close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Новые правила аренды

код для вставкиСкачать
Новые правила аренды
недвижимости
4 апреля 2013 года
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
"О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об
отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды"
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Ø
Аренда «будущей вещи»
Право собственности арендодателя на объект аренды
Аренда части вещи
Вопросы, связанные с регистрацией договора аренды
Регулируемая арендная плата, изменение ставок
арендной платы
Правовая судьба земельного участка при продаже
помещений в расположенном на нем здании
Аренда без торгов
Page 2
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Аренда «будущей вещи» -1
Договор
аренды
Доступ в
помещения
Ввод в
эксплуатацию
Право
собственности
Договор аренды с арендодателем, не обладающим правом
собственности на объект аренды в момент его заключения
Аренда до ввода объекта аренды в эксплуатацию, ремонтные и
отделочные работы
1.
2.
В случае не передачи вещи в аренду, арендодатель возмещает арендатору
причиненные убытки
Ø
Ø
Ничтожными являются:
Договор аренды будущего земельного участка, если арендодатель
владеет им на праве постоянного (бессрочного) пользования (при
намерении выкупить его и впоследствии сдать в аренду)
Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении
самовольной постройки
Page 3
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Аренда «будущей вещи» - 2
Классическая схема арендных отношений
Ввод в
эксплуатацию
Регистрация
права
собственности
Предварительный договор
Регистрация
договора аренды
Краткосрочный
договор
Долгосрочный договор
Допуск в
помещения
Договор аренды будущей вещи
Ввод в
эксплуатацию
Регистрация
права
собственности
Регистрация
договора аренды
Договор аренды будущей вещи (основной договор)
Допуск в
помещения
Page 4
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Аренда «будущей вещи» - 2А
Налоговый аспект
Ø
Отнесение на расходы арендной платы – в отсутствие
регистрации договора
Ø
Неотделимые улучшения «будущей вещи»
Ø
Дело Икеа и новая структура договорных отношений
Ø
Амортизация стоимости неотделимых улучшений
Ø
Ø
Ø
Момент начала амортизации
Продление договорных отношений
Обеспечительный депозит и НДС
Page 5
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Аренда «будущей вещи» - 3
Споры, связанные с недостаточной индивидуализацией объекта
аренды
§
§
Ø
Арендуемая вещь не
индивидуализирована
должным образом
Договор фактически
исполнялся
Стороны не вправе
оспаривать договор
ссылаясь на ненадлежащее
описание объекта аренды
Аренда одного и того же имущества
При аренде одного и того же имущества в целом несколькими
лицами, арендатору, которому не было передано имущество,
подлежат возмещению причиненные убытки и неустойка,
установленная договором.
Page 6
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Право собственности арендодателя на
объект аренды
Ø
Арендодатель не обязан доказывать наличие права собственности на
имущество, переданное в аренду
Ø
Суд не должен принимать во внимание доводы арендатора о том, что право
собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю,
если:
- Арендатор пользовался имуществом
- Арендатор не оплатил пользование объектом аренды
Добросовестный –
арендодатель
возврат всех доходов, которые были извлечены
(должны были быть извлечены) со времени,
когда арендодатель узнал (должен был узнать) о
неправомерности сдачи имущества в аренду
Недобросовестный –
арендодатель
взыскание всех доходов, которые были извлечены
или должны были быть извлечены
Аналогичное требование собственник вправе предъявить недобросовестному
арендатору
§
§
Недобросовестный арендатор
Недобросовестный арендодатель
Page 7
солидарная ответственность
перед собственником
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Аренда части вещи
Ø
Государственная регистрация
При регистрации договора аренды части вещи обременение
устанавливается на всю недвижимую вещь в целом
(См. Постановление Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 «О некоторых
вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников
помещений на общее имущество здания»
Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не
препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды
той же вещи
Ø
Определение предмета договора
Достаточно графического и/или текстуального описания части
недвижимой вещи, из которого будет следовать, что предмет
договора согласован сторонами
Ø
Часть земельного участка
При передаче в аренду части земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, необходимо
предварительное проведение кадастрового учета такой части
Page 8
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Вопросы, связанные с регистрацией
договора аренды
Обязательство из договора
§
§
§
§
Собственник передал имущество
Арендатор принял без замечаний
Сторонами достигнуто соглашение
по основным условиям пользования
Соглашение исполнялось сторонами
Установлено соглашение,
которое не может быть
произвольно
изменено
Ограничения в связи с отсутствием регистрации
§
§
Договор аренды требует
государственной регистрации
Договор аренды не был
зарегистрирован
Page 9
Права сторон по договору
аренды не могут быть
противопоставлены
третьим лицам
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Регулируемая арендная плата - 1
Ø
Ø
Договор заключен до принятия соответствующего закона,
условия об арендной плате сохраняют силу
Договор заключен после принятия соответствующего закона,
арендная плата определяется в соответствии с установленным
порядком
Частная собственность
Не влечет изменения
условия об арендной плате
Государственная/муниципальная
собственность
Page 10
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Регулируемая арендная плата - 2
Ø
Арендная плата не является регулируемой, если ее размер
определяется по результатам проведения торгов
Ø
Государственное регулирование может относиться к одному или
нескольким элементам, определяющим размер арендной платы,
при этом другие элементы определяются по результатам торгов
Ø
Не допускается взимание помимо регулируемой арендной платы
дополнительной платы за право на заключение договора аренды,
если в соответствии с законом торги на заключение договора
аренды не проводились.
Page 11
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Изменение ставок арендной платы
§
§
§
Государственное регулирование арендной платы отсутствует
Договор аренды предусматривает право арендодателя в
одностороннем порядке изменять размер арендной платы
Доказано, что в результате одностороннего изменения, арендная плата
увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок
Злоупотребление арендодателем своим правом
Ø
Возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон
чаще одного раза в год, в т.ч.если в договоре не указана такая
возможность
Арендатор не вносит арендную
плату более двух раз подряд
Не предъявление арендодателем
в течение разумного срока (?)
после уплаты задолженности
Page 12
Арендодатель вправе
предъявить иск о расторжении
договора в разумный срок (?)
Лишает права требовать
расторжения договора
даже после уплаты долга
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Аренда без торгов
q
q
q
q
q
q
Ø
Ø
Аренда государственного или муниципального имущества без торгов
возможна:
На новый срок
С прежним арендатором
По истечении предыдущего договора аренды
Предыдущий договор аренды был заключен в результате
проведения торгов
Иное не установлено договором
Срок действия договора не ограничен законодательством РФ
Для заключения договора аренды на новый срок необходимо
согласовать новые условия договора о сроке и арендной плате
В случае недостижения согласия, спор может быть передан на
рассмотрение суда, при этом условие об арендной плате
устанавливается судом на основании заключения оценщика о таком
условии на момент истечения срока предыдущего договора аренды
Page 13
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Правовая судьба земельного участка при продаже
помещений в расположенном на нем здании
Многоквартирный дом
После регистрации права собственности на первую квартиру за
покупателем :
земельный
участок
под домом
- долевая собственность собственников
квартир в многоквартирном доме
(аренда невозможна)
- договор аренды автоматически
прекращается
Иные объекты недвижимости
Приобретение помещения в
новых зданиях,
Регистрация перехода
права собственности
►
право на земельный
участок (которое
принадлежало
продавцу)
Правовая судьба единого земельного участка при продаже
расположенного на нем здания из множества таких же зданий (?)
Page 14
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Контакты
Дмитрий Тетюшев
Партнер, руководитель отдела
юридических услуг в СНГ
Dmitry.Tetiouchev@ru.ey.com
+7 (495) 755-9691
Светлана Зобнина
Партнер, группа по оказанию
налоговых услуг компаниям
сектора недвижимости
Svetlana.Zobnina@ru.ey.com
+7 (495) 641-2930
Дмитрий Максимович
Старший юрист, отдел
юридических услуг
Dmitry.Maximovich@ru.ey.com
+7 (495) 287-6531
Page 15
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Информация, содержащаяся в настоящей публикации,
предназначена исключительно для общего ознакомления
и не может служить основанием для осуществления
каких-либо действий или отказа от действий.
Применение законодательных и нормативных актов
может варьироваться в зависимости от конкретных
обстоятельств, а сами акты подвержены частым
изменениям. По всем конкретным вопросам следует
обращаться за консультацией к специалисту
относительно применения положений законодательнонормативных актов. «Эрнст энд Янг» не несет
ответственности, в том числе связанной с
профессиональной небрежностью, за ущерб,
причиненный каким-либо лицам в результате действий
или, напротив, отказа от действий на основании
сведений, содержащихся в настоящей публикации.
Ernst & Young
Assurance | Tax | Transactions | Advisory
Краткая информация о компании «Эрнст энд Янг»
«Эрнст энд Янг» является международным лидером в области
аудита, налогообложения, сопровождения сделок и
консультирования. Коллектив компании насчитывает 152 000
сотрудников в разных странах мира, которых объединяют
общие корпоративные ценности, а также приверженность
качеству оказываемых услуг. Мы создаем перспективы,
раскрывая потенциал наших сотрудников, клиентов и общества
в целом.
Мы постоянно расширяем наши услуги и ресурсы с учетом
потребностей клиентов в различных регионах СНГ. В 18
офисах нашей фирмы (в Москве, Санкт-Петербурге,
Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Тольятти,
Южно-Сахалинске, Алматы, Астане, Атырау, Баку, Киеве,
Донецке, Ташкенте, Тбилиси, Ереване и Минске) работают
4000 специалистов.
Более подробная информация представлена на нашем сайте:
www.ey.com.
Название «Эрнст энд Янг» относится к глобальной организации,
объединяющей компании, входящие в состав Ernst & Young
Global Limited, каждая из которых является отдельным
юридическим лицом. Ernst & Young Global Limited ―
юридическое лицо, созданное в соответствии с
законодательством Великобритании, является компанией,
ограниченной гарантиями ее участников, и не оказывает услуг
клиентам.
© 2013 «Эрнст энд Янг» (СНГ) Б.В. Все права защищены.
Page 16
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
31
Размер файла
467 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа