close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Приложение к N11 - Хозяйство и право

код для вставкиСкачать
ПРИЛОЖЕНИЕ № 11-2000
Государственная регистрация прав
на недвижимое имущество: новое или забытое
старое?
И. ЧЕРНЫХ.
Государственная регистрация прав
на недвижимое имущество: новое или забытое старое?
3
А. ЗАВЬЯЛОВ.
Недвижимое имущество,
прочно связанное с земельным участком,
как особый объект гражданских прав
6
А. МАКОВСКАЯ.
Срок договора аренды нежилых помещений
и государственная регистрация договора
18
И. ПЛОТНИКОВА.
Вопросы государственной регистрации прав
на объекты незавершенного строительства
32
Е. КИНДЕЕВА.
Правовые проблемы государственной регистрации прав на
вновь возведенные объекты недвижимости
45
Адрес электронной почты
редакции журнала “Хозяйство и право” —
hozpravo@ftcenter.ru
Перепечатка материалов и использование их в любой форме,
в том числе в электронных СМИ, без письменного разрешения Редакции
не допускается.
Для замены экземпляра журнала с полиграфическим браком следует обращаться
в типографию-изготовитель, адрес которой указан в выходных сведениях журнала.
______________________________________________________________________________________________
РЕДАКЦИОННАЯ КОЛЛЕГИЯ:
Т. Петрова (главный редактор), Т. Брагинская (зам. главного редактора),
Л. Синюхина (ответственный секретарь), В. Кузнецов,
Т. Свириденко, М. Юков
2
______________________________________________________________________________________________
Подписано к печати 18.10.2000. Формат 70 × 108 1/16. Высокая печать. Тираж 3090 экз. Заказ № 728.
Адрес редакции:
103809, ГСП, Москва, К-9, ул. Б. Дмитровка (бывш. Пушкинская), д. 9, строение 8
Телефон: 292-07-00
____________________________________________________________________________________________________________
__
Отпечатано в ГП Московской типографии № 13 Министерства РФ по делам печати,
телерадиовещания и средств массовых коммуникаций
107005, Москва, Денисовский пер., д. 30
© "Хозяйство и право", 2000
3
Государственная регистрация прав
на недвижимое имущество: новое или забытое
старое?
С 31 января 1998 года действует Федеральный закон "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающийся
если не каждого в нашей стране, то очень многих — тех, кто уже стал или
собирается стать собственником недвижимости (квартиры, дачи, земельного участка и т. п.).
Закон установил, что право на объект недвижимости возникает с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав, то есть с
момента государственной регистрации права. Определение этого момента
имеет важное значение, поскольку собственность — это не только благо,
но и бремя — бремя содержания имущества, риска его случайной гибели.
Кроме этого, государственная регистрация несет и охранную функцию,
ибо только собственник, и никто иной, зарегистрировав свое право, будет
на законных основаниях владеть, пользоваться и распоряжаться своей
недвижимостью, защищать ее при необходимости от посягательств третьих лиц, а тот, кто решит приобрести недвижимое имущество (покупатель),
сможет удостовериться, что оно действительно является собственностью
продавца и не обременено правами третьих лиц.
Системы регистрации, подобные установленной названным Федеральным законом, существуют во всех развитых государствах, действовала
аналогичная система и в нашей стране до тех пор, пока вся собственность
не превратилась в государственную.
Научными исследованиями достаточно точно установлено, что уже в
XVI столетии и даже раньше акты о переходе права собственности на недвижимые имения записывались у дьяков в особые книги. Насколько подобная запись считалась необходимой для перехода права, с достоверностью судить невозможно. Однако несомненно, что со времен Уложения
царя Алексея Михайловича (1649 г.) записка в поместном приказе "вотчины за купцом" стала необходимым условием приобретения недвижимой
собственности. В статье 34 главы ХVII Уложения 1649 года сказано: "А
буде кто вотчину свою родовую, или выслуженную, или купленную кому
продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: НОВОЕ ИЛИ ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ?
ту вотчину за купцом не запишет, да после того тоеже свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в
книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть
тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. А первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину
купя в поместном приказе за собою в книги не записал".
Впоследствии в результате реформ Петра I "порядок регистрации прав"
претерпел значительные изменения. В соответствии с Указом 1719 года
главным моментом в порядке приобретения недвижимой собственности
становится уплата крепостной пошлины, взимаемой при совершении крепостного акта. Вследствие этого существенное значение приобретает не
запись акта перехода права собственности, а само совершение крепостного акта.
В 1775 году прежний порядок записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в ведомостях. Кроме этого, требовался еще и
ввод во владение, но со временем оба обряда превратились в простую
формальность, не всегда соблюдавшуюся.
По Своду законов, изданному в 1857 году, переход недвижимой собственности определялся совершением крепостного акта и вводом во владение. В связи с тем, что он не содержал четкого определения о том, каким
именно действием и когда совершается переход права, на практике возникали трудности в применении этих положений Свода. Процедура ввода
во владение, регламентированная Уставом гражданского судопроизводства, требовала участия органа публичной власти (судебного пристава) и
приглашения иных лиц, указанных в законе. Из-за сложности нередким
было явление, когда ввод во владение оставался вовсе неисполненным
или исполнялся лишь спустя несколько лет для того, чтобы осуществить
отчуждение имения.
Принятое позднее Нотариальное положение внесло некоторую ясность,
определив, что приобретение права собственности считается свершившимся "со времени утверждения акта старшим нотариусом, внесения акта
в крепостную книгу и отметки о том в реестре крепостных дел".
Таким образом, порядок совершения актов о переходе права собственности на недвижимые имения в соответствии с Нотариальным положением
выглядел следующим образом: сначала акт о передаче права совершался
у нотариуса, о чем он выдавал "выпись из актовой книги" одной из сторон,
указанной в акте. В течение года с момента совершения акта выпись
должна была быть предъявлена старшему нотариусу по месту нахождения
имущества. Старший нотариус проверял по крепостным книгам и реестрам
крепостных дел принадлежность имущества отчуждателю, взимал пошлину, делал на выписи надпись о ее утверждении, после чего вносил ее в
крепостную книгу, вписывал в реестр крепостных дел имя приобретателя
и род акта, по которому произошел переход собственности. Сведения о
переходе права и приобретателе передавались в Сенатскую типографию и
печатались в Сенатских ведомостях. Таким образом, и Нотариальное положение не содержало четкого определения момента перехода права.
4
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: НОВОЕ ИЛИ ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ?
В ноябре 1882 года Высочайшим повелением была создана редакционная комиссия по составлению проекта Гражданского уложения, на которую была возложена задача "начертания правил об укреплении прав на
недвижимое имущество". В основу разработанного проекта были положены начала гласности, старшинства и бесповоротности прав на недвижимое
имущество.
Обосновывая необходимость введения вотчинной системы, разработчики проекта в комментариях к нему разъясняли, что учреждением вотчинных книг, призванных сосредоточить в себе все сведения о юридическом
положении имений и доступных рассмотрению каждого заинтересованного
лица, достигается гласность правоотношений в сфере недвижимости. Неопределенность и непрочность прав уступают место их точному и ясному
определению.
Весьма важным моментом для оборота недвижимости является четкое
определение времени и условий перехода права собственности. Поэтому
частью 1 статьи 96 проекта было установлено, что "право собственности
на недвижимое имение, возникающее из договора, переходит к приобретателю со времени внесения его в вотчинную книгу". Независимо от этого
право собственности переходило при наследовании, по давности владения, вследствие принудительного отчуждения и т. п. Однако для распоряжения недвижимым имуществом, приобретенным по таким основаниям,
также необходимо было внесение приобретателя в вотчинную книгу.
По мнению составителей проекта Гражданского уложения, лишь при
господстве правила, в силу которого внесение приобретателя в вотчинную
книгу составляет необходимое условие самого приобретения по договору
права собственности, может быть достигнута полная обеспеченность и
твердость вотчинного оборота. Другими словами, когда возникновение
права собственности поставлено в непосредственную зависимость от внесения в вотчинную книгу соответствующей записи.
Несмотря на то, что проект Гражданского уложения в части "укрепления вотчинных прав" вобрал в себя весь передовой опыт в этой сфере
законодательств различных стран того периода и должен был послужить
основой для развития системы регистрации прав в России, он так и остался проектом. Грянувшая революция не позволила ему воплотиться в
жизнь. Сегодня мы заново создаем систему государственной регистрации
прав. И начало этому процессу положил Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
И. ЧЕРНЫХ,
начальник юридического отдела
Ленинградской областной регистрационной палаты
5
Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным
участком, как особый объект гражданских прав
Понятие "недвижимое имущество" является для российского законодательства новым. Это касается и его специального правового режима. Поэтому в правоприменительной практике не сложилось однозначного толкования содержания данного термина и нет ответов на многие важные
вопросы, а именно: в какой момент возникает недвижимое имущество,
каково соотношение между техническим учетом и государственной регистрацией и, наконец, является понятие "недвижимое имущество" юридическим или фактическим.
Ситуация осложняется еще и тем, что описание объекта недвижимого
имущества зачастую представляет собой сложную техническую задачу
(например, если это электростанция, подземные хранилища газа, железные дороги и др.) и в ряде случаев при регистрации права на объект возникают трудности по определению объекта недвижимого имущества как
такового.
Для большинства европейских стран понятие "недвижимое имущество"
тождественно понятию "земельный участок". Объектом недвижимого имущества является земельный участок и все, что с ним прочно связано, ―
здания, сооружения, многолетние насаждения, причем эта общность рассматривается как единый объект недвижимого имущества. Исключения из
данного правила лишь подтверждают его. Например, в законодательстве
Германии в 1951 году возникло понятие права собственности на квартиры.
В то же время все собственники квартир являются сособственниками земельного участка и зданий, сооружений, которые на нем находятся. При
этом доли в праве общей собственности устанавливаются при строительстве жилого дома в процессе утверждения технического проекта здания 1 .
Как известно, земельный участок в советское время не мог находиться
в собственности граждан и юридических лиц. Объектами права собствен1 Здесь возникают правила, похожие на установленные ст. 289 ГК РФ. Принципиальное различие
заключается в том, что не презюмируется право собственника жилого дома, а квартира как объект
права возникает тогда и только тогда, когда определяются вещные права каждого собственника квартиры на земельный участок, сервитуты и иные обременения вещных прав. Утверждая паспорт здания,
застройщик определяет в основном как вещные права собственников квартир в части пользования
земельным участком, гаражом, подвалом.
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
ности были лишь здания и сооружения. Поэтому законодательство сегодня
исходит из предпосылки самостоятельности вещных прав на земельный
участок и на здания, сооружения (все, что прочно связано с землей). Таким образом, российский законодатель, в отличие от своих европейских
коллег, вынужден решать проблему самостоятельного определения объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке (в общем
случае на сколь угодно большом количестве земельных участков), и проблему обременений, ограничений прав на земельный участок, являющихся следствием обременения его объектом недвижимого иму- щества.
Объекты недвижимого имущества (имеются в виду объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом регулирования Федерального
закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Далее ― Закон о регистрации), используя правила ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 (далее ― ЕГРП), удобно
разделить на три группы: земельные участки; все, что с ними прочно связано (в том числе здания, сооружения, многолетние насаждения и др.);
жилые и нежилые помещения (объекты недвижимого имущества, связанные со зданиями). Следует также выделить особый объект ― кондоминиум, объединяющий в себе и земельный участок, и здание, и помещения в
нем.
Как родовое понятие земельный участок включает в себя собственно
земельные участки и водные объекты, которые являются разновидностью
земельных участков, включенных в водный кадастр и получивших в связи
с этим особый статус.
Особый статус водных объектов не является единственным исключением, можно говорить об особом статусе земель лесного фонда и некоторых
других.
Для возникновения земельного участка как объекта недвижимого имущества необходимы как минимум два условия: решение собственника (его
представителя) об образовании земельного участка и вынос его на местность, то есть определение на местности такого положения конкретного
участка, которое было бы неизменным в течение всего периода его существования и обеспечивало его прочную связь с землей. На практике эта
связь обеспечивается процедурой, называемой межеванием.
Проблема межевания на сегодняшний день одна из самых важнейших
нерешенных проблем, связанных с оформлением земельных участков. В
соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом по земельным ресурсам 8 апреля 1996 года, межевые знаки должны
устанавливаться по определенным правилам и, по сути, быть вечными и
ясновидимыми. Однако на практике эти нормы реализовать не удается:
межевые знаки носят временный характер, часто представляют из себя
просто железные или деревянные колышки, вбиваемые по углам участка.
2 Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 23
декабря 1999 года) // Собрание законодательства РФ, 1998, № 8, ст. 963.
7
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Сохранность таких знаков, их идентификацию в последующем невозможно
обеспечить. Это приводит к тому, что при любом споре для подготовки
новых планов земельный участок меряется не от старых межевых знаков,
а от геодезической сети, то есть при каждом обмере фиксируется новое
положение земельного участка на местности.
При таком подходе земельный участок перестает отвечать критерию
прочной связи с землей, то есть перестает быть недвижимостью, ибо его
положение на местности меняется, что абсурдно. Кроме того, здания, сооружения, расположенные на этом земельном участке, могут уже не попадать на него и их правовой статус меняется 3 .
Ко второй группе объектов отнесем все, что находится на земельном
участке и под ним. В эту группу входят здания, сооружения (наземные и
подземные), многолетние насаждения (в том числе леса), участки недр.
Все эти объекты физически прочно связаны с земельным участком.
Давая краткую характеристику каждой категории объектов недвижимого имущества, необходимо отметить, что здания и сооружения ― искусственно возведенные объекты недвижимого имущества, их строительство и
приемка в эксплуатацию осуществляются в соответствии с действующим
законодательством в разрешительном порядке. Основным отличием зданий является наличие в их составе жилых и нежилых помещений ― самостоятельных объектов права. Вопрос о том, могут ли помещения как самостоятельные объекты права быть в составе сооружений, остается открытым. Реально такие объекты существуют. Например, подземные переходы
с помещениями магазинов и метрополитен. Более подробно о правовом
режиме помещений в зданиях будет сказано далее.
Поскольку правила строительства промышленных и социальных объектов регулируются ведомственными нормативными актами, на сегодняшний
день отсутствует даже примерный перечень сооружений, относимых к
объектам недвижимого имущества. На практике это порождает как регистрацию в качестве недвижимого имущества сооружений, которые таковыми не являются, с возникновением права пользования земельным участком, так и неправомерный отказ в государственной регистрации объектов недвижимого имущества.
Установленный законодательством оборот сооружений отдельно от
оборота земельных участков под ними заставляет четко отграничивать
сооружение от земли, что на практике не всегда получается. Например,
являются ли работы на территории земельного участка его планированием или это создание сооружения. То же с грунтовыми аэродромами, полями для гольфа, лыжными трассами и т. п. Ныне критерием, позволяющим
отделить некоторые сооружения от улучшения земельного участка, слу-
3 Кстати, специалисты по геодезии применяют другой подход в определении земельного участка.
По их методике земельный участок ― это часть земной коры, заданная точками, имеющими определенные координаты. Месторасположение земельного участка может быть определено на местности с
некоторой точностью, зависящей от месторасположения земельного участка и методов измерения.
При таком подходе два измерения местоположения одного и того же участка дадут разное положение
его на местности.
8
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
жит наличие приемки сооружения в эксплуатацию, которая не всегда
должным образом регламентирована.
Вместе с тем критерий прочной связи с земельным участком не позволяет однозначно отделить сооружение от движимого имущества применительно к таким видам сооружений как наземные емкости, коммуникации и
др.
Итак, можно констатировать, что на основании только критерия связи с
землей нельзя выделить недвижимое имущество из другого имущества.
Представляется необходимым, чтобы кроме физического критерия существовал еще и юридический, а именно наличие надлежащим образом
оформленного разрешения на строительство либо акта ввода в эксплуатацию.
Особенность зданий и сооружений состоит в том, что они, как правило,
не могут быть разделены в натуре, за исключением тех случаев, когда
образуемая в результате раздела часть обладает всеми признаками обособленного объекта и может самостоятельно эксплуатироваться, то есть
не имеет общих элементов с другими объектами.
К сожалению, на сегодняшний день отсутствуют как нормативная база,
так и сложившиеся представления о критериях отнесения сооружения к
обособленному объекту недвижимого имущества. Особое значение это
имеет при создании коммуникаций (линий электропередачи, газопроводов, водопроводов и др.), когда соответствующими службами в эксплуатацию принимаются участки этих коммуникаций (особенно в сельской местности), например от улицы до жилого дома, которые не могут обособленно эксплуатироваться и являются изменением более общего объекта (например, газовой сети деревни). Однако формальные основания для отказа
в признании их объектами недвижимого имущества и последующей государственной регистрации отсутствуют. Это приводит к тому, что появляются такие объекты недвижимого имущества как 10 м трубопровода,
столбы с проводами и т. п.
Таким образом, для однозначного выделения из всех вещей объектов
недвижимого имущества с целью последующей государственной регистрации прав на них необходимо наличие надлежащим образом оформленного
правового акта, подтверждающего факт их создания (легитимность создания), а также четкого определения, является объект самостоятельным
либо он представляет собой неотъемлемую часть другого недвижимого
имущества. Последнее должно быть установлено соответствующими нормативно-правовыми актами.
Следующая группа объектов ― многолетние насаждения. Характеризуя
эти объекты, необходимо отметить, что они могут иметь естественное и
искусственное происхождение и возникают без оформления каких бы то
ни было разрешений, ― это леса, сады, парки и т. п.
Законодатель не определяет, что является объектом недвижимого
имущества ― отдельное дерево или их совокупность, какой возраст должны иметь насаждения, равно как и не разъясняет, какие последствия возникают при отсутствии регистрации прав на вновь возникающие много9
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
летние насаждения, при прекращении насаждений. Однако в практике
уже сложилось мнение, что многолетнее насаждение как объект недвижимого имущества является совокупностью деревьев и кустарников, находящихся на определенном земельном участке. Необходимость регистрации
прав на многолетние насаждения возникает при совершении сделки с последними, то есть при сдаче их в аренду, залог и т. п.
Следующая группа объектов недвижимого имущества, иерархически
находящихся на том же уровне, ― участки недр. В отношении таких объектов установлена "презумпция государственной собственности".
Участок недр как объект недвижимого имущества ― геометризованный
блок недр, имеющий установленные объемные границы, в том числе естественные подземные объекты и участки месторождений рудных и нерудных полезных ископаемых, определенные геометрически для последующего предоставления их в пользование.
Участок недр как объект недвижимого имущества формируется при
принятии решения о предоставлении его в пользование уполномоченным
органом (Правительством РФ, федеральным органом исполнительной власти, федеральным органом управления государственным фондом недр,
администрациями муниципальных образований и др.) в зависимости от
назначения и вида использования участка недр.
Особая группа объектов ― объекты, не завершенные строительством.
Анализ правового режима этих объектов представляет наибольшую сложность. Долгое время объекты незавершенного строительства не признавались недвижимостью и считались строительными материалами. И сегодня
наиболее распространенная точка зрения состоит в том, что объекты незавершенного строительства "по общему правилу являются движимым
имуществом" 4 , то есть набором строительных материалов.
Впервые объекты незавершенного строительства были допущены в
оборот законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Это привело к формированию судебной практики,
которая признала такие объекты недвижимым имуществом.
Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 25 февраля 1998 года № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу" 5 .
Практическое применение вышеуказанных положений вызывает определенные трудности.
Согласно Закону о регистрации объекты незавершенного строительства
могут быть объектами недвижимого имущества. Основанием для признания их таковыми и последующей регистрации являются документы, подтверждающие право пользования земельным участком в установленных
4 Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. — В кн.: Гражданский кодекс
России / Сборник памяти С. А. Хохлова. — М., 1998, с. 276.
5 Хозяйство и право, 1998, № 12, с. 72.
10
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
случаях на основании проектно-сметной документации. Такие случаи не
определены, однако в соответствии со строительными нормами и правилами (СниПами) объект возводится на основании разрешения, выдаваемого уполномоченным органом.
Сегодня можно считать, что основанием для регистрации права на объект незавершенного строительства является заявление, землеотвод и разрешение на строительство. Закон не требует доказывания "необходимости
совершения сделки" и тем более факта наличия-отсутствия действующего
договора подряда. Мало того, в ряде случаев регистрация нужна как раз
для того, чтобы оформить залог и привлечь средства для продолжения
строительства.
Следовательно, налицо два явных противоречия. Первое: в соответствии с действующим законодательством требуется регистрация права на
объект незавершенного строительства при наличии неисполненных обязательств между заказчиком и подрядчиком (права на данный объект регистрируются за заказчиком). Второе: регистрирующий орган не может дать
оценку легальности строительства, его соответствия проекту и СНиП, то
есть может совершить регистрацию прав на объект, который является
самовольной постройкой.
С учетом вышеизложенного представляется необходимым применить
при регистрации прав на объекты незавершенного строительства те же
правила, что и при регистрации прав на вновь созданный объект, а именно: потребовать для признания последнего объектом недвижимого имущества документ, подтверждающий соответствие объекта незавершенного
строительства требованиям разрешительной документации (аналог акта
государственной комиссии).
Третью группу объектов недвижимого имущества, иерархически находящихся на другом уровне, составляют жилые и нежилые помещения, отнесенные к объектам недвижимого имущества Законом о регистрации в
соответствии с требованиями ст. 130 ГК РФ. Собственно Гражданский кодекс не определяет правовой режим нежилых помещений, а к куплепродаже жилых помещений применяет те же правила, что и к куплепродаже жилых домов (ст. 558 ГК РФ и др.).
Сами помещения являются в известной мере условным объектом недвижимого имущества, то есть недвижимостью в силу закона. В соответствии со ст. 289 ГК РФ и иными нормативными актами (в том числе ст. 9
Федерального закона от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья") общее имущество жилого дома находится в общей
собственности. К общему имуществу отнесены: несущие конструкции (стены, фундаменты), крыша, коммуникации, механическое, санитарнотехническое и иное оборудование. Таким образом, жилое помещение как
объект права представляет собой внутренний объем, заключенный между
стенами, полом и потолком, включающий в себя элементы отделки самого
помещения ― краску, обои и т. п. Общепризнано, что жилые помещения
могут быть жилыми помещениями квартиры и жилым помещением комнаты (см. постановление Президиума Верховного Суда РФ от 29 декабря
11
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
1999 года). В последнем случае места общего пользования квартиры, являющиеся объектом права, приобретают особый статус, позволяющий
определять их одновременно и как жилые, и как нежилые помещения.
Помещения как объекты права могут возникать только в достроенном,
введенном в эксплуатацию здании. До этого момента у помещения нет
назначения, его нельзя использовать и, соответственно, нельзя рассматривать как объект права. Непременное условие существования помещения
как объекта права ― наличие его как физически определенного объекта в
технической документации на здание.
Как уже отмечалось ранее, помещение ― объект недвижимого имущества в силу закона, и у помещения как такового отсутствует связь с землей (такая связь существует у здания, которое находится в общей собственности всех собственников помещений). Соответственно к сделкам с
такими объектами не могут применяться правила, предусматривающие
особый правовой режим земельных участков, в частности нормы ст. 552
ГК РФ и др.
В целом необходимо отметить, что вопросы правового режима помещений на сегодняшний день проработаны в наименьшей степени.
Предприятие, кондоминиум как особые объекты
недвижимого имущества
Законодатель с 1 января 1995 года ввел в гражданский оборот два новых вида объектов недвижимого имущества: предприятие как имущественный комплекс и кондоминиум. Предприятие как имущественный комплекс и кондоминиум остаются принципиально разными видами объектов
недвижимого имущества, но их роднит то, что они существенно отличаются от всех других объектов как по физической природе, так и по правовому режиму.
Предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимого имущества в силу норм ст. 132 ГК РФ. Предприятием как объектом
недвижимого имущества признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия
могут входить все виды имущества, в том числе здания, сооружения, земельные участки, оборудование, материалы, готовые продукты и др., а
также, что принципиально важно, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и
услуги, и другие исключительные права. Таким образом, предприятие ―
это единственный объект недвижимого имущества, который не является
вещью и может не содержать (и на практике часто не содержит) недвижимых вещей в своем составе. Предприятие может быть создано только
для предпринимательской деятельности. Не могут создавать предприятия
учреждения и некоммерческие организации.
Особенность предприятия как объекта недвижимого имущества состоит
в том, что законодатель не определил пределы существования предприятия во времени и в пространстве. Таким образом, предприятием может
признаваться имущественный комплекс, расположенный как на одном
12
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
обособленном земельном участке, так и на нескольких, в том числе за
территорией Российской Федерации. Не ясны пределы существования
предприятия во времени. По общему правилу зарегистрированные права
на недвижимое имущество существуют до момента регистрации прекращения прав. В то же время состав предприятия во времени изменяет- ся:
продаются и покупаются объекты движимого и недвижимого имущества,
продается готовая продукция, реализуются права требования, долги и
т. п.
Таким образом, нельзя два раза совершить сделку с одним и тем же
предприятием, поскольку состав этого предприятия во времени всегда
будет различен. Сегодня эта проблема законодателем не решена, и не
случайно до сих пор не утверждены правила ведения ЕГРП в части регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс.
Эта проблема имеет два решения. Первое: создав предприятие, собственник должен обеспечить внесение изменений в состав имущества для
обеспечения достоверности сведений в ЕГРП. Однако законодатель не
обязал собственника осуществлять такие действия и не установил никаких
правовых последствий, связанных с изменением состава предприятия.
Второе: предприятие создается для совершения сделки и прекращается
после регистрации перехода прав на него к новому лицу. В обоих случаях
необходимо внесение изменений в действующее законодательство.
Кондоминиум как комплекс недвижимого имущества включает в себя
земельный участок и расположенные на нем жилые здания, иные объекты
недвижимости, в которых жилые помещения либо отдельные жилые дома
находятся в собственности граждан (юридических лиц). А имущество, обслуживающее более чем одного домовладельца (либо собственника нежилого помещения), находится в общей собственности всех владельцев жилых домов или помещений (жилых и нежилых). В понятие общего имущества включены земельные участки, многолетние насаждения, нежилые
объекты, предназначенные для обслуживания жилого комплекса (например, здания трансформаторной подстанции, гаражи, дороги, канализация
и другие объекты), а в составе здания общее имущество определяется в
соответствии со ст. 289, 290 ГК РФ, о чем уже говорилось.
К особенностям данного объекта недвижимого имущества следует отнести то, что объект создается исключительно для целей проживания в
нем граждан; нельзя создать кондоминиум из гаражных боксов или садовых домиков, дач и т. д. Кондоминиум может образовываться на базе комплексов индивидуальных жилых домов, причем земельные участки под
этими домами могут находиться в собственности, аренде или пользовании,
а земельный участок, используемый для общественных нужд, предоставляется в собственность всем домовладельцам.
Сложилась практика, когда органы власти в нарушение Федерального
закона "О товариществах собственников жилья" предоставляют земельный участок в аренду или пользование. В частности, такая практика имеет
место в гг. Москве, Красноярске, Московской области и других регионах.
Уважая мнение законодателя, нельзя не признать, что указанная норма о
13
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
предоставлении земельного участка исключительно в собственность имеет
больше не сущностное, а политическое значение.
Кондоминиум как объект недвижимого имущества не находится в гражданском обороте, в обороте находятся жилые (нежилые) помещения. Здание в целом, земельный участок могут отчуждаться лишь тогда, когда перейдут в собственность одного лица. Однако с прекращением долевой
собственности на здание и земельный участок должны быть прекращены и
права на кондоминиум как объект недвижимого имущества.
Создаваемое на базе кондоминиума товарищество собственников жилья, являющееся юридическим лицом, может приобретать имущество, в
том числе и недвижимое, в частности земельные участки.
Таким образом, в составе кондоминиума может быть как имущество,
находящееся в общей собственности граждан и юридических лиц, так и
имущество, находящееся в собственности юридического лица ― товарищества собственников жилья, образованного этими же гражданами и
юридическими лицами.
В связи с признанием Конституционным Судом РФ неконституционности
обязательного членства владельца помещения в товариществе собственников жилья 6 возникает ситуация, когда субъектный состав товарищества
и состав домовладельцев в кондоминиуме будут различными.
Состав объектов недвижимого имущества
Как правило, объект недвижимого имущества является сложной вещью.
При этом отдельные входящие в его состав элементы могут быть соотнесены друг с другом как главная вещь и принадлежности, а равно и как
несколько главных вещей и принадлежностей к ним. Российский законодатель не определяет порядок формирования объекта недвижимого имущества (в отличие от законодательства ФРГ, о чем говорилось ранее).
Таким образом, собственник вправе определить недвижимую вещь по своему усмотрению до тех пор, пока нормативными актами Российской Федерации не будет установлено иное. По сути, в ст. 134 ГК РФ приведено
лишь одно исключение: при формировании объекта недвижимого имущества как сложной вещи в ее состав не могут включаться несколько однородных главных вещей.
В то же время определенные ограничения по формированию объектов
недвижимого имущества все же существуют.
Первое. В силу ст. 134 ГК РФ разнородные вещи рассматриваются как
сложная вещь, если они образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. То есть собственник, образуя (формируя) объект недвижимого имущества, может включить в его состав несколько разнородных вещей лишь в том случае, если в целом этот объект
используется для достижения общей цели. Например, индивидуальный
жилой дом с надворными постройками и коммуникациями; совокупность
объектов промышленного предприятия, участвующих в общем производственном процессе, и т. п.
6
См.: постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1999 года № 10-П.
14
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
В качестве критерия общности можно применять разрешенное использование как земельного участка, так и объекта недвижимого имущества в
соответствии с утвержденным техническим проектом на здание (сооружение).
Второе. В соответствии с правилами ведения ЕГРП, утвержденными
постановлением Правительства от 18 февраля 1998 года № 219, права на
земельные участки регистрируются в нем в первом разделе, права на здания, сооружения ― во втором и права на жилые (нежилые) помещения ―
в третьем. Таким образом, указанный документ устанавливает, что земельный участок всегда рассматривается как объект, отдельный от зданий
(сооружений), на нем расположенных, а помещения в здании рассматриваются отдельно от здания.
Вместе с тем объектами недвижимого имущества, права на которые
подлежат государственной регистрации, являются здания, сооружения,
многолетние насаждения и др., то есть любое здание и сооружение может
заявляться как самостоятельный объект недвижимого имущества.
Следовательно, собственник вправе заявить на регистрацию объект
недвижимого имущества как совокупность зданий, сооружений, многолетних насаждений, связанных общим назначением, так и отдельные здания
и сооружения, а также отдельные части зданий, сооружений, если последние являются делимыми и в результате их раздела возникают объекты, обладающие всеми признаками обособленного здания, сооружения.
Как уже отмечалось, раздел сооружений на составные части, являющиеся обособленными объектами недвижимого имущества, нормативно не
урегулирован. Правила, установленные ст. 133 ГК РФ, в явном виде для
сооружений применены быть не могут, так как для большинства линейных
сооружений деление их на части не приводит к изменению назначения
объекта (у одного метра железной дороги то же назначение, что и в целом у Октябрьской железной дороги).
Что касается раздела зданий, то этот вопрос рассматривался Пленумом
Верховного Суда СССР и Пленумом Верховного Суда РФ [см.: постановление Пленума от 10 июня 1980 года № 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику
и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам
на праве общей собственности" (в ред. постановления Пленума от 21 декабря 1993 года № 11 с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 года № 10
"Об изменении и дополнении некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации" (с изменениями от 14 февраля 2000
года)].
Позиция судебных органов заключается в следующем. Здания могут
быть разделены на составные части, которые являются жилыми помещениями, при условии, что существует или может в результате реконструкции существовать возможность их использования отдельно от других помещений, то есть наличие отдельного входа и возможность проживания в
них в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Каждый
15
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
из образуемых в результате раздела жилого дома обособленных объектов
является объектом недвижимого имущества ― жилым помещением. Если
существовала долевая собственность на жилой дом, то она прекращается
и возникает собственность на конкретные жилые помещения, появляющиеся в результате раздела.
Таким образом, в результате раздела в силу требований ст. 289 ГК РФ
возникает долевая собственность на общее имущество жилого дома, в том
числе крышу, стены, фундамент и т. п., и собственность на жилые помещения (квартиры), за исключением случаев, когда раздел жилого дома
осуществляется путем образования двух жилых домов с полностью разделенными капитальными конструкциями. В последнем случае долевой собственности на общее имущество жилого дома не возникает, ибо нет общего имущества жилого дома, а есть два различных жилых дома как объекты
недвижимого имущества.
Раздел жилых помещений между сособственниками сопровождается
разделом надворных построек и земельного участка. Если раздел не осуществлен, сохраняется долевая собственность на земельный участок и
(или) надворные постройки и эти постройки становятся самостоятельными
объектами недвижимого имущества, находящимися в долевой собственности. Если раздел построек осуществлен, совокупность построек, принадлежащих одному субъекту, в соответствии с решением суда образуют один
(или несколько) объектов недвижимого имущества. Представляется возможным и необходимым применять аналогичный порядок при разделе
нежилого строения. В качестве критерия возможности раздела следует
применять возможность использования образуемого помещения по его
назначению, а при отсутствии такого помещения ― возможность его выделения из состава существующих в здании помещений (возможность перепланировки здания).
В рассмотренных примерах объектами недвижимого имущества могут
быть жилой дом с совокупностью надворных построек на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, и
совокупностью коммуникаций как один объект недвижимого имущества
(аналог понятия "домовладение"); жилой дом вместе с сооружениями и
отдельно летний домик, сарай, гараж и т. п. как отдельные объекты недвижимого имущества, расположенные на одном земельном участке, и
соответственно совокупность зданий и сооружений на территории одной
организации, используемая в едином производственном цикле, может рассматриваться как один объект недвижимого имущества или как несколько
объектов недвижимого имущества.
Надо отметить, что термины "общее назначение", "использование их по
общему назначению" и "связанные с ней общим назначением" допускают
различные толкования.
Например, в какой мере гараж связан общим назначением с жилым домом и предназначен для обслуживания другой вещи (жилого дома) и, соответственно, в какой мере можно говорить о жилом доме с надворными
постройками как о главной вещи с принадлежностями, а в какой ― о
16
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПРОЧНО СВЯЗАННОЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
КАК ОСОБЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
сложной вещи и можно ли в этой ситуации говорить о жилом доме, гараже, летнем доме и др. как о сложной вещи.
Точно так же применительно к производственной территории можем ли
мы считать отдельно стоящие здания цехов и административный корпус
сложной вещью или должны рассматривать их как отдельные недвижимые
вещи?
На практике этот вопрос часто решается следующим образом. Если
объект невелик и предназначен для удовлетворения личных потребностей
граждан, то все, что находится на одном земельном участке, рассматривается как один объект (дом, дача и т. п.). Если же это промышленная площадка, то каждое здание, сооружение рассматривается как обособленный
объект недвижимого имущества. Но этот подход не основан на законе.
Так, два жилых дома, находящихся на одном земельном участке, никаким
общим назначением не связаны, а в то же время комплекс гидроэлектростанции, теплоэлектростанции имеет общее назначение и зачастую не
может быть разделен в связи с тесной технологической взаимосвязанностью.
Поскольку действующие нормативные акты, как было рассмотрено выше, не в полной мере решают вопрос определения объекта недвижимого
имущества, эта проблема требует дальнейшего законодательного урегулирования.
А. ЗАВЬЯЛОВ,
первый заместитель председателя
Московской областной регистрационной палаты
17
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ
И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ДОГОВОРА
Нежилые помещения как объект договора аренды. Гражданское
законодательство, действовавшее в СССР, хотя и не знало деления вещей
на движимые и недвижимые, выделяло нежилые помещения как самостоятельный вид имущества.
В частности, в ст. 277 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, определяющей срок договора имущественного найма, нежилое помещение было
прямо названо как один из возможных объектов данного договора: "Срок
заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не
должен превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества ― одного года".
Отношения по договору найма нежилого помещения регулировались
также специальными нормами, содержавшимися в Типовом договоре на
аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций, утвержденном
приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября
1965 года № 281. О том, что такие договоры имели широкое распространение, свидетельствует издание Госарбитражем при Совете Министров
РСФСР Инструктивного письма от 25 декабря 1974 года № И-2/31 "О практике рассмотрения споров, связанных с заключением и исполнением договора найма нежилых помещений".
В отличие от Гражданского кодекса РСФСР 1964 года новый Гражданский кодекс РФ не использует термин "нежилые помещения" для обозначения имущества особого рода, которое, с одной стороны, нужно было бы
выделить из общего понятия недвижимого имущества ("недвижимости"), а
с другой ― отграничить от иных прямо названных в Кодексе видов недвижимого имущества ― здание и сооружение, жилые помещения, жилой
дом, квартира, общие помещения в многоквартирных домах и др. Единственной нормой Кодекса, в которой упоминается нежилое помещение, яв-
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
ляется ч. 2 п. 3 ст. 288, согласно которой размещение собственником в
принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Отсутствие в ГК РФ упоминания о нежилом помещении как особом виде
недвижимого имущества послужило основанием для вывода о том, что в
современном гражданском законодательстве "утрачено понятие "нежилое
помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду
с понятием "строение" 1 .
Кроме того, по мнению В. В. Витрянского, "нормы ГК, регулирующие
отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в
виду в качестве таковых нежилые помещения" 2 . Поэтому сам вопрос об
отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий
носит спорный характер. "Вместе с тем, ― отмечает В. В. Витрянский, ―
ГК допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. Законом о государственной
регистрации в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения" 3 .
На мой взгляд, положения Гражданского кодекса РФ были разработаны, исходя из концепции, согласно которой здание представляет со- бой
единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться
в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов. И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличие от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок.
Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты. Приватизация нежилых помещений осуществлялась
способами, установленными законодательством о приватизации: путем
внесения в уставный капитал акционируемых государственных предприятий, через аренду с выкупом и др.
В частности, приватизация нежилых помещений регулируется правилами раздела 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от
22 июля 1994 года № 1535 (ред. от 25 января 1999 года). При этом нельзя
не обратить внимание на название раздела 4 ― "Приватизация недвижимого имущества". Таким образом, нежилые помещения не толь-ко были
признаны самостоятельным объектом вещных и обязательственных пра-
1
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд.
3-е / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", ИНФРА-М, 1998, с. 219.
2 Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. — М.: Статут, 1999, с. 242-243.
3 Там же.
19
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
воотношений, но и задолго до Закона о регистрации рассматривались российским законодательством как недвижимое имущество.
Отнесение нежилых помещений к недвижимому имуществу осуществляется прежде всего на основании правил ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и определяется в первую очередь физическими свойствами данного материального объекта. Нежилые помещения ― это объекты, "перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно".
В ч. 1 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 года № 53 "О государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений" 4 указано, что ст. 1 Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу,
право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Однако представляется, что указанный закон не "закрепляет" юридически
за нежилым помещением "статус" недвижимого имущества, а лишь подтверждает данный "статус", определяемый самой материальной природой
этого объекта.
Практика арбитражных судов также свидетельствует, что и до вступления в действие Закона о регистрации нежилые помещения рассматривались как недвижимое имущество. Так, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 "Обзор практики разрешения
споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" 5 приведено несколько дел по договорам купли-продажи нежилых помещений
(см. пп. 3, 5, 10, 11, 13).
Как указано в Информационном письме № 53 (ч. 2 п. 1), являясь недвижимым имуществом, нежилое помещение представляет собой "объект,
входящий в состав зданий и сооружений", что вытекает из ч. 2 п. 6 ст. 12
Закона о регистрации. Поэтому "нежилое помещение является объектом
недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным" (ч. 1 п. 2 Информационного письма № 53).
Согласно пп. 6, 16, 23–25 Правил ведения Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных
постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 (ред.
от 23 декабря 1999 года), нежилое помещение как самостоятельный вид
недвижимого имущества получает свой собственный кадастровый или условный номер.
Поскольку нежилое помещение является иным объектом недвижимости, чем соответствующее здание, в котором оно расположено, вряд ли
можно согласиться с мнением И. Исрафилова, что "нежилое помещение
может означать как здание в целом, так и его часть" 6 . Нежилое помещение и здание ― два различных объекта недвижимости, к которым далеко
не всегда применяются одни и те же нормы права.
4
Хозяйство и право, 2000, № 8, с. 67.
Хозяйство и право, 1998, № 4, с. 72.
6 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, № 10, с. 113 и сл.
5
20
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года. Поскольку Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо специальных правил о сделках с нежилыми помещениями, в ряде случаев возникает необходимость
определить, какие нормы Кодекса должны быть применены к той или иной
сделке с нежилым помещением: общие, установленные для сделки с недвижимым имуществом, либо специальные нормы, применяющиеся к
сделке, если ее предметом является здание или сооружение.
Наиболее остро этот вопрос встал в отношении норм Гражданского кодекса о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения,
заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Руководствуясь правилами п. 2 ст. 651 ГК РФ, П. В. Крашенинников высказывал мнение, что "для аренды зданий, сооружений, а также их частей
(например, жилых и нежилых помещений) закон указывает на необходимость осуществления государственной регистрации, если срок договора
превышает один год" 7 .
Но в литературе встречается и другая точка зрения. "Что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания или сооружения,
нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не
применимы к отношениям по аренде нежилых помещений, поскольку на
возможность их применения нет прямого указания в ГК. В отношении
аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы,
поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном
объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды
нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо
от срока аренды" 8 .
Эта точка зрения была поддержана широким кругом юристов, а также
учреждениями юстиции, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество. "В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Невыполнение субъектом предпринимательской деятельности данного
требования закона свидетельствует об отсутствии между ними договорных
отношений" 9 .
К сожалению, практика арбитражных судов по данному вопросу также
не была единообразной. В постановлении Федерального арбитражного
суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2000 года по делу № А267
Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1998, № 1, с. 50.
Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". — М.: Спарк, 1999, с. 195.
9 Савельев Д. Требуется ли госрегистрация договора аренды нежилого помещения? // Экономика
и жизнь, 2000, № 15.
8
21
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
3395/99-01-01/52 был сделан вывод о том, что, поскольку договор аренды
заключен на срок менее одного года и его предметом является недвижимое имущество ― нежилые помещения как составная часть здания, в котором они расположены, к договору следует применять положения ст. 651
ГК РФ 10 .
В постановлении же Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 1999 года по делу № КГ-А40/3082-99 было отмечено,
что ст. 651 ГК РФ устанавливает требования к форме и государственной
регистрации договоров аренды здания или сооружения и не может применяться к договорам аренды нежилых помещений, а потому при решении
вопроса о государственной регистрации таких договоров, заключенных на
срок до одного года, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 Кодекса 11 .
Точка в этом споре отныне поставлена Информационным письмом Президиума ВАС РФ № 53.
Как указано в п. 2 этого Информационного письма, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют
какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров
аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Хотя в Информационном письме № 53 разрешен вопрос о государственной регистрации только договоров аренды нежилых помещений, исходя из аналогии закона, следует признать, что правило п. 2 ст. 651 ГК РФ
должно применяться и к договорам аренды части нежилых помещений. О
широком распространении таких договоров свидетельствует, например,
практика заключения договоров аренды торговых мест на рынках в
г. Москве.
В силу аналогии закона правило п. 2 ст. 651 ГК РФ должно применяться
и к договорам аренды жилых помещений, заключаемым при предоставлении таких помещений во владение и (или) пользование юридическим лицам. Поскольку п. 2 ст. 671 Кодекса устанавливает, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или)
пользование на основе договора аренды или иного договора, юридическое
лицо не может владеть и пользоваться жилым помещением на условиях
договора жилищного найма 12 .
10
Цитируется по Базе данных КонсультантПлюс "КонсультантАрбитраж:Северо-Запад-ныйОкруг".
Цитируется по Базе данных КонсультантПлюс "КонсультантАрбитраж:Москов-скийОкруг".
12 В отличие от договора аренды жилого или нежилого помещения договор найма жилого помещения не нуждается в государственной регистрации независимо от того, на какой срок он заключен.
Положения ст. 674 ГК РФ не предусматривают государственной регистрации договора найма жилого
помещения.
11
22
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
О возможности применения к договору аренды нежилых помещений правил § 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34
"Аренда" (ст. 650–655) ГК РФ. Вопрос о том, правила какой статьи
Гражданского кодекса (п. 2 ст. 609 или п. 2 ст. 651) регулируют государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений, ― лишь
часть более общего вопроса о правилах (общих либо специальных, установленных для аренды зданий или сооружений), которые должны применяться к договору аренды нежилого помещения.
По мнению В. С. Ема, предметом договора аренды здания или сооружения "может выступать только здание или сооружение в целом. Если в
аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о
договоре аренды" 13 .
Прямо противоположную точку зрения высказывает И. Исрафилов:
"...Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие
нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных
видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений" 14 .
В одном же из комментариев к Гражданскому кодексу РФ отмечается,
что к отношениям с нежилым помещением нормы § 4 "Аренда зданий и
сооружений" главы 34 "Аренда" "применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся". Но "если стороны в договоре об
аренде нежилого помещения не предусмотрели применение правил § 4, то
применяются правила § 1… (то есть общие положения об аренде. ―
А. М.)" 15 .
В свете ведущейся дискуссии хотелось бы предостеречь от использования в качестве аргументов в защиту той или иной точки зрения положений Информационного письма Президиума ВАС РФ № 53.
Письмо отвечает лишь на один единственный вопрос: применяются ли
к договору аренды нежилого помещения правила о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 для договоров аренды здания или
сооружения.
Никакие другие вопросы в Информационном письме не рассматриваются. Более того, его положения могут быть истолкованы прямо противоположным образом.
Так, содержащееся в Информационном письме Президиума ВАС РФ
№ 53 указание на то, что к договору аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, можно считать основанием для применения к договору аренды нежилых помещений и остальных специальных
норм, регулирующих отношения по договору аренды здания или сооружения (ст. 650-655).
13 Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. проф. Е. А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп.
— М.: Изд-во БЕК, 1999, с. 396.
14 Исрафилов И. Указ. соч., с. 113.
15 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд.
3-е / Под ред. О. Н. Садикова, с. 185.
23
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
И напротив, тот факт, что в названном документе говорится о применении к договору аренды нежилых помещений лишь одной единственной
нормы, позволяет сделать вывод о том, что иные правила § 4 "Аренда
зданий и сооружений" главы 34 "Аренда" ГК РФ к договору аренды нежилых помещений не применяются.
Таким образом, нужно признать, что вопрос о том, какие правила Гражданского кодекса (общие или специальные) должны применяться к договору аренды нежилого помещения, остается открытым. Следовательно,
при заключении такого договора необходимо учитывать различия, существующие между этими правилами.
Во-первых, остается неясным, в какой форме может быть заключен договор аренды нежилого помещения.
Правило п. 1 ст. 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания
или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Признав, что к
договорам аренды нежилых помещений применяются правила о договоре
аренды здания или сооружения, нужно согласиться с тем, что такой договор независимо от того, на какой срок он заключен, должен быть заключен только в этой форме. В противном случае он будет считаться недействительным (ч. 2 п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Если же на договоры аренды нежилых помещений п. 1 ст. 651 не распространяется, то форма таких договоров регулируется общим правилом
п. 1 ст. 609 ГК РФ, согласно которому договор аренды на срок более года,
а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В силу указанной нормы договор аренды нежилых помещений независимо от его срока может быть заключен в письменной форме не только
путем составления и подписания сторонами одного документа, но и путем
обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной,
телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК
РФ).
Более того, из п. 1 ст. 609 следует, что договор аренды нежилого помещения, заключенный между гражданами на срок не более одного года
(то есть на один год и менее), может быть заключен и в устной форме.
"Пункт 1 ст. 609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в
устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более
одного года" 16 .
Что касается договора аренды нежилого помещения, заключенного на
срок до года, то, поскольку такой договор не подлежит обязательной регистрации, он без каких-либо оговорок может быть заключен в форме,
соответствующей условиям п. 1 ст. 609 ГК РФ.
16 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд.
3-е / Под ред. О. Н. Садикова, с. 179.
24
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Более сложная ситуация возникает в отношении договоров аренды нежилых помещений, заключенных на один год и более. Хотя из п. 1 ст. 609
Кодекса и следует, что подобный договор может быть заключен путем
обмена документами, нужно признать, что договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации, в том числе и договор аренды нежилых помещений на срок один год и более, фактически всегда заключаются путем составления одного документа, подписанного сторо- нами.
Необходимость составления единого документа объясняется теми требованиями, которые учреждения юстиции, осуществляющие регистрацию
сделок с недвижимым имуществом, предъявляют к документам, представляемым на регистрацию. Свои требования учреждения юстиции основывают прежде всего на формальном толковании положений Закона о регистрации.
Так, п. 3 ст. 26 Закона предусматривает, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к
договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
При этом под договором, представляемым на государственную регистрацию, учреждения юстиции понимают исключительно "документ", подписанный обеими сторонами.
Представляется, что в данном случае "техническим" нормам, регулирующим порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, неоправданно предоставлен приоритет перед материальными гражданско-правовыми нормами.
И разумеется, если закон допускает совершение подлежащего государственной регистрации договора в письменной форме путем обмена документами, порядок государственной регистрации должен быть разработан с
учетом возможности представления на регистрацию договора, заключенного и в такой форме.
Еще более сложный вопрос возникает при применении правил п. 1
ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ к договору аренды нежилого помещения, заключенному между физическими лицами на срок в один год. Согласно п. 1
ст. 609 подобный договор может быть заключен в устной форме. В силу
же п. 2 ст. 651, как сказано в Информационном письме Президиума ВАС
РФ № 53, этот договор подлежит обязательной государственной регистрации 17 .
Очевидно, что договор, заключенный в устной форме, не может быть
зарегистрирован, ибо в подобной ситуации ни одна из сторон не может
представить учреждению юстиции документ, который подтверждал бы
содержание этого договора и позволял бы выполнить требование ст. 14
Закона о том, что проведенная государственная регистрация договоров и
17 Подобная проблема может возникнуть и при аренде иных видов недвижимого имущества, если
для соответствующих договоров, подпадающих под действие п. 2 ст. 609 ГК РФ, законом не будет
предусмотрена обязательная письменная форма.
25
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Легко было бы признать, что любой договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, должен быть заключен в письменной
форме. Некоторым основанием для такого вывода могут служить положения ст. 574 ГК РФ. Пункт 1 указанной статьи устанавливает, что дарение,
сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пп. 2 и 3 настоящей статьи, а согласно п. 3 договор дарения недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации. Таким образом, из правил п. 1 и п. 3 ст. 574
ГК РФ следует, что договор дарения недвижимого имущества, даже если
дарение сопровождается немедленной передачей дара одаряемому, не
может быть заключен в устной форме, поскольку он подлежит государственной регистрации, то есть такой договор должен быть заключен в письменной форме.
Если руководствоваться этим же подходом, нужно согласиться с тем,
что в случае применения п. 1 ст. 609 ГК РФ к договору аренды нежилого
помещения, заключенному между физическими лицами на один год, последний не может быть заключен в устной форме, поскольку он подлежит
обязательной государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Вместе с тем возможно и прямо противоположное решение этой коллизии, основывающееся на том, что государственная регистрация договора
не является элементом формы договора и требование о государственной
регистрации не может ограничивать право сторон совершить договор в
форме, разрешенной законом. Следовательно, если закон допускает заключение какого-либо договора с недвижимым имуществом в устной форме, к такому договору не должны применяться правила о государственной
регистрации, установленные для договора данного вида.
Принимая во внимание нерешенность данной проблемы, сторонам при
аренде нежилого помещения на любой срок следует, видимо, заключать
договор в письменной форме путем составления одного документа.
Во-вторых, согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания
или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме усло-
вия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения
считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Кодекса, не применяются.
Но при аренде иного недвижимого имущества, на которое данная специальная норма не распространяется, размер арендной платы может быть
определен по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. В случаях, когда в возмездном
договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из
условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене,
которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В-третьих, ст. 655 ГК РФ вводит правило об обязательном
оформлении сторонами передаточного акта или иного документа
о передаче здания или сооружения арендодателем арендатору.
26
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Следует отметить, что на практике такая передача арендодателем арендатору нежилого помещения также почти всегда оформляется соответствующим документом.
В-четвертых, ст. 652 и 653 ГК РФ содержат специальные правила о правах на земельный участок при аренде находящегося на
нем здания или сооружения.
На необходимость решения вопроса о праве пользования земельным
участком при аренде нежилых помещений в соответствующем договоре
обращает, например, внимание И. Исрафилов: "Немаловажное значение
при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с
земельным участком, имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком" 18 .
Более точной представляется позиция В. С. Ема: "Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут
определяться только в договоре или не определяться вообще, то при
аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный
участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2
ст. 652 Гражданского кодекса)" 19 .
Таким образом, можно сделать вывод о том, что, если арендатор не
может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не
имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а также не
имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого
здания, соответствующие права должны быть предоставлены ему арендодателем. Арендодатель должен предоставить арендатору эти права независимо от того, будут применяться к договорам аренды нежилых помещений правила ст. 652 и 653 ГК РФ или нет.
Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений, заключенных на неопределенный срок. Согласно п. 2
ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на
срок не менее года, подлежит государственный регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации. Однако в соответствии с п. 2
ст. 601 Кодекса договор аренды любого имущества, в том числе здания,
сооружения или нежилого помещения, может быть заключен без указания
его срока. В данном случае если срок аренды в договоре не определен,
договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Поскольку п. 2 ст. 651 ГК РФ вводит обязательную государственную регистрацию для договоров аренды зданий, сооружений или нежилых помещений с определенным сроком аренды, равным одному году или более,
естественным становится вывод, что договоры на неопределенный срок
такой регистрации не подлежат. Вместе с тем нельзя не учитывать, что
продолжительность аренды по договору, заключенному на неопределенный срок, может значительно превысить срок в один год и, следовательно, отсутствие государственной регистрации такого договора будет проти18
19
Исрафилов И. Указ. соч., с. 113 и сл.
Гражданское право. Том II. Полутом I / Под ред. проф. Е. А. Суханова, с. 396.
27
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
воречить самой сущности регистрации, призванной обеспечить гласность
соответствующих арендных отношений и их соответствие законодательству.
На первый взгляд проблема может быть решена, если посредством
толкования норм п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 610 ГК РФ признать, что договор
аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок,
должен быть зарегистрирован не позднее чем до истечения одного года с
момента его заключения. Однако при таком истолковании положений
Гражданского кодекса необходимо будет ответить на вопрос, какие правовые последствия наступят, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок: должен ли договор аренды признаваться незаключенным
изначально или же он должен считаться прекратившимся.
Представляется, что признание договора аренды, заключенного на неопределенный срок, действующим до окончания первого года и при отсутствии государственной регистрации автоматически означает признание
этого договора заключенным, несмотря на отсутствие регистрации. Следовательно, нет никаких правовых оснований для того, чтобы в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ считать такой договор незаключенным по той
причине, что он не был зарегистрирован в дальнейшем. Гражданский кодекс не содержит также норм, позволяющих считать такой договор прекратившимся, если он не будет зарегистрирован.
Кроме того, нельзя забывать и о правиле п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно
которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610). Данная норма сформулирована таким образом,
что предполагает "автоматическое" возобновление договора аренды.
Наличие указанного правила не позволяет согласиться и с высказываемым мнением о том, что договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения на неопределенный срок подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он должен считаться незаключенным. Если возобновляемый договор необходимо зарегистрировать,
его действие не может быть возобновлено немедленно по окончании первоначального срока аренды, поскольку регистрация договора требует определенного времени. Но и обратиться за регистрацией возобновленного
договора до окончания первоначального срока аренды ни одна из сторон
не вправе, так как возобновление договора происходит лишь после окончания этого срока и только при условии, что арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель против этого не возражает. Следовательно, до тех пор, пока срок договора не истечет и не
наступит указанное условие, никто из сторон договора аренды не может
знать, будет он возобновлен или нет, а значит, и не вправе обратиться за
его регистрацией.
С учетом этих обстоятельств, а также принимая во внимание то, что
каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него в любое время,
предупредив об этом другую сторону за три месяца, проще было бы ре28
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
шить данную проблему, признав, что договор аренды здания, сооружения
или нежилого помещения на неопределенный срок не подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений при изменении срока аренды. Для целей государственной
регистрации соглашений об изменении срока договоров аренды нежилых
помещений наибольший практический интерес представляют две ситуации. Первая возникает, когда заключенный сторонами договор аренды не
подлежал государственной регистрации, ибо был заключен на срок менее
года, но позже стороны увеличили срок договора и он составил более одного года. Вторая ― когда заключенный сторонами договор подлежал регистрации и был зарегистрирован, а в дальнейшем стороны, заключив
дополнительное соглашение, изменили (увеличили или уменьшили) срок
аренды.
Но если в первом случае с точки здравого смысла кажется очевидным,
что соглашение об увеличении срока аренды подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку в результате этого соглашения общий срок договора оказался равным одному году (или стал более од-ного
года), то во втором случае необходимость регистрации соглашения об
изменении срока зарегистрированного договора аренды не столь очевидна.
Однако и в том, и в другом случае возникает один общий вопрос: подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении срока
аренды? И этот вопрос должен быть решен на основании соответствующих норм закона.
Условие об изменении срока аренды представляет собой не что иное
как соглашение о внесении изменения в ранее заключенный сторонами
договор аренды. Как установлено в п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и
договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Учитывая, что государственная регистрация договора не представляет
собой ни особую форму договора, ни дополнительный элемент письменной (простой или нотариальной) формы договора, нужно признать, что
п. 1 ст. 452 Кодекса формально не требует обязательной государственной
регистрации соглашения об изменении срока аренды ни в первом случае,
когда в результате такого изменения договор аренды нежилого помещения становится подлежащим регистрации согласно п. 2 ст. 651, ни во втором ― когда изменяется срок уже зарегистрированного договора.
Однако одновременно нельзя не признать и тот факт, что на практике
это может породить абсурдные и недопустимые правовые ситуации, когда
стороны будут обходить требования об обязательной государственной
регистрации договора аренды нежилого помещения на срок не менее одного года, а другие участники гражданского оборота (например, возможные покупатели) не получат достоверной информации о таком существенном условии зарегистрированного договора аренды, которым обременено
нежилое помещение, как срок аренды.
29
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Соглашение об изменении срока аренды по договору является неотъемлемой частью такого договора, и следовательно, если в результате этого соглашения договор аренды стал подлежать регистрации либо если это
соглашение вносит изменение в зарегистрированный договор аренды,
возникающий в результате этого соглашения измененный договор аренды
должен быть зарегистрирован в установленном порядке.
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом является юридическим актом признания и подтверждения со стороны государства сделки в целом. При этом учреждение юстиции в установленном законом порядке проверяет законность сделки и всех ее условий. Согласно
п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. При совершении этого юридического
акта учреждения юстиции по государственной регистрации осуществляют
проверку действительности поданных заявителем документов (п. 3 ст. 9
Закона).
Одним из обязательных этапов процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона).
По-видимому, в тех двух ситуациях, которые были описаны ранее, не
прошедшее государственной регистрации и, следовательно, не прошедшее правовой экспертизы и проверки законности соглашение об изменении срока аренды не может считаться признанным и подтвержденным со
стороны государства.
Действие договора аренды нежилого помещения может быть также
продлено и путем пролонгации договора на тот же срок и на тех же условиях. Соответствующее правило нередко включается в договоры аренды.
По своему содержанию оно обычно соответствует правилу о пролонгации
договора доверительного управления имуществом, изложенному в ч. 2
п. 2 ст. 1016 ГК РФ: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
К сожалению, в настоящее время ни в арбитражной практике, ни в научной литературе нет единой позиции по вопросу о том, как с правовой
точки зрения следует квалифицировать "пролонгацию" действия договора
аренды: как условие (соглашение) об изменении срока договора или же
как условие, в силу которого между сторонами начинает действовать новый договор аренды, идентичный по своему содержанию окончившемуся
договору.
Однако от такой квалификации зависит решение вопроса ― подлежит
ли регистрации "пролонгируемый" договор аренды нежилого помещения,
если договор был заключен на срок менее одного года (то есть не подлежал государственной регистрации) и продлевается на такой же срок, но
общая продолжительность обоих сроков составляет один год или более.
30
СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Если условие о пролонгации договора аренды признавать соглашением
об изменении срока договора, то пролонгация действия договора, как уже
было сказано, возможна только при условии государственной регистрации
договора. Если же при пролонгации мы имеем дело с новым договором
аренды, заключенным на срок менее одного года, такой договор не нуждается в государственной регистрации.
Окончательный ответ на этот, а также на многие другие вопросы может
быть дан только правоприменительной практикой, на которую значительное влияние оказывают и теоретические работы российских юристов, посвященные соответствующим правовым проблемам.
А. МАКОВСКАЯ,
кандидат юридических наук
31
Вопросы государственной регистрации прав
на объекты незавершенного строительства
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" определяет, что право на вновь создаваемый
объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов,
подтверждающих факт его создания (ст. 25). В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для
создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на
основании проектно-сметной документации, а также документов, подтверждающих факт его создания.
С момента введения в действие Закона о регистрации у учреждений
юстиции по государственной регистрации прав возникло немало проблем
по применению тех или иных норм Закона: в частности, как же все-таки
производить регистрацию прав на объекты незавершенного строительства
и сделок с ними.
Для осуществления законных регистрационных действий нужно было
найти ответы на следующие вопросы:
4 что такое объект незавершенного строительства;
4 в какой момент набор строительных материалов и конструкций становится объектом незавершенного строительства, объектом недвижимого
имущества;
4 когда строительство объекта считается законченным — с момента
подписания акта ввода в эксплуатацию либо с момента государственной
регистрации;
4 в каких "установленных случаях" предоставляется для государственной регистрации прав проектно-сметная документация и каким образом
регистратор прав сможет провести правовую экспертизу по данным документам, установить соответствие строящегося объекта проектно-сметной документации;
4 какие документы содержат "описание объекта незавершенного строительства";
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
4 возможна ли регистрация прав на объект незавершенного строительства как объект недвижимого имущества вне зависимости от того, будет
ли совершена в дальнейшем сделка с данным объектом;
4 за кем регистрируются права на объект незавершенного строительства в случае, если в его создании принимали участие несколько лиц;
4 как соотносятся права заказчика, инвестора и подрядчика в отношении права собственности на создаваемый объект.
Статья 218 ГК РФ предусматривает в качестве одного из способов приобретения права на вещь ее создание. Необходимо заметить, что вещь по
диспозиции ст. 218 должна быть создана для себя.
В теории гражданского права различают два способа приобретения
права на вещь:
® первоначальный;
® производный.
Зачастую право на вещь возникает в момент ее создания. Такое правило нельзя распространить на недвижимые вещи. Само по себе создание
недвижимой вещи не влечет приобретения на нее права у лица, ее создавшего.
Согласно ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих
прав на него, если иное не установлено законом.
Основным условием для приобретения права на недвижимую вещь является государственная регистрация права на нее (ст. 219 ГК РФ), то есть
приобретение права на недвижимую вещь возможно только после проведения регистрации по правилам и на условиях, установленных Законом о
регистрации, а также рядом подзаконных нормативных актов Правительства РФ и органов исполнительной власти субъектов РФ.
Таким образом, закон разграничил момент физического создания недвижимой вещи и момент возникновения права на нее.
Создание вещи и признание ее таковой связывается законодательством
с производством действий, направленных на удостоверение государством
факта ее создания. Такое удостоверение находится в зависимости от соблюдения при строительстве соответствующих правил и норм, соответствия выстроенного объекта утвержденной проектно-сметной документации.
Если при строительстве все нормы и правила соблюдены, государственная приемочная комиссия подписывает акт о приеме дома в эксплуатацию, утверждаемый органом местного самоуправления, при котором создана приемочная комиссия.
На сегодняшний момент существует две точки зрения на проблему определения объекта незавершенного строительства в зависимости от государственной регистрации прав на него.
Первая точка зрения заключается в следующем: объект незавершенного строительства — это объект недвижимости, не имеющий собственника.
Согласно второй право на вновь возводимый объект недвижимости
возникает с момента государственной регистрации, до этого речь может
идти только о наборе строительных материалов, незавершенном строительстве, а не объекте недвижимости в смысле, определенном Кодексом.
33
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Статья 25 Закона о регистрации закрепила возможность совершения
сделки с объектом незавершенного строительства. Таким образом, полагаю, что законодательно определен статус такого объекта как объекта
недвижимости, право на который подлежит обязательной государственной
регистрации и с которым возможно совершить сделку как с недвижимостью. Возникает вопрос: с какого момента набор известных строительных
материалов приобретает статус недвижимости?
В настоящее время понятие объекта недвижимости законодательно не
определено: во многих нормативных актах лишь упоминается о незавершенном строительстве.
К примеру, Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых
домов" было установлено, что не завершенные строительством жилые
дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном
хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.
Указом Президента РФ от 16 мая 1997 года № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация
прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право
пользования земельным участком для создания объекта недвижимого
имущества, разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенного строительства.
Было бы разумным полагать, что определение объекта незавершенного
строительства как объекта недвижимого имущества должен дать Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Однако в постановлении от 30 декабря 1999 года № 93 "Об утверждении Положения об организации государственного технического
учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации" (не зарегистрировано в Минюсте РФ) объект незавершенного строительства определяется как здания, сооружения и помещения, находящиеся в объектах, строительство которых не закончено.
Примерно так же определяется незавершенное строительство и в Положении о бухгалтерских отчетах и балансах, утвержденном постановлением Совмина СССР от 29 июня 1979 года № 633 (в ред. от 22 октября
1990 года): "Объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации, до ввода их в постоянную эксплуатацию не включаются в состав основных средств. В бухгалтерском учете и в балансе затраты по этим объектам отражаются как незавершенное капитальное
строительство".
34
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В некоторых нормативных актах (постановлении Совмина РСФСР от 18
июля 1991 года № 406 "О мерах по поддержке и развитию малых предприятий в РСФСР", постановлении Госкомстата РФ от 21 октября 1998 года
№ 100 (в ред. от 12 января 2000 года) "Об утверждении инструкций по
заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по строительству" и др.) различаются понятия "законсервированных недостроенных зданий и сооружений" и "объектов незавершенного
строительства".
Очевидно, что такие определения не могут считаться достаточными
для разрешения множества проблем, возникающих в процессе государственной регистрации прав на не завершенный строительством объект и в
судебной практике.
Не дает полного определения объекта незавершенного строительства и
Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного
строительства, утвержденное протоколом заседания Межведомственной
комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной
базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994
года № ФБ-8. Данное Положение разработано во исполнение Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в
Российской Федерации" и распространяется на законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий, с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия
средств и материально-технического обеспечения.
Указанным Положением определяются порядок и условия, при которых
можно реализовывать объекты, находящиеся в федеральной собственности. Кроме того, данное Положение также разделяет "законсервированные объекты" и "объекты незавершенного строительства".
Таким образом, говорить о том, что объектом незавершенного строительства можно считать только объект, строительство которого приостановлено в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения и нормативные сроки строительства которого истекли (данная
точка зрения встречается в некоторых публикациях), на мой взгляд, неправомерно.
Сразу напрашивается вопрос: если застройщик своими силами (без
подрядчика и инвесторов) возводит жилой дом и у него не хватает
средств на завершение строительства данного объекта, имеет ли он право
приостановить строительство для регистрации прав на данный объект как
объект недвижимого имущества и взять кредит под залог данного имущества? Конечно, в этом случае можно говорить и о залоге строительных
материалов, но назвать частично выстроенный объект "строительными
материалами" тоже нельзя, так как их использование, реализация именно
как строительных материалов, а не объекта для достройки в дальнейшем
невозможны без ущерба их назначению.
35
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Согласно п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих
по договорам купли-продажи недвижимости" не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право
собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Такой вывод был сделан, исходя из того, что перемещение указанного
объекта без несоразмерного для него ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости 1 .
В постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 16) 2 была уточнена позиция
по данному вопросу: по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом
действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому
имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не
завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей,
установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Таким образом, основным признаком, определяющим принадлежность
незавершенного строительства к недвижимому имуществу, является "невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него
ущерба".
На мой взгляд, незавершенное строительство становится недвижимым
имуществом в физическом смысле, когда строительные материалы прочно
связаны с земельным участком и их перемещение повлечет их значительное разрушение. Это означает, что если на отведенном земельном участке
возведен фундамент, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то этот объект в принципе можно считать
объектом недвижимого имущества.
Но является ли этот объект "законным недвижимым имуществом", соответствует ли недостроенный объект строительным нормам и правилам,
поскольку согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой
дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Действующее законодательство не дает ответа на этот вопрос. Законом
о регистрации учреждениям юстиции предписывается "в установленных
случаях" регистрировать право на не завершенный строительством объект, в том числе на основании проектно-сметной документации и документов, содержащих описание строительства.
В настоящее время, когда определена, создана и действует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
1
2
Хозяйство и право, 1998, № 4, с. 75.
Хозяйство и право, 1998, № 12, с. 72.
36
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ним, а параллельно ей действует система органов технического учета
объектов недвижимости, очевидно, что для проведения государственной
регистрации права или сделки с объектом, не завершенным строительством, можно считать достаточным документ (технический паспорт, расширенная справка), удостоверенный соответствующим органом технического
учета и инвентаризации объектов недвижимости (БТИ). Данный документ
должен содержать описание текущего состояния объекта с указанием
процента готовности или стоимостную оценку такого объекта с приложением плана объекта на момент регистрации права на него в учреждении
юстиции.
Но наличие проектно-сметной документации и технического описания
БТИ не позволяет государственному регистратору прав провести правовую
экспертизу в полном объеме, ибо установить соответствие выстроенного
объекта утвержденному проекту он не сможет, да это и не входит в его
компетенцию.
Очевидно, что объекты незавершенного строительства должны приобретать статус объекта недвижимости после установления соответствия
недостроенного объекта строительным нормам и правилам и проекту, утвержденному уполномоченными на это органами (например, архитектуры). Либо наилучший вариант: после государственной регистрации
объекта недвижимости органами учета. Органам государственной регистрации прав было бы необходимо определить, а у кого же возникли
права на данный объект, и зарегистрировать их.
Логическая конструкция, согласно которой объект, не завершенный
строительством, становится объектом недвижимого имущества с момента
регистрации прав на него, вызывает сомнение, так как органы по государственной регистрации прав не должны определять, какой объект является недвижимым имуществом, это должно относиться к компетенции
иных органов. Нельзя смешивать два понятия: возникновение объекта
недвижимости как такового и приобретение прав на него конкретным лицом.
Возникает также вопрос, когда же объект незавершенного строительства считается завершенным: с момента государственной регистрации прав
на него либо подписания акта ввода объекта в эксплуатацию. По моему
мнению, после подписания акта ввода в эксплуатацию, но не с момента
государственной регистрации прав на оконченный строительством объект 3 , как считают многие авторы.
Что касается взаимоотношений с подрядчиком, то, на мой взгляд, они
все-таки влияют на возникновение права на объект, не завершенный
строительством, но не должны включаться в понятие объекта, не завершенного строительством. Такой вывод вытекает из следующего. Да,
действительно, в соответствии со ст. 741 ГК РФ риск случайной гибели
или случайного повреждения объекта строительства, составляющего
предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Однако согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной
3 См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. проф. О. Н. Са-дикова. —
М., 1997, с. 219.
37
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник,
если иное не предусмотрено законом или договором. Правомерно полагать, что ст. 741 предусматривает именно "иной" порядок. Несение риска
случайной гибели или случайного повреждения имущества подрядчиком
еще не свидетельствует о его праве собственности на весь возводимый
объект.
Кроме того, согласно Федеральному закону от 25 февраля 1999 года
№ 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений" заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации, то есть фактически правом собственности.
Согласно указанному Закону инвесторы также имеют равные права на
осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
Статья 703 ГК РФ определяет, что договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По договору подряда,
заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее
заказчику. Таким образом, в нашем случае подрядчик передает только
права на вещь (возникает к тому же вопрос ― какие?). Сама вещь (объект строительства) должна существовать в виде конкретного объекта,
прочно связанного с землей, а не набора строительных материалов и конструкций. Здесь налицо проблема трансформации обязательственных отношений в вещные, которую следует урегулировать в действующем законодательстве.
Исходя из вышеизложенного, наличие действующего договора строительного подряда, на мой взгляд, может влиять на возникновение права
собственности на данный объект, но не на определение его как объекта
недвижимого имущества.
По мнению некоторых теоретиков, для регистрации прав на объект незавершенного строительства договор подряда должен быть непременно
расторгнут либо объект строительства подлежит консервации. Но стоит
отметить, что ст. 25 Закона о регистрации не предъявляет данных требований.
Тем не менее в целях защиты прав граждан и лиц, занимающихся
предпринимательской деятельностью, проведения полной правовой экспертизы представленных документов, а также исходя из нормы п. 2 ст. 17
названного Закона (не допускается истребование от заявителя дополнительных документов, если иное не установлено законодательством
Российской Федерации), для регистрации прав на объект недвижимости
должны быть в том числе представлены документы, подтверждающие, что
отношения с подрядчиком по договору строительного подряда урегулированы. Заказчик может предварительно принять результат выполненного
этапа работ, после чего он несет и риск гибели или повреждения отдель38
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ного этапа работ, которые произошли не по вине подрядчика. Сдача результатов работ подрядчиком и приемка их заказчиком оформляется актом (ст. 753 ГК РФ). Действие договора строительного подряда в этом
случае должно быть приостановлено, ибо это необходимо для фиксации
объекта, не завершенного строительством, в его определенном состоянии,
для описания объекта недвижимого имущества.
Возможно заключение соглашения между заказчиком и подрядчиком о
передаче прав на определенный результат выполненной работы, содержащего обязательство дальнейшего возобновления действий по договору
строительного подряда.
Права на объект недвижимости с конкретным описанием данного объекта и указанием процента его готовности возможно зарегистрировать,
например, для получения кредита в банке под залог объекта недвижимого
имущества — незавершенного строительства для его дальнейшей достройки, которая будет производиться тем же подрядчиком. Правила Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на мой взгляд, не содержат ограничений для этого.
Согласно ст. 6 указанного Закона ипотека может быть установлена на
имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности
или праве хозяйственного ведения. Это означает, что залогодатель должен зарегистрировать право собственности на себя.
В соответствии со ст. 5 данного Закона его правила применяются к залогу не завершенного строительством недвижимого имущества, которое
возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке, в том числе зданий и сооружений.
Также в силу ст. 76 Закона при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены
для строительства.
Таким образом, нигде не определено, что не завершенный строительством объект до момента обращения взыскания на него залогодержателем
не может достраиваться. Напротив, в ст. 76 прямо указывается, что дом
будет строиться.
Проблема, которая здесь может возникнуть, следующая. Закладывается
объект незавершенного строительства, а если продолжается его достройка, он может быть завершен строительством и к моменту реализации заложенного имущества в случае невозврата кредита предмет ипотеки изменится. Однако согласно ст. 5 Закона об ипотеке не может быть предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без
изменения его назначения. Поэтому если предметом ипотеки является не
завершенное строительством здание (которое фактически является частью завершенного строительством здания), впоследствии после достройки оно может быть разделено на конкретные нежилые помещения либо
квартиры.
Остается вопрос, связанный с буквальным трактованием ст. 25 Закона о
регистрации, — в отношении возможности регистрации объекта, не за39
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
вершенного строительством, при необходимости совершения сделки с
ним. Означает ли это, что должна быть произведена одновременная регистрация права и сделки с объектом незавершенного строительства? По
моему мнению, нет, поскольку договор залога недвижимого имущества
нужно нотариально удостоверить, а значит, предварительно зарегистрировать право на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки.
Особое внимание необходимо уделить определению субъекта регистрируемого права. Как известно, в строительстве объекта недвижимого
имущества могут быть задействованы: подрядчик, заказчик и иные лица,
принимающие участие в его финансировании (дольщик, инвестор). Сложным представляется следующий вопрос: если в строительстве здания принимали участие и иные участники строительства, возможно ли зарегистрировать объект незавершенного строительства на этих участников?
Согласно Закону от 26 января 1991 года № 1488–I "Об инвестиционной
деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего
инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его
участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). Однако
данный Закон утратил силу в части норм, противоречащих Федеральному
закону от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ. В Законе же "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" подобной нормы нет.
Думается, выход можно найти в следующем. Если участники заключили
договор простого товарищества (о совместной деятельности) и имущество
после окончания строительства должно стать общей собственностью всех
участников строительства, то проблем не возникает. Участникам строительства надлежит оформить дополнительное соглашение к ранее заключенному договору, в котором определить свои доли, урегулировать отношения с подрядчиком, зарегистрировать с приложением необходимых документов право общей долевой собственности на не завершенный строительством объект. В дальнейшем сделки с этим объектом могут быть произведены с учетом правил совершения сделок с объектами, находящимися
в общей собственности (например, по правилам ст. 7 Закона об ипотеке).
Однако большинство договоров заключается как договоры, в которых
инвестиции вкладываются в строительство конкретной части объекта ―
квартиры, нежилого помещения, гаражного бокса. В этом случае, на мой
взгляд, довольно проблематично зарегистрировать право на не завершенные строительством квартиры, боксы, помещения, так как такого объекта
недвижимого имущества законодательство не знает. Возможно, подобные
действия следует производить путем установления дополнительным соглашением к договорам либо при заключении нового договора после расторжения предыдущего прав долевой собственности на первичный объект
(здание) с последующей их государственной регистрацией.
40
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Практическое значение данного вопроса можно показать на примере
спора, рассмотренного Арбитражным судом Саратовской области 4 .
История взаимоотношений сторон, предшествующая предъявлению иска, складывалась следующим образом.
Между Дольщиком и Заказчиком 28 января 1993 года был заключен договор, по условиям которого Дольщик передает, а Заказчик принимает
площадку незавершенного строительства многоквартирного жилого дома
вместе со всеми правами заказчика по завершению строительства. Кроме
этого, Дольщик обязался в обмен на 30 квартир по окончании строительства выделить необходимый транспорт для доставки к объекту материала
и оборудования.
В начале 1996 года Дольщик обратился к Заказчику с иском о понуждении к исполнению условий договора от 28 января 1993 года, поскольку
Заказчик, ссылаясь на особые условия к договору подряда на капитальное
строительство № 17 от 2 июня 1993 года, отказался исполнять ранее принятые обязательства.
Решением арбитражного суда от 22 февраля 1996 года исковые требования Дольщика были удовлетворены со следующей мотивировкой:
а) Дольщик полностью выполнил условия договора, заключенного с Заказчиком 28 января 1993 года, как в части передачи прав заказчика на не
завершенный строительством объект, так и в части оказания услуг Заказчику по предоставлению транспорта;
б) ссылка ответчика на особые условия к договору подряда № 17 от 2
июня 1993 года несостоятельна, поскольку Дольщик стороной данного
договора не являлся и никакого отношения к договору подряда на капитальное строительство, заключенному между Заказчиком и Подрядчиком,
не имел;
в) особые условия к договору подряда на капитальное строительство
не могут рассматриваться как договор о совместной деятельности, так как
не соблюдены существенные нормы, оговоренные в ст. 122 главы 18 раздела 3 Основ гражданского законодательства: нет предмета договора, не
определено руководство совместной деятельностью, не оговорены порядок распределения прибылей и убытков и ведение отдельного баланса;
г) Дольщик не являлся участником строительства жилого дома и не
обязан был производить расчеты, связанные со стоимостным определением доли в финансировании строительства и соответственно доли при распределении квартир.
Принимая решение о возложении на Заказчика обязанности по передаче Дольщику конкретного количества квартир общей площадью
1623,2 кв. м, суд указал в мотивировочной части, что предметом рассматриваемого иска являлось исполнение конкретных условий по окончании
строительства дома, от которых ответчик отказался уже в настоящее время. Поэтому довод Заказчика о том, что дом еще не сдан, а находится в
4 См.: Плотникова И. Н., Тимофеев А. В. Практика применения законодательства при заключении
и исполнении договоров о долевом участии в строительстве жилого дома: Правовой режим недвижимости / Научно-практический комментарий под ред. д-ра юрид. наук, проф. З. И. Цыбуленко. — Саратов, 1998.
41
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
стадии отделочных работ, не может быть принят во внимание, поскольку
предметом спора является не выделение квартир в натуре, а неисполнение условий договора.
В последующем определением того же суда от 12 марта 1997 года в
обеспечение исполнения решения был наложен арест на 29 квартир спорного жилого дома с указанием их номеров до полного оформления Дольщиком права собственности на эти квартиры.
Государственное учреждение "Саратовская областная регистрационная
палата" на основании вступившего в силу решения арбитражного суда,
акта на право бессрочного пользования землей, договора на передачу
площадки незавершенного строительства, акта передачи истцу в собственность квартир от 10 декабря 1997 года произвело регистрацию права
собственности Дольщика на не завершенные строительством квартиры и
выдало соответствующее свидетельство.
Подрядчик, который выполнял подрядные работы по строительству
спорного жилого дома, обратился к Дольщику и к ГУ "Саратовская регистрационная палата" с иском о признании недействительной государственной регистрации квартир. Заказчик был привлечен к участию в деле в
качестве третьего лица.
Рассмотрев возникший спор, Арбитражный суд Саратовской области
вынес решение, которым признал недействительной государственную регистрацию права собственности Дольщика на спорные квартиры. Доводы
суда сводились к следующему.
∂ Анализ положений договора от 28 января 1993 года между Заказчиком и Дольщиком, а также вступившего в силу решения арбитражного
суда от 22 февраля 1996 года привел суд к выводу о том, что право собственности у Дольщика на квартиры могло возникнуть только по окончании
строительства дома, а передача в собственность не завершенных строительством квартир не предусмотрена действующим законодатель- ством.
• Выводы суда в этой части подкреплены ссылками на требования
ст. 131, 218, 219 ГК РФ с указанием на то, что по договору от 28 января
1993 года Заказчик принял на себя обязательства передать в собственность Дольщику недвижимое имущество, которое на момент заключения
договора не существовало, а должно было быть создано в будущем, в результате заключения Заказчиком договора подряда на капитальное строительство с подрядной организацией. Следовательно, исполнение договора
от 28 января 1993 года обременено договором на капитальное строительство и возможно лишь при условии строительства и надлежащем оформлении заказчиком права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости.
÷ Строительство жилого дома на основании договора подряда на капитальное строительство осуществлял Подрядчик, в пользу которого с Заказчика в счет исполнения обязательств по договору было взыскано 1942
млн. руб. с обращением взыскания на незавершенное строительство. По
этой причине государственная регистрация права собственности на квартиры за Дольщиком нарушает права и интересы Подрядчика, поскольку
делает невозможным исполнение решения суда от 13 мая 1997 года и ли42
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
шает Подрядчика возможности исполнить обязательства по договору и
сдать объект в эксплуатацию.
≠ В силу положений ст. 702, 740 ГК РФ право собственности на жилой
дом у Заказчика возникает с момента передачи Подрядчиком объекта недвижимости по окончании его строительства. И если Подрядчик в установленном порядке данный объект Заказчику не передал, у последнего
право собственности на этот объект отсутствует.
Таким образом, у Заказчика право собственности на спорные квартиры
не возникло, а следовательно, он не мог передать их в собственность
Дольщику и соответствующий акт не влечет за собой никаких правовых
последствий. Именно поэтому регистрация права собственности, произведенная ГУ "Саратовская областная регистрационная палата", является
незаконной.
Как видно, приведенные решения суда отчасти противоречат друг другу, ибо непонятно, как первым решением суда можно было наложить
арест на квартиры в доме, который не сдан в эксплуатацию, и следовательно, объекта недвижимости ― квартир еще нет. Вызывает сомнение и
необходимость регистрации прав собственности заказчика для того, чтобы
он имел право передать квартиры дольщику, ибо право собственности на
эти квартиры ему фактически не принадлежит. Кроме того, в большинстве
договоров исполнение заказчиком обязанности по передаче квартир участникам строительства после подписания акта ввода в эксплуатацию не
ставится в зависимость от того, до или после государственной регистрации происходит указанная передача. По этой причине представляется
возможным производить государственную регистрацию прав собственности на оконченный строительством объект на всех участников строительства, а также лиц, которым были переуступлены права на участие в
строительстве.
Впоследствии истец отказался от иска, дело производством было прекращено.
Не дает ответа на вопрос о возможности регистрации прав на
вторичный объект, не завершенный строительством, за участниками строительства и решение районного суда г. Саратова от 21 января
2000 года. Данным решением был удовлетворен иск граждан к ТОО о при-
знании права собственности на объекты незавершенного строительства ―
гаражные боксы. Суд мотивировал свое решение тем, что по окончании
строительства ТОО обязалось организовать гаражно-строительный кооператив, все условия относительно оплаты со стороны истцов выполнены
полностью, и в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ истцы приобретают право собственности на указанное имущество. Не оценивая выводы суда, изложенные в мотивировочной части, необходимо решить в данном случае
проблему о возможности регистрации права на гаражные боксы, являющиеся объектами незавершенного строительства, поскольку у истцов отсутствуют документы об отводе земельного участка, разрешение на строительство, проектно-сметная документация, нет сведений о наличии обязательств заказчика перед подрядчиком.
43
ВОПРОСЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Еще одна проблема возникает в связи с тем, что документы на регистрацию прав, в том числе и на объект, не завершенный строительством,
подает, как правило, заказчик. Информации о том, что строительство велось с привлечением дольщиков, инвесторов, у регистратора прав нет.
Поэтому регистрирующий орган вынужден требовать от заказчика документ о том, что строительство велось без привлечения инвесторов и иных
участников.
Выходом из этой ситуации было бы, на мой взгляд, введение обязательной учетной регистрации договоров инвестирования и долевого участия в строительстве, переуступки прав по ним при наличии акта отвода
земельного участка, разрешения на строительство, проверки учредительных документов всех юридических лиц, а также документов, удостоверяющих личность физических лиц. Данная мера позволила бы предотвратить заключение множества договоров на один и тот же объект, исключить возможность продажи квартир заказчиком иным лицам.
Таким образом, вопросы регистрации прав на не завершенные строительством объекты настоятельно требуют самостоятельного правового
регулирования федеральным законодательством, так как процесс трансформации обязательственных отношений в вещные в настоящее время
достаточно сложен для правовой квалификации. Это связано и с тем, что
отсутствует единый подход к регулированию вопросов создания объекта
недвижимого имущества на уровне исполнительной власти субъектов РФ и
органов местного самоуправления.
И. ПЛОТНИКОВА,
заместитель председателя
Саратовской областной регистрационной палаты
44
Правовые проблемы государственной регистрации прав
на вновь возведенные объекты недвижимости
Особенности государственной регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним". В соответствии с п. 1 этой статьи право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов,
подтверждающих факт его создания.
Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит
на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с
соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Аналогичная норма содержится в ст. 263 ГК РФ. Исходя из нормы данной статьи, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное
или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке,
при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и
строительных норм и правил.
Названная норма в настоящее время не применяется, так как глава 17
Гражданского кодекса РФ "Право собственности и другие вещные права на
землю" не введена в действие. Несмотря на это, условия приобретения
собственником земельного участка права собственности на возведенное
строение, закрепленные в этой норме, использованы законодателем при
определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ).
Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здание,
сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация
права влечет определенные юридические последствия, поскольку именно
с момента государственной регистрации лицо приобретает право распо-
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
ряжения объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК РФ).
Хотя ст. 25 Закона о регистрации и называет в качестве специального
основания для государственной регистрации документы, подтверждающие
факт создания объекта, осуществить регистрацию права на основании
этих документов возможно только в одном случае: когда за регистрацией
права обратилось лицо, создавшее объект недвижимости для себя. Однако
в силу требований п. 1 ст. 218 ГК РФ при этом потребуется представление
дополнительных документов, подтверждающих, во-пер-вых, соблюдение
при создании объекта требований закона и иных правовых актов, вовторых, наличие или отсутствие прав третьих лиц на созданный объект
недвижимости.
Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо правильно определить, какой
документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. Законодатель не указывает такого документа. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации, где установлены
основания для государственной регистрации прав. Исходя из названной
статьи, технический паспорт бюро технической инвентаризации и иные
документы технического учета, изготовленные на вновь возведенный объект недвижимости, не могут служить основанием для государственной
регистрации права, хотя и свидетельствуют, что объект в натуре создан.
Сложившаяся практика исходит из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной
комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта
(далее ― акт приемки в эксплуатацию). Именно этот документ свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного
назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и
правил и может эксплуатироваться (использоваться) собственником в соответствии с его целевым назначением.
Вновь созданные или реконструированные объекты недвижимости подлежат приемке в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком.
Постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 года № 105
"О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" определено, что объекты, оконченные строительством (реконструкцией, расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к
эксплуатации, предъявляются заказчиком (застройщиком) к приемке государственными приемочными комиссиями. Постановление в настоящее
время действует в части, не противоречащей принятым позднее законам и
иным нормативным актам. Приемка в эксплуатацию объектов производственного назначения производилась государственной приемочной комиссией, назначаемой в зависимости от целевого назначения объекта и способа
финансирования строительства: Советом Министров СССР; Советом Министров союзной республики; министерствами и ведомствами.
Приемка в эксплуатацию законченных строительством жилых домов,
общежитий, зданий детских дошкольных учреждений, общеобразователь46
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
ных школ производилась государственной приемочной комиссией, назначаемой исполкомами районных, городских и районных в городах Советов
народных депутатов.
Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией.
Помимо этого ряд объектов производственного назначения до предъявления государственной приемочной комиссии принимался в эксплуатацию рабочей комиссией, назначаемой заказчиком (застройщиком). В этом
случае датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания
акта рабочей комиссией, а документом, подтверждающим факт создания
объекта, — акт рабочей комиссии.
Акт приемочной комиссии утверждается органом, назначившим комиссию.
С 1987 года комиссия по приемке объектов в эксплуатацию обязана руководствоваться в своей деятельности требованиями СНиП 3.02.04–87
"Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения".
Письмом Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и
строительства от 9 июля 1993 года № БЕ-19-11/13 распространено Временное положение по приемке законченных строительством объектов,
согласно которому приемка вновь возведенного объекта в эксплуатацию
производится приемочными комиссиями, в том числе и назначаемыми хозяйствующим субъектом. Данным Временным положением фактически
закреплено, что приемка объектов в эксплуатацию производится не только государственной приемочной комиссией, но и комиссией, назначаемой
хозяйствующим субъектом.
Гражданским кодексом РФ определен общий порядок сдачи подрядчиком результата выполненных по договору строительного подряда работ и
приемки их заказчиком. В соответствии со ст. 753 Кодекса сдача результатов работ подрядчиком и приемка их заказчиком оформляются актом,
подписанным обеими сторонами. В предусмотренных законом или иными
правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Соответствующее требование содержится и в СНиП 3.02.04–
87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения". Применительно к отдельным объектам недвижимости, например объектам газификации, электрификации, существуют специальные Правила приемки в эксплуатацию законченных строительством
объектов, которые должны быть соблюдены подрядчиком при сдаче результатов работ заказчику.
Кроме того, в ряде субъектов Российской Федерации приняты нормативные акты, регулирующие порядок приемки законченных строительством объектов в эксплуатацию. Так, постановлением главы Администрации
Московской области от 10 февраля 1995 года № 15 утвержден Временный
порядок назначения государственных приемочных комиссий по приемке в
47
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Московской области.
Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости жилого назначения осуществляется приемочными комиссиями,
назначаемыми органами местного самоуправления в соответствии с упоминавшимся постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981
года № 105. Соответственно акт ввода объекта в эксплуатацию должен
быть утвержден органом, назначившим комиссию.
Данный порядок не противоречит положениям Гражданского кодек- са
РФ. В этом случае передача подрядчиком результатов выполненных работ
заказчику осуществляется с участием представителей соответствующих
государственных и муниципальных органов. Согласно п. 2 ст. 753 Кодекса
заказчик обязан организовать и осуществить приемку результата работ, в
том числе привлечь к приемке представителей соответствующих органов.
Для того чтобы законченный строительством объект можно было использовать по его назначению, а также для проведения государственной
регистрации права на созданный объект последний должен быть построен
с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Такую
оценку могут дать лишь представители соответствующих государственных
и муниципальных органов, направить которых для работы в приемочной
комиссии могут органы местного самоуправления в силу предоставленных
им законом полномочий.
Будет ли это постановление о создании государственной приемочной
комиссии по конкретному объекту или постановление о создании постоянно действующей приемочной комиссии по объектам жилищного фонда,
возводимым на территории муниципального образования, или постановление, обязывающее специалистов соответствующих служб по заявке хозяйствующего субъекта принимать участие в работе приемочной комиссии, ― в любом случае на основании указанных постановлений орга- ны
государственной власти и местного самоуправления через своих уполномоченных представителей участвуют в приемке объекта в эксплуа- тацию.
Акт приемки в эксплуатацию объекта свидетельствует не только о выполнении обязанности подрядчика создать объект, но и о возведении
объекта в соответствии с градостроительными и строительными нормами
и правилами.
Соответствие объекта указанным нормам и правилам является необходимым условием, соблюдение которого исключает возможность отнесения
объекта к самовольной постройке, право собственности на которую в силу
ст. 222 ГК РФ у лица, ее создавшего, не возникает.
О необходимости соблюдения установленного порядка возведения объекта недвижимости, в том числе и порядка приемки объекта в эксплуатацию, указано и в п. 1 ст. 218 ГК РФ, о чем уже говорилось ранее.
Кроме того, акт приемки в эксплуатацию объекта является также документом, свидетельствующим о передаче объекта из владения подрядчика
во владение заказчика. Именно с момента подписания акта объект выбывает из владения подрядчика и последний утрачивает возможность вос48
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
пользоваться правом удержания объекта (ст. 712 ГК РФ), а также перестает нести риск случайной гибели объекта.
Таким образом, акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствует:
™ о создании объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами;
™ о возникновении у заказчика (если объект создавался подрядчиком
по договору строительного подряда) права владения объектом;
™ о возникновении у заказчика или лица, осуществившего строительство объекта без привлечения подрядчика, права пользования созданным
объектом именно как объектом недвижимого имущества определенного
целевого назначения.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что акт приемки
объекта в эксплуатацию является не только документом, подтверждающим факт создания объекта, но и документом, которым осуществляется
передача права владения объектом от подрядчика к заказчику. Кроме того, в случае приемки объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией данный акт является актом, изданным органом государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, по
распоряжению какого органа была создана приемочная комиссия. При
наличии у лица, создавшего объект, права владения и пользования на
основании акта приемки объекта в эксплуатацию, подтверждающего факт
создания объекта, производится государственная регистрация права собственности и с этого момента лицо, создавшее объект, приобретает право
распоряжения им.
Однако для государственной регистрации права собственности необходимо представить еще ряд документов, подтверждающих соблюдение при
создании объекта требований закона и иных правовых актов, поскольку
данное условие, как уже говорилось, является необходимым для возникновения права собственности.
В связи с этим для осуществления государственной регистрации нужен
документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство
объекта, поскольку возведение объекта недвижимости осуществимо только на земельном участке, специально отведенном для данных целей. Таким документом может быть постановление главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство конкретного
объекта недвижимости, договор аренды земельного участка для осуществления строительства объекта или иной документ, на основании которого
земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности или
праве постоянного бессрочного пользования.
К документу, подтверждающему право пользования земельным участком, должен быть приложен план земельного участка, выделенного под
строительство, удостоверенный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, или план земельного участка, принадлежащего заказчику
(застройщику) на праве собственности или ином вещном праве.
Должно быть представлено также разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкрет49
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
ном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве.
В силу ст. 62 Градостроительного кодекса РФ именно разрешение на
строительство является тем документом, который удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.
Данный документ необходим для подтверждения соблюдения застройщиком порядка осуществления строительства объекта.
Особо следует остановиться на требовании представления документов,
подтверждающих наличие или отсутствие прав третьих лиц на созданный
объект недвижимости. Указанное требование основано на положении п. 1
ст. 218 ГК РФ. Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя,
а не для третьих лиц, он и приобретает право собственности на созданный объект. В подобном случае, как отмечалось выше, на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, может быть осуществлена государственная регистрация права застройщика и только его одного на созданный им для себя объект.
Такой подход к определению субъекта права собственности на вновь
созданный объект индивидуального жилищного строительства содержится
и в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года
№ 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом
собственности на жилой дом" (в ред. постановления Пленума Верховного
Суда СССР от 30 ноября 1990 года № 14).
В соответствии с указанным постановлением сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников, а также
иных посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может
служить основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о
признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть
удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на
жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома.
Таким образом, застройщик может представить любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих
лиц: например, справку за подписью главного бухгалтера и руководителя
застройщика об источниках финансирования строительства. Если финансирование строительства объекта осуществлялось из собственных средств
застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных
средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство
для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для
строительства. По таким обязательствам застройщик должен вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае
имеется только право требовать возврата денежных средств в соответст50
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
вии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись.
Это касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на
построенный объект. Отношения между застройщиком и подрядчиком,
другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно
связанные со строительством объекта, регулируются договором подряда,
предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить
его (ст. 702 ГК РФ).
Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами главы 38 Гражданского кодекса РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает права на созданный объект недвижимости. Исключение составляют случаи, когда подрядчик является
одновременно инвестором. Отношения по осуществлению инвестирования
выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства.
Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные
средства третьих лиц ― инвесторов, обязуясь взамен предоставленных
денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим
лицам в собственность определенную площадь, например в виде нежилых
помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т. п., то признать право
застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку, исходя из положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, в данном случае у застройщика не
возникает право на целый объект.
У застройщика и у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие
в строительстве путем долевого финансирования, возникает в зависимости от условий заключенных договоров либо право собственности на определенные части объекта, либо право общей собственности на весь объект.
Значительную трудность в настоящее время представляет квалификация договоров, заключенных застройщиком с инвесторами: физическими
или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются в настоящее время
Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме
капитальных вложений" (далее ― Закон).
В соответствии с названным Законом субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются
51
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных
вложений и иные лица.
Заказчиком являются уполномоченные на то инвесторами физические и
юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных
проектов. При этом заказчик, если только он не выступает одновременно
инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 4 Закона).
Очень важно определить круг лиц, которые являются инвесторами, поскольку именно они имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, то есть инвесторы являются собственниками созданного объекта недвижимости (ст. 6 Закона).
Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые
на основе договора простого товарищества (о совместной деятельности) и
не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц,
государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные инвесторы (п. 2 ст. 4 Закона).
Закон определяет правовое положение субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления такой деятельности, и обязанности. Что касается отношений между указанными
субъектами, то Закон содержит норму, согласно которой эти отношения
осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта,
заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ (ст. 8). Таким образом,
условия этого договора должны соответствовать положениям Гражданского кодекса и названного Закона. В остальном стороны свободны при определении своих взаимоотношений.
Отношения между заказчиком и инвесторами на стадии строительства
объекта оформляются различного вида договорами. В зависимости от
предмета заключенного договора, а также других его условий у инвестора
возникает либо право долевой собственности на созданный объект, либо
право собственности на определенную договором часть объекта: конкретные помещения или, если речь идет о создании жилого дома, квартиры.
Указанный договор после его исполнения является основанием для регистрации права инвестора на созданный объект недвижимости (подп. 1 п. 1
ст. 8 ГК РФ, ст. 17 Закона о регистрации).
Рассмотрим отношения между субъектами инвестиционной
деятельности по строительству жилого многоквартирного дома.
Между участниками строительства жилого многоквартирного дома может быть заключен договор простого товарищества (о совместной деятельности) путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Квалификация заключенного договора как договора простого товарищества должна быть осуществлена не по его названию (он может называться
договором о совместной деятельности, договором долевого участия в
строительстве, инвестиционным контрактом), а по признакам, присущим
договору простого товарищества.
В соответствии с указанным договором участники товарищества обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования
52
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не
противоречащей закону цели. Очевидно, что участники такого договора
действуют для достижения единой (общей) для всех них цели: постройка
(создание) жилого многоквартирного дома.
Необходимыми признаками договора простого товарищества являются:
← Внесение участниками товарищества вкладов в общее дело, в том
числе денежными средствами, иным имуществом, профессиональными и
иными знаниями, навыками и умениями, а также деловой репутацией (п. 1
ст. 1042 ГК РФ). Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости. Товарищами могут быть установлены и иные размеры вкладов. Иные,
не равные размеры вклада можно установить как при заключении договора простого товарищества, так и в ходе осуществления совместной деятельности путем заключения соглашения между товарищами об установлении размеров вклада каждого товарища исходя из фактических обстоятельств (п. 2 ст. 1042 ГК РФ).
↑ Наличие общего имущества товарищей, состоящего из внесенных товарищами вкладов имуществом, которым они обладали на праве собственности, а также из результата совместной деятельности ― созданного
жилого многоквартирного дома (ст. 1043 ГК РФ).
→ Установление порядка ведения общих дел товарищей. В договоре
может быть определено, что: 1) каждый товарищ вправе действовать от
имени всех товарищей и может заключать любую сделку при наличии их
согласия; либо 2) ведение дел осуществляется одним товарищем, которому остальными товарищами выдается доверенность на ведение общих
дел; либо 3) ведение общих дел осуществляется совместно всеми товарищами (ст. 1044 ГК РФ).
↓ Распределение между товарищами затрат на возмещение расходов и
убытков, связанных с совместной деятельностью по строительству жилого
дома, пропорционально стоимости вклада каждого в общее дело, если
иной порядок покрытия расходов и убытков не установлен соглашением
(ст. 1046 ГК РФ).
° Ответственность каждого товарища по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорциональна стоимости его вклада в
общее дело (ст. 1047 ГК РФ).
± Распределение результата совместной деятельности между товарищами пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело.
Принцип пропорциональности может быть изменен соглашением товарищей, однако соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (ст. 1048 ГК РФ).
″ Основания, условия и порядок прекращения договора простого товарищества (ст. 1050-1053 ГК РФ).
Как уже говорилось, в силу ст. 1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно на основании договора простого товарищества может быть
осуществлена государственная регистрация права долевой собственности
товарищей на созданный жилой многоквартирный дом, причем размер
доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон.
53
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Соглашением участников простого товарищества может быть закреплено, что в результате совместной деятельности у товарищей право долевой
собственности на дом в целом не возникает, а возникает право на конкретные квартиры, выдел которых каждому товарищу производится пропорционально размеру внесенного им в общую деятельность вклада. В
этом случае государственная регистрация права долевой собственности на
вновь возведенный дом не производится, а на основании договора простого товарищества и соглашения о распределении результатов совместной деятельности регистрации подлежит право собственности на конкретные квартиры, выделенные заявителю ― участнику простого товарищества. Составления какого-либо акта приема-передачи квартир участнику
простого товарищества не требуется, поскольку сам договор простого товарищества служит основанием возникновения вещного права участника
товарищества на результат совместной деятельности. Соглашение о распределении результатов совместной деятельности является документом о
разделе общего имущества между долевыми сособственниками в натуре.
В статье председателя Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа Ю. Романца "Как квалифицировать договоры долевого
участия в строительстве?" 1 отмечается, что одним из признаков наличия
общей цели договора простого товарищества является цена долевого участия, определенная сторонами. Поскольку в договоре простого товарищества цель совместной деятельности является общей, ни один из товарищей не вправе обогащаться за счет другого. Взнос каждого участника в
совместную деятельность должен погашать лишь соответствующую долю
затратной части строительства и в него не может закладываться прибыль
другого товарища. Только тогда можно говорить о наличии у сторон общей цели. В связи с этим автор статьи считает, что для договора простого
товарищества характерно обязательство дольщика оплатить себестоимость строительства определенного количества метров жилой площади.
Обязанность же дольщика оплатить приобретаемый метраж по более высокой цене характеризует договор иного типа.
Наибольшее распространение такие договоры "иного типа" получили
при осуществлении строительства жилых многоквартирных домов, которое осуществляется с привлечением средств инвесторов, как правило
граждан. Законодательство не содержит каких-либо препятствий для участия граждан в договоре простого товарищества, заключаемом для строительства жилого дома. Однако учитывая те требования, которые законодатель предъявляет к договору простого товарищества (о них говорилось
ранее), физические лица, а в ряде случаев и юридические лица для
оформления своих правоотношений предпочитают выбирать не договор
простого товарищества, а иной вид договора, на основании которого у
сторон возникают определенные обязательства, исполнение которых влечет за собой возникновение вещного права на конкретную квартиру в жилом доме.
1
См.: Хозяйство и право, 2000, № 3, с. 74-78.
54
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
В силу такого договора, именуемого сторонами договором инвестирования или договором долевого участия в строительстве, одно лицо ― заказчик (генеральный инвестор) обязано совершить в пользу другого лица
― инвестора определенное действие: осуществить строительство и передать конкретную квартиру в построенном жилом доме, а инвестор обязуется уплатить заказчику (генеральному инвестору) определенную договором денежную сумму. Подлежащая уплате инвестором денежная сумма
необязательно должна соответствовать проектно-сметной стоимости квартиры, а может превышать затраты на строительство дома, образуя прибыль заказчика (генерального инвестора).
Применительно к субъектному составу такого договора следует заметить, что обязанность по передаче квартиры инвестору может взять на
себя как заказчик, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта
по строительству жилого дома, так и генеральный инвестор, на которого
возложена обязанность по привлечению иных инвесторов, а также любой
инвестор, имеющий заключенный договор с названными лицами, в соответствии с которым он имеет право получить квартиры в собственность.
Инвестором может выступать физическое и юридическое лицо, а также
простое товарищество. Инвестор вправе осуществлять инвестирование как
за счет собственных средств, так и привлекая средства других инвесторов.
Данный договор не является договором простого товарищества, поскольку действия сторон такого договора не объединены общей целью:
каждая из сторон действует в своих интересах, преследуя различные цели. Отсутствуют также и другие признаки, установленные законом для
договора простого товарищества.
По мнению Ю. Романца, изложенному в упомянутой статье, такой договор относится к группе договоров со встречным характером интересов
сторон. "Конечная цель встречного договора долевого участия в строительстве ― передача жилого или нежилого помещения в собственность
дольщику. Принадлежность этого договора к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность, предопределяет то, что обязанностью застройщика является не оказание каких-либо услуг, а передача помещения дольщику. Из этого следует, что именно застройщик как
контрагент дольщика отвечает перед последним за надлежащее исполнение данной обязанности, в том числе за своевременность и качество передаваемых помещений". Исходя из того, что интересы сторон в правоотношении долевого участия охватывают не только передачу помещений в
собственность, но и процесс строительства, Ю. Романец полагает, что
признаки рассматриваемого обязательства ближе к признакам подряда и
правовая база института подряда более пригодна для его регулирования.
Практика рассмотрения судебных споров, возникающих в результате
исполнения договора долевого участия в строительстве (инвестирования),
подтверждает обоснованность изложенной позиции. Суды общей юрисдикции при рассмотрении конкретных споров, которые возникли из инвестиционных договоров, заключенных с гражданином, удовлетворяя требования гражданина, полностью внесшего средства по договору инвестирования, о передаче квартиры в собственность применяют не только нормы
55
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Гражданского кодекса РФ, но и нормы Федерального закона "О защите
прав потребителей". Применение норм указанного Закона предусмотрено
§ 2 главы 37, п. 3 ст. 740 ГК РФ, регулирующими отношения сторон по
договору бытового и строительного подряда с участием граждан.
Аналогичная позиция изложена в п. 6 Письма Высшего Арбитражного
Суда РФ от 20 мая 1993 года № С-13/ОП-167 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" — о
рассмотрении споров, связанных с невыполнением заказчиком по строительству дома обязательств по передаче дольщику обусловленной договором жилой площади 2 .
Рекомендации, изложенные в настоящем Письме, основаны на требованиях ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР о распределении жилой площади
в построенных жилых домах между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.
В соответствии с вышеназванными рекомендациями в том случае, когда
для строительства определенного жилого дома дольщик перечислил основному заказчику средства и в заключенном между сторонами договоре
содержится условие о количестве квартир, подлежащих передаче дольщику заказчиком после принятия дома в эксплуатацию, а заказчик не выполняет свои обязательства по передаче обусловленной договором жилой
площади дольщику, последний имеет право обратиться в арбитражный
суд с иском о передаче соответствующей площади в натуре.
Если применение к договору инвестирования норм, регулирующих подрядные отношения, возможно, не всегда оправданно, то необходимость
применения к правоотношениям по данному договору общих положений
об обязательствах, изложенных в разделе III Гражданского кодекса РФ
"Общая часть обязательственного права", не вызывает сомнений.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями. Выполнение сторонами взятых на себя обязательств влечет возникновение права инвестора, осуществившего долевое финансирование строительства дома, на объект инвестирования, определенный договором и переданный ему по акту.
Акт передачи квартиры инвестору в данном случае имеет большое значение, поскольку именно этим документом подтверждается выполнение
обязательств заказчика (генерального инвестора) по передаче квартиры
инвестору. Право инвестора на квартиру не может возникнуть до тех пор,
пока обязательства по передаче квартиры не будут выполнены и квартира
не будет передана инвестору по акту или иному документу, свидетельствующему о передаче квартиры.
Поскольку акт передачи квартиры — документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору, в нем необходимо также отразить
выполнение инвестором в полном объеме своих обязанностей по оплате
квартиры, которые имеют значение для возникновения права инвестора.
Инвестор имеет право только на тот объект, ту квартиру (помещение),
обязательства по финансированию которой им выполнены. Если инвестор
2
См.: Хозяйство и право, 1993, № 8, с. 152.
56
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
осуществил финансирование не в полном объеме, он имеет право на получение квартиры, площадь которой пропорциональна размеру внесенных
им денежных средств. Как правило, договоры инвестирования содержат
такое условие, поэтому нет необходимости вносить изменения в договор:
это обстоятельство можно отразить в акте передаче квартиры. В акте сторонами производится также уточнение площади квартиры, которая может
быть как больше, так и меньше указанной в договоре, что вызвано техническими обстоятельствами.
В силу того, что к данным правоотношениям применяются нормы обязательственного права, инвестор, выполнивший свои обязательства по
оплате и имеющий право на получение квартиры в собственность, может
уступить право требования квартиры иному третьему лицу (ст. 382 ГК РФ).
Право инвестора передать по договору свои права на осуществление капитальных вложений и на их результаты закреплено и в ст. 6 Закона.
К уступке права требования применяются общие нормы Гражданского
кодекса РФ и уведомления кредитора, в данном случае лица, обязанного
передать квартиру, не требуется. Кредитор имеет право выполнить обязательство известному ему лицу. Избежать подобного можно, предусмотрев
в договоре обязанность инвестора уведомлять о совершенной уступке
права требования квартиры. Безусловно, если обязательства инвестора по
внесению денежных средств не выполнены, уступка права требования
может быть осуществлена только вместе с переводом долга, то есть вместе с обязательствами по внесению денежных средств.
Немаловажным представляется вопрос об определении объекта недвижимости, право на который подлежит регистрации. Когда заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, он не имеет
права на результат инвестиционной деятельности ― многоквартирный
жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного
вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не
может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного
вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.
Построенный жилой дом состоит из отдельных квартир. Каждая квартира в нем является самостоятельным объектом недвижимости и объектом
права, и собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). Аналогичный правовой режим существует и для нежилых помещений в административном
или ином здании, не относящемся к жилищному фонду.
Исходя из такого правового режима квартиры, предметом заключенных
договоров инвестирования, как правило, служит финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир, или определенного
числа квартир, или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется вложить инвестиции. Если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести
уточнения в договор и определить номера квартир.
В соответствии со ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР жилая площадь в
домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств
57
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
предприятий, учреждений и организаций, распределяется между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.
В результате реализации инвестиционного проекта инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, содержащий распределение результатов
инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в
ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера
денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым
инвестором в строительство, и подписывается всеми инвесторами или
уполномоченными ими лицами.
Например, Саратовская областная регистрационная палата принимает
для осуществления регистрации акт распределения, подписанный всеми
инвесторами, приобретающими в результате инвестиционной деятельности права на конкретные квартиры.
От имени физических лиц на подписание такого акта может быть уполномочено юридическое лицо, являющееся генеральным инвестором, в
функции которого входит привлечение средств на строительство путем
заключения договоров с инвесторами.
Московская областная регистрационная палата принимает для осуществления государственной регистрации акт распределения, подписанный
только юридическими лицами, участвовавшими в строительстве, и не требует подписания акта физическими лицами. Такой подход основан на том,
что именно юридические лица имеют обязательства по передаче квартир
физическим лицам и в целях выполнения этого обязательства подписывают акт распределения, где указаны физические лица, приобретающие
конкретную квартиру в собственность в соответствии с вложенными ими
денежными средствами или иными инвестициями.
Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, зависит от добросовестности и честности лиц, которые его составляют. Возможно при составлении акта и добросовестное заблуждение, ибо при
строительстве жилого дома с использованием средств инвесторов, не объединенных в простое товарищество, ни заказчик, ни генеральный инвестор в полной мере не обладают информацией о составе инвесторов, финансирующих строительство с целью получения квартир в собственность.
Договор инвестирования, равно как и договор простого товарищества,
заключается в простой письменной форме и не подлежит государственной
регистрации ни в учреждении юстиции по государственной регистрации
прав, ни в каком-либо ином органе. Осуществить государственную регистрацию обязательственных прав инвесторов, возникших на основании договора инвестирования, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не представляется возможным по
следующим основаниям:
⎜ право инвестора на получение квартиры возникает из обязательственного правоотношения и является обязательственным, а не вещным
правом и в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ не подлежит
государственной регистрации;
58
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
⎜ Закон о регистрации не наделил учреждения юстиции по государственной регистрации прав полномочиями по осуществлению еще какойлибо регистрации помимо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с действующим законодательством;
⎜ ст. 12 Закона о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года
№ 219, установлено, что осуществление государственной регистрации
прав на недвижимое имущество начинается с открытия раздела ЕГРП на
объект недвижимого имущество и внесения в него записи об объекте на
основании документов технического учета. В данном случае в ходе строительства дома объект недвижимого имущества еще не создан, соответственно открыть раздел ЕГРП на данный объект не представляется возможным.
Выход из создавшейся ситуации видится в ведении учетной регистрации договоров инвестирования, заключенных при строительстве жилого
дома. Правовой базой введения учетной регистрации может служить Положение о создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 года № 1348.
В соответствии с Положением органы исполнительной власти субъектов
Российской Федерации совместно с органами местного самоуправления
обязаны создать регистр жилых домов, строящихся на территории субъекта. В регистр должна вноситься вся информация о строящемся жилом доме с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления
разрешения на его строительство. Представляется, что в рамках этого
регистра может быть осуществлен учет договоров инвестирования, заключенных на строительство конкретного объекта. При наличии учета
договоров инвестирования инвестор получит некоторые гарантии того,
что при составлении акта распределения квартир внесенные им по заключенному договору денежные средства будут учтены, квартира ему будет
выделена и его интересы не будут нарушены.
Следует обратить внимание на тот факт, что любая регистрация договоров инвестирования, установленная субъектом, носит только учетный
характер и самостоятельного правового значения не имеет, ибо не влечет
за собой никаких правовых последствий.
Право собственности инвестора или иное вещное право на конкретные
квартиры подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом
регистрация права на жилой дом в целом не производится, поскольку для
регистрации права на дом как объект права отсутствует субъект права.
Немаловажно определить, каким образом должна осуществляться передача квартир в построенном жилом доме инвесторам, заключившим
договор не с заказчиком, а с генеральным инвестором или инвестором,
которых от заказчика отделяет несколько договоров инвестирования или
уступки прав требования квартиры.
59
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Представляется, что в данном случае квартиры должны передаваться
заказчиком, который исполняет обязанности по реализации инвестиционного проекта, непосредственно тем инвесторам, которые имеют право на
получение квартиры в собственность, так как любая передача квартиры
по цепочке заключенных договоров инвестирования и договоров уступки
права требования квартиры делает возможным нахождение в гражданском обороте объекта, право на который не зарегистрировано.
Кроме того, такая передача приводит к возможности осуществить регистрацию права инвестора, не получившего право на квартиру, возникшую
как результат строительства. Для того чтобы избежать этого, в акте распределения квартир предлагается фиксировать только тех лиц, которые
имеют право на получение квартиры в собственность, с указанием наименования и реквизитов договора, являющегося основанием для возникновения права.
Основанием для государственной регистрации права инвестора на полученную им по акту передачи квартиру служит договор инвестирования и
акт приема-передачи квартиры. Эти документы находятся непосредственно у инвестора, и он самостоятельно представляет их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права.
Если права на квартиру у заявителя возникают на основании договора
уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен
договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования.
Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций как в виде денежных средств,
так и в виде выполненных подрядных работ.
Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть
только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить
дополнительными документами, например финансовыми. Соответственно
заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.
Помимо указанных документов для регистрации прав инвестора на
квартиры во вновь построенном жилом многоквартирном доме в учреждение юстиции должны быть представлены документы, находящиеся у заказчика, ― так называемый "пакет заказчика". Он состоит из следующих
документов: документ о выделении земельного участка, разрешение на
строительство жилого дома, акт приемки дома в эксплуатацию, акт распределения квартир между инвесторами. Эту обязанность заказчика и
сроки ее исполнения, а также сроки, в которые инвестор обязан обратиться за государственной регистрацией права на квартиры, целесообразно
предусмотреть в договоре.
Представляется, что обязательства заказчика по реализации инвестиционного проекта считаются выполненными не по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а после регистрации прав инвесторов на
квартиры в построенном доме. В связи с этим заказчик обязан выполнить
60
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
все действия по представлению в учреждение юстиции документов, необходимых для осуществления прав инвесторов.
При наличии в учреждении юстиции документов "пакета заказчика" инвесторы самостоятельно обращаются за государственной регистрацией
права на квартиры в установленном законом порядке.
Порядок государственной регистрации права на реконструированный
объект недвижимого имущества существенно не отличается от государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости.
Возникновение права у того или иного круга лиц на реконструированный
объект недвижимости зависит от того, каким образом собственник объекта
недвижимости осуществлял реконструкцию.
Если собственник проводил реконструкцию своими силами или с привлечением подрядной организации и в ходе реконструкции им не привлекались средства третьих лиц, являющихся инвесторами, то право на реконструированный объект имеет собственник этой недвижимости.
Если собственник недвижимости для целей реконструкции объекта создал простое товарищество и в качестве вклада в совместную деятельность
внес объект, подлежащий реконструкции, то у участников простого товарищества возникает право долевой собственности на данный объект, а
размеры долей определяются договором. Размер доли в праве собственности на реконструированный объект как бывшего собственника объекта,
так и других товарищей определяется договором простого товарищества
или соглашением о распределении результатов совместной деятельности.
Поскольку в результате реконструкции с объектом произошли существенные изменения, раздел реестра, содержащий записи о правах на объект
до реконструкции, закрывается в связи с ликвидацией объекта. На объект
недвижимости, введенный в эксплуатацию после реконструкции, открывается новый раздел реестра, в который производится запись о правах.
Если соглашением о распределении результатов совместной деятельности по реконструкции объекта стороны произвели раздел реконструированного объекта в натуре, реконструированный объект как единый объект
права перестает существовать и участники простого товарищества, в том
числе и бывший собственник, становятся собственниками частей объекта,
определенных соглашением. Регистрация права каждого участника простого товарищества производится на часть объекта недвижимости. При
этом в соответствии с п. 9 ст. 12 Закона о регистрации раздел реестра,
содержащий записи о праве собственности на объект, который подвергся
реконструкции, закрывается и открываются новые разделы реестра "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений", в
которые производится запись о праве собственности участников товарищества.
Е. КИНДЕЕВА,
юрист Национального фонда жилищной реформы,
преподаватель Российского института государственных регистраторов
при Министерстве юстиции РФ
61
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ВНОВЬ ВОЗВЕДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ
62
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
С 1999 года журнал "Хозяйство и право" выходит с Приложением.
Вы можете подписаться на него или приобрести в редакции
В 1999 году опубликованы приложения:
№ 7 — "Правовое регулирование договора поставки"
№ 8 — "Экономико-правовые условия развития
рынка лизинговых услуг"
№ 9 — "Третейский суд при Санкт-Петербургской
торгово-промышленной палате"
№ 10 — "Аренда отдельных видов имущества"
№ 11 — "Правовое регулирование земельных
и агропромышленных отношений"
№ 12 — "Поставка товаров для государственных нужд.
Планирование структуры договорных отношений"
В 2000 году опубликованы приложения:
№ 1 — "Международный коммерческий арбитраж"
№ 2 — "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций"
№ 3 — "Комментарий к Закону Российской Федерации
"О валютном регулировании и валютном контроле"
№ 4 — "Правовые проблемы антимонопольной политики"
№ 5 — "Правовые проблемы энергоснабжения: теория и практика"
№ 6 — "Налоговые правоотношения и налоговая ответственность:
теория и практика"
№ 7 —"Правовое регулирование расчетов в Российской Федерации"
№ 8 — "Правовой статус имущества как объекта гражданских прав"
№ 9 — "Ответственность за недоброкачественную продукцию"
№ 10 — "Договор на выполнение маркетинговых исследований"
№ 11 — "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество"
№ 12 — "Банкротство. Конкурсное производство и мировое соглашение"
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
254
Размер файла
747 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа