close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Правовой анализ проблемы на

код для вставкиСкачать
Е.В. Шарафутдинова
Правовой анализ проблемы на примере договора
долевого участия в строительстве жилья
Жилье является одним из атрибутов человеческого существования. Уровень обеспеченности граждан жильем предопределяет социальную политику государства. Во все времена
существовал и сейчас существует жилищный вопрос. В нашей
стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. Жилищное законодательство приспосабливается к новым
экономическим отношениям, постоянно совершенствуясь. 1
апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон «Об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который значительно изменил взаимоотношения между основными участниками рынка первичной
недвижимости. Необходимость в отдельном правовом регулировании договорных отношений в сфере строительства жилья
вызвана их особой социальной значимостью. Договор долевого участия в строительстве жилья является не только основанием (юридическим фактом) возникновения жилищных
правоотношений, но и правовым средством удовлетворения
потребностей граждан в жилье, инструментом реализации
конституционного права на жилище.
Вопрос о правовой природе договора о долевом участии в
строительстве является дискуссионным. Одну группу составляют взгляды ученых, согласно которым договор о долевом
участии в строительстве следует отнести к договору простого
товарищества, другие относят его к договору строительного
подряда или к инвестиционному договору, направленному на
вложение денежных средств в строительство многоквартирных домов. По договору строительного подряда подрядчик
обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные
42
строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их
результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГКРФ).
Общими чертами договора долевого участия в строительстве и договора подряда является то, что оба указанных договора направлены на создание и передачу объекта недвижимого имущества.
Их различия заключаются в следующем.
Договор долевого участия в строительстве и договор строительного подряда различаются по предмету. По договору строительного подряда подрядчик создает объект и целиком передает
его заказчику (ст. 753 ГК РФ). По договору долевого участия в строительстве построенный объект никогда не передается Дольщику
целиком. Дольщик получает в объекте только свою долю.
Договор долевого участия в строительстве и договор
строительного подряда различаются по субъектному составу.
Подрядчиком по договору строительного подряда являются только индивидуальные предприниматели или организации, имеющие лицензию на выполнение строительных работ. На подрядчике лежат обязанности по строительству объекта. Застройщиком
может быть любое физическое или юридическое лицо.
Договор долевого участия в строительстве и договор
строительного подряда различаются по содержанию. По договору строительного подряда заказчику предоставлено право
осуществлять технический и финансовый контроль за ходом
строительства, качеством выполняемых подрядчиком работ.
Дольщик может не обладать такими правами.
Исходя из вышесказанного, к договорам долевого участия
в строительстве не могут быть применены нормы, регулирующие отношения строительного подряда.
Высказывалась и такая точка зрения, согласно которой существуют отдельно договоры о долевом участии в строительстве, являющиеся простым товариществом, со всеми присущими
ему признаками, и инвестиционные договоры, направленные
43
на вложение денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости [6, с. 61].
Неоднозначно складывается и судебная практика. Так,
информационное письмо Высшего Арбитражного Суда от 25
июля 2000 г. № 56, утвердившее «Обзор практики разрешения
споров, связанных с договором на участие в строительстве»,
а также информационное письмо «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные
средства граждан для строительства многоквартирных жилых
домов» Верховного Суда содержали различные решения относительно природы договоров о долевом строительстве, составляющих предмет рассматриваемых судами споров, связанных с
долевым строительством. Из обзора судебной практики следует, что рядом судебных актов договоры о долевом строительстве были признаны договорами простого товарищества, в том
числе и между гражданами и организациями, привлекающими
денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
В договоре простого товарищества и договоре долевого
участия в строительстве различаются цели сторон, участвующих в заключении данных договоров. Участники договора
простого товарищества стремятся извлечь прибыль или достигнуть иной, совместной, не противоречащей закону цели.
Единство цели участников договора означает, что результаты
ее достижения должны представлять интерес для всех товарищей, а не только для одного или некоторых из них. Напротив,
участник долевого строительства имеет цель получить жилье
в собственность для проживания в нем самому с членами своей семьи, а застройщик же инвестирует строительство не для
проживания, а исключительно для извлечения прибыли за
счет участников долевого строительства. Кроме того, одним
из определяющих факторов является соединение вкладов для
достижения совместной цели.
44
Говоря о данном условии, нельзя не отметить наличия
сходства между рассматриваемыми договорами. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ товарищи обязуются соединить вклады для достижения общей цели. Таким вкладом может быть
любое имущество, в том числе деньги, профессиональные и
иные знания, деловая репутация. Это означает, что любой из
товарищей может привнести что-то свое, необходимое для
совместной деятельности. Аналогичная картина наблюдается
и в договоре долевого участия в строительстве: и застройщик,
и участник объединяют свои вклады для строительства объекта недвижимости.
Отличие заключается в том, что в договоре долевого участия в строительстве строго определено, какое именно имущество должно быть передано каждой из сторон. Участник долевого строительства может вложить только денежные средства.
Деловая репутация, деловые связи, допустимые в договоре
простого товарищества, в договоре долевого участия не могут
считаться вкладом, и участник, внесший указанное, не будет
считаться исполнившим свои обязанности. При неисполнении участником своей обязанности по внесению денежных
средств застройщик вправе потребовать либо исполнения
обязательства, либо расторжения договора. Напротив, в договоре простого товарищества обязанности товарищей не корреспондируют друг другу. Товарищ, полностью исполнивший
возложенные на него обязательства, не вправе требовать от
своего контрагента предоставления ему исполнения.
Помимо этого, исходя из п. 2 ст. 1042 ГК РФ, вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не
следует из договора простого товарищества или фактических
обстоятельств. Опираясь на равенство вкладов, распределяется
участие товарищей в расходах и прибыли. Однако трудно представить себе подобную ситуацию в долевом участии в строительстве. Равенство вкладов означало бы возмещение застройщиком произведенных им расходов на получение разрешитель45
ных документов, создание объекта недвижимости и не более, а
также отсутствие прибыли у застройщика и, как следствие, нежелание организаций осуществлять функции застройщика.
В договоре долевого участия указывается объект (часть
объекта) недвижимости, подлежащий передаче в собственность участнику, и цена, уплаченная застройщику за данный
объект. Про равенство (либо неравенство) вкладов в договоре
вообще не говорится. Из условий договора вытекает следующее: объект недвижимости, на который притязает участник
долевого строительства, равноценен передаваемым денежным
средствам. В действительности же стоимость объекта (себестоимость) гораздо ниже, чем цена, уплачиваемая участником.
Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги
и ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны [7, с. 102].
По договору простого товарищества товарищи могут вносить свои вклады в любое время после достижения соглашения
о совместной деятельности. Законом о долевом строительстве
возможность застройщика привлекать денежные средства
граждан, юридических лиц ограничена условием: необходимостью получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права
собственности на земельный участок, предоставленного для
строительства (создания) объекта недвижимости.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ придал
такому договору самостоятельный вид. Принятие нормативного акта, посвященного договору участия в долевом строительстве, показало подход государства к реализации прав на
жилье, что делает актуальным анализ его правовой природы.
Специфика анализируемого договора обусловлена, прежде
всего, объектом строительства. Объект относится к категории
сложной вещи, состоящей из отдельных частей, которые долж46
ны быть технически и структурно взаимосвязаны, чтобы действия по их созданию охватывались единым производственным
циклом: от проектирования до ввода в эксплуатацию [3, с. 29].
Характерной чертой договора является именно наличие
многочисленных долей, на которые разбит возводимый объект. При этом сам объект подпадает под разные правовые режимы: одни его части становятся собственностью отдельных
дольщиков, будучи объектами договоров, заключаемых с каждым из них (квартиры), вторые, предназначенные для всех
участников долевого строительства – общей долевой собственностью (лестницы, лифты, подвалы и т.п.) [1, с. 35].
К существенным условиям договора отнесены: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого
строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цена договора, гарантийный срок на объект
долевого строительства.
Предмет как существенное условие договора должен охватывать собой и суть взаимоотношений сторон, и сами жилые
помещения, подлежащие передаче участнику долевого строительства. При этом необходимо определение подлежащего
передаче застройщиком объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости. Срок традиционно является существенным условием для подрядных договоров [2,
с. 520]. Однако если в ст. 708 ГК РФ речь идет о сроках начала и окончания работ, то в договоре долевого строительства
стороны должны предусматривать не срок выполнения, а срок
передачи законченного объекта «дольщику». Считаем целесообразным дополнить ст. 6 Закона возложением на застройщика обязанности указания сроков начала работ.
Срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого
строительства. Единственным исключением являются случаи,
47
когда в силу сложившихся обстоятельств застройщик не в состоянии завершить строительство в предусмотренный срок.
Об этом он должен уведомить участника долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения указанного
срока и направить предложение об изменении договора. На
практике большинство застройщиков неоднократно заключают с дольщиками дополнительные соглашения, тем самым
отсрочивая срок сдачи объекта, в результате строительство
растягивается на годы. Для защиты интересов дольщиков необходимо ограничить права застройщика, указав в ст. 6 Закона
возможность изменения договора по инициативе застройщика в связи с невозможностью сдачи объекта в срок не более
одного раза в течение действия договора.
Цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соглашения и включает стоимость выполняемых застройщиком для участника долевого строительства работ по
созданию соответствующего объекта. Закон допускает изменение первоначальной цены договора только при одновременном соблюдении двух условий:
− такая возможность должна быть предусмотрена в самом договоре;
− на изменение цены необходимо дополнительно получить согласие участника долевого строительства [4, с. 8].
Порядок и сроки уплаты цены могут согласовываться.
Участник долевого строительства может заплатить всю сумму разом либо по частям. Просрочка является основанием для
одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Законом закреплена обязанность застройщика передать
участнику долевого строительства объект, качество которого
соответствует определенным обязательным требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации и иных нормативов [5, с. 17].
Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. В качестве застройщика могут выступать
48
только юридические лица, которые имеют в собственности или
на праве аренды земельный участок, привлекающие денежные
средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на
строительство. К статусу участника долевого строительства
жилья Закон специальных требований не предъявляет. Ими
могут быть физические, юридические лица, государство, его
публично-правовые образования. Гражданин, участвующий в
договоре, выступает не как инвестор, а как потребитель.
Условием передачи объекта долевого строительства является получение в установленном порядке разрешения на ввод
в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик
обращается в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство. Контроль и проверка со стороны органов власти должна
быть надлежащей. В противном случае именно они вместе с
застройщиком должны нести солидарно ответственность за
вред, причиненный жизни или здоровью людей, если в доме
после его приемки обнаружатся недостатки, а если застройщик будет ликвидирован к моменту возникновения оснований
ответственности, вред в полном объеме должны возместить
контрольно-проверочные органы. Такую норму необходимо
внести в Закон для защиты не только интересов, но и жизни,
здоровья дольщиков. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика, обязан приступить к его
принятию в предусмотренный договором срок. Чтобы такой
срок был разумным, необходимо его установить на законодательном уровне.
Автором был проведен анализ проблем теоретического,
практического характера, связанных с правовым регулированием договора долевого участия в строительстве жилья.
Акцент был сделан в сторону защиты интересов дольщиков,
так как в судах на сегодня немало дел, возбуждаемых из-за не49
добросовестности именно застройщиков. Граждане, вложившие свои деньги в строительство, в итоге остаются без денег
и без жилья. Именно государство должно гражданам предоставлять какие-то гарантии для реализации своих прав. Это
возможно, если будут ужесточены требования к созданию и
регистрации юридических лиц – застройщиков.
Список литературы
1. Александрова М. О правовой природе договора долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. 2001. № 5.
2. Витрянский В.В. Договорное право. М., 2000.
3. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома // Жилищное право. 2000. № 2.
4. Гришаев С. Комментарий к Федеральному закону «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости». М., 2005.
5. Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия
в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3.
6. Пиксин Н. Договор долевого участия в строительстве //
Корпоративный юрист. 2005. № 1.
7. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) //
Вестник ВАС РФ. 1999. № 12.
50
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
39
Размер файла
73 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа