close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Форма договора долевого

код для вставкиСкачать
Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов
ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ ПО
ТЕЛЕФОНУ 799-37-89
ФОРМА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации существует две формы
сделки: устная и письменная, последняя подразделяется на простую письменную и
квалифицированную (нотариальную). А государственная регистрация сделки не
является формой договора, поэтому вопрос о надлежащей форме сделки необходимо
рассматривать в отдельности от выполнения условия о государственной регистрации.
Учитывая особенности менталитета нашей страны, по мнению С.А. Хохлова,
Гражданский кодекс является одним из самых жестких и консервативных во всем мире в
отношении форм сделок с недвижимостью, этот подход является оправданным, хотя
даже такие жесткие правила Гражданского кодекса не исключают довольно частых
махинаций, проводимых с недвижимостью.
Договор долевого участия в строительстве заключается в простой письменной форме
путем волеизъявления сторон, составленного в едином документе с учетом всех
существенных условий.
Вопрос о форме сделки спорным никогда и не был, поскольку всегда все сделки с
недвижимостью относились к разряду значимых и дорогостоящих, с этим учетом к таким
сделкам применялась письменная форма.
Все сделки с недвижимостью проходили государственную регистрацию, а земельные
участки и здания проходили учет: в первом случае кадастровый, а во втором в органах
БТИ, но все, что касается долевого участия в строительстве в русле регистрации, стало
применяться значительно недавно.
С принятием Закона о долевом строительстве получил разрешение дискуссионный
вопрос о необходимости законодательного контроля. Не только отсутствие единого
взгляда среди цивилистов на подлежащие регистрации сделки с недвижимостью, но и
отсутствие законодательного регулирования приводило к несогласованности действий
учреждений юстиции в отношении договоров о долевом строительстве. В ряде регионов
рекомендовали, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры.
Предлагалось также вести учетную регистрацию договоров долевого участия в
строительстве (такой опыт применялся в г. Москве), а в некоторых регионах заводить
амбарную книгу, прошитую и пронумерованную, которая прилагалась к объектам. Все
перечисленные меры предпринимались для защиты прав и интересов дольщиков, но, к
сожалению, данные меры не были закреплены на законодательном уровне, а в других
случаях не имели никаких правовых последствий.
Установленное Законом о долевом участии в строительстве требование об
обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве является
необходимой и логически завершенной мерой, защищающей интересы участников
долевого строительства о двойных продажах одной и той же квартиры.
Государственная регистрация договоров осуществляется соответствующими
подразделениями Федеральной регистрационной службы после проверки
государственным регистратором на предмет соответствия условий договора
законодательству и на отсутствие уже заключенных и зарегистрированных договоров
1/4
Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов
на одно и то же помещение.
В связи с существенными отличиями договора долевого участия в строительстве от
остальных сделок с недвижимостью существуют и особенности регистрации данных
договоров в органах государственной регистрации. Данные правила установлены
Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров
участия в долевом строительстве.
Согласно указанным нормативно-правовым актам государственная регистрация
договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется
по заявлению сторон договора - застройщика и участника долевого строительства с
представлением договора, разрешительных документов на строительство, проектной
декларации, плана (многоквартирного дома) создаваемого объекта недвижимости с
указанием месторасположения и количества находящихся в составе создаваемого
объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого
из указанных помещений, а также документа с описанием объекта долевого
строительства с указанием его расположения в многоквартирном доме и планируемой
площади данного объекта. Последующие договоры заключаются на основе заявления
участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве.
Не следует забывать о том, что договор считается заключенным не с момента его
подписания сторонами, а с момента государственной регистрации в территориальных
органах ФРС РФ. Именно поэтому в правовом поле не указаны последствия,
наступающие в случае нерегистрации договора, так как не может быть никаких санкций,
если договор не заключен. Также стоит указать на то, что регистрируется не только сам
договор, но и все изменения, вносимые в него вне зависимости от их количества, а
также соглашения о переуступке прав по договору и о расторжении договора. Для
регистрации данных фактов и внесения записи в ЕГРП потребуются заявление одной из
сторон и документы, подтверждающие юридически значимые факты. Такими документы
могут быть соглашение о расторжении договора, соглашение о переуступке права
участника третьему лицу и т.д.
С одной стороны, государственная регистрация сделки призвана со стороны
государства защитить права участника, а с другой стороны, существуют юридические
пробелы, которые могут поставить участника долевого строительства в весьма
неопределенное положение.
Так, например, отсутствие регламентированного срока подачи документов на
государственную регистрацию в законодательных актах влечет неопределенность в
правовом статусе сторон, с одной стороны, при добросовестности застройщика может
заставить участника только переживать (и данную ситуацию можно исправить,
принудив в судебном порядке застройщика зарегистрировать договор), а с другой
стороны, если застройщик окажется недобросовестным и задержка сроков связана с
его умыслом, например повторно продать одну и ту же квартиру и зарегистрировать
любой договор на его выбор, тем самым лишив всех остальных претендентов-участников
права на регистрацию договора даже в судебном порядке.
На основании вышеизложенного вытекают следующие предложения по внесению
изменений в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним:
1. Установить конкретный срок подачи документов на государственную регистрацию
2/4
Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов
договора долевого участия в строительстве, а также всех его изменений и соглашения о
расторжении не более трех рабочих дней с момента подписания его сторонами, а также
ввести санкции для стороны, на которую возложена обязанность по регистрации
договора в случае пропуска срока.
2. Закрепить права участника на подачу документов на регистрацию последующих
договоров после первого по заявлению одной стороны.
3. Внести изменение о ничтожности последующих договоров, нарушающих интересы
предыдущего участника долевого строительства, и о приоритете ранее заключенного
договора над другими в случае возникновения спора о регистрации, а также о
возможности отмены регистрации в случае обнаружения договора с более ранней датой
его заключения.
Одним из проблемных вопросов, которые так и не смог решить Закон, является вопрос о
судьбе земельного участка, на котором возведен жилой дом. Застройщик, желающий
осуществить строительство жилого дома, должен получить в собственность или в
долгосрочную аренду земельный участок, который сформирован, прошел кадастровый
учет и зарегистрирован в ЕГРП с назначением земли под строительство
многоквартирного дома. На этом детальное регулирование земельного участка
заканчивается и начинают появляться в различных нормативных актах вкрапления,
касающиеся дальнейшей судьбы земельного участка, которые не образуют единой
картины.
Так, в ст. 16 Закона о долевом участии в строительстве появляется указание на то, что у
участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект
долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее
имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана
отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Согласно общим
принципам следования земли и ст. 36 Жилищного кодекса земельный участок, на
котором построен дом, входит в общее имущество многоквартирного дома. Данное
закрепление устранило возможность оставления права собственности на земельный
участок за застройщиком и уклонения от перерегистрации. До введения данной нормы
не часто, но встречались такие случаи в практике. Такое положение земельного
участка, на котором построен дом, лишает участника права отчуждать свою долю в
общем имуществе многоквартирного дома в отдельности от объекта долевого участия.
Тем самым проведения отдельно государственной регистрации на общее имущество не
требуется, поскольку совершаемые действия с объектом долевого участия в
строительстве, проходящие государственную регистрации, автоматически совершаются
и с долей в общей собственности, которая следует судьбе многоквартирного дома.
Если рассматривать вопрос о праве собственности застройщика на земельный участок,
то возникает еще одна коллизия норм права. Застройщику необходима земля на праве
собственности или праве аренды только для строительства, т.е. по завершении
строительства и передаче объекта участникам с регистрацией их прав на объекты
многоквартирного дома сразу действует норма о том, что с регистрацией права
участников они получают и право общей собственности на земельный участок, на
котором стоит дом. Но по идее согласно Закону о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество участник долевого строительства обязан подать заявление о
перерегистрации своего права собственности на земельный участок в общее право
собственности участников долевого строительство, однако на практике этого не
3/4
Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов
происходит, да и нормами Закона о долевом участии такая процедура также не описана.
Таким образом, прекращение права собственности происходит автоматически без
согласия собственника без каких-либо указаний на то в законе. С точки зрения автора,
это не совсем правильно, поскольку законодатель должен был прописать процедуру
перехода права собственности на земельный участок в общую собственность участников
долевого строительства. По практическому смыслу застройщику после окончания
строительства не выгодно оставаться собственником участка, так как распоряжаться им
он не сможет в отдельности от находящегося на нем объекта, который ему уже не
принадлежит, а нести бремя собственности и платить налоги придется. Так что
прописать процедуру перехода права собственности было бы необходимо, дабы не
оставлять законодательных пробелов, воспользовавшись которыми мошенники могут
подорвать значимость Закона о долевом участии в строительстве.
Если с переходом права собственности от застройщика к участникам более или менее
все понятно, так как прописать правила перехода равнозначного права от бывшего
собственника такого же по объему права к будущему возможно, то иначе обстоят дела в
другой ситуации, когда застройщик имеет право аренды на земельный участок, а потом
по завершении строительства и к участникам переходит совместно с правом
собственности на объекты долевого участия и право собственности на общее имущество
многоквартирного дома, в которое входит и земельный участок. Как происходит
регистрация такого перехода, можно представить с трудом, поскольку в ЕГРП в графе
"собственник" указывается, в чьей собственности находится данный участок
(государственной или муниципальной). Да и как возможен переход меньшего права в
большее без согласия собственника? Передать можно то и в том объеме, что имеешь.
При регистрации таких случаев орган государственной или муниципальной власти, в
чьей собственности находится такой участок, заявление в территориальный орган ФРС
не подает, да если бы и захотел подать, то его бы никто не принял, поскольку такая
процедура также не прописана на законодательном уровне. Такое положение возможно
только в ситуации, когда законодатель при разработке Закона о долевом участии в
строительстве не учитывал бы нормы смежных отраслей права, таких, как земельное,
гражданское, жилищное.
Подводя итог вышесказанному, нужно отметить, что хотя данный Закон в настоящее
время и проходит апробацию с выявлением его недостатков и достоинств, которые
выявляются в практике его применения, но уже на данном этапе существуют
значительные недостатки, которые требуют проработанности и законодательного
решения.
4/4
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
101
Размер файла
243 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа