close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Договоры аренды недвижимости

код для вставкиСкачать
06.10.2010 – 12.10.2010, № 25
КОМПЕТЕНТНОЕ МНЕНИЕ
Договоры аренды недвижимости: вопросы государственной
регистрации
В этой статье речь пойдет об одном из актуальных вопросов аренды такой разновидности
недвижимого имущества, как здания, сооружения и помещения, а именно – вопросе
госрегистрации прав аренды.
Необходимость государственной регистрации прав аренды возникла с принятием новой редакции
Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их
отягощений» (далее – Закон о регистрации). Главными идеями, которые законодатель воплотил в
жизнь, являются передача Министерству юстиции функций единого регистрирующего органа как
для земельных участков, так и для иных объектов недвижимости и переход от актовой модели
регистрации недвижимости – к титульной.
Формальным отличием между двумя системами является то правовое явление, которое подлежит
регистрации: в актовой системе – это акт (т. е. сама сделка в отношении недвижимости); в
титульной – право, возникающее у лица в отношении недвижимости. Не углубляясь в дальнейшее
описание отличий одной системы от другой, отметим, что отечественное гражданское право с
принятием Гражданского кодекса Украины, «обогатившись» элементами актовой системы
регистрации в виде государственной регистрации сделок, представляет собой образец хаотической
смеси титульной и актовой моделей регистрации. К примеру, актовую регистрацию сделок с
недвижимостью осуществляют нотариусы в особом государственном реестре сделок, а титульную
регистрацию прав на недвижимость проводят БТИ и органы Госкомзема. Регистрация сделок с
объектом недвижимости проводится в момент их нотариального удостоверения (например, в
момент удостоверения договора аренды здания, сооружения либо их части на срок три года и
более). Именно с момента государственной регистрации такая сделка, в силу статьи 210
Гражданского кодекса Украины, является совершенной.
С 16 марта 2010 года (дата вступления в силу новой редакции Закона о регистрации) к
государственной регистрации сделок аренды (актовому элементу) добавилась обязательная
регистрация прав аренды зданий, сооружений и их частей (титульный элемент). Соответствующие
изменения к Временному положению о порядке государственной регистрации права собственности
и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденные приказом Минюста от 28.07.2010
№ 1692/5, вступили в силу лишь 1 октября 2010 года.
С 1 октября к госрегистрации сделок аренды добавилась обязательная
регистрация прав аренды зданий, сооружений и их частей (независимо
от срока аренды)
Отныне и долгосрочный договор аренды (три года и более) подлежит регистрации у нотариуса, и
право аренды зданий, сооружений и их частей подлежит государственной регистрации в БТИ вне
зависимости от срока такой аренды, размера помещений либо иных условий сделки.
Почему же законодатель ввел титульную систему регистрации, не отменив одновременно
необходимости регистрации самого договора аренды в реестре сделок; почему регистрации
подлежит право аренды не только по долгосрочным договорам (на срок три года и более), а по всем
договорам? На наш взгляд, ответы кроются в следующем. Согласно положениям Закона о
регистрации с 1 января 2012 года предполагается исключение из Гражданского кодекса Украины
норм о проведении регистрации сделок (актовая модель), на смену такой регистрации приходит
регистрация прав (титульная модель). Соответственно, с 1 января 2012 года статья 794
Гражданского кодекса Украины, регулирующая вопрос регистрации, будет предусматривать, что
«право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма
здания либо иного капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее
трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом».
Представляется, что непоследовательность законодателя, который в ожидании введения в стране
титульной системы регистрации прав на недвижимость обязывает регистрировать право аренды
по всем без исключения договорам найма, можно объяснить только недочетами при составлении
проекта новой редакции Закона о регистрации. Этой коллизии легко можно было бы избежать,
отсрочив введение в действие норм новой редакции Закона о регистрации относительно
регистрации прав аренды до 1 января 2012 года (т. е. момента вступления в силу изменений к
Гражданскому кодексу). Иной скрытый смысл в действиях законодателя усмотреть сложно.
Остановимся подробнее на последствиях регистрации сделок и прав аренды объектов
недвижимости либо отсутствия таковой.
Согласно нормам действующего гражданского законодательства (статьи 210 и 640 ГКУ) договор,
подлежащий государственной регистрации, является заключенным с момента его государственной
регистрации (т. е. регистрации нотариусом в государственном реестре сделок). Таким образом,
факт заключения договора относительно недвижимости, в том числе договора аренды, и его
действительность не ставятся в зависимость от последующей государственной регистрации прав на
такую недвижимость либо отсутствия такой регистрации.
Какое же правовое значение имеет регистрация прав? Согласно статье 3 Закона о регистрации
«права на недвижимое имущество, которые подлежат регистрации... возникают с момента
такой регистрации». Законодательная конструкция напоминает конструкцию заключения сделки
под отлагательным условием (статья 212 ГКУ), с тем лишь отличием, что при отлагательном
условии стороны сами вправе оговорить возникновение прав наступлением определенного
избранного сторонами обстоятельства, в нашем же случае – такое обстоятельство с
необходимостью установлено законом.
Аналогичный подход будет сохранен и после 1 января 2012 года. Более того, в рамках ликвидации
актовой модели из статьи 640 Гражданского кодекса Украины исчезнет упоминание о
государственной регистрации договора аренды как об обязательном условии, при котором договор
считается заключенным.
Владислав Кисиль,
директор департамента недвижимости,
партнер ЮК «КПД Консалтинг»
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
8
Размер файла
238 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа