close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Сдача жилых помещений внаем

код для вставкиСкачать
Сдача жилых помещений внаем
С принятием и введением в действие Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации
жилищного фонда в РФ», а позднее ныне действующего Гражданского кодекса РФ
законодатель закрепил за всеми гражданами равное право быть собственниками жилых
помещений. Причем объектами права собственности стали не только индивидуальные
жилые дома, как это предусматривало советское законодательство, но и квартиры,
нанимателями которых являлись граждане. Сложившаяся экономическая обстановка в
стране позволила сделать это законодательно закрепленное право реальным. Теперь,
имея в собственности жилое помещение, его владельцы тем самым решают для себя
жилищный вопрос самостоятельно.
Основным назначением жилого помещения является проживание в нем. Наряду с
собственником приобретенной квартиры в ней могут проживать и другие граждане, а
именно члены его семьи, к которым закон относит супруга, их детей (в том числе и
усыновленных) и родителей.
Перечисленные лица не заключают какого бы то ни было договора с собственником,
что абсолютно объяснимо.
Между тем собственник жилого помещения (дома, квартиры, комнаты в коммуналке и
т.д.) вправе предоставлять это помещение для проживания любым другим гражданам
вне зависимости от родственных отношений.
Следует обратить внимание на то, что в случае если квартира получена по наследству,
независимо от порядка наследования (по закону или по завещанию) сдавать
наследуемое жилье внаем до оформления прав собственности нельзя. Дело в том, что
заключение договора найма — это распоряжение имуществом, а не пользование им, как
это может показаться. До оформления права собственности на наследуемое жилье вы
вправе фактически принять наследство, то есть пользоваться наследуемым
имуществом: жить в квартире, пользоваться ею, оплачивать расходы по содержанию. А
вот распоряжаться наследуемой квартирой (а значит, и сдавать ее внаем) станет
возможным только после государственной регистрации права собственности на
недвижимость в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.
Сдавая внаем жилое помещение, собственнику и нанимателю целесообразно
заключить между собой так называемый договор коммерческого найма. Этот договор
найма жилого помещения заключается в письменной форме и не требует нотариального
удостоверения. Конечно, можно считать, что устной договоренности будет вполне
достаточно, но несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права в
случае спора в суде ссылаться в подтверждение договора и его условий на
свидетельские показания.
Кроме того, в процессе пользования жильем всегда возникает масса вопросов,
которые лучше всего предусмотреть на бумаге.
Итак, по договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона —
собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для личного
проживания и проживания членов его семьи в нем.
Действующее законодательство устанавливает, что сдано внаем может быть только
изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира,
жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение,
1/5
Сдача жилых помещений внаем
которое в силу своих характеристик может быть отграничено от других жилых
помещений. Так, например, нельзя признать изолированным жилым помещением часть
комнаты, иными словами, «угол». Эти части составляют единое целое с остальными
жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно.
Нормы законодательства о коммерческом найме предусматривают в качестве
основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для
постоянного проживания. Разумеется, соглашением сторон объектом договора
коммерческого найма может быть определено и благоустроенное жилое помещение, что
чаще всего и бывает на практике.
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке,
предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть
включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм
и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.
В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым
помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего
имущества собственников квартир (подвалы, чердаки и т.д.), причитающаяся
собственнику сдаваемого внаем жилого помещения.
Сдающим жилье внаем следует помнить, что вместе с нанимателем по договору
коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно
проживающие с ним лица, в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и
другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя. По этой причине в договоре
коммерческого найма следует указать всех граждан, постоянно проживающих вместе с
нанимателем в жилом помещении. Вселение в жилое помещение граждан, не указанных
в договоре найма, производится только с согласия наймодателя. При вселении
несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вместе с тем одного только согласия собственника квартиры на вселение в нее наряду
с нанимателем и других граждан недостаточно. В качестве обязательного условия для
вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме
жилой площади на одного человека, то есть не менее 18 кв.м на одного человека.
Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор
продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из
граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между
ними.
Закон предусматривает случаи, когда между гражданами, проживающими в данном
жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения не
было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем: если такое
соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении,
становятся сонанимателями.
Наниматель несет ответственность перед наймодате-лем за действия граждан,
постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого
помещения.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с
нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную
ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются
2/5
Сдача жилых помещений внаем
сонанимателями. Это означает, что наймодатель (собственник жилья) вправе требовать
на свой выбор от любого из сонанимателей исполнения обязанностей по договору найма
(например, оплату за жилье и коммунальные услуги) в полном объеме. После
исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные
сонаниматели по закону освобождаются от исполнения наймодателю, а сонаниматель,
исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные
услуги), имеет право требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом
доли, падающей на него самого.
Если в период действия договора найма собственник квартиры продает ее, то это не
влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый
собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Договор коммерческого найма жилого помещения всегда заключается на
определенный срок. Такой договор заключается на срок, не превышающий пяти лет.
Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Следовательно, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке
найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет
преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый
срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения
наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных
условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с
решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если
наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления
договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора на новый срок наниматель не вправе требовать
увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого
помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать
помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем
заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе
требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков,
причиненных отказом возобновить с ним договор.
Среди договоров найма жилого помещения выделяют договоры найма, заключенные
на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются
описанные выше правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно
проживающих вместе с ним граждан, вселение временных жильцов и поднанимателей,
право нанимателя на заключение договора на новый срок, если самим договором найма
стороны не предусмотрели иное.
В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило,
определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон
установлены законом.
Основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого
помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.
Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору
3/5
Сдача жилых помещений внаем
коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей
нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения
предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.
Так, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в
состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма наймодатель
обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится
сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление
нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение
ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания
коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью
наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым
помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения
осуществляется наймодателем за свой счет. При невыполнении наймодателем своих
обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе
произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет
наймодателя.
Наниматель, в свою очередь, обязан использовать жилое помещение только для
проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в
надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и
реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором
не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные
платежи.
Также в круг обязанностей нанимателя входит обязанность нанимателя производить
текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено
договором найма жилого помещения.
Гражданский кодекс РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания
и порядок расторжения договора найма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно
проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным
предупреждением наймодателя за три месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут
в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за
шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при
краткосрочном найме (на срок менее 1 года) — в случае невнесения платы более двух
раз по истечении установленного договором срока платежа.
Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за
действия которых он отвечает.
Однако существует возможность отсрочки судом принятия решения о расторжении
договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им
4/5
Сдача жилых помещений внаем
нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение
определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не
примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению
наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе
нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного
года.
Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть
расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если
помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае
его аварийного состояния.
Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут в судебном порядке в
случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых
он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически
нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель сначала может
предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после
предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или
нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке
расторгнуть договор найма жилого помещения.
В случае расторжения договора найма по любому из указанных оснований наниматель
и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения
договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Доход собственника физического лица, полученный от сдачи жилых помещений по
договору коммерческого найма, в соответствии с Налоговым кодексом РФ подлежит
обложению налогом на доход физических лиц по ставке 13 процентов.
Граждане — собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в
коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и
ремонту жилых помещений. Если ваша проблема требует детального рассмотрения,
то по всем вопросам, связанным со сносом домов (пятиэтажек) и переселением, вы
можете записаться на консультацию юриста по телефону: (495) 799-37-89. 5/5
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
82
Размер файла
244 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа