close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

письменная и нотариальная форма гражданско

код для вставкиСкачать
НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ СДЕЛОК
Форма и содержание гражданско-правовых сделок
Как следует из ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданско-правовые сделки представляют собой волевые, правомерные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Гражданско-правовые сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Двусторонние и многосторонние сделки являются гражданско-правовыми договорами.
Содержание гражданско-правовых сделок составляют ее условия, то есть согласованный сторонами порядок достижения обусловленного сделкой правового результата, в котором заинтересованы участники сделки.
Гражданско-правовые сделки являются правомерными действиями, поскольку не противоречат действующему законодательству РФ. Действия субъектов, хотя и направленные на возникновение, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей, но являющиеся неправомерными, гражданско-правовыми сделками не признаются и рассматриваются как недействительные сделки. Недействительные сделки не влекут правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.
Для заключения гражданско-правовой сделки необходимо внешнее проявление внутренней воли гражданина или юридического лица (волеизъявление) на получение определенного правового результата, выражающегося в изменении соотношения принадлежащих конкретному лицу субъективных гражданских прав и обязанностей. Правовым последствием заключения сделки может являться появление новых прав и обязанностей, например, в случае заключения гражданско-правового договора, либо изменение или прекращение существующих прав и обязанностей субъекта, например, в случае изменения либо расторжения гражданско-правового договора.
Волеизъявление субъекта на заключение гражданско-правовой сделки выражается в некоей объективной внешней форме, поскольку, если внутренняя воля субъекта на заключение сделки ясно не выражена вовне, то сделка не может считаться заключенной. О намерении вступить в сделку, при том на определенных условиях, заинтересованный субъект гражданских правоотношений должен ясно заявить своим контрагентам по сделке. В противном случае участники сделки не в состоянии осознать сам факт заключения гражданско-правовой сделки и определить содержание ее условий.
Таким образом, форма сделки имеет важное значение как для самих участников конкретной гражданско-правовой сделки, которые в результате взаимного волеизъявления осознают совершение юридического факта заключения сделки между собой, так и для третьих лиц, которые могут непосредственно быть заинтересованы в совершении сделки (например, сделка в пользу третьего лица) либо от которых зависит общественное признание наступления правовых последствий совершения конкретной сделки (например, признание возникновения у конкретного лица права собственности на конкретную вещь).
Виды форм гражданско-правовых сделок Современному гражданскому праву известны две основные разновидности формы гражданско-правовых сделок: устная и письменная. Об этом указывается в ст.158 действующего Гражданского кодекса РФ, равно как указывалось и в ранее действовавших Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, Гражданском кодексе РСФСР 1964 года и Гражданском кодексе РСФСР 1922 года.
Письменная форма гражданско-правовых сделок в свою очередь подразделяется на простую письменную форму и нотариальную форму (ст.158 ГК РФ).
В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации выделяются также некоторые дополнительные формы сделок, например, молчание и, так называемые, конклюдентные действия, но их рассмотрение находится за рамками настоящей статьи, так имеет место в исключительных случаях, которые прямо указаны в законе.
Основные формы гражданско-правовых сделок представляется возможным классифицировать от более простой к более сложной (более квалифицированной) в следующем порядке: устная форма, простая письменная форма, нотариальная письменная форма. При этом нотариальную письменную форму в литературе иногда именуют квалифицированной письменной формой.(1)
Представляется необходимым отметить, что наряду с формой гражданско-правовых сделок в Гражданском кодексе РФ содержится указание о государственной регистрации сделок определенного вида. Так, согласно ст.164 Гражданского кодекса РФ в случаях прямо установленных законом государственной регистрации подлежат некоторые виды сделок с недвижимым имуществом, с моментом государственной регистрации таких сделок закон связывает момент их заключения.
Например, согласно ст.558 ГК РФ сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью определяется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ (с последующими изменениями дополнениями).
Правила о соблюдении формы гражданско-правовых сделок
Разнообразие установленных законом форм гражданско-правовых сделок выдвигает вопрос о том, каким образом определить надлежащую форму при заключении сторонами конкретной сделки.
Ответ на данный вопрос содержится в нормах Главы 9 действующего Гражданского кодекса РФ, которыми устанавливаются правила о форме различных видов гражданско-правовых сделок.
Так, согласно ст.159 Гражданского кодекса РФ в устной форме могут заключаться следующие виды сделок:
(1) сделки, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма,
(2) сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность,
(3) сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
В простой письменной форме согласно ст.161 Гражданского кодекса РФ должны заключаться следующие виды гражданско-правовых сделок:
(1) сделки юридических лиц между собой,
(2) сделки юридических лиц с гражданами, за исключением сделок, которые согласно ст.159 Гражданского кодекса РФ могут совершаться устно,
(3) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Минимальный размер оплаты труда, применимый для определения суммы гражданско-правовых сделок, в соответствии с Федеральным законом от 19.06.2000 №82-ФЗ на сегодняшний день установлен в сумме 100 рублей, исходя из чего в письменной форме сегодня должны совершаться сделки между гражданами на сумму превышающую 1000 рублей.
В нотариальной форме в соответствии со ст.163 Гражданского кодекса РФ должны заключаться следующие виды сделок:
(1) сделки, прямо указанные в законе (обязательная нотариальная форма),
(2) сделки, в отношении которых имеется соглашение сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида нотариальная форма не требовалась (факультативная нотариальная форма).
На сегодняшний день действующим законодательством установлены следующие виды гражданско-правовых сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма:
(1) выдача доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст.185 ГК РФ),
(2) выдача доверенности в порядке передоверия (ст.187 ГК РФ),
(3) договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ),
(4) уступка требования основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 389 ГК РФ),
(5) договор ренты (ст. 584 ГК РФ),
(6) согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью и совершение супругом сделки с общим имуществом, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (ст. 35 Семейного кодекса РФ),
(7) брачный договор (ст.41 Семейного кодекса РФ),
(8) завещание (ст. 1124 ГК РФ).
Как следует из ст.163 Гражданского кодекса РФ участники гражданского оборота вправе по своему желанию придать нотариальную форму любой заключаемой сделке, в том числе и той, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма (факультативная нотариальная форма).
Сравнительный анализ простой письменной и нотариальной формы сделок
Поскольку для целей обеспечения стабильности гражданского оборота большее значение имеют более сложные (квалифицированные) формы сделок проведем сравнительный правовой анализ простой письменной формы и нотариальной формы гражданско-правовых сделок.
Простая письменная формаНотариальная форма Имеет две разновидности:
(1) путем составления одного документа, выражающего содержание гражданско-правовой сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
(2) путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Первая разновидность простой письменной формы применяется как для односторонних, так и для двусторонних и многосторонних сделок.
Вторая разновидность простой письменной формы применяется только для двусторонних и многосторонних сделок.
Имеет одну разновидность:
Сделка в нотариальной форме совершается путем составления одного документа, выражающего содержание гражданско-правовой сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
На таком документе совершается удостоверительная надпись нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие.
Юридический факт совершения гражданско-правовой сделки удостоверяется одним или несколькими письменными или электронными документами, выражающими содержание условий сделки и подписанными собственноручно или с помощью электронной цифровой подписи (или иного аналога подписи) стороной или сторонами по сделке или их представителями.
Юридический факт совершения гражданско-правовой сделки удостоверяется (1) одним письменным документом, выражающим содержание условий сделки и подписанным собственноручно сторонами по сделке или их представителями,
(2) официальным признанием государства, выражающимся в совершении удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие на документе, отражающем содержание сделки.
При удостоверении гражданско-правовой сделки нотариус согласно ст.54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате должен разъяснить сторонам сделки смысл и значение заключаемой ими сделки и проверить, соответствует ли содержание условий сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Юридическая гарантия действительности гражданско-правовой сделки
Неочевидна, поскольку форма и содержание сделки нуждаются в проверке на предмет соответствия действующему законодательству. Юридическая гарантия действительности гражданско-правовой сделки
Предопределяется официальным удостоверением сделки со стороны нотариуса, осуществившего проверку действительности сделки, и в силу этого публичным признанием действительности сделки.
Несоблюдение простой письменной формы влечет одно из двух последствий:
(1) Лишение сторон сделки права в случае спора ссылаться в подтверждение факта заключения сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства,
(2) Недействительность гражданско-правовых сделок в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе.
Несоблюдение нотариальной формы всегда влечет одно последствие:
Недействительность (ничтожность) гражданско-правовых сделок.
Свобода выбора участниками сделки простой письменной формы, хотя бы для данной сделки простая письменная форма и не требовалась
Вытекает из толкования ст. ст. 8, 158, 159, 163 Гражданского кодекса РФ
Свобода выбора участниками сделки нотариальной формы, хотя бы для данной сделки нотариальная форма и не требовалась
Прямо закреплена в ст.163 гражданского кодекса РФ
Выполняемые функции
(1) Доказательственная функция Выполняемые функции
(1) Доказательственная функция,
(2) Функция предупреждения,
(3) Консультационная функция
Обязательность и свобода выбора формы гражданско-правовых сделок
Правилу, закрепленному в ст.163 Гражданского кодекса РФ, о свободе выбора участниками гражданского оборота нотариальной формы для сделки, в отношении которой такая форма и не является обязательной, соответствует правило о свободе выбора участниками гражданского оборота вообще простой письменной формы для сделки, в отношении которой такая форма не является обязательной, основывающееся на толковании действующего гражданского законодательства.
Согласно ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, которые прямо предусмотрены законом, так и из договоров и иных сделок, которые законом не предусмотрены, но не противоречат ему. Данное общее правило, предоставляющее участникам гражданского оборота право заключать договоры и иные сделки, которые хотя прямо законом и не предусмотрены, но не противоречат ему, в равной степени представляется возможным распространить на правило о выборе сторонами формы заключаемых сделок.
Исходя из толкования ст. 8 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи со 158, 159, 163 Гражданского кодекса РФ данное правило сводится к тому, что действующее российское гражданское законодательство предоставляет участникам гражданского оборота свободу выбора более сложной (квалифицированной) формы для сделок, в отношении которых соблюдение более сложной (квалифицированной) формы формально не требуется.
Так, участники сделки, заключение которой в соответствии с вышеуказанными правилами Главы 9 Гражданского кодекса РФ о форме сделок допускается в устной форме, вправе по взаимному соглашению придать заключаемой сделке более сложную форму: простую письменную форму или нотариальную форму. Например, два гражданина заключающие договор займа на сумму менее десяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда вправе по взаимному соглашению подписать договор займа в письменном виде и даже, при желании, нотариально удостоверить его.
Р. Джурович, рассматривая форму договоров с точки зрения юридических последствий, различает а). форму, которая служит для доказывания существования договора (доказательственная форма) и б). форму, существенную для действительности договора (существенную форму). Доказательственная форма служит потребности сторон сделки подтвердить юридический факт заключения сделки и содержание ее условий. Существенная форма должна быть исполнена в обязательном порядке для того, чтобы сделка считалась действительной. При этом требование о соблюдении определенной формы для конкретного вида сделок может содержаться в законодательстве, а может определяться требованием одной из сторон сделки.(2)
Таким образом, законодательством устанавливаются различные требования в отношении формы сделок: от установления свободы выбора участниками сделки более сложной (квалифицированной) формы сделки, до установления императивного требования безусловного соблюдения формы сделки под страхом признания сделки недействительной вследствие несоблюдения формы.
Установление законодательных требований в отношении соблюдения определенной формы при заключении отдельных видов гражданско-правовых сделок, например, простой письменной или нотариальной, под страхом признания сделки недействительной по причине несоблюдения формы, может рассматриваться в качестве меры, обеспечивающей стабильность гражданско-правовых отношений в обществе. Обеспечению стабильности гражданско-правовых отношений способствует публичное признание и определенность в вопросах о юридическом факте заключения конкретных сделок и о содержании их условий.
Как уже указывалось выше, волеизъявление участников на заключение конкретной сделки должно быть выражено вовне, то есть иметь определенную объективную форму, для того, чтобы сами участники имели возможность убедиться в юридическом факте заключения конкретной сделки на определенных условиях. Если, например, форма сделки устная, то в случае возникновения конфликтной ситуации (спора) по поводу заключения сделки и исполнения возникших обязательств подтверждение факта заключения сделки и при том на определенных условиях представляется весьма затруднительным.
В случае, когда сделка заключена в простой письменной форме, доказывание факта заключения сделки и ее условий обеспечивается представлением в распоряжение суда письменного документа, отражающего условия сделки, подписанного сторонами. Е.А. Васильев, рассматривая наиболее распространенный вид сделок - договоры, отмечает, что письменная форма договора с большей достоверностью и в течение длительного времени позволяет сторонам показать друг другу и доказать суду содержание договора(3).
В случае же заключения сделки в нотариальной форме участники сделки получают не только письменное доказательство факта заключения сделки, но и юридическую гарантию действительности сделки в виде удостоверительной надписи нотариуса, поскольку сделку, не соответствующую требованиям законодательства, то есть недействительную сделку, нотариус удостоверять не вправе. При этом нотариальная гарантия действительности гражданско-правовой сделки носит публичный характер, то есть считается общепризнанной и не нуждается в дополнительном доказывании.
Анализ правил Главы 9 Гражданского кодекса РФ о форме гражданско-правовых сделок позволяет констатировать, что более сложные формы установлены законодателем в качестве обязательных для сделок, которые отличаются большей ценностью для участников или более сложным характером складывающихся взаимоотношений участников сделки. Об этом свидетельствует, например, установление в Гражданском кодексе РФ обязательной письменной формы для сделок с недвижимостью, обладающей повышенной стоимостью по сравнению с другими объектами гражданских прав, или установление обязательной нотариальной формы для договора ренты, имеющего выраженный сложный характер.
Садиков О.Н. в комментарии к части первой Гражданского кодекса РФ отмечает, что нотариальная форма вводится Гражданским кодексом РФ лишь для некоторых особо значимых сделок.(4)
Гражданско-правовые сделки, в отношении которых законодательством установлены менее сложные формы, являются менее значимыми либо исполняются непосредственно после заключения, что существенно снижает вероятность связанных с таким сделками споров и конфликтов.
Установление законодателем в качестве обязательных более сложных форм для менее значимых по своему характеру сделок, как представляется, можно было бы трактовать как недопустимое вмешательство государства в частные дела, однако содержание Гражданского кодекса Российской Федерации показывает нам, что этого не происходит. Законодатель устанавливает в качестве обязательных более сложные формы для определенных видов гражданско-правовых сделок, соизмеряя свои требования с ценностью и характером указанных сделок, и одновременно предоставляет участникам гражданского оборота в целях обеспечения собственных имущественных прав и интересов право придать более сложную форму заключаемой сделке, для которой законом такая форма и не требовалась.
С учетом вышеизложенного, представляется возможным отметить, что установление в законе для некоторых видов (не для всех) гражданско-правовых сделок требования о соблюдении определенной формы (простой письменной или нотариальной) обусловлено необходимостью подтверждения (доказывания) факта совершения сделки и содержания ее условий для случаев, когда сделка имеет важное значение для ее участников.
Характеристика нотариальной формы гражданско-правовых сделок
Как было уже показано ранее более квалифицированные формы устанавливаются для гражданско-правовых сделок, обладающих большой ценностью или сложным юридическим характером, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и подтверждения (доказательства) факта заключения сделки и определения ее условий. Это общий принцип применим и к нотариальной форме гражданско-правовых сделок. Однако использование нотариальной формы призвано обеспечить выполнение более широкого спектра правовых задач:
I. Так, наряду с доказательственной функцией, нотариальная форма сделок призвана обеспечивать функцию предупреждения, заключающуюся в защите участников гражданских отношений от опрометчивого поведения при заключении сделки, а также консультативную функцию, заключающуюся в просвещении участников гражданских отношений относительно выбора более оптимального правового способа достижения ожидаемого ими результата от заключения конкретной сделки.(5)
Выполнение функции предупреждения и консультативной функции при заключении гражданско-правовых сделок в нотариальной форме обеспечивается именно непосредственным участием нотариуса, который согласно ст.54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и лично убедиться в том, что содержание сделки соответствует действительным намерениям сторон и что стороны ясно осознают правовые последствия заключаемой ими сделки. В процессе такого разъяснения нотариус консультирует участников гражданских правоотношений относительно применения норм действующего законодательства к их взаимоотношениям, вытекающим из заключаемой сделки. Следует подчеркнуть, что выполнение функции предупреждения и консультативной функции является прерогативой только нотариальной формы гражданско-правовых сделок, никакая другая из форм сделок не несет в себе указанные функции для участников сделки, которые в данном случае действуют на свой страх и риск.
Осуществление нотариусами функции предупреждения и консультативной функции при удостоверении гражданско-правовых сделок призвано служить достижению главной цели - обеспечению защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, закрепленной в ст.1 указанных выше Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Тем самым, участие нотариуса в процессе оформления заключения гражданско-правовой сделки призвано в целом обеспечивать правопорядок в сфере частно-правовых отношений в стране.
II. Согласно ст.54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус перед удостоверением гражданско-правовой сделки обязан проверить, не противоречит ли заключаемая сделка требованиям закона. В случае, если заключаемая сделка будет противоречить требованиям закона, нотариус должен разъяснить сторонам в чем именно заключаемая сделка противоречит закону и предложить пути приведения условий сделки в соответствие с действующим законодательством. В любом случае нотариус не станет удостоверять сделку, противоречащую действующему законодательству.
Осуществляемая нотариусом проверка действительности удостоверяемой сделки включает проверку всех условий действительности гражданско-правовых сделок, а именно: (1) соответствия закону содержания сделки, (2) дееспособности сторон относительно заключения данного вида сделки, (3) соответствия подлинной воли сторон их волеизъявлению и (4) соблюдения формы сделки.
Удостоверение нотариусом гражданско-правовой сделки означает соответствие удостоверенной сделки всем указанным выше требованиям действительности, предъявляемым со стороны действующего законодательства, и рассматривается как публичная гарантия юридической действительности сделки.
В предоставлении при нотариальном удостоверении публичной гарантии юридической действительности гражданско-правовой сделки заключается исключительная роль нотариуса в оформлении гражданско-правовых сделок, поскольку действующее законодательство никакому другому органу либо должностному лицу не предоставляет полномочий по официальному удостоверению юридической действительности гражданско-правовых сделок. Любой квалифицированный юрист, будь он адвокат или сотрудник юридической компании, может осуществить проверку юридической действительности заключаемой сторонами гражданско-правовой сделки и составить свое заключение на предмет ее действительности либо недействительности, однако такое заключение не будет носить публичного официального характера и не будет являться обязательным для третьих лиц.
Публичный официальный характер нотариального удостоверения гражданско-правовых сделок предполагает общественное признание юридической действительности сделки и не требует предоставления каких-либо иных доказательств юридической действительности сделки.
Действующее законодательство связывает с нотариальным удостоверением гражданско-правовых сделок определеннее правовые последствия, основывающееся на публичном признании юридической действительности таких сделок.
Так, например, согласно Главе 11 Гражданско-процессуального кодекса РФ для основанных на нотариально удостоверенных сделках требованиях о взыскании денежных сумм или об истребовании движимого имущества от должника установлена упрощенная процедура судопроизводства в виде выдачи судебного приказа. Заявление о вынесении судебного приказа согласно ст.123 Гражданско-процессуального кодекса РФ облагается уменьшенным на 50% размером государственной пошлины, установленных для исковых заявлений, а в соответствии со ст.126 Гражданско-процессуального кодекса РФ судебный приказ выносится в течение пяти дней со дня поступления заявления о вынесении судебного приказа в суд. При этом вынесение судебного приказа осуществляется без судебного разбирательства и вызова сторон для заслушивания их объяснений. Вынесенный судебный приказ обладает статусом исполнительного документа, по которому взыскание может быть осуществлено в принудительном порядке в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.
III. Полномочия нотариуса по официальному удостоверению юридической действительности гражданско-правовых сделок основываются на доверии государства к профессионализму определенного юриста, выразившемуся в назначении этого юриста на должность нотариуса.
В основе полномочий нотариуса по удостоверению гражданско-правовых сделок лежат и установленные законодательством меры ответственности нотариуса за злоупотребление предоставленными полномочиями и ошибки при удостоверении гражданско-правовых сделок.
При удостоверении гражданско-правовых сделок ответственность нотариуса лежит в двух плоскостях: публично-правовой и частно-правовой.
Так, за допущенные нарушения нотариус перед государством несет уголовную и административную ответственность, которые носят публично-правовой характер. Одновременно нотариус либо государственная нотариальная контора несет ответственность перед сторонами гражданско-правовой сделки, которые потерпели убытки от нотариальной ошибки. По своей правовой природе это частно-правовая ответственность, которая предполагает имущественное (денежное) возмещение причиненных убытков потерпевшему лицу.
Применение частно-правовой ответственности обеспечивается обязательным страхованием ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, в соответствии со ст.18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
Ответственность государственных нотариальных контор обеспечивается казной Российской Федерации в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством Российской Федерации.
Таким образом, субъекты гражданских правоотношений, обратившиеся к нотариусу за удостоверением заключаемой между ними гражданско-правовой сделки, приобретают не только гарантию юридической действительности заключенной ими сделки, но и снижают свой риск убытков от признания сделки недействительной, поскольку ответственность по возмещению убытков лежит на нотариусе (государственной нотариальной конторе), удостоверившей конкретную сделку.
Проблемы применения нотариальной формы гражданско-правовых сделок
I. В последнее десятилетие российское гражданское законодательство претерпевает значительные изменения, связанные с сокращением видов гражданско-правовых сделок, для которых устанавливается законом обязательная нотариальная форма. Одним из последних изменений в указанной области была отмена обязательного нотариального удостоверения сделок ипотеки (залога недвижимости). В конце декабря 2004 года соответствующие изменения были внесены в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ.
Одним из высказываемых аргументов для принятия подобного решения было стремление законодателя снизить финансовое бремя для участников сделки, связанное с уплатой нотариального тарифа (государственной пошлины) при нотариальном удостоверении договоров ипотеки и тем самым способствовать в масштабах государства улучшению жилищных условий граждан путем ипотечного жилищного кредитования.
Вместе с тем, практика развития ипотечного жилищного кредитования в России свидетельствует о том, что выдача кредитными организациями кредитов гражданам для приобретения жилья с последующим залогом приобретенного жилья в обеспечение возврата кредита и уплаты процентов по кредиту постепенно набирает силу. Целый ряд крупных банков разработал и внедряет собственные программы ипотечного жилищного кредитования, активно функционирует на федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, действуют ипотечные программы и на уровне отдельных регионов. Тормозом для более широкого применения ипотечных жилищных программ являлось, по признанию многих экспертов, несовершенство законодательства об ипотеке, устраненное в конце декабря 2004 года принятием целого ряда поправок в отдельные законодательные акты.
Финансовые расходы, возлагаемые на стороны договора ипотеки при нотариальном удостоверении сделки, сами по себе являются неизбежными, поскольку именно за счет этих средств осуществляется содержание нотариальных контор и страхование ответственности нотариусов. Другое дело, что размеры нотариальных тарифов (государственной пошлины) при нотариальном удостоверении договоров ипотеки могут и должны корректироваться на законодательном уровне, исключение сделки ипотеки из перечня сделок, для заключения которых требуется соблюдение обязательной нотариальной формы, для снижения указанных финансовых расходов вовсе не требовалось.
Другим аргументом для принятия решения об отмене обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделок отпала в связи с тем, что сделки ипотеки подлежат обязательной государственной регистрации, одним из этапов которой является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, которая делает излишним участие в оформлении сделки ипотеки нотариуса.
В то же время сопоставление предмета юридической экспертизы на этапе государственной регистрации сделки ипотеки и проверки условий действительности сделки со стороны нотариуса показывает, что указанные предметы существенно отличаются между собой. Так, предметом юридической экспертизы на этапе государственной регистрации сделки ипотеки являются только представленные сторонами сделки документы, в то время как нотариус при удостоверении сделки имеет отношения с конкретными участниками сделки, вследствие этого нотариус имеет реальную возможность оценить дееспособность граждан - участников сделки ипотеки и оценить соответствие их внутренней воли осуществленному волеизъявлению, разъяснить участникам сделки правовые последствия вступления в сделку и, наконец, не удостоверять сделку, противоречащую действующему законодательству.
Учитывая сложный характер отношений, складывающихся при ипотеке (залоге недвижимости) между залогодателем, залогодержателем и заинтересованными третьими лицами, а также возможность на законодательном уровне скорректировать размеры взимания нотариальных тарифов (государственной пошлины) за нотариальное удостоверение сделок ипотеки, сохранение обязательного нотариального удостоверения сделок ипотеки представлялось вполне оправданным.
II. Как уже отмечалось, в ст.163 Гражданского кодекса РФ закреплено право участников гражданских правоотношений придать заключаемой ими сделке нотариальную (квалифицированную) письменную форму, хотя бы для заключаемой сделки данная форма по закону и не являлась обязательной. Практика нотариальных контор свидетельствует о том, что граждане и юридические лица не в полной мере используют предоставленную законом возможность придать заключаемой сделке нотариальную форму, хотя использование данной формы предоставляло бы им дополнительные юридические гарантии защиты имущественных прав и законных интересов.
Однако, данная проблема, как представляется, лежит не столько в правовой сфере, сколько в плоскости внутренних организационных проблем деятельности нотариата, в недостаточной степени проводящего разъяснительную пропагандистскую работу о повышенном уровне защиты участников гражданских правоотношений при использовании нотариальной формы для заключения гражданско-правовых сделок.
Развитие цивилизованных рыночных отношений, становление гражданского общества в России с неизбежностью востребуют нотариальную форму для оформления заключаемых гражданско-правовых сделок именно в связи с правовыми последствиями публичной достоверности и гарантиями юридической действительности, обеспечением повышенной правовой защиты участников сделки.
III. Официальное признание юридических гарантий действительности нотариально удостоверенных гражданско-правовых сделок должно найти свое более широкое отражение в законодательстве с тем, чтобы нотариальное оформление сделки рассматривалось гражданами не как очередная бюрократическая процедура, а как необходимый этап защиты их законных прав и имущественных интересов.
Прежде всего, как представляется, необходимо законодательное определение механизма взаимодействия нотариусов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фактически отсутствующего в настоящее время.
Представим себе, что стороны сделки купли-продажи квартиры удостоверили факт заключения указанной сделки нотариально. Наличие удостоверительной надписи нотариуса на тексте сделки означает официальную гарантию со стороны государства юридической действительности данной сделки. Затем стороны сделки обращаются в уполномоченный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для соответствующей государственной регистрации указанной сделки, с моментом совершения которой закон связывает юридический факт заключения сделки. После этого уже осуществляется государственная регистрация перехода прав от продавца к покупателю, с которой закон связывает факт перехода права собственности на квартиру к покупателю. Как видим, процедура совершения сделки купли-продажи в нашем примере включает три этапа: нотариальное удостоверение, государственную регистрацию сделки, государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю.
В рассмотренном примере вызывает сомнение необходимость и обоснованность процедуры государственной регистрации сделки купли-продажи. Действующий закон связывает момент заключения такой сделки с моментом ее государственной регистрации, однако данное установление законодателя представляется произвольным и субъективным. Если нотариус путем проставления удостоверительной надписи на тексте сделки официально подтверждает ее юридическую действительность, то какая существует необходимость в законодательном установлении дополнительной юрисдикционной процедуры совершения данной сделки? В данной ситуации правовые последствия нотариальной формы совершения сделки дублируются государственной регистрацией сделки. И вместо того, чтобы момент заключения сделки был связан с моментом ее нотариального удостоверения, что характерно для нотариальной формы гражданско-правовых сделок вообще, момент заключения сделки связывается с моментом ее государственной регистрации. В то же время, как уже отмечалось, компетенция нотариуса шире компетенции органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые по своей сути никогда не смогут в полной мере заменить участие нотариуса в оформлении сделки. Возложение на органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним бремени государственной регистрации нотариально удостоверенных сделок с недвижимым имуществом, представляется излишним и влечет ряд негативных моментов: чрезмерное усложнение оборота недвижимости, создание дополнительных административных препятствий для осуществления предпринимательской деятельности, необоснованное увеличение расходов государственного бюджета на деятельность органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактически государство, с одной стороны, предоставляя полномочия нотариусам по удостоверению гражданско-правовых сделок и публичному подтверждению факта их совершения, с другой стороны, на законодательном уровне эти полномочия ограничивает, так как связывает факт заключения сделки с прохождением дополнительной административной процедуры, что, как представляется, свидетельствует о нарушении баланса частных и публичных интересов в обществе.
Сделка с недвижимым имуществом, прошедшая нотариальное удостоверение, не нуждается в каких-либо дополнительных подтверждениях своей юридической действительности и факта совершения, в том числе со стороны государственных органов, и не должна подвергаться государственной регистрации в существующем сегодня виде, а момент заключения сделки с недвижимым имуществом должен быть связан с моментом ее нотариального удостоверения. Для исправления сложившегося положения необходимо внесение изменений и дополнений в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отмена государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отражена в качестве направления совершенствования законодательства об обороте недвижимости в Концепции, разработанной Центром частного права при Президенте Российской Федерации.
Отмеченное выше не означает предложения отказаться от государственной регистрации перехода права собственности от продавца квартиры к покупателю, что, безусловно, необходимо для обеспечения стабильности оборота недвижимого имущества и соответствует мировой практике.
Однако и при применении данной процедуры нотариальное удостоверение сделки может и должно изменить сложившиеся отношения. Так, при удостоверении сделки купли-продажи недвижимого имущества нотариус обязан проверить правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на конкретный объект недвижимости. Точно такую же проверку осуществляет и государственный регистратор при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю. И опять мы видим дублирование в функциях нотариуса и органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.6
Для прошедших нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом целесообразно рассмотреть возможность установления более упрощенной процедуры государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости, которая бы исключала дублирование в работе. Например, орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при поступлении к нему нотариально удостоверенной сделки не осуществляет юридическую проверку действительности сделки, а лишь формально проверяет наличие оснований для отказа в государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости к приобретателю. Упрощение процедуры государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество может выражаться в сокращении сроков государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество по нотариально удостоверенным сделкам, в том числе за счет непосредственной передаче нотариусами документов по удостоверенной сделки в регистрирующий орган.
В заключении хотелось бы отметить, что нотариальная форма гражданско-правовых сделок в соответствии со ст.163 Гражданского кодекса РФ может устанавливаться законом в качестве обязательной формы для некоторых видов сделок, несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность для подобных сделок, либо факультативной формы, избираемой сторонами для сделок, в отношении которых требование об обязательном нотариальном удостоверении закон не устанавливает, в данном случае несоблюдение формы не влечет недействительности сделки.
Нотариальная форма гражданско-правовых сделок отличается от простой письменной формы и устной формы сделок тем, что несет в себе не только доказательственную функцию, связанную с подтверждением юридического факта заключения сделки и ее условий, но также консультативную функцию и функцию предупреждения.
Консультативная функция обеспечивается благодаря участию нотариуса в оформлении сделки и состоит в том, что участникам сделки разъясняются положения действующего законодательства применительно к правовым последствия заключаемой ими сделки.
Функция предупреждения также обеспечивается участием нотариуса и состоит в предотвращении участников сделки от непродуманного поведения при заключении сделки, выяснении подлинной направленности их воли на получение определенного правового результата и соотнесение его с условиями конкретной сделки.
Одним из основных правовых последствий применения нотариальной формы гражданско-правовых сделок является то, что нотариально удостоверенная сделка обладает в силу факта ее нотариального удостоверения официальной гарантией ее юридической действительности, которая не нуждается в доказывании другими средствами, так как является публичной.
Кроме того, стороны нотариально удостоверенной сделки получают гарантии возмещения убытков, причиненных вследствие допущенной нотариусом ошибки, в том числе и за счет обязательного страхования нотариусов, занимающихся частной практикой.
Использование нотариальной формы при удостоверении гражданско-правовых сделок несет и другие правовые последствия для участников сделки. Так, в силу ст. ст. 121, 122 Гражданско-процессуального кодекса РФ взыскание денежных средств и истребование движимого имущества по нотариально удостоверенным сделкам осуществляется по упрощенной процедуре, установленной для вынесения судебного приказа.
Таким образом, использование нотариальной формы при заключении гражданско-правовых сделок направлено на повышенную защиту имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц и, тем самым, на обеспечение правовыми мерами правопорядка в стране и государстве.
В условиях развития в России различных форм товарно-денежных отношений и становления гражданского общества расширение участия института нотариата в оформлении гражданско-правовых сделок, предоставляющего гражданам и юридическим лицам дополнительные гарантии стабильности, представляется вполне оправданным.
Мировая практика показывает, что все модели регистрации, существующие в настоящее время в странах с континентальной правовой системой, основаны на том, что регистрации подлежит не сама сделка с недвижимостью, а право на объект недвижимого имущества и именно запись о регистрации права вносится в специализированный реестр (поземельную книгу). Следуя логике развития российского законодательства как страны с континентальной правовой системой, представляется необходимым внести изменения и дополнения в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с тем, чтобы отменить государственную регистрацию для нотариально удостоверенных сделок с недвижимым имуществом, как излишнюю для сделок, публичная достоверность и юридическая действительность которых подтверждена официально удостоверительной надписью нотариуса.
(1) Богатых Е.А. Гражданское и торговое право. - М.: Инфра-М, 1996, с.180.
(2) Джурович Р. Руководство по заключению внешнеторговых контрактов. - М.: Российское право,1992, с.46-47.
(3) Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник. Отв. Ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. - Т I. - М.: Международные отношения, 2004, с.535.
(4) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2002, с. 411.
(5) Шапп Я. Основы гражданского права Германии. Учебник. - М.: Издательство БЕК, 1996, с.219.
6 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, утв. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, Москва 2003 г.
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
13
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
76
Размер файла
139 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа