close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Шаг третий - подача документов на

код для вставкиСкачать
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Оглавление
Введение. .............................................................................................. 3
Шаг первый - выбираем программу кредитования. .......................... 5
Шаг второй - встреча с ипотечным консультантом. ........................... 8
Шаг третий - подача документов на рассмотрение в банк. ............. 12
Шаг четвертый - выбор подходящей недвижимости и ее
согласование. ...................................................................................... 16
Шаг пятый - оценка недвижимости. .................................................. 20
Шаг шестой - страхование. ................................................................. 23
Шаг седьмой - согласование даты сделки. ....................................... 26
Шаг восьмой - сделка. ........................................................................ 28
Шаг девятый - регистрация. ............................................................... 31
Шаг десятый - снятие обременения. ................................................. 33
Заключение. ........................................................................................ 35
2
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Введение.
На сегодняшний день уже не мало сказано об ипотечном
кредитовании - существует множество печатных изданий и
информационных ресурсов в сети Интернет, посвященных данной
теме, однако до сих пор довольно тяжело найти такой источник
информации, который детально сможет донести до читателей
пошаговую схему получения ипотечного кредита, которая включала
бы все процессы, с которыми предстоит столкнуться заемщику.
Объяснить дефицит подобной информации достаточно легко - для
того, чтобы обладать такими знаниями нужно либо самостоятельно
пройти через все этапы получения жилищного займа, либо
получить соответствующий опыт работая в банке, продуктовая
линейка которого обязательно включает в себя подобные кредиты.
Специально для тех, кому нужна не общая информация о кредитах
под залог недвижимости, а реально работающая инструкция,
специалистами нашего интерне - сайта www.ipoteka-legko.ru, среди
которых существуют не только реальные обладатели ипотечного
жилья, но и лица, имеющие опыт работы в банковской отрасли,
была подготовлена эта книга. В ней мы расскажем о всех этапах
кредитования, начиная от выбора подходящей вам программы и
заканчивая снятием обременения с жилья, ранее приобретенного
за счет заемных денежных средств, приведем живые примеры из
собственного опыта, а также обратим внимание читателя на те
вопросы, которым стоит уделить особое внимание.
Для удобства восприятия все материалы разделены на отдельные
информационные блоки, призванные познакомить вас со всеми
шагами, которые делает каждый заемщик на пути к собственному
жилью. Изучать каждый из них вы можете как самостоятельно, так
3
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
и в предложенной нами последовательности. Мы очень надеемся,
что подготовленная нами информация будет для вас
действительно полезной и сможет оказать вам помощь на пути к
собственному жилью.
С уважением, www.ipoteka-legko.ru
4
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг первый - выбираем программу кредитования.
До сих пор многие начинающие заемщики считают, что первый
этап получения жилищного кредита это обращение в банк за
информацией о требованиях к заемщику, а также за списком всех
необходимых для этого документов. В действительности, данный
подход не совсем верный. Еще до того, как вы отправитесь в банк
на консультацию, следует определиться с тем, для чего вам
необходим ипотечный кредит.
Казалось бы цель у всех заемщиков одинаковая - купить
недвижимость, задействовав в сделке деньги, предоставленные
банком. Если же посмотреть на нее немного шире, то выясняется,
что одним интересно приобретение квартиры в недавно сданной
новостройке, другие рассматривают исключительно вторичный
рынок жилья, а третьих хотят выкупить оставшуюся комнату у своих
соседей по коммуналке. Сегодня банками разработаны
5
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
программы, способные удовлетворить требования практически
любого клиента и для того, чтобы не растеряться в их
многообразии, полезно знать, чего именно вы хотите от кредитора.
Почему это важно:
• изучая существующие виды ссуд, вы получите общее
представление об ипотеке и сможете общаться с
консультантом на одном языке;
• имея представление о том, что вы хотите от банка, вы
сможете провести встречу конструктивно, а не тратить свое
время на знакомство со всеми существующими в банке
программами кредитования;
• если выбранный вами вид жилищного кредита является
редким, вы сможете заранее определить круг банков, в
которые будете обращаться.
Как же сделать выбор? На самом деле все очень просто. Вам
совершенно не обязательно изучать все существующие
предложения от банков, погружаясь в нюансы каждого из них.
Достаточно лишь ответить себе на ряд несложных вопросов: какой
вид недвижимости вы хотите, на каком из рынков (вторичный или
первичный) вы будете его покупать, какое жилье будет
использовано в качестве залога, какую долю от стоимости вы
готовы оплатить за счет ваших собственных средств.
Определившись с ответами на них, вы сможете записаться на свою
первую встречу с консультантом, на которой вы и будете говорить о
деталях, существующих программах и их подпрограммах.
Пример. Предположим, ваши ответы выглядят следующим
образом: вид недвижимости -квартиры в многоквартирном
доме, рынок - вторичный, собственного жилья, которое можно
было бы использовать в качестве залога у вас нет, ваши
6
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
собственные сбережения не превышают 15 % от стоимости
будущей покупки. Соответственно на вопрос представителя
банка о том, какой займ вы хотели бы получить, вы можете
смело отвечать, что вам интересна ипотека квартиры на
вторичном рынке под залог приобретаемого жилья с
минимальным первоначальным взносом.
Как только вы хотя бы приблизительно определитесь с выбором,
можно будет перейти к следующему этапу - вашей первой встрече
с ипотечным консультантом.
Ваши затраты: 0 рублей - вся информация находится в
свободном доступе и предоставляется бесплатно.
7
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг второй - встреча с ипотечным консультантом.
Попасть на встречу с консультантом сегодня не составляет труда достаточно обратиться в контактный цент банка, в который вы
планируете обращаться, и записаться на определенную дату и
время. Как правило, осуществляются подобные встречи в будни,
однако периодически банки проводят так называемые "ипотечные
субботы", позволяющие потенциальным клиентам встретится с
представителями банка в выходной день.
Итак, вы позвонили в банк и организовали свою первую встречу.
Что же теперь? В большинстве своем проходят они по
стандартному сценарию - вам расскажут немного о банке, затем
перейдут к презентации его ипотечных программ, а по ее
окончанию вы получите стандартный пакет раздаточных
8
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
материалов и обменяетесь контактами с консультантом. С другой
стороны ничто не мешает вам взять инициативу в свои руки и
провести ее в более выгодном для вас ключе. Для этого на встречу
стоит прийти не просто так, а со списком заранее подготовленных
вопросов. В него вы можете включить как стандартные вопросы,
например, о процентной ставке, правилах досрочного погашения,
штрафных санкциях при просрочке, так и темы, интересные именно
вам. Подготовить такой несложно : постарайтесь вспомнить, все ли
вам понятно об ипотеке, хорошо ли вы представляете то, как будет
организован весь процесс кредитования, удалось ли вам найти на
сайте банка все тарифы по обслуживанию жилищных ссуд и
образцы документов, которые вы впоследствии будете
подписывать и т.д. Другими словами вы должны покрыть все, что
осталось для вас непонятным и чем больше моментов вы сможете
прояснить на встрече, тем будет лучше.
В качестве примерного варианта, можно привести следующий лист
вопросов:
• Как рассчитывается процентная ставка, подлежит ли она
изменению в течение срока кредита?
• Какие санкции накладывает банк за пропуск ежемесячного
платежа?
• Существует ли возможность привлечения созаемщиков?
• Какие комиссии необходимо оплатить за рассмотрение
заявки, подготовку кредитного договора и договора куплипродажи?
• Сколько действует положительное решение банка и будет ли
платным повторное рассмотрение заявки?
• Какие виды расчетов с продавцом предлагает банк (ячейка,
аккредитив)?
9
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
• Каким образом происходит досрочное погашение, как будет
изменен график платежей при частичном возврате займа?
• Какие ограничения по пользованию недвижимостью
накладывает банк?
• Предлагает ли банк льготные программы кредитования своим
клиентам и что нужно для того, чтобы ими воспользоваться?
• Как долго будет рассматриваться заявка на кредит?
• Существует ли возможность подтверждать доход справкой в
свободной форме?
• Какие программы страхования являются обязательным
условием для предоставления займа, можно ли обращаться в
любую компанию или только в те, которые одобрены банком?
• Как долго длиться процесс согласования жилья, которое
планирует купить заемщик?
Продолжать его вы можете до тех пор, пока не получите ответы на
всё, что вас интересовало. Кроме того, в ходе общения с
консультантом , наверняка появятся новые вопросы -не забудьте их
также зафиксировать во время встречи.
Говоря о непосредственном общении с представителем банка,
стоит отметить следующие моменты: Во-первых, не забывайте о
том, что консультант - ваш самый полный источник информации о
банке и всех особенностях получения ссуды. Чем больше вы
сможете от него получить - тем лучше. Во-вторых, не стоит его
бояться - это рядовой сотрудник, в чьи задачи входит лишь
консультация клиентов и продажа им кредитов. В-третьих, не
стесняйтесь задавать казалось бы глупые вопросы - если они
возникли, значить без ответа их оставлять нельзя.
Зачастую бывает так, что вы встретились с ипотечным
консультантом и обсудили все, что было вам интересно, но через
10
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
несколько дней у вас возникла необходимость получить либо
более детальные комментарии, либо дополнительную
информацию. В этом случае у вас существует два варианта
возможных действий: созвониться с ним и обсудить все в ходе
телефонного разговора или договориться о новой встрече. Здесь
стоит руководствоваться одним простым правилом "Встреч
должно быть ровно столько, сколько нужно вам". Конечно не
стоит доводить все до абсурда и звонить несчастному клерку
несколько раз в день поскольку подобной назойливостью вы лишь
добьетесь того, что он начнет вас избегать.
Ваши затраты: 0 рублей - консультация проводится
бесплатно, количество встреч со специалистом не ограничено.
11
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг третий - подача документов на рассмотрение в банк.
После того, как в вашем распоряжении будет достаточное
количество информации для того, чтобы окончательно
определиться с выбором программы кредитования и банка, в
котором вы будете получать ссуду, можно перейти к подаче заявки
на займ. Сегодня почти все банки требуют от потенциальных
клиентов заполнить анкету-заявку, а также подготовить комплект
документов о доходе и занятости, на основании которых и будет
принято решение о возможности предоставить кредит.
Остановимся на наборе необходимых бумаг более подробно.
Главным вашим документом будет анкета на ссуду. Условно ее
содержание можно разделить на два блока. Первый блок включает
информацию о размере кредита, который вы хотели бы получить,
его сроке, предполагаемой стоимости приобретаемого жилья и
размере ваших собственных средств. Именно исходя из того, что вы
попросили в анкете, банк будет решать, сможете ли вы справиться
с таким займом или нет. По этой причине не стоит запрашивать
12
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
ссуду на таких условиях, которые вы будете исполнять на пределе
своих возможностей.
Пример. Ваш доход 100 000 рублей. Для покупки квартиры вам не
хватает 2 000 000 рублей. Вы хотите как можно быстрее
рассчитаться с банком-кредитором и поэтому в своей заявке
указываете срок 4 года с расчетом на то, что готовы
отдавать 53 000 в месяц. Формально вашего заработка
достаточно, однако специалисты банка могут посчитать, что
данная ноша слишком тяжела для вас и откажут в выдаче
займа. Чтобы такого не произошло, укажите срок чуть больше,
чем вам хотелось – платежи станут меньше и менее
обременительными для вас в глазах банка.
Второй блок включает в себя справочную информацию в виде
ваших паспортных данных, контактов, данных о работе,
обязательствах перед другими банками.
К заполненной анкете необходимо будет приложить набор
документов, который является практически стандартным и
включает в себя:
• Ваш общегражданский паспорт (заверенную копию сделает
специалист банка);
• Копию трудовой книжки с отметкой работодателя о том, что
вы работаете в компании в данный момент, либо копию
действующего контракта;
• Справку о вашем доходе как минимум за последние 6
месяцев, подготовленную либо в свободной форме (если банк
принимает такой вариант) или по форме 2 НДФЛ;
• Также вы можете также представить в банк копию вашего
диплома о высшем образовании, документы о
13
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
дополнительном источнике дохода, бумаги, подтверждающие
наличие у вас дорогого имущества (например, автомобиля
или земельного участка), справку о хорошей кредитной
истории – все это будет дополнительным плюсом и повысит
ваш шанс на успех.
Как только все необходимые бумаги будут у вас на руках, весь
пакет передается ипотечному консультанту, который работает с
вами. В большинстве своем срок их рассмотрения составляет не
более недели, однако многое зависит исключительно от
организации работы в конкретном банке.
Уведомление о принятом решении может осуществляться
различными способами: по телефону, посредством направления
SMS сообщения или письма на адрес вашей электронной почты.
В нем будет указана одобренная сумма, срок, на который банк
готов предоставить ссуду, а также период действия
положительного решения. Если случилось так, что срок, в
течение которого должно было быть принято решение истек, но
никакого ответа от банка вы не получили, то стоит созвониться с
консультантом и выяснить, в чем причина. Возможно,
необходимо подготовить дополнительные документы, а может,
столь долгий срок просто связан с сильной загруженностью
специалистов, ответственных за работу в данном направлении.
Безусловно, каждый человек, подающий заявку на ссуду, хочет,
чтобы решение по его кандидатуре было положительным.
Вместе с тем не стоит пытаться увеличить свои шансы
посредством предоставления заведомо ложной информации,
например, готовить справки о доходе, прибегая к услугам
посредников, или замалчивая о том, что у вас уже существует
кредит в другом банке. При наличии достаточного опыта у
кредитора, подобные факты легко раскрываются и
14
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
автоматически ведут к отказу в ипотеке. Также не стоит
полностью доверять обещаниям брокеров, гарантирующим
100% результат и якобы имеющим соответствующие
договоренности с банками-партнерами.
Ваши затраты: 0 рублей - при самостоятельном обращении в
банк; не менее 10 000 рублей - при сотрудничестве с
ипотечным брокером.
15
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг четвертый - выбор подходящей недвижимости и ее
согласование.
Прежде чем приступить к непосредственному поиску
недвижимости, стоит ознакомиться с требованиями, которые
предъявляет к ней банк. Нужно это для того, чтобы избежать
малоприятной ситуации, когда вы потратили много времени и сил,
нашли то жилье, которое полностью вас устраивает, внесли аванс,
но банк "вдруг" отказал в согласовании. Избежать данной
неприятности несложно - вы можете как попросить список
требований у ипотечного консультанта, так и самостоятельно найти
его на сайте банка в сети Интернет. В большинстве своем они
вполне объективны и практически не ограничивают заемщика в
выборе будущего приобретения.
16
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Итак, рассмотрим, какой видит идеальную залоговую
недвижимость кредитор на примере квартиры:
• Обязательным является наличие отопления,
электроснабжения, канализации, а также холодного и
горячего водоснабжения;
• Квартира должно соответствовать планам БТИ, иметь
отдельную кухню и санузел;
• Здание, в котором она расположена должно быть не менее
двух этажей, не старше 1975 года постройки, а также не
должно подлежать сносу, находиться в ветхом и аварийном
состоянии, либо иметь износ более 60%;
• Приобретаемое жилье не должно быть обременено
обязательствами перед третьими лицами или быть объектом
имущественных прав третьих лиц.
Как видно, ничего невыполнимого нет. Более того, вы сами навряд
ли бы хотели стать обладателем квартиры, которая не
отапливается, или на которую претендуют родственники продавца.
В вязи с этим, боятся того, что критерии, установленные банком,
существенно усложнять вам поиск или сделают его
безрезультатным не стоит.
Теперь поговорим о необходимости подключать к процессу выбора
жилья риэлтора. Прежде всего стоит отметить, что не нужно верить
их словам о том, что только им под силу найти объект, который
впоследствии устроит банк. Как вы могли убедиться ранее - в этом
нет ничего сложного. Вместе с тем, участие таких специалистов
существенно экономит ваше время, к тому же они осуществляют
дополнительную юридическую проверку сделки со своей стороны.
Конечно, не будет лишним иметь такого помощника в ходе
17
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
переговоров с продавцом, при организации сделки, а также во
время ее проведения. Минус от использования их услуг только
один, их сервис является весьма дорогим и позволить его себе
может далеко не каждый желающий.
Вы нашли интересный вариант и продавец согласен сотрудничать с
вами - что дальше? Теперь вам нужно получить одобрение от
банка. Для этого потребуется подготовить:
• Копию свидетельства о праве собственности продавца на эту
недвижимость;
• Правоустанавливающие документы, из которых будет
однозначно следовать, каким образом жилье оказалось в
собственности вашего продавца (например, его договор купли
продажи, копия решения суда и т. д.);
• Копию паспорта продавца.
После того, как вы передадите эти бумаги своему ипотечному
консультанту, юридическая служба банка будет заниматься
проверкой чистоты предполагаемой сделки. Занимает эта
процедура от двух до семи рабочих дней. При отсутствии у
кредитора вопросов к продавцу и представленным документам,
вам подтвердят согласие на сделку с данным объектом. Если же в
процессе анализа у специалистов юридической службы возникнут
какие-либо сомнения, то банк, либо потребует подготовить
дополнительные документы, либо просто не согласует сделку с
такой недвижимостью. Как только банк одобрит квартиру, можно
будет внести аванс и перейти к следующему шагу - оценке
недвижимости.
Нужно отметить, что список бумаг по недвижимости, которые
потребуются для банка не ограничивается тем, что мы указали
18
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
выше. В дополнение к нему продавцу будет необходимо
подготовить выписку из домовой книги, действующую
экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план жилья, а
также выписку из лицевого счета. Нужны эти бумаги для того,
чтобы оградить вас и кредитора от жилья, в котором были
произведены незаконные перепланировки, от долгов по оплате
коммунальных услуг, числящихся за предыдущим владельцем, а
также для того, чтобы вам не досталась "резиновая" жилплощадь с
множеством зарегистрированных на ней жильцов. Поскольку
сведения, указанные в них, не оказывают существенного влияния
на чистоту сделки, довольно часто банки разрешают подготовить их
уже после согласования с ними объекта. Вместе с тем затягивать с
их подготовкой не стоит, поскольку без них вы точно не сможете
заключить договор со страховой компанией (более подробно о
страховании мы поговорим в следующем разделе) и, как
следствие, перейти к обсуждению даты расчетов с продавцом.
Ваши затраты: 0 рублей - при самостоятельном поиске; не
менее 3% от стоимости выбранного жилья - при
сотрудничестве с риэлторской компанией; не менее 1.5 % от
стоимости недвижимости- при работе с частным маклером.
19
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг пятый - оценка недвижимости.
Итак, за плечами осталось немало: вы выбрали программу
кредитования, вам одобрили ссуду, найдено жилье, которое в
ближайшее время станет вашей собственностью. Теперь самое
время приступить к оценке выбранной вами недвижимости.
Главная цель данного мероприятия, узнать ее объективную
стоимость, которая впоследствии будет использоваться при
страховании ипотеки.
Главным образом осуществляется эта процедура при содействии
независимой оценочной компании, входящей в список одобренных
банком оценщиков. Вся процедура состоит из двух этапов: выезда
эксперта компании для ознакомления с недвижимостью и
20
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
подготовки отчета для банка и страховой компании. В связи с этим
от вас потребуется:
• Ознакомиться со списком одобренных оценщиков;
• Выбрать компанию, услугами которой вы будете
пользоваться;
• Подготовить полный комплект бумаг, о которых мы
рассказали в предыдущем разделе (конечно некоторые из них
могут понадобиться одной компании и оказаться не нужны
другой, но лучше делать это имея документы "на все случаи
жизни");
• Договориться о дате, когда эксперт приедет для изучения
жилья;
• Оплатить услуги оценщика;
• Проконтролировать подготовку отчета и направление его в
банк (для этого достаточно периодически узнавать у своего
консультанта, получили ли они отчет от оценщика или нет).
Как происходит оценка? Единственное что требуется от вас,
организовать доступ эксперта в квартиру/другой объект
недвижимости. В заранее согласованное время он приедет для
осмотра, на котором сделает ее фотографии, снимки прилегающей
территории (например, подъезда, двора, дома), а также заберет
все необходимые ему документы. На этом ваше участие
закончится. Далее представитель оценщика будет заниматься
непосредственной подготовкой отчета, в котором укажет
рыночную стоимость и ликвидную стоимость жилья. Рыночная
покажет то, сколько она реально стоит, а ликвидная ту цену, по
которой ее можно будет продать в короткий срок. Кроме этой
21
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
информации, в отчете будут приведены аргументы, послужившие
причиной выставления таких цен, анализ конкурентных
предложений и текущей ситуации на рынке жилья.
В среднем процесс подготовки отчета, который занимает от двух
до четырех рабочих дней. Как правило, подготовленный документ
направляется непосредственно в банк, однако случаи, когда его
передадут вам на руки - тоже не являются редкостью. После того
как отчет будет готов переходим к следующей стадии страхованию.
Ваши затраты: от 5 000 до 15 000 рублей - в зависимости от
тарифов оценочной компании.
22
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг шестой - страхование.
Важным условием получения любого ипотечного кредита является
заключение договора страхования. Существует несколько видов
рисков, от которых можно себя защитить: повреждение/утрата
недвижимости, потеря трудоспособности и смерть, титульное
страхование, а также комплексный вариант, сочетающий в себе все
вышеуказанные виды. Смысл каждого из них прост: при
наступлении страхового события страховая компания выплачивает
вам так называемую страховую сумму, которая в большинстве
своем равняется стоимости жилья. Полученные деньги
направляются на погашение ссуды, а оставшаяся часть остается в
вашем распоряжении.
23
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Теперь подробно рассмотрим, суть каждого из них.
Повреждение/утрата жилья - это обязательный вид страхования,
без которого получение ссуды будет невозможным. Более того,
данное требование разработано не банками, а установлено
законом об ипотеке, в котором заключение подобного договора
указано в качестве обязанностей заемщика. Как несложно
догадаться, здесь вы страхуете свою недвижимость от частичного
повреждения или полного разрушения. Вызвано оно может быть
чем угодно - умышленными действиями третьих лиц, стихийными
бедствиями и т.д.
Жизнь и трудоспособность. Если вы не хотите остаться без жилья
по причине того, что не можете работать, поскольку в результате
несчастного случая вы стали нетрудоспособным, есть смысл
застраховать себя от подобных обстоятельств. Если же вы не хотите
вместе с наследством подарить еще и долги, тогда следует
застраховать собственную жизнь.
Титул. Не уверены в компетенции своего риэлтора и специалистов
банка, боитесь появления тех, кто будет претендовать на вашу
недвижимость - значит страхование титула подходит именно для
вас.
Теперь можно поговорить непосредственно о процессе
страхования. На сегодняшний день вы обязаны застраховать
недвижимость от повреждения, а вот другие виды являются
исключительно опциональными и никто не вправе требовать от вас
заключения соответствующих договоров со страховщиком. Однако
здесь существует один нюанс - размер процентной ставки
определяется в том числе видами страховки, которую вы выбрали
и чем их больше, тем ниже процент. По этой причине вам будет
24
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
более выгодно сделать комплексную страховку, сэкономив тем
самым на процентах.
Судите сами: цена такой защиты не будет превышать 15 000
рублей, а вот разница в 0.5 % поможет сберечь десятки тысяч.
Как же выбрать страховую? Честно говоря, ваш выбор будет
небольшим, и работать вы сможете лишь с теми, кто аккредитован
банком. Как правило, их цены и качество работы не сильно
отличаются друг от друга. Старайтесь ориентироваться по
стоимости их услуг и отзывам, доступным в свободных источниках,
например, в сети Интернет.
Для заключения договора со страховой компанией потребуется
заполнить их анкету, а также передать им отчет об оценке жилья,
подготовленный независимым оценщиком и документы, о которых
мы уже упомянули в разделе "Шаг четвертый". Рассмотрение
данных, указанных вами в анкете и подготовленных бумаг
занимает не более трех дней. При согласии заключить с вами
договор вам сообщат размер итоговой страховой премии, которую
необходимо будет оплатить. Сделать это можно как в офисе
страховой заранее, так и посредством банковского перевода в день
сделки. Одновременно представители страховой компании
направят в банк гарантийное письмо, в котором подтвердят свое
намерение застраховать вас. Как только оно будет получено
банком, для вас начнется следующий этап - сделка.
Ваши затраты: от 0.5 до 2% от стоимости недвижимости - в
зависимости от тарифов страховой компании и выбранной
компании (оплачивается ежегодно на протяжении всего срока
кредита).
25
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг седьмой - согласование даты сделки.
Все самое тяжелое позади, подготовительный этап покупки
недвижимости за счет ипотечного кредита завершен и осталось
совсем чуть-чуть, а именно, согласовать дату сделки.
Прежде всего, вам необходимо убедиться в том, что к проведению
сделки готов ваш кредитор: в банке должны быть гарантийное
письмо от страховой и отчет, подготовленный независимым
оценщиком. Теоретически, после получения этих бумаг
проведение расчетов и подписание кредитного договора
возможны на следующий день, однако в реальности этот срок
длиннее (как правило, 2-3 дня), поскольку работники кредитной
организации еще раз проверяют комплектность всех документов.
На данном этапе возможно использование различной тактики 26
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
либо ждать звонка о готовности к сделке от своего ипотечного
консультанта, либо самостоятельно держать руку на пульсе и
периодически интересоваться у него процессом подготовки.
После того, как вы узнаете о готовности банка и возможных датах
проведения расчетов, начинается работа с вашим продавцом. К
сожалению, существует множество факторов, от которых зависит
согласованное с ним число. Здесь все во многом зависит от ваших
дипломатических навыков и от того, насколько каждая из сторон
заинтересована в быстром выходе на сделку.
Информацию о согласованной с продавцом дате вы передаете
своему консультанту, который еще раз проверит график сделок
банка и вернется к вам с финальным подтверждением.
Ваши затраты: 0 - рублей гонорар риэлтора или маклера за
поиск жилья включает в себя оплату их участия в переговорах.
27
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг восьмой - сделка.
В этот день вам предстоит сделать несколько важных вещей:
подписать кредитный договор с банком, договор купли-продажи с
продавцом, договор аренды банковской ячейки и принять участие
в закладке.
Как только все участники сделки соберутся, вас познакомят с
сотрудником банка, который будет проводить сделку (как правило,
в задачи ипотечного консультанта это не входит и занимается этим
отдельный специалист). Все составные части сделки будут идти
друг за другом примерно в следующей очередности:
• Первое, с чего она начнется - это подписание кредитного
договора с банком. Здесь от вас требуется внимательно
посмотреть на его сумму, срок, процентную ставку, а также на
адрес объекта, который вы приобретаете. При отсутствии
ошибок вы ставите свою подпись на двух экземплярах;
28
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
• Далее вы перейдете к изучению договора купли-продажи, где
также внимательно смотрите на реквизиты сторон и описание
жилья. Не лишним будет акцентировать свое внимание на
условиях освобождения жилплощади, поскольку именно
данный пункт является предметом горячих споров между
продавцом и покупателем. Если все данные указаны верно и
разногласий не возникло - бумаги подписываются каждой
стороной;
• Теперь вы сможете чуть-чуть передохнуть: продавец будет
писать расписку о получении от вас денег за недвижимость
(подготавливают ее заранее - до пересчета);
• Заключительный документ, который нужно будет подписать договор аренды банковской ячейки.
• После того, как все бумаги будут завизированы специалистом
банка и, при необходимости, снабжены печатями, вас сначала
пригласят в кассу для получения займа, а затем проведут в
депозитарий для непосредственного пересчета денег и их
закладки.
На этом основную часть сделки можно считать завершенной:
остается ее заключительный этап, наиболее широко известный как
регистрация ипотеки.
Общую рекомендацию по сделке можно сформулировать
следующим образом: во-первых, внимательно и не торопясь
изучайте все документы, затратив на это ровно столько
времени, сколько вам нужно; во-вторых, старайтесь быть
гибким и не идти на конфликты с продавцом или его риэлтором:
ваш путь пройден на 95% и будет обидно начинать все с нуля,
если вы не сможете договориться из-за мелочей.
29
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Забегая вперед, следует рассказать о том, как происходит
завершения расчетов. В соответствии с условиями доступа
продавец может получить деньги только после предоставления
специалисту банка свидетельства о праве собственности,
оформленного на ваше имя. Соответственно продавец приходит в
банк, отдает представителю банка свидетельство о праве
собственности и расписку о получении денег. В результате он
получает деньги - вы свидетельство, где в качестве собственника
указано ваше имя, и расписку.
Ваши затраты: от 0.5 до 1.5 % от суммы займа - комиссии со
стороны банка за предоставление ссуды и ее обналичивание;
гонорар риэлтора или маклера за поиск жилья включает в себя
оплату их присутствия на сделке.
30
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг девятый - регистрация.
Если для продавца сделка заканчивается на моменте внесения
денежных средств в ячейку, то от вас еще потребуется несколько
действий. Прежде всего – нотариально заверить ваши с банком
соглашения. Как правило, ехать для этого никуда не нужно и
нотариус находится в офисе кредитора, если же такой сервис ваш
банк позволить себе не смог – придется доехать до нотариальной
конторы, которая с ними сотрудничает.
После того, как все бумаги будут заверены должным образом, ваш
путь будет лежать в регистрационную палату для подачи договора
купли продажи средств на регистрацию. Именно это и есть
завершающий этап: как только в реестре появится запись о смене
собственника, недвижимость юридически станет принадлежать
вам. Данная процедура будет для вас бесплатной, если предметом
залога является приобретаемое жилье, если же вы закладывали
одну недвижимость, а приобретали другую – размер пошлины
составит 1 000 рублей. По закону вся процедура не должна
занимать более 5 дней, при условии, что в момент подачи вы
принесли полный комплект документов. Как минимум, в него
войдут:
• Договор купли-продажи недвижимости;
• Закладная (если она оформлялась);
• Квитанции об оплате пошлины (если применимо);
• Кредитный договор;
• Доверенность на риэлтора (при необходимости).
Осуществляются, как правило, регистрационные действия с
участием либо риэлтора одной из сторон сделки, либо
31
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
представителя банка, наделенного такими полномочиями.
Делается это с целью экономии времени в палате, поскольку
приехав туда самостоятельно можно столкнуться с очередями,
занимать место в которых нужно заблаговременно. После
передачи бумаг специалистам, ответственным за регистрацию, вы
получите расписку с указанием принятых документов. С ней же вы
или ваш представитель будет получать их обратно вместе с новым
свидетельством о праве собственности.
Стоит отметить, что отношение к процессу регистрации
неоднозначно и периодически возникают проекты законов,
предполагающих делегирование части функций регистрационной
палаты нотариусам. На сегодняшний день они так и остались
проектами, однако исключать то, что процесс может нескольку
измениться в будущем нельзя.
Ваши затраты: 0 рублей - для ипотеки в силу закона; 1 000
рублей - для ипотеки в силу договора.
32
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Шаг десятый - снятие обременения.
Немаловажной процедурой является снятие обременения с жилья,
которое вы купили по ипотеке. Естественно сделать это можно
лишь после полного исполнения обязательств перед банком, то
есть после погашения долга и начисленных по займу процентов в
полном объеме. В не зависимости от того, вернули ли вы займ в
срок, установленный графиком платежей, или сделали это
досрочно, ваша квартира будет числиться в залоге у банкакредитора до тех пор, пока сведения о том, что кредита у вас
больше нет, не поступят в регистрационную палату.
В идеале снимать обременение должен банк, который является
залогодержателем, однако на практике эта процедура возлагается
на заемщика. Для ее осуществления вам понадобится подготовить
33
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
копию кредитного договора, договора купли-продажи, ранее
выданное свидетельство о праве собственности, а также получить в
банке справку о том, что вы полностью погасили жилищный
кредит. Кроме этого вам потребуется получить доверенность от
имени кредитора, согласно которой он уполномочивает вас
представлять его интересы в регистрационной палате для снятия
обременения. Как только все бумаги будут в вашем распоряжении,
вы сможете поехать в палату и передать их специалистам,
ответственным за данную процедуру.
При отсутствии замечаний к подготовленным вами бумагам,
экспертами палаты будут внесены изменения в реестр, а через три
рабочих дня вы получите новое свидетельство, в котором будет
отсутствовать информация о ранее существовавшей ипотеки
недвижимости. С этого момента вы будете являться полноправным
собственником.
Ваши затраты: 15 000 рублей - если прибегать к услугам
риэлтора, 5 000 рублей - при работе с частным маклером,
бесплатно - при самостоятельном обращении в
регистрационную палату .
34
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Материал подготовлен специалистами сайта www.ipoteka-legko.ru
Заключение.
Вот наша книга и подошла к концу. В ней мы постарались осветить
все шаги, которые проходит заемщик на пути к своей
недвижимости. Безусловно, предложенная нами схема не является
абсолютно универсальной, в связи с чем, она может незначительно
отличаться от банка к банку. Вместе с тем, порядок, который мы
предложили, является базовым и все без исключения кредиторы
работают по описанной нами последовательности. Нужно
отметить, что задача, поставленная в нашей книге, заключалось в
подготовке универсального руководства к действию. Вполне
естественно, что в процессе ее чтения у вас могли появиться
вопросы, требующие детальных разъяснений, например, как
правильно выбрать банк или найти наиболее выгодную программу.
Ответы на них вы можете найти на страницах нашего сайта
www.ipoteka-legko.ru, а также задав вопрос его специалистам,
используя специальную форму «Задать вопрос».
Мы искренне надеемся, что подготовленные нашими
специалистами материалы будут вам полезны и помогут
приблизиться к поставленной вами цели в виде нового жилья.
С уважением, www.ipoteka-legko.ru
35
Все права защищены. 2013-2014 © www.ipoteka-legko.ru
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
136
Размер файла
469 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа