close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

понятие нежилого помещения как объекта гражданского права

код для вставкиСкачать
96
2006. № 6
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
ПРАВОВЕДЕНИЕ
УДК 347
Ю.А. Борзова
ПОНЯТИЕ
НЕЖИЛОГО
ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА
ПОМЕЩЕНИЯ
КАК
ОБЪЕКТА
Исследуются проблемы определения понятия нежилого помещения, возможность
вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта гражданского права. Рассматривается противоречивая судебная практика о признании нежилого помещения объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, о применении
по аналогии ст. 290 ГК РФ к режиму общего имущества собственников нежилых помещений.
Ключевые слова: нежилое помещение, самостоятельный объект недвижимости, вспомогательные помещения, общее имущество собственников.
Применение норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих арендные
отношения, всегда вызывало и вызывает немало сложностей в правоприменительной практике. Так, в настоящее время сложилась противоречивая судебная практика в отношении договора аренды нежилых помещений. Предметом споров являются не только коллизии, связанные с соотношением прав
на нежилое помещение и прав на общее имущество в здании, но и общие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилого помещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта гражданского права.
На проблему определения нежилого помещения как самостоятельного
объекта гражданских прав сложились два противоположных взгляда. Первый
отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными
объектами гражданских прав1, второй, наоборот, признает нежилые помещения таковыми2. Истоки проблемы определения нежилого помещения в качестве объекта гражданских прав лежат в плоскости спора о делимости недвижимых вещей вообще и зданий в частности3.
Обратимся к истории вопроса определения понятия «нежилое помещение». ГК РСФСР 1922 г. оперировал понятием «помещения под торговопромышленные предприятия и под жилье» (ст. 155). ГК РСФСР 1964 г. содержал главу «Договор имущественного найма строений или нежилых помещений» (ст. 277-279).
Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и соответственно гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г.
№ 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Понятие нежилого помещения …
ПРАВОВЕДЕНИЕ
97
2006. № 6
Федерации на федеральную собственность, государственную собственность
республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» нежилые
помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений, подлежали
передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284, и в разделе 4 Основных
положений государственной программы приватизации государственных и
муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.,
утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, до сих пор
остаются одним из основных объектов приватизации.
Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в настоящее время утративший силу, определял помещения: «единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания,
иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических
лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований». Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 (ст.
39) упоминает помещения как часть объекта капитального строительства.
Новый ЖК РФ не дает определения понятия нежилого помещения. В Толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания4.
В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.
Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК,
о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить.
Однако этого недостаточно. Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых
(п. 3 ст. 288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах,
посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас
является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их
числа в будущем.
В ст. 290 ГК РФ говорится об общем имуществе собственников квартир
в многоквартирном доме. Собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуж-
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
98
2006. № 6
Ю.А. Борзова
ПРАВОВЕДЕНИЕ
дать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а
также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от
права собственности на квартиру.
В отношении же нежилых помещений вопрос об общем имуществе собственников законодательно не урегулирован. Так, например, высшая судебная инстанция страны отказала в применении ст. 290 ГК РФ по аналогии к
отношениям, предметом которых являются нежилые помещения5. ООО «Ангарида» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО
«Юлия» о признании права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход,
инженерные коммуникации) в здании. Исковые требования мотивированы
тем, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения в указанном здании ООО «Ангарида» приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости. Поскольку договором не предусматривалось отчуждения обществом «Юлия»
помещений общего назначения обществу «Ангарида», суд признал, что истец
не приобрел права собственности на спорное имущество.
Практика знает множество случаев заключения договоров куплипродажи нежилых помещений, которые не имеют самостоятельного целевого
назначения (лестницы, коридоры, туалеты, подвалы, холлы и т.п.). Нередко
такие договоры признаются арбитражными судами недействительными со
ссылкой в том числе на отсутствие признака оборотоспособности объекта.
Так, удовлетворяя исковое заявление о признании договора купли-продажи
нежилого помещения недействительным, арбитражный суд указал, что «поскольку функции вспомогательных и коммуникационных помещений заключаются в обслуживании основных помещений, то в соответствии со ст. 134
ГК РФ они не могут выступать в качестве самостоятельного предмета сделки
купли-продажи и при покупке основного помещения собственник приобретает право и на эти помещения6». Аналогично Президиум ВАС РФ отмечает,
что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (крышу) для рекламных целей, не является договором аренды7.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Письме от 01.06.2000 №
53 информировал арбитражные суды о том, что нежилое помещение является
объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно
находится, но неразрывно с ним связанным.
Таким образом, необходима проработка данных понятий, режимов общего имущества собственников нежилых помещений.
С тем чтобы избежать подобных противоречий рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении
изменений в ГК в части урегулирования правового режима нежилых помещений. Они сводятся к следующему8.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Понятие нежилого помещения …
ПРАВОВЕДЕНИЕ
99
2006. № 6
Признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически. В связи с этим необходимо устранить возможность одновременной
государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых
помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего
права собственности на нежилые помещения.
Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право
собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей
в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев,
не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в
аренду без права выкупа).
Как и в жилом доме, в нежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие
конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т.п.). Вспомогательные помещения общего пользования объединяются по признаку их непригодности для
самостоятельного использования в качестве нежилого помещения. Общее
имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Право на долю в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК). Соответственно в
силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не
может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением.
В силу закона исключается также установление каких-либо сервитутов
в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения. Данное обстоятельство дополнительно объясняется тем, что вспомогательные помещения и оборудование призваны обеспечивать защиту публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в здании. Допуск
людей к туалетам, лестничным клеткам, коридорам, пожарным коридорам и
выходам не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества (ст. 274 - 277 ГК).
Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых
помещений в настоящее время9.
На основании вышеизложенного приходим к выводу, что нежилое помещение – это изолированное помещение, не предназначенное для проживания граждан, расположенное в здании нежилого назначения или в жилом доме, являющееся самостоятельным объектом недвижимого имущества. Таким
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
100
2006. № 6
Ю.А. Борзова
ПРАВОВЕДЕНИЕ
образом включенный в ст. 130 ГК РФ перечень объектов недвижимого имущества нуждается в уточнении (указанием на нежилые помещения), так как
последние являются самостоятельным объектом недвижимости.
ПРИМЕЧАНИЯ
Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и
практика // Хоз-во и право. 2000. № 6. С. 56; Лапач В.А. Система объектов
гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр
«Пресс», 2002. С. 376; Лапач В.А. Нежилые помещения как объект гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4; Писков И.П. Гражданско-правовой
режим зданий и сооружений. Дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 170-193;
Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8; Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского
права // Эж-ЮРИСТ. 1999. № 40.
2.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е изд. М.: Статут, 2002; Киндеева Е. Государственная регистрация договоров аренды зданий, сооружений // Экономика и
жизнь. 1999. № 47. С. 25; Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданскоправового регулирования арендных отношений. Дис. … д-ра юрид. наук. Саратов, 2004. С. 181; Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как
самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3;
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 № 12024/02; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Информационноправовая система «Консультант Плюс».
3.
Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // Эж-Юрист. 2004. № 46.
4.
Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.,
1997. С. 559.
5.
Постановление ВАС РФ от 10.09.2002 N 3673/02 // Информационноправовая система «Консультант Плюс».
6.
Постановление ФАС Уральского округа. Дело № Ф09-1092/2000-ГК
от 14.08.2000; Постановление ФАС Поволжского округа. Дело № А5711843/03-18 от 29.06.2004 // Информационно-правовая система «Консультант
Плюс».
7.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
8.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот
недвижимого имущества: Материалы конф. Отв. ред. В.В. Витрянский. М.,
2003.
1.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Понятие нежилого помещения …
ПРАВОВЕДЕНИЕ
101
2006. № 6
Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.
9.
Поступила в редакцию 30.12.05
Y.A.Borzova
The definition of non-residential premises as a subject of civil law
Issues of definition of non-residential premises are being searched as well as the possibility
of involving the non-residential premises in civil circulation as an independent subject of
civil law. Contravercial court practice are being considered about recognition of the nonresidential premises as a subject of realty different from building or construction where it is
situated in but inseparably connected with, about using the analogy of article 290 of the
Civil code of the Russian Federation to common property holders of non-residential premises.
Борзова Юлия Александровна
Удмуртский государственный университет
426034, Россия, г. Ижевск,
ул. Университетская, 1 (корп. 4)
E-mail: borzova@belkam.com
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
188
Размер файла
102 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа