close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Залог права аренды недвижимого имущества: подводные камни

код для вставкиСкачать
LaJ
R
Юридическая работа в кредитной организации
№1(35)\2013
Правовое обеспечение банковской деятельности
В течение последнего десятилетия резко увеличилось количе­
ство кредитов, выданных под залог недвижимого имущества.
В связи с чем юристы банков, сопровождающие кредитные сделки,
столкнулись с проблемой, связанной с гражданским оборотом
недвижимости. Основная из них — незавершенность процесса
приватизации земель собственниками зданий.
М.А. КОЗЛОВ, ЗАО УКБ «Белгородсоцбанк», заместитель начальника юридического отдела
Т.В. ЖУКОВА, Арбитраж ный суд Белгородской области, помощник судьи
Залог права аренды недвижимого
имущества: подводные камни
правоприменения
рг
До сих пор достаточно большая часть земель Российской Федерации
находится в бессрочном (постоянном) пользовании, несмотря на
истечение сроков, которые были предоставлены государством
собственникам для принятия решения о выкупе земель в собствен­
ность или заключения договоров аренды. Помимо этого сохраняется
достаточно большое количество земель, находящихся в нераспре­
деленной государственной собственности и арендуемых собствен­
никами зданий по тем или иным причинам, а также земель, предо­
ставленных в аренду публичными собственниками юридическим
лицам для их освоения. Поэтому банкам зачастую приходится рас­
сматривать вопрос о получении в залог права аренды на недвижи­
мость.
Юридические риски банка-залогодержателя:
ипотека права аренды
Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск
прекращения залога права аренды в случае прекращения самого
договора аренды.
гг
www.reglament.net
приватизация земель
\ риски банка-залогодержателя
\ залог земельного участка
Залог права аренды недвижимого имущества:
подводные камни правоприменения
Риск прекращения залога права аренды в случае
прекращения самого договора аренды
В отличие от права собственности, где даже в случае смены соб­
ственника залог переходит к новому собственнику1, по залогу права
аренды однозначно такой вывод сделать нельзя (позиция судов по
указанному вопросу будет изложена далее).
Основным, но не единственным способом прекращения договора
аренды служит его расторжение. Ипотека права аренды будет пре­
кращена также в случае, если арендатор приобретет в собственность
ранее арендованное имущество. В указанном случае аренда пре­
кратится в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора
по обязательству (ст. 413 ГК РФ). Автоматически в силу закона пре­
кратится и ипотека права аренды.
В частности, ФАС Уральского округа в постановлении по делу
№ А07-3855/20102отметил, что государственная регистрация права
собственности на земельный участок не может быть поставлена в
зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права
аренды на данный земельный участок.
В то же время указанная ситуация на практике всречается гораздо
реже расторжения договора, поэтому основное внимание предлагаем
уделить вопросам, возникающим при расторжении договора аренды,
обремененного залогом права аренды.
Расторжение договора аренды, обремененного
залогом права аренды
Относительно того, могут ли стороны договора аренды расторгнуть
договор без учета согласия банка на расторжение договора аренды,
практики арбитражных судов более чем достаточно.
1. Согласия залогодержателя для расторжения договора ипотеки
не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды
залог права аренды прекращается автоматически, наличие обреме­
нения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды
в установленном порядке.
В частности, ФАС Западно-Сибирского округа, рассматривая закон­
ность истребования Управлением Росреестра согласия банка на
расторжение договора аренды, право аренды которого было зало­
жено, указал следующее3.
В случае расторжения
договора аренды залог
права аренды прекра­
щается автоматически,
наличие обременения
не влияет на право сто­
рон расторгнуть дого­
вор аренды в установ­
ленном порядке.
1 Си.: Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 № 16513/11 по делу № А37-2221/2010.
2 Постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2010 № Ф09-9242/10-С6 по делу № А07-3855/2010.
3 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.01.2012 по делу № А45-7738/2011.
23
ш
R
Юридическая работа в кредитной организации
№1(35)\2013
Правовое обеспечение банковской деятельности
При наличии залога
права аренды должно
быть получено согласие
залогодержателя
на расторжение
договора аренды.
Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмо­
трено законом или договором и не вв1текает из существа залога,
залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его
в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным
образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с п. 1 и 3 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в слу­
чае прекращения заложенного права.
Суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заяв­
ленные ООО «Трастинвест» требования, установив, что общество
представило все необходимые документы, подтверждающие рас­
торжение договора аренды; руководствуясь ст. 352 ГК РФ, ст. 16-18,
ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государствен­
ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(далее — Закон о госрегистрации прав), пришел к выводу, что
при прекращ ении правоотнош ений, возникш их на основании
договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права
аренды, такж е прекращаются, а государственная регистрация
соглашения о расторжении договора аренды, обремененного ипо­
текой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявле­
ния сторон по договору ипотеки.
Исходя из вышеизложенной позиции об автоматическом прекра­
щении залога права аренды при расторжении договора аренды,
арбитражные суды на основании ст. 352 ГК РФ отказывают в обра­
щении взыскания на заложенное право аренды1.
Несмотря на вышеприведенные примеры из существующей арби­
тражной практики, имеется и противоположный подход судов
к указанной проблеме.
Получение согласия залогодержателя
на расторжение договора аренды
при наличии залога права аренды
Так, суд, обосновывая законность требования регистрирующего
органа о необходимости прекращения залога права аренды для рас­
торжения договора аренды, обремененного залогом, мотивировал
свое решение следующим образом2.
Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмо­
трено законом или договором и не вытекает из существа залога,
залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в
1 Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2012 по делу № А35-9014/08-С23.
2 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2011 № Ф01-3988/11 по делу № А29-8670/2010.
24
www.reglament.net
приватизация земель
\ риски банка-залогодержателя
\ залог земельного участка
Залог права аренды недвижимого имущества;
подводные камни правоприменения
аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным
образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть
отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения,
обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного
товарищества или общества либо паевого взноса в имущество про­
изводственного кооператива или иным способом лишь с согласия
залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке
(п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).
Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям,
предусмотренным Законом об ипотеке (п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав).
Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке погашение регистрационной
записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирую­
щий орган заявления владельца закладной, совместного заявления
залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одно­
временным представлением закладной, содержащей отметку вла­
дельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обяза­
тельства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда
или третейского суда о прекращении ипотеки.
В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекраще­
ния заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом,
предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.
Стороны договора
аренды вправе его
расторгнуть, но это не
повлечет прекращения
залога права аренды.
Расторжение сторонами договора аренды
не влечет прекращения залога права аренды
Этот промежуточный подход был изложен при вынесении решения
по делу № А41-44798/01.Согласно постановлению суда при предъ­
явлении иска о признании незаконным отказа в прекращении записи
о договоре аренды и ипотеке права аренды, где в качестве основа­
ния отказа в регистрации указано на наличие в ЕГРП записи об
ипотеке права аренды и невозможности регистрации прекраще­
ния договора аренды без представления заявления законного
владельца закладной или совместного заявления залогодателя
и залогодержателя о расторжении договора залога, требование
о прекращении записи об аренде удовлетворяется. В то же время
запись о залоге права аренды сохраняется ввиду несоблюдения
порядка его прекращения (в рассматриваемом деле отсутствовали
Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2010 № КГ-А41/16206-10 по делу № А41-44798/09.
25
ш
R
Юридическая работа в кредитной организации
№1(35)\2013
■
' .': V' ■ » ш
;
.
■шшжжж
Правовое обеспечение банковской деятельности
совместное заявление сторон ипотеки или судебный акт о пре­
кращении ипотеки).
Полагаем, что позиция судов, считающих, что стороны договора
аренды вправе самостоятельно определять правовую судьбу дого­
вора аренды вне зависимости от согласия залогодержателя права
аренды, а также что залог права аренды прекращается с прекра­
щ ением самой аренды, будет поддержана ВАС РФ. Поскольку
в абз. 2 п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10
«О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»
относительно собственности была изложена позиция о невозмож­
ности оспаривания залогодержателем сделок с заложенным имуМНЕНИЕ
Т.А. КАСЬЯНОВА,
«2К Аудит — Деловые
Консультации/
Морисон Интер­
нешнл», генераль­
ный директор
26
Несмотря на имеющиеся юридиче­
ские тонкости, практика кредитова­
ния под залог недвижимого имуще­
ства не обнаруживает значительной
корреляции рисков в зависимости от
того, построен ли объект на арен­
дуемой земле или на земле, находя­
щейся в частной собственности. Закон
надежно защищает залогодержателя,
правоприменительная практика в
этой сфере является тому подтверж­
дением.
При принятии в качества залога объ­
екта недвижимости необходимо осу­
ществлять выезд и осмотр строений.
Экспертной оценке должна подле­
жать не только реальная стоимость
объекта. Требуется квалифицирован­
ная оценка износа здания, техниче­
ского состояния проведенных в нем
коммунальных и инженерных ком­
муникаций, также необходимо про­
верять наличие систем пожарной
сигнализации и автоматического
пожаротушения, установку оконных
решеток и систем предотвращения
несанкционированного проникнове­
ния. Если коммуникации находятся
в неудовлетворительном состоянии,
установлен факт значительного
износа строения, а также при отсут­
ствии систем безопасности —данный
объект следует страховать в обяза­
тельном порядке.
Случаи умышленного поджога стро­
ений на арендованной земле не такая
уж и редкость. Клиент получает тре­
буемые ему кредитные средства,
после пожара земля переходит к соб­
ственнику, а риски банка остаются
без материального обеспечения. Это
является причиной того, что банкам
не стоит пренебрегать страховыми
инструментами защиты собственных
финансовых интересов даже в ситу­
ациях, когда объект залога не вызы­
вает опасения уровнем своего техни­
ческого оснащения. Если в кредитном
и страховом договорах оговорено,
что получателем страхового возме­
щения является банк, его риски
надежно защищены.
www.reglament.net
приватизация земель
\ риски банка-залогодержателя
\ залог земельного участка
Залог права аренды недвижимого имущества:
подводные камни правоприменения
щества, кроме тех, право оспаривания которых прямо предусмот­
рено законом.
Указанный ограничительный подход относительно права зало­
годержателей заложенного имущества, находящегося в собствен­
ности залогодателя, несомненно, будет перенесен на возможности
оспаривания залогодержателем права аренды.
Несмотря на то, что суды полагают необходимым обязательное
привлечение залогодержателей при расторжении договоров аренды,
обремененных ипотекой, в соответствии с п. 1 ст. 33 Закона об ипо­
теке1возражения банков о невозможности расторжения договоров
аренды при наличии залога права аренды обычно судами не при­
нимаются во внимание, и при наличии законных или договорных
оснований для расторжения договоры аренды расторгаются.
Как видно из рассмотренных нами примеров, при залоге только
права аренды залог не сохраняется при расторжении договора аренды,
соответственно права залогодержателя не защищены от возможного
прекращения ипотеки на основании отказа от договора (если дого­
вором аренды допускается односторонний порядок его расторжения),
дополнительного соглашения или судебного акта о расторжении
договора аренды.
Включение в договор аренды условия о невозможности его рас­
торжения без согласия залогодержателя достаточно проблематично
с практической точки зрения. Как правило, предлагается в залог
право аренды муниципальных или государственных земель, а публич­
ные собственники крайне неохотно идут на подобные ограничения
своих прав. Кроме того, появляется риск того, что суды, рассмат­
ривая споры о применении подобного условия, ссылаясь на нормы
ст. 209 ГК РФ, укажут, что подобные ограничения права собствен­
ности являются ничтожными.
Возможное решение проблемы
Единственным возможным выходом в указанной ситуации является
принятие в залог права аренды земельного участка только совместно
с залогом зданий, строений и сооружений, находящихся на указан­
ном земельном участке.
Исходя из единства судьбы земельных участков и расположенных
на них объектов недвижимости (ст. 35 Земельного кодекса РФ) дей­
ствующее законодательство предусматривает, что при залоге земель1 См.: Постановления ФАС Центрального округа от 16.04.2012 по делу № А35-5395/2010; ФАС Уральского округа от 22.05.2012
№ Ф09-2011/12 по делу № А76-8020/2009.
27
Юридическая работа в кредитной организации
R
№1(35)\2013
ш ш .*,
Правовое обеспечение банковской деятельности
Статья 35 Земельного
кодекса РФ предусма­
тривает, что при залоге
земельного участка
залог распространяется
на находящиеся на нем
объекты недвижимости.
ного участка залог распространяется на находящиеся на нем объекты
недвижимости.
В частности, ст. 64 Закона об ипотеке устанавливает, что при
ипотеке земельного участка право залога распространяется также
на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или
сооружение залогодателя.
Часть 3 ст. 69 Закона об ипотеке устанавливает следующее: если
залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при
ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или соо­
ружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Отметим, что нужно учитывать следующую особенность. Необходимо
брать в залог в первую очередь объекты недвижимости на арендуемом
земельном участке, а право аренды земельного участка — как сопут­
ствующий залог. Даже в случае прекращения аренды земельного участка
собственник здания будет обладать правом на заключение договора
аренды указанного земельного участка, которое перейдет к приобре­
тателю указанного имущества в случае его продажи с торгов.
В частности, к такому выводу пришел суд при вынесении решения
по делу № А66-594/20111. В указанном судебном акте он сослался на
следующее.
Строительство объекта на спорном земельном участке ведется с
согласия собственника земельного участка. Право собственности
на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обще­
ством с ограниченной ответственностью.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения
допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору
земельного участка, на котором находится это здание или сооружение,
либо с принадлежащим залогодателю правом аренды этого участка.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45 поста­
новления Пленумов Верховного суда РФ № 6 и ВАС РФ № 8 от 01.07.1996
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации», правило п. 3 ст. 340
ГК РФ подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее
в роли залогодателя здания или сооружения, является собственни­
ком или арендатором соответствующего земельного участка.
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения
не является собственником или арендатором земельного участка,
договор ипотеки не может считаться не соответствующим законо­
дательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.
1 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2012 по делу № А66-594/2011.
28
www.reglament.net
приватизация земель
\ риски банка-залогодержателя
\ залог земельного участка
Залог права аренды недвижимого имущества:
подводные камни правоприменения
Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или
сооружение — и права покупателя на земельный участок должны
определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой
при переходе права собственности на строение, сооружение или при
передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими
объектами переходит и право пользования земельными участками.
Выводы
Таким образом, исходя из указанного судебного подхода, даже
в случае расторжения договора аренды, собственник объекта недви­
жимости будет обладать исключительным правом на пользование
земельным участком, на котором находится такой объект, необхо­
димым для эксплуатации этого объекта. Указанное право в случае
реализации предмета залога перейдет к его приобретателю.
В то же время, если будет заложено право аренды, в силу выше­
изложенных норм залог будет распространен на находящееся на
нем недвижимое имущество, при расторжении договора аренды
вместе с прекращением залога права аренды земельного участка
прекратится и залог расположенных на указанном земельном участке
объектов недвижимости1.
В тех случаях, когда будет продан объект недвижимости, рас­
положенный на арендованном участке, к новому собственнику
перейдет право аренды земельного участка. При этом не имеет
правового значения, был ли заключен договор перенайма между
предыдущим собственником здания и нынешним2.
Поэтому необходимо брать в залог недвижимость на арендованном
земельном участке, описывая его в договоре ипотеки. Если объекты
еще не возведены, а в залог передается право аренды пустого земель­
ного участка, при возведении объекта необходимо делать отдельный
договор залога на вновь возведенный объект недвижимости. В том
случае, если находящееся на арендованном земельном участке
недвижимое имущество предусматривает достаточно длительный
срок строительства, необходимо регистрировать право на объект
незавершенного строительства и брать его в залог, и тогда права
залогодержателя будут защищены даже в случае расторжения дого­
вора аренды3.
т
1 Си.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2012 по делу № А46-13779/2009.
2 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 8354/10 по делу № А41-10798/09.
3 См. ранее упоминавшееся в статье Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2012 по делу № А66-594/
2 011 .
29
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
195
Размер файла
284 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа