close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Право собственности аренды и

код для вставкиСкачать
Право собственности, аренды и безвозмездного
пользования (для негосударственных
некоммерческих организаций)
Ольга Тё, Катерина Манова
12 ноября 2010 года
© Allen & Overy LLP 2010
1
План
– Право собственности
– Общие положения
– Приобретение права собственности на земельные участки и здания
– Некоторые особенности в отношении НКО и религиозных организаций
– Право аренды
– Общие положения
– Существенные условия договора аренды
– Особенности передачи в аренду государственного и муниципального
имущества
– Предварительный договор аренды
– Право безвозмездного пользования
– Общие положения
– Предоставление недвижимого имущества в безвозмездное пользование
– Условия договора безвозмездного пользования
© Allen & Overy LLP 2010
2
Право собственности
© Allen & Overy LLP 2010
3
Общие положения
– Недвижимое имущество (з/у, здания)
– Формы собственности (государственная,
муниципальная и частная)
– Общие ограничения
– Объекты, изъятые из оборота
– Объекты, ограниченные в обороте
– Ограничения прав иностранных лиц
– Не могут иметь в собственности з/у из земель с/х назначения
– Не могут иметь в собственности з/у в приграничных территориях,
перечень которых устанавливается Президентом РФ
– Не могут быть предоставлены з/у в собственность бесплатно
© Allen & Overy LLP 2010
4
Земельные участки. Общие вопросы приобретения
права собственности
– Из земель, находящихся в государственной и
муниципальной собственности
– Для целей строительства
– Без предварительного согласования места размещения объекта
– В собственность или аренду
– На торгах
– С предварительным согласованием места размещения объекта
– В аренду
– Без торгов
– Для целей, не связанных со строительством
– Приватизация земельных участков под зданием (ст. 36 ЗК)
– Из земель, находящихся в частной собственности
© Allen & Overy LLP 2010
5
Земельные участки. Особенности купли-продажи
– Основания приобретения права собственности
на з/у, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности:
– Протокол о результатах торгов (ст. 30 ЗК) или
– Акты органов государственной власти или местного
самоуправления (ст. 36 ЗК)
– Договор купли-продажи
– Предмет договора должен быть индивидуализирован (кадастровый
номер, площадь, адрес, категория, разрешенное использование)
– Выкупная цена з/у, находящихся в государственной или
муниципальной собственности не должна превышать их кадастровую
стоимость
– Акт приема-передачи
– Корпоративные одобрения и одобрения антимонопольных органов
© Allen & Overy LLP 2010
6
Здания. Особенности приобретения права
собственности
– Приобретение прав на здания, находящиеся в государственной и
муниципальной собственности
– План приватизации
– Торги
– Договор купли-продажи
– Объект
– Здание
– Помещение
– Покупная Цена
– Существующие ограничения / обременения прав продавца
– Акт приема-передачи
– При переходе права собственности на здание переходит и право
собственности на з/у под ним
– Весь з/у
– Часть з/у под зданием
– З/у на праве долевой собственности
© Allen & Overy LLP 2010
7
Государственная регистрация
– Государственная регистрация права собственности
– Регистрация как доказательство права собственности на недвижимое
имущество
– Признание права собственности на объекты, приобретенные до
31.01.1998 г.
– Регистрация ранее возникшего права
– Регистрация перехода права собственности или регистрация сделки и
перехода права собственности
– Регистрация ограничений / обременений
– Документы
– Заявление
– Акт органов государственной власти или местного самоуправления /
протокол о результатах торгов
– Договор купли-продажи
– Кадастровый паспорт объекта недвижимости
– Документы об оплате государственной пошлины
– Документы, подтверждающие полномочия заявителя
– Учредительные документы
© Allen & Overy LLP 2010
8
Некоторые проблемные ситуации в отношении
права собственности НКО на недвижимое
имущество
– НКО является собственником приобретаемого имущества
– Участники / члены НКО утрачивают право собственности на
имущество, переданное НКО
– Договор дарения / пожертвования
– Регистрация сделки и права собственности одаряемого
– Жертвователь вправе требовать отмены пожертвования при
использовании пожертвованного имущества не в соответствии с
указанным жертвователем назначением.
– Корпоративные одобрения со стороны жертвователя и одобрения
антимонопольных органов
– Право формировать целевой капитал. Ограниченные направления
инвестирования целевого капитала
– Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
– Покупка и продажа собственных з/у
© Allen & Overy LLP 2010
9
Особенности права собственности религиозных
организаций на недвижимое имущество
– Религиозные организации вправе иметь на праве
собственности недвижимое имущество
– Право безвозмездно приобрести право собственности на
земельный участок, на котором расположено здание р/о,
принадлежащее ей на праве собственности
– Право безвозмездно приобрести право собственности на
культовые здания и земельные участки под ними для
использования в функциональных целях
– Памятники истории и культуры как особая разновидность
имущества религиозного значения
© Allen & Overy LLP 2010
10
Важно помнить о …
– Проверять права продавца на отчуждение имущества при
заключении сделок купли-продажи
– Корпоративные одобрения (крупная сделка, сделка с
заинтересованностью и иные одобрения в соответствии с
учредительными документами) и одобрения антимонопольных
органов
– Залог в силу закона возникает в случае, если оплата
осуществляется через определенное время после передачи
недвижимости покупателю (продажа в кредит или рассрочка
платежа) или за счет кредита
– НКО вправе осуществлять предпринимательскую деятельность
лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради
которых они созданы, и соответствующую этим целям
© Allen & Overy LLP 2010
11
Право аренды
© Allen & Overy LLP 2010
12
Общие положения
– Форма договора
– Государственная регистрация
– Если срок договора ≥ 1 года
– Документы на регистрацию - заявление, договор, акт органа местного
самоуправления, кадастровый паспорт, учредительные документы и документы,
подтверждающие полномочия
– Изменение существенных условий договора
– Как быть при продлении договора?
– Регистрация предварительного договора?
– Акт приема-передачи
© Allen & Overy LLP 2010
13
Условия действительности договора
– Надлежащий арендодатель
– Собственник
– ГУП\МУП
– Ограничения, предусмотренные в уставе арендодателя
– Согласия собственника
– «Корпоративные» одобрения
– Крупная сделка
– Сделка с заинтересованностью
– Иные случаи в соответствии с уставом
– Согласие антимонопольного органа на предоставление
государственной или муниципальной преференции
© Allen & Overy LLP 2010
14
Существенные условия договора
– Объект
– Должен быть четко определен
– Аренда части земельного участка
– Ограниченные в обороте земельные участки
–
–
–
Изъятые
Ограниченные в обороте
Земли сельскохозяйственного назначения
– Арендная плата
– Размер
–
–
–
Если не определен
Государственные и муниципальные з/у
Платежи
– Изменение
–
–
–
–
Не чаще 1 раза в год
Механизм расчета (индексация, формула, эквивалент)
По решению государственного органа
з/у под инвестиционные проекты
– Порядок уплаты
© Allen & Overy LLP 2010
15
Иные условия договора (1)
Срок договора и права и обязанности арендодателя
– Срок
– Неопределенный срок
– Максимальные и минимальные сроки
– Срок более 5 лет – дополнительные права арендатора
– Права и обязанности арендодателя
– Ответственность за недостатки имущества
– Капитальный ремонт
© Allen & Overy LLP 2010
16
Иные условия договора (2)
Права арендатора
– Права арендатора
– Преимущественное право:
–
–
–
–
–
–
–
Если иное не предусмотрено в договоре
Надлежащий арендатор
Уведомление/автоматическое возобновление договора
Пересмотр условий договора
Отказ арендодателя возобновить договор
Исключения из преимущественного права
Публичные торги
– Субаренда
–
–
–
–
–
Согласие арендодателя?
Срок
Ничтожность аренды → ничтожность субаренды
Запреты
Государственная регистрация
© Allen & Overy LLP 2010
17
Иные условия договора (3)
Обязанности арендатора и права третьих лиц
– Обязанности арендатора
– Разрешенное использование/целевое назначение
– Санкции за нарушение (админ. штраф, прекращение прав)
– Обязанность/право изменить
– Права третьих лиц (обременения)
– Сервитут
– Публичный/частный
– В силу закона/по соглашению сторон/по решению суда
– Государственная регистрация
– Залог
– Государственная регистрация
– Не ущемляет права существующего арендатора
– Согласие залогодержателя на передачу в аренду
© Allen & Overy LLP 2010
18
Окончание аренды
– Основания прекращения аренды
– Окончание срока
– Досрочное расторжение – через суд
– При существенном изменении обстоятельств
– По требованию одной из сторон
– Основания предусмотрены в законе
– Письменное предупреждение от арендодателя в разумный срок
– Выкуп арендованного имущества – если предусмотрен в договоре
– Зачет арендной платы
– Запрет на выкуп имущества гос. образовательных организаций
– Ограничения на выкуп
– Правило следования з/у за зданием
© Allen & Overy LLP 2010
19
Особенности передачи в аренду государственного и
муниципального имущества (1)
– На основании решения органа исполнительной власти/органа местного
самоуправления
– Без торгов, в том числе:
– Для НКО, которые не извлекают прибыль
– Срок аренды < 30 дней (в т.ч., совокупный срок аренды объекта за 6
последующих месяцев)
– В результате торгов по продаже права на заключение договора аренды
– Торги обязательны, если:
– арендатор извлекает доход от своей деятельности
– Субаренда
– Перезаключение договора на новый срок (в т.ч., если у арендатора есть преимущественное право)
– Порядок проведения торгов
– Форма торгов – аукцион или конкурс – определяется по решению собственника
–
–
Аукцион – победитель определяется по наиболее высокой цене
Конкурс – победитель определяется по наибольшему соответствию особым критериям конкурса
– Организатор – собственник или спец. организация
© Allen & Overy LLP 2010
20
Особенности передачи в аренду государственного и
муниципального имущества (2)
– В форме предоставления государственной и муниципальной
преференции (см. Закон о защите конкуренции)
– Предоставляется для ограниченного круга целей
– Должна быть предусмотрена в бюджете
– Предварительное письменное согласие ФАС
– Предоставление з/у для целей строительства
– Без предварительного согласования места размещения объекта
– С предварительным согласованием места размещения объекта
© Allen & Overy LLP 2010
21
Предварительный договор аренды
– Форма
– Предмет
– Обязательство заключить договор в будущем
– Не регулирует отношения по поводу имущества
– Существенные и иные важные условия
– Описание объекта будущей аренды
– Ситуация с несуществующим объектом
– Определение арендной платы по будущему договору
– Срок заключения будущего договора аренды
– Если не определен – срок составляет один год
– Порядок заключения будущего договора
– Уведомление до окончания срока предварительного договора
© Allen & Overy LLP 2010
22
Право безвозмездного пользования
© Allen & Overy LLP 2010
23
Договор безвозмездного пользования (ссуды): предмет,
объект
– Предмет
ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное
временное пользование ссудополучателю, а последний обязуется вернуть
ту же вещь в том состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального
износа или в состоянии, обусловленном договором
– Объект
– Земельные участки, здания, помещения
– Частные, государственные, муниципальные
– Ограниченные в обороте
© Allen & Overy LLP 2010
24
Ссудодатель
– Государственные органы
– Частные коммерческие организации
– хозяйственные товарищества и общества
– производственные кооперативы
– Государственные коммерческие организации
– ГУП, МУП
– казенные предприятия
– Негосударственные и государственные некоммерческие
организации
– общественные, религиозные, благотворительные организации, фонды
– учреждения
© Allen & Overy LLP 2010
25
Предоставление земельных участков в срочное
безвозмездное пользование
– Срочное
– Земельные участки, находящиеся в частной
собственности
– Земельные участки, находящиеся в государственной и
муниципальной собственности
– специальный ссудодатель – исполнительные органы
государственной власти РФ, субъектов РФ и органы местного
самоуправления
– специальный ссудополучатель - религиозные организации
– Для строительства сооружений религиозного и благотворительного
назначения на срок строительства
– Под зданиями религиозного и благотворительного назначения,
принадлежащими на праве безвозмездного пользования на срок
пользования зданиями
© Allen & Overy LLP 2010
26
Предоставление иных объектов недвижимости
государственной и муниципальной собственности в
безвозмездное пользование
– Некоммерческие организации, не осуществляющие деятельность,
приносящую им доход
– Без проведения торгов и без предварительного согласования
– Некоммерческие организации, осуществляющие деятельность, приносящую
доход
– С предварительного согласия
– По результатам проведения конкурса или аукциона
– Без проведения торгов:
– На основании международного договора РФ, федеральных законов, устанавливающих иной
порядок распоряжения, актов Президента РФ, решений Правительства РФ, решений суда,
вступивших в законную силу
– некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и
общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным
движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной
самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным
профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья,
социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими
деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в
Российской Федерации
– На срок не более 30 календарных дней в течение 6 последних месяцев
© Allen & Overy LLP 2010
27
Особенности предоставления в безвозмездное
пользование объектов религиозного назначения
– Здания и сооружения с относящимися к ним земельными участками,
построенные для совершения и обеспечения богослужений,
молитвенных и религиозных собраний, других религиозных обрядов
и церемоний, а также профессионального религиозного образования
– Специальный ссудополучатель – религиозная организация
– Объекты, не подлежащие отчуждению из федеральной
собственности
– На определенный срок, на период существования организации,
использование совместно с иными организациями
– На основании письменного обращения религиозной организации
– Без проведения торгов
© Allen & Overy LLP 2010
28
Договор безвозмездного пользования (ссуды): общие
положения, условия
– Форма договора
– Государственная регистрация
– Акт приема-передачи
– Срок
– Определенный срок
– указан в договоре
– Неопределенный срок
– не указан в договоре
– ссудополучатель продолжает пользоваться, ссудодатель не
возражает
© Allen & Overy LLP 2010
29
Договор безвозмездного пользования (ссуды):
условия
– Разрешенное использование
– Санкции за нарушение
– Прекращение прав
– Расторжение договора
– Улучшения
– Отделимые
– Собственность ссудополучателя (диспозитивно)
– За счет ссудополучателя
– Неотделимые
– Собственность ссудодателя
– За счет ссудополучателя, если не согласованы с ссудодателем
© Allen & Overy LLP 2010
30
Договор безвозмездного пользования (ссуды): условия
(продолжение)
– Права и обязанности сторон
В силу закона
Ссудодатель
Ссудополучатель
Передать объект в пользование
Вернуть объект
Передать объект в соответствующем
состоянии
Предупредить о правах 3х лиц
Риск случайной гибели или случайного
повреждения
По договоренности сторон
Передать все принадлежности и относящиеся
документы
отвечает за недостатки вещи, которые он
умышленно или по грубой неосторожности не
оговорил при заключении договора
Поддерживать в исправном состоянии, вкл.
текущий и капитальный ремонт
Нести расходы на содержание
Страхование
© Allen & Overy LLP 2010
31
Договор безвозмездного пользования (ссуды): условия
(продолжение)
– Основания изменения сторон договора
– Отчуждение, передача в возмездное пользование, реорганизация
или ликвидация ссудодателя
– Реорганизация ссудополучателя
– Основания прекращение договора
–
–
–
–
Окончание срока
По соглашению сторон
Досрочное расторжение по требованию одной из сторон
Односторонний отказ от исполнения
– неопределенный срок – любая из сторон с уведомлением за 30 дней или
иной срок по договоренности
– определенный срок – ссудополучатель (по договоренности) с
уведомлением за 30 дней или иной срок по договоренности
© Allen & Overy LLP 2010
32
Особенности безвозмездного пользования объектами
культурного наследия
– Объект культурного наследия
объекты недвижимого имущества со связанными с ними предметами материальной
культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой
ценность, являющиеся свидетельством цивилизаций, подлинными источниками
информации о зарождении и развитии культуры
– Специальный ссудополучатель (закрытый перечень)
– общественным объединениям, уставной целью деятельности которых является
сохранение объектов культурного наследия;
– детским общественным объединениям;
– общественным организациям инвалидов;
– благотворительным организациям;
– религиозным организациям;
– общероссийским творческим союзам;
– государственным учреждениям, осуществляющим свою деятельность в сфере
культуры
– Дополнительные существенные условия договора безвозмездного
пользования
– Особенности, составляющие предмет охраны данного объекта
– Требования к сохранению объекта
© Allen & Overy LLP 2010
33
Вопросы?
These are presentation slides only. The information within these slides does not
constitute definitive advice and should not be used as the basis for giving definitive
advice without checking the primary sources.
Allen & Overy means Allen & Overy LLP and/or its affiliated undertakings. The term
partner is used to refer to a member of Allen & Overy LLP or an employee or
consultant with equivalent standing and qualifications or an individual with
equivalent status in one of Allen & Overy LLP's affiliated undertakings.
© Allen & Overy LLP 2010
34
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
30
Размер файла
304 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа