close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Подряд Необходимые условия

код для вставкиСкачать
СДЕЛКИ. ДОГОВОРЫ. ДОКУМЕНТООБОРОТ
Подряд
Необходимые условия
договора подряда,
отсутствующие
в Гражданском кодексе РФ
Девелоперская компания готовится заключить договор строительного подряда с генеральным подрядчиком. Следует ли юристам компании включить
в текст такого договора условия, не поименованные в ГК РФ? Какие условия
договора строительного подряда, не вошедшие в перечень существенных,
помогут предотвратить возможные разногласия между контрагентами в сфере строительства?
Не существенные, но важные
Наталья Северина,
партнер юридической
фирмы “АВЕЛАН”
26
Согласно основным принципам науки гражданского права
условия любой сделки делятся на три большие группы:
• существенные;
• обычные;
• случайные.
Однако законодатель, как правило, кодифицирует понятие
и состав только существенных условий. Из пункта 1 ст. 432 ГК
РФ следует, что для заключения договора сторонам достаточно
достичь соглашения лишь по существенным условиям, пренебрегая второстепенными.
ЮРИСТ ПРЕДПРИЯТИЯ в вопросах и ответах
№ 4/2011
СДЕЛКИ. ДОГОВОРЫ. ДОКУМЕНТООБОРОТ
Подряд
Если говорить о договоре строительного
подряда, то существенными условиями в соответствии со ст. 709, 740, 753 § 1 гл. 37 ГК РФ
признаются:
• предмет сделки (строительство, реконструкция, расширение или техническое
перевооружение либо ремонт производственных предприятий, зданий или
сооружений);
• точный календарный срок начала и окончания работ, а также сроки завершения
их отдельных этапов;
• соблюдение порядка сдачи и приемки
результата работ, оформляемого актом,
подписанным обеими сторонами.
Обычные и случайные условия, вытекающие из практики строительной деятельности,
как правило, упоминаются в нормативноправовых актах федерального уровня только в
качестве примеров, включаемых в обзоры судебной правоприменительной практики, подготовленные ВАС РФ.
Вместе с тем, именно такие второстепенные и неочевидные для неспециалистов
Как показывает юридическая практика, формальное
перечисление существенных
условий, закрепленных в
ГК РФ, никогда не является
достаточным при заключении
договоров строительного
подряда.
условия, будучи включенными в текст договора, помогают предотвратить большинство
возможных разногласий и споров. Как показывает юридическая практика, формальное
перечисление существенных условий, закрепленных в ГК РФ, никогда не является достаточным при заключении договоров строительного подряда.
В ходе ремонтно-строительных работ между
девелопером, службой заказчика-застройщика,
генеральным подрядчиком и субподрядными
организациями возникает множество спорных
ситуаций. Их успешное разрешение во многом
зависит от предусмотрительности юриста девелоперской компании, на которого возложено составление или согласование договоров подряда.
Можно назвать как минимум 5 необходимых условий договоров подряда и субподряда, не вошедших в перечень существенных,
игнорирование которых многократно повышает риск возникновения взаимных претензий участников строительства.
В договоре между заказчиком-застройщиком и генеральным подрядчиком
должна быть предусмотрена процедура предварительного согласования договоров субподряда.
При осуществлении абсолютного большинства девелоперских проектов генеральный
подрядчик в соответствии со ст. 706 ГК РФ
привлекает субподрядчиков. От результатов их
деятельности напрямую зависит соблюдение
качества работ и сроков сдачи объекта. Практика показывает, что отсутствие контроля со
Ваши вопросы и предложения отправляйте на e-mail: pravo@mcfr.ru
27
СДЕЛКИ. ДОГОВОРЫ. ДОКУМЕНТООБОРОТ
Подряд
стороны девелопера (заказчика-застройщика)
нередко становится причиной злоупотреблений как со стороны субподрядчиков, так и со
стороны генерального подрядчика. Например,
в договорах субподряда могут быть нечетко
сформулированы существенные условия, необоснованно завышены отдельные позиции
сметной стоимости субподрядных работ, не
предусмотрен контроль за ходом работ со стороны генерального подрядчика.
Подобная ситуация исключена в случае,
когда проект договора субподряда подлежит
обязательному предварительному визированию юридической службой девелопера.
Включение такого условия в текст договора с
генеральным подрядчиком полностью соответствует требованиям ст. 748 ГК РФ, согласно
которой заказчик вправе осуществлять любой контроль и надзор за ходом и качеством
выполняемых работ, соблюдая единственное
условие — невмешательство в оперативнохозяйственную деятельность подрядчика.
“Прозрачный” документооборот позволит
не только контролировать добросовестность
генерального подрядчика при привлечении субподрядных организаций, но и унифицировать
договорную базу, а также гарантировать наличие документации, подтверждающей качество
применяемых строительных материалов и соответствие выполненных работ проекту и смете.
Какие риски возникают у девелопера,
не контролирующего условия договора
субподряда?
28
В 2007 г. екатеринбургская девелоперская
компания “А” обратилась в суд с иском к генеральному подрядчику “К” об устранении недостатков выполненных работ при строительстве
офисного здания, а также о взыскании расходов на устранение указанных недостатков.
В ходе рассмотрения гражданского дела было
установлено, что многочисленные недостатки
(протечки кровли, технологические нарушения
при установке стеклопакетов, несоблюдение
требований СНиП при устройстве полов и др.)
были вызваны формальным подходом юридической службы генерального подрядчика к договорной работе.
Было установлено, что договора подряда
в подавляющем большинстве случаев фактически представляли собой двусторонние соглашения о цене работ и сроке их выполнения,
оформленные на одном листе и не содержащие условий о качестве работ и гарантиях
устранения выявленных недостатков. Кроме
того, в каждый договор включалось условие
о перечислении на расчетный счет генерального подрядчика 7% общей стоимости сметы,
сформулированное как “оплата генеральному
подрядчику за допуск к участию в строительстве”. Таким образом при общей стоимости
строительства, превышающей 6,5 млн долларов, необоснованное удорожание, возникшее
по вине генерального подрядчика, составило
более 450 тыс. долларов.
Такой ситуации можно было легко избежать, организовав надлежащим образом работу юридического подразделения
компании-девелопера и возложив на нее
ЮРИСТ ПРЕДПРИЯТИЯ в вопросах и ответах
№ 4/2011
СДЕЛКИ. ДОГОВОРЫ. ДОКУМЕНТООБОРОТ
Подряд
Отсутствие авторского надзора часто приводит к многочисленным отступлениям от
требований проекта, которые
затрудняют последующую
приемку объекта в целом.
обязанность проверки всех договоров субподряда.
В договор между заказчиком-застройщиком и генеральным подрядчиком
должно быть включено требование о проведении авторского надзора за ходом строительных работ.
Как следует из Свода правил по проектированию и строительству СП 11-110-99 “Авторский надзор за строительством зданий и
сооружений” (утв. постановлением Госстроя
России от 10.06.1999 № 44), авторский надзор –
это надзор проектировщика (физического или юридического лица, разработавшего
проектную документацию на строительство
объекта) за строительством. Такой надзор
ведется для обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным
работам на объекте. Вопрос проведения
авторского надзора относится к компетенции заказчика проектной документации,
которым, как правило, выступает заказчик-
застройщик или соответствующая служба
компании-девелопера.
Специалисты, ведущие авторский надзор, выезжают на строительную площадку по
утвержденному графику. К их компетенции относится:
• промежуточная приемка конструкций
и освидетельствование скрытых работ;
• выборочные проверки соответствия хода
работ проектной документации и требованиям строительных норм и правил;
• информирование заказчика о несвоевременном и некачественном принятии мер
по устранению выявленных отступлений от проекта и нарушений требований
нормативных документов;
• своевременное внесение необходимых
изменений в рабочую документацию
и др.
Отсутствие авторского надзора часто приводит к многочисленным отступлениям от требований проекта, которые затрудняют последующую приемку объекта в целом.
Чем грозит девелоперу отсутствие авторского надзора?
Компания-заказчик “И” обратилась с иском к подрядной компании “В” о взыскании
расходов по устранению недостатков работ,
выполненных ответчиком при строительстве
многоквартирного жилого дома. В судебном
заседании доводы заявителя полностью подтвердились, и его требования были удовлет-
Ваши вопросы и предложения отправляйте на e-mail: pravo@mcfr.ru
29
СДЕЛКИ. ДОГОВОРЫ. ДОКУМЕНТООБОРОТ
Подряд
ворены. Однако по результатам рассмотрения
дела было установлено, что причиной недостатков работ (технологические нарушения
при монтаже системы отопления и газоснабжения) послужило отсутствие у субподрядных
организаций, выполнявших установку трубопроводных систем, части проектной документации.
Риск возникновения такой ситуации
можно было бы полностью исключить, заблаговременно включив в текст договора между
заказчиком и генеральным подрядчиком
условие об организации регулярного авторского надзора за соблюдением всех требований проекта.
Девелоперу, заключающему договор
с генеральным подрядчиком, следует предусмотреть в нем условие об участии
в строительном проекте группы технического надзора.
Согласно постановлению Госстроя СССР от
02.02.1988 № 16 “Об утверждении Положения
о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре”, не утратившему силу по настоящее время, организация-заказчик (девелоперская
компания) вправе осуществлять технический
надзор, основными задачами которого являются:
• контроль за соблюдением всеми подрядными организациями проектных решений, сроков строительства и требований
нормативных документов;
• принятие мер по устранению дефектов в проектно-сметной документации,
30
проверка соответствия затрат на строительство утвержденным проектам
и сметам, недопущение необоснованного увеличения сметной стоимости
строительства;
• контроль за соответствием объемов
и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных
работ проектно-сметной документации;
• контроль за соответствием строительномонтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным
решениям, требованиям строительных
норм и правил, стандартов, технических
условий и иных нормативных документов;
• контроль за исполнением строительномонтажными организациями указаний
авторского надзора.
Создание группы технического надзора
и ее участие в проекте позволит минимизировать незапланированные расходы, а также
значительно повысить качество строительномонтажных и отделочных работ.
Зачем девелоперу технический надзор?
Столичная девелоперская компания
“D” обратилась в арбитражный суд с иском
к генеральному подрядчику “С” об устранении недостатков скрытых работ, выявленных
после сдачи в эксплуатацию здания торгового комплекса. В ходе рассмотрения дела было
ЮРИСТ ПРЕДПРИЯТИЯ в вопросах и ответах
№ 4/2011
СДЕЛКИ. ДОГОВОРЫ. ДОКУМЕНТООБОРОТ
Подряд
Создание группы технического надзора и ее участие
в проекте позволит минимизировать незапланированные
расходы, а также значительно повысить качество
строительно-монтажных
и отделочных работ.
установлено, что упущения при производстве
скрытых работ (в частности, при устройстве
теплоизоляции и монтаже электропроводки)
возникли вследствие недостаточного контроля
генподрядчика за работой субподрядных организаций.
Присутствие на строительной площадке
специалистов технического надзора со стороны девелопера с большой вероятностью помогло бы сторонам избежать этого судебного
процесса.
В договоре подряда, заключаемом
между заказчиком-застройщиком (девелопером) и генеральным подрядчиком,
рекомендуется предусмотреть обязательную
проверку смет субподрядчиков на стадии согласования условий договора субподряда.
Практика показывает: ненадлежащий контроль за правильностью составления сметы
нередко приводит к необоснованному завышению стоимости строительных, ремонтных
и монтажных работ на 5–10%, а в отдельных
случаях и более. Девелопер может избежать из-
лишнего расходования средств, предусмотрев в
договоре с генеральным подрядчиком процедуру обязательной предварительной проверки не
только текста каждого договора, заключаемого
с субподрядчиками, но и прилагаемой к нему
сметы.
Инженерам по сметной работе известно
множество способов “раздуть” стоимость
любых строительных работ. Значительную
часть инвестиционных средств в этой ситуации поможет сэкономить служба проверки
точности составления субподрядной сметнофинансовой документации, созданная девелопером по требованию юридической службы.
Чтобы избежать завышения объемов фактического расхода материалов и других необоснованных удорожаний (например, увеличения
стоимости скрытых работ), девелоперу следует
организовать работу специалистов технического и авторского надзора.
Активное участие юридической службы
девелопера в разработке схемы согласования
договоров субподряда позволит значительно
сократить объем незапланированных расходов и увеличить доходность проекта в целом.
Для чего необходима дополнительная
сверка смет, подготовленных субподрядчиками?
Подрядчик “А” обратился в арбитражный суд с иском к компании-заказчику “М”
о взыскании задолженности по оплате работ,
выполненных по договору субподряда, а так-
Ваши вопросы и предложения отправляйте на e-mail: pravo@mcfr.ru
31
СДЕЛКИ. ДОГОВОРЫ. ДОКУМЕНТООБОРОТ
Подряд
же процентов, начисленных за пользование
чужими денежными средствами. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что при отсутствии юридического и финансового контроля со стороны девелопера за оформлением
договоров между генеральным подрядчиком
и субподрядными организациями во многих
случаях при составлении смет не была учтена сумма налога на добавленную стоимость.
Указанные факты были выявлены только при
окончательном расчете сторон и стали причиной незапланированных расходов инвестора на сумму свыше 5% от общей стоимости
строительства.
Юридической службе девелопера категорически не рекомендуется включать
в проект договора с генподрядчиком условие,
допускающее прямые договорные отношения между заказчиком и субподрядчиками.
Подобная ситуация может возникнуть, например, при отсутствии у генерального подрядчика специалистов или технических средств
на проведение некоторых видов строительных
работ. В таких случаях отдельные девелоперы,
соглашаясь с требованием генподрядчика, напрямую привлекают к участию в проекте небольшие подрядные организации.
Эта
тактика
является
ошибочной.
Организация-девелопер, владеющая земельным участком, нередко представляет собой
управляющую компанию, не имеющую в
штате работников, в обязанности которых
входит непосредственная организация производства строительных работ.
32
Такой девелопер, самостоятельно привлекающий подрядную организацию “в обход”
генерального подрядчика, на стадии сдачиприемки готового объекта столкнется сразу
с тремя серьезными проблемами:
• при отсутствии квалифицированных
специалистов девелопер не сможет надлежащим образом организовать приемку
работ, предусмотренную ст. 753 ГК РФ,
службы генподрядчика, в свою очередь,
в подобных ситуациях обычно категорически отказываются участвовать в приемке;
• подписав в соответствии с п. 3 указанной статьи акт приемки, девелопер примет на себя весь риск последствий гибели или повреждения результата работ,
которые произошли не по вине подрядчика;
• генеральный подрядчик в этом случае
не будет нести ответственность за качество работ, установленную ст. 754 ГК РФ,
и не предоставит на такие работы свою
гарантию. Если сторонний подрядчик,
привлеченный компанией-девелопером,
откажется или не сможет устранить недостатки, обнаруженные в ходе приемки,
работники девелоперской фирмы будут
вынуждены выполнять эту работу своими силами.
Фактически в подобной ситуации девелопер сталкивается с необходимостью создания
собственной службы генерального подрядчика, что не соответствует главным функциям девелоперской деятельности, подразумевающей
ЮРИСТ ПРЕДПРИЯТИЯ в вопросах и ответах
№ 4/2011
СДЕЛКИ. ДОГОВОРЫ. ДОКУМЕНТООБОРОТ
Подряд
общее руководство проектом, минимизацию
возможных рисков и максимальное увеличение продажной стоимости объекта.
В чем опасность прямых договорных
отношений между девелопером и субподрядчиком?
Застройщик “М” обратился в арбитражный суд с иском к подрядной компании “А” об
обязании устранить недостатки выполненных
работ при строительстве нового корпуса производственного предприятия. Однако суд отказал в удовлетворении требований истца, пояснив, что гарантии генерального подрядчика
“А” распространяются только на работы, выполненные по договору генерального подряда.
Работы по выравниванию стен и полов,
не включенные в этот договор, выполнялись
сторонней строительной организацией по отдельному соглашению, заключенному напрямую с компанией-застройщиком. Из решения
суда следует, что при таких обстоятельствах
генеральный подрядчик не несет ответственность за качество этих работ и не распространяет на них свою гарантию.
Стратегические принципы
Из изложенного следуют три стратегических принципа выстраивания договорных взаимоотношений между девелопером
(заказчиком-застройщиком) и генеральным
подрядчиком.
1. Для того чтобы возложить на генподрядчика всю полноту ответственности за соблюдение наиболее существенных условий договора строительного подряда, прежде всего
сроков (ст. 708 ГК РФ) и качества выполнения
работ (ст. 754 ГК РФ), девелопер обязан передать ему по договору подряда все без исключения обязанности, необходимые для проведения полного комплекса строительных работ,
предусмотренного проектно-сметной документацией.
2. Для контроля за ходом подрядных
и субподрядных работ девелоперу следует,
руководствуясь п. 1 ст. 715 ГК РФ, как можно шире использовать свое право проверки
хода и качества работ, выполняемых подрядчиком. Для максимальной эффективности таких проверок рекомендуется включить
в договор, заключаемый с генеральным подрядчиком, условие о регулярном проведении
независимого авторского и технического
надзора.
3. Девелоперу следует обратить особое
внимание на требование п. 1 ст. 716 ГК РФ,
согласно которому генподрядчик обязан немедленно предупредить его (а до получения
указаний – приостановить работу) о любых
обстоятельствах, грозящих годности или прочности результатов работ, либо создающих невозможность ее завершения в установленный
срок. В договоре с генеральным подрядчиком
необходимо зафиксировать письменный порядок оформления таких предупреждений – это
условие поможет разрешить многие спорные
ситуации во внесудебном порядке.
Ваши вопросы и предложения отправляйте на e-mail: pravo@mcfr.ru
33
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
36
Размер файла
435 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа