close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

06 Практикум - Хакасский филиал

код для вставкиСкачать
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"
ХАКАССКИЙ ФИЛИАЛ
"Экономика недвижимости"
Практикум Абакан 2011
Решить задачу
Рассмотрим проекты А и В при альтернативной стоимости капитала, равной 20 %;
Проект
Денежные потоки, тыс. р.
Период окупаемости
год NPV при 20%, тыс. р.
Со
С,
С2
Сз А
-2000
1000 1000
10002 -2000 +833 +694 +578 = 1 05
В
-2000
2000 0
01 -2000+ 1666= -334
С
-2000
500 1500
40002 -2000+417+1041 +2316=1774
Срок окупаемости меньше у проекта В, у проектов А и С срок окупаемости одинаков. Оценка проектов с помощью NPV дает несколько другие результаты: в соответствии с NPV лучше инвестировать в проект С.
Период окупаемости может быть рассчитан либо на основе денежных потоков до уплаты налогов, либо на основе денежных потоков после уплаты налогов, что должно быть указано при расчете. Если денежные потоки из рассмотренного, выше примера С0, ..., С3 - это дисконтированные потоки дохода, не требующие приведения к текущей стоимости денег.
Таким образом, дисконтирование улучшает показатели, но дисконтирует только на ограниченный период.
Итак, окупаемость придает одинаковое значение всем денежным потокам в течение ограничительного периода и не учитывает все последующие платежи. Без дисконтирования в качестве критерия выбора инвестиционного проекта период окупаемости может быть использован только для сравнения проектов с подобными инвестиционными характеристиками.
Задача 1
Рассчитать стоимость земли, если:
- ежегодный валовый доход оценивается в 250 тыс. у.е.
- потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5% от валового дохода
- операционные расходы составят 80 тыс. у.е.
- резерв на замещение 4 тыс. у.е.
- стоимость строительства зданий и сооружений 650 тыс. у.е.
- коэффициент капитализации зданий и сооружений 0,17
- коэффициент капитализации земли 0,10 Решение:
1. сумма потерь равна 5% от валового дохода, т.е. 12500 у.е.
2. Действительный валовый доход равен 250000 - 125000 = 237500
3. Чистый операционный доход - 237500 - 80000 - 4000 = 153500
4. Доход относимый к зданиям и сооружениям = 650000 * 0,17 = 110500
5. Чистый остаточный доход от земли = 153500 - 110500 = 43000
6. Стоимость земли = 43000 : 0,1 = 430000
Задача 2
Рассчитать стоимость земли, если
- ожидаемые платежи оцениваются в 250 тыс. у.е.
- платежи по процентной аренде составят 7% от валовых продаж
- операционные расходы и оплата рекламы 43% от арендной платы
- резерв на замещение 15 тыс. у.е.
- стоимость строительства зданий и сооружений 400 тыс. у.е.
- коэффициент капитализации зданий и сооружений 0,15
- коэффициент капитализации земли 0,10 Решение:
1. Дополнительный доход (платежи по аренде) = 250 * 0,07 = 17,5 тыс. у.е.
2. Действительный валовый доход = 250 + 17,5 = 267,5
3. Операционные расходы = 43% от аренды = 7,439
4. Чистый операционный доход = 267,5 - 7,439 - 15 = 245,0615. Доход относимый к зданиям и сооружениям = 400 * 0,15
-60
6. Чистый остаточный доход земельного участка = 245,061
-60= 185,061
7. Стоимость земли = 185, 061 : 0,1 = 1850, 61
Задача 3
Рассчитать стоимость оформления перехода прав собственности на условиях завещания, если стоимость квартиры оценена в 580 тыс. руб., госпошлина на оформление завещания = 1 минимальному размеру оплаты труда (МРОТ), т.е. 600 руб. Госпошлина после смерти завещателя составляет 1% от стоимости квартиры. Налог с имущества переходящего в порядке наследования составляет, при стоимости имущества от 851 до 1700 - кратного размера минимального размера оплаты труда. Налог для наследников 2-ой очереди составляет 10% от стоимости имущества, превышающей 850 - кратный размер МРОТ.
Решение:
1. Госпошлина после смерти завещателя равна 580000 * 0,01 =5800
2. Налог с имущества:
а) 850-кратный размер МРОТ = 850 * 600 = 510000;
б) разница в стоимости = 580000 - 510000 = 70000;
в) сумма налога = 70000 * 0,1 = 7000
3. Стоимость перехода прав собственности равна 600 + 5800 +
7000 = 13400, т.е. 2,3% от стоимости квартиры.
Задача 4
Передача прав собственности по договору дарения. Квартира оценена в 580000 руб. Госпошлина на оформление договора дарения составляет 1% от стоимости квартиры. Госпошлина на удостоверение договора дарения составляет 3% от стоимости квартиры. Налог с имущества переходящего в порядке дарения, при стоимости имущества от 851 до 1700 - кратного размера МРОТ налог для других граждан, кроме детей и родителей составляет 77-кратный размер МРОТ + 20% от стоимости имущества, превышающей 850 - кратный размер МРОТ.
Решение:
1. Госпошлина на оформление договора дарения = 580000 * 0,01 -5800
2. Госпошлина на удостоверение договора дарения = 580000*0,03 = 17400
3. Налог с имущества:
а) 77- кратный размер МРОТ = 77 * 600 = 46200
б) 850- кратный размер МРОТ = 850 * 600 = 510000
в) разница в стоимости 580000 - 510000 = 70000
г) 20% от разницы в стоимости = 70000 * 0,2 = 14000
д)налог = 46200 + 14000 = 60200
4. Стоимость перехода прав собственности = 5800 + 17400 +
60200 = 83400, т.е. 14,4% от стоимости квартиры
Задача 5
Оценить срок экономической жизни здания, если:
- стоимость продажи объекта недвижимости 90000 у.е.
- стоимость земельного участка 21000 у.е.
- стоимость восстановления 90000 у.е.
- эффективный возраст улучшений здания 35 лет Решение:
1. Стоимость зданий = 90000 - 21000 = 69000
2. Износ здания = 90000 - 69000 = 21000
3. Коэффициент износа здания = 21000 : 90000 = 0,233
4. Срок экономической жизни здания = 35 : 0,233 = 150 лет
Задача 6
Определить стоимость восстановления здания, если:
- эффективный возраст улучшений 50 лет
- срок экономической жизни 100 лет
- стоимость продажи 200000 у.е.
- стоимость земельного участка 15000 у.е. Решение:
1. Стоимость здания = 200000 - 15000 =185000
2. Среднегодовой коэффициент износа= 50 / 100= 0,5
3. Стоимость восстановления здания =185000 / 0,5 = 370000
Задача 7
продажи
Определить стоимость улучшениями, если:
- стоимость восстановления 85000 у.е.
- стоимость участка 23000 у.е.
- эффективный возраст улучшений здания 10 лет
земельного участка с
- срок экономической жизни 50 лет Решение:
1. Среднегодовой коэффициент износа здания 10 : 50 = 0,2
2. Сумма износа здания 85000 * 0,2 = 17000
3. Стоимость здания = 85000 - 17000 = 68000
4. Стоимость продажи = 68000 + 23000 - 9100086.Б.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
20
Размер файла
59 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа