close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

государство гарантирует защиту интересов дольщика.

код для вставкиСкачать
 Договор долевого участия в строительстве: государство гарантирует защиту интересов дольщика.
("Красное знамя" №163 от 23.08.2005г.)
В Нефтекамский отдел Федеральной регистрационной службы часто обращаются граждане с одним и тем же вопросом: как обезопасить себя при заключении договора долевого участия на строительство жилья. Где гарантия, что на одну и ту же квартиру не заключены аналогичные договора; что данная строительная организация не исчезнет, собрав деньги на строительство (как это случается в крупных городах); что строительство данного дома производится законно, с оформлением разрешения на строительство и отводом земли и так далее. И надо сказать, что все эти вопросы очень актуальны в наше время, ведь до недавнего времени невозможно было отследить все эти вопросы в момент заключения договора на строительство жилья. Дело в том, что договор долевого участия в строительстве, несмотря на всеобщее распространение, ни одним нормативным актом предусмотрен не был. Наконец, 30.12.2004г. был принят Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" №214-ФЗ, который регулирует порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве и прав, возникающих по этим договорам.
Действие этого закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства (дольщиков) для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу данного закона, т.е. с 1 апреля 2005г. Ранее заключенные договоры долевого участия в строительстве продолжают регулироваться предыдущим законодательством, и в отношении них ничего не изменилось.
Считаем необходимым дать разъяснения относительно новых положений, которые содержатся в Федеральном законе №214-ФЗ от 30.12.2004г. и с которыми придется столкнуться как застройщику, так и гражданам - участникам долевого строительства. Что надо делать и на что обращать особое внимание при заключении договора долевого участия? Теперь для того, чтобы привлекать денежные средства граждан для строительства и заключать с ними договора долевого участия, застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, должен:
- получить разрешение на строительство;
- опубликовать проектную декларацию;
- зарегистрировать право собственности или договор аренды на земельный участок, на котором предполагается вести строительство.
Новое понятие, введенное Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004г. - проектная декларация. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях (в том числе в сети "Интернет") не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства. Таким образом, если вы собираетесь инвестировать деньги в строительство жилья, заключив договор долевого участия в строительстве, проверьте, появлялась ли такая информация. Также проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Сам договор долевого участия заключается в письменной форме. Раньше такие договора подписывались сторонами и считались заключенными с момента подписания, а регистрации подлежало только право собственности, возникшее по таким договорам после приемки построенного дома в эксплуатацию и подписания документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры, иного объекта). Теперь договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Также подлежит государственной регистрации и уступка прав требований по договору долевого участия. Уступка дольщиком прав требований по договору допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры, иного объекта).
Процедура заключения договора включает в себя не только его подписание, но и согласование его условий. При заключении договора необходимо, чтобы он надлежащим образом защищал интересы дольщика. Договор долевого участия должен содержать определение объекта, подлежащего передаче (квартиры, иного объекта); срок передачи такого объекта дольщику; цену договора, порядок и сроки ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. В тексте договора следует обращать внимание на следующие моменты: срок окончания строительства дома, наличие соглашения сторон договора о том, что цена квартиры или квадратного метра является фиксированной и изменению не подлежит; штрафные санкции за невыполнение данных условий договора. В описании срока окончания строительства не должно содержаться слова "плановый", т.к. планы застройщика могут изменяться достаточно часто. Если дольщик не хочет, чтобы сумма, которую он заплатит за квартиру постоянно росла, необходимо это четко прописать в договоре. Недобросовестный застройщик может для привлечения дольщиков намеренно понизить стоимость квартиры, а через некоторое время, после заключения договора, сообщить, что в связи с удорожанием строительства дольщику необходимо доплатить определенную сумму. Поэтому целесообразно поместить в договор пункт, запрещающий увеличивать стоимость без согласия дольщика. Также важно предусмотреть в договоре срок, в который застройщик передает в орган, осуществляющий регистрацию прав, и дольщику пакет документов, необходимый для регистрации его права собственности. Отсутствие четкого срока передачи документов в договоре может привести к тому, что застройщик может безнаказанно затягивать оформление права собственности дольщика на квартиру. Участник долевого строительства должен сам позаботиться, чтобы по договору ему передавались все документы в двух экземплярах, т.к. один экземпляр документов остается в органе, осуществляющем регистрацию прав.
В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать наследникам во вступлении в договор. На государственную регистрацию договоров долевого участия подаются следующие документы.
При регистрации договора долевого участия, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщик представляет:
1. документы (план) с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения и количества жилых и нежилых помещений, находящихся в составе объекта, с указанием планируемой площади каждого помещения;
2. разрешение на строительство;
3. проектная декларация;
4. договор долевого участия;
5. нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки, в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса РФ, либо копия свидетельства о расторжении брака, если брак расторгнут до заключения договор долевого участия.
Государственная регистрация договора долевого участия, осуществляется на основании заявления сторон. Внимательно прочитайте свой договор, проверьте правильность указания в договоре Ф.И.О., паспортных данных, сведений о регистрации по месту жительства, даты рождения. Проверьте наличие подписей в договоре, отсутствие исправлений, не оговоренных сторонами. Если Ваш договор на нескольких листах, он должен быть сшит, пронумерован, сшивка заверена подписью и печатью. Сверьте сумму инвестирования, указанную в договоре, с суммой, указанной в платежных документах (квитанциях). Жилой дом построен. У Вас на руках договор долевого участия, подписанный застройщиком акт приема-передачи квартиры, а также полная уверенность, что Вы уже собственник квартиры. Только собственником Вы станете тогда, когда право собственности на квартиру будет зарегистрировано в органе, осуществляющем регистрацию прав. На государственную регистрацию права собственности на квартиру, иной объект долевого строительства подаются следующие документы.
1. заявление на регистрацию права собственности - участником долевого строительства;
2. разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта), в состав которого входит квартира, иной объект долевого строительства - застройщиком;
3. договор долевого участия в строительстве;
4. передаточный акт, иной документ о передаче объекта долевого строительства;
5. если за государственной регистрацией обращается правопреемник (наследник) стороны договора участия в долевом строительстве - документ, подтверждающий правопреемство (свидетельство о праве на наследство).
Удостоверьтесь, что акт приема-передачи содержит необходимые сведения о квартире: номер, адрес, общую площадь, этаж. Особые отношения возникают между супругами. Супруги могут зарегистрировать квартиру в общую долевую собственность, если договор заключался обоими супругами, подав одновременно заявления о регистрации права собственности. Доли в праве собственности на квартиру являются равными, если, конечно, между супругами не был заключен брачный договор, предусматривающий иные условия. Если договор заключался одним из супругов, при этом на момент заключения договора он состоял в браке, то существует два варианта:
- зарегистрировать общую совместную собственность;
- зарегистрировать собственность одного из супругов, заключившего договор, при наличии нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.
Новый закон гарантирует соблюдение прав и законных интересов участников долевого строительства и обеспечивает сохранность денежных средств, вложенных ими в строительство, вводя такую меру обеспечения обязательств застройщика по договору, как залог. Участники долевого строительства являются залогодержателями:
- земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или по договору аренды, на котором ведется строительство, - объекта незавершенного строительства, а также жилых (нежилых) помещений, входящих в состав дома или иного объекта недвижимости, который строится с привлечением средств участников долевого строительства - с момента регистрации права собственности застройщика на объект или помещения.
Если возникает необходимость обращения взыскания на предмет залога, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика регистрация осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевой собственности об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, согласно положениям нового закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", процедура оформления договоров долевого участия в строительстве несколько усложняется, однако это связано с защитой прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Например, то, что застройщик имеет право привлекать денежные средства для осуществления долевого строительства только после опубликования им проектной декларации и получения разрешения на строительство. Данная норма направлена против недобросовестных застройщиков, которые собирают деньги до получения любых разрешений, иными словами, "продают воздух". Никаких гарантий у дольщика по такому договору нет и быть не может. Что касается уверенности строительной фирмы в возможности начала строительства и наличии своевременного финансирования, то эта проблема решается стандартными гражданско-правовыми способами. Законом и Гражданским Кодексом РФ предусмотрена отсрочка платежа. Запрещается не заключение договоров долевого участия, а привлечение денежных средств. Это значит, что договор долевого участия может быть заключен, однако платеж по нему должен производиться не ранее прохождения всех необходимых процедур. Обеспечение прав участников долевого строительства залогом - это еще одно средство, при помощи которого закон защищает интересы граждан и юридических лиц от мошенничества. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, застройщик имеет право использовать исключительно для строительства в соответствии с проектной документацией, что если не исключает полностью, то значительно снижает риск того, что застройщик будет "прокручивать" полученные им деньги в собственных интересах. Законом предусмотрены и гарантии качества передаваемого в соответствии с договором долевого участия объекта. Гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет, со дня передачи объекта участнику долевого строительства. Кроме того, закон предусматривает и возможность одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора в случаях неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок; прекращения строительства многоквартирного дома (иного объекта), в состав которого входит квартира или помещение, являющиеся предметом договора; существенного изменения проектной документации такого дома (иного объекта), в том числе существенного изменения площади, и по иным причинам, когда застройщик нарушает условия договора. При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и уплатить проценты на эту сумму за пользование ею в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
4
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
221
Размер файла
52 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа