close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

После смерти отца его квартира в порядке

код для вставкиСкачать
НАУЧНО-ИНФОРМАЦИОННЫЙ МАТЕРИАЛ
«ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»
Составители: стажѐры Студенческого
Центра “PRO BONO” Талан Екатерина (§
1 – 5), Шнигер Дмитрий (Введение, § 6 – 11)
Куратор: Кичихин Александр Николаевич,
старший
преподаватель
кафедры
адвокатуры и нотариата МГЮА им. О.Е.
Кутафина
ВВЕДЕНИЕ
Жилищные права граждан, основания их возникновения и прекращения, порядок
реализации этих прав зафиксированы в таких основных актах, как:
Конституция Российской Федерации (ст. 25, 40 и др.);
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее также –
ЖК РФ);
Гражданский кодекс Российской Федерации, его Части первая, вторая и третья
(далее также – ГК РФ);
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации»;
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных
кооперативах»;
Закон г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на
жилые помещения»
Закон г. Москвы от 25.01.2006 № 7 «О порядке признания жителей города Москвы
малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых
помещениях»
Постановления Правительства Российской Федерации «О порядке предоставления
коммунальных услуг», «Об утверждении Правил пользования жилыми
помещениями», «Об утверждении Положения о признании помещения жилым,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу», «Об утверждении Типового договора
социального найма» и многочисленных других.
В жилищном праве отсутствует собственный механизм защиты нарушенных прав
граждан, следовательно, указанная защита осуществляется традиционными органами –
прокуратурой и судом, в общем процедурно-процессуальном порядке, установленном
Гражданским процессуальным кодексом РФ, Федеральным законом от 17.01.1992 «О
прокуратуре РФ» и иными актами.
Многие вопросы, касающиеся жилищных прав граждан, решаются на уровне органов
государственной власти субъектов Российской Федерации. В Москве это такие органы как
Департамент социальной защиты населения, Департамент жилищной политики, Управы
районов и другие органы, которые будут названы ниже при рассмотрении конкретных
вопросов.
1
§1
КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ
Особенности: Данный договор должен быть заключѐн в письменной форме путѐм
составления единого документа, подписанного сторонами. Переход права собственности
подлежит государственной регистрации. Передача жилого помещения и принятия его
покупателем осуществляется по передаточному акту.
При покупке квартиры покупателю необходимо тщательно проверять документы,
подтверждающие право собственности продавца, а также документы, необходимые для
оформления договора купли-продажи.
Какие документы необходимы для оформления купли-продажу квартиры?
Для оформления договора потребуются следующий комплект документов:
1) заявление о государственной регистрации прав на объекты жилого фонда и сделок
с ними;
Покупатель в заявлении просит осуществить государственную регистрацию права
собственности. Выдаѐтся свидетельство о праве собственности.
Продавец просит осуществить государственную регистрацию договора.
2) договор приобретаемой квартиры;
3)
документы,
подтверждающие
право
собственности
продавца
(правоустанавливающие документы):
А) свидетельство
о государственной регистрации права собственности на
приобретаемую квартиру
В свидетельстве должна содержаться следующая информация:
1.данные о собственнике жилого помещения, 2. адрес, по которому расположено
жилое помещение, 3 основание, по которому было приобретено жилое помещение
(такими основаниями могут быть: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о
праве на наследство и т.д).
Б) документ, который указан в свидетельстве о праве собственности, являющийся
основанием приобретения права собственности на жильѐ продавцом:
1. Договоры: купли-продажи, дарения или мены;
2. Исполнительный лист или копия вступившего в силу решения суда о праве
собственности на жильѐ (если квартира перешла по суду);
3. Документы о приватизации: а) договор передачи жилого помещения в
собственность (+государственная регистрация договора), б) свидетельство о праве
собственности;
4.
Документы о приватизации комнаты: а) договор передачи комнаты в
собственность (+государственная регистрация договора), б) свидетельство о праве
собственности (с указанием размера комнаты и общей площади квартиры), в) соглашение
(нотариально удостоверенное + государственная регистрация соглашения) об
определении долей собственником (если квартира коммунальная), г) заявление соседей с
отказом от преимущественного права покупки, д) справка из БТИ (о стоимости всей
квартиры и размеров долей собственников);
5. Документы, подтверждающие переход квартиры по наследству: а) свидетельство о
праве на наследство, б) справка из налоговой инспекции;
6. В случае членства в ЖСК: а) свидетельство о праве собственности, б) справка
ЖСК о сумме выплаченного пая.
4) документы БТИ:
А) экспликация
Б) поэтажный план
5) выписка из домовой книги
2
6) копия финансово-лицевого счѐта
7) нотариально заверенное согласие супруга (и)
Покупателю требуется получить согласие на покупку квартиры.
Продавцу- согласие на продажу (в том случае, если брачным договором не
установлен режим раздельного имущества супругов). А в случае его отсутствия супруга
(и) -свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента
расторжения прошло более трех лет;
8) копии паспортов сторон договора;
9) акт передачи квартиры, подписанный сторонами;
10) квитанция об уплате государственной пошлины;
11) в том случае, если продавец обладает правом собственности на квартиру на
основании договора ренты, то продавец должен предоставить нотариально заверенное
согласие получателя содержания. Также покупателю необходимо проверить отсутствия
права получателя ренты на пожизненное проживание в данной квартире.
На заметку покупателю: На основании ст. 551 ГК в случае уклонения продавца от
государственной регистрации, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о
государственной регистрации права собственности и выдаче свидетельства о праве
собственности. При этом, покупатель вправе требовать возмещения продавцом убытков,
вызванных задержкой регистрации.
Как проверить юридическую чистоту квартиры?
1) проверка наличия документа, удостоверяющего личность (паспорт или военный
билет);
2) документ, подтверждающий законное право продавца на отчуждение квартиры;
3) наличие дееспособности (совершеннолетний гражданин не лишѐнный и не
ограниченный в дееспособности, а также вступившие в брак и эмансипированные лица);
4) проверка отсутствия договора найма;
5) проверка отсутствия ограничений (обременений)- арест, запрет, залог.
Для проверки необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной
службы.
6) Обратиться за получением информации в ДЭЗ или РЭУ о лицах,
зарегистрированных в данной квартире. Покупателю необходимо взять расширенную
выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счѐта.
На момент заключения договора квартира должна быть свободна от
зарегистрированных лиц. Покупателю необходимо знать, что в случае указания в выписке
из домовой книги, причины выписки «выписан по приговору суда» данные лица, могут
возобновить регистрацию. К таким лицам относятся: находящиеся в долгосрочной
командировке, на службе в армии, в местах лишения свободы.
7) проверка проведения перепланировки и еѐ регистрации.
Необходимо обратиться в территориальный БТИ.
8) в случае приобретения части нежилого помещения, необходимо проверить
наличие отказа второго собственника от покупки доли в праве на нежилое помещение.
9) разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки, если в
квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети.
§2
ПРИВАТИЗАЦИЯ
Кто может принять участие в приватизации?
Любой человек, прописанный в квартире; Несовершеннолетние обязательно
участвуют в приватизации.
3
Как избежать участия несовершеннолетнего в приватизации?
Либо прописать ребѐнка по другому адресу, либо получить разрешение органов
опеки и попечительства.
Какой срок бесплатной приватизации?
До 1 марта 2013 г.
ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. 01.02.2010)
Будут ли наследники иметь права на доприватизацию в случае смерти наследодателя,
который подал заявление о приватизации жилья?
Да, при условии, если наследодатель имел права на приватизацию и не отозвал своѐ
заявление.
(ст.14 Решения Роскоммунхоза «Об утверждении примерного положения о
бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 18.11.1993 N 4)
Возможно ли приватизировать квартиру при переезде и заселении ее по договору найма,
если предыдущая квартира была приватизирована?
Да. По общему правилу приватизация может быть произведена всего один раз. Но
при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды
граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора
передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения. Т.е.
после переезда в другое жилое помещение (квартиру) по договору социального найма,
расторгнув договор о приватизации предыдущей квартиры, вы имеете право
приватизировать квартиру, в которую вы переехали.
(ст. 15 Решения Роскоммунхоза "Об утверждении примерного положения о
бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 18.11.1993 N 4 )
Можно ли после отмены приватизации квартиры в последующем участвовать в
приватизации этого и другого жилого помещения?
Нет. Граждане, деприватизировавшие жилое помещение, не могут повторно
приватизировать ни это жилое помещение, ни какое-либо другое.
Сохраняется ли право пользования квартирой после приватизации за бывшим членом
семьи, - не участвовавшим в приватизации?
1)
Если гражданин не участвовал в приватизации по причине отказа в
приватизации, то право пользования сохраняется.
По общему правилу, за бывшим членом семьи право пользования не сохраняется и
собственник может выселить данное лицо (п. 4 ст. 31 ЖК). Но, если данные лица были
зарегистрированы в квартире и занимали ее на основании договора социального найма, а
затем произошла приватизация жилого помещения, но только на одного из лиц, то
отказавшийся от приватизации гражданин имеет право проживать в квартире, хотя
собственником в этой квартире и не являясь. (ст.19 ФЗ «О введение в действие ЖК» от
29.12.2004 г N 189-ФЗ)
4
2) Если гражданин не участвовал в приватизации по причине отсутствия права на
приватизацию (к примеру, уже участвовали в приватизации другого жилого помещения),
то право пользования не сохраняется.
Какой необходим перечень документов для оформления прав по приватизации?
1.Ордер или выписка из Распоряжения Департамента жилищной политики и
жилищного фонда города Москвы о предоставлении жилой площади в право пользования
и Договор социального найма к нему — подлинник и две ксерокопии;
2.Выписка из домовой книги (с информацией о гражданах, зарегистрированных на
данной площади с момента получения ордера) — 1 экземпляр;
3.Финансовый лицевой счет — 1 экземпляр;
4.Справка о замене паспорта за период с сентября 1991 г. по настоящее время — по 1
экземпляру;
5.В случае перемены места жительства в период с сентября 1991 г. по настоящее
время, необходимо предоставить выписки из домовых книг со всех мест проживания и
дополнительно справку о том, что в приватизации не участвовал (кроме г. Москвы)
Примечание:
Справку о том, что в приватизации не участвовал получать в органах, осуществлявших
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (БТИ, Администрация
региона, и пр.), если был зарегистрирован в регионе РФ с сентября 1991 г. по декабрь
1997 г., и в Учреждении юстиции или Федеральной Регистрационной службе региона,
если был зарегистрирован в регионе РФ с января 1998 г. и позже.
6.Кадастровый паспорт и экспликация;
7.В случае утери ордера в ДЕЗ необходимо получить справку о том, что ордер не
сохранился и справку из Центрального архива города Москвы, а также Выписку из
Протокола заседания жилищной комиссии префектуры по месту расположения
приватизируемого помещения о разрешении приватизации без ордера.
8.Подлинники и ксерокопии паспортов всех проживающих на приватизируемой
площади (разворот с фотографией и разворот с пропиской) и свидетельств о рождении
детей.
9.Если кто-то из членов семьи был выписан по Решению суда, то необходимо
предоставить ксерокопию решения суда.
10.
Все совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в
приватизации. В этом случае необходимо предоставить нотариально удостоверенный
отказ или явиться лично в назначенное время с остальными членами семьи на подписание
договора передачи.
11.
Если право на приватизацию использовано кем-то из членов семьи, то
предоставить ксерокопии документов, подтверждающих участие в приватизации.
§3
ВЫСЕЛЕНИЕ
Квартира в частной собственности
В случае выселения бывшего члена семьи, собственник вправе обратиться в суд с
заявлением о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования (в том
случае, если он проживал в данной квартире) или признании не приобрѐтшим права
пользования (если не проживал) и снятии его с регистр учѐта и о выселении. Также,
собственнику необходимо обратиться в паспортный стол с решением суда для выписки из
квартиры.
5
Можно ли выселить члена семьи без его согласия?
Нет. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования
данным жилым помещением наравне с его собственником (ч. 2 ст. 31 ЖК). В данном
случае возможность выселения члена семьи возможна только при смене собственника.
Можно ли выселить бывшего члена семьи без его согласия?
Да. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения
право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника
этого жилого помещения не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК).
Как выселить бывшего (ую) супруга (у)?
1)
Если квартира перешла по наследству, в дар, а также по иным
безвозмездным сделкам
В соответствие со ст. 36 СК имущество полученное одним из супругов во время
брака по наследству, в дар, а также по иным безвозмездным сделкам является его
собственностью. Следовательно, выселение производится в порядке, установленном для
случаев прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения (ч.4 ст.31
ЖК).
2)
Если супруг (а ) не участвовали в приватизации.
В случае, если супруг(а) отказались от участия в приватизации, имея на это право, то
он не является собственником. Тем не менее, выселить бывшего супруга по ч.4 ст.31 ЖК
как бывшего члена семьи нельзя. По ст.19 ФЗ «О введение в действие ЖК» действие
положений ч.4 ст.31 не распространяется на бывших членов семьи собственника при
условии, что в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования. Но
если лицо не участвовали в приватизации по причине отсутствия права на приватизацию
(к примеру, уже участвовали в приватизации другого жилого помещения), то гражданин
не сохраняет за собой право пользования.
Может ли собственник выселить своего ребѐнка при прекращении семейных отношений
с супругой (ом)?
Нет. Право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного
из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его
родителями. Семейный кодекс устанавливает
права и обязанности родителей в
отношении детей. В частности, ребенок имеет право на защиту своих прав и законных
интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут
ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о
здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1
ст. 63 Кодекса). Данные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после
расторжения брака родителей ребенка (ч. 4 статьи 31 ЖК). Лишение ребенка права
пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения
может повлечь нарушение прав ребенка.
Можно ли прописать в квартиру, находящуюся в долевой собственности без согласия
одного из сособственников?
6
Да. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности,
осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в
порядке, устанавливаемом судом (ст. 246 и 247 ГК).
Можно ли выселить не проживающее лицо по причине нахождения в долгосрочной
командировке, на службе в армии, в местах лишения свободы?
Да, для этого необходимо обратиться в суд с заявлением о снятии его с регистр учѐта
и о выселении. Но данные лица, могут возобновить регистрацию, в случае возвращения,
путѐм обращения в суд.
По договору социально найма
Можно ли выселить члена семьи, бывшего члена семьи без его согласия?
Нет. Жилищный кодекс предусматривает возможность выселения только
собственником. Выселение бывшего члена семьи возможно в случаях систематического
нарушения прав и законных интересов соседей (если граждане перестают быть членами
семьи, то данные лица фактически становятся по отношению друг к другу соседями) или
бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допуская его разрушение. В случае,
если граждане, после предупреждения наймодателя не устранят данные нарушения,
виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц
выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.91
ЖК).
При выселении нанимателя требуется расторжение договора найма жилого
помещения (п.4 ст. 83 ГК). Для этого необходимо подать заявление наймодателю.
Последствием расторжения договора будет выселение из жилого помещения на основании
решения суда (ст. 688 ГК).
Касаемо членов семьи нанимателя, то Жилищный кодекс предусматривает
принудительный обмен. Если между нанимателем жилого помещения по договору
социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто
соглашение об обмене любой из них вправе требовать осуществления принудительного
обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ст.72 ч.3).
§4
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Предоставление коммунальных услуг осуществляет исполнитель. Исполнителем
могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищностроительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а
при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений
- иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.
Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора,
заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения.
Как узнать перечень коммунальных платежей?
Коммунальные платежи состоят из коммунальных услуг и жилищных услуг (или
работ). К коммунальным услугам относятся: отопление, горячее и холодное
водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. Состав жилищных
услуг или работ утверждается собственниками помещений на ежегодном очередном
собрании. Перечень и тарифы на услуги отражѐны в протоколах общих собраний.
7
Как избежать двойной оплаты коммунальных услуг в случае проживания гражданина не
по месту постоянной регистрации?
Гражданин обязан оплачивать следующие коммунальные услуги по месту
постоянной регистрации: жилищные услуги (услуги по содержанию и ремонту дома) и
отопление. Для освобождения от обязанности оплаты других коммунальных услуг,
необходимо предоставить справку об оплате коммунальных услуг по месту фактического
проживания.
Как уменьшить плату за коммунальные услуги, начисляемые в период отсутствия
потребителя?
В случае отсутствия гражданина более 5 дней подряд он вправе подать заявление о
перерасчете размера платы за коммунальные услуги. Заявление подаѐтся исполнителю в
течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. К
заявлению прилагаются документы, подтверждающие отсутствие гражданина (копия
командировочного удостоверения, проездные билеты и др.)
Исполнитель осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее
водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.
Из какой площади квартиры необходимо производить расчѐт коммунальных услуг в
случае права на льготу?
Расчѐт необходимо производить исходя из стандарта нормативной площади жилого
помещения. На территории Московской области устанавливается стандарт нормативной
площади жилого помещения в размере 33 кв. метров на одиноко проживающих граждан,
42 кв. метра - на семью из двух человек, 18 кв. метров на каждого члена семьи, состоящей
из трех и более человек. Льготы предоставляются в пределах размера стандарта, но не
более фактического размера занимаемой общей площади жилого помещения.
Возможно ли обязать бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма, продолжающего проживать в жилом помещении оплачивать
коммунальные услуги?
Бывший член самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из
договора социального найма (ч.4 ст.69 ЖК). По требованию бывшего члена семьи или
нанимателя, наймодатель и наниматель обязаны заключить с ним отдельное соглашение,
определяющее в частности порядок и размер его участия в расходах по внесению платы
коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. В случае отказа от
заключения данного соглашения, бывший член семьи или наниматель вправе обратиться в
суд. Суд может обязать наймодателя (управляющую организацию) заключить с бывшим
членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный
платежный документ (п.30 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля
2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении
Жилищного кодекса Российской Федерации"). При этом, вступившее в законную силу
решение суда об обязании к заключению договора заменяет сам договор. Поэтому в
случае отказа нанимателя (управляющей организации) от заключения соглашения,
бывший член семьи, наниматель вправе обратиться в суд за дачей разъяснения решения
суда (ст. 202 ГПК).
§5
8
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Какие существуют способы управления многоквартирным домом?
1) непосредственное
управление собственниками помещений в многоквартирном
доме;
2) управление
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Ст. 161 ЖК.
Как выбрать способ управления?
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании
собственников помещений и на основании его решения в любое время может быть
изменен.
Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений
в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего
числа голосов собственников помещений (ст.42 ЖК РФ), и если за это решение
проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более 25% голосов
от общего числа голосов собственников помещений. Количество голосов собственника
помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им
площади. Количество голосов определяется путѐм деления площади помещений,
принадлежащих на праве собственности на сумму площадей жилых и не жилых
помещений в доме:
Кол-во голосов = площадь собственника /общую площадь всех помещений в доме X
кол-во голосов.
Решение общего собрания собственников в форме заочного голосования о выборе
способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов
собственников помещений, принимающих участие в данном общем собрании.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена
повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.
Если собственники помещений многоквартирного дома в течение года не
реализовали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не
реализовано, то органы исполнительной власти проводят открытый конкурс по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом (п.4 ст.161 ЖК).
Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока
действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам
открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом.
Можно ли выбрать несколько способов управления?
Нет. Собственниками выбирается только один из способов управления домом.
Можно ли изменить способ управления?
Да. Собственники имеют право на изменение в любое время способа управления.
Основанием для изменения является решение общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме.
Непосредственное управление собственниками помещений
9
Каков перечень прав у собственников помещений?
а) решать все текущие вопросы управления на общих собраниях собственников
помещений в доме;
б) распределять между собой обязанности по управлению домом;
в) выбирать в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ одно лицо из своего числа или не из
числа собственников, которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от
имени собственников помещений в таком доме.
Если в качестве уполномоченного лица выбран один из собственников помещений в
многоквартирном доме, его полномочия будут основываться на решении общего
собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. Если
привлекается лицо, не входящее в число собственников дома, ему выдают доверенность в
простой письменной форме все или большинство собственников помещений.
Каким образом оформляются взаимоотношения между заказчиками услуг по
содержанию и ремонту жилых домов и лицами, предоставляющими такие услуги при
непосредственном управлении многоквартирным домом?
Необходимо заключение договора оказания услуг по содержанию и (или)
выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами,
осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договора являются
двухсторонними, все или большинство собственников помещений в многоквартирном
доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. При этом для
признания такого договора заключенным необходимо, чтобы его подписали более
половины
собственников
помещений
в
данном
многоквартирном
доме.
Лицо, имеющее с собственниками помещений возмездные договора оказания услуг по
содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета
договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.
Управление домом ТСЖ
Этапы создания ТСЖ:
1)утверждение устава ТСЖ и выбор органов управления;
2) государственная регистрация;
3) оформление членства в ТСЖ;
Как осуществляется предоставление коммунальных услуг?
Существует две схемы договорных взаимоотношений между ТСЖ и организациямипоставщиками жилищно-коммунальных услуг:
1)
заключение договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ.
2)
собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ)
делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг
ТСЖ, а ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией.
Управление домом управляющей организацией
Как осуществляется выбор управляющей организации?
1)
на конкурсной основе;
В данном случае, собственники помещений должны разработать и утвердить
Положение о проведении конкурсного отбора.
10
2)
по списку, подготовленному инициативной группой.
Составляется список управляющих организаций и на общем собрании принимается
Решение о выборе определѐнной организации в качестве управляющей.
Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений
заключается договор управления. Заключению непосредственно самого договора
предшествуют следующие этапы: а) разработка проекта договора; б) утверждение
существенных условий договора.
Какой срок действия договора?
Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. В
случае заключения договора на основе конкурса, срок его действия не менее чем один год
и не более чем три года.
Могут ли собственники отказаться от исполнения договора?
Да, в случае если управляющая организация не выполняет условий договора.
Основанием отказа является решение общего собрания собственников.
§6
КОММУНАЛЬНАЯ КВАРТИРА
После смерти отца его квартира в порядке наследования перешла в долевую
собственность моей матери, брату, сестре и мне. Мы разделили лицевые счета. Можно
ли считать, что я проживаю в коммунальной квартире?
В соответствии со ст. 15 Закона г. Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной
политики города Москвы» коммунальная квартира – квартира, одновременно
удовлетворяющая следующим условиям:
1. состоит из нескольких комнат;
2. комнаты принадлежат нескольким собственникам или пользователям;
3. собственники или пользователи не являются членами одной семьи (исходя из
вышеуказанного определения семьи);
4. комнаты принадлежат собственникам или пользователям на основании
отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством;
5. собственники или пользователи совместно используют вспомогательные
помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в
местах общего пользования.
Под членами семьи в жилищном праве (ст. 31 ЖК РФ) понимаются:
1. супруг, дети, родители;
2. другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных
случаях другие граждани, если они вселены собственником в качестве членов своей
семьи.
Квартира не может быть признана коммунальной, поскольку основанием проживания
в квартире всех четырех сособственников является единый юридический факт – смерть
наследодателя, в результате которого возникла общая долевая собственность на квартиру.
Аналогично будет решаться вопрос, когда квартира поступила в общую собственность
нескольких лиц в результате приватизации.
Кроме того, мать и еѐ дети не могут рассматриваться как разные семьи, даже если не
ведут общего хозяйства и у каждого из них – своя семья.
Необходимо иметь в виду, что действующее жилищное законодательство не придает
юридического значения факту разделения лицевых счетов. Более того, в настоящее время
11
разделение лицевых счетов, по общему правилу, запрещено (за исключением случаев
разделения лицевых счетов в соответствии с порядком пользования жилым помещением,
установленным соглашением между сособственниками или решением суда).
Образование новых коммунальных квартир не допускается. Напротив, принимаются
меры к ликвидации коммунальных квартир. В частности, если проживающие в
коммунальной квартире по социальному найму граждане объединились в одну семью –
договор социального найма перезаключается таким образом, чтобы нанимателем
квартиры в целом стал один гражданин.
§7
СЕМЕЙНЫЕ ОБЩЕЖИТИЯ
В 1991 году я была вселена в дом при государственном предприятии. Дом по документам
характеризуется как семейное общежитие, гостиница, дом коммунального заселения,
кроме того, он расположен над подземным Запасным пунктом управления. Сейчас меня
хотят выселить на том основании, что дом нежилой, является объектом гражданской
обороны и находится в санитарно-защитной зоне государственного предприятия. Как
мне доказать, что дом, в котором я проживаю, – жилой?
Тот факт, что статус дома неясен, исходя из общеправовых принципов (в том числе
принципа правовой определенности, а также закрепленных в ст. 2, 17, 40 Конституции
РФ принципов высшей ценности прав и свобод человека, в том числе права на жилище, и
обязанности государства и местного самоупровления обеспечивать реализацию этих прав)
не может наносить ущерб правам и законным интересам гражданина.
В определении правового статуса дома необходимо обратить внимание на
следующие обстоятельства:
1) Дом является жилым.
Гражданин не мог быть вселен в нежилое здание, следовательно, существуют
документы, в которых дом характеризуется как жилой.
Если дому был придан статус семейного общежития (опуская то обстоятельство, что
ему придавались и иные статусы), то это также свидетельствует о признании дома жилым.
В соответствии с ранее действовавшими Жилищным кодексом РСФСР 1983 г.,
Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 «Об утверждении
Примерного положения об общежитиях» и сохраняющим силу Письмом Министерства
ЖКХ РСФСР от 9.03.1977 «О классификации зданий гражданского назначения»:
общежития, дома квартирного и коридорного типа являются жилыми
помещениями.
Лицами, настаивающими на выселении, должно быть доказано, что Дом является
нежилым. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 «Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу» для признания дома нежилым должно было состояться решение
межведомственной муниципальной комиссии.
Сам факт нахождения дома в СЗЗ предприятия не влечет автоматически
непригодность дома для проживания граждан. В любом случае, комиссия оценивает
этот факт в совокупности с принятыми инженерными и проектными решениями,
минимизирующими критерии риска для здоровья граждан до допустимого уровня (п. 35
Постановления Правительства от 28.01.2006). Для признания дома нежилым по этому
основанию необходимо также наличие санитарно-эпидемиологического заключения. Срок
действия заключения – 5 лет (Приказ Роспотребнадзора от 19.07.2007 № 224). П. 5.1
СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 запрещает размещать в СЗЗ жилую застройку. Это, однако,
означает, что не может быть принят в эксплуатацию вновь построенный жилой дом,
12
находящийся в СЗЗ; те же жилые дома, которые были построены ранее, подлежат
обследованию на предмет соответствия санитарным и иным нормам для признания их
непригодными для проживания.
2) Дом не является объектом гражданской обороны.
Для утверждения об обратном лицами, настаивающими на выселении, должны быть
представлены доказательства. Так, в соответствии с Федеральным законом от 12.02.1998
«О гражданской обороне», Постановлением Правительства РФ от 29.11.1999 «О
порядке создания убежищ и иных объектов гражданской обороны» (пп. 8-10), Приказом
МЧС РФ от 25.12.2002 «Об утверждении и введении в действие правил эксплуатации
защитных сооружений гражданской обороны» (разд. II) статус объекта гражданской
обороны подтверждается данными учета, поскольку указанные объекты
регистрируются в установленном МЧС порядке.
Исходя из п. 12 Порядка содержания и использования защитных сооружений
гражданской обороны в мирное время (утв. Приказом МЧС от 21.07.2005) запрещено
использование объектов гражданской обороны в качестве жилых помещений.
Поэтому, если бы имелись доказательства о статусе дома как объекта гражданской
обороны, имелись бы основания для привлечения соответствующего должностного лица,
ответственного за соблюдение правил гражданской обороны в отношени данного объекта
к ответственности (в частности, установленной ст. 20.7 КоАП РФ).
4) Дом является по статусу семейным общежитием.
Если не отменѐн соответствующий акт (например, главы муниципального
образования, иного должностного лица или органа) о признании дома семейным
общежитием – гражданину выгоднее придерживаться той позиции, что дом является
именно семейным общежитием (не коммунальной квартирой, не обычным жилым домом).
Действующее жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как
«семейное общежитие». В связи с этим отношения, возникшие до 1 марта 2005 года
(дата введения в действие ЖК РФ), необходимо квалифицировать по ЖК РСФСР
1983 года. Применяется также Постановление Совета Министров РСФСР от 11.08.1988
«Об утверждении Примерного положения об общежитиях». Фактически, семейное
общежитие – аналог служебного жилья, т.е. жилое помещение, входящее в ведомственный
фонд (фонд органа государственной власти, закрепленный за подведомственной
организацией), предоставляемое работникам организации. Таким образом, дом относится
к специализированному жилищному фонду, как он определен в ст. 19 ЖК РФ.
Поскольку Дом является общежитием (служебным жильем), жилые помещения в нем не
подлежат приватизации (ст. 4 Закона РФ от 4.07.1991 «О приватизации жилищного
фонда в РФ»).
§8
СЛУЖЕБНОЕ ЖИЛЬЁ. РАЗГРАНИЧЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
В 1990 году я был вселѐн в служебное жилье при государственном предприятии, которое
не было приватизировано и продолжает действовать до сих пор. Я считаю, что моѐ
жилое помещение должно быть признано муниципальным, потому что действующее
законодательство не разрешает предприятиям иметь служебное жилье. Имею ли я
право на приватизацию?
Необходимо отметить, что правовой режим жилого помещения зависит от вида
жилищного фонда, к которому относится данное помещение. В ст. 19 ЖК РФ виды
жилищных фондов выделяются на основе двух критериев – форма собственности и цель
использования.
13
По форме собственности жилищный фонд делится на государственный
(федеральный и субъектов РФ), муниципальный и частный. По цели использования
жилищный фонд делится:
1) государственный и муниципальный – на
а) жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения,
предоставляемые в возмездное пользование – аренду, коммерческий наѐм);
б) жилищный фонд социального использования (жилые помещения,
предоставляемые по договорам социального найма);
в) специализированный жилищный фонд – это указанные в ст. 92 ЖК РФ виды
жилых помещений (общежития, служебное жилье, жилые помещения маневренного
фонда и другие), которые являются ограниченно оборотоспособными и предоставляются
только по договору найма специализированного жилого помещения.
2) частный жилищный фонд – на
а) жилищный фонд коммерческого использования;
б) индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения, используемые
собственниками для проживания или для предоставления в безвозмездное пользование –
например, по договору ссуды).
Вид жилищного фонда, к которому относится жилое помещение, определяется
на основе данных специализированного учета жилых помещений (ст. 19 ЖК РФ и
Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете
жилищного фонда в РФ»).
Для определения публичного собственника жилого помещения (РФ, субъект РФ
или муниципальное образование) необходимо учитывать Постановление Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» – в
нѐм установлена очередность обращения к различным документам с целью
определения права публичной собственности на конкретный объект:
1. Документом, подтверждающим право публичной собственности, является
соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
Реестр федерального имущества ведется в Федеральным агентством по управлению
государственным имуществом (Росимущество).
2. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом
является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента 1993 года
«О гарантиях местного самоуправления в РФ» и «Положением об определении
пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности»,
утвержденным распоряжением Президента 1992 года.
3. Право собственности на объекты, не включенные ни в перечень, ни в реестр,
определяется в соответствии с Приложениями №№ 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного
Совета РФ от 27 декабря 1991 № 3020-1 о разграничении государственной в РФ на
феральную. собственность, собственность субъектов РФ и муниципальну
собственность.
Вопрос об определении правового режима служебного жилья государственных
предприятий зачастую связан с проблемой разграничения государственной
собственности на жилищный фонд.
В соответствии с Приложением 3 к вышеуказанному Постановлению ВС РФ к
муниципальной собственности относится жилищый фонд, находившийся в управлении
местной администрации, в том числе переданный ею в ведение юридических лиц.
В соответствии с ныне утратившим силу Указом Президента РФ от 10.01.1993
«Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения
приватизируемых предприятий», жилые дома (общежития, служебное жилье),
принадлежавшие
государственным
предприятиям,
не
входили
в
состав
14
приватизируемого предприятия и оставались в государственной собственности.
Государство же обязалось передать эти дома в ведение местной администрации.
Одновременно рядом актов Президента РФ и Правительства РФ (например,
Постановление Правительства РФ от 07.03.1995 «О порядке передачи объектов
социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности
в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность»)
было установлено, что неприватизируемые государственные предприятия обязаны
передать находящийся в их ведении жилищный фонд в муниципальную собственность с
целью освобождения предприятий от выполнения несвойственных им функций по
содержанию объектов социально-культурного назначения.
В ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК
РФ» закреплено правило, в соответствии с которым к отношением по пользованию
жилыми помещениями, которые представляли собой служебное жилье или
общежития (были закреплены за государственными или муниципальными
предприятиями или учреждениями) и были переданы в ведение органов местного
самоуправления, применяются правила о договоре социального найма.
В Обзоре практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2006 года на данное правило
было истолковано расширительно и было установлено, что:
1) пользователь такого жилого помещения считается нанимателем по
социальному найму (что предоставляет ему право на приватизацию) независимо от
факта заключения с ним договора социального найма;
2) при передаче жилья в муниципальную собственность автоматически
изменяется его статус и оно становится муниципальным жилищным фондом
социального использования, независимо от того, было ли принято соответствующее
решение об изменении статуса дома (который раньше являлся общежитием, служебным
жильем и т.п.).
На этой основе появилось мнение, что все жилье должно было быть передано в
муниципальную собственность и все пользователи, вселенные в жилые помещения до
1991, должны признаваться нанимателями и имеют право на приватизацию.
Однако первичным в определении статуса жилого помещения является решение
вопроса о том, находилось ли оно в управлении местной администрации на момент
принятия Постановления ВС РФ.
По ЖК РСФСР 1983 года государственный жилищный фонд делился на
ведомственный жилищный фонд и фонд местных советов. Постановление ВС РФ 1991
года было направлено на «кристаллизацию» принадлежности жилых помещений с учетом
новой формы собственности – муниципальной, а не на передачу всего жилищного фонда в
муниципальную собственность. Таким образом, ведомственный жилищный фонд
сохранил соответствующий статус, который определяется во многом в соответствии с
прежним законодательством. Хотя ЖК РСФСР 1983 года и провозглашал цель –
ликвидацию ведомственного жилья как такового и переход к единому жилищному фонду
местных советов – нигде не закреплено правило, что если жильѐ подлежало передаче в
муниципальную собственность, но не было передано, то к таким отношениям все равно
можно применить нормы о муниципальном жилье (которые, с учетом вышеописанных
фикций, позволяют признать гражданина нанимателем и предоставляют ему право на
приватизацию).
Лишь в случае, если предприятие было приватизировано, возникнут основания для
применения ст. 7 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» в свете
толкования Верховным Судом РФ. Таким образом, с 1 марта 2005 года (дата введения в
действия ЖК РФ) дом утратил бы статус служебного жилья в силу закона и
рассматривался бы как часть жилищного фонда социального использования, независимого
от того, отменен или нет акт, наделяющий дом статусом служебного жилья, заключен или
нет договор социального найма между органом местного самоуправления и гражданином.
15
При этом снимаются ограничения, предусмотренные ст. 4 Закона о приватизации
жилищного фонда, и гражданин мог бы приобрести квартиру в собственность.
§9
ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ
Несколько лет назад я купил квартиру в доме, строительство которого к моменту
покупки только начиналось. Сроки строительства постоянно переносились. Теперь от
меня требуют большой доплаты, в противном случае грозят расторгнуть договор. Я
«обманутый дольщик». Как мне защитить свои права?
С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости...». Этот закон установил гарантии прав «дольщиков», однако
применяется только к отношениям, связанным со строительством домов, разрешения на
строительство которых были выданы после 1 апреля 2005 года. Закон также не
распространяется на отношения по долевому участию в рамках жилищно-строительных и
жилищно-накопительных кооперативов; на отношения, связанные с выпуском и
приобретением жилищных сертификатов.
Закон содержит положения о договоре участия в долевом строительстве, сторонами
которого являются застройщик и гражданин (или иной участник долевого строительства),
а существенными условиями –
а) объект долевого строительства,
б) срок передачи этого объекта застройщиком – участнику долевого строительства,
в) цена договора, сроки и порядок еѐ уплаты участником долевого строительства,
г) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Застройщик не вправе требовать уплаты от участника долевого строительства какихлибо дополнительных выплат, помимо тех, что предусмотрены договором. Если
застройщик нарушает срок передачи объекта участнику долевого строительства –
гражданину, он платит законную неустойку в размере 2/300 от ставки рефинансирования
ЦБ РФ за каждый день просрочки. Закон содержит много других важных положений, с
которыми необходимо ознакомиться перед вступлением в отношения по долевому
участию в строительства.
Большую сложность представляют случаи, когда денежные средства граждан
привлекались для строительства домов до вступления в силу указанного Федерального
закона. Застройщики, заключившие с гражданами договоры о долевом участии в
строительстве, договоры долевого финансирования (инвестирования) или договоры
с другим названием, часто задерживают сроки строительства, допускают нецелевое
расходование денежных средств «дольщиков», требуют от граждан различных доплат, в
противном случае отказываются предоставлять обусловленные жилые помещения.
Гражданам, оказавшимся в подобной ситуации, необходимо иметь в виду, что схема
защиты их прав будет зависеть от конкретных обстоятельств дела: содержания договора,
личности застройщика (является ли им жилищно-строительный кооператив,
хозяйственное товарищество или общество) и иных. В качестве способа защиты
нарушенных или оспариваемых прав может выступать иск о признании права
собственности; иск о пресечении действий, создающих угрозу получения квартиры в
собственность; иск об истребовании построенной квартиры; иск о возврате уплаченных
денежных сумм и возмещении убытков (в виде разницы между уплаченной гражданином
суммой и ценой квартиры, которая так и не была передана гражданину) и т.д.
В качестве общей рекомендации можно отметить, что недобросовестный застройщик
чаще всего ссылается на инвестиционный характер договора, заключенного с
гражданином, в то время как договор не является инвестиционным, и чаще всего даже
16
носит потребительский характер (то есть права «обманутого дольщика» подкрепляются
гарантиями, содержащимися в Законе «О защите прав потребителей»). Название
договора чаще всего содержит слово «инвестирование», гражданин именуется
«инвестором» или «соинвестором», вносимая им плата обозначается как
«инвестиционный вклад» и т.д. Однако исходя из ст. 431 ГК РФ характер договора
определяется не его названием и используемыми в нѐм терминами (договор часто
составляется так, чтобы намеренно запутать гражданина или ввести его в заблуждение), а
его содержанием и смыслом.
Гражданину в связи с этим полезно ознакомиться с такими актами, как:
Приказ Роспотребнадзора от 03.08.2006 № 228 «О мерах, направленных на
повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в
сфере долевого строительства жилья»;
Письмо Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке
предпринимательства от 11.10.2000 № НФ/11986;
Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых
основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья»;
Обобщение практики рассмотрения судами дел по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов («Бюллетень Верховного Суда РФ», № 2, 2003).
В указанных документах даѐтся достаточно детальный анализ природы договоров
долевого участия, заключенных до вступления в силу вышеупомянутого Федерального
закона от 30.12.2004; указывается на потребительский характер данных договоров и их
тяготение к договору строительного подряда; обосновываются различия между
договорами долевого участия и иными договорами (в том числе инвестиционного
характера).
В большинстве случаев грамотное применение общегражданского (не
инвестиционного) и жилищного законодательства с учѐтом вышеприведенных и иных
актов позволит гражданину не только получить в собственность квартиру (или вернуть
уплаченные за неѐ деньги), но и взыскать с недобросовестного застройщика неустойку по
Закону «О защите прав потребителей», компенсировать моральный вред.
В основу позиции гражданина при рассмотрении его иска в суде должен лечь тот
аргумент, что гражданин не является инвестором. Он не инвестирует в строительство
дома, а лишь финансирует строительство конкретной квартиры (при этом надо сделать
ссылку на договор, в котором обычно определяется площадь квартиры, еѐ расположение,
условный номер, а также на поэтажный план с отмеченной на нѐм квартирой, проданной
гражданину, являющийся обычно приложением к договору).
Гражданин вступает в договор долевого участия не для получения дохода на
вложенный капитал, а для удовлетворения конституционного права на жилище личных,
бытовых потребностей в жилье. Поэтому возникают основания для применения норм о
бытовом строительном подряде, поскольку гражданин, фактически, заказывает у
предпринимателя (хозяйственного товарищества, общества) строительство для личных
нужд. Гражданин, таким образом, может быть признан заказчиком работ (несмотря на то,
что в договоре и других документах заказчиком обычно называется не гражданин, а
застройщик). Застройщик (контрагент гражданина по договору) является подрядчиком, а
лица, фактически осуществляющие строительство (если контрагент гражданина
непосредственно строительством не занимается) – субподрядчиками по системе
генерального подряда.
Указанная схема отношений подтверждается содержанием инвестиционных
контрактов, которые заключаются Правительством Москвы с застройщиками, и в которых
именно застройщик (а не граждане, денежные средства которых он привлекает)
называется «инвестором».
17
Пассивная или ошибочная позиция гражданина в судебном процессе может привести
к тому, что судом будут применены законы 1991 года «Об инвестиционной деятельности
в РСФСР» и 1999 года об инвестиционной деятельности в форме капиталовложений (в
свете рекомендаций, отраженных Информационном письме Президиума ВАС от
25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных
с договорами на участие в строительстве»). В таком случае решение суда будет
невыгодным для гражданина.
В 2002 году я вступил в жилищно-строительный кооператив, и приобрѐл у него квартиру
в доме «на нулевом цикле». Я полностью уплатил паевой взнос, предусмотренный
договором с кооперативом. Однако теперь от меня требуют дополнительного взноса, в
противном случае обещают исключить из кооператива/ Должен ли я вносить
дополнительный взнос?
Члены ЖСК часто оказываются в ситуации «обманутых дольщиков», при этом
защитить их права сложнее, поскольку ЖСК – некоммерческая организация, и к
отношениям между ЖСК и его членами не могут быть применены нормы
законодательства о защите прав потребителей. Член ЖСК юридически не является по
отношению к нему третьим лицом, как в случаях когда застройщиком является
юридическое лицо иной организационно-правовой формы. Риски, связанные с
увеличением сроков строительства, его удорожанием, в определенной степени ложатся на
самих членов кооператива.
Таким образом, ЖСК часто создаются с целью реализации наиболее запутанных
мошеннических схем. Члену ЖСК, от которого, по его мнению, необоснованно требуют
дополнительных выплат, необходимо прежде всего ознакомиться с уставом кооператива.
Необходимо определить:
какие виды взносов предусмотрены уставом (исходя из ст. 116 ГК РФ, ст. 113 ЖК
РФ, ст. 11 и 14 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998-ХI «О кооперации в СССР» в
уставе кооператива исчерпывающе указываются виды взносов, уплачиваемых
членами кооператива); предусмотрено ли внесение дополнительных взносов;
какие вопросы регулируются уставом и другими документами, принимаемыми
органами управления кооперативом, а какие вопросы подлежат договорному
регулированию;
кем было принято решение об обязанности членов кооператива внести
дополнительные взносы, был ли соблюден предусмотренный уставом кооператива
порядок принятия решения.
Обычно в результате тщательного ознакомления с уставом кооператива можно
установить, что вопрос о размере, порядке внесения паевого и иных взносов регулируется
договорами между ЖСК и его членами, а дополнительные взносы как самостоятельный
вид уставом не предусмотрены.
Таким образом, устанавливается, что соответствующим органом кооператива,
фактически, было принято решение, предусматривающее одностороннее изменение
договора между гражданином и ЖСК, а также право ЖСК отказаться от договора в
одностороннем порядке, в случае если гражданин не будет выполнять измененные
условия Договора.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства
не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с п.
1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не
предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК
РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда
обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно
принятым на себя обязательством.
18
Исходя из сочетания нормативного и договорного регулирования отношений между
гражданином и ЖСК, ни общее собрание членов ЖСК, ни какой-либо другой орган ЖСК
не вправе в одностороннем порядке изменять Договор или отказываться от его
исполнения в случае невыполнения истцом новых условий Договора. Органы
управления ЖСК не вправе принимать решения по тем вопросам, которые в
соответствии с Уставом подлежат индивидуальному договорному регулированию.
§ 10
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ
В 1991 году мне было предоставлено по ордеру жилое помещение. С тех пор я проживаю
в нѐм постоянно. Могу ли я по суду требовать признания права собственности на жилое
помещение по приобретательной давности?
По основанию приобретательной давности право собственности на жилое
помещение может возникнуть только у беститульного фактического владельца, т.е. у
лица, которое владеет и пользуется жилым помещением и при этом не обладает никаким
законным основанием для такого владения и пользования.
По приобретательной давности можно приобрести право собственности как на
бесхозяйное, так и на чужое (в том числе государственное) жилое помещение, к
которому собственник утратил интерес и возврата которого не требует.
Приобретательная давность признается при наличии совокупности условий –
реквизитов (ст. 234 ГК РФ):
1) Владение должно быть добросовестным. Добросовестность означает, что в момент
приобретения вещи владелец полагает, что то основание, по которому к нему попала
вещь, предоставляет ему право собственности на неѐ.
Гражданин, которому жилое помещение было предоставлено по ордеру, не является
добросовестным владельцем, поскольку он заведомо понимает, что жилье предоставлено
ему временное пользование, а не в собственность. Сам факт учета жилого помещения как
объекта государственной собственности в соответствующих реестрах препятствует
добросовестности владения.
2) Владение должно быть открытым, т.е. явным для других лиц.
3) Лицо владеет вещью как своей собственной, т.е. совершает те действия, которые
обычны для внимательного или заботливого собственника (в том числе платит
поимущественный налог на жилое помещение).
4) Владение недвижимой вещью должно быть непрерывным в течение 15 лет.
Отсчет 15-летнего срока начинается с момента завладения вещью, при этом ко
времени своего фактического владения можно присоединить время, в течение которого
данной вещью владел наследодатель.
Необходимо учитывать, что судебная практика склоняется к тому, что самая ранняя
дата, когда может начаться исчисление срока приобретательной давности – 1 июля 1990,
когда вступил в силу Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», поскольку только с
этой даты появилось понятие приобретательной давности.
Кроме того, течение срока приобретательной давности в отношении
вещей, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы в
соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой
давности по соответствующим требованиям, т.е. течению срока приобретательной
давности предшествует течение срока исковой давности по виндикационному
требованию. Иными словами, фактически, должно пройти 18 лет (срок исковой давности
– 3 года), исчисляемые с 1 июля 1990.
Спорным является вопрос о том, в каком порядке – исковом или особом, –
рассматриваются дела о приобретательной давности. Гражданам, желающим приобрести
19
жилое помещение по давности владения, рекомендуется обратиться в суд с заявлением об
установлении факта, имеющего юридическое значение – факта владения и пользования
недвижимым имуществом (ст. 264 – 265 ГПК РФ), и возбудить тем самым особое
производство, которое является более простым. Необходимо обратить внимание на то,
что заявление должно подаваться по месту нахождения недвижимого имущества. Если
суд придет к выводу о наличии спора, т.е. о том, что дело должно рассматриваться в
порядке искового производства, он вынесет соответствующее определение и разъяснит
заявителю его дальнейшие действия.
Решение суда будет являться основанием для государственной регистрации права на
жилое помещение. Само право собственности возникнет с момента государственной
регистрации.
§ 11
СОЦИАЛЬНЫЙ НАЁМ
Кто имеет право на предоставление жилого помещения по договору социального найма?
Правовое регулирование отношений, связанных с заключением, исполнением и
прекращением договора социального найма жилого помещения в Москве осуществляется
нормами:
ЖК РФ;
Постановления Правительства от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового
договора социального найма жилого помещения»;
Постановления Правительства от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении Правил
пользования жилыми помещениями»;
Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы
на жилые помещения» (далее – Закон № 29);
ГК РФ (по этому применяется в части, не противоречащей жилищному
законодательству).
Предметом договора соцнайма является жилое помещение, входящее в
государственный или муниципальный жилищный фонд социального использования и
размер которого определяется нормой предоставления площади жилого помещения (в
Москве – 18 кв. м. на одного человека).
Нанимателем по соцнайму может быть только малоимущий гражданин РФ,
признанный нуждающимся в жилом помещении:
1) Критерии для признания граждан малоимущими установлены Законом № 29 и
конкретизированы в Законом города Москвы от 25.01.2006 № 7 «О порядке признания
жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях»: малоимущим является гражданин, имущественная
обеспеченность которого меньше стоимости общей площади жилого помещения по норме
предоставления на одного человека.
Имущественная обеспеченность – это совокупная стоимость имущества,
подлежащего налогообложению плюс доход за расчетный период (в Москве – 20 лет – это
ожидаемый срок предоставления жилья в соцнаѐм).
Совокупная стоимость имущества определяется на основе документов,
предоставляемых гражданином соответствии с Постановлением Правительства Москвы
от 06.06.2006 № 362-ПП «О мерах по реализации Закона г. Москвы “О порядке признания
жителей г. Москвы малоимущими в целях их постановки на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях”».
Стоимость площади жилого помещения по норме предоставления определяется по
цене, установленной для расчета безвозмездной субсидии для приобретения или
строительства жилья. Размер субсидии устанавливается ежеквартально специальной
20
межведомственной комиссией при Правительстве Москвы и составляет около 100 000
рублей за 1 кв. метр.
2) Критерии для признания граждан нуждающимися в жилом помещении
установлены в ЖК РФ и дополняются Законом № 29.
Нуждающимся в жилом помещении является гражданин:
а) не являющийся нанимателем, собственником или членом семьи владельца жилого
помещения;
б) являющийся нанимателем, собственником или членом семьи владельца жилого
помещения, но обеспеченный жильем менее учетной нормы площади жилого помещения
(в Москве учетная норма составляет 10 кв. м. на 1 человека в отдельных квартирах и 15
кв. м. на 1 человека в коммунальных квартирах);
в) являющийся нанимателем, собственником или членом семьи владельца, но
проживающий совместо с тяжелобольным гражданином (перечень заболеваний
определяется Правительством и включает туберкулѐз в активной форме, опасные
психические заболевания и т.п.);
г) проживающий в непригодном жилом помещении.
В Законе № 29 критерии для признания граждан нуждающимися в жилых
помещениях уточнены:
е) дополнительно право на получение жилья по соцнайму предоставлено гражданам,
проживающим в жилом помещении, которое, хотя и не является непригодным, но в
котором отсутствуют удобства, указанные в приложении к Закону № 29
(электроснабжение, водопровод, отопление и др.).
Нуждающимся в жилом помещении может быть признан только гражданин,
зарегистрированный по месту жительства в Москве в течение последних 10 лет;
в течение 5 последних лет не совершавший намеренных действий, влекущих
ухудшение жилищных условий.
В ст. 10 Закона № 29 даѐтся перечень намеренных действий, совершение которых
влечет для граждан неблагоприятные последствия:
изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;
обмен жилыми помещениями;
невыполнение условий договора о пользовании жилыми помещениями, повлекшее
выселение граждан в судебном порядке;
изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных
жильцов);
выдел доли собственниками жилых помещений;
отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого
помещения или частей жилого помещения.
При этом в соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона № 29 к таким недобросовестным
действиям не относятся, в частности:
- вселение несовершеннолетних детей по месту жительства одного из родителей;
- вселение супруга, если до вселения указанные супруг был принят на жилищный
учет в городе Москве.
Как встать на очередь для получения жилого помещения по социальному найму?
1) Необходимо обратиться в районное управление социальной защиты
населения с заявлением о признании семьи малоимущей (Распоряжение
Правительства Москвы от 5 мая 2006 г. № 744-РП «Об уполномоченном органе,
осуществляющем признание жителей города Москвы малоимущими в целях постановки
их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»).
Членами семьи, согласно Закону г. Москвы от 25.01.2006 № 7 «О порядке признания
21
жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях», являются:
супруги (независимо от места жительства);
несовершеннолетние дети (независимо от их места жительства);
лица, объединенные признаками родства или свойства, совместно проживающие с
заявителем в жилом помещении;
иные лица, вселенные в жилое помещение в качестве членов семьи в
установленном порядке либо на основании решения суда.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 06.06.2006 № 362-ПП
«О мерах по реализации Закона г. Москвы “О порядке признания жителей г. Москвы
малоимущими в целях их постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых
помещениях”» на данном этапе гражданин должен предоставить следующие документы:
заявление о признании семьи малоимущей;
паспорт;
свидетельство о присвоении ИНН;
документы, определяющие состав семьи (свидетельство о рождении ребенка, о
заключении брака, единый жилищный документ, решение суда о вселении члена
семьи в жилое помещение или иные документы (например, договор), на основании
которых граждане вселены в жилое помещение в качестве членов сеьми);
справки о доходах каждого из членов семьи за 2 предшествующих календарных
года (справка о доходах по месту работы, выданная работодателем по форме N 2НДФЛ; справка с места службы о размере денежного довольствия военнослужащих
и приравненных к ним лиц; справка о размере пенсии; справка о размере стипендии
или компенсационной выплаты в период нахождения в академическом отпуске по
медицинским показаниям; справка о размере пособия по безработице и других
выплат безработным, выданная органами службы занятости и др.);
документы, подтверждающие состав и стоимость имущества каждого члена семьи,
подлежащего налогообложению (выписки из Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним; свидетельства о праве
собственности на недвижимость; документ о праве собственности на транспортное
средство; справка БТИ о стоимости дачи, гаража, иного строения, помещения и
сооружения; справка о кадастровой цене земельного участка, выданная
Департаментом земельных ресурсов города Москвы или территориальным отделом
Управления Роснедвижимости по субъектам РФ; отчет независимого оценщика и
проч.).
2) Если принято решение о признании семьи малоимущей – надо обратиться с
заявлением о признании нуждающимися в жилых помещениях по договору
социального найма в службу «Одно окно» Управы района города Москвы по месту
жительства.
При этом необходимо предоставить следующие документы:
заявление о признании нуждающимися в жилых помещениях по договору
социального найма;
паспорта заявителя и членов его семьи;
документы, определяющие состав семьи;
решение о признании заявителя и членов его семьи малоимущими, выданное
районными управлениями социальной защиты населения;
документы о наличии жилых помещений, расположенных за пределами Москвы, в
отношении которых заявитель или члены его семьи обладают или обладали на
протяжении пяти предшествующих лет самостоятельным правом пользования или
правом собственности (в случае отсутствия таких помещений заявитель указывает
в заявлении, что таких помещений нет);
22
документы об имеющемся у заявителя или членов его семьи внеочередном праве
на получение жилых помещений по договору социального найма в со ст. 57 ЖК РФ
(вне очереди жилье предоставляется гражданам, проживающим в непригодных
жилых помещениях; детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей,
лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
тяжелобольным);
иные документы, свидетельствующие о жилищной обеспеченности заявителей, а
также о факте постоянного проживания по месту жительства в Москве на законных
основаниях в общей сложности не менее 10 лет, которые, по мнению заявителей,
могут повлиять на решение о признании их нуждающимся в жилых помещениях и
принятии на учѐт (копия финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги,
справка о проверки жилищных условий и др.).
На основании этих документов, глава Управы района города Москвы принимает
решение о признании указанных в заявлении граждан нуждающимися в жилых
помещениях или об отказе в этом.
Как принимается решение о предоставлении жилья очередникам?
Решение о предоставлении жилого помещения (которое является основанием для
заключения договора соцнайма) принимается с учетом следующих указанных в законе
обстоятельств:
1) очередность (вне очереди жилье предоставляется гражданам, проживающим в
непригодных жилых помещениях; детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения
родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
тяжелобольным);
2) норма предоставления и пределы еѐ превышения. Гражданину может быть
предоставлено жилое помещение размером, превышающим норму предоставления не
более чем на 9 кв. м., а если предоставляемое жилье – однокомнатная квартира или одна
комната – то на 18 кв. м.;
3) заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов,
допускается только с их согласия;
4) при предоставлении жилого помещения граждане и члены их семей обязаны
освободить и передать занимаемое ими жилое помещение городу. Предоставление
жилых помещений в дополнение к занимаемому жилому помещению допускается только
в случае комнаты в той же коммунальной квартире или же отдельной квартиры. В
последнем случае должно соблюдаться 2 условия:
1. все члены семьи, состоящие на жилищном учете, должны быть обеспечены
жилыми помещениями не менее нормы предоставления,
2. все члены семьи, состоящие на жилищном учете, в результате предоставления
жилых помещений должны быть сняты с жилищного учета.
В соответствии со ст. 21 Закона № 29 в случае отказа от трех предложенных
различных жилых помещений, которые соответствуют предъявляемым законодательством
требованиям к качеству и размерам, данные граждане подлежат исключению из
программы обеспечения жилыми помещениями на год и переводятся в отдельный список
нуждающихся.
Законом прямо установлено, что требования граждан о предоставлении жилого
помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным
количеством комнат, определенного количества жилых помещений удовлетворению не
подлежат.
В связи с этим предоставление квартиры в том же районе, в котором гражданин
поставле на жилищный учет, не гарантируется.
23
Жилое помещение по соцнайму предоставляется бессрочно. В случае смерти
нанимателя договор заключается с одним из совершеннолетних граждан, проживавших
совместно с умершим нанимателем.
Возможно ли присоединение граждан к уже занимаемой очереди?
Спорные вопросы иногда возникают в связи с тем, что в период между постановкой
на учет и предоставлением квартиры в составе семьи заявителя происходят изменения,
влияющие на жилищные права заявителя. Исходя из п. 4 ст. 20 Закона № 29
«присоединение» к уже занимаемой очереди возможно.
В соответствии с п. 2.2 Постановления Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. N
469-ПП «Об утверждении Регламентов подготовки, согласования и выдачи
Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы отдельных
извещений» при подаче заявления о внесении изменений в учетное дело гражданина,
состоящего на жилищном учете, должны быть документально подтверждены основания
для внесения изменений в учетное дело: изменение состава семьи и/или количества
проживающих в жилом помещении, признание жилого помещения непригодным для
проживания, возникновение (утрата) права на получение жилищных льгот и иные
установленные законом основания для внесения изменений в учетное дело.
Конкретно основания для внесения изменений в учетное дело определены в
Постановлении Правительства Москвы от 9 сентября 2008 года N 815-ПП «О порядке
учета граждан в целях реализации городских жилищных программ» (пп. 5.2 – 5.4):
1) в случае вселения в неприватизированную квартиру супругов, родителей или
совершеннолетних детей нанимателя, признанного нуждающимся в улучшении
жилищных условий до 1 марта 2005 года (дата вступления в силу ЖК):
а) если вселенные лица по всем критериям могли бы претендовать на признание
нуждающимися в жилых помещениям, за исключением критерия молоимущности => они
включаются в состав семьи и соответствующие изменения вносятся в учетное дело. При
этом год постановки семьи на жилищный учет остается неизменным.
б) если вселенные лица соответствуют всем критериям, в том числе признаны
малоимущими => они включаются в состав семьи и соответствующие изменения вносятся
в учетное дело. При этом во время перерегистрации рассматривается вопрос, имело ли
место ухудшение жилищных условий.
в) если вселенные лица признаны нуждающимися в содействии города Москвы в
приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ => они
включаются в состав семьи и соответствующие изменения вносятся в учетное дело. При
этом год постановки семьи на жилищный учет остается неизменным.
г) иные граждане, вселенные в жилое помещение => в состав учетного дела не
включаются.
2) в случае вселения в неприватизированную квартиру супругов, родителей или
совершеннолетних детей нанимателя, признанного нуждающимся в жилых помещениях
после 1 марта 2005 года:
а) иные граждане, вселенные в жилое помещение => в состав учетного дела не
включаются.
б) если вселенные лица соответствуют всем критериям, в том числе признаны
малоимущими => они включается в состав проживающей по данному адресу семьи
граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта 2005 года, с
внесением изменений в соответствующее учетное дело. Новое учетное дело не
формируется. Дата признания рассматриваемой семьи нуждающейся в жилых
помещениях не изменяется.
в) если вселенный гражданин признан нуждающимся в содействии города => он
включается в состав проживающей по данному адресу семьи граждан, признанных
24
нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта 2005 года, с внесением изменений в
соответствующее учетное дело. Новое учетное дело не формируется. Дата признания
рассматриваемой семьи нуждающейся в жилых помещениях не изменяется.
3) При вселении несовершеннолетних в жилое помещение, в котором проживают
граждане, состоящие на учете => новое учетное дело не формируется, вносятся изменения
в существующее учетное дело.
25
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
62
Размер файла
316 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа