close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

код для вставкиСкачать
 Независимая Консалтинговая Группа "2К АУДИТ-ДЕЛОВЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ"
Информация об оценщике
Независимая Консалтинговая Группа "2К Аудит - Деловые консультации" - была основана в 1994 году опытными специалистами, сочетающими глубокие знания российского рынка и российской промышленности с западным подходом к вопросам управленческого и экономического консалтинга и аудита, оценки, бухгалтерского учета и автоматизации. Оценочной деятельностью компания занимается с 1996 г. В 1999 г. компанией получена лицензия на осуществление оценочной деятельности, выданная Московской лицензионной палатой.
В настоящее время у компании имеется федеральная лицензия на осуществление оценочной деятельности №000485 со сроком действия от 29.08.2001 г. по 29.08.2004 г. А также лицензия на осуществление работ, связанных с использованием сведений, составляющих государственную тайну № Б 313571 со сроком действия до 20.02.2004 г. Страхование гражданской ответственности оценщиков подтверждается страховым полисом "ИНГОССТРАХ", с лимитом ответственности Страховщика в размере 3 000 000 рублей.
В штате Компании работают высококвалифицированные специалисты в области экономического и управленческого консалтинга, высококвалифицированные аудиторы, бухгалтеры, юристы, оценщики. Сотрудники Компании имеют право на работу с документацией, составляющей государственную тайну. В Российской Федерации Группа имеет 11 филиалов (г. Санкт-Петербург, г.Иркутск, г.Красноярск, г.Казань, г.Сочи, г.Омск, г.Ростов - на - Дону, г.Кострома, г.Киров, г.Екатеринбург, г.Новосибирск, г.Абакан).
Компания имеет рекомендательные письма Российского Общеста Оценщиков, а также других коммерческих и некоммерческих организаций, приложенные к комплекту документов.
В течение 6 лет, с начала работы компании по оценочной деятельности, нами выполнено более 500 работ по оценке всех видов собственности. По итогам 1-го полугодия 2002 г. в рейтинге 100 крупнейших аудиторско-консалтинговых групп России (Рейтинговое агентство "Эксперт") НКГ "2К Аудит - Деловые консультации" в области оценочной деятельности занимает 3 место.
Клиентами КГ "2К Аудит - Деловые консультации" являются:
ЗАО "СТБ-КАРТ", Главная военная прокуратура РФ, ООО "РАМЭНКА" (ТМ "Рамстор"), ОАО "Востсибуголь", ООО "Хакасразрезуголь", ЗАО "Телесеть "REN-TV", Банк "1 О.В.К.", Группа крмпаний "СВ" (ТМ "Техносила"), ЗАО "ТЕТРА ПАК АО", Марийский НПЗ и др. Кроме того, специалисты нашей компании принимали участие в оценке имущества ОАО "РАО-ЕЭС", АК "АЛРОСА", АКБ "СБС-АГРО", ОАО "ЯКУТСКЭНЕРГО".
Генеральный директор
канд.экон.наук Т.А. Касьянова
Оглавление
РЕЗЮМЕ4
СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ5
РЕКВИЗИТЫ ОЦЕНЩИКА5
ИСПОЛНИТЕЛИ5
ОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ5
ДАТА ОЦЕНКИ5
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ И ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА6
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ6
ВИД СТОИМОСТИ6
ШИФР УСЛУГИ ПО ОЦЕНКЕ7
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ И ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР ОТЧЕТА7
ФОРМА ОТЧЕТА7
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ7
КРАТКИЙ ОБЗОР РЕГИОНА7
КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ8
ОБЗОР ПОДХОДОВ9
Затратный подход9
Доходный подход10
Сравнительный подход10
ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ10
СЕРВИТУТЫ И ИНЫЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ11
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ11
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД12
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА13
Описание оцениваемого земельного участка14
Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка14
Обоснование корректировок15
Расчет стоимости прав аренды16
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ17
РАСЧЕТ ИЗНОСА17
Физический износ17
Функциональный износ18
Экономический (внешний) износ18
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ19
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ЗАТРАТНОМУ ПОДХОДУ19
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД20
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА20
Определение длительности прогнозного периода20
Расчет чистого операционного дохода21
РАСЧЕТ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ22
Метод суммирования22
Метод цены капитальных вложений24
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ26
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ26
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД27
ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК28
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА29
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО СРАВНИТЕЛЬНОМУ ПОДХОДУ30
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ31
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА32
СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ33
ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ34
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ НОРМАТИВНОГО ХАРАКТЕРА35
СПИСОК ПРИЛОЖЕНИЙ36
НЕЗАВИСИМАЯ КОНСАЛТИНГОВАЯ ГРУППА "2К АУДИТ-ДЕЛОВЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ"
Резюме
В соответствии с договором № ХХХХ от ХХ.ХХ.2001 г. специалистом Независимой Консалтинговой группы "2К Аудит - Деловые консультации" произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХ, д. ХХ.
В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ХХ.ХХ.2001 г., по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно:
523 167 000 руб.
Пятьсот двадцать три миллиона сто шестьдесят семь тысяч рублей.
Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" № 135-ФЗ от 29.07.98 г., Закона г. Москвы "Об оценочной деятельности в городе Москве" от 11.02.98 г. №3, Стандартов Российского общества оценщиков, Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.
С уважением
Генеральный директор, Т. А. Касьянова
Кандидат экономических наук
ХХ.ХХ.2001 г.
Сведения об отчете
Реквизиты Оценщика
Таблица 1
Организационно-правовая форма и наименованиеЗАО Независимая Консалтинговая группа "2К Аудит-Деловые консультации"Юридический адрес113095, г. Москва, Пятницкая, д. 70/41Фактический адрес127051, г. Москва, ул. Петровка, д.26, стр.3ИНН7706193808Генеральный директорКасьянова Тамара Александровна, канд. экон. наук.Телефон/факс(095) 777-0895, 777-0894, 721-1457Страховой полисСтраховщик - САО "ИНГОССТРАХ", полис № 43-004062/02 Действителен с 17.09.2002 до 16.09.2003 г. Лицензия№ 000485, от 29 августа 2001 г. срок действия - по 29.08.2004 г., выдана распоряжением Минимущества России от 16 августа №2427-рИсполнители
Составитель настоящего Отчета имеет высшее и профессиональное образование в области оценки. Данные о квалификации и профессиональном образовании Оценщика, выполнившего работы по оценке объекта недвижимости, приведены в таблице 2:
Таблица 2
Полное имяКвалификация, документы о профессиональном образованииАндриевский
Иван АнатольевичПрофессиональный оценщик (Диплом о профессиональной переподготовке РЭА им. Г. В. Плеханова ПП № 409357 от 31 мая 2001 г.) Образовательные и профессиональные сертификаты участника работ приведены в Приложении к Отчету.
Основание проведения оценки
Основанием для проведения оценки является договор № ХХХХ от ХХ.ХХ.2001 г. между Заказчиком - ЗАО "Заказчик" и Оценщиком - ЗАО Независимой Консалтинговой группой "2К Аудит - Деловые консультации".
Дата оценки
Датой оценки является ХХ.ХХ.2001 г. Все расчеты выполнены на дату оценки.
"...На дату оценки..." выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива их рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.
Объект оценки и оцениваемые права
Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости, представляющий собой здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ХХХХХ, д. ХХ, общей площадью 8505,0 кв. м.
Стоимость объекта определяется с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования.
Характеристика объекта оценки приведена в п.2.5 настоящего Отчета.
Оцениваемые права подтверждаются следующими правоустанавливающими документами:
* Свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ;
* Выписка из технического паспорта на здание (строение) № дела ХХХ по состоянию на ХХ.ХХ.ХХХХ;
* Свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы №ХХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ;
* Договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ;
Цель оценки
Оценка проводилась для целей купли-продажи.
Вид стоимости
Оценке подлежит рыночная стоимость.
В ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998г. дано следующее определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это "наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;
* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В "Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, дается следующее определение рыночной стоимости: "рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".
В Стандарте Российского общества оценщиков СТО РОО 20-02-96 дается определение рыночной стоимости, аналогичное вышеприведенному: "рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения".
Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе, Постановлении Правительства РФ и Стандартах РОО по смыслу полностью аналогичны.
Шифр услуги по оценке
Согласно СТО РОО 20-06-96 "Классификатор услуг по оценке имущества" настоящей оценке соответствует шифр 011202.
Дата составления и порядковый номер Отчета
В системе нумерации Оценщика настоящий Отчет имеет номер ХХХХ. Датой составления отчета является ХХ.ХХ.2001 г.
Форма Отчета
Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998г., Закона г. Москвы "Об оценочной деятельности в городе Москве" от 11.02.98 г. №3, а также Стандартов оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.
Процесс оценки
Краткий обзор региона
По классификации, принятой в рейтинговом агентстве РА "Эксперт", Москва относится к типу 1А - максимальный потенциал при минимальном риске. Москва имеет первенство во всех видах потенциала, кроме ресурсного.
Потенциал регионов Таблица 3
Вид потенциалаМоскваСанкт-ПетербургМосковская областьПотребительский142Трудовой132Производственный148Инфраструктурный124Финансовый134Инновационный132Институциональный123Природно-ресурсный898951Рейтинг потенциала: 1999
2000123123Рейтинг риска11110Доля в общероссийском потенциале, %16,9734,8854,035
Инвестиционный риск регионов Таблица 4
Вид рискаМоскваСанкт-ПетербургМосковская областьРейтинг потенциала123Рейтинг риска 1999
200012611110Средневзвешенный индекс риска в 1999 г. (Россия = 1)0,7090,8920,886Риски:- законодательный692215- политический128373- экономический12826- финансовый139- социальный143- криминальный34549- экологический404849 Выводы:
Инвестиционный потенциал Москвы значительно превышает потенциал остальных регионов. Первенство Москвы обеспечивается всеми составляющими, кроме природно-ресурсной.
Несбалансированность Москвы по составляющим инвестиционного риска характерна и для других регионов. В Москве достаточно высок законодательный риск. Финансовый и экологический риски на среднем уровне. Финансовый кризис в августе 1998 г. не повлиял на расстановку сил и финансовый потенциал Москвы практически не изменился. Краткий обзор рынка недвижимости
Положительная динамика развития рынка недвижимости в России в 2000 году обусловлена ростом ВВП и, в частности, объема промышленного производства. Дальнейшее улучшение экономической и политической ситуации будет иметь положительное влияние на состояние рынка недвижимости 2001 года, что приведет к увеличению спроса и предложения, а также снижению доли свободных площадей на рынке офисных помещений.
Высокий спрос на офисные помещения со стороны крупнейших российских и западных компаний привел к снижению в 2000 г. доли свободных площадей в зданиях класса А и B на фоне стабилизации ставок аренды, произошедшей летом 2000 года. Дальнейшее снижение доли свободных площадей в 2001 году оказывает значительное влияние на уровень арендных ставок. Уменьшение доли свободных офисных площадей обусловлено увеличением в 2000 году спроса и снижением предложения. В 2000 году было сдано в аренду или продано около 300000 кв.м офисных помещений. В результате заключения договоров аренды/продажи на новые здания и здания вторичного рынка доля свободных площадей в зданиях класса А сократилась до 10%. Перемещение арендаторов в более качественные здания, расположенные в центре города, создало давление и на рынок помещений класса B, где доля свободных площадей составила 13%.
В 2000 году было введено в эксплуатацию около 142 500 кв. м офисных площадей. Крупнейшие объекты - Голутвинский Двор (13 000 кв. м), Трубная д.12 (8 000 кв.м). В 2000 году было осуществлено строительство ряда объектов "под заказчика". Наиболее значительные объекты: 6 000 кв.м для Daimler-Chrysler, 4 500 кв.м для BASF, 3 100 кв.м для Commerzbank и 2 500 кв.м для Credit Lyonnais. В 2001 году планируется ввести в эксплуатацию около 135 000 кв.м помещений класса А. Крупнейшие объекты - Тимура Фрунзе д.24 (6 100 кв.м), здание на Новослободской улице (19 000 кв.м), МосЭнерго (7 500 кв.м), Мейерхольд-Центр (9 000 кв.м), Царев Сад (5 500 кв.м).
Средний уровень арендных ставок, запрашиваемых владельцами помещений класса А, составляет $560 за квадратный метр в год (без учета НДС), включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет по внутренней отделке. Анализ сделок указывает на некоторые отклонения от данного среднего уровня арендных ставок в большую или меньшую сторону в зависимости от целого ряда причин, включая местоположение, класс здания (А1, А2, А3) и другие условия аренды. Уровень арендных ставок, запрашиваемых владельцами помещений класса B, колеблется в зависимости от месторасположения: от $350 до $450 за квадратный метр в год (включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет по внутренней отделке, но без учета НДС) на помещения внутри или в непосредственной близости от Садового кольца и от $300 до $400 за квадратный метр в год (включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет по внутренней отделке, но без учета НДС) на помещения, расположенные в удалении от центра.
По прогнозам компании "Noble Gibbons", арендные ставки на помещения класса А и B возрастут в течение 2001 года и стабилизируются к 2002 году в связи с увеличением предложения. Сохранится (хотя и в уменьшенном объеме) практика предоставления арендаторам льгот в виде частичной компенсации затрат на отделку и освобождение на определенный срок от оплаты арендной платы.
Обзор подходов
В ходе выполнения оценочного задания работа велась по следующим основным направлениям:
* сбор и анализ документов, относящихся к оцениваемому имуществу. Интервью представителей Заказчика;
* выбор методологии проведения оценки;
* расчет рыночной стоимости объектов оценки;
* составление настоящего Отчета.
Для определения рыночной стоимости используется три традиционных подхода: затратный, подход по сравнимым продажам, доходный.
Затратный подход
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения - это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
Общая модель затратного подхода выглядит следующим образом:
РС = СЗ + ПВС * Пдев * Пндс * (1-И),
И = 1 - (1 - ИФИЗ)(1- ИФУН)(1 - ИЭ), где
РС - рыночная стоимость;
СЗ - рыночная стоимость прав на земельный участок с учетом прибыли застройщика;
ПВС - полная восстановительная стоимость улучшений;
Пдев - прибыль девелопера;
Пндс - налог на добавленную стоимость;
И - суммарный износ;
ИФИЗ - физический износ;
ИФУН - функциональный износ;
ИЭ - экономический (внешний) износ.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики определяют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
* метод прямой капитализации;
* метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами: * методом сравнения продаж;
* методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к оцениваемому объекту.
В настоящем Отчете оценка осуществлялась всеми тремя подходами.
Характеристика объекта оценки
По мнению оценщика, оцениваемое здание относится к классу А1. По классификации, разработанной компанией Noble Gibbons и адаптированной к условиям московского рынка недвижимости, офисные здания класса А1 должны отвечать следующим требованиям: вновь построенное; полностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования (как правило осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; высота между перекрытиями не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальш-пола до подвесного потолка); эффективная планировка этажа - рациональное расположение опорных колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; остаточное количество машино-мест на по земной автостоянке; современные системы безопасности; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Техническое описание оцениваемого объекта представлено в следующей таблице1: Таблица 5
НаименованиеДевятиэтажный офисный центр Год ввода в эксплуатацию1994Общая площадь здания, м28505Полезная площадь здания, м26307Объем надземной части, м317030Этажность9Фундаментж/бетонСтены и перегородкимонолитПерекрытияж/бетонКровлярулонПроемыпластикПолыпластик, ковролинИнженерные сооружениясистема пожарной сигнализации фирмы "Schrack", система охраны фирмы "Ademco control",центральный электрораспределитель фирмы "May&steffens", система водоснабжения фирмы "Рumpenfabrik", система теплоснабжения фирм "Кlinger" и "Wilo", система вентиляции и кондиционирования фирмы "Wolf", лифты фирмы "Otis", холодильная установка фирмы "Carrier".Функциональное назначениеофисноеБалансовая стоимость, руб.39 654 963Сервитуты и иные обременения
Нестандартных сервитутов и иных обременений не выявлено.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий.
Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:
Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.
Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.
Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использовании будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
НЭИ определяется для застроенного земельного участка и для земельного участка в предположении отсутствия имеющейся застройки. Последнее требуется для определения рыночной стоимости земельного участка в затратном подходе.
В соответствии с Договором № ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г. о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, земельный участок предоставлен для строительства 8-этажного административно-гостиничного комплекса с мансардным этажом и подвалом в соответствии с утвержденным проектом и последующей его эксплуатации, что является его разрешенным использованием. Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от вышеприведенных, не является юридически правомочным. Параметры и природа объекта оценки накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от административной (офисной). На момент оценки объект используется в качестве офисного здания класса "А". Учитывая выгодное место расположения объекта, а так же затраты, понесенные при его возведении, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым. Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офисного здания класса "А". Затратный подход
Затратный подход к оценке недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенностью применения затратного подхода является понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов, и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.
Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода. В настоящем Отчете оценщик определил полную восстановительную стоимость объекта.
Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости затратным подходом, рекомендуется следующая последовательность действий: * определение рыночной стоимости участка земли;
* определение стоимости восстановления объекта;
* определение величины накопленного износа объекта;
* определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
Расчет стоимости прав аренды земельного участка
Стоимость участка земли рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.
При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав. В нашем случае объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах долгосрочной аренды, т. е. "право использовать и занимать объект недвижимости на протяжение установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленных в договоре аренды". Выражением этого права является рыночная стоимость права аренды.
Существует несколько методик для определения рыночной стоимости прав аренды на застроенный земельный участок:
1. Капитализация земельной ренты (доходный подход). 2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли - продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.
Для целей настоящего Отчета при определении рыночной стоимости прав аренды земельного участка наиболее предпочтительным является применение подхода с точки зрения сопоставимых продаж земельных участков аналогичного назначения. Сравнительный подход к оценке земельного участка включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) земельных участков, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. 2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода "сопоставимых пар", регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
Для определения рыночной стоимости права долгосрочной аренды использовались официальные данные (первичный рынок) по продаже на конкурсной основе прав долгосрочной аренды земельных участков (стартовая стоимость), расположенных в г. Москве2. В данном Отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 2 земельных участка. Стоимость прав аренды на объекты-аналоги корректировалась по следующим факторам: * передаваемые права аренды на земельный участок;
* финансовые условия;
* снижение стоимости в процессе торгов /условия продажи;
* дату выставления на торги/дату продажи;
* местоположение;
* площадь земельного участка;
* назначение участка.
Описание оцениваемого земельного участка
Описание земельного участка представлено в таблице 63 Таблица 6 Наименование Значение Площадь участка всего1930 кв. м.Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и в виду целевого использования земли (с 01.08.1999 г.)180 000 руб. Территориально-экономическая оценочная зона г. Москвы1Коэффициент дифференциации по территории города базовых ставок ежегодной арендной платы 7,41Ежегодная арендная плата за весь участок (с 01.08.1999 г.)334 650,4 руб.
Описание объектов-аналогов оцениваемого земельного участка
Описание земельного участка представлено в таблице 72. Таблица 7
Элемент сравненияОбъект оценкиОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Местоположение (оценочная зона)ЦАОЦАОЦАОПлощадь земельного участка0,22550,040,1НазначениеОфисный центрАдминистративное зданиеАдминистративное зданиеПередаваемые права аренды на земельный участокправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летФинансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеУсловия продажиТипичныеТипичныеТипичныеДата выставления на торги/Дата продажи 01.07.200101.07.200101.07.2001Цена продажи/предложения 1 га, тыс. долл. США7 5006 060
Обоснование корректировок
Объем передаваемых прав аренды на земельный участок Разница в стоимости между оцениваемым земельным участком и сопоставимым объектом определяется разницей в объемах передаваемых прав. Права долгосрочной и краткосрочной аренды имеют различную стоимость. Оцениваемый земельный участок согласно договору аренды № ХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г. предоставлен долгосрочную аренду сроком на 49 лет. В связи с тем, что объекты-аналоги также предоставлены в долгосрочную аренду сроком на 49 лет, корректировка по данному фактору не проводилась. Корректировка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия продажи
Поскольку условия продажи одинаковы для объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемому земельные участки, выставленные на свободную продажу.
По мнению оценщика, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 10%. Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи
Поскольку в расчетах используется объективная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на местоположение
Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в ЦАО г. Москвы, поэтому корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на площадь объекта
Величина поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 2,5, то есть практически равно соотношению площадей объекта №2 и оцениваемого объекта, которое составляет 2,25.
Соотношение цен за 1 га между объектами составляет 0,81, то есть увеличение площади земельного участка в 2,5 раза приводит к снижению стоимости 1 га на 19 %. Таким образом, поправка к стоимости объекта-аналога №2 составляет - 19%.
Соотношение площадей объекта-аналога № 1 и оцениваемого объекта составляет 5,63, следовательно, величина поправки к стоимости объекта №1 составит, соответственно, - 43%.
Корректировка на целевое назначение участка Оцениваемый объект и объекты-аналоги имеют сходное функциональное назначение, поэтому корректировка по данному фактору не проводилась.
Веса аналогов
Объект-аналог №2 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту, вследствие чего стоимости прав аренды данного земельного участка присвоен наибольший вес - 70%, а объекту-аналогу №1 - наименьший удельный вес - 30%.
Расчет стоимости прав аренды
Откорректированные цены по сопоставимым объектам аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости прав аренды земельного участка.
Расчет рыночной стоимости прав аренды земельного участка методом сравнительного анализа представлен в таблице 8: Таблица 8
Элемент сравненияОбъект оценкиОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Цена продажи/предложения 1 га, тыс. долл. США7 5006 060Передаваемые права аренды на земельный участокправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летВеличина корректировки0%0%Скорректированная цена7 5006 060Финансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеВеличина корректировки 0%0%Скорректированная цена7 5006 060Условия продажиТипичныеТипичныеТипичныеВеличина корректировки0%0%Скорректированная цена7 5006 060Корректировка на снижение цены в процессе торговРыночная стоимостьЦена предложенияЦена предложенияВеличина корректировки -10%-10%Скорректированная цена 67505454Дата выставления на торги/Дата продажи 01.07.200101.07.200101.07.2001Величина корректировки 0%0%Скорректированная цена 67505454Местоположение (оценочная зона)ЦАОЦАОЦАОВеличина корректировки 0%0%Скорректированная цена 67505454Площадь земельного участка, га0,22550,04 0,1 Величина корректировки -43%-19%Скорректированная цена 38534418 Назначение участкаОфисный
центрадминистративное зданиеадминистративное зданиеВеличина корректировки 0%0%Скорректированная цена 38534418Весовые коэффициенты 0,40,6Итоговая стоимость 1 га земельного участка, тыс. долл. США4248Итоговая стоимость права аренды земельного участка, тыс. долл. США958Итоговая стоимость права пользования земельным участком, руб., округленно.427 974 000Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки При определении восстановительной стоимости офисного здания использовался метод сравнительной единицы. Он основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.
По данным компании "GVA Sawyer", занимающейся в России реализацией инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, стоимость строительства офисного здания класса "А" в центре Москвы, составляет в среднем 1600 долл. США/кв.м.
Расчет полной восстановительной стоимости офисного здания представлен в таблице 9:
Таблица 9
НаименованиеСтоимость строительства, долл. США/кв. мПлощадь объекта, кв.мНДСПрибыль девелопераПолная восстановительная стоимость объекта оценки (с учетом НДС и прибыли девелопера), руб.Офисное здание класса "А"16008 50520%10% 524 506 752 Расчет износа
При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический)
Физический износ
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.
В настоящем Отчете при определении величины физического износа оценщик исходил из того, что реконструкция здания была проведена в 1998 г. и применили Правила определения физического износа конструкций и элементов зданий (ВСН 53-86р) и Положение о проведении планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений (утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279).
Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания представлен в таблице 10:
Таблица 10
№Конструктивные элементыУд. вес Описание конструкций%износауд.% износа1 Фундаменты3%Железобетонные5%0,15%2 Стены и перегородки27%Стены- монолитные5%1,35%3 Перекрытия и покрытия11%Железобетонные5%0,55%4 Кровля5%Железо5%0,25%5 Полы8%Пластик, ковролин 5%0,40%6 Проемы6%Двойные створные, филенточные5%0,30%7 Отделочные работы5%евро5%0,25%8 Внутренние санитарно- технические и электротехнические устройства20%отопление, канализация, водопровод, вентиляция, электроосвещение, телефон, телевидение, пожарная сигнализация, кондиционирование 5%1,00%9 Прочие работы15%ограждение, озеление, освещение5%0,75% ИТОГО100% 5%
Функциональный износ
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Учитывая, что оцениваемое здание входит в десятку лучших объектов офисного назначения г. Москвы, а также с учетом того, что строительство велось австрийско-немецкой компанией по современному проекту и все инженерные сооружения, внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства, функционирующие в здании, австрийско-германского производства (система пожарной сигнализации фирмы "Schrack", система охраны фирмы "Ademco control",центральный электрораспределитель фирмы "May&steffens", система водоснабжения фирмы "Рumpenfabrik", система теплоснабжения фирм "Кlinger" и "Wilo", система вентиляции и кондиционирования фирмы "Wolf", лифты фирмы "Otis", холодильная установка фирмы "Carrier"), оценщик определил функциональный износ равным 0%.
Экономический (внешний) износ
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:
* сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
* капитализация потерь в доходе, относящегося к изменению внешних условий.
Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению.
В связи с тем, что оцениваемый объект находится в центре г. Москвы (ЦАО) и на дату оценки эксплуатируется с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования (офисное здание класса "А"), а также с учетом повышенного спроса на офисные помещения в центре г. Москвы, оценщик определил внешний (экономический) износ равным 0%.
Определение накопленного износа объекта оценки представлено в таблице 11:
Таблица 11 Вид износаПроцент износаСтоимостное значение износа, руб. Физический износ5%26 225 338 Функциональный износ 0%- Внешний (экономический) износ 0%- Итого накопленный износ5%26 225 338 Определение рыночной стоимости затратным методом
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом составляет: Таблица 12
Наименование показателейЗначение показателейПолная восстановительная стоимость объекта оценки, руб.524 506 752Накопленный износ, руб.26 225 338Стоимость прав аренды земельного участка, руб.27 794 000Стоимость объекта оценки, руб.526 045 414 Итоговое заключение по затратному подходу
Таким образом, стоимость объекта оценки, по состоянию на ХХ.ХХ.2001 г., полученная на основе затратного подхода, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно:
526 045 000 руб.
Пятьсот двадцать шесть миллионов сорок пять тысяч рублей.
Доходный подход
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который состоит в том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый комплекс рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного комплекс.
В настоящем Отчете оценщик в рамках доходного подхода применил метод дисконтированного денежного потока. Основные этапы метода:
1. Установление продолжительности периода получения дохода.
2. Определение средневзвешенной арендной платы.
3. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:
* размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);
* периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);
* продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.
4. Расчет ставки дисконтирования.
5. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредство приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год прогнозного периода на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей. Выбор денежного потока выбирается оценщиком в зависимости от стоящей перед оценщиком задачи. В настоящем отчете сдачи имущества в аренду (чистый операционный доход).
6. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.
7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).
Определение денежного потока
Определение длительности прогнозного периода
Поскольку все расчеты в методе дисконтированных денежных потоков основаны на прогнозных данных, то очень важно определить длительность прогнозного периода. Ожидаемый предстоящий срок деятельности предприятия был разделен на два периода: прогнозный и постпрогнозный. Прогнозный период обычно определяется длительностью периода окупаемости вложенного капитала. Поскольку ставка дисконтирования для собственного капитала составила 26% (см. раздел "Расчет ставки дисконтирования" настоящего Отчета), период окупаемости составляет около 3 лет. Таким образом, длительность прогнозного периода определена оценщиком в три года.
Определение ставки арендной платы Оцениваемый объект относится к классу А1 (см. п. 2.6 настоящего Отчета). Средний уровень арендных ставок для зданий такого класса по данным Информационного агентства "RWAY" составляет 635 долл. США за кв. м в год. Плата за 1 машиноместо составляет 300 долл. США в месяц, что соответствует среднерыночным ценам по г. Москве.
Расчет чистого операционного дохода
Определение потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.
В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов.
Расчет ПВД производится по формуле:
ПВД = А * S,
где:
А - ставка арендной платы (годовая, месячная);
S - площадь, сдаваемая в аренду (общая площадь объекта, количество машиномест).
Определение эффективного валового дохода (ЭВД)
Для получения величины эффективного валового дохода предполагаемые потери от не уплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода.
В связи с тем, что основными арендаторами оцениваемого объекта являются зарубежные компании ("Шеврон", "Рено", и др.), потери от неуплаты арендных платежей оценщиком определены на уровне 0%.
Определение операционных расходов Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на: * условно-постоянные;
* условно-переменные (эксплуатационные);
* расходы (резерв) на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности и т.д.
Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). Операционные расходы приняты оценщиком на уровне 75 долл. США за 1 кв.м площади объекта оценки.5
Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной эффективного валового дохода и величиной операционных расходов.
Расчет ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.
Поскольку ставка дисконтирования является "инструментом" перевода будущего денежного потока в стоимость на текущий момент, способ ее расчета зависит от того, какой денежный поток выбран оценщиком в качестве базы оценки. Если в качестве базы расчета стоимости принимается денежный поток для собственного капитала, то для расчета ставки дисконтирования используются модели цены капитальных вложений (МЦКВ) и кумулятивного построения (метод суммирования).
Если же составляется прогноз динамики инвестированного капитала, то для расчета ставки дисконтирования может быть использован только метод средневзвешенной стоимости капитала.
Поскольку в настоящем отчете был рассчитан денежный поток для собственного капитала, оценщик использовал комбинацию методов МЦКВ и кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования.
Суть этих методов заключается в искусственном расщеплении ставки дисконта на составляющие, каждая из которых легче объяснима и поддается анализу. Метод суммирования
В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.
При использование этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщика, наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения в еврооблигации РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет около 3 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки оценщиком определена ставка доходности по вложениям в еврооблигации РФ со сроком погашения через 3 года., т.е. в 2004 г. Ближайшее к этой дате погашение еврооблигаций произойдет в 2005 г. Таким образом, в качестве безрисковой ставки оценщиком принята ставка доходности 10,59% (журнал "Эксперт" № 25 (285)).
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в таблице 13.
Таблица 13
Вид и наименование рискаКатегория риска12345678910Систематический рискУхудшение общей экономической ситуациидинамичный1Увеличение числа конкурирующих объектовдинамичный1Изменение федерального или местного законодательствадинамичный1Несистематический рискПриродные и антропогенные чрезвычайные ситуациистатичный1Ускоренный износ зданиястатичный1Неполучение арендных платежейдинамичный1Неэффективный менеджментдинамичный1Криминогенные факторыдинамичный1Финансовые проверкидинамичный1Неправильное оформление договоров арендыдинамичный1Количество наблюдений0023320000Взвешенный итог0061215120000Сумма 45Количество факторов 10Поправка на риск вложений в объект недвижимости 4,5 Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.
На дату оценки поправка на неликвидность принимается равной 10%, что соответствует среднерыночным данным по г. Москве.
Инвестиционный менеджмент представляет собой управление "портфелем инвестиций" и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости оценщиком использовано минимальное значение. Таким образом, ставка дисконтирования определенная методом суммирования составляет:
10,59% + 4,5% + 10% + 1%=26,09%.
Метод цены капитальных вложений
Метод цены капитальных вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями, поэтому в настоящем Отчете он применяется в справочном порядке. В общем случае, для отечественного инвестора, формула выглядит следующим образом:
СД = Ro + (Rср - Ro) + S, где
Rо - безрисковая ставка дохода;
Rср - средняя доходность на рынке;
- коэффициент, показывающий взаимосвязь доходности актива со среднерыночными колебаниями. Данный показатель является также мерой систематического риска при вложениях средств в данный актив, т.е. он выражает рискованность инвестиций, связанную с общерыночной ситуацией. При <1 риск и, соответственно, доходность актива ниже среднерыночной, а при >1 - выше;
S1 - поправка, учитывающая риск вложения средств в данный объект недвижимости .
Условно безрисковая ставка принята 10,59% (см. Метод суммирования).
Коэффициент определен оценщиком "экспертным" методом путем анализа факторов риска. Нормированные веса факторов риска взяты из мировой практики. Их "привязка" к страновым условиям обеспечивается выбором местных безрисковых и среднедоходных ставок.
В качестве среднерыночной доходности использовалась доходность по сбалансированному портфелю ценных бумаг на рынке ценных бумаг. По данным аналитического журнала "Рынок ценных бумаг" (www.rcb.ru) данная доходность на дату оценки составляет 25% годовых в валюте.
S - поправка, учитывающая риск вложения средств в оцениваемый объект. При нахождении величины данной поправки оценщик руководствовались тем, что существуют определенные риски (систематические и несистематические), которые влияют на стоимость объекта недвижимости, с точки зрения его инвестиционной привлекательности. Данная поправка соответствует премии за риск вложения в объект недвижимости, рассчитанной в разделе "Метод суммирования", и составляет 4,5%. Таким образом, ставка дисконтирования по методу МЦКВ составляет:
СД = 10,59% + 0,82 * (25% - 10,59%) + 4,5% = 26,9 %.
Согласование результатов Таблица 14
МетодСтавка дисконтирования, %Суммирования26,09МЦКВ26,9Простое среднее:26,4Итоговая ставка дисконтирования:26 .
Определение коэффициента бета.
Таблица 15
Фактор и величина риска Низкий рискСредний рискВысокий риск0,50,60,750,87511,251,51,752,0Факторы финансового рынка1Ликвидность12Стабильность дохода13Доходность14Ожидаемых рост доходов CF15Доля на рынке16Диверсификация клиентуры17Диверсификация по территории1Отраслевые факторы риска8Регулирование19Цикличность110Конкуренция111Препятствия к вхождению на рынок112Капиталоемкость1Общеэкономический рост13Уровень инфляции 1 14Экономический рост 1 15Изменение государственной политики 1 Итоги:Количество наблюдений 144132000Взвешенный итог 0,502,403,000,883,002,500,000,000,00Итого:12,28Количество факторов15,00Количество оценщиков1,00Итоговый коэффициент бета:0,82
Расчет стоимости доходным подходом
Таблица 16
Наименование позицийпрогнозный периодПостпрогнозный период1 год2 год3 год1123Полезная площадь, м28505850585058505Количество машино-мест60606060Арендная ставка для здания, USD/кв.м (годовая).6635680730780Арендная ставка для парковки, USD/1 машиноместо (мес.) 300321343368Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду, USD5 616 6756 014 5206 455 9486 898 509Потери от неуплаты, USD----Действительный валовый доход, USD5 616 6756 014 5206 455 9486 898 509Операционные расходы, USD637 875637 875637 875637 875Чистый операционный доход, USD4 978 8005 376 6455 818 0736 260 634Коэффициент текущей стоимости0,89090,70700,56110,4999Текущая стоимость денежных потоков4 435 4683 801 5053 264 7723 129 729Сумма текущих стоимостей денежных потоков, USD11 501 744Выручка от продажи имущественного комплекса в постпрогнозный период (по формуле Гордона), USD12 037 418Текущая стоимость выручки, USD6 017 578Рыночная стоимость объекта недвижимости, USD17 519 322Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.511 564 204Итоговое заключение по доходному подходу
Таким образом, стоимость объекта недвижимости по состоянию на ХХ.ХХ.2001 г., полученная на основе доходного подхода, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов), составляет, округлено:
511 564 000 руб.
Пятьсот одиннадцать миллионов пятьсот шестьдесят четыре тысячи рублей.
Сравнительный подход
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. 2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода "сопоставимых пар", регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками. Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Москвы.7 В данном Отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 3 офисных здания. Описание отобранных объектов-аналогов приведено в таблице 17.
Таблица 17
Элемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравненияОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Местоположение м. Кузнецкий мост, м. Театральная,
м. Чеховская м. Тверская, м. Чеховская, м. Маяковская м. Смоленская, м. Арбатская м. Добрынинская, м. ПолянкаПлощадь здания8505735,129502680Состояние объектаЕвроЕвроЕвроЕвроНаличие парковки, охраны и т.д. охрана, 4 лифта, телефон,парковка, центр класса А охрана, телефон,парковка на 15 машин охрана, телефон, парковка на 25 машин охрана, телефон, парковка на 22 машиныПередаваемые права на зданиеправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиПередаваемые права на земельный участокправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летФинансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеУсловия продажиТипичныеТипичные/аукционТипичные/аукционТипичные/аукционДата продажи/Дата выставления на торгиИюль 2001 г.Июль 2001 г.Июль 2001 г.Июль 2001 г.Цена предложения, долл. США/ кв. м. 2 5202 2032 328 Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:
* на объем передаваемых прав на здание;
* на объем передаваемых прав на земельный участок;
* на финансовые условия;
* на условия продажи;
* на дату продажи;
* на местоположение;
* на площадь здания;
* на состояние помещений;
* на наличие парковки, охраны и т.д.
Обоснование корректировок
Объем передаваемых прав на здание Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости (владение, распоряжение и пользование) и право аренды на земельный участок.
Объем передаваемых прав аренды на земельный участок Разница в стоимости между оцениваемым земельным участком и сопоставимым объектом определяется разницей в объемах передаваемых прав. Права долгосрочной и краткосрочной аренды имеют различную стоимость. В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как права аренды земельных участков объектов-аналогов и оцениваемого объекта находятся в долгосрочной аренде.
Корректировка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.
Корректировка на снижение цены в процессе торгов
По мнению оценщика, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи земельных участков отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону). При оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину 5%. Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи
Поскольку в расчетах используется объективная информация, корректировка по данному фактору не проводилась. Корректировка на местоположение
В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект находятся в Центральном Административном округе г. Москвы.
Корректировка на площадь объекта
Определение величины корректировки проводилось методом парных продаж. Соотношение площадей объектов-аналогов №2 и №1 составляет 4,01, оцениваемого объекта и объекта-аналога № 2 - 2,88; площади объектов №2 и №3 отличаются незначительно, корректировкой между данными объектами можно пренебречь. Объект № 2 принимаем в качестве базового при расчете поправок. Соотношение цен за 1 га между объектами №2 и №1 составляет 0,97, то есть уменьшение площади объекта в 4 раза приведет к увеличению стоимости 1 кв. м. на 3%. С учетом того, что площадь объекта - аналога №2 меньше оцениваемого объекта в 3 раза, поправка к стоимости объекта-аналога №2 равна 3%, №3 - 2,15%, №1 - 6%. Корректировка на состояние объекта В нашем случае корректировка по данному фактору для объектов-аналогов равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект находятся в отличном техническом состоянии.
Корректировка на наличие парковки, охраны и т.д.
В нашем случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект имеют в наличие все необходимые элементы дополнительных условий.
Веса аналогов
Объект-аналог №3 наиболее близок по своим характеристикам к оцениваемому объекту, вследствие чего данному аналогу присвоен наибольший удельный вес - 50%, объекту-аналогу №2 присваивается вес равный 30%, а объекту-аналогу №1 - 20%.
Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и во внесении соответствующих поправок на различие, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированный цены по сопоставимым объектам недвижимости после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Расчет стоимости методом сравнительного анализа
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в таблице 18: Таблица 18
Элемент сравненияОбъект оценкиОбъекты сравненияОбъект-аналог №1Объект-аналог №2Объект-аналог №3Цена предложения, долл. США/ кв. м. 2 5202 2032 328Передаваемые права на зданиеправо собственностиправо собственностиправо собственностиправо собственностиКорректировка 0%0%0%Скорректированная цена, долл. США 2 5202 2032 328Передаваемые права на земельный участокправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летправо аренды на 49 летКорректировка 0%0%0%Скорректированная цена, долл. США 2 5202 2032 328Финансовые условияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка 0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 5202 2032 328Условия продажиТипичныеТипичные/аукционТипичные/аукционТипичные/аукционКорректировка 0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 5202 2032 328Снижение цены в процессе торговРыночная стоимостьЦена предложенияЦена предложенияЦена предложенияКорректировка -5%-5%-5%Скорректированная цена, долл. США2 3942 0932 212Дата продажи/Дата выставления на торгиИюль 2001 г.Июль 2001 г.Июль 2001 г.Июль 2001 г.Корректировка 0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 3942 0932 212Местоположение м. Кузнецкий мост, м. Театральная,
м. Чеховская м. Тверская, м. Чеховская, м. Маяковская м. Смоленская, м. Арбатская м. Добрынинская, м. ПолянкаКорректировка 0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 3942 0932 212Физические характеристики:Площадь здания8505735,129502680Корректировка -6%-3%-3%Скорректированная цена, долл. США цена2 2842 1562 278Состояние объектаЕвроЕвроЕвроЕвроКорректировка 0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 2842 1562 278Наличие парковки, охраны и т.д. охрана, 4 лифта, телефон,парковка, центр класса А охрана, телефон,парковка на 15 машин охрана, телефон, парковка на 25 машин охрана, телефон, парковка на 22 машиныКорректировка 0%0%0%Скорректированная цена, долл. США2 2842 1562 278Весовые коэффициенты0,20,30,5Итоговая стоимость 1 кв.м объекта оценки, долл. США2133 Итоговая стоимость объекта оценки, долл. США18 140 782 Итоговая стоимость объекта оценки, руб.529 710 842Итоговое заключение по сравнительному подходу
Таким образом, стоимость объекта недвижимости, по состоянию на ХХ.ХХ.2001 г., полученная на основе метода сравнительного анализа продаж, по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно:
529 711 000 руб.
Пятьсот двадцать девять миллионов семьсот одиннадцать тысяч рублей.
Согласование результатов
При оценке объекта недвижимости оценщиком были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.
Таблица 19
Применяемый подходСтоимость, руб.Затратный подход526 045 000Доходный подход511 564 000Сравнительный подход529 711 000 Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на "пассивных" или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. В связи с этим оценщиком затратному подходу присваивается удельный вес равный 30%.
Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Оценщиком доходному подходу присваивается удельный вес равный 30%.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, оценщиком сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 40%.
Таблица 20
Применяемый подходСтоимость, руб.Удельный вес, %Средневзвешенная рыночная стоимость, руб.Затратный 526 045 00030523 167 000Доходный 511 564 00030Сравнительный529 711 00040 Таким образом, стоимость объекта недвижимости, по состоянию на ХХ.ХХ.2001 г., по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет округленно:
523 167 000 руб.
Пятьсот двадцать три миллиона сто шестьдесят семь тысяч рублей.
Сертификат качества
Подписавшие настоящий Отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
5. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ и Стандартами Российского общества оценщиков.
6. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны оценщиком с наибольшей степенью использования наших знаний и умений, и являются, на взгляд оценщика, достоверными и не содержащими фактических ошибок.
Сделанные допущения и ограничивающие условия
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Отчета.
1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту оценки. 4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. 5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
6. Ни Заказчик, ни оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. 7. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
8. Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.
Итоговое заключение о стоимости
В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ХХ.ХХ.2001 г., по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) составляет, округленно:
523 167 000 руб.
Пятьсот двадцать три миллиона сто шестьдесят семь тысяч рублей.
Настоящее заключение необходимо рассматривать только в контексте полного текста настоящего Отчета.
Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" № 135-ФЗ от 29.07.98 г., Закона г. Москвы "Об оценочной деятельности в городе Москве" от 11.02.98 г. №3, Стандартов Российского общества оценщиков, Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки".
Генеральный директор, Т. А. Касьянова
Кандидат экономических наук
Оценщик: И.А. Андриевский ХХ.ХХ.2001 г.
Использованные материалы нормативного характера
* Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29.07.1998 г.;
* Закон г. Москвы "Об оценочной деятельности в городе Москве" от 11.02.98 г. №3;
* определения"; * Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки";
* СТО РОО 20-01-96 "Общие понятие и принципы оценки";
* СТО РОО 20-02-96 "Рыночная стоимость как база оценки";
* СТО РОО 20-06-96 "Классификатор услуг по оценке имущества";
* СТО РОО 21-01-95 "Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества".
Список приложений
№Наименование1. Фотографии объекта оценки52. Правоустанавливающие документы на недвижимость-3. Договор аренды земельного участка-4. Справка о балансовой стоимости объекта-5. Документы оценщика2 В целях соблюдения конфиденциальности, правоустанавливающие документы на недвижимость, договор аренды земельного участка, а так же справка о балансовой стоимости объекта в данном экземпляре Отчета не представлены. Список документов приведен в Отчете в пункте "Объект оценки и оцениваемые права".
1 Источник: Выписка из технического паспорта на здание (строение) № дела ХХХ по состоянию на ХХ.ХХ.ХХХХ г.
2 Представлены в ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене "RWAY" № 75.
3 Источник: Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №ХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХг.
4 Курс ЦБ РФ на 12.07. 2001. составил 29,2 руб. за 1 долл. США
5 www. rupron.ru
6По данным ИА "Эксперт" темпы роста арендных ставок составят 7% в год.
7 Использовалась информация: риэлтерских фирм "МИАН", "САВО", "Пересвет-Инвест", "МИЭЛЬ", "Рент-сервис" и др.; информация о предложениях по купле-продаже недвижимости, опубликованная информационным агентством "Мобиле", рекламно-информационным агентством "Тригон", журналом "Столичная недвижимость"; информация, размещенная в сети "Интернет" на серверах агентств недвижимости и гильдии риэлтеров, www.rupron.ru.
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
24
25
Независимая Консалтинговая Группа "2К Аудит - Деловые Консультации" 24
Консалтинговая группа "2К Аудит - Деловые Консультации" 
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
930
Размер файла
995 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа