close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Пленум ВАС РФ разъяснил положения ГК РФ об аренде

код для вставкиСкачать
Пленум ВАС РФ разъяснил
положения ГК РФ об аренде
www.vegaslex.ru
яНВАРЬ 2013
ПЛЕНУМ ВАС разъяснил положения ГК РФ об аренде
25 января 2013 г. Пленум ВАС принял постановление «О внесении дополнений в постановление пленума
ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»
Постановлением разъяснены некоторые проблемные вопросы применения законодательства, с которыми сталкивается практически каждый собственник
объекта недвижимости и каждый арендатор. В частности, ВАС РФ разъяснил, как следует продлевать договоры аренды, заключенные в отношении государственного имущества, можно ли заключить договор
до ввода здания в эксплуатацию и государственной
регистрации права собственности на него, как может
изменяться размер арендной платы и ряд других.
В аренду может быть предоставлена
часть вещи
Пленум ВАС поставил точку в дискуссии относительно того, может ли объектом аренды быть часть вещи.
Как следует из принятого постановления, положения
ст. 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только отдельной
ее частью. Если договор аренды части земельного
участка или иного объекта недвижимости заключен
на срок не менее года, при регистрации такого договора обременение устанавливается на всю недвижимую вещь.
Для регистрации договора аренды части
помещения не нужен кадастровый паспорт
Как следует из ч. 3 ст. 26 Федерального закона от
21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
в том случае, если в аренду сдается часть помещения, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, должен быть приложен
кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади. Письмом от 09.07.2012
№ 14-3117/12 Росреестр разъяснил, что индивидуализация части помещения как объекта сделки для
целей государственной регистрации осуществляется уполномоченными органами (организациями)
в процессе кадастрового (в переходный период также государственного технического) учета. Судебная практика также исходила из того, что для цели
государственной регистрации самостоятельное согласование границ передаваемой в аренду части
помещения не свидетельствует о ее надлежащем
описании (индивидуализации), поскольку сведения
в ЕГРП об объекте недвижимого имущества вносятся только на основании документов, выданных соответствующими уполномоченными на то органами.
Пленум ВАС, однако, принял противоположную позицию. Если права на помещение (равно как на земель-
ный участок, здание или сооружение), часть которого
передается в аренду, ранее были зарегистрированы
в ЕГРП за арендодателем, на государственную регистрацию может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или
текстуальное описание той части помещения, пользование которой будет осуществляться арендатором.
Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления
кадастрового паспорта на объект аренды является
незаконным.
Пленум также указал, что если арендуемая вещь не
индивидуализирована в договоре аренды должным
образом, однако договор фактически исполнялся
сторонами (например, если часть помещения фактически была передана арендатору, и арендатор ею
пользовался), стороны не вправе оспаривать такой
договор по основанию, связанному с описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Договор аренды может быть заключен
в отношении имущества, которое
пока не принадлежит арендодателю
ВАС также подтвердил действительность договора
аренды, заключенного в отношении имущества, которое на момент заключения договора не принадлежало арендодателю на праве собственности. При
этом, если арендодатель, обязавшийся сдать такое
имущество в аренду, не исполнил обязанности по
передаче (в т.ч. если имущество не было им создано
или приобретено у третьего лица), он обязан возместить арендатору причиненные в связи с этим убытки. В качестве таких убытков в пользу арендатора может быть взыскана разница между предусмотренной
договором арендной платой и среднерыночными
арендными ставками в данной местности.
Договор аренды может быть заключен
до формального ввода объекта в эксплуатацию
ВАС решил давнюю проблему арендодателей, сдающих в аренду помещения в строящихся объектах. До
сегодняшнего дня застройщики были вынуждены,
маскируя фактические арендные отношения, использовать сложные конструкции предварительных договоров и т.п. Теперь участники таких сделок избавлены
от многих сложностей: ВАС разъяснил, что отсутствие
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент заключения договора аренды не влечет недействительности этого договора. Хотя при наличии
2
ПЛЕНУМ ВАС РФ разъяснил положения ГК РФ об аренде
соответствующих оснований лица, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без
разрешения на ввод его в эксплуатацию, безусловно,
несут административную ответственность.
Также Пленум отметил, что передача объекта аренды
арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.
В то же время договор аренды, заключенный в отношении самовольной постройки, является ничтожным.
Размер арендной платы может изменяться
чаще одного раза в год, а одностороннее
изменение размера арендной платы может
быть признано злоупотреблением правом
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмо-
тренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пленум ВАС разъяснил, что, учитывая диспозитивный характер этой нормы, стороны могут договориться об иных минимальных сроках (чаще одного
раза в год) пересмотра размера арендной платы,
в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды
отсутствует.
Вместе с тем, если договором аренды арендодателю предоставлено право изменять размер арендной
платы в одностороннем порядке, такое изменение
может осуществляться не чаще одного раза в год.
Новые подходы ВАС к решению вопросов аренды
могут и должны использоваться участниками
рынка при структурировании своих договорных
отношений, а также при разрешении споров,
возникших из ранее заключенных договоров.
КОНТАКТЫ
Игорь
Чумаченко
Николай
Андрианов
партнер, руководитель
практики «Недвижимость.
Земля. Строительство»
старший юрист
Практики «Недвижимость.
Земля. Строительство»
Chumachenko@vegaslex.ru
Andrianov@vegaslex.ru
Подробную информацию о продуктах и услугах VEGAS LEX можете узнать на www.vegaslex.ru.
В данном выпуске проведен обзор последней практики Президиума ВАС РФ по вопросам применения норм законодательства.К изложенному материалу следует
относиться как к информации для сведения, а не как к профессиональной рекомендации.
VEGAS LEX рекомендует обратиться за профессиональной консультацией по любому вопросу.
© Юридическая фирма VEGAS LEX © Юридическая фирма VEGAS LEX
3
VEGAS LEX – одна из ведущих российских юридических фирм, предоставляющая
широкий спектр правовых услуг. Основанная в 1995 году, Фирма объединяет
более 100 юристов, офисы в Москве, Волгограде, Краснодаре и ряд
региональных партнеров.
НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:
Взаимоотношения с государственными
органами. Нормотворчество
Вопросы конкуренции.
Антимонопольное регулирование
Отраслевое право.
Топливно-энергетический комплекс
Техническое регулирование
Разрешение споров и досудебное
урегулирование конфликтов. Медиация
Проекты с иностранным элементом.
Международный арбитраж.
Международные сделки. Локализация
ГЧП и инфраструктурные проекты
Недвижимость. Земля. Строительство
Корпоративные вопросы и M&A.
Юридическая экспертиза
Инвестиции. Проектное финансирование
Инновационные проекты
Комплаенс. Антикоррупционный комплайенс
и противодействие корпоративному
мошенничеству
Международное налогообложение
Налоговый консалтинг
Ценные бумаги, листинг, секьюритизация
Интеллектуальная собственность
Отраслевое право. Экологическое право
ОТРАСЛИ ЭКОНОМИКИ:
ПРИЗНАНИЯ И НАГРАДЫ:
European Legal Experts 2012
Best Lawyers 2012
International Financial Law Review 2012
Реструктуризация и банкротство
Слияния и поглощения
Проектное финансирование
Chambers Europe 2012
Государственно-частное партнерство
Антимонопольные вопросы
Разрешение споров
Налоги
The Legal 500 Europe,
Middle East&Africa 2012
Государственно-частное партнерство
Разрешение споров
Недвижимость
Авиация
ЖКХ
Информационные технологии
Инфраструктура и ГЧП
Машиностроение
Металлургия
Нанотехнологии
Недвижимость
Недропользование
Пищевая промышленность
Страхование
Строительство
Телекоммуникации
Транспорт
ТЭК
Тяжелая и легкая
промышленность
Фармацевтика
Финансы
Химия и нефтехимия
Корпоративная практика, M&A
Налоги
Проекты в энергетике
Право.Ru-300 2012
Антимонопольное право
Коммерческая недвижимость/
строительство
Природные ресурсы/
энергетика
Налоговое право
Арбитраж
Интеллектуальная
собственность
Международный арбитраж
PLC which lawyer? 2012
Антимонопольное право
Страхование
НАШИ КЛИЕНТЫ:
Внешэкономбанк, РусГидро, РОСНАНО, СИТРОНИКС, Газпром нефть, Газпром добыча
Астрахань, Мосэнергосбыт, МРСК Центра, МРСК Волги, Белон, ФосАгро АГ, РОСНО, Ильюшин
Финанс Ко, Русские фонды, РЕСО-Гарантия, Сан ИнБев, МТС, М.Видео, R-Quadrat, HOCHTIEF,
МАN, British Airways, Rockwool, MTD Products
СОТРУДНИЧЕСТВО:
Министерство экономического развития РФ, Министерство транспорта РФ,
Министерство регионального развития РФ, Федеральная антимонопольная служба РФ,
Федеральная служба по тарифам РФ, Федеральная служба по финансовым рынкам РФ,
комитеты Государственной Думы и Совета Федерации, ГК Внешэкономбанк, федеральные
агентства (Росморречфлот, Росжелдор, Росавтодор, Госстрой), комитеты по собственности
и защите конкуренции, ГЧП и инвестициям РСПП, Комиссия по защите прав инвесторов
при НФА, Агентство Стратегических инициатив и т.д.
МОСКВА
Тел.: +7 (495) 933 08 00
Факс: +7 (495) 933 08 02
vegaslex@vegaslex.ru
ВОЛГОГРАД
Тел.: +7 (8442) 266 312/313/314/315
Факс: +7 (8442) 26 63 16
volgograd@vegaslex.ru
КРАСНОДАР
Тел.: +7 (861) 274 74 08
Факс: +7 (861) 274 74 09
krasnodar@vegaslex.ru
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
32
Размер файла
707 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа