close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

www.gosbook.ru

код для вставкиСкачать

Кадастровый вестник №1
(по материалам всемирной сети - ИНТЕРНЕТ)
(январь 2012)
Краснодар 2012 г.
Составитель (c) Аюпов В.Н. - начальник отдела ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю
Вы читаете первый выпуск справочного пособия "Кадастровый вестник №1", который составлен на основании публикации статей носящих разъяснительный характер для всех граждан на официальном сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Адрес сайта http://www.frskuban.ru/
Составитель выражает огромную признательность руководителю Управления Росреестра по Краснодарскому краю Колодяжному В.В. за организацию столь нужного и необходимого для многих сфер деятельности информационного ресурса.
Составитель выражает особую благодарность за размещенные статьи всем работникам территориальных отделов Управления Росреестра по Краснодарскому краю принимающих в их написании и составлении. Вы оказываете очень существенную помощь в разъяснении норм действующего законодательства не только специалистам работающих в области государственной регистрации, кадастра и картографии, но и простым гражданам. Составитель планирует ежемесячно делать актуальную подборку из всемирной сети Интренет статей, новостей носящих разъяснительный характер в области государственной регистрации, кадастра и картографии и размещать их в данном справочном пособии.
Оглавление
Об изменениях, внесенных в порядок предоставления сведений из ЕГРП И ГКН6
Вопросы государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала7
Заключение договора об ипотеке.8
Приватизация жилого помещения9
Понятие пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением11
Новое в законодательстве13
Единство судьбы земельного участка и зданий и строений на нем13
Возможно ли расторжение срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения.14
Может ли ссудополучатель по договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом сдавать в аренду другому лицу переданное ему недвижимое имущество?15
Упрощённый порядок регистрации земельного участка16
Решение суда как основание для государственной регистрации17
Что является основанием регистрации прав собственности на земельный участок при его разделении, объединении?19
В чем отличие технического паспорта от кадастрового?21
Как правильно оформить дарственную?21
Что такое пожизненное содержание с иждивением?22
Документы, необходимые для кадастрового учета23
Полномочия государственных и муниципальных органов в области земельных отношений25
О договоре доверительного управления25
Обязательно ли предоставление на государственную регистрацию нотариально заверенного согласия супруга на приобретение квартиры?26
Правомерен ли отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество?27
Отказ в государственной регистрации права собственности27
Имущество, нажитое супругами во время брака29
Пожизненная рента и договора пожизненного содержания с иждивением29
Правомерен ли отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество?31
Совместная собственность супругов32
Погашение регистрационной записи об ипотеке35
О максимальных размерах общей площади земельных участков36
Декларация об объекте недвижимости. Особенности заполнения37
Как повторно получить свидетельство о госрегистрации?38
О новых понятиях и немаловажных изменениях в Градостроительном кодексе39
Публичные слушания - форма выражения общественного мнения42
Что нового в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"43
Что нужно знать при продаже доли в праве на недвижимое имущество44
Чтобы не стать жертвой мошенников45
Отказ в государственной регистрации46
Пожизненная рента или договор пожизненного содержания с иждивением47
Совместное имущество супругов49
Договор купли-продажи жилого помещения50
Особенности государственной регистрации аренды нежилого помещения51
Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства52
"О порядке государственной регистрации прав граждан на земельные участки в упрощенном порядке"53
О некоторых вопросах регистрации сервитутов.55
О порядке заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов.57
Оформление прав на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом58
Погашение регистрационной записи об ипотеке60
Особенности регистрации договоров по материнскому капиталу.61
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок61
Можно ли на этапе строительства оформить дом и землю в собственность, если земельный участок находится в аренде?62
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке62
Договор ренты63
Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности64
Право собственности65
Общая собственность супругов66
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение67
Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП68
Договор участия в долевом строительстве71
Особенности государственной регистрации ограничений (обременений) прав, установленных судебным актом72
Нормативное регулирование в сфере осуществления государственного надзора за использованием и охраной земель73
Регистрация договора ренты74
Порядок постановки на кадастровый учет земельных участков75
Заявление третьих лиц, в ходе государственной регистрации76
Оформление прав на недвижимое имущество. Свидетельство о государственной регистрации прав.77
Раздел совместно нажитого имущества78
Разъяснение статьи 19.4.1. КоАП РФ "Воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора)78
Разъяснение части 1 статьи 8.8. КоАП РФ "Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению"79
Право собственности: содержание, основания приобретения, момент возникновения.80
Сделки, признанные недействительными (ничтожными)81
Перечень документов, необходимых для проведения регистрации права на земельный участок под многоквартирным домом82
Структура земельных ресурсов Российской Федерации84
О важных моментах в оформлении документов при приобретении квартир86
О предоставлении сведений о государственной регистрации прав87
Об искусственных земельных участках88
Землеустройство89
Отказ от права собственности на земельный участок90
Регистрация договора аренды нежилого помещения91
Вопрос - ответ92
Порядок проведения проверок по соблюдению земельного законодательства.93
Региональный семейный капитал95
Внесение изменений в единый государственный реестр прав (ЕГРП)96
Отличие государственного контроля от муниципального контроля97
Что такое "индивидуальный жилой дом"?99
Проблемы, возникающие на практике при реализации положений законодательства, регламентирующего осуществление полномочий по охране земель100
Брачный договор.104
Ипотека: основания возникновения, государственная регистрация105
Материнский капитал: как его использовать106
Как прекращается законный режим супругов107
Об изменениях, внесенных в порядок предоставления сведений из ЕГРП И ГКН
1. В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 N 504 "О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 14 мая 2010 г. N 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны предоставляться сведения не только на имеющиеся, но и на имевшиеся ранее права отдельного лица на недвижимое имущество
В "Порядок предоставления сведений..." (Приказ Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 N 180) внесены и другие изменения.
Более подробно регламентированы процедуры представления запросов на сведения из указанного государственного реестра и предоставления сведений из него в электронной форме, в т.ч. установлено, что государственные и муниципальные органы могут использовать для этого единую систему межведомственного электронного взаимодействия и подключаемые к ней региональные системы межведомственного электронного взаимодействия.
Установлен порядок уточнения сведений, содержащихся в запросе и необходимых для получения сведений из реестра, в частности, возможность такого уточнения и, соответственно, предоставления по уточненным сведениям сведений из реестра обусловлена наличием у заявителя адреса электронной почты.
Изменено определение актуальности предоставляемых из реестра сведений - все сведения будут считаться актуальными (действительными) на дату получения запроса органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. До внесения изменений актуальность сведений некоторых категорий определялась датой подписания документа, в виде которого сведения предоставлялись.
В соответствии с другими изменениями, внесенными в "Порядок предоставления сведений...", уточнены, в частности, порядок предоставления сведений в отношении двух или более объектов недвижимости либо в отношении двух или более правообладателей, перечень прилагаемых к запросу документов, процедуры предоставления сведений (в частности, установлена обязанность предварительного уведомления заявителя электронным сообщением о направлении ему сведений посредством почтового отправления). В новой редакции изложена форма запроса о предоставлении сведений из реестра.
2. В соответствии с приказ ом Минэкономразвития РФ от 22.09.2011 N 505 "О внесении изменений в Порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. N 75" уточнен Порядок предоставления сведений государственного кадастра недвижимости в части, касающейся электронного документооборота.
Также уточнен порядок запроса сведений государственного кадастра недвижимости, доступ к которым ограничен законодательством РФ, или сведений, в отношении которых заявитель обладает правом на безвозмездное предоставление.
Обновлены форма запроса о предоставлении копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости, и форма запроса о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, в виде кадастровой выписки, кадастрового паспорта и кадастрового плана территории.
Вопросы государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала
1. О возможности осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее - МСК), заключаемого между несовершеннолетним (не достигшим четырнадцати лет) с близкими родственниками.
Статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.
Учитывая изложенное, запрет, установленный пунктом 3 статьи 37 Кодекса, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств МСК, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.
При этом под указанный запрет не подпадают сделки, стороной которых несовершеннолетние члены семьи не являются, когда в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862, приобретаемое жилое помещение может быть оформлено в общую долевую собственность после приобретения права собственности на него одним из родителей.
2. О необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием средств МСК.
В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
В силу пункта 2 статьи 37 Кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Согласно пункту 4 статьи 292 Кодекса отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Учитывая указанные положения действующего законодательства, а также то, что в силу Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) МСК само по себе не ведет к уменьшению имущества несовершеннолетних членов семьи, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.
3. Об определении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК.
В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.
Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.
Заключение договора об ипотеке.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 указанного выше закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.
В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Приватизация жилого помещения
Приватизация жилого помещения - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Приватизация проводится только на добровольной основе, до 1 марта 2013 г. - безвозмездно. Приватизировать можно жилое помещение, занимаемое на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).
Не подлежат приватизации квартиры и комнаты: в общежитиях; в домах, находящихся в аварийном состоянии; в закрытых военных городках; служебные жилые помещения, за исключением некоторых находящихся в сельской местности.
В приватизации могут принять участие все проживающие в квартире, в том числе несовершеннолетние. Приватизировать квартиру или комнату могут только граждане России, причем необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения могут быть переданы в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц (в том числе несовершеннолетних). Приватизировать государственное жилье совершеннолетний гражданин имеет право только один раз. Ребенок, участвовавший в приватизации в возрасте до 18 лет, может приватизировать другое жилье еще раз после совершеннолетия.
Помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние младше 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. В случае смерти родителей и в иных случаях утраты их попечения органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев должны оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
Помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним младше 14 лет оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе таких органов. Договоры с несовершеннолетними старше 14 лет оформляются ими самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., доли участников общей собственности, в том числе доля умершего, признаются равными.
Срок начала процедуры приватизации отсчитывается от даты подачи гражданином заявления с прилагаемым к нему пакетом документов. Заявление должно быть подписано всеми лицами, изъявившими свое согласие на осуществление приватизации. Оно должно быть рассмотрено соответствующей инстанцией в двухмесячный срок.
Вместе с заявлением гражданин обязан представить: документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением, копию ордера из ЖЭКа - для тех, кто по такому документу въехал в государственную квартиру; выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и справку о проверке жилищных условий (для комнат); поэтажный план (кадастровый паспорт) и экспликацию жилья из БТИ (действуют в течение года со дня их получения); договор социального найма; документ органов опеки и попечительства (при необходимости), справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано. Документы должны быть представлены в жилотдел, комитет по управлению имуществом или иной уполномоченный в решении подобных вопросов орган власти или местного самоуправления, который в течение 2 месяцев рассматривает заявление и принимает по нему соответствующее решение.
Передачу жилых помещений в собственность граждан осуществляют:
- органы государственной власти, органы местного самоуправления, уполномоченные собственниками помещений;
- государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
- государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Передача оформляется договором передачи между органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется.
В договор передачи должны быть включены несовершеннолетние, имеющие право пользования помещением и проживающие совместно с лицом, которому помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие права пользования жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с физических лиц взимается государственная пошлина в размере 1 000 рублей.
Понятие пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в органе осуществляющем государственную регистрацию прав. Срок регистрации договора пожизненного содержания с иждивением составляет 5 дней.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда , установленного законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 ГК РФ, подлежит увеличению.
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда , установленных законом.
При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания только с предварительного согласия получателя ренты, а также плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Новое в законодательстве
Информируем, что 01.07.2011г. вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 29.12.2010г. № 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения". Законом изменена процедура выдела земельных участков в счет земельных долей.
Особенности государственной регистрации прав на земельную долю заключаются в следующем.
Теперь с заявлением на государственную регистрацию может обратиться не только сам собственник земельной доли, его представитель, но также уполномоченное лицо, избранное на общем собрании участников долевой собственности. В связи с этим расширились полномочия общего собрания участников долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, должен быть в письменной форме уведомлен орган местного самоуправления. Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления о проведении общего собрания сообщением, которое должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и размещено на официальном сайте органа местного самоуправления в сети Интернет (при его наличии) не позднее, чем за 40 дней до дня проведения общего собрания. Указанное объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения данного земельного участка, не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания.
На общем собрании участников долевой собственности может быть принято решение о выборе лица, уполномоченного от имени участников действовать без доверенности при согласовании местоположения границ земельных участков, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении такого земельного участка и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута. В данном решении могут быть определены также объемы и сроки полномочий такого лица (не более трех лет). Полномочия данного лица могут быть отозваны только по решению общего собрания.
Принятое решение оформляется протоколом, который подписывается председателем, секретарем общего собрания, а также уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа, присутствовавшим на общем собрании. Протокол общего собрания составляется теперь только в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, второй - хранится в органе местного самоуправления.
Единство судьбы земельного участка и зданий и строений на нем
Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК РФ).
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 ЗК РФ).
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Возможно ли расторжение срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения.
Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ).
Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и620 ГК РФ.
Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Может ли ссудополучатель по договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом сдавать в аренду другому лицу переданное ему недвижимое имущество?
Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Положениями ГК РФ прямо не предусмотрена возможность передачи ссудополучателем полученной по договору ссуды вещи третьему лицу. Однако в ГК РФ отсутствует и соответствующий запрет. Более того, положения п. 1 ст. 690, ст. 696, и п. 1 ст. 698 ГК РФ указывают на то, что с согласия собственника вещи такая передача возможна.
По общему правилу право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Поэтому при наличии соответствующих полномочий ссудополучатель может с согласия собственника сдавать в аренду имущество, полученное в безвозмездное пользование. Считаем необходимым отметить следующее: по общему правилу (п. 3 ст. 23 ГК РФ) к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность коммерческих организаций. Поэтому суды применяют положения пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ и к отношениям с участием индивидуальных предпринимателей. Договор, в котором стороне за исполнение своих обязательств не предполагается предоставление платы или иного встречного предоставления, по смыслу п. 1 ст. 572 ГК РФ, содержит в себе в этой части элементы договора дарения. Поскольку в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ дарение между коммерческими организациями запрещено, суды в ряде случаев признают неправомерным заключение договора безвозмездного пользования между коммерческими организациями. По данному вопросу единообразие в судебной практике отсутствует. Распространен и иной подход, согласно которому само по себе заключение договора ссуды между коммерческими организациями (в отсутствие у одной из сторон договора ссуды намерения одарить другую) не может признаваться дарением и не противоречит законодательству Таким образом, если исходя из конкретных обстоятельств судом будет установлено, что при заключении между предпринимателями договора безвозмездного пользования одна из сторон этого договора имела намерение одарить другую, то такой договор может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой.
Упрощённый порядок регистрации земельного участка
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. ст. 25.2 и 25.3 (далее - Закон о регистрации), устанавливает процедуру регистрации прав граждан в упрощенном порядке, в том числе на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 г.)
для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.
При этом основанием государственной регистрации прав собственности граждан на указанные земельные участки согласно п. 2 ст. 25.2 Закона о регистрации является один из следующих документов:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Таким образом, для государственной регистрации прав собственности граждан в упрощенном порядке на земельные участки может быть представлен любой документ, подтверждающий право на земельный участок. При этом проведение кадастровых работ (и изготовление межевого плана) для государственной регистрации прав на такой земельный участок не требуется.
Решение суда как основание для государственной регистрации
Гражданский кодекс Российской Федерации, подп. 3 п. 1 ст. 8, в качестве самостоятельного основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), п. 1 ст. 17, относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации.
Действия регистрационного органа определяются п. 1 ст. 28 Закона о регистрации и имеют следующие особенности:
1. Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях. Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрационную службу. Так, в ст. 268 Гражданского процессуального кодекса РФ указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами. Поэтому правообладателю необходимо обратиться в Управление с соответствующим заявлением, с приложением квитанции об оплате государственной пошлины, кадастрового (технического) паспорта на объект недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.
2. Момент возникновения права по решению суда. Существует мнение, что право у заинтересованного лица возникает с момента вступления решения в законную силу. На самом деле если момент возникновения права специально не указан в решении, то признанное судом право возникает по общему для недвижимости правилу - с момента его государственной регистрации. Момент возникновения права также может быть определен судом, в таком случае право возникает в соответствии с судебным решением. В любом случае на самом решении суда должна стоять отметка о его вступлении в законную силу.
3. При возникновении права собственности на основании решения суда правовая экспертиза документов, сданных на регистрацию, проводится также в общем порядке.
Правовая экспертиза включает проверку:
- действительности и подлинности представленных документов;
- вступления решения суда в законную силу;
- соответствия решения суда требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации - наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.
В судебных решениях по делам особого производства также должен быть указан вид права на недвижимость - право собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и т.п.
4. Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов. Это положение Закона означает, что, если в судебном решении допущена ошибка, опечатка, если по каким-либо причинам представлены не все документы, необходимые для проведения государственной регистрации, у регистратора нет возможности приостановить дело и попытаться самому устранить возникшие препятствия. В соответствии с действующим Законом у регистратора есть только месяц для принятия решения. Если по истечении указанного срока документы не будут приведены в порядок, в государственной регистрации будет отказано. В такой ситуации гражданин сам может приостановить регистрацию на срок до трех месяцев и обратиться в суд для разъяснения вынесенного решения, исправления технической ошибки и т.д. Причем следует учитывать, что судья не может, просто написать на тексте решения "исправленному верить" или приложить письмо с разъяснениями. Суд назначает новое заседание, в результате которого выносится специальное определение.
5. Регистратор вправе отказать в регистрации установленного судом права по следующим основаниям (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации):
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, решение суда не вступило в законную силу, нет подписи судьи и печати суда, неправильно указан адрес объекта недвижимого имущества или фамилия правообладателя и т.п.
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом, для государственной регистрации прав; например заявление, квитанция об оплате государственной пошлины, кадастровый паспорт и т.п.;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; например, в государственном реестре прав имеется запись о праве иного лица, и вопрос о признании этой записи недействительной судом не решен;
- осуществление государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается, поскольку этот земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.
Ограничение возможности отказа в регистрации признанного судом права не означает обязательности регистрации прав на объект, который точно не установлен в решении.
Следует обратить внимание, что признание судом права не может быть приравнено к решению, подлежащему принудительному исполнению. Регистрационная служба не являлась ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у нее обязанности осуществить регистрацию. При отсутствии необходимых документов регистрация не может быть произведена и в принудительном порядке - на основании исполнительного листа.
Оспаривание зарегистрированного права. Запись о праве требования.
Несмотря на то, что Закон определяет регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость, сама государственная регистрация не является каким-либо актом государственного органа, не несет в себе никаких властных предписаний участникам гражданских правоотношений. Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость без правоустанавливающего документа, она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе. Предметом иска должно быть признание недействительным правового основания регистрации - например, договора купли-продажи, постановления о предоставлении земельного участка, свидетельства о праве на наследство и т.п. Ответчиком по такому иску должен быть не регистрирующий орган, а лицо, нарушившее нормы права при передаче прав на недвижимость, - сторона по договору, орган местного самоуправления и пр.
Как установлено п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, как признание недействительности проведенной регистрации, так же как выданного Управлением свидетельства о регистрации права. Нельзя лишить прав на недвижимость, обжалуя только действия регистрирующего органа.
Если же в отношении объекта недвижимого имущества уже существует спор о праве, то в соответствии с п. 2 ст. 28 Закона о регистрации при оспаривании прав на недвижимое имущество в судебном порядке регистратор вносит в государственный реестр специальную запись о праве требования. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в 3-дневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Поэтому основанием для записи о праве требования может являться любой документ, подтверждающий факт судебного оспаривания права на любой стадии судебного разбирательства, например определение судьи о принятии искового заявления к производству или о подготовке дела к судебному разбирательству. Таким образом, при условии надлежащего уведомления регистрирующего органа, от начала и до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица могут получить информацию о наличии спора в отношении объекта недвижимости.
Однако запись о праве требования сама по себе, в отсутствие записей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектом и, соответственно, совершению регистрационных действий. Следует обратить внимание, что факт оспаривания права обязательно должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, в противном случае регистратор может отказать в регистрации сделки или переходе права на основании того, что "лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий" (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Трудно представить приобретателя, согласившегося принять недвижимость на таких условиях. Извещенный о споре приобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой, предоставленной ст. ст. 302, 303 ГК РФ.
Что является основанием регистрации прав собственности на земельный участок при его разделении, объединении?
22 июля 2008 года Федеральным законом №141-ФЗ были внесены изменения в Закон о регистрации №122-ФЗ от 21.07.1997г., в котором сформирована статья 22.2 "Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков".
Что же требуется при государственной регистрации прав на такие участки в дела правоустанавливающих документов?
Так, основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Что же является обязательным для проведения такой регистрации?
Обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с 1 и 2 пунктами вышеуказанной статьи, являются:
1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки. Представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
2) кадастровые паспорта образуемых земельных участков;
3) согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.
4. Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.
5. Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
6. Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые земельные участки. В случае, если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.
7. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
В чем отличие технического паспорта от кадастрового?
Является ли в настоящее время обязательным получение кадастровых паспортов на объекты капитального строительства? В чем разница между техническим и кадастровым паспортом? Такие вопросы задаются по "горячей линии" гражданами ежедневно.
Так, с 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - ФЗ-221). Согласно ч.1 ст.43 ФЗ-221 с 1 марта 2008 года до 1 января 2013 года устанавливается переходный период применения ФЗ-221 к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости (ч.3 ст.43 ФЗ-221).
Таким образом, согласно ч.3 ст.43 ФЗ-221 в переходный период организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (ОТИ) обязаны в качестве выходного документа для целей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выдавать заявителям кадастровые паспорта зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. Выдача заявителям каких-либо иных документов, кроме кадастровых паспортов, в том числе справок, выписок из реестра, технических паспортов или извлечений из технических паспортов, для целей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не допускается.
В чем же отличие технического паспорта от кадастрового паспорта объекта недвижимости заключается в следующем:
- технический паспорт - документ, составляемый для целей государственного технического учета объектов капитального строительства и объектов жилищного фонда;
- кадастровый паспорт - документ, составляемый для целей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- В техническом паспорте площадь квартиры указана до сотых квадратного метра, а в полученном кадастровом паспорте на квартиру округлена до квадратного метра. Может ли это принять за техническую ошибку?
Поясняем, что кадастровые паспорта объектов капитального строительства формируются в точном соответствии со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее ЕГРОКС) в соответствии с Правилами ведения ЕГРОКС, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 г. № 268, на основании представленных органами технической инвентаризации заявлений о внесении в ЕГРОКС сведений об ОКС, технических паспортов и правоустанавливающих документов. Общая площадь указывается в квадратных метрах с точностью до одной десятой квадратного метра (Приказ Минюста России от 18.02.2008 №32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка").
Как правильно оформить дарственную?
При дарении имущества заключается договор дарения и производится государственная регистрация договора дарения в порядке, установленном действующим законодательством. Что же такое дарственная на квартиру?
Дарственная на квартиру, то есть договор дарения, предусматривает процедуру, когда одна сторона сделки, то есть даритель, передает имущество (в данном случае - недвижимость), которое принадлежит ей, в собственность другой стороны, то есть одарямого, безвозмездно.
Как именно необходимо оформлять дарственную на такую собственность?
Стороны договора дарения квартиры
В оформлении договора дарения жилого помещения участвуют две стороны, такая сделка предусматривает процедуру государственной регистрации. Можно оформить дарственную на квартиру в простой письменной форме. Также договор можно заверить у нотариуса. Так поступают обычно те, кто надеются получить у него копию этого важного документа, если вдруг по каким-то обстоятельствам он будет потерян.
Право собственности на квартиру одаряемый получает после того, как произведена государственная регистрация Договора дарения. Поэтому после того, как подготовлен проект Договора дарения, следует обратиться в ... отдел к специалистам приема для подачи заявлений о государственной регистрации перехода прав.
Внимание! Не забудьте документы, которые удостоверяют личность обеих сторон!
Документы для оформления дарственной на квартиру:
Прежде всего, на руках должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на ту квартиру, которая передается в дар. На этом этапе у дарителя также должна быть оплачена государственная пошлина на регистрацию права собственности на квартиру в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Обязательно необходим договор дарения жилого помещения. Здесь необходимо помнить следующее: если Договор дарения оформлен в простой письменной форме, необходимы подлинники по числу сторон договора. Также необходим еще один подлинник, который подшивается в дело правоустанавливающих документов.
В том случае, когда дарственная на квартиру была оформлена у нотариуса, необходимы подлинники по количеству сторон договора и одна копия. Если дарится здание, помещение и т.д. технический паспорт был ранее помещен в дело правоустанавливающих документов и при этом по настоящее время не происходило никаких изменений кадастровый паспорт на объект не требуется. Для того, чтобы удостовериться в достоверности указываемых данных в Договоре, Вам необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав, в которой будут указаны данные для описания предмета сделки.
Кроме того, законодательством предусмотрено и согласие супруга дарителя, которое заверяется нотариально. Это в том случае, если квартира, которая передается по дарственной, - совместная собственность супругов. Плюс документ, который подтверждает право собственности дарителя на отчуждаемую недвижимость.
Здесь необходимо помнить, что подлинник необходим лишь тогда, когда это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть в ЕГРП. Если право не зарегистрировано в ЕГРП, то, кроме подлинника, необходима и копия.
Что такое пожизненное содержание с иждивением?
Итак, с правовой точки зрения рента, и в частности пожизненное содержание с иждивением, является одним из сравнительно новых договорных институтов российского гражданского права.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. При этом пожизненное содержание с иждивением может быть установлено на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты. Какое же имущество может быть передано и на каких условиях?
- По договору пожизненного содержания с иждивением может быть передано любое недвижимое имущество, в отношении которого закон допускает совершение различных не противоречащих ему сделок за плату или бесплатно. В первом случае к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже, а во втором - правила о договоре дарения. Одной из основных отличительных черт договора пожизненного содержания с иждивением является то, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. Какова возможность отчуждения такого имущества? Совершение и государственная регистрация последующих сделок возможны при наличии согласия получателя ренты и при указании в договоре на наличие обременения недвижимости обязательствами по представлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств.
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в случае смерти получателя ренты. В тоже время смерть плательщика ренты не является основанием, для прекращения договора. Наследник становится правопреемником наследователя во всем комплексе имущественных отношений, а поэтому к наследникам переходит обязанность по пожизненному содержанию с иждивением. Следует отметить, что случайная гибель или повреждение имущества, переданного по указанному договору, не освобождают плательщика ренты от обязательств, то есть не является основанием для его прекращения.
Документы, необходимые для кадастрового учета
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем вместе с заявлением. Необходимыми для кадастрового учета документами являются:
1) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;
2) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства) - копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ;
3) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
4) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
5) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);
6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);
7) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 13 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" сведений о земельном участке), - запрашивается органом кадастрового учета в установленном порядке;
8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" сведений), - запрашивается органом кадастрового учета в установленном порядке;
9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" сведений о таком здании или помещении), - запрашивается органом кадастрового учета в установленном порядке;
10) заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков, копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);
12) копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (при кадастровом учете земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).
Полномочия государственных и муниципальных органов в области земельных отношений
Согласно статье 9 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений относятся:
- установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;
- установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;
- государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного надзора, землеустройства;
- осуществление государственного земельного надзора;
- установление порядка резервирования земель, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;
- резервирование земель, изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации;
- разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;
- иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, федеральными законами.
Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).
К полномочиям субъектов Российской Федерации в соответствии со статьей 10 Земельного кодекса Российской Федерации относятся резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления. Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
О договоре доверительного управления
Договор доверительного управления имуществом - один из видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
-состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- срок действия договора.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации.
Обязательно ли предоставление на государственную регистрацию нотариально заверенного согласия супруга на приобретение квартиры?
Да, обязательно.
Из п. 2 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что истребование у заявителя дополнительных документов не допускается, если иное не установлено законодательством РФ.
В п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации закреплено общее правило, в соответствии с которым для сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, нотариально удостоверенное согласие другого супруга является обязательным.
В установленных законодательством случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, в частности нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации. Данная норма установлена п. 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184).
Таким образом, требование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о представлении нотариально удостоверенного согласия другого супруга является правомерным.
Данный вывод подтверждается судебной практикой ( Определение Конституционного Суда РФ от 21.02.2008 N 148-О-О, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.11.2004 № Ф03-А37/04-1/3135; ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2002 № А56-8893/02; Определение Московского областного суда от 15.06.2010 по делу N 33-11211).
Правомерен ли отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество?
Да, правомерен.
В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно п. 2 ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, РФ, ее субъектов, а также муниципальных образований. При этом установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, указанным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.
В силу ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.
Индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются.
Кроме того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Следовательно, отказ в регистрации прав собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество правомерен.
Отказ в государственной регистрации права собственности
Процедура государственной регистрации может окончиться отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации.
Статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав Вам откажут, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Законом; отказ последует, если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, или если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания, также последует отказ в государственной регистрации.
Также Вам будет отказано, если:
-лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
-лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
-правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации, перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;
-не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
В государственной регистрации может быть отказано, если подано заявление о регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность (п.5 статьи 25.2 Закона), а также не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке , на котором расположен такой объект недвижимого имущества , отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (п.2 статьи 25.3 Закона).
При принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа в срок не более чем 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления .
Согласно п. 5 ст. 20 Закона о регистрации, при отказе в государственной регистрации права государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию права, не возвращается.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованными лицами в судебном порядке.
Имущество, нажитое супругами во время брака
В соответствии со ст. 256 Гражданского Кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.
По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
В соответствии со ст. 38 Семейного Кодекса РФ, раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.
К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Пожизненная рента и договора пожизненного содержания с иждивением
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению , а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в органе осуществляющем государственную регистрацию прав. Срок регистрации договора пожизненного содержания с иждивением составляет 5 дней.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда , установленного законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 ГК РФ, подлежит увеличению.
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда , установленных законом.
При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания только с предварительного согласия получателя ренты, а также плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Правомерен ли отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество?
Да, правомерен.
В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно п. 2 ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, РФ, ее субъектов, а также муниципальных образований. При этом установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, указанным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.
В силу ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.
Индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются.
Кроме того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Следовательно, отказ в регистрации прав собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество правомерен.
Совместная собственность супругов
Право общей совместной собственности супругов.
Законный и договорный режим имущества супругов.
Законным режимом имущества супругов признается режим совместной собственности, распространяющийся на имущество, нажитое супругами в зарегистрированном браке.
Имущество, нажитое супругами в период брака, поступает в их совместную собственность независимо от того, кем из супругов и за чей счет имущество было приобретено, создано и на чье имя оформлено. Тем самым законом введена презумпция совместного (бездолевого) характера супружеского имущества (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33 СК РФ).
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся:
- доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности;
- полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.);
- приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации;
- любое другое имущество.
Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Таким образом, в силу закона имущество, в том числе недвижимое, приобретаемое в период брака на общие средства, поступает в общую совместную собственность супругов "автоматически" и волеизъявления супругов на то не требуется. Разумеется, иное может быть установлено брачным договором. Согласно условиям договора все приобретенное в период брака недвижимое имущество может признаваться индивидуальной собственностью того из супругов, на имя которого оно будет приобретено и зарегистрировано.
Режим общей совместной собственности не распространяется на имущество: - принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак (добрачное имущество);
- полученное одним из супругов в дар;
- полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам (например, в порядке приватизации);
- поступившее в порядке наследования к одному из супругов во время брака;
- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь), даже если они приобретены в период брака за счет общих средств.
Перечисленное имущество составляет раздельную собственность каждого из супругов (п. 2 ст. 256 ГК РФ; ст. 36 СК РФ).
Права супругов на совместно нажитое имущество признаются равными. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, наличие которого предполагается при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов. Такое правило установлено законом (ст. 35 СК РФ) в интересах гражданского оборота и, разумеется, в интересах третьих лиц - участников такого оборота.
В п.3 ст. 35 СК РФ такое требование сформулировано следующим образом: "Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки". Следует обратить внимание на то, что предварительное письменное и нотариально удостоверенное согласие другого супруга требуется только на совершение сделки, направленной на распоряжение совместно нажитым недвижимым имуществом, и только если закон предусматривает государственную регистрацию сделки: купля-продажа и мена жилого помещения (жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты), дарение недвижимости любого назначения, залог недвижимости во всех случаях, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее одного года, доверительное управление, рента.
Очевидно, что недвижимым имуществом, принадлежащим одному из супругов и не входящим в состав совместно нажитого имущества, супруг-правообладатель распоряжается самостоятельно. На совершение любых сделок с добрачным, поступившим в дар и по безвозмездным сделкам, в том числе в порядке приватизации жилых помещений, а также перешедшим в порядке наследования недвижимым имуществом согласие другого супруга не требуется.
Кроме того, супруги являются самостоятельными субъектами гражданского права и в этом качестве вправе вступать в сделки между собой. Однако такие сделки должны соответствовать положениям ГК РФ о законности содержания сделок.
Так, не соответствует закону "продажа" одним супругом другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Но в рассматриваемом примере имущество из совместной собственности "поступает" в совместную собственность тех же лиц, т.е. не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности.
К этому следует добавить, что никаких правовых последствий, на которые направлен договор купли-продажи, а именно отчуждения имущества и перехода права собственности к другому лицу, не происходит. Следовательно, подобная сделка по "распоряжению" совместно нажитым имуществом имеет все основания быть охарактеризованной как мнимая, совершаемая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ). Такая сделка ничтожна, а значит, в регистрации подобных договоров следует отказывать на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Раздел общего имущества супругов производится в соответствии с нормами ст. 38, 39 СК РФ. Общая совместная собственность супругов может быть прекращена разделом во всякое время, как в период брака, так и после его расторжения:
- по соглашению супругов;
- по решению суда по требованию одного из супругов;
- по решению суда по требованию кредиторов одного из супругов.
Для договора о разделе имущества супругов не установлено обязательное нотариальное удостоверение (п. 2 ст. 38 СК РФ). Супруги не связаны при его заключении указанием закона о равенстве долей в праве на общее имущество, и отступление от начала равенства вполне допустимо. Предметом соглашения о разделе может быть только наличное, совместно нажитое супругами имущество. Если соглашением о разделе произведен раздел только части имущества, например только недвижимого, то остальное имущество, не подпавшее под действие соглашения, продолжает находиться в общей совместной собственности. Соглашение о разделе совместно нажитого имущества не подлежит регистрации как сделка, но если в нем решены вопросы изменения, прекращения и установления права собственности на объекты недвижимого имущества, то они должны найти отражение в ЕГРП. Правовой результат раздела общей совместной собственности супругов сводится к прекращению отношений общей совместной собственности с образованием индивидуальной собственности каждого из них или же к преобразованию отношений общей совместной собственности в отношения общей долевой собственности.
В соответствии с п. 7 ст. 38 СК РФ к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется 3-летний срок исковой давности, который следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ), что порождает известную неопределенность для гражданского оборота, поскольку совместно нажитое имущество и после расторжения брака продолжает оставаться в общей совместной собственности сколь угодно долго, а вовсе не три года с момента его расторжения. Заранее трудно предположить, как в случае спора суд определит день, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Если ранее действовавшему семейному законодательству был известен исключительно законный режим имущества супругов, то в настоящее время допускается договорный режим имущества супругов, чаще именуемый брачным договором. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, направленное на изменение законного режима имущества супругов и (или) определяющее имущественные права и обязанности супругов в случае его расторжения.
Субъектами брачного договора могут быть не только супруги, но и будущие супруги. В случае, если брачный договор заключается до регистрации заключения брака, брачный договор вступает в силу с момента регистрации брака.
В брачном договоре может быть установлен любой из возможных и предусмотренных законодательством имущественных режимов: общей совместной, общей долевой или раздельной собственности как на все имущество, так на его часть; как в отношении имеющегося в наличии имущества, так и в отношении того, которое будет приобретено в будущем. Кроме того, в брачном договоре помимо определения правового режима супружеского имущества могут решаться и иные вопросы имущественных взаимоотношений сторон, в частности вопрос об алиментировании. В содержание брачного договора не могут включаться условия, которые касаются личных неимущественных отношений супругов либо прав и обязанностей по отношению к детям; условия, которые ограничивают право- или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав, а также право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания (п. 3 ст. 42 СК РФ). Перечень подобного рода обстоятельств не является исчерпывающим. Для брачного договора установлена не только письменная форма, но и обязательное нотариальное удостоверение (п. 2 ст. 41 СК РФ). Сам по себе брачный договор не подлежит государственной регистрации, но возможна государственная регистрация права собственности, если, например, по условиям брачного договора добрачное имущество одного из супругов передается в индивидуальную собственность другого.
Брачный договор, по условиям которого один из супругов отказывается от предусмотренного п. 3 ст. 35 СК РФ права на дачу предварительного согласия на совершение другим из супругов сделок по распоряжению недвижимостью, а также сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, и предоставляет другому супругу самостоятельно распоряжаться совместно нажитым недвижимым имуществом, может быть приобщен к делу в качестве правоустанавливающего документа.
Супруги по соглашению между собой в любое время вправе изменить или расторгнуть брачный договор (ч. 1 п. 1 ст. 43 СК РФ), оформив вновь достигнутое ими соглашение в той же форме, что и основной договор. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается (ч. 2 п. 1 ст. 43 СК РФ). К изменению и расторжению брачного договора по требованию одного из супругов применимы все те основания, которые предусмотрены ГК РФ для изменения и расторжения договоров, а именно в ст. 450, 451 ГК РФ. Так, основанием к расторжению или изменению брачного договора по требованию одного из супругов может стать существенное нарушение условий договора другой стороной, а также существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении брачного договора.
Брачный договор прекращает свое действие вместе с прекращением брака, исключение составляют те обязательства сторон, которые предусмотрены соглашением на случай прекращения брака (п. 3 ст. 43 СК РФ).
Погашение регистрационной записи об ипотеке
В настоящее время широко используется возможность приобретения жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования (как на вторичном рынке жилья, так и на первичном - приобретение жилья в результате участия в долевом строительстве). Во многом это обусловлено тем, что вопрос о доступности приобретения жилья является достаточно сложным, но с помощью привлечения заемных средств - вполне решаемым. Лишь небольшая часть граждан может позволить себе купить квартиру сразу, из текущих доходов, без помощи сбережений и заемных средств. Поэтому большинство граждан рассматривают кредит как основной источник для приобретения жилья и улучшения жилищных условий.
После того, как гражданин стал обладателем жилого помещения, полностью расплатился с кредитом, возникает вопрос - как погасить регистрационную запись об ипотеке и получить свидетельство о государственной регистрации, не содержащее обременение? Поскольку завершение взаиморасчетов сторон по кредитному или иному договору не означает снятие с недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, установленного обременения необходимо совершить особое юридическое действие - погасить регистрационную запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст.25 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п.4 ст.29 Федерального закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является, прежде всего, односторонне заявление законного владельца закладной. Регистрационная запись об ипотеке также может быть погашена на основании совместного письменного заявления залогодателя и залогодержателя, либо заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. В отдельных случаях регистрационная запись прекращается на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Таким образом, для погашения регистрационной записи об ипотеке по ст. 25 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 29, ст. 29.1 Закона о регистрации необходимо предоставить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество следующие документы: (один из ниже перечисленных документов)
1. Заявление владельца закладной;
2. Совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
3. Заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо;
4. Надлежащим образом заверенная копия решения суда, арбитражного суда (2 экз.), либо решение третейского суда (оригинал и копия) о прекращении ипотеки;
5. Заявление залогодателя и выписка из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая внесение записи о ликвидации юридического лица, являющегося залогодержателем (оригинал и копия).
Регистрационная запись об ипотеке погашается безвозмездно в течение трех рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления. После прекращения ипотеки правообладателю (залогодателю) по его заявлению (с приложением документа об уплате государственной пошлины) выдается новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее запись о наличии зарегистрированной ипотеки.
О максимальных размерах общей площади земельных участков
2 августа 2011 вступил в силу Закон Краснодарского края от 19.07.2011 № 2317-КЗ "О внесении изменений в Закон Краснодарского края "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".
Теперь Максимальный размер общей площади земельных участков (приусадебных и полевых), которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1,5 гектара, занимающихся виноградарством, садоводством, молочным животноводством и откормом крупного рогатого скота, - 2,5 гектара (ранее 3 гектара).
Затронуты также вопросы деления земли - если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, при совершении сделок с земельными участками, а также в иных случаях, при которых происходит их раздел (за исключением случая объединения с соседним земельным участком), не допускается выдел в натуре земельных участков, площадь которых менее:
- 400 квадратных метров, при ширине участка не менее 8 метров, - для земельных участков, предоставленных для садоводства;
- 600 квадратных метров, при ширине участка не менее 12 метров, - для земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, ранее - 300 и 500 квадратных метров соответственно.
Для последующего предоставления гражданам, имеющих трех и более детей, будет сформирован перечень свободных земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок), в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной документацией, документацией по планировке территории, который утверждается ежегодно представительным органом местного самоуправления муниципального района (городского округа). В 2011 году указанный перечень должен быть утвержден до 1 сентября, в последующие годы - до 1 декабря года, предшествующего планируемому. Перечень публикуется в официальном источнике опубликования муниципальных правовых актов органа местного самоуправления (в печатном издании и на официальном сайте в сети Интернет). При этом в перечне указывается местоположение земель и (или) каждого земельного участка, их предполагаемые размеры и виды разрешенного использования, а для сформированных земельных участков также должны быть указаны кадастровые номера.
В случае отсутствия свободных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в границах городских (сельских) поселений, в целях предоставления их заявителю, имеющему трех и более детей, орган местного самоуправления (муниципального района или городского округа) решает вопрос о безвозмездной передаче в муниципальную собственность для этих целей земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в государственной собственности Краснодарского края или муниципальной собственности другого муниципального образования, и включает указанные земельные участки в перечень свободных земельных участков.
Заявитель, который заинтересован в предоставлении земельного участка, предварительно ознакомившись с местоположением свободных земельных участков, подает по месту регистрации в орган местного самоуправления (муниципальный район или городской округ) письменное заявление, в котором должны быть указаны срок аренды, кадастровый номер ранее сформированного земельного участка либо предполагаемый размер земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка (для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства), его предполагаемое местоположение.
В случае подачи нескольких заявлений на предоставление одного и того же земельного участка заявления рассматриваются в порядке очередности их подачи.
Если в отношении земельного участка не осуществлен государственный кадастровый учет, то орган местного самоуправления муниципального района или городского округа на основании заявления, указанного в настоящей статье, с учетом зонирования территорий в течение 30 дней со дня поступления заявления выдает заявителю утвержденную схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. На основании утвержденной схемы заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном указанным Федеральным законом. После осуществления государственного кадастрового учета кадастровый паспорт предоставляется заявителем в орган местного самоуправления по месту подачи заявления.
Если в отношении земельного участка уже осуществлен государственный кадастровый учет либо заявителем предоставлен кадастровый паспорт земельного участка, орган местного самоуправления (муниципальный район, городской округ) принимает решение о заключении договора аренды земельного участка сроком до 10 лет без права переуступки прав по договору аренды третьим лицам (кроме детей, супруга или супруги) и осуществляет действия по его государственной регистрации.
Размер арендной платы устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления (муниципального района, городского округа) в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Декларация об объекте недвижимости. Особенности заполнения
Декларация на бумажном носителе оформляется в количестве не менее двух экземпляров и должна быть прошита и скреплена подписью лица, заполнившего декларацию. Подпись лица, заполнившего декларацию, проставляется на обороте последнего листа декларации.
Оформление декларации на бумажном носителе может производиться с применением технических средств, а также ручным (от руки) или комбинированным способом. Внесение текстовых сведений ручным способом производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета.
Незаполненные строки реквизитов Декларации не исключаются, в таких строках проставляется знак "-" (прочерк). В реквизите "Адрес (местоположение) объекта недвижимости" указывается официально присвоенный (почтовый) адрес. Наименования города, населенного пункта, некоммерческого объединения граждан, улицы, номера дома, корпуса, строения, квартиры указываются в случае их наличия. При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса объекта недвижимости в строку "Иное" реквизита "Адрес (местоположение) объекта недвижимости" вносится описание местоположения объекта недвижимости с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и т.д.). Дополнительно указываются вид муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение и т.д.) и тип (вид) городского (город, поселок) либо сельского (село, деревня и т.д.) поселения.
В реквизите "Вид и назначение объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V". При этом указывается один из видов назначения здания (жилое, нежилое).
В декларации, заполняемой в отношении здания или сооружения в реквизите "Кадастровый номер" указывается кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект недвижимости. В реквизите "Техническое описание объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V" и указывается площадь объекта недвижимости с точностью до одной десятой квадратного метра, общее количество этажей, включая подземные.
В реквизите "Правообладатель объекта недвижимости" указываются следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество (отчество указывается при наличии), наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии); адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, адрес электронной почты.
Дополнительно сообщаем, что декларация заполняется
- на дом в случае, если объектом недвижимого имущества является дом, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства.
- на гараж в случае, если объектом недвижимого имущества является гараж, созданный на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства, либо ином земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
- на иное здание, если __ объектом недвижимого имущества (не являющимся домом или гаражом) является здание вспомогательного использования (в том числе, если такое здание создано на земельном участке, предоставленном (предназначенном) для ведения садоводства, дачного хозяйства), а также в случае создания иного здания, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется. При заполнении дополнительно указывается название объекта (например, баня, хозяйственная постройка и т.д.).
Как повторно получить свидетельство о госрегистрации?
В соответствии с Приказом Минюста РФ от 18.09.2003 № 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" повторная выдача правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество осуществляется:
- взамен утерянного, пришедшего в негодность;
- в связи с внесением изменений в содержащуюся в ЕГРП запись о праве;
- в связи с исправлением в данной записи технической ошибки.
В случае утраты или потери свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество его можно восстановить. Сделать это не сложно, обратившись к специалистам ...отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав обязаны по ходатайствам правообладателей выдавать свидетельства о государственной регистрации прав.
Свидетельство может быть выдано правообладателю, пока право, о выдаче свидетельства на которое он ходатайствует, принадлежит ему, согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для того чтобы получить повторное свидетельство, физическому лицу необходимо представить в орган, осуществляющий регистрацию:
- заявление о выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации права;
- документ об уплате государственной пошлины в размере 200 рублей (п.33 ст.333.33 НК РФ);
- документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя (паспорт);
- нотариально удостоверенную доверенность (при обращении представителя), которая представляется в подлинном экземпляре и копии.
Повторное свидетельство выдается в течение трех рабочих дней. Документ будет содержать те же сведения, что и оригинал: информацию об объекте недвижимости, информацию о собственнике, вид зарегистрированного права и основание возникновения права собственности.
Единственное отличие нового документа - на лицевой стороне свидетельства будут указаны слова "повторное, взамен свидетельства", а далее - серия, номер и дата выдачи предыдущего (предыдущих) свидетельства (свидетельств).
О новых понятиях и немаловажных изменениях в Градостроительном кодексе
Изменения внесены Федеральным законом от 28.11.2011 № 337-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", опубликованном в сегодняшнем выпуске "Российской газеты" № 5651.
Предложено новое определение реконструкции объектов капитального строительства: изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Кроме того, введено определение технического заказчика: физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
В новой редакции изложена часть 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации: проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.
Изменения охватывают и лиц, которые вправе проводить государственную и негосударственную экспертизы. Так, подготовку заключений государственной экспертизы проектной документации и (или) государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий вправе осуществлять физические лица, аттестованные в соответствующем порядке, по направлению деятельности эксперта, указанному в квалификационном аттестате. Помимо этого, в Градостроительный кодекс Российской Федерации введена статья об аттестации физических лиц - порядке, форме, квалификационном аттестате, а также статья, посвященная аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий.
В случае несогласия с заключением экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий застройщик, технический заказчик или их представитель в течение трех лет со дня утверждения такого заключения вправе обжаловать его в экспертной комиссии, созданной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, в порядке, установленном указанным федеральным органом исполнительной власти. Решение такой экспертной комиссии о подтверждении или неподтверждении заключения государственной экспертизы или негосударственной экспертизы является обязательным для органа или организации, которые провели соответствующие экспертизу проектной документации и (или) экспертизу результатов инженерных изысканий, застройщика, технического заказчика.
Немаловажные изменения касаются эксплуатации зданий и сооружений.
Так, в соответствии со статьей 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами. В случае, если для строительства, реконструкции объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, эксплуатация таких объектов допускается после окончания их строительства, реконструкции. В случае капитального ремонта зданий, сооружений эксплуатация таких зданий, сооружений допускается после окончания их капитального ремонта. Эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. В случае, если для строительства, реконструкции зданий, сооружений в соответствии с настоящим Кодексом не требуются подготовка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, эксплуатация таких зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
Согласно статье 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо. В случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.
Установлено также, что если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Помимо этого, в случае причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения собственник такого здания, сооружения, если не докажет, что указанные разрушение, повреждение, нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц или чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимой силы), возмещает вред в соответствии с гражданским законодательством и выплачивает компенсацию сверх возмещения вреда:
1) родственникам потерпевшего (родителям, детям, усыновителям, усыновленным), супругу в случае смерти потерпевшего - в сумме три миллиона рублей;
2) потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда его здоровью - в сумме два миллиона рублей;
3) потерпевшему в случае причинения средней тяжести вреда его здоровью - в сумме один миллион рублей.
Федеральным законом от 28.11.2011 № 337-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается переходный период до 01 апреля 2012, касающийся аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий и физических лиц право подготовки заключений государственной экспертизы проектной документации и (или) государственной экспертизы результатов инженерных изысканий. Кроме того, до 1 апреля 2012 Правительство Российской Федерации устанавливает:
1) порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, негосударственной экспертизы проектной документации и негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, порядок взимания такой платы;
2) порядок аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий;
3) порядок ведения государственного реестра юридических лиц, аккредитованных на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий;
4) порядок аттестации (переаттестации) на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, в том числе порядок продления срока действия квалификационного аттестата на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий.
В целом Федеральный закон от 28.11.2011 № 337-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступает в силу со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых установлены иные сроки вступления их в силу.
С полным текстом изменений можно ознакомиться на сайте "Российской газеты", перейдя по ссылке www.rg.ru/2011/12/07/gradostroitelnii-dok.html
Публичные слушания - форма выражения общественного мнения
В настоящее время очень часто у правообладателей земельных участков возникает необходимость изменения видов разрешенного использования земельных участков для осуществления на них строительства объектов недвижимого имущества с иным функциональным назначением либо в связи с необходимостью изменения функционального назначения уже существующих объектов.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка в обязательном порядке проводятся публичные слушания.
Публичные слушания являются одной из форм выражения общественного мнения, в том числе и в виде осуществления общественного земельного контроля, проводимого органами территориального общественного самоуправления, другими общественными организациями (объединениями), гражданами за соблюдением установленного порядка подготовки и принятия исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления решений, затрагивающих права и законные интересы граждан и юридических лиц, а также за соблюдением требований использования и охраны земель. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.
Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.
Что нового в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Изменения внесены Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", опубликованном в выпуске "Российской газеты" № 5654 (дата первой официальной публикации - 05.12.2011).
Из Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) исключены положения о том, что особенности предоставления органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (в том числе в электронной форме), органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Абзац первый пункта 3 статьи 13 Закона о регистрации теперь выглядит так: государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Пункт 1 статьи 19 изложен в новой редакции: государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять все необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.
Согласно пункту 2 статьи 19 Закона о регистрации в указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи. В соответствии с пунктом 2.1 статьи 19 в случае непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, государственная регистрация приостанавливается на срок до устранения причин, ей препятствующих, но не более чем на один месяц.
Пункт 1 статьи 20 Закон о регистрации дополнен новым абзацем - основанием для отказа в государственной регистрации прав - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
В пунктах 3 и 4 статьи 25 исключены положения о необходимости представления проектной документации, а также указывается, что разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.
В новой редакции изложен и абзац 6 пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации, а именно: застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Кроме того, изменены положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Так, органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении (снятии) ареста либо сведения, содержащиеся в решении о наложении (снятии) ареста, оформленные в виде выписки из решения о наложении (снятии) ареста, в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество или об избрании в качестве меры пресечения залога либо выписка из решения о наложении (снятии) ареста в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия является основанием для соответствующей государственной регистрации, которая проводится без заявления правообладателя. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня соответствующей государственной регистрации обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для соответствующей государственной регистрации.
Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", за исключением некоторых положений, вступает в силу со дня официального опубликования.
Что нужно знать при продаже доли в праве на недвижимое имущество
Соблюдение преимущественного права покупки в тех или иных случаях, предусмотренных законодательством, имеет немаловажное значение при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как нарушение этого права, как правило, влечет недействительность сделок.
Пожалуй, чаще всего с правом преимущественной покупки встречаются участники общей долевой собственности на жилые дома, квартиры. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Соответствующее правило действует и при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон выступает продавцом передаваемого ею товара, и одновременно покупателем товара, который она принимает в обмен. Необходимо отметить, что преимущественное право покупки распространяется только на случаи, когда доля продается постороннему лицу. Продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли. При изъявлении желания воспользоваться преимущественным правом покупки несколькими участниками общей долевой собственности продавец вправе решить, кому именно из них продать свою долю.
В случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в соответствии с ч. 2 ст. 255 ГК РФ и иными нормами, право преимущественной покупки не применяется. Также данное правило не применяется при безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, ренте.
При продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число участников на данный земельный участок не превышает пять) преимущественное право покупки имеют другие участники долевой собственности (ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации необходимо прилагать документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю, цену и иные условия продажи. Если при этом не истек месяц со дня извещения продавцом всех участников долевой собственности, регистрация будет приостановлена до истечения данного срока.
К заявлению о государственной регистрации также могут быть приложены документы, свидетельствующие об отказе других сособственников от покупки доли. Данные документы должны быть нотариально заверены либо составлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Таким образом, на продавца доли возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о своем намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, в соответствии с которыми она продается. Если продавец доли дома, квартиры решит изменить цену либо иные условия продажи, то на него возлагается обязанность информировать об этом в соответствующем порядке других сособственников. При несоблюдении данных требований преимущественное право покупки будет нарушено.
На практике уведомление может быть вручено любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время (почтовое отправление с уведомлением о вручении и т.д.).
Если при продаже доли недвижимости постороннему лицу было нарушено преимущественное право покупки, то каждый из участников долевой собственности имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.
Исчисление трехмесячного срока начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о продаже доли и нарушении его преимущественного права покупки.
Чтобы не стать жертвой мошенников
В практике имеют место случаи, когда квартиры, земельные участки и нежилые помещения становятся предметом незаконных сделок. Злоумышленники порой пытаются продать имущество, которое им не принадлежит, находится под залогом или арестом. Жертвами мошенников чаще всего становятся граждане, относящиеся к группе риска: одинокие пенсионеры, бывшие воспитанники детских домов. Не застрахованы от обмана и те, кто думает, что хорошо разбирается в людях. Современных мошенников очень трудно распознать - они исключительно вежливы, быстро располагают к себе. Зачастую помощь преступникам оказывают и сами граждане из-за незнания закона и своих прав или благодаря собственной беспечности.
Для того чтобы убедиться, является ли продавец недвижимости на самом деле её собственником, можно получить информацию из ЕГРП. Запись в реестре о государственной регистрации права на недвижимое имущество является единственным доказательством существования права собственности того или иного владельца. Полезную выписку о любом объекте недвижимости можно заказать в соответствующем отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Для этого гражданин должен обратиться лично к специалистам Управления, осуществляющим прием заявлений о предоставлении информации, предъявив следующие документы и их копии: - квитанцию об оплате за предоставление сведений (200 рублей) и её копию;
- документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт). Необходимые сведения из реестра прав заявитель получит на следующий рабочий день. Год за годом в нашем городе увеличивается объём регистрационных действий с недвижимостью. Наряду с этим растёт и количество заказываемых выписок из ЕГРП. Это означает, что люди всё-таки достаточно серьезно относятся к покупке недвижимости и стараются обезопасить себя от возможных мошеннических действий. Регистраторы советуют быть внимательными при совершении сделок и первым делом ознакомиться с документами продавца, подтверждающими его право собственности на данный объект. Кроме того, не стоит оформлять доверенность на малознакомых людей, ведь в этом случае можно легко лишиться и денег и самого имущества.
Отказ в государственной регистрации
Процедура государственной регистрации может окончиться отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации.
Статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) предусмотрены основания для отказа в государственной регистрации прав.
В каком же случае происходит отказ?
В государственной регистрации прав Вам откажут, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Законом; отказ последует, если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, или если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания, также последует отказ в государственной регистрации.
Также Вам будет отказано, если:
-лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
-лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
-правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации, перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;
-не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
-имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
В государственной регистрации может быть отказано, если подано заявление о регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность (п.5 статьи 25.2 Закона), а также не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке , на котором расположен такой объект недвижимого имущества , отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (п.2 статьи 25.3 Закона).
При принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отказа в срок не более чем 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления .
Согласно п. 5 ст. 20 Закона о регистрации, при отказе в государственной регистрации права государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию права, не возвращается.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованными лицами в судебном порядке.
Пожизненная рента или договор пожизненного содержания с иждивением
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в органе осуществляющем государственную регистрацию прав. Срок регистрации договора пожизненного содержания с иждивением - 5 дней.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ.
Получатель пожизненной ренты: Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Размер пожизненной ренты: Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 ГК РФ, подлежит увеличению.
Сроки выплаты пожизненной ренты: Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты:
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты:
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением: По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.
Обязанность по предоставлению содержания с иждивением:
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.
Замена пожизненного содержания периодическими платежами: Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания: Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, а также плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Прекращение пожизненного содержания с иждивением: Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Совместное имущество супругов
Согласно статье 33 Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
В соответствии со статьей 40 Семейного кодекса Российской Федерации брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
При отсутствии брачного договора все имущество, нажитое супругами во время брака, считается их совместной собственностью. При этом, если к такому имуществу относится и недвижимость, совершенно неважно, на кого из супругов это имущество оформлено. Однако, распоряжение должно проходить по обоюдному согласию. Иными словами, при продаже купленной в браке квартиры, оформленной на супруга, последний должен согласовать с супругой все существенные условия сделки. Выражается такое согласование нотариально оформленным согласием супруги на совершение сделки, а при отсутствии такого согласия сделка может быть признана судом недействительной. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
Относительно брачного договора - он может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор.
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли - продажи - это правовой документ, который закрепляет факт передачи недвижимости, продающей стороной, в собственность покупающей стороны, за что покупающая сторона, обязана выплатить продающей условленную сумму.
Сам договор составляется в письменном виде, в простом, свободном формате, в 3-х экземплярах. Первый, из которых, передаётся на хранение в ... отдел Управления Росреестра по субъекту РФ, а остальные распределяются между сторонами, заключающими сделку купли - продажи.
Договор купли - продажи не требует обязательного нотариального заверения, но оно возможно, при взаимном желании сторон.
Регистрация договора купли-продажи квартиры осуществляется внесением записи о регистрации в Единый государственный реестр прав, присваивая данной процедуре свой идентификационный номер. Только после этого, регистрация является пройденной. Заявителю выдаются: правоустанавливающий документ, на основании которого совершается сделка, он же и есть договор купли - продажи; и свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое подтверждает на данный момент произведенную регистрацию. На данных документах проставляется идентификационный номер. А после прохождения таких мероприятий, договор является заключенным. С этого момента, покупатель приобретает не только права, но и обязанности по: расходам на ремонт, уплате налоговых сборов, затратам на пользование придомовой площади. А вместе с правами собственности на жилье, покупатель приобретает права собственности на общее имущество.
Договор купли - продажи должен быть грамотно составлен. В нём должны быть прописаны важные пункты. Правоустанавливающий документ не должен содержать: ошибок, исправлений, помарок, затирок, противоречащих пунктов, вводящих в заблуждение.
Договор купли - продажи составляется между двумя сторонами в обязательном порядке.
Содержание договора купли - продажи:
1. Прописываются ФИО сторон, и их паспортные данные, реквизиты представителей
2. Дата составления договора и адрес местонахождения продаваемой недвижимости.
3. Документ - основание сделки, дата и номер регистрации в ЕГРП.
4. Общая площадь жилого помещения, расположение этажности квартиры.
5. Цена квартиры, сроки и способ оплаты недвижимости покупателем - продавцу.
6. Состояние квартиры, её комплектация.
7. Необходимо добавить пункт о том, что в жилом помещении нет зарегистрированных и проживающих лиц. А также, что объект не находится под арестом, в залоге, и в споре. Либо указать перечень лиц в соответствии с данными домовой книги или выписки из нее.
8. Указать о том, что прав у других лиц на жилое помещение нет, и о том, что в данное время она не сдаётся в аренду, не обременена обязательствами по ипотеке, не находится под арестом, запрещением.
9. Прописываются сроки освобождения жилого помещения продавцом, и передачи её покупателю.
10. Стоит прописать дееспособность и правомочия сторон, отсутствие заболеваний, которые вызывают непонимание своих действий - смысла договора, сопровождающих его действий и последствий.
11. Рекомендуется добавить то, что стороны осуществляют данную сделку без физического или морального принуждения (путём запугивания, насилия, угроз), без злого умысла, и без наличия обстоятельств, заставляющих совершать таковой акт на совершенно невыгодных условиях.
Желательно включить пункт, предусматривающий дальнейшее развитие сделки, в случае признания её недействительной. Это необходимо для защиты интересов покупателя и его прав на собственность.
Особенности государственной регистрации аренды нежилого помещения
Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законом. В данном случае указанное помещение рассматривается, как объект, входящий в состав зданий и сооружений. Учитывая особый статус нежилых помещений, как объекта, входящего в состав зданий и сооружений, возникает вопрос, относительно того, какой порядок применим при государственной регистрации аренды указанных помещений.
На этот счет Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем Информационном письме от 01.06.2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указал: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации". Данная норма закона предусматривает, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор аренды нежилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Какие условия считаются существенными при заключении договора аренды нежилого помещения?
Существенным условием договора аренды является указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В данном случае к договору аренды прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Что касается срока аренды, то он не является существенным условием договора аренды. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Исходя из смысла пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно указанной норме государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от, предупредив другую сторону за три месяца.
В отношении договоров аренды нежилых помещений также применимо существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации для аренды зданий и сооружений. В том случае, если договор аренды предусматривает последний выкуп арендуемого имущества, условиями перехода права будут считаться: окончание срока договора аренды и уплаты выкупной цены.
Является ли составление акта приема-передачи необходимым условием для соблюдения формы такого договора?
Выводы судебной практики свидетельствуют о том, что отсутствие акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения не свидетельствует о несоблюдении требований Гражданского кодекса РФ к форме договора аренды.
Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации. Договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.
Изменение и расторжение договора аренды нежилого помещения возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором. Указанное соглашение совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, существенного нарушения договора другой стороной. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.
Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, поэтому согласно требованиям действующего законодательства право собственности на него подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Только после государственной регистрации прав на недостроенное здание, сооружение или иное недвижимое имущество, оно может быть предметом гражданско-правовых сделок, таких как купля-продажа, дарение, мена и т.д. Государственная регистрация прав на создаваемые объекты недвижимого имущества проводится в порядке, установленном, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - Кодекс) право собственности на новую вещь приобретается создавшим ее лицом (п.1 ст.218 Кодекса). Собственник земельного участка приобретает право собственности на построенное им на участке для себя недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст.263 Кодекса). При осуществлении государственной регистрации прав на недостроенное недвижимое имущества необходимо удостовериться, что оно не является самовольной постройкой. Поэтому, незавершенный строительством объект недвижимости должен соответствовать следующим требованиям: для его строительства должен быть отведен земельный участок; должно быть получено разрешение на строительство; при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы. Таким образом, законодательством определено, что для регистрации права на незавершенный строительством объект в первую очередь необходимы документы, подтверждающие право собственности на земельный или право пользования земельным участком (в том числе решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность; договор аренды (субаренды) земельного участка, договор безвозмездного срочного пользования и другое). Документами, которые также требуются для регистрации, являются разрешение на строительство и проектная документация. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. С 1 октября 2011 года разрешение на строительство и проектная документация будут самостоятельно запрашиваться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе государственной власти субъекта Российской Федерации или органе местного самоуправления, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представит на регистрацию указанные документы. Также для регистрации права необходим документ, содержащий описание объекта незавершенного строительства. Такими документами являются выданные до 01.03.2008 технический паспорт, иной документ, который содержит описание объекта и выдан в целях государственной регистрации прав, после 01.03.2008 кадастровый паспорт объекта.
Учитывая многообразие жизненных ситуаций, возможно, понадобятся иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации. Таким образом, цель законодателя при оформлении прав на объекты недвижимого имущества - обеспечение законности создаваемых объектов. Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем. Следует отметить, что разрешение на строительство и проектная документация требуется не во всех случаях. Представление проектной документации не требуется при государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство соответствующих объектов. Например, при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. В соответствии с п.3 ст.25.3 Закона документом, подтверждающим факт создания и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества, которую гражданин заполняет самостоятельно. Бланки деклараций предоставляются заявителям при обращении за государственной регистрацией прав. Документами, подтверждающими факт строительства жилого дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими его описание, являются кадастровый паспорт и разрешение на строительство. Однако до 1 марта 2015 кадастровый паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (п.4 ст.25.3 Закона). В дополнение к вышесказанному напоминаем, что представляемые на государственную регистрацию документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
"О порядке государственной регистрации прав граждан на земельные участки в упрощенном порядке"
В настоящее время у граждан возникает множество вопросов о порядке оформления прав на недвижимость в упрощенном порядке, особенно это касается признания права собственности на земельные участки и порядок оформления прав на них в упрощенном порядке.
30 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" который получил в средствах массовой информации название "Закон о дачной амнистии", основные положения которого вступили в законную силу с 1 сентября 2006 года.
Статья 25.2 данного Федерального закона устанавливает особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, если он был предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Так, государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской (до 30 октября 2001 года) Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:
акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
обязательным приложением к является кадастровый план соответствующего земельного участка.
Таким образом, первым критерием для определения того, имеете ли Вы право на регистрацию своего права на земельный в упрощенном порядке - является наличие любого перечисленного выше документа о предоставлении Вам данного земельного участка до 30 октября 2001 года, а также соответствующий вид разрешенного использования такого земельного участка. В частности, не распространяется упрощенный порядок государственной регистрации на земельные участки категории земель "Сельскохозяйственного назначения"
Таким образом, законодатель полностью упростил процедуру межевания при подготовке документов для государственной регистрации прав гражданина, однако такой порядок касается только государственной регистрации первичных прав на такие земельные участки в упрощенном порядке и не распространяется на иные виды государственной регистрации (например, купля-продажа, мена, дарение или аренда земельного участка), а также не распространяется на оформление прав на земельный участок, если он был выделен для сельскохозяйственного производства или крестьянского фермерского хозяйства или иного вида землепользования не предусмотренного настоящей статьей, более того, не допускается государственная регистрация права собственности гражданина в упрощенном порядке на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом вообще не может быть предоставлен в частную собственность.
Кроме того, Федеральным законом №268-ФЗ от 23.11.2007г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, в также иных граждан на земельные участки" статья 25.2 данного Федерального закона была дополнена пунктом 7 следующего содержания:
Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 статьи 25.2 земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам упрощенной регистрации.
При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть предоставлены следующие документы:
- свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанной здание (строение) или сооружение;
- один из документов, указанный в начале нашей статьи и устанавливающий или удостоверяющий право гражданина - либо прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
Таким образом, если вы являетесь собственником здания (строения) или сооружения, расположенного на земельном участке, отвечающим всем критериям предусмотренным для упрощенной государственной регистрации прав, вы можете зарегистрировать свое право собственности на такой земельный участок предоставив свой правоустанавливающий документ на здание (строение) расположенного на таком земельном участке или один из перечисленных выше документов прежнего собственника данного земельного участка.
Подводя итог всего выше сказанного, необходимо отметить, что наряду с упрощенным порядком государственной регистрации, также действуют и применяются иные способы приобретения прав, установленные гражданским и земельным законодательством, которые ни кто не отменял, в частности предоставление в аренду и в собственность, а также выкуп земельных участков.
О некоторых вопросах регистрации сервитутов.
В земельном, как и в гражданском, праве различаются частные и публичные сервитуты. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 ст. 274 ГК РФ). Что же касается публичного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе. Установление публичных сервитутов в иных целях земельным законодательством не предусмотрено.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
На государственную регистрацию частного сервитута представляются в том числе следующие документы:
• заявление о государственной регистрации сервитута;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины; • документы, подтверждающие полномочия представителя собственника земельного участка или лица, в пользу которого установлен сервитут, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица; • соглашение о сервитуте (решение суда об установлении сервитута)
• кадастровый план земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, если сервитут относится к части земельного участка.
Заявление о государственной регистрации сервитута представляет собственник земельного участка или лицо, в пользу которого установлен сервитут. Заявление о государственной регистрации сервитута как ограничения (обременения) права на земельный участок, находящийся в федеральной собственности, подается лицом, в пользу которого устанавливается такое ограничение (обременение), если иное не предусмотрено федеральным законом Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица На государственную регистрацию публичного сервитута представляются в том числе следующие документы:
заявление о государственной регистрации сервитута, представляемое органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившим сервитут документ, подтверждающий уплату государственной пошлины документ, подтверждающий полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления действовать от имени данного органа, установившего сервитут;
закон или иной нормативный правовой акт Российской Федерации, нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации, нормативный правовой акт органа местного самоуправления, в соответствии с которыми установлен публичный сервитут;
кадастровый план земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, если сервитут относится к части земельного.
При проведении государственной регистрации сервитутов рекомендуется учитывать, в том числе, следующие положения законодательства Российской Федерации:
если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется;
если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута;
для собственника объекта недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;
распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников;
сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен;
в случае перехода права на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.
Если частный сервитут регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст.16 Федерального закона РФ №122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении) (пункт 2 ст.13 Закона).
Государственная регистрация публичного сервитута проводится с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости, которое осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации (пункт 2 ст.13Закона).
При осуществлении государственной регистрации перехода права на земельный участок, обремененный сервитутом, в свидетельстве о государственной регистрации права, выдаваемом новому приобретателю земельного участка, обремененного сервитутом, указывается на существующее ограничение (обременение) этого права в виде сервитута (п.74 Правил ведения ЕГРП).
Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Сервитут также может быть прекращен по решению суда в случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка (ст.276 Гражданского Кодекса РФ).
О порядке заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
В Крымском районе ведется строительство многоквартирных жилых домов на основании долевого участия в строительстве и жители нашего района могут улучшить свои жилищные проблемы посредством заключения с застройщиком договора долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от 31.12.2005г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Граждане пожелавшие вложить денежные средства в долевое строительство должны удостовериться, что застройщику представлен земельный участок под строительство данного объекта после 01.04.2005г. и право на земельный участок (право собственности или договор аренды земельного участка) зарегистрировано в соответствующем отделе УФРС по Краснодарскому краю. Также застройщик должен иметь разрешение на строительство; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; проектную декларацию, которая опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации, и (или) в сети "Интернет", не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Важно отметить, что договор долевого участия должен содержать следующие существенные условия: 1. предмет договора - это объект, который подлежит передаче застройщиком дольщику дома после завершения строительства (квартира, нежилое помещение в жилом доме...);
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - он должен быть единым для всех участников долевого строительства;
3. цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период)
4. гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее 5 лет.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства), не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов. Регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов. Наряду с вышеуказанными документами застройщика для регистрации представляется договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. Особое внимание необходимо обратить на положения п.1 ст. 13 Закона, согласно которых, в обеспечение обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге земельный участок, представленный для строительства данного объекта недвижимости, и строящийся на этом земельном участке недостроенный многоквартирный дом, что является гарантией или способом обеспечением обязательства застройщика.
Федеральном Законом установлено государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В целях защиты прав и законных интересов граждан, пострадавших вследствие неисполнения обязательств застройщиками перед инвесторами - физическими лицами, полностью или частично проинвестировавшими строительство квартир в строящихся на территории Крымского района жилых домов, на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края, создана межведомственная комиссия при администрации муниципального образования Крымский район, которая рассматривает обращения граждан. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Оформление прав на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом
Для оформления прав на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости со следующим пакетом документов: -Заявление о государственной регистрации права собственности;
-Документ об уплате государственной пошлины;
-Документ, удостоверяющий личность физического лица, (для представителя физического лица, кроме того, нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом);
-Разрешение на строительство;
-Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке).
-Кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства;
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления: - подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
- подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем лицо;
- к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, а также его представителя, если заявителем является представитель).
Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:
- право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке;
- указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
- для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
Погашение регистрационной записи об ипотеке
В связи с большим распространением в наше время залога недвижимого имущества в обеспечение возврата долга Крыловский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю считает необходимым напомнить порядок и способы погашения регистрационной записи об ипотеке. В соответствии со ст.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст.19 Закона об ипотеке). Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки (ст.13 Закона об ипотеке).
В соответствии со ст.25 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (за исключением ипотеки, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав:
1) заявления владельца закладной;
2) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
3) заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо);
4) решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
В соответствии со ст.25.1 Закона об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном Законом об ипотеке. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Особенности регистрации договоров по материнскому капиталу.
Доводим до Вашего сведения позицию Департамента Минэкономразвития России по вопросу о возможности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского семейного капитала, заключаемого между несовершеннолетними (не достигшими четырнадцати лет) с близкими родственниками, изложенную в письмах от 22.09.2010 № Д23-3764, от 28.06.2011г. № Д23-2736. Статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственник не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Учитывая изложенное, сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского семейного капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники, не соответствуют требованиям ГК РФ, и их государственная регистрация осуществлена быть не может. В связи с вышеизложенным, сообщаем о невозможности государственной регистрации сделок несовершеннолетних с близкими родственниками, при этом рекомендуем оформлять жилое помещение в общую долевую собственность после приобретения права собственности одним из родителей, что соответствует Правилам направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 г. № 862, и не противоречит ГК РФ, так как под вышеизложенный запрет не подпадают сделки, стороной которых несовершеннолетние члены семьи не являются. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок
К документам, необходимым для приобретения прав на земельный участок, относятся:
1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя заявителя.
2. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальный предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе.
3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).
4.При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:
4.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о правах на здание, строение, сооружение;
4.2. копии документов, удостоверяющий (устанавливающих) права на здание, строение, сооружение, если право признается возникшим не зависимо от его регистрации в ЕГРП.
5. Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок, или:
5.1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на земельный участок, и
5.2. копии документов, удостоверяющий (устанавливающих) права на земельный участок, если право признается возникшим не зависимо от его регистрации в ЕГРП.
6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него.
7. Копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду на условиях, установленных земельным законодательством, если данное обстоятельство не следует из представленных документов.
8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.
Документы, указанные в пунктах 2, 4, 4.1, 5, 5.1,6 заявитель предоставить вправе, но не обязан.
Можно ли на этапе строительства оформить дом и землю в собственность, если земельный участок находится в аренде?
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 статьи 25 Закона о регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в том числе в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Вышеуказанными положениями прямо определены виды объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), обладая которыми заинтересованное лицо приобретает исключительные права на земельный участок.
Судебная практика по данному вопросу является неоднозначной. Зачастую судебные органы отказывают собственнику объекта незавершенного строительства в реализации исключительных прав на землю по причине отсутствия в положениях пункта 1 статьи 36 ЗК РФ такого объекта недвижимости, как "объект незавершенного строительства".
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Обратите внимание: отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
В то же время объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (пункт 1 статьи 37 ЗК).
Таким образом, для отчуждения части земельного участка необходимо осуществить его раздел с соблюдением требований статьи 11.9 ЗК, в том числе требований к минимальным размерам образуемых земельных участков. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (пункт 2 статьи 11.4 ЗК). Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков (пункт 4 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
После государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки возможно осуществление регистрации перехода прав и прав собственности на образованный земельный участок, занятый домом, на основании гражданско-правовой сделки (продажа, дарение).
Договор ренты
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (Глава 30 Гражданского кодекса) а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (Глава 32 Гражданского кодекса) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399 Гражданского кодекса) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц. Как правило, предоставление земельных участков производится за плату. Однако, в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации, земельные участки могут предоставляться в собственность бесплатно (п. 2 ст.28 ЗК РФ).
Право на бесплатное предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, ЗК РФ признает за российскими гражданами:
- имеющими участок на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20);
- имеющими участок на праве пожизненного наследуемого владения (п. 3 ст. 21);
- имеющими в фактическом пользовании неоформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР "О собственности в СССР" (п. 4 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ, ст. 20);
- получающие равноценные земельные участки взамен изымаемых для государственных и муниципальных нужд (п. 1 ст. 63)
- собственники помещений в многоквартирных домах в существующей застройке ( п. 2 ст. 36 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, производится однократно и сроком не ограничивается. Правоустанавливающим документом в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно является акт уполномоченного органа (решение, распоряжение, постановление).
Возмездное приобретение физическими и юридическими лицами участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя способами:
1. продажа на торгах участков или права на заключение договора аренды;
2. продажа участка или заключение договора аренды без торгов.
Только на торгах возможно приобретение участков для строительства как с предварительным, так и без предварительного согласования мест размещения объектов, в том числе при предоставлении участка гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (ст. 30 ЗК РФ)
Без проведения торгов осуществляется:
- продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ, ст. 2 Закона о порядке введения в действие ЗК РФ)
- продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Закона о порядке введения в действие ЗК РФ);
- продажа или передача в аренду земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);
- продажа участков арендаторам, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, по рыночной стоимости (п.8 ст.22 ЗК РФ, п.4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
- продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членам соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены (п. 4 ст. 14 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан")
Право собственности
Право собственности наряду с другими вещными правами характеризуется как исключительное и абсолютное, наиболее полно оно раскрывается через триаду правомочий: владение, пользование и распоряжение.
Правомочие владения представляет собой юридически обеспеченную возможность фактического контроля над имуществом.
Правомочие пользования осуществляется путем извлечения собственником в своих интересах из имущества его полезных свойств. По общему правилу собственнику принадлежат продукция, плоды и доходы, полученные в результате эксплуатации имущества.
Распоряжение является правомочием, реализация которого направлена на определение юридической судьбы имущества. Как правило, оно осуществляется путем совершения гражданско-правовых сделок, но может выражаться и в совершении односторонних, не порождающих обязательства третьих лиц, действий, например, таких как уничтожение имущества.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В отношении таких объектов права собственности как земля и природные ресурсы установлено требование обеспечивать при их использовании сохранность окружающей среды. Кроме того, допускается возможность законодательного ограничения возможности свободного распоряжения данными видами имущества путем ограничения их в обороте.
Законом установлены различные способы приобретения права собственности, которые можно разграничить на первоначальные и производные. При первоначальных способах право собственности у субъекта возникает впервые или самостоятельно, независимо от прав на это имущество других лиц; при производных - оно основано на праве собственности прежнего собственника.
Основной и первоначальный способ возникновения права - это когда право возникает на новую вещь, изготовленную или созданную собственником либо по его поручению другим лицом.
При этом стоит отметить, что нарушение при изготовлении (создании) новой вещи норм, установленных законом или иными правовыми актами, влечет различные последствия в зависимости от характера нарушений. В ГК установлены правовые последствия при самовольной постройке жилого дома, другого строения, сооружения (ст. 222 ГК), при изготовлении вещи путем переработки не принадлежащих лицу материалов (ст. 220 ГК).
Во многих случаях на изготовление вещи нужно иметь лицензию (разрешение).
В ст. 136 ГК установлено, что право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате эксплуатации имущества, принадлежит лицу, использующему такое имущество на законном основании. В качестве законного владельца могут выступать собственник, арендатор или другое лицо, которое использует чужое имущество на законном основании и получает в собственность плоды, продукцию и доходы. Гражданский кодекс в данном случае устанавливает приоритет законного владельца перед собственником.
Законом установлены способы перехода права собственности от одного лица к другому. Основанием могут быть различные договоры, как то: купля-продажа, мена, дарение - и другие как регулируемые, так и не урегулированные ГК , об отчуждении имущества в собственность. В таких случаях права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего, так как переданное имущество сохраняет свои качества, меняется лишь субъект права собственности. Переход прав и обязанностей от одного лица к другому называется правопреемством.
При наследовании право собственности возникает у наследника после принятия им наследства; при реорганизации юридического лица - это момент утверждения передаточного акта или разделительного баланса, при прекращении юридического лица - составление ликвидационного баланса.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 ГК).
Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
Общая собственность супругов
В соответствии со ст. 256 Гражданского Кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.
По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
В соответствии со ст. 38 Семейного Кодекса РФ, раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.
К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 22 сентября 2011 г. N 502 г. Москва "О внесении изменений в приложение N 2 к приказу Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. N 650 "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы"", установлены размеры платы за информацию из ЕГРП:
- Выписка о зарегистрированных правах на объект недвижимости (за исключением предприятия как имущественный комплекс), содержащая общедоступные сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости; - Выписка о переходе прав на объект недвижимости (за исключением предприятия как имущественного комплекса); - Справка о лицах получивших сведения об объекте недвижимого имущества (за исключением предприятия как имущественного комплекса) за 1 единицу в рублях:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 200;
физические лица - 200;
юридические лица - 600.
В виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 150;
физические лица - 150;
юридические лица - 300.
Экстерриториальные запросы в виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 300;
физические лица - 300;
юридические лица - 900.
Экстерриториальные запросы в виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 200;
физические лица - 200;
юридические лица - 400.
Справка о содержании правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества (за исключением предприятия как имущественного комплекса) за 1 единицу в рублях:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 300;
физические лица -300;
юридические лица - 900.
В виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 200;
физические лица - 200;
юридические лица - 400.
Экстерриториальные запросы в виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 500;
физические лица - 500;
юридические лица - 1200.
Экстерриториальные запросы в виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 250;
физические лица - 250;
юридические лица - 600.
Копия договора и иного документа, выражающего содержание односторонней сделки с объектом недвижимости, совершенных в простой письменной форме за 1 единицу в рублях:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 200;
физические лица - 200;
юридические лица - 600.
Выписка о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости за 1 единицу в рублях:
На территории 1 регистрационного округа:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 500;
физические лица - 500;
юридические лица - 1500.
В виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 200;
физические лица - 200;
юридические лица - 500.
На территории от 2 до 10 регистрационных округов:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 750;
физические лица - 750;
юридические лица - 1750.
В виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 300;
физические лица - 300;
юридические лица - 600.
На территории от 11 до 30 регистрационных округов:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 1000;
физические лица - 1000;
юридические лица - 2000.
В виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 400;
физические лица - 400;
юридические лица - 700.
На территории от 31 до 50 регистрационных округов:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 1250;
физические лица - 1250;
юридические лица - 2250.
В виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 500;
физические лица - 500;
юридические лица - 800.
На территории от 51 и более регистрационных округов:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 1500;
физические лица - 1500;
юридические лица - 2500.
В виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 600;
физические лица - 600;
юридические лица - 900.
Выписка о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным за 1 единицу в рублях:
В виде бумажного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 500;
физические лица - 500;
В виде электронного документа:
органы государственной власти, иные государственные органы - 200;
физические лица - 200.
Договор участия в долевом строительстве
В соответствии со ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов
передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий, такой договор считается незаключенным.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Особенности государственной регистрации ограничений (обременений) прав, установленных судебным актом
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон) органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины.
Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.
В случае если копия решения о наложении ареста не содержит необходимых для внесения в ЕГРП сведений, рекомендуется запросить орган, наложивший арест на недвижимое имущество, о порядке исполнения решения о наложении ареста.
В случае когда заверенная копия решения о наложении ареста (пункт 3 статьи 28 Закона) представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не органом, наложившим арест на недвижимое имущество, а иными лицами (например, истцом), в целях проведения государственной регистрации ареста рекомендуется предварительно запросить у названного органа сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения вопроса о его государственной регистрации.
В случае когда иными лицами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представлена незаверенная копия решения о наложении ареста, рекомендуется запросить у соответствующего органа, наложившего арест, заверенную копию решения о наложении ареста (пункт 3 статьи 28 Закона), а также сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения вопроса о его государственной регистрации.
В случае если копия судебного акта поступила в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, из органа, наложившего арест на объект недвижимого имущества, и содержит все необходимые для внесения в ЕГРП сведения, государственную регистрацию ареста рекомендуется осуществлять в срок, не превышающий трех рабочих дней.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок не позднее чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации ограничения права обязан в письменной форме уведомить правообладателя о проведении государственной регистрации с указанием основания для государственной регистрации ограничения права.
В случае если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществил государственную регистрацию ареста (запрещения) на основании судебного акта и впоследствии в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступило постановление судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства и (или) наложении ареста на объект недвижимого имущества на основании указанного судебного акта, рекомендуется уведомить судебного пристава-исполнителя, возбудившего исполнительное производство, о фактическом исполнении судебного акта, что в соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" является основанием для окончания исполнительного производства.
В случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу (часть 4 статьи 96 АПК).
В случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу (часть 5 статьи 96 АПК).
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (часть 3 статьи 144 ГПК).
Подача частной жалобы на определение суда об отмене обеспечения иска или о замене одних мер по обеспечению иска другими мерами по обеспечению иска приостанавливает исполнение определения суда (часть 3 статьи 145 ГПК).
Нормативное регулирование в сфере осуществления государственного надзора за использованием и охраной земель
Полномочия Росреестра по привлечению нарушителей к административной ответственности в рамках санкций, предусмотренных Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации (далее - КоАП РФ) - можно разделить на две части.
Первая из них связанна с ответственностью за непосредственные земельные правонарушения, в рамках которой сотрудниками Росреестра (специально уполномоченными инспекторами) возбуждается и рассматриваются административные дела по ст. 7.1; ч. 1 ст. 7.2; ст. 7.10 и ст. 8.8 КоАП РФ.
Вторая часть полномочий предполагает, что государственные инспекторы вправе только возбуждать административные дела, передавая их на рассмотрение в иные органы. Здесь задействованы статьи, связанные с неисполнением законных обязанностей: ч.1 ст. 19.4; ст. 19.4.1; ч.1 ст.19.5; ст.19.6; ст.19.7; ст.19.26; ст.17.7; ст.17.9 КоАп РФ.
Самые распространенные и часто выявляемым стоит признать использование земельного участка без правоустанавливающих документов, ответственность за которые предусмотрена ст.7.1 КоАП РФ.
Одним из сложных вопросов осуществления государственного надзара за использованием и охраной земель является срок давности привлечения лиц к административной ответственности, устанавливаемой ст.4.5 КоАП РФ Указанный срок составляет два месяца со дня совершения административного правонарушения.
При этом в силу норм КоАП РФ для оформления документов с целью привлечения виновного лица к ответственности требуется его надлежащее уведомление в основном осуществляется посредством заказных почтовых отправлений и может требоваться и осуществляться неоднократно.
Проведение проверок, связанных с земельным законодательством, осуществляется способом плановых и внеплановых мероприятий. Преобладают проверки на основании планов. При этом для целей проведения проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в развитие норм ст.9 Федерального закона от 26.12.2008 г. № 294-ФЗ "О защите прав юридических ли и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". Постановление Правительства Российской Федерации введена типовая форма ежегодного плана проверок. Она содержит требование об обязательном указании юридического лица или индивидуального предпринимателя, но не проверяемого земельного участка (объект проверки), подразумевая проведение проверок в отношении всех земельных участков субъекта.
Регистрация договора ренты
Договоры ренты- это двухсторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента-это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК).
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК).
Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п.2 ст. 589 ГК). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК).
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения , но до государственной регистрации договора получатель ренты скончался, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами по договору ренты.
Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п.1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
- сделка- договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
- право собственности плательщика ренты;
- обременение рентой;
- залог в пользу получателя ренты.
Следует подчеркнуть, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Эти обязательства сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указываются ограничения (обременения).
Записи об обременении недвижимого имущества рентой или ипотекой погашаются в случаях:
- расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК);
- судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК);
- смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст.596, 605 ГК);
- выкупа ренты (ст. 592-594,599, 605 ГК);
- в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК.
Расторжение договора ренты или пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Порядок постановки на кадастровый учет земельных участков
Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ для образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо решение органа власти, полномочного на распоряжение таким участком.
Указанного решения не требуется в случаях:
раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с ГСК РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
перераспределения земельных участков в соответствии со ст. 11.7. ЗК РФ;
иных предусмотренных законах случаях.
Указанные согласие или решение или иной документ, на основании которого осуществляется образование земельных участков (например, соглашение между собственниками при перераспределении принадлежащих им участков) в силу ст. 22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются основанием для государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.
В соответствии с действующим законодательством, для государственной регистрации прав на образованные земельные участки, обязательным приложением к соответствующим документам являются кадастровые паспорта таких участков.
Согласно п. 4 ст. 14 ФЗ О государственном кадастре недвижимости кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Таким образом, в первую очередь, необходимо внести в государственный кадастр недвижимости необходимые сведения о земельных участках, т.е. поставить их на государственный кадастровый учет.
Постановка на кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов. При этом в случае образования двух и более земельных участков представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.
С заявлением о постановке на кадастровый учет земельного участка согласно п. 2 ст. 20 ФЗ О государственном кадастре недвижимости вправе обратиться собственник такого участка или любые иные лица. Исходя из положений ст. 22 Закона к указанному заявлению о постановке на кадастровый учет земельного участка должны быть приложены следующие документы:
межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;
документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).
Постановка на кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании решения об осуществлении кадастрового учета, принимаемого уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета.
Представленные документы проверяются органом кадастрового учета. Результат проверки оформляется протоколом, в котором отражается принятое решение.При выполнении кадастровых процедур, связанных с постановкой земельного участка на кадастровый учет, также может быть принято решение:
о приостановлении осуществления кадастрового учета;
об отказе в осуществлении кадастрового учета.
Постановка на учет земельных участков осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня поступления указанных выше заявления и необходимых документов.По истечении указанного срока заявителю выдается кадастровый паспорт земельного участка.
Следует особо отметить, что согласно п. 1 ст. 25 ФЗ О государственном кадастре недвижимости внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Указанное положение является новеллой законодательства.
Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный земельный участок. Если по истечении двух лет со дня постановки участка на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Заявление третьих лиц, в ходе государственной регистрации
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как установлено п. 1 ст. 235 ГК, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, как признание недействительности проведенной регистрации, равно как свидетельства о регистрации права.
В соответствии со статьей 13 Закона о регистрации решение, в том числе о государственной регистрации ограничения (обременения) права (ареста и т.д.), принимает государственный регистратор по результатам правовой экспертизы представленных документов. В рамках установленной компетенции Росреестр не вправе обязывать государственных регистраторов (свои территориальные органы) приостанавливать государственную регистрацию прав, отказывать в ее проведении, а также отменять решения государственных регистраторов, принятые ими по результатам правовой экспертизы представленных заявителями документов.
Основания приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены статьей 19 Закона о регистрации. К числу таких оснований письма (обращения, запросы) третьих лиц не относятся.
В соответствии с действующим законодательством, гражданам, желающие, приостановить ход государственной регистрации, необходимо обратится в судебные органы за документом, подтверждающий факт судебного оспаривания права на любой стадии судебного разбирательства, например определение судьи о принятии искового заявления к производству или о подготовке дела к судебному разбирательству (ст. 127, 133 АПК, ст. 133 ГПК). При получении от судебного органа данного решения запись о праве требования либо о наложении ареста вносится до обращения заинтересованного лица в регистрирующий орган в установленном порядке.
Оформление прав на недвижимое имущество. Свидетельство о государственной регистрации прав.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в свидетельстве указываются в следующем порядке:
наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, выдавшего свидетельство;
дата выдачи свидетельства;
реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;
данные о субъектах права в соответствии с пунктом 18 настоящих Правил;
вид зарегистрированного права;
описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;
существующие ограничения (обременения) права.
Согласно инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" графа "Существующие ограничения (обременения) права" заполняется в случаях, когда к указанному в графе "Дата выдачи" моменту в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ограничение (обременение) права. В данной графе указывается вид зарегистрированных ограничений (обременений) права (например, арест). В случае отсутствия зарегистрированных ограничений (обременений) права в названной графе указываются слова "не зарегистрировано".
Раздел совместно нажитого имущества
Совместно нажитым имуществом, согласно пункту 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации, являются: доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие) приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов внесены денежные средства.
Раздел совместно нажитого имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Раздел совместно нажитого имущества супругов может быть произведен по Соглашению супругов (а также - бывших супругов). Такое Соглашение должно быть заключено в простой письменной форме. По желанию супругов их Соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено. В случае спора раздел совместно нажитого имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. Разъяснение статьи 19.4.1. КоАП РФ "Воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора)
Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 242-ФЗ 1 августа 2011 года введена в КоАП РФ статья 19.4.1., которая значительно ужесточила ответственность за воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора), а также предусмотрела за данные деяния ответственность юридических лиц.
Субъектами правонарушения являются граждане - физические лица, достигшие 16 лет, должностные лица, в том числе руководители организаций или лица, исполняющие их обязанности, юридические лица.
Согласно разъясняемой статьи, воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора) по проведению проверок или уклонения от таких проверок влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
Действие или бездействие, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, повлекшее невозможность проведения или завершения проверки, - влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Так же необходимо знать, что повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или дисквалификацию на срок от шести до одного года; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.
Дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 19.4.1 рассматриваются мировыми судами.
При этом, разрешение споров о возбуждении дел об административных правонарушениях, предусмотренных вышеуказанной статьей, в силу ч.1 статьи 28.2 КоАП РФ возможно только при наличии доказательств надлежащего извещения физического лица (законного представителя), должностного лица и законного представителя юридического лица, о времени и месте составления протоколов об административных правонарушениях.
Разъяснение части 1 статьи 8.8. КоАП РФ "Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению"
Цель данной статьи состоит в обеспечении охраны земель как важнейшего фактора жизнеобеспечения населения и средств производства, необходимого для функционирования всех отраслей народного хозяйства, а также как элемента окружающей среды, находящегося в сложной взаимосвязи с другими ее составляющими - водными ресурсами, лесами, животным и растительным миром. Сфера применения норм данной статьи охватывает деятельность промышленных, сельскохозяйственных, коммунальных, строительных, транспортных и других предприятий и организаций, частных предпринимателей и граждан, как использующих землю в процессе производства.
Все земли по своему основному целевому назначению подразделяются на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначению; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Именно по этим классификационным признакам можно оценивать рациональное использование земель ( осуществлять наблюдение за использованием земель в соответствии с их целевым назначением, выявлять причины ухудшения плодородия земель и оценивать экологическую обстановку и др.).
Использование земель не по целевому назначению, т.е. не в соответствии с теми целями, для которых они предоставлены, являются:
- изменение режима земель;
- нарушение землеустроительных проектов, результатов отводов и предоставления земельных участков;
- осуществление непредусмотренных видов деятельности.
Например, привлечение к административной ответственности по данной статье может послужить то, например, когда вместо производства сельскохозяйственной продукции осуществляется строительство какого-либо объекта.
Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Право собственности: содержание, основания приобретения, момент возникновения.
Право собственности наряду с другими вещными правами характеризуется как исключительное и абсолютное, наиболее полно оно раскрывается через триаду правомочий: владение, пользование и распоряжение.
Правомочие владения представляет собой юридически обеспеченную возможность фактического контроля над имуществом.
Правомочие пользования осуществляется путем извлечения собственником в своих интересах из имущества его полезных свойств. По общему правилу собственнику принадлежат продукция, плоды и доходы, полученные в результате эксплуатации имущества.
Распоряжение является правомочием, реализация которого направлена на определение юридической судьбы имущества. Как правило, оно осуществляется путем совершения гражданско-правовых сделок, но может выражаться и в совершении односторонних, не порождающих обязательства третьих лиц, действий, например, таких как уничтожение имущества.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В отношении таких объектов права собственности как земля и природные ресурсы установлено требование обеспечивать при их использовании сохранность окружающей среды. Кроме того, допускается возможность законодательного ограничения возможности свободного распоряжения данными видами имущества путем ограничения их в обороте.
Законом установлены различные способы приобретения права собственности, которые можно разграничить на первоначальные и производные. При первоначальных способах право собственности у субъекта возникает впервые или самостоятельно, независимо от прав на это имущество других лиц; при производных - оно основано на праве собственности прежнего собственника.
Основной и первоначальный способ возникновения права - это когда право возникает на новую вещь, изготовленную или созданную собственником либо по его поручению другим лицом.
При этом стоит отметить, что нарушение при изготовлении (создании) новой вещи норм, установленных законом или иными правовыми актами, влечет различные последствия в зависимости от характера нарушений. В ГК установлены правовые последствия при самовольной постройке жилого дома, другого строения, сооружения (ст. 222 ГК), при изготовлении вещи путем переработки не принадлежащих лицу материалов (ст. 220 ГК).
Во многих случаях на изготовление вещи нужно иметь лицензию (разрешение).
В ст. 136 ГК установлено, что право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате эксплуатации имущества, принадлежит лицу, использующему такое имущество на законном основании. В качестве законного владельца могут выступать собственник, арендатор или другое лицо, которое использует чужое имущество на законном основании и получает в собственность плоды, продукцию и доходы. Гражданский кодекс в данном случае устанавливает приоритет законного владельца перед собственником.
Законом установлены способы перехода права собственности от одного лица к другому. Основанием могут быть различные договоры, как то: купля-продажа, мена, дарение - и другие как регулируемые, так и не урегулированные ГК , об отчуждении имущества в собственность. В таких случаях права и обязанности нового собственника производны от прав и обязанностей прежнего, так как переданное имущество сохраняет свои качества, меняется лишь субъект права собственности. Переход прав и обязанностей от одного лица к другому называется правопреемством.
При наследовании право собственности возникает у наследника после принятия им наследства; при реорганизации юридического лица - это момент утверждения передаточного акта или разделительного баланса, при прекращении юридического лица - составление ликвидационного баланса.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 ГК).
Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.
Сделки, признанные недействительными (ничтожными)
Сделки по закону могут быть признаны недействительными в следующих случаях:
1) Сделка совершается недееспособным гражданином.
Согласно статьям 32, 33 ГК недееспособными признаются граждане, ограниченные судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, а также те, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. Вследствие этого над такими гражданами судом устанавливается опека.
Опекуны в силу закона являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. На основании ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, также не в праве представлять его при заключении сделок или при ведении судебного дела. Сделки, стороной в которых являются психически больные, но не признанные в судебном порядке недееспособными, в частности старики с теми или иными степенями психической несостоятельности, алкоголики, осуществляются без психиатрического освидетельствования. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях. Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
2) Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий. Закон (ст.177 ГК) устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Однако сделка, совершенная в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст.177 ГК из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями.
3) Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Немалое число сделок, связанных с приобретением жилых помещений, совершается под влиянием заблуждений, имеющих существенное значение. Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты приобретаемых жилых помещений, порой неустранимые из-за конструктивных недостатков жилого дома. В этих случаях сделка признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, хотя заблуждение истца и не является следствием виновного поведения другой стороны.
4) Недействительность сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК). Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) сделку по этому основанию, необходимо, чтобы лицом, оспаривающим сделку, было доказано наличие двух признаков: стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность сделки.
Ответственность за незаконные операции с жильём. При совершении сделки посредством мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия (ст.179 ГК): если сделка (договор купли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья) стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах. Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности, которые существенно усилены в новом УК. Так, согласно ст.159 УК лица, совершившие это преступление, в зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными или исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет с возможной конфискацией имущества.
Перечень документов, необходимых для проведения регистрации права на земельный участок под многоквартирным домом
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме установлен Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регситрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста от 14.02.2007 №29.
-заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности могут представляться либо собственниками помещений в многоквартирном доме либо представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.
- решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, содержащие сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации. Согласно статьи 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме. Представление документа о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не требуется, если он ранее уже представлялся на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и был помещен в дело правоустанавливающих документов. - кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
- документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме и кадастровые паспорта объектов недвижимости входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Представление документа технического учета многоквартирного дома содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме не требуется, если указанные документы ранее уже представлялись на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Повторное истребование названных документов возможно в случае, если земельный участок или многоквартирный дом (сведения о них, включаемые в ЕГРП) претерпели изменения (например, в результате реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой).
Документ об уплате государственной пошлины оплачивается каждыи дольщиком в размере - 100 руб.
Обращаем Ваше внимание, что для заявителя, желающего зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо, чтобы в ЕГРП была запись о государственной регистрации наличия права собственности на квартиру (нежилое помещение) в многоквартирном доме. Если на момент представления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в существующей застройке поселений в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных собственников) помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации, также представляются подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещения (например, свидетельство о праве на наследство). После проведенной государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости подлинники правоустанавливающих документов возвращаются заявителю, а копии правоустанавливающих документов помещаются в дело правоустанавливающих документов.
Согласно правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Правительством РФ от 13.08.2006 №491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, а также органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организацией в соответствии с частью 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ. Следовательно, состав общего имущества многоквартирного дома должен быть утвержден Администрацией соответствующего городского или сельского поселения.
Дополнительно сообщаем, что согласно ч. 4 ст. 37 Жилищного Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Структура земельных ресурсов Российской Федерации
Под земельными ресурсами понимается вся земля (т.е. вся территория) в пределах определенных границ. Земельные ресурсы Российской Федерации - это вся ее территория, т.е. вся земля (включая водопокрытую) в пределах государственных границ страны. Хотя отдельные части земельных ресурсов в каждый конкретный момент могут быть объектами собственности и пользования различных субъектов, в целом они являются единым природным объектом. И как таковые они обладают различными природными качествами и свойствами, представляющими народнохозяйственный интерес (почвенным плодородием, лесопокрытостью, водопокрытостью, содержанием полезных ископаемых и т.п.), которые в связи с этим целесообразно использовать определенным образом, т.е. в народнохозяйственных целях.
С этой точки зрения земельные ресурсы подразделяются на семь целевых категорий, закрепленные в земельном законодательстве (ст. 7 ЗК РФ), а именно:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, рекреационного, оздоровительного и историко-культурного назначения).
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
В соответствии с основным целевым назначением упомянутых частей земельных ресурсов земельным законодательством установлен и правовой режим их использования в народном хозяйстве.
К землям сельскохозяйственного назначения отнесены земельные участки, используемые или по своим природным качествам пригодные для использования в сельском хозяйстве, т.е. для производства сельскохозяйственной продукции.
Землями населенных пунктов считаются земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений (городов, поселков, сельских населенных пунктов). Основное целевое назначение этих земель - удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов.
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения представляют собой участки земельного фонда, предоставленные юридическим или физическим лицам для осуществления специальных задач в промышленности, на транспорте, в энергетике и других отраслях народного хозяйства. Основное целевое назначение земли в этих сферах народного хозяйства - служить операционным базисом для размещения и функционирования промышленных и иных предприятий и объектов.
Землями лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые им, но предоставленные или предназначенные для ведения лесного хозяйства. Лес представляет собой очень ценное природное сырье для промышленности, является энергетическим источником, местом отдыха граждан, играет роль "легких" для населенных пунктов и т.п. и нуждается в связи с этим в установлении особого правового режима его использования.
К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли по берегам водоемов (прибрежные полосы), необходимые для их обслуживания. Их основное целевое назначение - удовлетворение питьевых, бытовых, оздоровительных и других нужд населения, а также водохозяйственных, природоохранных, промышленных, энергетических, транспортных, рыбохозяйственных и иных потребностей.
К категории особо охраняемых территорий относятся земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, имеющие статус особо охраняемых территорий, в силу их специфической роли и особого значения в жизни общества. Они служат удовлетворению духовных, биологических, эстетических и иных потребностей граждан.
Землями запаса считаются все участки, не предоставленные в собственность или пользование физическим или юридическим лицам или изъятые у них по основаниям, предусмотренным законодательством, за исключением специально формируемого фонда перераспределения земель.
Целевая категория определяет лишь основное, общее целевое назначение отнесенных к ней земель. Конкретное использование земельных участков в пределах целевых категорий может существенно различаться в соответствии с практической целесообразностью.
Указанный признак разграничения земель целевых категорий конкретизируется в виде их разрешенного использования, под которым понимаются характер, виды и способы использования земель. При этом могут предусматриваться определенные ограничения или запреты, соблюдение которых является обязательным. Так, в пределах водоохранных зон и на землях сельскохозяйственного назначения запрещается применять ядохимикаты, производить распашку почвы, выпас скота, а на землях, подверженных эрозийным процессам, ограничивается применение агротехники, стимулирующей развитие этих процессов, и т.д.
Другим классификационным признаком земельного фонда является естественно-историческое и хозяйственное состояние отдельных его частей, которое получило название земельных угодий. Под земельными угодьями понимаются участки земли (массивы), систематически используемые для определенных хозяйственных целей и имеющие качественные различия естественно-исторического характера. Все земельные угодья подразделяются на две группы: сельскохозяйственные, т.е. систематически используемые для производства сельскохозяйственной продукции (их еще называют продуктивными землями), и несельскохозяйственные, т.е. земли, не включенные в сельскохозяйственный оборот. К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, сенокос, пастбище, участки, занятые многолетними плодовыми насаждениями. Несельскохозяйственные угодья - все остальные (участки, занятые лесом, кустарником, болотом, постройками, дорогами и т.д.).
Качественное состояние продуктивных земель характеризуется уровнем их плодородия, который зависит от вида почв (черноземы, оподзоленные почвы и др.) и их физико-химического состава (глинистые, супесчаные, песчаные и т.п.). Показателем плодородия земель служат баллы экономической оценки, представляющие собой условные числа, выраженные в процентах к наивысшей продуктивности земель данной группы: 100, 90, 80 и т.д. баллов. Для оценки земель, участвующих в гражданском обороте, существует другой критерий - кадастровая стоимость земельных участков, представляющая собой их денежную оценку.
О важных моментах в оформлении документов при приобретении квартир
Общий порядок приобретения квартиры следующий: стороны заключают договор купли-продажи в простой письменной форме, т.е. не обязательно нотариальный и подают его на государственную регистрацию в Управления Росреестра того субъекта Российской Федерации, в котором находится приобретаемое жилье. Следует иметь в виду, что переход права собственности от продавца к покупателю произойдет лишь после того, как Управления Росреестра будет зарегистрирован договор.
Отсутствие государственной регистрации договора повлечет его недействительность в силу ст. 165 ГК РФ. Обращаем Ваше внимание на то, что нотариальное удостоверение договора купли продажи не заменяет государственной регистрации договора в Управлении Росреестра. Продавец должен предъявить Вам свидетельство о государственной регистрации права, в котором он должен быть указан в качестве собственника, а также документы, указанные в свидетельстве о государственной регистрации в качестве документов - основании (например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
Если жилье было приобретено до 1998г., то свидетельство о государственной регистрации права не требуется, достаточно, лишь правоустанавливающий документ. Далее рекомендуем Вам получить в Управлении Росреестра Вашего субъекта федерации выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на продаваемую квартиру. Такую выписку может получить любой человек, оплатив пошлину в размере 200 рублей. Из этой выписки Вы получите сведения о том, кто в действительности является собственником квартиры на сегодняшний день, и, самое главное, нет ли каких- либо обременений: арестов или судебных споров в отношении приобретаемого имущества. Эти сведения лучше получить заранее, поскольку нередки ситуации, когда покупатель рассчитывается с продавцом перед подачей договора купли - продажи на государственную регистрацию, а потом выясняется, что на квартиру наложен арест и государственная регистрация перехода права собственности будет невозможна. Кроме того, продавец должен предоставить Вам выписку из домовой книги, из которой Вы получите сведения о том, зарегистрирован ли кто - либо по месту жительства в приобретаемой квартире. Не следует приобретать квартиру, если в ней остаются зарегистрированные лица, в противном случае Вам придется в дальнейшем обращаться в суд с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением, причем исход такого дела не очевиден. Рекомендуем попросить у продавца план БТИ приобретаемой квартиры и сравнить этот план с фактическим состоянием квартиры. Изменения планировки ( объединение санузлов, кухни и жилой комнаты, кладовой и коридора, лоджии и комнаты и т.п.) либо перенос газовой плиты и тому подобные изменения подлежат обязательному согласованию. Отсутствие согласования будет означать, что , Вам, как лицу, приобретшему такое жилье, придется потом самостоятельно согласовывать произошедшие изменения что может быть затруднительно, если, скажем, в процессе перепланировки были затронуты несущие конструкции. Следует поинтересоваться семейным положением продавца. Если он/она состоит в зарегистрированном браке, то от супруга потребуется нотариальное согласие на продажу квартиры. В том случае, если у продавца был расторгнут менее трех лет назад, а жилье было приобретено им в период брака (за исключением дарения и наследования), есть вероятность того что бывший супруг/супруга сможет в дальнейшем оспорить совершенную сделку. Если от имени будет выступать представитель по доверенности, эту доверенность следует внимательно изучить. Так, в доверенности должен быть указан срок, в течение которого она действительна. Если срок не указан, то доверенность будет действовать в течение одного года с момента ее выдачи. В доверенности обязательно должно быть предусмотрено право на отчуждение квартиры ( либо вообще любого имущества), а также право на получение денежных средств. Когда собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, его имущество может быть отчуждено лишь при наличии разрешения органа опеки и попечительства. Отсутствие такого разрешения может повлечь признание договора купли - продажи недействительным. Передавать денежные средства за квартиру следует под расписку либо самому продавцу, либо его представителю по доверенности (у которого есть право на получение денежных средств). Получение денежных средств иными лицами (родственниками, супругами, знакомыми продавца, риэлторами и т.п.) не повлечет для продавца обязанности по передаче Вам квартиры. Гражданам необходимо принять к сведению все рекомендации, и тогда приобретение недвижимого имущества будет в радость.
О предоставлении сведений о государственной регистрации прав
Доводим до Вашего сведения, что в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" теперь сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только:
- самим правообладателям или их законным представителям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;
- залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся у него в залоге;
- руководителям, заместителям руководителей федеральных органов исполнительной власти, руководителям, заместителям руководителей их территориальных органов, руководителям, заместителям руководителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, руководителям, заместителям руководителей органов местного самоуправления, если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий данных органов в установленной сфере деятельности, в том числе для оказания государственных или муниципальных услуг;
- судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;
- арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;
- Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации.
Ранее вышеуказанную информацию могли получить руководители органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, теперь - и их заместители. Изменился тип предоставляемой информации - ранее сведения об ограничениях (обременениях) прав не предоставлялись. Из числа вышеуказанных субъектов исключены налоговые органы, федеральный антимонопольный орган и его территориальные органы.
Теперь бесплатно информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним предоставляется по запросам:
- правоохранительных органов, судов, судебных приставов-исполнителей по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам;
- федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;
- Председателя Счетной палаты Российской Федерации, его заместителя и аудиторов Счетной палаты Российской Федерации;
- арбитражного управляющего в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;
- иных определенных федеральными законами органов и организаций.
Ранее в этот список также были включены налоговые органы, государственный орган по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов; органы государственной статистики; федеральный антимонопольный орган и его территориальные органы.
Об искусственных земельных участках
В 2011 году вступил в законную силу Федеральный закон № 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 19 июля 2011 года. Данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с созданием на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства. Таким образом, в гражданский оборот вводится новое понятие "искусственный земельный участок", под которым понимается - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Данный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.
Инициаторами создания искусственных земельных участков могут быть федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица.
Инициатор создания искусственного земельного участка осуществляет подготовку проекта разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части. Проект разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности содержит:
1) указание на планируемое использование искусственно созданного земельного участка с указанием предполагаемого целевого назначения, в том числе вида, видов разрешенного использования искусственно созданного земельного участка. В проекте может быть указан конкретный объект капитального строительства, для размещения которого создается искусственный земельный участок;
2) планируемое местоположение искусственного земельного участка.
Обязательными приложениями к проекту являются схема размещения искусственно созданного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части и обоснование создания искусственного земельного участка.
По окончанию всех необходимых работ по формированию данного земельного участка, а также представления документации, подтверждающей соответствие искусственного земельного участка требованиям действующего законодательства, выдается разрешение на ввод в эксплуатацию.
С даты ввода искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он находится в собственности:
1) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств федерального бюджета;
2) субъекта Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации;
3) муниципального образования в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств местного бюджета;
4) физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, или юридического лица в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения;
5) Российской Федерации в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено в соответствии с решением о создании или расширении морского порта на основании концессионного соглашения.
Землеустройство
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве":
землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство);
объекты землеустройства - территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон;
землеустроительная документация - документы, полученные в результате проведения землеустройства.
Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда.
Основаниями проведения землеустройства являются:
решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о проведении землеустройства;
договоры о проведении землеустройства;
судебные решения.
Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:
изменения границ объектов землеустройства;
выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям;
проведения мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.
Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, и сведений, относящихся к личности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или арендаторов земельных участков.
Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Порядок проведения землеустройства устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правилами установления на местности границ объектов землеустройства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20.08.2009 № 688.
Форма карты (плана) объекта землеустройства и требования к составлению карты (плана) объекта землеустройства утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 30.07.2009 № 621.
Порядок организации и осуществления контроля за проведением землеустройства определяется Положением о контроле за проведением землеустройства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2008 № 1061.
Порядок согласования и утверждения землеустроительной документации, создания и ведения государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также их использования определяется Положением о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11.07.2002 № 514.
Порядок проведения государственной экспертизы землеустроительной документации определяется Положением о государственной экспертизе землеустроительной документации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2002 № 214.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Росреестр:
осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, контроль за проведением землеустройства;
организует проведение землеустройства в соответствии с решениями федеральных органов государственной власти, подготовку землеустроительной документации для делимитации и демаркации государственной границы Российской Федерации, а также для установления границ субъектов Российской Федерации, границ муниципальных образований;
проводит государственную экспертизу землеустроительной документации.
Отказ от права собственности на земельный участок
22 июля 2008 года был принят Федеральный закон № 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" (далее - Закон № 141-ФЗ), который вступил в силу с 24 октября 2008 г. Данный закон внес существенные изменения в законодательство в сфере земельных правоотношений, в частности, упростил процедуру отказа гражданина от права собственности на принадлежащий ему земельный участок.
Чтобы исключить неправильное понимание и трактовку вступивших в силу изменений в действующее законодательство, Мы обращаем внимание на следующие моменты. Законом №41-ФЗ была введена статья 30.2 в Федеральный закон от 21.07. 1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Согласно данной статье гражданину, изъявившему желание отказаться от права собственности на земельный участок, необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию, с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на такой земельный участок. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый паспорт. Следует отметить, что в рассматриваемой ситуации достаточно предоставления кадастрового паспорта, состоящего из листа В.1, для получения которого проведения землеустроительных работ (межевания) не требуется.
Причём в случае, если право собственности на земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном порядке в соответствии с Законом о регистрации (имеется на руках Свидетельство о государственной регистрации права), предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового паспорта не требуется.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации государственная пошлина за данный вид регистрационных действий не уплачивается. Государственная регистрация прекращения права собственности ввиду отказа гражданина от права собственности на принадлежащий ему земельный участок осуществляется в срок не более месяца со дня представления гражданином заявления и иных необходимых документов.
Как следует из изложенного, сама процедура отказа от собственности существенно упростилась: раньше с момента написания гражданином заявления об отказе от земельного участка до момента, когда право собственности гражданина на такой земельный участок действительно прекращалось, проходило более года. Сначала земельный участок необходимо было признать "бесхозяйной" вещью и принять на учет органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом. Затем, по истечении года, право муниципальной собственности на него должно было быть признано в судебном порядке. В течение этого времени, пока шло оформление (то есть до государственной регистрации права муниципальной собственности по решению суда), собственник земельного участка, с одной стороны, должен был нести бремя расходов по содержанию данного объекта недвижимости (платить налоги и прочее). С другой стороны, имел возможность передумать и подать заявление о принятии объекта недвижимого имущества вновь во владение, пользование и распоряжение.
Новая норма сократила этот срок до месяца, в течение которого производится государственная регистрация прекращения права собственности гражданина, отказавшегося от земельного участка, так как данный земельный участок, в соответствии с п. 1.1 ст. 19 Земельного кодекса Российской Федерации, с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него является собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории - собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. То есть теперь решение об отказе от права собственности на земельный участок является бесповоротным, изменить его после проведения государственной регистрации права муниципальной собственности возможно только по решению суда.
Регистрация договора аренды нежилого помещения
Законом предусмотрена обязательная регистрация недвижимости, в том числе и сделок с недвижимым имуществом. Одной из наиболее распространенных сделок с недвижимостью является аренда.
Нежилые помещения, т.е. помещения, не предназначенные для проживания в них людей, часто выступают объектом арендных отношений, которые скрепляются договором аренды. Регистрация договора аренды нежилого помещения является обязательной, если договор заключается на срок более 1 года.
Только с момента регистрации договор аренды нежилого помещения является правомочным. Регистрация договора, таким образом, является гарантией того, что собственник нежилого помещения предоставит данное помещение в пользование арендатору, а арендатор будет обязан вносить арендную плату.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Таким образом, договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
За осуществление регистрационных действий по регистрации договора аренды нежилого помещения установлена государственная пошлина в размере 15000 тыс. руб. для юридических лиц и 1000 руб. для физических лиц. Также установлен нормативный срок регистрации договора аренды нежилого помещения в 1 месяц, после чего стороны договора получают экземпляры договора аренды с отметкой о регистрации договора.
Вопрос - ответ
1. Размер госпошлины за регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
Пунктом 23 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме госпошлина составляет 100 рублей вне зависимости от того, кто обращается за регистрацией: физическое или юридическое лицо.
2. Каков перечень документов для снятия обременения после смерти гражданина, который передал свою недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением?
Для государственной регистрации прекращения обременения в указанном Вами случае необходимо предоставление следующих документов:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности (оригинал и копия);
- Свидетельство о смерти (оригинал и копия);
- Квитанция об уплате госпошлины (размер госпошлины составляет 200 рублей).
3. Как восстановить свидетельство о государственной регистрации при его утере?
Взамен утерянного свидетельства Вы можете получить новое в течение трёх рабочих дней. Для этого следует предъявить паспорт, заявление установленного образца и квитанцию на оплату госпошлины для физических лиц - 200 рублей.
4. Порядок получения информации о выдаче копий иных документов из дела правоустанавливающих документов.
Возможность предоставления гражданам документов из дела правоустанавливающих документов предусмотрена частью 3 статьи 7 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.
Такая возможность имеет ряд ограничений.
Во-первых, предоставлению подлежат только договоры (купли-продажи, дарения, мены, других сделок), документы, выражающие содержание односторонних сделок, составленные в простой письменной форме и не удостоверенные нотариально.
Во-вторых, договор может быть выдан заявителю (либо его законному представителю) только в том случае, если этот заявитель является одной из сторон договора.
За предоставлением документов Вы можете обратиться в орган по регистрации прав на недвижимое имущество.
Размер оплаты за предоставление одного документа для физических лиц составляет 200 рублей.
Оплата может быть произведена Вами непосредственно в регистрирующем органе через установленный там терминал.
Порядок проведения проверок по соблюдению земельного законодательства.
Государственный земельный надзор за соблюдением земельного законодательства осуществляется специально уполномоченными государственными органами. Функции по осуществлению государственного земельного надзора возложены на Росреестр и его территориальные органы. Государственный земельный надзор может быть осуществлен на любом земельном участке независимо от форм собственности и вида разрешенного использования. Последовательность и порядок действий при исполнении государственной функции по государственному земельному надзору в отношении физических лиц установлены Административным регламентом.
Основанием для подготовки к проведению проверки являются:
1) планы проведения проверок;
2) поступившие документы и иные доказательства, свидетельствующие о нарушении земельного законодательства.
Планы проведения проверок в отношении физических лиц формируются на очередной год и утверждаются руководителем Управления Росреестра по субъекту Российской Федерации.
При подготовке к проведению проверки выносится распоряжение о проведении проверки. Проверка проводится в сроки, указанные в распоряжении.
Уполномоченный распоряжением государственный инспектор уведомляет проверяемое лицо о предстоящей проверке посредством направления копии распоряжения заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или любым доступным способом. Проверка проводится в установленное время по месту нахождения земельного участка в присутствии проверяемого лица или законного представителя проверяемого лица. Подлинный экземпляр распоряжения и служебное удостоверение предъявляются при проведении проверки.
Во время проверки осуществляется обследование земельного участка, сравниваются фактические данные с данными правоустанавливающих документов на землю, устанавливается наличие (отсутствие) межевых знаков границ земельного участка, соответствие вида разрешенного использования по правоустанавливающим документам фактическому целевому использованию. При необходимости, производится обмер границ земельного участка, фотографирование, составляется схематический чертеж земельного участка.
Результатам проведенной проверки является:
1. Акт проверки соблюдения земельного законодательства. В акте делается запись о наличии или отсутствии нарушений земельного законодательства.
2. Одновременно с актом вручается предписание об устранении нарушения земельного законодательства в случае выявления следующих нарушений требований земельного законодательства:
- использование земельного участка без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю (ст.26 Земельного кодекса)
- использование земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, установленным в правоустанавливающих документах (ст. 42 Земельного кодекса)
- невыполнение требований по сохранности межевых знаков границ земельных участков (ст. 42 Земельного кодекса).
3. Протокол об административном правонарушении составляется в случае выявления административного правонарушения предусмотренного:
- ст.7.1 КоАП (самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю);
- частью 1 ст.7.2 КоАП (уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельного участка);
- статьей 7.10 КоАП (самовольная уступка права пользования земельным участком);
- статьей 8.5 КоАП ( сокрытие, умышленное искажение или несвоевременное сообщение полной и достоверной информации о состоянии земель);
- статьей 8.7 КоАП (невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние пригодное для использования по целевому назначению);
- статьей 8.8 КоАП (использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка);
- частью 1 статьи 19.4 КоАП ( неповиновение законному распоряжению или требованию должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), а равно воспрепятствование осуществлению этим должностным лицом служебных обязанностей). Если требуется дополнительное выяснение обстоятельств дела, протокол составляется в течение двух суток с момента обнаружения административного правонарушения. Протокол может быть составлен в отсутствие лица, в отношении которого возбуждается дело об административном правонарушении, если это лицо надлежащим образом было извещено о времени и месте его составления.
Лицу, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении, копия протокола вручается под расписку либо направляется в течение трех дней со дня составления протокола посредством почтовой связи с уведомлением.
Дело об административном правонарушении рассматривается в пятнадцатидневный срок. По результатам рассмотрения дела об административном правонарушении может быть вынесено постановление о назначении административного наказания или постановление о прекращении производства по делу об административном правонарушении.
Граждане, использующие земельные участки, в отношении которых проводятся проверки, обязаны обеспечить государственному инспектору доступ на эти участки и предоставить документацию, необходимую для проверки. Лица, препятствующие осуществлению государственного земельного контроля, несут установленную законодательством Российской Федерации ответственность.
Предписания по вопросам соблюдения земельного законодательства, а также предписания об устранении выявленных в ходе проверок нарушений земельного законодательства являются обязательными для исполнения. Невыполнение в установленный срок законного предписания государственного инспектора по использованию и охране земель влечет наложение административного штрафа.
Назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой было назначено административное наказание.
Государственный земельный надзор является действенной мерой предупреждения нарушений законодательства в сфере земельных отношений и не носит карательный характер.
Региональный семейный капитал
4 октября 2011 года главой администрации (губернатором) Краснодарского края подписан закон Краснодарского края №2344-КЗ "О внесении изменений в закон Краснодарского края "О социальной поддержке многодетных семей в Краснодарском крае" (опубликован в газете "Кубанские новости" 11 октября 2011 года №175), вступил в сипу с 22 октября 2011 года, за исключением пунктов 2 и 3 статьи 1 настоящего закона.
В соответствии с внесенными изменениями, существенно изменится размер ежегодной денежной выплаты (далее - ЕДВ), гарантированной многодетным семьям. Выплата ЕДВ с 1 января 2012 года определена в размере 3500 рублей на каждого ребенка в год (по 875 рублей в квартал).
Для сведения, в 2011 году размер ЕДВ многодетным семьям составля¬ет 2165 рублей в год на каждого ребенка (выплачивается по 541,25 рубля на каждого ребенка в квартал).
Обращаем внимание, что в соответствии с внесенными изменениями с 1 января 2012 года действие названного закона будет распространяться также на многодетные семьи, в которых воспитываются трое и более детей, обучающихся в общеобразовательных учреждениях, то есть многодетные семьи приобретут право на ежегодную денежную выплату и на детей, обучающихся в общеобразовательных учреждениях (школах), до окончания обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет.
Положения подпункта "б" пункта 3 статьи 1 настоящего закона о получении однократно материнского (семейного) капитала в размере 100 тысяч рублей при рождении (усыновлении) после 1 января 2011 года третьего ребенка или последующих детей, вступают в силу с 1 января 2014 года.
Право на получение семейного капитала возникает со дня рождения (усыновления) третьего ребенка или последующих детей, независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения (усыновления) предыдущего ребенка (детей), и может быть реализовано не ранее, чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) третьего ребенка или последующих детей.
Таким образом, первые выплаты регионального семейного капитала начнутся в 2014 году, когда детям исполнится три года.
При возникновении права на получение семейного капитала не учитываются дети, в отношении которых отец (мать) или усыновитель были лишены родительских прав или в отношении которых было отменено усыновление, а также усыновленные дети, которые на момент усыновления являлись пасынками или падчерицами данных лиц.
Правом на краевую выплату можно воспользоваться один раз в жизни, и эти средства могут пойти на улучшение жилищных условий на территории Красно¬дарского края, образование детей и накопительную часть трудовой пенсии мамы или папы, в зависимости от того, кто стал получателем семейного капитала.
Основанием для предоставления семейного капитала является уведомление о праве на получение семейного капитала, выдаваемое управлением социальной защиты населения департаменте социальной защиты населения Краснодарского края в муниципальном образовании края по месту постоянного жительства заявителя.
Внесение изменений в единый государственный реестр прав (ЕГРП)
Если изменились фактические данные о субъектах прав или объектах недвижимости, не влекущие за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, а также прекращения или перехода прав на него например:
- фамилии, имени, отчества правообладателя;
- реквизитов документа, удостоверяющего личность;
- адреса постоянного места жительства (преимущественного пребывания) - для физических лиц;
- наименования юридического лица;
- адреса (места нахождения) юридического лица;
- назначения объекта;
- адреса объекта;
- площади объекта (в случае ее уточнения);
- иные.
Такие уточненные данные отражаются в ЕГРП через внесение изменений
На основании пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Пунктом 67 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Правил) установлено, что записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся:
перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое (в случае перепланировки (переустройства) нежилых помещений в жилом доме, изменении категории земельного участка, изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.
В соответствии с пунктами 75,76,77,78,79 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 №184, под изменениями понимаются вносимые в ЕГРП сведения, которые не влекут за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, а также прекращения или перехода прав на него (перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или адреса, уточнение площади объекта недвижимого имущества, изменения при его незначительной реконструкции и т.п.).
В соответствии с пунктом 68 Правил ведения ЕГРП названные сведения вносятся в лист записи об изменениях ЕГРП с указанием реквизитов документов, послуживших основанием для внесения изменений (например, при заключении физическим лицом брака и сменой в этой связи фамилии таким документом является свидетельство о заключении брака).
В этой связи рекомендуется истребовать от заявителя помимо заявления о внесении в ЕГРП соответствующих изменений также и документ, подтверждающий факт изменения соответствующих сведений, ранее внесенных в ЕГРП.
Если документом, подтверждающим факт изменения соответствующих сведений, является документ, с которого в соответствии с законодательством Российской Федерации не допускается снятие копий, то такой документ предъявляется, и сотруднику органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, принимающему документы, рекомендуется в этом случае проверить достоверность указанных в заявлении сведений об этом документе и о требующих внесения в ЕГРП изменениях соответствующим сведениям, содержащимся в данном документе.
Заявление лица о внесении изменений и прилагаемые к нему документы (если эти документы представляются, а не только предъявляются) регистрируется в книге учета входящих документов в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов.
Все документы, касающиеся внесения изменений в ЕГРП, помещаются в дело правоустанавливающих документов.
После внесения изменений в ЕГРП заявителю направляется об этом письменное уведомление.
Отличие государственного контроля от муниципального контроля
Очень часто задаются вопросы: В чем отличие государственного земельного контроля от муниципального земельного контроля? Вправе ли должностные лица органов муниципального земельного контроля привлекать нарушителей земельного законодательства к административной ответственности (составить протокол, вынести постановление, наложить штраф)? Не получится ли, что одно и то же лицо может быть привлечено к административной ответственности дважды за одно и то же административное правонарушение в сфере земельного законодательства, что противоречит КоАП РФ?
В соответствии с п. 1 ст. 71 Земельного кодекса Российской Федерации специально уполномоченными государственными органами осуществляется государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами.
Государственный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, установленном Положением о государственном земельном контроле, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 N 689.
Согласно п. 1 Положения государственный земельный контроль осуществляют: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и их территориальными органами.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют контроль за соблюдением:
а) выполнения требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;
б) порядка переуступки права пользования землей;
в) выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также о выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
г) выполнения требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;
д) порядка предоставления сведений о состоянии земель;
е) исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений;
ж) выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности. (п. 3 Положения);
Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и ее территориальные органы осуществляют контроль за соблюдением:
а) выполнения обязанностей по рекультивации земель после завершения разработки месторождений полезных ископаемых (включая общераспространенные полезные ископаемые), строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе работ, осуществляемых для внутрихозяйственных или собственных надобностей;
б) выполнения требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель;
в) выполнения требований законодательства Российской Федерации о недопущении использования участков лесного фонда для раскорчевки, переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек (строительства), распашки и других целей без специальных разрешений на использование указанных участков;
г) режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных объектов;
д) выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности (п. 4 Положения).
Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы осуществляют на землях сельскохозяйственного назначения и земельных участках сельскохозяйственного использования в составе земель поселений контроль за соблюдением:
а) выполнения в соответствии с Федеральным законом "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" мероприятий по сохранению и воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, включая мелиорированные земли;
б) выполнения требований по предотвращению самовольного снятия, перемещения и уничтожения плодородного слоя почвы, а также порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления;
в) выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности (п. 5 Положения).
Вышеназванные федеральные органы исполнительной власти осуществляют государственный земельный контроль и рассматривают дела об административных правонарушениях в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (ст. ст. 23.15 , 23.21 , 23.23 , 23.24 , 23.25 ).
На основании п. п. 1 , 2 ст. 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Законами субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга полномочия органов местного самоуправления на осуществление земельного контроля за использованием земель и установление порядка его осуществления, предусмотренные п. п. 1 и 2 настоящей статьи , могут быть отнесены к полномочиям органов государственной власти этих субъектов Российской Федерации.
Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что муниципальный земельный контроль осуществляется на землях поселений, межселенных территорий, а также на землях городского округа.
Согласно Методическим рекомендациям по порядку взаимодействия органа, осуществляющего муниципальный земельный контроль, и управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по субъекту Российской Федерации, направленным Письмом Роснедвижимости от 20.07.2005 N ММ/0644, муниципальный земельный контроль осуществляется на территории соответствующего муниципального образования в форме проверок и фиксирования выявленных нарушений в соответствующем акте (акт выявления земельного правонарушения) с последующей передачей материалов в органы государственного земельного контроля для возбуждения дела об административном правонарушении (составление протокола - ст. 28.2 КоАП РФ, рассмотрение дела - ст. ст. 29.1 - 29.13 КоАП РФ, наложение штрафа - ст. 3.2 КоАП РФ и т.д.).
Таким образом, органы муниципального земельного контроля не вправе осуществлять административное производство по выявленным правонарушениям в сфере земельного законодательства, в связи с чем нарушитель земельного законодательства не может быть привлечен к административной ответственности дважды за одно и то же административное правонарушение (п. 5 ст. 4.1 КоАП РФ).
Указанная функция четко определена за федеральными органами исполнительной власти в области государственного земельного контроля.
Что такое "индивидуальный жилой дом"?
1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 года №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Данный закон установил упрощенный порядок оформления права собственности на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе и на индивидуальные жилые дома. Что же такое индивидуальный жилой дом?
Для того, чтобы ответить на поставленный вопрос, следует обратиться к Градостроительному кодексу РФ, вступившему в силу с 30.12.2004 года, а именно к ст.49.Согласно этой норме к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Таким образом, чтобы жилой дом считался индивидуальным, должна иметь место совокупность трех условий:
1. Дом должен быть отдельно стоящий.
2. Количество этажей не должно превышать три (причем Министерство регионального развития РФ высказало точку зрения, что должны считаться этажи как надземной, так и подземной этажности).
3. Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи.Учитывая изложенное, упрощенный порядок государственной регистрации можно применять только к таким домам.
В чем заключается упрощенный порядок оформления прав граждан на созданные и создаваемые индивидуальные жилые дома?
Раньше препятствием при регистрации права собственности на здания, строения, сооружения, созданные на земельном участке без получения на это необходимых разрешений, была норма статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая постройка считалась самовольной, и право собственности на нее могло быть признано только судом при условии, что ее сохранение не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В результате миллионы граждан, десятилетия назад построившие здания, строения и сооружения на земельных участках, предназначенных для садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства, фактически не могли зарегистрировать права на эти объекты недвижимости. Теперь гражданин может зарегистрировать право собственности на жилой дом, иное строение, созданное на предоставленном гражданину земельном участке для индивидуального жилищного и гаражного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.
В соответствии с новой статьей 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества к заявлению, подаваемому в регистрационную палату, гражданин должен приложить:
- документ, подтверждающий факт создания такого объекта;
- документ, подтверждающий права на земельный участок, на котором расположен такой объект;
- кадастровый план этого земельного участка.
Представление кадастрового плана земельного участка не требуется если право на земельный участок ранее зарегистрировано в регистрационной палате.
Документом, подтверждающим факт создания жилого дома на земельном участке для индивидуального жилищного строительства и земельном участке для личного подсобного хозяйства, является кадастровый паспорт такого дома, заполняемый органом БТИ
Проблемы, возникающие на практике при реализации положений законодательства, регламентирующего осуществление полномочий по охране земель
Особую ценность для государства, а в частности для Российской Федерации, представляет земля, которая в соответствии с Конституцией Российской Федерации является достоянием народа, источником существования всего человечества. В соответствии с п. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
На территории Российской Федерации действует множество нормативно-правовых актов, предусматривающих правовой режим использования и охраны земли. Так в Земельном кодексе РФ предусмотрена специальная глава , которая устанавливает цели, содержание, и мероприятия, проведение которых обязательно в целях охраны земли. Специальными нормативно-правовыми актами, которые регулируют вопросы охраны и рационального использования земельных участков являются ФЗ от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", ФЗ от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", ФЗ от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения". Но не все положения нормативно-правовых актов, устанавливающих правовой режим земельных участков, охрану плодородия почв, реализуются на практике.
Необходимо отметить, что закрепление в действующем законодательстве норм, предусматривающих охрану земель, недостаточно для осуществления самой охраны. Очень важно предусмотреть и наладить механизм осуществления мероприятий по охране использования земли на практике в целях претворения в действие существующих закрепленных норм законодательства.
В связи с этим особое внимание следует уделить контролю со стороны государства, субъектов РФ, органов местного самоуправления за охраной использования земельных угодий. Какие меры предпринимаются на практике контролирующими органами по реализации предоставленных им полномочий и какие меры необходимо предпринять для преодоления существующих проблем на практике?
Одним словом, анализ законодательных актов, а также правоприменительной практики показывает о необходимости скорейшего разрешения назревших проблем, в целях сохранения достояния нашей планеты - земли.
Необходимо отметить, что на законодательном уровне предусмотрено право частной, государственной, муниципальной собственности на землю. В соответствии с действующим законодательством органами местного самоуправления активно используются предоставленные им полномочия по предоставлению земли в частную собственность, в аренду, но органами местного самоуправления не предпринимается никаких мер по осуществлению контроля за тем, как используются предоставленные ими земли, используются ли они в соответствии с целями, обеспечивающими безопасное использование земли, предпринимаются ли пользователями меры по охране почв, и не допускаются ли со стороны собственников, пользователей земельных участков нарушения действующего законодательства.
Ситуация, складывающаяся на практике, очень плачевная и требует к себе пристального внимания со стороны как законодателя, так и пользователей земельными участками - практиков.
Следует отметить, что площади плодородных почв катастрофически сокращаются, почвы загрязняются, разрушаются воздушной и водной эрозией, заболачиваются, засоляются, опустыниваются, выводятся из сельскохозяйственного оборота вследствие отчуждения их под строительство и на другие цели.
В последние десятилетия человек стал причиной быстрой деградации почв. Хорошо слаженные почвенные системы формируются долгие годы. Особенно много времени для этого требуется в неблагоприятных климатических условиях, при скудной растительности. Нужны сотни лет для формирования высокобуферных почвенно-генетических химических систем, которые придают почвам способность противостоять колебаниям климата, и растительности. Почва на протяжении длительного эволюционного пути осуществляет функцию универсального адсорбента, инактиватора всевозможных загрязнений органической и минеральной природы. Благодаря этой функции почв, в пределах биосферы идут процессы самоочищения, которые с большей или меньшей полнотой обеспечивают обезвреживание антропогенных загрязнений в результате бытового обустройства и развития производства. Это позволяет почвам обеспечивать устойчивое состояние биоценоза в целом. Если формирование зрелых почв требует сотен или тысяч лет, то необратимая деградация или полное уничтожение почвы могут произойти за несколько лет. Разрушить почву легко, создать заново - трудно.
Особое беспокойство вызывает ситуация, сложившаяся в регионах Российской Федерации, которая требует незамедлительного разрешения со стороны соответствующих органов государственной власти. Так, во многих регионах происходит незаконное, несанкционированное снятие плодородного слоя почвы, которая вывозится и используется в целях, не связанных с ее назначением.
В процессе потребительского отношения к земле, а также вследствие отсутствия надлежащего контроля со стороны органов местного самоуправления появились безнадзорные земли, никак не обрабатываемые, незасеваемые, пустующие. И таких земель по всей стране насчитывается около миллиона гектаров. Во многих районах сельскохозяйственные земли используются не по целевому назначению, а органы местного самоуправления не проводят мероприятий по улучшению и охране почв, не принимают соответствующие меры о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другие категории.
В соответствии с действующим законодательством охрана земель представляет собой систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, на воспроизводство и повышение плодородия почв. В соответствии со ст. 13 ЗК РФ основными целями охраны почв являются: предотвращение деградации и нарушения земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности путем стимулирования природоохранных технологий производства, введения компенсационных выплат собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам за ухудшение качества их земель, если это вызвано хозяйственной деятельностью других собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, независимо от состояния земель и экологической обстановки в целом; обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации или нарушению; создание механизма учета и проверки экологического состояния земель, а также обеспечения собственников земли, земледельцев, землепользователей и арендаторов экологическими нормативами режимов оптимального использования земельных участков.
Рассматривая проблемы, касающиеся деградации почвенного слоя, необходимо отметить, что в законодательстве прописано много декларативных норм, согласно которым предусмотрены различные мероприятия, направленные на восстановление плодородного слоя, на охрану почвы.
Однако на практике, данные мероприятия как на уровне субъекта РФ, так и на уровне муниципального образования не проводятся, органы законодательной и исполнительной власти не всегда выполняют предписания п. 8 ст. 13 ЗК РФ, предусматривающие экономическое стимулирование охраны и использования земель в порядке, установленном бюджетным законодательством. Не в полной мере реализуется и ч. 2 ст. 13 ЗК РФ, согласно которой в целях охраны земель разрабатываются федеральные, региональные и местные программы охраны земель, включающие в себя перечень обязательных мероприятий по охране земель с учетом особенностей хозяйственной деятельности. На практике подобные программы не разрабатываются, а если и разрабатываются, то остаются нереализованными по причине недостаточного финансирования.
Особое внимание следует уделить проблеме, которая существует относительно правового положения земельных участков, на которые предприятиями складируются бытовые и биологические отходы. Данные земельные участки по своему правовому положению являются бесхозяйственными, поскольку органы местного самоуправления отказываются принять на себя обязанность по содержанию и принятию мер по захоронению данных отходов, а также установлению границ и определению на местности указанных участков.
В связи с этим на практике предприятия в нарушение действующего законодательства ведут выброс подобных отходов на земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
Следует отметить, что Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения муниципального района относит широкий круг вопросов, в том числе участие в предупреждении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций на территории муниципального района. Под предупреждением чрезвычайных ситуаций следует понимать комплекс мероприятий, проводимых заблаговременно, направленных на максимально возможное уменьшение риска возникновения чрезвычайных ситуаций, а также на сохранение здоровья людей, снижение размеров ущерба окружающей природной среде и материальных потерь в случае их возникновения.
В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в собственности муниципальных районов может находиться имущество, предназначенное для предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций на территории муниципального района. На основании данного положения Закона можно сделать вывод о том, что органы местного самоуправления обязаны проводить мероприятия, направленные на обустройство данных территорий, в целях обеспечения безопасности для жизни населения и сохранения плодородности сельскохозяйственных земель. В целях разрешения указанной проблемы, а также восполнения существующего в законодательстве пробела, в целях определения правового положения указанных земельных участков в суд подаются исковые заявления о признании бездействия администраций поселений незаконным.
Охрану земли необходимо рассматривать не только как задачу, которая должна стоять перед органами местного самоуправления, но и как общегосударственную задачу, на решение которой государство должно направлять все свои силы, в том числе и финансовые ресурсы, поскольку только участие государства в данной проблеме, установление им обязательных требований и организация их выполнения на практике помогут добиться положительных результатов в установлении налаженного механизма по охране земли.
Полагаю, что для решения возникших проблем необходимо прежде всего на законодательном уровне разработать и провести в жизнь ФЗ "Об охране почв", в котором были бы закреплены специальные положения, предусматривающие основные работы по охране почв, обязательные для ее правообладателя.
Применение, исполнение и соблюдение норм права, регулирующих земельные отношения по охране и использованию плодородного слоя земли, невозможны без соответствующего земельного контроля со стороны органов, наделенных соответствующими полномочиями .
Роль каждого вида контроля очень велика в обеспечении надлежащей реализации норм права, определяющих правовое положение земель, расположенных в Российской Федерации.
В ходе земельного контроля проверяется законность предоставления земельных участков, их размеры, правильность использования земли в соответствии с целевым назначением. Контроль охватывает также систематическую проверку соблюдения всеми землепользователями земельного законодательства, условий и порядка эксплуатации земель.
Статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает государственный, муниципальный, общественный, производственный контроль за соблюдением земельного законодательства, соблюдением требований охраны и использования земель физическими лицами, организациями, независимо от их организационно-правовой формы и форм собственности.
Среди основных причин возникновения проблем на практике является ненадлежащий контроль со стороны вышестоящих органов власти за исполнением органами местного самоуправления основных полномочий, возложенных на них ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", а также полное отсутствие механизма осуществления указанного контроля. Отсутствие налаженного земельного контроля приводит к тому, что органы местного самоуправления, предоставляя земельные участки в собственность или на правах аренды, порой не имеют достаточных сведений и не владеют обстановкой в отношении земельных участков, как находящихся в муниципальной собственности, так и предоставленных гражданам, что приводит к нарушению законодательства, регламентирующего охрану используемых земель.
Думается, что в целях недопустимости указанных нарушений законодательства недостаточно лишь закрепить основные положения по охране земельных участков на законодательном уровне, необходимо разработать механизм реализации этого положения на практике, усилить контроль со стороны вышестоящих органов государственной власти, также осуществляющих земельный контроль.
Земельным законодательством, в целях осуществления контроля за использованием земель, находящихся в ведении муниципального образования, органам местного самоуправления предоставлено право изъятия земельного участка как для государственных, муниципальных нужд, так и в результате ненадлежащего использования земельного участка его собственником или арендатором.
Но необходимо отметить, что на практике нередки случаи злоупотребления исполнительными органами местного самоуправления предоставленными земельным законодательством полномочиями.
Подобными случаями являются ситуации, когда исполнительные органы власти, нарушая земельное законодательство, реализуют свой личный интерес и преследуют определенную выгоду. На практике встречаются случаи, когда причиной нарушения земельного законодательства является халатное отношение исполнительных органов власти местного самоуправления к своим должностным обязанностям, которое выражается в отсутствии контроля за использованием земельных участков.
Для преодоления возникших на практике проблем необходимо не только установить ответственность органов местного самоуправления за неосуществление ими полномочий, возложенных законом по управлению и контролю за использованием земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, но также разработать на законодательном уровне положение о порядке осуществления муниципального контроля и проработать механизм его реализации на практике.
Необходимо отметить, что если все виды вышеуказанного контроля будут слаженно работать на практике и при этом взаимодействовать, то мы сможем добиться высоких положительных результатов в области охраны плодородия почв, поскольку необходимо, чтобы не только органы государственной власти, местного самоуправления проводили необходимые мероприятия по охране почв, но и граждане предпринимали все необходимые усилия для того, чтобы сохранить тот плодородный слой земли, который они используют.
Брачный договор.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.
Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор.
Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.
По требованию одного из супругов брачный договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации для изменения и расторжения договора.
Действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.
Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.
Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.
Ипотека: основания возникновения, государственная регистрация
В настоящее время все чаще встречаются случаи, когда граждане либо организации пользуются заемными средствами, предоставляя в обеспечение их возврата свое недвижимое имущество. Также участились случаи покупки жилья гражданами с использованием заемных средств, что особо актуально в рамках реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В этой связи информирует о следующем:
Ипотека (залог недвижимого имущества) - один из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Выделяют ипотеку, возникающую в силу договора (по соглашению сторон) и ипотеку в силу закона, к этим видам применяются одни и те же правила, если иное не установлено законом.
В настоящее время существуют следующие основания возникновения ипотеки в силу закона: купля-продажа с рассрочкой платежа; приобретение жилого дома, квартир на кредитные средства банка или иной кредитной организации; обеспечение обязательств плательщика ренты; обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Договор об ипотеке (возникающей как в силу закона так и в силу договора), предоставляемый на государственную регистрацию, должен содержать в себе: предмет ипотеки (местонахождение, достаточное для идентификации описание); указание на право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю, а также наименование органа осуществившего государственную регистрацию этого права; оценку предмета ипотеки, осуществляемой по соглашению между залогодателем и залогодержателем, выраженной в денежной форме; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (а если такое обязательство основано на каком-либо договоре, то должны быть указаны еще и стороны этого договора, дата и место его заключения); указание на удостоверение прав залогодержателя закладной, за исключением случаев, когда закладная выдается при ипотеке в силу закона.
На государственную регистрацию договора об ипотеке в регистрирующий орган должны быть представлены следующие документы: документ, подтверждающий оплату государственной пошлины; документ, удостоверяющий личность физического лица (подлинник и копия доверенности, если действует представитель); подлинники или нотариально удостоверенные копии и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (в случае, если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо); подлинники и копии документов, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет; подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц; подлинники договора ипотеки не менее чем в 2-х экземплярах; если права залогодержателя удостоверяются закладной - то подлинник и копия закладной, а также документов, указанных в ней в качестве приложения; подлинник и копия кредитного договора или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечиваются ипотекой; если залогодателем является физическое лицо, состоящее в браке, и закладываемое имущество приобретено на совместные средства в период брака - в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса России - нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки, а также согласия всех собственников, если имущество находится в общей совместной собственности; согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения; если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника - разрешение органа опеки и попечительства, если ему об этом известно; иные согласия или разрешения других лиц или органов, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение.
Материнский капитал: как его использовать
С 2007 внесен ряд изменений в законодательство. Внесенные поправки дали новые возможности в применении материнского капитала. Внесенные за эти годы в Закон о материнском капитале поправки значительно расширили возможности его применения. Так, в текущем году средствами, полученными по сертификату материнского капитала, допускается гасить жилищные кредиты и займы (или часть, если их размер больше суммы капитала), включая и ипотечные.
То есть возместить средства, взятые в долг на покупку или возведение жилого помещения, независимо от времени их получения и возраста ребенка. Взяв жилищный кредит в текущем или последующих годах, родители смогут сразу направить на их уплату средства, полученные по сертификату, даже если их второй малыш еще не достиг трехлетнего возраста. Обладают правом на материнский капитал женщины, у которых родился ребенок (второй и последующие дети), а также усыновившие ребенка (второго и последующих). Причем женщины, первый ребенок которых умер в течение первой недели, тоже имеют такое право. Мужчинам материнский капитал выдается в случае усыновления (при отсутствии других усыновителей) второго или одного из последующих детей. Владение материнским капиталом переходит мужчине (отцу, усыновителю) если мать совершила противоправные действия по отношению к детям и лишена родительских прав, а так же после смерти. Установленный случай смерти матери и отца дает право на материнский капитал детям (сумма распределяется в равных частях между несовершеннолетними детьми). Если ребенок обучается, то может получить такую помощь до 25 лет. Напомним, что порядок направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий регулируется Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862. В 2010 году были внесены изменения в данный нормативный акт (Постановление Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2010 г. N 937 г. Москва "О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий") в соответствии с которым определяется, что семьи, в которых появился второй или третий ребенок, могут потратить материнский капитал на строительство или реконструкцию своего дома собственными силами, то есть без привлечения организации-подрядчика. Данные нормативные акты устанавливают право на получение материнского (семейного) капитала для семей, в которых с 1 января 2007 года появился второй ребенок либо последующие дети. Хотелось обратить внимание заявителей на основные положения действующего законодательства, позволяющие разобраться в существе настоящей социальной нормы. -право на получение материнского (семейного) капитала предоставляется только один раз; -изменение размера материнского (семейного) капитала не влечет замену сертификата; -срок, когда можно обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал после рождения второго (третьего или последующего ребенка), не ограничен; -материнский (семейный) капитал освобождается от налога на доходы физических лиц; -материнский (семейный) капитал предоставляется не конкретному ребенку, а родителям, семье. Соответственно, потратить эти средства можно с учетом интересов всей семьи; -сертификат действителен только при предъявлении документа, удостоверяющего личность. Действие сертификата прекращается в случае смерти владельца либо прекращения у него права на дополнительные меры государственной поддержки. В случае утраты сертификата в территориальном органе ПФР можно получить его дубликат; -обратиться за получением сертификата можно в территориальный орган ПФР по месту жительства, по месту пребывания или фактического проживания; Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению. Примерный перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию права и сделки с использованием средств материнского (семейного) капитала, практически не отличается от перечня документов, предоставляемого на государственную регистрацию стандартной купли-продажи. Обязательным приложением к документам является сертификат. Ознакомиться с примерными перечнями документов можно по средствам информационных терминалов, расположенных в секторах приема-выдачи документов регистрационной службы, и настоящего интернет-сайта. Кроме того, информационные терминалы, установленные во всех отделах приема-выдачи документов города Краснодара и территориальных отделах Краснодарского края, содержат типовую форму договора купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала.
Как прекращается законный режим супругов
Семейным кодексом РФ (далее- СК РФ) предусмотрено две формы прекращения (изменения) законного режима имущества супругов по их общему согласию. Во-первых, это режим совместной собственности супругов, который может быть изменен путем заключения брачного договора (п. 1 ст. 33 СК РФ). Другим внесудебным способом прекращения права общей собственности супругов является заключение соглашения (договора) о разделе общего имущества (статьи 38, 39 СК РФ).
Несмотря на то, что семейное законодательство разделяет понятия брачного договора (глава 8 СК РФ) и соглашения (договора) о разделе имущества между супругами, на практике встречаются случаи применения правил о брачном договоре к соглашению о разделе имущества и наоборот. Указанные сделки различаются по форме, предмету, содержанию, а также по целям их заключения.
Согласно ст. 40 СК РФ брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ). Несоблюдение нотариальной формы брачного договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Путем заключения брачного договора супруги вправе изменить существующий законный режим принадлежащего им имущества, определив имущественные права каждого из супругов по своему усмотрению. При этом СК РФ не ограничивает круг имущественных вопросов, которые стороны могут урегулировать в брачном договоре.
Во-первых, супруги вправе изменить предусмотренный законом режим совместной собственности на нажитое в браке имущество, установив для такого имущества (или его части) режим долевой или раздельной собственности (п. 1 ст. 42 СК РФ). Правила указанной статьи позволяют супругам изменить также и режим имущества, принадлежащего каждому из супругов (добрачное имущество, имущество, полученное в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам).
Помимо изменения режима имущества супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов. В брачном договоре супруги могут также определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
Таким образом, брачный договор заключается супругами до вступления в брак или в период брака в целях определения имущественных прав и обязанностей, и в том числе для установления режима собственности на имущество супругов. При этом брачный договор может быть заключен как в отношении уже существующих имущественных прав, так и в отношении будущего имущества и прав, которые супруги могут приобрести в период брака.
Так, по смыслу статей 40, 42 СК РФ брачный договор заключается именно в связи с длящимися брачными отношениями. Несмотря на то, что в брачном договоре, в том числе допускается определение имущественных прав и обязанностей супругов в случае расторжения брака, супруги, уже принявшие решение о разводе, не могут заключать брачный договор.
Соглашение супругов, имеющее своим предметом и единственной целью раздел нажитого в период брака общего имущества, должно заключаться в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 38 СК РФ. Согласно п. 1 указанной статьи раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов. Супруги вправе произвести раздел нажитого в браке имущества по общему согласию, заключив соглашение (договор) о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Согласно п. 2 ст. 38 СК РФ соглашение о разделе общего имущества супругов не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако указанное соглашение может быть удостоверено нотариусом по желанию супругов. Таким образом, семейным законодательством установлена различная форма для брачного договора и соглашения (договора) о разделе общего имущества супругов.
В отличие от брачного договора соглашение о разделе общего имущества супругов может касаться только имущества, нажитого во время брака. Таким соглашением супруги не вправе изменить режим имущества каждого из них (ст. 36 СК РФ), а также установить режим будущего имущества. В результате заключения соглашения (договора) о разделе общего имущества супругов не возникает договорного режима принадлежащего им имущества. Таким соглашением лишь прекращается режим совместной собственности и устанавливается долевая (на неделимое имущество) либо раздельная собственность супругов на нажитое в браке имущество. При этом супруги вправе по своему усмотрению определить размер доли каждого из супругов в нажитом во время брака имуществе, а также состав имущества, переходящего к каждому из супругов в результате раздела (п. 1 ст. 39 СК РФ).
Представляется, что наличие между супругами действующего брачного договора, в котором согласован режим собственности на все имущество (как имеющееся, так и будущее), исключает возможность раздела общего имущества по договору (соглашению) о разделе. В указанной ситуации по смыслу п. 1 ст. 42 СК РФ все имущественные права и обязанности супругов следует определять именно в соответствии с действующим брачным договором. В случае возникновения необходимости раздела имущества, на которое брачным договором установлен режим совместной собственности, супругам следует руководствоваться положениями брачного договора. Если же брачным договором не предусмотрен порядок такого раздела, стороны должны своим соглашением изменить условия договора с соблюдением нотариальной формы (п. 1 ст. 43 СК РФ). Полагаем, что ст.43 СК РФ не допускает изменения условий брачного договора путем подписания соглашения о разделе имущества. Заключение соглашения о разделе общего имущества супругов в рассматриваемой ситуации возможно, только если действие брачного договора прекратилось вследствие расторжения брака (п. 3 ст. 43 СК РФ) или по соглашению супругов и таким договором не был предусмотрен порядок прекращения режима общей совместной собственности.
Краснодар 2012 г.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
129
Размер файла
994 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа