close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ПРАВОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО

код для вставкиСкачать
ПРАВОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПО ВОПРОСАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ
ПРИМЕНИТЕЛЬНО К ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ
______________________________________________
МОСКВА
2011
СОДЕРЖАНИЕ
§ 1. Исходная информация.
3
§ 2. Краткие выводы.
4
§ 3. Оформление прав на образуемый земельный участок для осуществления
7
строительства или реконструкции.
§ 4. Разрешенное использование и кадастровая стоимость земельного участка,
8
расположенного по адресу г. Москва____________________
4.1. О классификации видов разрешенного использования.
8
4.1.1. Особенности классификации видов разрешенного использования по
10
законодательству г. Москвы.
4.2. О взаимосвязи разрешенного использования и кадастровой стоимости
10
Земельных участков в г. Москве.
4.3. О виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного
11
участка ОАО _________
4.4. О виде разрешенного использования при разделе земельного участка ОАО
11
___________.
§ 5. Варианты оформления права на земельный участок и их
13
целесообразность.
§ 6. Градостроительный регламент Образуемого земельного участка,
20
расположенного по адресу г. Москва_______________
§ 7. Наличие оснований для отказа в оформлении земельного участка в
25
собственность.
7.1. Ограничение Образуемого земельного участка в обороте.
25
7.2. Об объекте гражданской обороны.
26
7.3. О высоковольтном кабеле Мосэнерго.
28
2
1. Исходная информация
Для проведения работ по составлению настоящего юридического заключения
Заказчиком была предоставлена следующая исходная информация.
ОАО _________ является собственником ряда зданий производственного
назначения, расположенных на земельном участке по адресу г. Москва, ________________,
площадью 71 931 м2.
Согласно представленной информации земельный участок сформирован, поставлен
на кадастровый учет. Кадастровая стоимость земельного участка составляет
3 055 880 638,5 руб. с удельным показателем кадастровой стоимости 42 483,5 рублей за 1
кв.м.
В отношении данного земельного участка заключен долгосрочный договор аренды.
Целевое использование земельного участка в соответствии с договором аренды и
кадастровым паспортом земельного участка – «эксплуатация существующих
производственных и административных корпусов».
Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке и принадлежащие
на праве собственности ОАО __________ были приобретены названным обществом в
порядке приватизации _________________________________________________________,
в том числе, объект гражданской обороны второго класса защиты. Право собственности
ОАО ______________ на все указанные объекты зарегистрировано в ЕГРП.
Кроме того, на Земельном участке находятся офисные здания, принадлежащие
иным лицам на праве собственности. В этой связи, в настоящее время ОАО ________
проводит межевание, в результате которого будет образован новый земельный участок,
площадью 57374 м2., где будут находиться только производственные объекты.
принадлежащие ОАО ___________, а также высоковольтный кабель Мосэнерго.
Договор аренды земельного участка, а также кадастровый паспорт земельного
участка имеют гриф «секретно».
В настоящее время ОАО _____________ рассматривает вопрос о наличии правовой
возможности приобретения в собственность земельного участка площадью 57374 м2,
оценивает экономические и юридические аспекты целесообразности осуществления
данных действий, решает вопрос о наличии правовых препятствий к выкупу земельного
участка, а также оценивает перспективы строительства на данном земельном участке
общественно-деловых объектов.
3
2. Краткие выводы.
Проанализировав исходную информацию и действующее законодательство,
специалисты правового центра «Два М» пришли к следующим выводам:
2.1. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ ОАО ______________ имеет исключительное
право на приобретение в собственность земельного участка под принадлежащими
обществу объектами недвижимости.
2.1.1. Нахождение на земельном участке объекта гражданской обороны второго
класса защиты и высоковольтного кабеля Мосэнерго не ограничивает исключительное
право ОАО _____________ на приватизацию земельного участка (см. п. 7.2-7.3
настоящего Заключения).
2.1.2. Производство на земельном участке продукции оборонного назначения
может служить препятствием к выкупу земельного участка, если данное обстоятельство
будет квалифицировано Департаментом земельных ресурсов г. Москвы как ограничение
в обороте на основании _____________________ (см. п. 7.1 настоящего Заключения).
2.1.3. Исходя из имеющейся информации иные основания для отказа в выкупе
земельного участка, занятого производственными объектами ОАО ____________
отсутствуют (см. п. 7 настоящего Заключения).
2.2. Для реализации вышеуказанного исключительного права выкупа земельного
участка ОАО _____________ необходимо разделить земельный участок площадью 71 931
м2 таким образом, чтобы на образованном участке не находились объекты недвижимости,
принадлежащие на праве собственности иным лицам (см. п. 7 настоящего Заключения)
2.3. При образовании земельного участка площадью 57374 м2, занятого только
производственными объектами ОАО ______________ (далее – Образуемый земельный
участок), общество имеет возможность установить для такого участка один из следующих
видов разрешенного использования:
1) «Для размещения административных и производственных зданий».
В данном случае кадастровая стоимость Образуемого земельного участка составит
1.156.040.774,54 руб.
2) «Для размещения офисных зданий коммерческого и делового назначения».
В данном случае кадастровая стоимость Образуемого земельного участка составит
2.437.448.329 руб.
(см. п. 4.4 настоящего Заключения)
2.4.
Образуемый
земельный
участок
в
соответствии
с
____________________________________________________________________ относится
к территориальной зоне 11-110 (многофункциональная общественно-деловая зона).
В соответствии с требованиями градостроительного регламента в данной зоне
земельные участки и объекты капитального строительство не предназначены под
промышленное производство и должны использоваться под офисные, деловые, учебные,
культурно-просветительские и другие общественно-деловые цели (см. п. 6.1, 6.5
настоящего Заключения).
4
2.5. Объекты недвижимости расположенные на Образуемом земельном участке не
соответствует требования градостроительного регламента, установленного для земельного
участка и расположенных на нем объектов капитального строительства.
В этой связи, ОАО _______________ может продолжать эксплуатацию
производственного комплекса без права осуществления строительства или реконструкции
его производственных помещений с сохранением их назначения.
Вместе с тем, правообладатель вправе осуществить на Земельном участке новое
строительство или реконструкцию, если вновь возводимые (реконструированные)
объекты будут иметь общественно-деловое назначение.
Иными словами, ОАО ________________ может реконструировать имеющийся
производственный комплекс в общественно-деловой, учебный, культурно-досуговый
центр и т.п. (см. п. 6.5 настоящего Заключения)
2.6. Осуществление строительства либо реконструкции на Образуемом земельном
участке наиболее целесообразно после его приобретения в собственность в порядке ст. 36
ЗК РФ.
Стоимость выкупа составит 20 % от кадастровой стоимости Образуемого участка,
поскольку производственный комплекс ОАО ___________________ ранее находился в
государственной собственности.
Таким образом, для вида разрешенного использования «размещения
производственных и административных зданий» цена выкупа земельного участка
составит 231.208.154,908 руб.
Для вида разрешенного использования «размещения офисных, зданий делового и
коммерческого назначения» цена выкупа земельного участка составит 487.489.665,8 руб.
(см. п. 5.4 настоящего Заключения).
2.7. В целях получения права на осуществление строительства/реконструкции на
земельном участке объектов общественно-делового назначения с минимальными
расходами, наиболее целесообразным является приобретение земельного участка в
собственность с видом разрешенного использования «для размещения административных
и производственных зданий» по цене 231.208.154,908 руб. (см. п. 5.5.1 настоящего
Заключения).
В данном случае Общество сможет осуществить реконструкцию имеющихся
производственных объектов в объекты общественно-делового назначения без внесения
платы (80 % от кадастровой стоимости) за снятия запрета на реконструкцию.
Однако для осуществления на земельном участке нового строительства (в отличие
от реконструкции) потребуется внести плату в размере 1.949.958.663,2 руб. (80 % от
кадастровой стоимости земель общественно-делового назначения) (см. п. 5.4 настоящего
Заключения).
2.8. В случае оформления права собственности на Образуемый земельный участок
с предварительным установлением для него вида разрешенного использования
«размещение офисных зданий коммерческого и делового назначения», цена выкупа
земельного участка составит 487.489.665.8 руб. При этом запрет на строительство будет
снят бесплатно, что позволит осуществлять на Образуемом земельном участке как
реконструкцию так и строительство административно-деловых объектов (см. п. 5.5.2
настоящего Заключения).
2.9. Для осуществления строительства на Образуемом земельном участке
необязательно осуществлять его выкуп.
Так, в случае если _________________ сохранит право аренды Образуемого
земельного участка, необходимо будет внести изменения в соответствующий договор
5
аренды, которыми бы Арендатору было бы предоставлено право на осуществление
строительства или реконструкции объектов общественно-делового назначения.
Согласно положениям московского законодательства за подобного рода изменения
Арендатор обязан в течение одного года вносить повышенную арендную плату, которая
для рассматриваемого участка будет рассчитана исходя из кадастровой стоимости земель
общественно-делового назначения и составит (в зависимости от соблюдения нормативов
плотности застройки) либо 1 462 468 997,4 р. (60 % от кадастровой стоимости) либо 1 949
958 663,2 р. (80 % от кадастровой стоимости).
(см. п. 5.6 настоящего Заключения).
6
3. Оформление прав на образуемый земельный участок для осуществления
строительства, реконструкции.
Порядок строительства в г. Москве определен рядом законов и иных нормативных
актов РФ и г. Москвы. В частности указанная процедура установлен___________________
_______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
При оценке возможности строительства на участке, реконструкции расположенных
на нем объектов недвижимости, а также экономических затрат, необходимых для
осуществления данных действий, принципиальное значение имеют права на земельный
участок, подлежащий застройке.
Для осуществления строительства новых объектов недвижимости или
реконструкции существующих объектов капитального строительства правообладателю
необходимо иметь оформленные права на соответствующий земельный участок.
В силу норм действующего земельного законодательства, хозяйственные общества
могут обладать земельными участками на праве собственности или на праве аренды.
В соответствии с _________________________ собственник земельного участка
имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его
разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных
регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных
и иных правил, нормативов.
Согласно ______________________ арендаторы земельных участков формально
осуществляют права собственников земельных участков, установленные ____________.
Кроме того, как следует из указанных выше норм ________, еще одним
принципиальным моментом при осуществлении любого строительства является вопрос
выбора вида разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, возможность выбора в отношении Образуемого земельного участка
вида разрешенного использования, а также права, на котором будет этот участок
использоваться, обуславливает возможность оформления прав _________________ на
земельный участок несколькими способами.
В целях определения варианта позволяющего осуществить на Образуемом
Земельном участке строительство общественно-деловых объектов с наименьшими
затратами ниже будут рассмотрены вопросы:
- выбора разрешенного использования земельного участка;
- правового различия в осуществлении строительства или реконструкции на
земельном участке, принадлежащем правообладателю на праве аренды, и участком,
оформленным в собственность;
- правового различия при выборе того или иного варианта оформления права
собственности на земельный участок;
- особенностей градостроительного регламента земельного участка;
- ценообразования при оформлении прав на земельный участок;
- наличия правовых препятствий к выкупу Земельного участка;
- и др.
7
4. Разрешенное использование и кадастровая стоимость земельного участка,
расположенного по адресу г. Москва_____________________
Объем прав и обязанностей землепользователей определяется правовым режимом,
действующим в отношении конкретных земельных участков.
В свою очередь правовой режим любых земель определяется исходя из их
принадлежности к той или иной категории (целевому назначению) и разрешенного
использования.
Категории земель (целевое назначение) перечислены в________________– земли
сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, земли населенных пунктов и
д.р.
В городе Москве все земельные участки относятся к землям населенных пунктов. В
этой связи, правовой режим любого земельного участка, расположенного в Москве,
зависит, прежде всего, от его вида разрешенного использования.
Так в соответствии _______________________ собственники и арендаторы
земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и
иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических,
противопожарных и иных правил, нормативов.
Кроме того, вид разрешенного использования существенно влияет и на размер
кадастровой стоимости земельных участков (_____________________________________).
Кадастровая стоимость земельного участка в свою очередь определяет размер
арендной платы за пользование таким участком и размер его выкупной цены, земельный
налог и величину платы за снятие запрета на строительство, и др.
Таким образом, достаточно важным и актуальным является вопрос установления
для Земельного участка конкретного вида разрешенного использования. В связи с чем
требуется пояснить следующее.
4.1. О классификации видов разрешенного использования.
В силу ____________________ виды разрешенного использования земельных
участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным
органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке
государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных
отношений (Минэкономразвития РФ).
Единственный классификатор видов разрешенного использования земель
населенных пунктов, утвержден ________________________________________________
____________________________________________________, определен закрытый
перечень видов разрешенного использования, которые могут быть установлены для
Земельных участков – всего 17 позиций:
Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и
многоэтажной жилой застройки.
Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой
застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.
Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и
огородничества.
Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли,
общественного питания и бытового обслуживания.
Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.
Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и
коммерческого назначения.
8
Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и
лечебно-оздоровительного назначения.
Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и
административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального
хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций,
обслуживающих их сооружений и объектов.
Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных,
железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов,
аэровокзалов.
Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.
Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых,
размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных
внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных
дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий
связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных
элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания,
строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий,
строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных
сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности,
военных объектов.
Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами,
городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.
Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.
Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав,
переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки,
занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в
соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под
полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.
Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий,
объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической
культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Определяющим фактором для установления застроенному земельному участку
того или иного вида разрешенного использования является назначение объектов
капитального строительства, расположенных на таком участке.
При этом, исходя из системного толкования вышеуказанных методических
рекомендаций, можно сделать следующие выводы.
1) Для каждого земельного участка может быть установлен только один вид
разрешенного использования.
2) Если объекты капитального строительства, расположенные на земельном
участке, позволяют отнести его к нескольким видам разрешенного использования,
устанавливается тот вид разрешенного использования, при котором кадастровая
стоимость земельного участка будет максимальной. Например, если на земельном участке
одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку должен быть
установлен вид разрешенного использования «для размещения офисных зданий делового
и коммерческого назначения», так как кадастровая стоимость для данного вида
разрешенного использования, больше, чем для «размещения производственных и
административных зданий».
Таким образом, правовой режим земельного участка, в том числе,
возможность осуществления на нем строительства, определяется в соответствии с
одним из 17 видов разрешенного использования Земельных участков,
установленных ________________________________________.
9
4.1.1. Особенности классификации видов разрешенного использования по
законодательству г. Москвы.
До недавнего времени позиция г. Москвы в отношении классификация видов
разрешенного использования существенно отличалась от изложенного выше. Главное
отличие заключалось в том, что все виды разрешенного использования земельных
участков в г. Москве делились на две группы – предусматривающие и не
предусматривающие возможность использования земельного участка для строительства,
реконструкции. Данная позиция содержалась в ___________________________________»,
которое было отменно _________________________________________________________.
Кроме того, _______________________было принято ________________________,
которым был утвержден новый перечень видов разрешенного использования земельных
участков и объектов капитального строительства.
Указанный перечень применяется в градостроительной деятельности и в целом
соответствует классификации ________________________. При этом виды разрешенного
использования земельных участков в новом перечне правительства Москвы не делятся на
предусматривающие и не предусматривающие строительство/реконструкцию.
Так, например, виду разрешенного использования «земельный участки,
предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого
назначения», установленному п. ________________________ соответствует вид
разрешенного использования «участки размещения административно-деловых объектов»
(п. 1.1 Перечня, утвержденного Правительством Москвы).
Вместе с тем, в отдельных случаях формулировки видов разрешенного
использования земельных участков, содержащиеся в новом перечне правительства
Москвы значительно уже формулировок классификатора ________________________.
Однако в рассматриваемом случае данное обстоятельство не имеет правовых последствий.
4.2. О взаимосвязи разрешенного использования и кадастровой стоимости
Земельных участков в г. Москве.
Как уже было отмечено, вид разрешенного использования является одним из
главных факторов, определяющих кадастровую стоимость земельных участков.
В
г.
Москве
данное
правило
реализовано
в
_____________________________________________________________________________
___________________________________________
Согласно названному Постановлению вся территория г. Москвы делится на
кадастровые кварталы (каждый административный район г. Москвы обычно состоит из
несколько таких кварталов).
Для каждого кадастрового квартала установлена своя кадастровая стоимость 1 кв.
м. земли (удельный показатель кадастровой стоимости). Кроме того, внутри кадастрового
квартала установлено 16 видов разрешенного использования земельных участков (в
соответствии с п. ________________________), в зависимости от которых может
изменяться удельный показатель.
Например, в рамках одного кадастрового квартала для земельного участка с видом
разрешенного использования «под размещение офисных зданий делового и
коммерческого назначения» удельный показатель кадастровой стоимости будет более чем
в два раза больше, по сравнению с земельным участком с видом разрешенного
использования «для размещения производственных и административных зданий,
строений, сооружений промышленности».
Таким образом, кадастровая стоимость любого земельного участка в г. Москве
определяется путем умножения площади данного земельного участка на удельный
показатель кадастровой стоимости в соответствующем кадастровом квартале при
соответствующем виде разрешенного использования.
10
4.3. О виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного
участка ОАО «_____________»
По информации полученной от Заказчика, в настоящий момент на земельном
участке, площадью 71931 м2, расположенном по адресу г. Москва______________(далее –
Исходный земельный участок) расположены производственные здания ООО «_________»
и несколько офисных зданий, принадлежащих иным лицам. Разрешенное использование
Исходного земельного участка по кадастровому паспорту и договору аренды – «для
эксплуатации существующих производственных и административных корпусов». При
этом, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка равен 42 483,5 руб
за. 1 м. кв. Т.е. полная кадастровая стоимость Земельного участка составляет 71931 Х
42 483,5= 3055880638,5 руб.
Вместе с тем, Исходный земельный участок расположен в кадастровом квартале
№ 77:09:0004021. Согласно ________________________________________________ в
данном кадастровом квартале удельный показатель кадастровой стоимости в размере
42 483,5 руб. за 1 кв. м. устанавливается для вида разрешенного использования
«земельные участки для размещения офисных зданий делового и коммерческого
назначения», а для разрешенного использования «земельные участки для размещения
производственных и административных зданий» - 20 149,21 руб за 1 кв. м.
Так как на Исходном земельном участке на данный момент расположены не только
производственные,
но
и
офисные
здания,
то
в
силу
положений
________________________, а также ____________________________________________
________________________, правильным видом его разрешенного использования
является «размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Данное
обстоятельство подтверждается в том числе, тем, что для определения кадастровой
стоимости Исходного Земельного участка г. Москвы применять удельный показатель
кадастровой стоимости равный 42 483,5 руб. за 1 кв. м.
Таким образом, на данный момент кадастровая стоимость Исходного земельного
участка определена правильно, а вид разрешенного использования
не вполне
соответствует действующему законодательству.
В этой связи, ОАО «________» имеет возможность требовать от Департамента
земельных ресурсов г. Москвы установить Исходному земельному участку вид
разрешенного использования «размещение офисных зданий делового и
коммерческого назначения».
4.4. О виде разрешенного использования при разделе земельного участка ОАО
«____________».
В настоящее время, ОАО «___________________» проводятся организационноправовые мероприятия, направленные на межевание Исходного земельного участка
площадью 71931 м2, в результате которых будет образован новый земельный участок,
площадью 57374 м2.. На Образуемом земельном участке будут находиться только
производственные здания ОАО «_____________».
При этом, по имеющейся информации в настоящее время издано Распоряжение
Департамента земельных ресурсов г. Москвы об утверждении схемы расположения
земельного участка на кадастровом плане территории. Согласно указанному
Распоряжению Образуемому земельному участку установлен вид разрешенного
использования «размещение производственных и административных зданий».
Однако следует учитывать, что в соответствии с _____________ разрешенное
использование образуемого земельного участка в обязательном порядке должно
соответствовать разрешенному использованию исходного земельного участка.
В этой связи, если бы Исходному земельному участку, площадью 71931 м2, был
установлен вид разрешенного использования «для размещения офисных зданий делового
11
и коммерческого назначения», то аналогичный вид разрешенного использования должен
был быть присвоен и Образуемому земельному участку.
Таким образом, возможны следующие варианты действий ОАО «________».
1) До осуществления раздела Исходного земельного участка, площадью 71931 м2
ОАО «____________» имеет возможность требовать установления для данного участка
вида разрешенного использования «размещение офисных зданий делового и
коммерческого назначения», что соответствует п. ________________________
При условии, что Исходному участку будет присвоен указанный вид разрешенного
использования, Образуемому земельному участку, площадью 57374 м2,. в силу
положений _____________________ также должен быть установлен вид разрешенного
использования «размещение офисных зданий делового и коммерческого назначения».
При этом кадастровая стоимость Образуемого земельного участка составит 57 374
м.2 (площадь участка) Х 42 483,5 (удельный показатель кадастровой стоимости)
=2 437 448 329 руб.
2) В настоящее время (до изменения вида разрешенного использования Исходного
земельного участка) Распоряжения Департамента земельных ресурсов г. Москвы об
утверждении схемы расположения Земельного участка на кадастровом плане территории
не нарушает _____________________.
Более того, так как на Образуемом земельном участке находятся производственные
объекты, то присвоение ему вида разрешенного использования «для размещения
административных и производственных зданий» отвечает общим правилам определения
разрешенного использования застроенного земельного участка (см. п. 4.1 настоящего
Заключения).
Таким образом, ОАО «__________» может согласиться с указанным
распоряжением и провести межевание Исходного земельного участка, не меняя его вид
разрешенного использования.
В этом случае Образуемому земельному участку, площадью 57374 м2, будет
установлен вид разрешенного использования «размещение производственных и
административных зданий».
При этом кадастровая стоимость Образуемого земельного участка составит
57 374 Х 20 149,21=1 156 040 774,54 руб.
Таким образом, до раздела Исходного земельного участка, площадью 71931 м2,
у ОАО «_____________» существует некая альтернативность действий, позволяющая
установить Образуемому земельному участку, площадью 57374 м2, вид
разрешенного использования либо «для размещения офисных зданий делового и
коммерческого назначения» либо «для размещения производственных и
административных зданий».
12
5. Варианты оформления права на земельный участок и их целесообразность.
5.1. В соответствии с _____________________ собственники расположенных на
земельном участке зданий, строений и сооружений обладают исключительным правом на
предоставление данного участка в аренду либо в собственность.
При этом, первоначальное оформление права аренды на земельный участок, не
препятствует последующему приобретению земельного участка в собственность.
Освещая вопрос о целесообразности выкупа земельного участка с последующим
строительством, необходимо акцентировать внимание на следующих аспектах:
- каковы экономические и правовые преимущества нахождения земельного участка
в собственности ОАО «___________» по сравнению с правом аренды?
- каковы финансовые и организационные затраты на приобретение участка в
собственность и на его дальнейшее содержание, варианты их минимизации?
- каковы затраты при принятии решения об осуществлении на земельном участке
строительства (реконструкции) при нахождении участка в собственности ОАО
«__________» или на праве аренды?
5.2. ОАО «___________» является собственником зданий, расположенных на
земельном участке по адресу _________________________________
В настоящее время ОАО «___________» заключен долгосрочный договор аренды
Земельного участка.
Вместе с тем, оформление земельного участка в собственность может дать ОАО
«___________» ряд дополнительных экономических преференций.
Во-первых, нахождение в собственности дорогостоящего актива, такого как
земельный участок площадью 5,7 ГА, существенно повышает капитализацию активов
ОАО «___________».
Во-вторых, земельный участок является активом, который в любое время может
быть продан, внесен в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества.
В-третьих, находясь в собственности, земельный участок всегда может стать
обеспечением достаточно крупного ипотечного кредита.
В четвертых, право собственности на земельный участок позволяет упростить
процесс легализации объектов самовольного строительства в соответствии со ст. 222 ГК
РФ.
В-пятых, в настоящее время действуют льготный порядок выкупа земельных
участков собственниками расположенных на них зданий, строений или сооружений,
который предполагает возможность покупки участка по цене в несколько раз ниже его
рыночной стоимости.
При этом, льготные ставки выкупа земельного участка имеют ограниченный
период действия – до 01.01.2012 (________________________________________________).
Следовательно, выкуп земельного участка сам по себе является выгодным
капиталовложением с экономической точки зрения, позволяющим приобрести актив по
стоимости, в несколько раз ниже рыночной, и существенно повысить капитализацию
предприятия.
5.3. В настоящее время порядок определения цены продажи земельных участков
установлен в __________________________________________________________________
______________________.
В силу указанных законов в г. Москве земельные участки, на которых
расположены здания, строения, сооружения, до 01.01.2012 могут быть выкуплены
коммерческими организациями, владельцами этих объектов недвижимости, по цене
соответствующей 20 % кадастровой стоимости участка, если эти здания, строения,
13
сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности (то
есть приобретены в процессе приватизации).
Прочие
земельные
участки
в
соответствии
с
п.
_____________________________________________________________________________
в г. Москве до 01.01.2012 могут быть приобретены в собственность по цене,
соответствующей 45 % от кадастровой стоимости земельного участка.
После 01.01.2012, если срок льготного выкупа земельных участков не будет
продлен, цена приобретения права собственности на государственные и муниципальные
участки составит 100% их кадастровой стоимости.
Для проведения настоящей правовой экспертизы ОАО «___________» был
представлен __________________________________________________________________ ,
______________________а также перечень приватизированных Обществом объектов
недвижимости, составленный ОАО «___________». Согласно данным документам здания,
расположенные на земельном участке и принадлежащие ОАО «___________», были
приобретены в порядке приватизации государственного предприятия ___________.
Следовательно, ОАО «___________» вправе приобрести земельный участок по
цене, составляющей 20 % от его кадастровой стоимости.
5.4. Приобретение земельного участка в собственность по льготной цене в 20 % от
кадастровой стоимости накладывает ряд ограничений при использовании земельного
участка.
В силу_________________________________________________________________,
в г. Москве подлежит применению специальный правовой режим, устанавливающий
публичный запрет на строительство (реконструкцию) на приватизированном
земельном участке, приобретенном по льготной цене (20 % кадастровой стоимости).
Решение о запрете на строительство (реконструкцию) устанавливается
ненормативным актом Департамента земельных ресурсов г. Москвы, которым земельный
участок предоставляется в собственность Заявителя (_______________________________).
Если запрет на строительство и реконструкцию был установлен, то в общем
порядке для начала строительства/реконструкции на Участке необходимо снятие такого
запрета.
Решение о снятии запрета на строительство (реконструкцию) принимается на
основании постановления Правительства Москвы (_____________________________).
Принятие Правительством Москвы ненормативного акта о снятии запрета на
строительство (реконструкцию) возможно на возмездной основе после единовременной
оплаты собственником земельного участка 80 процентов от кадастровой стоимости
участка, действующей на момент снятия запрета на строительство, реконструкцию
(_________________________________). Т.е. 80 % от кадастровой стоимости для
земельного участка с тем видом разрешенного использования, который необходим для
строительства.
Без внесения данной платы строительство/реконструкция на участке по общему
правилу невозможны.
Таким образом, по общим основаниям для осуществления строительства
общественно-деловых объектов на Земельном участке ОАО «___________»
потребуется выкупить земельный участок за 231.208.154,908 руб. А затем снять
запрет на строительство, уплатив при этом 1.949.958.663,2 руб. (80 % от кадастровой
стоимости земель общественно-делового назначения).
5.5. Законодательством установлены специальные случаи, когда реконструкция
объектов капитального строительства возможна без снятия запрета на строительство
(реконструкцию), а также случаи бесплатного снятия запрета на строительство.
14
5.5.1 Если ОАО «___________» сможет реализовать свои инвестиционные цели
путем реконструкции объектов недвижимости, существующих на земельном участке, без
строительства новых объектов на участке, то при выборе вариантов действий
необходимо учесть следующее.
__________________________________________________________________ под
реконструкцией понимается - изменение параметров объектов капитального
строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади,
показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического
обеспечения;
В
силу
_______________________________________________________,
реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального
строительства, использование которых предусмотрено ______________________________.
____________________________________________
устанавливает
порядок
использования земельных участков и объектов капитального строительства, виды
разрешенного использования, предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры
и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
При этом, в соответствии с _________________________________под
градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ
соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных
участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и
используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры
земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства,
реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования
земельных участков и объектов капитального строительства;
Реконструкция объектов капитального строительства не соответствующих
градостроительному регламенту может осуществляться только путем приведения их в
соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия
предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов
разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального
строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами
разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства,
установленными градостроительным регламентом (________________________________).
Таким образом, указанные нормы определяют порядок использования и
реконструкции объектов капитального строительства, которые, с одной стороны, были
построены и введены в эксплуатацию на законных основаниях, а с другой стороны в
настоящее время не соответствуют градостроительному регламенту.
Реконструкция указанных объектов капитального строительства может
осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с
градостроительным регламентом или путем уменьшения
их несоответствия
предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Любая иная
реконструкция запрещена.
Соответственно,
в
случае
осуществления
разрешенной
__________
____________________________________________ реконструкции данных объектов
капитального строительства, запрет на строительство (реконструкцию) не
распространяется, что означает возможность осуществления реконструкции без оплаты
снятия запрета на строительство (реконструкцию).
Проанализированные выше положения закона имеют для ОАО «___________»
принципиальное значение.
Для Образуемого земельного участка и объектов капитального строительства
установлен
градостроительный
регламент,
предусматривающий
размещение
15
исключительно объектов общественно-делового назначения. Таким образом,
производственные объекты, расположенные на Образуемом земельном участке, не
соответствуют градостроительном регламенту. (Подробное обоснование данному
выводу смотрите в разделе 6.5 настоящего Заключения.)
Очевидно, что если Общество осуществит реконструкцию производственных
зданий
в
общественно-деловые
данные
действия
в
контексте
Закона
_______________________________________________________ будут действиями по
приведению в соответствие имеющихся зданий с требованиями градрегламента, что
означает отсутствие необходимости снимать запрет для данной реконструкции и, как
следствие, вносить какие-либо денежные средства дополнительно в бюджет г. Москвы.
(Подробнее
о
градостроительных
регламентах,
установленных
для
рассматриваемого участка см. раздел 6 настоящего Заключения).
Таким образом, ОАО «___________» сможет выкупить Образуемый земельный
участок по цене 231.208.154,908 и осуществлять на нем реконструкцию
существующих производственных объектов в объекты общественно-делового
назначения без внесения платы за снятие запрета на реконструкцию.
5.5.2. В силу ________________________________________________ установление
и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке,
предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.
В рамках указанной нормы ______________________установлено, что если
строительство объектов капитального строительства не приводит к изменению вида
разрешенного использования земельного участка, установленного в решении о передаче
земельного участка в частную собственность, договоре купли-продажи земельного
участка, то снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется по
заявлению собственника земельного участка без оплаты.
Например, если при выкупе земельного участка с видом разрешенного
использования «для размещения производственных и административных зданий»,
аналогичный вид разрешенного использования будет установлен ему в договоре куплипродажи и решении Департамента земельных ресурсов о его предоставлении, то на
данном участке возможна не только реконструкция, но и строительство зданий
производственного и административного назначения без внесение платы за снятие запрета
на строительство.
Применительно с ситуации с ОАО «___________» изложенные нормы означают
следующее.
В случае, если Образуемому Земельному участку будет установлен вид
разрешенного использования «для размещения зданий делового и коммерческого
назначения», то ОАО «___________» сможет осуществлять на земельном участке не
только реконструкцию, но и строительство общественно-деловых объектов. При этом
запрет на строительство будет снят бесплатно.
Для реализации данной схемы вид разрешенного использования «для размещения
офисных зданий делового и коммерческого назначения» должен быть указан не только в
кадастровом паспорте Земельного участка но в решении о его предоставлении в
собственность, а также в договоре купли-продажи.
Необходимо отметить что, вид разрешенного использования застроенного
земельного участка определяется в соответствии с назначением объектов капитального
строительства на нем расположенных. В этой связи Департамент земельных ресурсов при
подготовке решения о предоставлении земельного участка в собственность и
соответствующего договора купли-продажи будет вправе вновь определить вид
разрешенного
использования
Образуемого
участка
как
«для
размещения
производственных и административных зданий». В этом случае на Образуемом земельном
16
участке может быть осуществлена реконструкция производственных объектов в порядке,
предусмотренном п. 5.5.1 настоящего Заключения.
Таким образом, ОАО «___________» сможет выкупить Земельный участок по
цене 487.489.665,8 руб. и осуществлять на нем строительство общественно деловых
объектов. При этом запрет на строительство будет снят бесплатно.
5.6. Согласно представленной Заказчиком информации на Исходный земельный
участок оформлен Договор аренды. Указанный договор сохранит свое действие и в
отношении Образованного земельного участка (при внесении соответствующих
изменений).
При этом ОАО «___________» имеет возможность строительства общественноделовых объектов на Образуемом земельном участке в режиме его аренды.
Вопросы строительства на арендованных земельных участках в г. Москве
регулируются Постановлением _________________________________________________ ),
а также _______________________________________________________________________.
В соответствии с указанными нормативными актами необходимой предпосылкой
для осуществления строительства или реконструкции на рассматриваемом участке
является внесение в договор аренды изменений, позволяющих осуществлять на
участке строительство или реконструкцию капитальных объектов.
При этом установлен специальный порядок внесения таких изменений:
1) Арендатор обращается в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с
заявлением о внесении в договор аренды изменений, предусматривающих возможность
осуществления на земельном участке строительства/реконструкции.
2) Департаментом земельных ресурсов г. Москвы текущий вид разрешенного
использования земельного участка изменяется на разрешенное использование,
предусматривающее
возможность
осуществления
на
участке
строительства,
реконструкции.
3) Департаментом земельных ресурсов г. Москвы совместно с арендатором
вносятся соответствующие изменения в данные государственного кадастра недвижимости
о виде разрешенного использования земельного участка.
4) Между Арендатором и Департаментом Земельный ресурсов г. Москвы
заключается к договору аренды дополнительное соглашение, по условиям которого
Арендатору будет предоставлено право на осуществление на земельном участке
строительства, реконструкции.
Указанным дополнительным соглашением по договору аренды устанавливается
повышенная арендная плата в зависимости от ставок, предусмотренных Приложением №
3 к _________________________________
Для земельного участка, на котором будут размещены объекты общественноделового назначения, повышенная арендная плата будет исчисляться исходя из
кадастровой стоимости, определенной для земель общественно-делового назначения и
составит 60 % от кадастровой стоимости (при соответствии плотности застройки нормам
___________) либо 80 % от кадастровой стоимости (при несоответствии плотности
застройки указанным ___________).
Данная «повышенная» арендная плата является арендной платой за 1 год
пользования земельным участком после заключения указанного выше дополнительного
соглашения.
При этом, если плата за снятие запрета на строительство при предоставлении
участка в собственность в ряде случаев не взимается, то повышенная арендная
плата уплачивается в любом случае.
По истечении 1 года арендная плата будет исчисляться в соответствии со ставками
указанным в Приложение № 1 к ___________т.е в общем порядке без применения
17
повышающих методик расчетов в зависимости от вида разрешенного использования
земельного участка после завершения строительства.
Суть обозначенных выше правовых норм применительно к ситуации ОАО
«___________» заключается в том, что для осуществления строительства на
рассматриваемом земельном участке с сохранением режима аренды:
1) ОАО «___________» необходимо будет обратиться в Департамент земельных
ресурсов г. Москвы с заявлением о внесении изменений в договор аренды участка,
которые будут предусматривать строительство.
2) При внесении указанных изменений ОАО «___________» необходимо будет в
течении одного года выплачивать арендную плату в размере от 60 до 80 % кадастровой
стоимости земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения
офисных зданий делового и коммерческого назначения».
Таким образом, при строительстве на арендованном земельном участке
объектов общественно-делового назначения ОАО «___________» необходимо будет
уплатить в зависимости от соблюдения нормативов плотности застройки либо
1 462 468 997,4 рубля (60 % от кадастровой стоимости) либо 1 949 958 663,2 рублей
(80 % от кадастровой стоимости).
С учетом изложенного, вопрос о выборе права, на котором ОАО «___________»
будет обладать Образуемым земельным участком зависит от экономических задач,
стоящих перед Обществом.
Выкуп земельного участка позволит повысить капитализацию активов
Общества и приобрести по цене в несколько раз ниже рыночной дорогостоящее
имущество, стоимость которого в краткосрочной и долгосрочной перспективе будет
расти.
Кроме этого, приобретение земельного участка в собственность позволит в
значительном числе случаев осуществить новое строительство/реконструкцию на
земельном участке с меньшими затратами, чем в случае нахождения земельного
участка в аренде ОАО «___________».
Наиболее целесообразным вариантом оформления права на земельный участок
с точки зрения минимизации финансовых и трудовых затрат является
приобретение земельного участка в собственность с видом разрешенного
использования «для размещения административных и производственных зданий» по
цене 231.208.154,908 руб.
В данном случае Общество сможет осуществить реконструкцию имеющихся
производственных объектов в объекты общественно-делового назначения без
внесения платы (80 % от кадастровой стоимости) за снятие запрета на
реконструкцию.
Иные варианты оформления прав на Образуемый земельный участок, с точки
зрения специалистов Правого центра «Два М» нецелесообразны, так как требуют
значительно больших затрат и несут в себе дополнительные правовые риски.
18
6. Градостроительный регламент Образуемого земельного участка,
расположенного по адресу г. Москва, ___________
Целью подготовки настоящего раздела Заключения является правовая экспертиза
возможностей строительства (реконструкции) капитальных объектов на Образуемом
земельном участке.
Основные параметры возможного строительства/реконструкции капитальных
объектов содержатся в градостроительном регламенте земельного участка.
При этом, в силу ст. ______________________ под градостроительным
регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей
территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как
всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в
процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального
строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных
участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов
капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и
объектов капитального строительства.
Иными словами, градостроительный регламент – это установленные в публичном
порядке нормативы, которые определяют, каким именно образом может использоваться
тот или иной земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости.
Таким образом, планирование какого-либо строительства на Земельном участке
невозможно без оценки информации, содержащийся в его градостроительном регламенте.
Единственным документом, который в настоящее время может установить
градостроительный регламент Земельного участка является Градостроительный план
земельного участка (далее ГПЗУ).
Процедура получения ГПЗУ установлена ____________________________________
________________________________________________).
В соответствии с п. ___ указанного ________________ регламента, подлежащие
внесению в ГПЗУ сведения о разрешенном
использовании земельного участка,
требования к назначению, параметрам и размещению на земельном участке объектов
капитального
строительства
определяются
с
учетом:
_____________________________________________________________________________
и иной действующей документации, содержащей сведения о разрешенном
использовании земельного участка и объекта капитального строительства.
Таким образом, сведения о градостроительном регламенте земельного участка
содержатся в перечисленных выше документах, которые находятся в свободном доступе.
В отношение Образуемого земельного участка градостроительный регламент
может быть установлен исходя из _______________________________________________).
По имеющейся информации, иные вышеперечисленные документы применительно к
Образуемому земельному участку не приняты.
6.1. В силу ст. _________________________ вся территория г. Москвы делится на
функциональные зоны. Для каждой функциональной зоны устанавливается свой
градостроительный регламент. При этом каждый земельный участок может входить в
одну функциональную зону.
В соответствии с _________________ Образуемый земельный участок расположен
в многофункциональной общественно-деловой зоне.
Как было установлено в соответствии с ___________ участок также относится к
зоне 11-110 (многофункциональная общественно-деловая зона)
19
6.2 Согласно ст. _________________________________для земельных участков и
объектов капитального строительства на них расположенных применительно к каждому
виду территориальной зоны градостроительным регламентом устанавливаются:
1) основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства;
2) условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
В силу п. _________________________________ основные виды разрешенного
использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются
самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Отличие условно разрешенного вида использования земельного участка и объектов
капитального строительства от их основного вида разрешенного использования
заключается в том, что если для выбора одного из основных видов разрешенного
использования участка его правообладателю, как правило, не требуется получения какихлибо согласований и разрешений от соответствующих органов, то для выбора одного из
видов условно разрешенного использования земельного участка и объектов капитального
строительства они требуются.
Для многофункционально общественно деловой зоны (11-110) ___________
установлены:
основные виды разрешенного использования земельного участка:
-участки размещения административно-деловых объектов;
- участки размещения учебно-образовательных объектов;
- участки размещения культурно-просветительных объектов;
- участки размещения торгово-бытовых объектов;
- участки размещения лечебно-оздоровительных объектов;
- участки размещения спортивно-рекреационных объектов;
- участки смешанного размещения общественно-деловых объектов различного
вида.
условно разрешенные виды использования Земельного участка:
- участки размещения многоквартирных жилых домов;
- участки размещения учебно-воспитательных объектов;
- участки смешанного размещения жилых объектов различного вида;
- участки размещения жилищно-коммунальных объектов;
- участки смешанного размещения общественно-деловых и жилых объектов;
- участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных
объектов.
При этом для каждого из перечисленных видов разрешенного использовании
земельных участков разделом ___________ установлено по несколько видов разрешенного
использования объектов капитального строительства.
Необходимо отметить, что в соответствии с градостроительным регламентом для
общественно-деловой зоны на участках с разрешенным использованием «участки
смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов» возможно
возведение исключительно следующих капитальных объектов:
- любых объектов общественно-делового назначения;
- жилищно-комунальных объектов.
Размещения иных производственных объектов, кроме жилищно-комунальных,
градостроительным регламентом для данной зоны и указанного разрешенного
использования не предусмотрено.
20
6.3 Градостроительный регламент в части предельных параметров разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливает:
максимальную суммарную поэтажную площадь наземной, надземной,
подземной (или только наземной и надземной) части застройки во внешних габаритах
ограждающих конструкций, приходящуюся на один гектар территории (плотность
застройки) земельного участка;
максимальную высоту застройки;
максимальную долю площади земельного участка во внешних габаритах
цокольной части зданий и наземных сооружений (застроенность земельного участка).
При этом отклонение от вышеуказанных параметров возможно исключительно на
основе соответствующего разрешения Правительства Москвы.
Таким образом, указанные параметры необходимо учитывать при
осуществлении любого нового строительства, либо реконструкции.
В соответствии с разделами ___________для Образуемого земельного участка
установленные следующие предельные параметры строительства/реконструкции:
1) Максимальная суммарная поэтажная площадь наземной и надземной части
застройки Земельного участка во внешних габаритах ограждающих конструкций
составляет 31 000 кв.м. на один гектар территории.
2) Максимальная высота застройки Земельного участка составляет 100 м.
3) Максимальная доля площади Земельного участка во внешних габаритах
цокольной части зданий и наземных сооружений (застроенность земельного участка) не
ограничена.
6.4. В силу ст. ______________________ градостроительные регламент, в том числе,
включает в себя ограничения использования земельных участков и объектов капитального
строительства.
В настоящий момент данная норма реализована на картах градостроительного
зонирования, содержащихся в ___________, посредством указания на них зон с особыми
условиями использования территорий. Кроме того, особые условия использования
территорий содержатся также в ___________.
В соответствии разделом ______________________часть Образуемого земельного
участка находится в границах санитарно-защитной зоны производственных объектов и
объектов инженерной инфраструктуры.
В границах санитарно-защитных зон производственных объектов и объектов
инженерной инфраструктуры действуют следующие ограничения использования
земельных участков и объектов капитального строительства.
В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая
отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории
санаториев и домов отдыха, территории коттеджной застройки, а также других
территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания, спортивные
сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебнооздоровительные учреждения общего пользования.
В границах санитарно-защитной зоны и на территории предприятий других
отраслей промышленности, а также в зоне влияния их выбросов при концентрации выше
0,1 ПДК для атмосферного воздуха не допускается размещать предприятия по
производству лекарственных веществ, средств, форм, склады сырья и полупродуктов для
фармацевтических предприятий.
В границах санитарно-защитной зоны и на территории предприятий других
отраслей промышленности не допускается размещать предприятия пищевых отраслей
21
промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов,
комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды.
Аналогичная информация и ограничения содержатся в ________________________.
Иных зон с особыми условиями использования территорий, а также ограничений
хозяйственной деятельности в отношении Земельного участка согласно ___________ и
______________________ не установлено, что позволяет сделать вывод об их отсутствии.
Данный вывод также подтверждается информацией системы «РЕОН»,
используемой Департаментом земельных ресурсов г. Москвы.
6.5. Режим осуществления строительства либо реконструкции на земельном
участке во многом также зависит от того, соответствуют или нет возведенные на участке
до вступления в силу____________ в установленном порядке объекты недвижимости
градостроительному регламенту территориальных зон, установленных ____________.
Земельный участок и расположенные на нем объекты капитального строительства
не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон
в случае, если:
- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
- их размеры не соответствуют предельным параметрам, установленным
градостроительным регламентом (____________).
Исходя из изложенного выше, градостроительный регламент Образуемого
земельного участка, предполагает, что на данном земельном участке возможно
размещение объектов только общественно-делового назначения и жилищнокоммунальных производственных объектов.
Так как капитальные объекты, расположенные на Образуемом земельном участке,
имеют назначения (разрешенное использования) под производство, то они не
соответствуют градостроительному регламенту.
В случае, если в отношении Образованного земельного участка будет сохранен вид
разрешенного использования «для размещения производственных и административных
зданий», то данный земельный участок также не будет соответствовать видам
разрешенного использования установленным градостроительным регламентом (см. п. 6.2
настоящего заключения).
Несоответствие Образуемого земельного участка и расположенных на нем
объектов недвижимости установленному градостроительному регламенту вызывает
следующие правовые последствия:
а) Участок и расположенные на нем объекты капитального строительства, могут
использоваться без установления срока приведения их в соответствие с
градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование Участка и
объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для
окружающей среды, объектов культурного наследия (____________).
В случае, если использование земельного участка и объектов капитального
строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей
среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может
быть наложен запрет на использование участка и объектов недвижимости (____________).
Применительно к рассматриваемому земельному участку указанные нормы
означают, что, несмотря на то, что градостроительным регламентом не предусматривается
возможность расположения на участке производственных объектов недвижимости, тем не
менее, существующий производственный комплекс может функционировать без
ограничения во времени.
Запрет
на
эксплуатацию
существующих
объектов
недвижимости
производственного назначения возможен только тогда, когда в определенном законом
порядке будет установлено, что здания, строения или сооружения производственного
22
комплекса вызывают опасность для жизни или здоровья человека, окружающей среды или
объектов культурного наследия.
б) Реконструкция объектов капитального строительства, расположенных на
земельном участке может осуществляться только путем приведения таких объектов в
соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия
предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (____________).
В случае, когда на земельный участок наложен запрет на строительство,
предусмотренный ст. 2 ФЗ о введение в действие ЗК РФ, то осуществление указанной
реконструкции допускается без снятия запрета на строительство (см. раздел 3 настоящего
Заключения).
в) Изменение видов разрешенного использования земельного участка может
осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного
использования земельных участков установленных градостроительным регламентом.
Указанное означает, что изменение разрешенного использования земельного
участка может быть осуществлено без дополнительных согласований и разрешений
только на основные виды разрешенного использования
Изменение разрешенного использования земельного участка и расположенных на
нем объектов капитального строительства на условно разрешенные виды использования,
предусмотренные п. 6.2. настоящего Заключения возможно при условии получения
необходимых согласований и разрешений.
Сказанное выше позволяет сделать вывод о том, что Образуемый земельный
участок находится в достаточно «уникальном» положении.
Вид разрешенного использования «для размещения производственных и
административных зданий» и назначение самих зданий не соответствует
градостроительному регламенту, относящему участок к многофункциональной
общественно-деловой зоне.
Такое несоответствие дает ОАО «____________» право осуществить изменение
вида разрешенного использования участка путем реконструкции уже имеющихся
объектов капитального строительства без уплаты 80 % от кадастровой стоимости участка
за снятие запрета на строительство/реконструкцию на нем.
Поскольку возведение видов объектов, относящихся к общественно-деловой зоне
(например, офисов) в принципе является одним из наиболее инвестиционнопривлекательных, сложившееся положение позволит ОАО «____________» получить
право на осуществления реконструкции производственных помещений в офисный
комплекс с минимальными затратами, составляющими 20 % от кадастровой стоимости
земельного участка, которые должны быть уплачены при его выкупе.
23
7. Наличие оснований для отказа в оформлении земельного участка в
собственность.
При решении вопроса о возможности начала организационно-правовых процедур
по выкупу земельного участка ОАО «____________» необходимо оценить наличие
возможных оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность
Обществу.
В соответствии с ________________________ не допускается отказ в
предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением
случаев:
изъятия земельных участков из оборота;
установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных
участков;
резервирования земель для государственных или муниципальных нужд;
ограничения земельных участков в обороте, за исключением случаев, когда
федеральным законом разрешено предоставлять такие участки в собственность граждан и
юридических лиц.
Анализ представленных данных, информации, находящейся в открытых
источниках, а также положений действующего законодательства позволяет сделать
следующие выводы.
Рассматриваемый участок из оборота не изъят, так как на нем отсутствуют
объекты капитального строительства, находящиеся в собственности РФ.
В отношении Образуемого земельного участка федеральным законом запрета на
приватизацию не установлено.
В соответствии со сведениями, имеющимися в информационной системе «РЕОН»
(базе данных об обременениях земельных участков, ведущейся органами власти г.
Москвы), а также в открытых источниках и нормативных актах города Москвы,
рассматриваемый участок не зарезервирован для государственных или муниципальных
нужд.
Таким образом, рассматриваемый участок из оборота не изъят, в отношении него
не установлено запрета на приватизацию, участок не зарезервирован для государственных
или муниципальных нужд.
Однако, в связи с нахождением на земельном участке производственных объектов,
на которых осуществляется выпуск продукции для нужд обороны, объекта ГО и
высоковольтного кабеля Мосэнерго необходимо пояснить следующее.
7.1. Ограничение Образуемого земельного участка в обороте.
Основания для ограничения земельных участков в обороте установлены
____________.
В частности, в соответствии с ____________ в обороте ограничены земельные
участки,
предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной
промышленности, таможенных нужд.
Как следует из имеющихся данных, участок был предоставлен ОАО
«____________»
для
эксплуатации
существующих
производственных
и
административных корпусов. Вместе с тем, из информации, содержащейся в сети
Интернет следует, что ОАО «____________» осуществляет деятельность по производству
продукции для нужд оборонной промышленности. При этом, по информации полученной
от Заказчика, Кадастровый паспорт и договор аренды участка имеют гриф «секретно».
При таких обстоятельствах при осуществлении действий, направленных на выкуп
земельного участка, существует риск отнесения рассматриваемого участка к участкам,
предоставленным для нужд оборонной промышленности, т.е ограниченным в обороте.
24
В силу ст. ________________________, ограниченные в обороте земельные участки
приватизации не подлежат, однако могут использоваться на праве аренды.
Исходя из информации содержащейся в ____________________________________,
иных ограничений в обороте применительно к рассматриваемому земельному участку не
установлено.
7.2. Об объекте гражданской обороны.
ОАО «____________» зарегистрировало право собственности на объект ГО
расположенный на участке, что подтверждается соответствующим свидетельством ЕГРП.
Нахождение на земельном участке объекта ГО, принадлежащего на праве
собственности коммерческой организации, не относится к закрытому перечню оснований
для отказа в предоставлении участков в собственность, установленному ч. ____________.
Вместе с тем, как следует из устойчиво-сложившийся судебной практики, в выкупе
земельного может быть отказано, только в том случае, когда на таком участке расположен
объект ГО, находящийся в федеральной собственности.
В этой связи необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. ____________________________________________________________ ) в
1992-1993гг. объекты гражданской обороны могли быть включены в план приватизации
государственного предприятия только на основании специального распоряжения
Правительства РФ.
Тем не менее, в соответствии с Планом приватизации производственного
предприятия «____________», утвержденным ________________________, объект гражданской
обороны был включен в состав имущества, переданного в собственность
приватизированного юридического лица без соответствующего специального
распоряжения Правительства РФ.
Следовательно,
Сделка
приватизации
производственного
предприятия
«____________» в части включения в План приватизации предприятия объекта
гражданской обороны – является ничтожной, как противоречащая закону (ст. 168 ГК РФ).
При оценке возможности оспаривания права ОАО «____________» на данный
объект гражданской обороны, необходимо отметить следующее:
1) С иском о признании недействительной сделки приватизации производственного
предприятия ____________ в части включения в план приватизации предприятия объекта
гражданской обороны могут обратиться:
- Территориальное управление Росимущества по г. Москве как орган, наделенный
полномочиями по защите государственной собственности;
- органы прокуратуры, которые в силу ст. ________________________ наделены
правом обращения в суд с исками о признании недействительными и (или) применении
последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти.
2) В соответствии с действующим гражданским законодательством, защита
нарушенных гражданских прав, в том числе путем признания недействительной сделки
либо применения последствий недействительности ничтожной сделки, может быть
осуществлена в пределах специально установленного законом срока – срока исковой
давности.
В соответствии с ____________________________________иск о применении
последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение
трех лет со дня, когда началось ее исполнение.
Согласно
разъяснениям,
данным
в
п.
_____________________________________________________________________________
требования о признании сделки недействительной могут быть предъявлены в суд в сроки,
25
установленные п. ____________, то есть в течение трех лет со дня начала исполнения
сделки независимо от того, когда лицо, чьи права нарушены сделкой, узнало или должно
было узнать о нарушении своих прав.
В соответствии с правовой позицией, выработанной ____________ в
Постановлениях Президиума ВАС РФ от _________________________________________,
срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной в силу
ничтожности составляет три года со дня начала исполнения сделки.
Приватизация производственного предприятия ____________ осуществлялась
путем его преобразования в открытое акционерное общество «____________».
Согласно абз. ___________________________________________________________
акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного
(муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о
приватизации, с момента его государственной регистрации становится как правопреемник
государственного предприятия собственником имущества, включенного в план
приватизации и передаточный акт.
Следовательно, исполнение сделки приватизации было завершено не позднее даты
регистрации ОАО «____________», которая, вероятнее всего, имела место в ____________
году.
Именно с этого момента подлежит исчислению срок исковой давности по искам о
признании сделки приватизации недействительной и/или применении последствий
недействительности данной сделки, независимо от того, когда права на данное имущество
были зарегистрированы в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку образованное в результате приватизации ОАО «____________» было
зарегистрировано в качестве юридического лица в ____________ году, срок исковой
давности по требованиям об оспаривании сделки его приватизации истек.
В соответствии с п. ____________ истечение срока исковой давности, о
применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом
решения об отказе в иске.
Согласно п____________________________________________________________
если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу
пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об
истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования
именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. ____________истечение срока
исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В силу правовой позиции, сформированной Президиумом Высшего Арбитражного
Суда РФ в Постановлениях ____________________________________пропуск срока
исковой давности сам по себе является основанием для отказа в иске независимо от
наличия либо отсутствия других оснований для отклонения исковых требований.
В соответствии со ст. ____________срок исковой давности в рассматриваемой
ситуации восстановлен быть не может, поскольку восстановление срока исковой давности
возможно только для граждан, пропустившим его по таким обстоятельствам, как
длительная болезнь, беспомощное состояние, неграмотность.
Таким образом, несмотря на пороки, которые имели место при приватизации
объекта гражданской обороны, в настоящее время правовые механизмы
оспаривания данных прав у уполномоченных государственных органов отсутствуют.
В связи с изложенным, нахождение на Образуемом земельном участке объекта
гражданской обороны второго класса защиты не влияет на его оборотоспособность.
7.3. О высоковольтном кабеле Мосэнерго.
26
Как следует из представленной Заказчиком информации на Земельном участке
расположен высоковольтный кабель Мосэнерго.
Нахождение на земельном участке высоковольтного кабеля Мосэнерго не
относится к закрытому перечню оснований для отказа в предоставлении участков в
собственность, установленному ____________.
Кроме того, Правилами установления охранных зон объектов электросетевого
хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в
границах таких зон. (________________________________________________) установлена
специальная норма, подтверждающая указанный выше вывод.
Так в силу ____________указанных правил, под электросетевыми объектами
(высоковольтными кабелями) и их охранными зонами земельные участки у их
собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются.
В этой связи, высоковольтный кабель Мосэнерго, проложенный через
Образуемый земельный участок, не препятствует оформлению на данный участок
права собственности.
Таким образом, рассматриваемый участок из оборота не изъят, в отношении
на него не установлено запрета на приватизацию, участок не зарезервирован для
государственных или муниципальных нужд.
Однако, в связи с тем, что в отношении земельного участка установлен гриф
«Секретно» и на нем фактически осуществляется производство для нужд обороны,
есть риск отнесения данного участка к объектам ограниченным в обороте, что
повлечет за собой невозможность его приватизации.
Исходя из имеющийся информации иные правовые препятствия к выкупу
земельного участка отсутствуют.
Для того чтобы просмотреть графический материал по градостроительному
регламенту земельного участка перейдите по ссылке.
(http://www.2m.ru/content/service/pravovoe_zakljuchenie/prilozhenie_2.pdf)
27
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
26
Размер файла
395 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа