close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

355 KB - Директор по безопасности

код для вставкиСкачать
ПРАВО | ЭКОНОМИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
ПРАВО
Проверка актива
перед покупкой
В практике торгового оборота с целью расширения или
консолидации бизнеса, увеличения объемов продаж коммерсанты
совершают сделки, направленные на приобретение бизнеса.
Э
то выражается либо в форме покупки целого предприятия как имущественного комплекса, включающего в себя самый различный спектр имущества и
иных активов, используемых в целом в предпринимательской деятельности, либо в форме приобретения отдельного
актива, который уже сам по себе представляет отдельный
бизнес (например, здание гостиницы или торгово-развлекательный комплекс), либо же в виде покупки акций или
долей в уставном капитале хозяйственных обществ.
Если коммерсанту интересен только один актив (например нежилое здание или отдельные помещения в нем),
то он приобретает его на согласованных с продавцом условиях. Перед совершением сделки по приобретению того
или иного актива покупатель с учетом требований разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ) должен провести
76
ДИРЕКТОР ПО БЕЗОПАСНОСТИ
Май 2014
проверку полномочий продавца на отчуждение актива,
историю владения им, уточнить и прояснить все спорные
моменты и сомнения, связанные с активом. Только тогда
его можно покупать.
В противном случае, приобретая актив без должной
проверки, покупатель серьезно рискует столкнуться с проблемами в дальнейшем. Если, к примеру, он не проверил
полномочия продавца на отчуждение актива, то настоящий собственник в дальнейшем может его истребовать у
покупателя, если докажет, что актив у него был похищен
или выбыл из его владения иным образом помимо его
воли (ст. 301 ГК РФ).
В каждом конкретном случае с учетом всех фактических обстоятельств того или иного дела покупателю следует внимательно ознакомиться с представленными ему для
WWW.S-DIRECTOR.RU
АЛЕКСАНДР БЫЧКОВ,
начальник юридического отдела ЗАО «ТГК «Салют»
проверки документами, запрашивать все недостающие
сведения, прояснять все спорные моменты, то есть провести due diligence – процедуру тщательной юридической и
финансовой проверки актива с целью формирования объективного мнения о нем. Условия сделки должны в максимальной степени защищать его интересы.
Для наглядной иллюстрации данной процедуры можно
привести следующий пример из практики автора настоящей статьи.
Все здание не нужно –
интересуют только части
Один гражданин РФ собирался приобрести в собственность несколько нежилых помещений в нежилом здании,
принадлежащем хозяйственному обществу (далее – продавец, ООО) на праве собственности. Компания являлась
собственником целого здания, которое как объект было
зарегистрировано в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее –
ЕГРП), при этом отдельно ее права в отношении отчуждаемых помещений не были зарегистрированы, как самостоятельный объект права они отсутствовали.
Здание находилось в ипотеке у банка, а ранее было
приобретено из состава имущества паевого инвестиционного фонда (далее – ПИФ), находящегося под управлением специализированной организации (далее – управляющая компания).
Покупателя интересовало, какие риски у него имеются
при совершении сделки по приобретению нежилых помещений? На каких условиях он может совершить сделку с
минимальными рисками для себя?
Продавец был зарегистрирован в качестве юридического лица, что подтверждалось представленной выпиской из ЕГРЮЛ и информацией с сайта ФНС России1. По
информации из раздела «Картотека» на сайте Высшего арбитражного суда РФ2, с участием продавца судебных дел
не имелось. По информации из Единого федерального реестра сведений о банкротстве юридических лиц3, в отношении продавца дело о несостоятельности (банкротстве)
не возбуждалось.
Нежилое здание было приобретено продавцом на
основании договора купли-продажи недвижимости, заключенного с управляющей компанией. Переход права
собственности к продавцу был зарегистрирован, что
подтверждалось отметкой регистрирующего органа в
вышеуказанном договоре и свидетельством о государственной регистрации права собственности. Таким образом, право собственности самого продавца на все
нежилое здание было подтверждено. Однако право собственности продавца на отчуждаемые нежилые помещения не было подтверждено, поскольку как самостоятельные объекты они в ЕГРП не зарегистрированы, их
регистрация только предстоит в будущем.
При проверке истории владения активом со стороны
самого продавца видно, что договор купли-продажи недвижимости он заключил с управляющей компанией. Здание было взято из состава имущества ПИФа, на что в силу
п. 2 ч. 3 ст. 40 Федерального закона от 29 ноября 2001 г.
№ 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее – Закон об
инвестиционных фондах) требуется согласие специализированного депозитария, осуществляющего деятельность
по хранению и учету имущества, составляющего ПИФ.
Однако согласия от специализированного депозитария
на сделку, по которой сам продавец приобрел здание в собственность, последний не представил.
Приобретая актив
без должной проверки,
покупатель рискует
столкнуться с проблемами
в дальнейшем. Если,
к примеру, он не проверил
полномочия продавца,
то настоящий собственник
в дальнейшем может его
истребовать у покупателя,
если докажет, что актив
был похищен или выбыл
из его владения иным
образом помимо его воли
Помимо названного согласия на распоряжение имуществом, составляющим ПИФ, может потребоваться одобрение инвестиционным комитетом (всеми либо несколькими владельцами инвестиционных паев или назначенными
ими физическими лицами) сделок за счет имущества, составляющего ПИФ, если правила доверительного управления ПИФом предусматривают такое одобрение (п. 2 ч. 1, ч.
6 ст. 17.1 Закона об инвестиционных фондах).
В противном случае при нарушении условия об одобрении сделок с имуществом, составляющим ПИФ, управляющая компания несет обязанности лично (ч. 7 ст. 17.1
Закона об инвестиционных фондах), что означает право
покупателя только требовать с нее возмещение убытков
(ст. 15 ГК РФ), но лишает его права получить оплаченные
нежилые помещения, на которые он рассчитывал.
Правила доверительного управления, размещенные на
сайте управляющей компании, не предусматривали создания в управляющей компании инвестиционного комитета и наделения его полномочиями по одобрению сделок с
имуществом, составляющим ПИФ.
Май 2014
ДИРЕКТОР ПО БЕЗОПАСНОСТИ
77
ПРАВО | ЭКОНОМИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
Необходимо
учитывать наличие
обременения
в отношении объекта
со стороны банка
Предварительный
договор покупателю не подходит
Отчуждение нежилых помещений в пользу покупателя
продавец предлагал осуществить по модели предварительного договора о заключении в будущем договора
купли-продажи.
Поскольку нежилые помещения как самостоятельные
объекты права не существовали и в ЕГРП не были зарегистрированы, продавец планировал подписать данный договор, в котором констатировать обязанность сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи, а когда
он произведет выдел из здания отчуждаемых нежилых помещений, их кадастровый учет и регистрацию в ЕГРП, предложит покупателю подписать основной договор купли-продажи, на основании которого в дальнейшем он произведет
регистрацию перехода права собственности на нежилые
помещения в пользу покупателя. Плату же от покупателя за
нежилые помещения продавец планировал получить сразу
после подписания предварительного договора.
При этом право собственности продавца на все здание
было обременено ипотекой банка на основании заключенных между ними кредитного соглашения и договора
об ипотеке. Копии названных документов продавец отказался предоставить, сославшись на то, что содержащиеся в
них сведения являются конфиденциальными.
Между тем конструкция предварительного договора
купли-продажи интересам покупателя не отвечает. Предметом данного договора является только лишь обязательство его сторон в будущем заключить основной договор
купли-продажи, никаких иных прав и обязанностей он не
порождает (ст. 429 ГК РФ). Это означает, что покупатель
в случае отказа продавца передать ему оплаченные нежилые помещения и осуществить государственную регистра78
ДИРЕКТОР ПО БЕЗОПАСНОСТИ
Май 2014
цию перехода права собственности на них сможет только
требовать заключения основного договора и только после
этого передачи ему вещи.
В рассматриваемом случае отчуждаемые нежилые помещения имелись в собственности продавца, но не в качестве самостоятельного объекта права, а в составе целого здания, в котором они расположены. Для исполнения
своего обязательства по передаче нежилых помещений
продавцу необходимо было выполнить ряд юридически
значимых действий, о которых упомянуто выше.
Одновременно с подписанием предварительного договора покупатель фактически получал во владение нежилые
помещения и в полном объеме оплачивал их стоимость продавцу. В данном случае действия сторон предварительного
договора будут свидетельствовать о том, что фактически они
приступили к исполнению условий основного договора, поскольку обязательства по передаче вещи и по оплате ее стоимости относятся к основному договору купли-продажи.
Согласно п. 8 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по
поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии
с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже
недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный
договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену
недвижимого имущества или существенную ее часть, суды
должны квалифицировать его как договор купли-продажи
будущей недвижимой вещи с условием о предварительной
оплате.
Таким образом, учитывая, что отношения между продавцом и покупателем по поводу передачи нежилых помещений соответствуют существу основного договора купли-продажи с условием о предварительной оплате, именно
такой договор между ними и должен быть заключен.
Есть еще обременение
Помимо этого необходимо учитывать наличие обременения в отношении нежилого здания со стороны банка в
виде ипотеки, которая была установлена сроком до 2016 г.,
согласно представленной выписке из ЕГРП.
В связи с этим помимо выдела из здания отчуждаемых
нежилых помещений, постановки их на кадастровый учет
и регистрации в ЕГРП в качестве самостоятельных объектов недвижимости продавцу для отчуждения помещений в
пользу покупателя потребуется также получение согласия
банка. Кроме того, покупателю, оплатившему стоимость
приобретаемых нежилых помещений, необходимо также
получить их свободными от обременения банка.
WWW.S-DIRECTOR.RU
Банк как залогодержатель заинтересован только в возврате заемных средств, которые он предоставил продавцу по
условиям кредитного соглашения. Его требования обеспечены договором об ипотеке. При неисполнении продавцом
своих обязательств перед ним он вправе потребовать обращения взыскания на заложенное нежилое здание и за счет
вырученных средств погасить свои требования к продавцу.
Данное право банка не нарушает права покупателя, поскольку на момент заключения договора с продавцом покупатель должен проявить добросовестность и проверить
юридическую судьбу приобретаемого имущества и его
статус. Информация об ипотеке здания в пользу банка размещена в ЕГРП, который является открытым и свободным
источником получения информации.
Для банка, равно как и для суда, в случае возникновения спора не будет иметь значения факт добросовестного
выполнения покупателем всех своих обязательств перед
продавцом, поскольку банк в таких отношениях не участвует. Договор купли-продажи нежилых помещений будет связывать только продавца и покупателя как стороны
указанного договора, однако непосредственно для банка
такой договор никаких обязательств не порождает.
Таким образом, на практике возможна ситуация, когда покупатель свои обязательства перед продавцом выполнит в полном объеме, однако продавец нарушит свои
обязательства перед банком, и тот обратит взыскания на
заложенное имущество, что для покупателя повлечет невозможность получения оплаченных помещений.
Продавец предлагал в договоре с покупателем установить гарантии его добросовестности, заверения в том, что
ипотека будет снята в положенный срок, установить штрафы (от 10 %) на случай, если этого не произойдет, и т. д.
Однако данные условия связывают только продавца и поку-
пателя, касаются только тех мер ответственности, которые
пострадавший покупатель сможет предъявить продавцу.
Цель покупателя при совершении сделки состоит в получении нежилых помещений и наличии действенных и настоящих гарантий того, что он их действительно получит.
Условия, предлагаемые продавцом, такой цели не отвечают.
Продавец предлагал получить от банка так называемое
комфортное письмо, в котором банк обратится в Росреестр (орган, уполномоченный в сфере государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним) с заявлением о прекращении ипотеки на отчуждаемые нежилые помещения в связи с выполнением продавцом своих обязательств перед ним.
Однако данное письмо банк дает только в случае, если
продавцом будут выполнены все или часть обязательств
перед ним в соответствии с их договоренностями, которые
покупателю неизвестны. Кроме того, данное письмо банк
всегда может отозвать. Каких-либо требований к нему сам
покупатель предъявить не сможет, поскольку, как выше
уже было отмечено, в отношениях с ним не участвует.
Как правильно
Стороны могли бы заключить трехсторонний основной
договор купли-продажи между продавцом, покупателем и
банком, по условиям которого покупатель вносит согласованную плату, а продавец отчуждает в его собственность
нежилые помещения с согласия банка.
Кроме того, возможен вариант заключения двустороннего соглашения между покупателем и банком либо обмен
между ними письмами (оферта – акцепт). В таком соглашении фиксируется обязательство банка перед покупателем после выдела помещений, проведения кадастрового
учета и регистрации в ЕГРП новых объектов снять ипотеку
Май 2014
ДИРЕКТОР ПО БЕЗОПАСНОСТИ
79
ПРАВО | ЭКОНОМИЧЕСКАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ
в отношении них при условии оплаты покупателем продавцу их стоимости.
Оценивая легитимность таких соглашений, можно
прийти к следующим выводам.
С одной стороны, в отличие от договора об ипотеке
двустороннее соглашение между банком и покупателем
или трехсторонний договор купли-продажи касаются другого предмета – обязательств по погашению регистрационной записи об ипотеке в отношении нежилых помещений, которые в настоящий момент как объект права не
существуют. В связи с этим условия договора об ипотеке,
регламентирующие вопросы залога всего здания в целом,
такие соглашения не изменяют, потому что они устанавливают самостоятельные обязательства сторон в отношении иного предмета исполнения и с участием покупателя,
который стороной договора об ипотеке не является.
Банк, участвуя в трехстороннем договоре купли-продажи или в двустороннем соглашении с покупателем, знает о
сделке купли-продажи помещений, расположенных в здании, которое у него в залоге, дает на нее согласие и дает
обязательство погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении помещений при соблюдении определенных
условий (выдел помещений, кадастровый учет, регистрация в ЕГРП, оплата покупателем стоимости помещений).
Такое обязательство банка прямо в законе не предусмотрено, но и не противоречит ему, следовательно, должно быть признано допустимым в силу принципа свободы
договора (ст. 421 ГК РФ).
При соблюдении всех названных условий добросовестный покупатель вправе требовать от банка выполнения принятого последним обязательства, поскольку обязательства
должны выполняться надлежащим образом и в соответствии
с его условиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 309, 310 ГК РФ).
Банк не вправе противопоставлять добросовестному покупателю при выполнении всех условий для погашения регистрационной записи об ипотеке отсутствие зарегистрированных изменений в договоре об ипотеке с продавцом, в
котором покупатель не участвует. Подобное возражение будет свидетельствовать о недобросовестности банка и наличии в его действиях признаков злоупотребления правом, на
основании чего оно должно быть отклонено (ст. 10 ГК РФ).
Такой правовой подход соответствует последним тенденциям в судебно-арбитражной практике, складывающейся по вопросу оценки поведения участников гражданского
оборота при отсутствии государственной регистрации их
сделок (см., в частности, Проект обзора судебной практики Высшего арбитражного суда РФ по спорам, связанным с
признанием договоров незаключенными»)4.
Между тем необходимо учитывать, что подобные тенденции еще только формируются, в качестве конкретных
правовых позиций их рассматривать нельзя. Кроме того, в
отличие от арбитражных судов, гибко реагирующих на по80
ДИРЕКТОР ПО БЕЗОПАСНОСТИ
Май 2014
требности гражданского оборота, суды общей юрисдикции
более консервативны и тяготеют при принятии решений к
устоявшимся реалиям. В рассматриваемом случае потенциально возможный спор между покупателем – гражданином,
продавцом и банком будет рассматривать именно суд общей юрисдикции, которому он подведомствен.
В связи с этим применение такого подхода является
очень рискованным и не дает покупателю надлежащих
гарантий получения своих помещений, не обремененных
ипотекой со стороны банка.
Поэтому наименее рискованным вариантом проведения сделки видится заключение основного договора купли-продажи нежилых помещений между продавцом и покупателем, в котором помещения индивидуализируются
в составе целого здания с указанием на его адрес, общую
площадь и кадастровый номер. По экспликации на здание
перечисляются нежилые помещения, которые перейдут
в собственность покупателя после выдела их из здания,
с указанием их общей площади, а к договору в качестве
приложения оформляется поэтажный план отчуждаемых
нежилых помещений, на котором отмечаются их границы.
В договоре указывается конкретный срок, в который продавец выполняет выдел отчуждаемых нежилых помещений,
постановку их на кадастровый учет и регистрацию в ЕГРП,
подписание с покупателем акта приема-передачи образованных нежилых помещений, снятие ипотеки в части них и
регистрацию перехода права собственности к покупателю.
Одновременно с договором купли-продажи между продавцом и покупателем должно быть заключено дополнительное соглашение к договору об ипотеке между продав-
WWW.S-DIRECTOR.RU
цом и банком, в котором должен быть закреплен алгоритм
действий продавца по выделу помещений, их кадастровому учету и регистрации в ЕГРП с согласия банка без ипотеки на такие помещения и последующую передачу в собственность покупателя также без ипотеки.
В данном дополнительном соглашении также необходимо закрепить обязанность банка не чинить продавцу
препятствий в оформлении права собственности на нежилые помещения в пользу покупателя, свободного от ипотеки банка. Также желательно указать, что такие действия
продавец производит вне зависимости от текущей ситуации по погашению кредита, на что банк соглашается.
При этом, поскольку в договоре об ипотеке покупатель как
сторона не участвует, в дополнительном соглашении к нему
обязательно должно быть указано на право покупателя требовать как от продавца, так и от банка, а также от них обоих
одновременно исполнения их обязательств (п. 1 ст. 430 ГК РФ).
Договор купли-продажи между продавцом и покупателем
и дополнительное соглашение к договору об ипотеке между
продавцом и банком в максимальной степени отвечают интересам покупателя и позволяют защитить его права на случай, если по каким-либо причинам он не сможет получить
свои нежилые помещения. В данном случае он вправе будет
свои требования предъявлять как к продавцу, так и к банку.
Как следовало из представленной в отношении продавца выписки из ЕГРЮЛ, в его составе имеются три участника – два гражданина и одно юридическое лицо. Для корпоративного одобрения данной сделки со стороны высшего
органа управления продавца необходимо будет составить
протокол собрания указанных участников продавца, в ко-
тором они голосуют за одобрение названной сделки с указанием всех ее существенных условий.
Помимо этого от участника – юридического лица необходимо также будет запросить протокол собрания его
участников по вопросу определения позиции на собрании
участников продавца – «Одобрить отчуждение нежилых
помещений в собственность покупателя» с указанием всех
существенных условий сделки, поскольку из устава участника продавца не следует наличие подобного полномочия
у его генерального директора.
На практике возможна и такая ситуация, что продавец
будет ликвидирован и исключен из ЕГРЮЛ. Поскольку
покупатель заключит основной договор купли-продажи
с ним и произведет оплату, то исключение продавца из
ЕГРЮЛ будет единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.
В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля
2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав», покупатель
недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Отказ государственного регистратора зарегистрировать
переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суде по правилам
главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче
и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если
единственным препятствием для регистрации перехода
права собственности к покупателю является отсутствие
продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование
покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает
государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В данном случае покупатель сможет предъявить в судебном порядке требования к новым собственникам здания о выделе своих нежилых помещений и регистрации
своего права собственности на них в ЕГРП. Новыми собственниками в случае исключения продавца из ЕГРЮЛ
могут стать те участники гражданского оборота, которые
приобретут здание с публичных торгов, когда оно будет
реализовываться для расчетов с кредиторами продавца
(ч. 3 ст. 63 ГК РФ). Если кредиторов у продавца не будет, то
оставшееся после ликвидации имущество распределяется
между его участниками – соответственно свои требования
покупатель будет вправе адресовать им.
1 www.nalog.ru
2 www.arbitr.ru
3 http://bankrot.fedresurs.ru
4 http://www.arbitr.ru/vas/proj
Май 2014
ДИРЕКТОР ПО БЕЗОПАСНОСТИ
81
П О Д П И С К А
Н А
2 0 1 4
г.
Предлагаем вам подписаться на журнал «Директор по безопасности»
АКЦИЯ!
При оформлении подписки на 12 номеров вы получите:
12 номеров журнала (дополнительно более 1000 страниц) – электронный архив за 2012 год*
Возможность проверки контрагентов онлайн и получения 10 электронных выписок
из ЕГРЮЛ на сумму 2000 рублей** (Акция проводится совместно с Консалт-Бюро «Талисман»)
Просто оплатите приложенный счет
ООО «Агентство подписки и продвижения «Алеф Принт»
Адрес: 105066, Токмаков пер., д. 16, стр. 2, тел.: 8-800-200-11-12
www.s-director.ru
тел.: 8-800-200-11-12 (звонок бесплатный)
e-mail: podpiska@vedomost.ru
105005, г. Москва, а/я 160
ИНН 7701791240
КПП 770101001
Получатель
ООО «Агентство подписки и продвижения «Алеф Принт»
Московский банк Сбербанка России ОАО, г. Москва
Сч. №
40702810638290013674
Банк получателя ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ» Г. МОСКВА
БИК
Сч. №
044525225
30101810400000000225
СЧЕТ-ОФЕРТА № КДБ0111213 от 30 апреля 2014 г.
№
Наименование услуги
Единица
измерения
Количество
Цена
Сумма
1
Журнал «Директор по безопасности» № 6, 2014 г. – № 5, 2015 г.
шт.
12
825
9900,00
Итого к оплате:
9900,00
В том числе НДС 18%:
1510, 20
Всего наименований 1 на сумму 9900.00
К оплате: девять тысяч девятьсот рублей 00 копеек
Руководитель предприятия____________
Главный бухгалтер_____________________
__ ____________ (Логачева Ю.Н.)
_____________ (Бондаренко Л.П.)
В Н И М А Н И Е!
Для своевременного получения бухгалтерских документов необходимо прислать по факсу:
(499) 267-40-10 (доб. 196) или по e-mail: podpiska@vedomost.ru:
Наименование организации
ИНН / КПП
Юридический адрес (в соответствии с учредительными документами)
Полный адрес почтовой доставки (с индексом)
Контактное лицо, телефон (с кодом города), e-mail
Оплата данного счета-оферты (ст. 432 ГК РФ) свидетельствует о заключении сделки купли-продажи
в письменной форме (п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ)
* Бонус предоставляется при оформлении подписки на 12 номеров
** При оформлении подписки на 12 номеров, подробная информация об акции на сайте www.egrul-base.ru
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
35
Размер файла
355 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа