close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ВОЗМЕЩЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ

код для вставкиСкачать
Сопровождение сделок
Юридический опыт
ВОЗМЕЩЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ
УЛУЧШЕНИЙ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА:
ВСЕГДА ЛИ ОНО НЕОБХОДИМО?
О.А. БАКИНОВСКАЯ,
Ю.А. АМЕЛЬЧЕНЯ,
к.ю.н., доцент Академии управления
при Президенте Республики Беларусь
к.ю.н., доцент Государственного института
управления и социальных технологий БТУ
I
Допустив возможность производства арендатором неотделимых улучшении
арендуемого имущества, законодатель придал норме о компенсации арендодателем
стоимости таких улучшений диспозитивный характер. На практике это позволяет
сторонам включать в договоры аренды условия, которые впоследствии создают
почву для споров и даже входят в противоречие с сущностью коммерческого оборота.
По общему правилу, арендатор не яв­
ляется собственником арендованного иму­
щества, однако данное правило не распро­
страняется на произведенные арендатором
отделимые улучшения арендованного иму­
щества, которые являются собственнос­
тью последнего, если иное не предусмот­
рено договором аренды.
Помимо отделимых улучшений и опре­
деления их правовой судьбы, законодатель
допускает факт производства таких улуч­
шений, которые не могут быть отделены
без вреда для имущества. Так, в соответ­
ствии с Гражданским кодексом Республи­
ки Беларусь (далее - ГК) в случае, когда
арендатор произвел за счет собственных
ОФИЦИАЛЬНОЕ ИЗДАНИЕ системы экономического правосудия Беларуси
Юридический опыт
средств и с согласия арендодателя улучше­
ния арендованного имущества, неотдели­
мые без вреда для имущества, арендатор
имеет право после прекращения договора
на возмещение стоимости этих улучшений,
если иное не п р е д у с м о т р е н о догово­
р о м а р е н д ы (п. 2 ст. 594 ГК).
Диспозитивность данной нормы дает сто­
ронам возможность исключить в договоре
ее действие или сформулировать условие о
судьбе неотделимых улучшений иным обра­
зом, нежели указано в п. 2 ст. 594 ГК.
О безвозмездном переходе
к арендодателю неотделимых
улучшений речь не шла
Так, в рамках рассмотренного хозяйствен­
ным судом г. Минска дела № 844-23/09
ответчик (арендодатель по договору арен­
ды нежилого помещения) отказывался
компенсировать стоимость неотделимых
улучшений арендатору по окончании срока
действия договора аренды недвижимого
имущества, с чем истец (арендатор) не
согласился и обратился с требованием о
компенсации в суд. При этом в договоре
аренды стороны согласовали условие сле­
дующего содержания: «Объект аренды
должен быть возвращен арендодателю с
произведенными арендатором неотдели­
мыми улучшениями, с учетом степени
нормального износа объекта аренды и про­
изведенных неотделимых улучшений.
Произведенные арендатором за счет соб­
ственных средств и с согласия арендода­
теля улучшения объекта аренды, неотде­
лимые без вреда для имущества, в том
числе перегородки модульные алюминие­
вые остекленные и под гипсокартон, ре­
зультаты выполненных чистовых отделоч­
ных работ, переходят в собственность
арендодателя как принадлежность объек­
та аренды. Арендатор не имеет права на
возмещение стоимости улучшений, неот­
делимых без вреда для имущества, вы­
п о л н е н н ы х а р е н д а т о р о м без согласия
арендодателя. Стороны договорились о
том, что результаты выполненных арен­
датором улучшений в виде внутренней
разводки на объекте аренды инженерных
Сопровождение сделок
систем и коммуникаций, приборов (уст­
ройств) распределения и учета потреблен­
ных ресурсов, электро- и иной техничес­
кой арматуры (розетки, выключатели,
фильтры, делители и т.п.) не будут демон­
тироваться и изыматься арендатором. Они
передаются в собственность арендодате­
ля как принадлежность объекта аренды
без увеличения его стоимости и выплаты
возмещения их стоимости арендатору».
Истец по акту приемки-передачи (воз­
врата) возвратил арендуемое имущество
ответчику вместе с произведенными
улучшениями в виде собранных и уста­
новленных модульных офисных перегоро­
док из алюминиевого профиля, оснащенных
шумопоглощающим уплотнителем (в том
числе оборудование входов в комнаты
дверьми с замками).
Спор в приведенном деле состоял в том,
что ответчик (арендодатель), дав предва­
рительно согласие на производство неот­
делимых улучшений (в письменной фор­
ме), настаивал на том, что неотделимые
улучшения перешли к нему безвозмездно.
Стороны не оспаривали факт неотделимо­
сти без вреда для имущества указанных
улучшений.
Судом при толковании условий догово­
ра аренды были приняты во внимание бук­
вальное значение содержащихся в нем слов
и выражений и в целом смысл договора.
В разделе III подписанного сторонами
акта приема-передачи от 25.01.2007 ука­
зано, что арендодатель дает согласие на
осуществление за счет средств арендато­
ра неотделимых без вреда для имущества
улучшений объекта аренды, включая сбор­
ку и установку модульных офисных перего­
родок из алюминиевого профиля, оснащен­
ных шумопоглощающим уплотнителем
(в том числе оборудование входов в комна­
ты дверьми с замками). По мнению ответ­
чика, поскольку из буквального толкования
условий договора аренды следует, что сто­
роны пришли к соглашению о производстве
спорных неотделимых улучшений за счет
истца, то есть без возмещения их стоимос­
ти ответчиком, указанное обстоятельство
ВЕСТНИК Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь
2/2011
Сопровождение сделок
исключает возмещение стоимости перего­
родок модульных алюминиевых под гипсокартон на основании ст. 594 ГК.
Доводы ответчика об ошибочном тол­
ковании условий договора признаны судом
несостоятельными.
Подпунктом 5.14 п. 5.1 договора уста­
новлена обязанность арендатора получать
предварительное письменное согласие
арендодателя на перепланировку объекта
аренды, переоборудование или изменение
инженерных и коммуникационных сетей,
выполнение иных неотделимых улучшений
объекта аренды в течение срока аренды
арендатором объекта аренды, за исключе­
нием тех улучшений, изменений объекта
аренды, фасада здания, согласие на которые
арендодатель выразил в этом договоре.
Суд признал надлежащим согласие
арендодателя на производство неотдели­
мых улучшений, выраженное им в акте
приема-передачи от 25.01.2007. В результа­
те суд пришел к выводу, что переход права
собственности на неотделимые улучшения
не свидетельствовал о его безвозмезднос­
ти, поскольку из смысла норм ГК неотдели­
мые улучшения при любых обстоятельствах
переходят в собственность арендодателя,
а их безвозмездность определяется в отсут­
ствие иных условий в договоре только на­
личием либо отсутствием предварительного
согласия арендодателя. Исковые требова­
ния истца (арендатора) судом в этой связи
были удовлетворены.
Апелляционная инстанция решение хо­
зяйственного суда г. Минска оставила без
изменения, а апелляционную жалобу без
удовлетворения. Апелляционная инстанция
указала, что «вывод хозяйственного суда
первой инстанции о том, что неотделимые
улучшения... произведены за счет средств
арендатора (истца) с согласия арендодате­
ля (ответчика), является правильным. Поэто­
му на основании п. 2 ст. 594 ГК их стоимость
(остаточная стоимость по состоянию на
01.06.2009 согласно предоставленной истцом
справке от 15.06. 2009) подлежит возмеще­
нию ответчиком истцу, поскольку иное не
предусмотрено договором аренды».
февраль
Юридический опыт
Законно ли условие о получении
согласия на возмещение затрат
Обратим внимание на то, что законо­
датель аналогично подходит к вопросу о
судьбе неотделимых улучшений в типовых
формах договора аренды. Так, в форму
договора аренды капитальных строений
(зданий, сооружений), изолированных поме­
щений, их частей, находящихся в республи­
канской собственности, включено условие
о том, что «арендатор имеет право на воз­
мещение стоимости произведенных неотде­
лимых улучшений имущества при прекраще­
нии действия договора, если эти улучшения
были произведены с письменного согласия
арендодателя» (п. 10.3 формы договора, ут­
вержденной постановлением Государствен­
ного комитета по имуществу Республики
Беларусь от 03.03.2010 № 22).
Условие договора о необходимости полу­
чения согласия арендодателя на возмеще­
ние стоимости неотделимых улучшений
может быть поставлено под сомнение как
не соответствующее законодательству,
поскольку у арендодателя, если он дал со­
гласие на производство неотделимых
улучшений, а затем не согласился на пос­
ледующее возмещение их стоимости, при
прекращении договора аренды возникает
доход без какого-либо встречного предо­
ставления.
Типовая форма договора аренды зе­
мельного участка, утвержденная постанов­
лением Совета Министров Республики
Беларусь от 20.03.2008 № 427, закрепляет
право арендатора «в случаях изъятия зе­
мельного участка или добровольного от­
каза от права аренды или досрочного пре­
кращения настоящего договора получить
полную компенсацию стоимости улучше­
ний земельного участка, произведенных за
счет собственных средств, в порядке, ус­
тановленном законодательством. В этих
ОФИЦИАЛЬНОЕ ИЗДАНИЕ системы экономического правосудия Беларуси
Юридический опыт
случаях стоимость улучшений земельно­
го участка определяется на дату изъятия
участка, досрочного прекращения договора
аренды». Обратим внимание, что в данном
случае речь идет о компенсации «улучше­
ний» земельного участка без упоминания об
их «неотделимости».
На практике возможно согласование
иного порядка компенсации неотделимых
улучшений по договору аренды. Так, в до­
говоре аренды нежилого помещения (дело
№ 287-7/09 хозяйственного суда г. Минска)
стороны однозначно определили, что арен­
датор имеет право на возмещение стоимо­
сти неотделимых улучшений изолирован­
ного помещения в случае прекращения
действия договора, если им предварительно
получено согласие арендодателя и на осу­
ществление неотделимых улучшений, и на
в о з м е щ е н и е з а т р а т а р е н д а т о р у за про­
изводство неотделимых улучшений.
В данном случае четко закреплено право
на возмещение стоимости неотделимых
улучшений (возмездный характер) лишь
тогда, когда арендодатель дал свое согла­
сие на возмещение их стоимости.
На первый взгляд, сторонам договора
аренды ничто не мешает согласовать в
договоре условие о том, что арендатор
вообще не имеет права после прекраще­
ния договора на возмещение стоимости
этих улучшений. Вместе с тем в ситуации,
когда условия договора предполагают на­
личие согласия арендодателя не только на
проведение неотделимых улучшений, но и
на возмещение их стоимости, при возник­
новении спора сторонам правоотношения
необходимо иметь в виду следующее.
В гражданском обороте субъекты хо­
зяйствования вступают в отношения, как
правило, с целью получения прибыли, со­
ответственно, законодатель запрещает
фактическое наличие отношений дарения
между ними (в отношениях между коммер­
ческими организациями - ч. 1 ст. 546 ГК).
В этой связи представляет интерес предло­
женное в судебном решении обоснование
1
Сопровождение сделок
некоторых особенностей, связанных с не­
отделимыми улучшениями и их правовой
судьбой.
Так, хозяйственным судом Витебской
области рассмотрено дело № 246-10/12/
2007, в рамках которого исковые требова­
ния касались возмещения стоимости неот­
делимых улучшений арендодателем при
прекращении договора аренды. При рас­
смотрении указанных требований хозяй­
ственный суд исходил из норм ст. 593 и
п. 2 ст. 594 ГК, в соответствии с которыми
арендатор обязан возвратить арендованное
имущество арендодателю, вернув его в том
состоянии, в котором он его получил, с уче­
том нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором. В случае, ког­
да арендатор произвел за счет собствен­
ных средств и с согласия арендодателя
улучшения арендованного имущества, не­
отделимые без вреда для имущества, арен­
датор имеет право после прекращения до­
говора на возмещение стоимости этих
улучшений, если иное не предусмотрено
договором аренды.
Далее судом сделан вывод, который, по­
лагаем, отражает сущность гражданского
оборота, и в особенности - коммерческого
оборота при осуществлении предпринима­
тельской деятельности: «Требования Граж­
данского кодекса Республики Беларусь о
возмещении стоимости неотделимых улуч­
шений арендованного имущества нераз­
рывно связаны с требованием возврата
арендованного имущества: арендодатель,
давая согласие на производство неотдели­
мых улучшений, обязуется принять имуще­
ство в измененном состоянии, обладаю­
щем более высокой стоимостью, и, как
следствие, возместить эту дельту увели­
1
ченной стоимости» .
Таким образом, законодатель исходит
из равноценности передаваемого в аренду
имущества и имущества, возвращаемого
при прекращении договора аренды с уче­
том износа, поскольку из буквального
толкования п. 2 ст. 594 ГК следует, что
Решение Хозяйственного суда Витебской области от 17.04.2009 (дело № 246-10/12/2007) // КонсультантПлюс.
ВЕСТНИК Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь
2/2011
Сопровождение сделок
Юридический опыт
арендатор имеет право после прекраще­
ния д о г о в о р а на в о з м е щ е н и е стоимос­
ти н е о т д е л и м ы х у л у ч ш е н и й в с л у ч а е ,
если он их произвел за счет собственных
средств и с согласия арендодателя.
Согласование в договоре условия о не­
обходимости получения согласия арендо­
дателя не только на производство неотде­
лимых улучшений, но и на возмещение их
стоимости, может быть поставлено под
сомнение как не соответствующее тре­
бованиям законодательства, поскольку у
одной из сторон - арендодателя при его
несогласии (молчании) на последующее
возмещение с т о и м о с т и н е о т д е л и м ы х
улучшений, но при согласии на производ­
ство неотделимых улучшений при пре­
кращении договора аренды возникает
доход без какого-либо встречного предо­
ставления, что напрямую выражается в
увеличении стоимости арендуемого иму­
щества. Это может вызвать коллизию
запрета дарения в отношениях между
коммерческими организациями и необя­
зательностью компенсации неотделимых
улучшений, произведенных в нарушение
условий договора аренды. В данной ситу­
ации п р и о р и т е т д о л ж н ы и м е т ь н о р м ы
о договоре аренды и согласованный
с т о р о н а м и п о р я д о к к о м п е н с а ц и и , по­
скольку арендатор в такой ситуации не пре­
следует целью безвозмездную передачу
неотделимых улучшений арендодателю.
Критерии неотделимости
и целесообразности улучшений
В современных экономических услови­
ях есть вероятность возникновения и дру­
гой проблемы в свете действия нормы п. 2
ст. 594 ГК. Так, при согласии арендодате­
ля на производство неотделимых улучше­
ний и последующем заявлении арендатора
о возмещении их стоимости могут встать
вопросы: 1) целесообразно ли было произ­
водить неотделимые улучшения в том
объеме и той стоимостью, которые заяв­
лены арендатором; 2) возможно ли после
их производства использовать соответ­
ствующее п о м е щ е н и е по н а з н а ч е н и ю ,
в котором заинтересован арендодатель?
февраль
Даже если в заключенном договоре арен­
ды условие о порядке возмещения стоимо­
сти неотделимых улучшений отсутствует,
ничего не мешает сторонам в любой мо­
мент и в пределах срока действия догово­
ра заключить дополнительное соглашение
к договору аренды, оговорив условие о
возмещении стоимости улучшений.
Не всегда просто бывает определить
характер улучшений (отделимые или неот­
делимые), а также то, являются ли в прин­
ципе произведенные арендатором действия
«улучшениями» арендованного имущества.
При разрешении подобных вопросов сле­
дует ориентироваться на разъяснение Выс­
шего Хозяйственного Суда Республики
Б е л а р у с ь от 14.09.2009 № 02-43/2066
«О понятиях отделимых и неотделимых
улучшениях арендованного имущества».
Высший Хозяйственный Суд особо отметил,
что «понятие «улучшение» арендованного
имущества в ст. 594 ГК не раскрывается.
Улучшения имущества представляют собой
изменения, повышающие эффективность
использования имущества, расширяющие
возможности или улучшающие условия
пользования им и соответственно повыша­
ющие стоимость имущества. Если улуч­
шение является отделимым, то оно может
быть отделено от вещи без причинения ей
вреда и без нарушения ее целостности.
С учетом п. 2 ст. 594 ГК можно сделать
вывод о том, что неотделимые улучшения
- это такие улучшения, которые невозмож­
но отделить от имущества без вреда для
последнего. То есть основным критерием
определения неотделимых улучшений яв­
ляется невозможность без определенных
последствий отделить их от имущества.
В ст. 22 Закона Республики Беларусь
«Об аренде» закреплено, что может под­
разумеваться под неотделимыми улучше­
ниями арендованного имущества. Так, в
случае, когда арендатор произвел за счет
собственных средств и с разрешения арен­
додателя улучшения, не отделимые без
ОФИЦИАЛЬНОЕ ИЗДАНИЕ системы экономического правосудия Беларуси
Юридический опыт
вреда д л я а р е н д о в а н н о г о и м у щ е с т в а
(реконструкция здания или сооружения, за­
мена оборудования и т.п.), он имеет право
после прекращения договора аренды на
возмещение стоимости этих улучшений,
если иное не предусмотрено договором.
Вопрос о том, является ли улучшение от­
делимым без вреда для арендованного
имущества, решается судом в каждом кон­
кретном случае исходя из технических ха­
рактеристик и назначения произведенных
улучшений. Стороны вправе представлять
доказательства того, что произведенные
улучшения я в л я ю т с я о т д е л и м ы м и без
ущерба для арендованного имущества».
Подчеркнем важность четкого правомер­
ного содержания договора аренды, которое
исключит даже теоретическую возможность
обращения в суд за разрешением конфлик­
та, причиной которого стали диспозитивные
нормы ГК (в частности, право на согласо­
вание в договоре порядка возмещения сто­
имости неотделимых улучшений).
На практике иногда возникают ситуации,
связанные с определением возможности за­
чета стоимости неотделимых улучшений,
произведенных за счет собственных средств
арендатора и с согласия арендодателя,
в счет арендных платежей после прекра­
щения договора аренды. Высший Хозяй­
ственный Суд положительно расценивает
данную возможность, указывая в своем от­
вете от 22.04.2008 № 03-29/841, что «исхо­
дя из содержащихся общих правил ст. 381
ГК, если после прекращения договора арен­
ды арендатор заявил о зачете причитаю­
щихся с него арендных платежей в сумме,
на которую произведены неотделимые
Сопровождение сделок
улучшения, такой зачет следует признать
соответствующим законодательству и пре­
кращающим, обязательство арендатора по
2
внесению арендных платежей» .
Другое дело, если неотделимые улуч­
шения арендованного имущества произве­
дены арендатором без согласия арендода­
теля, - в таком случае они возмещению не
подлежат, если иное не предусмотрено за­
конодательством.
Даже если в заключенном договоре
аренды условие о порядке возмещения сто­
имости неотделимых улучшений отсутству­
ет, ничего не мешает сторонам в любой
момент и в пределах срока действия до­
говора (для срочного договора аренды)
заключить дополнительное соглашение к
договору аренды, оговорив условие о воз­
мещении стоимости улучшений.
Что касается отделимых улучшений, то
согласие арендодателя на их производство
не требуется, они являются собственностью
арендатора, если иное не предусмотрено до­
говором аренды (п. 1 ст. 594 ГК). Вопрос о
передаче отделимых улучшений арендатору
после истечения срока действия договора
аренды может быть решен вне судебного
разбирательства. Если же имеется спор о
квалификации улучшений имущества, необ­
ходимо привлекать специалистов, причем суд
учитывает мнения (заключения) «компетен­
тных, независимых государственных органи­
заций». В отсутствие каких-либо критериев
отнесения произведенных улучшений к отде­
лимым или неотделимым суд в первую оче­
редь руководствуется тем фактом, будет ли
3
причинен «вред имуществу» .
Рецензент:
М. Ч. Послед, судья Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь.
2
Ответ ВХС от 22 апреля 2008 г. № 03-29/841 // Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. - 2008. - № 12.
Людвиг, Т.В. Неотделимые улучшения по договору аренды недвижимого имущества / Т.В.Людвиг // Вестник Высшего
Хозяйственного Суда Республики Беларусь. - 2009. - № 4. - С. 68-69.
3
ВЕСТНИК Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь
2/2011
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
138
Размер файла
183 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа