close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Прочесть рекомендацию.

код для вставкиСкачать
ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ
КЛИЕНТОВ
ВАС РАЗЪЯСНИЛ РЯД КЛЮЧЕВЫХ
ВОПРОСОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
МОСКВА
Алена Н. Кучер
ankucher@debevoise.com
Наталья А. Путилина
naputilina@debevoise.com
Иван В. Подберезняк
ivpodbereznyak@debevoise.com
Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации
(«ВАС») принял Постановление № 13 от 25 января 2013 года1
(«Постановление»), в котором разъяснил ряд важных вопросов,
касающихся договоров аренды (прежде всего, аренды
недвижимого
имущества),
долгое
время
остававшихся
2
открытыми. В частности:
■
подтверждена допустимость аренды части вещи при условии
ее надлежащего описания в договоре;
■
однозначно решен вопрос о допустимости аренды будущей
вещи;
■
отдельно урегулирована возможность аренды недвижимой
вещи до ее ввода в эксплуатацию (например, для проведения
ремонтных и отделочных работ) при условии, что
эксплуатация такого объекта не должна нарушать
требований градостроительного законодательства;
__________________
1
Постановление «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды».
2
Технически Постановление является дополнением к Постановлению Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды» («Постановление № 73»). При этом,
согласно, неофициальной информации представителей Управления частного права
ВАС, планируется, что при возникновении необходимости дальнейших разъяснений
по поводу аренды, такие разъяснения будут оформляться как дополнения к
Постановлению № 73.
■
установлен запрет на аренду самовольной постройки;
■
введено правило о том, что арендатор не может отказываться вносить арендную
плату и требовать возврата уже уплаченных платежей только на том основании,
что арендодатель не является собственником переданного в аренду имущества;
■
изменены последствия отсутствия государственной регистрации долгосрочных
договоров аренды: в таком случае договор является незаключенным только для
третьих лиц, но не для самих сторон. В отношениях между сторонами договор
сохраняет силу (при условии, что стороны достигли соглашения по всем
существенным условиям договора);
■
подтверждена возможность изменения арендной платы чаще одного раза в год по
соглашению сторон;
■
введено новое правило о том, что при одностороннем изменении арендной платы
(если такое право предусмотрено договором) арендодатель должен
ориентироваться на изменение соответствующих средних рыночных ставок. В
противном случае такое “нерыночное” повышение будет трактоваться как
злоупотребление арендодателем своим правом, и суд должен будет отказать во
взыскании арендной платы в части, превышающей соответствующие средние
рыночные ставки;
■
изменено правило о досрочном расторжении договора аренды арендодателем в
случае невнесения арендной платы в срок. Ранее арендодатель утрачивал право на
расторжение, если арендатор все же успевал оплатить арендный платеж до
расторжения договора. Постановление установило, что для расторжения договора
достаточно самого факта невнесения арендной платы в срок.
Ниже мы анализируем ключевые положения Постановления.
ДОПУСТИМОСТЬ АРЕНДЫ ЧАСТИ ВЕЩИ
В Постановлении разрешена давняя проблема допустимости заключения
договоров аренды части вещи. Указанный вопрос был особенно актуален для
аренды недвижимого имущества.
Неясность была вызвана тем, что гражданское законодательство прямо не
предусматривало возможность аренды части вещи.3 Так, долгое время
существовала точка зрения (во многом поддержанная судебной практикой) о
__________________
3
См. статью 607 (Объекты аренды) ГК РФ.
2
невозможности заключения договора аренды части недвижимой вещи без
выделения такой части в самостоятельный объект недвижимости. Это лишало
смысла договорную конструкцию аренды части вещи, так как после выделения
указанная часть вещи, с юридической точки зрения, становилась
самостоятельным объектом недвижимости, и речь уже шла об аренде целой
вещи, а не ее части.
При этом гражданскому обороту такой договор аренды части недвижимой вещи
требовался, поскольку во многих случаях стороны интересовала аренда именно
части объектов недвижимости (к примеру, аренда секции в торговом центре,
аренда части крыши или фасада здания для размещения рекламных
конструкций, аренда части помещения для размещения банкомата, аренда
«рабочего места» и т.д.). Выделение таких частей в самостоятельные объекты
недвижимости, с практической точки зрения, как правило, было
нецелесообразно.
Несмотря на всю неоднозначность вопроса, на практике стороны все-таки
заключали договоры аренды частей недвижимых вещей. Как правило, это были
краткосрочные договоры (т.е. со сроком действия менее 1 года), так как
регистрирующие органы, в целом, поддерживали позицию о недопустимости
аренды части недвижимой вещи и обычно отказывали в регистрации
долгосрочных договоров аренды (т.е., договоров со сроком действия 1 год и
более).
Судебная практика в отношении договоров аренды части вещи прошла
несколько этапов развития. Сначала большинство судов занимало достаточно
жесткую позицию о том, что такие договоры аренды являются
незаключенными.4 Со временем позиция судов (в частности, ВАС) начала
меняться в более либеральную сторону. Первоначально речь шла только о частях
недвижимости (к примеру, крышах и фасадах). При этом практика ВАС сначала
пошла по пути признания договоров использования части недвижимости не
арендой, а непоименованными в ГК РФ договорами.5 Соответственно, такая
практика порождала массу вопросов о том, как правильно квалифицировать такие
договоры и применяются ли к указанным договорам хотя бы какие-то положения
__________________
4
См, к примеру, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.1998 N А33-1392/97-С2-Ф02-1378/97-С2;
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2001 N Ф08-3848/2001 по делу N А32-7005/2001-32/148.
5
См. пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой».
3
гражданского законодательства об аренде (отметим, что возникла даже такая
крайняя точка зрения - считать указанные договоры договорами оказания услуг).
Затем ВАС распространил по аналогии на такие договоры о пользовании крыш
и фасадов правила ГК РФ об аренде, но при этом прямо не назвал указанные
договоры арендой.6
Тем не менее, несмотря на изменения в подходе судов, до принятия
Постановления единообразный подход к указанной проблематике все же
отсутствовал: некоторые суды допускали возможность аренды части вещи,7 а
некоторые – нет.8
В Постановлении впервые была четко сформулирована позиция о том, что
заключение договоров аренды части вещи допускается. ВАС отметил, что в
случае аренды недвижимости на срок год и более такой договор аренды
подлежит государственной регистрации, при этом аренда как обременение
устанавливается на всю недвижимую вещь, а не только на ее часть, которая была
передана в аренду (см. анализ проблематики регистрации договоров аренды
ниже в пункте 3 настоящего обзора).9
Как уточняют некоторые специалисты Управления частного права ВАС, в
Постановлении подразумевается, что по общему правилу для передачи части
недвижимой вещи в аренду отдельно ставить такую часть на кадастровый учет не
требуется (вне зависимости от того, есть в правоустанавливающем деле
кадастровый паспорт всего объекта недвижимости или нет). Отдельно ВАС
отметил, что если договор аренды части недвижимой вещи подлежит
государственной регистрации, то предоставление кадастрового паспорта
недвижимой вещи требуется только в том случае, если такой паспорт отсутствует
среди документов, помещенных в соответствующее дело, которое ведет
регистрирующий орган. Соответственно, при отсутствии кадастрового паспорта
в таком правоустанавливающем деле, его требуется предоставить.
__________________
6
См. п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
7
См., к примеру, Постановление Президиума ВАС от 19 апреля 2011 г. № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122889.
8
См., к примеру, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 сентября 2012 г. № Ф03-4058/2012 по делу №
А73-2352/2012.
9
См. абз. 2, 3 п.9 Постановления.
4
При этом для земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности (или земельных участков, собственность на
которые не разграничена), действует другое правило: для передачи части такого
земельного участка в аренду проведение предварительного кадастрового
указанной части земельного участка является обязательным.10
В то же время, для субаренды части такого земельного участка ее
предварительной постановки на кадастровый учет не требуется – достаточно
лишь индивидуализировать указанную часть земельного участка в договоре
субаренды.
АРЕНДА БУДУЩЕЙ ВЕЩИ
Общие положения
До принятия Постановления суды толковали соответствующие положения ГК
РФ таким образом, что на дату заключения договора аренды арендодатель уже
должен был являться собственником передаваемого в аренду имущества. В
противном случае, суды признавали соответствующие договоры аренды (т.е.
договоры аренды будущей вещи) недействительными.11
На практике же договоры аренды будущей вещи были востребованы – прежде
всего для получения от арендаторов предоплаты для финансирования
производства работ, а также для того, чтобы будущий арендатор мог получить
доступ в помещения для начала работ по их отделке, не дожидаясь
государственной регистрации права собственности арендодателя. В таких
случаях стороны заключали отдельные соглашения о предоставлении доступа к
помещениям, прямо не называя их договорами аренды (как правило, такие
соглашения именовались договорами о коммерческом использовании
помещений). Также довольно распространенной практикой было заключение
предварительных договоров аренды и включение в них положений о
__________________
10
Такой подход соответствует правовой позиции ВАС, высказанной при рассмотрении конкретного дела, где
была допущена возможность аренды части земельного участка, но при условии регистрации права
собственности публично-правового образования на земельный участок и, при этом, соответствующим
частям земельного участка были присвоены учетные кадастровые номера (См. Постановление Президиума
ВАС от 19 апреля 2011 г. № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889).
11
Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-11180/12 по делу № А23-4080/2011; Определение ВАС РФ от 27
мая 2010 г. № ВАС-6384/10 по делу № А79-6404/2009; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 ноября 2010
по делу № А29-4382/2010).
5
предоставлении арендатору доступа к помещениям для проведения отделочных
работ.
И та, и другая конструкции, с юридической точки зрения, были очень уязвимы.
Договоры о коммерческом пользовании, по сути, являлись договорами аренды и,
соответственно, были подвержены риску переквалификации и признания
недействительными как договоры аренды будущей вещи. Что касается
предварительных договоров, включавших положения о доступе арендатора к
объекту недвижимости, то концепция предварительного договора не
предполагает никаких иных правоотношений сторон, кроме заключения
основного договора аренды в будущем. Соответственно, такие положения о
предоставлении доступа к помещениям, включенные в предварительные
договоры, также могли быть признаны судами недействительными.
Отметим, что аналогичная проблема в свое время существовала и в отношении
договоров купли-продажи будущей недвижимости. Однако в середине 2011 года
ВАС признал допустимость заключения таких договоров.12 После этого
ожидалось, что ВАС распространит аналогичный подход и на аренду будущей
недвижимости. ВАС сделал это в Постановлении, указав, что если на момент
заключения договора аренды арендодатель еще не обладает правом
собственности на объект аренды, то само по себе это не означает
недействительности договора аренды. Главное, чтобы право собственности было
приобретено арендодателем к моменту исполнения договора аренды (т.е. к
моменту передачи имущества арендатору).
Если же арендодатель по каким-то причинам не исполнит свое обязательство по
передаче вещи в аренду и при этом он не будет являться собственником вещи,13
то арендодатель должен будет возместить арендатору убытки, причиненные
нарушением договора (кроме того, у арендатора будет право прибегнуть к иным
способам правовой защиты, если они предусмотрены договором, к примеру,
требовать взыскания неустойки).14
__________________
12
Постановление Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешение споров,
возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
13
В противном случае, согласно статье 398 ГК РФ, арендатор вправе будет понудить арендодателя передать
арендатору указанную вещь в аренду (при условии, что требование арендатора о передаче вещи в аренду
возникло раньше, чем требования иных потенциальных арендаторов той же вещи или, в случае
невозможности установить, чье требование возникло раньше, арендатор предъявил иск раньше других
арендаторов).
14
См. абз. 3 п. 10 Постановления.
6
В качестве дополнительного комментария в связи с допустимостью договоров
аренды будущей недвижимой вещи мы предполагаем, что на практике это
приведет к существенному снижению роли предварительных договоров аренды.
До настоящего времени, на рынке коммерческой недвижимости заключение
предварительных договоров аренды было общепринятым стандартом (даже
несмотря на некоторые риски, связанные с действительностью таких
предварительных договоров). С появлением нового инструмента – договора
аренды будущей недвижимости – применение предварительных договоров
аренды, на наш взгляд, в подавляющем большинстве случаев будет
нецелесообразным.
В Постановлении ВАС также отдельно оговорил следующие ситуации, которые
внешне могут напоминать аренду будущей недвижимости, но в отношении
которых будет применяться специальное регулирование: передача в аренду
чужого имущества, передача в аренду имущества, не введенного в эксплуатацию,
аренда самовольной постройки, а также некоторые иные случаи.
Передача в аренду чужого имущества
Основные проблемы в связи с передачей в аренду чужого имущества
заключались в недобросовестном поведении арендаторов, ссылавшихся на
недействительность договоров аренды, заключенных неуправомоченным лицом,
а также в определении в контексте арендных правоотношений, какие требования
и к кому может предъявлять собственник вещи при ее истребовании.
Постановление отвечает на данные вопросы. При этом Постановление
ограничивается только этим контекстом и не затрагивает вопросы оснований и
порядка истребования вещи из чужого незаконного владения.15
Что касается первого вопроса, то на практике нередко возникали ситуации, в
которых арендатор, фактически пользуясь имуществом, через какое-то время
отказывался платить арендную плату со ссылкой на то, что арендодатель не
является собственником имущества.16
__________________
15
В этой связи см., в частности, Постановление Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего
арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года.
16
Данная позиция была взята из конкретного дела, рассмотренного Президиумом ВАС, в котором арендатор, не
исполнивший обязательство по уплате арендной платы, ссылался на тот факт, что имущество ему было
передано лицом, не являющимся его собственником (Постановление Президиума ВАС РФ от 06 марта 2012 г. №
13898/11 по делу № А41-18028/10).
7
В Постановлении четко указано, что при возникновении таких споров
арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на
имущество, переданное в аренду. Соответственно, арендатор не может ссылаться
на недействительность договора аренды и на этом основании отказываться
вносить арендную плату и требовать возврата уже внесенных платежей.17
В отношении второго вопроса (требования собственника вещи при ее возврате из
незаконного владения) ВАС указал, что будут применяться правила ГК РФ о
расчетах при возврате имущества из незаконного владения (ст. 303 ГК РФ).
Собственник вещи будет вправе взыскать доходы, полученные от сдачи
имущества в аренду, при этом если арендодатель был недобросовестным (т.е.,
знал или должен был знать об отсутствии у него правомочий на сдачу вещи в
аренду), то собственник вещи вправе взыскать доходы, которые арендодатель
получил или должен был получить за весь период пользования вещью. Если же
арендодатель был добросовестным, то взысканию подлежит лишь тот доход,
который арендодатель получил или должен был получить со времени, когда он
узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
При этом ВАС фактически расширил применение указанного правила ГК РФ о
расчетах при возврате имущества из незаконного владения и указал, что «такое
же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который,
заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на
сдачу ее в аренду». Более того, ВАС указал, что «если неуправомоченный
арендодатель и арендатор являлись недобросовестными, то они отвечают по
указанному требованию перед собственником солидарно».
Передача в аренду недвижимого имущества до его ввода в эксплуатацию
Постановление разъясняет возможность передачи в аренду недвижимого
имущества до его ввода в эксплуатацию.18 В отношении такой ситуации ВАС
указывает, что наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в
__________________
17
См. абз. 1 и 2 п.12 Постановления.
18
Ещё до момента принятия разъяснений ВАС некоторые суды придерживались позиции о том, что отсутствие
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в момент передачи объекта арендатору не влечет
недействительность договора аренды. См., напр., Постановление ФАС Московского округа от 27 декабря 2012 г.
по делу № А40-29392/12-53-268. Однако, ранее господствовала позиция судов о ничтожности в силу статьи 168 ГК
РФ договоров аренды недвижимой вещи, заключенных до момента получения разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию. См., напр., Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 мая 2012 г. № Ф03-1643/2012 по
делу № А59-3135/2011; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 марта 2009 г. по делу № А5612329/2008.
8
эксплуатацию само по себе не влияет на обязательственные отношения сторон
договора аренды и на возможность пользования арендатором объектом аренды
(например, для проведения ремонтных и отделочных работ).19
Отдельно отметим, что в описанном случае теоретически могут быть 2 ситуации:
такой объект может быть уже зарегистрирован в качестве самостоятельного
объекта недвижимости (т.н., объекта незавершенного строительства) либо такая
регистрация может отсутствовать. Постановление не уточняет, идет ли в данном
случае речь о передаче в аренду объекта незавершенного строительства,
зарегистрированного в качестве самостоятельного объекта недвижимости, или о
передаче в аренду объекта незавершенного строительства без такой регистрации
в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
С нашей точки зрения, Постановление должно охватывать обе ситуации, так как
принципиально важно, что ВАС допустил возможность использования (в
установленных пределах) недвижимости до ее ввода в эксплуатацию.
При этом ВАС подчеркнул, что эксплуатация объекта недвижимого имущества
до его ввода в эксплуатацию не должна нарушать требований
градостроительного законодательства. В случае таких нарушений к
соответствующим нарушителям (арендодателю и/или арендатору) может быть
применена административная ответственность.20 ВАС также указывает, что
деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в
порядке, предусмотренным Кодексом об административных правонарушениях
Российской Федерации. Отметим, что в настоящее время указанным кодексом
такой ответственности за эксплуатацию объекта недвижимости без разрешения
на ввод в эксплуатацию, как приостановление деятельности по его
эксплуатации, не предусмотрено.
Отдельно отметим, что в контексте аренды недвижимости, не введенной в
эксплуатацию, ВАС отдельно не указал, как квалифицировать такие договоры
аренды и что должно произойти с обязательствами сторон по таким договорам
__________________
19
Абз. 2 п. 11 Постановления. К тому же, в перспективе развития градостроительного законодательства
предусматривается значительное упрощение формализованной процедуры получения разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию (Распоряжение Правительства РФ от 16 августа 2012 г. № 1487-р «Об утверждении плана
мероприятий («дорожной карты») «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства»).
20
См. ч.5 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (данная статья
предусматривает наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи
рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до
двадцати тысяч рублей).
9
после ввода объекта в эксплуатацию и приобретения арендодателем прав
собственности на него. С нашей точки зрения, корректно рассматривать не
введенный в эксплуатацию объект, с одной стороны, и введенный в
эксплуатацию объект, с другой стороны, как два различных объекта.
Соответственно, наиболее взвешенным подходом, как нам представляется, было
бы заключение двух самостоятельных договоров аренды (с двумя различными
объектами аренды): аренды не введенного в эксплуатацию объекта для строго
определенных целей (к примеру, для производства отделочных работ), а также
аренды будущей вещи (для использования по целевому назначению). С
практической точки зрения, возможно, удобнее было бы заключать не два
отдельных договора, а один смешанный договор, содержащий оба этих элемента
(т.е. аренду объекта до введения в эксплуатацию и аренду будущей вещи).
Аренда самовольной постройки и иные случаи
ВАС прямо указал, что когда речь идет о самовольной постройке,21 то в ее
отношении нельзя заключить договор аренды будущей вещи. Такой договор при
любых обстоятельствах будет являться ничтожным, так как принятие на себя
участниками гражданского оборота обязательства по поводу самовольных
построек не допускается. Более того, ВАС подчеркнул, что такой договор будет
считаться ничтожным также и в том случае, когда он был заключен под условием
последующего признании права собственности арендодателя на самовольную
постройку.
Кроме того, ВАС рассмотрел случаи распоряжения земельными участками,
которые были предоставлены соответствующим правообладателям на праве
постоянного (бессрочного) пользования. Согласно положения Земельного
кодекса Российской Федерации («ЗК РФ»), распоряжение (в том числе, продажа,
сдача в аренду и т.д.) такими земельными участками не допускается.22 Со
ссылкой на указанный запрет, ВАС указал, что договор аренду будущего
__________________
21
Согласно ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является «жилой дом, другое строение, сооружение или иное
недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых
разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». См. также
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор
судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского
кодекса Российской Федерации».
22
Так, по смыслу п. 4 ст. 20 Земельного Кодекса Российской Федерации заключение договоров,
предусматривающих распоряжение (в том числе, и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на
праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.
10
земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного
(бессрочного) пользования таким земельным участком и намеревающимся
выкупить его и впоследствии сдать в аренду, будет являться ничтожным.23
Отметим, что такая жесткая позиция ВАС не до конца понятна. С одной
стороны, ЗК РФ, действительно, запрещает распоряжение земельными
участками, переданными соответствующим лицам на праве постоянного
(бессрочного) пользования. С другой стороны, как нам представляется, такой
запрет направлен на текущее распоряжение правом постоянного (бессрочного)
пользования, а не будущее распоряжение земельным участком в случае
переоформления
постоянного
(бессрочного)
пользования
на
право
собственности или аренды.
Напомним, что согласно вводному закону к ЗК РФ, большинство субъектов,
обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного)
пользования, должны были переоформить указанное право на право аренды
или приобрести такие участки в собственность не позднее 1 июля 2012 года
(правообладатели земельных участков, на которых расположены линейные
объекты должны сделать это до 1 января 2015 года).
Учитывая, что ВАС разрешил аренду будущих вещей, указанный запрет
(особенно при намерении правообладателя права постоянного (бессрочного)
пользования выкупить соответствующий земельный участок и затем сдать его в
аренду) не совсем ясен.
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ АРЕНДЫ
Изменения гражданского законодательства в части государственной
регистрации аренды
Ожидается, что в ходе реформы гражданского законодательства положения ГК
РФ об аренде будут подвергнуты определенной ревизии. В частности,
обсуждается исключение из аренды вещно-правовых элементов (таких как
преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п.1 ст.
621 ГК РФ) и правом следования в случае перехода права собственности на
объект недвижимости (п.1 ст. 617 ГК РФ)) и придание ей исключительно
__________________
23
См. абз. 5 п. 10 Постановления.
11
обязательственного характера. Отметим, что указанные изменения в ГК РФ еще
не были приняты.24
В этой связи законодатель планировал отменить требования о государственной
регистрации договоров аренды, так как согласно логике указанных изменений ГК
РФ, (i) государственная регистрация прежде всего защищает интересы третьих
лиц в связи с наличием вещно-правовых элементов аренды, (ii) данные вещноправовые элементы аренды будут устранены, соответственно (iii) надобность в
государственной регистрации аренды отпадает.
Следуя данной логике, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации», согласно которому в ГК РФ были внесены поправки,
которые в частности отменили правила о необходимости государственной
регистрации ряда договоров, касающихся распоряжения недвижимым имуществом
(в том числе, договоров аренды недвижимости).25
При этом данные нововведения не изменили правила, установленного в
Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с учетом изменений) («Закон о
государственной регистрации»), о том, что государственной регистрации
подлежит не только сам договор аренды, но и аренда как обременение
недвижимой вещи.26 Формально названные выше изменения не коснулись
определения аренды как обременения недвижимой вещи, которое подлежит
государственной регистрации, и не ввели каких-либо иных правил в этой связи.27
__________________
24
Проект данных изменений прошел первое чтение в Государственной Думе РФ 27 апреля 2012 года.
См. http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28SpravkaNew%29?OpenAgent&RN=47538-6&02. После того, как
Государственная Дума РФ приняла 16 ноября 2012 года решение разбить проект ГК РФ на части и принимать их
по-отдельности в течение 2013 года, данный проект не менялся и, на актуальную дату, еще не прошел
дальнейшие чтения.
25
См. ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ. Данные положения закона вступили в силу с 1
марта 2013 г. и подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу закона.
26
См. определение «ограничений (обременений)» в статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с учетом изменений). С
точки зрения указанного определения, аренда является обременением недвижимой вещи.
27
Впоследствии Комитет Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и
процессуальному законодательству разъяснил, что аренда подлежит регистрации в качестве обременения
недвижимой вещи. См. Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному
законодательству ГД ФС РФ от 22 января 2013 г. № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с
недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30 декабря
2012 № 302-ФЗ»О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации». Отметим, однако, что такие разъяснения не имеют обязательной силы.
12
Таким образом, предполагалось, что отмена государственной регистрации
станет следствием отмены вещно-правовых черт аренды. Тем не менее, на
практике, отмена требования о государственной регистрации аренды произошла
раньше изменений ГК РФ в части аренды, при этом данная отмена была
осуществлена неполно и непоследовательно. В этой связи, во избежание
дальнейшей путаницы, было принято решение вернуть ранее существовавшее
регулирование в отношении государственной регистрации договоров аренды.
Соответственно, Государственная Дума РФ приняла Федеральный Закон от 4
марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных
положений законодательных актов Российской Федерации», которым вернула в
ГК РФ правило о государственной регистрации договоров аренды недвижимого
имущества28.
В отличие от непоследовательных законодательных изменений, описанных выше,
Постановление содержит логичное регулирование, которое наиболее близко
следует логике придания аренде исключительно обязательственно-правового
статуса.
Положения Постановления, касающиеся государственной регистрации аренды
Соответствующее разъяснение по вопросам государственной регистрации,
приведенное в Постановление, относится к ситуации, которая была достаточно
распространена на практике. Речь шла о случаях, когда стороны подписывали
договор аренды недвижимого имущества со сроком 1 год и более, но в
дальнейшем по каким-то причинам такой договор не был зарегистрирован.
Соответственно, согласно гражданскому законодательству, действовавшему до
вышеназванных изменений ГК РФ, такой договор аренды не вступал в силу. При
этом, стороны могли надлежащим образом исполнять такой договор (арендатор
беспрепятственно пользовался арендованным имуществом и уплачивал
согласованную сторонами арендную плату), т.е. фактически считали себя
связанными договором.
Однако в случае возникновения между сторонами разногласий (к примеру, по
поводу размера арендной платы) и рассмотрения указанных разногласий в суде,
суды признавали такие договоры незаключенными, применяли к отношениям
__________________
28
Соответствующие поправки внесены в ч.8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ.
13
сторон правила о неосновательном обогащении, лишая при этом стороны права на
применение иных средств правовой защиты, которые могли быть предусмотрены в
таких договорах аренды (к примеру, права требовать уплаты неустойки).29
Таким образом, позиция обеих сторон была недостаточно защищена: арендатор
мог лишиться объекта аренды (в случае нарушений со стороны арендодателя), а
арендодатель недополучал арендную плату и не мог применить к арендатору
согласованных в договоре мер правовой защиты (в случае нарушений со стороны
арендатора).
ВАС изменил такой подход и указал в Постановлении, что если стороны
достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, но при
этом такой договор аренды не прошел государственную регистрацию, то договор
аренды считается незаключенным только в отношении третьих лиц. В
отношениях между сторонами договора пользование имуществом должно
осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной
такого соглашения обязательствами. Таким образом, такой договор аренды
сохраняет силу для сторон, но права арендатора не могут быть
противопоставлены третьим лицам. В частности, это означает, что арендатор не
сможет воспользоваться соответствующими «вещными эффектами» аренды.
ВАС подчеркнул, что в случае спора по такому договору аренды правила ГК РФ о
неосновательном обогащении не подлежат применению.30
ВОПРОСЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Возможность изменения арендной платы чаще одного раза в год
ВАС разъяснил, что по соглашению сторон договора аренды размер арендной
платы может изменяться более одного раза в год. Несмотря на кажущуюся
очевидность данного положения, до принятия Постановления на практике
__________________
29
См., напр., Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2012 г. по делу N А46-3015/2012;
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 августа 2011 г. по делу N А43-20984/2010.
30
Таким образом, арендаторы, ссылающиеся в суде на незаключенность договора в целях освобождения от уплаты
арендной платы и неустойки по договору аренды, не прошедшему государственной регистрации, не смогут
обосновывать свою позицию неосновательным обогащением арендодателя (См., напр., Постановление ФАС
Дальневосточного округа от 31 января 2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009).
14
существовала определенная неясность, могут ли стороны (даже по обоюдному
согласию) изменять размер арендной платы более одного раза в год.31
При этом ВАС указал, что правило о том, что в одностороннем порядке
арендная плата может меняться не чаще одного раза в год (если такое право на
одностороннее изменение вообще было предусмотрено договором) остается
неизменным.
Также ВАС привел в Постановлении новое разъяснение, согласно которому
право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы может быть
ограничено.
Так, в пункте 22 Постановления сказано, что если договором аренды
предусмотрено право арендодателя на изменение арендной платы в
одностороннем порядке, и в результате реализации своего права арендодателем
арендная плата увеличится непропорционально изменению средних рыночных
ставок, действующих в соответствующий период в отношении аренды
аналогичного имущества в данной местности, и существенно их превысит, то
такое обстоятельство будет трактоваться как злоупотребление арендодателем
своим правом. В таком случае суд должен будет отказать во взыскании арендной
платы в части, превышающей такие средние рыночные ставки.32
Досрочное расторжение договора аренды в случае невнесения арендной платы в
срок
Ещё одна новелла содержится в п. 23 Постановления. В данном случае речь идет
о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды в
судебном порядке, если арендатор по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату более двух раз подряд.
__________________
31
Данная неясность, в частности, была основана на толковании п.11 Информационного письма Президиума ВАС
от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому
условие договора, предусматривающие механизм уплаты арендной платы (твердая цена или порядок её
исчисления) должны оставаться неизменными в течение года.
32
Данное разъяснение распространяется только
арендной платы.
на случаи, когда отсутствует государственное регулирование
15
Ранее, согласно сложившейся практике, если арендатор все же успевал оплатить
арендный платеж до расторжения договора, то арендодатель утрачивал право на
расторжение договора.33
ВАС изменил это правило. Теперь для расторжения договора аренды достаточно
самого факта невнесения арендной платы в срок. Таким образом, если арендатор
допустит просрочку арендных платежей более 2 раз подряд, то у арендодателя
появится право требовать расторжения договора, вне зависимости от того,
погасит ли арендатор задолженность или нет. Единственным ограничением для
арендодателя в этой связи является срок, в течение которого арендодатель
должен заявить такое требование. Согласно Постановлению, непредъявление
требования о расторжении договора аренды в течение разумного срока после
погашения арендатором задолженности по арендной плате лишает
арендодателя права требовать расторжения договора.
Отметим, что Постановление не упоминает аналогичного права арендодателя в
случае одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора аренды. Тем
не менее, сложившаяся судебная практика допускает возможность согласования
сторонами в договорном порядке достаточно широкого круга оснований для
одностороннего отказа от исполнения договора аренды (при этом такие случаи
не обязательно должны быть связаны с нарушением арендатором положений
договора).34 Соответственно, на наш взгляд, стороны могут предусмотреть
аналогичные (или даже более строгие) правила в договоре аренды.
ИНЫЕ ВОПРОСЫ
ВАС также разъяснил ряд иных вопросов, возникающих при аренде имущества:
■
В отношении случаев так называемой «двойной аренды» (когда заключены
два договора по поводу одного и того же имущества)35 ВАС указал, что такие
договоры признаются действительными, а споры между собственником и
__________________
33
См., к примеру, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2008 N Ф03-5744/2008 по делу N А7313355/2007-72; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.12.2010 по делу N А05-6662/2010;
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2009 по делу N А43-30501/2008-13-753; Постановление ФАС
Центрального округа от 07.04.2011 по делу N А14-6472/2010-128/8.
34
ВАС в Постановлении Президиума от 16 февраля 2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655 признал
возможность одностороннего отказа (одностороннего расторжения) договора при факте указания об этом в
соглашении сторон.
35
Данное правило не распространяется на случаи пользования арендаторами различными частями одной и той
же вещи, а также случаи попеременного пользования вещью.
16
арендаторами разрешаются в соответствии со ст. 398 ГК РФ (т.е., в
соответствии с правилами об исполнении обязательств в натуре).36 При этом,
тот арендатор, которому имущество не было передано, вправе требовать от
арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной
договором неустойки (п. 13 Постановления).
■
Если арендуемая вещь должным образом не индивидуализирована в
договоре аренды,37 но договор фактически исполнялся сторонами (например,
вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем
исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между
сторонами отсутствовал), то в связи данным обстоятельством стороны не
вправе оспаривать такой договор, в том числе, ссылаться на
недействительность или незаключенность такого договора (п. 15
Постановления).
■
ВАС
также
рассмотрел
вопросы
заключения
договора
аренды
государственного и муниципального имущества на новый срок без
проведения торгов в соответствии с ч. 9-11 ст. 17.1 Федерального Закона «О
защите конкуренции» от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, а также проанализировал
блок вопросов, связанных с договорами аренды, в отношении которых
применяется регулируемая арендная плата.
■
Если на момент подачи заявления о государственной регистрации права
собственности на объект незавершенного строительства срок договора аренды
земельного участка истек, то такое обстоятельство не должно препятствовать
государственной регистрации объекта незавершенного строительства (п. 24
Постановления). Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы
регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного
строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например,
на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в
государственной регистрации является правомерным.
__________________
36
Согласно указанной статье, в случае неисполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной
вещи соответствующий кредитор (в данном случае - арендатор) вправе требовать отобрания вещи у должника (в
данном случае - арендодателя) и передаче кредитору. Данное право отпадает, если вещь уже была передана
третьему лицу. Если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого
обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
37
Так, в соответствии с позицией сотрудников Управления частного права ВАС, если объект недвижимости
надлежащим образом поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер, то указание
кадастрового номера в договоре будет считаться достаточным для индивидуализации передаваемого в аренду
имущества.
17
*
* *
Мы будем рады ответить на Ваши вопросы (в случае их возникновения) в
отношении сказанного выше.
18 июня 2013 г.
18
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
62
Размер файла
497 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа