close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

rgr.ru

код для вставкиСкачать

Риэлторы
02/04/2007-08/04/2007
1. Риэлторы7
Связь количества и качества: за что платить риэлторам? 7
Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02.04.2007 7
Пермские риэлторы готовятся к кризису11
Источник: УралПолит.Ru; Дата: 02.04.2007 11
Российские риэлторы стали "рыцарями плаща и кинжала"12
Источник: Правда ; Дата: 02.04.2007 12
Союз строительных объединений и Российская гильдия риэлторов подписали соглашение13
Источник: PRO Недвижимость; Дата: 02.04.2007 13
Агентства недвижимости обязаны сообщать о сомнительных сделках14
Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02.04.2007 14
Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки 16
Источник: Комсомольская правда; Дата: 03.04.2007 16
Риэлтерские услуги в Коми не подорожают20
Источник: КомиОнлайн; Дата: 03.04.2007 20
Российские риэлторы и УК за январь заработали 16,6 млрд рублей21
Источник: Домострой; Дата: 03.04.2007 21
Вице-президент Челябинской региональной гильдии риэлторов Арсен Унанян: Развитие ипотечного брокериджа в Челябинске - одно из приоритетных направлений на рынке недвижимости22
Источник: УрБК, Челябинск ; Дата: 04.04.2007 22
Риэлторы будут теперь под колпаком у финразведки23
Источник: IRN.RU; Дата: 04.04.2007 23
Куряне борются с риэлторами24
Источник: Друг для друга; Дата: 04.04.2007 24
Столицу застроят фитнес-клубами Terrasport26
Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 04.04.2007 26
Яблоко раздора рынка недвижимости27
Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 05.04.2007 27
2. Упоминания31
Построено "Электроникой31
Источник: Ведомости; Дата: 02.04.2007 31
Весна-лето 200732
Источник: i38; Дата: 02.04.2007 32
Цены на квартиры на Южном Урале за год выросли более чем на 43%34
Источник: Домострой; Дата: 02.04.2007 34
Квартирный рецепт. Четыре схемы покупки жилья в рассрочку35
Источник: Point.Ru; Дата: 02.04.2007 35
О работе закрытых ПИФов недвижимости расскажут в Калининграде и Екатеринбурге40
Источник: Паевые фонды; Дата: 02.04.2007 40
На Южном Урале цены на квартиры за год выросли более чем на 43%42
Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02.04.2007 42
Екатеринбургский рынок жилья приблизился к стагнации43
Источник: УралИнформБюро". ; Дата: 02.04.2007 43
Снять квартиру и не разориться44
Источник: Сегодняшняя газета; Дата: 02.04.2007 44
Заманивают, докучают, врут...46
Источник: Сегодняшняя газета; Дата: 02.04.2007 46
Рыцари интернет-дорог48
Источник: Элитный персонал; Дата: 02.04.2007 48
Мало квартир.Цены на первичном рынке больше не растут52
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007 52
Торг уместен. Продавцы на первичном рынке перестали задирать цены54
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007 54
Рынок новостроек дремлет.У населения кончились деньги 56
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007 56
Покупатели ждут новых объектов.В 2007 г. число новостроек на рынке уменьшилось в два раза59
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007 59
Дома вне закона. Прокуратура остановила строительство 58 объектов Ростове 61
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007 61
Москва стремится ввысь.Рост цен на новостройки остановился64
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007 64
Ярмарка недвижимости состоится в Чите67
Источник: ИА RegNovosti ; Дата: 03.04.2007 67
"АЛКО" расскажет тюменцам о том, что происходит на рынке недвижимости68
Источник: ИИ "NewsProm.Ru" ; Дата: 03.04.2007 68
Обзор деловой прессы70
Источник: dp.ru ; Дата: 03.04.2007 70
Ключ от квартиры...72
Источник: Караван+Я; Дата: 03.04.2007 72
"АльфаСтрахование" планирует собрать по "АльфаРемонту" $1,5-3,5 млн за два года75
Источник: Агентство страховых новостей; Дата: 03.04.2007 75
Москве пользуются популярностью многоэтажки эконом-класса76
Источник: ИА DAILYSTROY ; Дата: 03.04.2007 76
13 и 18 апреля в Калининграде и Екатеринбурге состоятся ближайшие мероприятия в рамках цикла конференций "Закрытые ПИФы для бизнеса. Недвижимость, защита и управление активами, частно-государственное партнерство" 78
Источник: Quote.ru; Дата: 03.04.2007 78
Обзор СМИ по рынку недвижимости за март 2007 года79
Источник: ИА REGNUM; Дата: 03.04.2007 79
Дорога к храму 95
Источник: PRO Недвижимость; Дата: 03.04.2007 95
В Казани предложение на жилье превышает спрос98
Источник: ИА DAILYSTROY ; Дата: 03.04.2007 98
Дальневосточники предпочитают переезжать в Подмосковье100
Источник: Российская газета; Дата: 03.04.2007 100
Мошенники продают квартиры без ведома хозяев103
Источник: "МОЁ!"; Дата: 03.04.2007 103
Складские помещения: спрос превышает предложения в три раза107
Источник: Агенство бизнес мониторинга; Дата: 04.04.2007 107
Комнату на время сессии найти сложно110
Источник: GORODKIROV; Дата: 04.04.2007 110
Стоит ли вкладывать в недвижимость в ближайшие годы111
Источник: ИА BISHELP; Дата: 04.04.2007 111
"Дачное предложение" от "Фосборн Хоум" 115
Источник: ROKF.RU; Дата: 04.04.2007 115
Дача под Петербургом: спрос и предложения117
Источник: AllNW.ru; Дата: 04.04.2007 117
В Петербурге состоялась конференция "Ипотека на рынке строящегося жилья: проблемы и перспективы развития" 120
Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 04.04.2007 120
Управление персоналом риелторской компании 121
Источник: Недвижимость Челябинска и Челябинской области; Дата: 04.04.2007 121
Сообразили на двоих. "Сибконтакт" и "Росевродевелопмент" достроят торгово-офисный нтр за $150 млн 123
Источник: Ведомости ; Дата: 05.04.2007 123
Питер: москвичи подняли "потолок"125
Источник: Газета "Квартирный ряд"; Дата: 05.04.2007 125
Дожили! Рынок жилья Екатеринбурга близок к стагнации127
Источник: МК-Урал; Дата: 05.04.2007 127
Промежуточные итоги журналистского конкурса "О жилье - доступно" подведут на ярмарке недвижимости128
Источник: NewsProm.Ru ; Дата: 05.04.2007 128
Здравомыслящие люди перестали ждать падения цен. Обзор СМИ129
Источник: ИА DAILYSTROY; Дата: 05.04.2007 129
Приезжие нелегалы совершают 40% преступлений143
Источник: Opec.ru; Дата: 05.04.2007 143
25 апреля 2007 года будут подведены итоги конкурса "Золотое перо"144
Источник: Квадрум. Журнал ; Дата: 05.04.2007 144
На 6% выросли цены на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге145
Источник: Guide to Property; Дата: 06.04.2007 145
Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки146
Источник: Комсомольская правда; Дата: 06.04.2007 146
Исполняющим обязанности генерального директора Ассоциации "Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада" назначен Алексей Белоусов149
Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 06.04.2007 149
"Рынок недвижимости в Уфе перегрет" 150
Источник: ИА DAILYSTROY; Дата: 08.04.2007 150
3. Упоминания негативного характера153
В Саратовской области задержаны "охотники за квартирами"153
Источник: Страна.Ru; Дата: 03.04.2007 153
Мать 7 лет держала ребенка под кроватью154
Источник: utro.ua ; Дата: 03.04.2007 154
В Подмосковье задержан опасный преступник155
Источник: Правая.ru.; Дата: 03.04.2007 155
В Мытищах задержали "короля барсеточников"156
Источник: Аргументы и факты; Дата: 04.04.2007 156
Безжизненное пространство157
Источник: Караван (Тверь); Дата: 04.04.2007 157
Черный риэлтор159
Источник: Телекомпания ТВК; Дата: 04.04.2007 159
"Черный" риэлтор оставил без жилья доверчивых граждан160
Источник: Пермская ГТРК; Дата: 04.04.2007 160
На Ямале черных риэлторов из УВД отправили за решетку161
Источник: УралИнформБюро; Дата: 04.04.2007 161
В Новом Уренгое осудили бывших милиционеров, которые продавали квартиры алкоголиков162
Источник: Накануне.RU; Дата: 04.04.2007 162
В Новом Уренгое вынесен приговор "черным" риэлторам, ранее работавшим в УВД города163
Источник: "URA.Ru" ; Дата: 04.04.2007 163
НОВОУРЕНГОЙСКИЕ ОПЕРАТИВНИКИ ПРИЗНАНЫ ВИНОВНЫМИ В МОШЕННИЧЕСТВЕ С ЖИЛЬЕМ 164
Источник: REGIONS.RU ; Дата: 04.04.2007 164
"Черные риэлторы" из Оренбурга оспаривают наказание в Верховном суде РФ165
Источник: Росбалт-Приволжье; Дата: 04.04.2007 165
Новоуренгойские оперативники "подрабатывали" "черными риэлторами". Их посадили в тюрьму166
Источник: Домострой; Дата: 04.04.2007 166
Сотрудниками милиции задержан "вор в законе" с героином167
Источник: УралПолит.Ru; Дата: 05.04.2007 167
Более 450 преступлений, совершенных членами ОПГ, расследовано в Татарстане в первом квартале 2007 года168
Источник: Татар-информ; Дата: 05.04.2007 168
Приговоренные в Оренбурге к пожизненному заключению "черные риэлторы" будут оспаривать наказание169
Источник: ЕАН; Дата: 05.04.2007 169
Торжество правосудия без них немыслимо170
Источник: Псковская правда; Дата: 05.04.2007 170
В Алтайском крае участились случаи продаж квартир с долгами за коммунальные услуги173
Источник: ИА DAILYSTROY ; Дата: 06.04.2007 173
ЛУКИН И ГОРЕ ЛУКОВОЕ174
Источник: Труд; Дата: 07.04.2007 174
1. Риэлторы
Связь количества и качества: за что платить риэлторам? Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02.04.2007
В условиях серьезного подорожания недвижимости клиенты риэлторских фирм вынуждены на многом экономить. И, считая деньги, часто задаются вопросом: что именно они вправе требовать от агентства? А еще - каков круг обязанностей агента в сделке, за что именно выплачивается комиссионное вознаграждение? На форуме сайта www.bn.ru периодически возобновляется дискуссия по поводу содержания риэлторской услуги. Нужен ли риэлтор в сделке с недвижимостью - это вопрос, волнующий многих. В Интернете закипают страсти. Некоторые клиенты недоумевают, за что именно они платят такие деньги агентству? Профессионалы же обычно дают достаточно лаконичные разъяснения - зачем длинные речи, ведь разговор идет о том, что для них вполне очевидно! И, не добившись сочувствия и просветления клиентов, начинают обидчиво пикироваться: "Вы считаете, что никто не может четко объяснить, за что агентство берет деньги. Скорее всего, вы просто не хотите это услышать. И что бы вам ни говорили, вы будете твердить свое: "Не понимаю!" Пожалуй, все же дело риэлторов - квалифицированно организовывать сделки с недвижимостью. А наше дело - пытаться помочь клиентам и агентам найти взаимопонимание в этом непростом деле. Попробуем разобраться, кому и за что есть смысл платить достойное вознаграждение, и на какие нужды самих же клиентов расходуют риэлторы эти средства.
Прокатимся на трамвае?
Начнем с того, что далеко не каждый агент достоин заявленного вознаграждения.
Рынок волнообразен: спады сменяются периодами ажиотажного спроса на недвижимость. И тогда в риэлторский бизнес вливается немало случайных людей - работы всем хватает. Агентств - сотни. Лицензия для работы не нужна, сертификация обязательна только для фирм - членов Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. В итоге на активном рынке обычно наблюдается массовый "вылет из муравейника". Вольнолюбивые агенты и менеджеры, поднабравшиеся знаний и опыта под крылом риэлторских компаний с развитой инфраструктурой, сильной материально-технической базой, налаженной системой профессиональной подготовки, отточенным внутренним распорядком работы, прочными связями со смежниками (банками, страховщиками, юристами и нотариусами), отправляются в свободное плавание, открывая собственные фирмы. Но за помещение, оборудование, рекламу, персонал платить надо самому. Опытные коллеги отказываются переходить из солидной компании в "карманное" агентство приятеля. В итоге поддерживать фирму приходится в режиме строгой экономии, народ для работы надо где-то искать и учить с нуля. Рынок недвижимости создает при взгляде со стороны иллюзию крайней доходности. Вот и тянутся сюда люди в надежде на легкий заработок, но быстро растрачивают энтузиазм. В итоге подобной компании при всем желании трудно обеспечить уровень обслуживания, на который вправе претендовать клиент. А "так себе" услуга и должна быть дешевой. Потому с представителями подобных агентств или с частниками проще договориться о существенном снижении оплаты их услуг. Поскольку прокатиться вы решили на трамвае, а не на "Мерседесе". Конечно, не стоит определять сумму вознаграждения пропорционально размеру фирмы или стажу ее работы на рынке. Главное все-таки - не количество, а качество. Часто молодые агентства, зарабатывающие деловую репутацию на рынке, вкладывают большие средства и силы в развитие компании и обучение персонала, уделяют максимум внимания каждому клиенту. И, наоборот, на крупные и заслуженные агентства случается проруха. Если вы доверились авторитетной фирме, а в том, как ведет ваши дела конкретный исполнитель, вас многое не устраивает - не стоит терпеть, а затем пытаться оспаривать вознаграждение. Лучше поставить вопрос о замене агента. Руководство всегда найдет, кому из опытных специалистов перепоручить ведение вашей сделки.
За что есть смысл платить?
Для начала давайте не забывать, что за каждым этапом сделки стоит множество разнообразных время- и энергоемких процессов. Эффективность их обеспечивается профессионализмом и самоотдачей агентов, менеджеров и сотрудников различных служб. Какие же функции могут и должны быть возложены на риэлтора, полноценно отрабатывающего вознаграждение?
Клиент-продавец вправе рассчитывать, что его специалист от агентства, с которым заключается договор, в процессе сделки: - адекватно определит рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта с учетом всех факторов ценообразования (а для этого произведет маркетинг, предъявит клиенту статистические и аналитические материалы, отражающие состояние рынка, предоставит список аналогичных объектов, находящихся в данный момент в экспозиции и пр.); - организует эффективную рекламную кампанию (а также при необходимости - фотосъемку) принадлежащего продавцу объекта, используя весь спектр СМИ (печатных, электронных и пр.) и будет периодически отчитываться клиенту о ходе ее реализации и результатах; - определит технические характеристики объекта по документам и в процессе личной инспекции, выявит его достоинства и недостатки, даст конкретные рекомендации по необходимой предпродажной подготовке; - грамотно организует процесс просмотров и переговоров с потенциальными покупателями, обеспечив успех подписания предварительного договора, - поможет найти компромиссные условия и выработать график проведения сделки, устраивающий обе стороны;
- даст подробную консультацию и проконтролирует или осуществит своими силами по доверенности подготовку полного пакета документов, необходимых для перехода прав собственности, с учетом конкретных особенностей каждой сделки (сбор документов уместнее переложить на агента по доверенности, передав правоустанавливающий документ и свидетельство о собственности на ответственное хранение в риэлторскую компанию); - организует нотариальное удостоверение и регистрацию сделки, привлечет специалистов - сотрудника службы ЭСКРО (поверенного) или менеджера - к четкой организации безопасных взаиморасчетов сторон через банковский инструментарий; - проследит за своевременной перерегистрацией продавцов и членов их семей по новым адресам и проконтролирует завершение сделки;
- поможет организовать освобождение объекта недвижимости и передать его новому владельцу по акту сдачи-приемки.
Игра "Купи сам..."
Что касается покупателей, которым агент помогает в подборе подходящего объекта, - доступность множества вариантов в печатных СМИ и Интернете создает у клиента иллюзию, что дело это нехитрое. На самом деле агент - представитель интересов покупателя - принимает на себя труд перелопатить информацию по сотням объектов, совершить десятки звонков с выяснением подробностей, а в итоге - организовать всего несколько просмотров, точно бьющих в цель. Особенно это касается тех клиентов, кто решает жилищную проблему с участием кредитных средств. Не каждая квартира в силу разных причин подойдет "ипотечнику".
Все это требует времени, сил и высокого уровня профессионализма - чтобы клиент не терял недели, узнавая по телефону о вариантах, которые на поверку ему абсолютно не подходят, не совершал бесплодных многочасовых экскурсий по квартирам, которые невозможно купить на устраивающих его условиях. Не забывайте, что жилья в прямой продаже всего несколько процентов. Остальное - обмены с не всегда прогнозируемым завершением. И это - только начало.
Роль своего агента для покупателя как защитника его интересов на всех этапах сделки трудно переоценить. Ряд объектов грозит осложнениями в силу непростой истории прав собственности, состава семьи. Преодоление всех этих трудностей, защита интересов своего клиента, экономия его времени и сил - разве не именно за это мы платим агенту? Причем, платим только в случае достижения нашей цели - благополучного завершения сделки. Также, с учетом растущего числа клиентов с ипотекой, важно знать: ряд риэлторов работает в тесном сотрудничестве с ипотечными банками, проходит специальное обучение. Такие (но не все, кто позиционируется в качестве агента по недвижимости) специалисты готовы подробно проконсультировать клиентов по всем вопросам кредитования, помочь им пройти все банковские формальности, подобрать объект и убедить его продавца работать по схеме расчетов с участием ипотеки. Инвестиции в качество Выбирая компанию, целесообразно поинтересоваться, на что она расходует зарабатываемые деньги. Прежде всего следует обратить внимание на структуру агентства, его подход к профессиональной подготовке кадров, материально-техническую оснащенность и организацию рабочих мест специалистов.
Фирма арендует помещение и несет ряд расходов по его поддержанию в комфортном для клиентов состоянии, выделяет средства в рекламный бюджет (реклама объектов оплачивается чаще всего отнюдь не их собственниками). Клиент вправе требовать, чтобы его агент был "на ты" с компьютером. Но компьютеры надо приобрести и обслуживать, подключать к профессиональным базам и Интернету. Стоит ли это денег? В компании клиент имеет право получить подробную юридическую консультацию по вопросам, связанным с планируемой сделкой. Но юристы сделок не проводят - это специалисты, которым агентство платит зарплату. То же можно сказать и о сотрудниках службы ЭСКРО, организующих взаиморасчеты по сделкам, и о диспетчерах, и о другом персонале.
Также важно, имеет ли компания сертификат, в соответствии с которым ее деятельность признана соответствующей национальным стандартам. Состоит ли она в профобъединении, подчиняющемся определенным утвержденным правилам делового оборота? Где и как производилась профессиональная подготовка непосредственно агента-исполнителя, где оттачивал свою деловую эрудицию его руководитель? Обучение, повышение квалификации, сертификация, членство в профобъединениях - все это тоже стоит немалых средств. Особая статья расходов - страхование фирмой своей профессиональной ответственности. Причем чем больше сумма страхового возмещения, компенсируемая клиентам при нанесении им ущерба в связи с ошибкой риэлтора, тем, естественно, больше и расходы на этот вид обеспечения защиты материальных интересов клиентов.
Так что главный вопрос, который должен волновать граждан, - не "сколько получают риэлторы" за свой непростой труд, а "какой спектр услуг предоставляется клиентам" за их деньги. Остается выбирать - дешевое обслуживание по минимуму или стоящее немалых денег, но по полной программе высокого качества.
Пермские риэлторы готовятся к кризису
Источник: УралПолит.Ru; Дата: 02.04.2007
Ситуацию на пермском рынке жилья в настоящее время нельзя назвать нормальной, об этом сегодня, 2 апреля, сообщила "УралПолит.Ru" аналитик агентства "Медиана" Анна Бадина. "Стоимость жилья в Перми растет сумасшедшими темпами, - рассказала в беседе с корреспондентом "УралПолит.Ru" Бадина. - Это ненормально и должно прекратиться!". По словам Бадиной, недвижимость, стоимость которой составляет 20 тыс. рублей за кв. м, продается пермякам за 40-47 тыс. рублей, поэтому расчеты краевой администрации в этом отношении не являются верными. По мнению Бадиной, стоимость квадратного метра жилой площади в ближайшее время может вырасти до 60 тыс. рублей. "В этом виноваты как риэлторские компании, так и сами застройщики", - считает Бадина. В сложившейся ситуации, по мнению аналитика, есть два выхода: либо государство прекратит стремительный рост цен на недвижимость, либо прекратится ее приобретение жителями города. "Реализация недвижимости в городе может впасть в ступор, - рассказала Бадина. - Риэлторы могут не захотеть снижать планку стоимости, а покупатели - приобретать жилье по предложенным ценам". Отметим, по данным аналитического отдела ОАО "Камская долина" стоимость вторичного жилья в самых отдаленных районах Перми уже превышает 30 тыс. рублей за кв. м, а в большинстве случаев приближенно равна 35 тыс. рублям. В центре города квадратный метр стоит от 46 до 62 тыс. рублей, что, однако, меньше стоимости недвижимости в Екатеринбурге. Там стоимость квадратного метра варьируется от 55 до 80 тыс. рублей. Напомним, средняя стоимость 1 кв. м площади жилья по расчетам краевой администрации в апреле-июне 2007 года составит 29.470 руб. Расчет был произведен для расчета размера субсидий, предоставляемых гражданам из регионального бюджета на строительство и приобретение жилых помещений.
Российские риэлторы стали "рыцарями плаща и кинжала"
Источник: Правда ; Дата: 02.04.2007
В воскресенье все российские риэлторы превратились в нештатных сотрудников финансовой разведки. С 1 апреля они обязаны сообщать туда обо всех подозрительных операциях с недвижимостью.
Отныне сделки, проходящие через риэлторов, дополнительно проконтролирует финансовая разведка. Согласно приказу Министерства финансов РФ, 1 апреля вступает в силу положение, регламентирующее проведение проверок организаций, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимости.
Сейчас риэлторы обязаны сообщать в финансовую разведку обо всех подозрительных операциях с недвижимостью. За сокрытие такой информации налагается штраф от 10 тыс. до 500 тыс. рублей (на должностных лиц - от 100 до 200 МРОТ, а на юридических - от 500 до 5 тыс. МРОТ). Более того, работа компании может быть приостановлена на срок до 3 месяцев, сообщает "Большой портал недвижимости".
Агентства недвижимости были включены в сферу действия Федерального закона 115 "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" в середине 2004 года, однако контрольные полномочия Росфинмониторинга, установленные специальным приказом, на них не распространялись. Теперь же финансовые разведчики вправе проводить внеплановые выездные и камеральные проверки.
"Разведчики" вправе проконтролировать наличие в компании специального штатного должностного лица, ответственного за соблюдение правил внутреннего контроля, и его связь с Росфинмониторингом.
Контролерам также вверено проследить соблюдение риэлторами требований к подготовке и обучению кадров в сфере борьбы с отмыванием денег.
Генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов считает приказ несколько неразумным. "Информация о всех сделках обязательно регистрируется в ГБР. И смысла дублировать ее, наверное, нет.
Союз строительных объединений и Российская гильдия риэлторов подписали соглашение
Источник: PRO Недвижимость; Дата: 02.04.2007
Соглашение о сотрудничестве подписали Союз строительных объединений и организаций и Российская гильдия риэлторов.
Президент Союза строительных объединений и организаций (ССОО), вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров и президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Александр Романенко поставили свои подписи под этим документом. Соглашение должно способствовать построению цивилизованного рынка недвижимости и увеличению престижа профессий "риэлтор" и "строитель". Руководители обеих организаций сослались на опыт США, где "риэлторы и строители недавно были объединены в одну Ассоциацию".
"Взаимодействие с РГР позволит осуществлять совместные действия по разработке новых и внесению изменений в уже существующие нормативные акты", - заявил Александр Вахмистров. По словам полномочного представителя президента РГР в Северо-Западном федеральном округе (СЗФО) Павел Созинова, взаимодействие между РГР и Союзом строительных объединений поможет повышению престижа обеих профессий и взаимодействию с профессиональными сообществами в СЗФО.
Справка:
Союз строительных объединений и организаций создан в 2002 году как объединение всего инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Учредители ССОО - 14 крупнейших строительных ассоциаций. В ССОО состоят более 1500 строительных компаний, а также издательство ООО "СтройПресс", научно-просветительский центр "Общество "Знание", Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет - ГАСУ. Деятельность Союза осуществляется за счет членских взносов. Крупные проекты осуществляются за счет целевых взносов организаций и через Фонд развития строительства при ССОО.
Российская гильдия риэлторов создана в 1992 году. Цель РГР - создание и развитие в России законодательной и нормативной базы и создания системы профессиональных стандартов для членов РГР, использование собственной инфраструктуры для защиты интересов членов Гильдии, повышение статуса риэлтора.
Агентства недвижимости обязаны сообщать о сомнительных сделках
Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02.04.2007
С 1 апреля вступило в силу правило, которое обязывает агентства недвижимости сообщать в финансовую разведку о сомнительных сделках. За нарушения риэлторов будут штрафовать и могут приостановить деятельность фирмы. Как сообщает PRO Недвижимость, новое правило обязывает риэлторов сообщать о сделках свыше 600 тысяч рублей, которые подпадают под действие закона о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма. Росфинмониторинг может проводить в агентствах недвижимости внеплановые проверки, которые могут длиться до 30 дней. В случае нарушения предусмотрены штрафы - до 200 МРОТ для должностного лица и до 5000 МРОТ для агентства недвижимости. Это требование Комитета по финансовому мониторингу (КФМ), которое объясняется выполнением рекомендации Международной группы по борьбе с финансовыми злоупотреблениями (FATF). Поправки предполагают уголовное наказание по всем преступлениям в сфере отмывания денег. По мнению специалистов рынка недвижимости, КФМ не может заставить агентства собирать и хранить информацию о сделках клиентов без принятия закона о риэлторской деятельности. Лицензирование риэлторской деятельности в РФ было отменено в 2002 году. Российская гильдия риэлторов разработала систему добровольной сертификации на рынке брокерских услуг. Одним из требований сертификации стало обязательное страхование профессиональной риэлторской деятельности. В уголовном кодексе нет статьи, которая предусматривала бы ответственность риэлторов за недобросовестное совершение сделок.
По мнению директора по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002" Ольги Побединской, государственное регулирование деятельности риэлторов в России должно быть таким же, как и во всех цивилизованных странах с развитым рынком недвижимости. "Прежде всего это лицензия на право предоставлять риэлторские услуги. Лицензия должна выдаваться только тем, кто пройдет курс обучения и сдаст единый государственный экзамен", - считает Побединская. Генеральный директор юридической компании Berger & Partners Юлия Кондратенко считает, что "необходимо уголовное преследование недобросовестных посредников на рынке недвижимости за обман своих клиентов". "Маржа, устанавливаемая такими посредниками, не совпадает с указанными в договоре цифрами и ложится им в карман. За то, что вас обманут (обвесят) в магазине на 3 рубля, можно инициировать наложение штрафа, а за обман в несколько десятков тысяч долларов ничего сделать нельзя! Нет статьи в уголовном кодексе, которая бы предусматривала уголовную ответственность за обман при совершении таких сделок. Если на законодательном уровне будет решен вопрос об уголовном преследовании за взимание с клиента скрытой комиссии, многие недобросовестные риэлторы уйдут с этого рынка", - сказала Юлия Кондратенко.
Справка:
Деятельность риэлторов в России регулируется Гражданским кодексом, который прописывает определенные требования к совершению сделок купли-продажи недвижимого имущества. Переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Деятельность риэлторов регламентируется положениями налогового и финансового законодательств.
Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки Источник: Комсомольская правда; Дата: 03.04.2007
Что за подвохи вас ожидают при оформлении сделки сейчас и что изменится в ближайшем будущем
Специалисты отмечают, что в большинстве случаев сделки срываются (оспариваются, признаются недействительными) из-за продавцов - как по злому умыслу, так и просто по небрежности, из-за недостатка знаний и навыков по оформлению купли-продажи. Сегодня мы разберем основные виды "засад", с которыми может столкнуться покупатель, и способы от них уберечься.
Сделки "без спросу"
Риск: нарушение интересов лиц, имеющих права на недвижимость
Это может быть как откровенное преступление - продажа чужой квартиры (в таком случае мошенничество связано с использованием поддельных документов на жилье), так и более изощренные схемы:
А. Продажа квартиры, полученной по наследству, втихую от других наследников. Кстати, такая "засада" нередко обнаруживается даже при отсутствии злого умысла продавца: на самом деле порой очень нелегко учесть всех наследников, в том числе внебрачных детей и родственников, живущих за границей. А впоследствии эти лица могут оспаривать сделку по продаже недвижимости, поскольку срок для заявления прав на наследство начинается для них со дня, когда получены сведения о смерти наследодателя.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Если решили связаться с приобретением квартиры, полученной продавцом по наследству, то лучше обратиться к помощи профессионалов - опытных риэлторов. Сами вы вряд ли разберетесь в путаных родственно-наследственных заморочках, а специалисты используют отработанные способы, в частности, выяснение возможного круга наследников по домовой книге и др.
Б. Продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия супруга. По закону такая недвижимость является совместной собственностью супругов, и для продажи требуется нотариально заверенное согласие второй половины. Если квартира продана вопреки воле супруга-сособственника, то последний может оспорить сделку в течение года.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Самое простое - глянуть 14-ю страницу паспорта продавца квартиры ("семейное положение"). Однако бывает, что при замене паспорта штамп о браке "забывают" перенести в новый документ. Более сложный и достоверный способ проверки семейного положения - через загс и паспортный стол (в основном благодаря налаженным связям риэлторов).
В. Продажа квартиры, в ходе приватизации которой были нарушены права несовершеннолетних жильцов. Если зарегистрированных на жилплощади детей не включили в число собственников при оформлении приватизации, то признается, что права несовершеннолетних были ущемлены. Соответственно последующие сделки с "несправедливо" приватизированной квартирой могут быть оспорены. Причем срок исковой давности отсчитывается не с даты приватизации (она могла пройти давным-давно), а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав. Как поясняет наш эксперт, специалист по гражданскому и жилищному законодательству Галина ХОВАНСКАЯ, считается, что ребенок полноценно осознает свои права с момента совершеннолетия. Так что именно к этой дате следует прибавлять 3 года (срок исковой давности для таких случаев).
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Застраховаться от оспаривания сделки с приватизированной квартирой можно несколькими способами:
убедиться, что продавец включает ребенка в число собственников квартиры, которую приобретает взамен продаваемой (это так называемые альтернативные сделки). Поскольку ребенок получает долю в праве собственности на новое жилье, то вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежней квартиры теряет актуальность;
если дети, не учтенные при оформлении приватизации, уже достигли совершеннолетия, но "контрольные" 3 года (напомним, это срок исковой давности) еще не прошли, то перед заключением сделки нужно взять нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий. Обычно переговоры с такими лицами и оформление соответствующих заявлений-расписок берут на себя риэлторы. СОВЕТ ЭКСПЕРТА
Опечатки могут сорвать сделку!
Ольга ВОРОБЬЕВА, юрист агентства недвижимости "Кутузовский проспект":
- Большинство жилья на вторичном рынке - это объекты, которые продавались уже по два и более раз. Соответственно каждая квартира имеет свою историю, которую нужно выяснить, чтобы впоследствии ваша сделка не оказалась под угрозой. Особенно тщательно следует подходить к покупке квартир и комнат, которые приобретены хозяином на основании судебных решений либо по наследству. При самостоятельном заключении сделок может возникнуть немало сложностей: встречаются опечатки в ФИО сторон купли-продажи, адресе объекта, выясняется, что не получены все необходимые справки (из БТИ, домовой книги и др.). Мошенники и сегодня умудряются продавать одну квартиру нескольким покупателям, сбывать недвижимость по поддельным документам и недействительным доверенностям. Чтобы избежать "подводных камней" и ошибок при оформлении сделки, надежней обращаться к профессионалам - юристам, риэлторам.
Деньги... дарим?
Риск: махинации с оплатой
А. Самый незатейливый и рассчитанный на совсем неопытных покупателей метод - неоднократная продажа квартиры (чаще двойная). Жулик предъявляет нескольким претендентам на жилье копии свидетельства о праве собственности или поддельные документы, заключает с ними в простой письменной форме договоры купли-продажи и забирает полную цену либо значительную ее часть. Затем продавец испаряется...
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Все документы (паспорт, свидетельство о праве собственности и др.) должны предъявляться вам непременно в оригинале! Деньги передавайте после государственной регистрации договора купли-продажи.
Удобный и надежный способ оплаты - через банковскую ячейку. В этом случае оговаривается, что продавец получает доступ к деньгам после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
Б. Сбор задатков с нескольких потенциальных покупателей. Задаток при купле-продаже - наиболее распространенный способ обеспечения обязательств участников сделки. Эту сумму (до 10 - 15% от стоимости жилья) покупатель передает в счет оплаты квартиры и теряет, если внезапно откажется от сделки. Продавец же обязуется передать жилье покупателю, предоставившему задаток, а в случае отказа от продажи (в том числе при передаче другому лицу) должен выплатить "отвергнутому" двойную сумму задатка.
Мошенники предлагают квартиру нескольким покупателям, со всех собирают задатки, затем продают жилье одному из претендентов, исчезают и оставляют "счастливца" разбираться с остальными.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Эксперты советуют в обмен на задаток просить у продавца свидетельство о праве собственности на квартиру - разумеется, в оригинале.
БДИ!
Какие еще риски подстерегают
В продаваемой квартире проведена несанкционированная перепланировка. Узнать о ней можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Но этот документ действителен в течение года после выдачи, за такое время хозяин жилья может запросто втихую переустроить квартиру. Покупателю впоследствии придется узаконивать перепланировку, платить штраф, а в некоторых случаях даже возвращать квартиру в прежнее состояние под угрозой продажи жилья с публичных торгов.
Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно сверять документацию БТИ с реальным состоянием квартиры. Обычно это хорошо удается с помощью наметанного глаза опытного риэлтора.
Жилье продается по существенно заниженной цене. Известны случаи, когда впоследствии по заявлению "пострадавшего" продавца суды признавали подобную сделку кабальной и соответственно недействительной. Аргументы: хозяин квартиры совершил продажу на заведомо не выгодных для себя условиях из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
Для предотвращения такого риска выясняйте реальную рыночную стоимость жилья (по данным риэлторов, профессиональных оценщиков). Если продавец называет значительно более низкую сумму, проявляйте максимальную осторожность.
Квартира продается "с приданым": гражданами, зарегистрированными (прописанными) на жилплощади.
В том числе это могут быть лица, которые фактически давно не живут здесь, но "для удобства" сохраняют прописку. По новому Жилищному кодексу члены семьи собственника после продажи квартиры теряют право на жилплощадь. Однако на практике все не так просто: если зарегистрированные лица не захотят добровольно выселяться и (или) выписываться, то покупателю квартиры придется обращаться в суд. Сами понимаете, при этом потери времени, нервов и денег обеспечены.
Узнать перечень зарегистрированных жильцов, а также убедиться, что все они выписались к моменту заключения сделки, можно по домовой книге.
НОВШЕСТВА
Продавая жилплощадь, позаботься о детях!
В Госдуме вовсю идет работа над поправками в Жилищный кодекс (ЖК). В числе статей, над изменением которых активно трудятся депутаты, - положения, касающиеся сделок с жильем, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, а также другие социально незащищенные граждане: пенсионеры, безработные и т. п.
Напомним, в нынешнем виде ЖК позволяет собственникам свободно отчуждать (продавать, дарить) недвижимость, и при этом все лица, зарегистрированные (прописанные) в квартире, теряют право на жилплощадь.
На практике оказалось, что свободой сделок стали злоупотреблять недобросовестные папаши, которые, продавая квартиры, избавлялись не только от зарегистрированных в них бывших жен, но и от детей, оставленных по суду с матерью. Как сообщила нам специалист по гражданскому и жилищному законодательству, депутат Госдумы Галина ХОВАНСКАЯ, на сегодня поправки согласованы для второго (решающего) чтения в следующем виде:
- если бывший член семьи не имеет возможности обеспечить себя другим жильем (не работает в силу несовершеннолетия или пенсионного возраста, болен и т. д.), то он или его представитель может обратиться в суд с просьбой сохранить право пользования жилым помещением. Суд, исходя из конкретных обстоятельств, определяет срок сохранения права на проживание в квартире собственника: до достижения ребенком совершеннолетия, пожизненно (для пенсионеров), на год - до устройства на работу и т. д.;
- если в этот период, установленный судом, собственник решит продать квартиру, то он обязан обеспечить бывших членов семьи другой жилплощадью, то есть в любом случае эти лица не должны оказаться без крыши над головой.
Риэлтерские услуги в Коми не подорожают
Источник: КомиОнлайн; Дата: 03.04.2007
С апреля 2007 года риэлтеры обязаны предоставлять в Федеральную службу по финансовому мониторингу информацию о подозрительных сделках. В частности, о тех, комиссионные по которым превышают 600 тысяч рублей. В связи с этим услуги агентств недвижимости могут подорожать, сообщает сайт Доброе утро Россия.
Как рассказали корреспонденту "КомиОнлайна" в сыктывкарских агентствах недвижимости, в Коми в связи с этими событиями подорожание не произойдет. Во-первых, по словам одного из риэлтеров, сделки, при которых комиссия составляет 600 тысяч рублей, в регионе редкость. Сегодня в Сыктывкаре за сделку на сумму до 2 миллионов рублей комиссия риэлтеров составляет 50 тысяч рублей, от 2 до 3 миллионов рублей - 100 тысяч рублей, в остальных случаях по договоренности сторон.
"Вообще, предоставление в финмониторинг данных о подозрительные сделках - это простая отчетность, и дополнительные затраты за это риэлторы не несут, - констатирует он. - Сегодня основные факторы, влияющие на цену услуги, - это уровень конкурентоспособности на рынке агентств". Поэтому в большей степени нововведение скажется на крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, где комиссия риэлтеров составляет порядка 7-8 процентов от сделки купли/продажи, подытожил собеседник агентства.
Как ранее сообщал "КомиОнлайн", стоимость услуг по купле-продаже недвижимости сыктывкарских риэлторских агентств возросла за последние два года вдвое.
Российские риэлторы и УК за январь заработали 16,6 млрд рублей
Источник: Домострой; Дата: 03.04.2007
Российские риэлторы и управляющие компании за первый месяц нового года заработали 16,6 млрд рублей. По крайней мере, такова официальная информация. Сумма убытка всех организаций, совершающих операции с недвижимым имуществом, составила в январе 6,7 млрд рублей, - сообщили "Домострою" в Федеральной службе государственной статистики. Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) компаний - 9,9 млрд рублей. По сравнению с тем же месяцем прошлого года данный показатель увеличился на 13,1 %. Доля прибыльных организаций в общем их числе составляет 67,8%, убыточных - 32,2 %. Из общей суммы 0,9 млрд рублей прибыли приходится на организации, занимающиеся управлением и эксплуатацией жилого фонда; 2,1 млрд рублей - их сумма убытка. Отметим, темпы изменения сальдированного финансового результата по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года рассчитаны с учетом изменения круга отчитывающихся организаций. Вице-президент Челябинской региональной гильдии риэлторов Арсен Унанян: Развитие ипотечного брокериджа в Челябинске - одно из приоритетных направлений на рынке недвижимости
Источник: УрБК, Челябинск ; Дата: 04.04.2007
"Мы считаем, что развитие ипотечного брокериджа в Челябинске - одно из приоритетных направлений на рынке недвижимости, поскольку доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от уровня ипотечного брокериджа в каждом конкретном регионе. Есть регионы, где ипотечный брокеридж развит намного лучше, чем у нас. К ним относятся Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Самара", - сообщил на пресс-конференции, организованной Chelreal.ru, вице-президент Челябинской региональной гильдии риэлторов Арсен Унанян.
Однако, по словам А.Унаняна, на сегодняшний день на рынке нет четкого понимания, кто такой ипотечный брокер и кто этим должен заниматься. "Ипотечным брокериджем пытаются заниматься все кому не лень. Многие компании пытаются совместить риэлтора и ипотечного брокера в одном лице, что достаточно тяжело и не совсем правильно. Нет общих требований к ипотечному брокеру, отсутствуют стандарты образования, отсутствует единая терминология", - отметил А. Унанян.
"Риэлтор должен заниматься только недвижимостью. Ипотечный брокер должен иметь специальное образование и заниматься оформлением ипотечных кредитов", - добавил А. Унанян.
Риэлторы будут теперь под колпаком у финразведки
Источник: IRN.RU; Дата: 04.04.2007
1 апреля оказалось черным днем для риэлторов. Согласно приказу Минфина, отныне риэлторы обязаны сообщать в органы финансовой разведки (ФСФМ) обо всех сделках с недвижимостью. Начиная с этого месяца в штате любого агентства недвижимости должен появиться специалист, отвечающий за связь с Росфинмониторингом. Он же обязан будет вести соответствующий контроль внутри организации и выявлять подозрительные сделки, подпадающие под действие закона о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма.
Если агентство недвижимости проигнорирует эту обязанность, ему придется заплатить штраф: для должностного лица - до 200 МРОТ (20 тыс. рублей), а для самой компании - до 5 тыс. МРОТ (500 тыс. рублей). В случае особо злостных нарушений работу компании могут приостановить на три месяца. Фактически этим приказом риэлтеров приравняли к банкирам и владельцам игорных заведений, в отношении которых уже давно ведется такой контроль.
Проверка риэлтерских фирм на выполнение обязательств, согласно приказу Минфина, возможна не чаще, чем раз в полгода. Зато длиться она может целых 30 дней, и ее сроки имеет право продлить глава ФСФМ или руководитель территориального органа этого же ведомства по мотивированному обращению проверяющих. Финразведка сможет контролировать не просто наличие правил внутреннего контроля, но и их соответствие требованиям закона, - сообщает "Эксперт".
Куряне борются с риэлторами
Источник: Друг для друга; Дата: 04.04.2007
В колонке объявлений "Продам квартиру" сложно отыскать координаты реального хозяина недвижимости. Практически всегда натыкаешься на риэлтора, проще говоря, посредника. Если вы все же решились сотрудничать с агентствами, будьте настороже. Мы не утверждаем, что все риэлторы стараются обмануть клиентов. Но время от времени возникают проблемы.
- Я решил купить квартиру и, естественно, стал изучать объявления, - рассказывает Валерий. - Предложенный вариант меня полностью устраивал: 3-комнатная на улице Радищева. Позвонил по указанному телефону - оказалось, одно из крупных агентств недвижимости Курска. Подумал: контора солидная, на слуху, можно сотрудничать. Заключили договор. Внес задаток - 20 тысяч рублей, 30 тысяч заплатил агенту за услуги.
Согласно договору, до 15 марта риэлторы должны были предоставить покупателю информацию о недвижимости, провести правовую оценку документации, заключить с хозяином квартиры, который сейчас в Москве, предварительный договор купли-продажи.
По словам Валерия, когда до обозначенной даты осталось 3 дня, он позвонил в агентство. "К тому моменту никаких подвижек не было, - говорит он. - Мне заявили, что у них закончился срок действия доверенности, ждут, когда хозяин недвижимости вышлет новую. Я не поленился, разыскал московский телефон владельца квартиры. Оказалось, никто ему задаток не передавал! А это уже похоже на мошенничество. Обозначенная в договоре дата миновала. Конечно, я попросил вернуть деньги. "Приходите завтра, отдадим 50 тысяч", - заявили мне. К сожалению, подойти сам не смог, попросил друга подъехать в агентство. Естественно, с нотариально заверенной доверенностью на получение денег и правом подписи документов. Но ему сказали: пишите заявление, мы его рассмотрим. А решите жаловаться - по 100 рублей в месяц будете получать".
Валерий уверен, что закон на его стороне. "По гражданскому кодексу задаток, если сделка сорвалась по вине продавца, возвращается в двойном размере, - говорит он. - То есть вместо 50 тысяч они должны вернуть 70 тысяч. Меня возмущает подобное отношение риэлторов к клиентам".
Юрист агентства Ольга Радченко утверждает, что 50 тысяч были возвращены. "У нас даже есть расписки", - заметила она. "Конечно, вернули, как только я отнес заявление в 1-й отдел милиции, и их пригласили для беседы, - парирует Валерий. - Передо мной даже не извинились. Так что претензии к агентству у меня остались, и дело будет направлено в суд. Готов иск о возмещении двойного задатка. Ко всему прочему докажу, что я потерпел убытки, буду требовать возмещение морального и материального вреда. Ведь тогда для покупки квартиры я продал акции, сейчас их цена выросла".
Ольге Смирновой повезло больше. От заключения договора и выплаты процентов агенту ее отговорили. Сделай она это, осталась бы без денег. "Мне предложили замечательный вариант в центре Курска, - говорит она. - Приемлемо по цене, хорошее состояние квартиры. Насторожило, что риэлторы отказывались знакомить меня с хозяином. Находили массу причин - то человек болеет, то гостит у родственников. Посредники уверяли, что с квартирой все в порядке - у нее один собственник. Обратилась в юстицию, чтобы проверить это. Выяснилось, что недвижимость в долевой собственности. Причем два собственника с правом пожизненного проживания".
Ольга уверена: не потеряла деньги еще и потому, что не стала заключать договор. "Умные люди посоветовали ни под каким предлогом не подписывать бумаги, - говорит она. - Мол, говори, что паспорт потеряла, забыла, съела... Короче, ври безбожно, только не ставь автограф. Просто некоторые агентства даже не показывают жилье без подписания договора, аргументируя это тем, что бесплатно работать не будут. Но не стоит показ жилья нескольких тысяч рублей!"
Вам необходим посредник, если...
• Вы не способны к совершению самостоятельных юридических действий.
• Вам необходимо совершить очень сложную сделку с недвижимостью. Например, обмен с длинной цепью, где оформить документы под силу только профессионалу.
• У вас есть лишние деньги и совершенно нет свободного времени.
• В любом случае предварительная консультация с независимым юристом лишней не будет.
Столицу застроят фитнес-клубами Terrasport
Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 04.04.2007
Риэлторы и застройщики создают в Москве сеть фитнес-клубов Terrasport. Группа компаний "МИАН" до конца года откроет третий спортивный центр Terrasport в бизнес-центре на Садовом кольце, а через 5 лет игроки недвижимого рынка намерены выйти в лидеры среди продавцов фитнеса. Как пишет "Деловой Петербург", заняться фитнесом профессиональных риэлторов и застройщиков заставила нужда. Создавая спортивную инфраструктуру для элитных жильцов, предприниматели решили нанять профессионального оператора фитнес-услуг. Однако ни одна из столичных компаний не смогла удовлетворить запросы "МИАНа" по созданию фитнес-клуба. В дальнейшем "МИАН" планирует сделать спорт своим профильным бизнесом. Риэлторы и застройщики намерены не только открывать фитнес-центры в своих домах, но и "выходить на чужие площадки", предоставляя услуги управляющих компаний. Яблоко раздора рынка недвижимости
Источник: Квадрум. Журнал; Дата: 05.04.2007
Размер комиссионного вознаграждения фирмы - это вопрос непростой. Некоторые руководители риэлторских компаний высказывают мысль, что компромисс здесь трудно достижим, поскольку люди не "созрели" в понимании вопроса достойной оплаты работы риэлтора. Поэтому и приходится, мол, скрывать от клиента часть комиссии. Насколько это правильно и этично по отношению к людям? Своими размышлениями по этому вопросу делится руководитель агентства недвижимости "Стратегия Партнерства" Петр Стрешнев:
- К сожалению, отношения риэлторов со своими клиентами еще не стали абсолютно прозрачными, то есть некоторые риэлторы камуфлируют свою комиссию, клиенты про нее не знают, а она подчас огромна, она не соответствует тому уровню трудозатрат, которые несут риэлторские фирмы по проведению сделок.
- А их кто-нибудь просчитывал эти затраты?
- Да никто их не просчитывал. Просто наш рынок стал формироваться на основе стандартов западных рынков. Отсюда и пошли эти 6 процентов. Раньше этой ставке комиссионных риэлторы старались придерживаться, везде на всех совещаниях эту цифру называли, сейчас умудряются взять с клиента значительно больше.
- Что же здесь плохого, раз риэлтор с клиентом договорились. Мы же на рынке.
- Если договорились, то это нормально. Сложная сделка дорого стоит. Но в том то и дело, что даже по самым банальным сделкам договор идет по одной комиссии, приемлемой для клиента, а укрывается другая. - Но ведь комиссию скрыть тоже непросто?
- Уверяю вас, в этом некоторые риэлторы преуспели.
- Петр Николаевич, все же хотелось бы понять, думаю и клиентам тоже, как образуется скрытая комиссия?
- В основе появления скрытой комиссии лежит преднамеренная недооценка риэлтором стоимости квартиры. К примеру, ваша квартира объективно должна стоить 80 тысяч долларов, а вам ее оценили в 75 тысяч. От этой стоимости назначили комиссию за продажу в размере 5 %, то есть 3,75 тыс. Реально квартира была продана за 82 тысячи, сказался рост цен. Перед тем, как подвести итоги сделки, уясним вопрос, как может браться комиссия. Более "кровожадный" риэлтор включит ее в оцененную им стоимость, то есть в 75 тысяч. Более "гуманный" возьмет ее сверх этой суммы. Теперь простая арифметика. Заплатив риэлтору официальную комиссию 3.75 тысяч, в первом случае вы получите за свою квартиру 71,25 тыс., а не дополучите 7 тыс. Во втором случае вы получите за квартиру 75 тыс., а не дополучите 3.25 тыс. То, что вы недополучили, по праву должно принадлежать вам, просто от вас эти деньги скрыли. Это и есть скрытая комиссия риэлтора.
- То есть фирма преднамеренно недооценила квартиру? Но это же обман!
- Если более точно, то это воровство, облеченное в правовую форму. Когда в последствии продавцу удается узнать реальную цену, за которую была продана его квартира, то получить эти утаенные деньги он уже не сможет. Договор, который он подписал, в этом смысле "безупречен".
Я бы не хотел, чтобы у людей сложилось мнение, что все фирмы так работают. Это не так. Многие фирмы объективно, в интересах клиента проводят оценку квартиры. Просто мы говорим о явлении, которое дискредитирует рынок и не дает ему развиваться.
- Получается, термин "развести клиентов" - это тоже "одного поля ягода"?
- Да, это звенья одной цепи. Чтобы продавец не узнал "тайну" о стоимости своей квартиры на сделку едет начальник отдела, менеджер, юрист и еще кто-то. Цель одна - не допустить прямых контактов продавцов с покупателями. Внешне это выглядит, как забота фирмы о своем клиенте. Вот как мы вас опекаем!
- Почему же, клиенты позволяют себя обманывать?
- Думаю, легче всего ответ на этот вопрос искать в недостаточной правовой культуре населения. Наверное, это так. Но стоит задуматься и об отношении нашего человека к собственности. Думаю, оно несколько иное, чем у населения государств с вековыми устоями частной собственности. Нам не хватает еще личной ответственности за распоряжение своим имуществом, а это почва для обмана. Поэтому пожелания клиентам такие: больше ответственности, больше контроля! Есть, правда, объяснения в излишней доверчивости клиентов. Очень часто граждане обращаются к риэлторам не от хорошей жизни, а ввиду тяжелых жизненных обстоятельств, в их разрешении они смотрят на риэлтора как на бога, как тяжело больной смотрит на врача. В таком состоянии их обмануть очень легко, они беззащитны. Тот, кто встает на путь их обмана не просто преступает закон, он преступает нечто большее.
- Но, ведь, государство должно реагировать на такие нарушения, защищать добросовестных клиентов!
- Государство должно сделать главное, создать условия, при которых отношения продавцов и покупателей в процессе сделок могли бы быть абсолютно прозрачными. Будут созданы такие условия, будет и меньше нарушений со стороны посредников. По крайней мере, с такими нарушениями можно будет законным образом бороться. А сегодня мы имеем ситуацию, которая провоцирует риэлторов на злоупотребления. Речь о нашем налоговом законодательстве. Его несовершенство вынуждает граждан, для которых продажа квартиры не бизнес, а жизненная необходимость, в договоре скрывать истинную стоимость квартиры. Если при этом они не досчитались своих денег на величину скрытой комиссии, то вернуть их в соответствии с законом становится проблематично, налоги то не уплачены. Кому такая ситуация выгодна? Недобросовестному риэлтору. Но такого козыря у него быть не должно.
- Скрытая комиссия - это термин относительно новый для рынка недвижимости, интересно, как он появился на рынке? - Вы правы, раньше понятия скрытой комиссии не было, поскольку все квартиры продавались риэлторами иначе, чем продаются сейчас. Продавцы обзванивали фирмы и оставляли заявки на продажу квартир с ценой, которую они хотят получить. Если риэлтор продавал квартиру дороже, то превышение над ценой хозяина, как раз, и являлось комиссией фирмы. Все было понятно, и продавцу и риэлтору. Но рынок недвижимости совершенствовался, продажи по заявкам уступили место эксклюзивным договорам, в которых стороны уже формально должны были фиксировать стоимость квартиры и комиссию риэлтора. Так вот, эта новая цивилизованная форма продажи квартир вступила в противоречие со старым, уже не цивилизованным подходом некоторых риэлторских фирм к комиссионному вознаграждению. Поэтому ими была скорректирована договорная база таким образом, чтобы иметь возможность, в обход продавцов, получать дополнительные деньги за свои услуги, так называемую, скрытую комиссию.
- Но если риэлтор, помимо оговоренной комиссии, в обход продавца получает какие то дополнительные деньги, то это уже похоже на мошенничество?
- Да, получение риэлтором скрытой комиссии имеет серьезные признаки называться мошенничеством. Если заглянуть в современный энциклопедический словарь, то там мошенничество трактуется как "преступление, заключающееся в завладении чужим имуществом (или в приобретении прав на имущество) путем обмана или злоупотребления доверием". При продаже гражданином квартиры материальный объект его гражданских прав, то есть право собственности, переходит с квартиры на деньги. Если часть этих денег оказывается у риэлтора, и он не имел насчет них договоренности с продавцом, то выходит, что получил он их незаконно.
- Имеет ли право компания продавать квартиру по несогласованной с продавцом цене?
- На этот вопрос четко отвечает Российская гильдия риэлторов в своих "Стандартах практики", где написано буквально следующее: "Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему в объеме соответствующего договора".
- И могут быть даны полномочия продавать квартиру за цену по своему усмотрению?
- Такие полномочия могут быть делегированы риэлтору, например, следующим образом. В договоре на оказание услуг четко прописываются два момента: первое, фиксируется денежная сумма, которая предназначается продавцу квартиры за ее продажу, и второе, комиссионное вознаграждение риэлтора определяется как разность между стоимостью квартиры, за которую она будет продана и суммой, предназначающейся продавцу.
- Но так строить свои отношения с риэлтором могут только продавцы, знающие истинную стоимость своей квартиры. А как быть тому, кто в ценах не ориентируется, ведь можно и продешевить?
- Для такого продавца совет один, в отношении цены на свою квартиру действовать в соответствии с приведенной нормой РГР, и никаких иных полномочий риэлтору не давать. Но перед оформлением отношений с агентством, все же постараться уяснить примерную стоимость своей квартиры. Это сделать не трудно по печатным изданиям, где публикуются объявления на продаваемые квартиры. Полезно позвонить по рекламным телефонам и узнать конкретику на аналогичные квартиры. Наконец, можно получить оценку стоимости квартиры от нескольких агентств недвижимости по телефону.
- Петр Николаевич, но ведь фирмы несут большие накладные расходы, они правдой и неправдой вынуждены брать большие комиссионные.
- Некоторые даже необходимый минимум своей комиссии определили в 3 тысячи долларов. Понятно, что все расходы должны быть оправданы. Это чистой воды экономика. Но не должно быть такого, чтобы эти расходы являлись оправданием обмана. Экономика здесь глумится над моралью.
- А если этот необходимый минимум не достижим? Страдают же маклеры фирм.
- Конечно, они лишаются потенциальной работы и заработка. Страдают и клиенты. Получив от фирмы отказ в обслуживании, они вынуждены идти в рискованный сектор рынка, к "черным" маклерам, у которых комиссия значительно ниже. Вот вам одна из причин "левых" сделок и процветания теневого рынка недвижимости.
- Есть и другие причины?
- Есть. Думаю, не будем мы здесь обсуждать свойства человеческой личности. Интересен другой аспект, который напрямую связан с дальнейшим становлением рынка. И заключается он в следующем. Многие маклеры на фирмах уже давно выросли из рамок наемных работников. Они великолепные специалисты, они не нуждаются в рекламной поддержке, а работают на своей клиентской базе. И доход на фирму они уже принесли немалый. Надо бы открывать свое дело, да боязно. Всякие там бюрократические препоны и налоги опять же. Вот и приходится "левачить". К тому же делать им это морально комфортно, с клиентами они честны, а фирма сама виновата, что уподобилась дорогому бутику.
2. Упоминания
Построено "Электроникой
Источник: Ведомости; Дата: 02.04.2007
Группа "Электроника" всерьез займется девелопментом в Нижнем. В конце 2006 г. компания получила участок под строительство торгово-развлекательного центра в районе площади Лядова, а в минувший четверг инвестсовет при губернаторе одобрил выделение группе площадки под торгово-досуговый центр на ул. Рябцева. Оба проекта обойдутся более чем в $200 млн.
В минувший четверг инвестсовет при губернаторе Нижегородской области одобрил заявку ООО "Блик" на выделение земельного участка площадью 15 800 кв. м под строительство торгово-культурного центра на ул. Рябцева в Московском районе Нижнего, сообщил "Ведомостям" сотрудник министерства инвестполитики региона. Гендиректор "Блика" Игорь Железнов подтвердил информацию. По его словам, в трехэтажном центре площадью 42 000 кв. м планируется разместить гипермаркет, кинотеатр, боулинг и фитнес-центр.
Часть площадей займут магазины группы и кинотеатр, часть будет сдаваться в аренду, рассказал Железнов. Проект центра также предусматривает строительство подземной парковки на 200 машино-мест и наземной парковки на 600 машино-мест. Инвестиции в проект составят 395 млн руб., строительство начнется в 2009 г. и завершится к концу 2011 г., говорит Железнов. На 30% это будут собственные средства компании, на 70% - заемные (банковские кредиты), уточнил Железнов и добавил, что участок под строительство уже расчищен.
Инвестиции в строительство ТЦ в большом жилом массиве, где пока нет ни одного торгцентра с торговой, культурной и спортивной составляющими, оправданны, считает вице-президент нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева. С ней согласен замдиректора по региональному развитию консалтинговой компании SMT Developments Павел Керпелев. Торговля в заречной части города перестанет концентрироваться исключительно вокруг Московского вокзала, предполагает Керпелев. По его данным, окупаемость проекта может составить 5-7 лет.
В конце 2006 г. инвестсовет при губернаторе одобрил заявку "Электроники" на выделение земли в районе площади Лядова под строительство торгово-развлекательного "Холидей-центра" общей площадью 135 000 кв. м. Инвестиции в проект составят $192 млн, центр планируется открыть в первой половине 2009 г. По словам представителя компании, схема финансирования этого проекта такая же, как и у проекта на ул. Рябцева: 70% - банковские кредиты, 30% - собственные средства компании.
Весна-лето 2007
Источник: i38; Дата: 02.04.2007
Рынок недвижимости весьма сложный механизм, состоящий из большого количества подсистем. На ситуацию на рынке влияет большое количество факторов: от макроэкономической ситуации в мире, до развития стройиндустрии в конкретном регионе. Иркутский рынок недвижимости не исключение, он изменяется вместе с положением в стране, с поправкой на местные особенности. Прошлый год для рынка недвижимости Иркутска, как первичного, так и вторичного, ознаменовался бурным ростом цен. В первую очередь специалисты связывают это с развитием ипотечного кредитования, в меньшей степени на это повлияла реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье -- гражданам России". Оба механизма объединяло то, что и тот и другой стимулировали спрос, предложение оставалось на откуп местных строителей, которые не смогли его удовлетворить. Следствием чего и явился рост цен (по данным некоторых экспертов, в Иркутске цены на жилье выросли порядка 60%) и дефицит на рынке. Что же ожидает столицу Восточной Сибири весной-летом 2007 года? Прогнозы экспертов рынка недвижимости пока неутешительны -- цены будут расти, но уже не такими темпами, как в 2006 году. Генеральный директор АН "Тауэр" Владимир Долгополов отмечает, что цены в Иркутске вслед за Москвой более или менее стабилизируются, частично это связано с тем, что они достигли предела покупательской способности населения. Максимально за период весна-лето цены вырастут на 5--10%. По-прежнему на рынке недвижимости будет ощущаться дефицит, не стоит ожидать увеличения предложений и со стороны строителей. Как отметила вице-президент Иркутского областного союза риэлторов Анастасия Литвиненко, сейчас на первичном рынке продаются квартиры, которые будут введены в эксплуатацию только в 2008--2009 годах. И дальше ситуация может еще больше осложниться. Через год-полтора на иркутском рынке недвижимости могут исчезнуть предложения по квартирам в новостройках. Это связано с тем, что сейчас фактически "заморожен" процесс предоставления участков под строительство. Напомним, что с 1 января 2007 года вступил в силу областной Закон "Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области", который предполагал передачу земель, госсобственность на которые не разграничена, в управление области. Однако, как было недавно заявлено в администрации Иркутской области, база данных по земельным участкам Иркутска до сих пор не была передана в обладминистрацию, поэтому участки под строительство не отводятся. Анастасия Литвиненко отметила, что в условиях нехватки предложений на первичном рынке передавать городские земли в ведение областной администрации было нельзя. У города была отлаженная система предоставления земельных участков, а сейчас процесс отвода заморожен. Кроме того, по мнению Анастасии Литвиненко, ситуация с нехваткой земельных участков приводит к тому, что собственники деревянных домов, подпадающих под снос, спекулируют ценой на свою недвижимость, фактически это можно назвать "грабежом". Застройщики вынуждены соглашаться на эти условия, но затраты падают на плечи будущих собственников жилья. Отдельного разговора заслуживает ипотечное кредитование. Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников отметил, что в первую очередь повышение цен связано с развитием ипотечного кредитования. Если осенью 2006 года 30--35% сделок проводилось с использование заемных средств, то в начале весны этого год уже более 50% сделок. С увеличением ипотечных кредитов связано и то, что рынок недвижимости останется активным на протяжении всей весны и лета, хотя в прошлых годах летний период отмечался спадом. По мнению Анастасии Литвиненко, активный запуск и пропаганда ипотеки чиновниками всех уровней можно назвать популистским решением, которое не было подкреплено развитием предложения. Владимир Долгополов отметил, что хотя ипотека будет продолжать "разогревать" рынок, но в этой сфере также наступит стабилизация. Эйфория пройдет, пойдет волна неплатежей и судебных дел по ним, поэтому банки будут более жестко подходить к выдаче кредита. В первое время после активного запуска ипотечного кредитования резко повысился спрос на квартиры в многоквартирных домах, сейчас ипотека "докатилась" и до индивидуального жилья. Как рассказал Юрий Винников, в начале весны на иркутском рынке недвижимости повысился спрос на земельные участки, частные дома и коттеджи. Помимо традиционного для этого времени года повышения, спрос на коттеджи в черте Иркутска и близлежащих поселков связан с тем, что некоторые банки, в частности УРСА банк, Импекс-банк и другие, стали выдавать ипотечные кредиты на приобретение коттеджей. Цены на квартиры на Южном Урале за год выросли более чем на 43%
Источник: Домострой; Дата: 02.04.2007
Цены на типовые квартиры на Южном Урале за 2006 год выросли более чем на 43%. Такие данные предоставил первый заместитель губернатора Челябинской области Владимир Дятлов. Как рассказали "Домострою" в пресс-службе губернатора, темпы роста цен на рынке жилья с начала 2007 года снизились и, по сравнению с осенью 2006 года, радикально не поменялись. Так, по оценкам риэлторов, с начала 2007 года рост цен на квартиры в Челябинске составил примерно 5-8% в зависимости от типа дома, года его постройки, места расположения. В начале текущего года распоряжением главы области была создана рабочая группа, в состав которой вошли представители исполнительной и законодательной власти региона, главы муниципальных образований, руководители строительных компаний. Рабочей группой разработан план мероприятий по увеличению объемов жилищного строительства и сдерживанию стоимости жилья, в котором определены ответственные исполнители и сроки исполнения. Главным координатором на рынке жилья и ответственным за развитие малоэтажного строительства определено Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Только за 2006 год ЮУАЖК построено 200 тыс. кв. метров жилья. В целях развития малоэтажного строительства агентством отобрано восемь пилотных муниципальных образований области, на территории которых до 2010 года будет построено 300 тыс. кв. метров индивидуального малоэтажного жилья. В настоящее время агентством разрабатываются предложения по реализации пилотных проектов по земельной ипотеке. Квартирный рецепт. Четыре схемы покупки жилья в рассрочку
Источник: Point.Ru; Дата: 02.04.2007
Приобрести квартиру в готовом доме за свои деньги - задача на сегодняшний день для большинства невыполнимая. Поэтому все решают проблему по-своему: совершают альтернативные сделки, принимают участие в городских программах, берут ипотечные кредиты. Но что делать людям, если у них нет ни жилья для обмена, ни шансов попасть в социальную программу, ни возможности получить заем в банке? Эту проблему проанализировали эксперты газеты "Квадратный метр".
Для тех, кто хочет купить квартиру в рассрочку, есть такая возможность и без ипотеки. Первая мысль, которая приходит в голову человеку, у которого не хватает денег, чтобы приобрести жилье самостоятельно, - воспользоваться кредитом. Но при ближайшем рассмотрении ипотечные программы банков не кажутся столь привлекательными, как их расписывают рекламные буклеты. Да и не всякий потенциальный заемщик по уровню доходов, роду занятий и другим параметрам устроит банк. Поэтому вопреки оптимистичным прогнозам число ипотечных сделок до сих пор составляет ничтожный процент общего количества сделок на рынке недвижимости. Но есть ли у покупателя альтернатива? Оказывается, есть. И вариантов даже несколько.
Строим сами
Еще с прошлого века для желающих приобрести жилье работают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они представляют собой добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц для возведения многоквартирного дома и управления жилыми и нежилыми помещениями в нем.
"Правда, новый Жилищный кодекс ограничил возможности ЖСК строительством и последующей эксплуатацией одного многоквартирного жилого дома", - замечает член рабочей группы фракции "Единая Россия" в Госдуме по разработке и реализации проекта "Свой дом", доктор юридических наук, академик Международной академии ипотеки и недвижимости Алексей Швалев. Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, ЖСК - в чистом виде строительный кооператив.
Соответственно, в члены такой организации примут лишь тех, кто способен внести паевой взнос. Источником средств для возведения дома также может стать, как и в советское время, банковский кредит, полученный кооперативом. В этом случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку.
Но в отличие от советского времени, по мнению председателя Гильдии народных кооперативов России Александра Дворяшина, у сегодняшних ЖСК нет ни рычагов, ни стимулов для получения кредита. Предоставить надлежащее обеспечение банку кооператив тоже не в состоянии - по причине отсутствия такового.
Перспективы у жилищно-строительных кооперативов, как полагает А. Дворяшин, в условиях рыночной экономики нерадостные. ЖСК может быть востребован, только если каким-либо образом имеет шанс взять кредит в банке.
Сейчас, в силу строгих требований к долевому строительству, возможности кооперативов совпали с потребностями застройщиков и продавцов жилья. Кооператив позволяет легально уходить от долевых отношений, поэтому ЖСК при активной помощи государства вполне могут стать главным заказчиком строительства и прибежищем всех потенциальных инвесторов и покупателей возводимого жилья.
Отличие ЖСК от других схем лежит на поверхности: кооператив не занимается инвестированием, он имеет дело с полностью сформированным объемом финансирования, достаточным для возведения конкретного объекта. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости.
Основных трудностей, возникающих перед ЖСК, две: получение земельного участка для возведения дома и поиск строительных мощностей. То есть образование кооператива выгодно преимущественно застройщикам в качестве одного из законных способов собрать денежные средства с предполагаемых покупателей. Насколько этот механизм выгоден отдельным покупателям в каждом конкретном случае, остается лишь догадываться. Игры в сетевой маркетинг
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) - еще один способ приобрести квартиру в рассрочку. В отличие от ЖСК эта схема не предполагает внесения покупателем всей суммы сразу. Но в итоге за все приходится платить.
Схема внешне проста: кооператив привлекает денежные средства в общий паевой фонд; за счет собранных денег жилое помещение приобретается в собственность ЖНК и передается в пользование члену кооператива. После полного внесения паевого взноса он получает квартиру в собственность. На деле организационно приобретение жилья с помощью ЖНК чрезвычайно усложнено: закон предусматривает огромное количество искусственных ограничений и препятствий, презумпцию виновности органов управления, малопонятные и сдерживающие рост ЖНК нормативы финансовой устойчивости.
Впрочем, меры по контролю за деятельностью жилищно-накопительных организаций оправданы по причине высокой степени риска таких схем для населения: представьте сами, что произойдет с жильем члена кооператива, если ЖНК - собственник жилья - разорится до того, как человек выплатит за квартиру полную сумму? Тот факт, что недвижимость долго (все время рассрочки по погашению паевого взноса) находится в собственности у кооператива, не прибавляет этой схеме популярности у населения.
Дело еще и в том, что член ЖНК фактически не вправе выплатить долг за приобретенную квартиру раньше установленного срока. В итоге купленная по данной схеме квартира будет в собственности ЖНК строго лимитированное договором время - покупатель не в силах сократить этот период.
На первый взгляд это не так уж и важно. Но мысль о том, что ЖНК рискует в любой момент стать банкротом, а квартира перейдет неизвестно кому, способна отпугнуть многих потенциальных покупателей. Обратно к сберкассам
Но все-таки мы идем в ногу со временем. К не очень популярным в народе ЖСК и ЖНК правительство решило добавить строительные сберегательные кассы. Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений. В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками. Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством.
"Сегодня в России предлагается создать ССК исключительно в виде специализированных банков, которые вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий, - говорит А. Дворяшин. - Это значит, что такие банки смогут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке".
Если размер премии составит, допустим, 25-30% накоплений в год без ограничения суммы накоплений (размер премии должен быть ощутимо больше, чем годовая ставка общей инфляции), то ССК станут чрезвычайно популярными, если ниже - вряд ли.
ССК в западном варианте действительно выгоднее банков, поскольку проценты за пользование кредитом в них меньше, чем в универсальных банках. Но в каком виде этот формат сложится у нас, предсказать трудно. Вообще стройсберкасса предоставляет заемщику деньги под проценты, как и банки, на условиях ипотеки. Если ССК получат мощную государственную поддержку, то каждый желающий сможет взять кредит на свой вкус и кошелек: люди с невысокими доходами будут накапливать средства на покупку жилья постепенно в системе ССК, обеспеченные граждане сразу получат дорогой кредит в банке.
Сегодня многие риэлторы видят стройсберкассы как холдинг, который и выдает ссуды, и подбирает жилье, аргументируя это тем, что сегодня на рынке процветает мошенничество, покупателя могут обмануть или продать ему некачественную квартиру. На Западе, кстати, такой практики нет - там ССК только предоставляет финансовые средства. Какие трансформации произойдут с этой схемой у нас, пока сказать сложно. На распутье
Итого у сегодняшнего покупателя есть целых четыре схемы покупки квартиры без внесения всей суммы единовременно. Попробуем разобраться, чем эти способы отличаются друг от друга и что выгоднее выбирать в каждом конкретном случае.
Ипотека - пожалуй, самый простой, надежный, комфортный, но вместе с тем и дорогой путь. В процессе оформления кредита гражданин общается исключительно с банком, купленная квартира сразу оформляется на его имя и закладывается кредитору. Далее остается лишь возвращать долг и оговоренные проценты.
Все бы хорошо, но есть два проблемных момента. Первый и главный, как уже отмечалось, - дороговизна. Минимальная ставка составляет сегодня около 10% годовых. Реально же заемщику с учетом всех комиссионных, страховок и прочих накруток надо рассчитывать на 13-15% годовых.
Вторая загвоздка заключается в том, что банки очень неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, а если и предоставляют займы на такую недвижимость, то делают это на не слишком выгодных условиях. Это отсекает граждан от первичного рынка и автоматически поднимает стоимость приобретенного по ипотеке жилья.
Такой правовой формат, как ЖСК, в данный момент практически идеален, но не столько для частного покупателя квартиры, сколько для небольшой строительной компании. Сначала все документы строящегося дома оформляются на ЖСК, а затем квартиры в здании реализуются всем желающим. Теоретически это реально и вполне законно. Правда, точно вычислить целесообразность создания каждого отдельного кооператива и выгоду от работы по такой схеме непросто. Классических же ЖСК сейчас практически нет, поэтому нужно с уверенностью утверждать, что для рядового покупателя данная схема не предназначена.
В случае с ЖНК мы имеем дело с сетевым маркетингом в чистом виде, а на ум сразу приходят ассоциации с пресловутым МММ. С одной стороны, покупателя не просят выплатить все деньги сразу, но с другой - ему ничего и не дают, кроме возможности платить членские взносы, ждать квартиру несколько месяцев и больше и покупать ее только через агентов ЖНК. Также участник не вправе выплатить долг за квартиру единовременно и получает свидетельство о собственности только после того, как отдаст полную сумму.
Эта схема живет лишь за счет вливания в процесс новых участников. Если их приток прекратится, такой кооператив повторит судьбу МММ. Приводить доводы "за" и "против" тут не уместно. Участвовать в подобной игре или нет, каждый соискатель квартиры должен решать для себя сам, поскольку он может как выиграть, так и проиграть. Причем совсем необязательно проигрыш будет заключаться в потере денег или квартиры. Вероятен и исход, при котором жилье гражданин получит, но потраченные нервы, время и суммарные расходы окажутся такими, что легче было бы отложить средства и купить квартиру в возводимом доме.
Сказать что-то определенное о стройсберкассах сейчас затруднительно. Эта программа еще не задействована на территории России. Ясно одно: чтобы она выгодно отличалась от обычного банковского кредита, понадобятся очень веские бонусы (например, индексация вклада в квадратные метры жилья на момент взноса) и сильная государственная поддержка.
"В целом все эти институты весьма сильно зависят от общего состояния экономики, прежде всего - от роста покупательской способности граждан. Только реальной, а не взятой как "средняя температура по больнице", - замечает А. Дворяшин. ЖСК не в состоянии ничего сделать без доступных самому кооперативу или его членам кредитов, иначе это окажется всего лишь оптимальным способом избежать долевых отношений при строительстве и продаже квартир для застройщиков и продавцов жилья.
ЖНК эффективно работают только в случае, если государство или предприятие выделяет их членам деньги на приобретение жилья через кооператив, а его члены, чрезвычайно заинтересованные в средствах, просто закрывают глаза на несоблюдение многих непонятных процедур. В противном случае создавать ЖНК нет смысла. Стройсберкассы смогут существовать только при государственной поддержке. "На наш взгляд, наиболее перспективным в сегодняшней обстановке является работа потребительских ипотечных кооперативов, - говорит А. Швалев. - Поскольку их конструкция и потенциал сегодня максимально приближены к экономическим возможностям большинства граждан".
Стоит ли инвестировать в недвижимость
Во всем мире вложения в жилую недвижимость считаются традиционным и наиболее комфортным способом сохранения и преумножения денег (понятно, что речь не идет о сейсмически опасных и политически неспокойных регионах). Особенно интересны в плане инвестиционной привлекательности европейские столицы, где, по мнению экспертов, баланс доходности и рисков вложений наиболее оптимальный. Тем не менее два последних года и в Европе стали уникальными с точки зрения роста цен на недвижимость. Как отмечает "Профиль" , многие аналитики считают, что конъюнктура на московском рынке жилой недвижимости в полной мере отражает процессы, характерные для Европы в целом. Так, рост ВВП в России в 2006 году составил 6,4%, что является гарантией притока инвестиций и роста благосостояния граждан. В 2005-2006 годах покупку квартиры в Москве рассматривали как выгодное вложение не только столичные жители, но и состоятельные россияне и иностранцы, что обеспечило бурный (зачастую психологический) рост цен. Только за 2006 год московские метры подорожали на 80-100%, что является, конечно, впечатляющим уровнем доходности.
Сегодня, когда спрос сбавил обороты, цены на рынке стабилизировались (цена квадратного метра в среднем по Москве - $4210), многие потенциальные инвесторы ждут падения цен, а граждане, купившие недвижимость впрок, не спешат ее продавать, рассчитывая на рост.
В этих условиях встает вопрос о целесообразности инвестиций в недвижимость. Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", считает, что "сегодня с точки зрения получения дохода такие вложения нельзя назвать самыми выгодными, рынок стабилен, ожидать каких-либо сверхприбылей от рядового проекта нельзя. Но с точки зрения сохранения собственных сбережений рынок недвижимости остается крайне привлекательным. Он обладает меньшими рисками, чем фондовый".
Более того, есть все основания полагать, что это временное затишье перед поступательным ростом. Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации "ИНКОМ-недвижимость", говорит, что ждать значительного падения цен на столичную недвижимость бессмысленно: "Макроэкономических предпосылок для обрушения рынка нет. Московские новостройки продолжают стабильно дорожать. В среднем по столице в ближайшее время рост будет составлять 1-1,5% в месяц".
Толчком к росту цен (по некоторым оценкам, до 30%) в ближайшее время могут послужить последние решения московского правительства. Планируется, что при сохранении масштабов строительства жилья на уровне 2006 года объем социального жилья будет увеличен на 24%. Это означает сокращение предложения жилья на рынке - с 5,3 млн. кв. метров до 4,8 млн. кв. метров. Из объективных факторов, которые, как считают аналитики, будут способствовать росту рынка, можно назвать ограниченное количество свободных участков для застройки, подорожание земли, энергоресурсов, строительных материалов, а также неудовлетворенный спрос.
Участники рынка сходятся во мнении, что коррекция цен в последние месяцы произошла в большей степени за счет снижения цен на вторичное жилье невысокого уровня, которое и было переоценено на волне ажиотажного спроса. Кстати, ситуация, когда цены на жилье в одном городе различаются в зависимости от качества жилья, - закономерное явление, характерное для всех мировых столиц. Поэтому специалисты считают, что в плане инвестиций в настоящее время выгоднее покупать квартиры на первичном рынке (спрос именно на качественное жилье растет год от года), особенно на начальных этапах строительства, так как цена квадратного метра растет по мере приближения дома к сдаче.
О работе закрытых ПИФов недвижимости расскажут в Калининграде и Екатеринбурге
Источник: Паевые фонды; Дата: 02.04.2007
В рамках цикла конференций "Закрытые ПИФы для бизнеса" ближайшие мероприятия состоятся: 13 апреля в г. Калининград (Музей Мирового океана, наб. Петра Великого д.1), 18 апреля в г. Екатеринбург (Дом Актера, ул. 8-го марта д.8). Организаторы мероприятия - Компания IMAC (Москва) и Издательский дом "РЦБ" (Москва). Мероприятие в Екатеринбурге проводится в рамках Форума "Инвестиции в уральский бизнес" организованного корпорацией СТРАТУМ.
В настоящее время в России неуклонно растет интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам. Это объясняется теми уникальными возможностями, которые дает использование конструкции ПИФа в различных сферах экономической деятельности. ПИФы как инструмент инвестирования используются в России немногим более 10 лет. В 2001 году был принят федеральный Закон "Об инвестиционных фондах", который знаменовал начало нового этапа развития ПИФов, связанный с ростом их популярности и расширением сфер их применения. В настоящее время в России действует более 650 ПИФов, общая стоимость чистых активов которых превысила 500 млрд рублей (за прошлый год прирост составил 80%). 60% ПИФов работают с инструментами фондового рынка (их основной объект вложения - акции и облигации).
Несмотря на очевидные преимущества, которые предоставляют паевые инвестиционные фонды, до сих пор они недостаточно активно используются представителями различных направлений бизнеса из-за недостатка информации. На предстоящей конференции эксперты затронут широкий спектр вопросов, касающихся создания и деятельности паевых инвестиционных фондов.
Мероприятия в Калиниграде и Екатеринбурге являются не первыми, с начала года уже прошли две конференции в Новосибирске и Уфе. Также в первом полугодии планируется проведение конференции в следующих городах: Ростов-на-Дону, Краснодар, Москва, Пермь, Казань, Санкт-Петербург и Иркутск.
К участию в предстоящих мероприятиях приглашаются представители власти, застройщики, девелоперы, собственники и управляющие объектами недвижимости, риэлторы, представители финансовых, инвестиционных, управляющих и страховых компаний, банков, представители промышленных предприятий и холдингов, инвесторы, аудиторы.
Цели конференции:
1. Раскрыть возможности и преимущества закрытых ПИФов как инструмента для привлечения и размещения инвестиций (реализации инвестиционных проектов), а также как формы организации имеющегося бизнеса.
2. Осветить вопросы правового регулирования закрытых ПИФов, в том числе, особенности налогообложения деятельности, осуществляемой с использованием инвестиционных фондов.
Темы, которые будут обсуждаться - уникальные возможности закрытых ПИФов; налогообложение в закрытых ПИФах; ПИФы стратегических инвестиций (прямые и венчурные); закрытый ПИФ как инструмент частно-государственного партнерства; ПИФы категории недвижимости, строительство и девелопмент; механизмы формирования закрытых фондов, работа с инвестором; практика формирования портфеля ПИФа недвижимыми активами.
Партнер цикла конференций - Агентство недвижимости Penny Lane Realty. Информационную поддержку проекту оказывают Ассоциация Региональных Банков России и Ассоциация Строителей России. Медиа - партнеры мероприятия: Информационный сервер Investfunds, ИА "Финмаркет", Российский Институт Директоров (РИД) Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", ИА "МФД-ИнфоЦентр", ЗАО "Финам". Официальными медиа - партнерами мероприятия выступают Информационный портал ARENDATOR.RU и сервер Коммерческая Недвижимость. Генеральный Интернет медиа - партнер мероприятия аналитический сервер Quote.ru.
Участие в конференции для зарегистрированных лиц бесплатное.
На Южном Урале цены на квартиры за год выросли более чем на 43%
Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 02.04.2007
Цены на типовые квартиры на Южном Урале за 2006 год выросли более чем на 43%. Такие данные предоставил первый заместитель губернатора Челябинской области Владимир Дятлов. Как передает Домострой, в пресс-службе губернатора сообщили, что темпы роста цен на рынке жилья с начала 2007 года снизились и, по сравнению с осенью 2006 года, радикально не поменялись. Так, по оценкам риэлторов, с начала 2007 года рост цен на квартиры в Челябинске составил примерно 5-8% в зависимости от типа дома, года его постройки, места расположения. В начале текущего года распоряжением главы области была создана рабочая группа, в состав которой вошли представители исполнительной и законодательной власти региона, главы муниципальных образований, руководители строительных компаний. Рабочей группой разработан план мероприятий по увеличению объемов жилищного строительства и сдерживанию стоимости жилья, в котором определены ответственные исполнители и сроки исполнения. Главным координатором на рынке жилья и ответственным за развитие малоэтажного строительства определено Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Только за 2006 год ЮУАЖК построено 200 тыс. кв. метров жилья. В целях развития малоэтажного строительства агентством отобрано восемь пилотных муниципальных образований области, на территории которых до 2010 года будет построено 300 тыс. кв. метров индивидуального малоэтажного жилья. В настоящее время агентством разрабатываются предложения по реализации пилотных проектов по земельной ипотеке. Екатеринбургский рынок жилья приблизился к стагнации
Источник: УралИнформБюро". ; Дата: 02.04.2007
Рост цен на квартиры в Екатеринбурге практически остановился. Как сообщили "Уралинформбюро" в Уральской палате недвижимости, по данным на 2 апреля 2007 года, средняя цена квадратного метра составила почти 67,3 тысячи рублей - на 0,7% больше, чем в конце февраля. На жилищном рынке сложилась ситуация, близкая к стагнации: рассчитывая на снижение цен, покупатели не спешат с выбором, а продавцы выставляют на продажу объекты, по привычке ожидая быстрого увеличения их стоимости. В результате число заключаемых сделок снизилось по сравнению с объемом операций пяти-шести месячной давности. Другим показателем стабилизации ситуации стал рекордный рост объемов предложения. Количество выставленных на продажу квартир по сравнению с началом 2007 года возросло на 65,5%. Риэлторы также отмечают рост доли квартир, выставленных для "чистой" продажи по сравнению с жильем по обмену. В ближайшие месяцы роста цен в уральской столице не ожидается.
Снять квартиру и не разориться
Источник: Сегодняшняя газета; Дата: 02.04.2007
Искать квартиру для аренды можно по-разному. Кто-то по старинке клеит объявления на столбах, кто-то скупает все газеты с разделами "недвижимость", ну а кто-то пользуется для этого Интернетом. А ведь есть еще и друзья-знакомые... При таком выборе не найти заветную жилплощадь кажется маловероятным. Однако мошенники, "помогающие" в деле съема квартиры, могут "избавить" вас от "лишних" денег самыми различными способами.
Разочарование
Когда читаешь газетные объявления об аренде квартир, начинает казаться, что перспективы снять приличное местечко за приемлемую цену не просто хорошие, а преотличнейшие. Такое же ощущение остается от просмотра объявлений на красноярских интернет-порталах. Страницы маняще пестрят словом "сдам", а обещания чистоты, уюта и божеских цен волнуют душу. Однако эйфория длится недолго. У большинства людей розовые очки слетают уже после первых звонков хозяевам квартир. Опытным путем выясняется, что 99% (если не все 100) объявлений, как в газетах, так и в Интернете, поданы агентствами недвижимости. А они, как известно, за свои услуги берут плату. Чисто символическую - от половины стоимости месячной аренды и выше. Чем дороже квартиру вы хотите снять, тем больше опустеет ваш карман. Есть, конечно, и такие фирмы, которые имеют четкий тариф. Но далеко не всегда этот тариф позволит вам хоть как-то сэкономить на услугах агентства. Свой труд риэлторы оценивают совсем не дешево - от трех до шести тысяч рублей. Принцип работы
Большинство агентств недвижимости работают по очень удобному принципу: "деньги вперед". Правда, говорят, что есть и такие компании, где заранее денег не берут, но мне, к сожалению, такие не попадались. Позиция "утром деньги - вечером стулья" в случае с арендой квартир означает одно: сначала вы заключаете договор на оказание информационных (это важно) услуг с агентством, отдаете за это положенную сумму, и только после этого фирма начинает с вами работать. То есть в течение определенного срока агенты будут подыскивать вам оптимальный вариант. В такой ситуации фирма чувствует себя весьма вольготно. Она получает клиента в свое полное распоряжение минимум на месяц. В случае же, если найти подходящую квартиру вам не удается, договор расторгается, и деньги (все или почти все) клиенту должны быть возвращены. Так значится в договоре. Да и риэлторы в один голос уверяют, что им самим невыгодно вести себя иначе. Насколько это совпадает с действительностью - сказать крайне трудно. Буквально несколько лет назад нашу семью коснулась крупная афера некоего господина Кулёва, который от имени агентства, где он трудился, заключил множество подобных договоров. С каждого клиента он собрал по три тысячи рублей - деньги по тем временам немалые - и был таков. Как оправдывались впоследствии представители фирмы, агент даже не был официально трудоустроен. Кулёва осудили, и, кажется, он уже даже отсидел положенный срок, но денег нам так никто и не вернул. Осторожно - договор!
С договором нужно быть максимально осторожным. Гладкий на первый взгляд, он обычно скрывает массу подводных камней, о существовании которых вы можете узнать слишком поздно. Поэтому чем детальнее и подробнее расписаны услуги, которые вам обязаны оказать в полном объеме, тем меньше у вас шансов остаться у разбитого корыта. Размытых фраз здесь быть не должно. Подбор вариантов, их демонстрация, помощь в оформлении документов - важно всё, в том числе и момент, когда услуги считаются выполненными. Также обязательно изучите пункты, касающиеся случаев расторжения договора. Ответственность агентств по заключаемым договорам часто наступает только при форс-мажорных обстоятельствах, а соответственно, и прописаны эти пункты зачастую абы как. Самостоятельно
Те же, кто агентствам не доверяет или не желает лишний раз тратиться, тоже рискуют попасть в руки мошенников. Или, как минимум, всё тех же агентств. По сути, в расклеивании/написании объявлений типа "сниму..." смысла практически нет. Поразмыслим логически. Вы - собственник квартиры и желаете сдать ее в аренду. Станете ли вы искать на столбах и в газетах объявления в поисках арендатора? Вряд ли. Сейчас агентства отыскивают собственников, желающих сдать квартиру, и предлагают им свои услуги почти мгновенно. И такое сотрудничество объективно выгодно обеим сторонам. Арендодатель значительно облегчает себе жизнь, а агентство зарабатывает деньги. Причем повышение, а точнее, завышение первоначально запрашиваемой арендной платы также взаимовыгодно. С ее ростом увеличивается прибыль и фирмы, и арендатора. В такой ситуации очевидно, что откликнутся на ваше объявление либо риэлторы, либо жулики. Второе порой не так уж легко распознать. Одному моему знакомому, к примеру, однажды поступило весьма заманчивое предложение от "собственника" снять квартиру в центре за вполне приемлемую цену. Осмотрев ее, знакомый без колебаний согласился. Заплатил месячную сумму и получил ключи. Со своими вещами в квартиру он, правда, так и не попал. В подъезде его встретили еще человек 20 таких же новоселов. Как выяснилось в РУВД, находчивый арендодатель в действительности всего лишь сам снял эту квартиру на сутки, сделал десятки дубликатов ключей и сдал ее повторно. Заработал он, думается, немало. А вот что удалось с него взять - история умалчивает. Недвижимость, такая дорогая и востребованная, была и останется объектом незаконных махинаций и жульничества. И тут уж, как говорится, "думайте сами, решайте сами" снимать или не снимать. К счастью, сейчас у людей есть выбор. Заманивают, докучают, врут...
Источник: Сегодняшняя газета; Дата: 02.04.2007
Аренда квартир - популярнейшая услуга среди красноярцев. Причем на съемных квартирах зарабатывают не только собственники и агентства недвижимости, но и жулики всех мастей. В этом мы убедились на собственном опыте. Итак, молодая семья без ребенка желает снять однокомнатную квартиру.
Агентство N1
Выбирает нас фактически само. Всерьез и надолго, прямо как банный лист. Риэлторы через определитель узнают мой рабочий телефон и еще на протяжении нескольких недель буквально засыпают предложениями и интересуются, не надумали ли мы заключить с ними договор. Этого нам, конечно, не хочется. Во-первых, как оказалось, цифры и содержание объявлений не более чем приманка. На самом деле все однокомнатные квартиры "в хорошем и отличном состоянии" в Центральном районе Красноярска за 6-8 тысяч - это "бабушкины" варианты за 8.500 и выше. Во-вторых, за свои услуги агентство просит месячную арендную плату. Да и навязчивость, с которой атакует фирма, тоже настораживает. Агентство 2
Раз уж посредника не миновать, лучше выбирать меньшее из зол. Агентство N2 - не в пример более именитое, на рынке работает давно, и комиссия определяется по тарифу. Таким образом, экономия на услугах третьего лица составляет 2-3 тысячи. Договор об оказании информационных услуг, кажется, составлен без подвоха, и мы его подписываем. Буквально через несколько дней нам подворачивается вроде бы подходящий вариант, и мы письменно подтверждаем положительное решение о съеме квартиры. Риэлтор назначает время встречи с хозяином в их офисе, когда в ее присутствии и должен быть заключен договор аренды. Буквально в тот же час, как мы подписываем положительное решение, в истории появляется еще одно действующее лицо. Совершенно неожиданно находится предложение от другой собственницы. После осмотра квартиры мы решаем, что этот вариант просто идеальный: квартира уютней и дешевле, а агентству ничего переплачивать не нужно. Договариваемся встретиться с хозяйкой для подписания договора в выходные дни, так как жилье сдается со следующей недели. А по договору с нашим агентством, в случае, если клиент арендует квартиру не через него, всю сумму компания должна тут же возвратить. То есть деньги должны остаться у фирмы только тогда, когда мы арендуем предложенный ею вариант. Помня об этом и чертыхаясь оттого, что квартира от собственника не подвернулась немного раньше, мы мгновенно звоним риэлтору, просим аннулировать наше решение (ведь договор-то еще не подписан!) и вернуть деньги за услуги. На что нам справедливо замечают: согласно всё тому же договору деньги переходят в собственность компании "с момента подписания положительного решения о съеме квартиры в протоколе". Факт еще не заключенного с собственником договора аренды в компании комментируют так: мол, наша обязанность - предоставить вам только информацию о той или иной квартире, а что происходит дальше - заключите ли вы с хозяином договор или нет - дело не наше. Я интересуюсь: "Зачем же тогда мы с собственником должны были встречаться у вас в офисе?" Ответ примерно следующий: "Понятия не имеем, что вам говорили про встречу, мы здесь ни при чем". Остаток дня я общаюсь с высокопоставленными сотрудниками компании, пытаясь объяснить ситуацию. Удивляюсь беспрестанно. Например, фразе управляющего: "Вы деньги теперь хотите вернуть? То есть вы считаете, что мы бесплатно для вас работу по подбору вариантов делали?" Заявление совсем абсурдное, если учесть, что оно полностью противоречит подписанному документу. Означало ли оно, что деньги никто и не собирался возвращать? Бог знает. Итак, выясняется, что наш договор никак не регулирует период с момента подписания положительного решения в протоколе после осмотра квартиры и до подписания договора аренды с хозяином. Любопытно узнать, что бы произошло, если бы в эти несколько дней собственник решил вдруг не сдавать свою квартиру. Мы бы точно так же потеряли деньги? Как бы там ни было, но настойчивость принесла свои плоды, и половину внесенных денег нам всё же вернули. Сюрприз
С облегчением, что всё это закончилось, мы дожидались выходных и переселения в новую квартиру. И тут... оказывается, что наша собственница эту квартиру уже сдала. Не нам. На днях ей позвонили из агентства Х и предложили сдать эту квартиру двум девушкам на полторы тысячи дороже, чем она планировала изначально. Женщина, естественно, охотно согласилась. Устный договор и чистая совесть, как оказалось, стоят дешевле полутора тысяч рублей. Рыцари интернет-дорог
Источник: Элитный персонал; Дата: 02.04.2007
Стремительная скорость, с которой бизнес покоряет интернет-пространство, а интернет-технологии вторгаются в бизнес, не может не поражать. И, конечно, с каждым днем, с каждым часом, с каждым новым подключенным пользователем растет спрос на профессионалов способных, взять под контроль интенсивное развитие отрасли и внести порядок в хаос всемирной сети. Каким должен быть российский интернет-специалист XXI века? В поисках "звезд" По мнению Андрея Рехтмана, старшего консультанта департамента "Рекрутмент для рынка IT и телекоммуникаций" ГК "Агентство Контакт", с каждым днем конкурентная борьба между работодателями за интернет-специалистов, особенно веб-программистов, становится все более напряженной. Спрос так велик, что за последний год их зарплаты увеличились на 30-50%! Но несмотря на кадровый дефицит, с которым столкнулась IT-индустрия, компании хотят найти настоящих "звезд" и предъявляют достаточно высокие требования к соискателям.. Отрасли нужны профи с высшим техническим образованием, опытом работы по специальности от 2-х лет, имеющие в своем портфолио несколько успешно завершенных проектов. Кроме того, специалисту необходимо владеть двумя и более языками программирования (JAVA, C-Sharp, PHP) в зависимости от задач, которые ему предстоит решать. Олег Пампущенко, директор отдела информационных систем и технологий компании АСВТ, подчеркивает, что первое требование к техническому специалисту - глубокие, системные знания. А между тем, в наши дни на рынке представлено огромное количество кандидатов-самоучек, знакомых только с азами интернет-технологий. К сожалению, далеко не всегда они могут похвастаться хорошей технической базой в области современных коммуникаций, а значит, бывают неспособны глубоко вникнуть в суть поставленных задач и качественно их решить.
Создатели баз данных, также как и веб-программисты, должны иметь за плечами опыт успешных разработок, в том числе и баз данных, хорошо ориентироваться в одном из диалектов SQL (в зависимости от специфики проекта), уметь работать с веб-интефейсами. Также существенным преимуществом при трудоустройстве будет знание других языков программирования. И чем больше, тем лучше.
Портрет идеального кандидата
Требования компаний к менеджерам интернет-проектов могут варьироваться в зависимости от задач, которые им предстоит решать. Некоторые работодатели ищут специалиста с дипломом технического вуза, выросшего из вэб-программиста, другие - менеджера с маркетинговым образованием, обладающим опытом управления и редактирования сложных сайтов. Андрей Рехтман рассказывает, что организации заинтересованы в кандидатах с хорошими коммуникативными навыками, поскольку менеджер интернет-проекта - связующее звено между внутренними заказчиками и вендорами. Эти специалисты должны понимать бизнес работодателя, знать его отраслевую специфику. Например, если финансовая фирма ищет менеджера интернет-проекта, то предпочтение, скорее всего, отдадут специалисту с опытом работы в финансовой сфере.
Елена Познякова, генеральный директор кадрового агентства "Коннект Персонал", в свою очередь, замечает, что соискателю на позицию интернет-специалиста необходимо собрать солидное, хорошо оформленное портфолио. Никто не хочет покупать "кота в мешке", и поэтому для получения желанного места надо продемонстрировать свои достижения. Общие требования к интернет-специалистам - успешный опыт работы от 2-х лет, участие в коммерческих проектах и знание методики разработки веб-проектов. Только в этом случае соискатель может рассчитывать на солидную компенсацию. Что касается личных качеств, то работодатели отдают предпочтение специалистам, умеющим работать в команде, ответственным, инициативным и коммуникабельным. Все выше и выше
Сергей Головин, заместитель генерального директора компании "Энвижн Груп" по маркетингу, утверждает, что перспективы карьерного роста интернет-специалистов во многом зависят от направления их деятельности. Например, перед программистами сейчас открываются поистине уникальные возможности. Главное - усердно работать и непрерывно учиться. Можно привести много примеров, когда молодые люди, которые начинали с веб-программирования, повышали свой профессионализм и переключались на решение более сложных задач. Широкие возможности для роста открывает освоение навыков IT-управления. Между тем Сергей Головин сожалеет, что видел значительно больше неумелых менеджеров - выходцев из технических специалистов. Причин тому много, и главная из них в том, что для руководства людьми необходим определенный талант. По наблюдениям Валерия Андреева, директора по науке и развитию компании ИВК, часто уже состоявшиеся специалисты имеют свое мнение и переубедить их бывает довольно трудно. А так как успех любого проекта зависит от слаженного взаимодействия всех участников проектной команды, если один человек "перетягивает одеяло" на себя, это может серьезно усложнить работу группы. Когда же над проектом работают две амбициозных "звезды", велик риск, что работа вообще остановится. Поэтому так важна роль руководителя, главной задачей которого как раз и является формирование адекватной проектной команды, поддержание рабочего духа и здоровой психологической атмосферы в коллективе.
Зарплата web-дизайнеров в среднем колеблется от $1500 до $2000. Уровень вознаграждения web-программистов начинается от $2500, в зависимости от знания языков программирования (Java, PHP, ASP.NET). Самыми "дорогостоящими" являются менеджеры проектов. Уровень их компенсации от $3000 и до $10000 (в случае решения комплексных многоплановых задач).
Личный опыт
Сергей ПАПАМОНОВ, старший разработчик отдела перспективных разработок компании Versus:
- Я окончил Пензенский государственный университет по специальности "прикладная информатика в экономике" с красным диплом и вот уже год занимаюсь перспективными разработками в компании Versus. Веб-программирование - это моя работа и хобби. Даже во сне иногда вижу тексты программ. А вот карьерный рост не является для меня основной целью. Считаю, что главное - повышать свой профессионализм, и тогда карьерные вопросы разрешатся сами собой. Меня больше интересует выполнение сложных проектов. Особенно запомнилась работа над LIVENTS.RU. Задача состояла в том, чтобы создать проект, успешно сочетающий разветвленную информационную структуру и "богатый" пользовательский интерфейс. И мне кажется, мы этого добились. У нас небольшой, но сплоченный коллектив из десяти человек. Все люди творческие, поэтому и руководить ими можно только демократическими методами: поощрять личную инициативу и ответственность, помощь новичкам. Мне кажется, в нашей профессии чрезвычайно важно уметь отстаивать свою точку зрения перед клиентом. В частности, мы применяем методику "экстремального программирования". Ее суть заключается в том, что на время выполнения проекта заказчик становится неотъемлемой частью команды. Он или его представитель участвует в процессе на всех стадиях разработки. Обсуждение происходит ежедневно на "stand-up" митингах, где каждый высказывает свои предложения, которые корректируются, согласуются и воплощаются в коде. На мой взгляд, именно участие заказчика в обсуждении даже небольших задач позволяет избежать серьезных конфликтов. Хочу дать совет начинающим руководителям интернет-проектов. Во-первых, для молодых команд очень важно "выстрелить" своим первым startup-ом, чтобы поверить в собственные силы, получить боевое крещение и отточить навыки ведения бизнеса. Пусть ваш первый продукт или сервис будет небольшим, но, главное, выполните его идеально. Во-вторых, нужно всегда помнить, что главный залог успеха - люди, и поэтому первостепенная задача руководителя - создать сплоченную команду. Точка зрения
Светлана ПОРОСКОВА, старший директор, IT&Телекоммуникационный департамент STAFFWELL:
- На сегодняшний день интернет-бизнес является одной из наиболее бурно развивающихся областей IT-рынка, как с технологической, так и с коммерческой точки зрения, поэтому проекты по подбору web-специалистов занимают существенное место в портфеле рекрутеров. Сейчас наиболее востребованы программисты и менеджеры проектов. И тех, и других крупные московские компании не только "выписывают" из других городов, но иногда и создают прямо в регионах отдельные офисы разработки под готовые команды.
Условия на рынке диктует довольно небольшая группа "хардкорных" профи, которые занимаются интернетом от 5 до 10 лет и достигли в этом определенных успехов. По мнению экспертов, таких людей в России сейчас около 200-300, и нередко они, будучи совладельцами, штатными сотрудниками или консультантами, участвуют в подборе новых специалистов в компанию и по большей части определяют, соответствует ли кандидат заявленному уровню притязаний. Что касается требований со стороны соискателей, они зачастую завышены, поскольку отрасль очень сильно "перегрета" и развивается экспоненциально. То есть многие традиционные бизнесы в ожидании сложных времён диверсифицируются, некоторые перепрофилируются в онлайн: наиболее яркие примеры - недвижимость/риэлторы и игорный бизнес. С другой стороны, крупные успешные компании предъявляют жесткие требования к соискателям, которым могут соответствовать далеко не все. Проблема поиска кадров особенно остро стоит перед игроками мидл-класса: с одной стороны, им приходится довольствоваться специалистами, не подошедшими крупным игрокам, с другой - у них редко есть возможность нанять "гуру", способного отличить середнячка от дилетанта и определить, насколько соискатель соответствует открытой вакансии.
Мало квартир.Цены на первичном рынке больше не растут
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007
НОВОСИБИРСК - В марте 2007 г. аналитики и девелоперы заговорили о том, что рынок новостроек на пороге кризиса. Цены на новостройки, исправно увеличивавшиеся в январе - феврале, притормозили. Платежеспособный спрос в Новосибирске, похоже, почти исчерпан.
По итогам 2006 г. администрация Новосибирской области отчиталась о рекордных объемах ввода жилья - более 1 млн кв. м в области и 829 000 кв. м в самом Новосибирске. Как оказалось, рынок к этому не готов. По словам партнера по маркетингу DSO Consulting Сергея Дьячкова, сейчас сложились все предпосылки к кризисной ситуации: предложение увеличивается, а платежеспособный спрос падает. "В декабре 2007 г. спрос был ниже, чем ожидали риэлторы. В январе 2007 г. случился традиционный сезонный спад. В феврале ожидаемой активизации продаж не произошло", - отмечает он. Проблемы с реализацией квартир, по его словам, пока не слишком проявились в сегменте экономкласса, зато новостройки повышенной комфортности испытывают реальный недостаток в покупателях. Дьячков говорит, что застройщики рассчитывали на клиентов из Москвы, которые готовы брать жилье по завышенным ценам, но их надежды не оправдались.
Елена Астахова, заместитель гендиректора ГК "Метаприбор", согласна с доводами Дьячкова: "В начале марта цены выросли у всех застройщиков, во многих компаниях они поднимались каждый день. В феврале наша компания предлагала квартиры по 30 000-40 000 руб. за 1 кв. м, а в начале марта жилье, почти готовое к сдаче, продавалось от 40 000 до 53 000 руб. за 1 кв. м. За март цены не выросли - снижение покупательной способности налицо". Начальник отдела маркетинга компании "Новосибирскстроймастер" Татьяна Бобровникова возражает, что цены на новостройки все равно растут, но "не так, как прошлой осенью", а спрос, по крайней мере на объекты "Новосибирскстроймастера", "не упал".
Сергей Ежак, руководитель отдела новостроек АН "Жилфонд", подтвердил уменьшение покупательского спроса на новостройки по итогам I квартала 2007 г., но заявил, что "снижение небольшое". Эксперт считает, что делать окончательные выводы рано - спрос традиционно вырастает к концу года, когда люди получают премии, дивиденды и стремятся быстро вложить свои средства в недвижимость. "Спрос на новостройки стабильно высокий, но, чтобы объективно оценить ситуацию, надо брать в расчет более длительный период", - соглашается Елена Рындина, риэлтор компании "Сибакадемстрой Недвижимость".
Дьячков объясняет снижение спроса на новостройки общероссийскими тенденциями: "В Санкт-Петербурге проблемы на первичном рынке были в 2004 г., когда было введено 660 000 кв. м, а средняя зарплата составляла около 9000 руб. В 2006 г. в Новосибирске построили почти 1 млн кв. м, а средняя зарплата - немногим выше 9000 руб. При таких зарплатах купить квартиру могут немногие - отсюда и кризис". По последним опубликованным данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области, средняя зарплата жителя Новосибирской области в январе 2007 г. равнялась 10 270 руб.
По мнению Сергея Сидоренко, управляющего партнера DSO Consulting, ситуация с первичным жильем в Новосибирске может развиваться по московскому сценарию: падение цен вряд ли возможно, но на рынке появятся готовые новостройки, квартиры в которых не будут покупать даже инвесторы.
По данным Татьяны Высоцкой, ведущего специалиста аналитического центра компании "Сибакадемстрой Недвижимость", сейчас частные инвесторы сосредоточены именно на первичном рынке. "Цены на жилье, особенно на одно- и двухкомнатные квартиры от проверенных застройщиков, постоянно растут. А на рынке коммерческой недвижимости предлагается к продаже все меньше помещений, и самые привлекательные объекты, как правило, сдаются исключительно в аренду", - утверждает Татьяна Высоцкая. По ее словам, доходность на рынке жилой и коммерческой недвижимости пока несопоставима: жилье дорожает быстрее и его легче в случае необходимости продать.
По итогам 2007 г. Сергей Ежак прогнозирует доходность инвестиционных покупок на первичном рынке на уровне 40-50%. По его словам, "пока инвесторы не уходят из новостроек в коммерческую недвижимость, хотя подвижки к этому есть: постепенно застройщики отказываются от ранних продаж, стремясь придержать квартиры до того момента, когда они будут стоить дороже". Сергей Сидоренко не согласен с такой оценкой доходности инвестиций. По его мнению, она не будет больше 20-25% - остальное съест инфляция.
Татьяна Высоцкая говорит, что сейчас "цены новостроек на нулевом цикле практически сравнялись с ценами объектов, которые уже активно строятся". Правда, отмечает она, это характерно только для хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. Например, на этапе котлована квартиры в своих домах экономкласса ГК "Энергомонтаж" выставляет по цене 35 000 руб. за 1 кв. м, а "Дискус плюс" - от 20 000 руб. Конечная цена у "Энергомонтажа" после сдачи не сильно отличается от первоначальной, а у "Дискус плюс" она может возрасти больше чем в полтора раза.
Самыми востребованными, по словам Ежака, сейчас являются небольшие квартиры: однокомнатные - по 35-40 кв. м, двухкомнатные - по 40-50 кв. м, трехкомнатные - до 80 кв. м. Что касается районов, то самые популярные те, где идет комплексная застройка домами экономкласса. Риэлтор выделяет "Тихвинский" (девелопер - "Сибсервисстройреконструкция") и жилмассив на ул. Высоцкого (девелопер - "Дискус плюс").
По словам коммерческого директора "СТ Групп Регион" Дмитрия Шмелева, в Silver House, который строит его компания на ул. Чаплыгина, еще до сдачи дома осталось только 20 квартир из 120 при средней цене $2690 за 1 кв. м. Пул жильцов дома формируется по редкому для Новосибирска клубному принципу.
Из других заметных событий 2007 г. можно отметить планирующееся окончание строительства больших комплексов бизнес-класса. Компания "ПТК-30" к концу года обещает построить дом на ул. Ядринцевской с видом на Центральный парк. Во II квартале девелопер намерен сдать 24-этажный дом "Эдельвейс" в Заельцовском районе.
Компания "Метаприбор" готова закончить в 2007 г. строительство жилого комплекса "Никитин двор" - 16-этажного двухсекционного жилого здания в Октябрьском районе.
К концу текущего года "Первый строительный фонд" планирует завершить сразу несколько многосекционных домов. Два дома - "Утренняя заря" и "Счастливая страна" - в Октябрьском районе; один - в Ленинском, где будет введена вторая очередь комплекса в микрорайоне "Радужный каскад".
В Тихвинском жилмассиве "Сибсервисстройреконструкция" во II квартале 2007 г. намерена ввести в эксплуатацию 16-этажный дом по ул. Титова.
Торг уместен. Продавцы на первичном рынке перестали задирать цены
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007
ЕКАТЕРИНБУРГ - За первые три месяца цены на новостройки Екатеринбурга выросли на 5-6%. К концу I квартала предложение превысило спрос. Риэлторы и застройщики надеются на сезонную активность покупателей, но расходятся во мнениях, в каком именно сегменте и по какой причине она возобновится.
По данным риэлторского исследовательского центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН), за январь - февраль цены на первичном рынке выросли на 4%. По словам начальника аналитического отдела РИЦ УПН Михаила Хорькова, в марте новостройки подорожали примерно на 1-2%.
"В начале года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составляла примерно 56 000 руб., сейчас - около 60 000 руб.", - говорит Хорьков. Эксперт добавляет, что такое повышение характерно скорее для предложения, цены сделок могут быть ниже. "Ситуация на рынке дает покупателям возможность торговаться. Уже были прецеденты, когда квартиры в новостройках продавались ниже заявленной стоимости", - объясняет он.
Аналитик говорит, что на первичный рынок влияет затоваривание на вторичном, где объем предложения с начала года увеличился на 58%. Директор агентства "1-й центр недвижимости" Александр Бучик соглашается, что сейчас на обоих рынках происходит сбрасывание инвестиционных квартир.
Дестабилизации первичного рынка недвижимости способствовали изменения в законодательстве, предписывающие застройщикам выставить на аукцион те земельные участки, которые были получены на основании разрешительных писем и не успели пройти процедуру согласования до 1 марта 2007 г. Екатеринбургские застройщики даже написали по этому поводу письмо вице-премьеру Дмитрию Медведеву, предрекая крах рынка недвижимости. Решение проблемы нашли в итоге местные власти.
Начальник управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Вяткин говорит, что разрешительные письма были приравнены к согласовательным документам и все 195 участков оставлены прежним застройщикам. Только шесть из них, предназначенных под комплексную застройку, были частично урезаны. Таким образом, кризис был исчерпан, не успев начаться.
По информации вице-мэра города Екатеринбурга по строительству Владимира Крицкого, в 2007 г. объем реализованных с аукциона земельных площадок будет увеличен в два раза. Чиновник сообщил, что в прошлом году было проведено 34 аукциона, в результате чего городская казна получила от города 456 млн руб. В этом году стоит задача продать с аукциона не менее 60 площадок и выручить около 1 млрд руб. "В связи с изменением в законодательстве с этого года появился новый вид земельных аукционов. Помимо торгов по площадкам, не обремененным правами третьих лиц, теперь предусматривается и развитие застроенных территорий", - рассказал Крицкий.
По данным мэрии, в январе - феврале 2007 г. было введено в эксплуатацию 22 000 кв. м жилья - это на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года. "Данные за два первых месяца для строительного рынка - это не показательные цифры, основной ввод жилья приходится, как правило, на конец года, но тенденция уже налицо", - прокомментировал статистику Крицкий. По его словам, в 2007 г. планируется ввести в эксплуатацию не менее 807 000 кв. м жилья (в 2006 г. было построено 733 700 кв. м жилья - исторический максимум для Екатеринбурга. - "Ведомости").
Застройщики, в принципе, разделяют оптимизм администрации. "В прошлом году застройщики были обеспечены землеотводами, сейчас по ним ведется работа. Если у строительных компаний не будет больших помех, то в ближайшие годы объемы вводимого жилья будут значительными", - предполагает руководитель "Атомстройкомплекса" Валерий Ананьев. Эксперт считает, что увеличение предложения может привести к стабилизации цен, но только в сегменте экономкласса. "Такого жилья в городе становится все больше, а спрос на него ограничивается только финансовыми возможностями людей, поэтому рост цен здесь может остановиться", - размышляет Ананьев. Что касается элитного жилья, то спрос на него стабилен и цены будут расти, считает он.
С коллегой соглашается генеральный директор компании "Нова-Строй" Сергей Мямин. По его словам, в 2005-2006 гг. недорогие квартиры покупали в основном с инвестиционными целями, а в 2007 г. их будут активно перепродавать. Соответственно, затоваривание рынка приведет к стабилизации цен. В остальных сегментах жилья в текущем году будет наблюдаться рост цен в пределах инфляции, прогнозирует Мямин. Бучик, напротив, считает, что в 2007 г. будут дорожать квартиры экономкласса. "Такое жилье растет в цене даже во время стагнации, хотя бы на уровне инфляции, так как наиболее востребовано", - аргументирует он.
По мнению Крицкого, в этом году резкого роста цен ни в одном сегменте не будет. "Причиной прошлогоднего скачка цен была ипотека. Увеличился спрос на вторичное жилье, что спровоцировало рост цен и на новостройки. В этом году рост цен будет в пределах инфляции, т. е. 20-25%", - отмечает он. Директор КБ "Ярмарка" Дмитрий Гусев, напротив, считает, что ипотека в этом году после небольшой передышки наберет силу. "Роль ипотеки на первичном рынке увеличится. Устранена основная причина, мешавшая ее развитию, - поправка в закон о дольщиках устранила пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Именно из-за этого условия кредиторы в прошлом году шарахались от рынка новостроек как черт от ладана", - объясняет он. В этом году, по его мнению, кредитование новостроек станет массовым. Он прогнозирует рост цен на первичном рынке недвижимости "не менее величины инфляции".
Рынок новостроек дремлет.У населения кончились деньги Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007
КАЗАНЬ - За январь - февраль 2007 г. новостройки Казани подорожали всего на 3%. Попытки некоторых застройщиков, пользуясь прошлогодним ажиотажем, поднять с начала года цены на 10%, а то и на 40% закончились провалом. Им пришлось снизить цены ровно настолько же, насколько подняли. Покупатели в любом случае пока не торопятся приобретать жилье.
Участники рынка недвижимости Казани констатируют снижение покупательской активности по сравнению с концом 2006 г. Владислав Хорочкин, директор департамента недвижимости АН "Юринфо", заявляет, что, после того как в прошлом году цены выросли почти вдвое, покупатели не спешат обращаться к риэлторам. "За январь - февраль 2007 г. цены выросли не более чем на 3%", - говорит он. С ним соглашается Вячеслав Егоров, директор АН "Авангард-риэлт", отмечая снижение объемов продаж: "Видимо, люди пока не готовы покупать жилье по предлагаемым ценам".
По мнению Валерия Абсалямова, директора АН "Валери", если на первичном рынке наблюдается затишье, то вторичный и вовсе "мертвый". Объем продаж вторичного жилья, по его словам, за первые месяцы 2007 г. составил всего 3% аналогичного показателя прошлого года, а на первичном не превысил 20%. "Это беспрецедентная ситуация - обычно абсолютное большинство сделок в Казани совершается на вторичном рынке", - удивляется Абсалямов. Эту информацию подтверждает и риэлтор Ольга Пронина из АН "Новый адрес", приводя несколько иные цифры. По ее данным, "доля продаж на первичном рынке действительно увеличилась и сейчас составляет примерно 45% от общего объема сделок купли-продажи".
"Сейчас на рынке недвижимости мертвый сезон. Мы можем судить об этом по снижению спроса на ипотечные кредиты", - подтверждает Венера Хрулева, заместитель директора казанского филиала Автоградбанка. Банк выдает кредиты на первичное жилье под залог имеющихся у заемщика квартир. По словам Хрулевой, спрос на квартиры в новостройках сейчас явно выше, чем на жилье на вторичном рынке, и продолжает расти. "Создается ощущение, что застройщики и риэлторы намерены придержать новые объекты, чтобы в мае-июне, когда на рынке начинается сезонное оживление, выставить их по новым, более высоким ценам", - говорит Хрулева. С этим соглашается и Пронина: "Застройщики действительно выставляют на продажу лишь часть квартир - ждут повышения, чтобы продать подороже".
Абсалямов считает, что дело не только в сезонности: людям попросту недоступно жилье по предлагаемым ценам. "Насколько мне известно, попытка некоторых застройщиков поднять с января цены на 10-40% не удалась - их пришлось снизить ровно настолько же, насколько подняли", - рассказывает он. Однако, по словам эксперта, это не привело к увеличению спроса: те, кто мог купить жилье, сделали это на пике повышения, опасаясь еще большего подорожания, остальным оно недоступно даже по ипотеке. "Специализированные издания о недвижимости лопаются от рекламы, что является ярким показателем: чем хуже обстоят дела у застройщиков, тем больше их затраты на рекламу", - подмечает Абсалямов.
По мнению Прониной, жилье на первичном рынке покупатели все чаще приобретают с инвестиционными целями. Как правило, становясь соинвесторами на начальных этапах строительства. Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры - их можно перепродать очень быстро. "Покупатели готовы приобрести новостройки в кредит, однако не все застройщики сейчас разрешают покупать свои квартиры по ипотеке", - говорит Пронина.
По словам Хрулевой, если раньше в Казани выдавались ипотечные кредиты только на вторичное жилье, то сейчас соотношение объема кредитов на первичном и вторичном рынках примерно равное. Растущий спрос на новостройки стимулирует банки расширять линейку ипотечных кредитов. Однако пока они предпочитают подстраховываться и отдавать предпочтение так называемому ломбардному кредитованию: деньги на новое жилье выдают под залог имеющейся у заемщика недвижимости.
Пронина отмечает, что наибольшим спросом пользуются квартиры в Ново-Савиновском и Московском районах - там в основном возводится типовое жилье. Квартиры повышенной комфортности строятся, как правило, в центральном - Вахитовском - районе.
Ринат Низамов, инженер компании "Стройград", говорит, что в Казани нет жилья, отвечающего требованиям элитного. По его мнению, целесообразнее говорить о квартирах повышенной комфортности большой площади. "Соотношение объемов типового и комфортного жилья в Казани примерно 70% на 30%", - подсчитал эксперт.
Делая прогнозы на будущее, специалисты не находят причин для возможных резких скачков цен.
"В апреле появятся новые расценки на стройматериалы. Подорожание вряд ли будет больше 10-15% по сравнению с ценами прошлого года. Но через месяц-два примерно настолько же вырастут в цене и новостройки", - считает Абсалямов.
Одна из относительно новых тенденций первичного рынка Казани - реализация наряду с точечной застройкой крупных проектов комплексного домостроения: "Солнечный город", "Седьмое небо" и др. Эти объекты были анонсированы в 2005 г., в этом году ожидается появление на рынке готовых первых очередей.
Как сообщила пресс-служба банка "Ак Барс", основного инвестора проекта "Седьмое небо", строительство ведется на территории Старого аэропорта Казани - на участке общей площадью 198 га. Срок окончания проекта запланирован на 2011 гг. Девелопером проекта выступает компания "Казань XXI век". В микрорайоне, рассчитанном на проживание 80 000 человек, будут возведены жилые дома различных типов комфортности (112,9 га), общественно-делового назначения (12,9 га), создана транспортно-инженерная инфраструктура (45,3 га) и парковая зона (27,6 га). Площадь жилого фонда составит более 1,9 млн кв. м. По информации мэрии Казани, сметная стоимость проекта составляет $1510 млн.
Инвестиционный проект комплекса "Солнечный город" предусматривает строительство до 2009 г. в Приволжском районе Казани комплекса жилых домов на земельном участке общей площадью 38,77 га. Строящийся микрорайон рассчитан на проживание около 20 000 человек. Здесь предусмотрена развитая социальная инфраструктура. Также на территории комплекса планируется расположить гостинично-деловой, торгово-развлекательный, спортивно-оздоровительный комплексы с гаражами, а также автозаправочную станцию. Сметная стоимость инвестиционного проекта - 20 млрд руб.
"Первую очередь, состоящую из двух жилых комплексов, планируется сдать уже в июне этого года. Стоимость 1 кв. м в зависимости от уровня комфортности дома составит от 22 000 руб. до 31 000 руб.", - сообщил Роберт Шаймухаметов, заместитель руководителя представительства компании "Солнечный город".
По информации пресс-службы мэрии Казани, в настоящий момент на стадии проектирования находятся следующие очереди жилого комплекса "Ренессанс" (девелопер - компания "Антика"). Комплекс, два дома которого сданы в 2005 г., расположен на участке в центре Казани, ограниченном улицами Касаткина и Тельмана. В ближайшие два года будут построены еще два дома. Сметная стоимость инвестиционного проекта - $25 млн. Как сообщил директор компании "Антика" Олег Кипенко, квартиры в комплексе не будут продаваться по договорам долевого участия, поэтому продажи начнутся не ранее чем через год.
В настоящий момент начата реализация проекта жилого комплекса "Магеллан" в Ново-Савиновском районе. Планируется, что он будет состоять из пяти жилых домов с переменной этажностью от 10 до 22 этажей. "Строительство комплекса рассчитано на полтора года, в настоящий момент ведется закладка фундамента. Квартиры будут реализовываться по договорам соинвестирования", - сообщил Андрей Крылов, генеральный директор компании-застройщика "Тат Иммобилен". Основной инвестор - банк "Зенит". Примерная сметная стоимость проекта определена в $30 млн.
Покупатели ждут новых объектов.В 2007 г. число новостроек на рынке уменьшилось в два раза
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007
НИЖНИЙ НОВГОРОД - В I квартале 2007 г. предложение на рынке новостроек не увеличилось, но цены росли гораздо медленнее, чем в прошлом году. Потребители устали от безудержной гонки цен, а частным инвесторам почти нечего покупать - новых выгодных предложений на рынке пока нет.
По сравнению с прошлым годом количество строящихся домов, в которых продаются квартиры, снизилось более чем в два раза, жалуются нижегородские риэлторы. Предложение квартир, которые можно купить, уменьшилось еще значительнее: по мере приближения к сроку сдачи они распродаются, а новых объектов на рынке практически не появляется. Дефицит предложения дает возможность застройщикам повышать цены. "За I квартал на некоторых объектах цены выросли на 10%. Это мало по сравнению с прошлым годом, но больше по сравнению с обычными темпами роста", - говорит Сергей Иванов, генеральный директор компании "Выбор". "Выбор" сейчас в своих домах квартир не продает: в тех, что строятся, уже все распродано, а новые объекты попадут в листинги не раньше мая.
Компания "Квартстрой" в январе продавала квартиры в новостройках на ул. Тимирязева (микрорайон "Европейский") по 53 000 руб. за 1 кв. м, а в марте уже по 54 000-60 000 руб.
"Волгожилстрой" в начале года предлагал покупателям 1 кв. м в доме на ул. Фрунзе по 70 000 руб., в конце I квартала повысил цены до 80 000 руб.
Однако наличие свободных квартир накануне сдачи дома у того же "Квартстроя" расценивается экспертами как факт, свидетельствующий об отсутствии ажиотажного спроса. Даже у очень популярных застройщиков, например у компании "Жилстройресурс", после сдачи дома на ул. Ванеева остались в продаже свободные квартиры. Высокая цена новостроек ажиотажу не способствует, платежеспособный спрос, видимо, близок к своему потолку, резюмируют риэлторы.
"Большинство застройщиков с начала года повышали цены на 1,5-2% в месяц, а некоторые и того меньше. Большинство новостроек в заречной части и в спальных районах нагорной части подорожали не более чем на 5-6%", - делится наблюдениями Павел Родионов, директор по развитию компании "Вереск". "Вереск" повысил цены с 33 500 руб. за 1 кв. м в январе до 35 000 руб. за 1 кв. м в марте. Компания "Жилстрой-НН" в январе продавала квартиры в Верхних Печерах по 48 000-50 000 за 1 кв. м, а в Автозаводском районе - по 33 000-35 000 за 1 кв. м, в марте продажи шли соответственно по 49 000-53 000 руб. и по 34 000-35 000 руб.
Для инвесторов в недвижимость, которые привыкли вкладывать деньги на ранних стадиях строительства, выбор сейчас невелик. На рынке очень мало предложений домов, которые только начали строиться и будут закончены ориентировочно в 2008 г. Кроме того, цены на новостройки на стадии котлована или первых этажей сейчас не слишком отличаются от цен на дома, сдающиеся через два-три месяца или же уже готовые. Например, "Жилстройресурс" в микрорайоне "Две аллеи" в сданном доме продает квартиры по 50 000-54 000 руб. за 1 кв. м, а в новостройке со сроком сдачи в 2008 г. - по 48 000-49 000 руб.
Инвесторы, констатирует Андрей Чуранов, менеджер отдела первичного рынка риэлторской фирмы "Монолит", сейчас не покупают, а продают: "Многие инвесторы - как частные лица, так и подрядчики - фиксируют прибыль. У них квартиры можно купить на 5% дешевле, чем продают сейчас застройщики", - рассказывает он. Однако вывода об общем снижении цен Чуранов не делает: "Предложений от инвесторов не так уж и много, общей ситуации они не меняют". По его словам, на рынке уже явственно ощущается дефицит предложений от застройщиков.
Риэлторы ожидают появления новых предложений ближе к концу весны. "Жилстрой-НН" в апреле планирует начать продажи в новом микрорайоне "Водный мир" на Автозаводе.
В мае "Нижегородкапстрой", по сообщению маркетолога компании Алексея Голубева, начнет продавать квартиры в микрорайоне "Печерская гряда". "Выбор" предложит покупателям квартиры на ул. Генкиной (Советский район) и Юбилейном бульваре (Сормовский район).
Но существенного пополнения рынка не предвидится. Сказывается вынужденная пауза в предоставлении и оформлении земельных участков, вызванная требованиями Градостроительного кодекса. Хотя сейчас и городская, и областная администрации начинают проводить аукционы по продаже прав на земельные участки, освоение новых площадок требует времени. "Объем предложения может более или менее значительно увеличиться не ранее 2008-2009 гг.", - считает Сергей Иванов. "Мы могли бы строить в четыре-пять раз больше жилья, если бы были готовые площадки", - говорит Родионов из "Вереска".
Предложение будет пополняться в основном за счет жилья экономкласса. Сейчас в основном жилье, строящееся в Нижнем Новгороде, кирпичное или монолитное. Крупные московские застройщики - "СУ-155" и "ПИК-Регион", которые пришли на нижегородский рынок, предпочитают строить из сборного железобетона. "Дочка" "СУ-155" - компания "Нижегородкапстрой" - получила под застройку две большие площадки, на которых планируется возвести в общей сложности 17 домов. Но основной объем этого строительства придется уже на 2008 г.
Несмотря на то что объем предложения новостроек вряд ли существенно вырастет в 2007 г., участники рынка не прогнозируют высоких темпов роста цен на квартиры. "Прошлогодний ажиотаж во многом был спровоцирован психологическими факторами, теперешнее замедление темпов роста на фоне очень маленького предложения отчасти имеет под собой такую же основу: с экранов телевизоров покупателей каждый день убеждают, что завтра жилье станет доступным", - объясняет Родионов.
"Все рыночные факторы - небольшой объем предложения, расширяющиеся возможности по получению ипотечного кредита, высокая стоимость земли - работают на повышение цен. Но так быстро, как в прошлом году, цены расти уже не будут, темпы их роста снижаются", - отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. По итогам 2007 г. она ожидает 30-40%-ное подорожание квартир на первичном рынке.
Дома вне закона. Прокуратура остановила строительство 58 объектов Ростове Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007
РОСТОВ-НА-ДОНУ - Рынок первичного жилья в Ростове стал объектом пристального внимания контролирующих органов. Областная прокуратура заявила, что количество незаконно строящихся объектов исчисляется сотнями, и приостановила строительство 58 домов. Застройщики ожидают "детальных проверок" и прогнозируют удорожание новостроек по итогам I квартала на 20%.
В середине марта прокуратура Ростовской области, ссылаясь на данные областного министерства строительства, архитектуры и ЖКХ и региональной службы Госстройнадзора Ростовской области, опубликовала список 58 объектов в Ростове, строительство которых ведется незаконно. По ее данным, больше всего таких объектов у подразделений концерна "Вант" (37), также в список попали концерн "Покровский" (пять домов), НПП КП "Квант" (два), "Дон-строй" (два), "Донстрой" (один), "Вектор-Монолит" (один), Фирма "Универсал-Центр Юг Авиа" (два), "Дон-Спарк" (один), "Арсенал" (два), МКП "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону" (один) и МУ "Департамент строительства г. Ростова-на-Дону" (четыре). "Список не исчерпывающий, в него включены застройщики, ведущие строительство двух и более объектов, - говорит прокурор управления за исполнением федерального законодательства прокуратуры Ростовской области Константин Мирошниченко. - Незаконно строящиеся объекты можно считать сотнями". По его словам, возбуждено 10 административных дел, строительство включенных в список домов остановлено. Районным прокуратурам будут даны поручения о проведении "детальных проверок" совместно с региональной службой Госстройнадзора, добавляет Мирошниченко. Он напоминает, что незаконно строящиеся дома по закону невозможно ввести в эксплуатацию и, значит, дольщики не смогут зарегистрировать права собственности на квартиры.
"У "Ванта" наибольшее число строительных площадок в Ростове, поэтому компания больше, чем все остальные, ощутила последствия принятия 214-ФЗ о дольщиках", - говорит начальник отдела маркетинга "Ванта" Сергей Ростов. По его словам, всего концерн строит в городе 80 объектов, разрешения есть на 43 из них, т. е. на "большую часть", прокуратура обратила внимание как раз на оставшиеся 37.
Уже получены разрешения на два из четырех "проблемных" объектов, уверяет представитель МУ "Департамент строительства г. Ростова-на-Дону". Другие застройщики от официальных комментариев отказались.
Все "занимаются получением разрешительной документации" и надеются, что в ближайшие два месяца удастся оформить необходимые документы, поделился на условиях анонимности представитель строительной компании. Собеседник отмечает, что в сложившейся ситуации виноваты не только застройщики, но и "бардак в системе".
Процесс согласования в многочисленных инстанциях, если действовать в рамках закона, занимает "не месяцы, а годы", отмечает Ростов. Получение свободных участков под строительство затруднительно, говорит представитель компании-застройщика. По данным опрошенных застройщиков и риэлторов, с начала 2007 г. аукционы по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков мэрия не проводила. Кроме того, пока не создано областное ведомство госэкспертизы проектной документации, рассказывает участник рынка: территориальное управление Главгосэкспертизы занимается только экспертизой "особо важных проектов за бюджетные деньги", городские объекты "остались не у дел". В последние три месяца экспертиза проектной документации городских объектов не проводилась, подтверждает чиновник мэрии. "Закон действует уже три года, строительство большинства домов [попавших в список] ведется по два года, и разговоры об экспертизе - это поиск застройщиками оправданий", - считает прокурор Мирошниченко.
Темпы строительства снижаются, предложение на рынке почти не растет, сетуют эксперты. Жилье в Ростове продается, как правило, на завершающей стадии строительства: и девелоперы, и покупатели осторожно относятся к продажам квартир на нулевом цикле, говорит директор АН "Акцент" Евгений Тенишев. Спрос значительно превышает предложение, констатирует замдиректора по маркетингу и рекламе концерна "Единство" Мария Калашникова.
По мнению ростовских риэлторов, в феврале - марте спрос на квартиры в новостройках немного упал. Но это характерно не для всех строящихся объектов. Коммерческий директор "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев, наоборот, отмечает всплеск спроса в конце февраля на квартиры в жилом комплексе Olymp Towers: за четыре дня было заключено 16 сделок, в марте тоже были хорошие результаты продаж, делится он. С начала марта квартиры в Olymp Towers подорожали на 15%, сейчас минимальная стоимость 1 кв. м (квартиры большой площади на нижних этажах) составляет 35 500 руб., максимальная (однокомнатная квартира на верхнем этаже с хорошим видом из окон) - 55 000 руб. С апреля планируется повышение цен еще на 10-12%, говорит Шмелев.
За I квартал 2007 г. объекты "Ванта" подорожали на 5-15% в зависимости от площади и количества выставленных на продажу квартир, а также от месторасположения дома, говорит Ростов. По его словам, стоимость 1 кв. м начинается от 24 000 руб. и доходит до 42 000 руб.
По оценкам Тенишева, в среднем цены на новостройки в Ростове за первые три месяца выросли на 20%. В апреле - мае, по его прогнозам, цены поднимутся еще не менее чем на 5-7%. К лету, скорее всего, темпы роста замедлятся - повлияет сезонный фактор, полагает Тенишев.
Чтобы цены остановились, предложение должно увеличиться как минимум в два раза, считает Ростов. Строительный концерн "Вант" до конца года планирует сдать в эксплуатацию около 180 000 кв. м жилья (в I квартале 2007 г. введено два жилых дома общей площадью 20 000 кв. м), а также начать строительство 30 новых объектов общей площадью 320 000 кв. м, говорит Ростов. Правда, с начала года ни один новый дом не заложен, признается он.
Строительный концерн "Единство" ведет пять крупных объектов, говорит Калашникова. В этом году заканчивается строительство жилого комплекса "Андреевский вал", жилого дома "Росинка", по одной очереди в комплексах "Семигор" и "Смычка". До конца года "Единство" планирует сдать в эксплуатацию около 80 000 кв. м жилья, добавляет она.
Компания "СТ Групп Регион" вскоре намерена ввести блок А комплекса Olymp Towers, говорит Шмелев. Кроме того, уже построена "коробка" блока Б, строительство блока В идет на уровне 23-го этажа. Шмелев уверяет, что только этот комплекс в Ростове соответствует всем требованиям 214-ФЗ.
"Пик-Регион" приступил к проектированию нового большого района на ул. Орбитальной, анонсирует гендиректор компании Сергей Канаев. Площадь участка застройки, параметры и стоимость комплекса он называть не стал, отметив, что прежде компания вела строительство "точечно" и проект комплексной застройки - ее "первый опыт подобного рода в Ростове".
"СК "Плеяда", построившая бизнес-центр "Купеческий двор", решила попробовать силы в строительстве жилья: компания получает необходимые разрешения на строительство жилого комплекса "Красный Город - Сад" общей площадью 60 000 кв. м в Западном жилом массиве. Инвестиции в проект оцениваются в 700 млн руб.
Южная строительная компания разрабатывает проектно-сметную документацию для жилого комплекса "Европейский квартал" в микрорайоне Стройгородок, рассказал гендиректор компании Валерий Дорофеев. Каркасно-монолитное жилье займет 40 000 кв. м, инвестиции в проект составят 1,5 млрд руб.
Москва стремится ввысь.Рост цен на новостройки остановился
Источник: Ведомости; Дата: 03.04.2007
В I квартале 2007 г. цены на столичные новостройки практически не росли. С декабря прошлого года 1 кв. м на первичном рынке подорожал не более чем на 2%. Эксперты объясняют происходящее снижением платежеспособного спроса и увеличивающимся предложением. Подавляющее число объектов, выставленных на продажу, находятся в домах повышенной этажности.
Квартиры на высоте
Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест-1991", отмечает, что высотным в Москве становится как монолитное, так и панельное домостроение. "Уже есть довольно много серий панельных домов, где допустимая высота - свыше 20 этажей (КОПЭ, П-3М, П-44ТМ и т. д.), а монолитно-кирпичные дома в 40 этажей давно никого не удивляют", - говорит она.
"За последние три года в общем объеме московского жилого фонда доля высоток увеличилась на 2-3%", - отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway. Самые высокие новостройки столицы, возводимые "Дон-Строем", Mirax Group, "Конти", позиционируются как дома бизнес-класса или даже де люкс, что идет вразрез с принятыми в мире традициями. Например, в Великобритании у элитной публики всегда пользовались популярностью малоэтажные усадьбы и резиденции, а не многоэтажки, говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое качество". А самые дорогие квартиры в престижных домах Лондона располагаются на первом этаже.
Москва выбрала свой путь градостроительного развития и в результате превратилась в самую высокоэтажную столицу Европы. Хотя Артур Александров, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group, считает, что современную Москву логичнее сравнивать с динамично растущими Нью-Йорком, Гонконгом, Токио или Сингапуром, нежели со столицами Старого Света. Небоскребы как нельзя лучше символизируют рост экономики и красноречиво говорят о благосостоянии населения, утверждает он.
По признанию Александрова, стоимость строительства и эксплуатации подобных зданий намного превышает аналогичные показатели у зданий средней этажности, но городу выгоднее расти вверх, чем вширь, чтобы "сохранить компактность транспортной и иной инфраструктуры". "Экономическая целесообразность строительства небоскребов определяется стоимостью участка, его близостью к историческому или деловому центру города, наличием хорошей инфраструктуры", - подчеркивает Александров.
Алексей Гинзбург, генеральный директор компании "Мастерская архитектора В. М. Гинзбурга", говорит, что архитектурное окружение центра столицы формировалось много лет и нарушение единой концепции здесь не приветствуется. Но Москва - большой город и в новых районах высотные здания формируют современный городской ландшафт, оговаривается архитектор.
Пальчикова говорит, что повышение этажности помогает столичным властям решать проблемы с обеспечением граждан социальным жильем. "В столице дорогая земля, и массово строить низкоэтажные дома в 5-10 этажей в новых районах застройщикам просто невыгодно", - подчеркивает она.
Что касается спроса на недвижимость в высотных объектах, то в корпорации Mirax Group утверждают, что недостатка в покупателях не испытывают. "Всегда находятся покупатели, готовые заплатить дополнительные деньги за прекрасный пейзаж за окном, - говорит Александров. - Как правило, верхние этажи отличаются лучшими видами, поэтому квартиры там традиционно стоят дороже". По словам Пальчиковой, основной спрос на квартиры в высотках обеспечивают покупатели, целенаправленно ищущие именно такое жилье. "Они либо уже жили в домах такой высоты, либо останавливались в гостиницах за границей, поэтому точно знают все минусы такого проживания и способны оценить его плюсы", - объясняет она. Основной минус небоскребов - это сложность обеспечения безотказной работы инженерных коммуникаций. Девелоперы, конечно, заверяют, что каждый высотный проект проходит все необходимые согласования. В ЦНИИЭП "Жилища" отметили, что в 2005 г. в Москве были приняты временные нормативы по высотным зданиям-комплексам (МГСН 4.19-2005), в которых отражены все требования к проектированию, строительству и эксплуатации уникальных сооружений. Чиновники уверяют, что каждый высотный проект возводится с учетом утвержденных требований. "Если говорить о системе пожарной безопасности, то пожарные нормы в России жестче по сравнению с мировыми в два раза", - успокаивает покупателей Александров.
Хорошие предложения дорожают
По словам Нины Кузнецовой, генерального директора "МИАН - Агентство недвижимости", в I квартале 2007 г. хорошо продавались квартиры, которые стоили не дороже $3000-3500 за 1 кв. м (в экономклассе) и от $5000 до $8000 за 1 кв. м (в бизнес-классе). Спрос на более дорогие предложения невелик.
Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити - XXI век", отметил, что за I квартал цены на разных объектах компании выросли от 2% до 4%. Примерно так же выросли цены в высотках бизнес-класса компании Mirax Group. Например, в конце января квартиры в ЖК "Кутузовская Ривьера" продавались по $6050-11 000 за 1 кв. м, а в Mirax Park - по $4700-7500 за 1 кв. м. В марте цены в этих объектах составили соответственно $6500-11 000 и $5000-8000 за 1 кв. м. В высотном жилом комплексе "Континенталь" (застройщик - "Конти") с начала года цены в среднем выросли на 5% и составили от $3700.
Ирина Егорова, маркетолог департамента новостроек корпорации "Инком-недвижимость", говорит, что в прошлом году застройщики использовали ажиотаж в своих целях и выставляли на свои объекты завышенные цены. Сейчас происходит их корректировка. "Но она настолько невелика, что для статистики является незначимой", - говорит Егорова. Пальчикова замечает, что продавцы новостроек предпочитают не снижать цены, а привлекать покупателей рассрочками, подарками и скидками. В настоящее время компания "Трест-1991" реализует в Кожухове квартиры в почти готовых новостройках по цене от $2200 за 1 кв. м. "Дополнительно действуют скидки и рассрочка", - говорит Пальчикова.
Ценам не помеха
С 2007 г. компания "МИАН-Девелопмент" объявила, что будет продавать только квартиры с отделкой. Подобные квартиры в ЖК "Режиссер" предлагаются в среднем по $13 000 за 1 кв. м. Последние квартиры без отделки были проданы в феврале 2006 г. по $4995 за 1 кв. м. Кузнецова объясняет столь существенную разницу в стоимости не только высоким качеством отделочных работ, но и общим ростом цен на рынке.
Новой тенденцией на первичном рынке стало сближение цен на квартиры в домах эконом- и бизнес-класса, строительство которых только началось, и уже в готовых объектах. Раньше подобное практиковали продавцы элитных новостроек.
По словам Веры Лукиной, директора департамента городского жилья Vesco Realty, "если полтора-два года назад цена предложения в новостройках после сдачи дома госкомиссии возрастала на 60-80%, то в начале 2007 г. разрыв сократился до 35-40%". Риэлтор считает, что девелоперы уже не хотят делиться прибылью с посредниками и частными инвесторами. В качестве примера Вера Лукина назвала ЖК "Дом на Мосфильмовской", в котором квартиры от застройщика продаются сейчас в среднем по $13 400 за 1 кв. м, тогда как по договору переуступки схожую по параметрам квартиру здесь можно приобрести за $10 200 за 1 кв. м.
Ярмарка недвижимости состоится в Чите
Источник: ИА RegNovosti ; Дата: 03.04.2007
Первая межрегиональная выставка-ярмарка недвижимости-2007 состоится 27-28 апреля в Чите. Как сообщили корреспонденту ИА RegNovosti в пресс-службе администрации Читинской области, организаторами стали рекламно-информационный журнал о недвижимости "Квартирный вопрос - Читинский регион" совместно с Выставочным Центром "Забайкальский". А также комитет инвестиционной политики и развития инфраструктуры Читинской области и Российская гильдия риэлторов. Посетители смогут рассмотреть варианты жилья и другой недвижимости, получить консультации ведущих банков Читы по ипотеке, оценить услуги риэлтеров города, посетить бесплатные семинары и побывать на презентации журнала "Квартирный Вопрос - Читинский регион" с розыгрышем призов.
"АЛКО" расскажет тюменцам о том, что происходит на рынке недвижимости
Источник: ИИ "NewsProm.Ru" ; Дата: 03.04.2007
На тюменский рынок аналитики недвижимости вышла крупнейшая консалтинговая компания Уральского федерального округа - ЗАО "Ассоциация АЛКО". Руководство компании подтвердило намерение вести систематическую исследовательскую деятельность в сегменте жилых объектов города, сообщили корреспонденту интернет-издания "NewsProm.Ru" в АСО "PRимер".
Проблема аналитики продолжает оставаться злободневной практически для всех представителей рынка недвижимости Тюмени. Строительные компании и риэлторские агентства сетуют на недостаток серьезной аналитической базы, которая так необходима для эффективной работы и успешного инвестирования в бизнес. Сертифицированных специалистов в отрасли пока единицы. Действующим аналитическим службам очень сложно компенсировать отсутствие комплексной исследовательской информации в силу целого ряда причин: многопрофильности самого сектора, недостатка практического инструментария, нехватки кадров. И хотя уже наблюдается масса положительных изменений, связанных с внедрением особых программ и освоением новых технологий, инновации аналитики не перестают цениться "на вес золота". "Мы приступили к развитию этого направления в своей деятельности именно потому, что увидели огромную потребность в таких экспертных данных, - заверяет директор "Ассоциации АЛКО" Алексей Долгих. - Серьезная аналитическая информация о состоянии рынка жилой недвижимости была нужна и для успешной внутрифирменной работы. Но, к сожалению, еще год назад в Тюмени ее просто никто не мог нам предложить. Пришлось своими силами осваивать новый продукт, одновременно совершенствуя уже внедренные программы по анализу сегмента коммерческих объектов". Аналитический отдел компании уже приступил к серьезной работе. С февраля 2007 года специалистами начали проводиться ежемесячные мониторинги состояния первичного и вторичного рынков жилой недвижимости Тюмени. Их данные доступны всем желающим - застройщикам, риэлторам, оценочным компания и пр. Завершена работа над мартовским мониторингом, совсем скоро аналитики "сведут" данные за первый квартал этого года. "Исследовательской деятельностью в сегменте сегодня занимаются многие структуры - отмечает аналитик "Ассоциации АЛКО" Марина Брагина. - Это и специализированные отделы строительных компаний, и эксперты агентств недвижимости, и независимые аналитические службы. У каждого из них свой подход к решению задачи. Кто-то пытается "приспособить" стандартный, типовой инструментарий, кто-то стремиться внедрить собственные проекты. Мы решили пойти по второму пути. Сейчас в компании ведется активная разработка специальной программы для исследования рынка жилой недвижимости. В основе ее лежат технологии успешно действующей аналитико-информационной системы "Анаконда", которая была создана нами несколько лет назад специально для изучения рынка коммерческой недвижимости. Если новый продукт и повторит принципы существующих, то лишь в каких-то аспектах, ведь у каждого аналитика свой, авторский взгляд на проблему и способы ее решения". Эксперты "Ассоциации АЛКО" планируют ежемесячно высчитывать средневзвешенные ценовые стоимости спроса и предложения на тюменское жилье; выводить данные о распределении ценового предложения в зависимости от квадратуры (площади) квартир, их эксплуатационного возраста (объекты первичного и вторичного рынков), "комнатности" и серии, территориального расположения, материалов наружной отделки (кирпич, бетон, монолит) и пр. Отчеты будут опубликованы в открытом доступе на сайте компании www.consalko.ru. В перспективе специалисты компании планируют не только формировать аналитические сводки по текущему состоянию, но и заниматься прогнозированием ситуации - выявлять тенденции, перспективы. "Это во многом облегчит не только нашу дальнейшую работу как оценщиков на рынке недвижимости, но и поможет другим его участникам лучше ориентироваться в сегменте, а значит, действовать продуктивно и с максимальной прибылью", - отмечает Алексей Долгих. Обзор деловой прессы
Источник: dp.ru ; Дата: 03.04.2007
Стартовал призыв в армию по новым правилам, пишет "Коммерсант". Телеканал "ТНТ-Петербург" сменил главу, сообщают "Ведомости". Открывается международный салон "Мир Автомобиля-2007", информирует "Деловой Петербург". "Коммерсант" Вчера в России стартовала призывная кампания-2007, которая пройдет по новым правилам. Призывники отслужат полтора года вместо двух. При этом их количество увеличится по сравнению с прошлой осенью на 10 тыс. человек - до 133,5 тыс. человек. Этого планируется достичь за счет отмены ряда демографических и социальных отсрочек. "Лоб забреют" мужчинам, имеющих ребенка в возрасте до трех лет или беременную жену со сроком не менее 26 недель. Призывники, у которых на попечении находятся родители-пенсионеры, получат отсрочку, только если предоставят подтверждение их недееспособности.
Один из недавних лидеров рекламного рынка Петербурга - немецкая группа Wall - проиграла арбитражный процесс в первой инстанции против Смольного. Компания требует возобновить договор, позволявший ей в течение 15 лет практически бесплатно размещать более 500 рекламных конструкций. Сейчас Смольный уже выставил принадлежавшие Wall адреса, включая остановки на Невском проспекте, на инвестиционный конкурс. Срок договора истек в феврале 2007 года. Согласно ему Wall бесплатно размещал рекламу в 292 остановочных павильонах, а за отдельно стоящие рекламные щиты платил 100-300 рублей в месяц. При этом Смольный был не доволен проблемами с компанией по поводу размещения социальной рекламы. "Ведомости" Гендиректором телеканала "ТНТ - Санкт-Петербург" назначена Виктория Корхина, занимавшая до ноября 2006 года пост главы телеканала "СТО". Назначение связано с желанием головной компании увеличить долю вещания в регионе, считают эксперты. Ранее эту должность занимала Татьяна Архипова, она покинула пост по собственному желанию. Новый руководитель планирует вывести канал на четвертое место по популярности у петербуржцев и увеличить рекламные доходы. Бывший гендиректор "Петерстара" Виктор Кореш станет вице-президентом компании "Комстар - Объединенные телесистемы". Это может решить вопрос выхода на петербургский рынок, считают эксперты. Виктор Кореш работал гендиректором "Петерстара" с 2001 года и покинул этот пост в пятницу. Трудовой контракт с "Комстаром" он подпишет в ближайшие дни. В новой должности он займется вопросами развития оператора в России. "Деловой Петербург"
Завтра, 4 апреля в СКК "Петербургский" начинает работу 16-й международный салон "Мир Автомобиля-2007". Год назад в выставке приняли участие 324 компании, а количество посетителей превысило 100 тыс. человек. Организаторы рассчитывают, что в этом году количество посетителей значительно вырастет, однако отмечают: "Мир Автомобиля" - это вторая крупная автомобильная выставка в Петербурге. Осенью проходит аналогичное по масштабу мероприятие - "Авто+Автомеханика". Оба салона имеют примерно равное количество участников и посетителей, которые во многом дублируются. Петербургские выставки рассчитаны в большей степени на массового потребителя, народные марки здесь представляют местные дилеры. Однако дилеры премиум-брендов неохотно выставляют свои автомобили на этих салонах. Шведский концерн Lindab открывает в Курортном районе Петербурга завод вентиляционного оборудования стоимостью 2 млн евро. Предприятие находится на площадях "Сестрорецкого инструментального завода". Его производственная мощность не разглашается. Компания начала выпускать системы воздуховодов и фитингов Lindab Safe. В настоящее время строится дилерская сеть, заключаются договоры с проектными организациями и дистрибуторами производителей инженерного оборудования - Onninen, "Элита". В России планируется сотрудничать с теми же компаниями, что и в Европе, например с финской "Юит Лентек". "Российская газета" Цена на жилье в некоторых регионах будет снижаться. Об этом заявили министр экономического развития и торговли Герман Греф и глава Росстроя Сергей Круглик. Цены скорректируют в первую очередь в Москве и Петербурге. Основания для приостановки и снижения цен есть, считают некоторые эксперты. Речь идет о новых налогах в сфере жилья. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев выделил три налоговые проблемы. Первая - уплата податей от сдачи жилья внаем. Вторая - введение налога с продажи жилья и налог с обладателя "лишней" недвижимости. И третья - уход от балансовой стоимости жилья к рыночной в исчислении налогов на имущество.
Ключ от квартиры...
Источник: Караван+Я; Дата: 03.04.2007
В Твери можно решить проблемы с жильем! Решить квартирный вопрос, который, как известно, мучает не только москвичей, улучшить жилищные условия хотят все. Особенно молодые семьи, которые в большинстве своем вынуждены проживать либо с родителями, либо на съемных квартирах. Их интерес к приобретению собственной недвижимости наиболее велик. Это желание подогревают и программа "Доступное жилье", и магическое слово "ипотека". Но на деле желания, как всегда, входят в конфликт с возможностями. Мы попытались ответить на вопрос, есть ли выход из этого положения? В качестве эксперта среди тверских агентств недвижимости мы выбрали консалтинговую компанию "Трида". Эта фирма привлекла нас не только интересным названием, но и тем, что она оказалась свободна от тверских межкорпоративных риэлторских связей, потому что является первым и пока единственным в Твери филиалом одной из крупнейших московских компаний недвижимости. Самое главное, что именно в компании "Трида" мы увидели качественно новый подход в работе риэлтора с клиентом и, конечно, нашли ответы на интересующие нас вопросы: о тверском рынке недвижимости, о ценах на жилье, о желаниях и возможностях покупателей и о том, как решить квартирный вопрос. Обо всем этом мы поговорили с коммерческим директором консалтинговой компании "Трида" Марией Кучий. - Во-первых, объясните, откуда такое название - "Трида"? - "Трида" - это три "да": земля - да, дома - да, квартиры - да. Это основной принцип нашей работы - на все вопросы мы отвечаем "да", а неразрешимых проблем и невыполнимых задач для нас нет. В принципе, высокие стандарты, требования и установки качества работы задала Москва. Фирма не тверская - это филиал известной большой московской компании. Работу фирмы курирует непосредственно Москва. - В чем это выражается, кроме названия? - Это значит очень многое. В первую очередь - другой подход к работе, более жесткий отбор высококлассных специалистов-риэлторов. Компания не просто занимается куплей-продажей недвижимости. Наши клиенты могут получить любую консультацию, юридическую информацию, даже не прибегая к помощи юриста. Мы предлагаем весь спектр риэлторских услуг: покупку, продажу, приватизацию, ипотекау, обмен. Это и квартиры, и земля, и дома, коттеджи, особняки, здания и помещения, базы, недострои, обанкротившиеся предприятия. Есть даже срочный выкуп отдельно стоящих зданий, которые по какой-то причине "заморожены". Кроме того, наша компания предлагает беспрецедентный для Твери территориальный спектр. Это и Тверская область, и ближнее Подмосковье, и, если нужно, даже зарубежье. У нас есть филиал в Праге. То есть мы работаем, предлагаем более широкий спектр объектов: Тверь - Москва - Европа. - Как вы оцените рынок недвижимости в Твери? - Сегодня по ценообразованию и динамике развития рынка стоимость недвижимости в Твери очень высока и продолжает расти с каждым днем. Это относится и к новому, и к вторичному жилью. Цену формирует как рынок, так и условия, в которых ведется строительство. Ситуация такова, что сегодня для застройщиков повысили налоговую планку, плюс по закону строительство может вестись только на выкупленных участках земли. Цены на землю стали подниматься. Эти расходы прибавляются к стоимости квадратного метра в новостройках, и она повышается. Покупатель идет на вторичный рынок жилья, повышает спрос на него, и там с ценами происходит то же самое. Вторичный рынок по ценам приближается к новостройкам. Многие люди не понимают всего этого и убеждены, что цены на недвижимость будут падать. Хочу сказать, что в нынешних условиях этого произойти не может. Цены не будут снижаться ни на вторичном, ни на первичном рынке жилья. Чем быстрее и больше повышается стоимость нового жилья, тем быстрее и оперативнее повышается "вторичка". - С каким жильем предпочитаете работать вы? - У нас первый план занимает вторичное жилье, хотя большой процент занимает и первичное. Но не на этапе недостроя, а когда дом уже сдан, то есть заселен на 50 %, в нем уже есть все удобства и коммуникации и можно жить. Но по опыту нашей компании могу сказать, что плохо информированные покупатели, в том числе и молодежь, в основном нацелены на новые квартиры, даже в недостроенных домах (ипотека выдается и на недострой). Но при этом люди не понимают, что сильно рискуют, особенно если они связываются с ненадежным агентом. Вспомните катастрофу с инвесторами "Социнициативы". Другой момент - качество нового жилья, которое не соответствует элементарным требованиям. Свежий пример: на один из строящихся в Заволжском районе объектов выехал специалист нашей компании, чтобы просто побеседовать с рабочими, которыми оказалась бригада узбеков. Наш специалист представился покупателем квартиры в этом доме. Узбеки сами рассказали, что строят как попало, им мало платят, они не заинтересованы делать все качественно, как положено. Кроме того, их очень сильно ущемляют в материалах, они не выдерживают требований СНИПов и ГОСТов, что впоследствии очень быстро ощутят на себе жильцы. Это одна из глобальных проблем первичного рынка жилья, которая отражается и на риэлторах, и на покупателях. В итоге, есть тенденция к тому, что многие клиенты склонны приобретать жилье в домах не моложе пяти лет. - В чем же выход для молодых семей? - Для молодых семей выход в жилищном кредитовании, ипотеке. Но так же, как и для любых других покупателей, жилье в новостройках будет стоить для них на 15-20 тысяч долларов дороже. Поэтому мы советуем переключаться на вторичное жилье. Во-первых, на вторичном рынке жилья меньше неприятных сюрпризов и неожиданностей. При этом покупатель абсолютно ничего не теряет, его собственность будет так же расти в цене, как и остальная. Во-вторых, зачем переплачивать за одни и те же метражи десятки тысяч долларов и втягивать себя в лишнюю кабалу с выплатой кредита. Например, вместо 20 тысяч в месяц люди платят 12 - разница очевидна. В целом, молодым семьям, конечно, тяжело выплачивать кредиты, поэтому мы их ориентируем на покупку вторичного жилья. - Среди ваших клиентов много молодежи? - Конечно. Главное, чтобы молодая семья предоставила полный пакет документов нашей компании, все остальное сделаем сами. Главная проблема - "черные зарплаты", ведь банки в качестве показателя платежеспособности воспринимают только легальный доход. По ипотеке мы работаем с разными банками, подбираем оптимальный вариант и консультируем клиента, всю сделку проводим до конца. - Сколько это занимает времени? - В идеале, со всеми формальностями ипотечные сделки полностью проходят в срок от 3-х до 4-х недель. Простую покупку-продажу оформим за три дня. Срочный выкуп - за сутки. При этом служба безопасности с нашей стороны гарантированно обеспечит чистоту сделки для клиента на всех ее этапах. - Какие комиссионные вы в этом случае берете? - Это определяется в переговорах с клиентом. Сумма наших комиссионных зависит от многого, но держится в разумных пределах. Не выше, чем у остальных, при наших гарантиях надежности, оперативности и порядочности. По сути, наши новые стандарты качества работы. "АльфаСтрахование" планирует собрать по "АльфаРемонту" $1,5-3,5 млн за два года
Источник: Агентство страховых новостей; Дата: 03.04.2007
Группа "АльфаСтрахование" запустила новый продукт по страхованию отделки квартир - "АльфаРемонт". Стоимость полиса - до 0,5% от страховой суммы, которую клиент устанавливает самостоятельно. Сборы от продажи продукта в 2007-2008 гг. запланированы на уровне $1,5-3,5 млн. Об этом сообщил на пресс-конференции 2 апреля гендиректор "АльфаСтрахования" Владимир Скворцов. По оценкам компании, в 2007-2008 гг. новый продукт приобретут 15-20 тыс. клиентов, или около 20% от прогнозируемого количества покупателей полисов ипотечного страхования. Ожидаемая убыточность "АльфаРемонта" - 40-50%. По словам Владимира Скворцова, ранее ни одна страховая компания не предлагала подобного продукта. Инновация заключается в предложении застраховать именно отделку квартиры отдельно от конструктивных элементов, отметил он. Страховую сумму, перечень рисков и срок страхования по новой программе клиент устанавливает сам. Продавать "АльфаРемонт" компания планирует через собственную агентскую сеть и банки. Также "потенциально высоко оцениваются продажи через риэлторов", - сообщил Владимир Скворцов. По его словам, сейчас страховщик обсуждает возможность заключения партнерского соглашения с МИАН. "Если сотрудничество будет успешным, аналогичные соглашения заключим и с другими агентствами", - сказал Владимир Скворцов. Москве пользуются популярностью многоэтажки эконом-класса
Источник: ИА DAILYSTROY ; Дата: 03.04.2007
Заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова, отмечает, что высотным в Москве становится как монолитное, так и панельное домостроение, сообщают "Ведомости" сегодня, 3 апреля. "Уже есть довольно много серий панельных домов, где допустимая высота - свыше 20 этажей (КОПЭ, П-3М, П-44ТМ и т. д.), а монолитно-кирпичные дома в 40 этажей давно никого не удивляют", - говорит она. "За последние три года в общем объеме московского жилого фонда доля высоток увеличилась на 2-3%", - отмечает генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин,. Самые высокие новостройки столицы, возводимые "Дон-Строем", Mirax Group, "Конти", позиционируются как дома бизнес-класса или даже де люкс, что идет вразрез с принятыми в мире традициями. "Например, в Великобритании у элитной публики всегда пользовались популярностью малоэтажные усадьбы и резиденции, а не многоэтажки", - говорит директор по продажам компании "Новое качество" Андрей Уфимцев. А самые дорогие квартиры в престижных домах Лондона располагаются на первом этаже. Москва выбрала свой путь градостроительного развития и в результате превратилась в самую высокоэтажную столицу Европы.
Хотя заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Артур Александров считает, что современную Москву логичнее сравнивать с динамично растущими Нью-Йорком, Гонконгом, Токио или Сингапуром, нежели со столицами Старого Света. Небоскребы как нельзя лучше символизируют рост экономики и красноречиво говорят о благосостоянии населения. По признанию Александрова, стоимость строительства и эксплуатации подобных зданий намного превышает аналогичные показатели у зданий средней этажности, но городу выгоднее расти вверх, чем вширь, чтобы "сохранить компактность транспортной и иной инфраструктуры". "Экономическая целесообразность строительства небоскребов определяется стоимостью участка, его близостью к историческому или деловому центру города, наличием хорошей инфраструктуры", - подчеркивает Александров.
Генеральный директор компании "Мастерская архитектора В. М. Гинзбурга" Алексей Гинзбург,, говорит, что архитектурное окружение центра столицы формировалось много лет и нарушение единой концепции здесь не приветствуется. "Но Москва - большой город и в новых районах высотные здания формируют современный городской ландшафт", - оговаривается архитектор. Пальчикова говорит, что повышение этажности помогает столичным властям решать проблемы с обеспечением граждан социальным жильем. "В столице дорогая земля, и массово строить низкоэтажные дома в 5-10 этажей в новых районах застройщикам просто невыгодно", - подчеркивает она. Что касается спроса на недвижимость в высотных объектах, то в корпорации Mirax Group утверждают, что недостатка в покупателях не испытывают. "Всегда находятся покупатели, готовые заплатить дополнительные деньги за прекрасный пейзаж за окном, - говорит Александров. - Как правило, верхние этажи отличаются лучшими видами, поэтому квартиры там традиционно стоят дороже". По словам Пальчиковой, основной спрос на квартиры в высотках обеспечивают покупатели, целенаправленно ищущие именно такое жилье. "Они либо уже жили в домах такой высоты, либо останавливались в гостиницах за границей, поэтому точно знают все минусы такого проживания и способны оценить его плюсы", - объясняет она. Основной минус небоскребов - это сложность обеспечения безотказной работы инженерных коммуникаций. Девелоперы, конечно, заверяют, что каждый высотный проект проходит все необходимые согласования. В ЦНИИЭП "Жилища" отметили, что в 2005 г. в Москве были приняты временные нормативы по высотным зданиям-комплексам (МГСН 4.19-2005), в которых отражены все требования к проектированию, строительству и эксплуатации уникальных сооружений. Чиновники уверяют, что каждый высотный проект возводится с учетом утвержденных требований. "Если говорить о системе пожарной безопасности, то пожарные нормы в России жестче по сравнению с мировыми в два раза", - успокаивает покупателей Александров.
По словам генерального директора "МИАН - Агентство недвижимости" Нины Кузнецовой, в I квартале 2007 года хорошо продавались квартиры, которые стоили не дороже $3000-3500 за 1 кв. м (в экономклассе) и от $5000 до $8000 за 1 кв. м (в бизнес-классе). Спрос на более дорогие предложения невелик. Пресс-секретарь компании "Сити - XXI век" Сергей Лядов,, отметил, что за I квартал цены на разных объектах компании выросли от 2% до 4%. Примерно так же выросли цены в высотках бизнес-класса компании Mirax Group. Например, в конце января квартиры в ЖК "Кутузовская Ривьера" продавались по $6050-11 000 за 1 кв. м, а в Mirax Park - по $4700-7500 за 1 кв. м. В марте цены в этих объектах составили соответственно $6500-11 000 и $5000-8000 за 1 кв. м. В высотном жилом комплексе "Континенталь" (застройщик - "Конти") с начала года цены в среднем выросли на 5% и составили от $3700. Маркетолог департамента новостроек корпорации "Инком-недвижимость" Ирина Егорова,, говорит, что в прошлом году застройщики использовали ажиотаж в своих целях и выставляли на свои объекты завышенные цены. Сейчас происходит их корректировка. "Но она настолько невелика, что для статистики является незначимой", - говорит Егорова. Пальчикова замечает, что продавцы новостроек предпочитают не снижать цены, а привлекать покупателей рассрочками, подарками и скидками. В настоящее время компания "Трест-1991" реализует в Кожухове квартиры в почти готовых новостройках по цене от $2200 за 1 кв. м. "Дополнительно действуют скидки и рассрочка", - говорит Пальчикова.
С 2007 года компания "МИАН-Девелопмент" объявила, что будет продавать только квартиры с отделкой. Подобные квартиры в ЖК "Режиссер" предлагаются в среднем по $13 000 за 1 кв. м. Последние квартиры без отделки были проданы в феврале 2006 г. по $4995 за 1 кв. м. Кузнецова объясняет столь существенную разницу в стоимости не только высоким качеством отделочных работ, но и общим ростом цен на рынке.
Новой тенденцией на первичном рынке стало сближение цен на квартиры в домах эконом- и бизнес-класса, строительство которых только началось, и уже в готовых объектах. Раньше подобное практиковали продавцы элитных новостроек. По словам директора департамента городского жилья Vesco Realty Веры Лукиной, "если полтора-два года назад цена предложения в новостройках после сдачи дома госкомиссии возрастала на 60-80%, то в начале 2007 г. разрыв сократился до 35-40%". Риэлтор считает, что девелоперы уже не хотят делиться прибылью с посредниками и частными инвесторами. В качестве примера Вера Лукина назвала ЖК "Дом на Мосфильмовской", в котором квартиры от застройщика продаются сейчас в среднем по $13 400 за 1 кв. м, тогда как по договору переуступки схожую по параметрам квартиру здесь можно приобрести за $10 200 за 1 кв. м.
13 и 18 апреля в Калининграде и Екатеринбурге состоятся ближайшие мероприятия в рамках цикла конференций "Закрытые ПИФы для бизнеса. Недвижимость, защита и управление активами, частно-государственное партнерство" Источник: Quote.ru; Дата: 03.04.2007
13 и 18 апреля в Калининграде и Екатеринбурге состоятся ближайшие мероприятия в рамках цикла конференций "Закрытые ПИФы для бизнеса. Недвижимость, защита и управление активами, частно-государственное партнерство". Организаторами мероприятия являются компания IMAC и Издательский дом "РЦБ". Мероприятие в Екатеринбурге проводится в рамках Форума "Инвестиции в уральский бизнес" организованного корпорацией СТРАТУМ. Мероприятия в Калиниграде и Екатеринбурге являются не первыми, с начала года уже прошли две конференции в Новосибирске и Уфе. Также в первом полугодии планируется проведение конференций в следующих городах: Ростов-на-Дону, Краснодар, Москва, Пермь, Казань, Санкт-Петербург и Иркутск. К участию в предстоящих мероприятиях приглашаются представители власти, застройщики, девелоперы, собственники и управляющие объектами недвижимости, риэлторы, представители финансовых, инвестиционных, управляющих и страховых компаний, банков, представители промышленных предприятий и холдингов, инвесторы, аудиторы. На конференциях будут обсуждаться следующие темы: уникальные возможности закрытых ПИФов; налогообложение в закрытых ПИФах; ПИФы стратегических инвестиций (прямые и венчурные); закрытый ПИФ как инструмент частно-государственного партнерства; ПИФы категории недвижимости, строительство и девелопмент; механизмы формирования закрытых фондов, работа с инвестором; практика формирования портфеля ПИФа недвижимыми активами. Обзор СМИ по рынку недвижимости за март 2007 года
Источник: ИА REGNUM; Дата: 03.04.2007
Мэрия подтолкнет рост цен
Забота мэрии о социально не защищенных москвичах может сдвинуть с мертвой точки рынок недвижимости и стимулировать рост цен на квартиры. В этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24%. Значит, предложение жилья на рынке сократится и квартиры могут подорожать за год на 30%, прогнозируют эксперты.
В прошлом году столичные строители превысили план, введя в строй 5,3 млн кв. м, отчитался вчера перед московским правительством первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин. На этот год запланировано 4,8 млн кв. м жилья, но речь о снижении объемов строительства не идет, разъяснил представитель стройкомплекса столицы. "В 2006 г. было запланировано 4,83 млн кв. м, но построили больше, то же самое может быть и в этом году", - говорит он.
Зато заметно изменится доля муниципального жилья: в прошлом году, по словам Ресина, на социальные нужды пошло 1,8 млн кв. м (т. е. 34% построенного. - "Ведомости"), а на этот год запланировано уже 2,23 млн кв. м (т. е. уже 46,5%. - "Ведомости"). Сам же объем жилья для очередников и льготников вырастет на 24%.
Преобладание городского заказа при строительстве жилья позволяет увеличить использование социальных программ (к примеру, социальной ипотеки и т. д.), что приведет к снижению цен на квартиры, - так прокомментировал эти цифры мэр Москвы Юрий Лужков. Результат, по его словам, уже заметен: "Фирмы, отслеживающие стоимость жилья, отмечают небольшое снижение цен. Поэтому эта тенденция [увеличение объемов строительства по городскому заказу. - "Ведомости"] должна быть продолжена и стать одной из приоритетных наших задач на ближайшие пять лет". За прошлую неделю средняя цена на столичное жилье снизилась на 0,1% (до $4209 за 1 кв. м), свидетельствуют данные аналитического портала IRN.ru ("Индикаторы рынков недвижимости"). В феврале по отношению к январю стоимость квартир не изменилась ($4210 за 1 кв. м.)
"Если социальное жилье и упадет в цене, то на недвижимость в более высоких сегментах это никак не повлияет. Это разные сферы рынка, здесь разные покупатели, и они друг от друга не зависят", - отмечает заместитель гендиректора компании "Дон-Строй" Тимур Баткин. С ним согласен и коммерческий директор компании "Мироздание" Георгий Кузин: "Для среднего москвича, который не может воспользоваться социальными программами, эти меры никакой роли играть не будут, и цены для него снижаться не будут". Зато уменьшение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального сократит предложение квартир на свободном рынке, а следовательно, квадратные метры подорожают, прогнозирует заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова. Кузин с ней согласен. Пальчикова напоминает, что по статистике до 30% квартир покупают приезжие, которые на социальные программы рассчитывать не могут. "Сейчас спрос немного падает в связи с высокими ценами, но если рынок будет сокращаться, то к концу года вполне можно ожидать нового витка цен, - прогнозирует генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Конечно, не уровня 2006 г., за который квадратные метры подорожали на 80-100%, а уровня 2003 г., т. е. на 30-40%". Рост объемов муниципального жилья сейчас выгоден застройщикам, считает Кузин. "В данный момент на рынке наблюдается стагнация, а снижать цены застройщики не хотят. Увеличить спрос не в их силах, а вот пролоббировать снижение предложения они вполне могли бы", - рассуждает он.
"Доступное жилье" все недоступнее
Известия, 21.03.2007, Юрий Геворкян
В этом году правительство планирует ускоренными темпами решать пресловутый квартирный вопрос. Разработана программа и выделены деньги для обеспечения жильем военнослужащих, льготы предоставляются молодым семьям, увеличивается количество банков, предлагающих ипотечные кредиты. Однако усилия властей могут дать неожиданный эффект - реализация программы "Доступное жилье" станет дополнительным фактором, влияющим на повышение цен на недвижимость.
В начале марта Фонд "Общественное мнение" провел опрос с целью выяснить, как изменилась ситуация с жильем после запуска многочисленных социальных жилищных программ государства. Выяснилась парадоксальная вещь. Несмотря на то что треть участников опроса (32%) сказали, что за 2006 год там, где они живут, жилья было построено больше, чем в предыдущие годы, почти две трети (60%) сочли, что жилье стало менее доступным, а 27% респондентов утверждают, что для них ничего не изменилось. Квартирный вопрос испортил не только москвичей: в жилье нуждаются 68.5 тыс. военнослужащих по всей стране, но это лишь капля в общем море. 40 млн. россиян живут в домах без удобств, 4.4 млн. человек стоят в очереди на получение государственного жилья. Ветхий жилой фонд, в котором проживает 2.5 млн. человек, составляет 3.2% общего количества российского жилья.
Конечно, государство должно помогать гражданам, но у этой помощи есть и обратная сторона. Многие эксперты опасаются, что реализация социальных проектов сильно "подогреет" рынок недвижимости. Рассмотрим эту теорию на примере Москвы и области.
- Объемы строительства в столице по-прежнему остаются ограниченными, в то время как спрос стимулируется множеством факторов - это и все более доступная ипотека, и экономический рост, и региональные миграции, - считает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. - И если из общего, и так недостаточного, объема нового жилья вычесть "социалку", то на долю рынка останется не так много. Да и это будет сопряжено со множеством проблем.
Например, нашумевшая программа "Москвичам - доступное жилье", одобренная правительством Москвы 21 ноября 2006 года, дает льготы тем москвичам, которые прожили в Москве не менее 10 лет. Для них инвестор нового строительства должен будет зарезервировать до 80% площадей, при этом 30% из них будет реализовано по ценам, закрепленным в инвестконтрактах, то есть фактически по себестоимости! Но, во-первых, если для иногородних вход на первичный рынок будет ограничен, то не заставит себя ждать удорожание жилья на вторичном рынке. Ведь чем ниже предложение, тем выше спрос, а следовательно, и цены. По оценкам специалистов, 50 млн. кв.м и так пока не могут полностью удовлетворить спрос, составляющий приблизительно 80 млн. кв.м жилья.
А во-вторых, выполнение госзаказа совсем не означает, что застройщики будут работать себе в убыток. Простой пример: согласно программе обеспечения военнослужащих жильем, в 2006-2007 годах будет выделено дополнительно 30 млрд. рублей, на которые планируется построить около 18 тыс. квартир для военных. При этом по программе установлена предельная стоимость 1 кв.м жилья - по Москве это 29 тыс. рублей при средней рыночной стоимости 100-125 тысяч. Возникает вполне резонный вопрос: как будет компенсирована упущенная выгода застройщиков? Не за счет ли увеличения цен на жилье для остальных категорий граждан? То же самое относится к программе сноса хрущевок и к программе, которая гарантирует очередникам из молодых семей приобретение жилья по себестоимости. Вот и получается, что когда часть возводимого жилья уйдет под социальные проекты, то спрос возрастет, а вместе с ним - и цены.
За 2006 год в столице было введено в эксплуатацию около 5 млн. кв.м общей площади жилых домов. Из них 1.87 млн. кв.м - для выполнения городских социальных программ. Значит, почти 40% нового жилья ушло на "социалку". То есть те жители столицы, у которых нет возможности улучшить свои жилищные условия на льготных основаниях, по-прежнему живут при дефиците предложений на рынке - выбирать особо не из чего, и продавцы жилья по-прежнему могут диктовать свои условия. Плюс к этому нужно учитывать и инфляцию. Цены в стране растут на все - почему же жилье, зависящее от многих факторов (стоимость стройматериалов, топлива, энергоресурсов и т.п), должно дешеветь?
Большинство экспертов сходится во мнении, что стабильный рост в рамках 25-30% в год для жилья эконом-класса - это наиболее вероятный вариант.
Курс на повышение
Dailystroi.ru, 22.03.2007, Аркадий Вяткин
Неустойчивое равновесие на рынке недвижимости Москвы и области, похоже, в ближайшее время качнется в сторону дальнейшего, хотя и умеренного, роста цен. Учитывая, что на первичном рынке все еще сохраняется дефицит предложений, а продавцы вторички не собираются демпинговать, в ближайшее время следует приготовиться к ежемесячному минимальному росту стоимости квадратного метра на 2-3% для жилья "эконом-класса", и 3-4% - для элитной недвижимости.
"Рынок выйдет из стагнации уже в апреле, когда покупатели однозначно убедятся, что ждать нечего, и дешеветь квартиры, не будут", - считает Александр Шапиро, член правления ЗАО "Моспромстрой". Все предпосылки для этого налицо: во-первых, совокупный объем планируемого к вводу в 2007 году жилья в Москве не превысит показателей последних лет и составит около 5 млн. кв. м. Большой объем нового жилья будет передан по различным социальным программам (военнослужащим, молодым семьям, очередникам и т. п.) и не выйдет на рынок. В 2006 году этот показатель составил 1,87 млн. квадратных метров из общих 5 млн. А ведь главный закон рынка, согласно которому дефицит предложений ведет к росту цен, никто не отменял.
Это коснется не только жилья экономкласса, но и на цен на элитную недвижимость. "На рынок в течение следующих месяцев выйдут лишь единичные проекты, - говорит руководитель отдела продаж квартир агентства недвижимости "Усадьба" Марина Венчковская. - Учитывая, что нехватка предложения лишь увеличится, это, конечно же, скажется на стоимости".
Несмотря на то, что правительство настаивает на увеличении объемов вводимого в эксплуатацию жилья, пока здесь больше проблем, чем решений. В Москве самым острым вопросом остается дефицит строительных участков. Подходящей земли под застройку почти не осталось. Нередки случаи, когда из-за плохо разработанной тендерной документации торги за подходящий для строительства участок или срываются, или откладываются на неопределенный срок. Вывод и застройка промзон, на которую уповают московские градоначальники, также длительный, сложный и дорогостоящий процесс, который только предстоит наладить.
Не следует забывать и о том, что жилая недвижимость - это не просто стены и крыша, но и инженерная инфраструктура: электро-, тепло-, газо- и водоснабжение, телефон, Интернет и пр. И вот тут кроется подвох: существующие городские коммуникации не рассчитаны на увеличение объема строящихся объектов. Зачастую их надо прокладывать "с нуля", и это существенно влияет на рост стоимости квадратного метра. "Инженерной инфраструктуры у нас отчаянно не хватает и в Москве, и в Московской области, особенно по электроэнергии", - признает столичный градоначальник Лужков.
Конечно, застройщики пытаются минимизировать свои расходы, и иногда им это удается. Скажем, если дом строится на месте снесенного жилфонда, то в этом случае могут быть использованы существующие коммуникации. Однако для новых строительных участков инфраструктуру приходится создавать самостоятельно, а в наиболее сложных случаях - прокладывать целые магистральные сети, что ведет к росту затрат. Специалисты говорят, что в некоторых районах старой застройки прокладка современных коммуникаций просто невозможна. Единственный выход - комплексная реконструкция сетей, но это удовольствие весьма дорогое. Например, компании-участники застройки "Золотого (Болотного) острова", до сих пор так и не нашли $400 млн на замену устаревших коммуникаций сталинского времени. Известны случаи, когда крупные инвесторы отказываются от проекта, в котором стоимость затрат на коммунальную инфраструктуру превышают 20% от его инвестиционной стоимости.
Получается замкнутый круг - чем больше жилья вводится в эксплуатацию, тем дороже в итоге обходится создание инфраструктуры. А свои затраты застройщики компенсируют, поднимая рыночную стоимость жилья.
"Снижения цен на московскую недвижимость ждать не стоит, - считает Алина Андреева, пресс-секретарь компании "КомСтрин". - Спрос на квартиры в столице по-прежнему остается высоким, этому способствуют ипотека, улучшение благосостояния населения, миграция из регионов страны и миграция из соседних государств. К тому же объемы строительства практически не растут, а доходы населения - наоборот, строительные материалы дорожают, и, конечно, растет стоимость земли в Москве и в Подмосковье".
С лета 2007 года станет выше и себестоимость строительства из-за подорожания стройматериалов. Например, цены на цемент в марте выросли на 15%, а к лету его начнут покупать по биржевым ценам - это дополнительные 10%.
По прогнозу Андреевой, "наиболее вероятный сценарий развития рынка недвижимости в Москве - плавный и стабильный рост рост". С ней согласны и другие эксперты. "Март, апрель и май как традиционные месяцы наибольшей покупательской активности и активизации рынка продемонстрируют уверенный рост цен", - считает начальник отдела продаж Группы компаний "Конти" Роман Костин. По его мнению, в этом году стабильно дорожать будет все, что не было переоценено в 2006 году.
Рынок недвижимости отжался
РБК daily, 22.03.2007, РУСЛАН ДЗКУЯ
Эксперты прогнозируют некоторый рост цен
Первые месяцы текущего года свидетельствуют о том, что ни падения, ни скачкообразного роста цен на недвижимость не произойдет. Аналитики уверены, что рост цен во всех сегментах составит 1-2% в месяц, несколько превышая уровень инфляции. В качестве причины, которая оградит рынок от падения, называют недавний фондовый кризис. Диверсификация вложений инвесткомпаний происходит во многом путем помещения средств в недвижимость.
"Февраль охарактеризовался несущественным повышением стоимости жилья, не более 1%", - отмечает начальник отдела продаж ГК "Конти" Роман Костин. Руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков обращает внимание на сохранение тенденций прошлого года: по его мнению, наблюдается "восстановление предложения на фоне достаточно низкого платежеспособного спроса и стабилизация цен".
При сохраняющейся стабилизации более значительным стало ценовое расслоение в зависимости от класса жилья. По данным руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, "за последнюю неделю общегородской индекс стоимости жилья снизился на 4 долл. и составил 4213 долл. за 1 кв. м". Гендиректор агентства RWAY Александр Крапин отмечает, что "продолжающееся снижение цен в первую очередь затрагивает квартиры из ветхого жилого фонда, которые были сильно переоценены в прошлом году".
Неоднородность процессов, проходящих на рынке элитной недвижимости, отмечает заместитель гендиректора компании Delta Estate Павел Пряников. Если в январе и феврале на рынке наблюдался застой, было отмечено падение спроса на 30% по сравнению с осенью 2006 года, то в марте объем рынка уже вышел на осенний уровень. Солидарен с ним и заместитель гендиректора компании "Калинка-Риэлти" Алексей Сидоров. По его мнению, "рост будет, но не такой стремительный, как в прошлом году, и если в 2006 году говорили о 30-50% роста, то в этом году общий рост составит 15-20%". Директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев полагает, что бизнес-класс и элит-класс дадут в 2007 году рост 20-25%. Не предвидят кризиса и эксперты, анализирующие ситуацию на рынке загородной недвижимости. По данным представителя компании "Усадьба" Ивана Шулькова, "объем предъявляемого спроса в феврале-марте в среднем на 20-25% превышает показатели аналогичного периода прошлого года". Исключают вероятность падения покупательской активности в элитном сегменте и в компании "Терра": менее привлекательные объекты просто понизят в классе и они будут продаваться по соответствующей цене.
Говоря о "разгоне" рынка недвижимости, специалисты отмечают макроэкономические показатели. В том числе рост доходов, более активное использование населением таких финансовых инструментов, как ПИФы. Перспективы открываются и в связи с некоторым спадом на фондовом рынке. Впрочем, руководитель отдела биржевого рынка инвесткомпании "Финам" Сергей Дорогавцев считает, что коррекция не привела к существенному оттоку клиентов. "Другое дело, - говорит он, - что интерес крупных инвесторов к рынку недвижимости также продолжает расти". Удовлетворяя имеющийся спрос, инвестиционные компании активно создают фонды недвижимости. Сейчас в России действует 127 таких фондов, в стадии формирования находится еще пять. Подобные структуры создали все крупнейшие участники фондового рынка - "Тройка Диалог", "Финам", "КИТ Финанс", БКС, "Ренессанс", "Солид" и другие. Говоря о перспективах рынка, Владислав Луцков из компании "МИЭЛЬ" подчеркивает, что на сегодняшний день он не видит оснований менять прогноз: "Этой весной можно ожидать активизации спроса и начиная с середины года продолжения роста цен на уровне чуть выше инфляции". Не видит предпосылок для снижения цен и Олег Борисенок из "КомСтрин". Он напоминает, что в прошлом году строительные материалы подорожали на 25%, растут тарифы на электроэнергию, дорожает подключение к коммуникациям.
Банкиров возьмут в долю
Ведомости, 27.03.2007, №53 (1827), Бэла Ляув, Антон Филатов, Андрей Панов
Банкиры, стремившиеся вписаться в схему долевого финансирования строительства жилья, могут быть довольны. В банковский комитет Госдумы внесен проект поправок в закон "Об участии в долевом строительстве...", согласно которому застройщики смогут привлекать частные средства только через банковские депозиты.
На ежегодном банковском форуме в Сочи прошлой осенью зампред банковского комитета Павел Медведев впервые заявил, что застройщики не должны привлекать деньги населения, а роль посредников нужно отдать кредитным организациям. Как стало известно "Ведомостям", такие поправки к закону "Об участии в долевом строительстве..." не только разработаны, но и уже направлены в профильный комитет в Госдуме.
Закон о долевом строительстве почти не работает - большинство строителей предпочитают привлекать средства частников через вексельные схемы. По оценке Института экономики города, сейчас лишь 5% договоров по продаже квартир в столичных новостройках заключается по этому закону. Тем не менее розничные банки уже оценили привлекательность этого рынка. Сбербанк в начале прошлого года даже запустил собственную программу кредитования застройщиков с привлечением средств покупателей квартир. Банк финансирует строительство, только если покупатели жилья вносят его стоимость на депозит, а банк после сдачи объекта перечисляет деньги застройщику. Узнать в Сбербанке, сколько человек воспользовались этой схемой, "Ведомостям" вчера не удалось.
"Законопроект разработан с целью максимально исключить риски физических лиц", - говорится в пояснительной записке к проекту, который есть в распоряжении "Ведомостей". Поправки предполагают, что застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только через банк, который разместит их на депозит и примет на себя гарантии по возврату денег на случай неисполнения обязательств застройщиком. Деятельность и тех и других подлежит обязательному страхованию. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство и соблюдения других формальностей. Но средства с депозитов дольщиков он получит только после привлечения банком всей стоимости строительства по смете.
Поправки в закон готовило Министерство регионального развития, а внес их в Госдуму сенатор от Ульяновской области Рустем Шиянов, зампредседателя комитета по промышленной политике. Пресс-служба Министерства регионального развития не стала комментировать документ, сославшись на отсутствие разрабатывавшего его чиновника Юрия Тыртышова. Руководитель банковского комитета Госдумы Владислав Резник признался, что пока не видел текста, но считает оправданным все, что повышает защищенность частного инвестора. "Если банк вступает в схему и несет солидарную ответственность, то он, естественно, гораздо пристальнее проверяет застройщика", - отметил депутат. Сам он готов поддержать новый закон, как и его заместитель Медведев.
Но риэлторы и застройщики не одобряют эту инициативу. "Крупные девелоперы это переживут, а у мелких начнутся проблемы", - уверен старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. "Мы только приспосабливаемся к старому закону, если будут введены новые поправки, это взвинтит цены", - говорит Дмитрий Шмелев, коммерческий директор "СТ Групп Регион". Его компания первой в России сдала дом, построенный по этому закону. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев уверен, что продаваемое по новой схеме жилье будет дороже, но защите дольщиков это не поможет, пока строители привлекают частные средства по вексельным схемам. Крупный девелопер уверен, что сразу же после принятия такого документа жилье подорожает минимум на 20%.
Банкиры, напротив, полны оптимизма. "Некоторые крупные российские банки с подобной схемой уже работают, и в том, что она станет повсеместной, ничего плохого нет: сама схема достаточно удобна, так как банки, дополнительно проверяя застройщиков, снижают риски от их работы, - рассуждает Андрей Лукьянов, директор департамента инвестиций в недвижимость банка "Российский кредит". - Единственное, что меня смущает, - так это выбор банков на конкурсе". Зампредседателя правления Москоммерцбанка Асхат Сагдиев считает, что банки больше всех выиграют от новой схемы. "Инвесторы будут лучше защищены, однако за это им придется и заплатить больше. Так что разница в стоимости готовой квартиры и квартиры на стадии строительства, уже уменьшившаяся в последнее время, еще сократится", - говорит он. А вице-президент банка "Евротраст" Владимир Талавер полагает, что от предложенного закона больше других выиграет Сбербанк. "У него достаточно ресурсов, поэтому он может кредитовать строителей без увязки с депозитными счетами дольщиков, - объяснил банкир. - А схема сбора средств покупателей квартир в строящихся домах у "Сбера" уже отработана".
Коммерческое жилье подорожает из-за бедных
Newsinfo.ru, 28.03.2007, Илья Гращенков
Едва остановившийся рост цен на недвижимость в Москве может начаться с новой силой. По завышенной до предела стоимости квадратный метр пока продается, покуда есть острый спрос. Но установившийся было баланс предложения и спроса намеревается нарушить московское правительство. Вчера оно подводило итоги работы столичного строительного комплекса за прошлый год и обсуждало задачи на текущий.
"По объемам капитального строительства Москва вышла на первое место среди столиц мира, но совершенно правильно, что сегодня в основном речь шла не об этом, а о том, как жить дальше", - выступил с речью мэр города, Юрий Лужков. Говорили в первую очередь о социальном жилье - забота мэрии о малообеспеченных москвичах может сдвинуть с мертвой точки рынок недвижимости и стимулировать рост цен на квартиры.
"В этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить, по некоторым данным почти на четверть - на 24%, значит, предложение жилья на рынке резко сократится и квартиры могут подорожать за год от 30% до 50%", - говорит Павел Красивин, специалист по жилой недвижимости. Жилищный фонд столицы сегодня это более 200 млн кв. метров и ежегодно он увеличивается примерно на 5 млн кв. метров
Странно, но главная задача властей - это удешевление жилья для москвичей. "Фирмы, отслеживающие этот процесс, заметили, что цены на квартиры уже начали выравниваться и даже пошло легкое снижение, что должно стать тенденцией на ближайшие пять лет", - говорит Юрий Лужков. Есть и резерв, считают власти: "В 2006 г. было запланировано 4,83 млн кв. м, но построили больше, то же самое может быть и в этом году", - говорит первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин.
Но рынок недвижимости крайне чувствителен и реагирует на малейшие колебания. Позитивных сдвигов эксперты увидеть не надеются. По мнению аналитиков, если социальное жилье и упадет в цене, то на недвижимость в более высоких сегментах это никак не повлияет. Для среднего москвича, на которого не распространяются специальные соцпрограммы, меры эффекта не дадут, и цены для него снижаться не будут. "Зато уменьшение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального сократит предложение квартир на свободном рынке, а, следовательно, квадратные метры подорожают", - считает специалист по недвижимости Татьяна Пальчикова.
По мнению московских властей, преобладание городского заказа при строительстве жилья позволяет увеличить использование социальных программ. Но учитывая то, что льготников в Москве не так уж и много, а купить квартиру даже по сниженным ценам многие из них в принципе не могут, в конечном счете, пострадает простой средний класс. Конечно, до уровня прошлого года, когда квадратные метры подорожали на 80-100% нам еще далеко. К тому же рост объемов муниципального жилья сейчас выгоден застройщикам, которые попытаются создать вокруг оставшейся квоты ажиотаж.
И возможно им это удастся. "У меня есть ощущение, что на московский рынок квартир возвращаются покупатели, с конца прошлого года и до середины февраля продолжалось затишье, вызванное, очевидно, ожиданием, что цены должны резко упасть - на 30-40%, сейчас пришло понимание, что этого не произойдет, и люди начали активно квартирами интересоваться", - рассказала NewsInfo Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город". "Пока сложно сказать, реальны ли эти покупатели. Но интенсивность просмотров, безусловно, увеличилась, количество звонков в компанию по сравнению с зимними месяцами увеличилось минимум на 30%, а количество просмотров - не менее чем на 40%", - говорит специалист.
"Сейчас спрос снижается, в связи с предельными ценами, но рынок реагирует, и если он будет сокращаться, то к концу года цены опять могут подскочить", считает генеральный директор Веско Консалтинг Алексей Аверьянов.
Напомним, что за прошедшую неделю средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала на столь незначительную долю, что осталась незаметной - 0,1%, остановившись на средней отметке 4200 у.е. Больше всех подешевели пятиэтажки - на 0,3%, а в обычных панельных домах, в домах из современной панели, и в домах из монолитного кирпича, цены так и не изменились.
Доступная реклама вместо доступного жилья
28.03.2007, Правда.Ру, Сергей Семенов
Ничем не подтвержденные прогнозы некоторых экспертов о том, что в ближайшее время на рынке недвижимости цены упадут на 30-40%, могут оказаться заказной пиар-компанией, направленной на искусственное снижение стоимости жилья.
Пока большинство участников рынка недвижимости дают сдержанные, но оптимистичные прогнозы на будущее (стабильный рост стоимости первичного квадратного метра на 2-3% в месяц), некоторые эксперты начали делать сенсационные и во многом популистские заявления о снижении цен на квартиры в Московском регионе на 40% и больше.
По мнению аналитиков компании "Росгосстрах", которое было обнародовано в феврале, стоимость квадратного метра столичной жилплощади должна составлять 2,5 - 3 тысячи вместо нынешних 4 тысяч долларов, а в Подмосковье - 2,3 - 2,4 тысячи долларов. Исходили они при этом не из факторов себестоимости строительства, роста цен на землю и прочих расходов, из которых в конечном итоге слагается стоимость квадратного метра свежепостроенного жилья, а из финансовых возможностей потенциальных покупателей.
Конечно, при этом было оговорено, что "данная оценка сделана для стабильного рынка, без учета всплесков ажиотажного спроса со стороны инвесторов, а также при сохранении нынешнего уровня ввода нового жилья". Тем не менее, дело было сделано. Часть тех, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий, решила отложить покупку, "лечь на дно" и подождать более выгодных условий. Однако не факт, что они их дождутся. Возможно, эти заявления - не более, чем мыльный пузырь, призванный в преддверии выборов закамуфлировать сложности с реализацией нацпроекта "Доступное жилье", а возможно, и попыткой искусственным путем обрушить цены на рынке.
Дело в том, что цифра в 40% практически ничем не подтверждена. Даже в период кризиса 1998 года цены упали всего на 15%, а сегодняшняя стабильная ситуация на рынке вроде бы не располагает к близкому дефолту.
"В Москве по-прежнему квартир строится меньше, чем нужно, чтобы удовлетворить спрос платежеспособного населения, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". - Вряд ли эта ситуация скоро изменится, так что на снижение цен, да еще такое масштабное, надеяться не приходится".
В этом мнении он не одинок. Стоит пристальнее посмотреть на ситуацию на рынке недвижимости, чтобы удивиться, откуда взялись столь странные прогнозы о резком снижении. Пока спрос на качественное жилье эконом-класса намного превышает предложение по Москве и области. Кроме того, идет стабильный рост цен - минимум на 2% в месяц.
Учитывая годовую инфляцию в районе 9%, и стабильное подорожание стройматериалов и подключения коммуникаций, а также дефицит земли под застройку в столице, непонятно, почему цены должны резко упасть. Однако если посмотреть на происходящее с точки зрения приближающихся выборов, можно понять, откуда взялась такая тенденция "на понижение". Еще в октябре прошлого года главный куратор национальных программ Дмитрий Медведев практически признал, что проект "Доступное жилье" реализуется вовсе не так, как планировали авторы. Выступая с докладом на семинаре, посвященном проблемам строительства, он подверг жесткой критике действия чиновников в этой сфере. По мнению Медведева, они просто саботируют национальный проект "Доступное жилье". Саботажников он пообещал наказывать, вплоть до увольнения. Видимо, не помогло. 20 марта в Томске на встрече с журналистами Сибирского федерального округа первый вице-премьер сменил тональность. -Я не считаю, что проект "Доступное жилье" буксует. Я просто считаю, что это чудовищно сложный проект, на решение всех задач по которому уйдут довольно приличные временные сроки.
Меж тем, времени до президентских выборов осталось немного. Решить жилищную проблему россиян с помощью нацпроекта не удается. В народе он получил название "Доступное жилье для богатых".
-Когда говорят о национальном проекте "Доступное комфортное жилье гражданам России", сейчас знаете, как в народе называют? "Доступное жилье для богатых", - заявила в эфире радиостанции "Эхо Москвы" депутат Государственной Думы Галина Хованская - Проект не провалился, но он ущербный. Это "хромая утка", потому что развивается только одно направление - ипотека. Но пока инфляция 9%, говорить об ипотеке 4 - 6% просто нереально. Банки не являются благотворительными организациями.
Ее мнение разделяют многие государственные чиновники. -Больше всего вопросов пока вызывает жилищный проект", - заявил председатель СП Сергей Степашин в интервью газете "Аргументы и факты" еще в июле прошлого года. По его словам, в проекте заложена стоимость 1 кв. м $108,5. "Спрашивается: где вы видели такие цены? За такие деньги можно купить только курятник!"
Несмотря на все желание властей, цены на жилье упорно держатся и даже медленно ползут вверх. И вот тут в действие вступают другие факторы, которые сам Медведев назвал "нерыночными".
- У меня нет оснований полагать, что те цены, которые существуют, они нерыночные. То, что сам рынок формируется под влиянием различных факторов, в том числе и нерыночных - другое дело. Управление этими нерыночными факторами - это совместная задача государства и бизнеса.
Если мы сможем ими эффективно управлять, мы сможем сбалансировать снижение цен, - эти слова первого вице-премьера и потенциального "Преемника", сказанные им в Томске, заставили другими глазами посмотреть на сенсационные заявления о падении цен. Ведь пиар - фактор нерыночный и, безусловно, влияет на настроение масс. А управлять им, без сомнения, можно. И довольно эффективно.
ЖИЛЬЁ. СНИЖЕНИЕ ЦЕН НИКОМУ НЕ ВЫГОДНО
журнал D', 21.03.2007, Анна Шехова
Административные попытки сделать дорогие квартиры относительно дешевыми и доступными для широких масс в стране, где накоплен спрос на качественное жилье, деньги в избытке, а предложение в дефиците, обречены на провал. Изменить систему по сути же и не пытаются - это никому не выгодно, считает D`.
"Золотая эра" для инвестиций в столичное жилье вряд ли повторится
Прошлый год благодаря неадекватному удорожанию недвижимости - сначала в Москве, а потом и во многих городах-миллионниках - придал выражению "доступное жилье" почти ироничный оттенок, а одноименному нацпроекту предпосылки провала. Однако усилия властей вмешаться в ситуацию начались не с анализа ситуации и попытки решения проблем самой строительной отрасли, а, как обычно, с вопроса "кто виноват?".
Девелоперы и большинство риэлтеров в ответ на этот вопрос усиленно кивали в сторону знаменитого 214-го ФЗ ("О долевом участии в строительстве..."), за период действия которого с рынка было "вымыто" до двух третей новостроек.
Власти предприняли ответный ход: на свет появилась версия "ценового сговора" застройщиков, и осенью 2006 года Федеральная антимонопольная служба (ФАС) даже начала расследование. Впрочем, взаимные обвинения закончились полюбовно. К концу года совместными усилиями внесли поправки в 214-й ФЗ, а антимонопольный орган объявил, что не нашел никаких признаков сговора. Вторая попытка найти виновников резкого удорожания жилья вывела на сцену инвесторов, которые, как ни странно, оказались все как на подбор иногородними. Еще осенью московские власти заявили, что, по их данным, на рынке сегодня 60% квартир выкупается жителями других регионов с инвестиционными целями, то есть для последующей перепродажи. Между тем цифра отнюдь не бесспорная. Так, в различных риэлтерских компаниях уверяют, что доля инвестиционных квартир в прошлом году на рынке составляла от 10 до 30%. Тем не менее на вооружение были взяты максимальные показатели, и власти разного уровня - как федерального, так и регионального - во всеуслышание объявили крестовый поход против инвесторов-спекулянтов.
Новостройки для "своих"
В начале февраля Московской городской думой было принято 24-е постановление, утвердившее программу "Москвичам - доступное жилье", в которой, помимо очередников, молодых семей и других льготников, была выделена еще одна категория населения, нуждающаяся в особой социальной поддержке, - москвичи. Причем это гордое звание присваивается любому, чей паспорт свидетельствует о десятилетнем стаже проживания в столице. Ни род занятий, ни какие-либо другие критерии правительству не показались значимыми.
Специально для этой незащищенной, с точки зрения московского правительства, категории населения постановлением предусмотрено понятие приоритетности реализации жилья в строящихся домах. С 1 января 2007 года застройщики, желающие работать на московском рынке, обязаны резервировать большую часть площадей на своих объектах для москвичей, а также продавать им жилье по льготным ценам. Власти заявили, что эта мера принималась исходя из самых лучших намерений: дабы защитить добросовестных покупателей недвижимости от спекулянтов.
Однако поверить в искренность таких заявлений мешает как минимум одно обстоятельство: данная мера не только неэффективна, но и способна вызвать на рынке реакцию, противоположную целям, декларируемым властями.
Во-первых, сама действенность этого механизма выглядит сомнительной. Вряд ли застройщикам придутся по вкусу дополнительные ограничения, которые будут затруднять продажи на новом объекте. Но даже если уйти от разговора о дополнительных возможностях для коррупции, которые предоставляет новая схема, на виду останутся другие, еще более реальные, ее недостатки. Постановление нисколько не препятствует спекуляциям на рынке, а лишь делает их привилегией избранной категории - лиц с московской пропиской. Никто не помешает человеку с соответствующим штампом в паспорте приобрести квартиру по льготной программе и продать ее подороже очередному приезжему. Чиновники считают, что застраховались от таких случаев, прописав в постановлении правило о разовом действии льготы. Однако у каждого москвича может быть не один десяток столичных родственников: жена, дети, братья-сестры, родители, свояки, кузены и т. п. Почему бы не создать небольшой семейный бизнес? Ограничить покупки квартир родственниками фактически невозможно, потому что без дополнительного расследования сложно установить родство между двоюродными братьями, гражданскими супругами или племянниками.
"В любом случае квартиры будут покупать те, у кого есть деньги, - резюмирует руководитель аналитического консалтингового центра компании "Миэль-недвижимость" Владислав Луцков. - А если продавцы будут смотреть на паспорт - москвич или немосквич, то в любом случае на рынке появятся некие дополнительные механизмы, позволяющие осуществлять покупку через третьих лиц. При этом доход будет оседать в кармане не застройщика, а посредника".
Но даже если бы удалось найти некий механизм контроля, который бы приструнил застройщиков и принудил бы их к участию в конкурсах на новых условиях, единственное, чего добились бы московские власти, - это очередного витка цен на столичное жилье. "Приезжать в Москву люди меньше не станут, потому что нет другого города в России, сопоставимого по доходам и возможностям, - рассуждает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. - И эти люди не перестанут нуждаться в квартирах. Если у них будут сложности с покупкой новостроек, они начнут покупать квартиры на вторичном рынке. Вот и все изменения". А увеличение спроса на вторичное жилье неизбежно приведет к его удорожанию, которое в свою очередь будет стимулировать девелоперов поднимать цены и на новые объекты. Кроме того, как замечает гендиректор компании "Золотые ворота" Роман Мурадян, если девелоперов заставят играть по этим правилам, то все дополнительные сложности, связанные с реализацией квартир, они будут закладывать в себестоимость квадратного метра.
Безусловно, несколько десятков семей, которые успеют воспользоваться льготами до очередного подорожания, испытают большую благодарность. Но остальные, скорее всего, даже не придут к застройщикам, чтобы реализовать свое право "первой покупки".
Налоговые розги
Второй фронт против инвестиционных спекулянтов открыли федеральные чиновники, задумавшие решить квартирный вопрос с помощью налоговых новаций. Минувшей осенью первый вице-премьер Дмитрий Медведев согласился рассмотреть предложения председателя "Деловой России" Бориса Титова по введению прогрессивной шкалы налога на недвижимость. Впрочем, эта идея развития не получила. Вместо нее была поднята тема налога с продаж недвижимости, и в феврале 2007 года Минфин представил "Основные направления налоговой политики на 2008-2010 годы" - документ, который должен скорректировать действующий Налоговый кодекс. В частности, в нем содержатся предложения по изменению системы вычетов, предоставляемых гражданам по подоходному налогу. Сегодня право на налоговый вычет при продаже своей недвижимости имеет любой человек, если он владеет квартирой или домом более трех лет. Если период владения короче, то налог в размере 13% платится продавцом жилья с суммы, превышающей 1 млн рублей. Согласно предложенным поправкам, с 2009 года право на налоговый вычет останется только у тех граждан, которые продают квартиру, являющуюся их единственной собственностью и местом проживания. Все остальные продавцы жилья будут обязаны платить налог в полной мере.
С одной стороны, здравое зерно в этом предложении есть: налоги с продажи недвижимости платятся во всем мире. Однако желание связать дополнительными налоговыми обременениями владельцев квартир выглядит, по меньшей мере, наивно. Стоит немного вернуться к истории вопроса. Изначально законом налоговый вычет предусматривался только для тех продавцов, кто владел своей недвижимостью более пяти лет. Но с 1 января 2005 года вступили в действие поправки в Налоговый кодекс, согласно которым этот срок уменьшился до трех лет. Впрочем, налоговые сборы, взимаемые с граждан при продаже жилья, по данным Минфина, оставались по-прежнему почти нулевыми. По данным корпорации "Бест-недвижимость", в 2005 году примерно 70% квартир, продающихся на московском рынке, официально стоили дешевле 1 млн рублей, то есть при их продаже налоги не платились. А между тем к этому времени за такую сумму в столице невозможно было купить даже самую захудалую "однушку". "Разумеется, это означает, что в большей части договоров указывается существенно меньшая стоимость недвижимости, - поясняет президент корпорации "Бест-недвижимость" Григорий Полторак. - По итогам нашего исследования мы обнаружили, что только 12% продавцов официально владеют недвижимостью менее трех лет и честно решили заплатить подоходный налог". Занижение стоимости квартиры стало настолько типичным явлением для российского рынка, что даже ипотечные банки не смогли его игнорировать.
Год назад многие кредиторы стали соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости - такую политику открыто декларирует Абсолют-банк, ВТБ 24 и Москоммерцбанк. Более того, некоторые банки (Городской ипотечный банк, Росевробанк, "Сосьете Женераль Восток") начали на этом делать бизнес: повышать комиссию за выдачу ссуды при занижении стоимости квартиры в договоре.
В свете этой тенденции намерение Минфина ограничить возможности налогового вычета выглядит довольно странно. Каким образом законодатели рассчитывают принудить продавцов к той обязанности, которую они успешно игнорировали и игнорируют при пассивном содействии риэлтеров, брокеров и банкиров? "Полагаю, что продавцы будут передавать свое право на жилье по безвозмездным сделкам своим родственникам, которые ничем не владеют (в этих сделках доход не формируется и налог не уплачивается). Потом такой правообладатель сможет зарегистрировать и продать недвижимость. Таким образом, критерии, предусмотренные в проекте закона, окажутся соблюдены, а налоговое обязательство у продавца не возникнет, если только не применить ценз давности владения, - выражает скептицизм гендиректор юридической компании "Бергер и партнеры" Юлия Кондратенко. - Также наверняка продолжится практика занижения сумм по сделкам купли-продажи".
Во избежание повторения этого сценария необходимо, чтобы действовала некая обязательная система независимой оценки недвижимости в соответствии с рыночными ценами, а не виртуальными параметрами БТИ, как сейчас. "Для взимания налога по рыночной цене необходимо ввести институт массовой оценки, - рассуждают в компании "Новая площадь". - А это означает необходимость обучения людей, закупки оргтехники, разработки методик предоставления помещений, постепенного развития коммерческих фирм. От одного желания ввести налог такая система не появится".
Неприятный привкус от предлагаемой властями схемы возникает еще и потому, что эти поправки ставят на одну доску как тех, кто зарабатывает деньги на перепродаже квартир, так и тех, кто через покупку дополнительной квартиры пытается сохранить деньги и обеспечить будущее свое или своих детей. Недвижимость сегодня наиболее понятный и надежный актив для граждан, не отягощенных финансовым образованием и/или излишним доверием к властям, зато переживших дефолт, всякие "заморозки" денег в банках и прочие финансовые кризисы.
"В условиях дефицита предложения и роста доходов населения жилье является и будет являться в дальнейшем одним из основных инструментов для вложений граждан", - заявляет гендиректор Московской девелоперской компании Алексей Остробородов. И в первую очередь пострадают как раз эти люди, а не мобильные инвесторы-спекулянты. Последние уже покидают рынок, и их количество будет уменьшаться. Так, по данным риэлтеров, в 2004 году, когда на московском рынке жилья царила стагнация, число спекулятивных покупок практически равнялось нулю.
Увлечение призраками
Самое странное в этих законодательных движениях властей то, что предлагаемые меры, направленные на очищение рынка от "злостных инвесторов", уже потеряли актуальность. Инвестиционная эпоха на рынке недвижимости закончилась сама собой - одновременно с окончанием прошлогоднего роста цен. На рынке остались только так называемые стратегические инвесторы, которые покупают квартиры своим детям. Да еще инвесторы, ориентированные на рискованные операции. Они вкладываются в квартиры, где нет, к примеру, какой-либо разрешительной документации или имеются более высокие риски недостроя. "Цены на таких объектах, как правило, ниже рынка, но и риски высоки", - говорят в "Новой площади".
Практически все эксперты считают, что "золотая эра" для инвестиций в столичное жилье вряд ли повторится в ближайшие годы. "Если в стране не произойдет никаких глобальных перемен, в течение 2007 года корректировка цен на недвижимость продолжится: переоцененное жилье будет дешеветь, а предложение по-прежнему превышать спрос, вынуждая часть продавцов существенно снижать цены. Судя по сегодняшней ситуации, эпицентр роста стоимости жилья переместится в Подмосковье, так как цены на недвижимость там остаются ниже, чем в столице, а спрос в течение 2006 года увеличился и, по нашим оценкам, будет расти", - предполагает PR-директор агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова.
Тем не менее власти продолжают гнуть свою линию, которая, вероятнее всего, либо не принесет никакого эффекта, либо результат получится обратный тому, который нужен.
В то же время остается нерешенным целый ряд других проблем, не теряющих своей актуальности годами. Участники рынка напоминают, что властям для реального решения задач по доступности жилья стоило бы сосредоточиться на упрощении процедуры согласований для строительства и создании реальной конкуренции на рынке строительных материалов. Кстати, про упрощение согласований и получения разрешений на строительство говорится уже очень давно. Полгода назад вроде бы шаг в этом направлении был сделан: Госдума приняла поправки в Градостроительный кодекс, призванные установить принцип "одного окна" при сдаче новостроек госкомиссии. "На практике эта мера фактически "заморозила" сдачу объектов на российском рынке, поскольку сама процедура еще не разработана и нет всех необходимых нормативных актов", - замечает Алексей Остробородов.
Есть и другие вопросы, которые висят в воздухе. "Изменения в Земельном кодексе с 1 ноября 2005 года установили новый порядок распределения площадок под жилищную застройку - через открытый тендерный аукцион. Закон приняли, а регламентирующий документ забыли, - удивляется Владислав Луцков. - В результате в первой половине 2006 года не было проведено ни одного тендерного комитета. Как итог, объемы предложения сократились еще больше".
Между тем, выступая на недавнем международном форуме "Развитие земли и недвижимости в России", председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум оптимистично заявил, что все проблемы с 214-м ФЗ уже решены: "закон поправили, и теперь все в порядке, и не имеет смысла останавливаться на этом вопросе". Однако лишь единицы из московских застройщиков в Москве сегодня работают по этому закону, при том что в регионах на него переходит все больше компаний.
Остается нерешенной и ситуация со СНиПами. "Официально их отменили, а новые технические регламенты в большинстве своем так до сих пор и не ввели", - напоминает Владислав Луцков. Это также осложнило работу строителей, проектировщиков и девелоперов. "Как правило, шаги, предпринимаемые московскими и федеральными властями, приводят не к ограничению роста цен, а наоборот, - разводит руками Алексей Остробородов. - Так, ФЗ №214, программа "Доступное жилье" стали одними из основных двигателей роста цен в 2006 году". Невольно напрашивается вывод, не выполняют ли предлагаемые в 2007 году меры те же функции. То есть не ставится ли задача намеренно поддерживать рост цен? Если подойти к ситуации беспристрастно, то видно, что снижение стоимости жилья в Москве сегодня не выгодно никому, кроме новых покупателей. В том числе и городским властям, поскольку в этом случае поток неконтролируемой миграции и спрос на московское жилье увеличатся в разы, как и число иногородних покупателей жилья. В том числе и чиновникам, которые в нерыночных условиях распределения участков под застройку и, в дальнейшем, квартир в новостройках получают все возможности для "левых", личных доходов. Кроме того, сегодня городу отходит от 30 до 60% квартир в каждом новом доме, притом что в объектах бизнес-класса и "элиты" доля города выплачивается, как правило, деньгами. А кто же будет сажать на диету курицу, несущую золотые яйца?
Нерасторопные могут опоздать Россияне ждут обвала цен на жилом рынке. Дождутся ли?
КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА, 30.03.2007, Аркадий МЕЛЬНИКОВ
Стабилизация на рынке недвижимости, которой все так долго ждали, так и не принесла покоя нашим гражданам. Если год назад мы мечтали о том, чтобы прекратилась немыслимая гонка цен, то сейчас нам этого недостаточно - мы надеемся на столь же немыслимое падение.
Потенциальные покупатели в растерянности. Что делать: брать квартиру сейчас или ждать, пока сбудутся сенсационные прогнозы некоторых экспертов о том, что в ближайшее время стоимость недвижимости в Московском регионе, традиционно самом дорогом по России, подешевеет чуть ли не на 40%?
По выкладкам одной из компаний - аналитика рынка, обнародованным в феврале, цена квадратного метра столичной жилплощади должна составлять 2,5 - 3 тысячи вместо нынешних 4 тысяч долларов, а в Подмосковье - 2,3 - 2,4 тысячи долларов. Правда, рынок не внял этим чрезмерно оптимистичным надеждам. Прошел февраль, март, на носу апрель" Ну не падают цены, хоть ты тресни! Наоборот, растут - немного, в среднем на 2% в месяц, но растут! Кому верить? Прогнозам о падении цен или независимым экспертам, которые утверждают, что обвала цен не будет, - для этого просто нет ни единой причины, кроме горячего желания некоторых россиян купить жилье подешевле.
Давайте порассуждаем. За всю историю российского рынка недвижимости, с того момента, как у людей появилась возможность приватизировать, покупать и продавать жилую собственность, падения цен вдвое не было ни разу. Даже во время кризиса 1998 года стоимость квартир снизилась лишь на 15%. С чего бы сейчас, при годовой инфляции в 9%, при регулярном подорожании стройматериалов (только цемент с лета будет стоить на 15% дороже), при крайнем дефиците участков под застройку в Москве, при всей сложности и высокой стоимости подключения новостроек к инженерным коммуникациям, в общем, при всех этих факторах, спрашивается, столичному жилью резко подешеветь? Говорят о спаде ажиотажного спроса - это действительно так, но этому можно только радоваться. Стабилизация означает, что рынок, наконец, вышел на новый уровень развития. Опять же говорят о том, что какие-то квартиры падают в цене - и это нормально, потому что некачественное жилье, которое было переоценено продавцами, в нормальных условиях будет продано по своей реальной цене. Это один из признаков зрелого рынка. Но все это касается в основном ветхой вторички, а новостройки в цене постоянно дорожают. Причина тому проста - спрос превышает предложение.
"В Москве по-прежнему квартир строится меньше, чем нужно, чтобы удовлетворить спрос платежеспособного населения, - считает Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". - Вряд ли эта ситуация скоро изменится, так что на снижение цен, да еще такое масштабное, надеяться не приходится".
Стоит учитывать также такой фактор, как ипотечные кредиты. Если несколько лет назад ипотечным кредитованием населения занимались три-четыре банка, то сейчас их больше трех десятков! Снизились проценты, увеличились сроки кредита, а значит, и ежемесячный взнос. И представители среднего класса не преминули этим воспользоваться. Тем более что сейчас для тех, кто покупает жилье в кредит, сложились наиболее благоприятные условия: ажиотажа, который гнал цены вверх, а значит, делал покупку в кредит малореальной (пока согласуешь все документы, квартира уже выросла в цене), уже нет. Но у популярности ипотеки есть и обратная сторона - чем больше людей решит ею воспользоваться, тем больше шансов на дальнейший рост цен.
Некоторые граждане уповают на национальный проект "Доступное жилье", но ведь, к сожалению, не все нуждающиеся в жилье являются военными, очередниками или членами молодых семей до 30 лет, а именно на эти категории граждан в основном рассчитана программа. Представителям среднего класса тоже надо как-то решать свой квартирный вопрос, а им в отличие от льготников приходится рассчитывать только на свои силы.
Реализация проекта "Доступное жилье" может только усугубить недоступность этого самого жилья для нижнего сегмента среднего класса. Дело в том, что при ежегодном спросе в 80 млн. кв. метров реально строится только 50 млн. Если вычесть из этого количества то, что предназначено для очередников, военных и переселенцев из ветхих домов, останется еще меньше. И опять получается замкнутый круг - меньше жилья, больше спрос, и выше цены"
Самые здравомыслящие ждать падения цен перестали еще год-два назад. Например, семейство Козиных - представители московского среднего класса, купившие в кредит трехкомнатную квартиру в Подмосковье в ноябре 2005 года.
"Еще тогда все прогнозировали падение цен на жилье, - говорит Ирина Козина, преподаватель столичного вуза. - Мы тоже ждали, надеялись сэкономить 10 - 15 тысяч долларов. Хорошо, что муж тогда принял решение: хватит снимать жилье, ведь за несколько лет мы отдали за аренду сумму, гораздо большую. Берем кредит и покупаем! Квартиру в новостройке мы взяли за 60 тыс. долларов, а сейчас она стоит больше 200 тысяч. Если бы мы тогда прождали еще пару месяцев, то остались бы в съемной квартире надолго". Скорее всего, в ближайшее время роста цен, подобного тому, что случился в 2005 - 2006 годах, не будет. Большинство специалистов, работающих в этой сфере, считают, что как минимум стоимость новостроек будет расти на 2 - 3% в месяц. Тем более что весна - традиционный сезон роста цен. Ведь ремонт в новых стенах лучше всего делать летом"
Дорога к храму Источник: PRO Недвижимость; Дата: 03.04.2007
Сегодня Пречистенку незаслуженно считают младшей сестрой знаменитой Остоженки. По возрасту своему она действительно младше. Но по статусу она всегда считалась одной из самых аристократических улиц Москвы. Современный облик дворянской Пречистенки отражает сдержанную величественность ее прошлого.
Пречистенка возникла в начале XVI в. из дороги к Ново-Девичьему монастырю. Имя свое она получила в 1658 г. от "тишайшего" царя Алексея Михайловича, отца Петра I. Он часто ездил в монастырь к русской святыне - чудотворной иконе Пречистой Девы. Негоже дорогу к храму Божьему называть Большой Чертольской улицей, решил царь и переименовал ее в Пречистенку. К концу XVII в. обе стороны улицы обстроились на всем своем протяжении каменными палатами. В XVIII в. лучшие архитекторы той эпохи создавали здесь самые дорогие городские усадьбы и роскошные особняки для знатных дворянских фамилий. Пречистенка знаменита своими титулованными обитателями - здесь жили Лопухины, Голицыны, Долгоруковы, Орловы и Потемкины. На улице не было ни лавок, ни магазинов. Усадьбы и дома основным своим объемом уходили вглубь. От улицы их отделяли ажурные кованые ограды, за которыми был виден парк или сад. В конце XIX в. здесь строили крупные доходные дома с дорогими квартирами. Некоторые из этих домов сегодня входят в каталог ЮНЕСКО.
Архитектурные опыты
В наше время аристократическая репутация Пречистенки забыта, но общий архитектурный стиль улицы сохранился. Элитные дома представлены в основном реконструированными особняками. Немногочисленные новостройки, как правило, не нарушают исторический колорит улицы. Но есть и исключения...
Известный восьмиэтажный "Стольник" из стекла и бетона высится в Малом Левшинском переулке. Его эпатажные стены больше напоминают современный бизнес-центр, а не элитный дом в исторической части столицы. Зато в нем есть настоящий пентхаус, в столичных домах они встречаются не так часто. Дом отличается от своих соседей по улице не только внешностью, но и ценой - $50 тысяч за кв.м.
Компенсирует эту архитектурную оплошность дом в Большом Левшинском переулке - "Дворянское гнездо". Все современные "примочки", положенные дому класса De Luxe (приточно-вытяжная вентиляция, система очистки и фильтрации воды и воздуха, бассейн, тренажерный зал, подземная автостоянка), не мешают дому своим архитектурным обликом соответствовать исторически сложившемуся стилю Пречистенки. Он как будто стоял здесь и сто, и двести лет назад. За что и получил Российскую общенациональную премию "Российские созидатели-2005" как "Лучший реализованный проект 2005 года в области архитектуры". Дома с историей
На левой стороне улицы напротив здания Пожарного депо и Чистого переулка стоит дом №17 - небольшая усадьба второй половины XVIII в. Знаменитый владелец этого дома - Николай Петрович Архаров - московский обер-полицмейстер и легендарный сыщик своего времени. Он мог с первого взгляда безошибочно определить, виновен подозреваемый или нет. По соседству в Чистом переулке (по правой стороне Пречистенки) в скромной усадьбе (дом №5) в конце XVIII в. жила жена московского обер-кригскомиссара легендарная Анастасия Офросимова. Эта решительная и своенравная женщина выкрала из родительского дома своего добродушного супруга. Ее хорошо знали в Москве и побаивались в свете - она могла кому угодно сказать все, что думала. Лев Толстой увековечил ее, поселив на страницах романа "Война и мир" под именем Марьи Дмитриевны Ахросимовой. Она ездила со своей любимицей Наташей Ростовой на богослужение в церковь Успения Богородицы на Могильцах. Кстати, здание этой церкви сохранилось, и его можно увидеть, пройдя по Чистому переулку до конца. Почувствовать себя современником вышеозначенных исторических персонажей можно, поселившись в переулке напротив. Клубный дом "Лайт-хаус" в Сеченовском переулке риэлторы считают одним из лучших современных домов Пречистенки. Новый особняк в старом стиле впечатляет множеством витражей. Квадратный метр здесь стоит $19 тысяч. Другой знаменитый дом (№20) расположен за углом, на самой Пречистенке. В середине прошлого столетия здесь прожил свои последние годы герой Отечественной войны 1812 года - генерал Алексей Петрович Ермолов. В начале XX в. здесь поселился миллионер-чае-промышленник Алексей Ушков. Он был очень богат, говорят, что у него были плантации на Цейлоне. Для его блистательной жены, балерины Большого театра Александры Балашовой в особняке была оборудована специальная комната со стенами, сплошь покрытыми зеркалами. После революции семье Ушкова пришлось покинуть Россию. Особняк с зеркальной комнатой пустовал недолго. В 1921 г. в доме снова заиграла музыка - его хозяйкой стала американская балерина Айседора Дункан. Удивительно, но так получилось, что балерина Александра Балашова уехала вместе с мужем в Париж и поселилась там на Рю де ла Помп в доме, который раньше принадлежал Айседоре Дункан. Когда Айседора узнала об этом, она со смехом назвала этот обмен "кадрилью". Еще одно удивительное совпадение. Осенью того же 1921 г. в доме у своих знакомых, Айседора познакомилась с поэтом Сергеем Есениным. Глубокой ночью Есенин отправился провожать Айседору на Пречистенку. Их сопровождал переводчик. Они ехали на извозчике, время было позднее - извозчик нечаянно уснул. Увлеченные друг другом Айседора и Сергей не заметили, что лошадь уже давно кружит вокруг церкви Святого Власия в Гагаринском переулке. Первым опомнился переводчик и разбудил извозчика - "Да ты что, венчаешь нас? Вокруг церкви, как вокруг аналоя, третий раз везешь!". Есенин расхохотался: "Повенчал! Повенчал!". Перевели Айседоре. Она улыбнулась: "Mariag:" Сегодня Гагаринский переулок славен первым качественным современным пречистенским домом (№7), он появился здесь еще до дефолта. Небольшой пятиэтажный жилой дом рассчитан на шесть квартир. Всего $890 тысяч за две комнаты на последнем этаже, и вы законный владелец вида на Кремль и Храм Христа Спасителя.
Покровительница искусств
С Пречистенкой связано творчество многих русских литераторов и художников. В Мансуровском переулке, на левой стороне Пречистенки, стоит небольшой деревянный домик (№9), построенный в XIX в. За оградой с калиткой - небольшой сад. Это дом Мастера из романа Булгакова "Мастер и Маргарита". В двадцатых годах прошлого века здесь жили близкие друзья писателя - Сергей Ермолинский и братья Топлениновы. Со двора несколько ступенек вели в маленькие полуподвальные комнаты с печкой. Булгаков очень любил этот дом и часто оставался ночевать в нем. Зимой здесь уютно потрескивали поленья в печи. А весной в мае под окном цвела сирень. Иногда Булгаков работал здесь при свечах, в точности как его Мастер. Жить по-соседству с Мастером, но в более комфортных, чем он, условиях - предложение весьма заманчивое. В последний год уже прошлого века в Мансуровском переулке вырос шестиэтажный кирпичный дом (№5/7). Пятнадцать просторных квартир и глубокий подземный паркинг с двухуровневыми подъемниками - $9 тысяч за кв.м.
Продолжая список знаменитых имен, назовем Александра Сергеевича Пушкина. Он здесь, конечно, бывал. Но сейчас не об этом, а о том, что на Пречистенке расположился знаменитый московский музей, названный в честь великого поэта. История дома началась тогда, когда после пожара 1812 г. его хозяином стал гвардии прапорщик в отставке Александр Петрович Хрущев. Он был очень богат, построил красивый особняк с белыми колоннами, лепным декором по фасадам и просторными террасами. Дом на Пречистенке вскоре стал известен москвичам, они с удовольствием ездили к "богачам Хрущевым" обедать, танцевать, слушать музыку или играть в карты. А мы и по сей день можем любоваться знаменитым домом. Раз речь зашла об искусстве, стоит вспомнить о доме Морозова (№21). Знаменитый представитель купеческой династии русских промышленников, коллекционеров и меценатов Иван Морозов купил эту усадьбу в конце XIX в. В его обширной коллекции были полотна Сислея, Ван Гога, Ренуара, Левитана, Врубеля и других известных мастеров живописи. Чтобы разместить все картины, пречистенский дом пришлось перестраивать. Этим занялся один из лучших московских архитекторов Лев Кекушев, он превратил комнаты в огромные выставочные залы. Сегодня в доме купца Морозова размещается Российская Академия художеств.
Для тех, кто намеревается поселиться в центре столицы, преимущества Пречистенки очевидны - исторический колорит, единство архитектурного стиля и выигрышное сочетание цены и качества элитного жилья.
В Казани предложение на жилье превышает спрос
Источник: ИА DAILYSTROY ; Дата: 03.04.2007
Участники рынка недвижимости Казани констатируют снижение покупательской активности по сравнению с концом 2006 года, сообщают "Ведомости" сегодня, 3 апреля. Директор департамента недвижимости АН "Юринфо" Владислав Хорочкин, заявляет, что, после того как в прошлом году цены выросли почти вдвое, покупатели не спешат обращаться к риэлторам. "За январь - февраль 2007 г. цены выросли не более чем на 3%", - говорит он. С ним соглашается директор АН "Авангард-риэлт" Вячеслав Егоров, отмечая снижение объемов продаж: "Видимо, люди пока не готовы покупать жилье по предлагаемым ценам". По мнению директора АН "Валери" Валерия Абсалямова, если на первичном рынке наблюдается затишье, то вторичный и вовсе "мертвый". Объем продаж вторичного жилья, по его словам, за первые месяцы 2007 г. составил всего 3% аналогичного показателя прошлого года, а на первичном не превысил 20%. "Это беспрецедентная ситуация - обычно абсолютное большинство сделок в Казани совершается на вторичном рынке", - удивляется Абсалямов. Эту информацию подтверждает и риэлтор из АН "Новый адрес" Ольга Пронина, приводя несколько иные цифры. По ее данным, "доля продаж на первичном рынке действительно увеличилась и сейчас составляет примерно 45% от общего объема сделок купли-продажи".
"Сейчас на рынке недвижимости мертвый сезон. Мы можем судить об этом по снижению спроса на ипотечные кредиты", - подтверждает заместитель директора казанского филиала Автоградбанка Венера Хрулева. Банк выдает кредиты на первичное жилье под залог имеющихся у заемщика квартир. По словам Хрулевой, спрос на квартиры в новостройках сейчас явно выше, чем на жилье на вторичном рынке, и продолжает расти. "Создается ощущение, что застройщики и риэлторы намерены придержать новые объекты, чтобы в мае-июне, когда на рынке начинается сезонное оживление, выставить их по новым, более высоким ценам", - говорит Хрулева. С этим соглашается и Пронина: "Застройщики действительно выставляют на продажу лишь часть квартир - ждут повышения, чтобы продать подороже". Абсалямов считает, что дело не только в сезонности: людям попросту недоступно жилье по предлагаемым ценам. "Насколько мне известно, попытка некоторых застройщиков поднять с января цены на 10-40% не удалась - их пришлось снизить ровно настолько же, насколько подняли", - рассказывает он. Однако, по словам эксперта, это не привело к увеличению спроса: те, кто мог купить жилье, сделали это на пике повышения, опасаясь еще большего подорожания, остальным оно недоступно даже по ипотеке. "Специализированные издания о недвижимости лопаются от рекламы, что является ярким показателем: чем хуже обстоят дела у застройщиков, тем больше их затраты на рекламу", - подмечает Абсалямов.
По мнению Прониной, жилье на первичном рынке покупатели все чаще приобретают с инвестиционными целями. Как правило, становясь соинвесторами на начальных этапах строительства. Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры - их можно перепродать очень быстро. "Покупатели готовы приобрести новостройки в кредит, однако не все застройщики сейчас разрешают покупать свои квартиры по ипотеке", - говорит Пронина. По словам Хрулевой, если раньше в Казани выдавались ипотечные кредиты только на вторичное жилье, то сейчас соотношение объема кредитов на первичном и вторичном рынках примерно равное. Растущий спрос на новостройки стимулирует банки расширять линейку ипотечных кредитов. Однако пока они предпочитают подстраховываться и отдавать предпочтение так называемому ломбардному кредитованию: деньги на новое жилье выдают под залог имеющейся у заемщика недвижимости.
Пронина отмечает, что наибольшим спросом пользуются квартиры в Ново-Савиновском и Московском районах - там в основном возводится типовое жилье. Квартиры повышенной комфортности строятся, как правило, в центральном - Вахитовском - районе. Ринат Низамов, инженер компании "Стройград", говорит, что в Казани нет жилья, отвечающего требованиям элитного. По его мнению, целесообразнее говорить о квартирах повышенной комфортности большой площади. "Соотношение объемов типового и комфортного жилья в Казани примерно 70% на 30%", - подсчитал эксперт. Делая прогнозы на будущее, специалисты не находят причин для возможных резких скачков цен.
"В апреле появятся новые расценки на стройматериалы. Подорожание вряд ли будет больше 10-15% по сравнению с ценами прошлого года. Но через месяц-два примерно настолько же вырастут в цене и новостройки", - считает Абсалямов. Одна из относительно новых тенденций первичного рынка Казани - реализация наряду с точечной застройкой крупных проектов комплексного домостроения: "Солнечный город", "Седьмое небо" и др. Эти объекты были анонсированы в 2005 г., в этом году ожидается появление на рынке готовых первых очередей. Как сообщила пресс-служба банка "Ак Барс", основного инвестора проекта "Седьмое небо", строительство ведется на территории Старого аэропорта Казани - на участке общей площадью 198 га. Срок окончания проекта запланирован на 2011 гг. Девелопером проекта выступает компания "Казань XXI век". В микрорайоне, рассчитанном на проживание 80 000 человек, будут возведены жилые дома различных типов комфортности (112,9 га), общественно-делового назначения (12,9 га), создана транспортно-инженерная инфраструктура (45,3 га) и парковая зона (27,6 га). Площадь жилого фонда составит более 1,9 млн кв. м. По информации мэрии Казани, сметная стоимость проекта составляет $1510 млн.
Дальневосточники предпочитают переезжать в Подмосковье
Источник: Российская газета; Дата: 03.04.2007
За год Дальний Восток покинули около 20 тысяч человек. Их следы можно отыскать на Кубани, в Нижнем Новгороде, Ленинградской области. Но чаще всего наши земляки предпочитают города Центрального федерального округа. О том, с какими трудностями может столкнуться переселенец, размышляет наш корреспондент.
У каждого свой час икс
Моя идея о переезде возникла из инфаркта родителей. Он напомнил мне про их возраст и про извечную христианскую истину, что пора отдавать долги... Созревание длилось года три. Я постепенно приучала себя к мысли о неизбежности переезда, не делала никакого, даже мелкого, ремонта - "все равно продавать", понемногу стала раздаривать книги, избавляться от вещей, которые много лет только занимали место, но не несли никакой функциональной нагрузки. Главное - я сообщила об идее переезда всем близким и друзьям. Кто-то до последнего скрывает такие вещи, я же пошла другим путем: пусть все знают.
Это было похоже на сжигание мостов, чтобы не передумать. Знакомый психолог убеждал в ошибочности поступка: "Вы укрепите связи по горизонтали, но разрушите по вертикали". В переводе на бытовой язык это означало, что близость к родителям - это плюс, а вот отношения с мужем непременно разладятся. "А если и работы любимой не найдете, то изнурительная депрессия вам гарантирована"...
А тут задалось в Хабаровске дождливое лето - "в средней полосе климат самый оптимальный", подорожали продукты - "в Подмосковье все дешевле", достали комары - "на новом месте их нет" и т.д. Словом, как учили - тетрадный лист на две части, слева - минусы, справа - плюсы. Плюсов набиралось больше...
После того, как решение в голове окончательно созрело и оформилось, предстояло, пожалуй, самое сложное - не ошибиться с выбором места. Я активно интересовалась судьбой всех переехавших знакомых, но все они были так стопроцентно счастливы на новых местах, что это только настораживало: никто не любит признаваться в ошибках, тем более в таких, которые уже невозможно исправить.
Вариантов других не было - переезжать в город, где живут родители (иначе в чем смысл самого переезда!?), но я все же сделала попытку посмотреть и другие места.
Подмосковный пасьянс
В один из отпусков, еще до продажи квартиры в Хабаровске, я посетила Белгород. Там жили наши давние друзья, и они давно уговаривали переезжать именно туда: чернозем хоть ешь ложкой, все растет, дешевое жилье, в том числе и частное, прекрасный климат.
Трех дней мне вполне хватило, чтобы понять: здесь жить я категорически не хочу... Скорее это было неприятие на уровне подсознания: не те люди, не те нравы, не так говорят, не так одеваются. Впрочем, забегая вперед, скажу, что и в том городе, где я живу сейчас, эти же ощущения тоже часто посещают меня. Еще одним аргументом против Белгорода стало заявление моей хабаровской подруги, что в Белгород она ко мне ни за что не приедет. "Ты с ума сошла - такой крюк делать?". Оно меня окончательно отрезвило: "и какое мне дело до их чернозема, если я там действительно буду оторвана". Другое дело Москва - все пути через нее, все командировки, поступления детей и повышения квалификации - в ней. И я с пристрастием принялась исследовать города Подмосковья...
Хваленые Мытищи отвергла после первой поездки. Да, находятся они недалеко, почти сразу за кольцевой, минут 15-20 на скоростной электричке. Но потом еще минут сорок на разбитом автобусе по разбитой дороге ехать через весь город до того самого чистого поля, среди которого высились предлагаемые корпуса новостроек. Да и город сам мне показался слишком уж старым и запущенным. Совсем другое дело - Зеленоград. От метро "Речной вокзал" 15-20 минут на автобусе и ты - в городе, который совсем не зря имеет в своем названии "зеленый" корень, в городе, где помимо рощ и скверов в каждом квартале есть еще свое озеро или пруд, где чисто и уютно. К удивлению своему узнаю, что хоть и отстоит он от столицы на приличное расстояние, но считается районом Москвы, с соответствующими "лужковскими" прибавками к пенсиям и зарплатам и, что обиднее всего, с соответствующими ценами на квартиры.
Адрес следующий - Одинцово. Тоже почти Москва, и электричкой можно доехать, и легкое метро ходит, но цены на жилье вовсе не подмосковные, а вполне столичные. Адрес следующий - элитный район Новокуркино. Малоэтажная застройка, собственная охрана у каждого дома, газоны, цветники, простор между домами, полное отсутствие московской суеты, шума и хамства. Ощущение, что ты и не в Москве вовсе, а гдето по меньшей мере в Швейцарии. Риэлтор, который сидит в микроавтобусе при въезде в район с полным пакетом документов на все продаваемые дома, искренне уверяет нас, что жилье это доступно даже московским учителям. Про полную стоимость готовых квартир не говорит, а все больше убеждает вложить деньги в нулевой цикл следующего дома. Потом, когда цифры всетаки всплывают, понимаем, что нулевым циклом наши возможности и ограничатся. Так что в "московской Швейцарии" мы тоже покупать квартиру не стали. Затем были еще ознакомительные поездки в подмосковные города Лобню, Галицыно, Подольск, Серпухов. Подольск показался слишком промышленным, Серпухов - слишком отдаленным. Когда-то именно сюда, за сотый километр, ссылали тех, кто засорял столичные улицы.
Словом, все пути привели к тому варианту, который и был в самом начале - город Чехов.
Литературный пейзаж
54 года назад это была небольшая станция Лопасня. Основная достопримечательность - в 12 километрах от города находится то самое имение Мелихово, которое в 1892 году купил известный писатель Антон Павлович Чехов и где прожил целых 7 лет своей жизни. Городок небольшой, 60 тысяч населения, очень чистый и уютный, чему тоже есть свое объяснение: мэр города - бывший начальник ЖКХ. Когда-то город славился крупнейшим в стране полиграфкомбинатом, где печатались все журналы Советского Союза, заводами, мебельным комбинатом, теперь заводы стоят, зато активно развиваются все виды спорта и Чехов называют не иначе как спортивной столицей Подмосковья.
Итак, город выбран. С выбором квартиры - сложнее. Жилье хоть и значительно дешевле московского, но строительных кранов - раз-два и обчелся. Изучаем вторичный рынок. Тоже негусто. Риэлтерских фирм в городе пять, везде любезно предоставляют свои прайслисты, но выбирать особенно нечего, в основном одни однокомнатные, мы же ищем трехкомнатную... Смотрим газету с объявлениями и находим квартиру в колонке "продажа", оформляем сделку куплипродажи с помощью юриста. Это гораздо дешевле. Теперь понимаю, что все можно было оформить и самим: документы на квартиру были в порядке, прописанных несовершеннолетних не было, продавцы квартиры - люди в городе достаточно известные. Через месяц забирать свидетельство о государственной регистрации права, у нас даже не спросили паспорт. Провинция...
Чехову не снилось
Что касается стоимости квартиры, то на момент покупки, два года назад, наша почти новая трехкомнатная квартира в Чехове стоила столько, сколько в Москве стоила бы однокомнатная "хрущевка" на окраине. Если считать по теперешним меркам, то, наверное, этих денег нам бы и на комнату в московской коммуналке не хватило. Если же сравнивать с ценами хабаровскими, то мне они кажутся очень близкими: проданной четырехкомнатной в Хабаровске нам хватило на трехкомнатную в Подмосковье, ремонт экономкласса и покупку дачи. Сейчас однокомнатная в Чехове стоит в среднем 40 тысяч долларов, естественно условных единиц.
Мошенники продают квартиры без ведома хозяев
Источник: "МОЁ!"; Дата: 03.04.2007
Пользуясь лазейками в законодательстве, аферисты освоили метод продажи квартир ничего не подозревающих воронежцев по поддельным документам. Для этого им нужно знать лишь паспортные данные владельца жилплощади. Жертвами нового вида мошенничества стали жительница Воронежа Валентина Озерова, квартиру которой продали без её ведома ничего не подозревающей семье Ушаковых, и сами Ушаковы... - Я жена военнослужащего и в своё время пожила в казармах. Не жаловалась! - грустно говорит Наталья УШАКОВА. - Но никогда не думала, что через много лет у нас мужем и ребёнком не будет ни кола ни двора... Отдав долг родине, подполковник Сергей Ушаков несколько лет назад вышел в отставку. Благодарное отечество наградило его однокомнатной квартиркой, где жить втроём - Сергею, Наталье и их 17-летней дочери Светлане - было тесно. Сергей и Наталья Ушаковы прожили в купленной квартире всего две недели, пока не приехала настоящая хозяйка. Сейчас у семьи нет своего жилья Ушаковы решили расшириться. Продали свою "однушку", взяли кредит и попросили риэлторскую фирму подыскать им жильё побольше. Предложенный вариант им понравился: двухкомнатная квартира на третьем этаже в доме рядом с памятником Славы. "Здравствуйте, я хозяйка!" Но пожили в новой квартире Ушаковы всего две недели. В начале апреля 2004 года семья справила новоселье, а в середине месяца случилось непредвиденное. - Как-то вечером в дверь постучали, - вспоминает Наталья. - Когда я открыла, к нам влетела женщина и начала кричать, что мы мошенники, а хозяйкой этой квартиры на самом деле является её сестра Валентина Фёдоровна Озерова. Мы с мужем были в шоке и первым делом подумали, что это какие-то аферисты. Ведь все документы на жильё у нас были в порядке! На следующий день пошли в ту фирму, которая подобрала нам квартиру. Они там тоже очень удивились. Ведь прошлым собственником квартиры числился Игорь Иванович Ряженов, который и продал её нам. При чём здесь Озерова? Через некоторое время Ушаковым пришла повестка в суд. Они явились на заседание, и тут стала вырисовываться страшная для них картина. Валентина Озерова действительно оказалась собственницей квартиры и у неё на руках тоже была "зелёнка". В конце 2001 года она приобрела эту жилплощадь у ДСК, после чего сдала её и уехала в Ставрополь, где жила всё это время, не подозревая, что уже в следующем году её квартиру купил некий гражданин, скрывавшийся под фамилией Пятницкий. Он, в свою очередь, перепродал её Игорю Ряженову, а следующими в этой цепочке стали Ушаковы. В итоге Коминтерновский суд постановил, что гражданин, выдававший себя за Пятницкого, предоставил в управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (бывшее ГУЮ) пакет фальшивых документов: доверенность (документ давал ему право осуществлять сделку в отсутствие хозяйки квартиры), договор купли-продажи, акт приёма-передачи, заявление и паспорт с фотографией другого человека по фамилии Пятницкий. Документы, как ни странно, приняли, выписав лжепокупателю второе свидетельство о регистрации (первое было на руках у Озеровой). Суд предписал Ушаковым выселиться до 1 сентября и выплатить 20 тысяч рублей судебных издержек истицы. - Нам было тяжело! - рассказывает Наталья. - Пойти не к кому: я родом из Саратова, муж из Ростова, родственников здесь нет. Спасибо подруге, приютила нас на несколько месяцев у себя. Что взять с мёртвого В это время в прокуратуре Ленинского района в отношении управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области было возбуждено уголовное дело по статье "Халатность". - Пятницкий регистрировал в ФРС сделку с нарушениями, - рассказывает корреспонденту "Ё!" помощник прокурора Ленинского района Ярослав КАЛАШНИКОВ. - Однако в феврале прошлого года мы вынуждены были закрыть уголовное дело за отсутствием состава преступления. По закону в функции регистратора не входит осуществление экспертизы документов на подлинность. Тем временем мошенника стали разыскивать и вскоре нашли... мёртвым. Его тело опознал первый покупатель квартиры Игорь Ряженов. В мае прошлого года Ленинская прокуратура подала гражданский иск в суд в интересах несовершеннолетней дочери Ушаковых, требуя от УФРС вернуть семье стоимость квартиры (сейчас она возросла с 625 тысяч до полутора миллионов), так как по гражданскому законодательству за противоправные действия работников несёт ответственность работодатель. Кроме того, есть статья 31 федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, по которому орган регистрации, причинивший ущерб человеку в результате ненадлежащего исполнения своих обязанностей, должен возместить его. Утром фальшивки - вечером квартиры В УФРС по Воронежской области считают, что их сотрудники не могли определить, подлинные документы или фальшивые: - Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области считает требования прокуратуры Ленинского района необоснованными, - говорит начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты УФРС Елена КОРОБОВА. - УФРС по Воронежской области не обладает полномочиями проводить почерковедческую экспертизу документов, представляемых на государственную регистрацию. Управление осуществляет только правовую экспертизу документов, то есть проверяет их на предмет соответствия закону по форме и содержанию. Действия управления и сотрудников по государственной регистрации не признаны незаконными, уголовные дела в отношении наших сотрудников прекращены ввиду отсутствия состава преступления. Кроме этого, подача подобного иска и попытка возложить вину за действия мошенников, в результате которых был причинён ущерб семье Ушаковых, на управление ФРС свидетельствуют о беспомощности правоохранительных органов в решении возложенных на них задач и фактически развязывают руки всем мошенникам в сфере недвижимости. Получается, что с такой ситуацией может столкнуться любой воронежец: мошенник, имея паспортные данные владельца квартиры, может предоставить в ФРС поддельные документы, оформить на себя чужую жилплощадь, а затем продать её со всеми описанными последствиями? К сожалению, все, к кому корреспонденты "МОЁ!" обращались с этим вопросом, только подтвердили наши опасения. В том числе и сотрудники УФРС, которые признали, что хотя документы подделать и непросто, но в принципе от подобной ситуации никто не застрахован. Кстати, в разговоре с нами Наталья Ушакова вспомнила, что их дело в суде объединили с ещё одним аналогичным: женщина купила квартиру дочери, а потом объявились настоящие хозяева и новых жильцов выселили. Остерегайтесь подделок Остаётся лишь посоветовать тем, кто покупет жилплощадь, в первую очередь сходить в домоуправление и выяснить по домовой книге, кто и как долго проживал в квартире, которую вы собираетесь приобрести, и не продавалась ли она несколько раз за короткое время. Если да, то это повод насторожиться. Что касается документов, то мошенники научились подделывать их мастерски. О том, что, например, сделать фальшивую доверенность несложно, нам рассказал нотариус Игорь НИКИФОРОВ: - С учётом развития современной техники подделать доверенность в принципе возможно. Все нотариусы города и области используют в своей работе специальные бланки строгой отчётности с водяными знаками, которые разработаны Федеральной нотариальной палатой. Но ведь подделывают же денежные купюры, которые защищены гораздо лучше! При этом использование нотариусами бланков законодательно не закреплено, поэтому доверенность, составленная на простой бумаге, имеет такую же юридическую силу. Бывали моменты, когда у нас бланки, например, заканчивались, а Гознак не успевал печатать новые, и мы работали на обычной бумаге. "Будем стоять до последнего!" ...На время суда администрация выделила Ушаковым жильё - ветхий домишко на улице Революции 1905 года, построенный ещё немецкими военнопленными, который пустует уже 5 лет. За это время он совсем почти развалился. Когда Наталья и Сергей пришли туда, то ужаснулись: ни воды, ни отопления, обвалившиеся потолки и стены. - Мы теперь как бомжи: без прописки, даже кредит не имеем права взять... - говорит Наталья. - Хотя мы ещё и тот, за квартиру не выплатили, ещё почти 70 тысяч долга на нас висит. Но если мы проиграем суд, то нас выселят и отсюда! Слушая женщину, корреспонденты "Ё!" со смешанным чувством жалости и страха ждали, что она вот-вот не выдержит и расплачется горькими слезами. Но, похоже, Наталья плакать не собирается: - Мы будем драться до последнего, - говорит она. - Нам терять нечего, мы и так всё потеряли! КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА - Подобные ситуации могут повториться, - говорит главный менеджер крупного воронежского агентства недвижимости Татьяна МЕНЬШИХ. - Единственный выход здесь - покупать квартиры через крупные и зарекомендовавшие себя риэлторские фирмы. Они дорожат репутацией и не работают с подозрительными клиентами. Когда в агентство приходит человек, желающий продать квартиру по доверенности, опытные риэлторы сразу настораживаются. Они требуют подтверждение того, что хозяин ещё жив и что эта доверенность действительно им выдавалась и до сих пор не отменена. Если продаётся квартира в Воронеже, агент обязательно выезжает по адресу продаваемой квартиры, чтобы выяснить всё лично, а затем посещает нотариуса, выдавшего доверенность. Кроме того, переговоры с продавцом занимают немало времени, за которое опытный специалист легко может понять, что человек что-то недоговаривает. Не буду раскрывать все риэлторские секреты, скажу лишь, что специалисты крупных фирм прекрасно знают все схемы мошенников и умеют их раскрывать. А ещё любая уважающая себя риэлторская компания, по моему мнению, должна иметь полис страхования профессиональной ответственности, по которому в случае если суд докажет, что по вине риэлторов был нанесён ущерб покупателю, страховщик компенсирует ему издержки. В ТЕМУ Мошенник сдал чужую квартиру 11 раз за два дня На днях Коминтерновский районный суд вынес приговор по делу ловкого квартирного мошенника. По данным следствия, в мае 2006 года 40-летний Юрий Штольц снял в переулке Политехническом квартиру, затем под видом хозяина сдал её сразу 11 воронежцам и заработал за два дня около 60 тысяч рублей. Мошенника приговорили к 4,5 года лишения свободы. Обезопасить себя от подобных ситуаций довольно просто. Нужно всего лишь попросить у хозяина квартиры документы, подтверждающие его право собственности. Кроме того, можно составить договор найма и заверить его у нотариуса. Если же вы хотите снять квартиру с помощью агентства, выбирайте ту фирму, которая предлагает расплачиваться после вселения в квартиру и не берёт предоплаты за предложенные вариант Складские помещения: спрос превышает предложения в три раза
Источник: Агенство бизнес мониторинга; Дата: 04.04.2007
Нижний Новгород, традиционно именуемый "карманом России", действительно демонстрирует непрерывный рост торгового сектора, да так активно, что, как возмущаются крупные игроки, товар уже некуда складировать. Риэлторы не в состоянии удовлетворить растущий аппетит торговых компаний - соотношение предложения и спроса на качественные складские помещения сейчас составляет 1 к 3, соответственно, не в пользу коммерсантов.
По мнению экспертов, Нижнему
Новгороду ежегодно требуется как минимум 250 тыс. кв. м складских площадей. Максимум определен в 400 тыс. кв. м, однако уже к концу текущего года эта цифра может вырасти как минимум на четверть.
"Удовлетворить спрос на складские помещения высокого класса в настоящее время мы не можем, - констатирует Надежда Данилова, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН "Адрес", - Если они и появляются в продаже, то мгновенно "уходят", несмотря на запрашиваемую цену. Например, недавно, что называется, "с колес" продалось складское помещение 1 тыс. кв. м за $850 тыс. Сегодня можно реально говорить о шквальном спросе среди потенциальных покупателей".
Показательна ситуация с новым складским комплексом класса А, строительство которого в промзоне на Сормовском шоссе начала компания "Энко" - оптовый поставщик напольных покрытий. К концу текущего года планируется ввести в эксплуатацию первую очередь общей площадью 22,8 тыс. кв. м,
но уже сейчас три терминала комплекса распределены между покупателями, а четвертый должен продаться со дня на день. Более того, уже есть клиенты, готовые купить терминалы второй очереди комплекса. "Кстати, это в настоящее время один из немногих в Нижнем Новгороде проект "на продажу", - продолжает Надежда Данилова. - Остальные складские центры, как правило, сдают свои площади в аренду". Например, компания "Алиди" предоставляет площади единственного действующего на данный момент в Нижнем Новгороде складского терминала класса А площадью 27 тыс. кв. м на ул. Ларина исключительно в аренду. Аналогичную позицию занимает крупнейший региональный складской комплекс "Логопром Сормово", имеющий на данный момент 50 тыс. кв. м площадей класса В, которые к концу года, по заявлению владельцев компании, "подтянутся" и займут высшую категорию.
Ветхое наследство
Причина возникновения проблемы, считают эксперты, кроется, во-первых, в том, что долгое время как такового рынка складской недвижимости в Нижнем Новгороде вообще не существовало. Все находилось в "замороженном состоянии" конца 90-х, когда существовало лишь две "категории" - овощебаза и промышленный склад обанкротившегося завода. Соответственно, эти помещения требовали и до сих пор требуют капитального ремонта. Но большинство нынешних владельцев ни продавать, ни реконструировать свои склады на полученные от аренды средства, не собираются. Возможно, не видят в этом смысла из-за того, что до классов А или В склад более низшего уровня "подтянуть" очень сложно и дорого. В свою очередь и те, кто имеет на территории города площадки промышленного назначения (бывшие заводы), в "первоклассность" так же не стремятся, а предпочитают строить низкоклассные терминалы, опять же не для продажи, а исключительно для того, чтобы сдавать эти площади в аренду.
Тем не менее, сегодня на нижегородском рынке наиболее востребованы складские площади именно от 1 тыс. кв. м и более, поскольку брать в аренду такие помещения менее выгодно. К тому же, как правило, для компаний не проблема взять кредит в банке, т. к. сама недвижимость выступает в роли залога.
"Спрос на покупку продиктован еще и тем, - считает Наталья Егоршина, финансовый директор ООО "Инновационная внедренческая компания "Время", - что клиент не может среди так называемого "старья" выбрать подходящее для аренды помещение. В таких случаях покупка преследует одну цель - перестройку или реконструкцию объекта непосредственно под свои задачи и цели". Город-склад
Инвесторы, изначально не рассматривающие покупку "овощебазы", которую так или иначе все же придется перестраивать, активно ищут земельные участки под самостоятельное строительство склада. По мнению участников рынка, это зачастую обходится гораздо дешевле, чем реконструкция и "доводка" подобных помещений до более высокой категории. Специалисты рекомендуют инвесторам обратить внимание на новую, весьма привлекательную площадку, формирование которой начнется уже в ближайшее время - вдоль южного обхода как части объездной нижегородской магистрали.
Кроме того, областное правительство объявило о планах создания до 2020 года в Нижегородской области крупнейшего в России центра производства и дистрибьюции товаров массового потребления, что в свою очередь, недостижимо без строительства современных логистических комплексов. Первый проект оценивается в $100 млн и будет реализован на территории нижегородского аэропорта. Одним из соинвесторов выступит компания "РосЕвроДевелопмент", которая готова вложить в проектирование и начальную стадию строительства $10 млн. Для строительства терминала предполагается выделить участок в 200 га земли, прилегающей к аэродрому.
Спрос не верит прогнозам
Вместе с тем, некоторые эксперты считают строительство складской недвижимости в Нижнем Новгороде неперспективным бизнесом. В частности, по словам Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, из-за геграфического расположения. Нижний Новгород находится менее чем в 500 км от Москвы - расстояние, которое автомобиль с грузом преодолевает менее чем за сутки, поэтому сегодня московские и иностранные компании, приходящие в нижегородский регион, не строят склады, а работают "с колес", просто доставляя товар из столицы.
Кроме того, на взгляд московских игроков, экономический интерес к строительству складских комплексов, ориентированных на аренду, минимален из-за сложившихся невысоких арендных ставок, которые в настоящее время в среднем составляют $7 за кв. м в месяц. Нижегородские инвесторы считают иначе.
Повышение "местного" спроса спровоцировало естественное удорожание земельных участков, цены на которые с начала этого года заметно выросли.
"Если рассматривать "коммерческие" земли в Нижнем Новгороде, - продолжает Наталья Егоршина, - то, к примеру, в верхней части города они подорожали в среднем на 50%. Например, если участок в 0,6 га в Советском районе в начале года стоил 46 млн руб., то на сегодняшний день уже 65 млн руб. В заречной части Нижнего Новгорода и близлежащих к границе города территориях расценки, конечно, ниже из-за отсутствия коммуникаций, но и там тоже наблюдается аналогичная тенденция".
Средняя себестоимость строительства терминалов класса А сегодня составляет около $800 за кв. м. Сюда, естественно, входят затраты на постройку всех атрибутов, обязательных для данной категории: офисных и вспомогательных помещений, подвода железнодорожной ветки и оптико-волоконных телекоммуникаций. Комнату на время сессии найти сложно
Источник: GORODKIROV; Дата: 04.04.2007
С началом весны и многочисленных сессий у приезжих студентов-заочников остро встает проблема аренды жилья. Мест в общежитиях катастрофически не хватает, и получают их в основном первокурсники. А в некоторых коммерческих ВУЗах общежития отсутствуют в принципе. Как рассказала Олеся Старкова, риэлтор одного из агентств недвижимости, рынок аренды комнат и квартир, тем более, для заочников, очень "узок". Предложить на данный момент практически нечего. Это происходит из-за того, что хозяева квартир и комнат, "специализирующееся" на приезжих студентах-заочниках, предпочитают искать квартирантов, минуя агентства недвижимости, не заключая договоров и не платя налоги. Но в такой ситуации, никто не застрахован от неприятностей: ни студент от неожиданного выдворения из снимаемой квартиры, ни сами хозяева от недобросовестности квартиранта, и обе стороны - от различных конфликтов, в которых никто не сможет вмешаться при отсутствии договора. А вообще по городу, стоимость однокомнатной квартиры колеблется от 200 до 400 рублей в сутки, или от 5000 рублей за месяц, вне зависимости, проживет там человек месяц или нет. Если снимать комнату в квартире вместе с хозяевами, то, в зависимости от комнаты, это обойдется от 60 до 120 рублей в сутки. Отдельная комната где-нибудь в коммуналке будет стоить от 2 тыс.рублей. Услуги по подбору недвижимости обойдутся в сумму от 600 до 1500 рублей. Стоит ли вкладывать в недвижимость в ближайшие годы
Источник: ИА BISHELP; Дата: 04.04.2007
Снижение цен на рынке недвижимости - одно из самых обсуждаемых явлений на сегодняшний день. Аналитики предсказывают: "Осталось еще немного, осталось еще чуть-чуть - и рынок переполнится, и цены остановятся, после чего полезут вниз". Тем не менее, для кого-то желанное, для кого-то связанное с большими потерями, снижение цен не происходит. По наблюдениям Restate.ru, оно отодвигается в прогнозах аналитиков еще на некоторый срок Летом 2004 года банковский кризис спровоцировал небольшую панику на рынке недвижимости. Тогда участники рынка отмечали снижение спроса: население, в силу различных факторов, решило подождать. В то время серьезно снизилось общее количество сделок. Впоследствии риэлторы отмечали увеличение предложения на рынке: население стремилось продать имеющуюся жилплощадь, пока цены находятся на пике. Эти два фактора привели к остановке роста цен на рынке, которую участники рынка первоначально определили, как летнее затишье. Однако когда к концу осени цены не смогли возобновить рост, на рынке всерьез заговорили о стагнации. Эти разговоры шли и осенью, и зимой 2005 года. Появились отдельные сегменты (например, старое, низколиквидное жилье в столице), по которым была видна устойчивая тенденция к снижению цен. Но 2006-ой год все изменил. Годовое удорожание всех видов недвижимости составило практически 100%. В качестве причины называется и удорожание стройматериалов, и запуск национального проекта "Доступное жилье", и еще ряд других. Будет ли ожидаемое многими снижение после такого резкого скачка цен? Чтобы проанализировать эту ситуацию, Restate.ru в своем исследовании приводит две группы факторов, которые могут оказать влияние как на "+", так и на "-". Что подтолкнет цены к снижению?
Во-первых, на рынок недвижимости - особенно в Москве и Санкт-Петербурге - может повлиять новый налог, который планируется к введению в 2010 году. Федеральный закон теперь позволяет брать до 0,3% налога от рыночной стоимости недвижимости и земли, а конкретная ставка регулируется местными властями. Но главный фактор даже не ставка налога, а база, с которой взимается налог. Пока это стоимость квартир по БТИ (Бюро технической инвентаризации), которая в несколько раз ниже рыночной стоимости. Как только ее пересчитают в соответствии с реалиями рынка, недвижимость как инструмент инвестиций станет не так уж выгодна. Налоговый фактор во многих странах понизил цены на недвижимость, так как к ней в этом случае теряет интерес целый пласт покупателей. Более того, от инвестиционных квартир в преддверии введения высокого налога начнут избавляться, что тоже охладит рынок.
Еще один фактор - возможное падение цен на нефть в 2007 году. Аналитики весь прошлый год наблюдали, какая четкая корреляция сохраняется между двумя этими рынками: растет цена на баррель - растет цена на квадратный метр. Это психологический фактор. Количество денег, поступающих в российскую экономику, само по себе ничего не говорит о том, каковы будут цены на квадратные метры. Но как в России, так и за рубежом широко распространено мнение, что благополучие нашей страны зависит от цен на нефть, и те, кто оперирует на рынке недвижимости, рассуждают похожим образом.
Постановления и инициативы правительства тоже могут сыграть свою роль. Почти на каждой встрече с журналистами Владимир Путин высказывается о том, что необходимо переломить существующую тенденцию роста цен на жилье и сделать его доступным. Не исключен со стороны государства ряд мер, которые будут направлены на искусственное снижение цен. Вполне возможно, они будут не просто включать в себя дотирование малоимущих, но и давление на скупщиков жилья - это и сейчас уже имеет место.
Что повысит цены на недвижимость?
Прежде всего, активное развитие ипотечных программ. Если до сих пор ипотеку могли себе позволить только граждане с уровнем жизни выше среднего, то теперь ипотечный кредит становится доступен гораздо более широким слоям населения. Спрос со стороны те, кто долго откладывал улучшение жилищных условий, перманентно растет. Еще одна причина, которая коснется, в основном Москвы и Петербурга - это новые энергетические программы, принятые Чубайсом и мэрами обеих столиц. Как все знают, проблема дефицита энергомощностей сейчас одна из самых чувствительных - как для введения жилой, так и для коммерческой недвижимости. Строительство новых подстанций, которое будет развернуто в ближайшие годы, обязательно ляжет на плечи конечных покупателей квадратных метров. Аналитики предполагают, что в цене каждого метра эта составляющая способна составить до 10-15%.
Удорожание всех прочих составляющих пресловутого квадратного метра обязательно даст о себе знать. Дефицит освоенных участков для строительства, повышение цен на бетон, металл, кирпич и прочие стройматериалы - неоспоримый фактор роста цен, который вряд ли чем-то можно компенсировать. Что думают профессионалы?
Чем больше размышляешь на тему повышения-понижения цен, тем яснее становится: для обеих тенденций есть предпосылки. Какие факторы в итоге окажутся более значимыми - вопрос времени. Может быть, благодаря этому равновесию причин рынок придет в более или менее стабильное состояние на ближайшее время? Restate.ru предоставляет слово специалистам, работающим на рынке недвижимости:
Александр Сергеевич Погодин, директор группы компаний "Пионер":
- Говорят, что будет понижение цен? Раз так говорят, значит, все получится наоборот: цены вырастут. Я в этом убежден: за 2007 год цены на жилую недвижимость поднимутся на 30%. Не вижу никакой тенденции к снижению на сегодняшний день. По одному из моих объектов цена только что поднялась на 10% за 1 месяц. К тому же летом вырастет в цене бетон, металл. Участки на торгах продаются сейчас по ценам более высоким, несопоставимым с прошлогодними. Цена за один квадратный метр на этих участках уже не может стоить столько же или меньше, чем год назад. Если поднимаются все составляющие цены на жилую недвижимость, логично предположить, что жилье подорожает. Да, 100-процентного роста, как в 2006 году, не будет: но и этот рост не был вызван только спекулятивными причинами. До этого в течение полутора лет на рынке недвижимости были стабильные цены, а затем за год они выросли в естественных пределах - но ускоренными темпами. Теперь повышение будет более плавным, Михаил Евгеньевич Грин, вице-президент Московской ассоциации риэлтеров:
- Понижения цен не будет. Хотя некоторые признаки присутствуют. В Москве 9 месяцев назад остановились цены на недвижимость во всех сегментах. Инвесторы из Москвы направили свои финансовые потоки вовне, в Петербург. Потом они осознали, сколько перспектив открывают регионы, и средства потекли в города-милионники. В этих городах начался бурный рост строительства. Инвесторы здраво оценивают лояльность регионального законодательства и могут сравнить его со столичным. Напомню, что земля в Москве и Петербурге не продается.
Юкка-Пекка Уускоски, генеральный директор ООО "ЭнСиСи Недвижимость":
- Мы считаем, что в ближайшем будущем снижение цен на недвижимость маловероятно. На сегодняшний день существует дефицит земельных участков, и, скорее всего, в ближайшем будущем ситуация не улучшится. Также недостаточно информации о наличии коммуникационных сетей и источников электричества, гарантии правительства (о предоставлении инженерии) начнут работать не ранее чем через полтора-два года. Активно развивается ипотека, уровень доходов населения растет. Все вместе эти факторы будут способствовать продолжению роста цен.
Сейчас многие находятся в шоковом состоянии от стремительного роста цен в 2006 году и не уверены, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. Как только потребители осознают, что снижения не цен не происходит, покупательская активность снова возрастет. Этот процесс может занять какое-то время, в соответствии с нашими прогнозами, через год цены продолжат расти. До тех пор увеличение цен будет происходить медленно и несущественно.
Валерий Николаевич Солдатов, председатель комитета по работе с государственными жилищными программами в Российской гильдии риэлтеров:
- Инвесторы из Москвы направили свои денежные потоки на Санкт-Петербург и другие крупные города в регионах. Здесь играет серьезную роль земельная политика: в обеих столицах земля не продается, в то время как в других регионах ее можно приобретать в собственность. Интерес инвесторов теперь распределяется более равномерно. Предвижу, что падение цен произойдет только в сегменте самого дешевого жилья, так как произойдет перераспределения спроса. Поскольку уровень притязаний у населения растет: каждый более качественный квадратный метр жилья будет вытеснять с рынка менее качественный. Сергей Алексеевич Кошелев, директор департамента ипотечных кредитов АН "Бекар":
- По нашим ощущениям, общего падения цен не предвидится. Возможно, по некоторым объектам пройдет коррекция цен. "Хрущевки", "корабли" и подобное дешевое жилье было в свое время переоценено, и теперь ситуация с ними просто вернется в нормальное русло. Ипотечных клиентов у нашего агентства достаточно, объем сделок не сокращается, сброса оборотов нет, идут активные продажи. Какой можно сделать вывод из всего, сказанного выше? Вероятнее всего, цены на недвижимость в ближайшие годы будут, но медленнее, чем в 2006 году. Если будут успешно реализованы проекты по улучшению энергетических условий в крупных городах, в прежнем темпе будет развиваться ипотека, а цены на нефть все-таки удержатся на высоком уровне - это реальный прогноз развития событий. Если говорить более конкретно по сегментам, может наблюдаться стагнация в отношении "хрущевок", а наиболее растущим направлением может стать недвижимость за городом. Если понижающие факторы окажутся слишком сильными, не исключено и организованное противодействие компаний, предлагающих недвижимость. "Дачное предложение" от "Фосборн Хоум" Источник: ROKF.RU; Дата: 04.04.2007
В преддвериилетнего сезона-2007 кредитный брокер "ФОСБОРН ХОУМ" запускает новую специальную программу - "Дачное предложение", рассчитанную на помощь клиентам в приобретении загородной недвижимости с привлечением ипотеки.
По данной программе компания готова содействовать получению ипотечного кредита на особых условиях - от 9% годовых на срок до 20 лет с пониженными дополнительными выплатами в рамках преференций банков. Кредит предоставляется под залог квартиры или земельного участка. Кредит под залог земли выдается на условиях до 65% от ее рыночной стоимости, а квартиры - до 90%.
По сравнению с банковскими программами, "Дачное предложение" является более универсальным, поскольку аккумулирует в себе лучшие ипотечные продукты всех кредитных организаций, представленных на российском рынке. Благодаря этому, мы поможем подобрать программу под потребности любого заемщика и решить вопросы самых разных категорий сложности, связанных со строительством или покупкой загородной недвижимости.
Кроме того, "ФОСБОРН ХОУМ" предлагает классическое ипотечное кредитование на покупку готового загородного жилья или земельного участка под строительство. Оставить заявку на получение кредита и подбор недвижимости можно на сайте www.fhome.ru.
По нашим данным, рынок загородной вырастет в 2007 году на 20-30%. Рост рынка будет обеспечен, в первую очередь, за счет интереса к поселкам категории бизнес- и экономкласса. На сегодняшний день основной спрос приходится на дома в ценовом диапазоне от $200000 - $500 000, но пока что основной объем предложения сосредоточен в сегменте от $700 000 и выше. Однако рынок постепенно начинает идти вслед за спросом, и девелоперы все больше задумываются о проектах в низком и среднем ценовом сегментах.
Рост цен на рынке загородной недвижимости в 2007 году составит от 15% до 40% в зависимости от направления и конкретного объекта.
"Дачное предложение" сможет заинтересовать любителей загородного отдыха, желающих иметь собственную дачу, и тех, кто хочет оставить городскую суету и перебраться на постоянное проживание "на природу" или инвестировать средства в загородную недвижимость. Новая программа "ФОСБОРН ХОУМ" рассчитана также на частных застройщиков.
В этом году на данном рынке намечается повышение потребительского спроса, который связан, в первую очередь, с увеличением количества ипотечных программ. (Доля приобретающих дома в в кредит возрастет в 2007 году с 30% до 85%) и с высокой ценой столичного жилья (все больше людей предпочитают загородную недвижимость для постоянного проживания столичным квартирам).
"Рост цен на городские квартиры практически остановился - не превышает 1-2% в месяц, поэтому загородные объекты недвижимости и земельные участки становятся наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций, - говорит генеральный директор компании "ФОСБОРН ХОУМ" Василий Белов. - В свою очередь, увеличение числа инвесторов на рынке загородной недвижимости поддерживает повышение спроса и рост цен".
Программа "дачное предложение" будет реализовываться в партнерстве с крупнейшими банками, действующими на территории России, которые предлагают на рынке наиболее выгодные условия по ипотеке. На сегодняшний день кредитный брокер "ФОСБОРН ХОУМ" сотрудничает с 27 банками, большинство из которых предоставляют ему преференции.
Компания "ФОСБОРН ХОУМ" создана в 2005 г. и работает как специализированный кредитный брокер. В прошлом году компания обслужила кредитных сделок на $60 млн, и в 2007 году намерена увеличить данный показатель в четыре раза. Основной целью "ФОСБОРН ХОУМ" является завоевание к 2009 году не менее 20% рынка брокерских услуг по организации, сопровождению и рефинансированию ипотечных программ и не менее 15% доли рынка риэлторских услуг с использованием ипотеки.
Компания планирует масштабную региональную экспансию. В этом году будет открыто 10 региональных представительств, в частности, в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Екатеринбурге, Волгограде, Ростове-на-Дону. К концу 2009 г. территория деятельности компании будет включать более 50 российских регионов. "ФОСБОРН ХОУМ" является членом Национальной саморегулируемой организации участников рынка жилищного кредитования, Международного ипотечного клуба, Некоммерческого партнерства "Партнерство содействия деятельности оценочных фирм", Ассоциации региональных банков России, Московской ассоциации-гильдии риэлторов и Российской гильдии риэлторов, Московской торгово-промышленной палаты, Российского союза промышленников и предпринимателей и Ассоциации строителей России, Торгово-Промышленной палаты Санкт-Петербурга.
Дача под Петербургом: спрос и предложения
Источник: AllNW.ru; Дата: 04.04.2007
Рынок дачной аренды под Петербургом стабилен, но стабильность эта односторонняя: количество предложений на нем вот уже несколько лет практически не увеличивается. А вот спрос постоянно растет.
СНЯТЬ обычную дачу на шести сотках (с "видом на удобства") можно только самостоятельно, обзвонив хозяев, опубликовавших телефоны в Интернете или рекламно-информационных газетах. Риэлторские компании начинают оперировать объектами стоимостью не ниже $500-1000 в месяц. За такую сумму можно снять приличный зимний дом с мебелью и удобствами в доме. Аренда коттеджей начинается от $1000-2000. Затраты арендатора на посреднические услуги составляют от 50 до 100% от месячного размера арендной платы.
КОТТЕДЖ НЫНЧЕ КУСАЕТСЯ "Обычный дачный домик советских времен стоит $200-300 в месяц, - рассказывает Елена Исаенко, директор департамента аренды жилого фонда АН "Бекар". - На популярных направлениях цены гораздо выше - например, в Комарово есть Академгородок, где за аренду коттеджа можно просить $6000-7000 в месяц".
Арендные ставки на загородные дома не ниже, чем на элитное жилье в городе. Обычный двухэтажный дом в хорошем месте будет стоить на летний сезон (4-5 месяцев) $4000-5000 в месяц. За эти деньги можно снять хорошую трех-четырехкомнатную квартиру в Петербурге с охраной и с парковкой.
Привлекательность того или иного объекта для нанимателя определяется в первую очередь местоположением. Спросом пользуются дома, коттеджи и дачи, которые находятся в 50-60 км от города и куда можно добраться на машине за полчаса-час. Самое популярное направление вот уже много лет - Курортный район, от Лисьего Носа до Зеленогорска. Большие дорогие дома в Сестрорецке, Репино, Комарово пользуются постоянным спросом, клиенты готовы платить за них $10000 - 15000. Но качественный дом с хорошим участком здесь найти довольно проблематично. Неплохо идут дела у домовладельцев во Всеволожском районе: здесь строится много коттеджных поселков, что повышает рейтинг района и расширяет выбор. На юге снимают дачи те, кто живет в Московском и Кировском районах, чтобы не ехать через весь город в сторону Сестрорецка. Зато у домохозяев на Мурманской трассе или в районе Мги мало шансов стать рантье: эти направления традиционно пользуются низким спросом арендаторов.
Отдельной строкой идут деревенские дома на солидном удалении от города. Спрос на них тоже есть, но довольно специфический: в деревню едут либо любители рыбалки и охоты, либо поклонники экологического туризма. Как правило, в агентства ни те, ни другие не обращаются: рыбаки общаются напрямую со знакомыми хозяевами, "зеленые" путешественники ищут дома через турфирму.
УДОБСТВА ПОД РУКОЙ Соответственно с ростом цены растут и требования арендаторов. Многие съемщики даже не рассматривают дома без минимального (хотя бы) ремонта. "Для сдачи дома в аренду аккуратный косметический ремонт необходим, - рассказывает руководитель отдела городской недвижимости и аренды Общества землепользователей "Прогаль" Ольга Михеева. - И конечно, в доме не должно оставаться ненужных для клиента вещей хозяина". В стандартный набор цивилизованной жизни на даче входят: мягкая мебель, телевизор, кухня с газовой плитой и (желательно) баня на участке. Если арендодатель планирует сдавать дом не слишком дорого - $600-700 в месяц - то наличие каких-либо изысков в интерьере вовсе не обязательно. Главное - опрятность и чистота. "Основное требование арендаторов - это наличие удобств в доме, - уверена Светлана Алексашина, заместитель генерального директора агентства "Петербургская Недвижимость". - Желательно, чтобы в доме была ванная комната или душевая кабина с горячей водой". Более жесткие требования предъявляются, когда речь идет об объектах стоимостью от $1000 в месяц. Арендаторы коттеджей сегодня предпочитают снимать дом минимум с 3-4 спальнями, большой гостиной, с хорошим участком. Отделка дома должна соответствовать качественному евроремонту. Владельцу придется позаботиться о том, чтобы в доме была удобная для арендаторов планировка - несколько помещений различного назначения: как минимум две спальни, отдельная кухня (а не уголок на веранде), холодильник, стиральная машина и прочая бытовая техника. Это своеобразный стандартный набор солидного дома за городом.
При стоимости аренды свыше $3000 в месяц выдвигаются и другие требования. Метраж дома должен быть как минимум 150 кв.м, участок - 25-30 соток, огороженный серьезным каменным забором. "Практически невозможно переделать построенный в 1970-90-е годы дом под объект элитного уровня, который сдается по цене свыше $2500-3000, - уверена Светлана Алексашина. - Чтобы выручить такие деньги, надо изначально приобретать дорогой объект в хорошем месте".
В дорогом доме непременно должны быть "излишества": камины, изразцовые печи, бильярдная, тренажерный зал, бассейн в цокольном этаже или на участке.
"В последнее время стало больше горожан, желающих жить за городом круглый год, - рассказывает Ирина Никулина, руководитель отдела аренды корпорации "Адвекс. Недвижимость". - Пока нет своего дома, они готовы снимать комфортабельное жилье, не очень удаленное от города. Например, с недавнего времени большой популярностью для длительного и кратковременного отдыха стал пользоваться коттеджный поселок "Осиновая роща-2", и для этого есть все основания: близость к городу, охраняемая территория, однородный социум проживающих, комфортабельные коттеджи".
ЛУЖАЙКА ПО СХОДНОЙ ЦЕНЕ
К какой бы ценовой категории ни относился дом, участок рядом с ним должен быть приспособлен для отдыха. Это значит: никаких грядок или старых кустов - придется организовать лужайку для подвижных игр и загорания, беседку, лавочки, место для мангала. Желательно сделать песочницу и качели: как правило, дачи арендуют семьи с детьми. Хорошо, если на участке есть несколько старых деревьев: они придадут ему необходимую "природность". Впрочем, серьезные ландшафтные изыски, уверены риэлторы, не нужны: клумбы или цветник ничего не прибавят к стоимости аренды, равно как и живая изгородь. А вот настоящая исправная ограда вокруг участка весьма желательна.
ЗАРАБОТАТЬ НА АРЕНДЕ Приобретение загородных объектов для последующей сдачи - операция пока весьма редкая, а финансовый порог вхождения в роль рантье составит $100 000 - $300 000. Зато и прибыль может оказаться существенной: специалисты оценивают доходность сдачи в аренду загородных домов в 20% годовых.
Правда, покупать легкие щитовые дачи в деревнях и садовых товариществах риэлторы не советуют: при стоимости такого дома до $50 000 сдавать его можно будет только в сезон, то есть 3-5 месяцев в году. В итоге годовой доход от аренды не превысит $3000-4000. А вот риск утраты или повреждения недвижимости из-за пожара или вандализма в то время, пока объект простаивает без дела, довольно высок.
Приличный доход можно получить только от дорогого объекта, расположенного в престижном месте: в Курортном районе, на Выборгском направлении, неподалеку от Павловска и Пушкина, во Всеволожском районе (Токсово, Юкки), для зимнего отдыха - в Кавголово, Парголово, Коробицыно. Арендаторы особенно любят деревянные дома, построенные по финским технологиям; стабильно популярны "стародачные" кооперативы. Они пользуются постоянным спросом, предложение таких объектов ограничено, и потенциальные клиенты готовы платить за дом от $3000 до $8000 в месяц.
"Почти все собственники сдают дачу на сезон, так легче хозяину, - говорит Ольга Михеева. - Но есть значительный неудовлетворенный спрос на помесячную аренду, и это может принести больший суммарный доход владельцу дачи. Просто нужно сдавать ее через агентство, которое выстроит очередь клиентов".
ПОСЕЛКИ ПОКА НЕ В МОДЕ Отдельный сектор рынка - несколько коттеджных поселков, которые сдаются в аренду, в основном - только посуточно. Они, как правило, находятся у горнолыжных курортов, их зимой снимают лыжники, а летом люди просто ездят сюда отдыхать. Но пока такие "доходные поселки" единичны.
"Аренду коттеджа в поселке могут пока себе позволить только состоятельные люди, - говорит Анна Демиденко, старший менеджер компании "Александр-Недвижимость". - В принципе, такие варианты пользуются спросом, но круг постоянных арендаторов пока не сложился: клиенты, которые могли бы стать постоянными, довольно быстро приходят к тому, что надо иметь свою загородную недвижимость".
Генеральный директор компании "ТимберПродукт" Денис Малышев считает, что создание таких поселков в перспективе - дело прибыльное. Существенный минус: люди хотят арендовать дом недалеко от города, а свободной земли в районе 50 км практически нет. Значит, такие поселки придется строить в 70-100 км от Петербурга - что вызывает сомнение в прибыльности и быстрой окупаемости этой затеи. В ближайшем будущем количество игроков в этом секторе рынка, скорее всего, увеличиваться не будет.
В Петербурге состоялась конференция "Ипотека на рынке строящегося жилья: проблемы и перспективы развития" Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 04.04.2007
Конференция прошла в рамках выставки-семинара "Ипотека. Доступно и комфортно", организованной ГК "Бюллетень Недвижимости". В мероприятии приняли участие профессионалы рынка жилищного кредитования и представители СМИ. Ведущий конференции, полпред президента Российской Гильдии Риэлторов в СЗФО Павел Созинов, открывая конференцию, сказал, что на рынке кредитования строящегося жилья в Петербурге работает около 30 банков. Они выдают кредиты на квартиры в домах примерно 20 петербургских застройщиков. В основном, как отметил генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство" Максим Ельцов, используется путь аккредитации застройщиков банками. При этом застройщики применяют пути, обходящие 214 закон, предварительные договора купли продажи, вексельно-депозитную схему и схему фондирования. Максим Ельцов считает, что возможна единственная новая схема - это продажа достроенного жилья по цене вторичного рынка. По его мнению, доля продаж по такой схеме вырастет в течение двух лет до 40-50%.
Несмотря на количественный и качественный рост рынка кредитования покупателей строящегося жилья в 2006 году, многие проблемы кредиторов и заемщиков остаются нерешенными, в частности, проблема рисков. Заместитель директора по развитию розничного бизнеса филиала ООО "Москоммерцбанк" Денис Шлыков разделил риски банков на финансовые и правовые. В качестве способа минимизации рисков банки поднимают первый взнос, на 2% годовых повышают ставку, проверяют застройщиков. Андеррайтинг для заемщика, покупающего жилье в новостройке, более жесткий, поскольку предполагает дополнительные траты: аренда жилья на время строительства и ремонт.
Начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяна Хобботова рассказала, что заемщик, покупающий квартиру у не аккредитованного застройщика, предоставляет дополнительное обеспечение: поручителей или залог имеющейся недвижимости. В свою очередь, Евгений Оркин, аналитик строительной компании "YIT Лентек" сообщил, что по сравнению с IV кварталом 2006 года доля сделок в компании с использованием кредитных средств в первом квартале 2007 года выросла вдвое - с 14-15 до 30%. Так выросшие цены сказались на популярности кредитов для новостроек.
По прогнозу директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации "Петербургская Недвижимость" Михаила Бимона, рост рублевых цен на первичном рынке до конца этого года составит до 20%. Первый квартал показал ежемесячный прирост на 1-1,5%. Вероятность снижения цен на новостройки Михаил Бимон исключил. Управление персоналом риелторской компании Источник: Недвижимость Челябинска и Челябинской области; Дата: 04.04.2007
Для Вас важно стабильное и динамичное развитие Вашей компании? Тема управления персоналом является одной из наиболее актуальных в любой сфере бизнеса. Ведь бизнес успешным делают люди. Рынок услуг операций с недвижимостью стремительно растет и развивается. Очевидно, что выигрывают крупные, стабильные компании, с хорошо подобранным и подготовленным персоналом. Часто руководители агентств недвижимости, чьи компании уже переросли маленький "семейный" бизнес сталкиваются с отсутствием опыта стратегического управления. А развиваться и идти дальше надо, и время, затраченное на приобретение необходимого опыта, можно использовать на укрепление позиций, рост и получение прибыли. Эффективные инструменты, решающие вопросы согласования общей стратегии развития организации и ее кадровой политики уже есть. Российская Гильдия Риелторов, Учебный Центр "Компаньон", предлагают руководителям и собственникам компаний, а также менеджерам высшего и среднего звена, реализующим функции управления персоналом и организационного развития принять участие в авторской программе Олега Павловича Самойлова "Стратегическое управление персоналом риелтерской компании". Автор программы - консультант по управлению. Стаж работы на рынке недвижимости с 1993 года, из них с 1999 по 2005 годы в компании "МИЭЛЬ - Недвижимость", в которой занимал ряд управленческих должностей, последней из которых являлась должность Директора по стратегическому развитию. Разработчик ряда инноваций на рынке недвижимости, наиболее известными из которых стали "Система полной финансовой ответственности" (Гарантийные обязательства) и "Стандарты деловой этики".
Прочитал значительное число лекций в рамках программ обучения риелторов разного уровня, а также на профессиональных форумах в России и за рубежом. Цель программы: предоставить слушателям комплекс прикладных знаний, необходимых для принятия решений стратегического характера в области управления персоналом организации Трехдневный семинар включающий обеды и кофе-брейки пройдет с 20-22 апреля 2007 года в Учебном Центре " АН Компаньон". По окончании обучения выдается свидетельство Национального Учебного Центра Риелторов г. Москва (РГР). Информацию по стоимости, а также более подробную программу, Вы сможете получить по телефонам: 8-922-695-0008, 247-41-41 и электронной почте edu@realtory.ru. Отметим, что количество слушателей ограничено и более 30% группы уже зарегистрировано и это не только представители челябинских компаний. Ну и конечно есть скидки для профессиональных участников рынка - членов Российской Гильдии Риелторов (ЧРГР и ЮУАР). С уважением,
Инна Игоревна Кузьменко
Руководитель Учебного Центра "АН Компаньон"
Сообразили на двоих. "Сибконтакт" и "Росевродевелопмент" достроят торгово-офисный нтр за $150 млн Источник: Ведомости ; Дата: 05.04.2007
Банк "Сибконтакт" и "Росевродевелопмент" решили совместно достроить в Новосибирске торгово-офисный центр общей площадью более 100 000 кв. м. Банк будет инвестировать строительство офисной части проекта, а "Росевродевелопмент" - торговой.
"Сибконтакт" стал оператором долгостроя, ранее принадлежавшего новосибирской компании "Сэлф-мастер", на пересечении улиц Гоголя и Мичурина в мае 2005 г. "Сэлф-мастер" вел строительство общественно-делового центра площадью 140 000 кв. м с 1998 г., однако из-за финансовых проблем не смог его завершить. Первая очередь - торгово-офисный комплекс площадью 4000 кв. м был открыт только в феврале 2007 г. Площади комплекса принадлежат 43 совладельцам и управляются аффилированной структурой "Сибконтакта". Сейчас площадка в 4 га на ул. Гоголя находится у банка в долгосрочной аренде. В декабре 2006 г. "Сибконтакт" решил привлечь в качестве соинвестора проекта компанию "Росевродевелопмент", передав ей в субаренду 2 га участка на ул. Гоголя. Тогда же стороны поручили разработку концепции торгово-офисного центра английской компании Chapman Taylor.
Вчера исполнительный директор РЕД Вячеслав Сосинский рассказал "Ведомостям", что инвестором офисной части комплекса станет "Сибконтакт", а торговой - РЕД. Уже ведутся переговоры с потенциальными арендаторами, в основном это одежные и обувные fashion-бренды, часть из них не присутствует в Новосибирске, заявил Сосинский, отказавшись их назвать.
"Мы выбрали в качестве партнера РЕД, потому что компания обладает серьезными финансовыми ресурсами и уже проявила себя в Новосибирске, построив деловой центр "Росевроплаза", - пояснил вице-президент "Сибконтакта" Александр Лубенец. У РЕД богатый опыт девелопмента высокого уровня, поэтому ей отдан торговый центр. По словам Лубенца, общая площадь комплекса превысит 100 000 кв. м, стоимость строительства - около $1500 за 1 кв. м, всего проекта - порядка $150 млн.
Соглашение о совместном управлении проектом будет подписано "Сибконтактом" и РЕД в течение полугода, сообщили Лубенец и Сосинский. После этого стороны учредят совместную управляющую компанию. Строительство начнется в 2007 г. и завершится через 2,5-3 года.
Сейчас в Новосибирске завершается строительство сразу нескольких крупных бизнес-центров: "Новосибирскэнерго" строит бизнес-центр "Кронос" на 50 000 кв. м, "Транссервис" - "Гринвич" на 34 000 кв. м, "Сибакадеминвест" - Sky Sity на 65 000 кв. м. ТРК "Мега" строит шведская IKEA, "Манхэттен" на 48 000 кв. м - компания "Труд". В феврале открылся комплекс "Большая медведица" на 92 000 кв. м.
ДИНАМИЧНАЯ АРЕНДА По данным новосибирских риэлторов, ежемесячная ставка аренды в новых офисах варьируется от 900 до 1500 руб. за 1 кв. м. Ставка аренды торговых площадей составляет от 2500 до 4000 руб. За последние полгода ставка аренды офисов поднялась на 7-10%, а торговых площадей - на 50-60%.
Питер: москвичи подняли "потолок"
Источник: Газета "Квартирный ряд"; Дата: 05.04.2007
Ситуация в Питерском секторе аренды сейчас больше напоминает "хвост кометы": ценовой разгон здесь достиг пика тогда, когда на рынке вторичного жилья буря уже пошла на спад. Но помимо новых ценников, осень прошлого и зима нынешнего года привнесли в сектор аренды и иные тенденции.
Первое, о чем говорят практики рынка, - это резкое, в полтора-два раза, подорожание жилья эконом-класса. Второе - неожиданное оживление предложения и спроса в секторе супердорогих объектов, месячная арендная плата которых достигает $10 000-15 000 и выше. Еще два года назад такие сделки по аренде в северной столице считались единичными случаями.
- Действительно, ситуация изменилась кардинально, - отмечает руководитель департамента аренды корпорации "Адвекс-недвижимость" Ирина Никулина. - Этот сегмент рынка наименее чувствителен к колебаниям. Когда на рынке происходила стагнация и цены почти повсеместно снижались, дорогие квартиры прочно держали позиции. Так и теперь: всеобщий рост цен, совершенно изменивший картину рынка купли-продажи и аренды типового жилья, мало затронул сегмент аренды элитных квартир. На этот рынок в большей степени влияют политическая ситуация в стране и макроэкономические показатели. Неудивительно, ведь основные арендаторы элитного жилья - это москвичи и сотрудники иностранных компаний, приезжающие в Петербург работать. И не на месяц-два, а на несколько лет. Как правило, за очередным всплеском инвестиционных проектов, особенно с участием иностранного капитала, следует очередной виток активности в сфере аренды дорогого жилья. Именно такая ситуация сложилась сейчас в городе.
Максимальным спросом традиционно пользуются квартиры в "золотом треугольнике": Фонтанка - Невский проспект - Нева. У риэлторов существует четко сформулированное определение "хорошей квартиры": она должна располагаться в красивом месте, иметь привлекательный вид из окон, вход с улицы и, что очень важно, чистый, отремонтированный подъезд с охраной или хотя бы консьержем, лучше - с системой видеонаблюдения.
Именно такие объекты, пользующиеся максимальным спросом, - в дефиците. Стало сложно найти хорошую квартиру в центре города по цене $3000-4000 в месяц. По отзывам риэлторов, отправляясь на просмотр квартиры в центре города, за месячную аренду которой хозяин запрашивает упомянутую сумму, нужно быть готовым к тому, что домофона, охраны и консьержа не будет, впрочем, как и ремонта в подъезде, а также парковки для личного авто. В таких квартирах ремонт не делался лет шесть-семь, бытовая техника устарела, тогда как арендаторы хотят получить жилье со свежим ремонтом, желательно в стиле хай-тек.
Тем не менее, в ситуации дефицита предложения рано или поздно сдаются и такие варианты, даже если хозяева упорствуют, не снижая цену.
Еще два-три года назад отметка $3000- 4000 в месяц была почти "потолком" для элитного жилья. Сейчас "потолок" поднялся до $15 000-25 000 в месяц.
Два года назад три четверти элитного жилья "базировалось" в Центральном районе, остальные квартиры этого сектора располагались на Васильевском острове, на Петроградской стороне и в Московском районе. Нынешний год привнес коррективы в географию рынка аренды элитного жилья, расширив область спроса и предложения на север города. На Охте и в Выборгском районе (Озерки) появились интересные объекты в новых домах класса "элит". Это видовые квартиры на верхних этажах с хорошей отделкой, стоимость месячной аренды здесь начинается от $2000-3000. При сравнительно невысокой, по сравнению с центром города, цене аренды эти объекты, как правило, отвечают практически всем требованиям, предъявляемым к дорогому жилью. Ирина Никулина полагает, что эта новая тенденция будет активно развиваться. С развитием проектов элитного домостроения за пределами исторической части города рынок элитной аренды решительно расширяет географические границы. Элитное жилье мигрирует в Приморский, Выборгский районы. Сейчас интересные предложения есть на Крестовском, Каменном островах. Район Озерков по количеству и качеству объектов класса "премиум" и "де люкс" нередко приравнивается к элитному, тогда как в центральной части города за последний год практически не сдано новых объектов элитных категорий.
Таким образом, если квартиры в "золотом треугольнике" традиционно предпочитают иностранные арендаторы, то наши топ-менеджеры более практичны: выбирают жилье за пределами центра, но более высокого качества.
Дожили! Рынок жилья Екатеринбурга близок к стагнации
Источник: МК-Урал; Дата: 05.04.2007
Число заключаемых на рынке недвижимости сделок снизилось по сравнению с объемом операций 5 - 6месячной давности, сообщили в Уральской палате недвижимости. На 2 апреля 2007 года средняя цена предложения квадратного метра в Екатеринбурге составила 67 287 рублей, что всего на 0,7% больше показателя, зафиксированного на конец февраля. Рост цен практически остановился, отмечают риэлторы. Другим показателем стабилизации ситуации стал рекордный рост объемов предложения: с конца прошлого года количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 65,5%. Промежуточные итоги журналистского конкурса "О жилье - доступно" подведут на ярмарке недвижимости
Источник: NewsProm.Ru ; Дата: 05.04.2007
Промежуточные итоги конкурса лучших журналистских работ "О жилье - доступно" будут подведены на ярмарке недвижимости, которая состоится 21 апреля в Тюмени. Оргкомитет конкурса, проводимого под эгидой некоммерческого партнерства "Объединение риэлторов Тюмени" и потребительского ипотечного кооператива "Наш город", решил подвести промежуточные итоги. Повод для этого достаточно весомый - ярмарка недвижимости, сообщает АСО "PRимер". На специальном получасовом брифинге в рамках предстоящего мероприятия будут отмечены наиболее активные корреспонденты и достойные работы, отвечающие теме открытого регионального конкурса "Доступно о жилье".
Как сообщил член оргкомитета конкурса Дмитрий Лугин, "в данный момент мы продолжаем прием работ от журналистов. Аккредитацию на конкурс получили представители пятнадцати средств массовой информации тюменского региона - как специализированные издания, так и общественно-политические". Здравомыслящие люди перестали ждать падения цен. Обзор СМИ
Источник: ИА DAILYSTROY; Дата: 05.04.2007
"Доступное жилье" все недоступнее, Известия, 21.03.2007, Юрий Геворкян
В этом году правительство планирует ускоренными темпами решать пресловутый квартирный вопрос. Разработана программа и выделены деньги для обеспечения жильем военнослужащих, льготы предоставляются молодым семьям, увеличивается количество банков, предлагающих ипотечные кредиты. Однако усилия властей могут дать неожиданный эффект - реализация программы "Доступное жилье" станет дополнительным фактором, влияющим на повышение цен на недвижимость.
В начале марта Фонд "Общественное мнение" провел опрос с целью выяснить, как изменилась ситуация с жильем после запуска многочисленных социальных жилищных программ государства. Выяснилась парадоксальная вещь. Несмотря на то что треть участников опроса (32%) сказали, что за 2006 год там, где они живут, жилья было построено больше, чем в предыдущие годы, почти две трети (60%) сочли, что жилье стало менее доступным, а 27% респондентов утверждают, что для них ничего не изменилось.
Квартирный вопрос испортил не только москвичей: в жилье нуждаются 68.5 тыс. военнослужащих по всей стране, но это лишь капля в общем море. 40 млн. россиян живут в домах без удобств, 4.4 млн. человек стоят в очереди на получение государственного жилья. Ветхий жилой фонд, в котором проживает 2.5 млн. человек, составляет 3.2% общего количества российского жилья.
Конечно, государство должно помогать гражданам, но у этой помощи есть и обратная сторона. Многие эксперты опасаются, что реализация социальных проектов сильно "подогреет" рынок недвижимости. Рассмотрим эту теорию на примере Москвы и области.
- Объемы строительства в столице по-прежнему остаются ограниченными, в то время как спрос стимулируется множеством факторов - это и все более доступная ипотека, и экономический рост, и региональные миграции, - считает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. - И если из общего, и так недостаточного, объема нового жилья вычесть "социалку", то на долю рынка останется не так много. Да и это будет сопряжено со множеством проблем.
Например, нашумевшая программа "Москвичам - доступное жилье", одобренная правительством Москвы 21 ноября 2006 года, дает льготы тем москвичам, которые прожили в Москве не менее 10 лет. Для них инвестор нового строительства должен будет зарезервировать до 80% площадей, при этом 30% из них будет реализовано по ценам, закрепленным в инвестконтрактах, то есть фактически по себестоимости! Но, во-первых, если для иногородних вход на первичный рынок будет ограничен, то не заставит себя ждать удорожание жилья на вторичном рынке. Ведь чем ниже предложение, тем выше спрос, а следовательно, и цены. По оценкам специалистов, 50 млн. кв.м и так пока не могут полностью удовлетворить спрос, составляющий приблизительно 80 млн. кв.м жилья.
А во-вторых, выполнение госзаказа совсем не означает, что застройщики будут работать себе в убыток. Простой пример: согласно программе обеспечения военнослужащих жильем, в 2006-2007 годах будет выделено дополнительно 30 млрд. рублей, на которые планируется построить около 18 тыс. квартир для военных. При этом по программе установлена предельная стоимость 1 кв.м жилья - по Москве это 29 тыс. рублей при средней рыночной стоимости 100-125 тысяч. Возникает вполне резонный вопрос: как будет компенсирована упущенная выгода застройщиков? Не за счет ли увеличения цен на жилье для остальных категорий граждан? То же самое относится к программе сноса хрущевок и к программе, которая гарантирует очередникам из молодых семей приобретение жилья по себестоимости. Вот и получается, что когда часть возводимого жилья уйдет под социальные проекты, то спрос возрастет, а вместе с ним - и цены.
За 2006 год в столице было введено в эксплуатацию около 5 млн. кв.м общей площади жилых домов. Из них 1.87 млн. кв.м - для выполнения городских социальных программ. Значит, почти 40% нового жилья ушло на "социалку". То есть те жители столицы, у которых нет возможности улучшить свои жилищные условия на льготных основаниях, по-прежнему живут при дефиците предложений на рынке - выбирать особо не из чего, и продавцы жилья по-прежнему могут диктовать свои условия. Плюс к этому нужно учитывать и инфляцию. Цены в стране растут на все - почему же жилье, зависящее от многих факторов (стоимость стройматериалов, топлива, энергоресурсов и т.п), должно дешеветь? Большинство экспертов сходится во мнении, что стабильный рост в рамках 25-30% в год для жилья эконом-класса - это наиболее вероятный вариант.
Жилье. Снижение цен никому не выгодно, журнал D', 21.03.2007, Анна Шехова
Административные попытки сделать дорогие квартиры относительно дешевыми и доступными для широких масс в стране, где накоплен спрос на качественное жилье, деньги в избытке, а предложение в дефиците, обречены на провал. Изменить систему по сути же и не пытаются - это никому не выгодно, считает D`.
"Золотая эра" для инвестиций в столичное жилье вряд ли повторится
Прошлый год благодаря неадекватному удорожанию недвижимости - сначала в Москве, а потом и во многих городах-миллионниках - придал выражению "доступное жилье" почти ироничный оттенок, а одноименному нацпроекту предпосылки провала. Однако усилия властей вмешаться в ситуацию начались не с анализа ситуации и попытки решения проблем самой строительной отрасли, а, как обычно, с вопроса "кто виноват?".
Девелоперы и большинство риэлтеров в ответ на этот вопрос усиленно кивали в сторону знаменитого 214-го ФЗ ("О долевом участии в строительстве..."), за период действия которого с рынка было "вымыто" до двух третей новостроек. Власти предприняли ответный ход: на свет появилась версия "ценового сговора" застройщиков, и осенью 2006 года Федеральная антимонопольная служба (ФАС) даже начала расследование. Впрочем, взаимные обвинения закончились полюбовно. К концу года совместными усилиями внесли поправки в 214?й ФЗ, а антимонопольный орган объявил, что не нашел никаких признаков сговора.
Вторая попытка найти виновников резкого удорожания жилья вывела на сцену инвесторов, которые, как ни странно, оказались все как на подбор иногородними. Еще осенью московские власти заявили, что, по их данным, на рынке сегодня 60% квартир выкупается жителями других регионов с инвестиционными целями, то есть для последующей перепродажи. Между тем цифра отнюдь не бесспорная. Так, в различных риэлтерских компаниях уверяют, что доля инвестиционных квартир в прошлом году на рынке составляла от 10 до 30%. Тем не менее на вооружение были взяты максимальные показатели, и власти разного уровня - как федерального, так и регионального - во всеуслышание объявили крестовый поход против инвесторов-спекулянтов.
Новостройки для "своих"
В начале февраля Московской городской думой было принято 24-е постановление, утвердившее программу "Москвичам - доступное жилье", в которой, помимо очередников, молодых семей и других льготников, была выделена еще одна категория населения, нуждающаяся в особой социальной поддержке, - москвичи. Причем это гордое звание присваивается любому, чей паспорт свидетельствует о десятилетнем стаже проживания в столице. Ни род занятий, ни какие-либо другие критерии правительству не показались значимыми.
Специально для этой незащищенной, с точки зрения московского правительства, категории населения постановлением предусмотрено понятие приоритетности реализации жилья в строящихся домах. С 1 января 2007 года застройщики, желающие работать на московском рынке, обязаны резервировать большую часть площадей на своих объектах для москвичей, а также продавать им жилье по льготным ценам. Власти заявили, что эта мера принималась исходя из самых лучших намерений: дабы защитить добросовестных покупателей недвижимости от спекулянтов. Однако поверить в искренность таких заявлений мешает как минимум одно обстоятельство: данная мера не только неэффективна, но и способна вызвать на рынке реакцию, противоположную целям, декларируемым властями. Во-первых, сама действенность этого механизма выглядит сомнительной. Вряд ли застройщикам придутся по вкусу дополнительные ограничения, которые будут затруднять продажи на новом объекте. Но даже если уйти от разговора о дополнительных возможностях для коррупции, которые предоставляет новая схема, на виду останутся другие, еще более реальные, ее недостатки. Постановление нисколько не препятствует спекуляциям на рынке, а лишь делает их привилегией избранной категории - лиц с московской пропиской. Никто не помешает человеку с соответствующим штампом в паспорте приобрести квартиру по льготной программе и продать ее подороже очередному приезжему. Чиновники считают, что застраховались от таких случаев, прописав в постановлении правило о разовом действии льготы. Однако у каждого москвича может быть не один десяток столичных родственников: жена, дети, братья-сестры, родители, свояки, кузены и т. п. Почему бы не создать небольшой семейный бизнес? Ограничить покупки квартир родственниками фактически невозможно, потому что без дополнительного расследования сложно установить родство между двоюродными братьями, гражданскими супругами или племянниками.
"В любом случае квартиры будут покупать те, у кого есть деньги, - резюмирует руководитель аналитического консалтингового центра компании "Миэль-недвижимость" Владислав Луцков. - А если продавцы будут смотреть на паспорт - москвич или немосквич, то в любом случае на рынке появятся некие дополнительные механизмы, позволяющие осуществлять покупку через третьих лиц. При этом доход будет оседать в кармане не застройщика, а посредника".
Но даже если бы удалось найти некий механизм контроля, который бы приструнил застройщиков и принудил бы их к участию в конкурсах на новых условиях, единственное, чего добились бы московские власти, - это очередного витка цен на столичное жилье. "Приезжать в Москву люди меньше не станут, потому что нет другого города в России, сопоставимого по доходам и возможностям, - рассуждает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. - И эти люди не перестанут нуждаться в квартирах. Если у них будут сложности с покупкой новостроек, они начнут покупать квартиры на вторичном рынке. Вот и все изменения". А увеличение спроса на вторичное жилье неизбежно приведет к его удорожанию, которое в свою очередь будет стимулировать девелоперов поднимать цены и на новые объекты. Кроме того, как замечает гендиректор компании "Золотые ворота" Роман Мурадян, если девелоперов заставят играть по этим правилам, то все дополнительные сложности, связанные с реализацией квартир, они будут закладывать в себестоимость квадратного метра.
Безусловно, несколько десятков семей, которые успеют воспользоваться льготами до очередного подорожания, испытают большую благодарность. Но остальные, скорее всего, даже не придут к застройщикам, чтобы реализовать свое право "первой покупки".
Налоговые розги
Второй фронт против инвестиционных спекулянтов открыли федеральные чиновники, задумавшие решить квартирный вопрос с помощью налоговых новаций. Минувшей осенью первый вице-премьер Дмитрий Медведев согласился рассмотреть предложения председателя "Деловой России" Бориса Титова по введению прогрессивной шкалы налога на недвижимость. Впрочем, эта идея развития не получила. Вместо нее была поднята тема налога с продаж недвижимости, и в феврале 2007 года Минфин представил "Основные направления налоговой политики на 2008-2010 годы" - документ, который должен скорректировать действующий Налоговый кодекс. В частности, в нем содержатся предложения по изменению системы вычетов, предоставляемых гражданам по подоходному налогу. Сегодня право на налоговый вычет при продаже своей недвижимости имеет любой человек, если он владеет квартирой или домом более трех лет. Если период владения короче, то налог в размере 13% платится продавцом жилья с суммы, превышающей 1 млн рублей. Согласно предложенным поправкам, с 2009 года право на налоговый вычет останется только у тех граждан, которые продают квартиру, являющуюся их единственной собственностью и местом проживания. Все остальные продавцы жилья будут обязаны платить налог в полной мере.
С одной стороны, здравое зерно в этом предложении есть: налоги с продажи недвижимости платятся во всем мире. Однако желание связать дополнительными налоговыми обременениями владельцев квартир выглядит, по меньшей мере, наивно.
Стоит немного вернуться к истории вопроса. Изначально законом налоговый вычет предусматривался только для тех продавцов, кто владел своей недвижимостью более пяти лет. Но с 1 января 2005 года вступили в действие поправки в Налоговый кодекс, согласно которым этот срок уменьшился до трех лет. Впрочем, налоговые сборы, взимаемые с граждан при продаже жилья, по данным Минфина, оставались по-прежнему почти нулевыми. По данным корпорации "Бест-недвижимость", в 2005 году примерно 70% квартир, продающихся на московском рынке, официально стоили дешевле 1 млн рублей, то есть при их продаже налоги не платились. А между тем к этому времени за такую сумму в столице невозможно было купить даже самую захудалую "однушку". "Разумеется, это означает, что в большей части договоров указывается существенно меньшая стоимость недвижимости, - поясняет президент корпорации "Бест-недвижимость" Григорий Полторак. - По итогам нашего исследования мы обнаружили, что только 12% продавцов официально владеют недвижимостью менее трех лет и честно решили заплатить подоходный налог". Занижение стоимости квартиры стало настолько типичным явлением для российского рынка, что даже ипотечные банки не смогли его игнорировать.
Год назад многие кредиторы стали соглашаться на указание в договоре заниженной стоимости - такую политику открыто декларирует Абсолют-банк, ВТБ 24 и Москоммерцбанк. Более того, некоторые банки (Городской ипотечный банк, Росевробанк, "Сосьете Женераль Восток") начали на этом делать бизнес: повышать комиссию за выдачу ссуды при занижении стоимости квартиры в договоре.
В свете этой тенденции намерение Минфина ограничить возможности налогового вычета выглядит довольно странно. Каким образом законодатели рассчитывают принудить продавцов к той обязанности, которую они успешно игнорировали и игнорируют при пассивном содействии риэлтеров, брокеров и банкиров? "Полагаю, что продавцы будут передавать свое право на жилье по безвозмездным сделкам своим родственникам, которые ничем не владеют (в этих сделках доход не формируется и налог не уплачивается). Потом такой правообладатель сможет зарегистрировать и продать недвижимость. Таким образом, критерии, предусмотренные в проекте закона, окажутся соблюдены, а налоговое обязательство у продавца не возникнет, если только не применить ценз давности владения, - выражает скептицизм гендиректор юридической компании "Бергер и партнеры" Юлия Кондратенко. - Также наверняка продолжится практика занижения сумм по сделкам купли-продажи".
Во избежание повторения этого сценария необходимо, чтобы действовала некая обязательная система независимой оценки недвижимости в соответствии с рыночными ценами, а не виртуальными параметрами БТИ, как сейчас. "Для взимания налога по рыночной цене необходимо ввести институт массовой оценки, - рассуждают в компании "Новая площадь". - А это означает необходимость обучения людей, закупки оргтехники, разработки методик предоставления помещений, постепенного развития коммерческих фирм. От одного желания ввести налог такая система не появится". Неприятный привкус от предлагаемой властями схемы возникает еще и потому, что эти поправки ставят на одну доску как тех, кто зарабатывает деньги на перепродаже квартир, так и тех, кто через покупку дополнительной квартиры пытается сохранить деньги и обеспечить будущее свое или своих детей. Недвижимость сегодня наиболее понятный и надежный актив для граждан, не отягощенных финансовым образованием и/или излишним доверием к властям, зато переживших дефолт, всякие "заморозки" денег в банках и прочие финансовые кризисы.
"В условиях дефицита предложения и роста доходов населения жилье является и будет являться в дальнейшем одним из основных инструментов для вложений граждан", - заявляет гендиректор Московской девелоперской компании Алексей Остробородов. И в первую очередь пострадают как раз эти люди, а не мобильные инвесторы-спекулянты. Последние уже покидают рынок, и их количество будет уменьшаться. Так, по данным риэлтеров, в 2004 году, когда на московском рынке жилья царила стагнация, число спекулятивных покупок практически равнялось нулю.
Увлечение призраками
Самое странное в этих законодательных движениях властей то, что предлагаемые меры, направленные на очищение рынка от "злостных инвесторов", уже потеряли актуальность. Инвестиционная эпоха на рынке недвижимости закончилась сама собой - одновременно с окончанием прошлогоднего роста цен. На рынке остались только так называемые стратегические инвесторы, которые покупают квартиры своим детям. Да еще инвесторы, ориентированные на рискованные операции. Они вкладываются в квартиры, где нет, к примеру, какой-либо разрешительной документации или имеются более высокие риски недостроя. "Цены на таких объектах, как правило, ниже рынка, но и риски высоки", - говорят в "Новой площади".
Практически все эксперты считают, что "золотая эра" для инвестиций в столичное жилье вряд ли повторится в ближайшие годы. "Если в стране не произойдет никаких глобальных перемен, в течение 2007 года корректировка цен на недвижимость продолжится: переоцененное жилье будет дешеветь, а предложение по-прежнему превышать спрос, вынуждая часть продавцов существенно снижать цены. Судя по сегодняшней ситуации, эпицентр роста стоимости жилья переместится в Подмосковье, так как цены на недвижимость там остаются ниже, чем в столице, а спрос в течение 2006 года увеличился и, по нашим оценкам, будет расти", - предполагает PR-директор агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова.
Тем не менее власти продолжают гнуть свою линию, которая, вероятнее всего, либо не принесет никакого эффекта, либо результат получится обратный тому, который нужен.
В то же время остается нерешенным целый ряд других проблем, не теряющих своей актуальности годами. Участники рынка напоминают, что властям для реального решения задач по доступности жилья стоило бы сосредоточиться на упрощении процедуры согласований для строительства и создании реальной конкуренции на рынке строительных материалов. Кстати, про упрощение согласований и получения разрешений на строительство говорится уже очень давно. Полгода назад вроде бы шаг в этом направлении был сделан: Госдума приняла поправки в Градостроительный кодекс, призванные установить принцип "одного окна" при сдаче новостроек госкомиссии. "На практике эта мера фактически "заморозила" сдачу объектов на российском рынке, поскольку сама процедура еще не разработана и нет всех необходимых нормативных актов", - замечает Алексей Остробородов.
Есть и другие вопросы, которые висят в воздухе. "Изменения в Земельном кодексе с 1 ноября 2005 года установили новый порядок распределения площадок под жилищную застройку - через открытый тендерный аукцион. Закон приняли, а регламентирующий документ забыли, - удивляется Владислав Луцков. - В результате в первой половине 2006 года не было проведено ни одного тендерного комитета. Как итог, объемы предложения сократились еще больше".
Между тем, выступая на недавнем международном форуме "Развитие земли и недвижимости в России", председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум оптимистично заявил, что все проблемы с 214-м ФЗ уже решены: "закон поправили, и теперь все в порядке, и не имеет смысла останавливаться на этом вопросе". Однако лишь единицы из московских застройщиков в Москве сегодня работают по этому закону, при том что в регионах на него переходит все больше компаний.
Остается нерешенной и ситуация со СНиПами. "Официально их отменили, а новые технические регламенты в большинстве своем так до сих пор и не ввели", - напоминает Владислав Луцков. Это также осложнило работу строителей, проектировщиков и девелоперов.
"Как правило, шаги, предпринимаемые московскими и федеральными властями, приводят не к ограничению роста цен, а наоборот, - разводит руками Алексей Остробородов. - Так, ФЗ №214, программа "Доступное жилье" стали одними из основных двигателей роста цен в 2006 году". Невольно напрашивается вывод, не выполняют ли предлагаемые в 2007 году меры те же функции. То есть не ставится ли задача намеренно поддерживать рост цен? Если подойти к ситуации беспристрастно, то видно, что снижение стоимости жилья в Москве сегодня не выгодно никому, кроме новых покупателей. В том числе и городским властям, поскольку в этом случае поток неконтролируемой миграции и спрос на московское жилье увеличатся в разы, как и число иногородних покупателей жилья. В том числе и чиновникам, которые в нерыночных условиях распределения участков под застройку и, в дальнейшем, квартир в новостройках получают все возможности для "левых", личных доходов. Кроме того, сегодня городу отходит от 30 до 60% квартир в каждом новом доме, притом что в объектах бизнес-класса и "элиты" доля города выплачивается, как правило, деньгами. А кто же будет сажать на диету курицу, несущую золотые яйца?
Рынок недвижимости отжался. Эксперты прогнозируют некоторый рост цен, РБК daily, 22.03.2007, Руслан Дзкуя
Первые месяцы текущего года свидетельствуют о том, что ни падения, ни скачкообразного роста цен на недвижимость не произойдет. Аналитики уверены, что рост цен во всех сегментах составит 1-2% в месяц, несколько превышая уровень инфляции. В качестве причины, которая оградит рынок от падения, называют недавний фондовый кризис. Диверсификация вложений инвесткомпаний происходит во многом путем помещения средств в недвижимость. "Февраль охарактеризовался несущественным повышением стоимости жилья, не более 1%", - отмечает начальник отдела продаж ГК "Конти" Роман Костин. Руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков обращает внимание на сохранение тенденций прошлого года: по его мнению, наблюдается "восстановление предложения на фоне достаточно низкого платежеспособного спроса и стабилизация цен".
При сохраняющейся стабилизации более значительным стало ценовое расслоение в зависимости от класса жилья. По данным руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, "за последнюю неделю общегородской индекс стоимости жилья снизился на 4 долл. и составил 4213 долл. за 1 кв. м". Гендиректор агентства RWAY Александр Крапин отмечает, что "продолжающееся снижение цен в первую очередь затрагивает квартиры из ветхого жилого фонда, которые были сильно переоценены в прошлом году".
Неоднородность процессов, проходящих на рынке элитной недвижимости, отмечает заместитель гендиректора компании Delta Estate Павел Пряников. Если в январе и феврале на рынке наблюдался застой, было отмечено падение спроса на 30% по сравнению с осенью 2006 года, то в марте объем рынка уже вышел на осенний уровень. Солидарен с ним и заместитель гендиректора компании "Калинка-Риэлти" Алексей Сидоров. По его мнению, "рост будет, но не такой стремительный, как в прошлом году, и если в 2006 году говорили о 30-50% роста, то в этом году общий рост составит 15-20%". Директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрей Уфимцев полагает, что бизнес-класс и элит-класс дадут в 2007 году рост 20-25%.
Не предвидят кризиса и эксперты, анализирующие ситуацию на рынке загородной недвижимости. По данным представителя компании "Усадьба" Ивана Шулькова, "объем предъявляемого спроса в феврале-марте в среднем на 20-25% превышает показатели аналогичного периода прошлого года". Исключают вероятность падения покупательской активности в элитном сегменте и в компании "Терра": менее привлекательные объекты просто понизят в классе и они будут продаваться по соответствующей цене.
Говоря о "разгоне" рынка недвижимости, специалисты отмечают макроэкономические показатели. В том числе рост доходов, более активное использование населением таких финансовых инструментов, как ПИФы. Перспективы открываются и в связи с некоторым спадом на фондовом рынке. Впрочем, руководитель отдела биржевого рынка инвесткомпании "Финам" Сергей Дорогавцев считает, что коррекция не привела к существенному оттоку клиентов. "Другое дело, - говорит он, - что интерес крупных инвесторов к рынку недвижимости также продолжает расти". Удовлетворяя имеющийся спрос, инвестиционные компании активно создают фонды недвижимости. Сейчас в России действует 127 таких фондов, в стадии формирования находится еще пять. Подобные структуры создали все крупнейшие участники фондового рынка - "Тройка Диалог", "Финам", "КИТ Финанс", БКС, "Ренессанс", "Солид" и другие.
Говоря о перспективах рынка, Владислав Луцков из компании "МИЭЛЬ" подчеркивает, что на сегодняшний день он не видит оснований менять прогноз: "Этой весной можно ожидать активизации спроса и начиная с середины года продолжения роста цен на уровне чуть выше инфляции". Не видит предпосылок для снижения цен и Олег Борисенок из "КомСтрин". Он напоминает, что в прошлом году строительные материалы подорожали на 25%, растут тарифы на электроэнергию, дорожает подключение к коммуникациям.
Банкиров возьмут в долю, Ведомости, 27.03.2007, Бэла Ляув, Антон Филатов, Андрей Панов
Банкиры, стремившиеся вписаться в схему долевого финансирования строительства жилья, могут быть довольны. В банковский комитет Госдумы внесен проект поправок в закон "Об участии в долевом строительстве...", согласно которому застройщики смогут привлекать частные средства только через банковские депозиты.
На ежегодном банковском форуме в Сочи прошлой осенью зампред банковского комитета Павел Медведев впервые заявил, что застройщики не должны привлекать деньги населения, а роль посредников нужно отдать кредитным организациям. Как стало известно "Ведомостям", такие поправки к закону "Об участии в долевом строительстве..." не только разработаны, но и уже направлены в профильный комитет в Госдуме.
Закон о долевом строительстве почти не работает - большинство строителей предпочитают привлекать средства частников через вексельные схемы. По оценке Института экономики города, сейчас лишь 5% договоров по продаже квартир в столичных новостройках заключается по этому закону. Тем не менее розничные банки уже оценили привлекательность этого рынка. Сбербанк в начале прошлого года даже запустил собственную программу кредитования застройщиков с привлечением средств покупателей квартир. Банк финансирует строительство, только если покупатели жилья вносят его стоимость на депозит, а банк после сдачи объекта перечисляет деньги застройщику. Узнать в Сбербанке, сколько человек воспользовались этой схемой, "Ведомостям" вчера не удалось.
"Законопроект разработан с целью максимально исключить риски физических лиц", - говорится в пояснительной записке к проекту, который есть в распоряжении "Ведомостей". Поправки предполагают, что застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только через банк, который разместит их на депозит и примет на себя гарантии по возврату денег на случай неисполнения обязательств застройщиком. Деятельность и тех и других подлежит обязательному страхованию. Застройщик имеет право требовать деньги только после получения разрешения на строительство и соблюдения других формальностей. Но средства с депозитов дольщиков он получит только после привлечения банком всей стоимости строительства по смете.
Поправки в закон готовило Министерство регионального развития, а внес их в Госдуму сенатор от Ульяновской области Рустем Шиянов, зампредседателя комитета по промышленной политике. Пресс-служба Министерства регионального развития не стала комментировать документ, сославшись на отсутствие разрабатывавшего его чиновника Юрия Тыртышова. Руководитель банковского комитета Госдумы Владислав Резник признался, что пока не видел текста, но считает оправданным все, что повышает защищенность частного инвестора. "Если банк вступает в схему и несет солидарную ответственность, то он, естественно, гораздо пристальнее проверяет застройщика", - отметил депутат. Сам он готов поддержать новый закон, как и его заместитель Медведев.
Но риэлторы и застройщики не одобряют эту инициативу. "Крупные девелоперы это переживут, а у мелких начнутся проблемы", - уверен старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. "Мы только приспосабливаемся к старому закону, если будут введены новые поправки, это взвинтит цены", - говорит Дмитрий Шмелев, коммерческий директор "СТ Групп Регион". Его компания первой в России сдала дом, построенный по этому закону. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев уверен, что продаваемое по новой схеме жилье будет дороже, но защите дольщиков это не поможет, пока строители привлекают частные средства по вексельным схемам. Крупный девелопер уверен, что сразу же после принятия такого документа жилье подорожает минимум на 20%.
Банкиры, напротив, полны оптимизма. "Некоторые крупные российские банки с подобной схемой уже работают, и в том, что она станет повсеместной, ничего плохого нет: сама схема достаточно удобна, так как банки, дополнительно проверяя застройщиков, снижают риски от их работы, - рассуждает Андрей Лукьянов, директор департамента инвестиций в недвижимость банка "Российский кредит". - Единственное, что меня смущает, - так это выбор банков на конкурсе". Зампредседателя правления Москоммерцбанка Асхат Сагдиев считает, что банки больше всех выиграют от новой схемы. "Инвесторы будут лучше защищены, однако за это им придется и заплатить больше. Так что разница в стоимости готовой квартиры и квартиры на стадии строительства, уже уменьшившаяся в последнее время, еще сократится", - говорит он. А вице-президент банка "Евротраст" Владимир Талавер полагает, что от предложенного закона больше других выиграет Сбербанк. "У него достаточно ресурсов, поэтому он может кредитовать строителей без увязки с депозитными счетами дольщиков, - объяснил банкир. - А схема сбора средств покупателей квартир в строящихся домах у "Сбера" уже отработана".
Мэрия подтолкнет рост цен, Ведомости, 28.03.2007, Антон Филатов
Забота мэрии о социально не защищенных москвичах может сдвинуть с мертвой точки рынок недвижимости и стимулировать рост цен на квартиры. В этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24%. Значит, предложение жилья на рынке сократится и квартиры могут подорожать за год на 30%, прогнозируют эксперты.
В прошлом году столичные строители превысили план, введя в строй 5,3 млн кв. м, отчитался вчера перед московским правительством первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин. На этот год запланировано 4,8 млн кв. м жилья, но речь о снижении объемов строительства не идет, разъяснил представитель стройкомплекса столицы. "В 2006 г. было запланировано 4,83 млн кв. м, но построили больше, то же самое может быть и в этом году", - говорит он. Зато заметно изменится доля муниципального жилья: в прошлом году, по словам Ресина, на социальные нужды пошло 1,8 млн кв. м (т. е. 34% построенного. - "Ведомости"), а на этот год запланировано уже 2,23 млн кв. м (т. е. уже 46,5%. - "Ведомости"). Сам же объем жилья для очередников и льготников вырастет на 24%.
Преобладание городского заказа при строительстве жилья позволяет увеличить использование социальных программ (к примеру, социальной ипотеки и т. д.), что приведет к снижению цен на квартиры, - так прокомментировал эти цифры мэр Москвы Юрий Лужков. Результат, по его словам, уже заметен: "Фирмы, отслеживающие стоимость жилья, отмечают небольшое снижение цен. Поэтому эта тенденция [увеличение объемов строительства по городскому заказу. - "Ведомости"] должна быть продолжена и стать одной из приоритетных наших задач на ближайшие пять лет". За прошлую неделю средняя цена на столичное жилье снизилась на 0,1% (до $4209 за 1 кв. м), свидетельствуют данные аналитического портала IRN.ru ("Индикаторы рынков недвижимости"). В феврале по отношению к январю стоимость квартир не изменилась ($4210 за 1 кв. м.)
"Если социальное жилье и упадет в цене, то на недвижимость в более высоких сегментах это никак не повлияет. Это разные сферы рынка, здесь разные покупатели, и они друг от друга не зависят", - отмечает заместитель гендиректора компании "Дон-Строй" Тимур Баткин. С ним согласен и коммерческий директор компании "Мироздание" Георгий Кузин: "Для среднего москвича, который не может воспользоваться социальными программами, эти меры никакой роли играть не будут, и цены для него снижаться не будут". Зато уменьшение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального сократит предложение квартир на свободном рынке, а следовательно, квадратные метры подорожают, прогнозирует заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова. Кузин с ней согласен. Пальчикова напоминает, что по статистике до 30% квартир покупают приезжие, которые на социальные программы рассчитывать не могут. "Сейчас спрос немного падает в связи с высокими ценами, но если рынок будет сокращаться, то к концу года вполне можно ожидать нового витка цен, - прогнозирует генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. - Конечно, не уровня 2006 г., за который квадратные метры подорожали на 80-100%, а уровня 2003 г., т. е. на 30-40%". Рост объемов муниципального жилья сейчас выгоден застройщикам, считает Кузин. "В данный момент на рынке наблюдается стагнация, а снижать цены застройщики не хотят. Увеличить спрос не в их силах, а вот пролоббировать снижение предложения они вполне могли бы", - рассуждает он.
Коммерческое жилье подорожает из-за бедных, Newsinfo.ru, 28.03.2007, Илья Гращенков
Едва остановившийся рост цен на недвижимость в Москве может начаться с новой силой. По завышенной до предела стоимости квадратный метр пока продается, покуда есть острый спрос. Но установившийся было баланс предложения и спроса намеревается нарушить московское правительство. Вчера оно подводило итоги работы столичного строительного комплекса за прошлый год и обсуждало задачи на текущий.
"По объемам капитального строительства Москва вышла на первое место среди столиц мира, но совершенно правильно, что сегодня в основном речь шла не об этом, а о том, как жить дальше", - выступил с речью мэр города, Юрий Лужков. Говорили в первую очередь о социальном жилье - забота мэрии о малообеспеченных москвичах может сдвинуть с мертвой точки рынок недвижимости и стимулировать рост цен на квартиры.
"В этом году масштабы строительства останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить, по некоторым данным почти на четверть - на 24%, значит, предложение жилья на рынке резко сократится и квартиры могут подорожать за год от 30% до 50%", - говорит Павел Красивин, специалист по жилой недвижимости. Жилищный фонд столицы сегодня это более 200 млн кв. метров и ежегодно он увеличивается примерно на 5 млн кв. метров.
Странно, но главная задача властей - это удешевление жилья для москвичей. "Фирмы, отслеживающие этот процесс, заметили, что цены на квартиры уже начали выравниваться и даже пошло легкое снижение, что должно стать тенденцией на ближайшие пять лет", - говорит Юрий Лужков. Есть и резерв, считают власти: "В 2006 г. было запланировано 4,83 млн кв. м, но построили больше, то же самое может быть и в этом году", - говорит первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин.
Но рынок недвижимости крайне чувствителен и реагирует на малейшие колебания. Позитивных сдвигов эксперты увидеть не надеются. По мнению аналитиков, если социальное жилье и упадет в цене, то на недвижимость в более высоких сегментах это никак не повлияет. Для среднего москвича, на которого не распространяются специальные соцпрограммы, меры эффекта не дадут, и цены для него снижаться не будут. "Зато уменьшение объемов коммерческого жилья в пользу муниципального сократит предложение квартир на свободном рынке, а, следовательно, квадратные метры подорожают", - считает специалист по недвижимости Татьяна Пальчикова. По мнению московских властей, преобладание городского заказа при строительстве жилья позволяет увеличить использование социальных программ. Но учитывая то, что льготников в Москве не так уж и много, а купить квартиру даже по сниженным ценам многие из них в принципе не могут, в конечном счете, пострадает простой средний класс. Конечно, до уровня прошлого года, когда квадратные метры подорожали на 80-100% нам еще далеко. К тому же рост объемов муниципального жилья сейчас выгоден застройщикам, которые попытаются создать вокруг оставшейся квоты ажиотаж.
И возможно им это удастся. "У меня есть ощущение, что на московский рынок квартир возвращаются покупатели, с конца прошлого года и до середины февраля продолжалось затишье, вызванное, очевидно, ожиданием, что цены должны резко упасть - на 30-40%, сейчас пришло понимание, что этого не произойдет, и люди начали активно квартирами интересоваться", - рассказала NewsInfo Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город". "Пока сложно сказать, реальны ли эти покупатели. Но интенсивность просмотров, безусловно, увеличилась, количество звонков в компанию по сравнению с зимними месяцами увеличилось минимум на 30%, а количество просмотров - не менее чем на 40%", - говорит специалист.
"Сейчас спрос снижается, в связи с предельными ценами, но рынок реагирует, и если он будет сокращаться, то к концу года цены опять могут подскочить", считает генеральный директор Веско Консалтинг Алексей Аверьянов. Напомним, что за прошедшую неделю средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала на столь незначительную долю, что осталась незаметной - 0,1%, остановившись на средней отметке 4200 у.е. Больше всех подешевели пятиэтажки - на 0,3%, а в обычных панельных домах, в домах из современной панели, и в домах из монолитного кирпича, цены так и не изменились.
Доступная реклама вместо доступного жилья, Правда.Ру, 28.03.2007, Сергей Семенов
Ничем не подтвержденные прогнозы некоторых экспертов о том, что в ближайшее время на рынке недвижимости цены упадут на 30-40%, могут оказаться заказной пиар-компанией, направленной на искусственное снижение стоимости жилья.
Пока большинство участников рынка недвижимости дают сдержанные, но оптимистичные прогнозы на будущее (стабильный рост стоимости первичного квадратного метра на 2-3% в месяц), некоторые эксперты начали делать сенсационные и во многом популистские заявления о снижении цен на квартиры в Московском регионе на 40% и больше.
По мнению аналитиков компании "Росгосстрах", которое было обнародовано в феврале, стоимость квадратного метра столичной жилплощади должна составлять 2,5 - 3 тысячи вместо нынешних 4 тысяч долларов, а в Подмосковье - 2,3 - 2,4 тысячи долларов. Исходили они при этом не из факторов себестоимости строительства, роста цен на землю и прочих расходов, из которых в конечном итоге слагается стоимость квадратного метра свежепостроенного жилья, а из финансовых возможностей потенциальных покупателей.
Конечно, при этом было оговорено, что "данная оценка сделана для стабильного рынка, без учета всплесков ажиотажного спроса со стороны инвесторов, а также при сохранении нынешнего уровня ввода нового жилья". Тем не менее, дело было сделано. Часть тех, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий, решила отложить покупку, "лечь на дно" и подождать более выгодных условий. Однако не факт, что они их дождутся. Возможно, эти заявления - не более, чем мыльный пузырь, призванный в преддверии выборов закамуфлировать сложности с реализацией нацпроекта "Доступное жилье", а возможно, и попыткой искусственным путем обрушить цены на рынке. Дело в том, что цифра в 40% практически ничем не подтверждена. Даже в период кризиса 1998 года цены упали всего на 15%, а сегодняшняя стабильная ситуация на рынке вроде бы не располагает к близкому дефолту. "В Москве по-прежнему квартир строится меньше, чем нужно, чтобы удовлетворить спрос платежеспособного населения, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". - Вряд ли эта ситуация скоро изменится, так что на снижение цен, да еще такое масштабное, надеяться не приходится". В этом мнении он не одинок. Стоит пристальнее посмотреть на ситуацию на рынке недвижимости, чтобы удивиться, откуда взялись столь странные прогнозы о резком снижении. Пока спрос на качественное жилье эконом-класса намного превышает предложение по Москве и области. Кроме того, идет стабильный рост цен - минимум на 2% в месяц.
Учитывая годовую инфляцию в районе 9%, и стабильное подорожание стройматериалов и подключения коммуникаций, а также дефицит земли под застройку в столице, непонятно, почему цены должны резко упасть. Однако если посмотреть на происходящее с точки зрения приближающихся выборов, можно понять, откуда взялась такая тенденция "на понижение".
Еще в октябре прошлого года главный куратор национальных программ Дмитрий Медведев практически признал, что проект "Доступное жилье" реализуется вовсе не так, как планировали авторы. Выступая с докладом на семинаре, посвященном проблемам строительства, он подверг жесткой критике действия чиновников в этой сфере. По мнению Медведева, они просто саботируют национальный проект "Доступное жилье". Саботажников он пообещал наказывать, вплоть до увольнения. Видимо, не помогло.
20 марта в Томске на встрече с журналистами Сибирского федерального округа первый вице-премьер сменил тональность.
-Я не считаю, что проект "Доступное жилье" буксует. Я просто считаю, что это чудовищно сложный проект, на решение всех задач по которому уйдут довольно приличные временные сроки.
Меж тем, времени до президентских выборов осталось немного. Решить жилищную проблему россиян с помощью нацпроекта не удается. В народе он получил название "Доступное жилье для богатых".
-Когда говорят о национальном проекте "Доступное комфортное жилье гражданам России", сейчас знаете, как в народе называют? "Доступное жилье для богатых", - заявила в эфире радиостанции "Эхо Москвы" депутат Государственной Думы Галина Хованская - Проект не провалился, но он ущербный. Это "хромая утка", потому что развивается только одно направление - ипотека. Но пока инфляция 9%, говорить об ипотеке 4 - 6% просто нереально. Банки не являются благотворительными организациями.
Ее мнение разделяют многие государственные чиновники.
-Больше всего вопросов пока вызывает жилищный проект", - заявил председатель СП Сергей Степашин в интервью газете "Аргументы и факты" еще в июле прошлого года. По его словам, в проекте заложена стоимость 1 кв. м $108,5. "Спрашивается: где вы видели такие цены? За такие деньги можно купить только курятник!" Несмотря на все желание властей, цены на жилье упорно держатся и даже медленно ползут вверх. И вот тут в действие вступают другие факторы, которые сам Медведев назвал "нерыночными".
- У меня нет оснований полагать, что те цены, которые существуют, они нерыночные. То, что сам рынок формируется под влиянием различных факторов, в том числе и нерыночных - другое дело. Управление этими нерыночными факторами - это совместная задача государства и бизнеса.
Если мы сможем ими эффективно управлять, мы сможем сбалансировать снижение цен, - эти слова первого вице-премьера и потенциального "Преемника", сказанные им в Томске, заставили другими глазами посмотреть на сенсационные заявления о падении цен. Ведь пиар - фактор нерыночный и, безусловно, влияет на настроение масс. А управлять им, без сомнения, можно. И довольно эффективно.
Нерасторопные могут опоздать. Россияне ждут обвала цен на жилом рынке. Дождутся ли?, Комсомольская правда, 30.03.2007, Аркадий Мельников
Стабилизация на рынке недвижимости, которой все так долго ждали, так и не принесла покоя нашим гражданам. Если год назад мы мечтали о том, чтобы прекратилась немыслимая гонка цен, то сейчас нам этого недостаточно - мы надеемся на столь же немыслимое падение.
Потенциальные покупатели в растерянности. Что делать: брать квартиру сейчас или ждать, пока сбудутся сенсационные прогнозы некоторых экспертов о том, что в ближайшее время стоимость недвижимости в Московском регионе, традиционно самом дорогом по России, подешевеет чуть ли не на 40%?
По выкладкам одной из компаний - аналитика рынка, обнародованным в феврале, цена квадратного метра столичной жилплощади должна составлять 2,5 - 3 тысячи вместо нынешних 4 тысяч долларов, а в Подмосковье - 2,3 - 2,4 тысячи долларов. Правда, рынок не внял этим чрезмерно оптимистичным надеждам. Прошел февраль, март, на носу апрель" Ну не падают цены, хоть ты тресни! Наоборот, растут - немного, в среднем на 2% в месяц, но растут! Кому верить? Прогнозам о падении цен или независимым экспертам, которые утверждают, что обвала цен не будет, - для этого просто нет ни единой причины, кроме горячего желания некоторых россиян купить жилье подешевле.
Давайте порассуждаем. За всю историю российского рынка недвижимости, с того момента, как у людей появилась возможность приватизировать, покупать и продавать жилую собственность, падения цен вдвое не было ни разу. Даже во время кризиса 1998 года стоимость квартир снизилась лишь на 15%. С чего бы сейчас, при годовой инфляции в 9%, при регулярном подорожании стройматериалов (только цемент с лета будет стоить на 15% дороже), при крайнем дефиците участков под застройку в Москве, при всей сложности и высокой стоимости подключения новостроек к инженерным коммуникациям, в общем, при всех этих факторах, спрашивается, столичному жилью резко подешеветь? Говорят о спаде ажиотажного спроса - это действительно так, но этому можно только радоваться. Стабилизация означает, что рынок, наконец, вышел на новый уровень развития. Опять же говорят о том, что какие-то квартиры падают в цене - и это нормально, потому что некачественное жилье, которое было переоценено продавцами, в нормальных условиях будет продано по своей реальной цене. Это один из признаков зрелого рынка. Но все это касается в основном ветхой вторички, а новостройки в цене постоянно дорожают. Причина тому проста - спрос превышает предложение.
"В Москве по-прежнему квартир строится меньше, чем нужно, чтобы удовлетворить спрос платежеспособного населения, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". - Вряд ли эта ситуация скоро изменится, так что на снижение цен, да еще такое масштабное, надеяться не приходится". Стоит учитывать также такой фактор, как ипотечные кредиты. Если несколько лет назад ипотечным кредитованием населения занимались три-четыре банка, то сейчас их больше трех десятков! Снизились проценты, увеличились сроки кредита, а значит, и ежемесячный взнос. И представители среднего класса не преминули этим воспользоваться. Тем более что сейчас для тех, кто покупает жилье в кредит, сложились наиболее благоприятные условия: ажиотажа, который гнал цены вверх, а значит, делал покупку в кредит малореальной (пока согласуешь все документы, квартира уже выросла в цене), уже нет. Но у популярности ипотеки есть и обратная сторона - чем больше людей решит ею воспользоваться, тем больше шансов на дальнейший рост цен.
Некоторые граждане уповают на национальный проект "Доступное жилье", но ведь, к сожалению, не все нуждающиеся в жилье являются военными, очередниками или членами молодых семей до 30 лет, а именно на эти категории граждан в основном рассчитана программа. Представителям среднего класса тоже надо как-то решать свой квартирный вопрос, а им в отличие от льготников приходится рассчитывать только на свои силы. Реализация проекта "Доступное жилье" может только усугубить недоступность этого самого жилья для нижнего сегмента среднего класса.
Дело в том, что при ежегодном спросе в 80 млн. кв. метров реально строится только 50 млн. Если вычесть из этого количества то, что предназначено для очередников, военных и переселенцев из ветхих домов, останется еще меньше. И опять получается замкнутый круг - меньше жилья, больше спрос, и выше цены". Самые здравомыслящие ждать падения цен перестали еще год-два назад. Например, семейство Козиных - представители московского среднего класса, купившие в кредит трехкомнатную квартиру в Подмосковье в ноябре 2005 года.
"Еще тогда все прогнозировали падение цен на жилье, - говорит Ирина Козина, преподаватель столичного вуза. - Мы тоже ждали, надеялись сэкономить 10 - 15 тысяч долларов. Хорошо, что муж тогда принял решение: хватит снимать жилье, ведь за несколько лет мы отдали за аренду сумму, гораздо большую. Берем кредит и покупаем! Квартиру в новостройке мы взяли за 60 тыс. долларов, а сейчас она стоит больше 200 тысяч. Если бы мы тогда прождали еще пару месяцев, то остались бы в съемной квартире надолго".
Скорее всего, в ближайшее время роста цен, подобного тому, что случился в 2005 - 2006 годах, не будет. Большинство специалистов, работающих в этой сфере, считают, что как минимум стоимость новостроек будет расти на 2 - 3% в месяц. Тем более что весна - традиционный сезон роста цен. Ведь ремонт в новых стенах лучше всего делать летом".
Приезжие нелегалы совершают 40% преступлений
Источник: Opec.ru; Дата: 05.04.2007
Столичные власти намерены взять под контроль ситуацию на рынке жилья, сдаваемого в аренду. Такой вид бизнеса необходимо легализовать - об этом шла речь на заседании московского правительства. Большая часть квартир в столице сдается с нарушением закона. Подавляющая часть квартир в Москве в настоящее время сдается в аренду без оформления каких-либо документов, сообщил столичный мэр. Это, по его мнению, также влияет на криминогенную обстановку в городе. Он настаивает на усилении ответственности за неофициальную сдачу квартир в аренду. "К сожалению, это вопрос не городского уровня. Проблему нужно решать на уровне государства", - признал Лужков. Он добавил, что правительство Москвы уже выходило с предложениями в этой сфере на федеральный уровень, однако пока никакого продвижения в этом вопросе нет. Между тем, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, двумя и более объектами недвижимости в столице владеет более 120 тыс. человек. Количество сдаваемых квартир, по оценкам риэлторов, находится в пределах 400-580 тысяч, причем большая часть сделок не регистрируется налоговыми органами. Со следующего года Федеральная налоговая служба (ФНС) заявила об усилении контроля за тайными арендодателями, которые не платят налоги с доходов, полученных от сдачи квартир в аренду. Так же Лужков предложил ввести систему штрафов для для москвичей, сдающих жилье нелегалам. Кроме того Лужков недоволен с ситуацией с мигрантами, - "По нашим оценкам, 40% всех преступлений в Москве совершаются иногородними, и значительная их часть связана с незарегистрированными гастролерами, которые усиливают криминальную опасность в городе", - заявил сегодня мэр Москвы Юрий Лужков. Он потребовал от соответствующих структур столицы усилить контроль за проживающими в городе мигрантами, сообщает ИТАР-ТАСС.
25 апреля 2007 года будут подведены итоги конкурса "Золотое перо"
Источник: Квадрум. Журнал ; Дата: 05.04.2007
25 апреля 2007 года в Усадьбе Салтыковых состоится церемония подведения итогов IX ежегодного Конкурса "Золотое перо". Церемония пройдет в Усадьбе Салтыковых по адресу г. Москва, Суворовская пл., д.2.
В этом году церемония подведения итогов Конкурса приобретет новый формат. Вас ожидает не просто мероприятие в рамках протокола, а настоящее торжество в духе XIX века, заявляет организатор конкурса - Московская Ассоциация Риэлторов.
После церемонии предусмотрен грандиозный фуршет от ресторана "Салтыков".
Генеральным Интернет-партнером конкурса выступает портал "Квадрум. Недвижимость России". На 6% выросли цены на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге
Источник: Guide to Property; Дата: 06.04.2007
Как стало известно Guide to Property, на 6% выросли цены на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге с начала года. На начало апреля 2007 года средняя стоимость предложения составила 67,287 тыс. рублей за 1 кв. м. Об этом сообщает Уральская палата недвижимости (УПН). В феврале рост цен составил 0,7%.
С начала года количество выставленных на продажу квартир возросло на 65,5%. Число заключаемых на рынке сделок снизилось по сравнению с объемом операций 5-6 месячной давности.
Уральская палата недвижимости создана в 1995 году для формирования профессионального рынка недвижимости региона. В составе УПН более 200 экспертов рынка недвижимости, в частности, риэлторы, управляющие недвижимостью, оценщики, страховщики, финансисты, консультанты, юристы из всех районов Свердловской области.
Покупаем вторичное жилье: как избежать ловушки
Источник: Комсомольская правда; Дата: 06.04.2007
Мошенники могут использовать:
- фальшивые паспорта, в том числе когда в украденный паспорт реального собственника вклеивается другая фотография;
- доверенности на продажу жилья, якобы выданные хозяином. Встречается также использование доверенностей, которые выдавались собственником, но были им отменены; известны случаи купли-продажи по доверенностям умерших лиц - во всех этих ситуациях доверенности юридически недействительны, равно как и сделки, совершенные по таким липовым документам;
- свидетельство о праве собственности на квартиру.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Основная мера - личная встреча с продавцом, общение с ним.
- Первым делом отпадет риск заключения сделки по недействительной доверенности - вы сойдетесь с хозяином напрямую.
- Повнимательнее посмотрите паспорт, сверьте с лицом его предъявителя. Если возникают сомнения, можно обратиться в отделение милиции, выдавшее документ: там сохраняются данные о получателе, туда также поступает информация об утрате паспорта (краже, потере). Кстати, владельцы фальшивых документов, как правило, начинают жутко нервничать, услышав о планах покупателя проверить паспорт в милиции, и тем самым выдают себя.
- Для проверки данных о праве собственности делается запрос в управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области (ул. Сойфера, 16, тел. (4872) 30-11-50) (эта процедура обычно включается риэлторами в процесс проверки "юридической чистоты" квартиры).
Уловка: махинации с оплатой
А. Самый незатейливый и рассчитанный на совсем неопытных покупателей метод - неоднократная продажа квартиры (чаще - двойная). Жулик предъявляет нескольким претендентам на жилье копии свидетельства о праве собственности или поддельные документы, заключает с ними в простой письменной форме договоры купли-продажи и забирает деньги за квартиру либо значительную их часть. Затем продавец испаряется... КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Все документы (паспорт, свидетельство о праве собственности и др.) должны предъявляться вам непременно в оригинале! Деньги передавайте после государственной регистрации договора купли-продажи.
! Удобный и надежный способ оплаты - через банковскую ячейку. В этом случае оговаривается, что продавец получает доступ к деньгам после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи.
Б. Сбор задатков с нескольких потенциальных покупателей. Задаток при купле-продаже - наиболее распространенный способ обеспечения обязательств участников сделки. Эту сумму - до 10 -15% от стоимости жилья - покупатель передает в счет оплаты квартиры и теряет, если внезапно откажется от сделки. Продавец же обязуется передать жилье покупателю, предоставившему задаток, а в случае отказа от продажи (в том числе при передаче другому лицу) должен выплатить "отвергнутому" двойную сумму задатка.
Мошенники предлагают квартиру нескольким покупателям, со всех собирают задатки, затем продают жилье одному из претендентов, исчезают и оставляют "счастливца" разбираться с остальными.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Эксперты советуют в обмен на задаток просить у продавца свидетельство о праве собственности на квартиру - разумеется, в оригинале.
Уловка: нарушение интересов лиц, имеющих права на недвижимость
Это может быть как откровенное преступление - продажа чужой квартиры (в таком случае мошенничество как раз связано с использованием поддельных документов на жилье), так и более изощренные схемы:
А. Продажа квартиры, полученной по наследству, втихую от других наследников. Кстати, такая "засада" нередко обнаруживается даже при отсутствии злого умысла продавца: на самом деле порой очень нелегко учесть всех наследников, в том числе внебрачных детей и родственников, живущих за границей. А впоследствии эти лица могут оспаривать сделку по продаже недвижимости, поскольку срок для заявления прав на наследство начинается для них со дня, когда получены сведения о смерти наследодателя.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Если решили связаться с приобретением квартиры, полученной продавцом по наследству, то лучше обратиться к помощи профессионалов - опытных риэлторов. Сами вы вряд ли разберетесь в путаных родственно-наследственных заморочках, а специалисты используют отработанные способы - в частности, выяснение возможного круга наследников по домовой книге и др.
Б. Продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия супруга. По закону такая недвижимость является совместной собственностью супругов, и для продажи требуется нотариально заверенное согласие "второй половины". Если квартира продана вопреки воле супруга-сособственника, то последний может оспорить сделку в течение года.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Самое простое - глянуть 14-ю страницу паспорта продавца квартиры ("семейное положение"). Однако бывает, что при замене паспорта штамп о браке "забывают" перенести в новый документ. Более сложный и достоверный способ проверки семейного положения - через загс и паспортный стол (в основном благодаря налаженным связям риэлторов).
В. Продажа квартиры "с приданым" - гражданами, зарегистрированными (прописанными) на жилплощади.
В том числе это могут быть лица, которые фактически давно не живут в квартире, но "для удобства" сохраняют прописку. Продавец может показать вам новый Жилищный кодекс, по которому любые члены семьи собственника после продажи квартиры теряют право на жилплощадь. Однако на практике все не так просто: если зарегистрированные лица не захотят добровольно выселяться и (или) выписываться, то покупателю квартиры придется обращаться в суд. Сами понимаете, при этом потери времени, нервов и денег обеспечены.
КАК УБЕРЕЧЬСЯ. Узнать перечень зарегистрированных жильцов, а также убедиться, что все они выписались к моменту заключения сделки, можно по домовой книге.
Исполняющим обязанности генерального директора Ассоциации "Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада" назначен Алексей Белоусов
Источник: Бюллетень недвижимости; Дата: 06.04.2007
Ранее г-н Белоусов являлся членом постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Петербурга. Алексей Белоусов имеет большой опыт работы в инвестиционно-строительном комплексе Северной столицы. Так, по словам полномочного представителя Российской гильдии риэлторов (РГР) в Северо-Западном федеральном округе Павла Созинова, Алексей Белоусов хорошо известен как профессионалам рынка недвижимости, так и простым жителям Петербурга. "Новый исполняющий обязанности генерального директора Ассоциации "Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада" принимал участие в разработке многих нормативных актов, регулирующих работу инвестиционно-строительного рынка Петербурга. Уверен, что с приходом в Ассоциацию Алексея Белоусова сотрудничество между нашими профессиональными объединениями выйдет на качественно новый уровень", - добавил Павел Созинов. СПРАВКА:
Алексей Игоревич Белоусов родился 4 января 1957 года. Окончил Ленинградское высшее военное инженерное училище связи имени Ленсовета, Военную академию связи, Санкт-Петербургский государственный университет, Международный банковский институт, юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета. Кандидат технических наук. Автор более 80 научных работ в области теории управления.
Служил в вооруженных силах инженером, преподавателем, а затем - научным сотрудником. С 1989 года занимался предпринимательством. В 1998 году был избран депутатом Законодательного Собрания Петербурга. Являлся заместителем председателя бюджетно-финансового комитета, членом постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам. Представлял петербургский парламент в городской инвестиционно-тендерной комиссии.
В декабре 2002 года переизбран депутатом Законодательного Собрания. Являлся членом постоянных комиссий по промышленности, экономике и собственности, по вопросам правопорядка и законности. Входил во фракцию "Единая Россия". Был заместителем председателя рабочей группы по проектному финансированию и концессионному инвестированию при городском правительстве.
Мастер спорта СССР по спортивной акробатике и многоборью. Президент Федерации художественной гимнастики Санкт-Петербурга. Женат, воспитывает сына.
"Рынок недвижимости в Уфе перегрет" Источник: ИА DAILYSTROY; Дата: 08.04.2007
ИА DAILYSTROY: Сегодня одни советуют приобретать жилье, так как на рынке недвижимости подешевели квартиры. Другие - подождать в надежде, что цены упадут еще ниже. Посоветуйте уфимцам, как поступить правильнее?
Мои советы по приобретению жилья - покупать тогда, когда нужно. Инвестирование средств в жилье сегодня становится невыгодным. Если возникла потребность (нужно разъехаться с родителями, нужна новая квартира, вышли замуж, женились, срочно нужно уезжать, менять место жительства т.д.), покупайте. Нужно заметить, что рынок недвижимости сегодня не останавливается, но наблюдается понижательный тренд. За прошедшую неделю цена за один "квадрат" упала в среднем на 0,4%. Что произошло? Поскольку Уфа - лидер на рынке ипотечного кредитования (по данным Регпалаты РБ, за 2006 год количество сделок по ипотеке на вторичном рынке жилья Уфы составило 45% - такого не отмечается ни в одном другом городе России), мы быстро израсходовали так называемый ипотечный задел. Сегодня, по нашим данным, количество сделок с ипотекой в Уфе составляет 55% при том, что такая цифра прогнозировалась на 2010 год. Но мы уже это реализовали. С декабря 2005 года по декабрь 2006-го цены выросли практически на 100%, достигли 55 тысяч рублей за квадратный метр, и теперь цены немного "откатываются", потому что платить за однокомнатную квартиру сегодня 20 тысяч рублей в месяц обременительно. Спрос находится на уровне 15 тысяч рублей в месяц, за которые многие семьи готовы платить. Мы ждем отката цен назад. По данным Росгосстраха - и мы с этим полностью согласны, - самая оптимальная цена составляет 43 тысячи рублей за "квадрат". Получается, что вкладывать в жилье невыгодно, но приобретать люди все равно будут.
ИА DAILYSTROY: Президент Башкирии Муртаза Рахимов как-то потребовал у строителей, чтобы они увеличили в разы объемы вводимого жилья в Уфе для того, чтобы сбить цены. Это помогло бы решить проблему? И сколько в год должно вводиться жилья в Уфе, по сравнению с сегодняшними цифрами, чтобы цены на недвижимость стали приемлемыми?
Да, конечно. Цены на жилье в Уфе упадут, если будут строить полтора миллиона "квадратов" в год. На сегодня эта цифра составляет 600-800 тысяч. Кстати, есть города в России, где цены не растут - Казань и Нижний Новгород. Это происходит из-за того, что они находятся на широком плато и могут расширяться. А Уфа находится на горе, и прокладывать коммуникации за реку Уфимку очень дорого, для этого нужны миллиарды рублей. Сейчас самое перспективное направление - соединение Затона и Демы, где можно построить 3 млн. квадратных метров жилья. Будут больше строить - цена обязательно "просядет".
ИА DAILYSTROY: Соответствует ли сегодня спрос на рынке вторичного жилья в Уфе предложению? Сколько выставлено квартир на продажи, сколько желающих их приобрести?
Нет, предложений намного больше. Из-за этого и происходит затоваривание на рынке. Количество выставленных на продажу квартир превышает прошлогодние показатели в три раза. Рынок жилья является либо рынком продавцов, либо рынком покупателей. С 1998 года, после дефолта, у нас был жесткий рынок продавцов, которые диктовали свои условия, происходил постоянный рост цен. Сейчас рынок перевернулся и стал рынком покупателей, которые имеют возможность большого выбора. Квартиры не разлетаются быстро, как горячие пирожки. На рынке недвижимости Уфы присутствует семимесячный объем продаж прошлого года.
ИА DAILYSTROY: А относительно рынка первичного жилья?
На рынке первичного жилья похожая, но немного другая ситуация. Удивительно, такого никогда не было: количество сделок на "первичке" превышает количество сделок на "вторичке". То есть что произошло? Когда всеобщий бум, ажиотаж - все скупают квартиры. А когда есть время подумать, все уже понимают, что однокомнатная квартира в хрущевке пятидесятилетней давности не может стоить дороже, чем однокомнатка в новом доме. Поэтому деньги покупателей со вторичного рынка ушли на первичный рынок, и за три первых месяца 2007 года, еще раз повторюсь, количество сделок на первичном рынке превышает количество сделок на вторичном. Дело еще в том, что строители много квартир выставили на продажу. Очень много спекулятивных квартир - для получения прибыли. На этой неделе мы впервые отметили, что появились квартиры инвестиционных спекулянтов: они год назад покупали квартиры в строящихся домах на стадии котлована по 16 тысяч рублей за "квадрат", сейчас цена дошла до 42 тысяч рублей. Но они продают за 32 тысячи, чтобы продать быстро, за живые деньги. То есть у спекулянтов не выдерживают нервы, они видят понижательный тренд и выставляют квартиры на продажу.
ИА DAILYSTROY: Какое место занимает Уфа по стоимости одного "квадрата" среди других городов России?
На сегодняшний день четвертое место (54 тысячи 400 рублей) после Москвы (134 тысячи 278 рублей), Санкт-Петербурга (70 тысяч 136 рублей) и Екатеринбурга (67 тысяч 302 рубля). Нас стремительно догоняют Новосибирск (51 тысяча 618 рублей) и Самара (49 тысяч 566 рублей). В последнее время мы пришли к выводу, что цена на недвижимость - это психологическая цена. Ведь на вторичном рынке нет строителей, инвесторов. Сейчас все люди понимают, что созрел некий пузырь, рынок недвижимости в Уфе перегрет, и цена начинает снижаться. По динамике с начала года Уфа дает снижение цен на 1%, а Москва и Питер - "минус" 0,4%. Получается, что риэлторы в Уфе сидят без работы, которым выгоден постоянный стабильный рынок, без всяких потрясений.
ИА DAILYSTROY: Какие советы вы можете дать тем, кто собирается купить в Уфе вторичное жилье? На что, в первую очередь, нужно обращать внимание?
Чем лучше планировка, тем, конечно, дороже квартира. Покупайте жилье там, где вам удобно жить: близко к школе, к магазину и т.д. В общем, у каждого свои интересы, поэтому что-то советовать трудно. Обратитесь к профессионалам, которые все разъяснят.
ИА DAILYSTROY: В последнее время в Уфе участились случаи двойных продаж квартир среди дольщиков. Что вы думаете по этому поводу? Из-за чего это происходит и можно ли обезопасить себя от таких случаев?
Эта ситуация происходит чисто из жадности. Скажем, было два инвестора, один инвестор продал квартиры по определенной цене, за год она увеличилась в 2,5 раза. Второй инвестор просто мошенническим способом взял и продал квартиры по второму разу. Чтобы избежать таких случаев, здесь нужно одно - ваш договор инвестирования должен быть зарегистрирован в Регпалате. Если там за вами закреплена квартира, ее больше никто не купит. По новому Федеральному закону это возможно. Но в Уфе мало строительных компаний, которые работают по данному закону, потому что он невыгоден для строителей. А больше можно уповать только на честность... Риэлторы тоже не могут давать 100-процентную гарантию, потому что они не могли предвидеть эту ситуацию.
ИА DAILYSTROY: С недавних пор на уфимском телевидении появилась реклама о продажах квартир в Турции. Как считаете, не рискованный ли это шаг?
Вообще, в том, что человек делает, всегда имеется определенная степень риска. Чтобы снизить риск, нужно страховать. Турция - это другая страна, ментальность. Квартиры там недорогие, но дорого их содержание, выше налоги, чем в России. Сейчас есть методика строительства сейсмоустойчивых домов, поэтому я не думаю, что там все будет разрушено.
ИА DAILYSTROY: Какие районы в Уфе видятся вам наиболее перспективными для будущих застроек и проживания?
По нашему мнению, это Зауфимье. Если достроят мост на Каменной переправе, город "уйдет" туда. Мы будем развиваться, как все мегаполисы. Уфа сейчас отстает от соседей по загородному строительству на пять лет, нет ни одного коттеджного городка с развитой инфраструктурой - охраной, центральной коммуникацией, центральным водоснабжением, детскими садами и магазинами. Все города-миллионники развиваются по этому направлению. Я уверен, что и мы пойдем по этому пути. Пока у нас имеются лишь стихийные застройки - поселки Чесноковка, Зубово. Если удастся решить этот вопрос, то это окажет большое влияние на снижение квартир в Уфе. То есть люди будут покупать жилье за городом. Потому что квадратный метр в элитном доме в Уфе сейчас стоит 60-70 тысяч рублей, а себестоимость коттеджа - 20-30 тысяч рублей за "квадрат". Соответственно, 200-метровый коттедж равен стоимости трехкомнатной элитной квартиры. А за городом люди получат экологически чистое проживание.
По нашим предположениям, это направление, включающее Каменную переправу, поселки Жилино, Зинино, Нагаево, Акбердино, станет через несколько лет "уфимской Рублевкой". Там хорошая экология, природа, есть мощности по газу и электроэнергии, залежи глубинных вод. Единственное, хотелось бы предостеречь инвесторов и строителей не допускать стихийные застройки, чтобы не было безобразной картины, когда дома стоят, прижавшись друг к другу. Для среднего класса и выше загородное строительство в ближайшие пять лет должно стать перспективным. Качество жизни выдавит людей за город.
3. Упоминания негативного характера
В Саратовской области задержаны "охотники за квартирами"
Источник: Страна.Ru; Дата: 03.04.2007
В городе Балаково Саратовской области задержаны подозреваемые в убийствах с целью завладения квартирами жертв, сообщили во вторник в областной прокуратуре. "Преступники выступали в роли риэлторов, выбирая одиноких людей и лиц, злоупотребляющих спиртными напитками. После совершения сделок по покупке квартир они убивали их бывших хозяев, отбирая деньги", - сказал собеседник.
Оперативникам удалось выйти на след подозреваемых после того, как в конце марта на посту ДПС ГИБДД города Сызрани Самарской области был остановлен автомобиль ВАЗ 21093, в багажнике которого был обнаружен мужчина в бессознательном состоянии. В ходе осмотра были также обнаружены и изъяты документы на квартиру, принадлежащую потерпевшему, нотариально удостоверенная доверенность от его имени на право продажи и передачи трехкомнатной квартиры. "Со слов потерпевшего стало известно, что свою квартиру
По данным следствия, мужчина был похищен и заперт в подвале одного из гаражей в городе Балаково. Его насильно заставляли употреблять спиртные напитки и неизвестные лекарственные препараты, в результате чего он потерял сознание и дальнейших событий не помнит. По данному факту было возбуждено уголовное дело по ст. 126 ч. 2 п.п. "а", "в" УК РФ ("похищение человека, совершенное группой лиц с применением насилия"). В ходе проведения оперативно-разыскной работы была установлена причастность подозреваемых к нескольким убийствам с последующим сокрытием трупов с целью завладения квартирами потерпевших либо деньгами, вырученными от продажи квартир. Об этом сообщает РИА "Новости".
Мать 7 лет держала ребенка под кроватью
Источник: utro.ua ; Дата: 03.04.2007
В одном из сел России был обнаружен ребенок-"маугли". Врачи и нянечки Таврической районной больницы Омской области три дня не могли подойти к маленькой пациентке - Настя бросалась в них тапочками и никого не подпускала. Как выяснилось позже, ребенок четыре года из своей семилетней жизни провел взаперти.
"Наша "маугли" долгое время жила в каком-то тесном помещении, и оно было не освещено, - делает первые выводы зав. детским отделением Ольга Шибитова. - Девочка бледная, у нее очень рыхлая кожа. Похоже, она не двигалась долгое время". Семилетняя девочка была словно дикий зверь, и, судя по состоянию кожи и волос, ребенка очень давно не мыли. Ложкой она не пользуется, ест руками. И почти не говорит - речь односложная. Хотя умеет читать и считать. Замкнутость ребенка врачи объясняют ее полным отстранением от людей. Семья Насти переехала из Омска в село Новоуральское Таврического района четыре года назад - бабушка Галина, мама Ирина и маленькая Настя Лопанова.
Своим соседям новенькие сразу не понравились. По ночам из их дома постоянно доносились детские крики. Но настоящий шок местные жители испытали, когда увидели как мать вела ребенка на поводке. За четыре года местные жители не узнали об этой семье ничего, кроме того, что в Омске у них была квартира, они решили обменять ее на большую по площади, но попались на уловку "черных" риэлторов. Жилье потеряли. Пришлось переехать в село. "Выяснилось, что у матери - Ирины Лопановой - есть высшее образование, она училась на филолога, в деревне ничем не занимается, - рассказывает участковый Таврического УВД Виталий Баженов. - Бабушка у них сейчас на пенсии. Домой к себе Лопановы никого не пускают, разве что меня, социального педагога и заведующую отделом соцзащиты. А если все-таки порог переступишь, девочка бежит прятаться под кровать. В квартире никаких условий для жизни, нет ни света, ни газа, все отключили за долги. За то время что живут в селе, они ребенка ни разу к врачу не сводили, и в школу Настя не ходит. У меня сложилось впечатление, что у всей этой семейки крыша съехала". Еще в селе рассказывают, что мать вообще держит девочку под кроватью. Родная бабушка тоже участвовала в воспитательном процессе. Ребенка, по словам здешних жителей, за малейшую провинность она начинала бить ребенка. Такие картины односельчане наблюдали чуть ли не ежедневно. Вскоре по этому делу состоялся суд, мать-одиночку ограничили в родительских правах. На то, чтобы исправиться Ирине дали полгода. Если же она не сможет создать необходимых условий для жизни ребенка, ее лишат родительских прав. По материалам cripo.info В Подмосковье задержан опасный преступник
Источник: Правая.ru.; Дата: 03.04.2007
В подмосковных Мытищах был задержан 50-летний "вор в законе" Шедели Зарандия, сообщает ИТАР-ТАСС. По данным оперативников, он контролировал в Московском регионе и в Ленинградской области криминальную деятельность "воров-барсеточников". В подведомственную ему банду входили и так называемые "черные риэлторы", которые занимались поиском одиноких пожилых людей и алкоголиков, и обманным путём отбирали у них квартиры. При личном досмотре милиционеры нашли у Зарандия героин. В отношении него было возбуждено уголовное дело по ст.228 УК РФ (незаконный оборот наркотиков). В Мытищах задержали "короля барсеточников"
Источник: Аргументы и факты; Дата: 04.04.2007
50-летний "вор в законе" Шедели Зарандия, уроженец Абхазии, был арестован сегодня в подмосковных Мытищах, сообщает ИТАР-ТАСС. По данным оперативников, он контролировал в Московском регионе и в Ленинградской области криминальную деятельность "воров-барсеточников". В подведомственную ему банду входили и так называемые "черные риэлторы", которые занимались поиском одиноких пожилых людей и алкоголиков, и обманным путём отбирали у них квартиры. При личном досмотре милиционеры нашли у Зарандия героин. В отношении него было возбуждено уголовное дело по ст.228 УК РФ (незаконный оборот наркотиков). Безжизненное пространство
Источник: Караван (Тверь); Дата: 04.04.2007
Часть жильцов нового дома №80 по улице Кольцевой в городе Твери оказались в очень неприятной ситуации. Люди честно заплатили деньги за свои квартиры еще на этапе строительства, но на выходе не получили не только прав на купленное жилье, но и оказались должны компании застройщику - столичному ОАО "Мосэнергострой". Все это произошло в результате трехходовой цепочки посреднических операций со строящимся жильем и странной посреднической схеме оформления договоров со стороны риэлторов. Самое интересное, что некоторые участники этой истории до сих пор живут и здравствуют на тверском рынке недвижимости. Все началось в 2001 году, когда одна из крупнейших строительных компаний российского масштаба - ОАО "Мосэнергострой", в организации которой участвует и правительство Москвы, развернула в Твери жилищное строительство. Стоимость квадратного метра в этих новостройках составляла 8,5 тысячи рублей. Естественно, многие тверитяне захотели приобрести квартиры на таких условиях, тем более что деньги можно было внести еще на этапе строительства. К 2003 году квартиры были раскуплены. Централизованной рекламы новостроек не было, поэтому люди приобретали квартиры по-разному. Часть вышла напрямую на московского застройщика, часть оформляла договоры субинвестирования строительства через тверских посредников. 12 семей заключили такие договоры с тверским партнером "Мосэнергостроя", поставщиком стройматериалов для московской компании, ООО "Техкомплект", которая помимо снабжения занималась еще и инвестициями в строительство. Проще говоря, тверская фирма вкладывала в жилье деньги так называемых "новых инвесторов" - частных лиц, желающих приобрести квартиры. Выстраивалась немудреная цепочка: застройщик "Мосэнергострой" - поставщик материалов и по совместительству инвестор "Техкомплект" - жители Твери, желающие приобрести жилье. Кроме того, в этой комбинации участвовало еще одно звено - фирмы недвижимости, которые собственно связывали покупателей с "Техкомплектом". Оказалось, что таких фирм три. Пятеро из 12 клиентов инвестора пользовались услугами риэлтерской фирмы "Тверская биржа недвижимости", трое прибегли к услугам "Риэлторской службы Твери", и еще четверо вышли на "Техкомплект" через агентство недвижимости "Восточный мост". Риэлторы сыграли в этой истории особую роль. Например, самая большая группа из пятерых пострадавших пользовалась услугами "Тверской биржи недвижимости". Услуги эти можно назвать "неофициальными", так как ни в одном договоре между покупателями и инвесторами эта фирма не фигурирует. Так или иначе, по словам несостоявшихся собственников квартир, договоры о сотрудничестве с "Техкомплектом" они заключали при посредничестве "Тверской биржи недвижимости". С помощью этой же фирмы они перечислили деньги инвестору. В среднем люди платили не меньше полумиллиона рублей (столько стоила тогда однокомнатная квартира). После всех расчетов на руках у покупателей оказались два договора. Договор об инвестировании, который заключили "Мосэнергострой" и "Технокомплект", и договор уступки между "Технокомплектом" и собственно "новыми инвесторами". Кроме этого покупателям остались две платежные ведомости (по настоянию посредника деньги за квартиры перечислялись в два этапа), подтверждающие факт перечисления денег инвестору. Оставалось только ждать ввода дома в эксплуатацию и оформления документов собственности на квартиру.
Счастливый день, согласно договорам, должен был наступить во втором квартале 2004 года, но не наступил и сегодня. Дом №80 по улице Кольцевой в эксплуатацию так и не введен. Поясним, что это означает отсутствие в девятиэтажке всех коммуникаций, кроме электричества. Тем не менее люди образовали товарищество собственников жилья и все же заселились в свои квартиры в 2005 году. Наконец, застройщик заявил, что документы будут оформлены в начале 2007 года для всех собственников - кроме 12 квартир, которые были оформлены через ООО "Техкомплект". Выяснилось, что застройщик не может досчитаться кругленькой суммы в своей бухгалтерии. Актов взаимозачетов между московской и тверской фирмами также обнаружить не удается. Все это вылилось в убыток на сумму порядка пяти миллионов рублей, которые так и не пришли из "Техкомплекта". Мало того, спросить недоимку теперь не с кого, тверской партнер и поставщик материалов для "Мосэнергостроя" просто перестал существовать.
Казалось бы, при чем здесь люди, которые добросовестно и в срок перечислили все необходимые деньги за свои квартиры? Однако "Мосэнергострой" посчитал иначе и разделил убытки "по-честному": пополам между собой и 12-ю тверскими семьями, которым не посчастливилось связаться с фирмой "Техкомплект". Те из "новых инвесторов", кто вкладывался в однокомнатные квартиры, должны доплатить по 150 тысяч рублей, а те, кто заплатил за "трешки" должны добавить еще по 250 тысяч. Лишь тогда у этих людей появится шанс получить долгожданный акт приемки-сдачи жилплощади и оформить права частной собственности на купленное жилье.
Сложившаяся ситуация с трудом поддается объяснению. Непонятно, как компания "Мосэнергострой" умудрилась не обнаруживать задержки платежей в течение нескольких лет? Это просто невозможно хотя бы из-за того, что ежегодно любая организация должна сдавать бухгалтерскую отчетность, где "вылезают" все плюсы и минусы, тем более недостачи.
Поведение застройщика объясняется элементарным нежеланием нести убытки в одиночку, а поскольку спросить с партнера, увы, нельзя - за его полным отсутствием на этой планете - то "нагрузить" решили следующее звено договорной цепочки - простых людей. Определенная логика в этом есть, но она относится, мягко говоря, к неюридической сфере С точки зрения здравого смысла проблемы с партнерами - дело только "Мосэнергостроя" и больше ничье. В договорах уступки четко оговорено, что взамен перечисленных денег "новые инвесторы" обязаны только вступить в права собственности, получив от застройщика все необходимые документы после ввода их дома в строй. Никакой другой ответственности просто не предусмотрено. Грубо говоря, люди перечислили деньги инвестору строительства, а что произошло с ними дальше - их интересовать вообще не должно. 12 семей дома №80 по улице Кольцевой считают себя добросовестными приобретателями недвижимости. И если застройщик не считает платежки и договоры достаточно убедительным доказательством прав на купленное жилье, то все эти документы примет во внимание суд, куда люди уже обратились с заявлениями.
Очевидно, что проблемы, связанные с недвижимостью в Твери, не исчерпываются сферой долевого участия в строительстве и инвестиционными проблемами. Описанный нами случай балансирует между правовой и финансовой областями жилищного строительства. В наших следующих публикациях мы подробно рассмотрим все аспекты приобретения недвижимости - начиная с принципов ценообразования на тверском рынке жилья и заканчивая "черными" схемами квартирных сделок. Надеемся, что наши публикации помогут людям впредь не попадаться на удочку мошенников.
Черный риэлтор
Источник: Телекомпания ТВК; Дата: 04.04.2007
Вернемся к городским делам. В советском суде решается, какого цвета обвиняемый риэлтор. Следователи прокуратуры считают, что он черный. Бывший работник одной из специализированных фирм города подозревается в хищении чужой квартиры. Ее хозяин пропал в октябре 2005 года. Когда его начали искать, выяснилось, что квартира пропавшего уже продана. В качестве вещественного доказательства в деле есть фальшивый паспорт владельца квартиры и генеральная доверенность на риэлтора. Других обвиняемых в деле на сегодняшний день нет. В самом начале следствия говорилось о том, что риэлтор действовал в сговоре с двумя сотрудниками милиции и нотариусом. Но против них не собрали достаточно улик. Свою вину подсудимый полностью отрицает. Двухкомнатная хрущевка опечатана. По словам соседей, пропавший нигде не работал, часто выпивал, но своей жилплощадью дорожил. Любовь СТЕПАНОВА, соседка пропавшего без вести: "Никогда о продаже, об обмене не стоял вопрос. Только если я умру - вот единственные его слова. Больше ничего не могу сказать. Никогда он квартиру не хотел ни продать, ни менять, никого пускать".
"Черный" риэлтор оставил без жилья доверчивых граждан
Источник: Пермская ГТРК; Дата: 04.04.2007
Сотрудниками милиции города Перми задержан человек, подозреваемый в серии мошенничеств на рынке жилья. В настоящее время правоохранительным органам известно 6 фактов обмана бывших собственников квартир. Но по всей вероятности, это еще не все.
Алексей Рудометов - бывший руководитель риэлторской конторы "Наше дело". Компания действовала на пермском рынке около 5 лет. Недавно риэлтор был задержан по подозрению в серии мошенничеств. По данным сотрудников милиции, Рудометов и сотрудники его фирмы искали владельцев квартир, злоупотребляющих спиртным или наркотиками, или неимущих граждан и пенсионеров и предлагали им в обмен более дешевое жилье с доплатой. Как правило, после того, как квартира жертвы оказывалась в собственности Рудометова и компании, бывшего владельца вывозили в дом, находящийся где-нибудь за пределами краевого центра, и просили подождать.
"Дело представляли таким образом, что это жилье теперь принадлежит потерпевшим, документы находятся в стадии оформления, - рассказывает зам.начальника межрегионального отдела ГУ МВД России по ПФО Александр Сентябов. - Тянули время, а в это время получали деньги за проданное жилье и распоряжались ими по своему усмотрению. В конечном итоге приходили собственники жилья, в которое были переселены потерпевшие, и выселяли их насильственным способом. Люди оказывались на улице".
Сейчас сотрудники милиции располагают шестью такими фактами. Но поскольку мошенники действовали довольно продолжительное время, есть все основания думать, что это не предел. Причем, никто не может утверждать, что кому-то эта компания не помогла переселиться в мир иной. Тем более, что за свои махинации Рудометов взялся, только что освободившись из мест лишения свободы. Мошенник находился на условно-досрочном освобождении за аналогичное преступление.
Всех, кто стал жертвой конторы "Наше дело", но по каким-либо причинам не обратился в милицию, или тех, кто знает о таких случаях, просят обратиться в УВД г.Перми или позвонить по телефону 02 . А граждан, которые только собираются заключать сделки с недвижимостью, сотрудники правоохранительных органов просят быть внимательнее. "Черные" риэлторы никуда не делись с рынка.
"Нельзя сказать, что это единственная группа, - говорит Александр Сентябов. - У нас много эпизодов и много риэлторов, которые действовали частным образом. В этом бизнесе всегда присутствует определенный риск".
На Ямале черных риэлторов из УВД отправили за решетку
Источник: УралИнформБюро; Дата: 04.04.2007
Бывшие оперативники УВД Нового Уренгоя Сергей Веретенников и Игорь Мушкатов признаны виновными в мошенничестве с жильем. Как сообщили "Уралинформбюро" в прокуратуре ЯНАО, в 2002 году стражи порядка подыскивали одиноких пьяниц, проживающих в капитальных домах. Спаивая и умасливая их небольшими суммами, аферисты склоняли владельцев квартир к выдаче им доверенностей на приватизацию и продажу жилплощади. Обманутых горожан злоумышленники переселяли в ветхое жилье в разных уголках страны, так, одного выпивоху сослали в среднеуральское село Ошкуково Тугулымского района. Всего на крючок черных риэлторов попались 6 человек, за счет которых милиционеры обогатились на 4 миллиона рублей. Суд приговорил С.Веретенникова к 6 годам и 3 месяцам лишения свободы, а И.Мушкатова - к 5 годам и 9 месяцам заключения. Оба будут отбывать сроки в колонии общего режима.
В Новом Уренгое осудили бывших милиционеров, которые продавали квартиры алкоголиков
Источник: Накануне.RU; Дата: 04.04.2007
Новоуренгойским городским судом вынесен обвинительный приговор по уголовному делу "черных риэлтеров". Как сообщили Накануне.RU в пресс-службе прокуратуры Ямала, приговор был оглашен вчера. В суде было установлено, что два бывших сотрудника УВД Нового Уренгоя в 2002 году, объединившись в группу, отыскивали малообеспеченных пьющих горожан, у которых были задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги. Отдавали предпочтение тем, у которых не было родственников. Спаивая своих жертв, "черные риэлторы" уговаривали их подписать доверенность на приватизацию и распоряжение квартирами, обещая помощь в оформлении документов, переезде, а также выплату разницы в стоимости жилья, после его обмена на меньшую площадь. Следствие установило, что милиционеры после подписания документов вывозили потерпевших в различные регионы России, где заселяли их в ветхое жилье, приобретенное на их имя, а в ряде случаев, представляли жилые помещения, принадлежавшие на праве собственности членам преступной группы, как якобы приобретенные для потерпевших. Мошенники продавали квартиры своих жертв, а деньги присваивали себе. Всего преступники продали таким образом 5 квартир на сумму около 4 миллионов рублей. Одного из них суд приговорил к 6 годам и 3 месяцам лишения свободы с содержанием в исправительной колонии общего режима, его подельника приговорили к 5 годам и 9 месяцам лишения свободы с содержанием также в исправительной колонии общего режима.
В Новом Уренгое вынесен приговор "черным" риэлторам, ранее работавшим в УВД города
Источник: "URA.Ru" ; Дата: 04.04.2007
Суд Нового Уренгоя вынес приговор так называемым "черным" риэлторам, которыми являлись бывшие оперативные сотрудники УВД города Сергей Ветреников и Игорь Мушкатов. Как сообщили "URA.Ru" в пресс-службе прокуратуры Ямало-Ненецкого автономного округа, экс-милиционеры признаны виновными по статье 159 УК РФ "Мошенничество". Веретенников осужден на 6 лет и 3 месяца лишения свободы, а Мушкатов - на 5 лет и 9 месяцев. В ходе процесса было установлено, что в 2002 году милиционеры объединились и разработали план по приобретению недвижимости обманным путем. Опера разыскивали малоимущих граждан, злоупотребляющих спиртными напитками и не имеющих родственников, втирались к ним в доверие и склоняли владельцев квартир к выдаче им доверенностей на приватизацию и распоряжение квартирами, продаже либо обмену их квартир на жилплощадь в ином регионе России. При этом они обещали помощь в оформлении документов, переезде, а также выплату в денежном эквиваленте разницы в стоимости жилья, устройство на работу и так далее. Получив доверенность, мошенники перевозили потерпевших в разные регионы России, заселяли их в ветхое жилье и исчезали. Полученная квартира продавалась. Общая сумма, вырученных ими от продажи квартир и присвоенных денег составила около 4 млн. рублей. НОВОУРЕНГОЙСКИЕ ОПЕРАТИВНИКИ ПРИЗНАНЫ ВИНОВНЫМИ В МОШЕННИЧЕСТВЕ С ЖИЛЬЕМ Источник: REGIONS.RU ; Дата: 04.04.2007
Бывшие оперативники УВД Нового Уренгоя Сергей Веретенников и Игорь Мушкатов признаны виновными в мошенничестве с жильем. Как сообщили корреспонденту REGIONS.RU в пресс-службе прокуратуре ЯНАО, в 2002 году стражи порядка подыскивали одиноких пьяниц, проживающих в капитальных домах. Представляясь сотрудниками милиции, входили в доверие к потерпевшим, спаивали, а затем под различными предлогами склоняли владельцев квартир к выдаче им доверенностей на приватизацию и распоряжение квартирами, продаже либо обмену их квартир на жилплощадь в ином регионе России. Получив от обманутого лица доверенность на право распоряжения жилым помещением, члены преступной группы вывозили потерпевших в различные регионы России, где заселяли их в ветхое жилье. Имея на руках доверенность на право распоряжения той или иной квартирой, члены группы осуществляли приватизацию данной квартиры, а затем от имени владельцев осуществляли сделки купли-продажи данных квартир. Вырученные от продажи квартир деньги присваивали. Всего на крючок черных риэлторов попались 6 человек, за счет которых милиционеры обогатились на 4 миллиона рублей. Новоуренгойский городской суд приговорил С.Веретенникова к 6 годам и 3 месяцам лишения свободы, а И.Мушкатова - к 5 годам и 9 месяцам заключения. Оба будут отбывать сроки в колонии общего режима.
"Черные риэлторы" из Оренбурга оспаривают наказание в Верховном суде РФ
Источник: Росбалт-Приволжье; Дата: 04.04.2007
"Черные риэлторы", приговоренные в Оренбурге к пожизненному заключению, оспаривают наказание в Верховном суде РФ. Об этом корреспонденту ИА "Росбалт-Приволжье" сообщил начальник пресс-служба Оренбургского областного суда Виктор Мишенин. По его словам, трое из четверых братьев Хаббасовых, приговоренных областным судом к пожизненному лишению свободы за убийство 9-ти человек, подали кассационные жалобы в Верховный суд России накануне. Виктор Мишенин добавил, что четвертый, младший брат, который сотрудничал со следствием, получил 20 лет колонии строго режима. "Он единственный из осужденных по этому делу, кто не стал обжаловать приговор", - рассказал собеседник агентства. Он добавил, что до вынесения решения Верховным судом России преступники будут содержатся в Оренбургском следственном изоляторе. "Не исключено, что их этапируют в столицу для участия в судебном заседании", - сообщили в пресс-службе областного суда. Где Хаббасовы будут отбывать наказание после вступления приговора в силу, решат в Главном управлении Федеральной службы исполнения наказаний РФ. Кроме колонии "Черный дельфин" в г. Соль-Илецк Оренбургской области, в России есть еще 5 спецучреждений для пожизненников. "Не исключено, что при выборе колонии определяющую роль сыграет принцип экстерриториальности", отметил начальник пресс-службы УИН по Оренбургской области Алексей Хальзунов. Напомним, четверо братьев Хаббасовых, которых называют "черными риелторами", убивали людей, чтобы завладеть их домами и квартирами.
Новоуренгойские оперативники "подрабатывали" "черными риэлторами". Их посадили в тюрьму
Источник: Домострой; Дата: 04.04.2007
Новоуренгойский суд признал виновными бывших оперативных сотрудников УВД города Сергея Веретенникова и Игоря Мушкатова, - сообщили "Домострою" в пресс-службе прокуратуры ЯНАО. В суде было установлено, что оперативники в 2002 году объединились в преступную группу. Они разработали план, согласно которого отыскивали малообеспеченных граждан, часто пьющих и имеющих задолженность по оплате за жилье и коммунальные услуги, под разными предлогами выманивали у них доверенности на приватизацию квартир. Получив от обманутых доверенность на право распоряжения жилым помещением, члены преступной группы вывозили потерпевших в различные регионы России, где заселяли их в ветхое жилье. Имея на руках доверенность на право распоряжения той или иной квартирой, члены группы осуществляли приватизацию данной квартиры, а затем от имени владельцев осуществляли сделки купли-продажи данных квартир. Вырученные от продажи квартир деньги присваивали. Общая сумма, вырученных преступниками от продажи квартир и присвоенных денег составила около 4 млн рублей. Суд приговорил Веретенникова к шести годам и трем месяцам лишения свободы с содержанием в исправительной колонии общего режима, Мушкатова - к пяти годам и девяти месяцам лишения свободы с содержанием в исправительной колонии общего режима. Сотрудниками милиции задержан "вор в законе" с героином
Источник: УралПолит.Ru; Дата: 05.04.2007
Сотрудниками Главного управления МВД России по Центральному федеральному округу задержан 50-летний Шедели Зарандия, относящийся к категории "воров в законе". Мужчину задержали в подмосковных Мытищах. При личном досмотре у него нашли героин. "Вором в законе" Зарандия стал еще в 1979 году и принадлежит к так называемым ворам старой формации. Он не раз уже был судим за различные имущественные преступления, достаточно давно употребляет наркотики. По имеющейся информации, задержанный контролировал в Московском регионе, а также в Ленинградской области криминальную деятельность воров-барсеточников. В свое время он и сам промышлял подобными преступлениями. Также в подконтрольную ему преступную группу входили и "черные риэлторы", которые занимались поиском одиноких стариков, пьющих личностей, владеющих собственным жильем. Оперативники предполагают, что жертвой подобного вымогательства могла стать многодетная мать, поэтому решено было задерживать подозреваемого как можно скорее. В отношении Зарандии возбуждено уголовное дело по статье 228 часть 3 Уголовного кодекса Российской Федерации, сообщает пресс-служба ГУ МВД России по ЦФО. Более 450 преступлений, совершенных членами ОПГ, расследовано в Татарстане в первом квартале 2007 года
Источник: Татар-информ; Дата: 05.04.2007
В прошлом году следственными подразделениями Татарстана расследованы и направлены в суд уголовные дела более чем по 700 преступлениям, совершенным организованными преступными группами. К уголовной ответственности привлечено более 400 членов ОПГ. Об этом сообщил сегодня на брифинге в МВД РТ заместитель министра внутренних дел РТ, начальник главного следственного управления при МВД РТ Андрей Вазанов.
Он проинформировал, что раскрываемость основных видов тяжких и особо тяжких преступлений в прошлом году в Татарстане существенно повысилась, по сравнению с предыдущим годом, этот показатель в РТ даже выше среднего по ПФО. По итогам работы в первом квартале текущего года выявлено и расследовано более 450 преступлений, совершенных членами ОПГ, что в два с лишним раза превышает аналогичный показатель прошлого года. К уголовной ответственности привлечены 160 человек. За указанный период выявлено 5 фактов бандитизма, по которым возбуждены уголовные дела по статье 209 УК РФ. Кроме того, выявлено 6 фактов организации преступного сообщества, по которым возбуждены уголовные дела по статье 210 УК РФ. "В 2005-2006 годах мы вели большое уголовное дело по нурлатской банде "Куяновские". В результате 13 человек решением суда приговорены к реальным срокам лишения свободы. В общей сложности членам банды назначено наказание сроком в 170 лет лишения свободы", - рассказал Андрей Вазанов. По его словам, близится к завершению расследование уголовных дел по фактам хищения автомобилей "КАМАЗ". На протяжении нескольких лет организованное преступное сообщество похищало грузовой автотранспорт на территории Татарстана и перегоняло в Оренбургскую область, а далее в Казахстан. В настоящее время привлечены к уголовной ответственности 15 человек. Также в производстве находится уголовное дело, возбужденное впервые в России, по факту организации преступного сообщества в сфере налогообложения. К уголовной ответственности привлекается более 20 человек. В прошлом году была разоблачена мощная преступная группировка "Южаки", орудовавшая в Тетюшах. 15 человек во главе с лидером привлечены к уголовной ответственности и сейчас отбывают наказание в местах лишения свободы. Как уже сообщалось ранее, правоохранительными органами Татарстана возбуждено уголовное дело в отношении так называемых "черных риэлторов". Организованная преступная группа, занимающаяся незаконными операциями с недвижимостью, действовала на территории Казани. Они обманывали граждан из социально неблагополучных семей. Дело расследуется совместной бригадой прокуратуры и главного следственного управления. Приговоренные в Оренбурге к пожизненному заключению "черные риэлторы" будут оспаривать наказание
Источник: ЕАН; Дата: 05.04.2007
"Черные риэлторы", приговоренные в Оренбурге к пожизненному заключению, будут оспаривать наказание в Верховном суде РФ, сообщили агентству ЕАН в пресс-службе Оренбургского областного суда, трое из четверых братьев Хаббасовых, приговоренных областным судом к пожизненному лишению свободы за убийство 9-ти человек, подали кассационные жалобы в Верховный суд России. Четвертый, младший брат, который сотрудничал со следствием, получил 20 лет колонии строго режима. Он - единственный из осужденных по этому делу, кто не стал обжаловать приговор.
Отметим, что до вынесения решения Верховным судом России преступники будут содержатся в Оренбургском следственном изоляторе. Не исключено, что их этапируют в столицу для участия в судебном заседании.
Где Хаббасовы будут отбывать наказание после вступления приговора в силу, решат в Главном управлении Федеральной службы исполнения наказаний РФ. Кроме колонии "Черный дельфин" в Соль-Илецке Оренбургской области, в России есть еще 5 спецучреждений для пожизненно заключенных.
Напомним, четверо братьев Хаббасовых, которых называют "черными риэлторами", убивали людей, чтобы завладеть их домами и квартирами. Илья Ненко, Европейско-Азиатские новости.
Торжество правосудия без них немыслимо
Источник: Псковская правда; Дата: 05.04.2007
Мам, у меня проблемы. Сейчас тебе все объяснят".
Страшный телефонный звонок прорвался сквозь ночную тьму, разогнал сон и полился в ухо незнакомым баритоном:
"Ваш сын в милиции. Он нанес человеку тяжкие телесные повреждения. Пострадавший в реанимации. Сами понимаете, пахнет тюремным сроком. Если не хотите, чтобы на парня было заведено уголовное дело, можно договориться. Пятнадцать тысяч рублей. Через час. Сына сразу отпустим".
Ночное рандеву
В условленное время перепуганная насмерть мать передала деньги подошедшему мужчине. "Через десять минут здесь будет ваш сын", - успокоил ее незнакомец. Мать прождала час. Мальчишка не появился. Растерянная и обескураженная, она еле дошла до дома.
- Ма, ты где гуляешь? Три часа ночи! - веселая мордашка чмокнула ее в щеку. - Дискотека была так себе. Ма, ты чего?
Мать тяжело опустилась на пол: только сейчас до нее дошло, что деньги она вручила обыкновенным жуликам!
* * *
- В ту ночь заезжие мошенники обманули таким же образом еще одну семью. А в третьей сын оказался дома. И родители, смекнув в чем дело, сразу позвонили в милицию. Ну, а наши сотрудники просто вовремя прибыли на место, - скромничает Евгений Никифоров, заместитель начальника УВД по городу Пскову, начальник следственного управления при УВД по городу Пскову. - Могу с уверенностью сказать, что задержанный жулик легким испугом не отделается. Мы выяснили - питерский гастролер уже был судим за мошенничество. Так что тюрьма по нему плакала недолго...
Слабому полу здесь не слабо
Такие вот будни у подчиненных Евгения Сергеевича. Под его началом сегодня трудятся 65 человек. 40 из них - женщины. Молодые и красивые. Средний возраст сотрудников - 27 лет. Начальнику - столько же. Практически все имеют или получают высшее образование. Основные "поставщики" ценных кадров для УВД - Калининградская и Питерская школы милиции, МОСУ, Вольный университет, ну и, конечно, псковские доморощенные вузы. Их выпускников, вернее, выпускниц, ничуть не смущает, что кресло следователя или его помощника на самом деле представляет собой жесткий стул, рабочий день длится с утра и до победы, а нагрузка - 22 уголовных дела на душу (для сравнения, по области эта цифра составляет 12)! Но это нисколько не мешает следственному управлению добиваться высоких показателей по расследованию уголовных преступлений. Только за три прошедших месяца в городской суд через прокуратуру было направлено 116 дел на 204 преступных эпизода. Это и квартирные кражи, и угоны автомобилей, и грабежи, и разбои, и поджоги, и еще масса всевозможных противоправных деяний.
Грехи наши тяжкие
Вот, к примеру, недавно сотрудники следственного управления, как говорится, поймали за руку не чистого на руку главного бухгалтера. Обманывая директора, женщина присвоила 400 тысяч рублей, отстраивая собственные хоромы. В течение двух месяцев она 19 раз "грабила" кассу родного предприятия, выписывая липовые платежные ведомости. Теперь ей придется не только вернуть похищенное, но и ответить перед судом.
Впрочем, не только ей. Местная Фемида ждет и четырех квартирных аферистов, которые промышляли продажей чужого жилья. А было это так. Некий гражданин присмотрел по объявлению квартиру. Увидел - понравилась. Внес залог 60 тысяч. А потом решил показать будущую покупку жене. Приехали вместе. Позвонили. И опешили: хозяева квартиры никакого объявления о продаже не подавали, квартиру никому не показывали, более того - их квартира никогда не была чьей-то собственностью, и продаваться, значит, никак не может! Потерпевшие обратились в милицию, а следователи выяснили, что те попались на удочку мошенников. Организатор преступной группы разработал для этого целую схему. На мужичка, только что вышедшего из тюрьмы, да еще и неизлечимо больного, оформили пакет фиктивных документов на чужую квартиру. Женщина вполне презентабельной внешности открывала жилище специально изготовленным ключом и показывала ее потенциальным покупателям. Те, конечно, сразу соглашались внести залог (несмотря на огромное предложение, выбор достойного жилья в Пскове невелик). А продавцы с деньгами пропадали. Не вдаваясь в секреты следствия, скажем лишь, что по этому делу удалось задержать четырех человек. Кстати, один из них - бывший риэлтор одного из псковских агентств недвижимости.
Блондинки блондинкам рознь!
Вообще, недвижимость сегодня, как никогда у мошенников в цене. Да и у мошенниц тоже. И одна местная жительница в этом деле стоила следователям десяти преступных группировок. В течение двух лет гражданка Новикова (фамилия изменена) обманывала псковичей направо и налево. Подав объявление об обмене "трешки" на меньшую жилплощадь, очаровательная блондинка (анекдотчики отдыхают!) "разводила" незадачливых клиентов "по полной программе". Увидев царские апартаменты и неописуемой красоты хозяйку, которая представлялась юристом, люди отдавали ей в задаток десятки тысяч долларов, даже не требуя расписки в получении денег! Только одна из потерпевших удосужилась положить огромную сумму не в ладошку мошенницы, а на ее банковский счет, что, в конечном итоге, и помогло ей заполучить ту самую квартиру. Остальные же шесть покупателей, похоже, навсегда лишились своих кровных сбережений! Дело Новиковой передано в суд еще в июне прошлого года, но белокурая бестия, или, если хотите, дама дважды бальзаковского возраста, по нашим данным, и там пытается блистать своим криминальным талантом!
А праздник будет у сыщиков!
Как бы то ни было, следственное управление вот уже 44 года расследует уголовные дела любой сложности. Новые времена приносят новые преступления. Новые веяния обещают слить воедино следствие прокуратуры, МВД и ФСБ, превратив их в Федеральное бюро расследований. А торжество правосудия так и остается немыслимым без каждодневной кропотливой работы этих скромных тружеников.
...Перед новым годом по Пскову прокатилась волна грабежей. Выяснилось, что трижды судимый проходимец, угрожая ножом, отбирал у подростков мобильные телефоны - так он хотел себе на праздник заработать. Не получилось. Значит, шампанское будет пить следственное управление. И так будет всегда. С праздником!
В Алтайском крае участились случаи продаж квартир с долгами за коммунальные услуги
Источник: ИА DAILYSTROY ; Дата: 06.04.2007
По информации ИА REGNUM, в Барнауле (Алтайский край) участились случаи продажи квартир с долгами за коммунальные услуги. Как сообщили в ОАО "Барнаульская горэлектросеть", в данный момент в энергосбыте компании на особом контроле находится 12 квартир, которые были проданы с огромными долгами за электроэнергию. Все сделки "купли-продажи" совершались через агентства недвижимости. Причем в целом в Барнауле число пострадавших от непрофессионализма риэлторов гораздо больше 12-ти. Просто обращаются в ОАО "Барнаульская горэлектросеть" хозяева квартир, которым достались от прежних владельцев очень большие долги, остальные же самостоятельно рассчитываются за электроэнергию.
Как рассказал заместитель начальника энергосбыта ОАО "Барнаульская горэлектросеть" Вячеслав Шершнев, самая каверзная ситуация произошла с жительницей Барнаула, которая приобрела часть дома в Железнодорожном районе. После получения свидетельства о государственной регистрации она обратилась в ОАО "Барнаульская горэлектросеть", чтобы зарегистрировать нового владельца. И только здесь выяснилось, что на доме числится долг более 23 тыс. рублей. "С момента оформления у нотариуса сделки купли-продажи квартиры к покупателю переходят все права собственника на купленную жилплощадь. Однако к нему же переходят и все долги бывшего владельца, как к правопреемнику. Покупателю придется взыскать сумму по неоплаченным долгам с бывшего владельца квартиры путем обращения в суд. Жителям города мы советуем самим проверять задолженность за электроэнергию. Для этого нужно просто получить квитанцию об оплате у сотрудников энергосбыта Горэлектросети", - рекомендует Вячеслав Шершнев.
ЛУКИН И ГОРЕ ЛУКОВОЕ
Источник: Труд; Дата: 07.04.2007
ПОЧЕМУ ЗДЕСЬ МОЛЯТСЯ, ПЛАЧУТ И ДАЖЕ ДЕРУТСЯ
"Неуд" за соблюдение прав человека в России выставил в своем ежегодном докладе уполномоченный по правам человека в России Владимир Лукин. Увесистый двухтомник доказательств он на днях передал для изучения президенту и депутатам Госдумы. Так ли все плохо с правами человека, попытался разобраться корреспондент "Труда": целый день она провела в тесной приемной российского омбудсмена на Мясницкой, 47. У окошка для сбора жалоб - к ужасу миловидной дамы и средних лет мужчины с пухлой пачкой бумаг - бурно выражает чувства пожилой большевик с окладистой бородкой.
- Да здравствует коммунистический интернационал! - сыпет лозунгами Ким Наумович, ветеран Великой Отечественной и постоянный клиент приемной уполномоченного по правам человека в России. По нескольку раз в месяц он приезжает сюда из подмосковного Подольска, чтоб передать омбудсмену письма со своими мыслями о политической ситуации в стране. Советники отдела оргобеспечения Татьяна Шаркова и Ирина Корнева, первыми встречающие граждан в аппарате Лукина, давно привыкли к старику и не пугаются его эмоциональности.
- Схоронил жену. Не хватает общения, - сочувственно вздыхают они. - Вот и ходит по разным инстанциям. Не гоняем его только мы, Министерство обороны и Конституционный суд. А есть у нас еще Андрей Иванович - ветеран ФСБ, Берию помнит. Все права пенсионеров отстаивает. Да такой живчик! Придет, комплименты женщинам наговорит, "Любо, братцы, любо!" споет... Переживаем, если долго наши дедушки не появляются: одинокие они, пойти больше некуда...
В кабинетике Татьяны Лукьяновны и Ирины Михайловны обстановка более чем аскетичная. Компьютеры отсутствуют. Нет даже непременного портрета президента на стене. Зато с внутренней стороны окошка для приема документов посетителей прикреплена бумажная иконка. Так от греха подальше советники обезопасили себя от попыток некоторых клиенток, недовольных выданными ответами омбудсмена, тут же, "не отходя от кассы", навести на них порчу или наколдовать проклятия.
- Многие не понимают, что к нам надо обращаться, когда пройдены уже все чиновничьи кабинеты, суды. Только тогда мы можем вмешаться - к примеру, направить ходатайство за подписью уполномоченного о решении вопроса в соответствующие органы. Особенно эффективно такие письма действуют на бюрократов в провинции, - рассказывают помощницы Лукина. По сути, они играют здесь еще и роль психологов. Успокаивают тех, кто грозится выйти на улицу и броситься под машину, если и отсюда их отфутболят с проблемами. А порой и драки разнимают между посетителями, которых только за первые три месяца этого года пришло почти 1100 человек.
В самых сложных случаях граждан записывают на прием к... Александру Сергеевичу Пушкину. Полный тезка "солнца русской поэзии", в недавнем прошлом работник Минюста, сейчас - зам. начальника управления государственной защиты прав человека аппарата уполномоченного и один из тех, кто еженедельно лично выслушивает жалобщиков.
Вместе со мной в его кабинет входит моложавая вдова ветерана Великой Отечественной войны, чтоб выбить себе скидку на выкуп новой, предоставленной правительством Москвы квартиры или занять ее по договору социального найма. Ситуация явно вне компетенции омбудсмена, но настойчивая дама до последнего не теряет надежды заручиться письмом с автографом Лукина для успешного решения своего вопроса.
- У вас дача есть? - интересуется она в конце разговора у Александра Сергеевича, попутно порываясь подарить ему брошюру для огородников.
- Нет, - улыбается Пушкин, скромно отказываясь от презента.
- Что ж вы так бедно живете? - бросает на прощание гражданка, закрывая за собой дверь. Глядя ей вслед, Александр Сергеевич разводит руками:
- Чего только не услышишь от посетителей! Но обижаться бессмысленно: люди задерганы хождениями по чиновникам и судам, качество работы которых оставляет желать много лучшего. Не удивительно, что в Страсбургский суд по правам человека поступило свыше 50 тысяч дел из России, а выплаты государства по проигранным там искам уже составили свыше 8 миллионов евро.
Искать справедливость в Европе собралась и еще одна москвичка, пришедшая к Пушкину на прием. Из-за судебной небрежности ее сыну, возможно, придется вернуть страховой компании 100 тысяч рублей, выплаченных ему на ремонт "Жигулей" после аварии, виноват в которой отнюдь не он.
До Страсбурга, не взирая на больные ноги, обещает дойти и жительница Липецка Нина Федоровна, пострадавшая от недобросовестных риэлторов. Услышав, что я репортер, она решительно отсекла меня на выходе из здания, чтоб изложить свою проблему, ради решения которой прибыла в столицу.
- Я все сбережения вложила в строительство этой злополучной квартиры, которую теперь получить не могу! Сыновьям хотела подсобить. Их у меня трое. Все школу с золотой медалью окончили! Сейчас много о демографии говорят, о поддержке матерей. Как вы думаете, мне это поможет деньги за жилье вернуть? - цепляется за соломинку Нина Федоровна.
Мне не хочется ей врать.
КСТАТИ
Свыше 150 тысяч обращений граждан рассмотрено аппаратом уполномоченного по правам человека в России за последние три года. В 2006-м принято 32,5 тыс. жалоб. В среднем на 100 тысяч жителей страны за минувший год пришлось 22 жалобы. При этом 32,4 % заявителей получили реальную помощь, 60,4 % - разъяснения о том, как использовать средства правовой защиты, 7,2 % - отказ, поскольку обращения не соответствовали требованиям закона "Об уполномоченном по правам человека в РФ".
175
Николаев и: Консалтинг | www.n-ec.ru | 7 812 321 60 40
Николаев и: Консалтинг | www.n-ec.ru | 7 812 321 60 40
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
334
Размер файла
1 094 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа