изначально было построено как общежитие, 02.05.2007 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанное жилое здание как общежитие, а также зарегистрировано право оперативного управления Учреждения Жилишно-коммунальная контора АмурНЦ ДВО РАН в отношении указанного здания как общежития. Таким образом, в ходе судебного заседания было установлено, что данному зданию присвоен статус общежития, и, следовательно, оно относится к специализированному жилому фонду. Применив положения раздела 4 ЖК РФ, суд обоснованно указал, что нормы жилищного законодательства не предусматривают возможности заключения договоров социального найма на специализированные жилые помещения, в связи с чем данное требование Ш. удовлетворению не подлежит2.
Другой пример. А. обратился в суд с иском к Екатеринославской КЭЧ о признании недействительным договора найма служебного помещения. В обосновании иска указал, что считает ничтожным заключенный между ним и Екатеринославской КЭЧ с лице начальника З. 16 ноября 2006 года договор найма служебной квартиры на территории закрытого военного городка с. Екатеринославки. Основанием ничтожности данного договора считает заключение его неуполномоченным лицом, поскольку на тот момент Екатеринославская КЭЧ не являлась юридическим лицом, полномочия на управление закрепленным за Минобороны РФ жилищным фондом ей Министром обороны РФ не передавались. Считает неправомерным взимание ответчиком в него квартирной платы и платы за коммунальные услуги. Решением Октябрьского районного суда от 2 октября в удовлетворении требований отказано. Применив нормы Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской армии и Военно-морского флота, утвержденного приказом Министра обороны СССР от 22.02.1977 г. N 75, суд пришел к обоснованному именив Октябрьского районного суда от 2 октября 008 года.ение оставлено без изменения.нарушении ояснения том, что суд сохранивыводу о том, что, несмотря на отсутствие у Екатеринославской КЭЧ статуса юридического лица на момент заключения начальником КЭЧ с истцом договора, в соответствии со специальными нормами начальники КЭЧ районов наделены права полномочиями по вопросам заселения и пользования служебными помещениями. Кроме того, заключение жилищного договора, на необходимость которого ссылается истец, относится к вопросам распределения служебных помещений. Жилищный договор не предусматривает предоставление военнослужащему конкретного служебного жилого помещения. Он регулирует отношения сторон по реализации права на жилище указанных лиц посредством обеспечения их служебными жилыми помещениями, а в случае невозможности их предоставления - способы решения жилищных проблем, предусмотренные Федеральным законом "О статусе военнослужащих". Жилищный договор предшествует предоставлению военнослужащему и членам его семьи конкретного служебного жилого помещения.
Судебной коллегией решение суда оставлено без изменения3. Особенности имеет и договор найма служебного жилого помещения.
Решением Белогорского городского суда от 17 декабря 2007года исковые требования П. к ОАО "РЖД", администрации гор. Белогорска Амурской области о признании недействительным статуса "служебной" квартиры в г. Белогорска, а также о признании недействительными постановления администрации г. Белогорска Амурской области № 807 от 01 июля 2004 г. № 835 от 07 июля 2004 г. "О присвоении квартиры статуса служебной" оставлены без удовлетворения.
Исковые требования обоснованы тем, что закрепление за спорным жилым помещением статуса служебной не соответствует порядку присвоения данного статуса, установленного жилищным законодательством РСФСР.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что в нарушении ст. 101 и ст. 102 ЖК РСФСР, действующими на тот момент, судом не исследован вопрос о характере правоотношений сторон, возникших в связи с предоставлением жилого помещения. Суд основывает свои выводы на ордере о предоставлении служебного жилого помещения, на постановлении администрации г. Белогорска №807 от 1.07.2004, постановления администрации г. Белогорска №835 от 7.07.2004, которые истцом были обжалованы.
В решении суда отсутствовали суждения о законности или незаконности приведенных актов местного самоуправления. В исковом заявлении истец ссылался на то, служебная квартира предоставлена ему как работнику, занимающего должность, не входящую в перечень законодательно установленных категорий. Судебной коллегией установлено, что приведенные доводы о незаконности постановлений администрации г. Белогорска фактически не разрешены судом, в решении отсутствовали какие- либо выводы по указанным требованиям. В решении выводы суда основаны на данных постановлениях, тем не менее, каждое из постановлений на предмет соответствия действующему на тот момент жилищному законодательству не исследованы судом. Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение4. В соответствии с ч.2 ст. 102 ЖК РФ, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
ГОУ НПО "Профессиональный лицей № 26" обратилось суд с иском к Б-вым, П. о выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, указав, что Б. и её первый муж П. с дочерью П.Е. были вселены в комнату общежития с согласия руководителя лицея. 01 февраля 2005 года с Б. был заключен договор коммерческого найма на срок до 30 мая 2005 года. По согласованию с администрации лицея Б. продолжала проживать в семьей в спорном жилом помещении. В дальнейшем совместно с Б. стал проживать её второй супруг, согласия на вселение которого администрация лицея не давала, а также двое несовершеннолетний детей. С декабря 2005 года общежитие является передано из федеральной собственности в собственность Амурской области и находится у истца на праве оперативного управления. Ответчики в трудовых отношениях с истцом не состоят, оснований для их проживания в общежитии у них не имеется.
Решением Благовещенского городского суда от 28 мая 2008 года истцу отказано в удовлетворении исковых требований.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что суд не дал надлежащей оценки произошедшей смене собственника ПЛ № 26 и находящегося в оперативном управлении последнего спорного общежития. Данное обстоятельство имеет существенное значение для разрешения спора по существу в силу ч. 2 ст. 102 ЖК РФ. По материалам дела установлен переход права собственности на жилое здание общежития и его передача новым собственником в оперативное управление вновь созданному юридическому лицу, не являющемуся правопреемником юридического лица, в чьем пользовании ранее находилось указанное здание. Судом не изучен вопрос о предоставлении спорного жилого помещения Б., не проверены её доводы о выделении ей жилого помещения как члену семьи лица, состоявшего в трудовых отношениях с лицом, владеющим жилым помещением, в том числе порядок начисления и оплаты спорного жилого помещения как части отдельного жилого помещения или части в составе жилых помещений, выделенных матери Б. как работнику лицея.
Кроме этого, судебная коллегия указала на неправильное применение судом к спорным правоотношениям положений ч.2 ст. 103 ЖК РФ, поскольку Б., хоть и является членом семьи военнослужащего, но к категории лиц, указанных в данной норме, не относится. Суд не ставил их на обсуждение и не дал им оценку с соблюдением правил действия жилищного закона во времени, поскольку общежитие ответчице было предоставлено в период до введения в действие в марте 2005 года ЖК РФ.
Судом не изучен вопрос наличия у ответчицы Б. права на сохранение в силу п. 13 Федерального Закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" № 189 - ФЗ от 29.12.2004 года льгот, предусмотренных ранее действующим жилищным законодательством5.
В общежитиях ряда учебных заведений г. Благовещенска на протяжении нескольких лет заключались договоры найма жилых помещений с лицами, не проходящими обучение, и не состоящими в трудовых отношениях с этими учебными заведениями. В настоящее время большинство споров возникает по поводу оплаты за жилые помещения, предоставленные учебными учреждениями по договорам коммерческого найма.
Например, ФГОУ СПО Благовещенский коммунально-строительный техникум обратилось в суд с требованием к М. о взыскании задолженности по оплате за проживание в общежитии, судебных расходов. В период работы в техникуме М. с ней был заключен договор найма жилья от 10 января 1997 года. В настоящее время правоотношения сторон определяются положениями договора коммерческого найма жилого помещения и регулируются нормами ГК РФ. В связи с длительным невнесением платы за пользование комнатой и образовавшейся задолженностью ФГОУ СПО БКСК обратилось в суд с просьбой взыскать с М. 244 337 рублей 56 копеек за период с ноября 2005 года по июль 2008 года.
Решением Благовещенского городского суда от 17 ноября 2008 года с М. в пользу истца взыскана задолженность по оплате за проживание в общежитии в размере 232 579 рублей 41 копейки.
Судебная коллегия на основании ст. 682 ГК РФ, п.6 ст. 156 ЖК РФ, п.8 Постановления Правительства РФ от 28 апреля 1994 года № 407 "О первоочередных мерах по поддержке системы образования в России" согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что директор ФГОУ СПО БКСК вправе устанавливать размер оплаты за пользование комнатами в общежитии, занимаемыми по договору коммерческого найма жилою помещения. Вместе с тем, судебная коллегия признала обоснованным довод кассационной жалобы о том, что размер платы за жилое помещение не может устанавливаться произвольно, без учета предельных норм стоимости предоставляемых коммунальных услуг.
При рассмотрении настоящего дела суд, применив правила ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, указал, что истец обосновал свои требования на обстоятельствах, достоверно установленных вступившими в силу судебным решением Благовещенского городского суда от 7 декабря 2006 года, и, следовательно, не подлежащими вновь доказыванию, и пришел к выводу о том, что ФГОУ СПО БКСК правомерно повышало стоимость оплаты за пользование жилым помещением и не входил в обсуждение вопроса о правильности установления оплаты за проживание в общежитии.
Судебная коллегия признала выводы суда преждевременными. Предметом рассмотрения 7 декабря 2006 года дела являлась правомерность расчета об оплате коммунальных услуг и текущего содержания жилого помещения, установленного приказом директора техникума от 14 июня 2005, в связи с чем не может являться преюдициальным при рассмотрении настоящего спора в части установления стоимости оплаты за проживание в комнате общежития. Кроме того, представленные истцом расчеты задолженности за период с ноября 2005 года по июль 2008 года произведены и на основании последующих приказов директора ФГОУ СПО БКСК.
При этом размер платы за проживание в общежитии должен устанавливаться с учетом качества и местоположения жилья, с учетом установленных предельных норм стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Однако суд первой инстанции не вошел в обсуждение вопроса об обоснованности тарифов по оплате жилого помещения на основании приказов № 10 от 23 января 2006 года, № 71 от 19 июня 2006 года, № 11 от 17 января 2007 года, № 8 от 28 января 2008 года и не дал оценки на соответствие данных тарифов предельным нормам оплаты..
Таким образом, суд первой инстанции не установил в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, не дал надлежащей правовой оценки возражениям ответчицы, в связи с чем существенно нарушил нормы процессуального права. Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.6
Споры, связанные с приватизацией жилого помещения.
В ходе проведения обобщения установлено, что дела о признании за гражданами права на приватизацию жилого помещения является одной из наиболее часто рассматриваемых судами области категорий споров. Иски инициированы гражданами, которым по различным причинам отказано в заключении договора о передаче жилых помещений в их собственность. При принятии подобных заявлений к производству суда необходимо учитывать, что требования о признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения и признании за гражданами права на приватизацию подлежат рассмотрению в порядке искового производства, а не в порядке, установленном главой 25 ГПК РФ.
Существенное нарушение норм гражданского процессуального законодательства стало основанием для отмены решения Константиновского районного суда от 29.11.2007, которым К. отказано в удовлетворении требований о защите права на приватизацию путем признания незаконным решения сельсовета от 11.12.2006 об отказе в приватизации жилого помещения. При принятии к производству заявления К. суд не установил наличие спора о праве, не определил характер спорных правоотношений, в связи с чем неправомерно рассмотрел дело в порядке главы 25 ГПК РФ с применением положений ст. 256 ГПК РФ о сроке обращения в суд с данным заявлением. Дело направлено на новое рассмотрение. 7 Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее по разделу Закона) приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
С учетом приведенной нормы материального права при рассмотрении дел данной категории в первую очередь следует исследовать вопрос о том, к какому жилому фонду отнесен спорный объект недвижимого имущества. Неправильное определение вида жилого фонда стало основанием для отмены решения Белогорского городского суда от 27.12.2007, постановленного по делу по иску Р. к ОАО "РЖД".8 Дело направлено на новое рассмотрение, в ходе которого было установлено, что жилой дом, в котором находится спорная квартира, построен на собственные средства ОАО "РЖД", государственной или муниципальной собственностью не являлся, переход права собственности не осуществлялся. ОАО "РЖД" как собственник жилого помещения на основании ст. 4 Закона вправе было отказать Р. в передаче квартиры в их собственность. Решением суда от 11.03.2008 в удовлетворении иска отказано, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для его отмены9.
Отсутствие в деле доказательств, подтверждающих принадлежность жилого помещения к какому - либо виду жилого фонда, стало основанием для отмены решения Тамбовского районного суда от 2.05.2007, которым были удовлетворены требования Р. к СПК "Корфовский" о признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения и возложении обязанности заключить договор передачи квартиры в собственность истца. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции10. Государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией Российской Федерации. При этом ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность.
Законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т.д.)
Вместе с тем суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение11.
Решением Михайловского районного суда от 17 марта 2008 года удовлетворены требования Е-го. Отказ КУМИ района в приватизации квартиры признан незаконным, за истцом признано право на приватизацию. При рассмотрении дела судом установлено, что распоряжением главы администрации района № 31 от 07.02.2000 с целью обеспечения медицинскими кадрами Михайовской ЦРБ квартира по улице Советской, 20 в селе Поярково признана служебной. Распоряжением главы администрации района № 38 от 07.02.2000 данная квартира как служебное жилое помещение предоставлена врачу Михайловской ЦРБ Е-му. Удовлетворяя требования, суд пришел к выводу о том, что спорная квартира не является служебной в связи с отсутствием в деле доказательств регистрации такого статуса в органах государственной регистрации недвижимости. В обоснование своего вывода суд сослался на нормы Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 №1301.
Судебная коллегия не согласилась с выводом суда и указала, что вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются соответствующим Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997, положения которого не предусматривают необходимости после принятия решения о присвоении жилому помещению статуса служебного государственной регистрации данного статуса жилого помещения. Кроме того, суд не учел, что согласно жилищного законодательства, действовавшего на момент издания главой администрации Михайловского района распоряжения № 31 от 07.02.2000, жилое помещение включалось в число служебных распоряжением (постановлением), вынесенным главой администрации муниципального образования. Дело направлено на новое рассмотрение.12 В том случае, если отказ в приватизации обоснован присвоением спорному жилому помещению статуса служебного, важное значение имеет момент присвоения данного статуса. Н. обратилась в суд с иском о признании незаконным отказ КУМИ района в приватизации квартиры и признании права на приватизацию. При рассмотрении дела установлено, что истице на основании ордера на служебное жилое помещение от 21.10.2004 предоставлена трехкомнатная квартира. 05.09.2007 она обратился к ответчику с заявлением о бесплатной передаче в собственность указанной квартиры, однако ей было отказано в связи с тем, что данная квартира является служебной. Судом установлено, что квартире присвоен статус служебной решением Михайловского районного Совета народных депутатов от 16.08.2007 (впоследствии отмененного решением от 29.11.2007) и решением главы Поярковского сельсовета от 21.12.2007, т.е. после предоставления жилого помещения истице, а согласно пункта 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42, действующих на момент вынесения указанных решений, следует, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящеюся в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на по имущество. Решением суда требования удовлетворены, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены13. При рассмотрении дел данной категории у судов возникают сложности в применении ст. 9.1 и ст. 11 Закона. Статьей 9.1 узаконена расприватизация жилья, т.е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье. Ошибка, допускаемая судами, заключается в неправильном толковании приведенных норм материального права. Является неправильной позиция о том, что расприватизировав жилье, гражданин на основании ст.11 Закона утрачивает право на приватизацию. Решением Благовещенского городского суда было отказано в удовлетворении исковых требований К. к КУМИ г. Благовещенска о признании права на приватизацию жилого помещения, расположенного в г. Благовещенске. Требования истицы обоснованы тем, что в приватизации спорного жилого помещения ей отказано в связи с тем, что ею была приватизирована квартира в г. Райчихинске. Истица полагала, что приватизация спорной квартиры не нарушает ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", поскольку квартира в г. Райчихинске была ею возвращена в муниципальную собственность г. Райчихинска с целью обмена на муниципальную квартиру в г. Благовещенске. При разрешении заявленных требований суд применил к спорным правоотношениям положения ст. 9.1 и ч. 1 ст. 11 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", ч. 2 ст. 209 ГК РФ и указал, что, заключив соглашение о передаче квартиры в г. Райчихинске Амурской области в муниципальную собственность, истица совершила действия по распоряжению жилым помещением по своему усмотрению и права на повторную приватизацию жилья не имеет.
Судебная коллегия не согласилась с выводами суда и указала, что ст. 9.1 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" введена Федеральным законом № 55-ФЗ от 20 мая 2002 и не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку соглашение о расторжении договора приватизации заключено между К. и КУМИ г. Райчихинска 10 января 1996 года. Кроме того, согласно п. 15 Примерного Положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству №4 от 18 ноября 1993 года, действующего на момент заключения соглашения о расторжении договора приватизации, при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения.
Поскольку квартира в г. Благовещенске находилась в муниципальной собственности, то возможность ее обмена на квартиру, принадлежащую на праве собственности истице, не предусматривалась нормами жилищного законодательства. Решение суда отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении заявленных требований.14 Нарушение права на приватизацию было установлено Октябрьским районным судом при разрешении требований М-вых к администрацией района о признании незаконным отказа в приватизации, с возложением на них обязанности по оформлению документов, связанных с приватизацией. Судом установлено, что на основании договора приватизации от 31 октября 2000 года, в собственность М-вых передана однокомнатная квартира в п. Таежный. При распределения жилья во вновь построенном доме в с. Екатеринославка в порядке очередности М-вым предоставлена трехкомнатная квартира с условием освобождения ими однокомнатной квартиры в п. Таежный. На основании договора дарения от 5 октября 2004 года квартира в п. Таежный перешла в муниципальную собственность. 17 ноября 2004 года М-вой выдан ордер на трехкомнатную квартиру в с. Екатеринославка. Однако 22 ноября 2004 года с М-вой заключен договор коммерческого найма.
Судебная коллегия признала правильным вывод суда о том, что передачу М-выми принадлежащей им на праве собственности квартиры в муниципальную собственность следует расценивать как взаимное согласие сторон на возвращение сторон в положение, существовавшее до заключения договора приватизации от 31 октября 2000 года. Кроме того, выделение М-вым жилого помещения в новом доме ставилось в прямую зависимость от их отказа от права собственности в отношении приватизированного жилого помещения. Судебной коллегией также принято во внимание и то обстоятельство, что квартира в с. Екатеринославка является муниципальной собственностью, и в отношении нее не может быть заключен договор коммерческого найма. На основании п. 13 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года №42, действующих на тот момент, признан несостоятельным и довод жалобы о присвоении данной квартире статуса служебной постановлением Главы администрации района от 18 апреля 2006 года. Решением суда требования удовлетворены, оснований для его отмены не установлено судом кассационной инстанции.15 Предоставление жилого помещения
Согласно ст. 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (ч.1 ст. 89 ЖК РФ).
При буквальном толковании ч. 2 ст. 89 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали: - отдельную квартиру, то они вправе требовать предоставления отдельной квартиры; - более одной комнаты, то они вправе требовать предоставление жилого помещения, состоящего из того же количества комнат в коммунальной квартире.
Администрация г. Благовещенска обратилась в суд с иском к Кр-кой З., Кр-ому А., Кр-кой Ю., Кр-кому В., Л-вой З., Л-вой М. о выселении из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, с предоставлением другого жилого помещения. Кр-кой З.С., Кр-кому А., Кр-кой Ю., Кр-му В., Л-вой З., Л-вой М. предъявлен встречный иск к администрации г. Благовещенска об обязании предоставить при выселении из подлежащей сносу квартиры квартиру по договору социального найма в г. Благовещенске общей площадью не менее ранее занимаемой, с количеством комнат в квартире, позволяющим обеспечить раздельное проживание членам семьи разного пола (кроме супругов).
Решением Благовещенского городского суда от 21 апреля 2008 года постановлено: ответчики выселены из квартиры с предоставлением квартиры по ул. Кольцевой, г. Благовещенска, вселены в данную квартиру. На администрацию г. Благовещенска возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу взамен жилого помещения, предоставленного по решению суда, предоставить Кр-кой З., Кр-му А., Кр-ой Ю., Кр-му В., Л-вой З., Л-вой М. благоустроенное жилое помещение в виде квартиры общей площадью не менее 33,4 кв. метров, состоящее из не менее трех комнат.
Судебная коллегия отменила решение суда в части удовлетворения встречного иска, указав на нарушение судом ст. 138 ГПК РФ, поскольку признание обоснованным первоначального иска и его удовлетворение исключает удовлетворение в полном объеме встречных исковых требований. Основанием для отмены стало и неправильное толкование ч. 1 ст. 89 ЖК РФ.
Судом установлено, что ответчики по первоначальному иску проживают в квартире общей площадью 33,4 кв. м, состоящей из трех комнат. Общая площадь предоставляемого им в связи со сносом дома жилое помещение составляет 35,5 кв. м, квартира благоустроенная, находится в черте г. Благовещенска, отвечает установленным требованиям, является равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. В связи с чем, администрацией г. Благовещенска были выполнены все необходимые обязательства по предоставлению Кр-ким и Л-вым жилого помещения в порядке ст. 86 и ст. 89 ЖК РФ. С учетом позиции Верховного суда РФ, высказанной в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 1 марта 2006 г. и Конституционного суда РФ, высказанной в определении от 16 ноября 2006 года №503-О, судебная коллегия признала необоснованными доводы встречного искового заявления о том, что предоставление квартиры должно быть произведено с учетом положений ст. 57 ЖК РФ о норме предоставления жилого помещения и ст. 58 ЖК РФ об учете интересов граждан при предоставлении жилого помещения, поскольку указанные нормы материального права подлежат применению при разрешении требований о предоставлении жилых помещений лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, к каковым Кр-кие и Л-вы не относятся и их выселение происходит на основании ст. 86 ЖК РФ. Указав на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска, судебная коллегия приняла новое решение, которым отказала в удовлетворении заявленных требований16. Данное кассационное определение было отменено президиумом Амурского областного суда и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Президиум признал необоснованным вывод судебной коллегии об основаниях принятия встречного иска, указал на его противоречии положениям ст. 138 ГПК РФ и высказал суждения о том, что, предъявляя в рамках настоящего дела встречный иск, ответчики исходили из того, что совместное рассмотрение их требований о предоставлении жилого помещения, отвечающего интересам всех членов семьи, и требований администрации г. Благовещенска о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры приведет к более правильному рассмотрению дела, поскольку между указанными требованиями имеется взаимная связь.
Президиум не согласился с выводом судебной коллегии о том, что жилое помещение, предоставляемое в связи со сносом аварийного жилья, не должно отвечать требованиям ст. 58 ЖК РФ, согласно которым заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Определяя порядок предоставления другого жилого помещения в связи со сносом дома, статьи 86 и 89 ЖК РФ устанавливают, что жилое помещение, которое предоставляется в связи со сносом дома, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Со ссылкой на определение Конституционного Суда РФ от 16 ноября 2006 года № 503-О, президиум пришел к выводу о том, что выселение граждан из жилого дома, признанного аварийным, действительно обеспечивает защиту их интересов только в случае, если при этом не ухудшаются их жилищные условия, в связи с чем предоставляемое жилое помещение должно как минимум быть равнозначным прежнему (в том числе по количеству комнат). Подобный подход, вопреки выводам суда кассационной инстанции, улучшения жилищных условий в обязательном порядке не повлечет17.
При рассмотрении данной категории споров следует также учитывать и позицию, изложенную в определении Конституционного Суда РФ от 15 июля 2008 года №554-О-О, об объективной невозможности проживания в данном жилом помещении конкретных лиц.
Пункт 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ предусматривает обязанность органов местного самоуправления предоставить жилые помещения по договорам социального найма вне очереди гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
С. обратилась в суд с требованиями к администрации г. Тынды о предоставлении жилого помещения ввиду утраты жилья, уничтоженного в результате пожара. Требования основаны на ст. 85 ЖК РФ.
Решением Тындинского районного суда от 26 сентября 2008 года в удовлетворении исковых требований отказано. Отменяя данное решение, судебная коллегия указала, что в силу п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" указание истицей на ст. 85 ЖК РФ не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела, поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства.
Обстоятельствами, подлежащими исследованию и доказыванию по данному делу, являются установление факта утраты в результате пожара жилого помещения, в котором проживала истица и ее семья, невозможность проживания в нем и о том, на какой организации лежит обязанность по обеспечению жильцов жилыми помещениями. Из содержания решения суда следовало, что при разрешении спора суд исследовал вопрос об основаниях предоставления С. квартиры, которая в результате пожара была уничтожена, основаниях регистрации ее семьи по указанному адресу, законности отказа администрации г. Тынды в постановке истицы в очередь лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.е. обстоятельства, которые не имеют правового значения для правильного разрешения спора.
При новом рассмотрении суду предложено установить, какие конкретно действия были предприняты администрацией г. Тынды для признания сгоревшего жилого помещения непригодным для проживания и о признании С. нуждающейся в улучшении жилищных условий. При этом, применив к спорным правоотношениям ст. 57 ЖК РФ, судебная коллегия признала несостоятельной ссылку суда на наличие в администрации г. Тынды очередности лиц, состоящих на учете на улучшение жилищных условий. В кассационном определении со ссылкой на ч. 1 ст. 1 ЖК РФ указано, что при принятии решения суд не обеспечил защиту жилищных прав С., не принял во внимание то обстоятельство, что ее семья является многодетной, не обеспеченной жилым помещением18. Допускаются судами ошибки и при изменении способа исполнения решения суда. Решением Белогорского городского суда от 20 июля 2006 года на администрацию г. Белогорска возложена обязанность предоставить семье истца жилое помещение, исходя из 18 кв. общей площади на человека, и всего 72 кв. метра общей площадью. Определением Белогорского городского суда Амурской области от 21 мая 2008 года по заявлению С. изменен способ исполнения решения путем взыскания с администрации г. Белогорска за счет средств казны муниципального образования г. Белогорска в пользу С. среднюю рыночную стоимость общей площади жилья (72 кв. метра) в сумме 1 472 400 рублей. Отменяя данное определение, судебной коллегией установлено, что частично решение суда исполнено в 2007 году и истцу на основании решения администрации г. Белогорска от 24.08.2007 г. предоставлена квартира по ул. Кирова в г. Белогорске, общей площадью 22 кв. метра. На указанную квартиру истцом заключен бессрочный договор социального найма жилого помещения.
В дальнейшем, администрация г. Белогорска заявляла о невозможности исполнения решения суда в связи с отсутствием свободного жилого фонда и финансирования, что повлекло обоснованное обращение истца в суд с заявлением об изменении способа исполнения судебного решения. Вместе с тем, после обращения истца в суд с указанным заявлением, 28.04.2008 администрацией г. Белогорска принято постановление о предоставлении истцу на условиях социального найма второй квартиры в г. Белогорске с недостающей площадью 56,3 кв. метра.
Давая оценку действиям администрации г. Белогорска, суд первой инстанции высказал суждение о том, что предоставление нескольких жилых помещений нельзя считать надлежащим исполнением судебного акта, поскольку оно не соответствует интересам семьи и удовлетворил требование истца о взыскании стоимости жилого помещения, общей площадью 72 кв. метра. Коллегия признала это суждение и вывод суда ошибочными, не соответствующими требованиям процессуального законодательства, фактическим обстоятельствам дела и оценке действий участников спорного правоотношения на стадии исполнения решения.
Применив ст. 203 и ст. 434 ГПК РФ, коллегия указала, что решение суда исполнено, так как администрацией г. Белогорска решен вопрос о предоставлении семье истца двух квартир с учетом установленного судом размера общей жилой площади, площадью 22 кв. метра и 56.3 кв. метра, поэтому правовых оснований для изменения способа исполнения решения в данной случае не имелось.
При этом было учтено волеизъявление и согласие истца на такой порядок исполнения решения суда, предложенный ему должником в августе 2007 года, поскольку от получения в 2007 году квартиры, площадью 22 кв. метра, он не отказался, не заявлял администрации г. Белогорска при получении данной квартиры о временном характере ее найма и фактически заключил с собственником жилья бессрочный договор социального найма на данное жилое помещение. Отменив определение суда, судебная коллегия разрешила вопрос по существу и отказала С. в удовлетворении заявления.19 На территории Амурской области складывается правильная практика при рассмотрении дел по искам детей - сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и участковых милиционеров о предоставлении им жилых помещений. Однако неоднозначны подходы к определению среднерыночной стоимости квадратного метра жилья при рассмотрении вопросов об изменении способа исполнения решения судов о предоставлении жилого помещения.
Споры, связанные с управлением многоквартирным домом
П.В. обратился в суд с иском к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания, указав, что является членом ТСЖ. 29 декабря 2007 года было проведено общее собрание ТСЖ, на повестке которого обсуждались многие вопросы деятельности товарищества. В назначенное время он сам прибыл по адресу, указанному в уведомлении, подтвердив полномочия, не был допущен к участию в собрании по причине непредставления подлинников правоустанавливающих документов на помещение в доме по ул. Кирова 59. Решение об отстранении его от участия в собрании принималось не общим собранием ТСЖ, а Ш-вым. Считает решения, принятые 29 декабря 2007 года в усеченном составе членов ТСЖ недействительными в связи с нарушением порядка организации и проведения общего собрания ТСЖ. Просил признать недействительным решение общего собрания ТСЖ от 29.12.2007 года.
Решением Белогорского городского суда от 2 апреля 2008 года исковые требования П. к ТСЖ о признании решения общего собрания недействительным оставлены без удовлетворения. Судебной коллегией дело рассмотрено по кассационной жалобе П.В. и П.С. Из материалов дела следовало, что П.С. участвовал в общем собрании ТСЖ, предоставил свидетельство о государственной регистрации права собственности. Судебной коллегией установлено, что П.С. не был привлечен к участию в деле судом первой инстанции, был лишен возможности активно защищать свои права, рассмотрение требований П.В. о признании недействительным решения общего собрания собственников затрагивают его права как собственника недвижимого имущества. Из материалов дела следует, что П.В. обратился в суд с требованиями о признании недействительным решения общего собрания ТСЖ в связи с нарушением процедуры его проведения. Требования обоснованы тем, что он не был допущен для участия в собрании, в связи с чем был лишен возможности принимать решения по вопросам деятельности ТСЖ. Кроме того, указал, что решение о его отстранении от участия в собрании было принято не общим собранием, а Ш-вым.
Из содержания принятого судом решения следует, что суд ограничился только исследованием вопроса о том, кто председательствовал на общем собрании ТСЖ, изложил ст. 146 ЖК РФ и ч. 9 Устава ТСЖ о порядке созыва и проведения собрания и пришел к выводу о том, что права истца не нарушены. Таким образом, заявленные требования П.В. фактически не были разрешены судом, а обстоятельства соблюдения процедуры проведения и созыва данного собрания на обсуждение судом не выносились. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.20
Затруднения вызывают у судов и круг обстоятельств, подлежащих исследованию и доказыванию при разрешении споров, связанных с выбором способа управления жилым фондом.
Решением Благовещенского городского суда от 27 марта 2008 года постановлено: П-вой в удовлетворении иска к С., Муниципальному аварийно-восстановительному предприятию г. Благовещенска о признании недействительным договора оказания услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отказано. Решение суда отменено судебной коллегией в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального и процессуального права.
Из содержания искового заявления следует, что П-вой заявлены требования о признании недействительным договора. Требования мотивированы тем, что на основании ст. 164 ЖК РФ и в случае избрания собственниками непосредственного способа управления домом, договор должен быть заключен всеми или большинством из числа собственников. Полномочиями на заключение договора от имени всех собственников жилого дома ответчица не наделялась. В дополнении к исковому заявлению П-ва указывает на нарушением порядка организации и проведения общего собрания собственников жилья: в объявлении о проведении собрания невозможно было определить дату его проведения, вопросы выбора обслуживающей организации и вопросы о проведении и сроках капитального ремонта в повестке отсутствовали, вопросы софинансирования и отчисления на капитальный ремонт не были поставлены на голосование, непонятен предмет заключаемого договора. Также указывает на то, что условия проекта договора по тарифам и проведению капитального ремонта не прошли голосование. О существовании договора с МАВП никто из собственников не знал, общее имущество собственников стало обслуживаться данным предприятием только после пожара в мае 2007 года. А также приводила иные обстоятельства, подлежащие исследованию и доказыванию при разрешении дела.
Из содержания принятого судом решения следовало, что при разрешении требований суд ограничился исследованием вопроса о наличии у С. права действовать от имени собственников помещений без оформления доверенности. При этом иные обстоятельства, указанные П-вой в исковом заявлении и в дополнении к нему, на обсуждение судом не выносились, в судебном заседании не исследовались. При исследовании описательной части решения суда судебной коллегией установлено ее несоответствие ч. 3 ст. 198 ГПК РФ. В описательной части изложены только те требования истицы, которые суд счел необходимым рассмотреть по существу. Иные обстоятельства, на которые ссылалась П-ва, искажены. Доводы истицы, изложенные в Дополнении к исковому заявлению от 21 марта 2008 года, судом в описательной части оставлены без внимания.
Круг обстоятельств должны были быть определены судом на стадии подготовки дела к судебному разбирательству с учетом требований ст. 164 ЖК РФ и ст. 44-48 ЖК РФ. При разрешении требований суд процитировал в решении ст. 164 ЖК РФ, однако выводы сделал только по ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, которая предоставляет право одному собственнику действовать от имени других собственников помещений, если это лицо избрано таковым решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом.
Судебная коллегия указала, что суду следовало обратить внимание на ч. 1 и ч. 2 ст. 164 ЖК РФ, которые устанавливают особенности заключения договоров с собственниками, избравшими непосредственный способ управления домом. На приведенные нормы материального права ссылалась и истица. Судебная коллегия также высказала суждение о том, что при исследовании обстоятельств, изложенных П-вой в Дополнении к исковому заявлению, суду следовало применить положения ст. 44 - 48 ЖК РФ, которые предусматривают компетенцию общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также регулируют вопросы о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования и порядок голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме21. Судами Амурской области в 2008 году были рассмотрены и споры по искам граждан к управляющим компаниям о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом с учетом протокола разногласий. Так, решением Райчихинского городского суда в отказе в удовлетворении требований С. было отказано. При рассмотрении данного спора и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался положениями ст. 426 ГК РФ и ст. 428 ГК РФ, признавая, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и одновременно договором присоединения, в связи с чем, пришел к выводу о том, что собственник помещения не вправе оспаривать положения такого договора, а обязан его заключить на предлагаемых компанией условиях.
Судебная коллегия не согласилась с данным выводом, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
Таким образом, для признания договора публичным, необходимо наличие одновременно нескольких условий, а именно то, что договор заключается коммерческой организацией, которая осуществляет выполнение работ или оказание услуг, а также заключение договора должно осуществляться в отношении всех и каждого, кто к ней обращается.
Однако, в силу норм жилищного законодательства, собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять способ управления домом и соответственно выбирать управляющую компанию. При этом, в случае, если компания не выбрана собственниками в качестве управляющей компании, то на управляющую компанию не возлагается обязанности по заключению договора с собственником помещения жилого дома, не избравшего такой способ управления. В связи с чем, коллегия пришла к выводу, что заключение договора управления многоквартирным домом не подпадает под все признаки публичного договора.
Также судебная коллегия не согласилась с выводом суда о том, что договор управления многоквартирным домом является договором присоединения. Из содержания ст. 428 ГК РФ следует, что в случае заключения договора присоединения, присоединяющаяся сторона не вправе участвовать в определении условий договора, а лишь соглашается либо не соглашается в целом с предложенными ей условиями.
Однако согласно ч.1 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом утверждаются решением общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома. Таким образом, собственники жилых помещений многоквартирного дома участвуют в определении условий договора управления домом, в связи с чем, такой договор не может быть отнесен к категории договоров присоединения.
Тем не менее, несмотря на допущенные судом нарушения в применении норм материального права, судебная коллегия указала, что по существу судом принято правильное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, с учетом положений норм жилищного законодательства. При этом коллегия исходила из того, что заявителем неправильно выбран способ защиты своего права.
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом определен в ст. 162 ЖК РФ, которой установлены существенные условия договора, максимальный и минимальный срок, на который может заключаться договор, определен порядок утверждения условий договора и другие условия.
Из материалов дела следовало, что на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома определен лишь перечень существенных условий договора управления домом, который вытекает из ч.3 ст. 162 ЖК РФ, а сами условия договора собственниками не утверждены. В силу данного обстоятельства истица не имела законных оснований для предъявления требования о понуждении ответчика к заключению договора по условиям, не утвержденным общим собранием собственников помещений.
При этом, судебная коллегия указала, что собственники помещений в силу норм ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не лишены права определить конкретные условия договора на общем собрании. И только в случае, если условия договора, представленные управляющей компанией, не будут соответствовать условиям, утвержденным на общем собрании, собственник помещения вправе обратиться в суд с требованием о понуждении управляющей компании к заключению договора на условиях, утвержденных общим собранием22.
Выводы и предложения В ходе проведения обобщения судебной практики установлено, что основаниями для отмены решений в кассационном порядке являются нарушения норм материального права. Нередко при проведении подготовки дела к судебному разбирательству суды формально проводят подготовку дела к судебному разбирательству. Поэтому председателям районных (городских) судов следует усилить контроль за применением судьями норм материального права при рассмотрении жилищных споров, соблюдением норм гражданского процессуального законодательства, продолжить работу по изучению и обобщению судебной практики.
Заместитель председателя
Амурского областного судаН.А. Бороденко
1 Кассационное определение №33-161/08 от 30 января 2008 года.
2 Кассационное определение №33-1110/08 от 28 мая 2008 года
3 Кассационное определение №33-2395/08 от 12 ноября 2008 года
4 Кассационное определение №33-172/08 от 30 января 2008 года
5 Кассационное определение №33-1728/08 от 15 августа 2008 года 6 Кассационное определение №33-2622/08 от 17 декабря 2008 года
7 Кассационное определение №33-107/08 от 23 января 2008 года
8 Кассационное определение №33-212/08 от 01 февраля 2008 года 9 Кассационное определение №33-778/08 от 11 апреля 2008 года 10 Кассационное определение №33-457/08 от 21 марта 2008 года
11 Определение Конституционного суда РФ 2 ноября 2000 г. N 220-О
12 Кассационное определение №33-1868/08 от 5 сентября 2008 года
13 Кассационное определение №33-523/08 от 14 марта 2008 года
14 Кассационное определение №33-2649/08 от 19 декабря 2008 года
15 Кассационное определение №33-1809/08 от 22 августа 2008 года
16 Кассационное определение №33-1136/08 от 30 мая 2008 года
17 Постановление Президиума Амурского областного суда № 44-г- 149/08 от 25 августа 2008 года
18 Кассационное определение № 33-2544/08 от 10 декабря 2008 года
19 Кассационное определение №33-1344/08 от 27 июня 2008 года
20 Кассационное определение №33-963/08 от 7 мая 2008 года
21 Кассационное определение №33-1028/08 от 14 мая 2008 года
22 Кассационное определение №33 -2346/08 от 19 ноября 2008 года
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
18
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
91
Размер файла
168 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа