close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Теряет ли арендатор право аренды, если недвижимость

код для вставкиСкачать
DUE DILIGENCE
ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ
Теряет ли арендатор право
аренды, если недвижимость
реализована с торгов в ходе
обращения взыскания
Какие риски возникают у арендатора,
если на недвижимость обращено взыскание
по долгам арендодателя
На какие примеры из судебной практики может
сослаться арендатор, если новый собственник считает,
что аренда прекратилась
Левкина Татьяна Андреевна,
юрист юридической компании «Юков, Хренов
и Партнеры» (г. Москва)
t.levkina@yklaw.ru
П
равило emptio non tollit locatum,
закрепленное в Гражданском кодексе РФ, гласит, что переход права
собственности (хозяйственного ведения,
оперативного управления, пожизненного
наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является
основанием для изменения или расторжения
договора аренды. Такая формулировка данного правила небезупречна1, но в правоприменительной практике суть его понимается
верно: отчуждение имущества не прекращает обременяющую его аренду2.
Казалось бы, что с учетом этого правила
и вопрос о сохранении аренды недвижимого
имущества при обращении на него взыскания должен решаться однозначно. Однако
стоит признать, что это не совсем так.
70
AP02_70-75_Levkina.indd 70
Мнение: аренда прекращается
Судья Высшего Арбитражного Суда РФ
и член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ С.В. Сарбаш
высказал следующее мнение. Так как приобретение имущества должника в результате обращения взыскания является первоначальным, а не производным способом
приобретения права собственности, такое
приобретение прекращает все обременения имущества, в том числе и аренду.
По мнению ученого, аренда прекращается, а «приобретатели имущества должника, реализованного при обращении на него
взыскания, получают его «чистым», т.е.
свободным от каких-либо прежних обременений и долгов»3.
АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА №2, ФЕВРАЛЬ 2011
1/18/11 5:50:29 PM
ЗАЩИТА ПРАВ АРЕНДАТОРА
ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
ЕДИНООБРАЗИЕ ПРАКТИКИ
В качестве подтверждения правильности своей позиции С.В. Сарбаш указывает
на положение п. 2 ст. 313 ГК РФ: «Третье
лицо, подвергающееся опасности утратить
свое право на имущество должника (право
аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника».
Из этой формулировки косвенно следует,
что право аренды может быть утрачено
вследствие обращения взыскания на имущество.
Возражения:
право аренды сохраняется
Приведем несколько доводов, ставящих под сомнение изложенную выше
позицию.
Первоначальный или производный
способ приобретения права
Довод первый: приобретение имущества
должника в результате обращения взыскания является производным способом приобретения права собственности.
Л. А. Новоселова отмечала, что указанное выше «определение характера способа
приобретения права (как первоначального) и реальных последствий в современной ситуации само нуждается в доказывании» 4. В связи с этим попытаемся
понять, можно ли отнести приобретение
права собственности на имущество должника в результате обращения взыскания
к первоначальным способам приобретения
права собственности.
Деление способов возникновения права
собственности на первоначальные и производные традиционно проводится либо через
критерий воли, либо через критерий правопреемства.
Первый подход (критерий воли) исходит из того, что к первоначальным способам
относятся те, при которых право собственности приобретается независимо от воли
предшествующего собственника, а к производным — те, при которых право собственности приобретается по воле предшествующего собственника.
Применяя данный подход, можно прийти
к выводу, что приобретение права собственности на имущество в результате реализации путем обращения взыскания является
первоначальным способом со всеми вытекающими последствиями. Однако следует
заметить, что данный подход не является
универсальным (что ярко видно на примере
наследования) и поэтому на нем не стоитт
основывать механизм «очищения» имущества от аренды.
Второй подход (критерий правопреемства) исходит из того, что к первоначальным способам относятся те, при которых
правопреемство отсутствует, а к производным — те, при которых правопреемство
имеет место. Хотя, на взгляд автора, было
бы удачнее за критерий принять не правопреемство, а переход прав и обязанностей
в широком смысле.
Следуя данному подходу, Н. Н. Аверченко относит приобретение права собственности в результате его реализации при
обращении взыскания к производному спо-
1
Можно отметить хотя бы то обстоятельство, что замена прежнего арендодателя на нового уже означает изменение
договора аренды в части его сторон.
2
Пункт 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №
ния споров, связанных с арендой»; постановления ФАС Западно-Сибирского
71/2007(30986-А46-30) по делу № А46-1575/2006, ФАС Центрального округа
7346/2008/258/23, ФАС Московского округа от 23.07.2009 № КГ-А41/5703-09
3
Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М.: Статут, 2005. С. 144–145.
4
Новоселова Л.А. Судьба прав арендатора (нанимателя) имущества, проданного в результате обращения на него
взыскания в судебном порядке //Хозяйство и право. 2005. № 11. C. 95.
www.arbitr-praktika.ru
AP02_70-75_Levkina.indd 71
66 «Обзор практики разрешеокруга от 20.02.2007 № Ф04от 20.04.2009 по делу № А14по делу № А41-23443/08.
71
1/18/11 5:50:29 PM
DUE DILIGENCE
собу5. К аналогичному выводу приходит
и О. Н. Садиков6.
Таким образом, представляется, что реализация имущества должника при обращении взыскания должна быть отнесена к производным, а не к первоначальным способам
приобретения права собственности.
Пункт 1 ст. 617 ГК РФ
не содержит исключений
Довод второй: отсутствует норма, устанавливающая исключение из правила emptio
non tollit locatum, закрепленного в п. 1
ст. 617 ГК РФ, для случая отчуждения имущества должника в результате обращения
взыскания.
Прекращение аренды имущества в результате обращения на него взыскания
должно рассматриваться как исключение
из правила emptio non tollit locatum, закрепленного в п. 1 ст. 617 ГК РФ. Но на сегодняшний день отсутствует норма закона, устанавливающая указанное исключение либо
косвенно его подтверждающая.
Ссылка на положение п. 2 ст. 313
ГК РФ, на взгляд автора, сомнительна. Во-первых, из данного положения
при буквальном его толковании никакого
исключения из п. 1 ст. 617 ГК РФ не следует. Во-вторых, это положение является
общей нормой закона, а положение п. 1
ст. 617 ГК РФ — специальной. Поэтому
п. 2 ст. 313 ГК РФ в силу принципа lex
speciales derogat generalis имеет меньшую
юридическую силу и не может таким образом рассматриваться в качестве нормыисключения.
Поэтому касательно соотношения данных
норм полностью согласимся с А.А. Павловым,
который указывал, что «еще менее удачными
являются приводимые комментируемой нормой примеры прав третьего лица, которые
могут подвергнуться утрате, – право аренды и право залога. Обращение взыскания
на имущество собственника по его обязательствам является производным способом при72
AP02_70-75_Levkina.indd 72
ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ
обретения права собственности (см. ст. 237
ГК и коммент. к ней). Таким образом, в силу
присущего и праву аренды (ст. 617 ГК),
и праву залога (см. ст. 353 ГК и коммент.
к ней) свойства следования эти права не прекратятся, а перейдут как обременения к новому собственнику»7.
Судебная практика почти не касается соотношения п. 2 ст. 313 и п. 1 ст. 617
ГК РФ. Тем не менее в качестве примера
существующей судебной практики в отношении данной проблемы приведем довольно
своеобразную позицию Федерального арбитражного суда Московского округа.
«Содержащиеся в обжалуемом
постановлении апелляционной инстанции указания на обязанность третьего лица подтвердить
возникновение опасности утраты своего права
на имущество должника (в данном случае —
права аренды) путем предоставления соответствующих доказательств основано на неправильном толковании п. 2 ст. 313 ГК РФ, из которого
следует, что опасность для третьего лица утратить право на имущество должника связана уже
с самим фактом обращения взыскания на это
имущество. Ссылку апелляционной инстанции на
п. 1 ст. 617 ГК РФ, защищающую права добросовестного арендатора, нельзя признать убедительной. Названная норма закона не дозволяет
изменять или расторгать договор аренды в связи
с переходом права собственности на сданное
в аренду имущество другому лицу, однако п. 1
ст. 617 ГК РФ не запрещает изменение или прекращение договора аренды по предусмотренным
законом или договором иным основаниям, чем
переход права собственности на арендованное
имущество к другому лицу, в том числе и с учетом интересов нового собственника (п. 3 ст. 614,
п. 1 ст. 621 ГК РФ)»8.
ПОЗИЦИЯ СУДА.
Таким образом, представляется, что
в действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие прекратить аренду имущества в случае обращения на него
взыскания.
АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА №2, ФЕВРАЛЬ 2011
1/18/11 5:50:29 PM
ЗАЩИТА ПРАВ АРЕНДАТОРА
ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
ЕДИНООБРАЗИЕ ПРАКТИКИ
Историческое толкование
Гражданский кодекс РФ гласит,
Довод третий: исходя из источто переход права собственности
рического толкования правила emptio non tollit locatum, на сданное в аренду имущество
закрепленного в п. 1 ст. 617 не является основанием для изменения
ГК РФ, стоит сделать вывод или расторжения договора аренды
о невозможности прекращения аренды недвижимого
имущества в случае обращения на него взыскания.
Рассматривая вопрос о сохранении арен- чаях покупатель имущества с публичных торгов
ды недвижимого имущества в случае его реа- мог потребовать прекращения договора найма.
лизации при обращении взыскания, обратим Во-первых, в случае, когда договор найма был
внимание на историю закрепления в нашей заключен в противоречии со ст. 1100 Устава гражправовой системе правила emptio non tollit данского судопроизводства10 и мог при этом стать
locatum.
основанием для возникновения вреда у покупатеДо нормативного закрепления этого пра- ля11. Во-вторых, в случае, когда продавец полувила в 1922 г. судьба аренды недвижимо- чил арендные платежи более чем за один год без
го имущества решалась законодателем лишь соблюдения требований ст. 1703 Законов гражданв части публичных торгов (условно — того ских при том, что покупателю данное обстоятельспособа реализации недвижимого имуще- ство не было известно ни из описи, ни из запрества, который предусмотрен действующим щения12. Более того, если покупатель лишается
законом). При этом аренда в таком случае, доходов на продолжительное время, то он мог
по общему правилу, сохранялась.
потребовать расторжения договора найма незаТак, В. И. Синайский указывал: «...наши законы признают обязательным для нового
приобретателя всякий договор найма недвижимости (аренды), хотя бы он не был внесен в крепостные книги (ст. 1099 У.Г.С.) <…> Для сената
в этом отношении безразлично, будут ли имущества приобретены новым собственником по добровольному или принудительному отчуждению»9.
Вместе с тем стоит признать, что в некоторых слуЦИТАТА.
висимо от того, был ли договор найма ему известен или нет13. В-третьих, в случае, когда согласно
договору найма арендатор вступает во владение
после перехода имущества к новому собственнику,
не знавшему о существовании договора найма14.
Кроме того, суд мог предоставить право требовать
прекращения договора найма имения, заключенного после получения повестки об исполнении,
лишь взыскателю и покупателю имения с публичных торгов при условии, что договор найма
5
Гражданское право: учеб. в 3 тт. Т. 1 / Под ред. А. П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2008. С. 630, 665–666.
6
Гражданское право: учеб. Т. 1 / Под ред. О. Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2006 // СПС «КонсультантПлюс».
7
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практич. комментарий. Постатейный / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010 // СПС «КонсультантПлюс».
8
Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2003 № КГ-А40/3631-03.
9
Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 385–386.
10 Решение от 1877 г. № 180, решение от 1873 г. № 1681, решение от 1898 г. № 8.
11 Решение от 1873 г. № 1681.
12 Решение от 1891 г. № 74, решение от 1877 г. № 309.
13 Решение от 1878 г. № 11, решение от 1873 г. № 1681.
14 Решение от 1879 г. № 129, решение от 1878 г. № 11, решение от 1877 г. № 83.
www.arbitr-praktika.ru
AP02_70-75_Levkina.indd 73
73
1/18/11 5:50:29 PM
DUE DILIGENCE
может стать основанием для возникновения у них
вреда, а не всем последующим приобретателям
имения15.
После закрепления правила emptio non
tollit locatum сначала в Гражданских кодексах РСФСР 1922 и 1964 гг.16, а потом в действующем Гражданском кодексе РФ вопрос
о сохранении договора аренды недвижимого
имущества (в том числе и в случае реализации последнего с публичных торгов при
обращении взыскания) решался однозначно — аренда сохранялась.
Таким образом, в нашей правовой системе реализация недвижимого имущества при
обращении на него взыскания по общему
правилу не рассматривалась в качестве основания для прекращения аренды.
Прагматическое толкование:
защита интересов арендатора
Довод четвертый: исходя из прагматического толкования правила emptio non tollit
locatum, закрепленного в п. 1 ст. 617 ГК РФ,
стоит сделать вывод о невозможности прекращения аренды недвижимого имущества
в случае обращения на него взыскания.
ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ
При рассмотрении вопроса о сохранении
договора аренды недвижимого имущества
в случае его реализации при обращении взыскания целесообразно также определить, чьи
интересы (арендатора или нового собственника) нуждаются в приоритетной защите.
Долгое время законодательства зарубежных стран исходили из римского прособственнического правила emptio tollit locatum.
Однако экономическая потребность в поддержке именно арендаторов недвижимого
имущества заставила их закрепить обратное
правило — emptio non tollit locatum. При
этом сохранение аренды недвижимого имущества не связывалось с характером отчуждения недвижимого имущества.
Необходимость приоритетной защиты
интересов арендаторов перед новыми собственниками недвижимого имущества существует и сегодня. Ведь арендаторы недвижимого имущества представлены в большей
своей части малым и средним бизнесом. Если
пользование арендуемым недвижимым имуществом будет нестабильно, будет подорвана основа для развития не только малого
и среднего бизнеса, но и российской экономики в целом.
В СЛУЧАЕ ИПОТЕКИ ДЕЙСТВУЮТ ОСОБЫЕ ПРАВИЛА
Наумова Людмила
Николаевна,
начальник отдела
юридического
сопровождения ипотечного
кредитования коммерческого
банка (г. Москва)
Хочу добавить, что законодательство все же
устанавливает один случай, когда продажа имущества с торгов влечет прекращение аренды.
Статья 40 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимо-
74
AP02_70-75_Levkina.indd 74
сти)» предусматривает, что если заложенное
имущество было передано в аренду без согласия
залогодержателя, то при обращении взыскания
аренда прекращается. Впрочем, как справедливо заметил автор, ст. 617 ГК РФ не содержит
исключений из правила о сохранении аренды
при обращении взыскания, а закон об ипотеке
не может, на мой взгляд, устанавливать основания прекращения аренды. Поэтому думается,
что при передаче в аренду без согласия залогодержателя имущества, обремененного ипотекой, имеются основания для признания договора аренды недействительной сделкой, а не для
прекращения аренды.
АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА №2, ФЕВРАЛЬ 2011
1/18/11 5:50:29 PM
ЗАЩИТА ПРАВ АРЕНДАТОРА
ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
ЕДИНООБРАЗИЕ ПРАКТИКИ
При этом приоритетность защиты интересов арендаторов не может ставиться
в зависимость от характера отчуждения
недвижимого имущества — добровольного или принудительного. Лицо, приобретая
имущество, должно понимать, что именно
оно приобретает. Другими словами, если
лицо, зная о существовании аренды, приобретает имущество, то оснований для защиты его интересов нет, так как согласно
ст. 451 ГК РФ лица свободны в заключении договора. Соответственно, характер
отчуждения в данном случае никакой роли
не играет.
Другое дело, если приобретатель недвижимого имущества не знал и не должен был
знать о существовании договора аренды.
Но и в этом случае независимо от характера отчуждения недвижимого имущества у приобретателя есть ряд механизмов
защиты своего права: оспаривание сделки
по основаниям, предусмотренным ст. 178
или ст. 179 ГК РФ, требование уменьшения
покупной цены или расторжения договора
купли-продажи недвижимого имущества
согласно ст. 460 ГК РФ и проч. Хотя стоит
признать, что не всегда указанные способы могут действительно защитить интересы нового собственника. И в этих случаях,
вероятно, следует подумать о защите его
интересов.
Таким образом, исходя из изложенного стоит признать, что для нормального развития экономики обращение взыскания на недвижимое имущество должника
не должно рассматриваться в качестве основания для прекращения аренды, существующей в отношении такого имущества.
Судебная практика
Довод пятый: судебная практика не рассматривает обращение взыскания на недвижимое имущество должника в качестве основания прекращения аренды, существующей
в отношении такого имущества.
ФАС Северо-Кавказского
округа указал: «довод магазина о том, что договоры субаренды прекратили действие в связи с реализацией с торгов нежилых помещений и перехода права собственности к новому собственнику
ООО «А.», соответственно, прекращением договора аренды от 01.09.06 ООО «Д.» с предпринимателем Д., не принимается кассационной инстанцией. В силу статьи 617 Кодекса переход права
собственности на сданное в аренду имущество
к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды»17.
ТИПИЧНЫЙ СЛУЧАЙ.
Кроме того, в практике отсутствуют итоговые судебные акты, которые признавали бы возможность прекращения аренды
в соответствующей ситуации18.
Таким образом, судебная практика не признает возможность прекращения аренды
недвижимого имущества в случае обращения
на него взыскания по долгам арендодателя.
Выводы
Приведенные доводы позволяют сделать
вывод, что в качестве общего правила реализацию недвижимого имущества при обращении на него взыскания не стоит признавать
основанием для прекращения существующей
в отношении этого имущества аренды. Этот
вывод согласуется и со сложившейся судебной практикой.
15 Решение от 1877 г. № 186.
16 В гражданских кодексах РСФСР 1922 и 1964 гг. правило emptio non tollit locatum было закреплено следующим
образом: при переходе права собственности на сданное в наем имущество от наймодателя к другому лицу договор
найма сохраняет свою силу для нового собственника.
17 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 № Ф08-1162/08 по делу № А32-13648/0744/170.
18 Данный вывод основан на примерах судебной практики, содержащихся в СПС «КонсультантПлюс» по состоянию
на 11.12.2010.
www.arbitr-praktika.ru
AP02_70-75_Levkina.indd 75
75
1/18/11 5:50:30 PM
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
76
Размер файла
71 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа