close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

май 2009

код для вставкиСкачать
№1
май 2009
Актуально
Подводные камни арендного
договора: как выйти «сухим
из воды»
Руководство к действию
Можно ли предвидеть форсмажор? Инструкция
для управляющего
За рубежом
Экологичные офисные
здания – модернизация
объектов корпорации Adobe
Мнение эксперта
Facility management
промышленных объектов:
специфика, тенденции
Тенденции
«АйБи Групп» займется
«Антаресом»
Мнение
эксперта
Компания «Антарес», реализовавшая проект строительства
одноименного бизнес-центра,
заключила с компанией «АйБи
Групп» договор на управление
зданием. «АйБи Групп» займется
содержанием, обслуживанием и
продвижением на рынке бизнесцентра класса B+, расположенного
юго-западнее дома № 83 на улице
Савушкина. Здание площадью
18,8 тыс. кв. м включает в себя
подземный паркинг на 50 машиномест. Объект сдан в эксплуатацию.
Идет передача его площадей в аренду: около 25 % помещений здания
уже занято. Ежемесячная ставка
арендной платы варьируется от
850 до 1100 руб./кв. м в месяц (без
стоимости коммунальных услуг и
эксплуатационных расходов).
Одним управленцем
больше
1 апреля 2009 года в деловом
комплексе «Федерация»
открылись резиденции Grand
Hyatt Moscow Residence and
Spa под управлением пяти­
звездочной гостиничной сети
Hyatt. Апартаменты будут сдаваться в аренду на длительный
срок.
Резиденции в высотном комплексе – новый для России формат
недвижимости, апартаментов такого уровня в Москве больше нет.
Резиденции площадью
от 115 до 245 кв. м расположены на 49-м и 50-м этажах.
Для гостей апартаментов пре­
дусмотрены услуги шеф-повара,
Персонал
Резиденция и гостиница
в одном флаконе
консьержей, room-service, круг­
лосуточной охраны.
Все апартаменты оформлены
дизайнерской мебелью. Осенью
2009 года в башне «Федерация»
под управлением Hyatt на 60–62-м
этажах откроются SPA и фитнесцентр с бассейном, а также ресторан высокой кухни «62».
1
Оборудование
Управляющая компания «Овентал»
объявила о выходе на рынок
управления объектами коммерческой недвижимости в Санкт-Петер­
бурге. Компания будет представлять услуги по эксплуатации объектов недвижимости; управлению
недвижимостью (включая доверительное управление); аудиту, созданию стандартов качества управления, оптимизации менеджмента
и взаимодействия с арендаторами;
консультированию в области
управления недвижимостью.
На рос­сийский рынок недвижимости ГК «Овентал» вышла в 2005
году и на сегодняшний день состоит из нескольких подразделений:
девелопмент объектов коммерчес­
кой недвижимости, управление,
эксплуатация и департамент
развития сети семейных развлекательных центров «Мультилэнд».
Новости рынка
Кризис бизнесу не помеха
«Миэль – Коммерческая недвижимость» предлагает собственникам, инвесторам и управляющим антикризисную услугу – fee
development.
В настоящее время многие
игроки рынка недвижимости
сталкиваются с такими проблемами, как остановка строительства, банкротство строителей,
остановка продаж, необходимость реконцепции, рост расходов по проекту и прочее. «Миэль
– Коммерческая недвижимость»
готова оказать помощь на каждом этапе, начиная от разработки
или переработки концепции объекта, заканчивая оформлением
прав собственности и вводом
в техническую эксплуатацию
объекта. Компания предлагает
полный спектр необходимых
действий, которые могут потребоваться для вывода объекта
недвижимости из кризисного
состояния. В частности, девелоперам предлагается оперативный
анализ текущего положения объекта и подготовка предложений
для инвестора по его дальнейшему использованию, организация
«перехвата» управления объектом от предыдущего застройщика без потери управляемости
и времени и при необходимости
организация консервации объекта на определяемый инвес­тором
срок.
Вам письмо!
На злобу дня
Кризис вынуждает арендаторов оптимизировать офисное пространство.
В условиях финансового кризиса
консолидация и сокращения
персонала станут основными
факторами, влияющими на
спрос на офисные помещения
в ближайшем году. Об этом говорится в «Обзоре арендодателей и
арендаторов» компании Cushman
& Wakefield, составленном по ре­­
зультатам опроса 750 европейских компаний-арендаторов и
арендодателей. Более половины
опрошенных арендаторов изменили подход к использованию
офисного пространства и отметили рост популярности ротации
рабочих столов и гибкого рабочего графика. 60 % опрошенных
респондентов также ожидают,
что использование офисного
пространства может измениться
за ближайший год. Все чаще рассматриваются решения в пользу
офисов открытой планировки и
гибкого использования рабочих
мест. За последний год 40 %
арендаторов старались оптимизировать свои офисные затраты
и более трети респондентов счи­
тают, что за ближайшие 12 месяцев их потребности в офисных
помещения будут снижены
за счет более компактной рассадки сотрудников. В Европе
средняя площадь на сотрудника
снизилась с 12,8 до 12,4 кв. м.
Арендаторы финансового сектора
стали лидерами в этой тенденции,
и уже более половины из них
за последний год сократили
занимаемую площадь из расчета
на одно рабочее место.
Британский сайт www.
propertyhawk.co.uk предлагает профессионалам рынка недвижимости
новую комплексную управляющую
программу Landlord Reminder
System как часть бесплатного
программного обеспечения
по управлению недвижимостью.
Этот ресурс позволяет владельцам
недвижимости, property-менед­
жерам эффективно управлять объектами, своевременно принимая
адекватные решения. На регулярной основе (раз в неделю, месяц,
квартал и т. д.) собственнику приходит информационное сообщение («письмо-напоминалка»),
в котором собраны все задачи,
стоящие перед специалистом
в данный момент времени. Письмо
(в зависимости от потребностей
владельца и запрограммированных предстоящих задач) может
включать в себя информацию
об арендных отношениях, дату
страховых и ипотечных выплат,
оплату коммунальных расходов,
замену оборудования на объекте
и т. д. Landlord Reminder System –
часть программного обеспечения
Property Manager 2.0, бесплатного
электронного ресурса для управления недвижимостью. Программа
содержит электронную книгу учета
арендных платежей (финансовый
инструмент для подсчета денежных
потоков, налоговых обязательств),
различные формы арендных соглашений, facility-инструкций и т. д. Ее
можно бесплатно скачать на сайте
компании.
Шик как антикризисная стратегия
Офисы для руководства Citigroup стоимостью $ 10 млн могут стать предметом критики.
Банк Citigroup Inc., получивший
помощь правительства США
объемом $ 45 млрд, планирует
переоборудование офисов для
высшего руководства компании
(включая гендиректора Викрама
Пандита) стоимостью $ 10 млн.
Citi утверждает, что переобору­
дование офисов поможет впоследствии сократить издержки,
поскольку «старшее руководство
в головном офисе корпорации
переедет с двух этажей в офисы
меньшего размера на одном
этаже». Однако сейчас, когда
еще не утих скандал со страховой
компанией AIG, и рядовые американцы, и прокуратура, и администрация Белого дома могут
болезненно отреагировать на эти
расходы, посчитав их излишней
2
тратой средств налогоплательщиков. В сложившихся обстоятельствах Citi производит неудачное
впечатление и банк прогадал
со временем для проведения
ремонта с подобным размахом,
утверждает директор аналитического центра корпоративного
управления Делавэрского
университета Чарльз Элсон.
Более 400 нынешних и бывших
сотрудников подразделения
финансовых продуктов AIG получили бонусные выплаты, притом
что оно зафиксировало убыток
в размере $ 40,5 млрд в 2008
году. Возмущение общественности вызвал тот факт, что бонусы
выплачивались из средств, выделенных государством на предотвращение коллапса компании.
# 01 (05) / 20 0 9
Управление как по нотам
Компания «Лой энд Хутц» реализовала проект внедрения информационной системы visual FM
по техническому управлению
объектом недвижимости для
компании «Маторин- ТМ», которая осуществляет комплексное
управление недвижимостью.
Система была реализована
на одном из объектов управляющей компании. Основная цель
внедрения системы – повышение эффективности технического
менеджмента здания, повышение качества услуг и оптимизация расходов на эксплуатацию
и обслуживание объекта для
клиента.
Бережливый свет
Группа Modul выполнила дизайнпроект освещения для автосалона
Seat. Основным требованием
заказчика было создать освещение по установленным нормам
при минимальных затратах
потребления электроэнергии и
органично вписать модели светильников в интерьер. Группа
Modul выбрала модели светотехнического оборудования производства RZB, OMS и SBP, которые
позволили минимизировать энергозатраты при достаточном уровне освещенности. При этом стиль
хай-тек этих приборов идеально
подошел для интерьера салона.
Для того чтобы избежать бликов
от автомобилей, специалисты
компании разработали каркас
собственного подвесного светильника, снабженного двумя прожекторами мощностью 400 Вт.
Интеллектуальный
офис для ВТБ
«ЭкоПрог» осуществит инженерное оснащение штабквартиры банка «ВТБ» в башне
«Федерация». В данном проекте
компания сосредоточит свои усилия на обеспечении безотказной
работы оборудования в любых
ситуациях. В состав комплексного проекта, разработанного
компанией «ЭкоПрог», входят
системы электроснабжения,
системы управления освещением
и микроклиматом, автоматизи-
рованная система диспетчерского управления инженерным
оборудованием.
Благодаря системе бесперебойного электроснабжения и
автоматизированному управлению нагрузками обеспечивается
надежность работы ключевых
потребителей электроэнергии.
Комфортные условия поддерживает система управления
освещением и микроклиматом,
которая выполняет автома-
тизированное управление
осветительными приборами и
климатическим оборудованием
в помещениях.
Эффективная эксплуатация
банковских помещений обеспечивается автоматизированной
системой диспетчерского управления. Ее наличие позволяет
снизить затраты на техническое
обслуживание и ремонт оборудования, а также сократить энергопотребление.
3
Новости рынка
Чтобы банк
заговорил…
Телекоммуникационная компания ОАО «Арктел» завершила работы по обеспечению
услугами связи офиса ЗАО
«ЮниКредит Банк» в Москве.
В рамках реализации проекта по оснащению офиса услугами фиксированной телефонной
связи «Арктел» выделил 5 телефонных номеров из собственной
номерной емкости, предоставил
цифровой поток «Е-1» и канал
передачи данных с пропускной
способностью 10 Мбит в секунду. В общей сложности услугами
связи было обеспечено около
70 рабочих мест.
ECE управится с «Временами года»
Компания ECE Projekt-mana­
gement взяла на себя управление галереей «Времена года»
в Москве. Торговая галерея расположена на Кутузовском проспекте. В ней свыше 150 магазинов, общая арендная площадь
которых составляет около
30 тыс. кв. м.
Торговый комплекс открылся
в ноябре 2007 года. В нем представлены многие престижные
торговые марки, такие как
Chanel, Cartier, Mercury, Hermеs,
Montblanc и Burberry. Также
в здании галереи размещается
современный многозальный
кинотеатр Cinema Lux, гастроном «Глобус Гурмэ», рестораны
и детский развлекательный
центр.
Рабочие места вместо квадратных
метров
В Москве открылся первый
офисный клуб Communist Loft.
Анонсированная в декабре
коворкинг-площадка площадью 300 кв. м для творческих
бизнесов Communist Loft располагается на территории БЦ
«Даниловская мануфактура».
Площади в офисном клубе
Communist Loft предоставляются не на условиях привычной для рынка модели ставок
за метр в год. Подсчет ведется
по занимаемым компанией
рабочим местам. Компания,
ориентированная на поэтапное
расширение, может добирать
новые рабочие места, а бизнесы, связанные с проектной
работой, – арендовать места для
рабочих групп на тот срок, кото-
4
рый предполагает реализация
проекта. Ставка ежемесячного
платежа рассчитывается исходя
из количества рабочих мест,
занимаемых компанией, и продолжительности срока аренды.
Так, например, если аренда
одного места в месяц составляет
$ 650, то при аренде трех, пяти
и десяти мест каждое рабочее
место обойдется в $ 610, $ 570 и
$ 530 соответственно.
Оформлением интерьеров
площадки занималось архитектурное бюро Mealhouse concept
design. Проект реализуется
при поддержке KR properties.
Идеологами и консультантами
проекта выступили компании
Clayborn Creative Consulting и
S.A. Ricci King Sturge.
Актуально
Арендный
договор:
когда торг уместен
О стратегиях, используемых специалистами в переговорах относительно сложных случаев аренды
офисных и торговых площадей.
Ричард и Эрик Мулебах*
Переговоры по вопросам аренды, как правило, оговаривают финансовые условия договора – базовую арендную плату, арендные каникулы, скидки на благоустройство помещения.
Однако существуют и другие важные аспекты,
которые могу серьезно влиять на коммерческую деятельность арендатора, стоимость
аренды помещения, а значит, и бизнес
владельца. Рассмотрим и проанализируем
пять сложных случаев арендного договора и
обсудим, как вести переговоры по каждому
из них. Лучший вариант для арендодателя –
это отказ принять какое-либо из нижеперечисленных условий, оптимальное решение
для арендатора – на них настаивать.
1. Быть не хуже соседа
Одно из наиболее опасных для владельца
положений при сдаче торговых центров связано с соарендой. Крупное предприятие розничной торговли, являющееся одним из якорных
арендаторов ТЦ, может настаивать на том,
что, в случае если другой якорный арендатор
закроет свой бизнес или если степень занятости помещений в ТЦ упадет ниже определенного уровня (обычно 75–85 %), арендатор
имеет право прекратить аренду. Если такое
право предоставляется одному или двум арендаторам, последствием может быть эффект
домино, при котором другие магазины тоже
начнут освобождать арендуемые помещения.
Это положение арендного договора было
широко распространено в 70-х – начале 80-х
за рубежом, но практически не использова-
6
лось в последующие 15 лет. Сейчас положение о соаренде становится одним из вопросов
переговоров для некоторых очень успешных
ритейл-предприятий крупного калибра.
Стратегия
Если собственник вынужден согласиться на
это условие арендатора (а в последнее время
правила все чаще диктует именно последний),
в договоре стоит предусмотреть положение,
согласно которому право прекращения аренды наступает только при условии, что объем
реализованной продукции арендатора сократился более чем на 10 % после закрытия магазина, который был соарендатором торгового
центра. Чтобы удержать арендатора от решения прекратить аренду, владелец может согласиться на изменение вида арендной платы
для этого арендатора – на процент от оборота.
Право прекращения аренды по договору
должно быть предоставлено после определенного периода времени пребывания арендатора на объекте – обычно это один год. За этот
период арендодатель получит возможность
найти нового клиента. Арендатору, в свою
очередь, должен быть предоставлен определенный период времени, в течение которого
он должен уведомить арендодателя о своем
намерении использовать право на прекращение аренды. Обычно такой период устанавливается сроком на один месяц после того, как
произошло событие, сделавшее возможным
использование условия соаренды.
# 01 (05) / 20 0 9
2. Пятилетку в четыре года
Ритейлер может требовать предоставления
ему права прекратить аренду в случае недостижения определенного уровня объема
реализованных товаров. Как правило, арендодатель может согласиться на это условие
только в том случае, если торговый центр
находится в состоянии упадка или если арендатор – предприятие розничной торговли –
значительно выше по статусности и больше
по масштабу, чем другие арендаторы. Эта
уступка может быть необходимой для привлечения арендаторов, являющихся законодателями стиля и имеющими очень большой
объем реализованных товаров. Такие магазины имеют последователей в лице других розничных торговцев, которые, вероятно, будут
стремиться арендовать помещение в том же
торговом центре.
Стратегия
Арендатор должен иметь достаточно времени, чтобы достичь такого объема продаж,
при котором расторжение договора будет
представляться нецелесообразным. Как
правило, это 3–4 календарных года работы
компании. В договоре должен быть прописан этот срок, он позволит ритейлеру
наладить бизнес за период нескольких
праздничных сезонов – время наибольшего
спроса.
3. Имидж – ничто, статус – всё
Редко используемое, но имеющее потенциально роковое последствие – положение
арендного договора «о предпочитаемом
арендаторе». Оно основано на принципе
предоставления владельцем недвижимости
определенному ритейлеру эксклюзивного
торгового статуса (статус так называемого
предпочитаемого арендатора). О присвоении этого статуса могут просить якорные
арендаторы, генерирующие основной поток
посетителей в ТЦ, крупные или эксклюзивные
ритейлеры. За термином предпочитаемый
арендатор, как правило, стоят преференции
в виде более внимательного обслуживания
ритейлера со стороны УК владельца, решение
конфликтных ситуаций между арендаторами
в пользу предпочитаемого клиента. Иногда
можно говорить об опосредованном влиянии
арендатора на управление торговым центром,
когда последний принимает участие в отборе
ритейлеров-соседей и так далее.
Для справки
Ритейлер может требовать предоставления ему права прекратить аренду
в случае недостижения определенного
объема продаж. Арендодатель может
согласиться на это условие только в том
случае, если ТЦ находится в состоянии
упадка или если арендатор значительно
выше по статусности или больше по масштабу, чем другие арендаторы.
Стратегия
Для владельца наилучший и единственно правильный вариант ответа на запрос арендатора
о предоставлении ему высокого статуса –
«нет». Земля слухами полнится, и, если сегодня особые условия получил один арендатор,
назавтра особого к себе отношения захотят
и все остальные. В условиях кризиса, когда
7
Актуально
Во время переговоров
не может быть «даровых» условий. Каждое
из положений договора
должно быть проанализировано с учетом
возможных последствий
и потом умело оговорено
за столом переговоров.
арендаторы начинают показывать характер,
подобная политика чревата очевидными проблемами. Для владельца совет может быть
один: если вам удалось убедить собственника
в уникальности своего торгового предложения
и получить статус предпочитаемого арендатора, старайтесь не хвастаться. Пользуйтесь
преференциями тихо и знайте меру.
4. Я один такой…
Еще одно условие, на которое часто соглашаются арендодатели, не принимая во внимание
возможные последствия, – это исключительное право на предоставление товаров или
услуг. Раньше такое право предоставлялось
арендаторам только в торговых центрах, но
сейчас его запрашивают также некоторые
арендаторы офисных зданий и медицинских
центров. Арендодатель, управляющий недвижимостью, или агент по аренде недвижимости
часто непреднамеренно нарушают это условие, стремясь заманить ритейлера на объект
любыми способами.
Стратегия
Если необходимо включить это условие
в арендный договор, стоит очень точно
определить границы «исключительности».
Например, парикмахерская арендовала
площадь в ТЦ с исключительным правом
оказывать услуги по стрижке и укладке волос.
Арендатор, однако, заявил, что исключительное право включает также сбыт косметической продукции, и попытался помешать
арендодателю сдать помещение магазину
косметических изделий. Положение об исключительности не должно распространяться
на товары и услуги, которые другие арендаторы предлагают в дополнение к своей спе-
8
циализации. Некоторые крупные розничные
торговцы могут иметь небольшой ассортимент
товаров, на которые другой арендатор имеет
исключительное право. Арендный договор
может ограничить число квадратных метров,
разрешенных под ассортимент товаров других
арендаторов, не имеющих исключительного
права на их реализацию.
Исключительное право может быть предоставлено на ограниченный срок, скажем,
на первый год аренды, для того чтобы дать
арендатору возможность наладить бизнес и
развить сотрудничество с другими арендаторами здания. Можно также ограничить распространение исключительного права только
на определенную часть торгового центра.
При этом арендатор должен активно и постоянно развивать бизнес в категории, в которой
ему предоставлены исключительные права,
чтобы отданная ему ниша в торговом центре
не пустовала.
5. Право первого выбора
Арендаторы офисных помещений часто запрашивают право первого выбора на расширение
арендуемого помещения. Если потенциальный арендатор заинтересован в прилегающем
помещении, арендодатель должен сначала
предложить это помещение имеющемуся
арендатору. Если это положение не оговорено
соответствующим образом, оно может отстрочить аренду или, что еще хуже, возможна
потеря потенциального арендатора в связи
с задержкой ответа от имеющегося клиента.
Стратегия
В положении о праве первого выбора нужно
определить помещение, на которое это право
распространяется. Арендатору может быть
предложен определенный период времени,
в течение которого он имеет возможность
использовать право первого выбора и ему
может быть предоставлена только одна возможность на использования этого права.
Арендатор должен уведомить арендодателя
о своем решении относительно аренды помещения в течение краткого периода времени
(обычно 2–5 суток). В случае положительного
решения арендный договор должен быть подписан в течение семи дней.
Во время переговоров не может быть
«даровых» условий. Каждое из положений
договора должно быть проанализировано
с учетом возможных последствий и потом
умело оговорено за столом переговоров.
*Ричард Мулебах – сертифицированный управляющий недвижимостью,
советник по недвижимости, старший
сертифицирован­ный менеджер торговых
центров, администратор по недвижимости,
генеральный директор Kennedy Wilson
Properties Northwest в Бельвью, штат
Вашингтон. Является автором около 100
статей и соавтором 13 книг по коммерческой недвижимости, включая «Управление
торговыми центрами и лизинг». В 1998 году
Ричард Мулебах исполнял функции директора IREM Института управления недвижимостью.
Эрик Мулебах – брокер по операциям
с недвижимостью в розничной торговле, работающий в Fandel Realty в СанФранциско. Он специализируется в представлении предприятий розничной торговли,
которые открывают отдельно стоящие магазины и арендуют помещения в закрытых и
открытых торговых центрах.
# 01 (05) / 20 0 9
Евгения Власова,
Юлия Кузнецова,
УК «Маторин», руководитель
коммерческо-правового отдела
Ольга Зорина,
Sawatzky Property Management,
управляющий директор
Арендатор не может выплачивать аренду и
просит отсрочку в несколько месяцев. Как
вести себя управляющему?
Арендатор затеял ремонт. Как не спугнуть
других арендаторов и его клиентов?
Арендные каникулы – в каких случаях
арендатор вправе на них рассчитывать,
как это прописывается документально?
В текущей экономической ситуации успешен
тот арендодатель, которому удалось сохранить
арендаторов и избежать вакантных помещений. Поэтому, несомненно, к просьбам арендаторов, испытывающих временные финансовые
трудности, рекомендуется отнестись с пониманием. Однако арендодатель должен подумать
и о защите своих интересов. Универсального
решения данной проблемы не существует,
поскольку многое зависит от статуса арендатора и истории взаимоотношений с ним, от наличия и размера гарантийного депозита, рыночной привлекательности помещений и прочего.
Риск арендодателя может быть в том, что
арендатор на самом деле продолжать долгосрочные отношения не намерен и использует
ситуацию, чтобы получить максимальные
финансовые льготы. Например, при наличии
обеспечительного депозита дождаться, когда
задолженность по аренде достигнет величины
депозита, и покинуть помещения, заявив о взаимозачете и одностороннем разрыве арендных
отношений. Если арендодатель будет застигнут
врасплох таким событием, это будет означать,
что до момента нахождения нового арендатора,
помещения в лучшем случае не будут приносить дохода, а в худшем арендодатель будет
нести убытки (операционные расходы). Таким
образом, разумно, чтобы период отсрочки был
существенно меньше, чем период, «покрытый»
депозитом. Тогда у арендодателя будет по крайней мере какой-то запас оплаченного времени
на поиски нового арендатора.
Также следует учитывать жизненную важность для арендодателя наличия средств финансирования собственных неизбежных затрат, связанных с объектом недвижимости (эксплуатационных расходов, налога на имущество, арендной
платы за землю, выплат по кредиту). Поэтому
разумным компромиссом может стать отсрочка
согласованной части арендной платы, которая
была бы подъемной для арендатора в кризисных условиях, а с другой стороны – покрывала
бы указанные затраты арендодателя. Так арендодатель пусть и рискует не получить дохода,
но по крайней мере не останется в убытке.
Как это ни банально, самое главное во взаимоотношениях управляющей компании с арендаторами – соблюдение и защита интересов
последних, в том числе тех, кто производит
ремонт, ведь и те и другие являются клиентами.
Просто для одних насущный вопрос – комфортное размещение своего бизнеса, а для других
скорость проведения ремонтных работ. Как
не допустить конфликта интересов? В первую
очередь необходимо, чтобы правила поведения
и внутреннего распорядка на объекте были
едины для всех арендаторов. Правила должны
быть оговорены в договоре в виде приложений и четко озвучены будущим арендаторам.
Во-вторых, необходимо гибко управлять режимами работы службы безопасности и клининга.
Сам процесс проведения ремонтных
работ зачастую подразумевает расширенные
границы трудового дня. Основные проблемы
при ремонте – шум, вибрация и запах. Такого
вида работы занимают не более 10 % в общем
времени работ, то есть при правильной организации производства ремонта подобные
работы можно уложить в промежутки, когда
остальные помещения «спят».
Другая проблема – пыль и грязь. Большая
часть этой проблемы снимается сама собой при
наличии определенной культуры производства
работ. Это вопрос к квалификации подрядчика.
Остальное можно решить кратковременным
повышением интенсивности уборки прилегающих помещений, герметизацией дверных
проемов и сокращением и оптимизацией перемещений строителей, строительных грузов и
мусора за пределами объекта ремонта.
Немаловажным является и информационное обеспечение ремонта. В этой связи
необходимо согласовать план-график проведения работ с арендаторами сопредельных
помещений, руководствуясь при этом интересами обеих сторон. Кроме того, будет полезна
рассылка информационных писем остальным
арендаторам с указанием сроков ремонта и
контактной информации для обращений в случае возникновения дискомфорта при производстве работ.
CB Richard Ellis, директор отдела
управления недвижимостью
Арендные каникулы, в течение которых
арендатор освобождается от арендной платы,
обычно предоставляются в случае, если
требуется отделка, ремонт или реконцепция
арендуемого помещения. Сроки арендных
каникул и раньше варьировались в зависимости от класса здания, от степени заинтересованности арендодателя в том или ином
арендаторе и так далее, а в текущих условиях
низкого спроса на рынке недвижимости
арендодатели стали тем более уступчивыми
в этом отношении, потому что продолжительность арендных каникул может быть
дополнительным преимуществом при выборе
помещения для офиса или магазина.
Если раньше арендные каникулы были,
как правило, инструментом для привлечения
новых арендаторов, то сейчас, в условиях
кризиса, арендные каникулы могут также
служить средством сохранения в здании
существующих арендаторов, переживающих
трудные времена. Обычно таким образом
поддерживают лояльных, ценных и перспективных для объекта арендаторов. Безусловно,
условия предоставления каникул оговариваются индивидуально в каждом конкретном
случае, при этом учитывается история платежей, отсутствие задержек по оплате в прошлом и так далее.
Иногда в обмен на предоставление
арендных каникул собственник просит
арендатора согласиться на другие условия
(например, предоставление отчетов о продажах, изменение условий оплаты с определенного периода в будущем и так далее).
Столкнулись со сложной проблемой
в своей профессиональной
практике? Задайте вопрос нашим
экспертам в области property &
facility management. Электронная
почта для вопросов в рубрику «Точка
зрения»: t.lomakina@impressmedia.ru
9
За рубежом
Потратить,
чтобы
сэкономить
Джеймс Г. Паркер*
Модернизация здания корпорации Adobe – бальзам на душу
всех, кто разделяет идеи Greenpeace. Компания смогла внести
свой вклад в сохранение природных ресурсов, повысила энерго­
сбережение и создала более здоровую атмосферу в своих зданиях. Попутно она решила и другую задачу, а именно: существенно
оптимизировала расходы на обслуживание своих объектов.
Значительная часть
процесса получения сертификата LEED связана
с обеспечением рационального энергопотребления. Из 85 критериев, которые учитывались
во время сертификации
зданий Adobe, 22 были
связаны с потреблением
энергии.
Головной офис компании Adobe находится
в штате Калифорния в Америке. Комплекс
состоит из трех высотных башен, расположенных в центре Сан-Хосе. В 2006 году одно
из зданий комплекса Adobe – «Западная
Башня» – стало первым зданием в мире,
получившим платиновый сертификат программы «Лидер энергосберегающего и
экологичного дизайна» (LEED), который
присваивается Советом экологичных зданий
США. К концу того же года другие две башни
комплекса Adobe в Сан-Хосе тоже получили
платиновые сертификаты.
Чтобы здание получило сертификат LEED,
требуется приложить немало усилий: это
настолько скрупулезный и методичный процесс, что некоторые управляющие компании
вынуждены обращаться за помощью к профессионалам.
«На протяжении всего процесса нас
консультировал специалист из Совета экологичных зданий США», – сообщил Джордж
10
Дениз, обладатель званий CPM, CFM, FMA
и RPA, генеральный управляющий отдела
по работе с клиентами компании Cushman &
Wakefield of California Inc., AMO. Компания
Cushman and Wakefield является управляющей компанией офисного комплекса Adobe
Towers.
«Тюнинг» башен
Важным этапом процесса получения сертификата LEED является оценка существующего здания.
Майкл Бэнгз, директор по мировым
объектам недвижимости компании Adobe,
сравнивает процесс сертификации здания,
который USGBC называет «модернизацией»,
с тюнингом автомобиля.
«Тюнинг – это эволюция систем и составных частей автомобиля, а также взаимодействия этих компонентов друг с другом, –
утверждает Майкл Бэнгз. – Наша задача
заключалась в том, чтобы сделать системы
Головной офис компании Adobe находится в трех
высотных башнях, расположенных в центре Сан-Хосе
(штат Калифорния).
# 01 (05) / 20 0 9
наших зданий эффективными и рациональными, как будто они только что сошли с конвейера, если можно так выразиться».
После оценки здания управляющий
недвижимостью или команда управляющих
должны проверить все системы на предмет
их соответствия критериям, установленным
Советом. «Мы оценили буквально тысячи
В 2006 году одно
из зданий комплекса Adobe – «Западная
Башня» – стало первым
зданием в мире, получившим платиновый
сертификат программы
«Лидер энергосберегающего и экологичного дизайна» (LEED),
который присваивается
Советом экологичных
зданий США.
и стремления к ведению экологичного бизнеса: «Мы уже получили статус «Звезда
энергопотребления» от Управления по охране окружающей среды и считаем, что сертификат LEED закономерно стал для нас следующим этапом на этом пути. По большому
счету это было продолжением того, чего мы
уже достигли».
Эффективное снижение эксплуатационных расходов на примере
офисного центра компании Adobe
За девять месяцев процесса получения сертификата LEED компания
Adobe получила возврат переплаты от местных и государственных органов и коммунальных компаний в размере $389 тыс., а ее годовые
эксплуатационные расходы сократились на $1,2 млн, что составляет
доход с инвестиций в размере 121 %.
параметров. Некоторые из этих парамет­
ров относились к системам, которые работали оптимально во время строительства,
но с течением времени их эффективность
могла снизиться», – рассказал Джордж
Дениз.
По словам Майкла Бэнгза, для компании
Adobe экологизация стала естественным
продолжением ответственного отношения
компании к проблемам окружающей среды
Энергетический вампир
Значительная часть процесса получения
сертификата LEED связана с обеспечением
рационального энергопотребления. Джордж
Дэниз пояснил, что из 85 критериев, которые учитывались во время сертификации
зданий Adobe, 22 были связаны с потреблением энергии. «С энергией и электричеством
обычно связаны наибольшие затраты любого
здания, – утверждает Джордж Дэниз. – Они
11
За рубежом
составляют в среднем от 20 до 30 % от общего
операционного бюджета здания».
В процессе сертификации компания
Adobe инвестировала в выполнение более
70 экологических программ $ 1,4 млн и
получила годовую экономию в размере
$ 1,2 млн, помимо возврата переплаты от
коммунальных компаний и государственных
органов.
Нет предела совершенству
«Экологизация здания – это не то, что вы
делаете однажды, и это остается навсегда, –
подчеркнул Джордж Дэниз. – Мы все время
смотрим, как мы управляем нашим зданием, и ищем способы повышения эффективности. Мы постоянно следим за новыми
технологиями и регулярно изучаем новые
проекты».
К примеру, в настоящее время управляющие недвижимостью Adobe работают над
проектом, который поможет снизить воздействие солнечных лучей на температуру
в зданиях. «Оптимизация системы обогрева
и кондиционирования воздуха сильно нам
помогла, но наш нынешний проект будет
действовать еще лучше, – заявил Джордж
Дэниз. – Мы устанавливаем прозрачную
теплозащитную пленку, которая экранирует
12
Что такое экологичное здание?
Термином «экологичное здание» формально называется здание, получившее сертификат LEED Совета экологичных зданий США (USGBC).
Согласно его требованиям, в зданиях, получивших сертификат LEED,
сниженные эксплуатационные расходы, более высокие ставки арендной платы и более здоровые обитатели, чем в других зданиях.
99 % ультрафиолетового и 95 % инфракрасного солнечного излучения».
Джордж Дэниз посоветовал управляющим и владельцам недвижимости,
с сомнением относящимся к инициативам
экологичных зданий, включиться в этот
процесс: «Снижение энергопотребления и
затрат, сокращение количества отходов – это
неотъемлемые характеристики грамотного
управления недвижимостью и просто эффективное деловое решение. Не следует напрасно тратить природные ресурсы».
Перемены к лучшему
В процессе сертификации LEED управляющие башнями Adobe Towers внедрили около
70 экологических проектов.
Среди проектов, которые внесли наибольший вклад, можно назвать следующие.
• Освещение.
Управляющие модернизировали освещение зданий и гаража-автостоянки за счет
энергосберегающих люминесцентных ламп
нового поколения. Эти изменения были простыми в осуществлении и помогли Adobe
сократить потребление электроэнергии
на 60 %.
• Регулирование частоты вращения двигателей.
Инженеры установили регуляторы частоты вращения двигателей на всех устройствах
с электродвигателями. Вместо вращения
с постоянной скоростью, привод регулирования скорости вращения двигателя заставляет
В настоящее время управляющие комплексом Adobe работают
над проектом, который снизит воздействие солнечных лучей на
температуру в зданиях.определенный гений, таким
# 01 (05) / 20 0 9
Для компании Adobe
экологизация стала
естественным продолжением ответственного
отношения компании
к проблемам окружающей среды и стремления
к ведению экологичного
бизнеса.
Для справки
Что такое сертификация LEED?
Чтобы выдать сертификат LEED, Совет
оценивает новые и существующие здания
по шести категориям, в каждой из которых установлено максимальное количество баллов.
1. Рациональные объекты – не более
14 баллов.
2. Эффективное потребление воды –
не более 5 баллов.
3. Энергопотребление и выбросы
в атмосферу – не более 17 баллов.
4. Материалы и ресурсы – не более
13 баллов.
5. Качество внутренней среды –
не более 15 баллов.
6. Инновации в процессе проектирования – не более 5 баллов.
Максимально возможное количество
баллов: 69.
Зданиям присваиваются баллы в зависимости от их эффективности в этих категориях. По количеству баллов определяется
уровень сертификата.
Сертификат LEED
От 26 до 32 баллов, или более 37 %
от максимально возможного количества
баллов.
Серебряный сертификат LEED
От 33 до 38 баллов, или более 47 %
от максимально возможного количества
баллов.
двигатель вращаться с определенной скоростью в течение заданного времени в зависимости от потребностей, что делает работу
двигателя более эффективной.
• Коммутационные панели.
Инженеры установили в офисах коммутационные панели с датчиками движения,
которые определяют, находится ли кто-то
в помещении.
Если в офисе никого нет, то устройство
выключает освещение, мониторы компьютеров и другие находящиеся в комнате
приборы, например настольные лампы.
Коммутационные панели экономят $ 3.00
в месяц на каждого сотрудника, что в сумме
дает значительные сбережения.
• Безводные писсуары.
Офисный комплекс Adobe Towers стал
первым объектом недвижимости в СанХосе, в туалетах которого были установлены
безводные писсуары, что позволяет дополнительно экономить воду. В тот момент
строительные нормы и правила запрещали
установку писсуаров, поэтому компаниям
Adobe и Cushman and Wakefield пришлось
проводить презентацию для городского
совета, чтобы получить специальное разрешение.
• Качество воздуха в помещениях.
Компания Adobe улучшила качество
воздуха в помещениях, увеличив приток
свежего воздуха в здание за счет оптимизации системы вентиляции. Кроме того,
управляющие недвижимостью установили
датчики движения, чтобы повысить эффективность обогрева и кондиционирования
воздуха в конференц-залах. Сейчас датчики
движения определяют присутствие людей
в помещениях и обогревают или охлаждают
воздух только в том случае, если в помещениях находятся люди.
• вытяжные вентиляторы в гараже.
Посредством анализа управляющие недвижимостью и инженеры-строители поняли, что
вытяжные вентиляторы требуется включать
только в часы пик. Это простое изменение
привело к экономии $ 98 тыс. в год.
Золотой сертификат LEED
От 39 до 51 баллов, или более 56 %
от максимально возможного количества
баллов.
Платиновый сертификат LEED
От 52 до 69 баллов, или более 75 %
от максимально возможного количества
баллов.
Подробную информацию о присвоении
баллов в различных категориях LEED
при строительстве новых зданий и капитальном ремонте существующих зданий
можно получить на www.usgbc.org/
ShowFile.aspx?DocumentID=1095.
*Джеймс Г. Паркер является внештатным корреспондентом Журнала управления недвижимостью (JPM).
13
Точка зрения
Дмитрий Филин,
директор по управлению активами
Knight Frank Russia and CIS
Арендатор хочет проложить кабель
к своему офису, чтобы получить доступ
к определенному провайдеру связи.
Арендатор настаивает на том, что платить
за прокладку сети должен собственник, –
в случае переезда арендатора кабель
останется на месте. Должен ли владелец
объекта оплачивать подобную услугу
арендатору? Несет ли какие-то издержки
сам провайдер? Кому платить?
Марина Великорецкая,
Colliers International FM,
генеральный директор
Мы – собственники здания – отдаем
услуги facility management на аутсорсинг.
Периодически в работе управляющей
компании возникают сбои, в результате
чего возникают проблемные ситуации.
Как построить отношения с подрядчиком
так, чтобы он работал на совесть? Какую
систему контроля качества стоит ввести?
Нужна ли какая-то система штрафов?
Для ответа на эти вопросы необходимо
коснуться проблемы взаимодействия всех
трех сторон процесса: собственника здания,
провайдера телекоммуникационных услуг и
арендатора. Существуют различные схемы, но,
на мой взгляд, наиболее оптимальной является
следующая:
– провайдер несет расходы на строительство кабельного ввода в здание, прокладку
кабеля линии связи, установку необходимого
оборудования для предоставления услуг,
а также прокладку и обслуживание внутренней
кабельной сети здания до этажа арендатора;
– собственник здания предоставляет провайдеру помещения для установки оборудования и
необходимое пространство в шахтах и каналах
для прокладки кабельных трасс. Также он производит монтаж закладных деталей в перекрытиях и перегородках и монтаж лотков в вертикальных и горизонтальных линиях в обмен
на комиссионное вознаграждение в виде процента от предоставляемых услуг связи;
– арендатор напрямую заключает договор
с провайдером на предоставление услуг связи.
Арендатор подключается к сетям провайдера
в необходимом ему объеме по прямому договору на подключение и оказание услуг связи.
Арендатор самостоятельно и за свой счет
производит установку оборудования, горизонтальную кабельную разводку и подключение
рабочих мест в занимаемых им помещениях.
Плюсы такой схемы для собственника:
– уменьшение капитальных затрат на прокладку кабелей и установку телекоммуникационного оборудования;
– отсутствие договорных обязательств
по предоставлению услуг связи арендаторам.
В случае возникновения каких-либо проблем
с предоставлением услуг арендаторам вся
ответственность ложится на провайдера;
– получение ежемесячного дохода от деятельности провайдера в виде процента прибыли провайдера или фиксированной суммы
в месяц.
При такой схеме собственник здания
предоставляет арендатору техническую возможность для подключения оборудования
арендатора к сетям (кабельным линиям) провайдера услуг связи.
В здании рекомендуется иметь несколько
крупных поставщиков услуг связи, которые
должны предоставлять полный пакет услуг,
включая международную и междугородную
связь. Наличие нескольких провайдеров
связи в комплексе, благодаря услуге «аренды
последней мили» или «аренды оптики», могут
обеспечить заход в здание другому оператору
связи по выбору арендатора. Это особенно
важно, учитывая, что некоторые крупные арендаторы, преимущественно международные
компании, пользуются услугами корпоративных провайдеров.
Суммируя вышесказанное, можно сказать, что если арендатор является крупным
клиентом, провайдер заинтересован в прокладке кабеля за свой счет. Если же арендатор
не является крупным клиентом, то собственник
необязательно заинтересован в том, чтобы
компенсировать эти расходы арендатора, даже
несмотря на нынешнее состояние рынка.
Основным инструментом урегулирования
проблемных ситуаций, возникающих между
собственником здания и управляющей компанией, должен стать договор, в котором
максимально четко и максимально подробно
прописан перечень возможных проблем, ответственность сторон и, что немаловажно, степень
этой ответственности за возникновение сбоев
в процессе эксплуатации здания.
Для создания такого документа прежде
всего необходимо провести технический аудит
здания. В процессе этой работы собственник
объекта и компания, принимающая его в эксплуатацию, определят особенности инженерных систем, специфику здания с точки зрения
конструктивной составляющей, особенности
функционального назначения объекта и так
далее. Только после того, как будет получена
объективная оценка объекта, можно говорить
о стандартах качества его обслуживания, а значит, и об ответственности за уровень качества.
Разумеется, профессионализм специалистов управляющей компании – очень важная
составляющая в процессе успешной жизнедея-
тельности объекта. Но вместе с тем нередки
случаи, когда причиной целого ряда проблем,
возникающих при эксплуатации здания, является не столько так называемый человеческий
фактор, сколько изначально неправильная
организация инженерных систем здания,
неверные решения, использованные при
создании его инфраструктуры и так далее.
Безусловно, профессиональная управляющая
компания в таких случаях разрабатывает
комплекс мер, позволяющий минимизировать
риски, но взять на себя безоговорочную ответственность за их возникновение она не может
и не должна.
В тех же случаях, когда причиной возникновения сбоев в жизнедеятельности здания становятся не объективные факторы, связанные
с конструктивными особенностями объекта,
а упущения со стороны специалистов компании, ответственность несет управляющая компания. В таких ситуациях вполне правомерно
говорить и о системе штрафов, которые также
должны быть заранее прописаны в договоре:
в каких случаях, в каких размерах и так далее.
Столкнулись со сложной проблемой в своей профессиональной практике? Задайте
вопрос нашим экспертам в области property & facility management. Электронная почта
для вопросов в рубрику «Точка зрения»: t.lomakina@impressmedia.ru
14
# 01 (05) / 20 0 9
Методика
распределения
маркетингового бюджета
Становление современного формата розничной торговли в России произошло сравнительно
недавно. Тем не менее темпы развития этой отрасли российской экономики потрясают своей
динамикой. На сегодняшний день невозможно представить себе ни одного крупного города
без торгово-развлекательных центров.
Николай Волчков *
Подобная ситуация, безусловно, положительно влияет на культуру потребления,
однако вместе с тем стремительно растет
уровень конкуренции, которая особенно
проявляется на региональных рынках.
Именно поэтому вопрос эффективного маркетингового продвижения является более
чем актуальным.
Как известно, в рождении и развитии
любого торгово-развлекательного центра
принимают участие три стороны – собст­
венник объекта (девелопер), арендаторы
и управляющая компания. Каждая из них
играет определенную роль в жизни ТРЦ.
Основной задачей собственника является
подбор земельного участка, разработка концепции, строительство и первичное «заселение» торгового центра арендаторами. Таким
образом, владелец инвестирует средства
в создание потенциально эффективного и
успешного объекта и рассчитывает вернуть их
и приумножить за счет арендуемых площадей.
Задачу арендаторов в данном контексте
можно определить как продуманный выбор
объекта, снимаемой площади и места,
а также создание эффективного по ассортиментной, ценовой и маркетинговой политике
предложения.
Функцией управляющей компании является как поддержание нормальной работы
ТРЦ (охрана, клининг, кондиционирование,
отопление, водоснабжение и так далее),
сбор арендных платежей, так и продвижение торгового центра. При этом УК, с одной
стороны, выступает в роли агента, представляющего интересы собственника в части
арендных и эксплуатационных отношений
с арендаторами. С другой – защищает общие
интересы арендаторов, концентрируя все
маркетинговые усилия на формировании
положительного образа ТРЦ в глазах целевой аудитории, увеличении (или поддержании максимально возможного) уровня
посещаемости и, как следствие, оборота
арендаторов.
Таким образом, собственник заинтересован в создании объекта, который будет
пользоваться высоким спросом со стороны
арендаторов. Однако в продвижении дейст­
вующего ТРЦ для обеспечения высокой посе-
15
Успех проекта зависит от множества факторов,
одним из которых является комплекс маркетинговых
инструментов для продвижения торгового центра.
Тенденции
щаемости и высоких показателей оборота в
первую очередь заинтересованы арендаторы.
Практика продвижения ТРЦ
в Европе
Как известно, в Европе существует
несколько вариантов привлечения арендаторов к участию в продвижении ТРЦ.
Широко распространена концепция, при
которой арендаторы вносят определенный
процент в общий маркетинговый бюджет
ежемесячно. Бывают случаи, когда крупные компании коллегиально финансируют
маркетинговые программы по продвижению торгово-развлекательного центра,
привлекая для этого профессиональные
агентства.
Итак, можно выделить два базовых
подхода.
1. УК формирует маркетинговый бюджет
на год, распределяет его между арендаторами в зависимости от арендуемой площади.
Получая финансирование, осваивает бюджет, реализуя разнообразные маркетинговые акции. В конце отчетного периода
собственник и арендаторы получают детальный отчет.
2. Второй подход схож с первым, но
предполагает гораздо большее вовлечение
собственника и арендаторов в процесс принятия решения по формированию и использованию маркетингового бюджета, вплоть до
создания отдельного некоммерческого парт­
нерства, которое под руководством управ-
16
ляющей компании ведет всю деятельность
по продвижению торгового центра.
В российской практике для воплощения
более подходит первый вариант.
Как работает система распределения
маркетингового бюджета?
• Управляющая компания представляет
арендаторам на утверждение годовой маркетинговый план и маркетинговый бюджет.
• Утвержденная программа продвижения
в полном объеме финансируется за счет
арендаторов.
• Доля каждого арендатора в общем
финансировании рассчитывается исходя
из арендуемой площади.
• Управляющая компания осуществляет
комплекс мероприятий по продвижению
ТРЦ согласно утвержденному плану и в рамках утвержденного бюджета.
• Ежеквартально и по окончании года
управляющая компания представляет арендаторам отчет о проведенных мероприятиях,
их эффективности и освоении утвержденного
бюджета.
• Управляющая компания выступает в роли
агента, действующего в интересах всех арендаторов ТРЦ, поэтому в годовой маркетинговый бюджет включена статья «агентское
вознаграждение».
Преимущества участия арендаторов
в продвижении ТРЦ:
• арендаторы полностью вовлечены в процесс маркетингового планирования продвижения ТРЦ;
В Европе широко распространена концепция,
при которой арендаторы
вносят определенный
процент в общий маркетинговый бюджет
ежемесячно.
# 01 (05) / 20 0 9
• арендаторы полностью контролируют
маркетинговый бюджет как на этапе его
формирования, так и на этапе последующего
освоения;
• при комбинировании маркетинговой
программы продвижения ТРЦ и собственной программы продвижения арендатора
достигается максимально положительный
синергетический эффект.
Расчет долевого участия арендатора
Расчет доли каждого арендатора происходит
в соответствии с системой прогрессивных
понижающих коэффициентов, за счет которых арендуемая площадь (БТИ) пересчитывается до условных показателей приведенной площади.
Это необходимо для соблюдения двух
основных условий:
1) чем больше арендуемая площадь, тем
больше доля участия в финансировании;
2) чем больше арендуемая площадь, тем
меньше «стоимость» одного квадратного
метра площади.
Исходя из этих условий для каждого арендатора рассчитывается площадь
на основе прогрессивной шкалы, то есть для
каждого диапазона площади применяется
свой коэффициент.
После расчета показателя приведенной
площади для каждого арендатора ТРЦ
полученные результаты суммируются,
а полученная сумма принимается за 100 %.
Соответственно доля каждого арендатора
рассчитывается как отношение приведенной
площади арендатора к сумме приведенных площадей всех арендаторов торгового
центра. Полученный процент и является
показателем участия каждого арендатора
в финансировании годовой программы продвижения.
Эта доля фиксируется в маркетинговом
договоре, что позволяет арендатору уже
на этапе представления годового маркетингового бюджета четко понимать сумму
своего участия в предложенной программе
продвижения ТРЦ.
Вместо эпилога
Успех проекта зависит от множества факторов, одним из которых является комплекс
маркетинговых инструментов, используемых для продвижения торгового центра.
Грамотное маркетинговое сопровождение
работы торгового центра обеспечивают
существенные конкурентные преимущества объекта на рынке и его стабильный
долгосрочный успех. А коммерческий успех
торгового центра – это результат грамотно
спланированных маркетинговых действий,
требующих финансовых вложений, адекватных тому результату, на который рассчитывают арендаторы и девелопер.
* Генеральный директор управляющей компании «Торговый Квартал»
17
Досье
ТНК-BP:
офис для
интеллектуалов
Интеллектуальные здания в России – исключение, а не правило. Среди немногочисленных
диковинок – офисный комплекс ТНК-BP на Арбате.
Олег Пуговкин*
Для справки
Какое здание можно причислить к интеллектуальному?
Один из показателей – это количество точек контроля, которое
интеллектуальная система может
обслуживать. Если контроллеры
«опрашивают» около 15–20 тыс.
точек, каждая из которых сообщает
о состоянии системы жизнеобеспечения объекта (о температуре,
давлении, влажности и так далее),
в этом случае речь идет об интеллектуальном здании. Второй критерий
интеллектуальности здания – все
системы жизнеобеспечения здания
включены в единую сеть. И тот и
другой критерий имеет право на
существование. Представители компании «АРМЭКС» соединяют эти два
понятия и считают, что все системы
должны иметь единый мозг, центр,
единое управление, а количество
контролируемых точек должно быть
не меньше 20 тыс.
18
Уникальность объекта в том, что он имеет
самую высокую насыщенность инженернотехническими средствами из всех офисных
зданий BP в мире. В нем установлено более
3000 единиц оборудования, объединенных
единой системой управления.
Ноу-хау, реализованное в проекте компанией «АРМО-Групп», – конвергенция и
диспетчеризация систем с разными протоколами. В единую сеть здания объединены
системы вентиляции, кондиционирования и
холодоснабжения, отопления, водоснабжения
и канализации, IT-инфраструктура и системы
связи, учрежденческий сервис, электроснабжение и управление светом.
Основные функции системы управления:
1. дистанционное управление и доступ
к данным о состоянии инженерных систем
здания с рабочего места диспетчера;
2. автоматизированное управление инженерными системами по заранее установленной программе;
3. мониторинг аварийных ситуаций;
4. обеспечение взаимодействия инженерных систем с пожарной автоматикой.
Притом что здание ТНК-BP целиком автоматизировано, полностью исключить наличие
обслуживающего персонала на объекте невозможно. Система запрограммирована на большое количество аварийных ситуаций, которые
могут произойти на объекте, однако все нештатные проблемы предвидеть сложно. К тому же
вероятность наступления некоторых аварийных
ситуаций настолько мала или ущерб от них так
незначителен, что программировать их в общей
системе не имеет смысла, чтобы не увеличивать стоимость «интеллекта». Поэтому на объекте должны присутствовать специалисты, реагирующие на возникновение непредвиденных
проблем. Численность персонала «АРМЭКС»
по обслуживанию здания ТНК-ВР составляет
64 человека. Диспетчеры круглосуточно наблюдают за инженерно-технической составляющей
объекта. Вся информация о состоянии системы
отображается на двух компьютерах, и в случае
аварии на мониторе обозначается «тревожное»
место на объекте. Если эта авария прописана
в самой системе, компьютер отображает свои
действия, которые предпринимаются автоматически. Если авария не прописана, диспетчер
либо сам предпринимает определенные действия по устранению аварии, либо направляет
техников для исправления ситуации.
На объекте круглосуточно работает бригада, которая занимается регламентными работами – к примеру, меняет фильтры, проверяет
чувствительность пожарных извещателей.
Понятно, что автоматизированная система,
какой бы интеллектуальной она ни была,
не может сменить фильтр, она только сигнализирует о том, что пора это сделать.
Оптимизация ресурсов
Известно, что интеллектуальная система
в здании позволяет оптимизировать использование энергоресурсов, в том числе и
затраты на электроэнергию. На это некоторые
специалисты могут возразить: сам по себе
«интеллект» – удовольствие настолько дорогое, что говорить о последующей оптимизации
ресурсов не имеет смысла. Попробуем с этим
поспорить, причем языком реальных цифр.
Примерная стоимость инженерно-техничес­
ких систем в здании сегодня составляет около
$ 400/кв. м. Интеллектуальная система (датчики, система диспетчеризации) по нашему опыту
дает удорожание на $ 50/кв. м при общей площади здания более 20 тыс. кв. м. Посчитаем
Уникальность объекта в том, что он имеет самую
высокую насыщенность инженерно-техническими
средствами из всех офисных зданий BP в мире.
# 01 (05) / 20 0 9
затраты на интеллектуальную систему в здании
ТНК-BP: 35 тыс. кв. м х $ 50 = $ 1 750 000.
Насколько эти расходы сопоставимы с цифрами по оптимизации ресурсов? В настоящий
момент в здании ТНК-BP целенаправленно
реализуется программа энергосбережения.
Когда здание только сдавалось в эксплуатацию,
система энергосбережения была полностью
отстроена, налажена, но прошло время –
и руководство компании приняло решение
оптимизировать энергопотребление. В результате были введены в эксплуатацию программы
автоматического включения и выключения
электричества с учетом специфики рабочих и
праздничных дней, скорректированы программы управления архитектурно-художественной
подсветкой здания и так далее. Результат
оказался впечатляющим: за первое полугодие –
с января по июнь 2008 года – экономия составила примерно 80 тыс. евро.
Оптимизация должна касаться не только
используемых ресурсов, но и самой интеллек­
туальной системы. В этом случае и сроки окупаемости будут более короткими. При проек­
тировании интеллектуальной системы важно
правильно выбрать оборудование. Например,
прежде чем оценивать, какой мощности необходима холодильная машина, важно сделать
теплорасчет здания. Говоря о перспективности
ИЗ, стоит иметь в виду следующее: когда рынок
офисных зданий стабилизируется и бизнесцентры вступят в конкурентную борьбу за арендатора, выиграют те объекты, которые будут
способны предоставить клиенту экономичность,
комфорт и удобство. При этом в интеллектуальных зданиях выше уровень сдаваемости
площадей и выше арендные ставки. А значит,
и в краткосрочной, и в долгосрочной перспективе строить интеллектуальные здания выгоднее.
*Олег Пуговкин, генеральный директор
управляющей компании «АРМЭКС»
19
Мнение эксперта
Facility management
на промышленных объектах
Затраты на техническое обслуживание относятся к той группе расходов, которые можно в значительной степени контролировать и которые чрезвычайно сильно влияют на чистый операционный доход объекта недвижимости. Грамотная программа технического обслуживания сокращает
непредвиденные расходы, исключает простои оборудования и нарушения производственного
цикла, гарантирует безопасность для работающего на предприятии персонала. Все эти аспекты
особенно актуальны для промышленных объектов недвижимости.
Андрей Филиппов, CPM, директор по развитию
бизнеса ООО «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ»
Сертифицированный управляющий недвижимостью (институт IREM, США). Высшее техническое образование, дипломы профессиональной переподготовки по маркетингу и рекламе.
Опыт управления недвижимостью более 6 лет.
Работал над созданием, оптимизацией и управлением административными, торговыми, жилыми и многофункциональными комплексами в девелоперских и управляющих
компаниях «Система-Галс», «Акцент Девелопмент» и др.
Наиболее крупные проекты из личного портфолио:
многоформатный поселок Миллениум, Ярославль, 600 тыс. кв. м; многофункциональный
комплекс «Преображенский», Москва, 550 тыс. кв. м; офисный комплекс на Ленинградском шоссе, 39, Москва, 110 тыс. кв. м; торговый комплекс «Лето», Санкт-Петербург, 100
тыс. кв. м. Общий объем сопровождаемых проектов – более 4 млн кв. м.
В настоящее время – директор по развитию «ОКИН ФЭСИЛИТИ РУ», российского отделения чешской управляющей компании OKIN group a.s. Компания специализируется
на управлении недвижимостью и эксплуатации инженерных систем для различных
сегментов рынка, включая промышленную недвижимость.
Основными эксплуатационными объектами,
с которыми связан самый большой риск и
самая большая часть операционного бюджета
при управлении промышленными объектами,
являются:
• крыша, ограждающие поверхности,
конструкция здания;
• системы отопления, вентиляции
и кондиционирования воздуха;
• водопроводно-канализационная система;
• электрооборудование;
• системы противопожарной безопасности;
• лифты, подъемные механизмы,
автоматические ворота;
• охрана (служба безопасности);
• мощеные поверхности – подъездные пути
и пешеходные дорожки, элементы
благоустройства;
• безопасность жизнедеятельности
(качество воздуха, уровень шума,
вибраций и прочее);
20
• сантехническое состояние помещений,
уборка производственных и непроизводственных помещений;
• удаление опасных отходов, утилизация
мусора;
• резервуары и хранилища (подземные
и наземные).
Для каждого эксплуатационного объекта
применяется набор параметров, по которым
на регулярной основе ведется его обслуживание: инспекционный осмотр, замеры показателей, программа профилактического обслуживания, календарный график. Например,
программа профилактического технического
обслуживания водопроводно-канализационной
системы должна предусматривать правила и
график контроля следующего:
• кранов и запорной арматуры;
• сантехнического оборудования
(раковин, санузлов, душевых кабин, моек)
и мест под ним;
• оборудования для прачечных, кухонь,
бойлерных и прочих пунктов;
• труб в доступных местах (отдельно для
бытового и промышленного назначения);
• труб в недоступных местах (отдельно для
бытового и промышленного назначения);
• содержания свинца и прочих элементов;
• потребления воды (счетчики);
• жиро- и маслоуловителей;
• канализационных сетей;
• систем водоочистки и водоотведения,
станций перекачки.
Суммарно по всем объектам и всем программам обслуживания набирается более
100 элементов для профилактического технического обслуживания. Для грамотного решения подобной задачи, безусловно, требуется
квалифицированный персонал и эффективный менеджмент.
В этой связи особенно актуальной задачей управления недвижимостью становится
# 01 (05) / 20 0 9
грамот­ное ведение надзора за деятельностью
по техническому обслуживанию. Надзор
подразумевает следующие основные аспекты
деятельности:
• полнота и точность описания рабочих
заданий;
• распределение заданий и определение
ответственных;
• контроль материально-производственных
запасов и закупок;
• графики и контрольные списки
инспекционных осмотров;
• проверка работы исполнителей и
подрядчиков, учет выполненной работы.
Связать эти разноплановые вопросы
в один комплекс позволяют современные
компьютерные программные средства.
Одной из ключевых задач управления
недвижимостью является организация
коммуникаций между пользователями объекта недвижимости и управляющим. Для
решения этой задачи используются разные
методы (телефонная, письменная заявка и
• когда была подана заявка на обслуживание;
• какой приоритет был задан этой заявке;
• требуемые сроки реализации и описание;
• на какой стадии находится выполнение
заявки;
• какие дополнительные ресурсы требуются
и прочее.
Коммуникация с управляющим происходит дистанционно, в реальном времени, при
полном контроле со стороны пользователя и
надзорных лиц.
Автоматизированная заявочная система обеспечивает своевременную реакцию
задействованных в эксплуатации людей,
исключает перерасход средств, подтасовку
с отчетностью и другие возможные негативные моменты процесса управления.
Программные комплексы могут автоматически составлять графики профилактического технического обслуживания, хранить
информацию о системах и оборудовании
объекта, правилах обслуживания и многое
другое.
Экран HELP DESK (фрагмент)
Объект
HD-RU00-00000
Адрес: ул.
Радищева,12
Test user for RU
Авария на водопроводе в женском
туалете. Требуется...
04.03.2009
24.03.2009
04.03.2009
HD-RU00-0001
105 санузел
Test user for RU
Не работает замок в санузле
04.03.2009
24.03.2009
06.03.2009
Test user for RU
В санузле поврежден кран.
Необходимо произвести...
05.03.2009
05.03.2009
05.03.2009
HD-RU00-0002
Заказ Заказчик
116 санузел
прочее), но наиболее эффективный метод –
внедрение автоматизированной заявочной
системы. Например, в нашей компании эту
функцию выполняет программный комплекс
HELP DESK.
Основное достоинство HELP DESK заключается в полной прозрачности коммуникаций
между участниками. В стандартизированных
формах видно:
Описание
А (низкий уровень)
Собственное
выполнение
В (средний уровень)
Субподрядчик
С (высокий уровень)
Партнер заказчика
Расходы
Применение такого рода программных
комплексов обеспечивает качественное и
оперативное управление эксплуатацией
недвижимости. Особенно ярко это проявляется на сетевых объектах, объектах с большим количеством помещений с различным
функциональным использованием, что
характерно для промышленной недвижи­
мости.
Служба технического управления объектом
Выполнение
Приоритет Записано Изменить
Окончание
Номер
Номер 1
Временный диапазон
Текущий рабочий
период
Непрерывный
Аварийная служба
Непрерывный
Классификация задач и их характеристика
Зона
Классификация
Регрессивный период /
Передача
Дополнительный срок
Текущая
Текущий запрос
24 часа / HelpDesk
5 рабочих дней
Текущая
Срочный запрос
8 часов / HelpDesk
24 часа
Текущая
Аварийный запрос
Немедленно / телефон
1 час
VIP
Текущий запрос
8 часов / HelpDesk
3 рабочих дня
VIP
Срочный запрос
1 час / телефон
4 часа
VIP
Аварийный запрос
немедленно / телефон
30 минут
«Соглашение
об уровне услуг»
Листы SLA заполняются для каж-
дой услуги, предоставляемой управляющей компанией.
В разделе «Эксплуатационные результаты» заказчик указывает уровень
важности данной услуги. Например:
«Техническое управление объектом» –
высокий уровень; «Внутренняя уборка» – низкий уровень и тому подобное.
Также описывается, чьими силами выполняется услуга и в каком временном
диапазоне.
21
Мнение эксперта
Служба технического управления объектом
Область
Способ измерения
Регрессивный и дополнительный сроки
Состояние
89 %
Соблюдение регрессивных сроков
HelpDesk report
От 92 до 94,9 %
Соблюдение дополнительных сроков
HelpDesk report
Свыше 95 %
Доступность OKIN HelpDesk
HelpDesk report
Свыше 95 %
Соблюдение установочных сроков ревизии
и сервисных проверок, установленных
в системе
Отчетность
Без проблем
Соблюдение регрессивных сроков сервисных организаций и сроков для рекламации
Отчетность
Без проблем
Обеспечение работы обслуживаемого
оборудования без происшествий
Отчетность
Нет
Актуальной задачей
управления недвижимостью становится грамотное ведение надзора
за деятельностью по
техническому обслуживанию.
Но прежде чем заниматься учетом заявок
и контролем за их исполнением, необходимо
четко и подробно описать требования к работам. Для этой цели существует специальный
документ «Соглашение об уровне услуг»
(Service Level Agreement), в котором подробно
описывается объем предоставляемого сервиса, требуемая оперативность вмешательства
при поступлении запроса, характеристика
В листах KPI заказчиком субъективно расставляются оценки по отдельным составляющим услуги. Результирующая оценка получается путем
учета веса каждой составляющей.
Она и отражает суммарное качество
работы управляющей компании по
предоставлению данной услуги, что в
дальнейшем влияет на бонусную часть
вознаграждения УК.
касающимся повседневной жизни объекта,
является рациональное использование энергетических и водных ресурсов. Особенно это
актуально на производстве, где затраты на эти
виды ресурсов особенно велики. Способы
рационального использования ресурсов очень
разнообразны – от небольших простых корректировок (например, установка таймеров
на осветительные приборы) до более сложных
Модернизация зданий с целью энергосбережения
требует серьезной подготовки и выработки определенной стратегии, включая аудит энергопотребления.
задач, предоставляемая отчетность, процедура выполнения и заказа дополнительного оборудования и прочие аспекты обслуживания.
Контроль же за исполнением заявок наиболее эффективно осуществляется с помощью
системы ключевых индикаторов эффективности (Key Performance Indicators). Данная
система отражает соблюдение реальных
сроков обслуживания, позволяет заказчику
оценивать работу УК и тем самым непосредственно влиять на уровень вознаграждения
управляющей компании.
При использовании перечисленных
инструментов (HELP DESK, SLA, KPI) достигается полная прозрачность управления
объектом со стороны УК, простота и контроль
за исполнением заявок со стороны заказчика, материальная зависимость УК от оценки
ее оперативной деятельности заказчиком,
а следовательно, достигается максимальная
эффективность управления.
При управлении промышленными объектами перед УК, помимо задачи эффективного
взаимодействия с заказчиком и качественного обслуживания объекта, важным вопросом,
22
Key Performance
Indicators
(установка новых бойлеров и модернизация
систем вентиляции и кондиционирования).
Модернизация зданий с целью энергосбережения требует серьезной подготовки и выработки определенной стратегии, включая аудит
энергопотребления (эффективное измерение
текущего энергопотребления, фактических
счетов, анализ энергоэффективности оборудования, обработка полученных результатов и
многое другое). Поэтому это одна из наиболее
сложных задач, которую может решить далеко
не каждая управляющая компания. Реше­
ние задачи энергосбережения способно дать
от 5 до 20 % экономии от ежегодного счета
за электроэнергию. Затраты на усовершенствования окупаются, как правило, за 1–2 года.
Процедура аудита энергопотребления,
включенная в процедуру оценки эксплуатации
и технического обслуживания, экономически эффективна для любого коммерческого
здания. Тем более она эффективна для объектов промышленного назначения, объектов
с потенциальными проблемами качества
воздуха в помещениях и постоянными поломками оборудования.
Инфраструктура
Да будет
свет
Уровень развития технологий в производстве осветительного оборудования позволяет более
эффективно управлять работоспособностью персонала.
Ольга Зайкина
Различные исследования, проводившиеся
в основном западными институтами, однозначно указывают на прямую зависимость между
правильной организацией офисного прост­
ранства и работоспособностью сотрудников.
При этом огромное влияние на самочувствие,
настроение и, соответственно, эффективность
работы человека оказывает качество света.
Уровень освещенности изменяет электроэнце­
фалограмму, воздействует на центральную
нервную систему, кроме того, доказано непосредственное влияние света на уровень инсулина в крови и сердечный ритм. По словам
Анны Кистеневой, специалиста по маркетингу
компании THORN Lighting, «когда освещение
качественное, мы его не замечаем, но если его
нет – нормальная жизнедеятельность становится проблемой».
От лампочки Ильича
Привычные для домов лампы накаливания
в офисах сегодня применяются уже крайне
редко, в основном они остались в бюджетных
организациях. Причина в неэффективности
таких ламп: срок службы у них небольшой –
в среднем около 1000 часов, а тепловыделение
очень высокое, по сути, 85% потребляемой
электроэнергии уходит на тепло. Из-за этих
недостатков лампы накаливания в Европе
вообще запрещены для офисного освещения,
вместо них используются светильники с газоразрядными источниками. По оценкам экспертов, основной объем продаж сегодня (75–80 %)
приходится на люминесцентные лампы, как
24
наиболее экономичные и долговечные: их
энергопотребление в 5 раз меньше, чем у ламп
накаливания, а срок службы 15–20 тыс. часов.
«Внутри люминесцентной лампы находится
газ, – рассказывает представитель группы
MODUL, – поэтому они называются газоразрядными. Когда подключается ток, ионы,
выделяющиеся с катода, начинают бомбардировать стенки и газ и за счет этого происходит
свечение».
Правда, некоторые потребители имеют
предубеждение к использованию люминесцентных ламп, например, из-за стробоскопичес­
кого эффекта (мерцания), который вызывает
утомление глаз и создает психологический
дискомфорт у сотрудников. 30 лет назад
люминесцентные лампы действительно мигали
с частотой 50 герц, что было не слишком полезно для глаз, но с тех пор технология сильно
изменилась. Современные люминесцентные
лампы имеют абсолютно безвредную частоту
мигания около 40 тысяч герц, к тому же светильники снабжены специальным устройством,
которое делает мерцание практически незаметным глазу, – электронным пускорегулирующим
аппаратом (ПРА). Еще один повод для беспокойства – использование ртути в люминесцентных лампах. Именно пары ртути под действием
электрического поля выделяют невидимое
ультрафиолетовое излучение, которое нанесенный на внутренние стенки стекла люминофор
преобразует в видимый свет. Но, как считают
специалисты, вредного воздействия на здоровье людей ртуть в данном случае не оказывает,
# 01 (05) / 20 0 9
поскольку присутствует в микроскопических
количествах (около 20 мг). И, наконец, мнение
о том, что люминесцентные лампы дают лишь
холодный белый свет, угнетающе действующий
на психику, также давно устарело. По словам
Ильи Цыкарева, первого заместителя генерального директора группы MODUL, уже более
20 лет производятся люминесцентные лампы
различного спектра излучения, от холодного
до теплого. Теплый белый свет (2700 К) похож
на свет от лампы накаливания, нейтральный
свет (4000 К) близок по цветовой температуре
к свету солнца, холодный белый свет (он же
дневной) (6000 К) имеет немного голубоватый
оттенок и соответствует свету пасмурного неба.
Выбор зависит от желания покупателя, а также
от преобладающих цветов отделки помещения.
«Теплый свет предпочтительнее для домашних
светильников, – поясняет Евгения Одынь,
руководитель светотехнического отдела компании IBERI. – Для офисов обычно берется
нейтральная цветность. Она самая ходовая, так
как считается, что холодноватый свет повышает
работоспособность».
К активному свету
По словам Анны Кистеневой, оптика современных светильников совмещает в себе прямую
и отраженную составляющие освещения:
«Создается ощущение насыщенности помещения светом, при этом в поле зрения отсутствуют
яркие источники света, а освещение рабочей
поверхности находится в пределах нормы».
Но, чтобы офис выглядел именно таким образом, нужно грамотно подобрать и разместить
светильники. А это не так просто, поскольку
необходимо учесть довольно много факторов.
Во-первых, офисный работник в течение дня
обычно выполняет множество разнообразных
задач, каждая из которых требует различного
освещения. Например, читать документы
удобнее, если нет резких теней, а при работе
на компьютере важно отсутствие бликов на
экране монитора. Кроме того, для офисов в
отличие, скажем, от торгового зала принципиальна достаточная освещенность рабочих
мест, а не всего пространства. Имеют значение
и конструктивные особенности конкретного
помещения. «Для секционных офисов достаточ-
Теплый свет предпоч­
тительнее для домашних светильников. Для
офисов обычно берется
нейт­ральная цветность.
Она самая ходовая, так
как считается, что холодноватый свет повышает
работоспособность.
25
Инфраструктура
Совет эксперта
Елена Жукова,
менеджер
по маркетингу
сегмента «Офис
и индустрия»
компании Philips
Lighting
Какой свет предпочтителен для
помещений, где нет естественного освещения?
Создание оптимальной системы освещения
не только увеличивает доходы владельца
за счет повышения производительности труда
сотрудников, но и является серьезным источником экономии электроэнергии.
Для помещений без окон предпочтительно имитировать ритм естественного
света с помощью искусственного. Однако
если это невозможно, то лучше выбирать нейтрально белый свет. В офисах
более холодный свет воспринимается
естественнее, помогает сконцентрироваться на работе. Теплый свет, напротив,
расслаб­ляет, а при долгом пребывании
иногда может вызвать и негативные эмоции, чувство замкнутости и давления.
Должны ли отличаться световые решения в различных
офисных зонах?
В рабочих зонах уровень освещенности
должен быть выше, чем в проходах,
кроме того, там строго ограничивается слепящее действие оборудования.
В коридорах можно использовать менее
мощные источники света и светильники
с более простой оптической системой.
Такой подход позволяет разумно расходовать электроэнергию и оптимизировать стоимость осветительной установки.
Должны ли меняться яркость
освещения и цвет света в течение
суток в помещении без окон?
Естественный свет меняется по определенному ритму в течение дня. В хорошую
погоду утром – теплый белый свет и сравнительно невысокие уровни освещенности,
ближе к полудню свет становится холоднее
и уровни освещенности повышаются. К
вечеру снова свет становится теплее и
темнеет. Такую смену света можно воспроизводить и в помещении без естественного
света. Однако в офисе более целесообразно
несколько скорректировать этот ритм. Так,
утром лучше создавать высокий уровень
освещенности, оттенок света должен быть
холодным. Такой свет помогает настроиться
на рабочий день. К обеду количество света
снижается и свет теплеет, позволяя людям
расслабиться. После обеда снова нужно
повысить освещенность и сделать свет
холоднее. К вечеру, когда люди устают, необходимо создать комфортную теплую атмосферу. Такой свет в рабочих зонах является
оптимальным и называется динамическим
освещением.
26
но 4 светильников на одну секцию, – говорит
представитель группы MODUL. – Как правило,
на потолок ставятся растровые светильники
с зеркальной решеткой. Если их разместить
непосредственно над рабочим столом, будет
хорошая освещенность». При очень высоких
потолках (от 5 м и выше) можно использовать
подвесные светильники. «В офисах с невысокими подвесными потолками наиболее популярны встроенные светильники», – рассказывает
Анна Кистенева. – Но такое освещение имеет
недостаток: темный потолок и верхняя часть
стен создают «пещерный» эффект. Избежать
этого позволяют светильники с «подвесной»
оптикой, когда оптическая часть опускается
ниже уровня потолка, распределяя световой
поток на стены и потолок».
Растровые потолочные светильники с экранирующей решеткой сегодня пользуются наибольшим спросом благодаря удобству монтажа,
простоте эксплуатации и невысокой цене.
Но они имеют низкий индекс цветопередачи,
то есть искажают реальный цвет предметов,
включая лица окружающих, что негативно
влияет на психологическое состояние сотрудников. По словам Евгении Одынь, чем выше
коэффициент цветопередачи, тем комфортнее
будут чувствовать себя люди, но тем дороже
будет стоить лампа: «Для офисов, как правило,
покупают лампы с индексом около 80, выше
95 берут редко – такие лампы намного дороже,
иногда на 100 %». Тем не менее светящиеся
зарешеченные квадраты постепенно уступают
место, прежде всего в офисах высокой классности, лампам нового поколения с трехполосным
или пятиполосным люминофором, обладающим улучшенной цветопередачей (индекс
85–98), что дает возможность добиться максимально естественного восприятия цветов. Ведь
все современные технологии разрабатываются
для того, чтобы максимально приблизить
искусственное освещение к естественному.
А естественное освещение – это насыщенность,
цвет и динамика. В последнее время на рынке
появились светильники с независимым управлением ламп, дающим свет вверх и вниз, кото­
рые позволяют по желанию менять соотношение прямого и отраженного света.
Однако создание динамичного освещения,
близкого к естественному свету, очень сложная
задача. В максимальной степени добиться
этого позволяет недавно разработанная система active light (активного света), суть которой
в смене световых сценариев в соответствии
с биоритмами человека. Система программируется таким образом, чтобы повторять
в помещении цикл естественной суточной
освещенности либо создавать собственный
цикл, если работа связана с какой-то сдвижкой
по времени (например, люди работают ночью,
и нужна дополнительная мотивация для более
эффективной деятельности). Однако подобные
системы очень дороги, и, хотя в Европе они
уже применяются (в основном как элемент
интеллектуальных зданий), для России это пока
скорее теория, чем реальность.
Ясно как день
Создание оптимальной системы освещения
не только повышает производительность труда
сотрудников, но и является серьезным источником экономии электроэнергии. «Даже простая
замена ламп на более энергоэффективные
и установка светильников с электронными
пускорегулирующими аппаратами и качест­
венной оптикой позволяет сократить затраты
на электроэнергию до 40 %», – утверждает
Анна Кистенева. Причем затраты на установку
современной осветительной системы обычно
окупаются в течение 5 лет. Но это при условии,
# 01 (05) / 20 0 9
что приобретено оборудование хороших производителей, а лучшими в секторе производства
источников света сегодня считаются европейские компании OSRAM, Philips, Radium и американская General Electric. В погоне за дешевизной бизнесмены часто покупают лампы и
светильники, например, китайского производства и в итоге сильно проигрывают. «Срок
службы немецкой техники – 10 лет, – говорит
Илья Цыкарев, – за это время польский,
например, светильник придется несколько раз
ремонтировать, чаще менять лампы, то есть
затраты в будущем будут больше». Лучше всего
такую достаточно сложную задачу, как выбор
осветительной системы, доверить профессионалам. По словам Евгении Одынь, преимущество здесь в том, что инженеры-светотехники
помогают заказчику купить решение, а не просто оборудование. Кстати, в ближайшие годы
необходимость в помощи профессионалов
будет только возрастать в связи с перспективой
развития рынка источников света. Наряду
с люминесцентными лампами, которые сегодня
уже могут считаться традиционными, ожидается дальнейшая модернизация ламп накаливания – в частности, галогеновых лампочек.
В настоящее время они частично используются
в офисном освещении, как правило, в комбинации с люминесцентными лампами, для локального освещения. Есть разработки по увеличению световой отдачи галогеновых ламп.
Однако самые интересные прогнозы
связаны с наиболее передовой на сегодня
светодиодной технологией. По словам Евгении
Одынь, предполагается, что к 2015–2020 годам
светодиоды станут самыми экономичными
источниками света. «Светодиоды являются
точечными источниками света разной цветовой
температуры, но их цветопередача находится
еще не на очень высоком уровне, – рассказы-
вает Илья Цыкарев, – срок службы каждого
диода – около 50 тыс. часов, потребляемая
мощность незначительна – около 0,3–5 ватт,
а световая отдача превышает отдачу галогенной
лампы накаливания, но существенно ниже
отдачи люминесцентной лампы». Светильники
на светодиодах уже появились на рынке, но они
довольно дороги и пока не слишком пригодны
для офисов. «С точки зрения экономии в офисном освещении сейчас наиболее эффективны
все-таки люминесцентные лампы, – считает
Евгения Одынь. – Есть понятие светоотдачи
(количество подведенной энергии в ваттах
к количеству выхода света), и у люминесцентной лампы этот показатель в два раза выше,
чем у светодиодов». Тем не менее, по мнению
Ильи Цыкарева, светодиодные технологии
будут стремительно развиваться: «Когда в 50-е
годы появились люминесцентные лампы, никто
не придавал им серьезного значения, а сейчас
они применяются повсеместно. И светодиоды
лет через 10 займут не менее трети рынка
светотехнического оборудования». В офисное
освещение светодиоды придут, скорее всего,
в качестве управляемых светильников, позволяющих менять интенсивность, цветность и другие
параметры светового потока, причем как автоматически, в интеграции с системой датчиков
или в целом интеллектуального здания, так и
с помощью ручного управления. В любом случае
более совершенная технология повысит уровень
комфортности освещения для сотрудников.
27
Руководство к действию
На всякий
пожарный…
Планы эвакуации, аварийные выходы, список телефонов экстренных служб – до недавнего времени все это воспринималось управляющими как неизбежное зло, необходимое, чтобы оградиться
от нападок юристов и различных проверяющих инстанций. Однако события последних лет изменили
наше представление об аварийном управлении. Конечно, большинство управляющих недвижимостью никогда не столкнется с такими масштабными форс-мажорами. Но сделали ли вы все возможное, чтобы предотвратить беду на случай, если роковое событие все же произойдет? Учитывая количество гипотетических угроз, которые нужно выявить и исключить, задача кажется невыполнимой.
1
Разработайте на случай аварии четкий
план, а не список рекомендаций.
План должен не только перечислять факторы
риска, но и определять, кто и за что отве­чает
в каждом конкретном случае. При помощи
метода матрицы рисков превратите план
в конкретное руководство к действию, которое
будет совершенствоваться по мере необходимости. Периодически обновляйте контактную
информацию (ответственные лица, телефоны),
чтобы гарантировать ее точность.
2
План должен предусматривать обращение за дополнительной помощью.
При возникновении форс-мажора нельзя
полагаться исключительно на тех, кто стоит
первыми в списке контактных лиц. Телефоны
экстренных служб необходимы так же, как и
контактная информация кризис-менеджеров,
которые, кстати, должны обладать основными навыками управления в чрезвычайных
ситуациях, включая оказание первой помощи
(искусственное дыхание, реанимация и т. д.),
распознавание сигналов бедствия и адекватного на них реагирования. Последнее крайне
важно для того, чтобы вовремя оповестить
находящихся в здании людей об угрозе и
предпринять соответствующие меры для
предотвращения приближающегося бедствия.
Кризис-мендежеры должны уметь следовать
аварийному плану – эффективность плана
зависит от того, знают ли вовлеченные в операцию люди о действиях друг друга и могут
ли эффективно взаимодействовать.
Крайне важно, чтобы кризис-менеджеры
были в курсе своих обязанностей и умели
их выполнять. Соответствующие тренинги
призваны научить специалистов не только
включать пожарную тревогу, оказать первую
28
помощь, но и реагировать на ЧП, используя
подручные средства, помогать прибывшим
службам помощи и т. д. Стоит иметь в виду,
что большинство планов никогда не тестируются. В реальности, когда звучит сигнал
тревоги, большинство людей считают тревогу
ложной и продолжают заниматься своими
делами. Поэтому все, на кого рассчитан план
действий, должны знать, когда и что делать,
чтобы не было слишком поздно.
3
Используйте государственные стандарты безопасности.
После событий 11 сентября в США была разработана Национальная система управления
в чрезвычайной ситуации (National Incident
Management System – NIMS). Система позволяет слаженно действовать всем, кто
задействован в управлении в кризисных
ситуациях. Она разработана для всех ситуаций – от небольших инцидентов, требующих
минимального вмешательства, до событий,
в которых необходимо участие всевозможных
служб и агентств. Возможно, подобная система разработана и в вашей стране.
При возникновении
форс-мажора нельзя
полагаться исключительно на тех, кто стоит
первыми в списке контактных лиц. Телефоны
экстренных служб необходимы так же, как и
контактная информация
кризис-менеджеров.
Для успешного реагирования на критическую ситуацию
важен отлаженный контакт с полицией, пожарной и
медицинской службами.
Первым делом стоит оценить здание в соответствии с матрицей рисков (см. таблицу «Возможные угрозы»), выявить вероятные опасности, подстерегающие объект недвижимости,
и изыскать необходимые для защиты ресурсы.
Представляем вашему вниманию восемь
рекомендаций для разработки планов реагирования на чрезвычайные ситуации.
# 01 (05) / 20 0 9
Организовывайте тренинги, учения и
упражнения.
Нет ничего хуже плана, который никто не понимает или не может ему следовать. План
необходимо протестировать на возможно большем количестве людей, которые должны быть
задействованы в случае аварии, – от кризисменеджеров до руководителей, принимающих
решение об эвакуации всего здания.Тренинги
могут включать прохождение сценария ЧП
в небольших группах. Все действующие лица,
ответственные за различные сегменты плана,
должны продемонстрировать умение выполнять свои обязанности. Такие тренинги могут
быть также использованы для предотвращения
возможных сбоев в плане. Как и при любом
тестировании, нужно детально задокументировать действия, чтобы использовать записи для
пересмотра или доработки плана.
Во время учений моделируются возможные ситуации, на которые участники должны
реагировать. Наиболее распространенным
является включение пожарной тревоги, чтобы
провести тренировочную эвакуацию. Конечно,
нужно заранее уведомить пожарную службу
про ложную тревогу. Кстати, возможно, она
захочет присоединиться к учениям. Можно
провести более масштабный тренинг с участием нескольких чрезвычайных служб, организовать эвакуацию людей из нескольких зданий.
Лучшие упражнения – те, которые требуют различных решений, в ходе которых исключаются
неверные действия и ищутся лучшие варианты
реагирования. Сразу после упражнений
участники и наблюдатели проводят «разбор
полетов», выясняя, что сработало, а что нет.
5
Установите рабочие отношения со
службами первой помощи.
Для успешного реагирования на критическую
ситуацию важен отлаженный контакт с полицией, пожарной и медицинской службами. Но если этот контакт заключается в одном
телефонном звонке в год, сложно полагаться
на то, что представители служб реагирования
появятся «в нужное время в нужном месте».
Учения и упражнения разработаны не только
для проверки аварийных процедур, но и для
того, чтобы убедиться, что все контакты и средства коммуникации актуальны и исправны.
6
Сформируйте «внешнюю группу».
В 2005 году одним пригожим осенним днем
внутренний двор общежития технологического
университета Джоджии внезапно оказался
заполнен несколькими сотнями людей. Выяснилось, что все они прибыли из находящейся
неподалеку офисной башни Bellsouth, эвакуировавшись по сигналу пожарной тревоги.
Чего не знали в университете, так это того,
что их общежитие было назначено «сборным
пунктом» для обитателей Bellsouth на случай
эвакуации. Также обнаружилось, что и другие
компании, расположенные в округе, определили общежитие как чрезвычайный сборный
пункт. В тот раз это не имело большого
значения, но если бы чрезвычайная ситуация
распространилась на весь район, за место
на сборном пункте разгорелась бы жестокая
борьба. Этот инцидент привел к созданию
«внешней группы» – группы, состоящей
из представителей от каждой компании и
учреждений, расположенных вокруг технологического университета Джорджии, включая
Bellsouth, Coca-Cola, Bank of America и т. д.
Назначение группы – обеспечить общую осведомленность о том, куда и как эвакуироваться
в случае форс-мажора. Во время чрезвычайной ситуации жизненно важно обеспечить согласованность действий внутри такой группы.
7
Используйте технические достижения.
Когда-то аварийные планы были довольно
простыми. В них указывались контакты полиции и пожарной службы, а также внутренние номера ответственных лиц. Во время
эвакуации использовались мегафоны. Этим
в общем-то все ограничивалось.
С тех пор многое изменилось. Сегодня
у всех есть сотовые телефоны, отправить
сообщение – голосовое или текстовое –
не представляется большой проблемой, и
даже сирены сегодня умеют говорить. Выбор
подходящего технологического решения для
оповещения о ЧП не прост. Не прост именно
по причине большого выбора. К примеру, корпоративные или университетские сети можно
использовать для уведомлений путем телефонной связи (протокол VOIP), IP-телефонии,
всплывающих сообщений на компьютерных
экранах, цифровых табло и других средств
сообщения. Проанализируйте задачи, которые
стоят перед вами, и остановитесь на адекватном решении.
8
Как классифицировать
риски?
В ходе анализа риска выявляются все
угрозы и опасности объекта, а затем
размещаются в матрице, начиная от
весьма вероятных и очень серьезных
(как торнадо на Среднем Западе) и
заканчивая маловероятными незначительными опасностями типа
утечки воды из трубы за пределы
здания. Другие угрозы могут быть
вероятными, но с незначительными
последствиями или же маловероятными, но катастрофическими (например,
вооруженное нападение или террористический акт).
Анализ рисков
Вероятность
Последствия
1 = слабая
1 = минимальные
2 = средняя
2 = средние
3 = высокая
3 = значительные
Последствия
4
3
Умеренный риск
Значительный
риск
Критический риск
2
Допустимый риск
Умеренный риск
Значительный риск
1
Минимальный
риск
Допустимый
риск
Умеренный
риск
1
2
3
Вероятность
Не полагайтесь на посулы продавцов.
Покупая продукт или подписывая договор на
услуги, связанные с обеспечением безопасности жизни, важно знать, как и когда они будут
действовать. Многие системы оповещения
заявлены как способные за короткое время
разослать тысячи текстовых SMS-сообщений,
голосовых сообщений и электронных писем.
Но за сколько времени 50 тысяч подписчиков получат эти сообщения – за десять
минут? Большинство инцидентов, связанных
со стрельбой, происходят менее чем за пять
минут. Крайне важно понять, соответствуют
ли возможности продукта или услуги потребностям вашего здания. Также стоит выяснить,
активирует ли система какую-нибудь другую
систему, например сирены, электронные табло
или другие средства коммуникации. Возможно, для их согласованной работы нужны серии
преобразователей между системами. Помните,
что каждое дополнительное оборудование
увеличивает вероятность сбоя в нужный момент. Выбирая оборудование, убедитесь, что
у продукта есть солидный послужной список
успешного действия в аналогичных зданиях.
Роберт Лэнг, заместитель вице-президента
по стратегической безопасности Государственного университета Кеннесо
29
Выбор
Пока гром
не грянет…
Несмотря на то что многолетние исследования и опыт продемонстрировали эффективность профилактической поддержки систем здания, большинство эксплуатационных компаний предпочитают реагировать на уже возникшую проблему. Конечно, управляющие зданием знают, что гораздо
лучше составить расписание поддерживающих мероприятий, однако большинство из них продолжает тратить значительные усилия на устранение проблем. Чаще всего в основе такого поведения
лежит нехватка ресурсов.
Джеймс Пайпер*
Подобный подход больше всего «бьет»
по системам отопления, вентиляции и конди­
ционирования воздуха (heater ventilation and
air conditioning – HVAC), роль этих систем
в современном здании сложно переоценить.
Системы HVAC на типичном коммерческом
объекте потребляют более 40 % энергии.
Поддержка и повышение эффективности этих
систем – первый шаг к управлению энергопотреблением здания. Успешная работа систем
отопления и кондиционирования важна
не только для экономии энергии. Современные
здания зависят от этих систем, и речь не только о комфорте людей. К примеру, большинству
телекоммуникационных систем для корректной работы требуются определенные климатические условия. Если показатели температуры
и влажности выходят за рамки допустимых
значений, это может привести к сбоям в работе
и даже к поломкам дорогостоящего оборудования. От правильной эксплуатации и поддержки
HVAC зависит успех бизнеса компаний.
Возможные проблемы
Усилия большинства управляющих по поддержке систем жизнеобеспечения здания, как
30
правило, упираются в недостаток финансирования. При этом сложно убедить людей, не
обладающих опытом эксплуатации, но отвечающих за формирование бюджета, в том, что расходы на поддержку работы систем и оборудования – насущная необходимость. Нежелание
инвестировать в эксплуатацию также поддерживается тем фактом, что системы отопления и
вентиляции не являются заметным компонентом здания. В отличие от видимых элементов,
таких как ковровые покрытия или системы
освещения, большинство систем HVAC невидимы глазу и, как правило, не занимают ничьих
мыслей до тех пор, пока не выйдут из строя.
А когда это происходит – приходится устранять
проблему, которую легче было предотвратить.
Стратегия устранения возникших проблем –
это самый дорогостоящий способ эксплуатации
систем HVAC. Организации, внедрившие
детально спланированные дальновидные программы по эксплуатации и поддержке систем,
пожинают щедрые плоды в виде заметного снижения эксплуатационных затрат. А если учесть
такие факторы, как увеличение срока службы
оборудования, снижение энергопотребления,
уменьшение времени простоев и количества
Тщательная поддержка работы систем HVAC имеет
массу преимуществ, которые понятны управляющим
объектом.
# 01 (05) / 20 0 9
перебоев в функционировании систем, то окажется, что компании с такими программами
экономят до 50 % эксплуатационных расходов.
Конечно, легче всего обвинять тех, кто отвечает за бюджет, но управляющие зданием тоже
несут ответственность. Чтобы получить достаточную финансовую поддержку, необходимую
для успешного выполнения их миссии, управляющие должны изложить вопрос в терминах,
доступных пониманию финансовых менеджеров. Недостаточно просто потребовать денег на
капремонт или замену холодильной установки,
особенно если эта установка все еще функционирует. Необходимо в цифрах продемонстрировать последствия неэффективной поддержки
систем, при этом показав возможности экономии, связанные с эффективной поддерживающей работой. Продемонстрируйте, как деньги,
потраченные на поддержание систем, отра­
зятся на конечном финансовом итоге.
Если на рынке недвижимости работает
клише «Местоположение, местоположение и
еще раз местоположение», в случае составления бюджета на эксплуатацию актуален принцип «Документирование, документирование и
еще раз документирование». Компании огра-
ничены в средствах, особенно в условиях экономического спада, и за эти средства ведется
борьба внутри компании. Другие департаменты
также продвигают свои проекты, и они ваши
конкуренты в борьбе за долю бюджета. Если
вы, как управляющий объектом, хотите уравнять правила игры, вы должны донести до всех,
что поддержка систем отопления, вентиляции и
кондиционирования обеспечит такой же, если
не больший, возврат инвестиций, как и проекты, продвигаемые другими департаментами.
А для этого нужны документальные подтверждения, доказательства, убеждающие в справедливости ваших слов. Тщательная поддержка
работы систем HVAC имеет массу преимуществ,
которые понятны управляющим объектом. Если
эти преимущества изложить на бумаге, это
поможет менеджерам по бюджету достичь того
же уровня понимания.
Энергосбережение
Одно из самых простых для понимания и документирования преимуществ – это возможность
повысить эффективность энергопотребления
с помощью систем HVAC. Экономия в зданиях, где системы поддерживаются в отличном
Усилия большинства
управляющих, как правило, упираются в недостаток финансирования.
При этом сложно убедить
людей, не обладающих
опытом эксплуатации, но
отвечающих за формирование бюджета, в том,
что расходы на поддержку работы систем и оборудования – не роскошь,
а насущная необходимость.
31
Экономия в зданиях, где системы HVAC поддерживаются в
отличном состоянии, достигает более 15–20 % по сравнению с
объектами, где этим системам позволяют медленно разрушаться.
Выбор
состоянии, достигает более 15–20 % по сравнению с объектами, где этим системам позволяют
медленно разрушаться.
Рассмотрим, к примеру, функционирование центрального кондиционера в здании.
Охлаждающее оборудование обычно потреб­
ляет больше всего электроэнергии. Чтобы
поддерживать его эффективность на самом
высоком уровне, его техобслуживание должно
осуществляться на ежедневной, еженедельной, ежемесячной и ежегодной основе. Если
повышение эффективности может обернуться
значительной экономией.
Если оценить возможности энергосбережения кондиционеров, бойлеров и ряда других
систем отопления и охлаждения не сложно, то
для других систем показатели могут быть не так
прозрачны. Рассмотрим увлажнители воздуха.
Здесь требуется регулярное обслуживание:
если механизмы привода воздушных клапанов не отрегулированы или если есть утечка
и в здание поступает больше воздуха, чем
Преимущество техобслуживания систем отопления и вентиляции –
увеличение его надежности.
Посмотрите на траты по профилактическому ремонту и поддержке как
на страховой полис, который убережет вас от сбоя в системах. И снова
документирование – ключ к успеху, только так можно побороть философию
«пока не сломано – проблем нет».
пропустить плановые мероприятия, эффективность оборудования снизится и энергозатраты
увеличатся. Начните, предположим, с эксплуатационного журнала для системы кондиционирования. Совместно с производителем или
сервисной компанией перенесите действующие
показатели эффективности на бумагу, составив
график эксплуатационной эффективности оборудования. Постройте аналогичный график
на основании данных о том, какой была бы
эффективность, если бы техобслуживание проводилось с рекомендуемыми интервалами.
Разница между двумя кривыми может быть
переведена в цифры экономии энергии и денег.
Поскольку энерго­потребление охлаждающего
оборудования весьма велико, даже небольшое
32
необходимо, это потребует лишних энергозатрат
на охлаждение или нагрев этого воздуха.
Регулярные проверки, тестирование и профилактические работы обеспечат эффективную
работу увлажнителей, минимизируют потребление энергии. Составьте список того, что необходимо делать, напишите, сколько это будет
стоить и как это будет соотнесено с убытками
при поломке увлажнителя.
Надежность и долговечность
Еще одно преимущество техобслуживания
систем отопления и вентиляции – увеличение
его надежности. Посмотрите на траты по профилактическому ремонту и поддержке как
на страховой полис, который убережет вас
# 01 (05) / 20 0 9
от сбоя в системах. И снова документирование – ключ к успеху, только так можно побороть
философию «пока не сломано – проблем нет».
Начните с оборудования, которое не обслуживается должным образом из-за недостатка
ресурсов. Изучите записи учета работ, проводимых на данном оборудовании. Эти записи
могут существовать в форме технических заданий, обращений в сервисную службу, жалоб
клиентов. Продемонстрируйте, насколько
серьезны расходы на устранение поломок,
насколько велики убытки из-за простоя оборудования. Не останавливайтесь на достигнутом. Покажите в цифрах, что произойдет, если
данное оборудование придет в негодность и
потребует замены.
Весьма вероятно, что в недалеком прошлом
имел место ряд сбоев в работе оборудования.
Проанализируйте эти сбои и определите их
первопричину. Случайные поломки невозможно предотвратить, но другие сбои могут быть
прямым результатом нехватки профилактических мероприятий. Проведите практический
анализ – кейс-стади, который покажет, что
произошло и почему. Количественно оцените
стоимость поломки с точки зрения аварийного
ремонта, увеличенных расходов на замену оборудования, снижения срока службы связанных
с ним систем. Проведите презентацию для
финансовых менеджеров, приведя аргументы
в пользу увеличения финансирования профилактического обслуживания.
Срок службы систем
Управляющие эксплуатацией понимают, что
без надлежащего обслуживания срок службы
систем HVAC и их составляющих заметно снижается. Очень важно донести понимание этого
до людей, формирующих бюджет. И снова нам
поможет документация.
Посмотрите на историю недавних сбоев
систем отопления и кондиционирования
в вашем здании. Как долго эксплуатировалось
отказавшее оборудование? Сравните этот срок с
тем временем, которое оборудование, по заяв-
лению производителя, должно было служить
при нормальных условиях. Обнародуйте свои
открытия, детально показав, как отказ от проведения профилактических работ повлиял на
необходимость ранней замены оборудования.
Не забудьте о влиянии, которое оказывает плохо функционирующее отопительное и
вентиляционное оборудование на обитателей
здания. Если системы HVAC не поддерживаются технически, они не смогут функционировать на должном уровне и количество жалоб
от арендаторов возрастет. Если недовольство
вырастет до критического уровня, арендаторы
станут покидать здание, а собственник будет
терпеть убытки.
Качество воздуха
внутри здания в огромной степени зависит от
состояния климатического оборудования.
Поддержка HVAC и качество воздуха
в помещении
Важная тема, которую нельзя обойти, –
качество воздуха внутри здания. Последнее
в огромной степени зависит от состояния климатического оборудования. Системы, за которыми следят и которые поддерживают, защитят
не только обитателей здания от загрязненного
воздуха, но и его собственников от возможных
судебных исков и негативного общественного
мнения. Определите зоны, в которых важно
качество воздуха. Выработайте план поддерживающих работ, включающих как устранение
существующих проблем, так и долгосрочные
превентивные меры, и определите стоимость
плана. Соберите примеры других организаций,
аналогичных вашей, которые столкнулись
с проблемами качества внутреннего воздуха и
последствиями этих проблем, включая дополнительные расходы, простои, штрафы и судебные споры. Избегайте аргументов, основанных
на мнении, – ведь речь идет о принятии биз­
нес-решения. Аргументы, построенные на долларах и центах, выиграют в любом споре.
*Джеймс Пайпер – доктор наук, автор и
консультант с 25-летним опытом управления
недвижимостью, пишущий редактор издания
«Оперативное управление недвижимостью».
33
Персонал
Кадры
в эксплуатации
С приходом западных инвесторов и новых стандартов работы техническая эксплуатация выделилась в отдельное направление коммерческой деятельности. Кто занят в этой сфере и какие
перспективы она обещает тем, кто к ней только присматривается?
Сергей Роганов
Для справки
Холдинг «Империя кадров» подвел
итоги исследования изменения уровня
заработных плат в основных сегментах
рынка труда после начала финансового кризиса. Исследование проводилось по направлениям «Ритейл»,
«Недвижимость. Строительство.
Девелопмент», «Финансы. Банки.
Инвестиции» и т. д. Согласно исследованиям, в секторе недвижимости,
строительства и девелопмента заработные платы среднего менеджмента
снизились в среднем на 20 %, в то
время как компенсация, предлагаемая
рядовым специалистам, наоборот, возросла. По мнению экспертов «Империи
кадров», это связано с традиционным
дефицитом качественного инженерного
состава в данном сегменте рынка.
34
Инженер – это звучит гордо
Еще совсем недавно профессия инженера
не относилась к числу престижных. Конкурс
в большинство технических вузов был сравнительно невысоким – выпускники школ массово шли учиться на экономистов, юристов
и маркетологов. Сегодня таких специалистов
в избытке, тогда как в сфере управления коммерческой недвижимостью все чаще встает
вопрос: где найти хороших эксплуатационщиков. Конкуренция среди них невысока,
а спрос велик. «Основная трудность состоит
в том, что последние 15 лет вузы подготовили недостаточно технических специалистов
соответствующего уровня ввиду непопулярности и низкой оплаты профессии, – говорит
Наталья Суворова, cтарший консультант
сектора «Строительство и недвижимость»
рекрутинговой компании Staffwell. – В результате на данных позициях преимущественно
работают люди старшего возраста, которые не
обладают современными ноу-хау и не всегда
соответствуют требованиям, предъявляемым
к персоналу в западной компании». Еще
одна проблема бывших работников ЖЭКов
и дэзов – это незнание иностранных языков,
в то время как при управлении современным,
высокотехнологичным офисным зданием
много документации по инженерному обору­
дованию идет на английском. Язык нужен и
для работы с западными подрядчиками. Все
вышеперечисленное объясняет тот факт, что
управляющие компании предпочитают брать
в штат молодых специалистов и обучать их
под собственные стандарты. Им проще вырастить вчерашнего студента до уровня инженера
по эксплуатации, чем заставить работника
дэза «советской закалки» эффективно обслуживать интеллектуальное здание.
В перечне требований, предъявляемых
к соискателям на вакантные инженерные
позиции, чуть ли не первым номером идет
знание российских строительных норм и
правил. Обязательное условие – наличие специального образования – диплом инженераэлектрика, инженера-механика, инженератехника. Эксплуатационщики с опытом
приходят в управляющие компании не только
от конкурентов, но и из службы главного
инженера в строительных компаниях.
Как говорят рекрутеры, работодатель
ждет от кандидата «умения и желания
работать не только головой, но и руками».
Конкретные технические навыки нужны
для того, чтобы в экстремальной ситуации
инженер был способен устранить проблему
самостоятельно – обязанность немедленного
реагирования на выявленные в процессе эксплуатации дефекты прописана в должностной
инструкции инженера по эксплуатации. Также
очень важно знание отрасли и новых технологий. Допустим, в управлении специалиста
по HVAC (heating ventilation air conditioning),
отвечающего за климат в офисе, находятся
инновационные смарт-системы, для работы
с которыми нужны определенные навыки.
Как говорят рекрутеры, работодатель ждет от
кандидата «умения и желания работать не только
головой, но и руками».
# 01 (05) / 20 0 9
Есть и специфические требования. «Когда
работодатель принимает в службу эксплуатации дежурного инженера (Duty Engineer), важным моментом является проживание кандидата недалеко от управляемого объекта, чтобы он
мог работать или дежурить в ночные смены, за
которые выплачивается дополнительное вознаграждение», – говорит Наталья Суворова.
«Последние годы на рынке был большой дефицит в сфере facility management.
Управляющие компании, можно сказать,
дрались за квалифицированные кадры.
Я не думаю, что в связи с кризисом ситуация
сильно поменяется, поскольку здания есть
и их надо обслуживать», – отмечает Нелли
Китошвили, ведущий консультант направления
«Недвижимость» компании Antal Russia. По ее
мнению, кризис только значительно почистит
рынок. Уже с октября пошла волна сокращений, и в основном уходят люди, без которых
компания может обойтись. В области эксплуатации увеличилось число кандидатов, готовых
рассмотреть предложения о работе, но квалифицированных специалистов от этого больше
не стало. «Если ценный сотрудник работал
на проекте, который решено было заморозить,
его просто перекидывают на другой участок
работы, – говорит г-жа Китошвили. – Ни один
из известных мне девелоперов не закрыл
сразу все свои проекты (речь не идет о компаниях, только недавно вышедших на российский рынок, проекты которых находились
на «бумажной» стадии)».
В связи с тем, что большинство девелоперов приостановили свои проекты, менее
востребованными стали и услуги управляющих
компаний. В результате на рынке появилось
больше специалистов, готовых рассматривать предложения по работе. Скажется ли
это на уровне зарплат по отрасли в целом?
«Нельзя сказать, что рост заработной платы
носил неадекватный характер, – говорит Нелли
Китошвили. – Развитие рынка управления
недвижимостью в последнее время было очень
динамичным, а квалифицированных кадров
не хватало – спрос на них значительно превышал предложение. Поэтому для компаний был
и по-прежнему остается насущным вопрос, как
получить и удержать хороших специалистов.
Один из вариантов – предложение заработной
платы выше среднерыночных показателей.
В нашей практике были случаи, когда на новом
месте людям предлагали в два раза больше,
чем они получали на старом».
Что касается зарплат, то уровень junior
сегодня составляет от 25 тыс. до 40 тыс. руб.
в месяц. Это выпускники вузов, получившие
профильное инженерно-строительное образование. «Через пару лет такой специалист может
рассчитывать на повышение – до 50–70 тыс.
руб., – отмечает Нелли Китошвили. – Профес­
сионал с опытом работы 4–5 лет получает
примерно 150–180 тыс. руб.». По сведениям
Натальи Суворовой, инженер по эксплуатации в крупной западной компании получает
от 100 тыс. до 200 тыс. руб.
Развитие рынка управления недвижимостью
в последнее время было
динамичным, а квалифицированных кадров
не хватало. Поэтому
для компаний был и
по-прежнему остается
насущным вопрос, как
получить и удержать
хороших специалистов.
35
В России требования к «образованию» уборщиков не
очень жесткие, однако многие клининговые компании
организуют обучение своих сотрудников.
Персонал
Эксперты отмечают, что в связи с падением
рынка многие специалисты, находясь в поиске работы, готовы опустить планку. «Недавно
в компанию, являющуюся крупным генподрядчиком, в отдел ПТО вышел инженер на зарплату гораздо меньшую, чем изначально рассчитывал, – рассказывает Нелли Китошвили. – Но он
сознательно пошел на это, поскольку был очень
заинтересован в данной компании и проекте,
это хорошая школа, и впоследствии будет полезно иметь соответствующую строчку в резюме».
Красота требует жертв, а бизнес –
чистоты
Управление объектами недвижимости подразумевает содержание их в чистоте и порядке.
Свыше половины УК и собственников недвижимости предпочитают отдавать уборку на
аутсорсинг, что позволяет им сосредоточиться
на своей основной деятельности и в конечном
итоге минимизировать затраты на эксплуатацию объекта. Кроме того, стандарты работы
клининговой компании, как правило, выше,
чем у собственных служб уборки, поэтому привлечение профессиональных клинеров практически гарантирует чистоту в здании.
Главная фигура в клининговой компании –
уборщик. «Не секрет, что эта профессия в на­­
шей стране не считается сколь-нибудь престижной, – говорит Олег Попов, гендиректор
компании Cristanval. – Даже употребление
термина «оператор профессиональной уборки» вместо слова «уборщица» не меняет сути.
В связи с этим подавляющее большинство
линейного персонала любой клининговой
компании в Москве составляют представители
стран бывшего СССР – в основном граждане Таджикистана, Узбекистана, Киргизии,
Молдовы и Украины». Российские граждане,
а тем более москвичи, идут на такую работу
36
Российские граждане
идут работать в клининговые структуры крайне неохотно, даже при
сравнительно высоком
уровне зарплат. Однако
на уборщиц с российским гражданством
существует устойчивый
спрос.
неохотно, даже при более высоком уровне
зарплат, однако на уборщиц с российским
гражданством существует устойчивый спрос.
«По разным причинам некоторые клиенты
клининговых компаний настойчиво хотят
видеть в своих помещениях исключительно
операторов славянской внешности», – отмечает Олег Попов. С ним согласен и гендиректор
компании «Апрель» Олег Савинов. По его
словам, уборщики славянской наружности,
хорошо говорящие по-русски, привлекаются
для обслуживания офисных центров. Чем
выше класс обслуживаемых помещений, тем
выше уровень требований к рядовому составу.
«Граждане России и СНГ славянской внешности привлекаются также для обслуживания
бутиков, – говорит Олег Савинов. – А вот для
уборки больших торговых центров и промышленных предприятий особых приоритетов
по внешности нет».
Во все времена уборка считалась временной
работой: нечасто встретишь человека, готового
провести в обнимку со шваброй всю жизнь.
«Для жителей других городов России уборка
является стартом в Москве, как правило, через
2–3 месяца им подворачивается другая работа,
физически более легкая или более денежная,
и они уходят», – рассказывает Карина Сороко­
жердева, директор по работе с корпоративными
клиентами компании Cristanval. Поэтому основную массу работников клининга составляют
иностранные граждане из ближнего зарубежья,
текучка у них гораздо ниже, чем у россиян.
В качестве подработки многие рассматривают уборку по вечерам, здесь как раз можно
встретить и москвичей. Однако, по данным
Cristanval, процент столичных жителей, занятых
в клинин­ге, по самым оптимистическим подсчетам, не превышает 5 %.
Как говорят в службе персонала компании
«Апрель», сегодня среднестатистический
# 01 (05) / 20 0 9
уборщик с российским паспортом – это женщина 45–50 лет (таких работников 70 %),
замужем и с детьми (70 %). Также 70–80 %
уборщиков-россиян приходят в клининговую
компанию уже с опытом работы в службе
уборки. Что касается жителей СНГ, то здесь
возрастной диапазон другой – от 25 до 40 лет.
Примерно 30 % операторов замужем и с детьми. Опыт работы есть у 30–40 % уборщиков.
«Идеальный оператор профессиональной
уборки – это женщина 40 лет с опытом работы
в клининговой компании», – считает Олег
Попов. По мнению Карины Сорокожердевой,
идеальным уборщиком является сотрудник,
выполняющий все поставленные задачи и
не требующий постоянного контроля. «То есть
это фактический портрет исполнителя любой
сферы деятельности», – добавляет эксперт.
Принято думать, что работу уборщика
может осилить любой и это не та сфера, где требуется какое-то специальное обучение. Однако
проблема обучения персонала весьма актуальна. В некоторых странах наличие у уборщика
сертификата о профессиональной подготовке
становится обязательным условием при приеме
на работу в клининговую компанию. Такой
документ выдает Британский институт клининговых наук – ведущее учебное заведение в мире
в области уборки. Получению сертификата
предшествует тренинг, где изучаются и прорабатываются различные технологии уборки.
В России требования к «образованию» уборщиков не столь жесткие, однако многие кли-
нинговые компании организуют обучение своих
сотрудников. «Учитывая большую текучесть
кадров и, соответственно, нецелесообразность
больших вложений в обучение, наша компания
практикует экспресс-обучение непосредственно
на обслуживаемых объектах, – говорит Олег
Савинов. – Оно проводится по всем направлениям основных уборочных технологий: правила
использования оборудования, инвентаря,
материалов, моющих средств, а также порядок
их использования на различных поверхнос­
тях». По его словам, такие работы, как чистка
ковров, мебели, мойка окон и обслуживание
напольных покрытий, выполняют сотрудники
специального отдела, имеющие более высокий
уровень квалификации.
Средняя зарплата линейного сотрудника
клининговой компании при полной занятости
составляет примерно 12 тыс. руб. в месяц.
«Необходимо понимать, что абсолютное большинство уборщиков – люди, которые приехали
в Россию зарабатывать. Поэтому главный
их мотив – деньги, – говорит Олег Попов. –
Не секрет, что клининговая отрасль характеризуется высокой текучкой кадров, и люди
уходят туда, где выше уровень зарплат, даже
если условия работы хуже. Залог успеха работы
с кадрами – человеческое отношение. Если ты
помогаешь вновь прибывшему гастарбайтеру
с оформлением всех необходимых документов
для легальной работы в России и обеспечиваешь ему стабильный источник дохода, то проблем с кадрами у тебя не будет».
Что касается влияния кризиса на отрасль,
то, по словам Олега Савинова, пока он коснулся
только клининговых компаний, обслуживающих
банки и крупные ТЦ. Это выражается в несвоевременной оплате услуг. Предполагается,
что в дальнейшем клиенты будут предъявлять
требования к снижению стоимости контракта
путем уменьшения количества сотрудников,
задействованных в уборке. «Полный отказ от
клининговых услуг практикуется редко, – говорит г-н Савинов. – Последствия кризиса будут
более ощутимы к весне 2009 года».
По словам Карины Сорокожердевой, незначительное количество клиентов, сокращая расходы, отказались от услуг клининга в сентябреоктябре. Сейчас тенденция изменилась:
разобравшись в финансах, клиенты вновь
обращаются в профессиональные компании.
«А вот количество разовых заказов сократилось, – свидетельствует эксперт. – Многие
считают, что пока могут обойтись без чистых
окон и ковролина». Если говорить не об индустрии клининга в целом, а о конкретном
бизнесе, то от клининга на сегодняшний день
отказались те объекты, для которых такая услуга – роскошь, а не жизненная необходимость.
«Очевидно, что гипермаркет или офисный
центр класса А никак не могут позволить себе
прекратить уборку даже на один день, – говорит Олег Попов. – Тогда как небольшие офисы
способны сократить свои затраты благодаря
снижению арендуемой площади и сокращению
расходов на уборку».
37
Оборудование
Яркое решение
Рабочее место как раз, два, три
«НоркПалм» представляет полезную новинку для офисных решений – удлинители EVOline Express Data. Модели оснащены тремя
силовыми и двумя слаботочными разъемами и способны монтироваться в кабель-каналы или другие элементы конструкций офисной
мебели. Посеребренные контакты обеспечивают низкое сопротивление. Высокая степень пожарной безопасности достигается благодаря
использованию невоспламеняющегося пластика. Удлинители быстро
и просто монтируются. Строгий, лаконичный дизайн Express Data органично вписывается в любой деловой интерьер.
Умываем руки…
Электрические сушилки для рук
Electrolux в сверхпрочном корпусе
из нержавеющей стали имеют
надежную защиту от перегрева –
толщина стали не допускает сильного нагрева корпуса. У модели
EHDA-2500 и EHDA/N-2500
увеличенная мощность работы –
2500 Вт, благодаря чему обеспечивается высокая скорость воздушного потока – 30 м/с, а также высокая
производительность – 270 м3/ч.
Модели оснащены защитным
температурным ограничителем и
электронным аварийным выключателем. Сушилка для рук EHDA/N2500 имеет поворотный воздушный выпускной канал, позволяющий направлять поток воздуха
в необходимом пользователю
направлении. Выпускной канал
защищен специальной термоустойчивой решеткой, препятствующей
попаданию в прибор посторонних
предметов. Сушилка имеет степень
пылевлагозащищенности IPX1.
38
Фирма «Центр технического
света» представляет новинку
от чешского производителя
HALLA – светильники Serie 14.
Они выполнены в двух вариантах – самостоятельные подвесные
и накладные светильники. Серия
включает в себя прямоугольные
(600 x 600 и 900 x 900 мм) и
круглые (диаметр 370 мм) модели
высотой 129 мм. Источниками
света служат люминесцентные,
галогенные и металлогалогенные
лампы. Благодаря своим оптическим свойствам светильники
Serie 14 подходят для торговых и
представительских помещений.
# 01 (05) / 20 0 9
В светлое будущее
Компания Royal Philips Electronics представила рынку дизайнерский
светодиодный светильник DayWave для общего офисного освещения. По заявлению Рене ван Шутена, представителя Philips Lighting,
«DayWave позволяет архитекторам и дизайнерам-планировщикам
создать эффективное рабочее пространство, в котором пользователи
могут настраивать освещение в соответствии со своими предпочтениями и уровнем естественной освещенности». В конструкции светильника
используются новейшие светодиоды LUXEON Rebel и инновационная
оптическая система, которые обеспечивают высокий уровень визуального комфорта.
Такая легкость!
Который час?
NAYADA представила решение TWIN для системы NAYADA-Standart.
Алюминиевый профиль каркаса устанавливается лишь вдоль пола и
потолка помещения, а также при примыкании к стене или дверной
раме. Эффект открытости и легкости системы достигается за счет едва
заметного поликарбонатного профиля, соединяющего полотна стекол,
перегородка словно состоит из одной сплошной секции. Эстетику нового решения подчеркивает и отделка алюминиевых деталей. Для усиления жесткости конструкции в TWIN используется закаленное стекло
толщиной 10 мм. Уровень звукоизоляции перегородки достигает 38 дБ.
Компания Larital предлагает изыс­
канные интерьерные часы класса
люкс – офисные часы в стиле
минимализм, VIP-коллекции
в этническом стиле. Такое эстетическое решение, как вытянутость
линий и форм, является фирменным стилем компании.
Будьте здоровы!
LG Electronics представляет новые серии систем кондиционирования
Klebio и Glory Inverter. В этих моделях в дополнение к уже зарекомендовавшему себя воздушному фильтру Neo Plasma применен и новый
антиаллергенный фильтр Allergy Free.
Когда воздух, циркулирующий через внутренний блок кондиционера, проходит через фильтр, аллергены (пыль, микроклещи и пр.)
оседают на фильтре, а затем дезактивируются энзимами, нанесенными
на основу фильтра. Применение этого фильтра одобрено британским
фондом по исследованию аллергии (BAF – British Allergy Foundation).
Среди других преимуществ новых моделей кондиционеров – легкость
в эксплуатации. Необходимость очистки контейнера возникает реже,
чем раз в год. Кроме того, работающих кондиционеров практически
неслышно: уровень шума некоторых режимов не превышает 20 дБ, что
соответствует порогу чувствительности человеческого слуха.
39
Оборудование
Свет особого назначения
Компания Artemide представляет инновационную коллекцию
Luxerion – мультифункциональные приборы, комбинирующие
освещение с функциями очистки
воздуха. Коллекция была создана
в сотрудничестве с компанией
Elica, ведущим производителем
кухонных вытяжек.
Модели серии Luxerion
наделены всеми атрибутами
современного осветительного
прибора – переключателями
для регулирования яркости,
контактным сенсором, пультом
управления, возможностью
выбора направлений светового
потока. Вместе с тем светильники эффективно очищают воздух.
Благодаря сложной технологии,
обеспечивающей трехуровневую
фильтрацию, приборы коллекции Luxerion устраняют запахи,
подобно традиционным вентиляционным устройствам. Они
также задерживают пыль, сажу,
пыльцу и бактерии размером
от 0,1 микрон.
Игра воображения
Акустические стены и панели обычно остаются незамеченными в офисном интерьере.
Компания «Иску» предлагает сделать их частью дизайн-концепции офиса и обратить
на них внимание посетителей и клиентов. Нанесите на них любое изображение и увидите: офис заиграет новыми красками. «Иску» предлагает несколько изображений,
связанных с природой, но вы можете придумать и свой вариант рисунка. Панели существуют в двух размерах: 62 x 92 мм и 62 x 137 мм. Офис может оснащаться отдельными панелями, а может – сразу большой конструкцией, составленной из нескольких
модулей.
«Колонна» свежего воздуха
Новый очиститель воздуха BALLU AP350
колонного типа – это сверхмощный прибор,
предназначенный для удаления из воздуха
дыма, пыли, запаха и вредных для здоровья
примесей. Благодаря увеличенной площади фильтров, высокой производительности
(в 3–4 раза выше обычных) и «офисному»
дизайну, BALLU идеально подходит для
работы в больших помещениях площадью
до 100 кв. м. AP350 имеет большие воздухозаборные отверстия и более мощный вентилятор, что увеличивает производительность
прибора по очистке воздуха. Кассета фильтров
BALLU AP350 включает в себя HEPA-, NANOи CARBON-фильтр. Прибор имеет два необходимых для современного воздухоочистителя
элемента – ионизатор и ультрафиолетовую
лампу, а также сверхэффективный PLASMAфильтр и сенсоры пыли, дыма и запаха.
40
День открытых
дверей
Цельностеклянная безрамная
система перегородок Style
от Aldo CT – одно из самых
актуальных современных
решений офисных пространств
при оформлении торговых зон,
салонов-магазинов.
Применение стекла в интерьере позволяет разделять
пространство, при этом не ущемляя его.
Предусмотрены различные
технологии обработки стекол,
таких как простое или цветное
матирование, нанесение логотипов и рисунков методом шелкографии, возможность склеивания стекла.
# 01 (05) / 20 0 9
Компании
41
Проблемы и решения
Выбирая подрядчика
на выполнение инженерных
работ, какие документы,
лицензии и рекомендации
стоит запросить?
после получения заказа (на ва­
ши средства), то вряд ли он
раньше имел дело с требовательными клиентами. Это должно быть для вас сигналом.
Как защитить недвижимость
от вандализма?
ти. Некоторые управляющие
недвижимостью в качестве
защитной меры высаживают
вокруг зданий кустарники
или растения с шипами.
Какие сложности стоит
предусмотреть заранее,
планируя офисный переезд?
компании-заказчика. Ценные
вещи рекомендуется страховать, а в особенных случаях
можно организовать и охрану.
В договоре также должна быть
указана стоимость переезда,
которая остается фиксированной при условии, что вы
не меняете объем перевозимого
имущества.
Как переоборудовать
вспомогательные помещения
в офисе под рабочие зоны?
Марк Смит,
управляющий директор Sunbury
Heights Group
Уважаемая инженерная компания как минимум предъявит
вам генеральную лицензию
на проектные работы – если
ей предстоит отвечать только
за разработку проекта. Если
на нее возлагается частичная
или полная инсталляция или
замена инженерных систем, то
нужна генеральная лицензия на
ведение строительной деятельности. Кроме того, необходим
обширный опыт аналогичных
работ для аналогичных клиентов. Если раньше проектировщик имел дело исключительно
с торговыми или консалтинговыми компаниями, не требующими особых сложных систем,
при реализации проекта для
инвестиционного банка он
споткнется о первое же препятствие, какими бы лицензиями
он ни обладал.
Поэтому спросите себя,
подходит ли выбранный вами
инженер-проектировщик для
вашего проекта? Есть ли у него
соответствующий опыт? Есть ли
у его сотрудников необходимые
навыки и образование в области разработки технического
оборудования и проектирования
электрических систем?
К проектировщику инженерных систем предъявляются
серьезные страховые требования. Необходимо запросить
соответствующие сертификаты
и сделать копии. Нормой
для работы с компаниями
из разряда «голубых фишек»
является страхование профессиональной ответственности
на сумму не менее $ 2 млн –
мы рекомендуем эту сумму как
минимальную.
Если ваш кандидат не заст­
рахован пока на такую сумму,
обещая, что приобретет полис
42
Ричард Мулебах,
главный управляющий директор
компании Kennedy-Wilson Properties
Northwest Ltd.
Наряду с пропагандой среди
арендаторов и общественности
управляющие недвижимостью
могут бороться с вандалами
с помощью технических
средств. Популярной мерой
сейчас стала установка камер
наблюдения, что часто является надежным инструментом
отпугивания потенциальных
вандалов. Несмотря на то
что установка камер требует
времени и расходов, многие
управляющие считают, что они
не только помогают бороться
с вандалами, но и повышают
общий уровень безопасности
арендаторов и жителей объекта
недвижимости.
Управляющие недвижимостью также могут заменить
бьющуюся сантехнику более
прочными современными
аналогами. Если вместо керамических раковин, унитазов и
писсуаров установить сантехнические приборы из нержавеющей стали, то это поможет
сократить вандализм и затраты
на ремонт. Бесконтактные
аксессуары на сантехнике также
являются хорошей альтернативой обычным, так как у них
меньше ломающихся деталей и
они расходуют меньше воды.
Другие проверенные способы
профилактики вандализма –
одноразовые дозаторы мыла,
защитные плафоны для лампочек и специальные прозрачные
покрытия, которые наносятся
на наружные стены здания,
а затем легко удаляются вместе
с нанесенными на них граффи-
Татьяна Громак,
директор по маркетингу компании
«Деликатный переезд»
Причина переезда в большинстве случаев одна – это
стремление урезать расходы.
Например, компания сокращает сотрудников, и ей уже
не требуются большие помещения, дорогая аренда в центре
становится не по карману, или
руководство приходит к выводу, что в условиях кризиса нет
смысла платить за хороший вид
из окна. В результате фирмы
переезжают в недорогие офисы
за пределами Садового кольца.
Сложности при переезде
могут возникнуть самые разные
и порой неожиданные. Многие
компании, опять же пытаясь
сэкономить, ищут помощи у непрофессиональных перевозчиков или организуют все своими
силами. В результате процесс
может затянуться на неопределенный срок, вещи могут потеряться, испортиться или просто
уехать «в никуда».
Но, как ни странно, в стремлении сэкономить это редко
кого пугает, ведь многие привыкли приравнивать переезд
исключительно к пожару. Поэтому самый неожиданный и как
минимум неприятный сюрприз
для любителей дешевизны – это
итоговая стоимость переезда,
в разы превышающая запланированную сумму. Для того
чтобы уберечь себя от случайностей, непосредственно перед
переездом не забудьте заключить предварительный договор
с компанией-перевозчиком.
В нем обязательно должен быть
пункт о возмещении ущерба,
причиненного имуществу
Таисия Капридова,
руководитель проектов
АБ «Сретенка»
Если это помещение без естественного освещения, можно
организовать там рабочие
места для сотрудников, находящихся в офисе часть дня.
Если естественного освещения
недостаточно, нужно восполнить
его правильно подобранным
искусственным светом. Если
же вы вынуждены перевести сотрудников в заведомо
не приспособленные для работы
помещения, постарайтесь
эмоционально компенсировать это изменение. Кроме
минимума эргономических
удобств создайте сотруднику
дополнительный комфорт – замените компьютер на более
современную модель, поставьте
удобное рабочее кресло. Нужно
понимать, что переоборудование вспомогательных помещений – это временная мера. Она
может быть оправданна, если,
допустим, компания планирует
переезжать в ближайшем будущем, а людей разместить нужно
уже сейчас.
Столкнулись со сложной
проблемой в своей
профессиональной практике?
Задайте вопрос нашим
экспертам. Электронная
почта для вопросов в рубрику
«Проблемы и решения»:
t.lomakina@impressmedia.ru
# 01 (05) / 20 0 9
Размещение объявлений в рубрике
«Компании»
926-73-40, доб. 322
t.kochenkova@impressmedia.ru
43
Проблемы и решения
Что делать с мебелью,
которая осталась после
уволенных сотрудников?
пространство от ненужной мебели, не тратить время и деньги
на обслуживание собственного
склада, избежать разрастания
штата и фонда оплаты труда.
Можно ли при помощи
перегородок создать
пространство с хорошими
показателями по звукоизоляции (в тренинг-центрах,
учебных заведениях, офисах)?
Наталья Махова,
коммерческий директор компании
Office Solutions
Ввиду того что сейчас основной задачей каждого бизнеса
является наиболее эффективное
использование собственных
ресурсов и экономия издержек,
существуют компании, предлагающие такую услугу, как
ответственное хранение мебели
с полным комплексом складских
операций. Это позволяет решить
сразу несколько задач: освободить дорогостоящее офисное
Анна Кузнецова,
директор по маркетингу компании
NAYADA
Шумоизоляция перегородок измеряется в децибелах (Дб). Для
рабочих помещений приемлемым уровнем звукоизоляции
считается 35–42 Дб.
Если классифицировать
системы перегородок по звуко­
изоляционным характерис­тикам,
то самую высокую шумоизоляцию обеспечивают трансформируемые конструкции, затем
стационарные с непрозрачным
наполнителем, на третьем месте
по этому признаку находятся
цельностек­лянные системы перегородок, а затем мобильные.
Впрочем, это не предельный
уровень звукоизоляции – например, на рынке есть перегородки
с глухими панелями, которые
еще называются акустическими.
Они способны обеспечивать звукоизоляцию до 54 Дб, то есть,
если за такой стенкой будет
шумно, по другую ее сторону
слышно не будет абсолютно
ничего.
Говоря об акустике, необходимо понимать, что звук
удерживает не только перегородка, но и стены, и пол, и потолок,
к которым она примыкает.
Столкнулись со сложной
проблемой в своей
профессиональной практике?
Задайте вопрос нашим
экспертам. Электронная
почта для вопросов в рубрику
«Проблемы и решения»:
t.lomakina@impressmedia.ru
Поэтому общие звукоизоляционные характеристики зависят
не только от самой перегородки,
но и от ровности пола, потолочного пространства и прочего.
Также, говоря о звукоизоляционных свойствах перегородки,
необходимо учитывать, в каких помещениях это является
вопросом принципиальным,
а где важны другие характе­
ристики. Например, если
речь идет о переговорной, то
здесь вопросы звукоизоляции
важны. Решение, позволяющее
увеличить звукоизоляцию, –
специальный межстекольный
профиль, закрывающий зазоры
между секциями.
Недвижимость: управление, эксплуатация, обслуживание / Property Facility Management
Журнал, учрежден и издается ООО «Импресс-Медиа. Маркетинг»
Генеральный директор и издатель:
Аннетт Вассенаар
Соиздатель: Дэвид Цор
Главный редактор: Татьяна Ломакина
Ведущий дизайнер: Ольга Горенская
Автор дизайн-макета: Юрий Сидоров
Руководитель управления
по оперативной деятельности:
Юлия Смирнова
Руководитель отдела производства:
Юрий Мельников
44
Коммерческий директор:
Татьяна Мартынова
Руководитель по продажам:
Елена Борисова
Руководитель отдела
телемаркетинга: Татьяна Коченкова
Директор по маркетингу:
Елена Петрова
Руководитель по персоналу:
Людмила Михайлова
По всем вопросам обращаться:
+7(495) 926-73-40
По вопросам рекламы:
sales@impressmedia.ru
Редакция: news@cre.ru
По вопросам подписки:
+7(495) 926-45-75
supscription@impressmedia.ru,
Отдел маркетинга:
marketing@impressmedia.ru
«Недвижимость: управление, эксплуатация,
обслуживание. Property Facility
Management» № 1.
Тираж:
Выход в свет: 1.05.2009
Адрес редакции и издателя:
115191, Россия, Москва,
4-й Рощинский пр-д, 2, стр. 5
Тел. +7(495) 926-73-40
Факс: +7(495) 926-72-15
www.impressmedia.ru
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
232
Размер файла
2 895 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа