close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Обобщение судебно-арбитражной практики применения

код для вставкиСкачать
Одобрено Президиумом
Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа (протокол заседания от 22.09.2008 № 5)
Обобщение судебно-арбитражной практики применения законодательства об ипотеке (залоге недвижимости) Е.Н. Шишкина Судья Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа М.Е. Емелина Помощник судьи Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа В соответствии с планом работы Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа на второе полугодие 2008 года предметом настоящего обобщения является изучение практики применения арбитражными судами законодательства об ипотеке (залоге недвижимости).
На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и со стороны граждан. До принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог недвижимости в России не имел широкого распространения.
Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных (ипотечных ценных бумаг), позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы.
Принятие Закона об ипотеке было предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (пунктом 2 статьи 334), который установил, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.
Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга и за счет которого кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.
Коммерческое кредитование на значительные суммы и длительные сроки, осуществляемое при необходимости привлечения крупных инвестиций, невозможно без серьезного обеспечения предоставляемых кредитов (займов). Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику недвижимого имущества.
Недвижимое имущество мало подвержено риску гибели, его легко контролировать, и оно может быть достаточно надежным обеспечением кредита (займа) в течение длительного времени.
Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.
Анализ статистических данных за 2007 год и первое полугодие 2008 года свидетельствует о небольшом количестве рассмотренных судом кассационной инстанции дел, связанных с применением Закона об ипотеке - 23 дела, однако процент отмененных судебных актов велик (35 процентов). Так, судебные акты по семи делам не нашли поддержки в суде кассационной инстанции и были отменены, один судебный акт изменен. Указанное позволяет сделать вывод о необходимости выработки единообразной практики применения законодательства об ипотеке. Наименование статьи 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) не содержит норм права, поэтому указанную статью необходимо толковать исходя из ее буквального содержания. Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Регистрационной службы, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельный участок и расположенное на нем нежилое здание магазина.
Заявленное требование мотивировано тем, что Регистрационная служба зарегистрировала право собственности Гражданина на приобретенные им по договору купли-продажи с привлечением кредитных средств истца земельный участок и здание магазина, но не зарегистрировала ипотеку в силу закона, чем нарушила права и законные интересы заявителя.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. При разрешении спора суд руководствовался статьями 64, 64.1 и 64.2 Закона об ипотеке и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что Банк является залогодержателем земельного участка и расположенного на нем здания магазина по ипотеке в силу закона независимо от того, что в кредитном договоре отсутствует ссылка на использование кредита в целях приобретения земельного участка и Управление Федеральной регистрационной службы обязано зарегистрировать ипотеку на земельный участок и здание магазина. Кроме того, суд апелляционной инстанции посчитал, что ипотека в силу закона на земельный участок возникла и на основании статьи 64.2 Закона об ипотеке, поскольку расположенное на нем здание магазина приобретено с использованием кредитных средств.
Суд кассационной инстанции счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение. Согласно части 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В соответствии с частью 1 статьи 64.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Из договора купли-продажи от 25.08.2005 № 08-25/1 и кредитного договора от 25.08.2005 № 312 следует, что кредит в размере 4 000 000 рублей, предоставленный Банком Гражданину, использован по его целевому назначению для приобретения магазина. Суд сделал вывод о приобретении Гражданином земельного участка за счет кредитных средств и о возникновении ипотеки в силу закона на основании статьи 64.1 Закона об ипотеке, однако этот вывод является ошибочным и опровергается кредитным договором от 25.08.2005 № 312, в силу которого кредит предоставлен и использован на приобретение здания магазина, а не земельного участка. Таким образом, вывод суда о возникновении ипотеки в силу закона на земельный участок и расположенный на нем магазин не соответствует представленным в материалы дела доказательствам и суд применил не подлежавшие применению статьи 64 и 64.1 Закона об ипотеке, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 и пункта 2 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение. Ссылку суда апелляционной инстанции на статью 64.2 Закона об ипотеке окружной суд счел неправомерной, поскольку наименование статьи "Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа", не содержит норм права и указанную статью необходимо толковать исходя из ее буквального содержания. Это означает, что ипотека в силу закона на земельный участок возникает только при строительстве, а не при приобретении расположенных на нем зданий и сооружений за счет привлечения кредитных средств.
Удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается, если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. ОАО "МНП" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "МТК" и Лизинговой компании о признании права собственности ОАО "МНП" на автозаправочную станцию и о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "МТК" на указанное имущество.
Заявленные требования мотивированы тем, что взыскание на предмет залога (автозаправочную станцию и право аренды земельного участка, расположенного под ней), могло быть обращено только по решению суда, поскольку для ипотеки такого имущества требовалось согласие арендодателя земельного участка, на котором расположена автозаправочная станция.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано. Обе судебные инстанции руководствовались статьями 51, 55 и 69 Закона об ипотеке и указали, что согласия собственника земельного участка на передачу в залог права аренды не требуется, поскольку предметом залога являлось здание с земельным участком, а не самостоятельное право аренды. Окружной суд счел, что названные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.
В силу части 2 статьи 55 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается, если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Нарушение требований указанной нормы права влечет ничтожность сделки.
Следовательно, если такое согласие требуется, то удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается, а заключенная на этот счет сделка является ничтожной по правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Предметом ипотеки являлись автозаправочная станция и право аренды земельного участка.
Автозаправочная станция принадлежала ОАО "МНП" на праве собственности, а на земельный участок заключен договор аренды. В договоре аренды земельного участка контрагенты предусмотрели иное, а именно: арендатору необходимо получить согласие арендодателя на передачу права аренды участка в залог, и такое согласие было получено.
Таким образом, в данном споре возможность внесудебного порядка реализации заложенного имущества исключена.
Суды первой и апелляционной инстанций не оценили это условие сделки аренды, в связи чем их вывод о неприменении к сложившимся правоотношениям требований части 2 статьи 55 Закона об ипотеке следует считать преждевременным, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации явилось основанием к отмене состоявшихся судебных актов.
Отчуждение заложенного объекта недвижимости недопустимо без отчуждения, занятого им земельного участка, принадлежащего на праве собственности залогодателю. Банк обратился в арбитражный суд с иском к Заводу о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное по договору № 1 здание котельной и на заложенное по договору № 2 производственное оборудование котельной. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены частично и с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору путем обращения взыскания на здание котельной, заложенное по договору, который на момент заключения сделки соответствовал нормам действующего законодательства. В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Суд установил, что на момент заключения договора об ипотеке земельный участок под зданием котельной принадлежал Заводу на праве постоянного (бессрочного) пользования и впоследствии приобретен ответчиком в собственность, поэтому в силу названных норм права не допускается отчуждение здания котельной без отчуждения занятого им земельного участка.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что на этом земельном участке, кроме здания котельной, расположено еще семь принадлежащих Заводу на праве собственности объектов недвижимости и данный земельный участок площадью 1462 квадратных метра сформирован для эксплуатации всех этих объектов недвижимости. При указанных обстоятельствах требование Банка об обращении взыскания на здание котельной удовлетворению не подлежало.
Земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости так же, как и каждый из объектов недвижимости - без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Фирме о взыскании долга по договору новации и об обращении взыскания на здание АБК и земельный участок под ним.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Фирма обратилась в окружной суд с кассационной жалобой, в которой просила отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части обращения взыскания на здание АБК и расположенный под ним земельный участок, мотивируя это тем, что земельный участок по договору об ипотеке не закладывался и на нем расположены восемь принадлежащих ответчику объектов недвижимости. В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Из материалов дела усматривается, что в целях обеспечения надлежащего исполнения должником обязательств, предусмотренных договором новации, Общество (залогодержатель) и Фирма (залогодатель) заключили договор об ипотеке, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю здание АБК.
Суд установил, что на момент заключения договора об ипотеке земельный участок под зданием АБК принадлежал Фирме на праве постоянного (бессрочного) пользования и впоследствии приобретен ответчиком в собственность.
Согласно представленным в материалы дела документам на спорном земельном участке, кроме здания АБК, расположено еще шесть принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, и земельный участок сформирован для эксплуатации всех этих объектов недвижимости. Спорный земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, так же как и каждый из объектов недвижимости - без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Земельный участок, расположенный непосредственно под зданием АБК и необходимый для его использования, в установленном законом порядке не сформирован, поэтому в силу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть объектом земельных отношений. При указанных обстоятельствах требование Общества об обращении взыскания на здание АБК и расположенный под ним земельный участок удовлетворению не подлежало.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
21
Размер файла
59 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа