close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ

код для вставкиСкачать
ВЫСШЕЕ ОБРАЗОВАНИЕ
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Учебник
Том II
Под редакцией доктора юридических наук, профессора, заслуженного деятеля науки Российской
Федерации О.Н. Садикова
Юридическая фирма Издательский Дом «КОНТРАКТ» «ИНФРА-М»
Москва
2006
Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н.
Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. — 608 с.
Книга является вторым томом двухтомного учебника и посвящена отдельным видам
обязательств, урегулированным частью второй Гражданского кодекса РФ. Рассматриваются
также наследственные права и интеллектуальная собственность. Особое внимание уделяется
институтам, которые наиболее тесно связаны с рыночными отношениями (договоры куплипродажи, аренды, перевозки, расчеты, кредитование). Используются решения и разъяснения
высших судебных органов Российской Федерации.
Учебник написан в соответствии с программой курса «Гражданское право» в высших
юридических учебных заведениях.
Предназначен для студентов и преподавателей юридических, экономических и технических
вузов, а также лиц, получающих второе образование, и студентов средних специальных учебных
заведений.
Издание будет полезно бизнесменам, работникам государственных органов, а также
широкому кругу читателей, интересующихся данной проблематикой.
Нормативные акты приводятся по состоянию на конец июля 2006 г.
АВТОРСКИЙ КОЛЛЕКТИВ
Садиков О. Н., главный научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при
Правительстве РФ, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Российской Федерации —
предисловие; § 9 гл. 28, гл. 30, 33, 36, 48, 49, 50, 52
Борисов В. Ю., адвокат — гл. 47
Гетман Е. С., кандидат юридических наук, государственный советник юстиции 2 класса, начальник Управления
конституционных основ частного права Конституционного Суда РФ — гл. 32
Гутников О. В., заместитель заведующего отделом предпринимательского законодательства Института
законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук — гл. 45
Мякинина А. В., кандидат юридических наук — гл. 29
Оноприенко Е. В., адвокат, член Коллегии адвокатов «Московская городская коллегия адвокатов» — гл. 46
Остроумов Н. Н., кандидат юридических наук, доцент кафедры Международного частного и гражданского права
МГИМО(У) МИД России — гл. 37
Павлова Е. А., заместитель начальника отдела Исследовательского центра частного права, кандидат
юридических наук — гл. 54, 55, 56, 57
Радченко С. Д., адвокат — гл. 53
Романец Ю. В., председатель Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, доктор
юридических наук — гл. 31, 34, 35, 43
Сгибнева О. В., начальник Управления корпоративных отношений ЗАО «Московская межбанковская валютная
биржа» — гл. 38, 39, 40, 41, 42
Сейнароев Б. М., судья Высшего Арбитражного Суда РФ, доктор юридических наук, профессор — § 1-8 гл. 28
Собакинских А. В., заместитель начальника Управления урегулирования убытков ОСАО «Ингосстрах» — гл. 44
Файзутдинов И. Ш., председатель Федерального арбитражного суда Уральского округа, кандидат юридических
наук — гл. 51
Издательский Дом «ИНФРА-М» 127282, Москва, ул. Полярная, д. 31в Тел.: (495)380-05-40, 380-05-43. Факс:
(495)363-92-12 E-mail: books@infra-m.ru http://www.infra-m.ru
СОДЕРЖАНИЕ
Авторский коллектив
Предисловие
Принятые сокращения
Раздел IV. Отдельные виды обязательств
Глава 28. Купля-продажа, ее виды. Мена
§ 1. Понятие договора купли-продажи и его условия
§ 2. Договор розничной купли-продажи
§ 3. Договор поставки
§ 4. Поставка товаров для государственных нужд
§ 5. Договор контрактации
§ 6. Договор энергоснабжения
§ 7. Договор продажи недвижимости
§ 8. Договор продажи предприятия
§ 9. Мена
Глава 29. Договор дарения
Глава 30. Договор ренты
Глава 31. Аренда и ее виды
§ 1. Понятие и значение договора аренды
§ 2. Заключение договора аренды
§ 3. Права и обязанности сторон
§ 4. Прекращение и возобновление договора аренды
§ 5. Отдельные виды договора аренды
§ 6. Договор финансовой аренды (лизинга)
Глава 32. Наем жилых помещений
§ 1. Договор найма жилого помещения социального использования
§ 2. Договор найма специализированного жилого помещения
§ 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
Глава 33. Договор безвозмездного пользования (ссуда)
Глава 34. Договор подряда и его виды
§ 1. Понятие и значение договора подряда
§ 2. Заключение договора подряда
§ 3. Права и обязанности сторон
§ 4. Прекращение договора
§ 5. Отдельные виды договора подряда
Глава 35. Договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и
технологических работ
§ 1. Понятие и значение договора
§ 2. Заключение договора
§ 3. Права и обязанности сторон
Глава 36. Возмездное оказание услуг
Глава 37. Транспортные договоры
§ 1. Источники правового регулирования
§ 2. Транспортные организации. Управление транспортом
§ 3. Договор перевозки груза в системе договоров транспортного права
§ 4. Заключение и исполнение договора перевозки груза
§ 5. Ответственность участников отношений по перевозке груза
§ 6. Договор перевозки пассажира
§ 7. Претензии и иски по перевозкам
§ 8 Транспортная экспедиция
Глава 38. Заем и кредит
§ 1. Договор займа
§ 2. Кредитный договор
§ 3. Товарный и коммерческий кредит
Глава 39. Финансирование под уступку денежного требования
Глава 40. Договор банковского вклада
Глава 41. Договор банковского счета
Глава 42. Правовое регулирование расчетов
Глава 43. Договор хранения и его виды
§ 1. Понятие и сфера применения договора хранения
§ 2. Заключение договора хранения
§ 3. Права и обязанности сторон
§ 4. Прекращение договора хранения
§ 5. Отдельные виды договора хранения
Глава 44. Страхование
§ 1. Понятие и виды страхования
§ 2. Источники страхового права
§ 3. Основные понятия страхового права
§ 4. Договор страхования
§ 5. Производство страховых выплат
Глава 45. Договоры о представительстве
§ 1. Договор поручения
§ 2. Договор комиссии
§ 3. Агентский договор
§ 4. Действия в чужом интересе без поручения
Глава 46. Доверительное управление имуществом
§ 1. Понятие договора доверительного управления
§ 2. Возникновение доверительного управления
§ 3. Элементы обязательства доверительного управления
§ 4. Прекращение доверительного управления
Глава 47. Коммерческая концессия
Глава 48. Простое товарищество
Глава 49. Публичное обещание награды
Глава 50. Игры и пари
Глава 51. Обязательства вследствие причинения вреда
§ 1. Понятие и общая характеристика обязательства, возникающего вследствие причинения вреда
§ 2. Основание и условия возникновения обязательств из причинения вреда
§ 3. Субъекты обязательства вследствие причинения вреда
§ 4. Ответственность за вред, причиненный публичной властью
§ 5. Ответственность за вред, причиненный несовершеннолетними и недееспособными лицами
§ 6. Ответственность за вред, причиненный источником повышенной опасности
§ 7. Ответственность за вред, причиненный в связи со смертью гражданина или повреждением его
здоровья
§ 8. Ответственность за вред, причиненный вследствие недостатков товаров, работ или услуг
§ 9. Компенсация морального вреда
Глава 52. Неосновательное обогащение
РАЗДЕЛ V. НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО
Глава 53. Наследственное право
§ 1. Основные понятия наследственного права
§ 2. Наследование по завещанию
§ 3. Наследование по закону
§ 4. Принятие наследства
§ 5. Наследование отдельных видов имущества
РАЗДЕЛ VI. ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПРАВА (ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ)
Глава 54. Общая характеристика исключительных прав (интеллектуальной собственности)
§ 1. Понятие и система исключительных прав (интеллектуальной собственности)
§ 2. Законодательство об исключительных правах
§ 3. Общая характеристика исключительных прав
Глава 55. Авторское право и смежные права
§ 1. Объекты авторского права
§ 2. Субъекты авторского права
§ 3. Содержание авторского права
§ 4. Свободное использование произведений
§ 5. Авторский договор
§ 6. Смежные права
Глава 56. Патентное право
§ 1. Объекты патентных прав
§ 2. Субъекты патентных прав
§ 3. Возникновение патентных прав
§ 4. Содержание патентных прав
§ 5. Распоряжение патентными правами
Глава 57. Средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ и услуг
§ 1. Фирменное наименование и коммерческое обозначение
§ 2. Товарные знаки
§ 3. Наименования мест происхождения товаров
Рекомендуемая литература
ПРЕДИСЛОВИЕ
Настоящая книга является томом II Учебника гражданского права Российской Федерации, том
I которого был опубликован Юридической фирмой «Контракт» и Издательским Домом «ИнфраМ» в начале 2006 г. В ней рассматривается законодательство России об отдельных видах
договоров и обязательств, авторское и патентное право, а также право наследования,
традиционно объединяемые в составе второй части курса отечественного гражданского права.
Книга подготовлена в соответствии с имеющейся программой преподавания гражданского
права в высших учебных заведениях и уделяет особое внимание тем юридическим институтам,
которые призваны обслуживать современный рыночный оборот с участием как
предпринимателей, так и граждан. Это договоры купли-продажи, подряда, перевозки, аренды,
отношения в сфере расчетов и кредитования.
Законодательный материал излагается применительно к системе норм Гражданского кодекса
РФ и дополняющих его федеральных законов. Приводятся разъяснения, содержащиеся в
принятых за последние годы постановлениях Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ и
Верховного Суда РФ, использованы данные текущей судебной практики.
В Приложении названы наиболее авторитетные и новейшие публикации отечественной
юридической литературы, они могут быть использованы для более углубленного изучения
рассмотренных в книге институтов гражданского права России, которые претерпели за последние
годы значительное обновление.
Книга рассчитана на широкий круг читателей: студентов высших и средних учебных
заведений, в том числе получающих второе юридическое образование, работников юридических
служб, предпринимателей, а также лиц, интересующихся состоянием действующего
гражданского законодательства России. Законодательный материал дается по состоянию на
конец июля 2006 г.
Ответственный редактор
доктор юридических наук, профессор,
заслуженный деятель науки РФ
О.Н. Садиков
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
1. Нормативные правовые акты
ГК — Гражданский кодекс РФ: часть первая от 30 ноября 1994 г. c последними изменениями от 3
июня 2006 г. (СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2006. № 13. Ст. 2380); часть вторая от 26 января 1996 г. с
последними изменениями от 2 февраля 2006 г. (СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2006. № 6. Ст. 636); часть
третья от 26 ноября 2001 г. с последними изменениями от 3 июня 2006 г. (СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552;
2006. № 23. Ст. 2380)
1
АПК — Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. с последними изменениями от 27
декабря 2005 г. (СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3012; 2006. № 1. Ст. 8)
1
Если в тексте Учебника встречается наименование нормативного правового акта, выделенное жирным шрифтом, это
значит, что полное наименование акта и источник его опубликования помещены в списке принятых сокращений. — Прим. ред.
Бюджетный кодекс — Бюджетный кодекс РФ от 31 июля 1998 г. с последними изменениями от 2
февраля 2006 г. (СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3823; 2006. № 6. Ст. 636)
Водный кодекс — Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. (СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381)
Воздушный кодекс — Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. с последними изменениями от 21
марта 2005 г. (СЗ РФ. 1997. № 12. Ст. 1383; 2005. № 13. Ст. 1078)
ГК 1964 — Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (Ведомости РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407)
ГПК — Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. с последними изменениями от
27 декабря 2005 г. (СЗ РФ. 2002. № 46. Cт. 4532; 2006. № 1. Cт. 8)
Градостроительный кодекс — Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. с последними
изменениями от 27 июля 2006 г. (СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 16; РГ. 2006. № 165)
Жилищный кодекс или ЖК — Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. с последними
изменениями от 31 декабря 2005 г. (СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 14; 2006. № 1. Ст. 10)
Земельный кодекс — Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. с последними изменениями от 27
июля 2006 г. (СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; РГ. 2006. № 165)
КВВТ — Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. с последними изменениями от
29 июня 2004 г. (СЗ РФ. 2001. № 11. Ст. 1001; 2004. № 27. Ст. 2711)
КоАП — Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. с последними
изменениями 27 июля 2006 г. (СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. I). Ст. 1; РГ. 2006. № 165)
КТМ — Кодекс торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. с последними изменениями от 20
декабря 2005 г. (СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2207; 2005. № 52 (ч. I). Ст. 5581)
Лесной кодекс — Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. с последними изменениями от 27 июля 2006
г. (СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610; РГ. 2006. № 165)
НК — Налоговый кодекс РФ часть первая от 31 июля 1998 г. с последними изменениями от 27 июля
2006 г. (СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3824; РГ. 2006. № 165); часть вторая от 5 августа 2000 г. с последними
изменениями от 27 июля 2006 г. (СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340; РГ. 2006. № 165)
Семейный кодекс — Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. с последними изменениями от 3
июня 2006 г. (СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16; 2006. № 23. Ст. 2378)
Таможенный кодекс — Таможенный кодекс РФ от 28 мая 2003 г. с последними изменениями от 18
февраля 2006 г. (СЗ РФ. 2003. № 22. Ст. 2066; 2006. № 8. Ст. 854)
УАТ — Устав автомобильного транспорта РСФСР от 8 января 1969 г. (СП РСФСР. 1969. № 23. Ст. 8)
УЖТ — Устав железнодорожного транспорта РФ от 10 января 2003 г. с последними изменениями от 7
июля 2003 г. (СЗ РФ. 2003. № 2. Ст. 170; № 28. Ст. 2891)
УК — Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. с последними изменениями от 5 января 2006 г. (СЗ
РФ. 1996. № 25. Ст. 2954; 2006. № 2. Ст. 176)
Вводный закон к ч. 2 ГК — Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие
части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» с последними изменениями от 26 ноября
2001 г. (СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411; 2001. № 49. Ст. 4553)
Закон о банках — Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской
деятельности» в ред. Федерального закона от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ, с последними изменениями от 27
июля 2006 г. (СЗ РФ. 1996. № 6. Ст. 492; РГ. 2006. № 165)
Закон о банкротстве — Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» с последними изменениями от 24 октября 2005 г. (СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190; 2005. № 44.
Ст. 4471)
Закон о биржах — Закон РФ от 20 февраля 1992 г. № 2383-I «О товарных биржах и биржевой
торговле» с последними изменениями от 15 апреля 2006 г. (Ведомости РФ. 1992. № 18. Ст. 961; СЗ РФ.
2006. № 17 (ч. I). Ст. 1776)
Закон о валютном регулировании — Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О
валютном регулировании и валютном контроле» с последними изменениями от 26 июля 2006 г. (СЗ РФ.
2003. № 50. Ст. 4859; РГ. 2006. № 162)
Закон о государственной регистрации прав на недвижимость — Федеральный закон от 21 июля
1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с
последними изменениями от 3 июня 2006 г. (СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2006. № 23. Ст. 2380)
Закон о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
— Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей» с последними изменениями от 2 июля 2005 г. (СЗ РФ. 2001. № 33 (ч.
I). Ст. 3431; 2005. № 27. Ст. 2722)
Закон о государственных и муниципальных унитарных предприятиях — Федеральный закон от
14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» с
последними изменениями от 8 декабря 2003 г. (СЗ РФ. 2002. № 48. Ст. 4746; 2003. № 50. Ст. 4855)
Закон о естественных монополиях — Федеральный закон от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ «О
естественных монополиях» с последними изменениями от 4 мая 2006 г. (СЗ РФ. 1995. № 34. Ст. 3426;
2006. № 19. Ст. 2063)
Закон о закупках — Федеральный закон от 2 декабря 1994 г. № 53-ФЗ «О закупках и поставках
сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд» с последними
изменениями от 2 февраля 2006 г. (СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3303; 2006. № 6. Ст. 636)
Закон о защите прав потребителей — Закон РФ «О защите прав потребителей» в ред. Федерального
закона от 9 января 1996 г. № 2-ФЗ, с последними изменениями от 27 июля 2006 г. (Ведомости РФ. 1996. №
3. Ст. 140; РГ. 2006. № 165)
Закон о коммерческой тайне — Федеральный закон от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой
тайне» в ред. Федерального закона от 2 февраля 2006 г. № 19-ФЗ (СЗ РФ. 2004. № 32. Ст. 3283; 2006. № 6.
Ст. 636)
Закон о конкуренции — Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»
(РГ. 2006. № 162)
Закон о лизинге — Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде
(лизинге)» с последними изменениями от 26 июля 2006 г. (СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394; РГ. 2006. № 162)
Закон о лицензировании отдельных видов деятельности — Федеральный закон от 8 августа 2001 г.
№ 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с последними изменениями от 27 июля
2006 г. (СЗ РФ. 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3430; РГ. 2006. № 165)
Закон о недрах — Закон РФ «О недрах» в ред. Федерального закона от 3 марта 1995 г. № 27-ФЗ, с
последними изменениями от 22 августа 2004 г. (СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823; 2004. № 35. Ст. 3607)
Закон о некоммерческих организациях — Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О
некоммерческих организациях» с последними изменениями от 2 февраля 2006 г. (СЗ РФ. 1996. № 3. Ст.
145; 2006. № 6. Ст. 636).
Закон о правовой охране программ для ЭВМ — Закон РФ от 23 сентября 1992 г. № 3523-I «О
правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных» с последними
изменениями от 2 февраля 2006 г. (Ведомости РФ. 1992. № 42. Ст. 2325; СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 636)
Закон о правовой охране топологий интегральных микросхем — Закон РФ от 23 сентября 1992 г.
№ 3526-I «О правовой охране топологий интегральных микросхем» с последними изменениями от 2
февраля 2006 г. (Ведомости РФ. 1992. № 42. Ст. 2328; СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 636)
Закон о приватизации государственного и муниципального имущества — Федеральный закон от
21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» с
последними изменениями от 27 июля 2006 г. (СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; РГ. 2006. № 165)
Закон о приватизации жилищного фонда — Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» с последними изменениями от 29 декабря 2004 г. (Ведомости
РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 15)
Закон о рынке ценных бумаг — Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных
бумаг» с последними изменениями от 27 июля 2006 г. (СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 1918; РГ. 2006. № 165)
Закон о товарных знаках — Закон РФ от 23 сентября 1992 г. № 3520-I «О товарных знаках, знаках
обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» с последними изменениями от 24 декабря
2002 г. (Ведомости РФ. 1992. № 42. Ст. 2322; СЗ РФ. 2002. № 52 (ч. I). Ст. 5132)
Закон о ЦБР — Федеральный закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской
Федерации (Банке России)» с последними изменениями от 12 июня 2006 г. (СЗ РФ. 2002. № 28. Ст. 2790;
2006. № 19. Ст. 2061)
Закон об авторском праве — Закон РФ от 9 июля 1993 г. № 5351-I «Об авторском праве и смежных
правах» с последними изменениями от 20 июля 2004 г. (Ведомости РФ. 1993. № 32. Ст. 1242; СЗ РФ. 2004.
№ 30. Ст. 3090)
Закон об акционерных обществах — Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об
акционерных обществах» с последними изменениями от 27 июля 2006 г. (СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1; РГ.
2006. № 165)
Закон об архитектурной деятельности — Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об
архитектурной деятельности в Российской Федерации» с последними изменениями от 22 августа 2004 г.
(СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473; 2004. № 35. Ст. 3607)
Закон об инвестиционной деятельности — Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных
вложений» с последними изменениями от 2 февраля 2006 г. (СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096; 2006. № 6. Ст.
636)
Закон об ипотеке — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» с последними изменениями от 30 декабря 2004 г. (СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2005. № 1
(ч. I). Ст. 42)
Закон об исполнительном производстве — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об
исполнительном производстве» с последними изменениями от 27 декабря 2005 г. (СЗ РФ. 1997. № 30. Ст.
3591; 2006. № 1. Ст. 8)
Закон об обществах с ограниченной ответственностью — Федеральный закон от 8 февраля 1998 г.
№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» с последними изменениями от 29 декабря
2004 г. (СЗ РФ. 1998. № 7. Ст. 785; 2005. № 1 (ч. I). Ст. 18)
Закон об организации страхового дела — Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации
страхового дела в Российской Федерации» с последними изменениями от 21 июля 2005 г. (Ведомости РФ.
1993. № 2. Ст. 56; 2005. № 30 (ч. I). Ст. 3115)
Патентный закон — Патентный закон Российской Федерации от 23 сентября 1992 г. № 3517-I с
последними изменениями от 2 февраля 2006 г. (Ведомости РФ. 1992. № 42. Ст. 2319; СЗ РФ. 2006. № 6.
Ст. 636)
Положение о безналичных расчетах — Положение о безналичных расчетах, утв. ЦБР 3 октября 2002
г. № 2-П с последними изменениями от 11 июня 2004 г. (Вестник Банка России. 2002. № 74; 2004. № 39)
Положение о переводном и простом векселе — Положение о переводном и простом векселе,
утвержденное постановлением ЦИК СССР, СНК СССР от 7 августа 1937 г. № 104/1341 «О введении в
действие Положения о переводном и простом векселе» (Собрание законов и распоряжений РКП СССР.
1937. № 52. Ст. 221)
2. Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ
Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 — постановление Пленума ВС
РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (Вестник ВАС РФ. 1996. № 9)
3. Официальные издания
БНА РФ — Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств (Бюллетень нормативных актов
федеральных органов исполнительной власти)
Бюллетень ВС (РСФСР, РФ) — Бюллетень Верховного Суда
Ведомости (РСФСР, РФ) — Ведомости Верховного Совета, Ведомости Съезда народных депутатов и
Верховного Совета (РСФСР, РФ)
Вестник ВАС РФ — Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
САПП РФ — Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации
РГ — «Российская газета»
4. Прочие сокращения
абз. — абзац
гл. — глава (-ы)
др. — другой (-ая, -ое, -ие)
МРОТ — минимальный размер оплаты труда
п., пп. — пункт, пункты
подп. — подпункт
подразд. — подраздел
проч. — прочее
разд. — раздел
ред. — редакция
с. — страница (-ы)
ст. — статья (-и)
след. — следующие
утв. — утвержденный (-ое, -ые)
ч. — часть (-и)
РАЗДЕЛ IV. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
ГЛАВА 28. КУПЛЯ-ПРОДАЖА, ЕЕ ВИДЫ. МЕНА
§ 1. Понятие договора купли-продажи и его условия
1. Понятие договора купли-продажи. Значение и сфера применения. Раздел IV ГК об
отдельных видах обязательств открывается традиционным для гражданско-правового
регулирования договором купли-продажи, ему посвящена обширная гл. 30 ГК под общим
названием «Купля-продажа».
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в
собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и
уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК).
Договор купли-продажи является классическим договором гражданского права. Значение
договора купли-продажи в экономическом обороте особенно возросло в условиях развития
рыночных отношений в России. Этот договор является одним из старейших институтов
обязательственного права и одним из наиболее распространенных договоров в современном
гражданском праве. По справедливому замечанию О.С. Иоффе, общество, в котором существует
товарное производство, не может обходиться без актов обмена товарами1.
В гл. 30 ГК выделены следующие виды договора купли-продажи: договор розничной куплипродажи, договор поставки товаров, договор поставки товаров для государственных нужд,
договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор
продажи предприятия. Существует ли общий критерий для разграничения названных видов
договоров купли-продажи?
По мнению В.В. Витрянского, «регулируя названные договоры в качестве отдельных видов
договора купли-продажи, закон мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие
признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих
приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых
правоотношений. Какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договоров
купли-продажи отсутствует»2. Иначе считает Н.И. Клейн, по мнению которой в качестве
критериев (признаков) разграничения договора купли-продажи на виды «в ГК используются либо
два признака — стороны договора, цель покупки, либо несколько — стороны, цель покупки,
объект покупки, т.е. вид покупаемого товара, способ исполнения договора»3.
1
См.: Иоффе О.С. Избранные труды: T. III. Обязательственное право. СПб., 2004. С. 245.
Гражданское право: Учебник // Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 3. М., 2005. С. 236. Глава 282
3
Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004. С. 43.
2
По юридической природе договор купли-продажи является консенсуальным (считается
заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям), взаимным
(как продавец, так и покупатель имеют права и несут обязанности, предусмотренные законом и
договором), возмездным (договором, по которому одна сторона (продавец) должна получить
плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей от другой стороны
(покупателя).
Предметом договора купли-продажи является вещь (товар), по поводу перехода в
собственность от продавца к покупателю которой и заключается данный договор. Существенным
условием данного договора является условие о предмете и его количестве.
Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет
определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК). Товаром по договору куплипродажи могут быть любые вещи с соблюдением норм, предусмотренных ст. 129 ГК об
оборотоспособности объектов гражданских прав. Договор купли-продажи может быть заключен
как на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора,
так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не
установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК). Общие положения о
купле-продаже применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из
содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК).
Однако для отдельных разновидностей договора купли-продажи перечень существенных
условий шире и включает кроме предмета цену (например, при продаже недвижимости), срок (в
договоре поставки).
2. Законодательство о купле-продаже. Основным источником правового регулирования
договора купли-продажи является гл. 30 ГК. К отдельным видам договора купли-продажи
(розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд,
контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) общие
положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) применяются, если иное не предусмотрено правилами
ГК об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК). Таким образом, нормы § 2-8 гл. 30 ГК являются
специальными по отношению к нормам § 1 гл. 30 ГК.
В самой гл. 30 ГК даны ссылки на те законы, которые подлежат применению к отношениям,
не урегулированным Кодексом. Так, к отношениям по договору розничной купли-продажи с
участием покупателя-гражданина применяются законы о защите прав потребителей и иные
правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 492 ГК); к отношениям по договору
энергоснабжения — законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные
правила, принятые в соответствии с ними. Кроме гл. 30 ГК подлежат применению другие нормы
ГК, например подразд. 1 «Общие положения об обязательствах», подразд. 2 «Общие положения о
договоре» разд. III.
3. Стороны договора купли-продажи. Сторонами договора купли-продажи являются
продавец и покупатель. В качестве продавца могут выступать физические, юридические лица, а
также публично-правовые образования. Продавцом по договору купли-продажи может быть как
собственник вещи (ст. 212 ГК), так и лицо, не являющееся собственником, но обладающее
правом распоряжения вещью, товаром (правом хозяйственного ведения, правом оперативного
управления). Покупателем по договору купли-продажи выступает лицо, признаваемое субъектом
гражданских прав и обязанностей.
К сторонам договора купли-продажи и цели приобретения товара ГК предусматривает
определенные требования. Например, по договору поставки поставщик-продавец должен быть
лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, а покупатель — использовать
производимые или закупаемые товары в предпринимательской деятельности или в иных целях,
не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК).
По договору контрактации одной стороной выступает производитель сельскохозяйственной
продукции, выращивающий (производящий) сельскохозяйственную продукцию, а другой —
заготовитель, т.е. лицо, осуществляющее закупки такой продукции для переработки или продажи
(п. 1 ст. 535 ГК). В договоре энергоснабжения одной из сторон выступает энергоснабжающая
организация (п. 1 ст. 539 ГК). По договору розничной купли-продажи продавец должен
осуществлять предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу.
4. Права и обязанности сторон. Участвующие в договоре купли-продажи продавец и
покупатель имеют права и несут обязанности, отражающие назначение этого договора.
Правила законодательства по этому вопросу в основном диспозитивны и могут
конкретизироваться в договоре. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный
договором купли-продажи. Если продавец не выполнил эту обязанность, покупатель вправе
отказаться от исполнения договора. При отказе продавца передать индивидуально-определенную
вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 398 ГК.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с
передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней
документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.),
предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Если же продавец не
передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или
документы, покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. Если
принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный
срок, покупатель вправе отказаться от товара. Продавец обязан передать товар в собственность
покупателя свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель
согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК). По договорам
между государственными юридическими лицами (унитарными предприятиями и
государственными учреждениями) к покупателю переходит право хозяйственного ведения или
оперативного управления имуществом (гл. 19 Учебника).
Когда обязанность продавца по передаче товара считается исполненной? ГК
предусматривает две ситуации. Во-первых, если договором предусмотрена обязанность продавца
доставить товар, обязанность продавца по передаче товара считается исполненной в момент
вручения его покупателю или указанному им лицу. Во-вторых, если товар должен быть передан
покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара, то обязанность продавца по
передаче товара считается исполненной с момента предоставления товара в распоряжение
покупателя. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку,
предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в
соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не
признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем
маркировки или иным образом. В силу диспозитивного характера данной нормы в договоре
может быть предусмотрено иное (п. 1 ст. 458 ГК). В том случае, когда из договора куплипродажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его
нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается
исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки
покупателю, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 458 ГК).
Момент исполнения обязанности продавца передать товар имеет важное значение, от него
зависит переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара. В ст. 459 ГК
установлено следующее правило: риск переходит на покупателя с момента, когда в соответствии
с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара
покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Когда товар продается во
время его нахождения в пути, риск случайной гибели (повреждения) товара переходит на
покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено
договором или обычаями делового оборота. Если же в момент заключения договора продавец
знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю,
условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара
переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию
покупателя может быть признано судом недействительным.
Продавец обязан передать покупателю товар в срок, установленный договором куплипродажи. В случае, если договор не позволяет определить срок передачи товара, он подлежит
определению по правилам, установленным в ст. 314 ГК, которые главным ориентиром называют
разумный срок.
Договор купли-продажи может быть заключен с условием его исполнения к строго
определенному сроку. Причем из договора должно ясно вытекать, что при нарушении срока
исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой
договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия
покупателя (ст. 457 ГК). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному
сроку может быть поставка партии елочных игрушек, которая должна производиться до Нового
года.
Количество товара. Количество передаваемого товара предусматривается договором
купли-продажи в соответствующих единицах измерения (например, метрах, тоннах, штуках) или
в денежном выражении. Условие о количестве товара может быть согласовано путем
установления в договоре порядка его определения. В том случае, если договор купли-продажи не
позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор считается
незаключенным (ст. 465 ГК).
В ГК предусмотрены последствия нарушения условия о количестве товара. Если продавец в
нарушение договора передал покупателю меньшее количество товара, чем определено
договором, покупатель вправе либо потребовать недостающее количество товара, либо
отказаться от переданного товара и от его оплаты (если товар оплачен, потребовать возврата
уплаченной денежной суммы).
Если продавец передал покупателю товар в количестве, превышающем указанное в
договоре, покупатель обязан известить об этом продавца. Порядок извещения предусмотрен п. 1
ст. 483 ГК. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения продавец не
распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено
договором, принять весь товар. При этом дополнительно принятый товар оплачивается по цене,
определенной для товара, принятого в соответствии с договором, если иная цена не определена
соглашением сторон (ст. 466 ГК).
Стороны могут согласовать передачу товаров в определенном соотношении по видам,
моделям, размерам, цветам или иным признакам (ассортимент товаров). Если из существа
обязательства вытекает, что товары должны быть переданы покупателю в ассортименте, но он не
определен и в договоре не установлен порядок его определения, продавец вправе передать
покупателю товары в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны
продавцу на момент заключения договора, или отказаться от исполнения договора. Если товары
переданы в ассортименте, не соответствующем договору, покупатель вправе отказаться от их
принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (ст.
468 ГК).
Качество товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого
соответствует договору купли-продажи. Если в договоре купли-продажи отсутствует условие о
качестве товара, то продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для
которых товар такого рода обычно используется. Если покупатель известил продавца о
конкретных целях приобретения товара, то продавец обязан передать покупателю товар,
пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и
(или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу
и (или) описанию.
Когда законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к
качеству продаваемого товара, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность,
обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
Обязательные требования к качеству товара определяются общими и специальными
техническими регламентами, принимаемыми федеральным законом1. До разработки таких
регламентов стороны должны руководствоваться ранее утвержденными стандартами (ГОСТами)
и техническими условиями на отдельные виды товаров. По соглашению между продавцом и
покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству
по сравнению с обязательными требованиями (ст. 469 ГК).
1
См. Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. «О техническом регулировании» // СЗ РФ. 2002. № 52 (ч. I). Ст. 5140.
Товар должен соответствовать требованиям качества товара в момент передачи
покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не
предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным
для целей, для которых товары такого рода обычно используются (законная гарантия).
Договорная гарантия качества товара имеет место, когда она предусмотрена договором куплипродажи. Продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать
требованиям качества товара в течение определенного времени, установленного договором
(гарантийного срока). Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его
части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи (ст. 470
ГК).
Для многих товаров установлен срок годности, по истечении которого товар считается
непригодным для использования по назначению. Срок годности товара может быть определен
периодом времени, исчисляемым со дня его изготовления, в течение которого товар пригоден к
использованию, или датой, до наступления которой товар пригоден к использованию. Товар, на
который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом,
чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности, если иное не
предусмотрено договором (ст. 472 ГК).
Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора куплипродажи о комплектности. Это совокупность основных и комплектующих изделий (например,
запасных частей), используемых по общему назначению. При отсутствии договорного условия о
комплектности товара она определяется обычаями делового оборота или иными обычно
предъявляемыми требованиями. Последствия передачи некомплектного товара предусмотрены
ст. 480 ГК.
Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца передать
покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров). В этом случае
обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в
комплект. Продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект
одновременно, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа
обязательства (ст. 479 ГК).
Продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением
товара, который не требует затаривания и (или) упаковки, если иное не предусмотрено договором
и не вытека-ет из существа обязательства. В договоре могут быть и не определены требования к
таре и упаковке. В этом случае товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого
товара способом, а при отсутствии такового — способом, обеспечивающим сохранность товаров
такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования (ст. 481 ГК). Существуют
товары, которые не требуют ни затаривания, ни упаковки, например земельные участки, ценные
бумаги.
Обязанность покупателя принять товар. Покупатель обязан принять переданный ему
товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от
исполнения договора купли-продажи. Покупатель обязан совершить действия, которые в
соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы для обеспечения передачи и
получения соответствующего товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми
актами или договором купли-продажи. В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных
правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять,
продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения
договора (ст. 484 ГК).
Обязанность покупателя оплатить товар. Покупатель обязан оплатить товар по цене,
предусмотренной договором купли-продажи. В предусмотренных законом случаях применяются
цены (тарифы, ставки, расценки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на
то государственным органом, например на электроэнергию, газ. Если цена не предусмотрена
договором и не может быть определена исходя из его условий, покупатель обязан оплатить товар
по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товар.
Покупатель также обязан совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом,
иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы
для осуществления платежа (ст. 485 ГК).
Когда договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в
зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но
при этом не определен способ пересмотра цены, она определяется исходя из соотношения этих
показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи. Иное может
быть предусмотрено ГК, другим законом, иными правовыми актами или договором куплипродажи или вытекать из существа обязательства. Договором может быть предусмотрена
обязанность покупателя оплатить товар в рассрочку.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя по предварительной оплате
товара. Под предварительной оплатой следует понимать оплату товара полностью или частично
до передачи товара продавцом (ст. 487 ГК). Если покупатель не исполняет обязанность по
предварительной оплате товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств и
продавец вправе приостановить исполнение своих обязательств (ст. 328 ГК). Если продавец,
получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность передать товар в
установленный срок (ст. 457 ГК), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара
или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Оплата товара, проданного в кредит, имеет место в тех случаях, когда договором куплипродажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.
С момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается
находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по
оплате товара.
Если покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в
установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или
возврата неоплаченных товаров. На просроченную сумму подлежат уплате проценты в
соответствии со ст. 395 ГК со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня
оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя
уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня его передачи
продавцом.
Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что право собственности на
переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления
иных обстоятельств. Тогда покупатель не вправе до перехода к нему права собственности
отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или
договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. Если в срок, предусмотренный
договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при
которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от
покупателя возвратить ему товар, иное может быть предусмотрено договором (ст. 491 ГК).
§ 2. Договор розничной купли-продажи
1. Понятие договора розничной купли-продажи. По договору розничной купли-продажи
продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу,
обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или
иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК).
Этот договор имеет ряд особенностей.
Во-первых, на стороне продавца всегда выступает лицо, осуществляющее
предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. Под предпринимательской
деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,
направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи
товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в
установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК). Покупателем по данному договору может быть
любой субъект гражданского права, однако чаще всего ими являются граждане.
Во-вторых, в данном договоре важна цель передачи покупателю товара. Такой целью
является личное, семейное, домашнее или иное использование, не связанное с
предпринимательской деятельностью.
В-третьих, договор розничной купли-продажи является публичным договором и должен
заключаться с любым лицом и на равных условиях (ст. 426 ГК).
2. Заключение договора розничной купли-продажи. Существенными условиями
договора являются предмет договора и цена. В соответствии с п. 1 ст. 500 ГК покупатель обязан
оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной
купли-продажи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает
из существа обязательства.
В договоре розничной купли-продажи оферта может быть публичной: предложение товара
в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, если
оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи. Выставление в
месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или
предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и
т.п.) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и
другие существенные условия договора, за исключением случая, когда продавец явно определил,
что соответствующие товары не предназначены для продажи (ст. 494 ГК).
Договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента
выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа,
подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его
возможности ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие заключение договора и
его условия. Иное может быть предусмотрено законом или договором, в том числе условиями
формуляров или иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель (ст. 493 ГК). В
этом случае договор розничной купли-продажи является договором присоединения, и на него
распространяются правила ст. 428 ГК.
3. Законодательство о договоре розничной купли-продажи. Основные правила о
договоре розничной купли-продажи установлены § 2 гл. 30 ГК. В субсидиарном порядке
подлежат применению § 1 гл. 30 ГК, общие положения о договоре и обязательствах, а также
иные нормы ГК общего характера, в частности о сроках исковой давности. К отношениям по
договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК,
применяется прежде всего Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые
в соответствии с ним (п. 3 ст. 492 ГК).
Среди подзаконных актов наиболее важны Правила продажи отдельных видов товаров,
Перечень товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование
покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного
товара, Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату
или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или
комплектации (утв. постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 551), Правила
продажи товаров по образцам (утв. постановлением Правительства РФ от 21 июля 1997 г. №
9182), Перечень товаров, которые по истечении срока годности считаются непригодными для
использования по назначению (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июня 1997 г. №
7203), Правила продажи гражданам товаров длительного пользования в кредит (утв.
постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 9 сентября 1993 г. № 8954), Перечень
технически сложных товаров, в отношении которых требования потребителя об их замене
подлежат удовлетворению в случае обнаружения в товарах существенных недостатков (утв.
постановлением Правительства РФ от 13 мая 1997 г. № 5755).
1
2
3
4
5
СЗ РФ. 1998. № 4. Ст. 482.
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3657.
СЗ РФ. 1997. № 25. Ст. 2942.
САПП РФ. 1993. № 39. Ст. 3613.
СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2303.
4. Стороны договора розничной купли-продажи. Сторонами договора являются продавец
и покупатель. На стороне продавца выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую
деятельность по продаже товаров в розницу. В преамбуле Закона о защите прав потребителей
дано определение продавца как организации независимо от ее организационно-правовой формы,
а также индивидуального предпринимателя, реализующие товары потребителям по договору
купли-продажи. Покупателем может быть любой субъект гражданского права, являющийся
потребителем. Под потребителем следует понимать гражданина, имеющего намерение заказать
или приобрести либо заказывающего, приобретающего или использующего товары
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
предпринимательской деятельностью.
В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике
рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»1 дано следующее разъяснение: при
рассмотрении дел, возникших в связи с осуществлением и защитой прав потребителей,
необходимо иметь в виду, что законодательство о защите прав потребителей регулирует
отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо
заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для
личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным
предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими
товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими
услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
1
РГ. 1994. № 230.
Таким образом, законодательство о защите прав потребителей не может применяться при
разрешении споров, вытекающих из отношений между гражданами, вступающими в договорные
отношения между собой с целью удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не
связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также из отношений,
возникающих в связи с приобретением гражданином-предпринимателем товаров не для личных,
семейных, домашних и иных нужд, а для осуществления предпринимательской деятельности
либо в связи с приобретением товаров в целях удовлетворения потребностей предприятий,
учреждений, организаций.
В литературе отмечается, что потребителем по смыслу закона признается не только
гражданин, который заказывает, приобретает или использует товары, но и гражданин,
пользующийся ими непосредственно. Таким образом, потребителем является как гражданин,
который купил товар, так и гражданин, который пользуется этим товаром (члены семьи
гражданина, купившего товар, гражданин, которому он подарен, и т.п.). Обязательства между
изготовителями, продавцами и потребителями, возникающие по поводу приобретения или
использования товаров, не являются обязательствами строго личного характера (за исключением
обязательств, возникающих из причинения вреда жизни и здоровью потребителя товарами
ненадлежащего качества), поэтому, в частности, не прекращаются смертью гражданинапотребителя (ст. 418 ГК)1.
1
См.: Комментарий к Закону о защите прав потребителей и практике его применения / Отв. ред. А.Е.
Шерстобитов. М., 2004. С. 25.
5. Права и обязанности сторон договора розничной купли-продажи. В силу такого
договора продавец обязан передать покупателю вещь (товар), а продавец — принять этот
товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Эти основные обязательства
дополняются рядом других обязательств сторон, отражающих особенности договора розничной
купли-продажи.
Еще до заключения договора продавец обязан предоставить покупателю необходимую и
достоверную информацию о товаре, соответствующую установленным законом, иными
правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и
способам предоставления такой информации. Покупатель вправе до заключения договора
осмотреть товар, потребовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации
использования товара, если это не исключено ввиду характера товара и не противоречит
правилам, принятым в розничной торговле. Если покупателю не предоставлена возможность
незамедлительно получить в месте продажи информацию о товаре, он вправе потребовать от
продавца возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора
розничной купли-продажи (п. 3 ст. 495 ГК), а если договор заключен, — в разумный срок
отказаться от его исполнения, потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения
других убытков. Продавец, не предоставивший покупателю возможность получить
соответствующую информацию о товаре, несет ответственность за недостатки товара, возникшие
после его передачи покупателю, в отношении которых покупатель докажет, что они возникли в
связи с отсутствием у него такой информации (ст. 495 ГК).
В Законе о защите прав потребителей установлено, что потребитель имеет право на то,
чтобы товар при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации
был безопасен для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не причинял вред
имуществу потребителя (п. 1 ст. 7). В свою очередь, изготовитель обязан обеспечивать
безопасность товара в течение установленного срока службы или срока годности товара.
Если будет установлено, что при соблюдении потребителем правил использования,
хранения или транспортировки товара (работы) он причиняет или может причинить вред жизни,
здоровью и имуществу потребителя, окружающей среде, изготовитель (продавец) обязан
незамедлительно приостановить его производство (реализацию) до устранения причин вреда, а в
необходимых случаях принять меры по изъятию его из оборота и отзыву от потребителя
(потребителей).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения
договора. Когда договором предусмотрена предварительная оплата товара (ст. 487 ГК), неоплата
покупателем товара в установленный договором срок признается отказом покупателя от
исполнения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При заключении
договоров розничной купли-продажи товаров в кредит, в том числе с условием оплаты
покупателем товаров в рассрочку, не подлежат уплате проценты на просроченную сумму в
соответствии со ст. 395 ГК со дня, когда по договору товар должен быть оплачен и до дня оплаты
товара покупателем. Покупатель вправе оплатить товар в любое время в пределах
установленного договором периода рассрочки оплаты товара.
В течение 14 дней1 с момента передачи ему непродовольственного товара покупатель
может обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на
аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации.
Более длительный срок для обмена может быть объявлен продавцом. Когда имеется разница в
цене обмениваемых товаров, производится соответствующий перерасчет. При отсутствии у
продавца необходимого для обмена товара покупатель вправе возвратить приобретенный товар
продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму.
1
Данный срок является пресекательным, его истечение погашает само субъективное право потребителя на обмен
(Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 3. М., 2005. С. 271).
Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подлежит удовлетворению в том
случае, если имеются три условия: товар не был в употреблении; сохранены его потребительские
свойства; имеются доказательства приобретения его у данного продавца (ст. 502 ГК).
При обмене товаров необходимо учитывать требования Перечня непродовольственных
товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар
других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации. Например, не подлежат
возврату или обмену парфюмерно-косметические товары, товары бытовой химии, автомобили и
мотовелотовары, животные и растения.
В случае продажи товара ненадлежащего качества покупатель, если недостатки товара не
были оговорены продавцом, вправе по своему выбору потребовать: во-первых, замены
недоброкачественного товара товаром надлежащего качества; во-вторых, соразмерного
уменьшения покупной цены; в-третьих, незамедлительного безвозмездного устранения
недостатков товара; в-четвертых, возмещения расходов на устранение недостатков товара (ст.
503 ГК).
6. Виды договоров розничной купли-продажи. В современной торговле используются
различные разновидности рыночных продаж, удобные для потребителей-граждан и
расширяющие товарооборот.
6.1. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок (ст.
496 ГК).
Договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о принятии
покупателем товара в определенный договором срок, в течение которого этот товар не может
быть продан другому покупателю. Неявка покупателя или несовершение иных необходимых
действий для принятия товара в определенный договором срок могут рассматриваться продавцом
в качестве отказа покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором.
Дополнительные расходы продавца по обеспечению передачи товара покупателю в
определенный договором срок включаются в цену товара, если иное не предусмотрено законом,
иными правовыми актами или договором.
6.2. Продажа товаров по образцам (ст. 497 ГК).
Договор розничной купли-продажи может быть заключен в результате ознакомления
покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным
продавцом. Договор розничной купли-продажи товара по образцу считается исполненным с
момента доставки товара в место, указанное в договоре, а если это место не определено, — с
момента доставки товара покупателю по месту жительства гражданина или месту нахождения
юридического лица. Иное может быть предусмотрено законом, иными правовыми актами или
договором. Покупатель до передачи товара вправе отказаться от исполнения договора при
условии возмещения продавцу необходимых расходов, связанных с совершением действий по
выполнению договора.
6.3. Продажа товаров с использованием автоматов (ст. 498 ГК).
При продаже товаров с использованием автоматов владелец автоматов обязан довести до
покупателей информацию о продавце товаров путем помещения на автомате или предоставления
покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца,
месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить
покупателю для получения товара. Договор розничной купли-продажи с использованием
автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых
для получения товара (конклюдентных действий). Если покупателю не предоставляется
оплаченный товар, продавец обязан по требованию покупателя незамедлительно предоставить
покупателю товар или возвратить уплаченную им сумму. Когда автомат используется для
размена денег, приобретения знаков оплаты или обмена валюты, применяются правила о
розничной купле-продаже, если иное не вытекает из существа обязательства.
6.4. Продажа товара с условием о его доставке покупателю (ст. 499 ГК).
Продавец по этому договору обязан в установленный договором срок доставить товар в
место, указанное покупателем, а если оно не указано, то в место жительства гражданина или
место нахождения юридического лица, являющихся покупателями. Договор розничной куплипродажи считается исполненным с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии —
любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении
договора или об оформлении доставки товара. Иное может быть предусмотрено законом, иными
правовыми актами или договором либо вытекать из существа обязательства.
1
6.5. Дистанционный способ продажи товаров (ст. 26 Закона о защите прав
потребителей).
Договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления
потребителя с предложенным продавцом описанием товара, содержащимся в каталогах,
проспектах, буклетах, представленным на фотоснимках, посредством средств связи
(телевизионной, почтовой, радиосвязи и др.) или иными исключающими возможность
непосредственного ознакомления потребителя с товаром либо образцом товара при заключении
такого договора (дистанционный способ продажи товара). Продавец до заключения договора
должен предоставить потребителю информацию об основных потребительских свойствах товара,
о своем адресе (месте нахождения), месте изготовления товара, полном фирменном
наименовании (наименовании) продавца (изготовителя), цене и об условиях приобретения
товара, его доставке, сроке службы, сроке годности и гарантийном сроке, порядке оплаты товара,
а также о сроке, в течение которого действует предложение о заключении договора. Потребитель
вправе отказаться от товара в любое время до его передачи, а после передачи товара — в течение
7 дней.
7. Ответственность изготовителя (продавца, уполномоченной организации или
уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера). При нарушении прав
потребителей изготовитель (продавец) несет ответственность, предусмотренную законом или
договором. Убытки, если иное не установлено законом, причиненные потребителю, подлежат
возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
Таким образом, в данном случае применяется штрафная неустойка.
Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или
договором, должны удовлетворяться изготовителем (продавцом) в добровольном порядке. При
удовлетворении судом требований потребителя суд взыскивает с изготовителя (продавца,
уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя,
импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя
штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в
защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации,
союзы) или органы местного самоуправления, половина суммы взысканного штрафа
перечисляется указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам (ст. 13 Закона о
защите прав потребителей).
Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие
конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара, подлежит
возмещению в полном объеме (см. § 8 гл. 51 Учебника).
§ 3. Договор поставки
Понятие и сфера применения договора поставки. Договор поставки оформляет оптовый
оборот, т.е. отношения между профессиональными продавцами и покупателями по возмездному
переходу товаров для их последующей перепродажи или профессионального использования. В
современных рыночных условиях с учетом общемировой тенденции к дифференциации
правового регулирования договорных отношений в зависимости от их субъектного состава
при проведении последней кодификации гражданского законодательства договор поставки
был урегулирован в качестве одного из видов договора купли-продажи (§ 3 гл. 30 ГК). По
договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность,
обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары
покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не
связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК).
К особенностям договора поставки можно отнести следующие его черты. Во-первых,
субъектный состав договора: в качестве поставщика и покупателя (исходя из целей покупки)1 по
общему правилу, выступают коммерческие организации или индивидуальные предприниматели,
специализирующиеся на производстве соответствующих товаров либо профессионально
занимающиеся их закупками. Во-вторых, стабильность и долгосрочный характер отношений,
складывающихся между профессиональными участниками имущественного оборота, что
предполагает необходимость их детальной правовой регламентации. По правовой природе
договор поставки является консенсуальным, возмездным, двусторонним договором.
1
Под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать приобретение покупателем товаров для
обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя: оргтехники, офисной
мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п. (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от
22 октября 1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре поставки» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 3).
2. Заключение договора поставки. Особенности заключения договора поставки
проявляются в специальном порядке урегулирования разногласий при заключении договора (ст.
507 ГК). Когда при заключении договора между сторонами возникли разногласия по его
отдельным условиям, сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой
стороны предложение о согласовании этих условий, должна либо принять меры к согласованию
соответствующих условий договора, либо письменно уведомить другую сторону об отказе его
заключить. Выполнить одну из этих обязанностей сторона, получившая предложение о
согласовании условий, должна в течение 30 дней со дня получения такого предложения (иной
срок может быть установлен законом или согласован сторонами) под страхом возмещения другой
стороне убытков, вызванных уклонением от согласования условий договора.
3. Исполнение договора поставки. Обязанности поставщика. Ввиду особой значимости
отношений по поставкам условие о сроке (сроках) поставки имеет важное значение. Когда
сторонами предусмотрена поставка товаров отдельными партиями, но сроки их поставки
(периоды поставки) в договоре не определены, товары должны поставляться равномерными
партиями помесячно. Наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть
установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.). При этом досрочная
поставка товаров может производиться лишь с согласия покупателя; поставленные досрочно и
принятые покупателем товары засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в
следующем периоде.
Порядок поставки (ст. 509 ГК). Товар может отгружаться (передаваться) поставщиком
покупателю по договору или лицу, указанному в качестве получателя в договоре либо в
отгрузочной разнарядке покупателя. Содержание отгрузочной разнарядки и срок ее направления
покупателем поставщику определяются договором. Непредставление отгрузочной разнарядки в
установленный срок дает поставщику право либо отказаться от исполнения договора поставки,
либо потребовать от покупателя оплаты товаров. Кроме того, поставщик вправе потребовать
возмещения убытков, причиненных в связи с непредставлением отгрузочной разнарядки.
Доставку товаров поставщик осуществляет путем отгрузки их транспортом, предусмотренным
договором, и на определенных в нем условиях. Когда вид транспорта или условия доставки в
договоре не определены, право выбора вида транспорта или определения условий доставки
товаров принадлежит поставщику. Договором поставки может быть предусмотрена выборка
(самовывоз) товаров — получение товаров покупателем в месте нахождения поставщика.
Количество и ассортимент товара. Если иное не предусмотрено договором, поставщик
обязан восполнить недопоставленное в отдельном периоде количество товаров в следующем
периоде (периодах) в пределах срока действия договора — принцип суммированного
обязательства (ст. 511 ГК). Но покупатель вправе, уведомив поставщика, отказаться от
принятия товаров, поставка которых просрочена. Ассортимент товаров, недопоставка которых
подлежит восполнению, определяется соглашением сторон (ст. 512 ГК). Поставка товаров одного
наименования в большем количестве, чем предусмотрено договором поставки, не засчитывается
в покрытие недопоставки товаров другого наименования и подлежит восполнению, кроме
случаев предварительного письменного согласия покупателя. Если поставщик не поставил
предусмотренное договором количество товаров, покупатель вправе приобрести непоставленные
товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и ра-зумных расходов на их
приобретение (п. 1 ст. 520 ГК). Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров
взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательства в пределах его
обязанности восполнить недопоставленное количество товаров в последующих периодах
поставки, если иной порядок уплаты неустойки не установлен законом или договором (ст. 521
ГК).
Качество и комплектность товара. Покупатель, которому поставлены товары
ненадлежащего качества (ст. 518 ГК) либо некомплектные товары (ст. 519 ГК), вправе
предъявить поставщику требования, предусмотренные ст. 475 или 480 ГК, за исключением
случаев, когда поставщик, получивший уведомление покупателя, без промедления заменит
поставленные товары товарами надлежащего качества либо доукомплектует товары. Последствия
невыполнения указанных требований покупателя те же, что и при недопоставке товаров (п. 1 ст.
520 ГК). Покупатель также вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества и
некомплектных товаров, а если такие товары оплачены, потребовать возврата уплаченных сумм
впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены (п. 2 ст. 520
ГК).
4. Обязанности покупателя. Принятие товара. Покупатель (получатель) должен
совершить все необходимые действия по принятию товаров (ст. 513 ГК). В частности, покупатель
обязан: 1) осмотреть товары в срок, определенный законом, иными правовыми актами,
договором или обычаями делового оборота; 2) проверить количество и качество товаров в тот же
срок в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями
делового оборота1; 3) незамедлительно письменно уведомить поставщика о выявленных
несоответствиях или недостатках товаров. При получении товаров от транспортной организации
покупатель обязан проверить соответствие товаров сведениям, указанным в транспортных и
сопроводительных документах, а также принять эти товары от транспортной организации с
соблюдением правил, регулирующих деятельность транспорта. Когда договором предусмотрена
выборка товаров, покупатель обязан осмотреть товары в месте их передачи (ст. 515 ГК).
Невыборка товаров в установленный договором либо в разумный срок после получения
уведомления поставщика дает последнему право отказаться от исполнения договора либо
потребовать от покупателя оплаты товаров.
1
Приемка товаров по количеству и качеству может осуществляться в соответствии с Инструкциями
Госарбитража СССР о порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного
потребления по количеству (от 15 июня 1965 г. № П-6) и по качеству (от 25 апреля 1966 г. № П-7). Однако
обязательными положения названных инструкций являются только в случаях, когда это предусмотрено договором
поставки (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с
применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки»).
В случае отказа от товара покупатель обязан обеспечить его сохранность, приняв товар на
ответственное хранение, и незамедлительно уведомить поставщика (ст. 514 ГК). Поставщик
обязан в разумный срок вывезти товар или распорядиться им, в противном случае покупатель
вправе реализовать товар или возвратить его поставщику с возмещением последним
необходимых расходов покупателя по ответственному хранению, реализации или возврату
товара. Неисполнение покупателем требования о принятии товаров на ответственное хранение
дает поставщику право требовать их оплаты.
Если иное не установлено договором, покупатель обязан возвратить поставщику
многооборотную тару и средства пакетирования, в которых поступил товар, в порядке и сроки,
установленные законом, иными правовыми актами, принятыми в соответствии с ними
обязательными правилами или договором. К многооборотной таре относится специальная тара
для определенного вида товаров (барабаны из-под кабеля и т.п.), а также инвентарная тара,
являющаяся инвентарем поставщика. Средства пакетирования (поддоны, сетки, пленка и т.п.)
предназначены для облегчения доставки, погрузки и выгрузки, хранения товара. Прочая тара и
упаковка товара подлежат возврату поставщику лишь в случаях, предусмотренных договором
(ст. 517 ГК).
Покупатель оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов,
предусмотренных договором поставки (ст. 516 ГК). Если соглашением сторон порядок и форма
расчетов не определены, то расчеты осуществляются платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК).
Когда договором поставки предусмотрено, что оплата товаров осуществляется получателем, а не
покупателем по договору, но получатель неосновательно отказался от оплаты либо не оплатил
товары в срок, поставщик вправе потребовать оплаты поставленных товаров от покупателя.
5. Расторжение договора. Особенностью регулирования договора поставки является
наличие в ГК перечня тех нарушений обязательств сторон по договору, которые предполагаются
существенными и потому служат основанием для одностороннего отказа от исполнения договора
(п. 2 ст. 450, ст. 523 ГК). Для поставщика такими нарушениями считаются: 1) поставка товаров
ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для
покупателя срок; 2) неоднократное нарушение сроков поставки товаров. Нарушение договора
поставки покупателем предполагается существенным в случаях: 1) неоднократного нарушения
сроков оплаты товаров; 2) неоднократной невыборки товаров. Договор поставки считается
измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления об отказе,
если иной срок не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.
При наличии указанных нарушений соответствующая сторона (поставщик или покупатель)
вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением или изменением договора (п.
5 ст. 453 ГК). ГК содержит специальные правила об исчислении таких убытков (ст. 524). Вопервых, если одной из сторон в разумный срок после расторжения договора совершена
заменяющая сделка, т.е. товар продан другому покупателю или приобретен у другого
поставщика, убытки будут определяться разницей между ценой по заменяющей сделке (более
высокой для покупателя, более низкой для поставщика) и ценой, установленной в расторгнутом
договоре. Такие убытки называют конкретными убытками. Во-вторых, если сделка взамен
расторгнутого договора не совершалась, но на данный товар имеется текущая цена1,
соответствующая сторона может требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой,
установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора. Такие убытки
называют абстрактными убытками.
1
Текущей ценой признается цена, обычно взимавшаяся: 1) при сравнимых обстоятельствах; 2) за аналогичный
товар; 3) в месте, где должна была быть осуществлена передача товара. В качестве таких цен обычно
выступают биржевые котировки стандартных товаров. Если в этом месте не существует текущей цены, может
быть использована текущая цена, применявшаяся в другом месте, которая может служить разумной заменой, с
учетом разницы в расходах по транспортировке товара.
§ 4. Поставка товаров для государственных нужд
1. Понятие и сфера применения. Выделение поставки товаров для государственных нужд
(§ 4 гл. 30 ГК) в отдельный вид купли-продажи преследует цель установление специального
правового режима, учитывающего участие в этих отношениях такого своеобразного субъекта
гражданского права, как государство — Российская Федерация и ее субъекты (ст. 124 ГК). Сфера
применения поставок товаров для государственных нужд определяется понятием таких нужд. В
ГК не упоминаются муниципальные нужды, однако заказы для удовлетворения таких нужд
существуют, что нашло отражение, в частности, в Федеральном законе от 21 июля 2005 г. «О
размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных
и муниципальных нужд»1 (далее — Закон о размещении заказов). Кроме того, согласно ст. 3
этого Закона среди государственных нужд необходимо различать федеральные нужды и нужды
субъектов РФ.
1
СЗ РФ. 2005. № 30 (ч. I). Ст. 3105.
Понятие «государственные и муниципальные нужды» характеризуется следующими
признаками. Во-первых, сущность нужд, т.е. потребности Российской Федерации, ее субъектов
или муниципальных образований в товарах, работах, услугах. Во-вторых, источник их покрытия
— средства соответствующих бюджетов и внебюджетных источников финансирования.
В-третьих, преследуемые цели. Ими могут быть: осуществление функций органа публичной
власти, реализация целевых программ, решение вопросов местного значения (муниципальные
нужды); исполнение международных обязательств (только федеральные нужды).
2. Источники правового регулирования. Отношения, связанные с поставками товаров для
удовлетворения потребностей госу-дарства, принято регулировать специальными актами
гражданского законодательства. Специфика правового регулирования поставок для
государственных нужд состоит в установлении специальных правил, направленных на
стимулирование принятия заказа государства и обеспечение государственного влияния на
исполнение таких договоров. Переход к рыночным методам регулирования экономики вызвал
необходимость разработки ряда специальных законодательных актов в этой области.
Отношения по поставке товаров для государственных нужд регулируются: положениями §
4 гл. 30 ГК, посвященными этому дого-вору и субсидиарно нормами о договоре поставки (§ 3 гл.
30 ГК); общими положениями о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК). Изданы специальные
федеральные законы о поставках товаров для госнужд: Федеральный закон от 13 декабря 1994 г.
«О поставках продукции для федеральных государственных нужд»1; Закон о закупках;
Федеральный закон от 29 декабря 1994 г. «О государственном материальном резерве»2 ;
Федеральный закон от 27 декабря 1995 г. «О государственном оборонном заказе»3. Особое
значение имеет Закон о размещении заказов. С момента вступления его в силу (с 1 января 2006 г.)
иные федеральные законы в сфере размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ,
оказание услуг для государственных или муниципальных нужд применяются в части, не
противоречащей этому Закону.
1
2
3
СЗ РФ. 1994. № 34. Ст. 3540.
СЗ РФ. 1995. № 1. Ст. 3.
СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 6.
3. Основания поставок товаров для государственных нужд. Поставка товаров для
государственных нужд осуществляет на основании государственного контракта на поставку
товаров для госнужд, а также договоров поставки товаров для госнужд, заключаемых между
организациями — исполнителями заказа и потребителями товаров (п. 1 ст. 525 ГК). Таким
образом, структура договорных связей в этой области может быть простой или сложной. В
первом случае в соответствии с условиями госконтракта поставщик поставляет товары
непосредственно госзаказчику либо указанным им получателям. При этом поставщик не
заключает каких-либо договоров поставки товаров с получателями. Во втором случае
госконтрактом предусматри-вается прикрепление поставщика к конкретным покупателям для
заключения с ними договоров поставки товаров для государственных нужд.
Государственный контракт. По государственному контракту на поставку товаров для
государственных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному
заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить
оплату поставленных товаров (ст. 526 ГК). Закон о размещении заказов содержит более общее
определение государственного и муниципального контракта: это договор, заключенный
заказчиком от имени РФ, ее субъекта или муниципального образования в целях обеспечения
государственных или муниципальных нужд (ст. 9).
В качестве государственных и муниципальных заказчиков могут выступать (ст. 4
названного Закона): органы государственной власти РФ или ее субъектов и органы местного
самоуправления, а также уполномоченные ими на размещение заказов получатели бюджетных
средств (при размещении заказов за счет бюджетных средств). Госконтракт заключается на
основе принятого исполнителем заказа на поставку товаров для госнужд — государственного
заказа. Исходя из способов размещения госзаказов, перечисленных в ст. 10 Закона о размещении
заказов, поставщиками-исполнителями могут быть: 1) победители торгов (конкурса или
аукциона); 2) победители по результатам запроса котировок; 3) единственные поставщики
(субъекты естественных монополий, учреждения уголовно-исполнительной системы, органы
исполнительной власти и т.п.), принявшие предложение госзаказчика; 4) лица, заключившие
контракт по результатам биржевых торгов.
В предусмотренных законом случаях заключение государственного контракта будет
являться для поставщика обязательным при условии, что государственным заказчиком будут
возмещены все убытки, которые могут быть причинены поставщику (за исключением казенного
предприятия) в связи с выполнением госконтракта. Государственный заказчик обязан заключить
госконтракт с лицом, победившим на конкурсе или принявшим заказ к исполнению (ст. 527 ГК).
Проект государственного контракта разрабатывается госзаказчиком и направляется поставщику,
если иное не предусмотрено соглашением между ними. Сторона, получившая проект
госконтракта, подписывает его и возвращает один экземпляр другой стороне, либо при наличии
разногласий составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным
госконтрактом другой стороне, или уведомляет ее об отказе от заключения госконтракта.
Выполнить любую из перечисленных обязанностей сторона должна в течение 30 дней.
Сторона, получившая госконтракт с протоколом разногласий, должна в течение 30 дней
рассмотреть разногласия, принять меры по их согласованию и известить другую сторону о
принятии госконтракта в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. В последнем
случае, а также по истечении 30-дневного срока неурегулированные разногласия по
госконтракту, заключение которого является обязательным для одной из сторон, могут быть
переданы другой стороной в течение 30 дней на рас-смотрение суда. Если сторона, для которой
заключение госконтракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить государственный контракт (ст.
528 ГК).
Государственные и муниципальные контракты, заключенные по итогам размещения
заказов, учитываются в соответствующих реестрах контрактов, ведение которых обеспечивают
уполномоченные государственные органы исполнительной власти и орган местного
самоуправления (ст. 18 Закона о размещении заказов).
Договор поставки товаров для государственных нужд. Если госконтрактом
предусмотрено, что поставка товаров осуществляется поставщиком покупателю по договорам
поставки товаров для госнужд, государственный заказчик не позднее 30 дней после подписания
госконтракта направляет поставщику и покупателю извещение о прикреплении покупателя к
поставщику. Извещение о прикреплении является основанием заключения договора поставки
товаров для госнужд (ст. 529 ГК). Поставщик обязан направить проект договора поставки
указанному в извещении о прикреплении покупателю не позднее 30 дней с момента получения
извещения от госзаказчика, если иной порядок подготовки проекта договора не предусмотрен
госконтрактом либо проект не представлен покупателем. Дальнейший порядок взаимоотношений
сторон совпадает с порядком заключения госконтракта, за тем лишь исключением, что
обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор поставки может только
покупатель, а не поставщик.
4. Особенности исполнения обязательств. Оплата товаров (ст. 531, 532 ГК). Когда
поставка товаров для госнужд осуществляется государственному заказчику или получателям,
указанным в его отгрузочной разнарядке, оплата товаров производится самим госзаказчиком.
При поставке товаров покупателям по договорам поставки оплата товаров производится
покупателями по ценам, определяемым в соответствии с госконтрактом, а госзаказчик признается
поручителем по этому обязательству покупателя. Если иное не предусмотрено законами о
поставке товаров для госнужд или госконтрактом, убытки, причиненные поставщику в связи с
выполнением госконтракта, подлежат возмещению госзаказчиком не позднее 30 дней со дня
передачи товара. Когда такие убытки в соответствии с госконтрактом не возмещаются,
поставщик вправе отказаться от исполнения госконтракта, потребовать возмещения убытков,
вызванных расторжением госконтракта, отказаться от исполнения договора.
В предусмотренных законом случаях государственный заказчик вправе полностью или
частично отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена госконтрактом, при условии
возмещения поставщику (а в случае, если это повлекло расторжение или изменение договора
поставки, то и покупателю) убытков, причиненных таким отказом (ст. 534 ГК). Покупатель
вправе полностью или частично отказаться от товаров, указанных в извещении о прикреплении, и
от заключения договора на их поставку (ст. 530 ГК). В этом случае поставщик должен
незамедлительно уведомить госзаказчика и вправе потребовать от него извещения о
прикреплении к другому покупателю. Вместо выдачи нового извещения о прикреплении госзаказчик может направить поставщику отгрузочную разнарядку с указанием получателя товаров
либо самостоятельно принять и оплатить товары. В противном случае поставщик вправе
требовать от госзаказчика принятия и оплаты товаров либо реализовать товары по своему
усмотрению с отнесением на госзаказчика разумных рас-ходов, связанных с их реализацией.
5. Ответственность сторон. В целях побуждения сторон государственных и
муниципальных контрактов и договоров поставки к надлежащему исполнению своих
обязанностей законодатель широко использует такой способ обеспечения исполнения
обязательств, как законная неустойка. Согласно ст. 9 Закона о размещении заказов в случае
просрочки исполнения заказчиком обязательства по государственному или муниципальному
контракту другая сторона вправе потребовать уплату за каждый день просрочки неустойки
1
(штрафа, пеней) в размере /300 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на день уплаты
неустойки. Заказчик освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что просрочка
исполнения произошла вследст-вие непреодолимой силы или по вине другой стороны.
Что касается ответственности поставщика за допущенные им нарушения, то она
регулируется соответствующими законами о поставках для госнужд. Штрафная неустойка в
размере 50% от стоимости недопоставленной продукции предусмотрена Законом о закупках (ст.
8), федеральными законами: «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»
(ст. 5), «О государственном материальном резерве» (ст. 16). Уплата неустойки не освобождает
поставщика от выполнения своих обязательств по госконтрак-там и взыскивается до
фактического их выполнения. Глава 28 29
Кроме того, Закон о размещении заказов предусматривает специфический механизм
стимулирования исполнения государственных и муниципальных контрактов — ведение реестра
недобросовестных поставщиков (ст. 19). Недобросовестными поставщиками признаются:
уклонившиеся от заключения контракта участники размещения заказа, поставщики, с которыми
контракты расторгнуты в связи с существенным нарушением с их стороны. Сведения о недоб-
росовестных поставщиках содержатся в реестре в течение 2 лет, после чего подлежат
исключению из реестра.
§ 5. Договор контрактации
1. Понятие и сфера применения договора контрактации. Договор контрактации является
одним из видов договора купли-продажи, которому посвящен § 5 гл. 30 ГК. Как указывается в
учебной литературе: «Договор контрактации опосредует отношения по заготовке
сельскохозяйственных продуктов и сырья, составляющих основу благосостояния любого
общества. Специфика сельскохозяйственного производства — сильная зависимость от погодных
условий, высокий удельный вес других случайных факторов, влияющих на результат (болезни и
вредители растений и т.д.), — делает производителя сельскохозяйственной продукции
экономически более слабой стороной договора (в отличие, например, от продавца по договору
поставки). Поэтому основная направленность юридического нормирования отношений по
контрактации — это повышение уровня пра-вовой защиты производителя-продавца с целью
уравнивания его экономических возможностей с возможностями покупателя»1.
1
Гражданское право: Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. М., 2005. С. 83, 84.
По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется
передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю —
лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п. 1 ст. 535
ГК). По юридической природе данный договор является консенсуальным, возмездным,
двусторонним.
По договору контрактации не может передаваться продукция, которая является результатом
переработки выращенной (произведенной) продукции. К таким отношениям подлежат
применению нормы § 3 гл. 30 ГК о договоре поставки. Что следует понимать под реализуемой
продукцией — продукцию, которую еще предстоит вырастить (произвести в будущем), и (или)
продукцию, уже имеющуюся у товаропроизводителя в момент заключения договора
контрактации. Преобладающим является мнение, что «применительно к договору контрактации
под реализуемой сельскохозяйственной продукцией следует понимать как продукцию, которую
еще предстоит вырастить (произвести) в будущем, так и продукцию, уже имеющуюся у
товаропроизводителя в момент заключения договора контрактации»1.
1
Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 3. М., 2005. С. 322, 323.
Существенными условиями договора контрактации являются условия о количестве и
ассортименте, поскольку производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать
заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и
ассортименте, предусмотренных договором контрактации (ст. 537 ГК).
Договор контрактации регулируется § 5 гл. 30 ГК (ст. 535-538). К отношениям сторон по
договору контрактации, не урегулированным этими нормами, применяются правила § 3 гл. 30 ГК
о договоре поставки (ст. 506-524), а при отсутствии соответствующих норм — общие положения
о купле-продаже (§ 1 гл. 30). При закупках сельскохозяйственной продукции для
государственных нужд применяются правила § 4 гл. 30 ГК и специальные законы о таких
закупках, например Закон о закупках.
Сторонами договора контрактации являются производитель сельскохозяйственной
продукции и заготовитель. В качестве производителя сельскохозяйственной продукции могут
выступать ком-мерческие организации, индивидуальные предприниматели, для которых
производство сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов деятельности.
В юридической литературе ведутся споры относительно участия физического лица в качестве
производителя сельскохозяйственной продукции2.
2
Граждане, не имеющие статус индивидуального предпринимателя, не могут участвовать в договоре
контрактации (см.: Гражданское право. Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. М., 2003. С. 85).
Заготовителем выступает лицо, осуществляющее закупки выращенной (произведенной)
продукции для ее дальнейшей переработки или продажи, т.е. коммерческая организация или
индивидуальный предприниматель, занимающиеся предпринимательской деятельность.
2. Права и обязанности сторон по договору контрактации. Производитель
сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную)
сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором
контрактации (ст. 537 ГК). Оплата производится по свободно согласованным в договоре ценам,
причем возможно условие предоставления аванса.
Заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту
ее нахождения и обеспечить ее вывоз. Заготовитель не вправе отказаться от принятия
сельскохозяйственной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и
переданной заготовителю в обусловленный договором срок, в том случае, когда принятие
сельскохозяйственной продукции осуществляется в месте нахождения заготовителя или ином
указанном им месте.
Договором контрактации может быть предусмотрена обязанность заготовителя,
осуществляющего переработку сельскохозяйственной продукции, возвращать производителю по
его требованию отходы от переработки сельскохозяйственной продукции с оплатой по цене,
определенной договором (ст. 536 ГК).
Ответственность сторон по договору контрактации. Особенность ответственности
производителя сельскохозяйственной продукции при неисполнении или ненадлежащем
исполнении обязательства состоит в том, что он несет ответственность при наличии его вины.
Заготовитель несет ответственность по общим правилам об ответственности за нарушение
обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК).
3. Особенности закупок сельскохозяйственной продукции для государственных нужд.
Это форма организованного приобретения государством сельскохозяйственной продукции, сырья
и продовольствия у товаропроизводителей (поставщиков) для последующей переработки или
реализации потребителю (покупателю) на взаимовыгодных договорных условиях (ст. 1 Закон о
закупках). В Российской Федерации существуют два уровня формирования заказов на закупку и
поставку сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. Первый уровень — для
федеральных государственных нужд (федеральный фонд) и второй — для региональных
государственных нужд (региональные фонды).
Правительство РФ определяет государственных заказчиков для формирования
федерального фонда сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. Органы
исполнительной власти субъектов РФ определяют государственных заказчиков для формирования региональных фондов сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия.
Государственными заказчиками могут быть федеральные органы исполнительной власти и
органы исполнительной власти субъектов РФ, коммерческие (хозяйственные товарищества и
общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные
предприятия) и некоммерческие организации (потребительские кооперативы).
Государственные заказчики осуществляют выбор товаропроизводителей (поставщиков)
сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия; определяют конкретных
потребителей (покупателей) и сроки закупок и поставок; согласовывают с потребителями
(покупателями) ассортимент, объемы и сроки поставок; гарантируют товаропроизводителям
(поставщикам) оплату по ценам и в сроки, которые определяются договорами.
Государственные заказчики могут на конкурсной основе и при условии заключения
договоров передавать выполнение части своих функций по формированию и размещению заказов
на закупку и поставку сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для
государственных нужд предприятиям, организациям и учреждениям независимо от форм
собственности.
Правительство РФ ежегодно по согласованию с органами исполнительной власти субъектов
РФ
и
представителями
общественных
объединений,
выражающих
интересы
товаропроизводителей (поставщиков) и потребителей (покупателей), устанавливает на закупаемую продукцию для государственных нужд гарантированный уровень закупочных цен,
обеспечивающий возмещение материальных затрат и получение производителем дохода,
достаточного для расширенного воспроизводства. Возможна авансовая оплата закупаемой
продукции, а определенные в договорах закупочные цены должны индексироваться с учетом
инфляции.
В случае неисполнения обязательств договора по объему закупок и поставок
сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд в
установленный срок виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку (штраф) в размере
50% от стоимости недопоставленной или непринятой продукции. Кроме уплаты неустойки
(штрафа) товаропроизводители (поставщики) или потребители (покупатели) возмещают также
причиненные по их вине убытки в части, не покрытой неустойкой. Таким образом, неустойка
носит штрафной характер.
За несвоевременную оплату закупленной и поставленной сельскохозяйственной продукции,
сырья и продовольствия для государственных нужд, а также за несвоевременное авансирование
продукции растениеводства потребители (покупатели) уплачивают пеню в пользу
товаропроизводителей (поставщиков) в размере 2% от суммы несвоевременно оплаченной
продукции за каждый день просрочки платежа, а при просрочке оплаты более 30 дней — в
размере 3%. Взыскание пени производится в безакцептном порядке банками потребителя
(покупателя) продукции с взиманием в свою пользу до 5% от суммы взысканной пени.
Государственный заказчик вправе отказаться полностью или частично от закупки
сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд,
предусмотренных договором, в случае, когда необходимость в продукции данного вида отпала,
при условии полного возмещения им товаропроизводителю (поставщику) причиненных по вине
государственного заказчика убытков в соответствии с действующим законодательством, если
иное не установлено договором.
§ 6. Договор энергоснабжения
Договором энергоснабжения регулируются отношения, связанные со снабжением
электрической и тепловой энергией, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими
товарами через присоединенную сеть (трубопроводы), если иное не установлено законом, иными
правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК).
Особенности правового регулирования отношений, связанных со снабжением продукцией
по отдельным видам договора энергоснабжения, определяются правовыми актами,
посвященными данным договорам. В сфере газоснабжения действуют Правила поставки газа в
Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. № 1621,
которые детально регулируют отношения, связанные с газоснабжением.
1
СЗ РФ. 1998. № 6. Ст. 770.
Отношения, связанные с поставкой нефти по магистральным нефтепроводам, регулируются
Положением о приеме и движении нефти в системе магистральных нефтепроводов, утв. приказом
Минтопэнерго России от 5 октября 1995 г. № 208. Этот нормативный акт не опубликован и не
зарегистрирован в органах юстиции.
Правовые нормы, сформировавшиеся в условиях плановой экономики, не способствовали
развитию энергетики в рыночных условиях. Поэтому принят адекватный рыночным отношениям
пакет законов, в их числе базовый Федеральный закон от 26 марта 2003 г. «Об
электроэнергетике»1 (далее — Закон об электроэнергетике), которыми определен ряд базисных
изменений в данной сфере. Осуществляются демонополизация структур Единой энергетиче-ской
системы (РАО «ЕЭС России») и развитие конкуренции в сфере производства, сбыта и оказания
услуг в области электроэнергетики с выделением генерации (производства), деятельности по
передаче электроэнергии, оперативно-диспетчерскому управлению, сбыту электрической
энергии в качестве самостоятельных видов деятельности.
1
СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1177.
Указанные изменения в сферах производства, передачи, купли-продажи электроэнергии
обусловили ряд существенных изменений и в структуре договорных связей по обороту
электрической энергии. Появились новые договорные формы, направленные на регулирова-ние
отношений, связанных с реализацией и приобретением электроэнергии на оптовом и розничных
рынках электрической энергии. Это: 1) договор об оказании возмездных услуг по передаче
электри-ческой энергии; 2) договор об осуществлении технологического присоединения
энергопринимающего устройства (энергоустановки) к электрической сети; 3) договор об
оказании возмездных услуг по оперативно-диспетчерскому управлению; 4) договор о
присоединении к торговой системе оптового рынка электрической энергии; 5) договор куплипродажи электроэнергии; 6) договор купли-продажи электрической энергии по равновесной цене
оптового рынка; 7) договоры купли-продажи, а также поставки электрической энергии на розничных рынках; 8) договор купли-продажи электрической энергии у гарантирующего поставщика.
В соответствии с Законом об электроэнергетике к отношениям по договору снабжения
электрической энергией правила § 6 гл. 30 ГК об энергоснабжении применяются, если законом
или иными правовыми актами не установлено иное.
Поскольку § 6 гл. 30 ГК посвящен регулированию договорных отношений, стороной
которых выступает потребитель (абонент), чьи энергопотребляющие установки присоединены к
сети, в Учебнике рассматриваются в основном такие договорные отношения.
1. Понятие договора энергоснабжения. По договору энергоснабжения энергоснабжающая
организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а
абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный
договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его
ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования,
связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК).
Таким образом, договору энергоснабжения присущ ряд черт, отсутствующих у других
гражданско-правовых договоров. К ним относятся необходимость иметь присоединенную к
энергоснабжающей организации сеть, обязанность абонента соблюдать предусмотренный
договором режим потребления энергии, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в
его ведении сетей, исправность прибо-ров учета.
Особые свойства электроэнергии: невозможность зрительно обнаружить ее как вещь,
накопить на складе в значительном объеме для промышленного потребления, ограниченность
применения начал «владения» и «распоряжения» по отношению к энергии, практическое
совпадение момента производства и потребления электроэнергии как единого во времени
процесса.
При разработке второй части ГК договор энергоснабжения был определен как
разновидность договора купли-продажи, поскольку энергия — это товар. В европейских странах
данный договор также рассматривается как вид договора купли-продажи. По мнению В.В.
Витрянского, договор энергоснабжения, являясь отдельным видом договора купли-продажи, по
набору квалифицирующих признаков никак не может быть признан ни разновидностью договора поставки, ни непосредственно примыкающим к нему договорным институтом1.
1
См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 167.
2. Заключение договора. Договор заключается между энерго-снабжающей организацией и
потребителем (абонентом) энергии. Порядок заключения договора энергоснабжения различен в
зависимости от того, заключается он с гражданином или юридическим лицом. Процедура
заключения договора с гражданами на потребление энергии на бытовые нужды упрощена.
Согласно ст. 540 ГК, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин,
использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента
первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным
на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям,
предусмотренным ст. 546 ГК. Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок,
считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его
действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении
нового договора.
Поскольку договор энергоснабжения относится к числу публичных договоров, порядок его
заключения содержит особенности. В силу п. 3 ст. 426 ГК не допускается отказ
энергоснабжающей организации от заключения публичного договора при наличии возможности
пре-доставить энергию потребителю. При необоснованном уклонении энергоснабжающей
организации от заключения договора на отпуск энергии потребителю применяются положения,
предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК: потребитель энергии в этом случае может обратиться в суд с
требованием о понуждении энергоснабжающей организации заключить договор.
3. Субъекты оптового рынка электроэнергии. В соответствии со ст. 31 Закона об
электроэнергетике в состав субъектов оптового рынка входят поставщики электрической энергии
(генерирующие компании) и покупатели электрической энергии (энергосбытовые организации,
крупные потребители электрической энергии, гарантирующие поставщики), получившие статус
субъектов оптового рынка в порядке, установленном названным Законом, администратор системы оптового рынка, а также организации, обеспечивающие функ-ционирование
технологической инфраструктуры (электросети, сис-темный оператор).
При покупке электроэнергии на оптовом рынке покупатель заключает договоры с тремя
организациями: 1) с электрическими сетями — на оказание услуг по передаче электроэнергии; 2)
с системным оператором — на оперативно-диспетчерское управление технологическими
режимами работы объектов электрической энергетики; 3) с администратором системы оптового
рынка — на присоединение к финансоворасчетной системе оптового рынка.
Правила функционирования оптового рынка, передачи электри-ческой энергии по сетям,
оперативно-диспетчерского управления технологическими режимами работы объектов
электроэнергетики согласно Закону об электроэнергетике определяются Правительством РФ.
Поэтому перечисленные выше договоры должны быть квалифицированы как договоры
присоединения (ст. 428 ГК). Основные условия таких договоров определены правилами об
оптовом или розничном рынке (ст. 13, 29, 32, 35 Закона об электроэнергетике), утверждаемыми
Правительством РФ. Эти условия могут быть приняты другой стороной не иначе как путем
присоединения к предложенному договору в целом.
Помимо указанной системы договоров поставщики и покупатели электрической энергии —
субъекты оптового рынка вправе заключать в порядке, предусмотренном правилами оптового
рынка, договоры купли-продажи электрической энергии. Субъекты оптового рынка свободны в
выборе контрагентов по таким договорам.
4. Условие о количестве и качестве. В соответствии со ст. 541 ГК энергоснабжающая
организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве,
предусмотренном договором энергоснабжения, с соблюдением согласованного сторонами
режима подачи.
В договоре на снабжение электроэнергией промышленных потребителей условие о
количестве характеризуется, как правило, двумя показателями: 1) количеством киловатт-часов
подлежащей отпуску электроэнергии; 2) величиной присоединенной или заявленной мощности.
Потребитель вправе получить предусмотренное договором количество электроэнергии,
используя при этом лишь обусловленную договором величину присоединенной или заявленной
мощности, что связано со спецификой предмета договора. Обязанность энерго-снабжающей
организации в отношении количества электроэнергии считается выполненной, если она
постоянно поддерживает ток в сети и предоставляет потребителю возможность непрерывно получать электроэнергию в обусловленном договором количестве.
По смыслу п. 2 ст. 541 ГК абонент вправе изменять обусловленное договором количество
потребляемой энергии. В этом случае он обязан возместить расходы, понесенные
энергоснабжающей организацией, связанные как с недобором, так и перебором энергии.
Когда абонентом по договору на снабжение энергией выступает гражданин, потребляющий
энергию на бытовые нужды, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве, на
него не возлагается обязанности по возмещению расходов энергоснабжающей организации,
связанных с недобором или перебором энергии.
Отпускаемая потребителям электрическая энергия должна соответствовать по качеству
требованиям технического регламента, государственного стандарта, иных обязательных правил и
договора. Качество электроэнергии характеризуется двумя показателями: напряжением и
частотой тока.
Поскольку внутренние энергетические сети, энергопотребляющие установки и приборы
находятся, как правило, в собственности потребителей, на последних и возложена обязанность
обеспечивать их исправность и безопасность. Граница ответственности между потребителями и
энергоснабжающей организацией за состояние и обслуживание энергетических сетей, приборов и
электроустановок определяется их балансовой принадлежностью и фиксируется в прилагаемом к
договору акте разграничения.
5. Оплата энергии. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом
количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено
законом, иными право-выми актами или соглашением сторон.
В соответствии с Федеральным законом от 14 апреля 1995 г. «О государственном
регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»1
тарифы на электриче-скую и тепловую энергию, поставляемую коммерческими организациями,
подлежат государственному регулированию посредством установления экономически
обоснованных тарифов (цен, платы за услуги) на электрическую и тепловую энергию или их
предельных уровней.
1
СЗ РФ. 1995. № 16. Ст. 1316.
Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. № 3322 утверждено Положение о
Федеральной службе по тарифам (ФСТ России), являющейся федеральным органом
исполнительной вла-сти, осуществляющим государственное регулирование цен (тари-фов) на
электрическую и тепловую энергию, газ (и некоторые другие товары).
2
СЗ РФ. 2004. № 29. Ст. 3049.
Положением о ФСТ России определены полномочия ФСТ России по установлению цен
(тарифов) на товары и услуги. Она устанавливает предельные (минимальный и (или)
максимальный) уровни тарифов на электрическую и тепловую энергию, поставляемую
энергоснабжающими организациями потребителям, в том числе населению; оптовые цены на газ,
тарифы на транспортировку газа по трубопроводам.
Государственное регулирование цен (тарифов) на электрическую и тепловую энергию в
пределах своих полномочий осуществляет орган исполнительной власти субъекта РФ в области
государственного регулирования тарифов согласно Типовому положению об этом органе, утв.
постановлением Правительства РФ от 4 марта 2004 г. № 1361.
1
СЗ РФ. 2004. № 10. Ст. 875.
6. Ответственность по договору энергоснабжения. Ответственность сторон договора
энергоснабжения определена ст. 547 ГК: в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения
обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана
возместить причиненный этим реальный ущерб (п. 2 ст. 15 ГК).
Отсюда следуют два вывода. Во-первых, новым гражданским законодательством
установлена равная ответственность сторон договора энергоснабжения, однако возмещение
упущенной выгоды, вызванное нарушением условий договора энергоснабжения, в отличие от
общего правила гражданско-правовой ответственности не предусмотрено.
Во-вторых, в отличие от общего основания ответственности, закрепленного п. 3 ст. 401 ГК,
если в результате регулирования режима потребления энергии, осуществленного на основании
закона или иных правовых актов, допущен перерыв в подаче энергии абоненту,
энергоснабжающая организация несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее
исполнение договорных обязательств при наличии ее вины (п. 2 ст. 547 ГК).
За рамками указанных обстоятельств ответственность энергоснабжающей организации за
неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств наступает на общих
основаниях как коммерческой организации при осуществлении предпринимательской
деятельности (п. 3 ст. 401 ГК). Энергоснабжающая организация, допустившая перерыв в подаче
электроэнергии без соответствующего предупреждения, обязана возместить потребителю
убытки, вызванные такими действиями.
§ 7. Договор продажи недвижимости
1. Понятие договора продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого
имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это
имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По
юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи,
явля-ется консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется
в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета — недвижимого
имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным,
общенациональным значением.
Во-первых, несмотря на то, что имущественный оборот недвижимости регулируется
нормами гражданского права, правовое регулирование прав на недвижимость имеет публичноправовую окраску. «Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном
обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам»1. Нормы публичного права
не только определяют саму возможность свободного оборота соответствующих объектов недвижимости, но также предусматривают необходимые ограничения использования отдельных
категорий объектов. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество обладает, как правило,
значительной ценностью, требуются особые меры охраны интересов его продавцов и
покупателей. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права
собственности на объект недвижимости, ограничениях этого права, иных обременениях
имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с ней.
1
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 129.
Правовое регулирование договора осуществляется: специальными нормами о продаже
недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК), общими положе-ниями о договоре купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК), а
также специальными нормативными требованиями отдельных отраслей законодательства
(приватизация государственного и муниципального имущества).
2. Стороны договора продажи недвижимости. По общему правилу в качестве продавца
недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо,
специально уполномоченное им в силу закона или договора. Так, при продаже недвижимого
имущества в процессе приватизации в качестве продавца выступают уполномоченные органы
исполнительной власти или специализированные учреждения (ст. 6 Закона о приватизации
госу-дарственного и муниципального имущества). Унитарные предприятия, владеющие
недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного
управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия
собственника имущества (ст. 294-298 ГК).
В отсутствии общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые
правила устанавливаются специальным законодательством, например ст. 5 Закона о
приватизации государственного и муниципального имущества. В законодательстве имеются
также особые правила, касающиеся одновременно продавцов и покупателей недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса, для совершения одним из супругов сделки по
распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого
супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать
признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен
был узнать о совершении сделки.
3. Форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости должен
быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами. Несоблю-дение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК).
Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений)
считается заключенным с мо-мента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от
продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности
покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта
государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1
ст. 551 ГК).
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации
перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими
лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого
имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права
собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная
неуправомоченным лицом1.
1
См. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. №
10.
Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права
собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной
регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от
государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне
убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной
регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.
4. Содержание договора продажи недвижимости. Существенными условиями договора
продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта.
Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому
имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2)
все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3)
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие
государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако
не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться
по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного
комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по
правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного
строительством объекта.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в
составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие
о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор
незаключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содержащих данные,
позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется
законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения
договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны
быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
Строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый
строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной
эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но
и вокруг него для обслуживания строения. По общему правилу при переходе права
собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на
ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее
использования (п. 1 ст. 552 ГК). Отчуждение строения, находящегося на земельном участке,
проводится вместе с земельным участком, кроме случаев: отчуждения части строения, которая не
может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения
строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (п. 4 ст. 35 Земельного
кодекса). Продавец строения, являющийся одновременно собственником земельного участка, не
вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права
собственности (например, право аренды), что объясняется принципом единства юридической
судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).
Если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно
расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью
земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271
ГК, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества до-говор продажи
недвижимости должен обязательно содержать согласованное сторонами условие о цене
недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555
ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося
на земельном участке, включает цену пере-даваемой с этим имуществом соответствующей части
участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может определяться
сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного
показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического
размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).
5. Исполнение и расторжение договора продажи недвижимости. Передача
недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту
или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной
документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права
собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания
документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения
обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (ст. 556 ГК).
Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной
регистрации перехода права собственности, так и после нее. Государственная регистрация не
является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в тех случаях, когда
законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением
полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК1. В этом случае
для расторжения договора недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора:
необходимо обращение в суд, в решении которого должно содержаться предписание
регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.
1
См. п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми
особенностями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям
договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче
недвижимости, не является основанием для осво-бождения продавца от ответственности за
ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом
покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве
покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную
однородную недвижимость (ст. 557 ГК).
6. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости. Ввиду особенностей
отдельных категорий недвижимости законодательство устанавливает для их купли-продажи
специальные правила.
Земельные участки. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том
числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2
ст. 6 Земель-ного кодекса). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте
(ст. 27 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора обязан предоставить
покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и
ограничениях его использования. В случае предоставления покупателю заведомо ложной
информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и
предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения
причиненных убытков. Некоторые возможные условия договора купли-продажи земельного
участка при-знаются законом недействительными: о праве продавца выкупить участок обратно
по собственному желанию; об ограничении дальнейшего распоряжение участком; об
ограничении ответственности про-давца в случае предъявления прав на участок третьими лицами
(ст. 37 Земельного кодекса). Покупка участка из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).
Особенности купли-продажи земельных участков из состава зе-мель сельскохозяйственного
назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель
сельскохозяйствен-ного назначения»1. Во-первых, не могут быть покупателями таких земельных
участков иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также
юридические лица, в уставном (скла-дочном) капитале которых доля указанных субъектов
составляет более 50%. Во-вторых, не допускается купля-продажа участков из состава земель
сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки,
размеры и местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требованиям, установленным законом. В-третьих, субъект РФ или муници-пальное образование имеют
преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных
торгов.
1
СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
Жилые помещения. Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома
или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного
проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и
нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса).
Особенности продажи жилых помещений заключаются в следующем.
Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит госу-дарственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома
или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом
право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень
этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).
Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается
незаключенным.
В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены
семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292
ГК).
В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом
доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме
(лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и
благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение
не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком
доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).
§ 8. Договор продажи предприятия
1. Понятие договора продажи предприятия. По договору про-дажи предприятия продавец
обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный
комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим
лицам (п. 1 ст. 559 ГК). Видообразующим при-знаком, позволяющим выделять договор продажи
предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора
— продаваемое предприятие как единый имущест-венный комплекс. Продажа предприятия
предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к
материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложность возникающих при
этом отношений требует специального регулирования.
Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества,
предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги (фирменное наименование,
товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права (ст. 132 ГК).
Но, кроме того, предприятие — это живое, приносящее прибыль предпринимательское
дело, которое включает клиентуру, репутацию, коммерческие, технологические секреты, рынки
сбыта и т.п. Вероятность того, что клиентура останется за продаваемым предприятием
обозначается с помощью правовых категорий деловой репутации и является особым
нематериальным элементом предприятия, который может быть отчужден только при продаже
пред-приятия в целом1. Таким образом, хотя предприятие признается недвижимостью, в нем
юридически взаимосвязаны в предпринимательских целях разнородные элементы: имущество,
рабочая сила, нематериальные ценности, которые в отдельности обладают своим собственным
правовым режимом.
1
Согласно п. 2 ст. 132 ГК возможна продажа части предприятия. Однако ис-ходя из буквального толкования ст.
559 ГК можно сделать вывод о том, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого
имущественного комплекса. При продаже имущества предприятия по частям существует также угроза увода
активов, например, от взыскания по требованию кредиторов.
Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как
имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе
передавать другим лицам. Поэтому в состав предприятия как предмета продажи не включаются
права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей
деятельностью. Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не
установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия
обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такой лицензии, не
освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение
таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность
(п. 3 ст. 559 ГК).
В качестве продавца предприятия по общему правилу могут выступать индивидуальный
предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве
собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному
государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или
праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный орган,
выступающий от имени соответствующего публичного собственника, но не само унитарное
предприятие (ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества).
Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица,
государство, муниципальные образования. Особые требования к ним содержатся в
законодательстве о приватизации и о несостоятельности (банкротстве).
2. Преддоговорные действия сторон и форма договора про-дажи предприятия. Перед
заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по
удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его деятельности и
оценку предприятия. Удостоверение состава предпри-ятия достигается путем проведения его
полной инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК). Инвентаризация необходима для проверки
фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и
нематериальных активов), их сохранности, описания основных признаков и определения
текущего состояния. Кроме того, это один из способов оценки состава предприятия. Аудиторская
про-верка предприятия преследует цель установить соответствие финансовой отчетности
предприятия предусмотренным критериям, а совершенных им хозяйственных операций —
требованиям законодательства. Аудиторская проверка подтверждает достоверность
бухгалтерского баланса предприятия.
Оценка предприятия имеет особое значение, поскольку условие о цене является
существенным условием договора продажи предприятия. Кроме того, она сложнее, нежели
оценка иных видов недвижимого имущества, так как речь идет об оценке бизнеса, цена которого
зависит от целого ряда факторов (статических и динамических). В результате указанных
действий до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены следующие
доку-менты: 1) акт инвентаризации; 2) бухгалтерский баланс; 3) заключение независимого
аудитора о составе и стоимости предприятия; 4) перечень долгов (обязательств), включаемых в
состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований; 5)
документ об оценке предприятия (п. 2 ст. 561 ГК). Эти документы служат обязательным
приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных
документов расценивается как несоблюдение формы договора, что влечет его
недействительность (п. 2 ст. 560 ГК). Договор продажи предприятия подлежит государ-ственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Уведомление кредиторов о продаже предприятия. Особенность данного договора,
отличающая его от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа
предприятия сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, а с другой — переводом на него долгов, что требует согласия кредиторов. Поэтому в
ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и
получе-ния их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка
(ст. 562). Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия,
должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю.
Ответ кредитора также должен быть дан в письменной форме (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 389 ГК).
Уведомленный надлежащим образом кредитор в течение 3 месяцев со дня получения
уведомления имеет право потребовать либо прекращения или досрочного исполнения
обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора
продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562
ГК). Если кредитор ничего не сообщит продавцу или не заявит одно из перечисленных
требований, он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с продавца на
покупателя предприятия, а стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия.
Однако если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, то кредитор будет обязан
принять такое исполнение (п. 1 ст. 313 ГК). До тех пор, пока кредитор не даст согласия на
перевод долга либо обязательства не будут надлежащим образом исполнены, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную ответственность (п. 4 ст. 562 ГК).
Если кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет
право в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче
предприятия продавцом покупателю, заявить одно из следующих требований: о прекращении
или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков; о
признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в части.
4. Передача предприятия и переход права собственности на него. Передача предприятия
осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия,
об уведомле-нии кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного
имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены
продавцом ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и
осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими
сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного
повреждения имущества в составе предприятия. Если какая-либо из сторон до-говора продажи
предприятия уклоняется от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться
односторонним отказом продавца — от исполнения обязательства по передаче предприятия, а
покупателя — от обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК).
Когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на
переданное покупателю предприятие до его оплаты или до наступления иных обстоятельств,
покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и
правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для
целей, ради которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента его
государственной регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия,
право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной
регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК).
5. Ответственность сторон по договору продажи предприятия. Последствия передачи
продавцом и принятия покупателем по пере-даточному акту предприятия, состав которого не
соответствует пре-дусмотренному договором, т.е. передачи предприятия с недостатками,
определяются на основании общих правил о купле-продаже, предусмотренных ст. 460-462, 466,
469, 475, 479 ГК, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом (ст. 565 ГК).
Когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о
выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать
соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Покупатель вправе требовать
уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов
(обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если
продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и
передачи предприятия. Продавец, получив уведомление покупателя о недостатках имущества,
переданного в составе предприятия, или отсутствии в этом составе отдельных ви-дов имущества,
подлежащих передаче, вправе без промедления заменить имущество ненадлежащего качества
или предоставить поку-пателю недостающее имущество.
Учитывая специфику договора продажи предприятия и его особое социальноэкономическое значение, законодатель существен-ным образом ограничил права сторон по
изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки.
Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи
предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что
предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, указанных
в договоре, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые
установлены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение
таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК). Правила ГК о последствиях недействительности
сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат
или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон,
применяются к договору продажи предприятия, только если такие последствия существенно не
нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц
и не противоречат общественным интересам (ст. 566).
§ 9. Мена
1. Понятие договора мены. Нормы о мене выделены в ГК в от-дельную гл. 31 (ст. 567571), хотя по содержанию этот договор во многом схож с договором купли-продажи. Его
основное отличие со-стоит в том, что по договору мены товар передается в собственность другой
стороны не за деньги, а в обмен на другой товар (п. 1 ст. 567).
Поскольку мена направлена на передачу права собственности (во взаимоотношениях
государственных юридических лиц — прав хозяйственного ведения и оперативного управления
имуществом), ее предметом не могут быть обязательства по выполнению работ и оказанию
разного рода услуг. Практика арбитражных судов не относит к договору мены двусторонние
сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, а также
соглашение, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования
имущества от третьего лица1.
1
См. пп. 1 и 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены — информационное письмо ВАС
РФ от 24 сентября 2002 г. № 69 // Вестник ВАС РФ. 2003. № 1.
Поэтому правила гл. 31 ГК применимы к обмену жилыми поме-щениями, принадлежащими
сторонам на праве собственности. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору
соци-ального найма, является взаимной передачей обязательственных прав и обязанностей, а не
меной, имеет значительные особенности и определяется нормами Жилищного кодекса (ст. 72,
73).
Обменные коммерческие операции именуются также бартером (бартерными сделками).
Однако этот термин принято использовать в отношении внешнеторговых обменных сделок,
предметом которых могут выступать также работы, услуги и объекты интеллектуальной
собственности. Бартерные сделки имеют значительные правовые особенности и подчинены
специальному законодательному регулированию в рамках международного частного права,
которое в Учебнике не излагается.
2. Права и обязанности сторон. Ввиду сходства мены с договором купли-продажи ГК не
дает в гл. 31 подробной ее регламентации и устанавливает общее правило, согласно которому к
договору мены применяются правила о купле-продаже (гл. 30), если они не противоречат
правилам гл. 31 о мене, а также ее существу. При этом каждая из сторон признается продавцом
товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в
обмен.
Такая отсылка позволяет избежать законодательное дублирование по однородным
вопросам. Однако многие нормы гл. 30 ГК к мене неприменимы, в частности о розничной
продаже, контрактации и энергоснабжении, а также о денежных платежах. Кроме того, ГК
содержит в главе о мене три дополнительные нормы, отражающие особенности этого договора:
стоимость обмениваемых товаров (ст. 568), встречное исполнение обязательств (ст. 569) и
переход права собственности (ст. 570). Эти правила таковы.
Товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, и расходы на их передачу и
принятие осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Когда по
договору мены товары неравноценны, разница в ценах оплачивается соответствующей стороной
до или после передачи товара, это правило расширяет сферу возможного применения договора
мены.
Общее правило гражданского права о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК)
призвано защищать интересы стороны в двусторонних обязательствах и позволяет задержать
собственное исполнение, если исполнение контрагента не осуществляется или очевидно не будет
произведено. ГК подтверждает применимость этого правила к договору мены, если сроки
передачи обмениваемых товаров не совпадают.
При мене переход права собственности, поскольку договором не предусмотрено иное,
признается состоявшимся не при передаче каждого из обмениваемых товаров, а одновременно
после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Такое
решение создает баланс интересов участников договора мены в отношении правомочий по
распоряжению имуществом и несения последствий возможных рисков.
3. Ответственность сторон по договору мены. В гл. 31 ГК о договоре мены назван лишь
один случай ответственности при нарушении условий этого договора. Согласно ст. 571 ГК
сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе
потребовать от другой стороны возврата товара, по-лученного последней в обмен, и (или)
возмещения убытков. При этом дается отсылка к ст. 461 ГК, которая освобождает от ответственности, если ответная сторона докажет, что заявитель требования знал или должен был знать о
наличии оснований для изъятия вещи, например залога.
Поскольку к договору мены применимы общие правила о договоре купли-продажи,
обменивающиеся стороны несут ответствен-ность, установленную для продавца и покупателя, и
в частности отвечают за качество передаваемых ими товаров, которое должно быть надлежащим
(см. § 1 настоящей главы). По соглашению обменивающихся сторон в договоре могут
предусматриваться дополнительные условия ответственности, например оговариваться
неустойка.
Вместе с тем арбитражные суды исходят из того, что требования о соразмерном
уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара в
объеме, соответствую-щем сумме, на которую уменьшена его стоимость, противоречат правилам,
установленным гл. 31 ГК, и существу мены. В таких ситуациях участник мены вправе по своему
выбору требовать безвозмездного устранения недостатков товара, возмещения своих расхо-дов
по устранению недостатков, замены товара надлежащим при существенном нарушении качества
(ст. 475 ГК) или же возмещения понесенных убытков (ст. 15 и 393 ГК)1.
1
См. п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены — информационное письмо ВАС РФ от
24 сентября 2002 г. № 69.
ГЛАВА 29. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
1. Понятие договора дарения. По договору дарения одна сто-рона (даритель)
безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне
(одаряемому) либо осво-бождает или обязуется освободить ее от имущественной обязан-ности
(ст. 572 ГК). В силу этого договора происходит безвозмездная передача права собственности или
иного имущественного права от одного лица (дарителя) к другому (одаряемому).
Новый Гражданский кодекс РФ существенно расширил как регулирование, так и сферу
применения договора дарения. Его предметом может быть разного рода имущество: передача
одаряемому в собственность вещи; передача имущественного права, принадлежащего дарителю;
освобождение одаряемого от исполнения имущественной обязанности, в том числе
имущественной ответственности.
Отличительной чертой договора дарения является обогащение одаряемого за счет
дарителя. При наличии встречной передачи договор нельзя считать дарением. По действующему
ГК договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным договором. В последнем
случае договор порождает обязательство передать одаряемому определенное имущество в
будущем. Дарение всегда предполагает согласие одаряемого принять предложенное ему
дарителем.
Действующий закон не допускает дарение на случай смерти (п. 3 ст. 572 ГК). Распоряжение
имуществом на случай смерти оформляется завещанием, от которого дарение отличается тем, что
имущество передается при жизни дарителя. Кроме того, режим завещания имеет особенности,
оно может быть отменено или заменено в любое время, а дарение, как правило, безвозвратно (ст.
578 ГК). Дарение запрещено также в отношениях между коммерческими организациями (п. 4 ст.
575 ГК).
На практике некоторые правовые действия зачастую неправильно относят к договору
дарения. Например, не является дарением: выплата общественных наград; социальная помощь,
основанная на публично-правовых нормах права или трудовых отношениях; частичный отказ от
права собственности при заключении мирового со-глашения или других процессуальных
действиях. Подобные действия имеют (прямо или косвенно) особый характер, и к ним неприменимы нормы о дарении.
В то же время договор дарения допустимо заключать под личным условием, которое может
использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному
поведению (например, успешному завершению учебы, отказу от вредных привычек), или
зависеть от определенного обстоятельства (например, рождение ребенка). Смысл названных
условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления в силу
обязательств дарителя. Если такое условие не наступит или будет признанно незаконным,
договор дарения станет недействительным.
2. Заключение договора дарения. Сторонами договора дарения могут быть граждане,
юридические лица и государство. Право государства совершать дарение несомненно, но в
качестве одаряемого оно может выступать лишь в договоре пожертвования. Форма договора
дарения должна соответствовать общим правилам ГК о форме сделок (ст. 158-165) с учетом
некоторых дополнительных положений. Реальный договор дарения, когда движимая вещь
передается в момент заключения договора, может заключаться устно. При этом допускается
символическая передача дара (вручение ключей).
Если в качестве дарителя выступает юридическое лицо и стоимость предмета дарения
превышает 5 МРОТ, необходимо письмен-ное оформление договора в порядке, установленном ст.
160 ГК. Письменная форма обязательна и для всех договоров, содержащих обещание дарения. В
противном случае дарение является ничтожным. Договор дарения недвижимости подлежит
обязательной государственной регистрации.
Предмет договора дарения должен быть в нем ясно обрисован. Обещание подарить все свое
имущество или часть его без указания на конкретный предмет в виде вещи, права или
освобождения от обязанности считается ничтожным. Договор дарения должен содержать ясно
выраженное намерение одарить одаряемого. Учитывая безвозмездный характер и предназначение
договора дарения, ГК предоставляет как одаряемому, так и дарителю право прекратить действие
такого договора, причем именует такое право по-разному: отказ от исполнения договора (ст. 573,
577) и отмена дарения (ст. 578).
При заключении договора важным является тот факт, что даритель и одаряемый должны
быть дееспособными. За недееспособных лиц сделки совершают их представители. Исключением
является норма ст. 28 ГК, на основании которой малолетние (т.е. дети от 6 до 14 лет) могут
выступать в качестве одаряемых, поскольку они вправе самостоятельно совершать сделки,
направленные на безвозмездное получение выгоды и не требующие нотариального
удостоверения либо государственной регистрации. Однако в некоторых случаях родители (иные
законные представители) вправе запретить ребенку пользоваться даром, например если предмет
дарения представляет для него опасность. Несовершеннолетние граждане от 14 до 18 лет вправе
самостоятельно совершать договор дарения и выступать в качестве дарителей в пределах
заработка, стипендии и иных получаемых ими доходов, но они не могут распоряжаться вещами,
принадлежащими им на праве собственности. Для таких сделок они должны получить
письменное согласие законных представителей (ст. 26 ГК).
В некоторых случаях дарение ограничено или запрещено законом. Статья 575 ГК различает
обычные подарки, стоимость которых не превышает 5 МРОТ и более дорогие. Подарки,
стоимость которых более 5 МРОТ, не допускаются: 1) от имени малолетних и граждан,
признанных недееспосбными, их законными представителями; 2) работникам лечебных,
воспитательных и иных социальных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении,
содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) государственным
служащим и служащим муниципальных образований в связи с их должностным положением или
в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) между коммерческими организациями.
Вопрос о запрете подарков государственным служащим в связи с их должностным
положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей решен в Федеральном
законе от 27 июля 2004 г. «О государственной гражданской службе Российской Федерации»1.
Согласно ст. 17 Закона государственный служащий не вправе получать от физических и
юридических лиц вознаграждения (подарки, денежное вознаграждение, ссуды, услуги, оплату
развлечений, отдыха, транспортных расходов и иные вознаграждения), связанные с исполнением
должностных обязанностей. Следовательно, запрет распространяется и на обычные подарки.
Государственные служащие вправе принимать подарки, не связанные с исполнением ими своих
должностных обязанностей.
1
СЗ РФ. 2004. № 31. Ст. 3215.
Государственные и муниципальные унитарные предприятия и организации, которым вещь
или имущественное право принадле-жит на основе права хозяйственного ведения или права
оперативно-го управления, могут совершать договор дарения только с согласия собственника1.
Это ограничение не распространяется на подарки стоимостью меньше 5 МРОТ.
Закон о государственных и муниципальных унитарных предприятиях прямо не
запрещает дарение, однако ст. 576 ГК устанавливает возможность подарить вещь только с
согласия собственника (если иное не предусмотрено законом).
Договоры дарения предметов, находящихся в общей собственности, подчиняются режиму
этой собственности. При долевой собственности на дарение всего общего имущества необходимо
согласие всех участников (ст. 246 ГК). Если имущество является предметом совместной
собственности, такое согласие предполагается (ст. 253 ГК). Данное положение отражено в ст. 35
Семейного кодекса применительно к совместной собственности супругов (сделка по распоряжению общим имуществом супругов, совершенная без согласия одного из них, может быть
признанна судом недействительной, но только по его требованию и если будет доказано, что
другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии этого супруга на заключение
данной сделки). Однако для совершения одним из суп-ругов акта распоряжения недвижимостью
или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации,
необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Для распоряжения долей в общей собственности установлены иные правила. Участник
долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (на
такие сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности
на приобретение доли). Однако это требует предвари-тельного раздела общего имущества или
выдела доли.
Передача дарителем своего права требования одаряемому должна совершаться на условиях
и в порядке уступки требования (§ 1 гл. 24 ГК). Такая уступка допускается, если она не
противоречит закону, иным правовым актам или договору и не относится к обязательствам,
неразрывно связанным с личностью кредитора (например, к требованиям об алиментах,
возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 388, 383 ГК).
3. Содержание договора дарения. Это один из немногих договоров, в котором
определяющую роль играют не имущественные интересы, а моральные мотивы, ими на момент
заключения договора руководствуется даритель. Иногда дарение бывает целевым, например, при
выделении денежных средств или имущества в связи со свадьбой сына или рождением ребенка.
Эти особенности отражены в правомочиях сторон.
Так, одаряемый имеет неограниченную возможность односторонне отказаться от договора
до передачи ему дара. Это касается случаев, когда между заключением договора и передачей
вещи су-ществует срок. Слова «до передачи дара» нужно толковать расширительно, включая
обещание дарителя освободить одаряемого от имущественной обязанности или подарить ему
право, так как принятие дара может быть связано с необходимостью осуществить ряд действий
по передаче права. До окончания этих действий дар не считается принятым, и одаряемый
сохраняет право на расторжение договора. Закон не предусматривает возможности частичного
отказа от дара, поскольку в таком случае необходимо изменить условия договора, а для этого
требуется согласие дарителя, т.е. соглашение сторон (ст. 450 ГК). Отказ от принятия дара должен
быть совершен в той же форме, которая установлена законом для заключения данного договора
дарения.
Если отказ от принятия дара причинит дарителю убытки, например когда он понес расходы
на оформление передачи вещи, хранение, транспортировку, он вправе потребовать от одаряемого
возмещения реального ущерба (п. 3 ст. 573 ГК).
На основании ст. 577 ГК даритель вправе отказаться от исполне-ния договора, содержащего
обещание передать одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной
обязанно-сти, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо
состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях
существенно снизит уровень его жизни.
Отказ дарителя от исполнения обязательства может быть обусловлен и другими причинами:
гибелью вещи, изъятием ее из обращения, запретом совершать обещанные действия. Эти
обстоятельства прекращают обязательство ввиду невозможности исполнения и подпадают под
правила ст. 416, 417 ГК.
В ГК предусмотрены также особые случаи отмены дарения. Так, в соответствии с нормами
ст. 578 ГК даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его
жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно
причинил дарителю телесные повреждения. В случае же умышленного лишения жизни право
требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если
обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую
неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Однако даритель должен
доказать, что одаряемому известно, какую ценность представляет для дарителя предмет договора.
В подобных случаях одаряемый лишен права требовать возмещения убытков. В договоре может
быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Правила об отказе от исполнения договора дарения (ст. 577 ГК) и об отмене дарения (ст.
578 ГК) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.
Ввиду безвозмездности договора дарения надо прийти к выводу, что к дарителю нет
оснований предъявлять требования в отношении качества подаренного имущества. Однако в
соответствии со ст. 580 ГК вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого
вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем по правилам гл. 59
ГК, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к
числу явных и даритель хотя и знал о них, не предупредил одаряемого. За последствия явных
недостатков должен отвечать одаряемый, который был обязан их выявить. Эти правила не
охватывают случаи, когда вред был причинен третьим лицам. Например, был подарен неисправный мотор, при его эксплуатации причинен вред третьим лицам. В таких случаях
необходимо применение правил ст. 580 ГК по аналогии.
Дар, если он передан, входит в имущество одаряемого, поступает после его смерти в
наследственную массу и переходит к наследникам одаряемого. Обещание, данное одаряемому,
но невыполненное, не дает его наследникам права требовать исполнения, если это не
предусмотрено договором дарения. Обязательства дарителя после его смерти переходят к
наследникам в соответствии с общими правилами правопреемства, установленными гражданским
законодательством (ст. 581 ГК).
4. Пожертвование. ГК относит к видам дарения пожертвование, признавая его
отличительной чертой назначения дара, которым является общеполезная цель. Общая польза
предполагается для неопределенного числа лиц, которые смогут пользоваться даром.
Из ст. 582 ГК вытекает, что пожертвования могут делаться гражданам, лечебным,
воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным
учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим
учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и
другим субъектам гражданского права, перечисленным в ст. 124 ГК. Таким образом,
пожертвование в пользу коммерческих юридических лиц не допускается.
Для принятия пожертвования не требуется чье-либо разрешение. В отличие от
традиционного дара при пожертвовании имущество должно использоваться только по
определенному назначению, а если оно не указано, то в каких-либо общеполезных целях. В
противном случае пожертвование может быть отменено. Следовательно, права одаряемого на
использование полученного имущества ограниченны. Если ввиду изменившихся обстоятельств
обусловленное использование становится невозможным, требуется согласие жертвователей или
решение суда на использование имущества в другой общеполезной цели.
К пожертвованию не применяются некоторые нормы о договоре дарения. Его отмена не
допускается, а институт правопреемства при пожертвовании неприменим, поскольку оно имеет
строго целевое предназначение. Предметом пожертвования не может быть освобождение от
обязанности (ст. 572 ГК); недопустимым следует считать и отказ от передачи пожертвования (ст.
577 ГК).
ГЛАВА 30. ДОГОВОР РЕНТЫ
1. Понятие и особенности договора ренты. По договору ренты одна сторона (получатель
ренты) передает другой стороне (пла-тельщику ренты) в собственность имущество, а
плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ему ренту либо в виде определенной
денежной суммы, либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст.
583 ГК). Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым, причем
передаваться за плату или бесплатно.
Договор ренты является сравнительно новым институтом отечественного гражданского
права. В ранее действовавшем законодательстве его предшественником был договор куплипродажи жилого дома с условием пожизненного содержания, кратко урегулированный в рамках
договора купли-продажи (ст. 253-254 ГК 1964). Пере-ход к рынку создал условия для более
широкого применения дого-вора ренты, и он получил в ГК развернутую регламентацию и статус
самостоятельного договорного типа, имеющего ряд разновидностей.
Правила о ренте исчерпывающим образом изложены в гл. 33 ГК (ст. 583-605); других
законодательных актов об этом договоре нет. Вместе с тем согласно п. 2 ст. 585 ГК при передаче
по договору ренты имущества за плату к отношениям сторон применяются правила о куплепродаже (гл. 30), а если имущество передается бесплатно — правила о договоре дарения (гл. 32),
поскольку иное не установлено в гл. 33 о ренте и не противоречит существу этого договора.
Кроме того, к договору ренты применимы общие правила о сделках (гл. 9 ГК) и
обязательствах (гл. 22, 25 и 26 ГК), если эти правила не противоречат назначению и
особенностям рентных отношений. В частности, возможно признание договора ренты недействительным ввиду обмана или заблуждения, а также применение к участникам ренты нормы об
ответственности за убытки, причиненные нарушением условий договора ренты. При неплатеже
денежной ренты начисляются проценты.
Договору ренты присущ ряд правовых особенностей, которые отражают существо и
назначение данного договора, прежде всего необходимость его правовой устойчивости и
предоставления получателю ренты — гражданину надежной правовой защиты.
Во-первых, договор ренты должен быть заключен в нотариальной форме (ст. 584 ГК), что
способствует четкости и ясности его условий.
Во-вторых, в нем обязательно наличие условия об обеспечительных мерах. В отношении
передаваемого под выплату ренты недвижимого имущества предусмотрен законный залог в
пользу получателя ренты, а при передаче движимого имущества в договор должно включаться
условие об обеспечении или страховании ответственности плательщика ренты (ст. 587 ГК).
В дополнение к этим правилам ст. 586 ГК вводит обременение рентой недвижимого
имущества, переданного под выплату ренты. В случае отчуждения такого имущества
обязательства плательщика переходят на приобретателя имущества. При этом лицо, передавшее
обремененную рентой недвижимость в собственность другого лица, не выбывает из рентных
отношений, а несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты (п. 2 ст.
586 ГК).
Наконец, в-третьих, получатель вправе выкупить ренту (т.е. досрочно прекратить действие
договора), если это в его интересах или плательщик ренты нарушает свои обязательства, причем
выкупить ренту на благоприятных для ее получателя условиях (ст. 593, 594 ГК).
В юридических публикациях отмечается такая особенность до-говора ренты, как его
рисковый (алеаторный) характер, поскольку объем причитающихся получателю ренты платежей
является неопределенным, как и сроки их выплаты (бессрочность или пожизненность). Однако
алеаторность договора ренты существенно отличается от таких типично рисковых договоров, как
игры и пари (гл. 58 ГК), когда результат совершаемых сделок только предполагается и
маловероятен.
В рамках изложенных общих правил о ренте ГК различает три разновидности договора:
постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
2. Постоянная рента. По этому договору плательщик ренты производит в обмен на
переданное ему имущество периодические денежные платежи получателю ренты. Возможна
выплата постоян-ной ренты и в иной форме: предоставление вещей, выполнение ра-бот или
оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер платежа
устанавливается в договоре ренты.
Получателем постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие
организации, если это не противоречит целям их деятельности. Права получателя ренты могут
передаваться путем уступки требования (гл. 24 ГК), а также переходить по наследству либо в
порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено
договором ренты.
Сроки выплаты постоянной ренты, как и ее размер, устанавлива-ются в договоре, а если они
не определены, платежи осуществляются по окончании каждого календарного квартала. Размер
выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально росту установленного законом МРОТ1.
Эти правила соответственно применимы к случаям, когда рента была установлена не в денежной,
а в иной форме.
1
В соответствии с Федеральным законом от 19 июня 2000 г. «О минимальном размере оплаты труда» МРОТ
составляет базовую сумму 100 руб.
Для постоянной ренты важное значение имеют последствия на-ступления риска случайной
гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Распределение между
сторонами такого риска зависит от того, было передано имущество бесплатно или за плату. В
первом случае риск несет плательщик ренты; во втором — плательщик ренты вправе требовать
прекращения обязательства либо изменения условий выплаты ренты. Вопрос должен решаться с
учетом реальной стоимости переданного имущества и размера установленной ренты.
Закон наделяет участников договора постоянной ренты правом на выкуп ренты, причем
условия выкупа для плательщика ренты и ее получателя различны.
Право плательщика на выкуп ренты безусловно: это значит, что договорное условие об
отказе плательщика от права на выкуп ничтожно. Однако договором может быть предусмотрено,
что ренту нельзя выкупить при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не
превышающего 30 лет. О выкупе ренты плательщик должен заявить в письменной форме не
позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты (ст. 592 ГК).
Право получателя ренты на ее выкуп ограничено случаями, назваными в ст. 593 ГК. Это
нарушение плательщиком его обязательств по уплате ренты, а также передача недвижимого
имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или разделение его между
несколькими лицами. Круг допускаемых случаев выкупа ренты может быть расширен
заключенным договором. Сам выкуп производится по цене, определенной договором.
В иных случаях при передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене,
соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты, а при бесплатной передаче
имущества в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена
переданного имущества, определяемая по обычной цене за аналогичные товары.
В гл. 33 ГК нет норм о прекращении постоянной ренты, помимо случаев выкупа. В этом
вопросе надлежит руководствоваться общими нормами о прекращении обязательств (гл. 26 ГК), с
учетом специфики рентных отношений.
3. Пожизненная рента. Такая рента (в отличие от постоянной) выплачивается только в
денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество, либо на период жизни
другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу
нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля
переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное.
Размер пожизненной ренты определяется договором и в расчете на месяц должен быть не
менее МРОТ и должен индексироваться с учетом уровня инфляции. Рента выплачивается по
окончании каждого календарного месяца, если иной срок не установлен в договоре ренты.
Другие предусмотренные ГК условия пожизненной ренты благоприятны для граждан,
выступающих получателями такой ренты. Случайная гибель или повреждение имущества,
переданного под выплату ренты, не освобождает ее плательщика от обязательства выплачивать
ренту на условиях, предусмотренных заключенным договором ренты.
Право на выкуп ренты предоставлено только ее получателю на случай существенного
нарушения договора плательщиком ренты, причем такой выкуп производится на тех же
условиях, что и выкуп постоянной ренты. В этом случае получатель ренты альтернативно может
требовать также расторжения договора и возмещения убытков.
Иные практические ситуации, которые могут возникать в рамках договоров пожизненной
ренты, должны решаться на основе общих правил об обязательствах. В частности, в случае
смерти или несостоятельности плательщика ренты либо ликвидации юридического лица
применимы правила ст. 418 и 419 ГК, а получатель ренты может требовать возврата имущества,
переданного им под уплату ренты.
4. Пожизненное содержание с иждивением. Это самая распро-страненная и вместе с тем
юридически наиболее сложная разновид-ность ренты, поскольку содержание с иждивением
требует наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих заключение
таких договоров.
Из текста п. 1 ст. 601 ГК можно сделать заключение, что данная рента «предоставляется не
в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя
ренты»1. Однако диспозитивность гражданско-правового регулирования и приме-нение к
рассматриваемому договору (в силу п. 2 ст. 601 ГК) правил о пожизненной ренте, которая
выплачивается в денежной форме, дают основания считать, что повседневное содержание может
вклю-чать также определенные денежные платежи, что для многих получателей ренты будет
желательным и облегчит удовлетворение их бытовых потребностей.
1
Гражданское право. Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. Изд. 4-е. М., 2003. С. 165.
Основанием рентного договора о пожизненном содержании с иждивением согласно
прямому указанию ст. 601 ГК является передача в собственность плательщика ренты
недвижимости. Означает ли это, что движимое имущество, которое может иметь большую
ценность (библиотека, картина, исторические реликвии и документы), предметом
рассматриваемой ренты быть не могут?
Такое понимание норм отечественного гражданского права было бы формальным, не
соответствующим назначению частного права и создающим для определенной группы граждан
нежелательные прак-тические трудности. В силу признаваемой правом свободы договора (ст. 421
ГК) надо считать возможным предоставление пожизненного содержания с иждивением также в
обмен на движимое имущество, если в этом заинтересованы субъекты гражданского права, и
такие рентные отношения должны пользоваться судебной защитой.
Главной обязанностью плательщика данной ренты является предоставление ее получателю
содержания с иждивением, которое согласно указанию п. 1 ст. 602 ГК включает обеспечение
потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина,
— также и уход за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком
ренты ритуальных и иных услуг (например, уход за домашними животными).
В договоре ренты должна быть определена стоимость всего объ-ема содержания с
иждивением, которая в месяц не может быть менее 2 МРОТ (п. 2 ст. 602 ГК). Допуская
возможность возникновения споров об объеме содержания, ГК указывает в п. 3 ст. 602 на общие
критерии для их разрешения: суд должен руководствоваться принципами добросовестности и
разумности. Эти критерии должны использоваться и при выработке условий заключаемых
договоров ренты, когда с неизбежностью возникают вопросы двух групп:
во-первых, порядок предоставления жилья и его оплаты. При передаче под ренту жилого
дома или квартиры получатель ренты по общему правилу оговаривает сохранение за собой права
проживать в передаваемом помещении, возлагая оплату жилья и коммунальных услуг на
плательщика ренты (или за счет получаемых от него периодических денежных платежей);
во-вторых, объем и порядок предоставления получателю ренты содержания и иждивения,
которые могут существенно различаться в зависимости от потребностей и возможностей сторон.
В договоре полезно указывать примерный набор и объем таких услуг, а также периодичность их
предоставления и возможность последующего уточнения с учетом состояния здоровья
получателя ренты. В договоре может быть предусмотрена возможность замены предоставле-ния
содержания и иждивения в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических
платежей в деньгах.
Плательщик ренты по общему правилу использует полученное им имущество для своих
личных (проживание) или хозяйственных (работа, складирование и т.д.) целей, принимая меры
для того, чтобы стоимость полученного им имущества не снижалась. Однако отчуждать, сдавать
в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное под ренту, он вправе
только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК).
Как и при пожизненной ренте, случайная гибель или повреждение переданного имущества
не освобождают плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на
условиях, предусмотренных заключенным договором. Это правило — важная гаран-тия
интересов граждан, пожелавших воспользоваться институтом ренты.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя
ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты
вправе требовать возврата переданного под ренту имущества либо выплаты выкупной цены на
условиях, установленных для иных видов ренты. При этом плательщик ренты не вправе
требовать компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты. При
споре в отношении существенности допущенного нарушения вопрос должен разрешаться судом
на основании п. 2 ст. 450 ГК.
ГЛАВА 31. АРЕНДА И ЕЕ ВИДЫ
§ 1. Понятие и значение договора аренды
1. Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных
договоров. Он определен в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется
предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во
временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других
правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.
Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи
имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу,
нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и
породили данные отношения. Договор аренды ши-роко применяется в предпринимательской и
иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные
отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в
частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Направленность договора аренды на передачу имущества во вре-менное пользование
является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот
признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность
(передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство
аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей,
внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор куплипродажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в
собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив,
основная обязанность собственника — передача имущества во временное владение и
пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего
выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.
Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат к
группе обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Однако
жилое по-мещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими признаками этого
обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на
стороне нанимателя выступает лицо, получающее жилое помещение в пользование
исключительно для проживания). Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию
договора как найма жилого помещения. Специфика жилищных правоотношений существенно
влияет на механизм их правового регулирования (см. гл. 32 Учебника). Общие положения об
аренде либо не отвечают специфике жилищного найма, либо хотя и не противоречат ей, но в
первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не
могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как
самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой.
В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда
является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным
характером временного пользования.
Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи
ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным
имуществом. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать
вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК)1. Однако возможны
правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования,
сохраняя за собой право владения. Например, при аренде сложной электронной техники
арендатор может получить право пользоваться ею без фактического владения.
1
Необходимо учитывать, что арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты только после
получения имущества во владение от арендодателя (см. п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 // ВАС РФ. 2002. № 3).
2. Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является
Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл. 34 (ст. 606-670). В § 1 этой главы выделены общие
положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то, что арендные
отношения могут характеризоваться существенными особенностями, все они имеют единую
правовую основу, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во
вре-менное пользование. Вторичные особенности арендных отношений,
предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют
правовое регулирование. Поэтому общие положения об аренде представляют собой нормы,
которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено
правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие положения об аренде
предназначены для непосредственного регулирова-ния простейших арендных отношений, не
имеющих специфических признаков.
Последующие § 2-6 гл. 34 ГК посвящены регламентации отдельных видов договора аренды.
Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие положения
обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд. III ч. 1 ГК. Они применяются к
аренде постольку, поскольку не противоречат ее специфике и нормам о ней.
Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК. Специальные правила,
посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов
имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с
арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Федеральным законом
1
от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Воздушный
кодекс, КТМ и КВВТ наряду с § 3 гл. 34 ГК содержат правовое регулирование аренды
транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование
лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как
2
потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей . Развернутое судебное
толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров,
связанных с арендой.
1
СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
2
Толкование отдельных норм Закона о защите прав потребителей дано в постановлении Пленума Верховного
Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»
(Бюллетень ВС РФ.1995. № 1).
§ 2. Заключение договора аренды
1. Стороны договора. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми
могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных
правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также
Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов
договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и
муниципального имущества).
Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из
основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать
собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в
аренду (ст. 608 ГК). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды,
суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем
(собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор
подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его
недействительным (ничтожным).
Необходимость обеспечения, с одной стороны, публичных интересов при использовании
государственной и муниципальной собственности, а с другой — эффективного участия ее в
гражданском обороте обусловила специальные правила сдачи в аренду государственного и
муниципального имущества. Право на передачу государственной собственности во временное
пользование отнесено к компетенции органов исполнительной власти. На основании ст. 114
Конституции РФ Правительство РФ определяет порядок сдачи в аренду объектов федеральной
собственности. Согласно постановлению Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. № 96 «О
делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами
федеральной собственности» полномочия по управлению и распоряжению федеральным
имуществом были делегированы Госкомимуществу России1. В соответствии с Указом
Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре органов исполнительной
власти»2 и постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 «О Федеральном
агентстве по управлению федеральным имуществом»3 указанные полномочия переданы
Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом и его территориальным
управлениям. Таким образом, арендодателем федерального государственного имущества, не
закрепленного за юридическим лицом на вещном праве, может быть только соответствующий
государственный орган исполнительной власти, наделенный Правительством РФ
соответствующими полномочиями. Особенности передачи в аренду имущества субъектов РФ и
муниципальных образо-ваний могут предусматриваться региональным законодательством.
1
2
3
СААП РФ. 1994. № 8. Ст. 593.
СЗ РФ. 2004. № 11. Ст. 945.
СЗ РФ. 2004. № 49. Ст. 4897.
Закон предусматривает также некоторые особенности распоряжения имуществом,
закрепленным на вещном праве за государственными и муниципальными юридическими лицами.
Так, государственное или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на
праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в аренду движимое имущество самостоятельно, а
недвижимость — только с согласия собственника в лице уполномоченного органа
исполнительной власти (ст. 295 ГК). Казенное предприятие, наделенное имуществом на праве
оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя только с согласия
собственника (ст. 297 ГК). Бюджетные учреждения по общему правилу не вправе сдавать в
аренду закрепленное за ними имущество. Арендодателем такого имущества может выступать
1
только полномочный государственный орган . Но если в соответствии с учредительными
документами учреждению предоставлено право осуществлять деятельность, приносящую
доходы, то оно вправе выступать арендодателем в отношении имущества, приобретенного за счет
этих доходов (ст. 298 ГК).
1
Исключение предусмотрено в ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. «Об образовании» (Ведомости РФ .1992. № 30.
Ст. 1797), в которой сказано, что образова-тельные учреждения вправе сдавать имущество в аренду.
На договоры аренды, не содержащие условия о выкупе, не распространяются положения ст.
78, 79 Закона об акционерных обществах и ст. 46 Закона об обществах с ограниченной
ответствен-ностью, регламентирующие порядок заключения обществом крупных сделок,
поскольку указанные нормы касаются только сделок, направленых на отчуждение имущества. В
то же время ст. 78 Закона об акционерных обществах предоставляет обществу право
распространить особый порядок заключения крупных сделок на договоры аренды и, таким
образом, ограничить полномочия своих орга-нов и представителей.
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий
дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для
получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей
деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.
2. Объект аренды. В аренду могут быть переданы материальные объекты, которые не
теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (земельные участки и иные
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
сооружения, транспортные средства, бытовое имущество и другие непотребляемые вещи).
Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора,
предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое
имущество. Поэтому из числа возможных объектов аренды исключается имущество, которое по
своей сути не может не потребляться в процессе использования его в гражданском обороте
(например, денежные средства). В аренду также не передаются имущественные права.
Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в аренду не допускается
или ограничивается (ст. 607 ГК). Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота.
Вещи, огра-ниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением
установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных
объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не
могут быть земельные участки и другие природные объекты.
Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель
предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров
аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на
1
основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10 , 11 Закона о недрах).
Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст.
34 Лесного кодекса). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл.
17 ГК и гл. 4 Земельного кодекса.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие
об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий
договор аренды — не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
Законодательное требование об индивидуализации объекта аренды обусловлено тем, что по
окончании договора арендодателю должно быть возвращено то же самое имущество. В то же
время индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не в самом договоре, а в
иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно
договорного имущества (например, в акте приема-передачи имущества в аренду). В этом случае
такой документ должен рассматриваться как неотъемлемый элемент договора в части
согласования индивидуально-определенного объекта аренды.
3. Срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по
соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов
имущества за-коном могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях
стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Так, согласно ст. 627 ГК договор
проката заключается на срок до одного года. Предельные сроки аренды установлены для
природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные
объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса); максимальный срок аренды
участков лесного фонда — 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса). Договор аренды, заключенный на
срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок,
равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не
указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного
срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК).
По общему правилу срок аренды не является существенным условием договора. Если срок в
1
договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок . В то же время для
отдельных видов договора аренды срок — существенное условие. Следовательно,
несогласование его сторонами влечет признание договора незаключенным (ст. 432 ГК). В
частности, срок является существенным условием договора аренды участка лесного фонда (ст. 33
Лес-ного кодекса).
1
Например, если в договоре указано, что он действует до начала реконструк-ции сданного в аренду объекта
недвижимости, такой договор считается заключен-ным на неопределенный срок.
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое
время отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом другую сторону. Для
обеспечения стабильности имущественного положения участников арендного обязательства
законодатель установил достаточно продолжительный срок предупреждения. При обычной
аренде предупреждение об отказе от договора должно быть заявлено не менее чем за один месяц,
а при аренде недвижимого имущества — не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК). В то же время
законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения. Например, арендатор
по договору проката, заключенному на неопределенный срок, вправе отказаться от договора,
предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис-течения срока договора при
отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же
условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Каждая из сторон возобновленного таким
образом договора вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц,
а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (ст. 610 ГК). Правила о возобновлении
договора аренды на неопределенный срок не применяются к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК) и
к аренде транспортных средств (ст. 632 и 642 ГК).
4. Форма и государственная регистрация договора аренды. Договоры аренды могут
заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для
договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых
видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от
субъектного состава и срока аренды (например, прокат — ст. 626 ГК, аренда транспортных
средств — ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений — ст. 651 ГК, аренда предприятий —
ст. 658 ГК).
Несоблюдение
установленной
законом
простой
письменной
формы
влечет
недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п.
2 ст. 162 ГК). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК) и
аренды предприятий (ст. 658 ГК). В остальных случаях несоблюдение простой письменной
формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его
условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Особая значимость договоров аренды
зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что
такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и
подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если
1
иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК) . «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643
ГК, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся
недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить
государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и
сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее
2
одного года . Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной
регистрации прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним, правила ведения
3
которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 . Для
государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены
4
дополнительные специальные правила .
1
Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные
объекты и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства); подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество.
2
3
Требования законодательства о регистрации договора аренды распростра-няются также на договор субаренды.
СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
4
См., например, Инструкцию о порядке регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии
участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утв. приказом Минюста РФ от 23 января
2002 г. № 18 // БНА РФ. 2002. № 6.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия
предусмотрены законодателем, в частности, для договоров аренды зданий (сооружений) и
предприятий (ст. 651 и 658 ГК). Если сделка, требующая государственной регистрации,
совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ст. 165 ГК). При
практическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров
аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и
серьезные юридические последствия ее нарушения (в виде недействительности договора)
обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении
объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.
Договор аренды, который в последующем предусматривает переход права собственности на
арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора куплипро-дажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК). Данная норма регламентирует только форму
договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий,
регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК необходимо рассматривать как
норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом
выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной
1
аренды .
1
Например, договор аренды здания на 2 года с условием его выкупа арендатором должен быть зарегистрирован в
учреждении юстиции как договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок более одного года. То
обстоятельство, что применительно к купле-продаже ГК предусматривает обязательную государственную
регистрацию только договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий, не отменяет обязатель-ного
требования государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года.
§ 3. Права и обязанности сторон
1. Обязанности арендодателя. Основная обязанность арендодателя — своевременно
предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и
назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК).
Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору.
При этом должен быть соблюден срок переда-чи, установленный в договоре. Если в договоре он
не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314
ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК
потребовать: а) либо принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания
убытков, причиненных просрочкой его передачи2; б) либо расторжения договора и возмещения
убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с
просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но
у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.
2
При применении ст. 398 ГК к арендным обязательствам следует иметь в виду, что согласно ст. 617 ГК переход
права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на
арендованное имущество к другому лицу и, соответственно, фактическая передача ему имущества не лишает
арендатора права потребовать от нового собственника исполнения обязанности по передаче имущества в аренду.
Если после заключения договора аренды, но до передачи имущества арендатору оно попало в незаконное владение
третьего лица, арендатор вправе истребовать имущество у незаконного владельца на основании ст. 301, 305 ГК.
Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и
относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по
эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы
не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он
вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов
или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков.
Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие
которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.
Если же отсутствие принадлежностей или документов не препятствует использованию
имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со
ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать принудительного
исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или
документов, а также взыскать убытки, причиненные неисполнением (ненадлежащим
исполнением) этой обязанности.
В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое
соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены
технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики
в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии,
позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.
В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст.
612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: а) указаны в договоре; б) хотя и не
оговорены, но были заранее известны арендатору; в) должны были быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении
договора или передаче имущества в аренду — так называемые явные недостатки.
Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,
включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое
значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и
частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности
арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они
должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате
имущества в обусловленном со-стоянии.
При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по
своему выбору использовать следующие способы защиты:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо
соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение
недостатков;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из
арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).
Закон предоставляет арендодателю возможность избежать применения арендатором
способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления
заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом,
находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить выявленные недостатки.
Вправе ли арендатор потребовать расторжения договора, если арендодатель сразу после
получения предупреждения предоставит взамен надлежащее имущество или устранит
выявленные недостатки? Поскольку право на расторжение договора специально оговорено в
законе, необходимо исходить из презумпции того, что указанное нарушение существенно
ущемляет интересы арендатора независимо от последующих действий арендодателя по
устранению недостатков. Однако если конкретные обстоятельства свидетельствуют о том, что в
период между передачей имущества с недостатками и их безвозмездным устранением
арендодателем (или предостав-лением взамен надлежащего имущества) существенного нарушения имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению
договора могут быть оценены как злоупотребление правом (ст. 10 ГК) и, следовательно, в иске о
рас-торжении договора может быть отказано.
Если применение указанных выше способов защиты не покрывает убытков, причиненных
арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения
непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско-правовым
принципом полного возмещения убытков. Закон предоставляет арендатору также возможность
взыскать убытки, не покрытые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право
применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного превышает размер арендной платы
и, соответственно, полное возмещение убытков за счет арендной платы в силу растянутости во
времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные
передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.
Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное
имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или
изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или
1
договора (ст. 613 ГК) . Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору куплипродажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и
пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о
таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору
право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения
убытков (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав
и интересов арендатора. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет,
достаточно доказать размер убытков и причинную связь между обременением арендного
имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.
1
Так, если имущество находится в залоге у третьего лица, передача его в аренду не лишает залогодержателя
права обратить взыскание на заложенное имущество.
Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду
имуществом. После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые
бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав
в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан
обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе
и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК).
Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из
принципа возложения на собственника обязанности содержать имущество (ст. 210 ГК) и
учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило,
обязывающее арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества
за свой счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по
капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или
1
договором .
1
В частности, при аренде транспортного средства без экипажа и аренде предприятия обязанность по
осуществлению капитального ремонта возложена на арендатора (ст. 644, 661 ГК).
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и
конструктивных элементов арендного имущест-ва, без которого оно не может использоваться по
назначению. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, установленный
договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в
разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему
выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или
зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК).
Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора
возможности владеть и пользоваться имуществом согласно договору. Особенности
правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на
арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта
аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не
вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремонта, если арендатор в
этот период был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом.
2. Обязанности арендатора. Основные обязанности арендатора связаны с порядком
пользования арендованным имуществом.
Согласно пп. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе
совершать указанные распорядительные действия без согласия собственника земельного участка
при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено
иное.
Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями
договора, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением
имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Назначение имущества определяется его характерными признаками,
например легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не
предусмотрено условиями договора аренды.
Во-вторых, по общему правилу арендатор должен лично пользоваться арендованным
имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо
получить согласие арендодателя. Это правило направлено на защиту прав арендодателя,
заинтересованного в надлежащем использовании сданного в аренду имущества и возврате его по
окончании аренды в надлежащем состоянии. Кроме того, для арендодателя небезразлично, кто
ему противостоит в качестве договорного контрагента, личность арендатора имеет определенное
значение для арендодателя. Указанное ограничение установлено законодателем для субаренды,
перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), предоставления
арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог,
внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или
паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). Перечень возможных
распорядительных действий в отношении арендованного имущества, которые арендатор вправе
совершать только с согласия арендодателя, не является исчерпывающим. Нормативно-правовыми
актами может быть предусмотрено как полное исключение передачи права пользования третьему
лицу даже с согласия арендодателя (например, такое правило предусмотрено в ст. 631 ГК в
отношении договора проката; ст. 31 Лесного кодекса запрещает передачу в субаренду участков
лесного фонда), так и право арендатора совершать те или иные распорядительные действия без
согласия арендодателя (в частности, согласно ст. 638 и 647 ГК арендатор транспортного средства
вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если договором
1
аренды не предусмотрено иное) . Согласие арендодателя может быть выражено в различных
формах, оно может содержаться в условиях договора или в специальном письменном
разрешении. Арендодатель может дать принципиальное согласие на любой способ передачи
права пользования (субаренду, перенаем, залог и т.д.) неопределенному кругу третьих лиц;
нельзя разрешить совершение только отдельных распорядительных действий и только в
отношении кон-кретных третьих лиц.
1
Особо этот вопрос регламентирован применительно к аренде земельных участков. Поскольку пользование,
приобретаемое третьими лицами в результате распорядительных действий арендатора, является вторичным по
отношению к правам и обязанностям самого арендатора, срок такого пользования не может превышать срока
основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Данное ограничение касается и дру-гих прав вторичного пользователя
(например, если арендатору не разрешено извлекать доходы от использования арендованного имущества, он также
не вправе предоставить такое право вторичному пользователю). Это естественно, ибо никто не вправе передать
больше прав, чем имеет сам. Вторичное пользование предопределяется юридической судьбой основного договора
аренды. В частности, недействительность договора аренды влечет за собой недействительность сделок о
передаче арендатором имущества в пользование третьим лицам.
Необходимо иметь в виду, что при передаче арендных прав в залог, внесении их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса
в производственный кооператив стороной, обязанной и ответственной перед арендодателем по
договору аренды, остается арендатор. Перечисленные распорядительные действия арендатора
касаются передачи только прав пользования и владения. Что касается перенайма, то при нем
происходит полная замена арендатора в обязательстве аренды, т.е. весь комплекс прав и
обязанностей арендатора переходит к третьему лицу; соответственно, обязанным и ответственным перед арендодателем становится это третье лицо.
Наиболее распространенным способом передачи права пользования является субаренда.
Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному
обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование
другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяются нормы, регулирующие аренду.
Специфика субаренды в том, что это — вторичная аренда. Арендатор по основному договору
аренды становится арендодателем по договору субаренды.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды
или назначением имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами,
арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615
ГК).
В-третьих, арендатор обязан:
а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. совершать действия, которые
необходимы
для предотвращения ухудшения состояния арендованного объекта,
препятствующего использованию его согласно договору (например, в установленные сроки
производить замену масла в арендованном автомобиле);
б) нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для
поддержания надлежащего технического состояния имущества, а для оплаты работ (услуг и т.д.)
третьих лиц, требующихся для его договорного использования (например, арендатор здания
1
обязан оплачивать электроэнергию и иные коммунальные услуги) ;
1
Важно учитывать, что обязанность по уплате налога на имущество сохраняется за арендодателем, поскольку
передача имущества в аренду не является основанием для снятия его с бухгалтерского учета основных средств.
в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Текущий ремонт (в
отличие от поддержания имущества в исправном состоянии) предполагает устранение
недостатков в техническом состоянии объекта аренды. Текущий ремонт, в отличие от
капитального, не связан с заменой основных (конструктивных) частей арендованного имущества
и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом;
г) производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено
нормативными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК).
Общее правило о распределении обязанностей по капитальному и текущему ремонту,
поддержанию его в исправном состоянии обусловлено правовой природой аренды как договора,
направленного на предоставление имущества во временное возмездное пользование. Закон
учитывает, что обычное содержание имущества и его текущий ремонт обслуживают потребности
арендатора, поскольку необходимы для повседневного использования вещи, тогда как
капитальный ремонт является средством восстановления стоимости имущества, сохранения его
целостности и, следовательно, служит интересам арендодателя. Поэтому обязанность
капитального ремонта по общему правилу возлагается на арендодателя, а текущего ремонта и
обеспечения обычного содержания — на арендатора.
В то же время норма, предусматривающая обязанности арендатора по ремонту и
содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК), является диспозитивной. Учитывая специфику
отдельных видов аренды, законодатель может устанавливать иное распределение указанных
1
обязанностей между сторонами . Кроме того, иное распределение данных обязанностей может
быть предусмотрено в договоре, если это не противоречит закону.
Обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Договор
аренды — возмездный, и обязанность по своевременному внесению арендной платы является
одной из основных обязанностей арендатора. Данное правило нельзя понимать в том смысле, что
неиспользование арендованного имущества (независимо от причин этого) дает арендатору право
не вносить арендную плату. Пользование арендованным имуществом — право арендатора,
которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Поэтому если арендатор не пользуется
2
имуществом, это не освобождает его от обязанности оплачивать аренду . С другой стороны,
невозможность пользования вещью в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, дает
арендатору право (по общему правилу) не вносить арендную плату.
1
Так, согласно ст. 634 ГК при аренде транспортного средства с экипажем обя-занности по поддержанию
имущества в исправном состоянии и проведению теку-щего ремонта возлагаются на арендодателя.
2
В частности, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке
действия договора аренды) не является основанием прекращения обязанности арендатора по внесению арендной
платы.
ГК не относит условие о размере арендной платы к числу существенных условий договора.
Поэтому если плата сторонами не согласована, арендатор обязан оплачивать пользование по
цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за пользование аналогичным
имуществом (п. 3 ст. 424). Однако для некоторых видов аренды условие о размере арендной
платы является существенным. Например, несогласование данного условия в договоре аренды
здания (сооружения) влечет признание его незаключенным (ст. 654 ГК).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы также обычно определяются в договоре
аренды. Если же договором они не определены, действуют порядок, условия и сроки, обычно
применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614
ГК).
ГК предусматривает различные формы оплаты аренды: твердая денежная сумма; доля
продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного
имущества; предоставление арендатором определенных услуг; передача арендатором
арендодателю вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных
договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614). Этот перечень не
является исчерпывающим. Если стороны не оговорили конкретную форму оплаты аренды, то
арендная плата должна вноситься в денежной форме. Арендная плата может быть установлена за
все арендное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Договор,
предусматривающий неденежную форму оплаты аренды, по существу, представляет собой
смешанный договор, поскольку в нем соединяются различные обязательства. К такому договору
применяются в соответствующих частях правила об обязательствах, элементы которых
содержатся в смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). Например, договор аренды,
предусматривающий оплату путем передачи в собственность арендодателю определенного
недвижимого имущества, является смешанным, соединяющим в себе элементы продажи недвижимости и аренды; следовательно, данный договор в соответствующих частях регулируется
нормами о продаже недвижимости и аренде.
В ГК подробно регламентирован порядок изменения размера арендной платы. Согласно п. 3
ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по
со-глашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (законом
могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы).
В вопросе изменения размера арендной платы определяющее значение имеет соглашение
сторон. Так, если стороны указали в договоре, что размер арендной платы пересмотру не
подлежит, он останется постоянным на протяжении всего срока аренды (это, однако, не
исключает того, что в период аренды стороны достигнут соглашения об изменении арендной
платы; данное соглашение необходимо рассматривать как изменение первоначального договора).
В договоре могут быть предусмотрены изменения арендной платы в одностороннем порядке.
Если условия и порядок изменения арендной платы в договоре не определены, то пересмотр
размера арендных платежей возможен только по соглашению сторон.
В некоторых случаях ставки арендной платы устанавливаются уполномоченными на то
1
государственными органами (например, арендная плата за пользование землей ). По смыслу ст.
424 ГК сто-роны в этом случае не вправе оговаривать иные цены. При этом независимо от
механизма изменения арендной платы, предусмот-ренного договором, новый размер арендной
платы, определенный государственным органом, применяется с даты вступления в силу
нормативного акта. Условие такого договора о том, что изменение арендной платы производится
путем заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления),
не соот-ветствует закону.
1
См. ст. 65 Земельного кодекса, ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю».
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за
которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние
имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Это правило применяется, если законом не
предусмотрено иное. Основания для уменьшения размера арендной платы имеются, если
ухудшение условий пользования или состояния имущества является существенным, т.е. таким,
которое в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал при определении
договорной арендной платы. Иными словами, о существенном ухудшении можно говорить, если
экономическая ценность пользования становится неадекватной размеру арендной платы,
установленному в договоре. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным ухудшению
условий пользования или состояния имущества.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный
арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). При этом следует руководствоваться п. 2 ст. 450 ГК,
согласно которому существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны
ущерб, в значительной степени лишающий ее того, на что она рассчитывала при заключении
договора.
По общему правилу п. 5 ст. 614 ГК арендодатель вправе потребовать досрочного внесения
арендной платы не более чем за два срока подряд. Например, если договором предусмотрены
ежемесяч-ные платежи, то арендодатель может потребовать досрочной оплаты только за 2 месяца
вперед. Пункт 5 ст. 614 ГК является диспозитивной нормой, стороны могут предусмотреть в
договоре иные правила, в частности о неприменении указанных последствий или об иных
основаниях или условиях их применения (возможность требования досрочных платежей при
любой просрочке, а не только при существенной; исключить ограничение досрочных платежей
двумя сроками и т.д.). Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока
платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе также потребовать расторжения
договора в судебном поряд-ке (ст. 619 ГК).
Обязанность возвратить арендованное имущество. Прекраще-ние договора аренды влечет
обязанность вернуть арендодателю полученное имущество. Уклонение арендатора от исполнения
этой обязанности дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,
арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК).
Однако это не касается случаев, когда просрочка возврата имущества вызвана уклонением
арендодателя от его приемки.
Арендатор обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата вещи
арендодателю, несмотря на истечение срока аренды. Причем речь идет именно об исполнении
договорной обязанности по оплате аренды, а не о возмещении внедоговорного неосновательного
обогащения, полученного арендатором вследствие неоплаты фактического пользования за
рамками договора. Квалификация оплаты пользования за рамками срока аренды как договорной
арендной платы имеет принципиальное значение. Она означает, что пользование имуществом
после истечения срока аренды должно оплачиваться по ставкам, установленным договором
аренды, а не по рыночным ценам, сложившимся в период такого пользования. Этот подход не
ущемляет интересов арендодателя. Если договорная арендная плата ниже средних ставок,
сложившихся в период фактического пользования за рамками срока аренды, арендодатель вправе
взыскать разницу между рыночной и договорной ставками как убытки (ст. 622 ГК). Арендодатель
вправе взыскать также иные убытки, причиненные несвоевременным возвратом арендного
имущества.
Стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за несвоевременный возврат
арендованного имущества. Такая неустойка подлежит взысканию за весь период просрочки
возврата имущества и не ограничивается сроком действия договора. Важно также учитывать:
если договором не предусмотрено иное, убытки, причиненные несвоевременным возвратом
имущества, могут быть взысканы сверх неустойки, т.е. данная мера ответственности носит
штрафной характер (ст. 622 ГК).
Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его
получил: в полной сохранности, со всеми принадлежностями и относящимися к нему
документами. При этом учитывается нормальный износ имущества, обусловленный его
договорным использованием. Однако в договоре может быть предусмотрена обязанность
арендатора возвратить имущество в ином состоянии, например в отремонтированном виде, с
восстановлением износа (ст. 622 ГК). Нарушение арендатором обязанности по возврату
имущества в надлежащем состоянии не позволяет арендодателю отказаться от приемки
имущества, однако дает ему право взыскать убытки.
Если арендатор пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями
договора, он приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в
результате такого пользования (ст. 606 ГК). При нарушении порядка пользования плоды,
продукция и доходы должны быть переданы арендодателю.
3. Права и обязанности сторон в связи с улучшением арендованного имущества. Под
улучшениями арендованного имущества (в отличие от его ремонта) следует понимать такие
изменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования. При этом
важно иметь в виду, что речь идет лишь о таких изменениях, вносимых в арендованное
имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное изменение объекта аренды
(например, переоборудование, перепланировка), не связанное с его улучшением, не подчиняется
нормам, регламентирующим последствия улучшения арендованного имущества, и
соответствующие расходы не подлежат возмещению.
Последствия улучшения арендованного имущества предопределяются, прежде всего,
характером улучшений, а именно их отделимостью без вреда для арендованного имущества.
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании
аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК).
Улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, считаются собственностью
арендодателя.
Возможность возмещения стоимости улучшений предопределяется тем, произведены ли
они с согласия арендодателя. Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор
имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не
предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных
без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть
изменено по соглашению сторон — отступление от него возможно только на основании закона
1
(п. 3 ст. 623 ГК) .
1
Например, согласно ст. 662 ГК арендатор предприятия по общему правилу имеет право на возмещение
стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества является условием
договора аренды. Оно может быть оговорено при заключении договора или в процессе его
исполнения. Не исключается также последующее одобрение арендодателем произведенных
улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК). Если согласие на улучшение не
зафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как его изменение.
Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установлена для
самого договора (ст. 452 ГК). Последствия несоблюдения формы последующего согласования
условия об улучшениях должны определяться по правилам § 1 гл. 9 ГК. Например, если при
письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны
не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на
свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие
доказательства.
Как отделимые, так и неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет
арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности,
это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованного
имущества (п. 4 ст. 623 ГК).
4. Права и обязанности сторон в связи с выкупом арендованного имущества. В законе
или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в
собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Арендное
обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором,
соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в
части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи — правила о
1
купле-продаже . Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право
арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать
арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности
выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя,
уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.
1
Например, для договора продажи недвижимости условие о цене является существенным. Поэтому если в договоре
аренды здания с условием его выкупа выкупная цена не предусмотрена, договор купли-продажи считается
незаключен-ным, и стороны будут связаны только арендными правоотношениями.
Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например
закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях,
указанных в Земельном кодексе.
Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено
дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее
выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом может быть установлен
запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. Так, ст. 34 Лесного кодекса
запрещает выкуп арендованных лесных участков.
§ 4. Прекращение и возобновление договора аренды
1. Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой
гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК
для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и
кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.
Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК, применяются с учетом
специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство
прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного
участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором
не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в
договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было
обусловлено личными качествами арендатора.
Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому
лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому
соглашения сторон не требуется.
2. Расторжение договора аренды. На арендные отношения распространяется общее
правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако
на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.
В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение договора аренды по
инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора
применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных
нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим. Стороны могут
указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного
1
расторжения договора , а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства.
Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может
быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды
приобретет в собственность аналогичное здание.
1
Например, возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае однократного
невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, если такое основание предусмотрено договором.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию
арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда
арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает
имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не
вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не
производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после
направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить
обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено
арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная
досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если
иск подан в арбитражный суд — ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей
юрисдикции — ст. 135 ГПК).
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора
договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает
препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением
имущества;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки,
которые не были оговорены арендодате-лем при заключении договора, не были заранее известны
арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является
обязанностью арендодателя);
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в
состоянии, не пригодном для использования.
В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не
обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он
должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке.
Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо
неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с
нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148
АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК)1.
1
В то же время если исковое заявление принято судом к производству несмотря на нарушение процедуры
досудебного урегулирования и в процессе рассмотрения спора выяснилось, что арендодатель возражает против
расторжения договора, дело должно быть рассмотрено по существу. Это объясняется тем, что обязательность
досудебного урегулирования направлена на исключение передачи в суд бесспорных дел.
3. Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору
по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового
договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами
праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не
собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может
претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед
потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании
аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному
договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право
арендатора не может быть реализовано1.
1
Иногда недобросовестные арендодатели, для того чтобы обойти преимущественное право прежнего арендатора,
заключают с ним иной договор (например, простого товарищества) по существу передавая имущество в аренду
третьему лицу. В этом случае имеет место заключение притворной сделки (п. 2 ст. 170 ГК). Такая сделка
ничтожна. Стороны притворной сделки считаются связанными договором аренды, который они действительно
имели в виду. Соответственно, прежний арендатор имеет возможность реализовать свое преимущественное
право на заключение договора аренды на новый срок.
Преимущественное право реализуется при наличии следующих условий. Во-первых, если
возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды.
Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если
он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам.
Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены
первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных
арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре
аренды, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах
года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор
вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по
заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним
договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть
использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на
условиях, с которыми согласился новый арендатор.
В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при
определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается
возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).
4. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.
Напомним, что субаренда является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба
зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность
заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК), а досрочное
прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК).
Однако обеспечение баланса имущественных интересов арендодателя, арендатора и
субарендатора требует определенного отступления от этого жесткого правила. С одной стороны,
досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может
существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С другой стороны, поскольку
договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть
возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные
отрицательные последствия. Поэтому в законе предусмотрено право субарендатора заключить с
арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании
в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно
выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять
субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать
заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и
на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).
Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды,
поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.
§ 5. Отдельные виды договора аренды
Арендные отношения разнообразны. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию
договора проката. В § 3 гл. 34 ГК содержатся нормы, отражающие специфику аренды
транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность
объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования
аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности
предприятия как предмета аренды.
Напомним, что общие положения гл. 34 ГК применяются к отдельным видам аренды, если
иное не установлено специальными правилами об этих договорах (ст. 625 ГК).
1. Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу
имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется
предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование
(ст. 626 ГК). Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для
регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, осуществляющего сдачу
имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Кроме того,
отношения проката возникают чаще всего с участием гражданина на стороне арендатора, что
также влияет на правовое регулирование.
Участие в обязательстве лица, профессионально специализирующегося на определенном
виде деятельности (в данном случае на сдаче имущества в аренду), вносит в отношения сторон
элемент фактического неравенства, поскольку профессионал, безусловно, экономически сильнее
непрофессионала. Между тем стороны в гра-жданском правоотношении должны выступать как
равноправные субъекты, их неравенство необходимо нивелировать возложением на
экономически более сильного субъекта дополнительных правовых обязанностей. Нормы
института проката отражают указанные субъектные особенности независимо от того, кто
выступает на стороне арендатора (потребитель или предприниматель, физическое или
юридическое лицо). Если на стороне арендатора выступает потребитель-гражданин, к таким
отношениям должны субсидиарно применяться нормы Закона о защите прав потребителей.
Участие в договоре арендодателя-профессионала требует также установления особых
правил, облегчающих его профессиональную деятельность. Этим обусловлены нормы, не
допускающие применения к прокату правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627
ГК), особых правил, касающихся формы и порядка уплаты арендных платежей (ст. 630 ГК), а
также запрета на сдачу договорного имущества в субаренду, передачу арендатором своих прав и
обязанностей другим лицам, предоставления арендо-ванного имущества в безвозмездное
пользование (п. 2 ст. 631 ГК).
Согласно ст. 626 ГК предметом проката является только движимое имущество. Характер
использования предмета проката (в потребительских или иных целях) не является
квалифицирующим признаком данного договора, поскольку ст. 626 ГК не устанавливает таких
ограничений.
Форма и порядок заключения договора. Договор проката относится к категории публичных
договоров (п. 3 ст. 626 ГК). На него распространяется общее правовое регулирование,
предусмотренное в ст. 426 ГК для публичных договоров: арендодатель не вправе отказывать в
заключении договора (при наличии возможности его исполнения); оказывать предпочтение
одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При
необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката потенциальный арендатор
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
Договор проката должен заключаться только в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК). При
этом допускается как составление одного документа, подписанного сторонами, так и обмен
письмами. Несоблюдение письменной формы договора проката не влечет его недействительности.
Срок договора. Закон ограничивает предельный срок проката одним годом, а также
исключает возможность применения к нему общих правил о возобновлении договора аренды на
неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора
(пп. 1 и 2 ст. 627 ГК). Это не означает, что арендатор вообще не вправе заключить новый
договор, но он должен действовать на общих основаниях с соблюдением правил о публичном
договоре.
Права и обязанности сторон. Поскольку на стороне арендодателя выступает
предприниматель-профессионал, обязанность передать имущество арендатору в состоянии,
соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена
обязанностью проверить исправность предмета аренды в присутствии арендатора и ознакомить
его с правилами эксплуатации арендного имущества либо выдать ему письменные инструкции о
пользовании им (ст. 628 ГК).
При обнаружении арендатором недостатков переданного на прокат имущества, если эти
недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить
об этом арендодателя, а тот — в 10-дневный срок (если более короткий срок не установлен
договором) безвозмездно устранить недостатки на месте либо заменить неисправное имущество
другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК).
Таким образом, в отличие от общего правила, предоставляюще-го арендатору также иные
способы защиты и право их выбора (п. 1 ст. 612 ГК), при прокате право выбора способа
устранения недостатков принадлежит арендодателю. Арендатор по договору проката может
воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК, если арендодатель в установленный
срок не исполнит обязанностей, указанных в ст. 629 ГК.
Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором
правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к
арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить
стоимость его ремонта и транспортировки (п. 2 ст. 629 ГК).
Учитывая специфику правоотношений проката, закон иначе распределяет между сторонами
обязанности по ремонту предмета аренды. В отличие от общего правила, возлагающего
обязанность по капитальному ремонту на арендодателя, а текущего — на арендатора (ст. 616 ГК),
п. 1 ст. 631 ГК обязывает арендодателя производить и капитальный, и текущий ремонт. Нормы о
прокате не содержат специального регулирования обязанностей по поддержанию имущества в
исправном состоянии и несению расходов на содержание имущества. Поэтому в этой части
действует общее правило, возлагающее указанные обязанности на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК).
Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в
твердой сумме платежей (п. 1 ст. 630 ГК). Для защиты экономических интересов арендодателяпрофессионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженности по арендной плате
производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст.
630 ГК).
Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имуще-ство в субаренду, передавать
свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное
пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада
в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы
(п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению
сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката,
а с другой — необходимостью защиты профессиональных интересов арендодателя.
Досрочное расторжение договора. Закон предоставляет арендатору право в любое время
без указания причин досрочно расторгнуть договор проката в одностороннем порядке, т.е. без
обращения в суд. Единственное условие, которое должно быть соблюдено, — письменное
предупреждение арендодателя об отказе от договора не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Расторжение договора проката по инициативе арендодателя подчинено общим нормам об аренде.
2. Договор аренды транспортных средств. В силу такого договора арендодатель
предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и
пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без
оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК).
Специфика аренды транспортных средств определяется предметом договора. Это требует
дополнительной правовой регламентации, поскольку транспортное средство представляет собой
сложное техническое устройство и, более того, является источником повышенной опасности.
Под транспортным средством понимается лишь такой объект, владение и пользование которым
требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Причем речь
идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа,
имеющего необходимую профессиональную подготовку.
В ГК предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда
транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
(аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управ-лению
и технической эксплуатации (аренда с экипажем). Аренда отдельных видов транспортных
средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах
транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов.
Специфика транспортного средства, значимая для правового регулирования, наиболее
полно проявляется в договоре аренды транс-портного средства, который не осложнен оказанием
услуг по управлению и эксплуатации. Правила предоставления услуг по управлению и
эксплуатации лишь уточняют правовое регулирование, предопределенное особенностями
транспортного средства. На некоторые элементы правового регулирования фактор оказания
услуг не влияет. Так, оба вида аренды транспортных средств являются реальными договорами
(ст. 632 и 642 ГК) и для их совершения установлена простая письменная форма (ст. 633 и 643
ГК). Договор аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью
(воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), не подлежит
государственной регистрации. Согласно ст. 632 и 642 ГК к договорам аренды транспортных
средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о
преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В отличие от
общих норм об аренде, предусматривающих диспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства по общему правилу
вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК).
Особенности правового регулирования аренды транспортного средства без
предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренды транспортного
средства без экипажа). По-скольку данный вид аренды предполагает самостоятельную коммерческую и техническую эксплуатацию транспортного средства арендатором, на него возложены
следующие дополнительные обязанности:
1) в течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние транспортного
средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК);
2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его
коммерческую и техническую эксплуатацию (ст. 645 ГК);
3) нести расходы на содержание транспортного средства, его страхование (включая
страхование своей ответственности), а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией,
если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 646 ГК).
Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами
договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования
транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены —
назначению транспортного средства (п. 2 ст. 647 ГК). В отличие от договора аренды
транспортного средства с экипажем аренда-тор транспортного средства без экипажа вправе
самостоятельно решать вопросы не только коммерческой, но и технической эксплуатации
транспортного средства.
При аренде транспортного средства без экипажа арендатор выступает по отношению к
третьим лицам как владелец источника повышенной опасности. Поэтому он несет
ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его
механизмами, устройствами, оборудованием, в соответствии со ст. 1079 ГК (ст. 648 ГК).
Договор аренды морского судна без экипажа именуется в КТМ договором фрахтования
судна без экипажа (бербоут-чартер). В ст. 213 КТМ содержатся дополнительные требования к
содержанию договора. В нем должны быть указаны наименования сторон, название судна, его
флаг, класс, технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость,
скорость и т.д.), количество расходуемого топлива, район плавания, цель фрахтования, время,
место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия договора. Фрахтователь обязан в
течение срока действия бербоут-чартера поддерживать судно в мореходном состоянии, однако
устранение скрытых недостатков является обязанностью судовладельца (п. 2 ст. 216 КТМ).
Фрахтователь несет ответственность перед третьими лицами по любым их требованиям,
возникающим в связи с эксплуатацией судна, кроме требований возмещения ущерба от загрязнения нефтью и ущерба в связи с перевозкой опасных и вредных веществ (ст. 219 КТМ).
Фрахтователь уплачивает судовладельцу фрахт за месяц вперед. В случае просрочки уплаты
фрахта свыше 14 календарных дней судовладелец имеет право без предупреждения изъять судно
у фрахтователя (п. 2 ст. 221 КТМ).
Особенности
правового
регулирования
аренды
транспортного
средства
с
предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренды транспортного
средства с экипажем).
Такой договор (в п. 1 ст. 632 ГК именуемый также — фрахтование на время) необходимо
отграничивать от договора перевозки, который в ст. 787 ГК называется договором фрахтования
(чартером). Аренда направлена на передачу имущества во временное владение и пользование, а
перевозка — на оказание услуг по перемещению груза или пассажира при помощи транспортного
средства. В отличие от договора аренды транспортного средства по договору фрахтования само
транспортное средство не передается фрахтователю, ему предоставляется только его
вместимость.
Поскольку в рассматриваемом договоре управление и техническое обслуживание
транспортного средства осуществляет арендодатель, на него возложены следующие
дополнительные обязанности:
1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние транспортного
средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление
необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК); однако расходы, связанные с содержанием транспортного средства и его коммерческой эксплуатацией (в частности, оплату топлива и других
расходных материалов, оплату сборов), несет арендатор, если иное не предусмотрено договором
(ст. 636 ГК);
2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации
транспортного средства, обеспечивающие его нормальную и безопасную эксплуатацию в
соответствии с целями аренды, указанными в договоре (п. 1 ст. 635 ГК). Члены экипажа являются
работниками арендодателя. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать обязательным
правилам и условиям договора, а если такие правила не установлены — требованиям обычной
практики эксплуатации транспортного средства определенного вида и условиям договора (п. 2 ст.
635 ГК). Поскольку услуги арендодателя ограничиваются технической эксплуатацией
транспортного средства, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодате-ля,
касающимся его технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора — в отношении
коммерческой эксплуатации;
3) страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может
быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование является
обязательным в силу закона либо договора (ст. 637 ГК). Данное правило является диспозитивным.
В случае гибели или повреждения транспортного средства арендатор обязан возместить
арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что вред вызван обстоятельствами,
за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК).
Субъективное основание ответственности арендатора должно определяться по правилам ст. 401
ГК: ответственность арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность,
наступает независимо от вины.
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель в соответствии с
нормами о деликтах (гл. 59 ГК). Это обусловлено тем, что в подавляющем большинстве случаев
причинение вреда третьим лицам является следствием технической эксплуатации транспортного
средства, которую осуществляет арендодатель. Однако если арендодатель докажет, что вред
возник по вине арендатора, он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о
возмещении сумм, выплаченных третьим лицам (ст. 640 ГК).
Договор аренды морского судна с экипажем именуется в КТМ договором фрахтования
судна на время (тайм-чартер) и имеет свои особенности. В нем должны быть указаны
наименования сторон, название судна, его технические и эксплуатационные данные
(грузоподъемность, грузовместимость, скорость и т.д.), район плавания, цель фрахтования,
время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера. В отличие от
ст. 606 ГК, устанавливающей, что все доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества, являются его собственностью, ст. 210 КТМ
предусматривает, что вознаграждение, причитающееся судну за услуги по спасанию, оказанные в
период действия тайм-чартера, распределяются в равных долях между судовладельцем и
фрахтователем за вычетом расходов на спасание и доли вознаграждения, причитающейся
экипажу (ст. 210 КТМ).
При несвоевременном возврате судна фрахтователь уплачивает за задержку судна по ставке
фрахта, предусмотренной тайм-чартером, или по рыночной ставке фрахта, если она превышает
ставку фрахта, предусмотренную тайм-чартером (п. 3 ст. 204 КТМ). В случае просрочки уплаты
фрахта свыше 14 календарных дней судовладелец име-ет право без предупреждения изъять судно
у фрахтователя и взыскать с него причиненные такой просрочкой убытки (п. 2 ст. 208 КТМ). При
обычной аренде арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с его
нарушением арендатором только в судеб-ном порядке (ст. 619 ГК). В ст. 207 КТМ установлено,
что фрахтователь не отвечает за убытки, причиненные гибелью или повреждением
зафрахтованного судна, если не доказано, что убытки причинены по вине фрахтователя.
3. Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по
которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование
или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК).
Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий
(сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды
недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их
индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием
(сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или
под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без
несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением)
признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно
стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при
аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения,
1
связанные с арендой зданий и сооружений . Однако нежилое помещение, расположенное внутри
здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости,
ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде
нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не
2
противоречащие специфике нежилых помещений .
1
См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче
имущества. М.: Статут, 2004. С. 523, 524.
2
Данная позиция нашла отражение в информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной
регистрации договоров аренды нежилых помещений» (Вестник ВАС РФ. 2000. № 7).
Форма договора. Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение
установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность
(п. 1 ст. 651 ГК).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст.
651 ГК)3.
3
Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям,
существовавшим до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор
государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды (п. 8 Обзора практики
разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» — информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 // Вестник
ВАС РФ. 2001. № 4).
Порядок государственной регистрации регламентирован Законом о государственной
регистрации прав на недвижимость.
К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес также условие о
размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной
платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены,
предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК). Когда плата за аренду здания
или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера,
общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного
арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).
При аренде здания или сооружения арендатор получает в поль-зование также земельный
участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования
этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком.
По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата
включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). В
то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.
Права и обязанности сторон. Учитывая специфику зданий и сооружений как предмета
аренды, закон установил особые правила передачи их арендатору и последующего возврата. Если
иное не предусмотрено законом или договором, обязанность арендодателя передать имущество
арендатору считается исполненной при наличии двух юридических фактов: реальное
предоставление имущества арендатору и оформление передачи соответствующим двусторонним
документом (например, передаточным актом). Уклонение одной из сторон от подписания
документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения
обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК). В
документе, фиксирующем передачу имущества арендатору, должны быть указаны сведения,
позволяющие установить, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) договорным условиям и его назначению. Все это призвано исключать возможные споры по поводу
времени фактической передачи здания (сооружения) контрагенту и технического состояния
объекта на момент его передачи. Возврат здания (сооружения) арендодателю также должен
оформляться с соблюдением изложенных правил (п. 2 ст. 655 ГК).
Поскольку здание (сооружение) неразрывно связано с землей, законодатель установил ряд
специальных положений о пользовании земельным участком. Арендатору одновременно с
передачей прав владения и пользования зданием передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования (п. 1 ст. 652 ГК).
Передача большего земельного участка допустима, если это специально предусмотрено в
договоре.
Право арендатора на земельный участок предопределяется правом на данный земельный
участок арендодателя. Когда арендодатель является его собственником, арендатору
предоставляется право аренды этого участка или иное допускаемое законом право, предусмотренное договором аренды здания. Если договором не определено право арендатора на
соответствующий земельный участок, к нему, тем не менее, переходит право пользования
земельным участком (п. 2 ст. 652 ГК). При этом арендатор может обратиться в суд с иском о
понуждении арендодателя (собственника земли) заключить договор о форме землепользования
соответствующей частью земельного участка.
Если земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание
(сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности, он по общему правилу
вправе передать здание (сооружение) в аренду без согласия собственника земельного участка.
Арендодатель обязан испросить согласие собственника участка на передачу здания (сооружения)
в аренду лишь в тех случаях, когда это установлено законом или договором с собственником
земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).
Следуя логике основного правила, согласно которому переход права собственности на
арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или
расторжения договора аренды (ст. 617 ГК), закон предусматривает, что при продаже третьему
лицу земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за
арендатором этого здания (сооружения) сохраняется право пользования соответствующей частью
земельного участка на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
4. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для
предпринимательской деятельности. По этому договору арендодатель обязуется предоставить
арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания,
сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства,
передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования
землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудова-нием,
иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения,
индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также
уступить ему права требования и перевести на него долги предпри-ятия (ст. 656 ГК). Аренда
предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 90-х годов
и такие правоотношения были регламентированы в Основах законодательства об аренде. ГК
выделил аренду предприятия как вид договора аренды.
Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно
направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что
позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие
специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является
своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое
(здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права,
обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает
наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть
до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного
предприятия (ст. 660 ГК). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства
противоречат сущности аренды, по-скольку аренда предполагает передачу имущества во
временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества.
Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные
элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс.
Поэтому хотя в процессе аренды «начинка» предприятия может меняться, само предприятие как
индивидуально-определенный объект продолжает существовать. Передача предприятия как
имущественного комплекса в аренду, а не в собственность, подтверждает, что для арендодателя
имеет значение именно временное пользование предприятием. При этом в ГК предусмотрено, что
в ходе исполнения договора аренды стоимость предприятия не должна уменьшаться (ст. 660 ГК).
Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем не менее отвечает
требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды.
Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку
предприятие признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК). «Предприятие является
недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя
распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого
для недвижимого имущества»1. Данное законодательное решение обусловлено тем, что
предприятие обладает родовым признаком недвижимости — особой ценностью,
предопределяющей необходимость индивидуализации и учета. Кроме того, обычно предприятие
как имущественный комплекс неразрывно связано с земельным участком, на котором оно
расположено. Признание предприятия недвижимостью обусловило возможность применения к
его аренде положений об аренде зданий (сооружений) в части, не противоречащей нормам об
аренде предприятий (п. 2 ст. 650 ГК).
1
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Граж-данский кодекс России: Проблемы.
Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 281.
Предмет договора. ГК предусматривает особенности передачи арендатору основных
элементов предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 656), что должно облегчать
последующее производственное функционирование арендованного предприятия, а также
защищать права его прежних кредиторов. Объекты, входящие в основные фонды предприятия
(земельные участки, здания, оборудование и т.д.), должны передаваться в полном объеме, а
оборотные средства (топливо, сырье, материалы и т.д.) — в порядке, на условиях и в пределах,
определяемых договором аренды.
Арендатору могут быть переданы также обязательственные права пользования землей и
другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием в порядке, на
условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением нормативных
правовых актов. При этом следует учитывать специальное законодательство, регламентирующее
возможность передачи в субаренду природных объектов (например, согласно Лесному кодексу
не допускается передача в субаренду участков лесного фонда). Арендодатель может уступить
арендатору обязательственные права требования в порядке, на условиях и в пределах,
определенных договором аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регламентирующей
замену лица в обязательстве.
Арендодатель может перевести на арендатора обязательственные долги предприятия в
порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, но с соблюдением
положений ст. 657 ГК, которая устанавливает специальный порядок перевода долга при аренде
предприятия. Так, кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны
быть уведомлены о его передаче в аренду (п. 1 ст. 657 ГК). Если кредитор не согласен на перевод
долга, он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было
— в течение года со дня, когда он уз-нал или должен был узнать о передаче предприятия в
аренду) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения
причиненных этим убытков (пп. 2 и 3 ст. 657 ГК), причем ответственность арендодателя и
арендатора является солидарной (п. 4 ст. 657 ГК).
Наконец, арендодатель передает арендатору права на обозначе-ния, индивидуализирующие
предприятие (товарный знак, фирменное наименование и т.д.), и другие исключительные права.
Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие
соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено
нормативными правовыми актами. Условие о включении в состав передаваемого предприятия
обязательств, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии,
является ничтожным и, следовательно, стороной, обязанной по таким обязательствам, остается
арендодатель (п. 2 ст. 656 ГК).
Договор аренды предприятия должен заключаться в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами. Возможность заключения данного договора в иной
письменной форме (например, путем обменами письмами) исключается. Несоблюдение
установленной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК).
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).
К числу существенных условий рассматриваемого договора относится условие о размере
арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере арендной платы договор считается незаключенным; при этом правила определения цены,
предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Действие данной нормы, установленной для аренды зданий и со-оружений,
распространяется на аренду предприятий на основании п. 2 ст. 650 ГК.
Права и обязанности сторон. Учитывая сложность предприятия как имущественного
комплекса, законодатель установил специальные правила передачи его арендатору и
последующего возврата. Так, передача предприятия арендатору должна осуществляться по
передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление
на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его
счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Возврат предприятия также должен
оформляться с соблюдением указанных правил. При этом подготовка предприятия к возврату,
включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью
арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК).
Кроме того, правовое регулирование передачи предприятия дополняется правилами об аренде
зданий и сооружений.
Специфика предприятия предопределила особенности пользования им. Арендатор должен
иметь возможности для эффективной производственно-хозяйственной деятельности. В связи с
этим ему предоставляется право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять
во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в предприятие,
сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких
ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не
нарушает других положений договора аренды предприятия. Такой упрощенный порядок не
применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях,
предусмотренных законом (ч. 1 ст. 660 ГК). Кроме того, арендатор вправе без согласия
арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить
его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не
предусмотрено договором (ч. 2 ст. 660 ГК).
На арендатора возложена обязанность в течение всего срока аренды поддерживать
предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и
капитальный ремонт, а также оплачивать расходы по страхованию арендованного имущества.
Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, несет арендатор, если иное не предусмотрено
договором (ст. 661 ГК).
В отличие от общих положений об аренде арендатор предприятия имеет право на
возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на такие
улучшения, если иное не предусмотрено договором. Однако арендодатель может быть освобожден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арендатора на подобные улучшения
повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или при осуществлении
та-ких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662 ГК).
Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда улучшения производятся для
возмещения затрат, а не повышения качества работы предприятия. О нарушении принципа
разумности можно говорить, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил той
заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и
обычным условиям оборота.
Учитывая социально-экономическое значение аренды предприятий прежде всего для
третьих лиц, закон ограничил права сторон по применению последствий недействительности
договора, а также его изменению и расторжению. Нормы ГК о последствиях недействительности
сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в
натуре полученного по договору, применяются к договору аренды предприятия, если такие
последствия существенно не нарушают права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора,
других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).
§ 6. Договор финансовой аренды (лизинга)
По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное
арендатором имущество и предоставить арендатору это имущество за плату во временное
владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Это новый вид договора
аренды, обладающий рядом преимуществ, которые способствуют развитию инвестиций в
средства производства.
Нередко лицо, не имеющее экономического интереса или возможности приобрести
имущество в собственность, испытывает потребность в использовании этого имущества. Однако
собственник не желает передавать имущество в аренду, но готов его продать. При этом
существует другое лицо, которое приобретает это имущество, чтобы, сдавая его в аренду,
получать доходы на вложенный капитал в виде арендной платы. Конструкция договора лизинга
позволяет удовлетворить указанные экономические интересы.
Лизинг сформулирован в нормах § 6 гл. 34 ГК как вид договора аренды1. Это означает, что
он, с одной стороны, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора (что
позволяет применять к нему общие положения об аренде) и, с другой — имеет отличительные
качества, обусловившие специфическое правовое регулирование. В частности, особенности
лизинга потребовали принятия отдельного Закона о лизинге.
1
Некоторые авторы считают лизинг самостоятельным типом гражданского договора. См., например: Решетник
И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: Автореф. диссертации канд. юрид. наук.
Пермь, 1998. С. 7, 20, 21.
Основным признаком лизинга является участие арендатора в приобретении арендодателем
предмета аренды. В соответствии с условиями лизинга арендодатель приобретает имущество в
собственность у третьего лица специально для передачи его в аренду конкретному арендатору. В
лизинговом обязательстве в отличие от обычной аренды к основным действиям сторон
добавляются дейст-вия арендодателя по приобретению в собственность предмета аренды. В связи
с этим необходимо установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и
продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения в собственность
предмета договора. При этом для эффективного регулирования лизинговых правоотношений
оказалось недостаточно совокупного применения норм об аренде и купле-продаже по правилам о
сме-шанном договоре. Особенности лизинга предопределили необходимость формирования
специальных правил об этом договоре.
Лизинговые отношения в целом представляют собой не единую трехстороннюю сделку, а
сложную структуру договорных связей, состоящую из договоров двух типов: договора куплипродажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодателем, и
собственно договора лизинга, заключаемого между лизингодателем и лизингополучателем. То
обстоятельство, что из договора купли-продажи у продавца возникают обязанности
непосредственно перед лизингополучателем, не свидетельствует о том, что имеется единое
обязательство лизинга, возникшее из единой же трехсторонней сделки между продавцом,
лизингодателем и лизингополучателем. Специфика лизинговых отношений (тесная взаимосвязь
договоров купли-продажи и аренды) как раз и состоит в том, что договор купли-продажи
лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре финансовой аренды
изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляе-мые вещи, используемые для
предпринимательской деятельности, в том числе транспортные средства, оборудование, здания,
имущест-венные комплексы. В то же время не допускается передача в лизинг земельных
участков и других природных объектов (ст. 666 ГК), а также имущества, которое федеральными
законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый поря-док
обращения (п. 2 ст. 3 Закона о лизинге). Договор лизинга независимо от срока заключается в
письменной форме (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге).
Сторонами лизинга являются лизингодатель, лизингополучатель и продавец.
Лизингодатель — это физическое или юридическое лицо, которое приобретает в ходе реализации
договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга
лизингополучателю во временное возмездное владение и пользование. Лизингодателем может
быть только лицо, имеющее соответствующую лицензию. Лизингополучатель — физическое или
юридическое лицо, которое принимает предмет лизинга во временное возмездное владение и
пользование в соответствии с договором лизинга. Продавец — это лицо, которое в соответствии с
договором купли-продажи, заключенным с лизингодателем, продает ему имущество, являющееся
предметом лизинга.
Права и обязанности сторон. Лизингодатель, приобретая имущество для арендатора,
обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду
определенному лицу (ст. 667 ГК). Нарушение данной обязанности не влечет недействительности
договора, однако дает право на возмещение соответствующих убытков.
Если иное не предусмотрено договором лизинга, договорное имущество должно быть
передано продавцом не лизингодателю, а непосредственно лизингополучателю в месте
нахождения последнего. В случае, когда договорное имущество не передано в установленный
срок, лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения
убытков, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, в
частности, если выбор продавца производился им (п. 2 ст. 668 ГК).
В отличие от обычного договора аренды, при котором риск случайной гибели или порчи
арендованного имущества несет собственник (арендодатель), при лизинге по общему правилу
риск возлагается на арендатора с момента передачи ему предмета договора (ст. 669 ГК). Это
обусловлено тем, что лизингодатель приобретает имущество в собственность исключительно для
сдачи его в аренду конкретному лицу.
Приобретение арендодателем имущества специально для передачи его арендатору
обусловило установление дополнительных правил, регулирующих правовую связь между
продавцом и арендатором. Так, лизингополучатель наделен правом предъявлять продавцу
требования, вытекающие из ненадлежащего исполнения продавцом договора купли-продажи,
имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя (за исключением обязанности
оплатить приобретенное имущество). Арендодатель и арендатор в отношениях с продавцом
выступают как солидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК). Если выбор продавца производился
арендодателем, продавец и арендодатель выступают перед арендатором как солидарные должники по требованиям, вытекающим из договора купли-продажи. Если выбор продавца
производился арендатором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение
продавцом обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи (п. 2 ст. 670 ГК). Указанное
правило является диспозитивным.
Лизингополучатель вправе передать договорное имущество в сублизинг. Сублизинг
определен в ст. 8 Закона о лизинге как вид поднайма, при котором лизингополучатель передает
третьим лицам во временное возмездное владение и пользование имущество, полученное ранее
от лизингодателя по договору лизинга. Сублизинг представляет собой особый вид субаренды,
поэтому общие положения о субаренде применяются к нему в части, не противоречащей
специфике этого договора. Одной из его особенностей является то, что сублизингополучатель
приобретает права требования к продавцу, вытекающие из договора купли-продажи. Имеются в
виду требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и
др. Имущество может быть передано в сублизинг только с письменного согласия лизингодателя.
Нарушение этого требования влечет ничтожность договора сублизинга.
Лизингополучатель обязан вносить лизинговые платежи, включающие возмещение затрат
лизингодателя по приобретению и передаче договорного имущества, а также его доход. В общую
сумму платежей может включаться выкупная цена, если договором предусмотрен переход права
собственности на предмет лизинга. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых
платежей определяются договором. Если иное не предусмотрено договором, размер платежей
может изменяться в согласованные сроки, но не чаще одного раза в 3 месяца (общая норма об
аренде устанавливает, что размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в
год). В Законе о лизинге установлены специальные правила взыскания лизинговых платежей. В
случае просрочки их перечисления более 2 раз подряд списание просроченных сумм со счета
лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке (п. 1 ст. 13).
Обязанности по капитальному и текущему ремонту предмета лизинга, а также по его
техническому обслуживанию возлагаются на лизингополучателя, если иное не предусмотрено
договором.
Предмет лизинга может быть передан во временное владение и пользование как с
переходом в дальнейшем, так и без перехода права собственности на него к лизингополучателю.
Стороны вправе предусмотреть, что право собственности переходит по истечении срока договора
или до его истечения. Условия выкупа определяются соглашением сторон. Федеральным законом
могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга
(ст. 19 Закона о лизинге). В частности, не допускается выкуп имущества, которое в соответствии
с законодательством о приватизации может находиться только в государственной или мунициальной собственности.
ГЛАВА 32. НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый
Жилищный кодекс. Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище
(ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и
жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения,
связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как
на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи
Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения
помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда,
контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения,
осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми
помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми
помеще-ниями частного жилищного фонда и т.д.
Отношения пользования жилым помещением независимо от ос-нований их возникновения
являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность
граждан-ско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению граждан жилыми
помещениями, их распределению, формированию жилищ-ных фондов присущ административно-
правовой характер. Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, хотя они и подпадают под собирательное понятие «жилищные
отношения». Это обусловливает комплексный характер жилищного законодательства.
Жилищное законодательство в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в
совместном ведении РФ и субъектов РФ. Оно состоит из Жилищного кодекса, других
федеральных законов1, указов Президента РФ2, постановлений Правительства РФ3, иных
нормативных правовых актов. Органы местного самоуправления в пределах своих полномочий,
предусмотренных Жилищным кодексом, также могут принимать нормативные правовые акты,
регулирующие жилищные отношения.
1
См. Закон о приватизации жилищного фонда.
2
См. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-ком-мунального хозяйства в
Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 2131.
3
См. постановления Правительства РФ: от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг» (СЗ РФ. 2005. № 51. Ст. 5547), от 31 декабря 2005 г. № 865 «О
дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы» (СЗ РФ.
2006. № 6. Ст. 694).
Источниками права в области жилищных правоотношений являются решения
Конституционного Суда РФ, в которых формулируются его общеобязательные правовые
позиции. Особым источником жилищного права остаются разъяснения Пленума Верховного
Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на
частный (находится в собственности граждан и юридических лиц), государственный (находится
в собственности РФ и субъектов РФ) и муниципальный (находится в собственности
муниципальных образований). Доля частного жилищного фонда за 1990-2004 гг. увеличилась с
33 до 73,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до
25,6%; из них 20,1% составляет муниципальный жилищный фонд.
По целям использования выделяют фонд социального использования (совокупность жилых
помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и
муниципального жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (совокупность
жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого
помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов), индивидуальный
жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда,
используемых для проживания граждансобственников и членов их семей, а также иных граждан
на условиях безвозмездного пользования), фонд коммерческого использования (совокупность
жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов,
используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим
основаниям).
Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности
его правового режима, в том числе договорные формы его использования. В их числе — договор
социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого
помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном
фондах и регулируются Жилищным кодексом, а также договор найма (коммерческого найма)
жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый
нормами гл. 35 ГК.
Таким образом, основополагающей нормативной базой регла-ментации жилищного найма
являются Жилищный кодекс и Гражданский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК
содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма — найма социального и найма
коммерческого, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет
над гражданским законодательством.
§ 1. Договор найма жилого помещения социального использования
1. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального
найма. Жилищный кодекс регулирует основания и условия предоставления жилых помещений
по договору социального найма только из муниципального жилищного фонда. Через социальный
наем реализуется конституционное положение о праве малоимущих граждан быть
обеспеченными жильем бесплатно или за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).
Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма
муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по
решению органа местного самоуправления1. Для этого учитываются два критерия: доход,
приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость подлежащего налогообложению
имущества, находящегося в собственности членов семьи.
При определении перечня видов доходов, подлежащих учету, органы местного
самоуправления ориентируются на постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512
«О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода
одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи»2.
Подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности гражданина-заявителя
и членов его семьи, определяется на основе налогового законодательства.
1
2
Установление порядка, т.е. процедуры признания граждан малоимущими, отнесено к ведению субъектов РФ.
СЗ РФ. 2003. № 34. Ст. 3374.
Предоставление жилых помещений в домах социального использования государственного
жилищного фонда возможно на основе специальных законов, которые могут определять иные,
кроме малоимущих, категории граждан, нуждающихся в получении государственного жилья, а
также дополнительные основания нуждаемости в социальном жилье.
Жилищный кодекс устанавливает четыре основания, по которым малоимущие граждане
могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма.
Первое из них связано с отсутствием у малоимущих жилого помещения, занимаемого по
договору социального найма либо находящегося в собственности. Следовательно, проживание
малоимущих граждан в жилом помещении на условиях поднайма, в качестве временных жильцов, в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (общежития, служебные
жилые помещения, фонды для беженцев и вынужденных переселенцев и др.) либо по договору
коммерческого найма или безвозмездного пользования дает право считаться нуждающимся.
Второе основание связано с обеспеченностью общей площадью жилого помещения на одного
члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается каждым органом местного
самоуправления самостоятельно и представляет собой размер общей площади жилого
помещения, на основе которого определяется нуждаемость в жилых помещениях. Третье
основание нуждаемости в жилье по договору социального найма — это проживание в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Речь идет о
санитарно-эпидемиологических, технических, противопожарных и других требованиях.
Четвертое — проживание в квартире больных, страдающих тяжелыми формами хронических
заболеваний, при которых невозможно совместное проживание с ними в одной квартире1.
1
См. постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм
хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // СЗ РФ.
2006. № 25. Ст. 2736.
Учет граждан, нуждающихся в социальном жилье, осуществляется по месту жительства
органом местного самоуправления на основании личных заявлений граждан либо их законных
представителей. Как исключение Жилищный кодекс допускает ведение учета и не по месту
жительства граждан. Перечень оснований для отказа в принятии на учет содержится в ст. 54 ЖК
и носит исчерпывающий характер. Кодекс предусматривает также исчерпывающий перечень
оснований снятия граждан с учета (ст. 56). Решения об отказе в принятии на учет и о снятии с
учета могут быть обжалованы в судебном порядке.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке
общей очереди. Первоочередное предоставление жилых помещений может быть сохранено лишь
за теми, кто встал на учет нуждающихся до 1 марта 2005 г. и имел право на такое предоставление
по основаниям, установленным ЖК РСФСР 1983 г.
Вне очереди жилье по договору социального найма предоставляется только трем
категориям малоимущих нуждающихся граждан.
Во-первых, это лица, которые занимают жилые помещения, признанные в установленном
порядке непригодными для проживания и не подлежащие ремонту или реконструкции.
Непригодными считаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в аварийном
состоянии, а также жилые помещения, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды
обитания1.
1
См. постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подле-жащим сносу» // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
Во-вторых, это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из
числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей2. Право на получение жилья вне
очереди возникает у них вследствие того, что закончилось их пребывание в образовательных и
иных учреждениях, детских домах семейного типа, приемных семьях, прекратилась опека
(попечительство), окончилась служба в Вооруженных Силах РФ либо они были освобождены из
учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
2
См. Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и
детей, оставшихся без попечения родите-лей» // СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880.
В-третьих, это граждане, страдающие тяжелой формой хронического заболевания.
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по решению органа
местного самоуправления (а не на основании ордера, как это предусматривал ЖК РСФСР 1983
г.).
Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте того же населенного
пункта, а его общая площадь, т.е. площадь жилых и вспомогательных помещений (за
исключением лоджий, балконов и т.п.), должна быть не менее нормы предоставления. Норма
предоставления площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления
и зависит от уровня обеспеченности жилыми помещениями в домах фонда социального
использования.
Новый Кодекс фактически отказался от предоставления дополнительной жилой площади.
Исключением из этого правила является, в частности, предоставление жилых помещений
гражданам, страдающим одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58 ).
Разнополым гражданам, кроме супругов, должны предоставляться отдельные комнаты.
2. Понятие, стороны, предмет договора социального найма. Договор социального найма
в юридической литературе характеризуется как потребительский. Он представляет собой
соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения государственного
или муниципального жилищного фонда (действующие от их имени уполномоченные
государственный орган или орган местного самоуправления) либо управомоченное
собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину
(нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на
определенных условиях (ст. 60 ЖК). Основанием возникновения права пользования
государственной и муниципаль-ной жилой площадью выступает юридический состав — решение
о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.
Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как
физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим
лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного
договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться
только для проживания граждан (ст. 671 ГК).
Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо —
собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его
имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.
Договор социального найма жилого помещения является бессрочным. В этом проявляется
одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.
Стабильность данных отношений проявляется и в том, что граждане, пользующиеся жилыми
помещениями по договору социального найма, но переставшие быть малоимущими, вправе
продолжать пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК).
Договор социального найма заключается в письменной форме. Типовой договор
социального найма жилого помещения, утв. постановлением
Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 3151, предусматривает необходимость его
подписания сторонами, что предполагает простую письменную форму договора, несоблюдение
которой не влечет его недействительности, но лишает стороны права (в случае спора) ссылаться
на свидетельские показания (ст. 162 ГК).
1
СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым
может быть жилой дом (одноквартир-ный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната.
Жилое помещение должно отвечать ряду требований: 1) быть изолированным (что предполагает
наличие отдельного входа); 2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме
капитального типа); 3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом
договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в
квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквар-тирного дома
(чердаки, подвалы и т.д.).
Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и
пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.
Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности
(врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только
при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также ненарушения
санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований.
Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйственного ведения или
права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет
расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это
положение направлено на защиту интересов нанимателей, применимо при смене публичного
собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности договора социального найма.
3. Права и обязанности сторон в договоре социального найма. Содержание договора
социального найма составляют права и обязанности его сторон. Нанимателю передается жилое
помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. В таком помещении
должен быть произведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда оно предоставляется во
вновь введенном в эксплуатацию доме. Исправность жилого помещения и его оборудования
подтверждается актом, подписанным сторонами договора (подп. «а» п. 4 Типового договора
социального найма жилого помещения). Характеристика предоставляемого жилого помещения и
его оборудования указывается в техническом паспорте жилого помещения1.
1
Техническая паспортизация жилых помещений является составляющей государственного учета жилищного
фонда. Технический паспорт должен содержать техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную
с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК).
Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в
качестве членов семьи (ст. 70 ЖК). При этом вселение детей, супруга, родителей нанимателя
требует письменного согласия уже проживающих в жилом помещении членов семьи нанимателя,
а вселение других граждан — также согласия наймодателя. Это правило является новеллой ЖК и
призвано предотвратить искусственное возникновение нуждаемости в социальном жилье (ст. 51
ЖК). Как и по ранее действовавшему ЖК РСФСР, не требуется ни согласия членов семьи
нанимателя, ни согласия наймодателя на вселение несовершеннолетних детей к родителям. Признание за вселившимися лицами статуса члена семьи нанимателя зависит от ряда условий.
Супруг, дети и родители нанимателя приобретают его в силу факта совместного проживания с
нанимателем. Другие граждане и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи
нанимателя, во-первых, при вселении их в качестве таковых и, во-вторых, при ведении общего
хозяйства с нанимателем. Иные лица с учетом конкретных обстоятельств могут признаваться
членами семьи нанимателя на аналогичных условиях в судебном порядке.
Новые члены семьи нанимателя, вселившиеся в жилое помещение, включаются в договор
социального найма, что обусловливает изменение его условий, касающихся платы за жилое
помещение, платы за коммунальные услуги и т.п.
Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и
членов его семьи, т.е. сонанимателей, которое частично сохраняется, если граждане перестали
быть членами семьи нанимателя (например, при расторжении брака), но проживают в данном
жилом помещении. Гарантируя сохранение их прав, Кодекс установил самостоятельную
ответственность бывших членов семьи нанимателя, вытекающую из договора социального
найма. Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить
самостоятельное соглашение между нанимателем и бывшим членом его семьи, согласно
которому обязанности последнего по договору социального найма будут конкретизированы и
доведены до сведения наймодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и
в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим
выполнением соответствующих обязательств.
Поднаем жилого помещения (ст. 76-79 ЖК). Поднаем представляет собой правомочие
нанимателя по распоряжению жилой площадью, занимаемой по договору социального найма. В
поднаем может быть сдана часть либо все жилое помещение на период временного отсутствия
нанимателя и членов его семьи. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо письменное
согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, а также согласие
наймодателя.
При сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире,
необходимо получить также согласие других нанимателей, собственников и членов их семей,
проживающих в этой квартире. Договор поднайма, заключенный при отсутствии согласия
наймодателя либо иных управомоченных лиц, может быть признан недействительным в
судебном порядке.
При сдаче жилого помещения в поднаем необходимо соблюдать требование Жилищного
кодекса о размере общей площади жилого помещения, который будет приходиться на каждого
проживающего. В отдельных квартирах он не может быть менее учетной нормы в расчете на
каждого проживающего, а в коммунальных — не менее нормы предоставления. Другое условие
— отсутствие в жилом помещении лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.
Договор поднайма должен заключаться в письменной форме. Порядок, условия, сроки
внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон.
Если срок действия договора не определен, он считается заключенным на один год.
Самостоятельного права пользования жилым помещением поднаниматель не приобретает.
Ответственность за его действия перед наймодателем несет наниматель.
Договор поднайма прекращается истечением срока, на который он был заключен, либо
прекращением договора найма жилого помещения (например, в результате его обмена).
Досрочно расторгнуть договор поднайма можно по соглашению сторон либо по одностороннему
требованию любой из них. О досрочном расторжении договора поднайма, заключенного без
указания срока, сторона договора должна быть уведомлена за 3 месяца. В случае прекращения
(расторжения) договора поднайма поднаниматель обязан освободить жилое помещение.
Неисполнение этой обязанности ведет к выселению поднанимателя и членов его семьи в
судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Временные жильцы (ст. 80 ЖК). Временными жильцами могут быть любые граждане:
родственники, знакомые и т.п. Их вселение формально не требует заключения специального
договора и не предполагает взимания платы за проживание. Тем не менее правовая природа
вселения временных жильцов оценивается в юридической литературе как заключение в устной
форме договора безвозмездного пользования жилым помещением1.
1
См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Дого-воры о передаче имущества. М.:
Статут, 2003. С. 773; Гражданское право. Том II. Полутом 1. Изд. 2-е. Учебник. М.: БЕК, С. 470 (автор — С.М.
Корнеев).
Временные жильцы могут вселяться на срок не свыше 6 месяцев. На их вселение требуется
согласие членов семьи нанимателя и предварительное уведомление наймодателя, что фактически
означает необходимость получения его согласия. Дело в том, что наймодатель вправе запретить
проживание временных жильцов, если в результате их вселения общая площадь на каждого
проживающего в отдельной квартире составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире
— менее нормы предоставления.
Так же как и поднаниматели, временные жильцы не приобретают самостоятельного права
пользования жилым помещением, и ответственность за их действия перед наймодателем несет
наниматель. Временные жильцы выселяются в судебном порядке без предоставления другого
жилого помещения по окончании согласованного с ними срока проживания и отказа освободить
жилое помещение. Если срок проживания не был согласован, наниматель вправе потребовать их
выезда не позднее чем через 7 дней после предупреждения об этом. Прекращение договора найма
жилого помещения социального использования прекращает право проживания временных жильцов и также ведет к их выселению.
Обмен жилыми помещениями (ст. 72-75 ЖК). Новый Жилищный кодекс внес
существенные изменения в регулирование этого института. В настоящее время жилые
помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда не могут быть
обменены на другие жилые помещения частного жилищного фонда. Нельзя обменять жилье
социального использования на жилые помещения специализированного жилищного фонда, а
также фонда коммерческого использования. Таким образом, допускается обмен только теми жилыми помещениями, которые относятся к жилищному фонду социального использования.
Обмен осуществляется с письменного согласия членов семьи нанимателя, включая временно
отсутствующих. На обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние,
недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требуется также
согласие органов опеки и попечительства. Для обмена жилых помещений, расположенных в
разных населенных пунктах, ограничений нет; не ограничено законом и количество участников
обмена.
За нанимателями жилых помещений фонда социального использования сохранено право
принудительного обмена. Это возможно, когда наниматель и члены его семьи не пришли к
соглашению об обмене. Как следствие, любой сонаниматель жилой площади вправе требовать ее
размена в судебном порядке. Основанием для принудительного обмена могут служить
неприязненные отношения между членами семьи. Поэтому цель принудительного обмена —
разрешение возникшего между сторонами конфликта. Жилищные условия лиц, переселяемых в
порядке принудительного обмена, в основном должны соответствовать тем, которые они имели
до переселения.
Новый Жилищный кодекс более не предусматривает «внутрисемейных» или
«родственных» обменов, при которых вместо одного лица, перестающего быть членом семьи
нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Обмен жилы-ми
помещениями не допускается, если:
1) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального
найма либо если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном
порядке;
2) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для
проживания;
3) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других
целях, т.е. о переводе жилого помещения в нежилое;
4) принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или)
перепланировкой жилых помещений;
5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной
из тяжелых форм хронических заболеваний (ст. 51 ЖК).
Обмен не допускается и в том случае, если общая площадь жилого помещения, в которое
предполагает вселиться в результате обмена наниматель, а также иные члены его семьи, помимо
его супруга, детей и родителей, по размеру окажется менее ранее занимаемого, следствием чего
будет возможна постановка такой семьи на учет нуждающихся.
Соглашение об обмене между нанимателями жилых помещений оформляется договором об
обмене. Ранее заключенный договор социального найма считается расторгнутым с момента
получения согласия наймодателя этого жилого помещения на обмен. Согласие на обмен
наймодателя другого жилого помещения является основа-нием для заключения нового договора
социального найма.
Обмен может быть признан недействительным в судебном порядке по мотиву нарушения
требований как жилищного, так и граждан-ского законодательства (например, вследствие
признания обмена сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное
значение). Недействительность договора обмена ведет к переселению его сторон в ранее
занимаемые жилые помещения, а также возмещению виновной стороной убытков, если обмен
признан недействительным вследствие неправомерных действий этой стороны.
Замена жилого помещения (ст. 81 ЖК). Наниматель вправе по-ребовать замены большего
жилого помещения на меньшее. Замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде
квартиры. Замена допускается с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно
отсутствующих. По договоренности с нанимателем наймодатель обязан предоставить ему другое
жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.
Иные основания замены могут быть предусмотрены федеральным законодательством и
законодательством субъектов РФ. Чаще всего дополнительным основанием замены жилой
площади служит наличие у нанимателя каких-либо заболеваний, препятствующих пользованию
занимаемым помещением.
Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). Договор социального найма
может быть изменен по инициативе нанимателя и членов его семьи. Так, граждане,
объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе
требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения.
Наймодатель не вправе отказать в объединении нескольких договоров при условии, что такое
намерение высказано как самими нанимателями, так и членами их семей. В результате
заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые
помещения ранее действовавших договоров.
Изменение договора социального найма происходит и в том случае, когда первоначальный
наниматель жилого помещения «замещается» другим лицом из числа членов семьи выбывшего
нанимателя (выезд на другое постоянное место жительства, смерть и др.). Для такой «замены»
требуется согласие оставшихся членов семьи выбывшего нанимателя, а также согласие
наймодателя.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для
дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора
социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади, т.е. раздела
жилого помещения. Это обусловлено стремлением в законодательном порядке отказаться от
превращения отдельных квартир в коммунальные.
Содержащиеся в ст. 82 ЖК основания изменения договора социального найма не являются
единственными. Жилищное правоотношение может изменяться также в результате
предоставления нанимателю и членам его семьи освободившегося жилого помещения в
коммунальной квартире (ст. 59 ЖК) и в других случаях.
Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК).
Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического, электрического или другого оборудования (например, электроплит вместо
газовых), которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения
(ч. 1 ст. 25 ЖК). Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения
(устройство дополнительных помещений в квартире, расширение жилых помещений за счет
вспомогательных и т.д.), требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с согласия
органа местного самоуправления, всех членов семьи нанимателя и требуют согласования с
органами по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилой дом, в котором
это помещение находится, является памятником архитектуры, истории и культуры.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки допускается только в трех
случаях: 1) непредставление необходимых документов; 2) представление документов в
ненадлежащий орган; 3) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения требованиям законодательства. Завершение работ по переустройству и (или)
перепланировке жилого помещения отражается в акте приемочной комиссии, который
направляется в БТИ.
Форма заявления о переустройстве и перепланировке, а также форма документа,
подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 2661.
Переустройство и (или) перепланировка могут быть признаны самовольными при
отсутствии решения органа местного самоуправ-ления, а также в случае нарушения
согласованного проекта. Наниматель самовольно переустроенного и (или) перепланированного
жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке,
которые установит орган местного самоуправле-ния. Сохранение жилого помещения в
переустроенном либо перепланированном виде возможно на основании судебного решения и при
условии, что это не нарушает права и интересы граждан и не создает угрозу их жизни.
Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое
помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с
сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением
Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8
ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР2.
1
2
СЗ РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.
СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.
В настоящее время любое по продолжительности отсутствие лица в жилом помещении
презюмируется временным и не прекращает его прав и обязанностей по договору социального
найма. Доказывать, что наниматель, члены его семьи выехали на постоянное место жительства в
другое место и не намерены возвращаться, обязан наймодатель.
Плата за коммунальные услуги. Важнейшая обязанность нанимателя — внесение платы за
жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за социальное жилое помещение и
коммунальные услуги включает плату за: пользование жилым помещением (плата за наем);
содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению
многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в
многоквартирном доме); за коммунальные услуги. Для нанимателей размер платы за жилье
определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения,
а также его качества и благоустройства, месторасположения дома. Плата за жилое помещение и
плата за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водо-отведение, электро- и
газоснабжение, отопление) вносится наймодателю ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца,
следующего за истекшим. Предоставление некачественных коммунальных услуг влечет
снижение размера платы, вносимой за эти услуги. Размер платы за коммунальные услуги
определяется по показаниям прибо-ров учета. При отсутствии таких приборов он
устанавливается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных
органами местного самоуправления. Они же устанавливают тарифы, по которым рассчитывается
размер платы за коммунальные услуги.
Жилищный кодекс впервые устанавливает, что малоимущие граждане, занимающие
жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за
пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156). Если гражданин перестает быть малоимущим, он
обязан информировать об этом наймодателя не позднее 10 дней со дня такого изменения для
перерасчета (подп. «м» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).
Текущий ремонт жилого помещения; капитальный ремонт (реконструкция) дома.
Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его
сохранность, а также проводить текущий ремонт жилого помещения. Перечень работ текущего
ремонта, выполняемого нанимателем за свой счет, содержится в подп. «е» п. 4 Типового договора
социального найма жилого помещения. Осуществление капитального ремонта — обязанность
наймодателя1. Право нанимателя требовать от наймодателя своевременного капитального
ремонта жилого помещения имеет особую значимость, поскольку несоблюдение сроков такого
ремонта ведет к разрушению соответствующих объектов.
1
Перечень работ, которые относятся к числу капитальных, содержится в Приложении № 8 к Правилам и нормам
технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Госстроем России 27 сентября 2003 г. № 170 (РГ. 2003. № 214).
Новеллой Жилищного кодекса является правило, которое позволяет нанимателю в случае
непроведения капитального ремонта в установленный срок требовать уменьшения платы за
пользование жилым помещением, а также общим имуществом многоквартирного дома либо
требовать возмещения понесенных расходов на устранение недостатков жилья и (или) общего
имущества дома либо возмещения убытков.
Проведение капитального ремонта либо реконструкции дома (ст. 88 ЖК) может иметь
следующие особенности. Если по плану капитальных работ либо реконструкции предполагается,
например, расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений и т.п., то проведение
таких работ требует выселения (переселения) граждан. Переселение носит временный характер,
осуществляется наймодателем и может быть произведено в принудительном порядке в случае
отказа нанимателя и членов его семьи освободить помещение. Переселенным гражданам
предоставляются жилые помещения маневренного фонда из расчета не менее чем 6 кв. м жилой
площади на человека (ст. 106 ЖК). При этом договор социального найма ремонтируемого
жилого помещения не расторгается, а приостанавливает свое действие. По окончании
капитального ремонта наймодатель должен за свой счет переселить нанимателя в
отремонтированное жилое помещение.
Переселение граждан на время капитального ремонта не является обязательным.
Наймодатель вправе (но не обязан) предоставить гражданам, чьи помещения подлежат ремонту,
другое жилье по договору социального найма, расторгнув договор найма на жилое помещение,
подлежащее ремонту. Предоставление другого жилого помещения допускается с согласия
нанимателя и членов его семьи.
В результате проведения капитального ремонта либо реконструкции помещений их размер
может увеличиться, уменьшиться. Это, соответственно, ведет к возникновению у нанимателя и
членов его семьи излишков общей площади либо, наоборот, признанию их нуждающимися в
жилье. В подобных случаях наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи
другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или
реконструкции.
Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте
общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного
договора и требований жилищного законодательства. Соответственно наймодатель вправе
требовать выполнения нанимателем всех возложенных на него обязанностей.
4. Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения. Виновные
наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищноправовую ответственность.
КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимате-ля за порчу жилых
помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных
домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых
домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП).
Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья — это выселение
нанимате-лей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.
За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные
услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени).
1
Размер пени составляет /300 ставки рефинансирования ЦБР, действующей на момент оплаты, от
не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после
наступления установленного срока по день фактической выплаты включительно. Увеличение
размера пени не допускается. Наниматель и наймодатель могут требовать также возмещения
убытков в случае нарушения их прав.
5. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.
Выселение граждан (ст. 83-91 ЖК). Прекращение договора происходит в силу прекращения
прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны,
а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора
является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.
Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя может иметь место в
любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним — получением согласия
членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в
письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства
договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное место
жительства определяется только намерениями нанимателя, которые могут подтверждаться
различными доказательствами — получением другого жилого помещения по договору
социального найма, заключением трудового договора (кроме срочного) в другом населенном
пункте и т.д. Приобретение жилого помещения в собственность нанимателя само по себе не
может рассматриваться как основание для расторжения договора социального найма
наймодателем.
По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в
судебном порядке в случае признания жилого помещения непригодным для проживания.
По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в
судебном порядке и в силу виновного по-ведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять
оснований для такого расторжения:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в
течение 6 и более месяцев подряд;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами,
за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного
проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;
4) использование жилого помещения не по назначению;
5) самовольное переустройство и (или) перепланировка, нарушающие права и законные
интересы граждан либо создающие угрозу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить
жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нанимателя привести
его в прежнее состояние.
• Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги как основание
расторжения договора социального найма требует обязательного выяснения причин
задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
• Разрушение или повреждение (порча) жилого помещения происходят вследствие
бесхозяйственного с ним обращения. Они могут быть следствием бездействия либо результатом
намеренного повреждения и разрушения жилья. Расторжение договора по этому основанию не
ставится в зависимость от того, привлекалось ли ранее лицо к административной
ответственности за соответствующее правонарушение.
• Расторжение договора в силу систематического нарушения прав и законных интересов
соседей, делающего невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (доме или
квартире), дополнительно требует доказанности не только виновного поведения лица, но и
систематичности (неоднократности) его противоправных действий. Это основание должно
трактоваться широко и применяться к случаям нарушения прав и законных интересов любых
лиц, включая членов семьи нанимателя. Невозможность совместного проживания в одном
жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав, связана с нарушением прав
и интересов детей и фактически подпадает под действие ЖК.
• Использование жилого помещения не по назначению, т.е. размещение в нем офисов,
складов, промышленных производств, запрещено, поскольку в этом случае жилые помещения
фактически превращаются в нежилые, без перевода их в таковые, а потому ведет к расторжению
с нанимателем договора социального найма.
Обязательным условием применения норм Жилищного кодекса о расторжении договора
социального найма по инициативе наймодателя (за исключением невнесения платы за жилое
помещение и коммунальные услуги) является предупреждение нанимателя и членов его семьи о
необходимости устранить нарушения. Невыполнение соответствующих предписаний
наймодателя является безусловным основанием для расторжения договора.
Новым основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя
является самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. При этом договор
может быть расторгнут только в случае отказа нанимателя привести жилое помещение в прежнее
состояние и при отсутствии решения суда об узаконении самовольно произведенных
переустройства и (или) перепланировки, нарушающих права и интересы граждан. Обязанность
привести жилое помещение в прежнее состояние в последующем возлагается на наймодателя.
В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель
и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение
допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с
предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).
Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если
наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически
нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым
помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные
родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены
родительских прав, будет признано невозможным. Согласно правовой позиции
Конституционного Суда РФ подобное выселение нельзя рассматривать как противоречащее
Конституции РФ, поскольку она запрещает только произвольное лишение жилища (ст. 40).
Выселе-ние же в судебном порядке и на основании федерального закона произвольным не
является1.
1
См. Определение Конституционного Суда РФ по запросу Дорогомиловского межмуниципального (районного) суда
г. Москвы от 11 июля 1996 г. № 76 и др.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения осуществляется в отношении
нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в
течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в
черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть
менее благоустроенным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо предусматривает
предоставление в этом случае другого, а не другого благоустроенного помещения. Выселение в
указанном случае производится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного
человека, т.е. по норме, установленной для вселения в общежитие.
Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с
предоставлением другого благоустроенного жилого по-мещения, не связанных с виновным
поведением нанимателя (ст. 85):
1) снос дома, в котором находится жилое помещение;
2) перевод жилого помещения в нежилое;
3) признание жилого помещения непригодным для проживания;
4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не
может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи
могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего
общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.
• Снос дома как самостоятельное основание для выселения по ст. 85 ЖК имеет место в
случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению
соответст-вующего органа.
• Перевод жилого помещения в нежилое производится по решению органа местного
самоуправления в тех случаях, когда использовать дом в качестве жилого нецелесообразно по
тем или иным обоснованным причинам.
• Непригодными для проживания согласно Положению о при-знании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №
47, признаются дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания,
которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие физического износа здания, изменения параметров микроклимата жилого помещения и т.д.
Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение выселяемым
гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на
наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
• Реконструкция или капитальный ремонт жилого дома являются основанием для
выселения граждан только в случаях, если:
1) жилое помещение не сохранится вообще;
2) общая площадь жилого помещения, в котором проживают наниматель и члены его семьи,
уменьшится до размера учетной нормы, что в соответствии со ст. 51 ЖК является основанием
для предоставления им другого жилого помещения по договору социального найма;
3) общая площадь жилого помещения увеличится и размер ее на каждого члена семьи
нанимателя существенно превысит норму предоставления.
• Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при выселении, предполагает,
что оно должно находиться в доме капитального типа, быть обеспеченным коммунальными
удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его
административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.
Новеллой Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при
выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади ранее
занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения
жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и
членов его семьи им должно быть предоставлено жилое помещение из того же числа комнат.
Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена
квартира.
Споры, связанные с выселением и предоставлением других жилых помещений,
разрешаются в судебном порядке. По делам о вы-селении обязательно участие прокурора. Иные,
помимо перечисленных Кодексом, основания выселения граждан могут быть предусмотрены
только федеральными законами.
Основаниями прекращения договора социального найма, не требующими выселения,
являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.
§ 2. Договор найма специализированного жилого помещения
Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор
найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения
предназначаются для:
проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные
должности, либо назначением на государственную должность;
временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией
дома;
временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате
обращения взыскания на него;
временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения в результате
чрезвычайных обстоятельств;
проживания граждан, которые отнесены к числу лиц, нуждающихся в социальной защите, с
предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;
временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Обязательное условие предоставления специализированного жилья — отсутствие у
гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2
ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.
Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах
государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения
жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет
соответствующим жилищным фондом1. Заключению договора предшествует административный
акт — решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник
жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).
1
Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма
специализированных жилых помещений утвер-ждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. №
42 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 697.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник
этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или
уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель)
обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за
плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).
Сторонами данного договора являются наймодатель — орган государственной власти,
орган местного самоуправления либо администрация государственного или муниципального
предприятия или учреждения и наниматель — гражданин. Договор заключается в письменной
форме и должен содержать указание о предмете договора, вселяющихся вместе с нанимателем
членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения указанного договора2.
2
Согласно ст. 109 ЖК предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
будет осуществляться по договорам безвозмездного пользования, порядок и условия заключения которых
предстоит вырабо-тать как федеральному, так и региональному законодателю.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть
одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Хотя об
этом в Жилищном кодексе прямо не говорится, фактически предметом соответствующего
договора может выступать и часть комнаты («койко-место» в общежитии). Специальных
требований к специализированным жилым помещениям Кодекс не устанавливает, однако они
должны быть пригодны для проживания граждан.
В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.
В Жилищном кодексе названы следующие основные права нанимателя
специализированного жилого помещения: право требовать передачи наймодателем свободного от
прав иных лиц жилого помещения; право на вселение в жилое помещение членов своей семьи;
право требовать предоставления необходимых коммунальных услуг надлежащего качества,
проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем
содержа-нии и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Круг членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения определяется так
же, как и по договору социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого
помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Жилищный кодекс определяет особенности правового режима служебных жилых
помещений, предусматривая, что наниматель служебного жилья и члены его семьи могут
заключить особое соглашение о праве пользования жилым помещением, которое может
исключать равное право пользования им. Этим же соглашением может быть установлена не
солидарная, а иная (например, долевая) ответственность по обязательствам, вытекающим из
договора найма специализированного жилого помещения. Кроме того, прекращение семейных
отношений с нанимателем служебного жилого помещения (расторжение брака и др.) ведет к
прекращению права бывших членом семьи нанимателя пользоваться таким помещением, если
иное не будет установлено соглашением сторон. Это право (при отсутствии соглашения) может
быть сохранено решением суда на определенный срок. Условиями сохранения права являются, в
частности, отсутствие у бывшего члена семьи нанимателя возможности приобрести другое жилое
помещение в собственность либо невозможность поселиться в другом месте в качестве
пользователя жилой площадью по любому правовому основанию (нанимателя, члена семьи
нанимателя или собственника жилого помещения и т.д.).
Наниматель специализированного жилого помещения обязан: обеспечивать сохранность
жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого
помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги,
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и
условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о
приобретении в соответствующем населенном пункте жилого помещения в собственность, что
лишает гражданина права пользования таким жильем) и т.д.
Наниматель специализированного жилого помещения лишен права обмена и замены
жилого помещения, не вправе сдавать его в поднаем, а также вселять временных жильцов.
Основное право наймодателя специализированного жилого помещения — требовать
своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения
этой платы, ее размер определяются так же, как и для нанимателей социального жилья.
Наймодатель специализированного жилого помещения несет те же обязанности, что и
наймодатель по договору социального найма. Запрещена сдача специализированных жилых
помещений в аренду и коммерческий наем.
Жилищный кодекс не содержит каких-либо положений об ответственности нанимателя и
наймодателя специализированного жилого помещения, что не исключает ее наступления по
основани-ям, предусмотренным для сторон договора социального найма.
Расторжение и прекращение договора найма специализирован-ного жилого помещения.
Договор расторгается по одностороннему волеизъявлению его сторон: по инициативе либо
нанимателя, либо наймодателя.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время по своему заявлению. Наймодатель
— только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих
обязательств по договору. Специальными условиями расторжения дого-вора найма жилого
помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются
утрата или лишение статуса беженца и вынужденного переселенца, получение (приобретение)
иного жилого помещения, неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без
уважительных причин в течение этого срока), выявление в представленных документах,
послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих
действительности сведений. Иные основания расторжения договора найма специализированного
жилого помещения совпадают с основаниями расторжения договора социального найма жилого
помещения.
Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма
специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата
(разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права
собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в
хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не
являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.
Последнее требование связано со спецификой служебных жилых помещений и общежитий,
которые предоставляются только на период трудовых отношений отдельных категорий граждан
с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях иных
граждан, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.
В случае отказа освободить жилые помещения бывшие наниматели выселяются в судебном
порядке без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила
установлено для выселения из служебных жилых помещений и общежитий, которые передаются
новому собственнику либо в хозяйственное ведение (оперативное управление) другому
юридическому лицу, не являющемуся работодателем в отношении прежнего нанимателя. В этом
случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть предоставлены другие жилые
помещения. Это — обязанность собственника либо юридического лица, которые осуществляют
передачу служебных жилых помещений и общежитий. С предоставлением других жилых
помещений выселяются также пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было
предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и кото-рый
умер, и некоторые другие категории граждан. Предоставление другого жилого помещения этим
гражданам возможно лишь в случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых
помещениях и не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого
помещения, не имеют жилое помещение на праве собственности, либо не являются членами
семьи собственника жилого помещения.
Хотя Жилищный кодекс сократил перечень лиц, которые не могут быть выселены из
служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, судебная
практика исходит из того, что, если у лица возникло право на льготу по ранее предусмотренным
основаниям, оно сохраняется и после введения в действие нового Кодекса1.
1
См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 го-да // Бюллетень ВС РФ. 2005. № 12.
С.16.
Основное требование Кодекса к жилому помещению, предоставляемому бывшему
нанимателю, — нахождение его в черте соответствующего населенного пункта. Это не
исключает обязанности наймодателя предоставлять выселяемым гражданам жилое помещение,
отвечающее установленным санитарным и техническим нормам (однако оно может быть менее
благоустроенным и меньшего размера).
§ 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения. Жилые помещения, которые
используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма,
образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может
находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных
фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе
название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.
Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник
жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить
другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для
проживания в нем.
Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель.
Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица,
но и граждане, а нанимателями — только граждане.
Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым
лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания
гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи
не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их
соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для
социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении
конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма
площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по
соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том
числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до
одного года.
Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму
жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно1. Согласно ст. 682 ГК размер
платы за жи-лое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением
сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном
Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные
услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.
1
Вопрос о том, является ли размер платы за жилое помещение существенным условием договора коммерческого
найма, относится к числу спорных в юридической литературе. В этой связи более правильным представляется
мнение М.И. Брагинского, который, опираясь на п. 3 ст. 424 ГК, относит условие о цене к числу устранимых
недостатков договора, не влекущих признания его незаключенным. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 710.
Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение,
пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры
или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого
договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом
договора коммерческого найма выступать не могут.
Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его
недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое
помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае
новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора
коммерческого найма.
2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения. Они аналогичны
правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное
распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном
договоре найма.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от
договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц
членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут
любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от
того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит
наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя
и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии
соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего.
Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно
проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя,
нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами
пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих
граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора
коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить
соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются
нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о
состоявшемся соглашении.
Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК).
Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия
наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует
соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может
заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма
определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого до-говора
коммерческого найма.
В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой
форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер
и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются
соглашением сторон.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользо-вания жилым помещением
и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит
каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма
жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.
Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном
по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в
Жи-лищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное,
влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.
Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается
единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального
нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая
замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем,
и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно
проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном
случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор
продолжает действовать на тех же условиях.
Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678
ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не
имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем,
имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие.
Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального
строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и
качества инженерно-технического обеспечения)1. Данное определение позволяет характеризовать
ра-боты по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя;
поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на
перепланировку жилого помещения.
1
См. ст. 1 Градостроительного кодекса. Правовое регулирование переустройства и перепланировки,
содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по
договору коммерческого найма.
Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится
сданное внаем жилое помещение. Понятие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в
Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя,
если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым
помещением.
Под существенными
изменениями
следует
понимать
уменьшение площади
предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока
договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В
целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его
преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе
предложить нанимателю заклю-чить договор на иных условиях.
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался
от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока
догово-ра не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления
договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие
нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения
числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа
наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в
соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для
наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной
обязанности и сдача внаем жилого помеще-ния другому лицу может повлечь за собой признание
такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального
нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем
виде перечислены в ст. 678 ГК. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого
помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое
помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК,
которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной
или инди-видуальной предпринимательской деятельности.
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату
за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за
коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в
котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой
организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя
вносить соответствующие платежи наймодателю.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения.
Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно ýже. Как
правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся
вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением.
Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока
такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по
договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан,
проживающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может
использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также
переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору
входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии,
проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и
коммунальные услуги.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может
носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности
является выселе-ние виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).
3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК). Основания
расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор
коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по
инициативе наймодателя.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним
граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить
наймодателя за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в
судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований —
невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного
договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо
несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С
нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы
более 2 раз по истечении срока платежа.
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или
гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора
социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует
назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного
судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению
наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов
нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право
суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на
срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного
помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.
В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор
коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к
разрушению или порче жилого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем
также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает,
используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно)
нарушают права и интересы соседей.
При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и
отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого
найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только
наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого
найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу
относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного прожива-ния.
Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан,
проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.
ГЛАВА 33. ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДА)
1. Понятие и особенности договора. Договор безвозмездного пользования, именуемый
также ссудой1, определен в ст. 689 ГК следующим образом: по такому договору одна сторона
(ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование
другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том
состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором.
1
В некоторых нормативных актах и хозяйственной практике ссудой именуются заемные (кредитные) операции,
что юридически ошибочно.
Предметом этого договора может быть любое имущество как движимое, так и недвижимое,
но оно должно быть обособленным и не терять своих натуральных свойств в процессе
использования, т.е. быть непотребляемой вещью. Однако предоставление в безвозмездное
пользование некоторых видов недвижимого имущества (земельных участков и других природных
объектов) подчинено специальным нормам природоохранительного законодательства, которые
практически выводят такое пользование за рамки договора ссуды, как он урегулирован в гл. 36
ГК (ст. 689-701).
Договор безвозмездного пользования обслуживает прежде всего бытовые отношения
граждан, которые часто предоставляют свое имущество друг другу в порядке взаимопомощи. В
этих случаях наряду с вещами повседневного быта предметом ссуды может быть крупное и
дорогостоящее имущество: оборудование для садовых и иных работ, нежилое помещение,
транспортное средство.
Участниками договора безвозмездного пользования, особенно на стороне ссудодателя,
могут выступать и юридические лица всех видов. Государственные и муниципальные библиотеки
предоставляют книги гражданам безвозмездно2. Отношения безвозмездного пользования
возникают при проведении разного рода выставок (промышленных, художественных,
мемориальных), когда соответствующие экспонаты предоставляются для демонстрации
бесплатно.
2
Однако вправе устанавливать обеспечительные меры в денежной форме, именуемые залогом (ст. 13 Закона РФ
от 29 декабря 1994 г. «О библиотечном деле» // СЗ РФ. 1995. № 1. Ст. 2). Создаваемые ныне частные библиотеки
обычно обслуживают граждан за плату.
Коммерческие юридические лица, а также индивидуальные предприниматели используют
договор ссуды в целях рекламы, укрепления и развития деловых связей, а также для
освобождения ссудодателя от забот и затрат по содержанию части своего имущества, которое
временно не эксплуатируется1. Однако некоторые отно-шения безвозмездного пользования в
сфере предпринимательства закон запрещает: согласно п. 2 ст. 690 ГК коммерческие организации не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее
учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
1
Примером являются договоры на право безвозмездного пользования нежилым фондом (нежилым помещением,
зданием, сооружением), находящимся в собственности Москвы, которые заключались на основании постановления
Правительства Москвы (см.: Дмитриев Ю.А. Сборник гражданско-правовых дого-воров. М., 2005. С. 377 и след.).
В ст. 689 ГК указывается, что вещь передается другой стороне во временное пользование.
Однако в реальной жизни вещь обычно передается ссудополучателю также во временное
владение, без чего ее использование невозможно. Соответственно ссудополучатель получает
статус законного владельца и как таковой может защищать полученное право против всех лиц
(ст. 305 ГК).
Рамки полученного ссудополучателем права ограничивает только назначение имущества.
Поэтому использование вещи, поскольку иное не было оговорено при заключении договора
ссуды, возможно в различных формах. Граждане обычно пользуются полученной вещью в
потребительских целях личного характера. Однако можно использовать вещь также для ведения
разного рода предпринимательских работ с получением в результате этого прибыли или иных
полезных результатов. Они, как и при аренде (ст. 606 ГК), должны признаваться собственностью
ссудополучателя.
Договор ссуды по своим целям и условиям во многом схож с договором аренды,
рассмотренным в гл. 31 Учебника, и поэтому ГК предусматривает (п. 2 ст. 689) применение к
договору ссуды ряда правил, установленных для арендных отношений. Речь идет о таких важных
условиях договора ссуды, как срок его действия, порядок использования полученного имущества,
возможные последствия его улучшений и др.
Применительно к отдельным разновидностям договора ссуды имеются правила в ряде
других законодательных актов: Законе РФ «О библиотечном деле», Федеральном законе от 25
июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов
Российской Федерации»1, Положении о Музейном фонде, утв. постановлением Правительства
РФ от 12 февраля 1998 г. № 1792.
1
2
СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.
СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 949.
В отличие от большинства гражданско-правовых договоров ссу-да является безвозмездным
правоотношением, и это оказывает влияние на обязанности и права участников данного договора,
а также их ответственность. Требования к участникам безвозмездных отношений, особенно к
гражданам — менее строгие.
2. Заключение договора безвозмездного пользования. Договор ссуды, как следует из его
определения в ст. 689 ГК, может быть реальным, т.е. возникать в результате передачи вещи
пользователю, или консенсуальным, когда он — следствие соглашения о передаче вещи в
безвозмездное пользование. В последнем случае, если вещь не передается, в силу ст. 692 ГК
требовать реального исполнения невозможно, но возникает право расторгнуть договор с
возмещением реального ущерба. Такое регулирование отражает безвозмездный характер
договора.
Норм о порядке заключения договора безвозмездного пользования в гл. 36 ГК нет. Поэтому
должны применяться общие правила гражданского законодательства о совершении сделок: при
незначительности предмета ссуды (менее 10 МРОТ) сделка может заключаться гражданами
устно (ст. 159, 161 ГК), в иных случаях необходимо соблюдение письменной формы.
Ссудодателем в договоре безвозмездного пользования может выступать собственник вещи
и иное лицо, управомоченное на то законом или собственником. Закон наделяет таким правом
арендатора предприятия, а также библиотеки. Государственные и муниципальные предприятия,
обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передавать недвижимость в
безвозмездное пользование только с согласия собственника (ст. 295 ГК). Арендатор вправе
передавать арендуемое имущество в безвозмездное пользование с согласия арендододателя (п. 2
ст. 615 ГК).
Предмет договора безвозмездного пользования должен передаваться ссудополучателю со
всеми его принадлежностями и относящейся к нему документацией, если иное не оговорено
договором. Для устранения возможных споров в договоре следует четко характеризовать
состояние передаваемой вещи.
Срок пользования должен определяться договором, а если он согласован не был, договор
считается заключенным на неопределенный
срок. В этом случае каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора,
известив об этом другую сторону за месяц, если иной срок не оговорен договором (ст. 699 ГК).
При заключении договора ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех
правах третьих лиц на передаваемую вещь (сервитутах, праве залога и т.д.), наличие которых
способно затруднить ее использование. Неисполнение этой обязанности дает ссудополучателю
право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба, но не
упущенной выгоды.
В нормах действующего законодательства нет прямых указаний об обязательной
государственной регистрации договора безвозмездного пользования недвижимостью. В
литературе, исходя из существа таких отношений, обременяющих недвижимость, и общей линии
законодательства в этом вопросе, делается вывод о необходимости регистрации договора
безвозмездного пользования, когда его объек-том является недвижимость1.
1
Гражданское право. Учебник / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. Изд. 4-е. М., 2003. С. 347, 348.
3. Исполнение договора безвозмездного пользования. Ссудополучатель обязан
пользоваться полученным имуществом в соответствии с условиями заключенного договора, а
при их неполноте — в соответствии с назначением имущества. Он обязан поддерживать
полученную вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального
ремонта, и нести все расходы по ее содержанию, если иное не предусмотрено договором (ст. 695
ГК).
Когда предметом договора являются крупные объекты недвижимости (нежилые
помещения, строения), круг обязанностей ссудопо-лучателя условиями договора обычно
расширяется. На него возлагаются уход за прилегающей территорией, уборка мусора и отходов,
обеспечение нормального функционирования всех инженерных систем принятого объекта.
Ссудодатель может предусмотреть в договоре право контроля за соблюдением ссудополучателем
его обязательств.
Ссудодатель не отвечает за недостатки переданной вещи, которые были им оговорены при
заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть
обнаружены им во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора
или при передаче вещи.
Правовая судьба улучшений, возможных при использовании безвозмездно полученного
имущества, решается так же, как в договоре аренды (ст. 623 ГК). Отделимые улучшения
являются собственностью ссудополучателя, если иное не было предусмотрено в договоре.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия ссудодателя, возмещению не
полежит, и они переходят к ссудодателю, поскольку в договоре не было иного условия на этот
счет.
Риск случайной гибели и повреждения вещи, переданной в безвозмездное пользование,
должен нести собственник вещи, однако это традиционное правило нормами о договоре ссуды
дополнено (ст. 696 ГК).
Во-первых, риск случайной гибели или повреждения несет ссудополучатель, если вещь
погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором
или назначением вещи либо передал третьему лицу без согласия ссудодателя.
Во-вторых, риск случайной гибели или повреждения вещи возлагается на ссудополучателя
в тех случаях, когда с учетом фактических обстоятельств он мог предотвратить ее гибель или
порчу, пожертвовав своей вещью, но не сделал этого. Пример: ссудополучатель выносит из
горящего помещения собственное имущество, забывая о необходимости спасения вещи,
полученной по договору безвозмездного пользования.
Если ссудодатель производит отчуждение переданной в безвозмездное пользование вещи
(передает ее в возмездное пользование третьему лицу), к новому собственнику (пользователю)
переходят права по ранее заключенному договору ссуды, а его права в отношении вещи
обременяются правами ссудополучателя.
В случае смерти гражданина (реорганизации или ликвидации юридического лица) —
ссудодателя его права и обязанности переходят к наследнику (правопреемнику). Наконец, при
реорганизации юридического лица — ссудополучателя его права и обязанности по договору
ссуды переходят к правопреемнику, если иное не предусмотрено договором.
4. Прекращение договора безвозмездного пользования. Договор прекращается возвратом
вверенной ссудополучателю вещи: она должна быть возвращена в том состоянии, в каком была
получена, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Оценка нормального износа вещи, находившейся в длительном пользовании, особенно при
ее технической сложности и высокой стоимости, требует специальных знаний и может
порождать споры между участниками договора. В этих случаях необходима эксперти-за,
стоимость которой в равных долях должны принять на себя спорящие стороны. При явно
повышенном износе вещи ссудодатель вправе претендовать на уплату ссудополучателем
справедливой денежной компенсации.
Кроме того, прекращение договора безвозмездного пользования может иметь место в
результате односторонних действий его участников, которые вправе отказаться от договора или
расторгнуть его. Отказ от договора безвозмездного пользования, который был заключен без
указания срока его действия, возможен с предупреждением за месяц (ст. 699 ГК).
Расторжение договора безвозмездного пользования предусмотрено, если контрагент
нарушает его условия, перечень которых дан в ст. 698 ГК. Расторжению договора должно
предшествовать обращение к другой стороне с предложением изменить или расторгнуть договор,
а в случае несогласия другой стороны расторжение договора осуществляется по решению суда
(ст. 452 ГК). Последствия расторжения договора безвозмездного пользования не определены,
однако в этих случаях следует считать возможным требование о возмещении реального ущерба,
как это определено в ст. 694 ГК.
5. Имущественная ответственность сторон. Ответственность участников данного
договора отражает прежде всего его безвозмездный характер. Обычно возмещается только
понесенный реальный ущерб и не компенсируется упущенная выгода (прибыль), взыскание
которой сопутствует возмездным коммерческим отношениям, направленным на получение
прибыли.
Ссудодатель обязан возмещать контрагенту понесенный им реальный ущерб в случае
непередачи обусловленной договором вещи (ст. 692 ГК) и относящейся к ней документации, без
получения которой вещь не может быть надлежащим образом использована (п. 2 ст. 691 ГК). В
этих случаях возможно также заявление требования о расторжении договора.
Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой
неосторожности не оговорил при заключении договора, и возмещает понесенный контрагентом
реальный ущерб (п. 1 ст. 693 ГК). Вместе с тем при выявлении недостатков вещи возможны их
устранение или замена вещи исправной.
Норм об имущественной ответственности ссудополучателя гл. 36 ГК не содержит, хотя он
должен отвечать за несохранность полученной вещи, ее несвоевременный возврат и за
несоблюдение других условий, содержащихся в заключенном договоре. В этих случаях
применяются общие нормы гражданского законодательства (ст. 15 ГК), причем ответственность
ссудополучателя оказывается более строгой, поскольку он обязан возмещать не только
понесенный реальный ущерб, но и не полученные доходы контрагента. Например, возвращаемое
оборудование требует длительного ремонта, за время которого ссудодатель не получит
возможный от эксплуатации до-ход; его обязан компенсировать ссудополучатель.
Специальный случай имущественной ответственности участников договора ссуды
урегулирован в ст. 697 ГК, согласно которой ссудодатель отвечает за вред, причиненный
третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие
умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с
согласия ссудодателя. Однако применительно к источникам повышенной опасности должны
применяться специальные нормы — правила ст. 1079 ГК: обязанность возмещения вреда
возлагается на лицо, которое владеет источником повышенной опасности на законном
основании.
ГЛАВА 34. ДОГОВОР ПОДРЯДА И ЕГО ВИДЫ
§ 1. Понятие и значение договора подряда
1. В ст. 702 ГК договор подряда определен как обязательство, по которому одна сторона
(подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу
и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить
его.
Договор подряда принадлежит к группе договоров, направленных на выполнение работ и
оказание услуг. Это позволяет отграничить договор подряда от обязательств иной
направленности (передача имущества в собственность или во временное пользование, передача
имущества в собственность с условием возврата такого же количества имущества того же рода и
качества и т.д.). Специфика направленности на выполнение работы наиболее характерно проявляется при сравнении купли-продажи и подряда, предусматривающего передачу заказчику права
собственности на результат работы. И купля-продажа, и названная разновидность подряда имеют
одинаковую конечную цель — передача имущества в собственность контрагенту. Однако для
участников подрядных отношений недостаточно просто передачи имущества в собственность,
как это происходит при купле-продаже. В сфере их экономических интересов оказывается
процесс изготовления имущества и осуществление контроля за этим процессом. В договоре
купли-продажи регламентируется только то поведение отчуждателя, которое связано с передачей
обусловленного имущества, а в подрядном правоотношении регулирования требует прежде всего
деятельность по изготовлению вещи. Предметом подряда может быть только такой результат,
которого еще не существует на момент заключения договора и который должен быть достигнут
подрядчиком в процессе выполнения работы.
Особенность подряда, отличающая его от договоров, направленных на оказание услуг,
выражается в том, что целью подрядной работы является достижение результата, отделимого от
самой работы. Договор подряда заключается по поводу не собственно работ, а работ и их
результата. Работа не является самостоятельным предметом договора. Поэтому законодатель
исходит из принципа: нет результата — нет и права на оплату. Договор подряда не может
считаться исполненным, если работа выполнена, но результат (хотя бы частичный) не достигнут.
Этот квалифицирующий признак позволяет отграничить подряд, в частности, от договора
возмездного оказания услуг, который направлен на достижение результата, не отделимого от
самой услуги, иными словами, результата, потребляемого в процессе оказания услуги.
В юридической литературе высказывались различные точки зрения на правовую природу
договора о проведении работ по капитальному ремонту1. Если анализировать такой договор с
точки зре-ния наличия результата, отделимого от процесса выполнения работы, то станет
очевидным, что результат работы по капитальному ремонту отделим от самой работы. Это
выражается в том, что он реально существует отдельно от работы и в любой момент до окончания ремонта можно определить, какая часть договорных работ выполнена. Поэтому специфика
отношений по капитальному ремонту в большей степени отражается подрядными нормами и
квалифицировать эти отношения необходимо как договор подряда.
1
См., например: Гражданское право. Т. 2. М., 1976. С. 146; Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему
договоры. С. 36.
Договор подряда определен законодателем как возмездное обязательство: заказчик
получает встречное удовлетворение в виде результата работы, а подрядчик — в виде
соответствующей оплаты.
Подрядные отношения разнообразны. Они могут быть обычными, не осложненными иными
особенностями, но могут иметь и дополнительную специфику, требующую законодательного
закрепления. Несмотря на то, что регламентация отдельных видов подряда специфична, все они
имеют общую правовую базу, предопределенную единым для всех подрядных отношений
признаком — направленностью на выполнение работы с целью достижения отделимого от нее
результата. Специфика конкретных видов договора подряда лишь дополняет правовое
регулирование, обусловленное общей направленностью.
2. Подрядным отношениям посвящена гл. 37 ГК (ст. 702-768). В этой главе выделены общие
положения о подряде (§ 1), которые отражают единую для всех подрядных отношений
направленность на выполнение работы с целью достижения отделимого от нее результата и
нормы, посвященные отдельным видам подряда (§ 2-5). Согласно п. 2 ст. 702 ГК к отдельным
видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) общие положения о
подряде применяются, если иное не установлено правилами об этих видах договоров.
Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов подряда,
предусмотрены и в ряде других нормативных правовых актов. К отношениям бытового подряда
применяется Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в
соответствии с этим Законом, например Правила оказания услуг (выполнения работ) по
техническому обслуживанию и ремонту автомототранспортных средств1. Строительный подряд
регламентируется нормами Градостроительного кодекса, Закона об архитектурной
деятельности, Закона об инвестиционной деятельности2 и ряда других законодательных
актов. Подрядные работы для государственных нужд регулируются, в частности, Законом о
размеще-нии заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для
государственных и муниципальных нужд3, Законом о поставках продукции для федеральных
государственных нужд.
1
2
3
СЗ РФ. 1998. № 26. Ст. 3090.
СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.
СЗ РФ. 2005. № 30 (ч. 1). Ст. 3105.
Развернутое судебное толкование законодательства о подряде содержится в
информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 ян-варя 2000 г. № 51 «Обзор практики
разрешения споров по договору строительного подряда»4. Разъяснения о применении норм
Закона о защите прав потребителей, в том числе относительно договора бытового подряда,
даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике
рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»5.
4
5
См.: Вестник ВАС РФ. 2000. № 3.
См.: Бюллетень ВС РФ. 1995. № 1.
§ 2. Заключение договора подряда
1. Стороны договора подряда. Сторонами договора являются заказчик и подрядчик,
которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе коммерческие и
некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные
образования, являющиеся заказчиками. Для отдельных видов подряда установлены
дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора. Например, для
выполнения некоторых видов работ требуется получение лицензии6. Для отдельных договоров
установлено обязательное участие на стороне подрядчика предпринимателя, а на стороне
заказчика — гражданина (например, договор бытового подряда). Специальные требования
установлены для заказчика в договоре подряда для государственных нужд.
6
См. Закон о лицензировании отдельных видов деятельности.
Подрядчик вправе выполнить работу лично, но может привлечь к ее выполнению других
лиц (субподрядчиков), если это не противоречит закону или договору. В этом случае он
становится генеральным подрядчиком (п. 1 ст. 706 ГК) и вправе заключить два и более
субподрядных договора. Возможны ситуации, когда генеральный подрядчик поручает
выполнение всего объема договорных работ субподрядчикам, а за собой сохраняет лишь общее
руководство.
Привлечение к выполнению работ субподрядчика является частным случаем возложения
исполнения обязанности на третье лицо, и генеральный подрядчик несет перед заказчиком
ответственность за его действия как за свои собственные. Правоотношения между генеральным
подрядчиком и субподрядчиком представляют собой договор подряда, в котором генеральный
подрядчик выступает в роли заказчика. Поэтому генеральный подрядчик несет перед субподряд-
чиком ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей заказчика
по основному договору подряда. Генеральный подрядчик вправе в дальнейшем в регрессном
порядке переложить ответственность, соответственно, на неисправного субподрядчика или
заказчика.
По общему правилу заказчик и субподрядчик непосредственно не связаны
обязательственными правоотношениями (их разделяет фигура генерального подрядчика).
Поэтому, если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных
каждым из них с генеральным подрядчиком (п. 3 ст. 706 ГК). Однако в законе или договоре
может быть предусмотрена возможность предъявления заказчиком требований непосредственно
к субподрядчику и субподрядчиком — непосредственно к заказчику.
С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение
отдельных работ с другими лицами. Эти правоотношения не являются субподрядными, они
непосредственно связывают заказчика с другими подрядчиками. Соответственно,
ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы указанные подрядчики
несут перед заказчиком (п. 4 ст. 706 ГК).
Наряду с построением подрядных правоотношений по принципу генерального подряда
возможны ситуации, когда на стороне подрядчика выступают два и более лица, т.е. имеет место
множественность лиц на стороне подрядчика. Правовое положение таких подрядчиков зависит
прежде всего от делимости предмета обязательства. Если он неделим — подрядчики признаются
солидарными должниками и кредиторами заказчика. При делимости предмета обязательства, а
также в иных случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, каждый из
подрядчиков приобретает права и несет обязанности в пределах своей доли (ст. 707 ГК). Это
положение является исключением из общего правила п. 2 ст. 322 ГК, согласно которому
множественность должников в предпринимательских правоотношениях предполагается
солидарной.
2. Предмет договора. Предметом договора подряда может быть любая работа, которая
создает результат, отделимый от процесса ее выполнения и передаваемый в итоге заказчику.
Результат подрядной работы носит предсказуемый характер, т.е. он обязательно должен
наступить при надлежащем исполнении сторонами договорных обязательств (в отличие, в
частности, от договоров на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и
технологических работ, по которым результат в силу его рисковости может быть не достигнут,
несмотря на безупречную работу исполнителя). Результат подрядной работы может выражаться в
создании новой вещи либо в изменении существующих вещей. Условие о работе и ее результате
является существенным для договора подряда. Поэтому без его согласования договор не может
считаться заключенным.
3. Срок выполнения работы. В договоре подряда указываются начальный и конечный
сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами могут быть предусмотрены также
промежуточные сроки, т.е. сроки завершения отдельных этапов работы (п. 1 ст. 708 ГК).
В юридической литературе нет единого мнения по вопросу о том, является ли срок
выполнения работы существенным условием любого договора подряда. Одни авторы считают,
что в силу особой значимости срока правило п. 2 ст. 314 ГК, допускающее определение
разумного срока, к подрядным правоотношениям неприменимо; следовательно, условие о сроке
является существенным и его несогласование влечет признание договора незаключенным1. Однако судебная практика в основном исходит из того, что законодательное определение договора
подряда не содержит указания на срок как на существенное условие любого договора подряда;
характер подрядных работ свидетельствует о возможности определения срока через категорию
разумного срока; признание условия о сроке существенным для любого договора подряда стало
бы искусственным препятствием для развития подрядных отношений. Поэтому срок выполнения
работы является существенным условием лишь для отдельных видов договора подряда, в
отношении которых это прямо предусмотрено законом (например, для строительного подряда —
ст. 740 ГК).
1
См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ
и оказании услуг. М.: Статут, 2002. С. 46.
4. Цена. Цена работы не относится к числу существенных условий договора подряда. При
отсутствии договорной цены оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых
обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК). Существуют
различные формы определения цены. Во-первых, она может быть указана в тексте договора. Вовторых, возможно определение цены путем указания на способ ее формирования (например,
котировка биржевых цен). В-третьих, цена может быть определена путем составления сметы,
которая содержит постатейное обоснование договорной цены и является неотъемлемой частью
договора (пп. 1-3 ст. 709 ГК).
Цена работы может быть твердой и приблизительной. Цена считается твердой, если в
договоре не предусмотрено иное (п. 4 ст. 709 ГК). Вид цены (твердая или приблизительная)
имеет значение для определения условий и порядка ее изменения. Если в договоре указана
твердая цена, подрядчик не вправе требовать ее увеличения, а заказчик — уменьшения, в том
числе и в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем работ или необходимых расходов. Однако из этого общего правила есть
исключения. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования,
предоставленных подрядчиком, или стоимости услуг, оказываемых подрядчику третьими
лицами, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик вправе
требовать увеличения твердой цены, а при отказе заказчика согласовать новую цену —
потребовать расторжения договора ввиду существенного изменения обстоятельств (п. 6 ст. 709
ГК). Твердая цена может быть уменьшена при ненадлежащем качестве работ (п. 1 ст. 723 ГК).
Что касается приблизительной цены, то закон предусмотрел больше возможностей для ее
изменения. Такая цена может быть изменена при наличии условий, которые являются
основанием для изменения твердой цены. Кроме того, подрядчик вправе ставить вопрос о ее
существенном повышении, если это обусловлено необходимостью выполнения дополнительных
работ, и он своевременно предупредил заказчика о необходимости повышения цены (подрядчик,
своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения приблизительной
цены, обязан выполнить работы по цене, определенной в договоре). Если заказчик не согласен на
превышение приблизительной цены, он вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик
может требовать оплаты выполненной части работы (п. 5 ст. 709 ГК).
Структура цены подрядных работ включает издержки и прибыль подрядчика. Если
фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении
договорной цены, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной
договором, но при условии, что полученная подрядчиком экономия не повлияла на качество
работы (п. 1 ст. 710 ГК). Это правило, с одной стороны, стимулирует подрядчика, а с другой —
защищает заказчика от стремления подрядчика к экономии в ущерб качеству.
§ 3. Права и обязанности сторон
1. Права и обязанности, связанные с соблюдением условий о предмете и качестве
работы. Прежде всего, заказчик должен передать подрядчику необходимую техническую
документацию. Если заказчик ее не предоставляет и это препятствует исполнению договора,
подрядчик вправе не приступать к работе, а если работа начата — приостановить ее выполнение.
Такие же права имеются у подрядчика и в случае, когда предоставление документации заказчиком еще не просрочено, однако конкретные обстоятельства очевидно свидетельствуют о том,
что эта обязанность не будет исполнена в установленный срок. Просрочка (или потенциально
неизбежная просрочка) дает подрядчику также право отказаться от договора и потребовать
возмещения убытков, если иное не предусмотрено договором (ст. 719 ГК). Если подрядчик
обнаружил непригодность или недоброкачественность технической документации, он обязан
немедленно предупредить об этом заказчика и до получения от него указаний приостановить
работу. Подрядчик, не предупредивший заказчика об этих обстоятельствах либо продолживший
работу, не дождавшись ответа в установленный (разумный) срок или несмотря на своевременное
указание заказчика о прекращении работы, не вправе в дальнейшем ссылаться на указанные
обстоятельства в обоснование своих требований и возражений. С другой стороны, если заказчик,
получивший предупреждение подрядчика, не принимает необходимых мер, подрядчик вправе
отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, причиненных его прекращением (ст.
716 ГК). В то же время бездействие заказчика не дает подрядчику права на продолжение работы с
использованием некачественной документации.
Качество работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или
неполноте этих условий — обычно предъявляемым требованиям. Так, по общему правилу
результат работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, предусмотренными
договором, и в пределах разумного срока быть пригодным для договорного использования, а
если такое использование договором не предусмотрено — пригодным для обычного
использования (п. 1 ст. 721 ГК).
Если нормативным правовым актом, договором или обычаями делового оборота
предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока
соответствовать установленным качественным критериям (ст. 722 ГК). Назначение гарантийного
срока состоит в усилении ответственности за некачественную работу. Поэтому этот срок не
может быть короче разумного срока, о котором говорится в п. 1 ст. 721 ГК. Течение гарантийного срока начинается с момента, когда результат работы был принят или должен быть принят
заказчиком. К исчислению гарантийного срока применяются отдельные нормы о купле-продаже,
в частности пп. 2 и 4 ст. 471 ГК. Это объясняется тем, что подряд, как и купля-продажа,
направлен на передачу имущества.
В отношении некоторых видов подрядных работ закон установил специальные требования
к качеству. Они закрепляются в различных правовых документах: нормах и правилах, стандартах
и т.д. (например, для строительного подряда предусмотрены строительные нормы и правила).
Обязательность этих требований зависит от статуса подрядчика. Подрядчик, действующий с
предпринимательской целью, обязан их соблюдать. Для иных подрядчиков такие требования не
обязательны. При этом в обоих случаях стороны не лишаются права закрепить в договоре
требования к качеству более высокие, чем нормативно установленные (п. 2 ст. 721 ГК).
Сам по себе факт выполнения работы подрядчиком, не имеющим соответствующей
лицензии, не может служить основанием для признания работ некачественными. Подрядчик,
выполнивший работу более качественно, чем предусмотрено договором, вправе требовать
премиальной доплаты лишь при условии, что это специально согласовано сторонами.
Если работы выполнены подрядчиком некачественно, заказчик вправе по своему выбору
применить один из следующих способов защиты (пп. 1-3 ст. 723 ГК):
1) потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
(подрядчик вправе с согласия заказчика вместо устранения недостатков безвозмездно выполнить
работу заново с возмещением заказчику убытков, причиненных просрочкой); если данное
требование подрядчиком не исполнено, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать
возмещения убытков;
2) если нарушение условий о качестве является существенным и неустранимым, заказчик,
не заявляя предварительного требования об исправлении недостатков в разумный срок, вправе
отказаться от договора и потребовать возмещения убытков; право на расторжение договора
обусловлено в данном случае тем, что существенные не-достатки в работе являются
существенным нарушением договора;
3) потребовать соразмерного уменьшения цены;
4) заявить требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков (этот
способ защиты может применяться лишь в том случае, когда право заказчика на устранение
недостатков предусмотрено в договоре; в этом заключается особенность подрядного
регулирования по сравнению с общими положениями ст. 397 ГК, устанавливающими
презумпцию наличия у заказчика такого способа защиты).
Поскольку подрядные правоотношения позволяют заказчику контролировать качество
работы в ходе ее выполнения, некоторые из указанных выше способов защиты могут быть
использованы заказчиком до окончания работы. Так, если в ходе работы станет очевидным, что
она не будет выполнена с надлежащим качеством, заказчик вправе назначить подрядчику
разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении этого требования — отказаться
от договора либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также
потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 715 ГК).
Закон установил повышенные требования к договорным условиям об ответственности
подрядчика за некачественную работу. Общие положения об обязательствах (п. 4 ст. 401 ГК)
запрещают включать в договор условие об устранении или ограничении ответственности за
умышленное нарушение обязательства; следовательно, если такое соглашение заключено, оно
признается ничтожным. В договоре подряда стороны не вправе устанавливать условие об
освобождении от ответственности не только за умышленное, но и за любое иное виновное
нарушение условий о качестве (п. 4 ст. 723 ГК).
Требования, связанные с ненадлежащим качеством работы, могут быть предъявлены
подрядчику при условии, что некачественность выявлена в установленный срок. Этот срок
зависит от характера недостатков (явные или скрытые) и от того, установлен ли на работы
гарантийный срок (ст. 724 ГК). Когда гарантийный срок не предусмотрен, заказчик вправе
предъявить претензии по качеству при условии, что явные недостатки выявлены
непосредственно при приемке работы, а скрытые — в срок, установленный законом, договором
или обычаями делового оборота. Если законом, договором или обычаями делового оборота такой
срок не установлен, заказчик вправе заявить о некачественности при условии, что недостатки
обнаружены в разумный срок. Разумный срок должен определяться с учетом предмета подряда и
характера обнаруженного недостатка. Однако в любом случае он не должен быть больше 2 лет со
дня передачи результата работы. Если гарантийный срок установлен, заказчик вправе предъявить
требования, связанные с недостатками работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
Закон предусмотрел также ответственность подрядчика за недостатки, обнаруженные за рамками
гарантийного срока. Имеются в виду ситуации, когда установленный договором гарантийный
срок составляет менее 2 лет и недостатки обнаружены по истечении гарантийного срока, но в
пределах 2 лет со дня передачи результата работы, и заказчик доказал, что недостатки возникли
до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента. Данное
исключение объясняется стремлением законодателя не ставить подрядчика, выдавшего
краткосрочную гарантию, в преимуще-ственное положение по сравнению с подрядчиком, не
выдавшим гарантию.
Для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством подрядной работы,
установлен сокращенный срок исковой давности — один год (ст. 725 ГК). Однако в отношении
зданий и сооружений, применяется общий (3-летний) срок исковой давности, что обусловлено
повышенной значимостью и сложностью таких объектов. Поэтому 3-летний срок исковой
давности должен применяться не ко всем подрядным работам в отношении зданий и сооружений, а лишь к таким, в которых присутствуют указанные признаки (значимость и сложность).
Например, к требованиям, вытекающим из некачественного текущего ремонта здания, следует
применять не 3-летний, а годичный срок исковой давности. Течение срока исковой давности
начинается в момент заявления заказчиком о недостатках результата работы, при условии, что
данное заявление сделано в пределах гарантийного срока, либо в пределах 2-летнего или иного
разумного срока (если гарантийный срок не установлен). Если в соответствии с договором
подряда результат работы принимается по частям, течение срока исковой давности начинается,
тем не менее, после принятия объекта в целом.
2. Права и обязанности, касающиеся сроков выполнения работы. Если иное не
установлено нормативно-правовыми актами или договором, подрядчик обязан соблюдать не
только конечный, но также начальный и промежуточные сроки (п. 1 ст. 708 ГК). Ответственность за нарушение этих сроков может выражаться в возмеще-нии убытков или уплате
неустойки.
Указанные в договоре начальный, конечный и промежуточные сроки могут быть изменены
в случаях и в порядке, предусмотренных договором (п. 2 ст. 708 ГК). Кроме того, сроки
выполнения работы могут быть изменены в случаях, предусмотренных законом. Например, ст.
450 ГК предоставляет право на изменение сроков при существенном нарушении договора
контрагентом; ст. 451 ГК регламентирует возможность изменения договора в связи с суще-
ственным изменением обстоятельств; согласно п. 1 ст. 719 ГК под-рядчик вправе не приступать к
работе, а начатую работу приостановить, если заказчик нарушил исполнение встречных обязанностей.
Нарушение конечного срока выполнения работы предоставляет заказчику право отказаться
от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 708 и п. 2 ст. 405 ГК).
Несоблюдение подрядчиком начального или промежуточного срока дает заказчику право
отказаться от принятия исполнения лишь в том случае, когда допущенная просрочка
свидетельствует о явной невозможности окончания работ к установленному сроку (п. 3 ст. 708, п.
2 ст. 715 ГК).
Подрядчик-непредприниматель вправе выполнить работу досрочно, если иное не
предусмотрено нормативными правовыми ак-тами или договором. Подрядчик, действующий с
предпринимательской целью, имеет право на досрочное выполнение работы, если это указано в
нормативно-правовом акте или договоре.
3. Права и обязанности по поводу предоставления материалов и оборудования,
необходимых для работы. В ГК закреплен общий принцип: работа выполняется иждивением
подрядчика, т.е. с использованием его материалов, оборудования и средств, которые он должен
приобретать в сроки и на условиях, предусмотренных договором.
Подрядчик, предоставивший материал и оборудование, отвечает за их качество по правилам
об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (замена, соразмерное
уменьшение цены либо безвозмездное исправление недостатков в разумный срок). Подрядчик
несет ответственность за недоброкачественность предоставленных им материалов и
оборудования даже при отсутствии своей вины (например, когда материалы или оборудование
имеют скрытые дефекты).
Подрядчик несет также ответственность за предоставление материалов и оборудования,
обремененных правами третьих лиц (ст. 704 и п. 5 ст. 723 ГК). Эта норма регламентирует
отношения между заказчиком и подрядчиком в связи с возможными действиями третьих лиц и не
касается отношений между заказчиком и третьими лицами. Она позволяет заказчику взыскать с
подрядчика убытки, причиненные, в частности, виндикационным истребованием имущества у
заказчика третьим лицом.
Стороны вправе возложить на заказчика обязанность по обеспечению работ материалами и
оборудованием. В этом случае подрядчик отвечает только за их несохранность (ст. 714 ГК). При
определении ответственности подрядчика следует руководствоваться нормами о хранении.
Подрядчик должен использовать материалы и оборудование экономно и расчетливо, после
окончания работы представить заказчику отчет и возвратить оборудование и неизрасходованные
материалы. По соглашению сторон они могут быть оставлены у подрядчика с соразмерным
уменьшением цены работы (п. 1 ст. 713 ГК).
Заказчик несет ответственность за качество предоставленных им материалов и
оборудования. Это значит, что если результат работы не был достигнут либо достигнутый
результат оказался непригодным для использования вследствие некачественности материала
(оборудования), заказчик, тем не менее, обязан оплатить выполненную работу. Однако для
применения данной ответственности подрядчик должен доказать, что не мог обнаружить
недостатки материалов (оборудования) при их приемке. Если указанные недостатки могли быть
обнаружены, подрядчик не вправе требовать оплаты работы, некачественность которой
обусловлена этими недостатками (пп. 2 и 3 ст. 713 ГК).
Если подрядчик обнаружил непригодность или недоброкачественность предоставленных
заказчиком материалов (оборудования), он обязан немедленно предупредить об этом заказчика и
приостановить работу до получения от него указаний. Подрядчик, не предупредивший заказчика
об этих обстоятельствах либо продолживший работу, не дождавшись ответа в установленный
(разумный) срок или несмотря на своевременное указание заказчика о прекращении рабо-ты, не
вправе в дальнейшем ссылаться на эти обстоятельства в обоснование своих требований и
возражений. С другой стороны, если заказчик, получивший предупреждение подрядчика, не
принимает необходимых мер, подрядчик вправе отказаться от договора и потребовать
возмещения убытков, причиненных его прекращением (ст. 716 ГК). Однако бездействие
заказчика не дает подрядчику права на продолжение работы с использованием некачественных
материалов (оборудования). Такие понятия, как немедленное предупреждение заказчика,
разумный срок для ответа, своевременное указание заказчика, должны толковаться с учетом
конкретных обстоятельств сложившихся правоотношений. При всех условиях названные сроки
должны пониматься как краткие, и соответствующие действия должны совершаться сторонами
без задержки.
Если заказчик не предоставляет материалы (оборудование) и это препятствует исполнению
договора подрядчиком, последний вправе не приступать к работе, а если работа начата —
приостановить ее выполнение. Такие же права имеет подрядчик в случае, когда предоставление
материалов (оборудования) заказчиком еще не просрочено, однако конкретные обстоятельства
очевидно свидетельствуют о том, что заказчик не исполнит свои обязанности в срок (п. 1 ст. 719
ГК). Просрочка (или потенциально неизбежная просрочка) дает подрядчику также право
отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, если иное не предусмотрено
договором (п. 2 ст. 719 ГК). Важно иметь в виду, что при неполном исполнении обязанностей
заказчиком подрядчик вправе приостановить работу или отказаться от договора лишь в той
части, которая соответствует непредоставленному исполнению (например, при строительстве
завода подрядчик не вправе приостановить возведение стен по причине непредоставления
заказчиком подлежащего монтажу оборудования). Кроме того, если подрядчик, несмотря на
неисправность заказчика, все же надлежаще исполнит договор, заказчик обязан принять и
оплатить работу.
Возложение обязанностей по обеспечению подрядных работ материалами, оборудованием и
иным имуществом имеет значение для распределения рисков между сторонами1. По общему
правилу риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет предоставившая
его сторона. В то же время в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок
распределения таких рисков (п. 1 ст. 705 ГК).
1
Риск — это несение неблагоприятных последствий, за которые не отвечают ни стороны, ни третьи лица.
Изложенные выше правила, регламентирующие предоставление, качество и сохранность
переданных заказчиком материалов (оборудования) и распределение рисков, распространяются
также на имущество, передаваемое заказчиком для переработки.
4. Иные права и обязанности сторон, связанные с выполнением работы. В дополнение
к обязанностям, установленным законом, стороны могут предусмотреть в договоре иные
обязанности заказчика, направленные на содействие подрядчику в выполнении работы.
Нарушение этих обязанностей дает подрядчику право по своему выбору потребовать: 1)
возмещения убытков (включая дополнительные издержки, вызванные простоем); 2) перенесения
сроков исполнения работы; 3) увеличения договорной цены. Кроме того, если исполнение работы
стало невозможным вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения заказчиком
обязанностей по содействию подрядчику, последний сохраняет право на оплату выполненной
части работы (ст. 718 ГК). Необходимо обратить внимание на то, что способы защиты от
нарушения заказчиком договорных обязанностей по содействию подрядчику носят ограниченный и менее жесткий характер. В отличие от нарушения обязанностей, перечисленных в ст. 719
ГК (непредоставление материала, оборудования, технической документации и т.д.),
невыполнение заказчиком обязанностей по содействию не дает подрядчику права приостановить
работу или отказаться от договора.
Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество рабо-ты, выполняемой
подрядчиком. Это положение обусловлено необходимостью предоставления заказчику
возможности своевременно реагировать на нарушение его прав. Указанная норма является
императивной, т.е. стороны не вправе включить в договор условие, лишающее заказчика
возможности такого контроля. Однако, осуще-ствляя контроль за ходом работы, заказчик не
вправе вмешиваться в деятельность подрядчика, поскольку право самостоятельно организовывать работу и определять способ ее выполнения является характерной особенностью
подрядных правоотношений (п. 1 ст. 715 ГК).
Подрядчик — специалист. Он лучше заказчика ориентируется в специфике выполняемой
работы и, следовательно, может и должен принимать все необходимые меры для исключения
неблагоприятных обстоятельств, которые могут возникнуть в процессе исполнения договора. В
связи с этим законодатель возложил на подрядчика обязанность немедленно предупредить
заказчика о возможных неблагоприятных последствиях выполнения его указаний о способе
исполнения работы, а также иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозящих
годности или прочности результатов работы либо препятствующих ее своевременному
завершению. Обнаружив такие обстоятельства, подрядчик должен приостановить работу и далее
действовать в том же порядке, что и при обнаружении некачественности (непригодности)
документации, материалов, предоставленных заказчиком (ст. 716 ГК).
5. Права и обязанности по сдаче-приемке результата работы (ст. 720 ГК). Стадия
передачи результата работы имеет определяющее значение для сторон: либо обязательство
прекращается надлежащим исполнением договорных обязанностей, либо имеет место
ненадлежащее исполнение договора с соответствующими правовыми последствиями.
Обязанности по сдаче-приемке работы способствуют внесению определенности в вопрос о
качестве ее выполнения.
Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором, с участием
подрядчика осмотреть и принять выполненную работу. Если в работе есть явные недостатки
(недостатки, которые могли быть установлены при обычной приемке), он должен в ходе приемки
заявить об этом подрядчику и зафиксировать их в документе, удостоверяющем приемку. Если
иное не предусмотрено договором, невыполнение этой обязанности лишает заказчика
возможности в дальнейшем ссылаться на недостатки работы. Заказчик, обнаруживший после
приемки работы скрытые недостатки (недостатки, которые не могли быть установлены при
обычной приемке), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан
известить об этом подрядчика в разумный срок после их обнаружения. При этом необходимо
учитывать наличие гарантийного или иного срока для выявления недостатков.
При возникновении между заказчиком и подрядчиком разногласий относительно качества
работы по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Такая экспертиза
может проводиться как в досудебном, так и в судебном порядке. Расходы на нее несет подрядчик,
за исключением двух случаев: во-первых, если экспертизой установлено отсутствие нарушений
со стороны подрядчика или причинной связи между его действиями и обнаруженными
недостатками, расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая ее назначения; во-вторых,
если экспертиза назначена по соглашению сторон, они несут расходы поровну.
Важно учитывать, что акт сдачи-приемки не является абсолютным и безусловным
доказательством выполненных работ. Наличие акта, подписанного заказчиком, не лишает его
права в случае судебного спора предоставлять суду возражения относительно объема, качества и
стоимости работ.
Приемка работы — обязанность заказчика. Если заказчик уклоняется от ее исполнения,
подрядчик вправе по истечении месяца со дня, когда результат работы должен был быть передан
заказчику, при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат
работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести в
депозит на имя заказчика. Данное право может быть реализовано подрядчиком, если иное не
предусмотрено договором. Кроме того, уклонение заказчика от приемки работы необходимо
рассматривать как просрочку кредитора, которая дает подрядчику право на возмещение
причиненных ею убытков (п. 2 ст. 406 ГК).
Стадия сдачи-приемки результата работы значима также для перехода риска случайной
гибели или случайного повреждения изготовленной (переработанной, обработанной) вещи. По
общему правилу (если иное не предусмотрено законом или договором) указанный риск до
приемки заказчиком результата работы несет подрядчик. Если сдачаприемка просрочена
вследствие уклонения заказчика от принятия работы, риск переходит к нему в момент, когда
передача вещи должна была состояться (ст. 705 и 720 ГК). Установленное законодательством
правило распределения рисков не связано с решением вопроса о праве собственности на предмет
договора. Норма ст. 211 ГК, возлагающая риск случайной гибели и повреждения на
собственника, в то же время допускает иное ре-шение, если это предусмотрено законом или
договором. Применительно к подряду иное установлено в ст. 705 ГК.
Когда договор направлен на создание новой вещи, возникает вопрос о том, кто является ее
собственником до передачи результата работы заказчику. По общему правилу собственником
вновь создаваемой вещи до ее передачи признается подрядчик. Из этого, в частности, следует,
что по долгам подрядчика объектом взыскания может стать и предмет договора подряда
независимо от того, оплачен ли он заказчиком. В то же время данное правило имеет исключения.
В частности, если подрядные работы направлены на изготовление движимой вещи из материалов
заказчика, право собственности на нее признается за заказчиком (ст. 220 ГК).
При передаче результата работы подрядчик также обязан предоставить заказчику
информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора (ст. 726
ГК). Данная обязанность действует в двух случаях: во-первых, если это предусмотрено
договором (объем информации должен соответствовать условиям договора); во-вторых, если
характер информации таков, что без нее невозможно использовать результат работы по
назначению (объем информации определяется характером и особенностями предмета договора).
6. Права и обязанности, связанные с оплатой работы. По общему правилу заказчик
обязан уплатить обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы (эта
обязанность действует при условии, что работа выполнена качественно и в срок). Однако
стороны могут закрепить в договоре иной порядок оплаты, в частности, предусматривающий
предварительную оплату или оплату отдельных этапов. Подрядчик вправе требовать выплаты
аванса лишь в том случае, когда это указано в законе или договоре (ст. 711 ГК).
Неисполнение заказчиком обязанности по оплате дает подрядчику право применить такую
обеспечительную меру, как удержание, т.е. до уплаты заказчиком соответствующих сумм
удержать результат работы, а также принадлежащие заказчику оборудование, остаток материала
и иное имущество заказчика (ст. 712 ГК). Удержание регламентировано в общей части ГК (ст.
359-360). Подрядчик может удерживать имущество заказчика, несмотря на то, что после того, как
оно поступило во владение подрядчика, права на нее приобретены третьим лицом.
§ 4. Прекращение договора
Договор подряда может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК
для всех обязательств (исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице,
ликвидация юридического лица и др.). Возможно также досрочное расторжение договора
подряда.
На подрядные отношения распространяется общее правило о возможности расторжения
договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Кроме того, в случаях, предусмотренных
законом или договором, договор может быть расторгнут по инициативе одного из контрагентов.
При этом необходимо различать досрочное расторжение договора в судебном и одностороннем
порядке. По общему правилу (если иное не предусмотрено специальными нормами или соглашением сторон) досрочное расторжение договора по инициативе одной стороны должно
осуществляться по решению суда. Так, согласно ст. 450 ГК договор подряда может быть
расторгнут судом при существенном нарушении обязательства (из числа данных нарушений
исключаются нарушения, которые по специальному указанию закона являются основанием для
одностороннего расторжения договора подряда). Кроме того, существенное изменение обстоятельств также является основанием для судебного расторжения договора (ст. 451 ГК).
Применительно к подряду частным случаем существенного изменения обстоятельств признается
значительное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых
подрядчиком, и услуг, оказываемых подрядчику третьими лицами, которое нельзя было
предусмотреть при заключении договора (п. 6 ст. 709 ГК).
Некоторые нарушения подрядного обязательства предоставляют потерпевшей стороне
право расторгнуть договор не в судебном, а в одностороннем порядке, т.е. путем направления
контрагенту соответствующего заявления. Такое право имеет заказчик, если:
1) подрядчик своевременно не приступает к исполнению договора или выполняет работу
настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным (п. 2 ст. 715 ГК);
2) во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена качественно
и подрядчик в разумный срок не устранил выявленные недостатки (п. 3 ст. 715 ГК);
3) результат работы имеет недостатки, которые не устранены подрядчиком в разумный срок
либо являются существенными и неустранимыми (п. 3 ст. 723 ГК).
Подрядчик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:
1) заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение подрядчика, в
разумный срок не заменит некачественные материалы, оборудование, техническую
документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит неблагоприятных
указаний о способе исполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения
обстоятельств, грозящих годности работы (п. 3 ст. 716 ГК);
2) нарушение заказчиком своих обязанностей препятствует исполнению договора, а также
при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что эти обязанности не будут
исполнены в установленный срок; данное основание не действует, если на это прямо указано в
договоре (ст. 719 ГК).
В случае расторжения договора в связи с его неисполнением или ненадлежащим
исполнением потерпевшая сторона вправе требовать возмещения убытков.
Статья 450 ГК предоставляет право на одностороннее расторжение договора не только в
связи с его нарушением, но и в других случаях, предусмотренных законом или договором. В ст.
717 ГК закреплено право заказчика в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от
договора. Заказчик может быть лишен такого права только по соглашению сторон. В связи с тем,
что договор расторгается при отсутствии каких-либо нарушений со стороны подрядчика, закон
предоставляет ему определенные гарантии. Так, заказчик обязан уплатить подрядчику часть
цены, пропорциональную работе, выполненной им до получения извещения об отказе от договора. Кроме того, заказчик обязан возместить подрядчику убытки (прямой ущерб и упущенную
выгоду), причиненные прекращением договора. Размер этих убытков ограничивается разницей
между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, подлежащей уплате за выполненную
работу. Стороны вправе предусмотреть в договоре иной (больший или меньший) размер
возмещения таких убытков.
Если заказчик досрочно расторгает договор на основании ст. 715 или ст. 723 ГК, подрядчик
обязан возвратить полученные материалы и иное имущество, а когда это невозможно —
возместить их стоимость (ст. 728 ГК). Расходы по возврату имущества должен нести подрядчик,
если иное не установлено договором. Однако если имущество возвращается не заказчику, а
третьему лицу по указанию заказчика, и такой возврат влечет значительные дополнительные
расходы, подрядчик вправе требовать их возмещения.
В случае досрочного прекращения договора заказчик вправе требовать передачи ему
результата незавершенной работы, а подрядчик — компенсации произведенных затрат (ст. 729
ГК). Применение таких последствий является правом, а не обязанностью заказчика. Поэтому
подрядчик не может требовать от заказчика принятия незавершенного объекта и выплаты
компенсации.
§ 5. Отдельные виды договора подряда
1. Договор бытового подряда. По договору бытового подряда подрядчик,
осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить
по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять
бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить
работу (ст. 730 ГК).
Главным квалифицирующим признаком бытового подряда явля-ется его субъектный состав.
Во-первых, на стороне подрядчика выступает профессиональный предприниматель
(юридическое или физическое лицо). Во-вторых, заказчиком является гражданин, имеющий
потребительский интерес. Такой субъектный состав обычно порождает экономическое
неравенство контрагентов. Устранение любого из названных признаков лишает договор подряда
указанной специфики и, соответственно, исключает применение к нему норм о бытовом подряде.
Так, не будет считаться бытовым подрядом обязательство, в котором на стороне заказчика
выступает юридическое лицо (независимо от того, с какой целью оно вступает в правоотношение
— потребительской или предпринимательской). Не является бытовым подрядом и договор с
участием заказчика-гражданина, действующего с предпринимательской целью.
Поскольку одним из контрагентов бытового подряда является гражданин-потребитель, к
рассматриваемому договору применяются Закон о защите прав потребителей и принятые в
соответствии с ним нормативные акты, в частности Правила оказания услуг (выполнения работ)
по техническому обслуживанию и ремонту автомототранспортных средств1, Правила бытового
обслуживания населения2.
1
2
СЗ РФ. 1998. № 26. Ст. 3090.
СЗ РФ. 1997. № 34. Ст. 3979.
Форма и порядок заключения договора. Учитывая субъектные особенности отношений
бытового подряда, законодатель отнес рассматриваемый договор к категории публичных (п. 2 ст.
730 ГК). В связи с тем, что в ст. 426 ГК сформулированы лишь общие положения о публичном
договоре (не зависящие от особенностей конкретных типов обязательств), институт бытового
подряда содержит некоторые уточняющие правила. Так, подрядчик не вправе навязывать
заказчику включение в договор дополнительной работы (услуги), не нужной заказчику. Если
такая работа все же была включена в договор либо была выполнена без договорного
согласования, заказчик вправе не оплачивать ее (ст. 731 ГК).
Кроме того, закон обязывает подрядчика до заключения договора предоставить заказчику
необходимую и достоверную информацию, направленную на исключение заблуждения заказчика
относительно будущих договорных правоотношений3. К ней, в частности, относятся сведения о
подрядчике, видах и особенностях предлагаемой работы, цене и форме оплаты, конкретном
исполнителе (если по характеру работы это имеет значение для заказчика). Детальная
регламентация объема и порядка предоставления такой информации содержится в ст. 8-10
Закона о защите прав потребителей. Невыполнение подрядчиком указанной обязанности
влечет для него неблагоприятные последствия. Во-первых, это приравнивается к
необоснованному уклонению от заключения договора и дает заказчику право на возмещение
убытков, причиненных его незаключением. Во-вторых, если вследствие неполноты или
недостоверности информации был заключен договор на выполнение работы, не обла-дающей
свойствами, которые имел в виду заказчик, он вправе требовать расторжения договора без
оплаты работы, а также возмещения убытков. В-третьих, подрядчик отвечает и за те недостатки
работы, которые возникли после ее передачи заказчику вследствие отсутствия у него
необходимой информации (ст. 732 ГК). При рассмотрении требований заказчика о возмещении
убытков, причиненных вследствие предоставления недостоверной или неполной информации о
работе, необходимо исходить из предположения об отсутствии у него специальных познаний о
свойствах и характеристиках работы.
3
Общие положения о подряде обязывают подрядчика передать информацию лишь вместе с результатом работы.
Правила бытового обслуживания населения предусматривают, что договор должен
заключаться в письменной форме, каковой может быть выдаваемая подрядчиком квитанция.
Несоблюдение письменной формы не влечет его недействительности, но лишает стороны права в
случае спора ссылаться на свидетельские показания.
Права и обязанности сторон. Подрядчик обязан выполнить работу в срок, установленный
правилами выполнения отдельных видов работ или договором. В договоре может
предусматриваться срок, если он не установлен указанными правилами, а также срок меньшей
продолжительности, чем предусмотренный правилами. Эта норма обусловлена необходимостью
исключить злоупотребления подрядчика по установлению необоснованно продолжительных
сроков. Если подрядчик нарушил срок выполнения работы, заказчик вправе использовать один из
способов защиты, предусмотренных общими положениями о подряде, или дополнительный
способ защиты, установленный специально для бытового подряда — уменьшение цены. Кроме
того, за нарушение сроков подрядчик уплачивает заказчику пеню в размере 3% цены работы за
каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки (ст. 27, 28 Закона о защите прав
потребителей). Эта пеня носит штрафной характер, т.е. не зачитывается в счет причиненных
убытков. Кроме того, при отказе заказчика от договора вследствие нарушения подрядчиком договорного срока подрядчик не имеет права на возмещение затрат и оплату выполненной работы (п.
4 ст. 28 Закона о защите прав потребителей).
В законе установлены некоторые особенности правового регулирования прав и
обязанностей, связанных с предоставлением материалов. ГК содержит императивное правило о
том, что, если работа выполняется из материала подрядчика, материал должен оплачиваться
заказчиком при заключении договора полностью или в части, указанной в договоре. Когда
материал оплачивается частично, окончательный расчет должен производиться при получении
заказчиком результата работы. В отличие от общих подрядных норм, допускающих изменение
цены работы при существенном возрастании стоимости материала, специальные положения о
бытовом подряде предусматривают, что изменение после заключения договора цены
предоставляемых подрядчиком материалов не влечет перерасчета договорной стоимости (ст. 733
ГК). В случае полной или частичной утраты (повреждения) материала заказчика подрядчик
обязан в 3-дневный срок заменить его однородным материалом аналогичного качества и по
желанию заказчика выполнить из него работу в разумный срок, а при отсутствии такого
материала — возместить двукратную цену утраченного (поврежденного) материала. Подрядчик
освобождается от ответственности, если заказчик был предупрежден об особых свойствах
материала, могущих повлечь его полную или частичную утрату (повреждение), либо если
указанные свойства материала не могли быть обнаружены при надлежащей его приемке (ст. 35
Закона о защите прав потребителей).
Если работа выполнена некачественно, заказчик вправе применить один из способов
защиты, предусмотренных общими положе-ниями о подряде, а именно: потребовать
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены или
возмещения своих расходов по устранению недостатков (независимо от того, предусмотрено ли
такое право в договоре). Вместо указанных способов защиты заказчик вправе потребовать
безвозмездного повторного выполнения работы.
Для бытового подряда предусмотрены специальные правила, касающиеся существенных
недостатков результата работы, которые возникли до его принятия заказчиком или по
причинам, возникшим до этого момента. Во-первых, установлен более продолжительный срок их
выявления — подрядчик несет ответственность за существенные недостатки, если они
обнаружены и по истечении 2 лет (для недвижимого имущества — 5 лет) со дня принятия
результата работы, но в пределах установленного срока службы, а если срок службы не
установлен — в течение 10 лет со дня принятия результата работы. Во-вторых, при обнаружении
таких недостатков за рамками обычного срока (но в пределах указанного удлиненного срока)
подрядчику может быть предъявлено только требование об их безвозмездном устранении. Если
такое требование в течение 20 дней не удовлетво-рено или обнаруженный недостаток является
неустранимым, заказчик вправе по своему выбору потребовать уменьшения цены, возмещения
своих расходов по устранению недостатков или отказаться от договора и потребовать
возмещения убытков (ст. 737 ГК, ст. 29 Закона о защите прав потребителей).
В случае ненадлежащего выполнения или невыполнения работы заказчик может также
воспользоваться правами, предоставленными покупателю по договору розничной купли-продажи
(ст. 739 ГК).
В частности, ГК распространяет на отношения бытового подряда правила розничной куплипродажи о последствиях продажи товара ненадлежащего качества (ст. 503), возмещении разницы
в цене (ст. 504), об обязанности продавца исполнить договор в натуре несмотря на уплату
убытков и неустойки (ст. 505). Однако данные положения должны применяться с учетом
специфики подрядной работы и ее результата. Например, под заменой недоброкачественного
товара следует понимать повторное безвозмездное выполнение работы.
При сдаче работы подрядчик обязан сообщить заказчику о требованиях, которые
необходимо соблюдать для эффективного и безопасного использования результата работы, а
также о возможных отрицательных последствиях несоблюдения этих требований. Невыполнение этой обязанности дает заказчику право на возмещение убытков. Если несообщение
информации повлекло причинение вреда жизни, здоровью или имуществу заказчика либо
третьих лиц, подрядчик должен возместить его в соответствии с нормами § 3 гл. 59 ГК.
Для бытового подряда предусмотрены особенности последствий неявки заказчика за
результатом работы. В отличие от общей нормы п. 6 ст. 720 ГК специальное правило ст. 738 ГК
закрепляет право подрядчика продать результат работы только по истечении 2 месяцев со дня
письменного предупреждения заказчика о необходимости его получения.
Регламентация порядка и последствий отказа заказчика от договора бытового подряда
также обусловлена необходимостью дополнительной защиты слабой стороны — потребителя (п.
2 ст. 731 ГК). Заказчик по обычному подрядному обязательству, как и заказчик по договору
бытового подряда, имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке. Но для бытового
подряда предусмотрены две особенности. Во-первых, в то время как общая норма о подряде
признает за заказчиком такое право как диспозитивное, в отношении бытового подряда действует
правило, согласно которому условия договора, лишающие заказчика права отказаться от
договора, признаются ничтожными. Во-вторых, размер убытков, причиненных отказом от
обычного договора подряда, ограничивается разницей между ценой, определенной за всю работу,
и частью цены, выплаченной за исполненную работу; размер убытков, причиненных отказом от
договора бытового подряда, ограничивается расходами, произведенными подрядчиком для
исполнения договора, если они не входят в выплачиваемую часть договорной цены.
2. Договор строительного подряда. По договору строительного подряда подрядчик
обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо
выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые
условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор
заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого
дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и
иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (ст. 740 ГК). Квалифицирующими
признаками строительного подряда являются: 1) выполнение работ на объекте, неразрывно
связанном с землей; 2) сложность и значимость выполняемых работ, влияющие на прочность и
нормальное функциониро-вание здания (сооружения).
Например, работы по капитальному ремонту здания (сооружения) относятся к
строительному подряду, поскольку характеризуются сложностью, значимостью и
непосредственно влияют на прочность и нормальное функционирование объекта, связанного с
землей. Однако, учитывая специфику таких работ, ГК предоставляет сторонам право исключить
возможность применения к ним норм о строительном подряде. Отношения по текущему ремонту
зданий и сооружений (побелка, покраска и т.п.), напротив, к строительному подряду не
относятся. Несмотря на то, что это работы на объекте, неразрывно связанном с землей, в них
отсутствует другой признак, обязательный для строительного подряда, — значимость и сложность выполняемых работ, влияющие на прочность и нормальное функционирование здания
(сооружения).
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик (помимо выполнения строительных
работ) обязан обеспечить эксплуатацию объекта в течение согласованного срока после принятия
заказчиком. Объем, цена и иные характеристики этих услуг определяются договором. Их цель —
передать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для
успешной эксплуатации объекта.
Когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения
бытовых или других личных потребностей граждан, к нему применяются — в части, касающейся
прав заказчика — нормы о бытовом подряде (п. 3 ст. 740 ГК). Главную роль в регулировании
данных отношений ГК отводит институту строительного подряда, нормы о бытовом подряде
применяются лишь в части, касающейся прав заказчика. Соответственно, к рассматриваемым
отношениям применяются также Закон о защите прав потребителей и принятые на его основе
иные акты. Отношения строительного подряда, основанные на государственном контракте на
выполнение подрядных работ для государственных нужд, регламентируются нормами § 3 и 4 гл.
37 ГК.
Основой законодательного регулирования строительного подряда является § 3 гл. 37 ГК.
Однако ввиду сложности и специфики рассматриваемых отношений большую роль в их
регламентации традиционно играют и иные нормативные акты, которые можно разделить на
нормативные правовые и нормативно-технические. К числу первых относятся
Градостроительный кодекс, Закон об архитектурной деятельности, Закон об
инвестиционной деятельности. Среди подзаконных актов необходимо выделить Положение о
проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и
проектной документации в Российской Федерации1. К числу наиболее значимых нормативнотехнических документов следует отнести строительные нормы и правила (СНиП), которые
определяют виды строительных работ и строительно-технические требования к их проведению.
Нормы указанных актов подразделяются на обязательные, рекомендуемые или справочные.
СНиПы подлежат государственной регистрации. Обязательные нормы применяются независимо
от того, имеются ли на них ссылки в договоре.
1
СЗ РФ. 2001. № 1. Ст. 135.
Существенные условия договора. Формирование таких договорных условий в строительном
подряде имеет особенности, предопределенные спецификой строительных работ. Подрядчик
обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической
документацией, которая определяет, во-первых, объем и содержание работы и, во-вторых, какие
требования предъявля-ются к работам с точки зрения сложности конструкций, качества,
технических характеристик, физических и других параметров. Договором должны быть
определены состав и содержание технической документации, а также предусмотрено, какая из
сторон и в какой срок должна ее предоставить. Согласно п. 2 ст. 48 Градостроитель-ного
кодекса проектная документация представляет собой текстовые и схематические материалы,
определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженернотехни-ческие решения для обеспечения строительства, реконструкции и капитального ремонта.
Состав и требования к содержанию проектной документации применительно к различным
видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ. Документом,
под-тверждающим соответствие проектной документации предъявляе-мым требованиям и
дающим заказчику право на выполнение работ, является разрешение на строительство (ст. 51
Градостроительного кодекса)1. В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного
кодекса, проектная документация до ее утверждения должна пройти государственную
экспертизу. Таким образом, предмет договора строительного подряда раскрывается в
технической документации и, следовательно, условие о предмете считается определенным после
согласования сторонами технической документации, которая подготовлена в порядке,
установленном законодательством. Несогласование условия о предмете в указанном виде влечет
признание договора незаключенным. Отклонение параметров объекта от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе работ, допускается только на
основании вновь утвержденной заказчиком проектной документации после внесения в нее
изменений в установленном порядке.
1
Разрешения на строительство не требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных Градостроительным
кодексом или законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности, например при строительстве
гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу; строительстве и реконструкции объектов, не
являющихся объектами капитального строительства; строительстве сооружений вспомогательного
использования.
В процессе выполнения работы могут выявиться ошибки в технической документации, в
частности не учтенные в ней работы. В связи с этим ГК предусматривает правила поведения
сторон в таких ситуациях. Заказчик вправе в одностороннем порядке без увеличения договорной
цены вносить в техническую документацию изменения, влекущие необходимость
дополнительных работ, при наличии двух условий: 1) дополнительные работы не меняют характера договорных работ; 2) по стоимости они не превышают 10% общей сметной стоимости
строительства. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме должно
осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (пп. 1 и 2 ст. 744 ГК).
Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации
работы и в связи с этим необходимость дополнительных работ и увеличения сметной стоимости
более чем на 10%, обязан сообщить об этом заказчику. Согласие заказчика рассматривается как
изменение договора. Отказ подрядчика от выполнения согласованных работ дает заказчику право
на возмещение убытков. Однако если дополнительные работы не входят в сферу
профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены по не зависящим от
него причинам, подрядчик вправе отказаться от их выполнения, и, следовательно,
соответствующие изменения договора считаются несогласованными.
При неполучении от заказчика ответа на сообщение о дополнительных работах в течение 10
дней (или в иной срок, предусмотренный законом или договором) подрядчик обязан
приостановить их выполнение, поскольку изменение договора в этом случае считается
несогласованным. Убытки, вызванные простоем, относятся на заказчика. Если подрядчик
выполнит дополнительные работы, не уведомив заказчика или не получив положительного
ответа, он не вправе требовать их оплаты1, за исключением случаев, когда необходи-мость
немедленного выполнения дополнительных работ была обусловлена интересами заказчика (в
частности, когда приостановление работ могло привести к гибели или повреждению договорного
объ-екта). Бремя доказывания таких обстоятельств возлагается на подрядчика. Иными словами,
подрядчик принимает на себя риск продолжения работ (ст. 743 ГК).
1
Подрядчик не приобретает права на оплату дополнительных работ даже в том случае, когда эти работы были
приняты впоследствии заказчиком по акту сдачи-приемки, поскольку подписание акта подтверждает лишь факт
выполнения дополнительных работ, а не согласие заказчика на их оплату.
Подрядчик вправе требовать изменения цены также в случае, когда стоимость работ
превысила смету более чем на 10% вследствие причин, не связанных с дополнительными
работами. Но для этого подрядчик должен доказать, что удорожание произошло в силу не
зависящих от него обстоятельств (п. 3 ст. 744 ГК). Для изменения договора по этим основаниям
требуется подписание соглашения или соответствующее решение суда.
Если техническая документация, предоставленная заказчиком, оказалась некачественной и
подрядчик понес расходы в связи с установлением и устранением выявленных в ней дефектов,
эти расхо-ды подлежат возмещению заказчиком (п. 4 ст. 744 ГК).
Смета представляет собой денежное выражение работ, подлежащих выполнению. Для
строительного подряда условие о цене является существенным. Договором может быть
предусмотрена твердая цена, которая предполагается неизменной на весь период строительства.
Однако, учитывая длительность строительства и инфляцию, стороны редко применяют твердые
цены. Обычно стоимость работ определяется в текущих ценах путем пересчета базисных цен
1984 или 1991 годов с использованием специального коэффициента (индексного базиса).
Коэффициенты пересчета ежемесячно определяются по методикам, утверждаемым
нормативными актами субъектов РФ, и учитывают не только инфляционные процессы, но и
особенности конкретных регионов. Условие о цене должно признаваться согласованным и в том
случае, когда в договоре предусмотрен лишь способ ее определения, например исходя из
базисного уровня сметных цен и текущих индексов1.
1
См. п. 6 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51). Согласно ст. 740 ГК строительные работы должны выполняться
подрядчиком в установленный договором срок. Следовательно, условие о сроке их выполнения является
существенным для договора строительного подряда (в отличие от обычного подрядного обязательства) и без его
согласования договор считается незаключенным.
Стороны договора. Заказчиком в договоре строительного подряда может быть любое
юридическое или физическое лицо. Специальные требования установлены для заказчиков по
договорам, заключаемым для удовлетворения потребностей РФ или субъектов РФ (см. п. 4
настоящего параграфа).
Заказчик может не обладать достаточными знаниями для надлежащего контроля за
качеством работ, поэтому в целях контроля и надзора за строительством он может заключить без
согласия подрядчика договор об оказании соответствующих услуг с инженером (инженерной
организацией). Инженер осуществляет по поручению заказчика фактические и указанные в
договоре юридические действия по контролю за подрядными работами. Юридические действия
инженер совершает от имени заказчика, но заказчик отвечает лишь за те действия инженера,
которые совершены в пределах согласованных полномочий. В договоре строительного подряда
должны быть определены функции такого инженера, связанные с последствиями его действий
для подрядчика. Указания инженера обязательны для подрядчика, если это предусмотрено
договором строительного подряда (ст. 749 ГК).
Некоторые виды строительно-подрядных работ относятся к чис-лу лицензируемых.
Согласно п. 1 ст. 17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности и Положению о
лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений1 лицензируемой
признается деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в
соответствии с государственным стандартом. Эта деятельность включает выполнение
строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также работ по ремонту зданий и
сооружений. Подрядчик, выполняющий такие работы (индивидуальный предприниматель или
юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы), должен иметь
соответствующую лицензию. Договор строительного подряда с подрядчиком, не имеющим
лицензии, может быть признан недействительным в порядке, предусмотренном ст. 173 ГК, т.е. по
иску самого подрядчика, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль за строительной деятельностью, и только в случае, если заказчик знал или
заведомо должен был знать об отсутствии лицензии у подрядчика.
1
СЗ РФ. 2002. № 12. Ст. 1149.
Права и обязанности сторон по договору строительного подряда существенно расширены
по сравнению с общими положениями о подряде.
Заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для работы. Применительно к
строительному подряду это, в частности, означает обязанность своевременно предоставить для
строительства земельный участок. Площадь и состояние земельного участка, а также срок его
передачи должны соответствовать условиям договора. Если в договоре такие условия не
согласованы, заказчик обязан предоставить земельный участок в порядке, обеспечивающем
своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 747 ГК).
Стороны могут предусмотреть в договоре обязанность заказчика оказывать
дополнительные услуги, обеспечивающие выполнение работ (транспортировка грузов,
поступающих для строительства, временная подводка сетей энерго- и водоснабжения,
вспомогательная рабочая сила и т.д.). Заказчик обязан выполнять указанные обя-анности лишь в
том случае, если они предусмотрены договором.
Непредоставление согласованных услуг является неисполнением встречных обязанностей и
дает подрядчику право применить последствия, предусмотренные ст. 719 ГК (приостановить
работы или отказаться от договора). По общему правилу дополнительные услуги оплате не
подлежат. Однако если обязанность подрядчика опла-тить их предусмотрена договором, они
подлежат оплате на договорных условиях (п. 3 ст. 747 ГК). Когда обязанность по оплате предусмотрена, но не определен ее размер, цена дополнительных услуг определяется по правилам п. 3
ст. 424 ГК.
Подрядчик обязан выполнить работы с надлежащим качеством. Нарушением условий о
качестве, в частности, являются: отступление от требований, предусмотренных технической
документацией и СНиПами; недостижение показателей, указанных в технической документации
(например, производственной мощности). Подрядчик не несет ответственности за
незначительные отступления от технической документации, если это не повлияло на качество
работы. При реконструкции здания подрядчик отвечает за снижение или потерю его прочности,
устойчивости и надежности (ст. 754 ГК). В целях проверки соответствия выполняемых работ
предъявляемым требо-ваниям подрядчик должен осуществлять строительный контроль (ст. 53
Градостроительного кодекса). Кроме того, если подрядные работы влияют на надежность и
безопасность строительного объекта, а проектная документация на него подлежит
государственной экспертизе или является типовой, над ними должен осуществляться
государственный строительный надзор (ст. 54 Градостроительного кодекса). Государственный
строительный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти.
Обязанность по своевременному уведомлению органа государственного строительного надзора о
начале соответствующих работ возлагается на заказчика. Подрядчик обязан обеспечивать
представителям государственного строительного надзора доступ на стройплощадку, предоставлять им необходимую документацию и извещать о сроках завершения работ, подлежащих
проверке (ст. 52 Градостроительного кодекса).
При установлении на результат работы гарантийного срока, условие о надлежащем качестве
считается выполненным, если в течение этого срока результат работы соответствует
предъявляемым требованиям. В ст. 755 ГК специально регламентированы особенности гарантии
качества по договору строительного подряда. По общему правилу подрядчик гарантирует
достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации, и
возможность его надлежащей эксплуатации в течение гарантийного срока. Гарантийный срок,
установленный законом, по соглашению сторон может быть только увеличен. Гарантийный срок,
установленный иными нормативными актами, может быть договором и увеличен, и сокращен. В
ГК предусмотрен исчерпывающий перечень оснований, освобождающих подрядчика от
ответственности за недостатки, выявленные в период гарантийного срока. Подрядчик не несет
ответственности за дефекты, которые произошли вследствие: нормального износа объекта;
неправильной его эксплуатации или ошибочности инструкций по его эксплуатации,
разработанных заказчиком или привлеченными им лицами; ненадлежащего ремонта объекта,
про-изведенного заказчиком или привлеченными им лицами; непроведения заказчиком
обязательного ремонта. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на подрядчика.
Течение гарантийного срока прерывается на все время, в течение которого объект не мог
эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Это — единственное
основание для перерыва гарантийного срока в строительном подряде.
На отношения строительного подряда распространяются общеподрядные нормы (пп. 1-5 ст.
724 ГК), регламентирующие сроки обнаружения дефектов результата работ. Однако предельный
срок обнаружения недостатков составляет не 2 года, как предусмотрено пп. 2 и 4 ст. 724 ГК для
обычного подряда, а 5 лет (ст. 756 ГК). Эта норма распространяется на работы независимо от
того, установлен ли на них гарантийный срок. Подрядчик отвечает за недостатки, обнаруженные
за рамками гарантийного срока, если он составляет менее 5 лет и недостатки обнаружены по его
истечении, но в пределах 5 лет со дня передачи результата работы, и заказчик доказал, что
недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до
этого момента. Установление более продолжительного 5-летнего срока объясняется технической
сложностью строительно-подрядных работ и вероятностью выявления дефектов спустя
длительное время после сдачи-приемки.
Учитывая сложность строительных работ, закон предоставил сторонами возможность
закрепить в договоре обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет
недостатки, за которые подрядчик не отвечает (ст. 757 ГК). Подрядчик вправе отказаться от
выполнения этой обязанности лишь в двух случаях: 1) когда устранение недостатков не связано
непосредственно с предметом договора; 2) если подрядчик не в состоянии устранить недостатки
по не зависящим от него причинам.
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых
работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком
материалов, правильностью использования им материалов заказчика (ст. 748 ГК). Стороны не
вправе включить в договор условие, лишающее заказчика возможности такого контроля. В то же
время, контролируя ход работы, заказчик не должен вмешиваться в оперативно-хозяйственную
деятельность подрядчика, поскольку право самостоятельно организовывать работу и определять
способ ее выполнения является характерной особенностью подрядных правоотношений. Праву
заказчика контролировать ход работ корреспондирует обязанность подрядчика исполнять
указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не являются вмешательством
в его оперативно-хозяйственную деятельность. По общему правилу контроль и надзор — лишь
право заказчика, поэтому подрядчик, ненадлежаще выполнивший работы, не может ссылаться на
то, что заказчик не осуществлял должного контроля за их выполнением.
В законе или договоре может быть предусмотрено, что контроль за работами является не
только правом, но и обязанностью заказчика. В этом случае заказчик, обнаруживший в процессе
контроля недостатки в работе, обязан немедленно заявить о них подрядчику; иначе теряет право
ссылаться на обнаруженные им недостатки. С другой стороны, подрядчик, ненадлежаще
выполнивший работы, приобретает право ссылаться на то, что должного контроля не было.
Согласно ст. 53 Градостроительного кодекса замечания заказчика о недостатках,
выявленных в процессе контроля, должны быть оформлены в письменной форме. Об их
устранении составляется акт, подписываемый сторонами.
Статья 745 ГК, регламентирующая обеспечение строительства материалами и
оборудованием, повторяет общее подрядное регулирование. Однако необходимо иметь в виду,
что требования к качеству используемых при строительном подряде материалов и оборудования
имеют публичное значение. Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997 г. № 1636
утверждены Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и
технологий для применения в строительстве1. Эти Правила обязательны для всех юридических и
физических лиц, осуществляющих реконст-рукцию, расширение, техническое перевооружение и
ремонт зданий (сооружений). В них особо предусмотрено, что новые материалы, изделия,
конструкции и технологии, требования к которым не регламентированы действующими
нормативными документами, могут применяться только после подтверждения их пригодности
путем выдачи соответствующим органом технического свидетельства.
1
СЗ РФ. 1998. № 1. Ст. 138.
Стороны могут предусмотреть в договоре обязанность стороны, на которой лежит риск
случайной гибели или повреждения объекта строительства и иного имущества, используемого
при строительстве, застраховать соответствующий риск. Контрагенты вправе также согласовать
обязанность по страхованию ответственности за причинение при строительстве вреда другим
лицам. В некоторых случаях необходимость страхования возникает непосредственно на основании закона независимо от условий договора. Например, согласно Федеральному закону от 21
июля 1997 г. «О безопасности гидротехнических сооружений»1 собственник строящегося
гидротехнического сооружения обязан застраховать риск гражданской ответственности за
причинение вреда третьим лицам вследствие аварии гидротехнического сооружения,
произошедшей в том числе и в период строительства.
1
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3589.
Учитывая возможные неблагоприятные последствия строительно-подрядных работ для
окружающей среды, закон предусмотрел специальные правила, направленные на исключение или
минимизацию таких последствий. В Федеральном законе от 23 ноября 1995 г. «Об экологической
экспертизе»2 установлены случаи, при которых такая экспертиза является обязательной. Так,
объектами государственной экологической экспертизы федерального уровня являются техникоэкономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения и
консервации объектов хозяйственной деятельности, независимо от их сметной стоимости,
ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществление которых может оказать
воздействие на окружающую природную среду в пределах территории двух и более субъектов
РФ. Подрядчик обязан соблюдать требования нормативных правовых актов об охране
окружающей среды также и при выполнении работ. Федеральный закон «Об охране окружающей
среды»3, предусматривая такие требования, устанавливает принцип полного возмещения
причиненного вреда.
2
3
СЗ РФ. 1995. № 48. Ст. 4556.
СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133.
Подрядчик обязан соблюдать правила безопасности строительных работ. В частности,
согласно ст. 53 Градостроительного кодекса подрядчик обязан контролировать выполнение
работ, влияющих на безопасность строительного объекта и контроль за которыми не может быть
проведен после выполнения других работ. По результатам контрольной проверки таких работ
составляются акты освидетельствования. Правила безопасного производства строительных работ
закреплены в СНиП 111-4-80 «Техника безопасности в строительстве» 1999 г. Действующее
законодательство содержит не только общие, но и специальные нормы, касающиеся обеспечения
безопасности конкретных видов объектов. Например, Федеральный закон «О безопасности
гидротехнических сооружений» предусматривает требования безопасности при строительстве,
вводе в эксплуатацию, реконструкции, ремонте гидротехнических сооружений.
Отношения, связанные с возмещением вреда, причиненного третьим лицам вследствие
нарушения требований по охране окружающей среды и безопасности, относятся к деликтным,
субъектом такой ответственности является причинитель вреда — подрядчик (ст. 1095-1096 ГК).
Согласно ст. 751 ГК подрядчик не вправе использовать в ходе работ материалы и оборудование,
предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к
нарушению требований по охране окружающей среды и безопасности работ. Следовательно,
незаконные действия заказчика (например, предоставление некачественных материалов,
оборудования, проектной документации, дача противозаконных указаний и т.д.) не освобождают
подрядчика от ответственности; он может привлечь заказчика к ответственности лишь в порядке
регресса. Однако если вред причинен вследствие не только незаконных действий подрядчика, но
и виновного поведения заказчика, нельзя исклю-чать привлечения их к солидарной
ответственности в целях наиболее эффективной защиты потерпевшего. Когда вред причинен в
ходе работ, подлежащих государственному строительному надзору со стороны органа
исполнительной власти РФ или субъекта РФ, ненадлежащий надзор является основанием для
возложения субсидиарной ответственности соответственно на РФ или субъект РФ (ст. 60 Градостроительного кодекса).
Согласно ст. 1079 ГК строительные работы являются деятельностью повышенной
опасности. Следовательно, подрядчик отвечает за вред, причиненный третьим лицам независимо
от вины. Он может быть освобожден от ответственности лишь в том случае, если докажет, что
вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. В то же время заказчик,
совершивший противозаконные действия, причинно связанные с наступившим вредом, отвечает
в регрессном порядке перед подрядчиком или солидарно с ним перед потерпевшим только при
наличии вины.
ГК предусматривает комплекс прав и обязанностей, возникающих у сторон в связи с
консервацией строительства по не зависящим от них причинам (ст. 752). Характерный пример
такой консервации — приостановление строительства в связи со стихийным бедствием.
Соответствующие правила направлены на то, чтобы наиболее справедливо распределить между
контрагентами возникающие риски. Во-первых, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном
объеме работы, выполненные до момента консервации. Во-вторых, подрядчику должны быть
возмещены расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией
строительства. В-третьих, если вследствие прекращения работ подрядчик получил или мог получить имущественную выгоду (например, выполнил работы по другому договору по более
высокой цене), соответствующая сумма должны быть зачтена в счет причитающихся ему выплат.
Перечисленные правила являются императивными и распространяются только на случаи
консервации, за которые не отвечает ни одна из сторон. Поскольку консервация производится на
стадии, когда часть договорных работ выполнена, она должна оформляться актом сдачи-приемки
фактически выполненных работ.
Обязанности сторон по сдаче и приемке выполненных работ (ст. 753 ГК). Заказчик,
получивший сообщение подрядчика о готовности результата работ к сдаче, обязан немедленно
приступить к его приемке. Он обязан организовать и осуществить приемку за свой счет, если
иное не предусмотрено договором. В частности, в случаях, предусмотренных нормативноправовыми актами, он должен обеспечить участие в приемке представителей государственных
органов, в компетенцию которых входит контроль за соответствующими работами. В случаях,
предусмотренных законом или договором либо обусловленных характером работ, приемка
должна производиться только после предварительных испытаний, давших поло-жительный
результат. Принятие работы возможно после полного ее завершения или по окончании
отдельных этапов. Когда осуществляется сдача-приемка отдельного этапа, на заказчика с
момента приемки переходит риск случайной гибели или повреждения результата работы в
соответствующей части. Подрядчик может быть привлечен к ответственности лишь при
установлении его вины.
Заказчик вправе отказаться от приемки, если обнаруженные недостатки: исключают
возможность использования результата работы для договорной цели; они являются
неустранимыми. Сдача-приемка оформляется актом, подписываемым обоими контрагентами1.
Если одна из сторон отказывается от подписания акта, в нем делается соответствующая отметка и
акт подписывается в одностороннем порядке. Односторонний акт считается действительным, за
исключением случаев, когда суд признает мотивы отказа от его подписания обоснованными.
Требование о признании недействительным одностороннего акта должно рассматриваться
одновременно с иском о взыскании стоимости работ.
1
Процедура сдачи и приемки результата работ подробно изложена в Строительных нормах и правилах 3.01.04-87
«Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». См.: Госстрой России.
М., 1998. Издание официальное.
Когда для проведения работ требуется разрешение на строительство, ввод объекта в
эксплуатацию также должен осуществляться на основании соответствующего разрешения (ст. 51,
55 Градостроительного кодекса). Указанное разрешение представляет собой документ,
удостоверяющий выполнение работ в полном объеме в соответствии с разрешением на
строительство, градостроительным планом и проектной документацией. Разрешение на ввод в
эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство. Решение об отказе в
выдаче разрешения может быть оспорено в суде.
Стадия передачи-приемки результата работы имеет значение и для перехода риска
случайной гибели или случайного повреждения предмета договора. В отличие от диспозитивной
ст. 705 ГК, регулирующей отношения обычного подряда, ст. 741 ГК императивно
предусматривает, что риск случайной гибели или случайного повреждения объекта
строительства до приемки его заказчиком несет под-рядчик. На отношения строительного
подряда распространяются положения ст. 720 ГК, согласно которым при уклонении заказчика от
принятия работы риск случайной гибели или повреждения ее результата признается перешедшим
к заказчику в момент, когда передача должна была состояться. Подписание промежуточных
актов приемки работ (не влекущих передачи части договорного объекта во владение заказчика)
не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.
Указанные выше правила регламентируют последствия «случая», под которым в
гражданском праве понимаются обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон.
Однако если объект строительства до его приемки погиб или поврежден вследствие
ненадлежащего
исполнения заказчиком
договорных
обязанностей
(предоставления
недоброкачественного материала или оборудования, дачи ошибочных указаний), подрядчик
вправе требовать оплаты всей стоимости работ. Но для этого он должен доказать, что
предупреждал заказчика об этом и приостановил работу (п. 1 ст. 716 ГК).
Риск случайной гибели или повреждения материалов и оборудования несет предоставившая
их сторона, если иное не предусмотрено договором.
3. Договор подряда на выполнение проектных и изыскатель-ских работ. По этому
договору подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать
техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется
принять и оплатить их результат (ст. 758 ГК).
Специфика данных отношений касается процесса работы (проектные и изыскательские
работы отличаются от прочих видов подрядных работ) и ее результата (он выражается в
разработанной технической документации и других специальных документах). Одна из
особенностей проектных и изыскательских работ состоит в том, что их результат имеет
промежуточное значение, т.е. конечный результат достигается в процессе исполнения другого
договора, непосредственно направленного на реализацию разработанной документации (чаще
всего договора строительного подряда). Окончательная оценка проектной и прочей технической
документации может проявиться лишь в ходе строительства и последующей эксплуатации
объекта. Кроме того, специфика предмета рассматриваемого договора выражается в том, что
техническая документация может тиражироваться и перепродаваться как заказчиком, так и
подрядчиком.
Проектные работы в определенной степени носят творческий характер. Однако их следует
отграничивать от научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ,
регулируемых нормами гл. 38 ГК. Подготовка технической документации хотя и требует в
отдельных случаях определенных творческих усилий, тем не менее, носит обычный подрядный
характер. Результат таких работ может быть достигнут любым специалистом соответст-вующей
квалификации, т.е. он предсказуем и достижим при надлежащем исполнении договорных
обязанностей.
Основой законодательного регулирования подряда на выполнение проектных и
изыскательских работ является § 4 гл. 37 ГК. Од-нако большую роль в их регламентации
традиционно играют и иные нормативные акты. К числу наиболее значимых актов следует
отнести Градостроительный кодекс, Закон об архитектурной деятельности, Закон об
инвестиционной деятельности и др. Среди подзаконных актов необходимо выделить
утвержденное 27 декабря 2000 г. Правительством РФ Положение о проведении государственной
экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации1.
Кроме того, как и в области строительного подряда, действует большое число нормативнотехнических актов, регулирующих порядок разработки и утверждения технической
документации и проведения изыскательских работ.
1
СЗ РФ. 2001. № 1. Ст. 135.
Предмет договора — проектные и (или) изыскательские работы, результатом которых
являются техническая документация или данные о проведенных изысканиях. Изыскательские
работы — начальная стадия проектирования. Они выполняются в целях получения: материалов о
природных условиях территории, на которой будут выполняться строительные работы, и
факторах техногенного воздействия на окружающую среду; материалов, необходимых для
обоснования компоновки зданий и принятия конструктивных решений; материалов,
необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий (ст. 47
Градостроительного кодекса). Проектная документация представляет собой материалы в
текстовой форме и в виде карт (схем), определяющие архитектурные, функциональнотехнологические, конструктивные и инженерно-технические решения для выполнения
строительных работ (ст. 48 Градостроительного кодекса). В зависимости от сложности строительных работ проектирование может осуществляться в одну или две стадии. При
одностадийном проектировании разрабатывается лишь рабочий проект со сводным сметным
расчетом. При двухстадийном проектировании на первом этапе разрабатывается технический
проект со сводным сметным расчетом, а на втором — готовится рабочий проект с конкретной
сметой.
Предмет договора определяется в задании на проектирование, а также в иных исходных
данных, необходимых для составления технической документации. Выдача задания на
проектирование и других исходных данных является обязанностью заказчика. Задание на
выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком,
однако обязательным для подрядчика оно становится с момента его утверждения заказчиком.
Проектная документация, необходимая для строительства, требующего разрешения,
разрабатывается в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдается по
заявке заказчика органом архитектуры и градостроительства.
Подрядчик обязан проверить задание на проектирование и иные исходные данные и в
случае обнаружения в них недостатков предуредить об этом заказчика. Подрядчик, не
выполнивший этой обязанности, несет риск неблагоприятных имущественных последствий
принятия к исполнению некачественного задания. Он может ссылаться на такие недостатки лишь
в том случае, если докажет, что они не могли быть своевременно обнаружены. При доказанности
этого обстоятельства подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной работы. Невыполнение
подрядчиком обязанности о предупреждении заказчика, а также уклонение заказчика от
устранения недостатков в исходных данных и проектном задании, влекут последствия,
предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 716 ГК.
Предмет договора, определенный в задании на проектировании и иных исходных данных,
не может быть изменен подрядчиком в одностороннем порядке. Подрядчик вправе отступить от
него только с согласия заказчика. Нарушение подрядчиком этой обязанности предоставляет
заказчику право отказаться от принятия и оплаты работы (п. 2 ст. 759 ГК).
Легальное определение рассматриваемого договора не упоминает о том, что сферой его
применения является только строительство. Однако в юридической литературе традиционно
обосновывается точка зрения о том, что в гражданском праве под проектом всегда имелась в виду
техническая документация, разработанная именно для строительства. В такой же мере это
относится и к изыскательским работам, которые обеспечивают технико-экономическое обоснование строительства1. Однако анализ действующего законодательства показывает, что нормы § 4
гл. 37 ГК отражают специфику проектных и изыскательских работ независимо от того, в какой
сфере они выполняются (в области строительства, создания новой техники и т.д.). Поэтому
правила рассматриваемого договорного института можно применять к любым обязательствам,
предусматривающим выполнение изыскательских работ и разработку технической
документации.
1
См.: Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. С. 163, 164; Правовое регулирование
капитального строительства в СССР. М., 1972. С 126; Гражданское право. Т. 2. М.: БЕК, 1993. С. 234.
Стороны договора. Заказчиком в рассматриваемом договоре может быть любое
юридическое или физическое лицо. В то же время круг возможных подрядчиков ограничен,
поскольку некоторые виды проектно-изыскательских работ относятся к числу лицензируемых
(лицензируемой признается деятельность по проектирова-нию зданий и сооружений I и II
уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, а также деятельность по
инженерным изысканиям для строительства указанных объектов).
В рассматриваемых правоотношениях может применяться система генерального подряда,
при которой генеральный подрядчик (проектировщик) привлекает к выполнению отдельных
видов проектных и изыскательских работ специализированные организации (ст. 706 ГК).
Срок проектно-изыскательских работ не относится к числу существенных условий данного
обязательства. Если он не указан в договоре, работы должны быть выполнены в разумный срок
после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГК).
Цена проектных и изыскательских работ обычно формулируется в виде сметы, содержащей
постатейный перечень затрат подрядчика на выполнение работы. Цена не является
существенным условием данного договора. Если цена не предусмотрена в договоре, работы
должны быть оплачены по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за
аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК).
Основные обязанности подрядчика указаны в ст. 760 ГК. Подрядчик обязан:
1) выполнить работы в точном соответствии с заданием, иными исходными данными,
договором и установленными нормативными требованиями. Он отвечает за ненадлежащее
выполнение работ и в том случае, когда недостатки обнаружены впоследствии в ходе
строительства или в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе некачественной
документации. При обнаружении недостатков в технической документации или изыскательских
работах подрядчик обязан по требованию заказчика исправить их, а также возместить
причиненные убытки;
2) согласовать готовую техническую документацию с заказчиком, а в случаях,
предусмотренных законодательством, и с компетентными государственными органами и
органами местного самоуправления. В частности, согласно ст. 49 Градостроительного кодекса
проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной
экспертизе, за исключением случаев, прямо указанных в этой статье. Предметом
государственной экспертизы является оцен-ка соответствия проектной документации
установленным требованиям (санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным и т.д.),
а также результатам инженерных изысканий. Экспертиза проводится уполномоченным
федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему государственным
учреждением;
3) передать заказчику по акту сдачи-приемки готовую техническую документацию и
результаты изыскательских работ. Документация должна быть передана в состоянии,
обеспечивающем заказчику возможность ее беспрепятственного использования. Прежде всего,
это касается юридической чистоты передаваемых документов, исключающей право третьих лиц
воспрепятствовать ее использованию (например, третье лицо, по заданию которого ранее была
подготовлена техническая документация, вправе воспрепятствовать ее использованию
заказчиком, которому она впоследствии «перепродана» подрядчиком). При нарушении этой
обязанности подрядчик должен возместить заказчику убытки независимо от того, знал ли он о
наличии у третьего лица такого права.
Подрядчик не вправе передавать техническую документацию третьим лицам без согласия
заказчика. Этот запрет обусловлен тем, что договорная документация разработана для заказчика
и за его счет, т.е. является его собственностью. В случае нарушения подрядчиком указанной
обязанности заказчик вправе взыскать с него понесенные убытки. Кроме того, он может
потребовать приостановления работ, проводимых на основе этой документации лицом, которому
она «перепродана».
Заказчик обязан (ст. 762 ГК):
1) оплатить работу, а также возместить подрядчику дополнительные расходы, которые
вызваны изменением исходных данных вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика.
Если порядок оплаты не определен в договоре, работы должны быть оплачены после их
завершения;
2) использовать техническую документацию только на цели, предусмотренные договором,
не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия
подрядчика. Нарушение этой обязанности дает подрядчику право взыскать причиненные убытки.
Таким образом, несмотря на то, что заказчик является собственником полученной документации,
его права на нее ограничены законом. Кроме того, если техническая документация признается
объектом авторского права, на отношения между сторонами распространяется Закон об
авторском праве, а также иное законодательство, регламентирующее авторские права. В
частности объектом авторского права являются архитектурный проект, разработанная на его
основе строительная документация и архитектурный объект; автор архитектурного проекта имеет
исключительное право на его использование и дачу разрешения на его использование; использование архитектурного проекта заказчиком допускается однократно, если иное не
предусмотрено договором; архитектурный проект и вы-полненная на его основе строительная
документация могут быть использованы повторно исключительно с согласия автора (гл. 4
Закона об архитектурной деятельности);
3) содействовать подрядчику в выполнении работ в объеме и на условиях,
предусмотренных договором. В круг дополнительных обязанностей может входить передача
оборудования, предоставление помещения, выделение работников и т.д.;
4) участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с
соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.
Заказчик должен привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к
заказчику третьим лицом в связи с недостатками технической документации или изыскательских
работ. Непривлечение подрядчика к данному делу освобождает его от регрессной ответственности перед заказчиком, если он докажет, что, приняв участие в споре, он мог бы
предотвратить удовлетворение иска. Подрядчик, привлеченный к участию в деле, но не
принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела заказчиком.
4. Подрядные работы для государственных нужд. Подрядные строительные, проектные и
изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской
Федерации или ее субъекта и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и
внебюджетных источников, осуществляются на основе государственного контракта. По
государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и
ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать
их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные
работы и оплатить их или обеспечить их оплату (ст. 763 ГК). В отличие от обычных договоров
подряда, заключаемых между самостоятельными хозяйствующими субъектами исключи-тельно
по их усмотрению, государственный контракт направлен на удовлетворение наиболее важных
государственных потребностей (создание государственного резерва, поддержание необходимого
уровня обороноспособности страны, возведение зданий и сооружений в публичных интересах и
т.д.). Особая значимость для государства и общества указанных отношений предопределила
создание правового механизма, обеспечивающего выполнение этих задач.
Современное законодательство о подрядных работах для государственных нужд построено
не на принуждении подрядчиков к заключению договоров, а на стимулировании их к
выполнению соответствующих работ (льготное кредитование и налогообложение,
предоставление гарантий финансирования и возмещения имущественных потерь и др.).
Принуждение допускается в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом
(например, в отношении подрядчиков-монополистов).
В качестве подряда для государственных нужд может быть квалифицирован лишь такой
договор, который заключен на основании выданного в установленном порядке государственного
заказа и имеет необходимое финансовое обоснование (решение компетентных органов о
выделении государственных денежных средств для оплаты по конкретному контракту).
Следовательно, не всякие строительные и проектно-изыскательские работы, выполняемые для
государственных нужд за счет источников, указанных в ст. 763 ГК, подпадают под
регулирование § 5 гл. 37 ГК. Обязательным квалифицирующим признаком рассматриваемого
договора является включение работ в соответствующий перечень и выдача на них в
установленном по-рядке государственного заказа1.
1
Порядок и условия включения объекта в перечень регламентирован Поло-жением о формировании перечня строек
и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета,
утв. постановлением Правительства РФ от 1 октября 2001 г. № 714 (СЗ РФ. 2001. № 43. Ст. 4097). Далее —
Положение о формировании строек и объектов.
Согласно ст. 763 ГК государственный контракт может заключаться в отношении двух видов
подряда: строительного и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Поэтому
государственный контракт необходимо рассматривать как разновидность строительного подряда
или подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.
Основания и порядок заключения государственного контракта определяются в соответствии
со ст. 527 и 528 ГК. Согласно ст. 768 ГК детальное регулирование рассматриваемых
правоотношений предполагается в законе о подрядах для государственных нужд. До его
принятия следует руководствоваться действующими в настоящее время специальными
подзаконными актами, в частности Основными положениями порядка заключения и исполнения
государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных
государственных нужд в Российской Федерации (утв. постановлением Совета Министров —
Правительства РФ от 14 августа 1993 г. № 812)1, а также упоминавшимся выше Положением о
формировании перечня строек и объектов. Кроме того, отдельные нормы содержатся в
комплексных законодательных актах, в частности в Федеральном законе от 21 июля 2005 г. «О
размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных
и муниципальных нужд»2 (далее — Закон о размещении заказов), Федеральном законе от 13
декабря 1994 г. «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»3,
Федеральном законе от 27 декабря 1995 г. «О государственном обо-ронном заказе»4.
1
2
3
4
САПП РФ. 1993. № 34. Ст. 3189.
СЗ РФ. 2005. № 30 (ч. 1). Ст. 3105.
СЗ РФ. 1994. № 34. Ст. 3540.
СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 6.
Предметом государственного контракта являются результаты строительных, проектных и
изыскательских работ. Виды и объем работ должны быть определены в договоре. В юридической
литературе высказывалась точка зрения о том, что предметом рассматриваемого договора могут
быть не любые работы, являющиеся согласно ст. 740 ГК предметом строительного подряда, а
лишь сугубо строительные работы. Однако такое толкование не учитывает, что, например,
работы по капитальному ремонту зданий или пусконаладочные работы, неразрывно связанные со
строящимся объектом, могут быть не менее значимыми для государства и, следовательно,
требовать подчинения их нормам подряда для государственных нужд. Поэтому содержащуюся в
ст. 763 ГК отсылку к ст. 740 ГК следует понимать как распространение правил § 5 гл. 37 ГК на
лю-бые отношения строительного подряда.
Сторонами государственного контракта выступают государственный заказчик и
подрядчик. Подрядчиком может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее
соответствующую лицензию. Однако к подрядчикам, претендующим на размещение заказа по
результатам торгов, предъявляются дополнительные требования, а именно: отсутствие процедур
их ликвидации или приос-тановления их деятельности, отсутствие существенной задолженности
по налогам и др. (ст. 11 Закона о размещении заказов). Заказчиком является государственный
орган (федеральный или субъекта РФ), обладающий необходимыми инвестиционными
ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом
распоряжаться такими ресурсами (ст. 764 ГК). Государ-ственный заказчик может передать часть
своих функций заказчику-застройщику на основе заключенного с ним договора. Перечень таких
функций регламентирован в Положении о формировании перечня строек и объектов.
Для некоторых видов государственных контрактов законодательство предусматривает
специальные требования к субъектному составу. Так, Правительство РФ вправе устанавливать
дополнительные требования к подрядчикам, выполняющим работы для нужд обороны и
безопасности государства (наличие у них производственных мощностей, технологического
оборудования, финансовых и трудовых ресурсов, необходимых для выполнения работ).
Основания и порядок заключения государственного контракта. Государственные и
муниципальные контракты размещаются путем проведения торгов в форме конкурса или
аукциона. Торги организовываются для определения лица, способного наилучшим образом
исполнить государственный контракт. Отступление от этого порядка предусмотрено Законом о
размещении заказов и касается, главным образом, подрядчиков, которые в силу своего
доминирующего или монопольного положения на рынке могут быть принуждены к заключению
государственного контракта. Размещение заказа у единственного подрядчика (без проведения
торгов) производится, в частности, в случаях, когда работа относится к сфере деятельности
субъектов естественных монополий, осуществляется работа по поддержанию мобилизационных
мощностей, возникла потребность в определенных работах вследствие непреодолимой силы (что
обу-словливает нецелесообразность торгов, сопряженных со значительными временны́ ми
затратами)1.
1
См. ст. 55 Закона о размещении заказов.
Подробное регулирование отношений, возникающих при проведении торгов, содержится в
Законе о размещении заказов. Так, нарушение положений о размещении заказа является
основанием для признания в судебном порядке недействительным размещения заказа по иску
заинтересованного лица или государственного органа, уполномоченного на осуществление
контроля за размещением заказов (ст. 10 Закона). Заказчик вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить контракт, если тот уклоняется от его заключения, а
также потребовать возмещения убытков, причиненных уклонением от заключения контракта,
либо заключить контракт с участником конкурса, заявке которого присвоен второй номер (ст. 29
Закона). Для государственного заказчика, разместившего заказ, принятый подрядчиком,
заключение государственного контракта является обязательным. Заказчик вправе отказаться от
заключения контракта с победителем конкурса лишь в случаях, пре-дусмотренных в ст. 9 Закона
о размещении заказов, в частности, при установлении фактов проведения ликвидации участников
конкурса, приостановления их деятельности, предоставления заведомо ложных сведений.
Заключение государственного контракта является обязательным для подрядчика в случаях,
установленных законом. Если подрядчик определяется не на конкурсной основе, понуждение его
к заключению контракта возможно лишь при условии, что государственным заказчиком будут
возмещены все убытки, которые могут быть причинены подрядчику в связи с выполнением
государственного контракта. Требование о возмещении убытков не применяется в отношении
казенных предприятий (ст. 527 ГК). Если сторона, для которой заключение государственного
контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе
обратиться в суд с иском о понуждении к заключению контракта (п. 5 ст. 528 ГК).
Государственный контракт, не связанный с торгами, заключается в соответствии со ст. 528
ГК, которая регулирует порядок заключения государственных контрактов на поставку товаров
для государ-ственных нужд.
Цена и сроки начала и окончания работ являются существенными условиями
рассматриваемого договора (п. 1 ст. 766 ГК). Поэтому отсутствие в контракте этих условий
влечет признание его незаключенным. Если государственный контракт заключается по результатам торгов, цена и сроки определяются в соответствии с объявленными условиями торгов и
представленным на конкурс предложени-ем подрядчика, признанного победителем конкурса (п. 2
ст. 766 ГК). Торги являются элементом сделки — договора подряда для государственных нужд.
Поэтому условия, согласованные в результате торгов, необходимо рассматривать как условия
государственного контракта. Стоимость работ в процессе выполнения контракта может
изменяться вследствие объективных обстоятельств. Изменение цены производится по
соглашению сторон в порядке и с последствиями, предусмотренными ст. 452 и 453 ГК. Однако
возможность соглашения об увеличении цены зависит от выделения дополнительных
финансовых средств уполномоченным государственным органом.
В контракте может быть предусмотрена обязанность заказчика авансировать строительство.
Размер, сроки перечисления аванса, порядок его погашения, а также условия промежуточных
расчетов за выполненные работы в пределах 95% их стоимости устанавливаются при заключении
контракта. Если подрядчик виновен в невыполнении объемов работ, предусмотренных графиком,
сумма предъ-явленного промежуточного платежа за фактически выполненные работы
уменьшается на стоимость недовыполненных работ или платежи задерживаются до устранения
допущенного отставания. Окончательный расчет производится в месячный срок после принятия
объекта в эксплуатацию, если иное не предусмотрено в контракте.
Существенными условиями государственного контракта являются также способы
обеспечения исполнения договорных обязательств. Обязанности государственного заказчика по
оплате работ обеспечиваются соответствующими органами государственного управления РФ,
субъекта РФ или муниципальным образованием (в зависимости от источника финансирования).
Допустимо применение любых обеспечительных мер, предусмотренных гражданским
законодательством: поручительство, банковская гарантия, неустойка и др.
Поскольку законодательство, регламентирующее подряд для государственных нужд,
построено по принципу экономического стимулирования подрядчиков к принятию заказов, оно
содержит нормы, защищающие интересы подрядчика на случай ненадлежащего финансирования.
Уменьшение государственными органами бюджетных средств, выделенных для финансирования
подрядных работ, предоставляет подрядчику право потребовать изменения сроков и других
условий выполнения работ. Подрядчик может также взыскать убытки, причиненные изменением
сроков (ст. 767 ГК).
Ответственность сторон государственного контракта имеет некоторые особенности.
Законодательство содержит императивные нормы, устанавливающие ответственность заказчика
и подрядчика. Так, в случае просрочки исполнения заказчиком обязанности, предусмотренной
государственным или муниципальным контрактом, подрядчик вправе потребовать уплаты
1
неустойки в размере /300 ставки рефинансирования ЦБР. Неустойка начисляется за каждый день
просрочки. Заказчик освобождается от уплаты неустойки, если докажет, что просрочка
произошла вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны. Государственный
заказчик несет ответственность за несвоевременную передачу оборудования для монтажа, если
это обязательство по контракту возложено на него. Если в результате недопоставки оборудования
произошла остановка строительства более чем на месяц, срок окончания строительства
продлевается на период остановки работ. Размер санкций за несвоевременную передачу
оборудования устанавливается в контракте. В государственный контракт включается также
обязательное условие об ответственности подрядчика за неисполнение или ненадлежащее
исполнение договорного обязательства (ст. 9 Закона о раз-мещении заказов).
ГЛАВА 35. ДОГОВОР НА ВЫПОЛНЕНИЕ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИХ,
ОПЫТНО-КОНСТРУКТОРСКИХ И ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ РАБОТ
§ 1. Понятие и значение договора
Рассматриваемый договор обслуживает прежде всего научно-техническую сферу
экономики, роль которой в современных условиях необычайно велика. По договору на
выполнение научно-исследовательских работ исполнитель обязуется провести обусловленные
тех-ническим заданием заказчика научные исследования, а по договору на выполнение опытноконструкторских и технологических работ — разработать образец нового изделия,
конструкторскую документацию на него или новую технологию, а заказчик обязуется принять
работу и оплатить ее (п. 1 ст. 769 ГК).
Таким образом, обязательство относится к группе договоров на выполнение работ и
оказание услуг. Этот признак лежит в основе отграничения договоров на выполнение научноисследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ (НИОКР) от
лицензионного договора, целью которого является предоставление лицензиату уже
существующего творческого результата. Цель правоотношения позволяет отграничить
рассматриваемый договор от авторского, предмет которого — передача научного произведения
для последующего распространения.
Выполнение НИОКР создает результат, отделимый от выполняемой работы, в чем
проявляется их сходство с подрядом. Поэтому к рассматриваемым обязательствам применимы
подрядные нормы, на которые не влияет специфика НИОКР. Однако целью договора подряда
является результат обычной деятельности, все основные характеристики которого могут быть
определены при заключении договора. Научно-исследовательская, опытно-конструкторская и
технологическая работа имеет творческий характер. Ее цель выражается в новых научных
выводах, образце нового изделия или конструкторской документации на него либо в новой
технологии. Поэтому как бы добросовестно исполнитель ни работал, он не может гарантировать
достижения договорного результата.
Договор на выполнение НИОКР сформулирован как один дого-ворный тип, но в его рамках
выделены два вида договора: на выполнение научно-исследовательских работ и на выполнение
опытно-конструкторских (или технологических) работ. Оба вида договора характеризуются
указанными выше общими признаками, обусловившими единое правовое регулирование. Однако
есть между ними и различия, предопределяемые разной степенью творческого характера
выполняемой работы. Специфика каждого из этих договоров закреплена в ст. 770, 775 и 776 ГК.
Результат НИОКР нередко становится объектом исключительных прав. Кроме того, в
процессе выполнения работ может возникнуть необходимость в использовании уже
существующих и охраняемых объектов интеллектуальной собственности. Поэтому в п. 4 ст. 769
ГК предусмотрено, что условия договоров на выполнение НИР и ОКР должны соответствовать
законодательству об исключительных правах. В первую очередь, следует назвать Патентный
закон, регламентирующий защиту прав на изобретения, полезные модели и промышленные
образцы, Закон об авторском праве, регулирующий, в частности, отношения в связи с
созданием и использованием произведений науки, Закон о правовой охране топологий
интегральных микросхем, который регламентирует отношения, возникающие в связи с
созданием, правовой охраной и использованием топологий (зафиксированного на материальном
носителе
пространст-венно-геометрического
расположения
совокупности
элементов
интегральной микросхемы и связей между ними). Кроме того, действуют подзаконные акты,
касающиеся выполнения НИР и ОКР в специаль-ных областях, например Указ Президента РФ от
14 мая 1998 г. № 556 «О правовой защите результатов научно-исследовательских, опытноконструкторских и технологических работ военного, специального и двойного назначения»1.
1
СЗ РФ. 1998. № 20. Ст. 2146.
§ 2. Заключение договора
Предметом договоров на выполнение НИР и ОКР является результат творческого решения
исполнителем поставленной научной, технической или технологической задачи. Он может
выражаться в законченной научно-исследовательской, конструкторской или технологической
работе, образце нового изделия, конструкторской документации, новой технологии. Результат
договоров на выполнение НИР и ОКР всегда должен облекаться в вещественную форму —
научный отчет (заключение), образец изделия, конструкторская документация и т.д.
Научно-исследовательские работы направлены на выяснение принципиальной возможности
достижения новых результатов в области науки и техники. Эти исследования могут быть как
фундаментальными, так и прикладными. Опытно-конструкторские работы направлены на
решение более конкретных задач, связанных с разработкой новой техники, созданием новых
технологий и материалов. Такая деятельность носит научно-технический характер и выражается
в приложении новых знаний в технической и технологической областях. Договор на выполнение
НИР и ОКР может охватывать как весь цикл исследования, разработки и изготовления образцов,
так и отдельные его этапы.
Специфика предмета договоров на выполнение НИР и ОКР заключается в творческом
характере работы и, соответственно, результата. Это предопределяет другую особенность
предмета этих договоров — приблизительность требований, которым должен отвечать
договорный результат. Предмет договора определяется в техническом задании, которое
утверждается заказчиком. В нем устанавливаются технические, экономические и другие
требования, которым должен соответствовать результат работы. Техническое задание является
не-отъемлемой частью договора и может уточняться по мере выполнения работы.
Сторонами договора являются заказчики и исполнители. Заказчиками могут выступать
любые физические и юридические лица, имеющие интерес в получении результатов новых
исследований и разработок. Исполнителями могут быть все российские юридиче-ские и
физические лица, имеющие профессиональные возможности для выполнения НИР и ОКР.
Творческий характер работы предопределяет то, что для заказчика имеет значение личность
исполнителя, а именно его способность решить поставленную задачу. К рассматриваемым
договорам применима конструкция генерального подряда: для научно-исследовательских работ
— при наличии согласия заказчика, для опытно-конструкторских и технологических работ —
при отсутствии договорного запрета.
К срокам выполнения работы, согласно ст. 778 ГК, применяются нормы ст. 708 ГК,
регулирующей подрядные правоотношения. Закон не содержит указания на срок как на
существенное условие договора подряда и, следовательно, договора на выполнение НИР и ОКР.
Характер таких работ свидетельствует о возможности определения срока через категорию
разумного срока. Поэтому когда срок выполнения работ не указан в договоре, они должны быть
выполнены в разумный срок после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГК). Срок является
существенным условием лишь для договоров на выполнение НИР и ОКР для государственных
нужд.
В договоре могут указываться начальный и конечный сроки выполнения работы. По
согласованию между сторонами могут быть предусмотрены также промежуточные сроки, т.е.
сроки завершения отдельных этапов работы. Если иное не установлено нормативно-правовыми
актами или договором, исполнитель несет ответственность за нарушение не только конечного, но
также начального и промежуточного сроков. Ответственность может выражаться в возмещении
убытков или уплате неустойки, предусмотренной догово-ром. Указанные в договоре начальный,
конечный и промежуточный сроки могут быть изменены в случаях и в порядке, предусмотренных договором (п. 2 ст. 708 ГК). Нарушение конечного срока предоставляет заказчику право
отказаться от принятия исполнения и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 708 и п. 2 ст. 405
ГК). Несоблюдение исполнителем начального или промежуточного срока дает заказчику право
отказаться от принятия исполнения лишь в том случае, когда допущенная просрочка
свидетельствует о явной невозможности окончания работ к установленному сроку (п. 3 ст. 708, п.
2 ст. 715 ГК).
Цена работы. Согласно ст. 778 ГК к цене применяются правила ст. 709 ГК,
регламентирующей подрядные правоотношения. Цена не относится к числу существенных
условий договора подряда и, следовательно, договора на выполнение НИР и ОКР. При
отсутствии договорной цены оплата должна производиться по цене, которая при сравнимых
обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК). Цена является
существенным условием лишь для договоров на выполнение НИР и ОКР для государственных
нужд.
Существуют различные формы определения цены. Во-первых, она может быть указана в
тексте договора. Во-вторых, возможно определение цены путем указания на способ ее
формирования (например, котировка биржевых цен). В-третьих, цена может быть определена
путем составления сметы, которая содержит постатейное обоснование договорной цены и
является неотъемлемой частью договора.
Цена работы, в том числе и определенная путем составления сметы, может быть твердой и
приблизительной. Цена считается твердой, если в договоре не предусмотрено иное. Вид цены
(твердая или приблизительная) имеет значение для определения условий и порядка ее изменения.
В этой части к рассматриваемому договору применяются общие положения о подряде (см. § 2 гл.
Учебника).
§ 3. Права и обязанности сторон
Права и обязанности исполнителя (ст. 773 ГК). Главной обязанностью исполнителя
является выполнение договорной работы в соответствии с техническим заданием и передача ее
результата заказчику в установленный срок. Исполнитель НИР не вправе привлекать к работам
третьих лиц без согласия заказчика. К договору на выполнение ОКР применимо общее правило
ст. 313 ГК, разрешающее исполнителю привлекать к работе третьих лиц при отсутствии
договорного запрета (ст. 770 ГК). Различное решение этого вопроса в отношении указанных
договоров объясняется прежде всего разной степенью творчества НИР и ОКР и, соответственно,
значения личности непосредственного исполнителя для заказчика. Кроме того, специфика ОКР
нередко предполагает необходимость привлечения узких специалистов для выполнения
отдельных видов и этапов работ.
Особенности НИР и ОКР предопределяют то, что договорный результат может быть не
достигнут даже при безупречном выполне-нии работы1. В связи с этим в ГК установлены
специальные правила. Если исполнитель надлежаще выполнил работу, но договорный результат
не достигнут, риск этого возлагается на заказчика (если иное не предусмотрено законом или
договором) и он обязан оплатить работу. Следовательно, установлено положение, прямо противоположное подрядным правилам об оплате (нет результата работы — нет и оплаты)2. Однако
если до окончания работ добросовестный исполнитель установит невозможность получения
ожидаемых результатов или нецелесообразность продолжения работы, он обязан своевременно
проинформировать об этом заказчика и прекратить работы. Последствия досрочного
прекращения работы по указанному основанию различны для НИР и ОКР. Заказчик обязан
оплатить стоимость НИР, проведенных до выявления невозможности получения договорного
результата, в пределах соответствующей части договорной цены (ст. 775 ГК). По договору на
выполнение ОКР заказчик обязан оплатить только понесенные исполнителем затраты (ст. 776
ГК). Нарушение исполнителем обязанности по своевременному прекращению работы и
информированию об этом заказчика является основанием для соответствующего уменьшения
оплаты.
1
Бремя доказывания обстоятельств, повлекших невозможность достижения договорного результата, возлагается
на исполнителя.
2
Точно так же решен вопрос о возложении риска случайной гибели или повреждения результата работы. В
отличие от общеподрядного правила нормы рассматриваемого договорного института устанавливают, что риск
случайной гибели или повреждения материализованного результата НИР и ОКР несет заказчик.
Исполнитель несет ответственность за нарушение договорных обязанностей только при
наличии вины, причем бремя доказывания отсутствия вины возлагается на него. Таким образом,
для рассматриваемого договора установлено исключение из общего правила об ответственности
предпринимателя независимо от вины. Кроме того, ответственность исполнителя ограничена по
объему. Убытки, подлежащие возмещению заказчику, ограничиваются реальным ущербом
(упущенная выгода может быть взыскана лишь в случае, когда это прямо предусмотрено
договором). В договоре может быть уста-новлено, что реальный ущерб взыскивается не в полной
сумме, а лишь в пределах общей стоимости работ (ст. 777 ГК).
Если результат работ достигнут, однако в нем имеются недостатки, которые могут повлечь
отступления от технико-экономических параметров, предусмотренных в техническом задании
или договоре, исполнитель обязан своими силами и за свой счет устранить их. Эта обязанность
возлагается на исполнителя лишь в том случае, когда недостатки в работе допущены по его вине.
Исполнитель обязан согласовать с заказчиком использование охраняемых результатов
интеллектуальной деятельности, принадлежащих третьим лицам, и приобретение прав на их
использование. Потребность в использовании объектов интеллектуальной собственности
обусловлена спецификой рассматриваемого договора. Если права на объект интеллектуальной
собственности принадлежат третьему лицу (правообладателю), его применение в НИР и ОКР
допускается только с согласия этого лица. Согласие должно быть оформлено лицензионным
договором или договором об уступке исключительных прав. Необходимость согласования с
заказчиком использования чужой интеллектуальной собственности объясняется тем, что такое
использование, будучи возмездным, влечет удорожание договорных работ.
Исполнитель обязан обеспечить «патентную чистоту» договор-ного результата, т.е.
гарантировать заказчику, что полученный результат не нарушает исключительных прав третьих
лиц. Под третьими лицами понимаются непосредственные авторы научно-технических
разработок, а также иные лица, которые имеют исключительные права на объекты
интеллектуальной собственности, включенные в результат НИР и ОКР. Отношения с ними
должны быть урегулированы в соответствии с действующим законодательством. Для устранения
сомнений относительно «патентной чистоты» договорного результата исполнитель может
организовать проведение экспертизы созданной им научно-технической продукции. Гарантии
юридической безупречности договорного результата могут быть предоставлены исполнителем
лишь в отношении определенной страны и на определенный момент. Абсолютных гарантий быть
не может, поскольку охрана патента имеет территориальный характер и постоянно меняется.
Нарушение исполнителем обязанности по обеспечению «патентной чистоты» дает заказчику
право в регрессном порядке взыскать с исполнителя убытки, причиненные предъявлением
требований о нарушении исключительных прав третьих лиц.
Права и обязанности заказчика (ст. 774 ГК). Заказчик обязан выдать исполнителю
техническое задание, согласовать с ним про-грамму (тематику) работ и передать ему иную
информацию (патентную, техническую, нормативную и др.), необходимую для выполнения
работы. Если какая-либо информация, необходимая для выполнения работы, стала известна
заказчику после заключения договора, она также должна быть передана исполнителю.
Заказчик обязан принять результат выполненной работы в сроки и в порядке,
предусмотренные договором. Приемка может быть поэтапной (если это предусмотрено в
договоре) или окончательной. Сдача-приемка работ оформляется двусторонним актом, подписываемым представителями обоих контрагентов. Если заказчик обнаружил некачественность
выполненной работы (дефекты в технической документации, отступление от установленных
нормативов и требований), он вправе отказаться от принятия работы. Об этом составляется
двусторонний акт, в котором фиксируются выявленные недостатки. При возникновении между
заказчиком и исполнителем разногласий по поводу качества выполненной работы по требованию
любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Такая экспертиза может проводиться как в
досудебном, так и в судебном порядке. Юридическая сила экспертного заключения
регламентирована нормами процессуального законодательства, которые предусматривают, что
заключение эксперта не имеет особого доказательственного значения и должно оцениваться
наряду с другими доказательствами (п. 3 ст. 86 АПК, п. 3 ст. 86 ГПК).
Если заказчик уклоняется от приемки работы, исполнитель вправе по истечении месяца со
дня, когда результат работы должен быть передан заказчику, при условии последующего
двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за
вычетом всех причитающихся исполнителю платежей, внести в депозит на имя заказчика. Это
право может быть реализовано исполнителем, если иное не предусмотрено договором. Кроме
того, уклонение заказчика от приемки работы необходимо рассматривать как просрочку
кредитора, которая дает исполнителю право на воз-мещение причиненных ею убытков (п. 2 ст.
406 ГК).
Заказчик обязан оплатить работы по установленной цене и в порядке, предусмотренном
договором. По общему правилу заказчик обязан уплатить обусловленную цену после
окончательной сдачи результата работы (данная обязанность действует при условии, что работа
выполнена качественно и в срок). Однако стороны могут закрепить в договоре иной порядок
оплаты, в частности, предусматривающий выдачу аванса или оплату отдельных этапов.
Права сторон на результаты работ (ст. 772 ГК). Результаты НИР и ОКР являются
объектом интеллектуальной собственности. Претендовать на них теоретически могут и
исполнитель (поскольку именно он создал этот объект), и заказчик (поскольку объект создан по
его заданию и оплачен им). Закон предоставил сторонам возможность согласовать в договоре
права на созданный результат. Указанные права разнообразны и включают в себя, в частности,
тиражирование научно-технической продукции, заключение лицензионных соглашений,
внесение объекта в качестве вклада в хозяйственные общества (товарищества) и т.д. Контрагенты
могут установить, что право на пользование и распоряжение договорным результатом
принадлежит только одному из них, или распределить эти права между собой. Если в договоре
распределение указанных прав не согласовано, действует общий порядок, предусмотренный п. 2
ст. 772 ГК: заказчик получает право неограниченного использования переданных ему
результатов, в том числе способных к правовой охране; исполнитель вправе использовать
полученные им результаты только для собственных нужд, т.е. в собственной
предпринимательской или иной деятельности без права их передачи третьим лицам.
Обязанности по обеспечению конфиденциальности информации (ст. 771 ГК). Стороны
обязаны обеспечить конфиденциальность сведений, касающихся предмета договора, хода его
исполнения и полученных результатов. Эта обязанность обусловлена необходимо-стью
предотвратить незаконное использование договорных результатов третьими лицами. Объем
сведений, признаваемых конфиденциальными, определяется в договоре. Конфиденциальными,
как правило, признаются сведения о сущности изобретения, научно-технической разработки,
промышленного образца. Конфиденциальными считаются также любые другие сведения,
охраняемые в режиме коммерческой тайны (ст. 139 ГК). Каждая из сторон обязуется публиковать
конфиденциальные сведения только с согласия другой стороны. Нарушением обязанности по
обеспечению конфиденциальности считается не только несанкционированное разглашение
сведений третьим лицам, но и непринятие мер к их охране.
ГЛАВА 36. ВОЗМЕЗДНОЕ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ
1. Услуги и их правовое регулирование. Термин «услуги» ввиду их распространенности и
большой практической значимости используется в ГК и других актах гражданского
законодательства многократно: услуги названы в ст. 128 ГК в числе основных объектов
гражданского права, об оказании услуг говорится во многих других статьях ГК, относящихся к
различным его институтам, прежде всего договорным обязательствам. В ГК впервые в
отечественном гражданском законодательстве даны общие правила о договоре возмездного
оказания услуг, содержащиеся в гл. 39 ГК (ст. 779-783). Нормы этой главы определяют сферу
применения данного договора и его основные правовые особенности.
В широком смысле под оказанием услуг может пониматься разнообразная деятельность,
которая создает необходимый обществу полезный имущественный или иной результат и является
предметом различных договоров1. Однако в этом случае правовое регулирование не будет
отражать особенности отдельных гражданско-правовых договоров, на основании которых
оказываются услуги. Действующее законодательство и прежде всего ГК ограничивает сферу
договоров о возмездном оказании услуг в двух отношениях:
1
Такая широкая характеристика договорных отношений об услугах дается в некоторых новейших учебниках
гражданского права.
во-первых, в п. 1 ст. 779 ГК предмет договора возмездного оказания услуг характеризуется
как совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности. Таким
образом, оказание услуг не ведет к возникновению вещного права, как при купле-продаже или
дарении, не создает нового материального объекта, что имеет место в подрядных договорах, и не
порождает временное право пользования, как в договоре аренды. Одновременно в ГК
обрисованы главные сферы оказания услуг: это услуги связи, медицинские, аудиторские,
консультационные, информационные, по обучению, туризму и иные. Разнообразие услуг не
позволяет дать их закрытый перечень, их круг постоянно расширяется;
во-вторых, в п. 2 ст. 779 ГК посредством отсылки к главам Кодекса перечислены договоры,
которые содержат определенные элементы оказания услуг, однако имеют иную юридическую
суть и под действие норм гл. 39 ГК не подпадают. Это договоры подряда, перевозки,
транспортной экспедиции, банковского вклада и счета, расчеты, хранения, договоры о
представительстве и доверительном управлении имуществом. В этом перечне отсутствуют
договоры займа, кредитования и страхования, которые ввиду их специфики также выходят за
рамки договора о возмездном оказании услуг.
Ввиду разнообразия оказываемых возмездных услуг их регулирование, даваемое в нормах
гл. 39 ГК, является кратким и общим (всего 4 статьи) и содержит нормативное предписание,
согласно которому общие положения о договоре подряда и положения о бытовом подряде ГК
применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит особенностям
предмета договора оказания услуг. Ввиду близости отношений подряда и услуг это правило
позволяет устранять пробелы в правовом регулировании оказываемых на практике услуг.
На основе норм ГК разработана и введена в действие система законов и постановлений
Правительства РФ об отдельных видах услуг, отражающих особенности их оказания.
Заказчиками и исполнителями возмездных услуг выступают как граждане, так и
юридические лица всех категорий. Однако некоторые услуги оказываются только гражданам
(медицинские, учебные, туристические). В этом случае отношения сторон приобретают
потребительский характер и подпадают под действие норм Закона о защите прав потребителей,
что существенно усиливает правовую охрану интересов граждан.
Правовое регулирование возмездных услуг имеет ряд практиче-ски важных особенностей,
которые отражают специфику предмета таких договорных отношений, а также интересы
заказчиков услуг, которыми в большинстве случаев выступают граждане.
Когда оказанием услуг занимается коммерческая организация, дающая информацию о
такой ее деятельности, договор возмездного оказания услуг приобретает характер публичного (ст.
426 ГК). Это означает, что услуги должны оказываться каждому обратившемуся, причем
исполнитель не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении
заключения договора и его условий.
По общему правилу исполнитель услуг обязан оказывать предоставляемую услугу лично,
если иное не оговорено в заключаемом договоре (ст. 780 ГК). Для многих видов услуг,
предоставляемых гражданам (медицинских, учебных, консультационных), это правило имеет
принципиальное значение. При возложении исполнения услуг на третье лицо действует общее
правило об ответственности должника за действия привлеченных им третьих лиц (ст. 403 ГК).
Особенности имеет также порядок прекращения договоров возмездного оказания услуг.
Согласно п. 1 ст. 782 ГК заказчик вправе отказаться от исполнения договора при условии оплаты
исполнителю фактически понесенных им расходов, но не иных убытков. Исполнитель же в таких
ситуациях обязан к полному возмещению заказчику убытков, включая упущенную выгоду.
Наконец, необходимо учитывать, что во многих договорах возмездного оказания услуг
достижение поставленной перед ними цели зависит от объективных обстоятельств, на которые
исполнитель услуги не может в полной мере воздействовать (медицинские, учебные,
юридические услуги). Следствием является невозможность безусловного достижения того
результата, ради которого заключается договор. Это должно вести к определенному послаблению
ответственности исполнителя, разумеется, при условии проявления им должной квалификации и
заботливости в ходе оказания услуги.
2. Основные виды возмездных услуг. Наиболее распространенными услугами, в
получении которых повседневно заинтересованы как граждане, так и юридические лица,
являются услуги связи, разного рода бытовые услуги, а также туристические и юридические
услуги.
Услуги связи. Такие услуги разнообразны, предоставляются посредством почтовой и
электронной связи, основы их правового режима определены Федеральным законом от 7 июля
2003 г. «О связи»1. Согласно ст. 44 Закона услуги оказываются операторами связи поль-
зователям услуг связи на основании договора, заключаемого в соответствии с гражданским
законодательством и правилами оказания услуг связи, которые утверждаются Правительством
РФ. Операторы обязаны обеспечивать соблюдение тайны связи.
1
СЗ РФ. 2003. № 28. Ст. 2895.
Правовое регулирование услуг связи имеет ряд особенностей, обусловленных в первую
очередь технологическим разнообразием средств связи и их общественной значимостью.
Регламентация обязанностей и прав сторон является подробной и преимущественно
императивной, а за государством сохранены необходимые контрольные функции
(лицензирование операторов, распределение радиочас-тот, регулирование ресурса нумерации).
Имущественная ответственность операторов связи часто ограничивается размером полученной за
услугу суммы, а для рассмотрения требований клиентов предусмотрен претензионный порядок,
который не обязателен, однако его соблюдение желательно. Некоторые услуги связи
оказываются путем совершения конклюдентных действий (отправление нерегистрируемой
корреспонденции, телефонная связь).
Федеральный закон от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи»1 более полно определяет права и
обязанности клиентов и операторов почтовой связи. Согласно ст. 19 Закона граждане и
организации имеют равные права на пользование услугами связи общего пользования.
Пользователи услуг почтовой связи могут получать почтовые отправления и переводы денежных
средств по своему почтовому адресу, до востребования или с использованием ячеек
абонементного почтового шкафа. Адресат вправе отказаться от поступившего в его адрес
отправления (перевода). Определен перечень предметов, которые запрещены к пересылке.
В Правилах оказания услуг почтовой связи, утв. постановлением Правительства РФ от 15
апреля 2005 г. № 2212, назван перечень оказываемых почтой услуг (почтовая карточка, письмо,
бандероль, посылка) и определен порядок приема почтовых отправлений, которые могут быть
простыми, заказными и с уведомлением о вручении, а также с объявлением ценности вложения.
Плата за оказание услуг взимается с отправителя при приеме почтовых отправлений (переводов),
а основные условия договора оказания услуг отражаются в выдаваемой клиенту квитанции.
Почтовые отправления наложенным платежом в Правилах названы, но условия оказания таких
услуг не определены, что надо считать их пробелом. Невостребованные почтовые отправления и
денежные переводы хранятся в течение 6 месяцев, затем письменные сообщения уничтожаются,
а иные вло-жения переходят в собственность оператора почтовой связи по правилам ст. 226 ГК.
Ответственность оператора связи ограничена объявленной ценностью отправления, а в иных
случаях — стоимостью оказываемой услуги. При нарушении контрольных сроков доставки,
которые определены постановлением Правительства РФ от 24 марта 2006 г. № 1603, уплачивается
неустойка в размере 3% платы за услугу за день задержки, но в пределах общей цены услуги.
Услуги телефонной связи предоставляются в соответствии с Пра-вилами оказания услуг
местной, внутризоновой, междугородной и международной телефонной связи, которые
утверждены постановле-нием Правительства РФ от 18 мая 2005 г. № 3104. Установление
телефона производится по заявлению заинтересованного лица, но зависит от технических
возможностей телефонной сети, и при отсутствии таковой заявитель ставится на очередь. После
заключения письменного договора о телефонной связи оператор должен обеспечить абоненту
возможность пользоваться ее услугами в течение 24 часов в сутки и бесплатный вызов
экстренных оперативных служб и информационно-справочные услуги. Услуги оплачиваются по
абонентской (помесячной) или повременной системе оплаты, когда оператором связи
выставляется счет с указанием срока платежа. При нарушении сроков оплаты оператор вправе
приостановить оказание услуг, уведомив об этом абонента.
1
2
3
4
СЗ РФ. 1999. № 29. Ст. 3697.
СЗ РФ. 2005. № 17. Ст. 1556.
СЗ РФ. 2006. № 14. Ст. 1540.
СЗ РФ. 2005. № 21. Ст. 2030.
В ходе исполнения договора о телефонной связи возможны изменения на стороне абонента
(переезд граждан, реорганизация юридических лиц). В этих случаях вносится изменение в ранее
заключенный договор или подписывается договор с новым абонентом. По желанию абонентагражданина возможно указание в договоре нового абонента из членов его семьи. В договоре,
предусматривающем коллективное использование телефона, абонентом выступает гражданин,
уполномоченный на то проживающими в коммунальной квартире. Соабоненты имеют равные
права и обязанности и несут солидарную ответствен-ность по обязательствам, вытекающим из
договора.
В связи с необходимостью определения правового режима мобильной (сотовой)
телефонной связи постановлением Правительства РФ от 25 мая 2005 г. № 328 утверждены
Правила оказания услуг подвижной связи1. Общие положения этих Правил близки к
рассмотренным выше нормам о порядке оказания услуг обычной телефонной связи.
Дополнительные предписания отражают технические особенности подвижной связи и порядок
оплаты оказываемых услуг: она производится посредством авансового или отложенного платежа,
т.е. по окончании установленного оператором расчетного периода.
1
СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2133.
Бытовые услуги. Такие услуги необычайно разнообразны; основные их виды
регламентируются специальными правилами, которые устанавливают в интересах граждан
минимальные требования к порядку оказания бытовых услуг.
Имеются Правила оказания услуг общественного питания, утв. постановлением
Правительства РФ от 15 августа 1997 г. № 10362. Они кратки и уделяют основное внимание
информации о таких услугах, которая должна быть подробной и доводиться до сведения
потребителей, и обязанностям исполнителя контролировать качество и безопасность
оказываемых им услуг. Потребитель вправе в любое время отказаться от заказанной им услуги
при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. Согласно п. 9 Правил к
отношениям, возникающим при оказании услуг в части, не урегулированной Правилами,
применяются правила продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных
товаров. Эта норма свидетельствует о том, что данный договор является смешанным: содержит
элементы возмездного оказания услуг и купли-продажи.
2
СЗ РФ. 1997. № 34. Ст. 3980.
Более подробно правовое регулирование содержится в Правилах предоставления
гостиничных услуг в Российской Федерации, которые утверждены постановлением
Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. № 4901. Гостиницы обязаны давать в регистрационном
помещении письменную информацию об оказываемых услугах, ценах пребывания, перечне услуг
и предельных сроках пребывания, установленных в данной гостинице. Клиент обязан предъявить
документ, удостоверяющий его личность, а сам договор оформляется выдачей письменной
квитанции. Возможно предварительное бронирование мест, которое при опоздании сохраняется в
течение суток. Цена и порядок ее оплаты устанавливаются гостиницей и зависят от уровня
обслуживания.
1
СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 2153.
Некоторые виды услуг должны оказываться клиентам бесплатно: вызов скорой помощи,
пользование медицинской аптечкой, доставка в номер корреспонденции, побудка к
определенному времени, предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и
столовых приборов. В организациях бытового питания и обслуживания, размещенных в
гостинице, ее клиенты обслуживаются вне очереди. Недостатки оказываемых услуг гостиницы
должны устранять в течение часа с момента предъявления клиентом соответствующего
требования. Имущественная ответственность гостиницы и клиента в случае причинения ущерба
подчинена общим правилам гражданского законодательства и Закона о защите прав
потребителя.
Туристические услуги. Они осуществляются туристическими организациями, которые
предоставляют разнообразные услуги в области отечественного и зарубежного туризма.
Правовой режим оказания таких услуг помимо норм ГК определяется Федеральным законом от
24 ноября 1996 г. «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (далее —
Закон об основах туристской деятельности), а также Законом о защите прав потребителей.
Туризм определяется в названном Законе как временные выезды (путешествия) граждан с
постоянного места жительства в оздоровительных, познавательных, профессионально-деловых,
спортивных, религиозных и иных целях без занятия оплачиваемой деятельностью в стране
(месте) временного пребывания. Такие путешествия осуществляются в соответствии с условиями
письменного договора.
Туристский договор Закон об основах туристской деятельности именует договором
розничной купли-продажи туристского продукта (ст. 10). Такая терминология не соответствует
его содержанию и правовой природе, закрепленной в ст. 779 ГК, и затрудняет применение
правовых норм в этой области. Содержание договора Закон раскрывает, давая перечень его
условий, которые названы существенными. Это сведения о сторонах договора, особо важные при
зарубежном туризме; подробная информация о программе путешествия и ее особенностях;
порядок осуществления этой программы (маршрут, сроки, сопровождение, условия безопасности
и т.д.); права и обязанности и ответственность сторон. Особо выделены условия о порядке
изменения и расторжения договора, что допускается при существенном изменении
обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Особенности выполнения
отдельных туров, если они определяются сторонами, должны отражаться в выдаваемой туристу
путевке, именуемой туристическим ваучером.
Оплата туристических услуг осуществляется до начала поездки и должна включать все
платежи, которые предстоит осуществлять в интересах туриста в ходе намеченного путешествия,
если иное прямо не оговорено в договоре и туристической путевке. Практически, однако, такие
дополнительные платежи оказываются неизбежными ввиду изменения цен и уточнения, в том
числе по желанию самого туриста, программы путешествия.
Туристические услуги представляют собой совокупность разного рода услуг, большинство
которых практически оказывается не заключившей договор туристической фирмой, а ее
контрагентами, состоящими с ней в договорных отношениях. Однако в некоторых случаях,
например при перевозках, сам турист вступает в прямые договорные связи с субъектами,
обслуживающими туристическую поездку, в данном случае — с перевозчиком.1
1
Вопрос может решаться иначе при наличии конкретных поручений туриста, например заказать гостиницу или
переводчика, когда туристическая фирма выступает как представитель туриста.
Это обстоятельство не дает оснований рассматривать туристическую фирму как чистого
посредника, отвечающего только за организацию, но не за исполнение заключенного ею
договора1. Исходя из назначения этого договора туристическая фирма должна трактоваться в
качестве должника, отвечающего на основании ст. 403 ГК РФ за неисполнение обязательства
всеми третьими лицами, на которых она возложила исполнение.
Согласно ст. 10 Закона об основах туристской деятельности туристическая фирма не
отвечает за неисполнение своих обязательств по договору, если докажет, что исполнение
оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Однако при расторжении договора
возмещаются только фактические затраты сторон, причем выплачиваемая сумма не может
превышать двукратного размера стоимости тура, что означает введение ограниченной по размеру
ответственности.
Правовые услуги. Предметом правовых услуг могут быть разные действия: дача
консультаций о законодательстве и практике его применения, подготовка проекта договоров и
судебных бумаг, участие в разбирательстве судебных споров, составление заключений по особо
сложным правовым вопросам, например, связанным с применением иностранного права и норм
международных соглашений, в которых участвует РФ.
Определенные правовые услуги оказываются также в рамках договоров о
представительстве (поручение, комиссия, агентирование), целью которых является совершение в
интересах поручающего лица определенных сделок (см. гл. 45 Учебника). Однако это особая
группа договоров, которые имеют более широкое содержание и по-лучили в нормах ГК
самостоятельное урегулирование.
Исполнителем правовых услуг наряду с коллегиями адвокатов и созданными за последние
годы отраслевыми профессиональными объединениями юристов могут выступать также
юридические институты (например при разработке проектов новых законодательных актов) и
авторитетные отечественные юристы, известные своими достижениями в области права.
При небольшом объеме правовых услуг договорные отношения сторон оформляются
выдачей заказчиком письменного поручения, определяющего его предмет, вознаграждение и
срок исполнения. При значительности правовых услуг и установлении длительных отношений
заключается письменный договор, определяющий обязательства сторон более подробно, включая
порядок сдачи выполненных работ, ответственность сторон, порядок разрешения возможных
споров (обычно третейский суд, избираемый самими сторонами).
Оплата оказанных услуг определяется согласно действующим в коллегиях адвокатов
ставкам (некоторые виды услуг оказываются определенным категориям граждан бесплатно), а в
иных случаях — по соглашению сторон с учетом объема и сложности предстоящей работы.
Понесенные исполнителем фактические расходы, связанные прежде всего с командировками,
возмещаются дополнительно.
Президиум ВАС РФ издал информационное письмо от 29 сентября 1999 г. № 48 «О
некоторых вопросах судебной практики, воз-никающих при рассмотрении споров, связанных с
договорами на оказание правовых услуг»1. В нем разъяснено, что отказ заказчика от оплаты
фактически оказанных ему услуг не допускается и в то же время не подлежит удовлетворению
требование исполнителя о выплате вознаграждения, поставленного в зависимость от решения
суда или государственного органа, которое будет принято в будущем. В этом случае размер
вознаграждения должен определяться согласно ст. 424 ГК с учетом фактически совершенных
исполните-лем действий (деятельности).
1
Вестник ВАС РФ. 1999. № 11.
3. Новые виды возмездных услуг. В условиях создаваемых в России рыночных
отношений стали широко применяться и получили необходимую правовую регламентацию
новые виды возмездных услуг, обслуживающие прежде всего рыночный оборот. В общей форме
их можно назвать коммерческими услугами.
Договор об оценке имущества. Развитие имущественного оборота и возникающие в этой
области споры и злоупотребления вызвали необходимость авторитетной оценки имущества при
совершении возмездных сделок. Эти вопросы решаются Федеральным законом от 29 июля 1998
г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»2 (далее — Закон об оценочной
деятельности), он предусматривает проведение оценки на основании письменных договоров
между заказчиком и оценщиком, которым может быть коммерческое юридическое лицо и
индивидуальный предприниматель. Ранее для осуществления оценочной деятельности было
необходимо получение лицензии, с 1 июля 2006 г. это требование отменено.
2
СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
Согласно ст. 8 названного Закона оценка имущества обязательна при вовлечении в сделку
объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, ее субъектам или муниципальным
образованиям, в частности при приватизации и заключении договоров аренды, а также при
возникновении спора о стоимости объекта. Эти правила не распространяются на распоряжение
имуществом в силу права хозяйственного ведения и оперативного управления, кроме случаев,
когда такое распоряжение требует согласия собственника.
Оценщик должен быть независимым и не может проводить оценку, если является
учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо
заказчиком или физическим лицом, у которого есть имущественный интерес в оценке объекта,
либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Размер платы оценщику за
услуги не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии с
имеющимися стандартами, требовать от заказчика доступа к соответствующей документации и
получать от него дополнительные разъяснения и сведения, запрашивать такую информацию у
третьих лиц, а также привлекать на договорной основе других специалистов.
Надлежащим исполнением обязанностей оценщика является своевременное составление в
письменной форме и передача заказчику отчета об оценке. В ст. 11 Закона об оценочной
деятельности установлены общие требования к содержанию отчета, который не должен
допускать неоднозначного толкования в своих конечных выводах. Отчет собственноручно
подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в
составленном отчете, признается достоверной и ре-комендуемой для совершения
соответствующей сделки. Однако эта стоимость может быть оспорена в суде, в том числе
третейском; но суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в результате
судебного разбирательства, только в случаях, когда обязательность совершения сделки
предусмотрена законодательст-вом РФ.
1
Согласно ст. 16 , дополнительно включенной в Закон об оценочной деятельности в 2006 г.,
в случае недостоверности указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости
объекта оценки, а также в случае неисполнения оценщиком установленных законом
обязательств, он несет ответственность в соответствии с пп. 2 и 3 ст. 401 ГК1, т.е. отвечает как
предприниматель.
1
СЗ РФ. 2006. № 2. Ст. 172.
Дополнительную защиту заказчику дает обязательное страхование гражданской
ответственности оценщиков, введенное ст. 17 Закона об оценочной деятельности. Наличие
страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта,
причем такое страхование может осуществляться по конкретному виду оценочной деятельности
либо по конкретному договору об оценке, если его условия имеют особенности. Страховым
случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком
своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда или третейского
суда.
Аудиторские услуги. Нормальное развитие рыночных отношений предполагает проведение
помимо государственного контроля, прежде всего налогового, независимых проверок состояния
бухгалтерского учета и финансовой отчетности юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей. Такая проверка именуется аудиторской и порядок ее проведения
определяется Федеральным законом от 7 августа 2001 г. «Об аудиторской деятельности»2 и
изданными в его дополнение правилами (стандартами) аудиторской деятельности, которые могут
быть федеральными и актами объединений и круп-ных аудиторов.
2
СЗ РФ. 2001. № 33. Ст. 3422.
Обязательный ежегодный аудит предписан законом для органи-заций, имеющих
организационно-правовую форму открытого акционерного общества, кредитных и страховых
организаций, а также иных организаций, индивидуальных предпринимателей и государственных
и муниципальных унитарных предприятий, годовой объем выручки которых в 500 тыс. раз
превышает размер МРОТ или сумма активов баланса на конец года более 200 тыс. МРОТ. Для
муниципальных предприятий этот показатель может снижаться.
Аудитором вправе быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель,
причем он должен иметь квалификационный аттестат аудитора, а в штате аудиторской
организации должно состоять не менее 5 аудиторов. Аудитор должен быть независимым лицом,
и им не могут выступать лица, связанные деловыми или род-ственными отношениями с
проверяемыми организациями и предпринимателями, а размер вознаграждения за услуги не
может быть поставлен в зависимость от их результатов и выводов. Обязательный аудит могут
проводить только аудиторские организации.
Аудиторская деятельность включает также оказание заказчикам разного рода
сопутствующих услуг: налоговое консультирование; правовое консультирование и
представительство в судах, налоговых и таможенных органах; проведение маркетинговых,
научно-исследовательских и экспериментальных работ; обучение кадров в областях, связанных с
аудиторской деятельностью. Однако главное содержа-ние и назначение аудита — выражение
мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству РФ.
Как добровольный, так и обязательный аудит проводится на ос-новании договора оказания
аудиторских услуг. В рамках этого дого-вора его исполнитель самостоятельно определяет формы
и методы проведения аудита, вправе проверять соответствующую финансо-вую документацию
заказчика и наличие имущества, а также получать у его должностных лиц письменные и устные
разъяснения. Аудиторы обязаны хранить тайну об операциях проверяемых лиц. Составленное по
результатом проверки аудиторское заключение является официальным документом и может быть
оспорено (признано ложным) только по решению суда.
Аудитор несет гражданско-правовую ответственность при нару-шении им принятых
обязательств, о чем в общей форме сказано в ст. 21 Федерального закона «Об аудиторской
деятельности», и она должна определяться на основании правил гл. 25 ГК об ответственности за
нарушение обязательств. Как и в договоре об оценке иму-щества (см. выше), в данной области
используется институт страхования: при проведении обязательного аудита проводящая его
организация обязана страховать риск ответственности за нарушение договора.
Услуги, оказываемые владельцам ценных бумаг. Создание и расширение в рынка ценных
бумаг вызвало появление новых видов возмездных услуг, оказываемых владельцам таких бумаг.
Наиболее распространенными стали депозитарный договор и договор о ведении реестра ценных
бумаг. Правовые основы этих договоров определены Законом о рынке ценных бумаг, нормы
которого дополняются Законом об акционерных обществах и правилами, издаваемыми
Федеральной службой по финансовым рынкам (ранее — ФКЦБ). Названные договоры призваны
обеспечивать учет и движение ценных бумаг.
Депозитарный договор, именуемый также договором о счете депо, заключается между
депонентом (заказчиком) и депозитарием (исполнителем) и имеет своим предметом оказание
услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и (или) учету и переходу прав на ценные бумаги.
Депозитарием может быть только юридическое лицо, получившее на это государственную
лицензию. Он должен утвердить условия депозитарной деятельности, которые являются составной частью депозитарных договоров.
Существенными условиями депозитарного договора являются его предмет, порядок
передачи депонентом информации о распоряжении депонированными ценными бумагами, срок
действия договора, порядок оплаты услуг депозитария, форма его отчетности и основные
обязанности по договору. Они включают регистрацию фактов обременения ценных бумаг
депонента, ведение отдельного счета депо, передачу депоненту получаемой депозитарием
информации в отношении переданных ему бумаг.
Депозитарий не имеет права распоряжаться ценными бумагами депонента, управлять ими и
осуществлять от имени депонента любые действия с ценными бумагами, кроме как по
поручению депонента, но вправе привлекать для исполнения своих обязанностей других
депозитариев, если это не запрещено договором. Депозитарий также может регистрироваться в
системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или у другого депозитария в качестве
номинального держателя ценных бумаг и действовать затем в этом качестве.
В ходе исполнения депозитарного договора депозитарий отвечает за сохранность
депонированных у него сертификатов ценных бумаг, а также за неисполнение или ненадлежащее
исполнение своих обязанностей по учету прав на ценные бумаги, в том числе за полноту и
правильность записей по счету депо. Условия такой ответственности подчинены общим
правилам гл. 25 ГК.
Договор о ведении реестра владельца именных ценных бумаг по своему механизму
является более сложным договорным отношением в сфере оказания возмездных услуг. Он
заключается собственником или номинальным держателем именных ценных бумаг только с
одним юридическим лицом — регистратором, причем при наличии в акционером обществе более
50 акционеров заключение такого договора является обязательным. Регистратор вправе
привлекать для исполнения части своих обязательств третьих лиц.
Круг обязательств регистратора, которые должны быть оговорены в заключаемом договоре,
подробно изложен в пп. 4 и 5 Положения
о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг, утв. постановлением ФКЦБ от 2
октября 1997 г. № 271. Это прежде всего ведение самого реестра ценных бумаг эмитента,
предоставление информации о его состоянии и выполнение передаточных распоряжений
эмитента или надлежаще уполномоченных им лиц. Возможно выполнение регистратором и
дополнительных услуг в пределах его полномочий, в частности организация выплаты доходов по
ценным бумагам. Отношения сторон носят конфиденциальный характер.
1
Вестник ФКЦБ РФ. 1997. № 7.
Общая и практически важная правовая особенность данного договора, когда он заключается
акционерным обществом, состоит в том, что права и обязанности по нему будут
преимущественно осуществляться не самим обществом, а конкретными владельцами ценных
бумаг, в интересах которых договор был заключен. Такая структура взаимоотношений сторон
позволяет характеризовать договор акционерного общества о ведении реестра ценных бумаг его
акционеров как разновидность договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК), но имеющего
некоторые особенности, предусмотренные законодательством о ценных бумагах.
Согласно п. 4 ст. 44 Закона об акционерных обществах поручение регистратору вести
реестр акционеров не освобождает общество от ответственности за его ведение и хранение, а в
силу ст. 8 Закона о рынке ценных бумаг такая же ответственность возлагается и на
регистратора, ведущего реестр ценных бумаг. Применение этих правил вызвало в судебной
практике определенные трудности, которые были разрешены постановлением Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ.
Принадлежащие акционеру акции были незаконно получены по подложной доверенности у
регистратора и переведены коммерческой фирме. Потерпевший акционер предъявил иск о
возмещении убытков к двум солидарным соответчикам: акционерному обществу и его
регистратору, и первоначально его иск был арбитражным судом удовлетворен. Однако затем по
жалобам спорящих сторон Президиум ВАС РФ в порядке надзора такое решение отменил и
возложил ответственность на акционерное общество, имевшее договор с регистратором. Было
признано, что в данном случае имеет место возложение исполнения обязательства на третье
лицо, когда в силу ст. 403 ГК за его действия ответственность несет должник, а не
непосредственный исполнитель2. Это не исключает возможности предъявить к последнему
регрессный иск о возмещении понесенного убытка.
2
См. Вестник ВАС РФ. 2005. № 12. С. 30 и след.
ГЛАВА 37. ТРАНСПОРТНЫЕ ДОГОВОРЫ
§ 1. Источники правового регулирования
Правовое регулирование транспортной системы имеет особое значение для Российской
Федерации с ее огромной территорией и развитой транспортной сетью. В транспортную систему
России входят железнодорожный, автомобильный, воздушный, морской и внутренний водный
транспорт. Централизованное государственное регулирование всех видов транспорта
осуществляет Минтранс России.
В обширном российском законодательстве о транспорте выделяется та его часть, которая
регулирует гражданско-правовые отношения. Ядром, образующим систему таких отношений,
является договор перевозки. Перевозка — это вид предпринимательской деятельности,
направленный на перемещение грузов, пассажиров и их багажа по договору между
транспортными организациями — перевозчиками и их клиентурой — пассажирами,
грузоотправителями.
Однако процесс перемещения не исчерпывается отношениями, возникающими из договора
перевозки. К числу транспортных договоров в широком смысле должны быть отнесены и
обязательства, имеющие иную юридическую природу, но опосредующие организацию и
обеспечение перевозок, всего транспортного процесса. Среди них — обязательства по подаче
транспортных средств, договоры об организации перевозок, фрахтования, соглашения между
организациями различных видов транспорта при перевозках в прямом смешанном сообщении,
договоры транспортной экспедиции и др.
В сферу перевозочных отношений не входят магистральные трубопроводы. Согласно п. 2
ст. 548 ГК к отношениям, связанным с поставкой газа, нефти, воды, применяются правила о
договоре энергоснабжения.
Важнейшие нормы российского законодательства, определяющие основы правового
регулирования перевозочных отношений на всех видах транспорта, содержатся в Общей части
обязательственного права ГК и части второй ГК, где имеется особая гл. 40 «Перевозка» и гл. 41
«Транспортная экспедиция». Положения этих глав ГК конкретизируются и развиваются
специальными актами транспортного законодательства — прежде всего это транспортные уставы
и кодексы. Из существа ст. 71 Конституции РФ и п. 2 ст. 784 ГК следует, что все они должны
иметь статус федеральных законов.
В Российской Федерации действуют УЖТ, КТМ, КВВТ, Воздушный кодекс. Сохраняет
свою силу в части, не противоречащей гл. 40 ГК, УАТ.
Транспортные кодексы носят комплексный характер, поскольку, регулируя деятельность
определенного вида транспорта в целом, наряду с гражданско-правовыми нормами содержат и
нормы публичного права.
Что же касается железнодорожного транспорта, то публично-правовые нормы,
регулирующие его организацию и условия функционирования, содержатся в отдельном
Федеральном законе от 10 января 2003 г. «О железнодорожном транспорте в Российской
Федерации».
Несмотря на специфику каждого вида транспорта, многие положения транспортных уставов
и кодексов близки по содержанию, что значительно облегчает осуществление транспортного
процесса, особенно когда в нем участвуют несколько видов транспорта.
Для перевозок пассажиров и багажа особое значение имеет Закон о защите прав
потребителей, а для перевозок грузов — Федеральный закон от 30 июня 2003 г. «О транспортноэкспедиционной деятельности». Нормы, относящиеся к перевозкам, содержатся в иных законах
РФ.
По отдельным вопросам транспортной деятельности принимаются акты Правительства
РФ. Постановлением Правительства РФ от 18 мая 2001 г. № 384 утверждена Программа
структурной реформы на железнодорожном транспорте. Проведение этой реформы, в частности,
потребовало разработки Правил оказания услуг по ис-пользованию инфраструктуры
железнодорожного транспорта общего пользования, которые были утверждены постановлением
Прави-тельства РФ от 20 ноября 2003 г. № 703.
Важнейшей составляющей транспортного законодательства являются правила перевозок,
которые на основании и в развитие транспортных уставов и кодексов подробно регулируют
взаимоотношения транспортных организаций с их клиентурой, определяют порядок выполнения
основных транспортных операций, особенности различных видов перевозок, в том числе в
смешанном сообщении.
Некоторые наиболее важные условия перевозок, в частности, касающиеся прав граждан —
потребителей транспортных услуг или деятельности естественных монополий на транспорте,
устанавливаются актами Правительства РФ. Среди них Правила оказания услуг по перевозкам на
железнодорожном транспорте пассажиров, а также грузов, багажа и грузобагажа для личных,
семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской
деятельности. Они утверждены постановлением Правительства РФ от 2 марта 2005 г. № 111.
В большинстве остальных случаев правила перевозок утверждаются Минтрансом России.
Согласно Воздушному кодексу перевозчики вправе также устанавливать свои правила перевозок
при условии, что они не будут ухудшать положение клиентуры по сравнению с общими
правилами. На отдельных видах транспорта правила перевозок приняты в период,
предшествовавший обновлению российского транспортного законодательства, и поэтому
применяются в части, не противоречащей ему.
Кроме правил перевозок на транспорте издаются тарифные руководства — сборники, в
которых публикуются утвержденные в установленном порядке тарифы, ставки сборов за работы
и услуги транспорта, правила их применения, перечни станций и портов, открытых для
осуществления транспортных операций, и др.
Нормы транспортного законодательства преимущественно носят императивный характер.
Это объясняется необходимостью защиты интересов огромного числа потребителей, а также
сложностью технологий эксплуатации транспорта, массовостью операций и рисками, связанными
с использованием транспортных средств, которые, как известно, являются источником
повышенной опасности. По этим же причинам большое распространение на транспорте имеет
«формулярное право», а договор перевозки, как правило, является договором присоединения.
Хотя принцип свободы договора закреплен п. 2 ст. 784 ГК и во многих случаях применяется на
практике, роль соглашения сторон договора перевозки как источника их прав и обязанностей
фактически серьезно ограничена.
Единообразному применению норм транспортного законодательства способствует работа
высших судебно-арбитражных органов РФ. Так, Пленумом ВАС РФ принято постановление от 6
октября 2005 г. № 30 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Устав
железнодорожного транспорта Российской Федерации».
Перевозки,
осуществляемые
российскими
транспортными
предприятиями
в
международном сообщении, как правило, регулируются международными конвенциями и
соглашениями. Положения внутреннего транспортного законодательства РФ к таким перевозкам
применяются только в том случае, если международным договором РФ это предусмотрено или
необходимо в силу имеющихся в нем пробелов.
§ 2. Транспортные организации. Управление транспортом
Перевозчиком может быть только коммерческая организация или индивидуальный
предприниматель, наделенные правом осуществлять перевозки. Уставы наиболее крупных
транспортных организаций утверждаются Правительством РФ. В настоящее время на морском
транспорте действует около 10 крупных судовладельческих акционерных компаний, на
воздушном — примерно столько же авиапредприятий, среди которых ведущее положение
занимает ОАО «Аэрофлот — российские авиалинии». Масса мелких перевозчиков, образовавшихся еще в 90-х годах прошлого века на этих видах транспорта, как, впрочем, и на
автомобильном и речном транспорте, постепенно, по мере наведения элементарного порядка и в
результате конку-рентной борьбы сокращается.
На железнодорожном транспорте с целью создания условий для развития рыночных
отношений и привлечения инвестиций происходит структурная реформа, направленная на
разделение функций государственного регулирования и хозяйственного управления,
перевозочной деятельности и инфраструктуры железных дорог, создание независимых и
дочерних акционерных обществ-перевозчиков на базе имущества, которым сейчас наделены
самостоятельные подразделения ОАО «Российские железные дороги», с последующей их
приватизацией. Правовые основы создания и деятельности ОАО «Российские железные дороги»
определены Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. «Об особенностях управления и
распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», а также постановлением
Правительства РФ от 18 сентября 2003 г. № 585 «О создании открытого акционерного общества
«Российские железные дороги».
В большинстве крупных обществ контрольные пакеты акций принадлежат государству,
которое осуществляет свои полномочия собственника через федеральные агентства, находящиеся
в ведении Минтранса России.
Транспортные организации выполняют перевозки только при наличии у них лицензий на
соответствующий вид деятельности, а владельцы воздушных судов, кроме того, должны
получить сертификат (свидетельство) эксплуатанта. Лицензирование — важнейший метод
государственного регулирования транспорта. Основы лицензирования транспортной
деятельности определены Законом о лицензировании отдельных видов деятельности.
Главные задачи лицензирования — обеспечить безопасность движения и эксплуатацию
транспортных средств, защитить права и интересы потребите-лей транспортных услуг. Цель —
исключить возможность доступа на рынок перевозок лиц, которые не обладают необходимым
парком транспортных средств, технической базой, профессионально подготовленным
персоналом и не способны обеспечить безопасность транспортных операций. В процессе выдачи
лицензии проводится проверка сведений и документов, представляемых заявителем, а при
необходимости — независимая экспертиза.
Выдача лицензий и сертификатов транспортным организациям осуществляется
Федеральной службой по надзору в сфере транспорта (Ространснадзор), которая находится в
ведении Минтранса России. Срок действия лицензии не может быть менее 5 лет. В Законе
предусмотрен исчерпывающий перечень оснований отказа в выдаче или продлении лицензии.
Отказ может быть обжалован заявителем в арбитражном суде.
В силу п. 1 ст. 789 ГК перевозка, осуществляемая коммерческой организацией, признается
перевозкой транспортом общего пользования, если из закона, иных правовых актов вытекает,
что эта организация обязана осуществлять перевозки грузов, пассажиров и багажа по обращению
любого гражданина или юридического лица. Таким образом, у транспортных организаций
возникает не только право, но и обязанность осуществлять перевозки.
Законом о естественных монополиях железнодорожные перевозки отнесены к
регулируемой им сфере. Постановлением Правительства РФ от 15 декабря 2004 г. № 787
утверждено Положение об основах государственного регулирования тарифов на железнодорожном транспорте. Соответствующая функция возложена на Феде-ральную службу по тарифам,
а в части международных транзитных перевозок по территории Российской Федерации — на
Минтранс России. Действует Прейскурант № 10-01 «Тарифы на перевозки грузов и услуги
инфраструктуры, выполняемые российскими железными дорогами». Для отдельных видов
перевозок и категорий грузов допускается дифференциация и снижение тарифных ставок.
Вышена-званным актом Правительства РФ утверждены Правила предоставления
исключительных тарифов на железнодорожном транспорте. Эти тарифы устанавливаются в
рамках единой системы тарифов с учетом условий рынка товаров и услуг, особых условий
перевозок. Они должны стимулировать развитие новых технологий в сфере железнодорожных
перевозок и обеспечивать возможность пользоваться услугами транспорта всем потребителям на
равных условиях. Предоставление исключительных тарифов в индивидуальном порядке не допускается.
Органам исполнительной власти субъектов РФ предоставлено право вводить
государственное регулирование тарифов на перевозки грузов морским, внутренним водным и
воздушным транспортом в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, а также
на перевозки пассажиров в местном (пригородном) сообщении.
Помимо транспортных предприятий в практическом осуществлении перевозок важную роль
играют иные предприятия и органи-зации каждой из отраслей транспорта. На железнодорожном
транспорте в ходе структурной реформы появляется новый участник транспортного процесса —
владелец инфраструктуры. Им, согласно ст. 2 УЖТ, может быть юридическое лицо или
индивидуальный
предприниматель,
эксплуатирующий
технологический
комплекс
(железнодорожные пути общего пользования, железнодорожные станции, устройства
электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки,
информационные комплексы и системы управления движением, здания, сооружения и
оборудование, обеспечивающие функционирование этого комплекса).
Пограничные станции организуют коммерческие операции по перегрузке экспортноимпортных грузов, таможенное оформление грузов и переоформление при необходимости
транспортной документации, предоставление транспортно-экспедиторских услуг.
Широкий круг транспортных операций выполняют морские, речные порты, а также
аэропорты. Они обеспечивают управление движением судов в своей зоне, обслуживание судов,
включая погрузочно-разгрузочные работы, проведение складских операций, обслуживание
пассажиров, местные перевозки. Кроме того, порты, выполняя комплекс операций по перевалке
грузов при перевозке их с участием разных видов транспорта, обеспечивая исполнение узловых
соглашений и договоров на централизованный завоз (вывоз) грузов между транспортными
организациями, являются важным связующим звеном смешанного сообщения.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. № 705
морскими портами управляют их администрации, которые являются федеральными
государственными учреждениями. Капитаны морских и речных судов наделены широкими
полномочиями и осуществляют надзор за обеспечением безопасности судоходства и охраны
порядка в порту. Для осуществления транспортно-хозяйственных функций морских портов
создано федеральное государственное унитарное предприятие «Росморпорт», находя-щееся в
ведении Минтранса России.
Для воздушного транспорта кроме аэропортов значение имеет деятельность федерального
государственной унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации
воздушного движения в Российской Федерации» (Госкорпорация по ОВД).
Организации — владельцы инфраструктуры железнодорожного транспорта, транспортные
терминалы, порты, аэропорты, органы управлени