close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Договор на организацию и проведение торгов по продаже

код для вставкиСкачать
Улахович, И.Н. Договор на организацию и проведение торгов по продаже коммерческой
недвижимости / И.Н.Улахович//Консультант Плюс: Беларусь [Электронный ресурс] / ООО
«ЮрСпектр» – Минск, 2011.
ДОГОВОР НА ОРГАНИЗАЦИЮ И ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
И.Н.УЛАХОВИЧ,
кандидат юридических наук
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 22 декабря 2010 г.
В соответствии с п. 2 ст. 417 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) в
качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель имущественного
права либо специализированная организация, действующая на основании договора с
собственником вещи или обладателем имущественного права и выступающая от их или от своего
имени.
Поскольку нормативное регулирование заключения договора купли-продажи имущества,
находящегося в частной собственности, на торгах сводится лишь к трем статьям ГК (ст. 417 - 419),
в основу исследования целесообразно положить предписания нормативных актов, регулирующих
продажу государственного имущества.
До недавнего времени деятельность по организации и проведению торгов по продаже
объектов государственной собственности подлежала лицензированию [1]. Однако с момента
вступления в силу Декрета Президента Республики Беларусь от 14.07.2003 N 17 "О
лицензировании отдельных видов деятельности" лицензирование названных услуг не требуется
[2].
В случае, если организатором торгов выступает специализированная организация,
отношения между продавцом и такой организацией оформляются гражданско-правовым
договором. Продажа недвижимого имущества, собственником которого является Республика
Беларусь, осуществляется в соответствии с Положением о порядке продажи объектов
республиканской собственности на аукционах с применением метода понижения начальной цены,
утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.08.2009 N 1049 "О
мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 7 мая 2009 г. N 238". В
соответствии с Инструкцией о порядке организации и проведения торгов по продаже некоторых
объектов республиканской собственности, утвержденной постановлением Государственного
комитета по имуществу Республики Беларусь от 30.03.2009 N 36, продажа осуществляется на
основании договора поручения, предметом которого выступает непосредственная организация и
проведение торгов. Сторонами такого договора выступают доверитель, которым является
продавец (собственник имущества или уполномоченное собственником лицо), и поверенный,
являющийся организатором торгов (специализированная организация).
В зарубежной практике при организации торгов также применяется данная разновидность
обязательств по совершению юридических действий в интересах третьих лиц. Например, в
Германии или Венгрии договор поручения используется в качестве четкого правового основания
организации и проведения аукционов и конкурсов [3]. Российская практика в ходе осуществления
таких обязательств не останавливается на какой-либо одной форме. В Российской Федерации для
урегулирования отношений собственника имущества (продавца) и организатора торгов могут
использоваться договор поручения, договор комиссии [4] или агентский договор [5].
В Республике Беларусь договор поручения - основная разновидность обязательств по
оказанию услуг, связанных с организацией и проведением торгов. В этой связи возникает вопрос:
какой из договоров максимально отвечает требованиям правоотношений, связывающих
собственника недвижимости и организатора торгов?
Во всех перечисленных отношениях имеется посредник - представитель (поверенный),
комиссионер, агент, - который действует в гражданском обороте от чужого либо собственного
имени, но в чужих интересах, создавая, изменяя или прекращая определенные права и
обязанности для своего клиента в его правоотношениях с третьими лицами.
Смысл данной услуги состоит в получении собственником недвижимого имущества
возможности выступать в качестве стороны договора купли-продажи посредством специально
уполномоченного лица - организатора торгов, - представляющего чужие имущественные интересы.
При этом организатор торгов действует от имени доверителя и поэтому не становится стороной
данной сделки. Этим отношения поручения отличаются от других форм юридического
посредничества, в которых посредники действуют от собственного имени. Исходя из этого договор
поручения называют договором о представительстве, а правила о договоре поручения
применяются с учетом норм о представительстве и доверенности (гл. 10 ГК) [6].
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет
другой стороны (доверителя) определенные юридические действия, причем права и обязанности в
результате этих действий возникают непосредственно у доверителя (п. 1 ст. 861 ГК).
Следовательно, предметом договора поручения является совершение организатором торгов
от имени собственника недвижимости определенных юридических действий, стороной которых
становится не поверенный (представитель), а доверитель (представляемый).
Предмет договора поручения предопределяет не только юридический характер
деятельности поверенного. Он также позволяет отграничить отношения поручения от близких
гражданско-правовых отношений. При заключении сделки сторона может прибегать к
оказываемым другими лицами услугам фактического порядка: к помощи машинистки,
перепечатывающей текст договора, услугам почты или специального посыльного, пересылающего
или переносящего контрагенту тендерные документы, услугам переводчика и тому подобное.
Более того, лицо может прибегнуть и к консультации юриста, получив тот или иной совет
относительно будущей сделки. Наконец, он может уполномочить кого-либо на вступление в
переговоры относительно возможных в будущем сделок. Однако во всех этих случаях оказанные
услуги непосредственно не создают для их получателя юридического эффекта (в виде
возникновения, изменения или прекращения прав и обязанностей) в его взаимоотношениях с
третьим лицом. Это обусловлено заключением сделки самой заинтересованной стороной,
выражающей при этом исключительно собственную волю.
Закон подчеркивает, что права и обязанности по сделке, совершенной поверенным
(представителем), возникают непосредственно у доверителя, минуя поверенного (п. 1 ст. 861 ГК).
Таким образом, поверенный не становится участником заключенной им с третьим лицом сделки.
Из этого следует, что к организатору торгов не переходят никакие права или обязанности от
продавца (собственника имущества), а сам он выражает волю последнего. Ведь юридически
действия поверенного являются действиями самого доверителя, с которым через поверенного и
имеют дело третьи лица. В силу этого все требования по заключенной сделке третье лицо вправе
предъявлять к доверителю, а не к поверенному.
Такие выводы, по нашему мнению, вытекают из существа договора поручения. Однако из
смысла ст. 418 ГК видно, что организатор торгов является самостоятельным субъектом
правоотношений, связанных с организацией и проведением торгов, в ходе которых юридические
последствия наступают непосредственно для него (п. 3, 5 ст. 418 ГК).
Таким образом, применение договора поручения в отношениях между организатором торгов
и собственником недвижимого имущества, на наш взгляд, не в полной мере соответствует
правовой природе торгов. Очевидно, что организатор торгов выходит в своих действиях за рамки
полномочий поверенного.
Заявление на участие в торгах подается на имя организатора торгов, соглашение о правах и
обязанностях сторон в процессе организации и подготовки торгов подписывается участником
торгов и их организатором, плата за участие в аукционе и за тендерную документацию
перечисляется на расчетный счет организатора торгов - это только часть фактов, указывающих на
то, что профессиональный организатор торгов выступает от своего имени в целом ряде
юридических действий (сделок), осуществляемых в ходе подготовки и организации торгов.
Нельзя забывать и о том, что рассматриваемый вид торгов состоит, как минимум, из четырех
основных юридических фактов:
- договор, регулирующий отношения между собственником недвижимости и организатором
торгов;
- договор, регулирующий отношения между организатором торгов и участником торгов;
- протокол результатов торгов, имеющий силу договора;
- договор купли-продажи (или иной договор). Причем во второй и третьей разновидности
сделок организатор торгов выступает от собственного имени.
В международной практике к числу договоров, опосредующих предоставление услуг по
организации и проведению аукционов или конкурсов, относится также договор комиссии. С его
помощью осуществляются сделки по возмездной реализации имущества, не принадлежащего
отчуждателю. Участие профессионального торгового посредника (комиссионера) избавляет как
продавца, так и покупателя недвижимости от многих забот: подыскание контрагентов, оформление
и исполнение заключенных с ними сделок и так далее.
По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны
(комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет
комитента (п. 1 ст. 880 ГК).
Стороной заключенных в интересах комитента сделок первоначально становится именно
комиссионер (посредник), действующий от своего имени и приобретающий по ним права и
обязанности, которые затем передаются комитенту. Комитент первоначально не является
участником сделок, заключенных комиссионером по его поручению и за его счет, даже если он
будет прямо назван в сделке или вступит в непосредственные отношения с третьим лицом
(контрагентом сделки) по ее исполнению. Этим договор комиссии отличается от договора
поручения. В обоих видах договоров посредник действует в интересах и по поручению своего
принципала. Однако для третьих лиц, с которыми он заключает сделки, ситуация выглядит поразному. В договоре поручения поверенный выступает от чужого имени, представляя
доверенность или иное полномочие на совершение сделок, стороной которых сразу же становится
представляемый (доверитель). Комиссионер всегда выступает от собственного имени, не называя
комитента, в интересах которого он действует. В связи с этим третье лицо, с которым он вступает
в сделку, предполагает именно его отчуждателем имущества. В силу этого права и обязанности по
такой сделке возникают не у комитента, а у комиссионера (посредника). Поэтому, в частности, все
спорные вопросы по сделкам контрагент должен решать с ним, а не с комитентом.
Договор комиссии отличается от договора поручения и предметом. Объект договора
комиссии составляют только сделки, тогда как объектом поручения могут быть различные
юридические действия, не всегда сводимые к сделкам. Применение договора комиссии для
регулирования отношений собственника недвижимости и организатора торгов представляется
более логичным по сравнению с использованием договора поручения по следующим основаниям.
Во-первых, более удобным для сторон договора представляется выступление одного субъекта
(организатора торгов) во всем многообразии отношений, возникающих в ходе организации торгов.
Во-вторых, в случае возникновения конфликтных ситуаций не возникает путаницы в определении
обязанных сторон. В-третьих, возможное правопреемство при заключении договора комиссии в
большей степени соответствует интересам собственника недвижимого имущества, поскольку речь
идет о дорогостоящей процедуре. В-четвертых, комиссионер по сравнению с поверенным имеет
больше свободы в перепоручении третьему лицу. В-пятых, договор комиссии обеспечивает более
строгую подотчетность комиссионера при выполнении поручения.
Основными минусами договора комиссии в контексте рассматриваемых правоотношений
являются следующие:
- его предмет содержит обязанность совершения комиссионером только сделки (сделок),
тогда как совершение фактических действий, не являющихся сделками, также может
осуществляться в ходе организации торгов по продаже коммерческой недвижимости;
- договор комиссии не позволяет организатору торгов выбрать субъект, от имени которого
предполагается заключать сделки.
Еще одной разновидностью договора, используемого для урегулирования отношений между
организатором торгов и собственником коммерческой недвижимости, является агентский договор,
широко распространенный в англо-американской системе права и заменяющий традиционные для
континентальной правовой системы договоры поручения и комиссии [7]. Гражданским
законодательством Республики Беларусь агентский договор не предусмотрен. Однако ст. 391 ГК
предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Кроме того,
стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров,
предусмотренных законодательством (смешанный договор). Вместе с тем в отличие, например, от
Гражданского кодекса Казахстана (ст. 380) или Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее - ГК Российской Федерации) (ст. 421), предусматривающих возможность сторон заключать
договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством, ГК прямого
указания на такую возможность не содержит, лишь указывает на то, что стороны вправе заключить
договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных
законодательством (смешанный договор).
Для предметного исследования правовой сущности агентского договора целесообразно
использовать нормы ГК Российской Федерации как ближайшего "родственника" ГК.
В действующем российском законодательстве агентский договор занимает самостоятельное
место наряду с договорами поручения и комиссии, не совпадая ни с одним из них. Предметом всех
названных договоров является оказание посреднических нематериальных услуг. Отличия этих
договоров обусловлены сферой их применения и содержанием прав и обязанностей сторон.
В ст. 1005 ГК Российской Федерации агентский договор определен как договор, по которому
одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны
(принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени
и за счет принципала.
Конструкция агентского договора преследует цель гражданско-правового оформления
отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах сделки, другие
юридические действия (что характерно для отношений собственника недвижимого имущества и
организатора торгов) и действия фактического порядка, не создающие правоотношений
принципала с третьими лицами. Например, лицо, действующее в качестве организатора торгов,
берет на себя задачу продажи чужого недвижимого имущества. В этом случае имеются в виду не
только заключение договора купли-продажи, но и проведение рекламной кампании, поиск
потенциальных покупателей, разработка тендерной документации и других мероприятий по
освоению рынка коммерческой недвижимости.
Если агент действует за счет принципала, но от собственного имени, он становится стороной
сделок, заключенных им с третьими лицами (п. 1 ст. 1005 ГК Российской Федерации). Так,
например, при заключении организатором торгов договора с владельцем актового зала могут
сложиться отношения, предметом которых будет являться предоставление зала для проведения
торгов.
Однако после заключения сделки агент должен передать права и обязанности по ней своему
принципалу. Такая модель отношений характерна для договора комиссии. Поэтому к указанным
отношениям применяются правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным
нормам закона об агентском договоре или существу этого договора.
Если же агент по условиям заключенного с принципалом договора действует за счет и от
имени принципала, права и обязанности по заключенным им с третьими лицами сделкам
возникают непосредственно у принципала. Такая модель отношений характерна для договора
поручения. Поэтому в такой ситуации используются общие нормы о договоре поручения.
В любом случае агентский договор не может быть сведен к традиционным договорам
комиссии или поручения, так как ему присущи черты, которые отсутствуют у обоих названных
договоров. Прежде всего, речь идет о предмете агентского договора, который, как уже отмечалось,
составляет совершение агентом не только юридических, но и фактических действий. Данный
договор всегда имеет длящийся характер, поскольку агент обязуется совершать, а не совершить
для принципала какие-либо действия [8], и, следовательно, не может быть заключен для
совершения агентом какой-либо одной конкретной сделки.
Вместе с тем в конкретном агентском договоре возможно одновременное выступление
агента в одних сделках от своего имени, а в других - от имени принципала. Ведь способ участия
агента в отношениях с третьими лицами, являющийся признаком договоров комиссии и поручения,
не имеет значения для агентского договора.
Итак, проанализировав основные разновидности обязательств по оказанию услуг, можно
сделать следующие выводы:
- договор поручения в первую очередь направлен на совершение определенных
юридических действий поверенным по поручению доверителя. В то же время договор комиссии
направлен на совершение одной или нескольких сделок комиссионером по поручению комитента.
Агентский договор, в свою очередь, предусматривает возможность совершения юридических и
фактических действий, предусмотренных соглашением агента и принципала, что в большей
степени соответствует целям договора, предназначенного для урегулирования отношений
организатора торгов и собственника коммерческой недвижимости;
- комиссионер совершает сделки от своего имени, поверенный выступает от имени
доверителя, а агентский договор допускает совершение юридических и иных действий от имени
агента и (или) имени принципала. При этом выбор, от чьего имени агент будет совершать
соответствующие действия, зависит от соглашения сторон. Если же это не определено договором,
то выбор зависит от усмотрения агента. Данное преимущество агентского договора, на наш взгляд,
является определяющим для рассматриваемых отношений;
- реципировав у англосаксонской системы права такой способ заключения договора, как
тендер, белорусский законодатель не воспринял инструментарий, использующийся в ходе
организации торгов. Ведь именно агентский договор используется в зарубежной практике для
упорядочения отношений собственника имущества и организатора торгов. Даже статья ГК,
раскрывающая сущность торгов, фактически содержит определение агентского договора:
"Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или
обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени" (п. 2 ст. 417
ГК).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. О порядке выдачи лицензий на организацию и проведение аукционов и конкурсов по
продаже имущественных прав и иных объектов государственной собственности: приказ
Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики
Беларусь, 26 янв. 1996 г., N 17 // Бюллетень нормативно-правовой информации. - 1996. - N 4.
2. Никифорова В.Д. Торговые системы рынка ценных бумаг: учеб. пособие / В.Д.Никифорова,
В.С.Торкановский. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. - С. 25.
3. Правовое регулирование организации и проведения коммерческих конкурсов, аукционов и
торгов. Обзор зарубежного законодательства // Журнал российского права. - 1999. - N 2. - С. 122 133; 1999. - N 3/4. - С. 188 - 202.
4. Турсунова Ю.С. Юридическая природа конкурса и правовое положение организатора
торгов / Ю.С.Турсунова // Юридическая практика. - 2003. - N 2 (33). - С. 128 - 143.
5. Тихомирова Ю.С. Правовое регулирование рынка ценных бумаг: учеб. пособие /
Ю.С.Тихомирова, И.Ш.Килясханов. - М.: Закон и право, ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 128 с.
6. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 года) /
Г.Ф.Шершеневич. - М.: Спарк, 1995. - 556 с.
7. Ансон В. Договорное право: перевод с англ. / В.Ансон. - М., 1984. - 464 с.
8. Авилов Г.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй
(постатейный) / Г.Е.Авилов. - М.: КОНТРАКТ: ИНФРА-М, 1999. - 799 с.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
207
Размер файла
72 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа