close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

код для вставкиСкачать
МИНИСТЕРСТВО ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РФ
БЕЛГОРОДСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
А.В. Максименко
В.А. Ващенко
Предоставление жилых помещений
специализированного жилищного фонда
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
Белгород 2009
Печатается по решению
редакционно-издательского
совета БелЮИ МВД России
ББК 67.99(2)3
М 17
Максименко, А. В. Предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда / А. В. Максименко, В. А. Ващенко. – Белгород : Белгородский юридический институт МВД России, 2009. – 78 с.
Рецензенты:
- Кузбагаров А.Н., доктор юридических наук, профессор, начальник кафедры гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России;
- Соколова Э.Д., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры организации финансово-экономического и тылового обеспечения Академии
управления МВД России.
В учебном пособии рассматриваются вопросы, связанные с особенностями
правового режима отдельных видов специализированных жилых помещений,
договором найма специализированного жилого помещения, а также анализу законодательства, регулирующего данные отношения.
Учебное пособие предназначено для курсантов и слушателей, адъюнктов и
соискателей, профессорско-преподавательского состава юридических вузов и
научных сотрудников.
© ООНИ и РИД БелЮИ
МВД России, 2009.
2
Содержание
Введение
4
Глава 1. Понятие и правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда
5
§ 1. Понятие специализированного жилищного фонда и виды специализированных жилых помещений
§ 2. Основания предоставления специализированных жилых помещений
§ 3. Правовой режим служебных жилых помещений
§ 4. Правовой режим жилых помещений в общежитиях
§ 5. Правовой режим жилых помещений маневренного фонда
§ 6. Правовой режим жилых помещений в домах системы социального
обслуживания населения
§ 7. Правовой режим жилых помещений фонда для временного поселения
вынужденных переселенцев и беженцев
§ 8. Правовой режим жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
5
7
10
13
16
19
22
24
Глава 2. Договор найма специализированного жилого помещения
29
§ 1. Понятие и элементы договора найма специализированного жилого
помещения
§ 2. Содержание договора найма специализированного жилого помещения
§ 3. Расторжение и прекращение договора найма специализированного
жилого помещения
29
34
40
Заключение
46
Приложения
47
Приложение 1. Типовой договор найма жилья для временного поселения
вынужденных переселенцев
Приложение 2. Типовой договор найма жилого помещения фонда для
временного поселения лиц, признанных беженцами
Приложение 3.Типовой договор найма жилого помещения маневренного
фонда
Приложение 4. Типовой договор найма служебного жилого помещения
Приложение 5. Типовой договор найма жилого помещения в общежитии
47
62
68
Библиография
74
3
52
57
Введение
Реализация гражданами Российской Федерации права на жилище всегда
находилась в центре внимания общества. Жилищные отношения представляют
собой особые социальные связи, которые требуют комплексного правового регулирования, главным образом, нормами гражданского и жилищного законодательства.
Современный этап развития нашей страны выдвинул перед обществом
новые пути решения жилищной проблемы: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами
особое значение в удовлетворении жилищной потребности отдельных категории граждан играет предоставление жилых помещений специализированного
жилищного фонда.
Принятие нового Жилищного кодекса РФ и связанного с ним комплекса
иных нормативных правовых актов хотя и решило многие проблемы правового
регулирования жилищных отношений в России, однако, некоторые вопросы остались не решенными и требуют теоретического осмысления. Учебное пособие
предназначено для углубленного изучения курсантами слушателями, адъюнктами и соискателями понятия специализированного жилищного фонда и оснований предоставления специализированных жилых помещений.
Подготовленное авторами учебное пособие может быть использовано
обучаемыми в процессе изучения дисциплин гражданское и жилищное право.
4
Глава 1. Понятие и правовой режим жилых помещений
специализированного жилищного фонда
§1. Понятие специализированного жилищного фонда и виды
специализированных жилых помещений
Понятие «специализированные дома» впервые упоминалось в Законе РФ
«Об основах федеральной жилищной политики» 1 . Этот Закон определял, что
данные дома предназначались для проживания отдельных категорий граждан и
предоставлялись им в порядке и на условиях, устанавливаемых законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
В ЖК РФ 2 не просто употребляется понятие «специализированный жилищный фонд», а такой фонд специально выделяется из множества иных жилищных фондов. Законодатель также счел необходимым дать в ст. 19 его легальное определение. Правовому регулированию отношений, связанных с жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, в ЖК РФ посвящен отдельный четвертый раздел, который именуется «Специализированный
жилищный фонд».
В субъектах Российской Федерации имеются отдельные законы о специализированных жилищных фондах. Так, например, в г. Белгороде действует
принятое Советом депутатов г. Белгорода от 28 июня 2005 г. Решение «Об утверждении порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда в г. Белгороде» (с изменениями на 28 ноября 2006 г. № 381) 3 .
Следует отметить, что указанный нормативный правовой акт, равно как и
аналогичные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации,
соответствует ЖК РФ. Они устанавливают порядок формирования и содержания специализированного жилищного фонда, учет граждан, нуждающихся в
жилых помещениях специализированного жилищного фонда, порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также
порядок и условия пользования специализированными жилыми помещениями
определенного вида, основания и порядок включения и исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда, их учет в реестре недвижимого имущества.
Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность
предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предостав1
Об основах федеральной жилищной политики : Закон РФ, 24 декабря 1992 г., № 42181 // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99 (утратил силу).
2
Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон РФ, 29 декабря
2004 г., № 188 // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 17. - Ст. 1756.
3
Об утверждении порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда в г. Белгороде : Решение Белгородского городского Совета
депутатов, 28 июня 2005 г., № 157 // Наш Белгород. - 2006. - № 48. - 8 декабря.
5
ляемого по правилам раздела четвертого ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда определены статьей 92 ЖК РФ. К ним относятся:
- служебные жилые помещения;
- жилые помещения в общежитиях;
- жилые помещения маневренного фонда;
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
- жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;
- жилые помещения для временного поселения беженцев;
- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Поскольку специализированные жилые помещения имеют целевое назначение, законодатель установил для органов государственной власти, органов
местного самоуправления, предприятий, учреждений и прочих ограничения в
использовании этих помещений. Использование жилого помещения в качестве
специализированного жилого помещения допускается только после отнесения
такового помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
В Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения
жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» 1 указано, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения: 1) заняты по договорам социального найма;
2) найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования;
3) имеют обременения прав на это имущество.
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с
отнесением такого помещения к тому или иному виду специализированных
жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом 2 .
В связи со своим особым правовым режимом специализированные жилые
помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, сдаче внаем (за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным
ЖК РФ).
Предметом договора найма является специализированное жилое помещение. В соответствии со статьей 15 ЖК РФ оно должно соответствовать общим
требованиям, предъявляемым ко всем жилым помещениям. То есть оно должно
быть жилым, что предполагает не только фактическую пригодность для прожиОб утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений : Постановление Правительства РФ, 26 января 2006 г., № 42 // СЗ РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697.
2
Свердлык, Г. А. Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда / Г. А Свердлык // Жилищное право. - 2007. - № 8.
1
6
вания граждан, но и наличие формального признака - отнесение к жилищному
фонду.
Специализированные жилые помещений имеют целевое назначение, которое определяется статьями 93-98 ЖК РФ.
Пределы использования специализированного жилого помещения собственником и нанимателями устанавливаются жилищным законодательством. Как
и иное жилье, специализированные жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Использование их нанимателем для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности возможно лишь дополнительно к проживанию и только при условии, что это
не нарушает прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении
граждан,
соседей,
требований
пожарной
безопасности,
санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также
Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Правительством РФ.
Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного
жилого помещения, так же как и наниматель по договору социального найма,
обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые
установлены ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт
жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением
по соответствующему договору найма. К договору найма специализированных
жилых помещений, кроме найма служебного жилья, применяются положения
статьи 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя. Следует
отметить, что хотя законодательство не распространяет статью 69 ЖК РФ на
наем служебного жилья, это не означает невозможности вселения в служебное
жилое помещение членов семьи. Они лишь не приобретают самостоятельного,
не зависящего от нанимателя права пользования жилым помещением. Прекращение права пользования служебным жилым помещением нанимателя влечет
за собой также прекращение права членов семьи нанимателя по использованию
этого жилого помещения. Вместе с тем в отдельных случаях, учитывая необходимость социальной защиты членов семьи нанимателя служебного жилья, законодатель не допускает их выселения из жилого помещения без предоставления иного жилья (ч. 2 ст. 103 ЖК РФ).
§ 2. Основания предоставления специализированных жилых помещений
Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в
законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно
или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.
Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание
статей главы 7 ЖК РФ и многих других его положений.
7
Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты (Г.Ф.
Шешко 1 , П.И. Седугин 2 , В.Н.Литовкин 3 ) отмечают, что она закрепляет новую
роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой
системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения
квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время
новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а
доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем, исходя из традиционных для отечественного законодательства
принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального
жилищного фонда 4 .
Оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако они
объективно отражают существующую в современной России экономикоправовую реальность.
В соответствии с Кодексом нуждающимися в жилом помещении могут
быть признаны: а) малоимущие граждане, б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации
(см. ч. 2, 3 ст. 49). Например, особенности обеспечения жильем такой категории
граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» 5 . Обеспечение жильем инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов и инвалидов боевых действий, а также иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. 14-21 ФЗ от 12.01.1995 г. «О ветеранах» в редакции ФЗ от 02.01.2000 г. с последующими изменениями и дополнениями 6 .
Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом
местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена
семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и
1
Шешко, Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление. Пользование. Выселение / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. - 2006. - № 1.
2
Седугин, П. И. Жилищное право / П. И. Седугин. - М. : Норма, 1997. - С. 184.
3
Литовкин, В. Н. Новый Жилищный кодекс - иное прочтение / В. Н. Литовкин // Цивилист. - 2005. - № 3.
4
Комментарий к Конституции Российской Федерации // Изд. 2-е, доп. и перераб. - М. :
БЕК, 1996. - С.175-176.
5
О социальной защите инвалидов в Российской Федерации : Федеральный закон РФ,
24.11.1995 г., № 181 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 48. - Ст. 4563; Собрание
законодательства РФ. - 2008. - № 29 (ч. 1). - Ст. 3410.
6
О ветеранах : Федеральный закон РФ, 12.01.1995 г., № 5 // Собрание законодательства
РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 30 (ч. 1). - Ст. 3609.
8
подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.
Ориентиром здесь могут служить, например, положения закона Белгородской области от 28.12.2004 г. № 165 (ред.14.01.2008 г.) «Социальный кодекс
Белгородской области» 1 . Перечень видов доходов, учитываемых при расчете
среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина
для оказания им государственной социальной помощи, был утвержден постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 г. № 512 2 .
При признании гражданина малоимущим должны учитываться не только
размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего
налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.
Малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде.
Согласно статье 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Однако есть исключения, которые не обозначены
в статье 99 ЖК РФ в качестве таковых.
Так, согласно статье 88 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда
предоставляются лицам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией
дома, где они занимают жилые помещения по договору социального найма, без
расторжения этого договора.
Граждане пожилого возраста и инвалиды сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в течение 6 месяцев с момента поступления в стационарное учреждение, а в случаях, если в жилых помещениях остались проживать члены их семей - в течение
всего времени пребывания в учреждении (статья 12 ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов») 3 .
Специализированные жилые помещения предоставляются на основании
решений собственников таких помещений (или действующих от их имени
уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) либо уполномоченных ими лиц по договорам
1
Социальный кодекс Белгородской области : Закон Белгородской области, 28 декабря
2004 г., № 165 // Белгородские известия. - 2004. - № 226-227; Белгородские известия. - 2008. № 119-123.
2
О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи : Постановление Правительства РФ, 20 августа 2003 г., № 512 // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 34. - Ст. 3374; Собрание законодательства РФ. - .2007. - № 50. - Ст. 6299.
3
О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов : Федеральный закон
РФ, 2 августа 1995 г., № 122 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 32. - Ст. 3198; Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
9
найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
§3. Правовой режим служебных жилых помещений
В ЖК РФ нет определения понятия служебного жилого помещения, есть
только положение закона о назначении указанных помещении. Согласно ст. 93
ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживании граждан
в связи с характером их трудовых отношении с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или
государственную должность субъекта РФ, либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
После принятия законодательства, регулирующего формирование рынка
жилья, и как следствие существенного увеличения частного жилищного фонда
случаев включения жилых помещений, находящихся в домах, принадлежащих
акционерным обществам, обществам с ограниченной ответственностью, кооперативам и другим собственникам жилищного фонда, в число служебных практически нет. Дело в том, что у таких юридических лиц права на жилые помещения более широкие, нежели у субъектов государственной или муниципальной собственности. Они могут решить (и решают) возникшие проблемы с
жильем для временного заселения гражданами путем заключения с ними договоров коммерческого найма либо посредством внесения соответствующих
пунктов в трудовой договор, где оговариваются условия и продолжительность
проживания.
С учетом изложенного, удачное определение служебного жилого помещения дано, на наш взгляд, П.В. Крашенинниковым, который определяет его
как помещение, находящееся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенное для заселения гражданами, которые в связи
с характером их трудовых отношений должны проживать в непосредственной
близости от места работы 1 .
Согласно ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения представляют собой одну из разновидностей жилых помещений специализированного жилищного фонда. Служебные жилые помещения предоставляются, прежде всего, для
решения определенных служебных задач. При этом в качестве служебного жилого помещения могут использоваться жилые помещения только государственного и муниципального жилищных фондов. Жилые помещения частных собственников: граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц,
Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. Изд. 4-е перераб. и
доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. – М. : Статут, 2005. – С. 104.
1
10
включая жилищно-строительные кооперативы, не могут быть отнесены к служебным помещениям.
Служебные жилые помещения отличаются от других специализированных жилых помещений по своему назначению. Служебные жилые помещения
предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, в то время как общежития предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Характер работы, обучения, службы в данном случае не имеют юридического значения.
Служебные жилые помещения отличаются также от жилых помещений,
предназначенных для временного проживания граждан в связи с капитальным
ремонтом или реконструкцией дома; граждан, утративших жилое помещение в
результате обращения взыскания на это помещение; граждан, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате
чрезвычайных обстоятельств. Кроме того, существенно отличаются по назначению жилые помещения для переселенцев и беженцев; лиц, нуждающихся в
социальной защите 1 .
В настоящий период времени к лицам, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, относятся:
1) сотрудники милиции (Закон РСФСР «О милиции» от 18 апреля 1991 г.
№ 1026) 2 ;
2) военнослужащие (Закон РФ «О статусе военнослужащих» от 27 мая
1998 г. № 76-ФЗ) 3 ;
3) должностные лица таможенных органов Российской Федерации (Таможенный кодекс РФ от 25 мая 2003 г. № 61-ФЗ) 4 ;
4) члены Совета Федерации и депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Федеральный закон «О статусе
члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации» от 08.05.1994 г. № 3-ФЗ) 5 и др.
1
Васильев, П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ : дис. …канд.
юрид. наук: 12.00.03 / П. П. Васильев. - Белгород, 2006. – 157 с.
2
О милиции : Закон РСФСР, 18 апреля 1991 г., № 1026 // Ведомости СНД и ВС РСФСР.
- 1991. - № 16. - Ст. 503; Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4845.
3
О статусе военнослужащих : Закон РФ, 27 мая 1998 г., № 76 // Собрание законодательства РФ. - № 22. - 1998. - Ст. 2331; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 29 (ч. 1), - Ст.
3411.
4
Таможенный кодекс РФ : Федеральный закон РФ, 25 мая 2003 г., № 61 // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 22. - Ст. 2066; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 26.
- Ст. 3022.
5
О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации : Федеральный закон РФ, 08 мая 1994 г., № 3 //
Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 2. - Ст. 74; Собрание законодательства РФ.
- 2008. - № 13. - Ст. 1186.
11
Кроме того, ряд иных нормативных актов предусматривает предоставление
служебных жилых помещений отдельным категориям работников предприятий
и организаций.
Органы местного самоуправления в пределах своей компетенции устанавливают перечни категорий граждан, как правило, включая в него муниципальных служащих, участковых врачей, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения из муниципального жилищного фонда.
Из вышесказанного следует, что установить точный перечень категорий
граждан, которым должны предоставляться служебные жилые помещения, просто не представляется возможным.
В соответствии со ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельных квартир. Категории граждан, которым
предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном
фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в
жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.
Использование жилого помещения государственного и муниципального
жилищных фондов в качестве служебного допускается только после отнесения
такого помещения к служебному с соблюдением требований и а порядке, установленном Правительством РФ. Включение жилого помещения в состав служебных жилых помещений осуществляется на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным
фондом. В этом случае предоставление служебного жилого помещения является основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения.
Служебные жилые помещения должны отвечать требованиям, предъявляемым
к жилым помещениям, а именно: норма жилой площади на одного человека,
соответствие установленным санитарным и технологическим требованиям,
учет состояния здоровья вселяемых и т.д.
Следует отметить, что законодательством очень четко регулируются основания и порядок выселения из служебных жилых помещений: определяется, в
каких случаях должна быть предоставлена другая жилая площадь, в каких случаях выселение возможно без такого предоставления.
В Жилищном кодексе установлено общее и специальное правило по отношению к лицам, проживающим в служебном жилье, прекратившим трудовые
отношения с организацией, его предоставившей.
По общему правилу граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.
Согласно специальному правилу не могут быть выселены без предоставления
другого жилого помещения категории граждан, указанные в статье 103 ЖК РФ.
Категориям граждан, перечисленным в статье 103 ЖК РФ предоставляются
(по договору социального найма) жилые помещения, отвечающие установлен12
ным санитарным и техническим требованиям и находящиеся в черте данного
населенного пункта 1 .
Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей других жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное жилое помещение. Также свои особенности имеет и приватизация служебных жилых помещений.
§4. Правовой режим жилых помещений в общежитиях
Общежития относятся к специализированному жилищному фонду и предназначены для временного проживания служащих, рабочих, студентов в период
работы или учебы, которые не имеют жилья в данном населенном пункте.
Особенностью общежитий как жилых помещений является также то, что
они должны быть укомплектованы мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан.
Для того чтобы жилые помещения могли использоваться в качестве общежитий, необходимо включить жилой дом в число общежития. Общежития,
как и остальной специализированный жилищный фонд, создаются:
- Правительством Российской Федерации - в домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности Российской Федерации;
- органами государственной власти субъектов Российской Федерации - в
домах государственного жилищного фонда, находящихся в собственности
субъектов Российской Федерации;
- органами местного самоуправления - в домах муниципального жилищного фонда 2 .
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные дома, а также части домов. Не следовало бы допускать использование жилых помещений в качестве общежитий в многоквартирных домах, пользование которыми осуществляется по договорам найма жилого помещения или
жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Законодательством введены ограничения при использовании жилых помещений в качестве общежитий. Жилые помещения в общежитии не подлежат
передаче в аренду или коммерческий наем и приватизации. Эти ограничения
установлены для органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится общежитие. Ограничения по использованию специализированных жилых помещений установлены также и для нанимателей. Наниматель жилого помещения в общежитии не вправе осуществлять
обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ст.
100 ЖК РФ).
Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. Изд. 4-е перераб. и
доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. – М. : Статут, 2005.
2
Симонов, В. Н. Правовой режим общежитий / В. Н. Симонов // Семейное и жилищное
право. - 2006. - № 3.
1
13
В общежитии могут размещаться помещения предприятий торговли, общественного питания, поликлиник, здравпунктов и предприятий бытового обслуживания. Использование жилой площади в указанных целях допускается только после перевода соответствующего помещения в нежилое. Перевод жилых
помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом Жилищным кодексом Российской Федерации.
Основания и условия проживания в общежитиях регламентируются в примерных, типовых положениях об общежитиях и в отдельных законодательных
актах, в частности в Федеральном законе от 22 августа 1996 г. «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» 1 , Примерном положении об
общежитиях, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от
11 августа 1988 г. (с измен. от 23 июля 1993 г.) 2 , Положении об общежитии для
лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г. 3 , Типовом положении о студенческом общежитии образовательного учреждения
высшего и среднего профессионального образования РФ, утвержденном Постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г. 4 и др.
Министерства и ведомства, объединения, предприятия, учреждения и организации обладают законными правами по разработке и изданию своих положений об общежитиях, а также об общежитиях в жилых помещениях, находящихся в их ведении на правах хозяйственного ведения, оперативного управления или права собственности, с последовательным и неукоснительным соблюдением жилищных прав граждан, вытекающих из положений Конституции РФ,
ЖК РФ, других законодательных актов.
В Примерном положении об общежитии от 11 августа 1988 г. (с измен. от
23 июля 1993 г.), предусмотрены требования относительно укомплектования
помещений общежития мебелью, специальным оборудованием, инвентарем,
культурно-бытовыми предметами, необходимыми для занятий и отдыха граждан; важное значение придается тому, имеются ли штаты обслуживающего
персонала, каков размер платы, взимаемой за пользование общежитием.
Плата за пользование общежитиями взимается в зависимости от уровня его
благоустройства, от характера услуг, предоставляемым жильцам. Ставки за
проживание в общежитии устанавливаются министерствами и ведомствами, в
1
О высшем и послевузовском профессиональном образовании : Федеральный закон
РФ, 22 августа1996 г., № 125 // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 35. - Ст. 4135; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 29 (ч. 1). - Ст. 3419.
2
Об утверждении примерного положения об общежитиях : Постановление Совета Министров РСФСР, 11 августа 1988 г., № 328 // СП РСФСР. - 1988. - № 17. - Ст. 95; Собрание
актов Президента и Правительства РФ. - 1993. - № 31. - Ст. 2860.
3
О мерах по обеспечению психиатрической помощью и социальной защите лиц, страдающих психическими расстройствами : Постановление Правительства РФ, 25 мая 1994 г.,
№ 522 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 6. - Ст. 606.
4
Об утверждении типового положения о студенческом общежитии образовательного
учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации:
Постановление Госкомвуза РФ, 31 мая 1995 г., № 4 // Российские вести. - № 164. - 1995. -31
августа.
14
ведении которых находятся общежития. Лица, занимающие отдельные комнаты, оплачивают жилую площадь, центральное отопление и коммунальные услуги по действующим ставкам и тарифам, установленным в данной местности для
нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда 1 .
В свою очередь, государственные образовательные учреждения профессионального образования в пределах нормативов самостоятельно устанавливают порядок и размеры оплаты за проживание в общежитии за предоставляемые
коммунально-бытовые и другие услуги, непосредственно не связанные с образовательным процессом. К ним относятся дополнительные услуги, которые могут предоставляться только по желанию студентов и при наличии материальнотехнических возможностей (пользование телефоном, камерами хранения, пунктами проката бытовой орг-, теле-, радиотехники, химчисткой и прачечной, получение дополнительных медицинских услуг и т.п.) 2 .
Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Семьям должно предоставляться изолированное жилое помещение.
Следует отметить, что вселяемые в общежитие граждане должны состоять в трудовых отношениях с предприятием, в хозяйственном ведении которого
находится общежитие, или учреждением (или обучаться в учебном заведении),
в оперативном управлении которого находится общежитие. Вселение иных
граждан в общежитие не допускается.
С гражданами, вселяемыми в общежитие, предприятие, учреждение заключают договор найма жилого помещения в общежитии. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений или
учебы.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается в письменной форме. Предметом данного договора по общему правилу является изолированное жилое помещение. Однако в общежитиях допускается вселение в одну
комнату лиц, не имеющих родственных отношений (бытовой термин «койкоместо»). В указанном договоре также устанавливаются права и обязанности
сторон договора. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются
члены его семьи, то они должны быть указаны в договоре. К членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии относятся проживающие совместно
с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.
Члены семьи нанимателя жилого помещения в общежитии имеют равные
с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя
жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма. При прекращении семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением в общежитии, за ним сохраняются такие же права,
1
Еремичев, И. А. Жилищное право : Учебник / И. А. Еремичев, П. В. Алексий // под
ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. – М., 2008. – 351 с.
2
Фаршатов, И. А. Охрана и защита жилищных прав граждан, проживающих в общежитиях / И. А. Фаршатов // Жилищное право. - 2008. - № 4.
15
какие имеют наниматель и члены его семьи.
По общему правилу граждане, прекратившие трудовые отношения с
предприятием, учреждением, а также лица, закончившие обучение в учебных
заведениях, подлежат выселению из общежития, которое было им предоставлено в связи с работой или учебой, как правило, без предоставления другого жилого помещения. Исключение составляют лица, указанные в ст. 103 ЖК РФ: их
выселение производится с предоставлением другого жилого помещения.
При применении положений ст. 103 ЖК РФ следует иметь в виду:
1) могут быть выселены из жилых помещений в общежитии без предоставления другой жилой площади лица:
а) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, т.е. если они имеют другую жилплощадь на основе договора
социального найма;
б) имеющие жилплощадь как собственники этого жилья или являющиеся
членами семьи собственника жилого помещения; при этом не состоящие на
учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Это связано с тем, что жилые помещения в общежитиях могут быть предоставлены лицам для временного проживания, имеющим жилую площадь на
основе права собственности либо договора социального, либо коммерческого
найма;
2) не могут быть выселены из общежития без предоставления другой жилой площади категории граждан, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
§5. Правовой режим жилых помещений маневренного фонда
Отдельную категорию специализированных жилых помещений составляют жилые помещения маневренного фонда.
П.И. Седугин еще до принятия нового ЖК РФ считал, что маневренный
жилищный фонд образуется за счет включения в его состав жилых домов,
предназначенных для временного проживания граждан, которые переселяются
в связи с капитальным ремонтом (на время его производства) дома или жилого
помещения, являющегося местом их жительства 1 .
В свою очередь, И.А. Фаршатов не соглашался с точкой зрения П.И. Седу2
гина , что маневренный фонд создается только для заселения граждан в связи с
капитальным ремонтом. Практика показывала, что маневренный или, как его называли, резервный фонд создавался с целью неотложного и экстренного обеспечения жильем граждан в случаях стихийных бедствий, разрушений, аварий.
В настоящий период времени жилые помещения маневренного фонда
предназначены для временного проживания:
1
Седугин, П. И. Жилищное право / П. И. Седугин. - М. : Норма, 1997. - С. 184.
Фаршатов, И. А. Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические
вопросы / И. А. Фаршатов. – М. : ИНФРА-М, 2001. - С. 159.
2
16
- граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в
котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
- граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита
банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
- граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
- иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95
ЖК РФ).
Исходя из вышеизложенного, жилые помещения в маневренном фонде
предназначаются для обеспечения жильем граждан, которые утрачивают возможность пользования единственным имеющимся у них жилым помещением, в
том числе в случаях, когда невозможность пользования имеющимся жильем
носит временный характер.
Следует заметить, что маневренный фонд не является самостоятельным
видом жилищного фонда, жилые помещения в домах маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду (ст. 92 ЖК РФ). Поэтому
помимо специальных норм ЖК РФ, определяющего назначение жилых помещений в домах маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ), к данному виду жилых помещений применяются также общие правила, относящиеся ко всем объектам
специализированного жилищного фонда (ст. ст. 92, 99-103 ЖК РФ).
Жилые помещения маневренного фонда рассматриваются как временное
жилье, предоставляемое до получения (приобретения) гражданином иного жилья либо пока не отпадут обстоятельства, препятствующие пользованию
имеющимся у него жилым помещением, или не наступят иные обстоятельства,
с которыми законодатель связывает прекращение договора найма жилого помещения маневренного фонда.
Жилые помещения маневренного жилищного фонда предоставляются в
пределах нормы жилой площади, определенной жилищным законодательством.
Помещение маневренного фонда предоставляется не только в случаях,
когда граждане остаются без жилья по обстоятельствам, не зависящим от их
воли, но если это является результатом их действий (бездействия). Так, из маневренного фонда жилье предоставляется гражданам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за
счет кредита банка либо иной кредитной организации, либо средств целевого
займа, предоставленного юридическим лицом на приобретения жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственным при-
17
годным для проживания 1 .
Хотелось бы отметить, что не всегда потеря гражданином жилья влечет
обязанность соответствующих государственных и местных органов по предоставлению ему жилья из маневренного фонда. Например, не предоставляется
жилье из маневренного фонда при выселении из жилого помещения члена жилищного кооператива, исключенного из кооператива и не выплатившего полностью к этому моменту паевого взноса. Ему предоставляется лишь два льготных
месяца, в течение которых он сам заботится о получении жилья для дальнейшего проживания (ст. 133 ЖК РФ).
Предоставляемое на время капитального ремонта или реконструкции дома жилье, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Все переезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно производятся наймодателем за
его счет. В период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в
другом жилом помещении он вносит квартирную плату лишь за помещение,
предоставляемое ему на время ремонта.
Маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа. Согласно ст.
88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения
нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи
на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое
помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения,
находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта
или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. Отсюда можно сделать вывод, что маневренный фонд может
быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда
или уполномоченного им органа.
Переселение граждан в квартиры маневренного жилищного фонда и предоставление им жилого помещения, занимаемого по договору найма, после
окончания капитального ремонта (реконструкции) дома осуществляется путем
заключения между гражданами и юридическими (физическими) лицами двустороннего договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в Департаменте муниципального жилья 2 .
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на
период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помеще-
1
Якупова, А. И. Жилые помещения маневренного фонда / А. И. Якупова // Жилищное
право. - 2007. - № 3.
2
Еремичев, И. А. Жилищное право : Учебник / И. А. Еремичев, П. В. Алексий.
– М. : ЮНИТА-ДАНА, Закон и право. 2008. – С. 55.
18
ний, на которые были обращены взыскания (при заключении такого договора с
гражданами, указанными в пункте 2 ст. 95 ЖК РФ);
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных
обстоятельств в порядке, предусмотренном ЖК РФ, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или
муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, которые предусмотрены ЖК РФ (при заключении такого договора с гражданами, указанными в
пункте 3 ст. 95 ЖК РФ);
4) установленный законодательством РФ при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 ст. 95 ЖК РФ.
Учитывая положения стать 95 Жилищного кодекса РФ, можно сделать
вывод, что перечень категорий граждан, которые могут быть нанимателями по
договору найма жилого помещения маневренного фонда, не является исчерпывающим.
К данной категории граждан некоторые авторы относят «собственников
незастрахованных жилых помещений, которые являются для них единственными, при утрате жилых помещений». Если гражданам были переданы в собственность жилые помещения в состоянии, требующем капитального ремонта/реконструкции, то, несмотря на то, что данные жилые помещения теперь находятся в частном жилищном фонде, следует признать справедливым предоставление им жилого помещения маневренного фонда на срок до передачи им
органами государственной власти или местного самоуправления других жилых
помещений; поскольку капитальный ремонт, реконструкция должны были быть
осуществлены прежним собственником (органами государственной власти, местного самоуправления), который передал гражданам жилые помещения в ненадлежащем состоянии 1 .
§6. Правовой режим жилых помещений в домах системы социального
обслуживания населения
Согласно ст. 107 ЖК РФ порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, а также пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг
(ст. 96 ЖК РФ).
1
Шипунова, О. А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного
фонда / О. А. Шипунова // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1.
19
Под социальным обслуживанием понимается деятельность социальных
служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социальномедицинских, психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан,
находящихся в трудной жизненной ситуации 1 .
Согласно ст. 17. Федерального закона от 10.12.1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в РФ» учреждениями социального
обслуживания независимо от форм собственности являются:
1) комплексные центры социального обслуживания населения;
2) территориальные центры социальной помощи семье и детям;
3) центры социального обслуживания;
4) социально-реабилитационные центры для несовершеннолетних;
5) центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей;
6) социальные приюты для детей и подростков;
7) центры психолого-педагогической помощи населению;
8) центры экстренной психологической помощи по телефону;
9) центры (отделения) социальной помощи на дому;
10) дома ночного пребывания;
11) специальные дома для одиноких престарелых;
12) стационарные учреждения социального обслуживания (домаинтернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты,
детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для
детей с физическими недостатками);
13) геронтологические центры;
14) иные учреждения, предоставляющие социальные услуги.
Порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации учреждений и предприятий социального обслуживания независимо от форм собственности регулируется гражданским законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 20 Федерального закона РФ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» 1995 г. № 122-ФЗ 2 стационарное социальное обслуживание предусматривается для граждан пожилого
возраста и инвалидов, частично или полностью утративших способность к самообслуживанию и нуждающихся по состоянию здоровью постоянном уходе и
наблюдении. К стационарным учреждениям социального обслуживания относятся: дома-интернаты, пансионаты и другие.
Архитектура, планировка и оборудование специализированных домов и жилых помещений в них должны соответствовать возрастным и физиологическим
особенностям граждан пожилого возраста и инвалидов. Данные специализированные жилые помещения предоставляются одиноким гражданам, гражданам, родст1
Об основах социального обслуживания населения в РФ : Федеральный закон РФ, 10 декабря 1995 г., № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 50. - Ст. 4872; Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
2
О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов : Федеральный закон
РФ, 2 августа 1995 г., № 122 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 32. - Ст. 3198; Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
20
венники которых по объективным причинам не могут обеспечить им помощь и
уход, при условии сохранения указанными гражданами способности к самообслуживанию и несоответствия условий их проживания требованиям жилищного законодательства. Законом прямо запрещается какое-либо распоряжение предоставленным жильем: приватизацию, обмен, поднаем или аренду. Не разрешается раздел занимаемой жилой площади, прописка других лиц, а также вселение временных
жильцов без разрешения на то органов местного самоуправления.
В этих учреждениях оборудуются помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, посильной трудовой деятельности и пр.
Использование жилых помещений, находящихся в специализированных
домах, прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти помещения (переезд на постоянное место жительства к родственникам, предоставление или приобретение другого жилого помещения и др.).
Согласно ст. 11 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ «Об
основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» в специализированном учреждении социального обслуживания предоставляется
временный приют:
1) детям-сиротам, оставшимся без попечения родителей, безнадзорным
несовершеннолетним, детям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации (ситуация, объективно нарушающая жизнедеятельность гражданина, например инвалидность, болезнь, сиротство, отсутствие определенного места жительства,
конфликты и жестокое обращение в семье и т.д.);
2) гражданам без определенного места жительства и определенных занятий, пострадавшим от физического или психического насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов;
3) другим клиентам социальной службы, нуждающимся в предоставлении
временного приюта.
Деятельность учреждений социальной помощи (домов ночного пребывания, социальных приютов, социальных гостиниц, центров социальной адаптации и др.), создаваемых в системе органов социальной защиты населения для
оказания социальной помощи лицам без определенного места жительства и занятий, регламентируется Примерным положением об учреждении социальной
помощи для лиц без определенного места жительства и занятий, утвержденным
Постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996 г. № 670 1 . Основными задачами учреждения являются: предоставление временного места пребывания или
ночлега лицам, оказавшимся без определенного места жительства и занятий, в
первую очередь лицам пожилого возраста и инвалидам; оказание содействия в
осуществлении мероприятий по социальной адаптации лиц, утративших социально полезные связи к условиям жизни в обществе.
1
Об утверждении примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц
без определенного места жительства и занятий : Постановление Правительства РФ, от 8 июня 1996 г., № 670 // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 3025; Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 29. - Ст. 3734.
21
§7. Правовой режим жилых помещений фонда для временного
поселения вынужденных переселенцев и беженцев
Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке
соответственно вынужденными переселенцами или беженцами (ст. 97 ЖК РФ).
Согласно ст. 1 Закона РФ «О вынужденных переселенцах» 1 таковым является - гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства
вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или
преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами
для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или
группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Вынужденным переселенцем также признается иностранный гражданин
или лицо без гражданства, постоянно проживающие на законных основаниях на
территории Российской Федерации и изменившие место жительства в пределах
территории Российской Федерации по обстоятельствам, предусмотренным в
вышеназванном Законе.
Кроме этого, вынужденным переселенцем признается также гражданин
бывшего СССР, постоянно проживавший на территории республики, входившей
в состав СССР, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства Российской Федерации, при наличии обстоятельств, препятствовавших данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории Российской Федерации.
В соответствии со ст. 7 вышеуказанного Закона территориальные органы
миграционной службы в порядке, определяемом Правительством РФ, предоставляют вынужденному переселенцу и членам его семьи, в том числе проживающим в центрах временного размещения вынужденных переселенцев, жилое
помещение из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев.
Порядок жилищного обустройства на территории Российской Федерации
граждан, признанных вынужденными переселенцами, определяется Положением
о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации,
утвержденным Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845 2 .
В соответствии с п. 5 вышеуказанного Положения фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев представляет собой совокуп1
О вынужденных переселенцах : Закона РФ, 19 февраля 1993 г., № 4530-1 // Ведомости
СНД и ВС РФ. - 1993. - № 12. - Ст. 427; Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 31. - Ст.
3420.
2
Об утверждении положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в
Российской Федерации : Постановление Правительства РФ, 8 ноября 2000 г., № 845 // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 46. - Ст. 4562.
22
ность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые
помещения), предназначенных для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных в установленном порядке вынужденными
переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца.
Жилое помещение для временного поселения предоставляется вынужденному переселенцу с его согласия (п. 27 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ).
При согласии вынужденного переселенца на вселение в предложенное
жилое помещение территориальный орган Министерства по делам федерации,
национальной и миграционной политики Российской Федерации с учетом особенностей использования жилых помещений для временного поселения заключает с вынужденным переселенцем договор найма жилого помещения из фонда
жилья для временного поселения вынужденных переселенцев в соответствии с
действующим законодательством.
Договор найма заключается на срок, не превышающий срока действия
статуса вынужденного переселенца. В случае передачи жилого помещения для
временного поселения на баланс иного органа этот орган обязан перезаключить
с вынужденным переселенцем договор найма на условиях ранее заключенного
договора.
Лица, проживающие в жилых помещениях для временного поселения, не
имеют права (п. 12 Положения):
а) приватизировать эти жилые помещения;
б) осуществлять обмен и бронирование жилых помещений;
в) сдавать жилые помещения в поднаем, аренду или субаренду;
г) осуществлять раздел занимаемой жилой площади;
д) вселять временных жильцов без разрешения территориального органа
Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики
Российской Федерации.
По окончании срока действия договора найма проживающие в жилом помещении лица обязаны в месячный срок освободить его и сдать по акту. В случае отказа от добровольного освобождения жилого помещения они подлежат
выселению в судебном порядке.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. № 4528-1 «О
беженцах» 1 таковым признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать
жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности
и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в ре-
1
О беженцах : Федеральный закон РФ, 19 февраля 1993 г., № 4528-1 // Ведомости СНД и
ВС РФ. - 1993. - № 12. - Ст. 425; Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 1(1 ч.). - Ст. 29.
23
зультате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
Фонд жилья для временного поселения предназначен для проживания
лиц, признанных беженцами, и членов их семей, не имеющих жилья на территории Российской Федерации, в течение срока признания их беженцами. К
фонду жилья для временного поселения относятся дома, квартиры, общежития,
другие жилые помещения. Фонд жилья для временного поселения, за исключением арендуемых жилых помещений, является федеральной собственностью.
Формирование фонда жилья осуществляется путем приобретения, строительства или аренды жилых помещений.
Жилое помещение из фонда жилья для временного поселения предоставляется в порядке очередности, устанавливаемой территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление
функций по контролю и надзору в сфере миграции.
Рассматриваемое жилое помещение не подлежит приватизации, обмену,
бронированию, сдаче в поднаем. Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, не разрешаются раздел занимаемой им площади и вселение временных жильцов без разрешения на то территориального органа федерального органа исполнительной власти по миграционной службе.
§8. Правовой режим жилых помещений для социальной защиты
отдельных категорий граждан
Согласно ст. 98 ЖК РФ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в
соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в
специальной социальной защите.
Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются как федеральным законодательством, так и законодательством
субъектов Российской Федерации.
Так среди федеральных законов следует выделить:
1) Федеральный закон РФ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» от 2.08.1995 г., № 122-ФЗ 1 .
2) Федеральный закон РФ «О социальной защите инвалидов в Российской
Федерации» от 24.11.1995 г., № 181 2 .
О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов : Федеральный закон
РФ, 2 августа 1995 г., № 122 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 32. - Ст. 3198; Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
2
О социальной защите инвалидов в Российской Федерации : Федеральный закон РФ, 24
ноября 1995 г., № 181 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 48. - Ст. 4563; Собрание
законодательства РФ. - 2008. - № 29 (ч. 1). - Ст. 3410.
1
24
3) Закон РФ «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при
ее оказании» от 2 июля 1992 г. № 3185-1 1 .
Для реализации вышеуказанного Закона в части обеспечения гарантированных государством видов психиатрической помощи Правительство РФ Постановлением от 25 мая 1994 г. № 522 2 утвердило следующие Положения:
- «Об учреждениях, оказывающих внебольничную и стационарную психиатрическую помощь»;
- «Об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами,
утративших социальные связи»;
- «О лечебно-производственных государственных предприятиях для проведения трудовой терапии, обучения новым профессиям и трудоустройства на
этих предприятиях лиц, страдающих психическими расстройствами, включая
инвалидов».
В свою очередь, субъекты Российской Федерации принимают специальные законы о специализированном жилищном фонде, которые содержат отдельные статьи, регулирующие правовой режим жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» деятельность в сфере социального обслуживания
граждан пожилого возраста и инвалидов базируется на следующих принципах:
1) соблюдения прав человека и гражданина;
2) предоставления государственных гарантий в сфере социального обслуживания;
3) обеспечения равных возможностей в получении социальных услуг и их
доступности для граждан пожилого возраста и инвалидов;
4) преемственности всех видов социального обслуживания;
5) ориентации социального обслуживания на индивидуальные потребности граждан пожилого возраста и инвалидов;
6) приоритет мер по социальной адаптации граждан пожилого возраста и
инвалидов;
7) ответственность органов государственной власти и учреждений, а также должностных лиц за обеспечение прав граждан пожилого возраста и инвалидов в сфере социального обслуживания.
Формами социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов является:
1) социальное обслуживание на дому (включая социально-медицинское
обслуживание);
2) полустационарное социальное обслуживание в отделениях дневного
(ночного) пребывания учреждений социального обслуживания;
1
О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании : Закон РФ,
2 июля 1992 г., № 3185-1 // Ведомости СНД и ВС РФ, 1992. - № 33. - Ст. 1913; Собрание законодательства РФ, 2004. - № 35. - Ст. 3607.
2
О мерах по обеспечению психиатрической помощью и социальной защите лиц, страдающих психическими расстройствами : Постановление Правительства РФ, 25 мая 1994 г.,
№ 522 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 6. - Ст. 606.
25
3) стационарное социальное обслуживание в стационарных учреждениях
социального обслуживания (домах-интернатах, пансионатах и других учреждениях социального обслуживания независимо от их наименования);
4) срочное социальное обслуживание;
5) социально-консультативную помощь.
Социальное обслуживание на дому является одной из основных форм социального обслуживания, направленной на максимально возможное продление
пребывания граждан пожилого возраста и инвалидов в привычной социальной
среде в целях поддержания их социального статуса, а также на защиту их прав
и законных интересов.
К числу надомных социальных услуг относятся следующие:
1) организация питания, включая доставку продуктов на дом;
2) помощь в приобретении медикаментов, продовольственных и промышленных товаров первой необходимости;
3) содействие в получении медицинской помощи, в том числе сопровождение в медицинские учреждения;
4) поддержание условий проживания в соответствии с гигиеническими
требованиями;
5) содействие в организации юридической помощи и иных правовых услуг;
6) содействие в организации ритуальных услуг;
7) и другие.
Полустационарное социальное обслуживание включает социальнобытовое, медицинское и культурное обслуживание граждан пожилого возраста
и инвалидов, организацию их питания, отдыха, обеспечение их участия в посильной трудовой деятельности и поддержание активного образа жизни.
Решение о зачислении на полустационарное социальное обслуживание
принимается руководителем учреждения социального обслуживания на основании личного письменного заявления гражданина пожилого возраста или инвалида и справки учреждения здравоохранения о состоянии его здоровья.
Стационарное социальное обслуживание направлено на оказание разносторонней социально-бытовой помощи гражданам пожилого возраста и инвалидам, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию
и нуждающимся по состоянию здоровья в постоянном уходе и наблюдении.
Стационарное социальное обслуживание включает меры по созданию для
граждан пожилого возраста и инвалидов, наиболее адекватных их возрасту и
состоянию здоровья условий жизнедеятельности, реабилитационные мероприятия медицинского, социального и лечебно-трудового характера, обеспечение
ухода и медицинской помощи, организацию их отдыха и досуга.
Срочное социальное обслуживание осуществляется в целях оказания неотложной помощи разового характера гражданам пожилого возраста и инвалидам, остро нуждающимся в социальной поддержке.
Срочное социальное обслуживание может включать следующие социальные услуги:
1) разовое обеспечение остро нуждающихся бесплатным горячим питанием или продуктовыми наборами;
26
2) обеспечение одеждой, обувью и другими предметами первой необходимости;
3) разовое оказание материальной помощи;
4) содействие в получении временного жилого помещения;
5) организацию юридической помощи в целях защиты прав обслуживаемых лиц;
6) организацию экстренной медико-психологической помощи с привлечением для этой работы психологов и священнослужителей и выделением для
этих целей дополнительных телефонных номеров;
7) иные срочные социальные услуги.
Социально-консультативная помощь гражданам пожилого возраста и инвалидам направлена на их адаптацию в обществе, ослабление социальной напряженности, создание благоприятных отношений в семье, а также на обеспечение взаимодействия личности, семьи, общества и государства.
Социально-консультативная помощь гражданам пожилого возраста и инвалидам ориентирована на их психологическую поддержку, активизацию усилий в решении собственных проблем и предусматривает:
1) выявление лиц, нуждающихся в социально-консультативной помощи;
2) профилактику различного рода социально-психологических отклонений;
3) работу с семьями, в которых живут граждане пожилого возраста и инвалиды, организацию их досуга;
4) консультативную помощь в обучении, профессиональной ориентации и
трудоустройстве инвалидов;
5) обеспечение координации деятельности государственных учреждений
и общественных объединений для решения проблем граждан пожилого возраста и инвалидов;
6) правовую помощь в пределах компетенции органов социального обслуживания;
7) иные меры по формированию здоровых взаимоотношений и созданию
благоприятной социальной среды для граждан пожилого возраста и инвалидов.
Жилые помещения в домах-интернатах, пансионатах и других учреждениях социального обслуживания должны быть обустроены в соответствии с
возрастом пожилых граждан и инвалидов, состоянием здоровья и социальным
положением.
Предоставление жилых помещений указанным гражданам в названных
домах осуществляется на основании договора безвозмездного пользования.
Круг правомочий граждан пожилого возраста и инвалидов по распоряжению этими жилыми помещениями ограничен. Так, например названные граждане не могут приватизировать эти помещения, так как они предоставляются
лишь в пользование.
Право пользования жилыми помещениями прекращается в случае отказа
граждан пожилого возраста и инвалидов от социального обслуживания.
27
Вопросы для самоконтроля
1. Дайте понятие специализированного жилищного фонда.
2. Перечислите виды специализированных жилых помещений.
3. Каковы основания предоставления специализированных жилых помещений.
4. В чем заключается правовой режим служебных жилых помещений.
5. Назовите особенности правового режима жилых помещений в общежитиях.
6. Дайте понятие правового режима жилых помещений маневренного фонда.
7. Раскройте сущность правового режима жилых помещений в домах системы
социального обслуживания населения.
8. Раскройте особенности правового режима жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев.
28
ГЛАВА 2. ДОГОВОР НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. Понятие и элементы договора найма специализированного жилого
помещения
Юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений являются решения собственников таких помещений
(действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти
либо органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц (ст. 99
ЖК РФ). Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего
договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение
(ст. 100 ЖК РФ).
По договорам найма соответствующих специализированных жилых помещений, как правило, предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Исключение из этого правила составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые
предоставляются бесплатно - по договорам безвозмездного пользования.
Для всех видов специализированных жилых помещений предусмотрено,
что они предоставляются по установленным Кодексом основаниям не любым
гражданам, а только тем из них, которые не обеспечены жилыми помещениями
в данном населенном пункте.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от
его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем
(п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Договор найма специализированного жилого помещения - договор двухсторонний, консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента
соглашения сторон по существенным пунктам), возмездный (за исключением
положений ст. 96, 97, 98 Кодекса, где применяются льготы и преимущества,
вплоть до освобождения от обязанностей по внесению платежей; в частности,
при пользовании жилыми помещениями, предоставленными в порядке защиты
отдельных категорий граждан, - ст. 98 Кодекса).
Сторонами договора найма специализированного жилого помещения являются:
1) собственник специализированного жилого помещения (действующий
от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель);
2) гражданин (наниматель).
29
В договоре найма специализированного жилого помещения должны быть
указаны члены семьи нанимателя. В ст. 100 ЖК РФ не установлено, какие лица
относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. В данном случае необходимо по аналогии закона применять правило ч. 1 ст. 69, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения выступает жилое помещение. Понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15
ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое
является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, в новом Жилищном
кодексе закреплены следующие признаки жилых помещений:
- изолированность;
- принадлежность к недвижимому имуществу;
- пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства).
Изолированность жилья определяется наличием у него входа (выхода)
либо в помещения общего пользования - лестницы, коридоры (например, для
квартиры или части квартиры), либо на улицу (например, для дома или части
дома).
Указание на принадлежность к недвижимому имуществу является новеллой. Понятие недвижимых вещей закреплено в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 1 . Отличительной особенностью жилого помещения как
недвижимости является действительно прочная связь с землей, невозможность
перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, что не обязательно
для других объектов недвижимости.
Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно удовлетворять, установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» 2 . В разделе II указанного Положения закреплены технические требования к размерам и другим характеристикам жилого помещения, инженерным системам, концентрации вредных веществ в воздухе, допустимому уровню дозы облучения. Признание помещения
1
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон РФ, 21 июля 1997 г., № 122 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. Ст. 3594.
2
Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу : Постановление Правительства РФ, 28 января 2006 г., № 47 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.
30
жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а
также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется
межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки
соответствия указанных помещения и дома установленным в названном Положении требованиям. Комиссия создается федеральным органом исполнительной
власти в установленном им порядке для оценки жилых помещений жилищного
фонда Российской Федерации. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации 1 .
ГК РФ не дает определения отдельных видов жилого помещения. Данный
пробел компенсируется ЖК РФ. Статья 16 ЖК РФ определяет следующие виды
жилых помещений:
1) жилой дом - это индивидуально-определенное здание, которое состоит
из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ к числу жилых домов
могут быть отнесены коттеджи и иные индивидуальные дома, предназначенные
для постоянного проживания граждан 2 ;
2) квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном
доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего
пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении. В качестве объектов вспомогательного использования в состав элементов квартиры входят коридоры, холлы, кухни, санузлы,
ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние3 ;
3) комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом
доме или квартире. Важно обратить внимание на то, что комната как самостоятельный объект жилищных прав не вполне удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилому помещению: она сама по себе не обладает должным уровнем благоустройства, поскольку не имеет необходимых вспомогательных помещений 4 .
В договоре найма специализированного жилого помещения должны быть
указаны индивидуальные признаки жилого помещения, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д.
Жилое помещение предоставляется нанимателю при условии соблюдения
определенной нормы площади. Требование о том, чтобы каждому нанимателю
1
Новикова, О. Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной
практики / О. Б. Новикова // Российский судья. - 2007. - № 2. - С. 31.
2
Витрянский, В. В. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / В. В. Витрянский. - М., 2004. - С. 49.
3
Дроздов, И. А. Понятие жилого помещения / И. А. Дроздов // Закон. - 2006. - Август. - С. 14.
4
Свит, Ю. П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве / Ю. П. Свит // Жилищное право. - 2005. - № 11. - С. 31.
31
предоставлялось изолированное жилое помещение, распространяется не на все
случаи найма специализированного жилья. Так, в общежитиях гражданину часто предоставляется не изолированное жилое помещение, а лишь право пользования комнатой, в которой проживают и иные лица, при условии соблюдения
нормы жилой площади не менее 6 кв. м на одного человека. Изолированные
жилые помещения в общежитиях, по общему правилу, предоставляются только
семьям. При этом важно обратить внимание, что учитывается размер жилой, а
не общей площади специализированного жилого помещения.
Пределы использования специализированного жилого помещения собственником и нанимателями устанавливаются жилищным законодательством. Как и
иное жилье, специализированные жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Использование их нанимателем для осуществления
профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности возможно лишь дополнительно к проживанию и только при условии, что это не нарушает прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,
экологических и иных требований законодательства, а также Правил пользования
жилыми помещениями, утвержденных Правительством РФ.1
Для всех видов договора найма жилых помещений в специализированном
жилищном фонде Кодекс предусматривает только письменную форму. Такие
договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в
указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). Согласно ст. 162 ГК
РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности. Правовое последствие такого несоблюдения состоит в другом: в
случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания,
подтверждающие, что сделка была совершена и что она была совершена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или в
соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ).
В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации 2 (См. Приложение
№ 1-№ 5).
Право пользования специализированным жилым помещением возникает
из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения; заключение договора найма.
1
Якупова, А. И. Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений / А. И. Якупова // Жилищное право. - 2006. - № 11.
2
Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному
фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений : Постановление
Правительства РФ, 26 января 2006 г., № 42 // - СЗ РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697.
32
В соответствии со статьей 100 Кодекса пользование жилым помещением
(согласно виду специализированного жилья) осуществляется:
- по договору найма служебного жилого помещения (статьи 93 и 104);
- по договору найма жилого помещения в общежитии (статьи 94 и 105);
- по договору найма жилого помещения маневренного фонда (статьи 95 и
106);
- по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (статьи 96 и 107);
- по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (статьи 97 и 108).
Эти положения Кодекса подлежат применению ко всем видам специализированного жилья за исключением жилых помещений для социальной защиты
отдельных категорий граждан (статья 98 ЖК РФ).
Договор найма специализированного жилого помещения имеет много
общего с договором социального найма, а именно:
1) договор найма специализированного жилого помещения, как и договор
социального найма, заключается на основании решения о его предоставлении;
2) жилые помещения, предоставляемые по договору найма, относятся к
государственному и муниципальному жилищному фонду;
3) форма договоров - письменная;
4) нанимателем по договорам выступает физическое лицо;
5) указание членов семьи нанимателя является существенным условием
договора;
6) одинаковые основания расторжения договора;
7) права и обязанности наймодателя по договорам.
Различия между договором найма специализированного жилого помещения и договором социального найма:
1) различные основания для предоставления жилого помещения. Так, для
получения жилого помещения по договору социального найма необходимо наличие таких условий, как решение органа местного самоуправления о признании гражданина малоимущим, что не требуется для предоставления специализированного жилья по договору найма;
2) разные требования к жилым помещениям о норме предоставления;
3) недопустимость приватизации специализированных жилых помещений;
4) наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в
поднаем;
5) временный характер действия договора, срок действия договора найма
специализированного жилого помещения ограничен определёнными обстоятельствами (например, срок действия трудового договора, обучение в учебном
заведении и т.д.);
6) разные последствия расторжения договора 1 .
1
Грудцина, Л. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Л. Ю. Грудцина. – М., 2005. - С. 303.
33
§ 2. Содержание договора найма специализированного жилого
помещения
Статья 100 Кодекса предусматривает применение к пользованию жилыми
помещениями в общежитиях, маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, правил, предусмотренных статьей 65,
частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК РФ. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила статьи 65, частей 3 и 4 статьи 67 и
частей 2-4 статьи 31 ЖК РФ.
Правила статьи 69 Кодекса подлежат применению к пользованию жилыми помещениями в семейных общежитиях, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение 1 . В домах социального обслуживания указанное положение может применяться в случае совместного проживания супругов в изолированном помещении. Следует отметить, что хотя законодательство
не распространяет статью 69 ЖК РФ на наем служебного жилья, это не означает невозможности вселения в служебное жилое помещение членов семьи. Они
лишь не приобретают самостоятельного, не зависящего от нанимателя права
пользования жилым помещением. Прекращение права пользования служебным
жилым помещением нанимателя влечет за собой также прекращение права членов семьи нанимателя по использованию этого жилого помещения.
Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения
установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести
обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения, сдать
его в поднаем. Жилые помещения специализированного жилищного фонда не
могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды,
доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.
Наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим
месяцем. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Наниматели жилых помещений по договору найма вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем)
наймодателю этого жилого помещения 2 .
1
Кодекс не предусматривает наличие семейных общежитий. Вместе с тем указание о применении
правил статьи 69 к общежитиям (в статье 100 общежития не обозначены как исключение) позволяет
вести речь об определенной регламентации вопросов в отношении семейных общежитий.
2
Завидов, Б. Д. Новации жилищного законодательства России / Б. Д. Завидов // Комментарий к Постановлению Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006.
34
Соответственно наймодатель обязан:
1) при предоставлении передать нанимателю свободное от прав иных лиц
жилое помещение. Помещение должно быть свободным не только фактически,
но и юридически, т.е. свободным от каких бы то ни было обременений. Если же
таковые имеются, то это может повлечь для наймодателя целый ряд неблагоприятных последствий;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего
имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное жилое помещение. Наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарнотехнического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную
работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других
мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к
Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Капитальный
ремонт - это ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при
необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Это услуги:
а) по электроснабжению:
- предоставление электроэнергии;
- замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых электрических сетей и электротехнической арматуры;
- электрификация домовладений, дачных и гаражных кооперативов, других объектов;
- установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета
расхода электроэнергии;
б) по водоснабжению и канализации:
- предоставление услуг водоснабжения (без горячей воды);
- установка, ремонт и обслуживание водоразборного оборудования, арматуры и трубопроводов;
- перевозка (доставка) населению питьевой воды;
- установка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода воды;
- предоставление услуг канализации;
- замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых водопроводных и канализационных систем;
- ремонт и обслуживание систем водоснабжения, водоочистки и канализации;
- выдача разрешений собственникам жилищного фонда на подключение к
водопроводной или канализационной сети;
- устройство систем водоснабжения, водоочистки и канализации;
в) по газоснабжению:
- предоставление услуг сетевого газоснабжения;
35
- предоставление услуг сжиженного газоснабжения;
- устройство, ремонт и обслуживание внутридомового газового оборудования и арматуры;
- обмен, поставка баллонов со сжиженным газом;
- установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета
расхода газа;
- ремонт и обслуживание газораспределительных станций, газораспределительных устройств;
г) по теплоснабжению:
- предоставление услуг центрального отопления;
- предоставление услуг горячего водоснабжения;
- предоставление услуг вентиляции и кондиционирования;
- замена изношенного (включая монтаж), ремонт и обслуживание отопительного оборудования, арматуры и сетей отопления и горячего водоснабжения;
- замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых систем теплоснабжения и горячего водоснабжения;
- замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание систем
вентиляции и кондиционирования;
- теплофикация домовладений, дачных и гаражных кооперативов, других
объектов;
- установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета
расхода тепловой энергии;
- устройство тепловых пунктов, бойлерных;
- ремонт и обслуживание тепловых пунктов, бойлерных. 1
5) дать согласие при соблюдении установленных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем 2 .
Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.
Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении
наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей
по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого
помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения
платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в
многоквартирном доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме,
либо возмещения убытков, причинённым ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:
1
Афонина, А. В. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации / А. В. Афонина, Е. В. Гурьева, Л. П. Герасимова. - М., 2006.
2
Залесский, В. В. Гражданское право : Учебник / В. В. Залесский, М. М. Рассолов. – М.,
2002. - С. 458.
36
1) пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а
также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и прочее;
2) на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного
лишения;
3) в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;
4) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные
услуги в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Кодекса.
Объем прав нанимателя специализированного жилого помещения зависит
от вида специализированного жилья, его назначения.
Так, наниматель жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания, помимо выше обозначенных, имеет право:
- на организованный отдых и культурное обслуживание;
- на пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;
- на пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;
- на прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;
- на сохранность личных вещей и ценностей и т.п.
Наниматель жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения сохраняет право пользования помещением при переходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу,
если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения 1 .
В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Назначение жилого помещения и пределы его использования устанавливаются в соответствии со
ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан;
2) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения
прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к
его порче;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать
1
Шешко, Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. предоставление,
пользование, выселение / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. - 2006. - № 1.
37
чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования. Соблюдение чистоты и порядка в специализированном жилом помещении обеспечивается путем
проведения соответствующих мероприятий, вытекающих из санитарногигиенических норм и правил, правил пожарной безопасности, иных требований законодательства. Данная обязанность, в свою очередь, может обеспечиваться возложением на нанимателя таких обязанностей, как вынос мусора, пищевых и бытовых отходов в специально отведенные для этого места, соблюдение правил пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми
и другими приборами, при топке печей и кухонных очагов и т.д. 1 ;
5) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных
неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них
наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
6) производить текущий ремонт жилого помещения. Текущий ремонт –
это ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения,
выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников,
оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения,
газоснабжения) 2 ;
7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с законодательством. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не
освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей. В соответствии
с ч. 6 ст. 156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение
для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального
обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях,
если в одной комнате проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений;
8) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов госу1
Аполлонов, А. О. О правилах пользования жилыми помещениями / А. О. Аполлонов,
Э. Л. Страунинг // Жилищное право. - 2006. - № 5.
2
Комментарий к п.7 Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Российская газета. - 2006. - № 16.
38
дарственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
9) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
10) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по
акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не
произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Данная обязанность подразумевает запрет снимать
установленные нанимателем жилого помещения оборудование и приспособления, которые при снятии могут повредить отдельные конструкции или отделку
помещения.
Наряду с указанными обязанностями наниматель может нести иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по
пользованию специализированным жилым помещением.
Пределы пользования отдельными разновидностями специализированных
жилых помещений существенно различаются между собой. В частности, в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2-4 статьи 31 ЖК РФ члены семьи
нанимателя служебного жилого помещения могут по соглашению с ним:
- установить неравные права пользования жилым помещением;
- отказаться от солидарной с нанимателем ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (это право
предоставлено только дееспособным членам семьи);
- сохранить право пользования данным жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с нанимателем.
Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя иного специализированного жилого помещения (кроме служебного), то в отношении их
действуют императивные нормы статьи 69 ЖК РФ, предусматривающие:
- равные с нанимателем права и обязанности;
- солидарную с нанимателем ответственность дееспособных членов семьи
по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением;
- сохранение тех же прав, что и у нанимателя и членов его семьи, если
гражданин перестал быть членом семьи нанимателя.
39
§ 3. Расторжение и прекращение договора найма
специализированного жилого помещения
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
возможно:
1) по соглашению, т.е. взаимному согласию наймодателя и нанимателя.
Это означает, что наниматель и наймодатель по данному договору, достигнув
соглашения, вправе расторгнуть его в любое время. Причины расторжения ЖК
РФ не указаны, в этой связи они могут быть любыми;
2) по инициативе нанимателя. Наниматель специализированного жилого
помещения может расторгнуть договор найма специализированного жилого
помещения в любое время. Такое расторжение допускается в любое время и независимо от причин, которыми руководствуется наниматель, т.е. он может и не
объяснять наймодателю мотивы своего решения.
Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения согласие
членов семьи. Статья 101 Кодекса не содержит положения, аналогичного части 2
статьи 83, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи.
Представляется, что данное положение должно иметь исключение. Так, в
частности, жилое помещение вынужденному переселенцу и беженцу предоставляется с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке
вынужденными переселенцами и беженцами 1 ;
3) по инициативе наймодателя. Основаниями для расторжения договора
найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя
являются:
а) неисполнение нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма специализированных жилых помещений;
б) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии со статьей 83
ЖК РФ расторжение договора в связи с невнесением платы за жилье и (или)
коммунальные услуги возможно только при отсутствии уважительных причин
у нанимателя.
Уважительными причинами невнесения платы за жильё и коммунальные
услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы,
пенсии, безработицу, тяжёлое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. 2 В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчёте в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным за1
Шешко, Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. предоставление,
пользование, выселение / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. - 2006. - № 1.
2
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» // БВС РФ. - 2000. - № 8.
40
коном «О ветеранах» 1 от 12 января 1995 г. Не может считаться уважительной
причиной длительное отсутствие в связи с командировкой, отпуском и т.п., когда у нанимателя присутствовала возможность осуществить платежи предварительно.
Установив, что наниматель имеет задолженность более чем за шесть месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли;
в) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Жилищное законодательство не раскрывает понятия разрушения и повреждения жилого помещения.
Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность либо как результат таких действий. Если
разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение
жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно или нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично
утрачивает свои полезные свойства.
Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда
не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому
оборудованию. Как повреждение жилого помещения может квалифицироваться
его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути переоборудование или переустройство обычно не ведет к снижению потребительских
свойств помещения.
Следует отметить, что ЖК РФ называет в качестве основания для расторжения договора найма специализированного жилого помещения разрушение
или повреждение жилого помещения. Однако представляется, что таковым
должно являться и разрушение и повреждение не только непосредственно жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома;
г) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.
Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными.
Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например с
нарушением правил содержания домашних животных.
Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей.
При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на
которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.
1
О ветеранах : Федеральный закон РФ, 12 января 1995 г., № 5 // Собрание законодательства
РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 30 (ч. 1). - Ст. 3609.
41
Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей;
д) использование жилого помещения не по назначению. Поскольку жилое
помещение предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также не в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению.
Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора найма специализированного жилого помещения нанимателем.
Юридические основания для прекращения договора найма специализированного жилого помещения предусмотрены в ст. 102 ЖК РФ:
1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося
предметом договора, т.е. в том случае, если жилое помещение перестает существовать как материальный объект;
2) переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу
влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или
юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения;
3) по иным основаниям, предусмотренным ЖК:
а) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения;
б) прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии;
в) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда;
г) в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по договору найма специализированного жилого помещения.
Так, в частности, члены семьи умершего нанимателя жилого помещения
маневренного фонда сохраняют право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится
жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, поскольку
право пользования жильем по договору социального найма этими гражданами
не утрачивается.
Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя жилого помещения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.
42
Следует отметить, что Кодекс не предусматривает замену нанимателя в
договоре найма специализированного жилого помещения 1 .
В соответствии со ст. 103 ЖК РФ, в случаях расторжения или прекращения
договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В
случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат
выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.
Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственноправового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности 2 .
ЖК РФ, как и прежнее жилищное законодательство, предусматривает
возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений:
а) без предоставления другого жилого помещения;
б) с предоставлением другого жилого помещения.
В случаях, когда бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое
основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма
или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального
найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов
внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных
веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших
(умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной
службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие
трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность
которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с ис1
Шешко, Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. - 2006. - № 1.
2
Сергеев, А. П. Гражданское право : Учебник / А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. – М., 2003. - С. 328.
43
полнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Перечень категорий граждан, которым предоставляется другое жилое помещение при выселении из служебных жилых помещений и общежитий, в Кодексе существенно сокращен по сравнению с ЖК 1983 г. В него не включены
такие, например, категории граждан, как участники Великой Отечественной
войны, пребывавшие в составе действующей армии; лица, проработавшие в организации-наймодателе более 10 лет; одинокие лица с проживающими вместе с
ними несовершеннолетними детьми и другие, которые прежде не могли быть
выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого
помещения.
Для сравнения можно также напомнить, что в соответствии со ст. 110 ЖК
1983 г. без предоставления другого жилого помещения из общежитий могли
быть выселены только прекратившие работу сезонные, временные работники и
лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся
в учебных заведениях и выбывшие из них. При этом прочие работники организации, предоставившей общежитие, могли быть выселены без предоставления
другого жилого помещения только в трех случаях увольнения с работы: по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины и совершение преступления.
Таким образом, Кодекс существенно расширил круг лиц, которые могут
быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Граждане, которые проживают в служебных
жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им
до введения в действие Кодекса, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 Кодекса на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых
по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете,
не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления
других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Кодекса. 1
Вышеуказанным гражданам, предоставляются другие жилые помещения,
которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Такое помещение может соответствовать критерию: его площадь должна быть
не меньше размера жилого помещения, установленного для вселения граждан в
общежитие.
Правило о выселении гражданина без предоставления другого жилого помещения не знает исключений, если речь идет о выселении из жилых помещений:
1) маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания;
1
Бойцов, Г. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /
Г. В. Бойцов, М. Н. Долгова. - М., 2006.
44
2) в домах системы социального обслуживания населения. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются
для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
3) фонда для временного поселения вынужденных переселенцев. Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами;
4) фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами. Жилые
помещения фондов лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом
порядке соответственно вынужденными беженцами;
5) для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан
предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной
защите 1 .
При смене собственника служебного жилого помещения и помещения
общежития, а также при передаче права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении таких помещений другим лицам граждане, занимающие эти помещения, выселяются с предоставлением других жилых помещений. В данном случае, помещения предоставляются за счет средств предыдущего собственника либо лица, осуществлявшего хозяйственное ведение или
оперативное управление таким помещением.
Вопросы для самоконтроля:
1. Дайте понятие и характеристику договора найма специализированного
жилого помещения.
2. Охарактеризуйте элементы договора найма специализированного жилого помещения.
3. В чем сходство и отличие договора найма специализированного жилого помещения и договора социального найма?
4. Охарактеризуйте содержание договора найма специализированного
жилого помещения.
5. Укажите основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения.
6. Рассмотрите основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения.
7. Каковы последствия расторжения и прекращения договора найма специализированного жилого помещения?
1
Афонина, А. В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / А. В. Афонина, Е. В. Гурьева, Л. П. Герасимова. - М., 2006.
45
Заключение
Специализированный жилищный фонд - это совокупность всех жилых
помещений, находящихся на территории Российской Федерации, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъектам РФ и муниципальным образованиям, предназначенных для временного проживания отдельных категорий граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые
помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения
допускается только после отнесения такого помещения к специализированному
жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам в
связи с их характером трудовых отношений, прохождением службы, социальным обслуживанием, социальной защитой отдельных категорий граждан и др.,
на основе решений собственников таких помещений и заключенных договоров
найма специализированных жилых помещений. Такие жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются по договорам найма. Исключение составляет жилье для социальной защиты отдельных категорий граждан, которое предоставляется в безвозмездное
пользование. Определение оснований предоставления жилья по договорам
найма специализированных жилых помещений отнесено к компетенции Российской Федерации.
46
Приложение № 1
Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 26 января 2006 г. № 42
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
найма жилого помещения фонда для временного
поселения вынужденных переселенцев
№ ________________
____________________________________
(наименование населенного пункта)
___________________
(число, месяц, год)
__________________________________________________________________,
(наименование уполномоченного федерального органа исполнительной
власти или его территориального органа)
действующий на основании __________________________________________
__________________________________________________________________,
(наименование уполномочивающего документа, его дата и номер)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка)
_____________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.
I. Предмет Договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во
владение и пользование жилое помещение, находящееся в федеральной собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от
"__"_______ 200_ г. № ____,
состоящее из квартиры (комнаты) общей площадью _______ кв. метров,
расположенное в ______________ д. ___, корп. _____, кв. _____, для временного проживания в нем.
2. Жилое помещение предоставлено в связи с признанием гражданина
вынужденным переселенцем на основании решения
__________________________________________________________________.
(наименование органа, принявшего решение, дата и номер решения)
3. Предоставляемое жилое помещение отнесено к фонду для временного
поселения вынужденных переселенцев на основании решения
__________________________________________________________________.
(наименование органа, осуществляющего управление жилищным фондом,
дата и номер решения)
47
4. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
5. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются признанные в
установленном порядке вынужденными переселенцами
следующие члены его семьи:
1)
______________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
2)
______________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
3)
______________________________________________________________.
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
II. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6. Наниматель имеет право:
1) на пользование жилым помещением вместе с членами его семьи в течение срока действия статуса вынужденных переселенцев;
2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании
судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в
праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
4) на расторжение в любое время настоящего Договора;
5) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса
Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
48
4) поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное
переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и
коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора.
Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
влечет взимание пеней в размере и порядке, которые установлены статьей 155
Жилищного кодекса Российской Федерации;
7) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для
выполнения необходимых работ;
8) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о
них Наймодателю или в соответствующую обслуживающую или управляющую
организацию;
9) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения
прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
10) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить
жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и
члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке;
11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного
Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
8. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также
передавать его в поднаем.
9. Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору.
10. Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
11. Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие
имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно
отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
49
III. Права и обязанности Наймодателя
12. Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
13. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для
проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в
зимних условиях;
5) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;
6) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11
пункта 7 настоящего Договора;
7) предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади
на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя
и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по
окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет
средств Наймодателя;
8) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения
требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IV. Расторжение и прекращение Договора
14. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
15. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
16. Наймодатель может потребовать расторжения настоящего Договора в
судебном порядке в случае:
50
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению;
5) утраты или лишения статуса вынужденного переселенца;
6) получения (приобретения) иного жилого помещения;
7) неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без
уважительных причин в течение этого срока);
8) выявления в представленных документах, послуживших основанием для
предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности
сведений.
17. Настоящий Договор прекращается в связи:
1) с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) со смертью Нанимателя.
Члены семьи умершего Нанимателя сохраняют права и обязанности по настоящему Договору в течение срока действия их статуса вынужденных переселенцев.
V. Внесение платы по Договору
18. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
VI. Иные условия
19. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему
Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
20. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Наймодатель __________________
(подпись)
Наниматель _____________________
(подпись)
М.П.
51
Приложение № 2
Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 26 января 2006 г. № 42
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
найма жилого помещения фонда для временного
поселения лиц, признанных беженцами
№ ________________
____________________________________
(наименование населенного пункта)
___________________
(число, месяц, год)
__________________________________________________________________,
(наименование уполномоченного федерального органа исполнительной
власти или его территориального органа)
действующий от имени Российской Федерации на основании _____________
__________________________________________________________________,
(наименование уполномочивающего документа, его дата и номер)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны,
и гражданин(ка) ___________________________________________________
(фамилия, имя, отчество)
__________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.
I. Предмет Договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во
владение и пользование жилое помещение, находящееся в федеральной собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от
"__"_______ 200_ г. № ____, состоящее из квартиры (комнаты) общей площадью _______ кв. метров, расположенное в ______________ д. ___, корп. _____,
кв. _____, для временного проживания в нем.
2. Жилое помещение предоставлено в связи с признанием гражданина
беженцем на основании решения _____________________________________
__________________________________________________________________.
(наименование органа, принявшего решение, дата и номер решения)
3. Предоставляемое жилое помещение отнесено к фонду для временного
поселения лиц, признанных беженцами, на основании решения
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________.
(наименование органа, осуществляющего управление жилищным фондом,
дата и номер решения)
52
4. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
5. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются признанные в
установленном порядке беженцами следующие члены его семьи:
1) ____________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
2) ____________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
3) _____________________________________________________________.
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
II. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6. Наниматель имеет право:
1) на пользование жилым помещением вместе с членами его семьи в течение срока действия статуса беженцев;
2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании
судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в
праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4) на расторжение в любое время настоящего Договора;
5) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса
Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное
переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и
53
коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора.
Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
влечет взимание пеней в размере и порядке, которые установлены статьей 155
Жилищного кодекса Российской Федерации;
7) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для
выполнения необходимых работ;
8) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о
них Наймодателю или в соответствующую обслуживающую или управляющую
организацию;
9) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения
прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
10) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить
жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и
члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке;
11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного
Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
8. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также
передавать его в поднаем.
9. Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору.
10. Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
11. Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются
такие же права, какие имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
III. Права и обязанности Наймодателя
12. Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
54
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
13. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для
проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в
зимних условиях;
5) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;
6) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11
пункта 7 настоящего Договора;
7) предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади
на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя
и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по
окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет
средств Наймодателя;
8) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения
требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IV. Расторжение и прекращение Договора
14. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
15. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
16. Наймодатель может потребовать расторжения настоящего Договора в
судебном порядке в случае:
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению;
5) утраты или лишения статуса беженца;
6) получения (приобретения) иного жилого помещения;
55
7) неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без
уважительных причин в течение этого срока);
8) выявления в представленных документах, послуживших основанием для
предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности
сведений.
17. Настоящий Договор прекращается в связи:
1) с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) со смертью Нанимателя.
Члены семьи умершего Нанимателя сохраняют права и обязанности по настоящему Договору в течение срока действия их статуса беженцев.
V. Внесение платы по Договору
18. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
VI. Иные условия
19. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему
Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
20. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Наймодатель __________________
(подпись)
Наниматель _____________________
(подпись)
М.П.
56
Приложение № 3
Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 26 января 2006 г. № 42
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
найма жилого помещения маневренного фонда
№ _________________________
____________________________________
(наименование населенного пункта)
___________________
(число, месяц, год)
__________________________________________________________________
(наименование собственника жилого помещения маневренного фонда или
__________________________________________________________________
действующего от его лица уполномоченного органа государственной
__________________________________________________________________
власти Российской Федерации, органа государственной власти
__________________________________________________________________
субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо
__________________________________________________________________
иного уполномоченного им лица, наименование уполномочивающего
__________________________________________________________________,
документа, его дата и номер)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка)
_____________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от "__" _______ 200__ г.
№ ________ заключили настоящий Договор о нижеследующем.
I. Предмет Договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во
владение и пользование жилое помещение, находящееся в ________________
__________________________________________________________________
(государственной, муниципальной - нужное указать)
собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации
права от "__" ___________ 200_ г. № ____, состоящее из квартиры (комнаты)
общей площадью ______ кв. метров, расположенное в __________, д. __, корп.
____, кв. __, для временного проживания в нем.
57
2. Жилое помещение предоставлено в связи с ________________________
____________________________________________________________________
(капитальным ремонтом или реконструкцией дома, утратой жилого
__________________________________________________________________
помещения в результате обращения взыскания на это помещение,
__________________________________________________________________
признанием жилого помещения непригодным для проживания в
_________________________________________________________________.
результате чрезвычайных обстоятельств - нужное указать)
3. Жилое помещение отнесено к маневренному фонду на основании
решения __________________________________________________________
(наименование органа, осуществляющего управление
__________________________________________________________________
государственным или муниципальным жилищным фондом, дата и номер
_________________________________________________________________.
решения)
4. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
5. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его
семьи:
1) ____________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
2) ____________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
3) _____________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
II. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6. Наниматель имеет право:
1) на использование жилого помещения для проживания, в том числе с
членами семьи;
2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без
согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании
судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в
праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотре58
ны Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4) на расторжение в любое время настоящего Договора;
5) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса
Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное
переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение
и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора.
Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155
Жилищного кодекса Российской Федерации;
7) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения,
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также
для выполнения необходимых работ;
8) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о
них Наймодателю либо в соответствующую управляющую организацию;
9) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения
прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
10) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить
жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и
члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке;
11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного
Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
8. Наниматель жилого помещения не вправе осуществлять обмен жилого
помещения, а также передавать его в поднаем.
59
9. Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору.
10. Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
11. Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие
имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно
отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
III. Права и обязанности Наймодателя
12. Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
13. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для
проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в
зимних условиях;
5) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;
6) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11
пункта 7 настоящего Договора.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IV. Расторжение и прекращение Договора
14. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
15. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
16. Наймодатель может потребовать расторжения настоящего Договора в
судебном порядке в случае:
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
60
2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или
членами его семьи;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению.
17. Настоящий Договор прекращается в связи:
1) с завершением ________________________________________________
(капитального ремонта или реконструкции
__________________________________________________________________
дома, расчетов с Нанимателем, утратившим жилое помещение
__________________________________________________________________
в результате обращения взыскания на это помещение, расчетов
__________________________________________________________________
с Нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным
__________________________________________________________________
для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств _________________________________________________________________;
нужное указать)
2) с утратой (разрушением) жилого помещения;
3) со смертью Нанимателя.
Члены семьи умершего Нанимателя сохраняют право пользования жилым
помещением до завершения ремонта или реконструкции дома, расчетов в связи
с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на это помещение, расчетов за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.
V. Внесение платы по Договору
18. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
VI. Иные условия
19. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему
Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
20. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Наймодатель __________________
(подпись)
М.П.
Наниматель ____________________
(подпись)
61
Приложение № 4
Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 26 января 2006 г. № 42
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
найма служебного жилого помещения
№ _____________________
_______________________________________
(наименование населенного пункта)
___________________
(число, месяц, год)
__________________________________________________________________
(наименование собственника служебного жилого помещения или
__________________________________________________________________
действующего от его лица уполномоченного органа государственной
__________________________________________________________________
власти Российской Федерации, органа государственной власти
__________________________________________________________________
субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления
__________________________________________________________________
либо иного уполномоченного им лица, наименование
_________________________________________________________________,
уполномочивающего документа, его дата и номер)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка)
_____________________________________________________
(фамилия, имя, отчество)
__________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от "__" ________ 200_ г.
№ ___ заключили настоящий Договор о нижеследующем.
I. Предмет Договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во
владение и пользование жилое помещение, находящееся в ________________
__________________________________________________________________
(государственной, муниципальной - нужное указать)
собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации
права от "__" ____________ 200_ г. № ___, состоящее из квартиры общей площадью ______________ кв. метров, расположенное в __________, д. __, корп.
____, кв. __, для временного проживания в нем.
62
2. Жилое помещение предоставляется в связи с ______________________
____________________________________________________________________
(работой, прохождением службы, назначением на государственную
__________________________________________________________________
должность Российской Федерации, государственную должность
__________________________________________________________________
субъекта Российской Федерации или на выборную должность _________________________________________________________________.
нужное указать)
3. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
4. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его
семьи:
1)
___________________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
2)
___________________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
3) _____________________________________________________________.
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
5. Настоящий Договор заключается на время ________________________
____________________________________________________________________
(трудовых отношений, прохождения службы, нахождения на
__________________________________________________________________
государственной должности Российской Федерации, государственной
_________________________________________________________________.
должности субъекта Российской Федерации или на
выборной должности)
II. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6. Наниматель имеет право:
1) на использование жилого помещения для проживания, в том числе с
членами семьи;
2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в служебное жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в служебном жилом помещении на
63
законных основаниях граждане не могут быть выселены из этого помещения
или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими
федеральными законами;
4) на расторжение в любое время настоящего Договора;
5) на сохранение права пользования служебным жилым помещением при
переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник
жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-Нанимателем;
6) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса
Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное
переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и
коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора.
Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155
Жилищного кодекса Российской Федерации;
7) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт
не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для
выполнения необходимых работ;
9) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о
них Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения
прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
64
11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного
Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
12) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить
жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и
члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
8. Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему Договору.
9. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также
передавать его в поднаем.
10. Члены семьи Нанимателя имеют право пользования жилым помещением наравне с Нанимателем, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и членами его семьи.
11. Члены семьи Нанимателя обязаны использовать служебное жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.
12. Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым
помещением, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и
членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с Нанимателем
право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и бывшими
членами его семьи.
III. Права и обязанности Наймодателя
13. Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора;
3) принимать решение о приватизации жилого помещения.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
14. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для
проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или рекон65
струкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади
на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя
и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по
окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет
средств Наймодателя;
5) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в
зимних условиях;
7) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;
8) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11
пункта 7 настоящего Договора;
9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения
требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
10) предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением настоящего Договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской
Федерации.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IV. Расторжение и прекращение Договора
15. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
16. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
17. Расторжение настоящего Договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению.
18. Настоящий Договор прекращается в связи:
1) с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) со смертью Нанимателя;
3) с истечением срока трудового договора;
4) с окончанием срока службы;
5) с истечением срока пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации
или на выборной должности.
66
19. В случае расторжения или прекращения настоящего Договора в связи с
истечением срока трудового договора, окончания срока службы, истечением
срока пребывания на государственной, муниципальной или выборной должности Наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. В
случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без
предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
V. Внесение платы по Договору
20. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
VI. Иные условия
21. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему
Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
22. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Наймодатель __________________
(подпись)
Наниматель ________________
(подпись)
М.П.
67
Приложение № 5
Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 26 января 2006 г. № 42
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
найма жилого помещения в общежитии
№ ______________________
_______________________________________
(наименование населенного пункта)
___________________
(число, месяц, год)
__________________________________________________________________
(наименование собственника жилого помещения или действующего
__________________________________________________________________
от его лица уполномоченного органа государственной власти
__________________________________________________________________
Российской Федерации, органа государственной власти субъекта
__________________________________________________________________
Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного
__________________________________________________________________
уполномоченного им лица, наименование уполномочивающего
_________________________________________________________________,
документа, его дата и номер)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны,
и гражданин(ка) _________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на основании
решения о предоставлении жилого помещения от "__" ________ 200_ г.
№ _______ заключили настоящий Договор о нижеследующем.
I. Предмет Договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во
владение и пользование жилое помещение, находящееся в _________
__________________________________________________________________
(государственной, муниципальной - нужное указать)
собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации
права от "__" _________ 200_ г. № ______, состоящее из квартиры (комнаты)
общей площадью ______ кв. метров, расположенное в _________________, д.
___, корп. _____, кв. ____, для временного проживания в нем.
68
2. Жилое помещение предоставляется в связи с ______________________
____________________________________________________________________
(работой, обучением, службой - нужное указать)
3. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
4. Нанимателю и членам его семьи в общежитии может быть предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Совместно с Нанимателем в
жилое помещение вселяются члены его семьи:
1) ____________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
2) ____________________________________________________________;
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
3) ____________________________________________________________.
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень
родства с ним)
5. Настоящий Договор заключается на время _______________________
___________________________________________________________________.
(работы, службы, обучения - нужное указать)
II. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6. Наниматель имеет право:
1) на использование жилого помещения для проживания, в том числе с
членами семьи;
2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании
судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в
праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4) на расторжение в любое время настоящего Договора;
5) на сохранение права пользования жилым помещением при переходе
права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого
помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-Нанимателем;
69
6) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса
Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7. Наниматель обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2) соблюдать правила пользования жилым помещением;
3) обеспечивать сохранность жилого помещения;
4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное
переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проводить текущий ремонт жилого помещения;
6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и
коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора.
Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155
Жилищного кодекса Российской Федерации;
7) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт
не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для
выполнения необходимых работ;
9) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о
них Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения
прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного
Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
12) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить
жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и
члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.
Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные
законодательством.
70
8. Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему Договору.
9. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также
передавать его в поднаем.
10. Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору.
11. Члены семьи Нанимателя обязаны использовать жилое помещение по
назначению и обеспечивать его сохранность.
12. Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
13. Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие
имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно
отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
III. Права и обязанности Наймодателя
14. Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
15. Наймодатель обязан:
1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для
проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади
на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя
и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по
окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет
средств Наймодателя;
5) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в
зимних условиях;
71
7) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;
8) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11
пункта 7 настоящего Договора;
9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения
требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
10) предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением настоящего Договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской
Федерации.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IV. Расторжение и прекращение Договора
16. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
17. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
18. Расторжение настоящего Договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4) использования жилого помещения не по назначению.
19. Настоящий Договор прекращается в связи:
1) с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) со смертью Нанимателя;
3) с истечением срока трудового договора;
4) с окончанием срока службы;
5) с окончанием срока обучения.
20. В случае расторжения или прекращения настоящего Договора Наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. В случае отказа
освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных
Жилищным кодексом Российской Федерации.
V. Внесение платы по Договору
21. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
72
VI. Иные условия
22. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему
Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
23. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.
Наймодатель __________________
(подпись)
Наниматель ________________
(подпись)
М.П.
73
Библиография
Официальные документы
Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон РФ,
29.12.2004 г., № 188 // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 14;
Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 17. - Ст. 1756.
Таможенный кодекс РФ : Федеральный закон РФ, 25.05.2003 г., № 61 // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 22. - Ст. 2066; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 26. - Ст. 3022.
Об основах федеральной жилищной политики : Закон РФ, 24.12.1992 г., №
4218-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99 (утратил силу).
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним : Федеральный закон РФ, 21.07.1997 г., № 122 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
О социальной защите инвалидов в Российской Федерации : Федеральный
закон РФ, 24.11.1995 г., № 181 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 48.
- Ст. 4563; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 29 (ч. 1). - Ст. 3410.
О ветеранах : Федеральный закон РФ, 12.01.1995 г., № 5 // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 3. - Ст. 168; Собрание законодательства РФ.
- 2008. - № 30 (ч. 1). - Ст. 3609.
Об основах социального обслуживания населения в РФ : Федеральный закон РФ, 10.12.1995 г., № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1995. № 50. - Ст. 4872; Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов :
Федеральный закон РФ, 2.08.1995 г., № 122 // Собрание законодательства РФ.1995.- № 32.- Ст. 3198; Собрание законодательства РФ.- 2004.- № 35.- Ст. 3607.
О милиции : Закон РСФСР, 18.04.1991 г., № 1026 // Ведомости СНД и ВС
РСФСР. - 1991. - № 16. - Ст. 503; Собрание законодательства РФ. -.2007. - № 41.
- Ст. 4845.
О статусе военнослужащих : Закон РФ, 27.05.1998 г., № 76 // Собрание законодательства РФ. - № 22. - 1998. - Ст. 2331; Собрание законодательства РФ. 2008. - № 29 (ч. 1), - Ст. 3411.
О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной
Думы Федерального Собрания Российской Федерации : Федеральный закон
РФ, 08.05.1994 г., № 3 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 2. - Ст. 74;
Собрание законодательства РФ. 2008. - № 13. - Ст. 1186.
О высшем и послевузовском профессиональном образовании : Федеральный
закон РФ, 22.08.1996 г., № 125 // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 35. Ст. 4135; Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 29 (ч. 1). - Ст. 3419.
О вынужденных переселенцах : Закона РФ, 19.02.1993 г., № 4530-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 12. - Ст. 427; Собрание законодательства
РФ. - 2006. - № 31. - Ст. 3420.
74
О беженцах : Федеральный закон РФ, 19.02.1993 г., № 4528-1 // Ведомости
СНД и ВС РФ. - 1993. - № 12. - Ст. 425; Собрание законодательства РФ. - 2007.
- № 1(1 ч.). - Ст. 29.
Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений : Постановление Правительства РФ, 26.01.2006 г., № 42 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 697.
О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи : Постановление Правительства РФ,
20.08.2003 г., № 512 // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 34. - Ст.
3374; Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 50. - Ст. 6299.
Об утверждении примерного положения об общежитиях : Постановление
Совета Министров РСФСР, 11.08.1988 г., № 328 // СП РСФСР. - 1988. - № 17.
- Ст. 95; Собрание актов Президента и Правительства РФ. - № 1993. - № 31.
- Ст. 2860.
О мерах по обеспечению психиатрической помощью и социальной защите
лиц, страдающих психическими расстройствами : Постановление Правительства
РФ, 25.05.1994 г., № 522 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 6. - Ст. 606.
Об утверждении примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий : Постановление
Правительства РФ, от 8.06.1996 г., № 670 // Собрание законодательства РФ.
- 1996. - № 25. - Ст. 3025; Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 29.
- Ст. 3734.
Об утверждении положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ,
8.11.2000 г., № 845 // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 46. - Ст. 4562.
Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу : Постановление Правительства РФ,
28.01.2006 г., № 47 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.
Об утверждении методических рекомендаций для органов государственной
власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления
по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного
фонда по договорам социального найма : Приказ Минрегиона России,
25.02.2005 г., № 17 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ.
- № 6,7,8. - 2005.
Об утверждении типового положения о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования
Российской Федерации : Постановление Госкомвуза РФ, 31.05.1995 г., № 4 //
Российские вести. - № 164. - 1995. -31 августа.
75
Социальный кодекс Белгородской области : Закон Белгородской области,
28.12.2004 г., № 165 // Белгородские известия. - № 226. - 227. - 2004; Белгородские известия. - № 119. - 123. - 2008.
Об утверждении порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда в г. Белгороде : Решение Белгородского городского Совета депутатов, 28.06.2005 г., № 157 // Наш Белгород.
- 2006. - № 48. - 8 декабря.
Комментарии и книги
Афонина, А. В. Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации. / А. В. Афонина, Е. В. Гурьева, Л. П. Герасимова. - М., 2006.
Бойцов, Г. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Г. В. Бойцов, М. Н. Долгова. - М., 2006.
Витрянский, В. В. Концепция развития гражданского законодательства о
недвижимом имуществе / В. В. Витрянский. - М., 2004.
Грудцина, Л. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Л. Ю. Грудцина. – М., 2005.
Еремичев, И. А. Жилищное право : учебник / И. А. Еремичев, П. В Алексий. – М. : ЮНИТА-ДАНА, Закон и право. 2008. – 351с.
Завидов, Б. Д. Новации жилищного законодательства России / Б. Д. Завидов // Комментарий к Постановлению Правительства РФ от 26 января 2006 г.
№ 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных
жилых помещений». Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006.
Залесский, В.В. Гражданское право : учебник / В. В. Залесский, М. М. Рассолов. – М., 2002.
Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. Изд. 4-е
перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. – М. : Статут, 2005.
– 317с.
Сергеев, А. П. Гражданское право : учебник / А. П. Сергеев. – М., 2003.
Статьи
Аполлонов, А. О. О правилах пользования жилыми помещениями /
А.О. Аполлонов, Э. Л. Страунинг // Жилищное право. - 2006.
Дроздов, И. А. Понятие жилого помещения / И. А. Дроздов // Закон. - 2006.
- Август.
Литовкин, В. Н. Новый Жилищный кодекс - иное прочтение / В. Н. Литовкин // Цивилист. - 2005. - № 3.
Новикова, О. Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы
теории и судебной практики / О. Б. Новикова // Российский судья. - 2007. - № 2.
Свердлык, Г. А. Правовой режим жилых помещений специализированного
жилищного фонда / Г. А Свердлык // Жилищное право. - 2007. - № 8.
Свит, Ю. П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве / Ю. П. Свит // Жилищное право. - 2005. - № 11.
76
Симонов, В. Н. Правовой режим общежитий / В. Н. Симонов // Семейное и
жилищное право. - 2006. - № 3.
Фаршатов, И. А. Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы / И. А. Фаршатов. – М. : ИНФРА-М, 2001. - С. 159.
Фаршатов, И. А. Охрана и защита жилищных прав граждан, проживающих
в общежитиях / И. А. Фаршатов // Жилищное право. - 2008. - № 4.
Шешко, Г. Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда.
Предоставление. Пользование. Выселение / Г. Ф. Шешко // Жилищное право.
- 2006. - № 1.
Шипунова, О. А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда / О. А. Шипунова // Правовые вопросы недвижимости.
- 2007. - № 1.
Якупова, А. И. Жилые помещения маневренного фонда / А. И. Якупова //
Жилищное право. - 2007. - № 3.
Якупова, А. И. Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений / А. И. Якупова // Жилищное право. - 2006. - № 11.
Диссертации
Васильев, П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и
пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ : дис. …канд. юрид. наук: 12.00.03 / П. П. Васильев. - Белгород,
2006. – 157 с.
77
________________________________________________________________________________
Максименко Александр Владимирович
кандидат юридических наук
Ващенко Владимир Александрович
кандидат юридических наук
Предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда
Учебное пособие
Редактор
Компьютерная верстка
О.Н. Тулина
И.Ю. Чернышева
_____________________________________________________________________________
Подписано в печать 30.04.2009 г., уч.-изд. л. 4,51 бумага офсетная, печать ризография
Тираж
экз., заказ №
______________________________________________________________________________
Отпечатано в отделении оперативной полиграфии Белгородского юридического института
МВД России
г. Белгород, ул. Горького, 71
78
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
60
Размер файла
676 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа