close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова

код для вставкиСкачать
КОНС УЛЬТАЦИИ ЮРИС ТА
Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова
Недвижимость:
договоры и комментарии
МОСКВА • ЮРАЙТ
2009
УДК 34
34
УДК
ББК 67.404
67.404
ББК
К41
К41
Киндеева Елена
Елена Агзамовна
Агзамовна —
— начальник
начальник Управления
Управления регистрации
регистрации прав
прав
Киндеева
на недвижимость
недвижимость Московской
Московской областной
областной регистрационной
регистрационной палаты
палаты (1997—
(1997—
на
2000 гг.),
гг.), заместитель
заместитель руководителя
руководителя Учреждения
Учреждения юстиции
юстиции по
по государственгосударствен2000
ной регистрации
регистрации прав
прав на
на недвижимое
недвижимое имущество
имущество ии сделок
сделок сс ним
ним на
на территотерритоной
рии города
города Москвы
Москвы (2000—2005
(2000—2005 гг.),заведующая
гг.),заведующая кафедрой
кафедрой государственной
государственной
рии
регистрации Российского
Российского института
института государственных
государственных регистраторов
регистраторов при
при
регистрации
Министерстве юстиции
юстиции Российской
Российской Федерации
Федерации (2001—2005
(2001—2005 гг.),
гг.), заместитель
заместитель
Министерстве
начальника Управления
Управления государственного
государственного земельного
земельного кадастра
кадастра ФедеральноФедеральноначальника
го агентства
агентства кадастра
кадастра объектов
объектов недвижимости
недвижимости (2005—2007
(2005—2007 гг.);
гг.); директор
директор ЦенЦенго
тра методического
методического обеспечения
обеспечения управления
управления имуществом
имуществом федерального
федерального госугосутра
дарственного унитарного
унитарного предприятия
предприятия «Федеральный
«Федеральный компьютерный
компьютерный центр
центр
дарственного
фондовых ии товарных
товарных информационных
информационных технологий»
технологий» (ФГУП
(ФГУП «ФТ-Центр»)
«ФТ-Центр»)
фондовых
Пискунова Марианна
Марианна Гирфановна
Гирфановна —
— заведующая
заведующая отделом
отделом регистрации
регистрации
Пискунова
сделок Московской
Московской областной
областной регистрационной
регистрационной палаты
палаты (1997—1999
(1997—1999 гг.),
гг.),
сделок
заведующая кафедрой
кафедрой правовых
правовых дисциплин
дисциплин Российского
Российского института
института госугосузаведующая
дарственных регистраторов
регистраторов при
при Министерстве
Министерстве юстиции
юстиции Российской
Российской ФеФедарственных
дерации (1999—2003
(1999—2003 гг.),
гг.), старший
старший научный
научный сотрудник
сотрудник Института
Института изучения
изучения
дерации
эффективности законодательства
законодательства Российской
Российской правовой
правовой академии
академии МиниМиниэффективности
стерства юстиции
юстиции Российской
Российской Федерации
Федерации (2005—2006
(2005—2006 гг.),
гг.), доцент
доцент кафедры
кафедры
стерства
управления собственностью
собственностью субъектов
субъектов РФ
РФ ии муниципальных
муниципальных образований
образований
управления
Высшей школы
школы приватизации
приватизации ии предпринимательства,
предпринимательства, к.
к. т.
т. н.
н.
Высшей
К41
К41
Киндеева Е.
Е. А.,
А., Пискунова
Пискунова М.
М. Г.
Г.
Киндеева
Недвижимость: договоры
договоры ии комментарии.
комментарии. —
— М.:
М.: Издательство
Издательство Юрайт,
Юрайт,
Недвижимость:
2009. —
— 567
567 с.
с. —
— (Консультации
(Консультации юриста).
юриста).
2009.
ISBN 978-5-9916-0179-5
978-5-9916-0056-9
ISBN
Оформление правоустанавливающих
правоустанавливающих документов
документов на
на недвижимость,
недвижимость,
Оформление
подготовка проектов
проектов договоров
договоров требует
требует специальной
специальной юридической
юридической кваликвалиподготовка
фикации, знания
знания особенностей
особенностей правового
правового режима
режима недвижимого
недвижимого имущестимущестфикации,
ва, гражданского,
гражданского, земельного,
земельного, жилищного,
жилищного, семейного,
семейного, корпоративного,
корпоративного,
ва,
налогового права,
права, законодательства
законодательства оо приватизации.
приватизации.
налогового
Настоящее издание
издание подготовлено
подготовлено авторами
авторами сс использованием
использованием материаматериаНастоящее
лов своей
своей книги
книги «Недвижимость:
«Недвижимость: права
права ии сделки
сделки (новые
(новые правила
правила оформлеоформлелов
ния, государственная
государственная регистрация,
регистрация, образцы
образцы документов)»,
документов)», выпущенной
выпущенной
ния,
издательством «Юрайт-Издат»
«Юрайт-Издат» вв 2007
2007 г.г. Образцы
Образцы договоров
договоров существенно
существенно
издательством
переработаны сс учетом
учетом изменений
изменений законодательства
законодательства по
по состоянию
состоянию на
на
переработаны
июля 2008
2008 г.,
г., аа также
также принятых
принятых Государственной
Государственной Думой
Думой проектов
проектов закозако55 июля
нов, дополнены
дополнены комментариями
комментариями ии примерами
примерами судебной
судебной практики.
практики. УкаУканов,
заны обязательные
обязательные для
для сторон
сторон императивные
императивные нормы
нормы законодательства
законодательства ии
заны
диспозитивные нормы
нормы сс вариантами
вариантами изменений
изменений условий
условий договора
договора вв интеинтедиспозитивные
ресах сторон.
сторон. Соблюден
Соблюден установленный
установленный Земельным
Земельным кодексом
кодексом Российской
Российской
ресах
Федерации принцип
принцип «единства
«единства судьбы
судьбы земли
земли ии недвижимости».
недвижимости». Учтены
Учтены
Федерации
требования нормативных
нормативных ии рекомендательных
рекомендательных актов
актов оо государственной
государственной
требования
регистрации прав
прав на
на недвижимое
недвижимое имущество
имущество ии сделок
сделок сс ним,
ним, аа также
также ненерегистрации
которые аспекты
аспекты налогообложения
налогообложения ии эксплуатации
эксплуатации недвижимости
недвижимости после
после
которые
ее приобретения.
приобретения.
ее
УДК 34
34
УДК
ББК 67.404
67.404
ББК
ISBN 978-5-9916-0179-5
978-5-9916-0056-9
ISBN
© Киндеева
Киндеева Е.
Е. А.,
А., Пискунова
Пискунова М.
М. Г.,
Г., 2009
2009
©
© ООО
ООО «Издательство
«Издательство Юрайт»,
Юрайт», 2009
2009
©
Оглавление
Введение ................................................................................ 7
Принятые сокращения ...........................................................10
Общие положения о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним ...................................17
Образцы документов .............................................................30
Комментарий к сделкам об отчуждении жилых помещений .....30
1. Сделки с квартирами..........................................................42
1.1. Договор купли-продажи квартиры ...................................42
1.2. Договор купли-продажи квартиры
с рассрочкой платежа.........................................................48
1.3. Договор купли-продажи квартиры с оплатой
по государственному жилищному сертификату ...............55
1.4. Договор купли-продажи квартиры
за счет заемных средств .....................................................63
1.5. Договор купли-продажи доли в праве общей
собственности на квартиру................................................70
1.6. Договор купли-продажи комнаты
в коммунальной квартире..................................................74
1.7. Договор мены квартир.......................................................81
1.8. Договор дарения квартиры................................................88
1.9. Соглашение об установлении (определении) долей
в праве общей собственности на квартиру .......................92
1.10. Соглашение о перераспределении долей
в праве общей собственности на квартиру .....................94
1.11. Передаточный акт при купле-продаже ...........................96
1.12. Передаточный акт при купле-продаже
с рассрочкой платежа ......................................................97
1.13. Соглашение о прекращении права пользования
жилым помещением (между собственником
приватизированного помещения и членами его семьи) .....98
1.14. Соглашение о прекращении права пользования
жилым помещением (между собственником
приватизированного помещения и бывшими
членами его семьи) ........................................................ 101
1.15. Соглашение о предоставлении отступного передачей
должником квартиры кредитору .................................. 104
1.16. Договор об ипотеке (залоге квартиры) ......................... 108
5
Оглавление
Оглавление
2. Сделки с жилыми домами ................................................117
3.5. Договор купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном доме между юридическими лицами ........... 285
3.6. Договор между юридическими лицами купли-продажи
нежилого помещения в здании на арендованном
земельном участке............................................................ 297
3.7. Договор купли-продажи гаража в ГСК между
гражданами (с вариантом поэтапной оплаты)................ 311
Комментарий к договорам дарения.......................................... 316
3.8. Договор дарения гаража в ГСК между гражданами ....... 320
Комментарий к договорам об ипотеке .................................... 324
3.9. Договор между юридическими лицами
об ипотеке здания на земельном участке,
предоставленном залогодателю на праве
постоянного (бессрочного) пользования........................ 333
3.10. Договор между юридическими лицами
об ипотеке здания на земельном участке,
принадлежащем залогодателю на праве
собственности или аренды............................................. 345
Комментарий к договорам аренды .......................................... 357
3.11. Договор аренды нежилого помещения
между юридическими лицами ....................................... 371
3.12. Договор аренды здания с земельным участком
между юридическими лицами ....................................... 385
4
2.1. Договор купли-продажи жилого дома ............................ 117
2.2. Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой
платежа ............................................................................. 124
2.3. Договор купли-продажи части жилого дома .................. 132
2.4. Договор купли-продажи доли в праве общей
собственности на жилой дом........................................... 139
2.5. Договор мены жилого дома на квартиру ........................ 146
2.6. Договор дарения жилого дома ........................................ 155
2.7. Договор дарения части жилого дома .............................. 160
2.8. Договор дарения доли в праве общей собственности
на жилой дом .................................................................... 165
2.9. Соглашение о порядке владения и пользования
жилым домом и хозяйственными постройками ............. 170
2.10. Соглашение об установлении (определении) долей
в праве общей собственности на жилой дом ................ 173
2.11. Соглашение о перераспределении долей
в праве общей собственности на жилой дом
и хозяйственные постройки.......................................... 175
2.12. Соглашение о реальном разделе домовладения
и прекращении долевой собственности ....................... 178
2.13. Передаточный акт при купле-продаже жилого дома ... 182
2.14. Передаточный акт при купле-продаже жилого дома
с рассрочкой платежа .................................................... 183
2.15. Передаточный акт при купле-продаже
части жилого дома ......................................................... 185
2.16. Соглашение о предоставлении отступного
передачей должником жилого дома кредитору ............ 186
2.17. Договор об ипотеке жилого дома .................................. 190
3. Сделки с недвижимостью нежилого назначения .................200
Комментарий к договорам купли продажи .............................. 200
Единство судьбы земли и недвижимости.............................. 214
3.1. Договор купли-продажи здания на арендованном
земельном участке между юридическими лицами ......... 223
3.2. Договор купли-продажи одного здания из нескольких
зданий на арендованном земельном участке между
юридическими лицами ...........................................................238
3.3. Договор купли-продажи здания на земельном участке,
находящемся на праве постоянного (бессрочного)
пользования, между юридическими лицами .................. 255
3.4. Договор купли-продажи здания и земельного
участка между юридическими лицами............................ 270
4. Сделки с земельными участками и домами ........................400
Комментарий к договорам купли-продажи
земельных участков ................................................................. 400
4.1. Договор купли-продажи земельного участка
между гражданами (с вариантом задатка) ....................... 403
4.2. Договор купли-продажи земельного участка
между гражданами за счет заемных средств ................... 412
4.3. Договор купли-продажи земельного участка
и жилого дома с гаражом между гражданами ................. 419
4.4. Договор купли-продажи земельного участка
с незавершенным строительством жилым домом
между гражданами (с вариантом задатка) ....................... 429
Комментарий к договорам об отчуждении дачных и садовых
участков и расположенных на них объектов недвижимости .. 439
4.5. Договор купли-продажи садового участка с домом
и гаражом между гражданами (с вариантом задатка) ..... 443
Комментарий к договору купли-продажи доли в праве
общей собственности на земельный участок........................... 453
4.6. Договор купли-продажи доли в праве общей
собственности на земельный участок между
гражданами (с вариантом задатка) .................................. 456
6
Оглавление
4.7. Договор дарения земельного участка между
гражданами....................................................................... 462
4.8. Договор мены земельными участками между
гражданами (с вариантом доплаты) ................................ 466
4.9. Соглашение об определении долей
в праве общей собственности на земельный участок
между гражданами ........................................................... 475
4.10. Соглашение о перераспределении долей
в праве общей собственности на земельный
участок и жилой дом между гражданами ..................... 479
4.11. Соглашение о порядке владения и пользования
общим земельным участком между гражданами ......... 483
4.12. Соглашение о разделе земельного участка
между гражданами ......................................................... 487
Комментарий к соглашению о сервитуте ............................... 492
4.13. Соглашение об установлении права ограниченного
пользования чужим земельным участком (сервитута) .......494
Комментарий к договору аренды земельного участка.............. 499
4.14. Договор аренды земельного участка
между юридическими лицами (с вариантами
разрешения застройки и выкупа участка) ..................... 504
4.15. Договор об ипотеке земельного участка
между юридическими лицами ....................................... 517
5. Договоры об участии в строительстве ...............................529
Комментарий к договорам об участии в строительстве ........ 529
5.1. Договор инвестирования................................................. 531
5.2. Договор инвестирования (участия в строительстве) ...... 537
5.3. Договор участия в долевом строительстве ...................... 544
5.4. Типовая форма инвестиционного договора
в отношении находящихся в федеральной
собственности объектов недвижимого имущества
(утв. приказом Минэкономразвития России
от 06.03.2008 № 61)................................................................
ВВЕДЕНИЕ
Свобода договора является одним из основных начал
гражданского законодательства. Граждане и юридические
лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК), в установлении своих прав и обязанностей на основе договора
и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК).
Договор должен соответствовать императивным нормам — обязательным для сторон правилам, установленным
законом и иным правовым актам, действующим в момент
его заключения (ст. 422 ГК).
Как указал проф. М. И. Брагинский1, значение договорной
свободы в конечном счете сводится к тому, что участникам
оборота предоставляется возможность решить, будет ли заключен между ними договор, а если будет, то каким станет
его содержание. Вместе с тем индивидуальная свобода, составляющая основу свободы договоров, относительна. Принимая соответствующее решение, граждане и юридические лица
должны руководствоваться существующими на этот счет
законами. Закон в таком случае выступает в роли ограничителя свободы договоров.
Одновременно законом могут быть установлены диспозитивные нормы, которые применяются к договорным отношениям постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (п. 4 ст. 421 ГК).
Для признания договора заключенным необходимо достижение сторонами в требуемой форме соглашения по всем
существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК). Существенными условиями являются:
— условия о предмете договора;
— условия, названные в законе или иных правовых актах
как существенные или необходимые для договоров данного
вида;
1 См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения (Кн. 1). М.: Статут, 2001.
9
Введение
Введение
— условия, относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Для признания договора заключенным необходимо соблюдение формы договора (ст. 434 ГК). Для сделок с недвижимостью, как правило, требуется не просто письменная форма, а составление одного документа, подписанного сторонами,
исключающее обмен письмами и другими документами.
При составлении проекта договора необходимо также
учитывать нормы о государственной регистрации сделок
с недвижимым имуществом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий регистрации, считается заключенным
с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Определение момента заключения договора необходимо для
согласования прав и обязанностей сторон, порядка исполнения договора и расчетов, выбора способов обеспечения.
Таким образом, юридическая техника при составлении
договора включает:
1) определение норм (законов и иных правовых актов),
обязательных для сторон при заключении и исполнении
данного вида договоров;
2) определение существенных условий договора, установленных законодательством, в том числе и предмета договора;
3) согласование существенных условий, установленных
законом, а также необходимых в интересах сторон;
4) определение императивных норм, которые не могут
быть изменены соглашением сторон, и указание которых
в договоре не является обязательным1;
5) определение диспозитивных норм, которые будут действовать «по умолчанию», даже если стороны не включат их
в договор;
6) согласование изменения диспозитивных норм в интересах сторон;
7) соблюдение формы договора и правил оформления
договора как документа.
Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует специальной юридической квалификации, знания правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного,
жилищного, семейного, корпоративного, налогового права,
законодательства о приватизации. Поэтому в комментариях или по тексту образцов договоров указываются императивные нормы законодательства, которые обязательны для
сторон и не могут быть отменены (изменены) соглашением
сторон. Одновременно указываются диспозитивные нормы
и предлагаются варианты их изменений.
Судебная практика показывает, что совершение сделок
с недвижимостью без учета земельных отношений приводит
к многочисленным спорам и иногда невозможности оформления прав на земельные участки приобретателей недвижимости. Поэтому образцы договоров составлены с соблюдением установленного Земельным кодексом РФ принципа
«единства судьбы земли и недвижимости».
8
1 Как указал проф. М. И. Брагинский, императивные нормы находятся
за рамками договорных условий. См.: там же.
Принятые сокращения
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
Правовые акты
ГК (в образцах документов — ГК РФ) — Гражданский кодекс
Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред.
от 23.07.2008) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 9. Ст. 773;
№ 34. Ст. 4026; 1999. № 28. Ст. 3471; 2001. № 17. Ст. 1644; № 21.
Ст. 2063; 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 7446; Ст. 4737; 2003. № 2.
Ст. 167; № 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. № 27. Ст. 2711; № 31. Ст. 3233;
2005. № 1 (ч. 1). Ст. 18; Ст. 39; Ст. 43; № 27. Ст. 2722; № 30 (ч. 2).
Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст. 282; № 23. Ст. 2380; № 27.
Ст. 2881; № 31 (ч. 1). Ст. 3437; № 45. Ст. 4627; № 50. Ст. 5279; № 52
(ч. 1). Ст. 5497; № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 7. Ст. 834; № 31.
Ст. 3993; № 41. Ст. 4845; № 49. Ст. 6079; № 50. Ст. 6246; 2008.
№ 17. Ст. 1756; № 20. Ст. 2253; РГ. 2008. № 153; № 158; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008) // СЗ РФ. 1996.
№ 5. Ст. 410; 1996. № 34. Ст. 4025; 1997. № 43. Ст. 4903; 1999. № 51.
Ст. 6288; 2002. № 48. Ст. 4737; 2003. № 2. Ст. 160; Ст. 167; № 13.
Ст. 1179; № 46 (ч. 1). Ст. 4434; № 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2005. № 1 (ч. 1).
Ст. 15; Ст. 45; № 13. Ст. 1080; № 19. Ст. 1752; 2006. № 6. Ст. 636;
2007. № 1 (ч. 1). Ст. 39; № 5. Ст. 558; № 31. Ст. 3993; Ст. 4015; № 41.
Ст. 4845; № 44. Ст. 5282; № 45. Ст. 5428; № 49; Ст. 6048; № 50.
Ст. 6247; 2008. № 17. Ст. 1756; РГ. 2008. № 153; часть третья от
26.11.2001 № 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008) // СЗ РФ. 2001. № 49.
Ст. 4552; 2004. № 49. Ст. 4855; 2006. № 23. Ст. 2380; 2007. № 49.
Ст. 6042; 2008. № 18. Ст. 1939; № 27. Ст. 3123; часть четвертая от
18.12.2006 № 230-ФЗ (в ред. от 30.06.2008) // СЗ РФ. 2006. № 52
(ч. 1). Ст. 5496; 2007. № 49. Ст. 6079; 2008. № 27. Ст. 3122
ЖК (в образцах документов — ЖК РФ) — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. от
23.07.2008) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2006. № 1. Ст. 10; 2006.
№ 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 13; Ст. 14. № 43. Ст. 5984;
2008. № 17. Ст. 1756; 2008. № 20. Ст. 2251; РГ. 2008. № 158
ЗК (в образцах документов — ЗК РФ) — Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) //
СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 27.
Ст. 2711; № 41. Ст. 3993; № 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. № 1 (ч. 1).
Ст. 15; Ст. 17; № 10. Ст. 763; № 30 (ч. 2). Ст. 3122; Ст. 3128; 2006.
№ 1. Ст. 17; № 17 (ч. 1). Ст. 1782; № 23. Ст. 2380; № 27, Ст. 2880;
11
Ст. 2881; № 31 (ч. 1). Ст. 3453; № 43. Ст. 4412; № 50. Ст. 5279;
Ст. 5282; № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 23; Ст. 24; № 10.
Ст. 1148; № 21. Ст. 2455; № 31. Ст. 4009; № 45. Ст. 5417; № 46.
Ст. 5553; 2008. № 20. Ст. 2251; Ст. 2253; РГ.2008. № 153; № 158
НК — Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая
от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ. 1998. № 31.
Ст. 3824. Ст. 3825; 1999. № 14. Ст. 1649; № 28. Ст. 3487; 2000. № 2.
Ст. 134; № 32. Ст. 3341; 2001. № 1 (ч. 2). Ст. 18; № 13. Ст. 1147; № 23.
Ст. 2289; № 53 (ч. 1). Ст. 5016; Ст. 5026; 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2; № 6.
Ст. 625; 2003. № 22. Ст. 2066; № 23. Ст. 2174; № 27 (ч. 1). Ст. 2700;
№ 28. Ст. 2873; № 52 (ч. 1). Ст. 5037; 2004. № 27. Ст. 2711; № 31.
Ст. 3231; № 45. Ст. 4377; 2005. № 27. Ст. 2717; № 45. Ст. 4585; 2006.
№ 6. Ст. 636; № 31 (ч. 1). Ст. 3436; 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 28; Ст. 31;
2008. № 26. Ст. 3022; № 27. Ст. 3126; РГ. 2008. № 158; часть вторая
от 05.08.2000 № 117-ФЗ (в ред. от 05.01.2008) // СЗ РФ. 2000. № 32.
Ст. 3340; Ст. 3341; 2001. № 1 (ч. 2). Ст. 18; № 23. Ст. 2289; № 33
(ч. 1). Ст. 3413; Ст. 3421; Ст. 3429; № 49. Ст. 4554; Ст. 4564; № 53
(ч. 1). Ст. 5015; Ст. 5023; 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 4; № 22. Ст. 2026; № 30.
Ст. 3021; Ст. 3027; Ст. 3033; № 52 (ч. 1). Ст. 5132; Ст. 5138; 2003. № 1.
Ст. 2; Ст. 5; Ст. 6; Ст. 8; Ст. 11; № 19. Ст. 1749; № 21. Ст. 1958; № 22.
Ст. 2066; № 23. Ст. 2174; № 26. Ст. 2567; № 27 (ч. 1). Ст. 2700; № 28.
Ст. 2874; Ст. 2879; Ст. 2886; № 46 (ч. 1). Ст. 4435; Ст. 4443; Ст. 4444;
№ 50. Ст. 4849; № 52 (ч. 1). Ст. 5030; Ст. 5038; 2004. № 5. Ст. 1342;
№ 27. Ст. 2711; Ст. 2713; Ст. 2715; № 30. Ст. 3083; Ст. 3084; Ст. 3088;
№ 31. Ст. 3219; Ст. 3220; Ст. 3222; Ст. 3231; № 34. Ст. 3517; Ст. 3518;
Ст. 3520; Ст. 3522—3525; Ст. 3527; № 35. Ст. 3607; № 41. Ст. 3994;
№ 45. Ст. 4377; № 49. Ст. 4840; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 9; Ст. 29; Ст. 30;
Ст. 34; Ст. 38; № 21. Ст. 1918; № 23. Ст. 2201; № 24. Ст. 2312; № 25.
Ст. 2428; Ст. 2429; № 27. Ст. 2707; Ст. 2710; Ст. 2713: Ст. 2717; № 30
(ч. 1). Ст. 3101; Ст. 3104; Ст. 3112; Ст. 3117; Ст. 3118; № 30 (ч. II).
Ст. 3128; Ст. 3129; Ст. 3130; № 43. Ст. 4350; № 50. Ст. 5246; Ст. 5249;
№ 52 (ч. 1). Ст. 5581; 2006. № 1. Ст. 12; Ст. 16; № 3. Ст. 280; № 10.
Ст. 1065; № 12. Ст. 1233; № 23. Ст. 2380; № 23. Ст. 2382; № 27.
Ст. 2881; № 30. Ст. 3295; № 31 (ч. 1). Ст. 3433; Ст. 3436; Ст. 3443;
Ст. 3450; Ст. 3452; № 43. Ст. 4412; № 45. Ст. 4627; Ст. 4628; Ст. 4629;
Ст. 4630; № 47. Ст. 4819; № 50. Ст. 5279; Ст. 5286; 2007. № 1 (ч. 1).
Ст. 7; Ст. 31; Ст. 39; № 50. Ст. 6245; Ст. 6246; 2008. № 18. Ст. 1942;
№ 26. Ст. 3022; № 27. Ст. 3126
СК (в образцах документов — СК РФ) — Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (в ред. от
30.06.2008) // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16; 1997. № 46. Ст. 5243; 1998.
№ 26. Ст. 3014; 2000. № 2. Ст. 153; 2004. № 35. Ст. 3607; 2005. № 1
(ч. 1). Ст. 11; 2006. № 23. Ст. 2378; 2007. № 30. Ст. 3808; 2008. № 17.
Ст. 1756; № 27. Ст. 3124
Закон о введении в действие ЖК — Федеральный закон от
29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
13
Принятые сокращения
Принятые сокращения
Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007) // СЗ РФ. 2005. № 1
(ч. 1). Ст. 15; № 52 (ч. 1). Ст. 5597; 2006. № 27. Ст. 2881; 2007. № 1
(ч. 1). Ст. 14; № 49. Ст. 6071
Закон о введении в действие ЗК — Федеральный закон от
25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 22.07.2008) // СЗ РФ. 2001.
№ 44. Ст. 4148; 2003. № 28. Ст. 2875; № 50. Ст. 4846; 2004. № 41.
Ст. 3993; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 17; № 25. Ст. 2425; 2006. № 1. Ст. 3;
Ст. 17; № 17 (ч. 1). Ст. 1782; № 27. Ст. 2881; № 52 (ч. 1). Ст. 5498;
2007. № 7. Ст. 834; № 31. Ст. 4009; № 43. Ст. 5084; № 46. Ст. 5553;
№ 48 (2 ч.). Ст. 5812; № 49. Ст. 6071; РГ. 2008. № 158
Закон о дачных объединениях — Федеральный закон от
15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 13.05.2008) //
СЗ РФ. 1998. № 16. Ст. 1801; 2000. № 48. Ст. 4623; 2002. № 12.
Ст. 1093; 2003. № 50. Ст. 4855; 2004. № 35. Ст. 3607; № 45. Ст. 4377;
2006. № 27. Ст. 2881; 2007. № 27. Ст. 3213; № 48 (2 ч.). Ст. 5812;
2008. № 18. Ст. 2089; № 20. Ст. 2251
Закон о кадастре недвижимости — Федеральный закон от
24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017; РГ. 2008.
№ 158
Закон о концессионных соглашениях — Федеральный от
21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (в ред.
от 20.06.2008) // СЗ РФ. 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3126; 2007. № 46.
Ст. 5557; № 50. Ст. 6245; 2008. № 27. Ст. 3126
Закон о приватизации жилья — Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
(в ред. от 11.06.2008) // Ведомости РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959;
СЗ РФ. 1998. № 13. Ст. 1472; № 45. Ст. 5603; 1999. № 18. Ст. 2214;
2001. № 21. Ст. 2063; 2002. № 21. Ст. 1918; № 48. Ст. 4738; 2003.
№ 5. Ст. 503; 2004. № 27. Ст. 2711; № 35. Ст. 3607; 2005. № 1 (ч. 1).
Ст. 15; 2006. № 26. Ст. 2876; 2008. № 24. Ст. 2797
Закон о регистрации прав — Федеральный закон от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.06.2008) // СЗ РФ. 1997.
№ 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15.
Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 27. Ст. 2711; 30. Ст. 3081;
№ 35. Ст. 3607; № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; Ст. 22; Ст. 40;
Ст. 43; № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; № 17 (ч. 1). Ст. 1782; № 23.
Ст. 2380; № 27. Ст. 2881; № 30. Ст. 3287; № 50. Ст. 5279; № 52 (ч. 1).
Ст. 5498; 2007. № 31. Ст. 4011; № 41. Ст. 4845; № 43. Ст. 5084; № 46.
Ст. 5553; № 48 (2 ч.). Ст. 5812; 2008. № 20. Ст. 2251; № 27. Ст. 3126;
РГ. 2008. № 158
Закон об ипотеке — Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в ред. от 13.05.2008) // СЗ
РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2001. № 46. Ст. 4308; 2002. № 7. Ст. 629;
№ 52 (ч. 1). Ст. 5135. 2004. № 6. Ст. 406; 2004. № 27. Ст. 2711; № 45.
Ст. 4377; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40; Ст. 42; 2006. № 50. Ст. 5279; № 52
(ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 27. Ст. 3213; № 50. Ст. 6237; 2008. № 20.
Ст. 2251
Закон об упрощенном порядке оформления прав граждан — Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации по
вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в ред. от 13.05.2008) //
СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881; 2008. № 20. Ст. 2251
Закон об участии в долевом строительстве — Федеральный закон
от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40; 2006.
№ 30. Ст. 3287; № 43. Ст. 4412; РГ. 2008. № 158
Инструкция Минюста о порядке заполнения свидетельств — Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
информации о зарегистрированных правах, утверждена приказом
Минюста России от 18.09.2003 № 226 (в ред. от 06.12.2006). Зарегистрирован Минюстом России 30.09.2003 № 5122 // РГ. 2003.
8 окт.; БНА. 2005. № 3; 2006. № 6; 2007. № 1
Инструкция Минюста о присвоении условных номеров объектам
недвижимости — Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утверждена приказом Минюста России от 08.12.2004 № 192 // БНА. 2004. № 52
Инструкция Минюста о регистрации аренды — Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утверждена приказом Минюста России от 06.08.2004
№ 135 (в ред. от 24.12.2004) // БНА. 2004. № 34; 2005. № 3
Инструкция Минюста о регистрации договора мены — Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены
и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов,
утверждена приказом Минюста России от 01.07.2002 № 183 (в ред.
от 24.12.2004) // БНА. 2002. № 31; 2003. № 51; 2005. № 3
Инструкция Минюста о регистрации договоров участия в долевом
строительстве — Инструкция об особенностях государственной
регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав,
ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого иму-
12
15
Принятые сокращения
Принятые сокращения
щества в связи с долевым строительством объектов недвижимого
имущества, утверждена приказом Минюста России от 09.06.2005
№ 82 // БНА. 2005. № 27
Инструкция Минюста о регистрации ипотеки — Инструкция о
порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утверждена приказом Минюста России от
15.06.2006 № 213 // БНА. 2006. № 27
Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи — Инструкция о порядке государственной регистрации договоров куплипродажи и перехода права собственности на жилые помещения,
утверждена приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233 (в ред.
от 24.12.2004) // БНА. 2001. № 35; 2003. № 51; 2005. № 3
Инструкция Минюста о регистрации прав несовершеннолетних — Инструкция о порядке государственной регистрации прав
несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним,
утверждена приказом Минюста России от 20.07.2004 № 126 (в ред.
от 24.12.2004) // БНА. 2004. № 31; 2005. № 3
Классификатор основных фондов — Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержден постановлением
Госстандарта России от 26.12.1994 № 359 (в ред. от 14.04.1998) //
М.: ИПК Изд-во стандартов, 1995; Государственные стандарты.
1998. № 9.
Правила ведения ЕГРОКС — Правила ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.09.2006
№ 268 (в ред. от 13.12.2006) // БНА. 2006. № 44; 2007. № 4
Правила ведения ЕГРП — Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
утверждены постановлением Правительства РФ от 18.02.1998
№ 219 (в ред. от 22.11.2006) // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 1999.
№ 52. Ст. 6416; 2002. № 41. Ст. 3983; 2003. № 37. Ст. 3584; 2004.
№ 47. Ст. 4652; 2006. № 48. Ст. 5038
практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник
ВАС РФ. 2002. № 3
Обзор ВАС РФ по спорам, связанным с регистрацией прав — Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним”» // Вестник ВАС РФ.
2001. № 4
Обзор ВАС РФ по спорам, связанным с ипотекой — Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор
практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных
с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4
14
Судебные акты
Постановление Пленума ВАС РФ о применении земельного законодательства — Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005
№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. № 5. 2005
Постановление Пленума ВАС РФ о защите права собственности — Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник
ВАС РФ. 1998. № 10
Обзор ВАС РФ по спорам, связанным с арендой — Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор
Рекомендательные акты
Методические рекомендации Минюста по регистрации общей
собственности — Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое
имущество, утверждены приказом Минюста России от 25.03.2003
№ 70 (в ред. от 19.01.2005) // Экспресс-закон. 2003. № 29—30
Методические рекомендации Минюста о регистрации сервитутов — Методические рекомендации о порядке государственной
регистрации сервитутов на земельные участки, утверждены приказом Минюста России от 26.07.2004 № 132 (в ред. от 19.01.2005)
Официальные издания
БНА — Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств
(СССР, РСФСР, РФ); Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти
Ведомости (СССР, РСФСР, РФ) — Ведомости Верховного
Совета (СССР, РСФСР); Ведомости Съезда народных депутатов
и Верховного Совета (РСФСР, РФ)
СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации
РГ — Российская газета
Органы власти
ВАС РФ — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ВС РФ — Верховный Суд Российской Федерации
Минфин России — Министерство финансов Российской Федерации
Минэкономразвития России — Министерство экономического
развития и торговли Российской Федерации
16
Принятые сокращения
Минюст России — Министерство юстиции Российской Федерации
Роснедвижимость — Федеральное агентство кадастра объектов
недвижимости
Росрегистрация — Федеральная регистрационная служба
Прочие сокращения
абз. — абзац
бюл. — бюллетень
БТИ — бюро технической инвентаризации
Вестн. — вестник
гл. — глава (-ы)
ЕГРОКС — Единый государственный реестр объектов капитального строительства
ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
ЗАО — закрытое акционерное общество
ИНН — индивидуальный номер налогоплательщика
ОАО — открытое акционерное общество
ОГРН — основной государственный регистрационный номер
ООО — общество с ограниченной ответственностью
Орган по регистрации, регистрирующий орган, регистрационная служба —территориальный орган Росрегистрации
ОТИ — органы (организации) по технической инвентаризации
объектов капитального строительства
ОЭЗ — особая (-ые) экономическая (-кие) зона (-ы)
п. — пункт (-ы)
подп. — подпункт (-ы)
примеч. — примечание (-я)
разд. — раздел (-ы)
ред. — редакция
руб. — рубль (-и)
РФ — Российская Федерация
ст. — статья (-и)
тыс. — тысяча
учреждение юстиции — созданное субъектом РФ учреждение
юстиции, осуществлявшее государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2005 г.
ч. — часть (-и)
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
При составлении проекта договора необходимо учитывать
нормы о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, являющейся завершающим этапом приобретения и оформления прав на недвижимость. Основные положения о государственной регистрации таковы.
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают
с момента регистрации, если иное не установлено законом
(п. 2 ст. 8 ГК). Право на вновь создаваемое (построенное)
недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК).
2. Регистрации подлежат не только права, но также их
ограничение (обременение) в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 131 ГК, п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав).
Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание
с иждивением), сервитут, доверительное управление.
3. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом
подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав (п. 1 ст. 164). Государственная регистрация сделок
с земельными участками обязательна в случаях, указанных
в федеральных законах (п. 2 ст. 25 ЗК).
Договор, подлежащий государственной регистрации,
считается заключенным с момента его регистрации, если
иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность. Такая сделка считается ничтожной
(п. 1 ст. 165 ГК).
19
Общие положения о государственной регистрации прав...
...на недвижимое имущество и сделок с ним
4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, право
собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК).
5. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав
на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное
право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1
ст. 2 Закона о регистрации прав).
Итак, ГК и Законом о регистрации прав устанавливаются три вида (предмета) государственной регистрации:
— регистрация прав (возникновения, перехода, прекращения);
— регистрация ограничений (обременений) прав;
— регистрация сделок.
Правовые последствия и удостоверение государственной
регистрации сделки. В установленных законом случаях регистрировать сделку с недвижимостью необходимо для
того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения подлежащей регистрации сделки — это момент ее государственной регистрации, а не момент подписания или
нотариального удостоверения. Статьей 425 ГК установлено,
что договор вступает в силу и становится обязательным для
сторон с момента его заключения. Незарегистрированный
договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации
сделки деньги за недвижимость не являются авансом или
задатком (способом обеспечения обязательства). Поскольку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы
следует рассматривать, строго говоря, как «неосновательное
обогащение» (ст. 1102 ГК).
Общим правилом для заключения договоров является
достижение сторонами соглашения по всем существенным
условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК). Государственная
регистрация сделки с недвижимостью необходима только
в установленных ГК случаях. Регистрация сделки — не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение.
Например, общей нормой для договоров купли-продажи
любой недвижимости является обязательность регистрации
перехода права к покупателю (ст. 551 ГК), а для продажи
жилых помещений установлена особенность — необходимость регистрации не только перехода права, но и договора
(ст. 558 ГК).
Следует отличать регистрацию сделки от регистрации
права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать
вещь в собственность, а покупателя — принять и оплатить
ее (ст. 454 ГК). Но обязательства могут быть не выполнены:
продавец может не передать вещь, покупатель — не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала
его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит
не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки.
Возможно заключение сделки под отлагательным условием,
когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит
оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК), либо, например, заключение
договора купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК).
В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение
отлагательного условия или оплата.
Зарегистрированный договор должен быть исполнен
в части передачи прав на недвижимость. Затем в соответствии с требованиями ст. 131, 223, 551 ГК отчуждение недвижимости (переход прав) подлежат государственной регистрации с момента которой и возникает право собственности
приобретателя.
Итак, регистрация сделки — это необходимое условие
заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации
включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона
о регистрации прав). Юридический результат государственной регистрации сделки — признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом
право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.
Государственная регистрация сделок удостоверяется
специальной регистрационной надписью, на договоре про-
18
21
Общие положения о государственной регистрации прав...
...на недвижимое имущество и сделок с ним
ставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» с указанием вида сделки и даты регистрации, заверенный подписью регистратора и гербовой печатью.
При регистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется заверенный
подписью регистратора штамп: «Произведена государственная регистрация», в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на
основании одной сделки регистрируется право на несколько
объектов недвижимости, например, на жилой дом и земельный участок, то штампы проставляются по числу объектов
с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него.
При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных
в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то
сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух
лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок — сделка одна, но у одного лица
возникнет два права — на дом и на участок.
Таким образом, приобретение недвижимости на основании подлежащего государственной регистрации договора, подтверждают следующие документы:
— свидетельство о государственной регистрации права;
— экземпляр договора с двумя заверенными подписью
регистратора и гербовой печатью надписями: «Произведена
государственная регистрация сделки» и «Произведена государственная регистрация права собственности».
Сделки, подлежащие государственной регистрации. В отличие от нотариального удостоверения, которое может
быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК),
обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе
установить или отменить обязательную государственную
регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении недвижимости (влекущие переход права); сделки
об ограничении (обременении) прав на недвижимость (не
влекущие перехода прав); дополнительные сделки к ранее
зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные
договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК1) (доли в праве
общей собственности на указанные объекты недвижимости, ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55
Закона об ипотеке);
б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей2
(п. 2 ст. 567 ГК) (доли в праве общей собственности на них,
ст. 251 ГК);
в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида
объекта) (п. 3 ст. 574 ГК) (доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК)), в том числе пожертвование (ст. 582
ГК);
г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания
с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
д) договоры аренды на срок не менее одного года с выкупом (ст. 624 ГК);
е) договоры продажи предприятия как имущественного
комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).
При совершении подлежащих регистрации сделок об
отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется
штампом на договоре) и регистрация права собственности
приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистрации права и вторым штампом на договоре).
2. Сделки об ограничении (обременении) направлены, как
правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог. К ним относятся:
а) договоры аренды:
— зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных
участков, в том числе лесных участков на срок не менее од-
20
1 26 июня 2008 г. рекомендован для принятия в первом чтении законопроект, исключающий регистрацию договоров купли-продажи жилых
помещений.
2 В случае отмены регистрации договоров купли-продажи жилых помещений также не будут подлежать регистрации.
23
Общие положения о государственной регистрации прав...
...на недвижимое имущество и сделок с ним
ного года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной
регистрации договоров аренды нежилых помещений», п. 2
ст. 26 ЗК);
— предприятий как имущественных комплексов (п. 2
ст. 658 ГК);
— договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;
б) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3
ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог
права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);
в) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17,
п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве).
Строго говоря, данный вид договора не является сделкой
с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект
долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет
право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит
на строительство до привлечения первого участника (ст. 13
Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на
предоставленный для строительства земельный участок;
г) договоры безвозмездного пользования (ссуды) недвижимости на срок не менее одного года1 (п. 2 ст. 689 ГК, п. 2
ст. 26 ЗК).
Регистрация сделки об ограничении (обременении) удостоверяется штампом на договоре. До 1 января 2005 г. Правилами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и
залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. Однако в соответствии со ст. 14 Закона
о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации
вещного права. Поэтому после внесения изменений постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 № 6272 в Правила
ведения ЕГРП регистрация аренды или ипотеки удостоверяется только регистрационным штампом на договоре.
Подчеркнем, что залог — сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное имущество может перейти
к залогодержателю на основании новой сделки, например
соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок об отчуждении), но не на основании договора о залоге.
3. Дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК), в том числе по договору участия в долевом
строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);
б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391
ГК);
в) передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК)1;
г) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), в том числе договора
участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);
д) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен
только до передачи дара или по договору дарения в будущем).
Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же
форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов
или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что соглашения об изменении
или расторжении подлежащих регистрации договоров также подлежат регистрации.
Однако, как указал Президиум ВАС РФ в п. 9 Информационного письма от 16.02.2001 № 59, соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации,
22
1 Со дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в статью 689 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним”», принятого Государственной
Думой ФС РФ 16.04.2008 в I чтении (проект № 450718-4).
2 СЗ РФ. 2004. № 47. Ст. 4652.
1 Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 11.09.2001
№ 5536/01, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен
осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об
уступке требования и переводе долга.
25
Общие положения о государственной регистрации прав...
...на недвижимое имущество и сделок с ним
поскольку является неотъемлемой частью договора аренды
и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.
Напротив, в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным
регистрационным действием, нежели регистрация сделки.
Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Поскольку
предметом соглашений является прекращение обязательств
сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение
регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения
о расторжении договора аренды должно производиться
погашение записи об аренде, при расторжении договора
пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие
о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества
(п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права
к лицу, которому возвращается недвижимость (получателю
ренты, продавцу).
4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся
элементы различных договоров, как предусмотренных, так
и не предусмотренных законом (п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае
заключения смешанного договора, содержащего элементы
предусмотренного законом договора, императивные нормы
о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1
ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки,
подлежащей государственной регистрации, то он в целом
также подлежит государственной регистрации.
Президиум ВАС РФ, рассматривая спор о договоре купли-продажи предприятия как имущественного комплекса и
поставки оборудования, в п. 13 Информационного письма
от 16.02.2001 № 59 указал следующее. Смешанный договор,
содержащий элементы разных договоров, устанавливает
единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так
как в нем стороны соединили условия разных гражданско-
правовых договоров и связали осуществление своих прав и
обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров,
с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных
другим договором. Поскольку п. 3 ст. 560 ГК устанавливает
обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется
и на смешанный договор, содержащий элементы договора
купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь
смешанный договор должен считаться незаключенным, а не
только в части обязательств по купле-продаже предприятия.
Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной
регистрации. Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. ГК предусмотрены иные виды сделок, в том числе с недвижимостью. Если
эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. В установленных законом случаях на основании сделки регистрируется
ограничение (обременение) права. Если государственная
регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами
(или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Реальные договоры, например, о доверительном управлении, вступают
в силу с момента передачи вещи. Если законом не установлена государственная регистрация договора определенного
вида, то он считается заключенным с момента подписания
и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон.
Перечень сделок, государственная регистрация которых
необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку
участники гражданского оборота — физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК).
Приведем примеры сделок, не требующих государственной
регистрации.
1. Договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения1 (дачных и садовых домов, гаражей, сооружений,
24
1 26 июня 2008 г. рекомендован для принятия в первом чтении законопроект, исключающий регистрацию договоров купли-продажи жилых
помещений.
27
Общие положения о государственной регистрации прав...
...на недвижимое имущество и сделок с ним
нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.).
Необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК), которая представляет
собой одновременное внесение записи о праве покупателя
и погашение записи о праве продавца в ЕГРП.
2. Договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются нормы ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся
мена влечет необходимость государственной регистрации
возникновения прав на каждый объект недвижимости.
3. Договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее одного года (п. 2
ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК).
4. Договоры социального и коммерческого найма (жилых
помещений государственного, муниципального и частного
жилищного фонда; ст. 674 ГК, ст. 60 ЖК).
5. Предварительные договоры (ст. 429 ГК). Предмет данного вида договоров — заключение в предусмотренный
срок основного договора на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Заключение предварительного договора порождает у сторон не обязательство передать
недвижимость, а только обязательство заключить в установленный срок другой (основной) договор.
6. Соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками.
Возникновение долей в праве или их увеличение (уменьшение) подлежит государственной регистрации. Договоры
реального раздела общего имущества как сделка не подлежат регистрации, но являются основанием для регистрации
права каждого из бывших сособственников на конкретную
часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом
(ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей.
7. Недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором может быть установлен режим долевой или раздельной собственности супругов
на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен
раздел общего имущества по соглашению между супругами
(ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена
передача квартиры (ст. 104 СК). Брачный договор и алиментное соглашение должны быть нотариально удостоверены.
Государственная регистрация таких сделок не требуется, но
регистрация возникших прав обязательна.
8. Договоры доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влекут необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи
недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК).
Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется
в ЕГРП как обременение.
9. Договоры безвозмездного пользования (ссуды) не подлежат регистрации, так же как и краткосрочные договоры
аренды (ст. 689, 609, 651 ГК1, п. 2 ст. 26 ЗК).
10. Договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации. Однако при внесении недвижимости в качестве вклада в общее имущество
необходима регистрация права долевой собственности простых товарищей (п. 1 ст. 1043 ГК).
11. Концессионные соглашения. Регистрации подлежит обременение права собственности концедента правами пользования и владения концессионера (п. 15 ст. 3 Закона о концессионных соглашениях).
Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время обязательное нотариальное
удостоверение установлено законом для следующих видов
сделок:
1) договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);
2) договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК);
3) договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК);
4) соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК);
5) предварительный договор, если для основного договора установлена нотариальная форма (п. 2 ст. 429 ГК);
26
1 В ред. проекта № 45078-4 федерального закона «О внесении изменений в статью 689 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним”», принятого Государственной
Думой ФС РФ 16 апреля 2008 г. в I чтении.
29
Общие положения о государственной регистрации прав...
...на недвижимое имущество и сделок с ним
6) соглашение между залогодателем и залогодержателем
об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
7) брачный договор (ст. 41 СК);
8) соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК);
9) завещание, в том числе содержащее завещательный
отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139
ГК);
10) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК);
11) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия
(п. 3 ст. 187 ГК);
12) доверенность на государственную регистрацию прав
и сделок, если иное не установлено федеральным законом
(п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав)1;
13) доверенность на сделки с земельными долями, на заключение договора аренды находящегося в общей долевой
собственности земельного участка сельскохозяйственного
назначения (п. 2 ст. 9, п. 3 ст. 10, п. 3 ст. 16 Закона об обороте
земель).
Нотариус, удостоверивший договор или выдавший иной
правоустанавливающий документ, обладает полномочиями
заявлять от имени правообладателя о государственной регистрации и получать свидетельство о регистрации права
собственности и иные документы после регистрации (п. 1
ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав в ред. Закона об
упрощенном порядке оформления прав граждан). С 1 марта
2001 г. (после вступления в силу части третьей ГК) в виде
исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается
составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124,
ст. 1129 ГК).
Нотариальное удостоверение сделок также обязательно
в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по
закону для сделок данного вида эта форма не требуется (п. 1
ст. 160 ГК).
Только нотариусом может быть выдано свидетельство
о праве на наследство (ст. 1162 ГК, ст. 71 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим
супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).
28
1 Лицу, не являющемуся представителем стороны в сделке, для доставки и сдачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации права на земельный участок не требуется нотариально удостоверенной доверенности, предусмотренной п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав
(п. 11 Обзора практики применения Федеральным арбитражным судом
Московского округа Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Судебно-арбитражная практика Московского региона. 2006. № 2).
Комментарий к сделкам по отчуждению жилых помещений
ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ
Комментарий к сделкам
по отчуждению жилых помещений
В силу положений ч. 1 ст. 16 ЖК и ст. 558 ГК к жилым
помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуальноопределенное
здание, которое состоит из комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно
обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям
общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры,
предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или
квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК).
Следует отличать часть индивидуального жилого дома
и квартиру.
Квартира расположена и входит в состав многоквартирного дома. Признаком многоквартирного дома является не
только существование в его составе двух и более изолированных квартир, но и наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном
доме — межквартирных лестничных площадок, лестниц,
31
коридоров, чердаков, подвалов и пр. (ч. 1 ст. 36 ЖК). В индивидуальном жилом доме, разделенном на части, помещения
общего пользования, предназначенные для обслуживания
собственников различных частей жилого дома, отсутствуют.
Иными словами, часть жилого дома может быть использована автономно, для его использования не требуются иные
помещения, которыми пользуется также собственники другой части (частей) жилого дома, в то время как использование квартиры без использования помещений общего пользования невозможно.
Наличие двух обособленных жилых частей в доме при
отсутствии общих помещений не позволяет признать такой
дом «многоквартирным» («двухквартирным»). Части индивидуальных жилых домов как самостоятельные объекты недвижимости могут находиться в собственности разных лиц.
Например, в так называемых домах «на двух хозяев» в сельской местности либо в индивидуальных жилых домах после
реального раздела. Принципиальное отличие правового режима квартир и частей жилых домов заключается в наличии
права общей долевой собственности на земельный участок
в многоквартирном доме, а также в особых правилах содержания и эксплуатации.
Необходимо отличать жилые дома от иных жилых строений на дачных и садовых участках — дач и садовых домов
без права регистрации проживания. Дачи и садовые дома не
относятся к жилым помещениям — объектам недвижимости
со специальным правовым режимом. При наличии права
регистрации проживания (прописки) жилое строение даже
на дачном земельном участке является в соответствии с ЖК
и Законом о дачных объединениях жилым помещением —
жилым домом.
В законодательстве о недвижимости отсутствует понятие
«домовладение». Отсутствуют в предлагаемых образцах договоров и такие понятия, как «доля квартиры», «доля дома»,
«земельная доля». В случае общей собственности на объект
недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть
конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).
Договор продажи жилого помещения. Договор куплипродажи жилых помещений заключается в письменной форме
33
Образцы документов
Комментарий к сделкам по отчуждению жилых помещений
в виде одного документа и подписывается сторонами (ст. 550
ГК). Договор должен содержать соглашение сторон по всем
существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК).
С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров
куплипродажи и мены гражданами жилых помещений. Такой договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Передача жилых помещений осуществляется по
подписываемому сторонами передаточному акту. Передаточный акт — не обязательное приложение к договору куплипродажи, а самостоятельный документ, подтверждающий
исполнение обязательств по договору — передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной
форме, даже если договор нотариально удостоверен.
В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров куплипродажи недвижимости.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1,
2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения
ЕГРП (в ред. от 22.11.2006).
Для физических лиц указываются:
— фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
— пол;
— гражданство;
— дата и место рождения;
— место проживания;
— наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).
Для российских юридических лиц указываются:
— полное наименование, включая организационно-правовую форму;
— адрес (место нахождения) постоянно действующего
органа;
— реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, наименование органа регистрации);
— ОГРН (основной государственный регистрационный
номер);
— КПП (код причины постановки на учет);
— ИНН (идентификационный номер налогоплательщика).
Договор может быть подписан не лицами, между которыми заключается договор, а их представителями. В этом
случае в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они
действуют (доверенность, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных
дееспособности).
Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные
в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Однако на заключение ими договора
в силу положений п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 ГК требуется согласие их законных представителей или попечителей. Требования к форме согласия законом не установлено. Согласие
законных представителей (попечителей) несовершеннолетних может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.
Законом установлены следующие существенные условия
договора куплипродажи недвижимости.
1. Предмет договора. Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи жилого помещения должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том
числе данные, определяющие расположение недвижимости
на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
— вид (название) объекта: индивидуальный жилой дом,
квартира, часть дома, часть квартиры (комната);
— адрес (местоположение, в том числе на земельном участке или в составе другой недвижимости: этаж и номера помещений);
— литеры или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав, или кадастровый номер;
— характеристика объекта;
— площадь объекта.
Если объект индивидуальный жилой дом, квартира были
созданы (построены) либо изменены (реконструированы) после 1 марта 2008 г., то в связи с вступлением в силу с этой даты
Закона о кадастре недвижимости характеристики объекта
32
35
Образцы документов
Комментарий к сделкам по отчуждению жилых помещений
должны быть определены кадастровым паспортом. До 1 января 2010 г. кадастровые паспорта выдают органы и организации
по государственному техническому учету и (или) технической
инвентаризации (ст. 43 Закона о кадастре недвижимости).
Выданные до 1 марта 2008 г. технические паспорта объектов
недвижимости признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами.
Законом установлено, что собственник квартиры в многоквартирном доме является участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Доля собственника квартиры в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры, являющейся
предметом договора, и следует судьбе права собственности на квартиру (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК, ч. 5 ст. 16 Закона об
участии в долевом строительстве). Собственнику комнаты
в квартире коммунального заселения принадлежит на праве
общей долевой собственности и общее имущество квартиры
(ст. 41 ЖК). Доля собственника комнаты пропорциональна
общей площади комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК).
Особенность доли в праве на общее имущество в силу закона такова, что она:
— не отчуждается отдельно от права собственности на
помещение;
— не подлежит выделу;
— возникает и переходит вместе с правом собственности
на помещение.
Если размер доли определен, и право на общее имущество в многоквартирном доме зарегистрировано, то в договоре указывается размер доли в праве общей собственности
и состав общего имущества в соответствии со свидетельством о регистрации права на квартиру.
2. Описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости,
которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения индивидуального жилого дома ( части жилого дома) является передача
права на занятый им и находящийся в собственности у продавца участок. Объектом купли-продажи могут быть только
земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
— местоположение участка;
— площадь участка;
— кадастровый номер участка;
— категория земли (целевое назначение);
— разрешенное использование участка;
— обременения участка и ограничения его использования.
3. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на
единицу площади, тогда цена договора определяется исходя
из площади передаваемого недвижимого имущества.
Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или
условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае
цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной
(кадастровой) оценкой недвижимости, кадастровой (нормативной) ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Для правильного налогового учета, например получения
налогового вычета, при покупке жилья в договоре куплипродажи жилого дома с земельным участком необходимо
отдельно определять цену объекта и цену участка.
При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок,
сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).
4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования является существенным условием договора продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК).
Право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника можно отнести к числу
вещных прав (ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК).
Согласно ст. 31 ЖК к членам семьи собственника относятся: его супруг, дети и его родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане,
вселенные собственником в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника, проживающие совместно
34
37
Образцы документов
Комментарий к сделкам по отчуждению жилых помещений
с ним, имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними. До 1 января 2005 г. (до внесения поправок
в ст. 292 ГК Федеральным законом от 30.12.2004 № 213ФЗ)
права пользования жилым помещением проживающими в нем
членами семьи собственника сохранялись при отчуждении помещения. В настоящее время основанием для прекращения
таких прав являются:
— переход права собственности на жилое помещение, если
иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК, ч. 5 ст. 31 ЖК);
— прекращение семейных отношений (за исключением
несовершеннолетних), если иное не установлено законом,
решением суда или соглашением между собственником
и бывшим членом его семьи (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК).
Сохранено право пользования бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших на момент
приватизации равные с ним права (ст. 19 Закона о введении
ЖК). Например, супруг, отказавшийся в свое время от приватизации в пользу другого супруга, после развода сохраняет
право пользования квартирой. В случае продажи квартиры
бывший супруг (другой член семьи), как указано в Обзоре судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г.1, также
не утрачивает право пользования жилым помещением, поскольку его право пользования носит бессрочный характер.
Указанная позиция ВС РФ нашла свое закрепление в проекте № 408494 федерального закона «О внесении изменений
в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и
статью 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”», находящимся
на рассмотрении в Государственной Думе РФ.
Сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:
— наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК);
— ссудополучатели, проживающие в жилом помещении
на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);
— получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586, 602 ГК);
— отказополучатели, проживающие в жилом помещении
в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК);
— члены семьи (в том числе бывшие члены семьи) продавца приватизированного помещения, имевшие в момент
приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом
(ст. 19 Закона о введении в действие ЖК1).
Не сохраняют прав пользования жилым помещением
временные жильцы, срок проживания которых не может
превышать шести месяцев (ст. 680 ГК). До 1 января 2005 г.
право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее
время согласно п. 2 ст. 292 ГК (в ред. Федерального закона
от 30.12.2004 № 213-ФЗ) переход права собственности на
жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не
установлено законом (например, вышеуказанный случай
продажи приватизированного помещения).
Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются выписаться (сняться
с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих
в нем. Практикуемая в таких случаях подача заявления в нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей
у них не создает. В этом случае покупатель может требовать
выписки лиц, утративших в соответствии с законом право
пользования жилым помещением, в силу п. 2 ст. 292 ГК,
а не в силу условий договора. Как указано выше, права членов семьи продавца приватизированного помещения могут быть прекращены взаимным соглашением между ними
и продавцом.
Вышеперечисленные условия являются существенными
как указанные в законе, без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.
В случае если в отчуждаемом жилом помещении не проживают лица, сохраняющие после отчуждения право поль-
36
1
Бюллетень ВС РФ. 2006. № 5.
1 Применяется с момента вступления в силу федерального закона
«О внесении изменений в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”», принятого Государственной
Думой РФ в первом чтении 25 мая 2007 г. (проект № 408494).
39
Образцы документов
Комментарий к сделкам по отчуждению жилых помещений
зования жилым помещением, в договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.
Необходимое условие — указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе
зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.
При отсутствии таких положений имеется основание для
отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными
условиями, составило документ без указания этих условий
(п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений
имеют право пользоваться общим имуществом и должны
нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия (ст. 30, 39, 43 ЖК).
Решение об оплате расходов на капитальный ремонт
принимается общим собранием собственников помещений. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений
с момента возникновения права собственности на помещение. Обязательство предыдущего собственника по оплате
расходов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику (ст. 158 ЖК).
В случае если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение
о проведении капитального ремонта многоквартирного
дома и определен размер расходов на капитальный ремонт,
в том числе уплачиваемых каждым собственником квартиры и обязательство по уплате этих расходов продавцом не
исполнено, то в договоре необходимо отразить размер расходов на капитальный ремонт, обязательство по уплате которых переходит к приобретателю недвижимости.
Остальные условия могут быть существенными в силу
соглашения сторон. Договор помимо указанных условий
может содержать указания на право продавца, основания
возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества
продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода
права собственности. В настоящее время в связи введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого
фонда, увеличением эксплуатационных расходов покупа-
телю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание
недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей,
наличие задолженности продавца и отразить это в договоре.
Однако при отсутствии таких положений при наличии всех
установленных законом существенных условий требования
к договору считаются соблюденными.
Договор дарения. Основной признак дарения — безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная
передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК).
Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Здесь налицо встречное обязательство одаряемого — предоставить (сохранить) дарителю право пользования
жильем после его отчуждения. Такой договор не может
быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон
по данному договору сходны с договором пожизненного
содержания с иждивением). Притворная сделка признается
ГК ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170). Однако положение
о сохранении прав пользования дарителя в договоре дарения между членами семьи, проживающими в одной квартире, не следует расценивать как условие договора. Даритель
может остаться проживать в подаренной квартире не в силу
условий договора дарения, а в соответствии со ст. 292 ГК
как член семьи нового собственника — одаряемого.
Дарение — это двусторонняя сделка, для заключения
которой обязательны воля и согласие двух сторон договора: дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие).
Обещание дарения, напротив, — односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК). До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ
от принятия дара — это тоже односторонняя сделка, которая
должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1
ст. 573 ГК). Передача и принятие дара в виде недвижимого
имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК).
Особое внимание следует обратить на недопустимость
заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК). Невозможна также государственная регистрация договора дарения
и права собственности одаряемого после смерти дарителя
38
41
Образцы документов
Комментарий к сделкам по отчуждению жилых помещений
даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если
при жизни дарителя переход права на недвижимость не был
зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя. Напомним, что заявления о регистрации должны быть поданы обеими сторонами — дарителем
и одаряемым.
При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия:
— регистрация договора дарения (сделки) — независимо
от жилого или нежилого назначения недвижимости;
— регистрация права собственности одаряемого.
Как правило, договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных
действия совершаются одновременно. Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже, кроме
передаточного акта, составление которого не требуется.
В договоре не требуется указывать цену даримой недвижимости. Если дарится доля в праве общей собственности
на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, поскольку сделка безвозмездная (п. 2 ст. 246 ГК).
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для государственной регистрации права одаряемого требуется принятие им дара.
Отказ одаряемого от принятия дара возможен после регистрации сделки, но только до регистрации права. Если
после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то
государственной регистрации подлежат данное соглашение
как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
Ввиду безвозмездности дарение более строго регулируется
законом, чем иные сделки. Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их
законными представителями (родителями, усыновителями,
опекунами). Не допускается дарение в отношениях между
коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например,
«договором безвозмездной передачи», «соглашением о пе-
редаче с баланса на баланс» и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Отчуждение, дарение имущества, находящегося
в совместной собственности, допускается по согласию всех
сособственников (п. 2 ст. 576 ГК), в отличие от иных сделок,
когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК).
Особые требования предусмотрены и для дарения через
представителя. Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия
представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение
дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК).
40
1.1. Договор купли-продажи квартиры
1. СДЕЛКИ С КВАРТИРАМИ
1.1. Договор купли-продажи квартиры
(наименование населенного пункта)
(число, месяц, год прописью)
Мы, гражданин Российской Федерации (указать фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, пол), проживающий (-ая) по адресу:____________________, паспорт
№___________, выдан (указать дату выдачи и наименование
органа, его выдавшего), именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации
(указать фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, пол),
проживающий (-ая) по адресу:______________________,
паспорт №_____________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, гражданин (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гражданин
(указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь
принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего
договора следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по
адресу:_________________ область (республика, край, иной
субъект РФ), город (поселок, деревня)__________________,
улица_________________, дом____, квартира № _____,
состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) общей площадью1 (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площадью (указать площадь
цифрами и прописью) кв. м., инвентарный (кадастровый) номер помещения ______ от (указать дату).
1 Общая площадь состоит из суммы площадей всех частей квартиры,
включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК).
43
Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технической инвентаризации (кадастрового
учета), содержащимся в извлечении технического паспорта,
плана квартиры (кадастрового паспорта), выданного (указать
наименование ОТИ или наименование органа кадастрового
учета, выдавшего кадастровый паспорт).
2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве
собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор передачи
жилья в собственность от 24 мая 1995 г., зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение № 355
от 30 мая 1995 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц,
год) серия _________ № _________, выданным (указать
наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права), номер государственной регистрации права
_________ от (указать число, месяц, год).
В качестве правоустанавливающего документа может быть
указан и иной документ, на основании которого Продавец
имеет право собственности на квартиру: договор дарения,
договор мены, инвестиционный договор с актом приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который делается ссылка, а также данные
о регистрации права Продавца, возникшего после 31 января
1998 г.
3. Указанная квартира продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется
сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки ОТИ (кадастровой стоимости квартиры).
4. Покупатель обязуется в течение (указать количество
дней прописью) дней после государственной регистрации
договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 3 договора в полном объеме.
Предложенный вариант представляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договора оплата
связана с регистрацией договора, т.е. с тем моментом, с которым законодатель связывает заключение договора (см. п. 15
договора) и возникновение у Продавца обязанности передать
имущество, а у Покупателя принять и оплатить его.
45
1. Сделки с квартирами
1.1. Договор купли-продажи квартиры
На практике содержание данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороны определяют порядок
оплаты. Приведенные варианты менее предпочтительны, поскольку имеют слабый механизм правовой защиты интересов
Сторон.
переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
______________________область, город (поселок, деревня)_____________, улица________________, дом ______,
в том числе на земельный участок с кадастровым номером
____________, на котором расположен данный дом.
44
Вариант А. Расчет между сторонами произведен полностью
до подписания договора.
Вариант Б. Расчет между сторонами производится при под-
писании договора.
5. Покупатель удовлетворен качественным состоянием
квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил
при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых
ему не сообщил Продавец.
6. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача квартиры
осуществляется по передаточному акту. Квартира должна
быть передана Продавцом и принята Покупателем по передаточному акту в течение ___ дней после полной оплаты
договора.
Договором может быть предусмотрен иной порядок передачи имущества.
Вариант. Квартира считается переданной Покупателю с момента государственной регистрации настоящего договора.
7. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.
Стороны могут установить, при каких условиях они обращаются за государственной регистрацией перехода права
собственности.
Пример. Стороны обращаются за государственной регистрацией перехода права собственности:
а) после полной оплаты Покупателем стоимости квартиры;
б) после передачи квартиры по акту приема-передачи;
в) после полной оплаты Покупателем стоимости квартиры и передачи квартиры по акту приема-передачи.
С момента регистрации права собственности Покупателя на указанную в п. 1 договора квартиру к Покупателю
Земельный участок указывается только в том случае, когда
он сформирован и имеется кадастровый план земельного участка. Если границы земельного участка не определены и кадастровый план отсутствует, то в составе общего имущества
многоквартирного дома земельный участок не указывается.
Доля в праве общей собственности на общее имущество
многоквартирного дома пропорциональна размеру общей
площади квартиры, являющейся предметом договора, и следует судьбе права собственности на квартиру. Если размер доли
определен, и право на общее имущество в многоквартирном доме
зарегистрировано, то указывается размер доли в праве общей
собственности и состав общего имущества в соответствии со
свидетельством о регистрации права на квартиру.
8. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры и в размере, пропорциональном доле в праве общей собственности на общее имущество
дома, несет расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома в соответствии с правилами и нормами,
действующими в Российской Федерации.
В случае если общим собранием собственников помещений
в многоквартирном доме было принято решение о проведении капитального ремонта дома и определен размер расходов
на капитальный ремонт, обязательство по уплате которых
в силу положений п. 3 ст. 158 ЖК переходит к новому собственнику квартиры, указанный пункт необходимо изложить
в следующей редакции:
Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры и в размере, пропорциональном
доле в праве общей собственности на общее имущество
дома, несет расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, оплачивает в соответствии с решением
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол № ____ от (дата)) расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома в размере (указать
сумму прописью) рублей.
47
1. Сделки с квартирами
1.1. Договор купли-продажи квартиры
9. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК
РФ, ст. 30, 36—39, 158 ЖК РФ стороны ознакомлены.
10. Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.
11. Если предметом договора является приватизированная квартира, в которой кроме Продавца проживают члены
семьи Продавца и (или) бывшие члены семьи Продавца,
не участвовавшие в приватизации, хотя и проживавшие на
момент приватизации в этой квартире, и между Продавцом
и указанными лицами достигнуто соглашение о прекращении права пользования квартирой, то данный пункт следует
изложить в следующей редакции:
Продавец, члены семьи Продавца (указать фамилию,
имя, отчество каждого) и бывшие члены семьи Продавца (указать фамилию, имя отчество каждого, если таковые
имеются), проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии с соглашением о прекращении права пользования жилым помещением,
заключенным между ними (указать дату), утрачивают право пользования квартирой с момента регистрации перехода
права собственности к Покупателю. Продавец и указанные
лица в установленном порядке снимутся с регистрационного учета и освободят квартиру в течение срока, установленного соглашением о прекращении права пользования жилым помещением, а именно (указать срок в соответствии
с соглашением).
46
Существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, которые проживают в квартире
и сохраняют в соответствии с законом право пользования
этим жилым помещением после его приобретения Покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). В связи с этим если на момент продажи
в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования
жилым помещением, то такие лица должны быть поименованы в договоре с указанием нормы закона, в соответствии
с которой сохраняется право их проживания. Лицами, сохраняющими право пользования квартирой при ее отчуждении,
являются:
— проживающие в жилом помещении члены семьи собственника, в том числе бывшие члены семьи собственника, при
условии, что они в приватизации не участвовали, хотя на момент приватизации проживали в жилом помещении и имели
равные права на его приватизацию, а соглашение между ними
и собственником о прекращении права пользования жилым
помещением отсутствует (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК1);
— граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением
(п. 1 ст. 586 ГК, 34 ЖК);
— граждане, которым право пользования жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (п. 2 ст. 1137
ГК, ст. 33 ЖК);
— лица, пользующиеся жилым помещением на основании
договора безвозмездного пользования (ссудополучатели)
(ст. 700 ГК);
— наниматели по договору коммерческого найма (ст. 675 ГК).
Вариант. В указанной квартире проживают и в соответствии
с (указать норму права) сохраняют право пользования квартирой: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц, сохраняющих право пользования квартирой).
1 Применяется с момента вступления в силу федерального закона
«О внесении изменений в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 19 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”», принятого Государственной
Думой РФ в первом чтении 25 мая 2007 г. (проект № 408494).
Вариант. Применяется в случае, если предметом договора
является квартира, принадлежащая Продавцу не на основании сделки приватизации, а по иным основаниям.
Продавец и члены семьи Продавца, в том числе бывшие
члены семьи Продавца, проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии
с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента регистрации перехода права собственности
к Покупателю. Продавец гарантирует, что он сам и указанные лица в установленном порядке снимутся с регистрационного учета и освободят квартиру в течение (указать количество дней) дней со дня (регистрации настоящего договора;
регистрации перехода права собственности или указать другое время, в которое будет освобождена квартира).
12. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
49
1. Сделки с квартирами
1.2. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
13. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не
страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть
договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для
себя условиях.
14. Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства
или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до
государственной регистрации настоящего договора.
15. Договор подлежит государственной регистрации и в
соответствии со ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации1.
16. В установленном законодательством порядке стороны могут расторгнуть настоящий договор.
17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах,
имеющих равную юридическую силу, из которых один
находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий —
в (указать наименование органа по государственной регистрации полностью, например: в Управлении Федеральной
регистрационной службы по Москве).
паспорт №_________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, гражданин (указать фамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гражданин
(указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь
принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего
договора следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на (указать этаж) этаже (указать тип дома:
блочного, панельного, кирпичного, бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: _____________________область (республика, край, иной субъект РФ), город (поселок, деревня) _______________, улица ____________, дом _______,
квартира № ____, состоящую из (указать прописью количество комнат) комнат(ы) общей площадью (указать площадь
цифрами и прописью) кв. м, в том числе жилой площадью
(указать площадь цифрами и прописью) кв. м., инвентарный
(кадастровый) номер помещения ________.
48
Подписи сторон:
Продавец ____________
Покупатель _____________
1.2. Договор купли-продажи квартиры
с рассрочкой платежа
(наименование населенного пункта)
(число, месяц, год прописью)
Мы, гражданин Российской Федерации (указать фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, пол), проживающий (-ая) по адресу:___________________, паспорт
№_________, выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации
(указать фамилию, имя, отчество, дату и место рождения,
пол), проживающий (-ая) по адресу: ___________________,
1
26 июня 2008 г. рекомендован для принятия в первом чтении законопроект, исключающий регистрацию договоров купли-продажи жилых
помещений.
Технические характеристики квартиры должны соответствовать данным технической инвентаризации (кадастрового
учета), содержащимся в извлечении технического паспорта,
плана квартиры (кадастрового паспорта), выданного (указать
наименование ОТИ или наименование органа кадастрового
учета, выдавшего кадастровый паспорт).
2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве
собственности на основании (указать наименование правоустанавливающего документа, например: договор дарения от
24 мая 2001 г., зарегистрированный в Едином государственном
реестре прав, регистрационный номер ___________ от 1 июня
2001 г.), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от (указать число, месяц, год) серия
________№ __________, выданным (указать наименование органа, осуществившего государственную регистрацию),
номер государственной регистрации права __________ от
(указать число, месяц, год).
В качестве правоустанавливающего документа может
быть указан и иной документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на квартиру: договор приватизации, договор мены, инвестиционный договор с актом
приема-передачи квартиры, а также свидетельство о праве
на наследство. В любом случае должны быть полностью
51
1. Сделки с квартирами
1.2. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
указаны реквизиты документа, на который делается ссылка,
а также данные о регистрации права Продавца, возникшего
после 31 января 1998 г.
3. Указанная квартира продается за (указать сумму цифрами и прописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
Сумма, указываемая в настоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться от инвентаризационной оценки ОТИ (кадастровой стоимости квартиры).
4. Покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры, указанной в п. 3 договора, путем передачи денег Продавцу, в следующие сроки (время сторонами определяется
самостоятельно): сумму в размере (указать цифрами и прописью) в течение ___ дней после подписания настоящего
договора;
сумму в размере (указать цифрами и прописью) в срок до
(указать число, месяц, год);
сумму в размере (указать цифрами и прописью) в срок до
(указать число, месяц, год).
Покупатель имеет право (не имеет) на досрочное исполнение обязательств по оплате.
5. Покупатель удовлетворен качественным состоянием
квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил
при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых
ему не сообщил Продавец.
6. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача квартиры
осуществляется по передаточному акту. Квартира должна
быть передана Продавцом и принята Покупателем по передаточному акту в течение ___ дней после подписания настоящего договора.
С момента регистрации права собственности Покупателя
на указанную в п. 1 договора квартиру к Покупателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ___________
область, город (поселок, деревня) _____________, улица
____________, дом _______, в том числе на земельный участок с кадастровым номером ____________, на котором
расположен данный дом.
Вариант. Квартира должна быть передана Продавцом и принята Покупателем по передаточному акту в течение ___ дней
после оплаты 50 процентов стоимости квартиры.
Договором может быть предусмотрен иной порядок передачи имущества.
При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК с момента
передачи квартиры и до момента ее полной оплаты квартира
признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором. Стороны могут
предусмотреть, что, несмотря на наличие рассрочки платежа,
указанная норма к их правоотношениям не применяется.
50
Вариант. Квартира считается переданной Покупателю с момента государственной регистрации настоящего договора.
7. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.
Земельный участок указывается только в том случае, когда
он сформирован и имеется кадастровый план земельного участка. Если границы земельного участка не определены и кадастровый план отсутствует, то в составе общего имущества
многоквартирного дома земельный участок не указывается.
Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры, являющейся предметом договора,
и следует судьбе права собственности на квартиру. Если
размер доли определен, и право на общее имущество в многоквартирном доме зарегистрировано, то указывается размер
доли в праве общей собственности и состав общего имущества
в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права на квартиру.
8. С момента государственной регистрации перехода
права собственности к Покупателю и до момента полной
оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет
права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты
приобретаемой квартиры Продавец обязуется по требованию Покупателя представить в орган по государственной
регистрации заявление о прекращении залога.
Вариант. Стороны установили, что выполнение Покупателем обязательств по оплате квартиры в рассрочку не обес-
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
278
Размер файла
576 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа