close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

AUTODESK 3DS MAX2008.

код для вставкиСкачать
1
Во время беседы 15 февраля 2012 г. с В.З. Неровным и В.П. Черкашиным со стороны В.З. было
сделано замечание в мой адрес: мне, мол, поручалось подготовить заключение договора об
аренде помещений и ремонте входной группы помещений, а я был против – и потому этот
договор не состоялся.
Я возразил Владимиру Зосимовичу: я не был против. Моя цель была – получить от двух
юристов (представителей А. Рогачева) проект документов, которые достаточно полно и
грамотно описывали бы условия такой сделки. А решение по документам должны принимать
правление и Общее собрание ТСЖ. Вся эта переписка осени 2008 года находится у
управляющего – Виктора Павловича.
Но так как этот вопрос возник, я считаю необходимым опубликовать на сайте свою переписку с
юристами и Виктором Павловичем.
А.И. Мелуа
Проект, направлен от А.Мелуа к В. Черкашину
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ДОРАБОТКЕ ПРОЕКТА ИНТЕРЬЕРА
ОБЩЕДОМОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ТСЖ "ДОМ НА ИТАЛЬЯНСКОЙ"
1. Проектировщик использует компьютерную программу AUTODESK 3DS MAX2008
для составления проекта. С предварительными результатами работы проектировщика по
данному дому ознакомлены. Стиль и направленность предварительно разработанных решений
по входной группе помещений одобрены, их применить при доработке проекта с учетом
изложенных далее рекомендаций.
2. Перечень помещений, проект интерьера которых должен быть разработан:
2.1. Вход со стороны Манежной площади, холл четырех квартир первого этажа,
двухмаршевая лестница с первого этажа на второй.
2.2. Холл четырех квартир второго этажа.
2.3. Одна из лестничных площадок (или 3-го, или 4-го и выше этажа), трехмаршевая
лестница, ведущая с одного этажа на другой.
2.4. Вход со двора и холл перед лифтом на уровне гаражей.
3. Проект должен явиться в последующем основой для формирования различных
решений реконструктивного и эксплуатационного характера. Поэтому нет необходимости в
создании единой компьютерной модели всего дома (как это, например, сделано в "виртуальных
музеях"). Если проектировщик найдет целесообразным применить упрощенные решения, он
может проектировать каждый из четырех объектов (перечисленных в п. 2 настоящих
рекомендаций) самостоятельно, сохраняя общий стиль и принципы решений интерьера.
Чертежи помещений и возможность обмера помещений, другая помощь проектировщику может
быть предоставлена в любое время.
4. Примерный перечень результатов проектирования по каждому из перечисленных
выше в п. 2 объектов:
4.1. Компьютерная модель помещения в формате программы AUTODESK 3DS
MAX2008.
4.2. Спецификация основных материалов (работ) по каждому из перечисленных в п. 2
объектов для целей планирования отделочных работ, в формате одной из офисных программ,
для последующего редактирования специалистом ТСЖ. В такой спецификации, например,
будут указаны: площади потолка, стен, пола данного помещения.
2
4.3. Перспективные изображения интерьера - по 1-2 снимку в формате, например, TIF, по
каждому из перечисленных выше в п. 2 объектов.
4.4. Детализация некоторых составляющих интерьера, важных для планирования
реконструктивных мероприятий. Например, желательно получить спецификацию профилей
(тяг) оформления интерьера - типы профилей, рисунок и габариты их сечения, количество (п.м.)
для каждого помещения.
Результаты проектирования (файлы в формате программы AUTODESK 3DS MAX2008,
спецификации, перспективные снимки, другие материалы по усмотрению проектировщика)
просьба представить на лазерном диске.
Управляющий
ТСЖ "Дом на Итальянской"
тел. +921-631-40-28
Электронная почта: viktor_piter@mail.ru
Виктор Павлович ЧЕРКАШИН
23 июня 2008 г.
5 сентября 2008 г.
О "ВЕДОМОСТЯХ" ОБЪЕМА КОСМЕТИЧЕСКИХ РЕМОНТНЫХ РАБОТ
В ОБЩЕДОМОВЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ ТСЖ "ДОМ НА ИТАЛЬЯНСКОЙ"
Необходимость в составлении "ведомостей" обсуждалась 11 июня 2008 г. на Общем
собрании, когда докладывалась идея А. Рогачева о заключении договора с ТСЖ. По этому
договору основной, оказываемой для ТСЖ, услугой со стороны инвестора, являлось
финансирование работ по косметическому ремонту помещений; при этом в качестве
иллюстраций предъявлены 4 фото, отражающие концепцию оформления интерьера помещений,
и составленные (по словам автора идеи) с применение компьютерной технологии 3D. Утвердив
в целом концепцию оформления помещений и ее распространение на все общедомовые
помещения (входная группа помещений, первый и второй этажи, вход со двора, лестничная
клетка с нулевого до 6 этажа), собрание поручило Управляющему кокретизировать
предложенную идею договора по двум главным направлениям: 1) по объемам работ; 2)по
правовым основаниям договора. Управляющему согласился помочь в этих вопросах член ТСЖ
А. Мелуа, а со стороны А. Рогачева - будут направлены его юристы. Задача такой рабочей
группы - подготовить для правления ТСЖ подробный список работ и их объемов,
ориентировочных затрат на работы, связанные с этим правовые аспекты. На основе этой
информации правлением ТСЖ совместно с А. Рогачевым будут согласованы условия договора
и в таком виде договорные документы будут вынесены на общее собрание ТСЖ.
"Ведомости" объемов работ необходимы как для данного конкретного договора с А.
Рогачевым, так и вообще, как один из инструментов Управляющего для планирования работ в
доме.
Если бы такая "ведомость" являлась продуктом составленного в компьютерной
программе по технологии 3D проекта, то такую объемную модель помещений дома можно
было бы хранить в компьютере и использовать в дальнейшем для всевозможных расчетов и
проектирований. Лицензионная программа к этой технологии мною куплена (версия 2008 года)
и могла бы быть безвозмездно с моей стороны применена для нужд дома.
По итогам собрания мною 13 июня письмом, а 23 июня с.г. запиской была переслана
Управляющему - "Рекомендации" - для автора-разработчика концепции интерьеров, в которых
3
содержался предлагаемый план действий, в т.ч. по подготовке "ведомости" для договора с А.
Рогачевым.
Спустя три месяца, вчера вечером, 4 сентября, в присутствии Управляющего у меня
состоялся первый телефонный разговор с Мариной (представителем фирмы-разработчика
концепции интерьера). В этом разговоре она подтвердила использование ею программы 3D и
возможность распространения стиля оформления помещений на все помещения дома. Однако
она сообщила, что она не может вывести из программы ведомости объемов работ и
спецификации материалов. Чтобы это сделать, ей необходимо составлять рабочие чертежи на
весь объем работ.
Составление рабочих чертежей, как этап проектирования, выделены СНиПом в
отдельный, важный, этап работ. В других случаях (когда это связано с юридической
ответственностью за принимаемые проектные решения) легитимность рабочих чертежей
зависит от лицензии, имеющейся у проектировщиков, что указывается на штампе. Рабочее
проектирование обязательно для случаев с ответственными конструктивными решениями, для
последующего юридического оборота недвижимости и т.п. В комплект рабочих чертежей
входит и подробная смета, указание на применяемые строительные материалы. В случае
архитектурно-строительного проектирования цена проектных работ может доходить до 10%
сметной стоимости работ. При проектировании интерьеров для определения цены
проектирования обычно исходят из площади пола помещений, цена работ - примерно Одна
тысяча рублей за квадратный метр.
Итак, "ведомость" объемов работ, с примерными сумами затрат по отдельным позициям,
является обязательной, как для составления договора с А. Рогачевым, так и для планирования в
целом работ по дому. Упрощенная форма (бланк) такой ведомости приводится мною в конце
данной записки. На основании изложенного председателю правления ТСЖ и/или
Управляющему, вероятно, нужно принять решение по выбору одного из следующих вариантов:
1. Сохраняя стиль оформления помещений единым в доме (на основе ранее
представленных четырех фото), Управляющий самостоятельно составляет ведомость объемов
работ. Я считаю этот вариант более приемлемым для нашего ТСЖ.
2. Фирме-разработчику интерьера поручается разработать проект интерьера с
составлением смет. В этом случае нужно быть готовым к тому, что стоимость такого
проектирования будет предъявлена к оплате из бюджета ТСЖ. Преимуществом данного
варианта является полнота работ (вероятно, фирма, даже если не может выводить
спецификации на основе компьютерного моделирования, сумеет обеспечить надлежащее
качество тех документов, которые она называет "рабочими чертежами").
А.И. Мелуа
Приложение (примерный бланк).
ВЕДОМОСТЬ ОБЪЕМОВ КОСМЕТИЧЕСКИХ РАБОТ В ОБЩЕДОМОВЫХ
ПОМЕЩЕНИЯХ ТСЖ "ДОМ НА ИТАЛЬЯНСКОЙ"
№№
Наименование затрат
1
Площадь пола
Площадь стен
Площадь потолка
Лепные профили, тип 1
Лепные профили, тип 2
1
Площадь пола
Площадь стен
Облицовка
Ед. измер.
Количество
Цена за ед., руб.
1. Главная лестничная клетка (вход со сквера)
Кв м
Кв м
Кв м
2. Первый этаж
60
00
10=
15=
Сумма, руб.
Примечание
4
Окраска масляной
Площадь потолка
Лепные профили, тип 1
Лепные профили, тип 2
1
Площадь пола
Площадь стен
Площадь потолка
Лепные профили, тип 1
Лепные профили, тип 2
1
Площадь пола
Площадь стен
Площадь потолка
Лепные профили, тип 1
Лепные профили, тип 2
1
Площадь пола
Площадь стен
Площадь потолка
Лепные профили, тип 1
Лепные профили, тип 2
Кв м
00
16=
3. Второй этаж.
4. Входные помещения (со двора)
5. Лестничная клетка у лифта
Получено от представителей А. Рогачева
ДОГОВОР
аренды части общего имущества в многоквартирном доме
по адресу: Санкт-Петербург, Итальянская ул., д. 12а
Санкт-Петербург
«___» ___________ 2008 года
Товарищество собственников жилья «Дом на Итальянской» /сокращенное наименование:
ТСЖ «Дом на Итальянской»/, далее – «ТСЖ», ИНН 7825451092, местонахождение: СанктПетербург, улица Итальянская, дом 12а, зарегистрированное Регистрационной палатой
Администрации Санкт-Петербурга 21.03.2001 № 240456, внесенное ИМНС РФ по Центральному
району Санкт-Петербурга в ЕГРЮЛ за ОГРН 1037843131369, действующее от имени и в интересах
собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Итальянская, д.
12а, в лице Председателя Правления Ковальчука Валерия Иосифовича, действующего на
основании Устава и Протокола заседания Правления Товарищества собственников жилья «Дом на
Итальянской» от 20.11.2007, с одной стороны, и
Рогачев Андрей Владимирович, гражданин РФ, паспорт серии 4005 №091165, выдан 12
отделом милиции Московского района Санкт-Петербурга, дата выдачи 25.12.2003, код
подразделения 782-012, место жительства: Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д.37, корп.1, кв.249;
далее – «Пользователь», с другой стороны,
далее именуемые по отдельности «Сторона», а совместно «Стороны», заключили
настоящий договор (далее – «Договор», «настоящий Договор») о нижеследующем:
1.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1.
В порядке и на условиях, определяемых настоящим Договором, ТСЖ обязуется передать, а
Пользователь принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) часть
общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург,
улица Итальянская, дом 12а, кадастровый № 78:1264:1:25 (по тексту «Многоквартирный
дом»), а именно:
1.1.1. Нежилое помещение № 3-Н, общей площадью 110,8 кв.м., расположенное на техническом
этаже Многоквартирного дома, именуемое далее «Помещение».
5
План Помещения приведен в Приложении №1 к настоящему Договору (Приложение №1) и
является его неотъемлемой частью.
Помещение предоставляется Пользователю в нежилых целях, не противоречащих
требованиям законодательства, при условии соблюдения требований действующих правил
и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
1.1.2. Часть земельного участка, площадью ______ кв.м., в составе земельного участка, общей
площадью 1 793,00 кв.м., кадастровый № 78:1264:1, по адресу: Санкт-Петербург, ул.
Итальянская, д.12а, литер А (далее – «Придомовая территория»), для целей парковки
легковых автомобилей, в количестве два парковочных места (далее – «Парковочные
места»).
Расположение Парковочных мест указано в Приложении №2 к настоящему Договору
(Приложение №2 «План придомовой территории с указанием парковочных мест
Пользователя»), которое является неотъемлемой частью Договора.
Земельный участок, кадастровый номер 78:1264:1, по адресу: Санкт-Петербург, ул.
Итальянская, д.12а, литер А, принадлежит ТСЖ на праве частной собственности на
основании Договора от 19.10.2001, что подтверждается Свидетельством о государственной
регистрации права частной собственности от 07.12.2001, регистрационный № 78-01249/2001-307.1, дата регистрации 07.12.2001.
1.2.
Срок возмездного пользования Помещением и Парковочными местами по настоящему
Договору составляет 25 (Двадцать пять) лет с даты подписания Сторонами Акта приемапередачи. По истечении указанного срока настоящий Договор автоматически продлевается
на следующие 25 (Двадцать пять) лет, согласно п. 6.2. настоящего Договора.
1.3.
Передача Пользователю Помещения и Парковочных мест по Акту приема-передачи
осуществляется ТСЖ в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты подписания
Сторонами настоящего Договора.
1.4.
ТСЖ гарантирует, что Помещение и Парковочные места не обременены никакими иными
правами третьих лиц, кроме указанных в настоящем Договоре, не предоставлены в какоелибо пользование, не являются предметом действующих договоров, в том числе в составе
другого имущества, не имеют ограничений и обременений, препятствующих или
затрудняющих их использование Пользователем по настоящему Договору, в том числе
никаким третьим лицам не предоставлены права на использование Помещения (его
конструктивных элементов) в рекламных целях.
В
отношении
земельного
участка,
составляющего
Придомовую
территорию,
зарегистрированы следующие ограничения (обременения):
Охранная зона УГИОП на основании решения Ленинградского горисполкома № 1045 от
30.12.1988 и Заключения Управления государственной инспекции по охране памятников
истории и культуры Санкт-Петербурга №3/449*СЗ от 22.11.1995. Зарегистрировано
07.12.2001 № 78-01-249/2001-307.2.
Целевое использование Участка в соответствии с распоряжением Комитета по
градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга №15-с от 15.07.1999:
земли под жилую и общественную застройку. Зарегистрировано 07.12.2001 № 78-01249/2001-307.3.
1.5.
Пользователь является собственником жилого помещения (квартиры №18) в
Многоквартирном доме на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества
№УПК18 от 08.02.2008, право собственности зарегистрировано УФРС по Санкт-Петербургу и
Ленинградской области 23.05.2008.
1.6.
ТСЖ создано собственниками квартир Многоквартирного дома для обеспечения его
эксплуатации и пользования общим имуществом Многоквартирного дома.
ТСЖ гарантирует, что заключение настоящего Договора произведено в соответствии с
требованиями законодательства РФ, не ущемлены права собственников помещений в
Многоквартирном доме. Согласие собственников помещений в Многоквартирном доме на
передачу в аренду Помещения и Парковочных мест Пользователю на условиях настоящего
Договора подтверждается решением Внеочередного общего собрания собственников
6
помещений Многоквартирного дома (собранием членов ТСЖ) от ___.____.2008 года (копия
протокола прилагается к настоящему Договору и является Приложением №3).
2.
ПРАВА И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
2.1.
ТСЖ обязуется:
2.1.1. Передать Пользователю Помещение и Парковочные места по Акту приема-передачи в срок
не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора.
2.1.2. С момента подписания Акта приема-передачи и до окончания срока пользования по
настоящему Договору содержать Помещение и Парковочные места в надлежащем
состоянии, производить их надлежащее содержание и необходимый ремонт, в том числе
для целей нормального разрешенного пользования ими Пользователем.
2.1.3. Не препятствовать Пользователю в течение всего срока пользования, установленного
настоящим Договором, использовать Помещение и Парковочные места в соответствии с
настоящим Договором, не вмешиваться в его деятельность. Не препятствовать
деятельности подрядчика, привлеченного Пользователем для целей настоящего Договора.
Обеспечить беспрепятственное и исключительное пользование Помещением и
Парковочными местами Пользователем.
2.1.4. За свой счет осуществлять уборку придомовой территории, на площади которой находятся
Парковочные места.
2.1.5. В минимально технически возможные сроки устранять (за счет собственных сил и средств)
неисправности, аварии, а также их последствия, в сети электроснабжения, водоснабжения,
теплоснабжения и иных обеспечивающих нормальную эксплуатацию Помещения и
Парковочных мест инженерных сетях и инженерном и ином оборудовании, в соответствии с
границами ответственности, установленными для ТСЖ, в случаях, если такие
неисправности/аварии произошли не по вине Пользователя.
2.1.6. Производить в течение срока действия настоящего Договора необходимый капитальный и
текущий ремонт Многоквартирного дома, под которыми понимается выполнение полного
комплекса
ремонтных
мероприятий
с
целью
восстановления
исправности
(работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также
поддержания эксплуатационных показателей.
2.1.7. ТСЖ обязуется в случае планируемого производства текущего или капитального ремонта,
реконструкции или реставрации Многоквартирного дома, не менее чем за 2 (Два) месяца
письменно согласовать с Пользователем условия и сроки таких мероприятий. ТСЖ заверяет
и гарантирует, что в Многоквартирном доме в течение срока действия настоящего Договора
не будут (без согласия Пользователя) осуществляться ремонтно-строительные работы,
препятствующие пользованию Помещением и/или Парковочными местами Пользователем.
При этом ТСЖ вправе, при условии, если это не причиняет неудобств Пользователю и
проводится на территориях и площадях, не являющихся предметом пользования по
настоящему Договору, проводить ремонтные работы, направленные на устранение
аварийных поломок инженерных коммуникаций, и прочих систем жизнеобеспечения
Многоквартирного дома. Кроме того, ТСЖ в согласованное с Пользователем время
проводит работы по текущему ремонту, если такие работы причиняют неудобства
Пользователю.
2.2.
Пользователь обязуется:
2.2.1. Принять у ТСЖ Помещение и Парковочные места по Акту приема-передачи в срок не
позднее 3 (трех) рабочих дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора.
2.2.2. Произвести оплату за возмездное пользование по настоящему Договору в порядке и на
условиях, указанных в статье 3 настоящего Договора (путем финансирования ремонта
общего имущества в многоквартирном доме в составе: Крыша, холл и подъезд
Многоквартирного дома), и согласно Приложения №4 «Спецификация на ремонт Крыши,
холла и подъезда. Планы подлежащих ремонту территорий».
2.2.3. Использовать Помещение и Парковочные места по назначению, указанному в настоящем
Договоре.
7
2.2.4. Содержать Помещение в нормальном состоянии с учетом естественного износа,
самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные виновными действиями
Пользователя.
2.2.5. В счет оплаты по настоящему Договору своими силами (с правом привлечения третьих лиц)
и за свой счет произвести ремонт Крыши, холла и подъезда Многоквартирного дома.
Согласованные Сторонами перечень работ, их ориентировочная стоимость приведены в
Приложении №4 к настоящему Договору «Спецификация на ремонт Крыши, холла и
подъезда. Планы подлежащих ремонту территорий». Расходы Пользователя на выполнение
работ по настоящему Договору (согласно Приложения №4), являются надлежащей оплатой,
произведенной Пользователем за пользование Помещением и Парковочными местами за
весь срок возмездного пользования, указанный в п.1.2. настоящего Договора. Пользователь
обязан уведомить ТСЖ о выбранном подрядчике и о дате начала им производства работ.
Определение необходимости согласования проектной документации и/или проводимых
работ, с уполномоченными государственными органами, состав согласующих органов
(КГИОП, Госпожнадзор, прочие), а также обеспечение проведения необходимых
согласований осуществляет привлеченный Пользователем для целей настоящего Договора
подрядчик.
Стороны определили следующие сроки производства работ, обеспечиваемые
Пользователем:
- ремонт Крыши:
дата начала работ - не позднее сентября 2008 года;
дата окончания работ – не позднее 6 месяцев с даты окончания
проектирования и получения всех разрешений и согласований;
- ремонт холла:
дата начала работ - не позднее сентября 2009 года;
дата окончания работ – не позднее декабря 2009 года;
- ремонт подъезда:
дата начала работ - не позднее сентября 2009 года;
дата окончания работ – не позднее декабря 2009 года.
Пользователь не несет ответственности за соблюдение указанных сроков начала и
окончания производства работ, если ТСЖ или иными лицами создавались препятствия для
нормальной работы подрядчика, привлеченного Пользователем.
По окончании работ Пользователь обязуется передать ТСЖ все переданные ему отчетные
документы подрядчика (акты и справки о выполненных работах – формы КС-2, КС-3,
исполнительную документацию, иные имеющиеся у него документы).
2.2.6. Все произведенные Пользователем с согласия ТСЖ неотделимые улучшения
Многоквартирного
дома,
предусмотренные
настоящим
Договором,
считаются
собственностью ТСЖ с момента их возникновения.
2.2.7. В случае аварий внутренних тепло-, энерго- и других сетей по вине Пользователя принимать
все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за свой счет. Немедленно
извещать ТСЖ о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем
нанести) ущерб состоянию Помещения, Парковочных мест и своевременно принимать все
возможные меры по предотвращению угрозы их разрушения или повреждения.
2.2.8. Обеспечить беспрепятственный доступ в Помещение в согласованное Сторонами время
инженерных специалистов ТСЖ для осмотра Помещения на предмет нахождения
посторонних предметов, предметов, запрещенных к обращению. Обеспечить доступ в
Помещение сотрудникам инженерных служб при возникновении аварийных ситуаций в
необходимые сроки, обусловленные возникшей аварийной ситуацией.
С целью исполнения условий настоящего пункта ТСЖ предоставляет Пользователю
перечень лиц, имеющих беспрепятственный допуск в Помещение, и копии приказов об их
назначении.
2.2.9. Не использовать при пользовании Помещением оборудование, являющееся источником
повышенного шума, без надлежащего обеспечения своими силами и за свой счет
необходимой шумоизоляции такого оборудования. В случае неоднократного поступления
обоснованных письменных претензий в отношении повышенного шума со стороны
собственников помещений Многоквартирного дома ТСЖ вправе потребовать от
8
Пользователя осуществления мероприятий по обеспечению необходимой шумоизоляции
либо отказа от использования оборудования, являющегося источником повышенного шума.
2.2.10. Уведомлять ТСЖ об изменении цели пользования Помещения, Парковочных мест не менее
чем за 01 (Один) месяц до даты предполагаемого изменения.
2.2.11. Письменно сообщать ТСЖ, не позднее, чем за 01 (Один) месяц, о предстоящем
прекращении пользования Помещением и/или Парковочными местами (Парковочным
местом) как в связи с окончанием срока Договора, так и при одностороннем отказе
Пользователя от исполнения настоящего Договора (частичного исполнения настоящего
Договора).
2.2.12. Возвратить Помещение и/или Парковочные места (Парковочное место) ТСЖ после
прекращения / расторжения или отказа Пользователя от исполнения Договора (частичного
исполнения Договора) по Акту приема-передачи в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты
окончания срока Договора или даты его прекращения / расторжения.
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.
ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
За пользование Помещением и Парковочными местами Пользователь, с целью создания
благоприятных и комфортных условий проживания в Многоквартирном доме законных
владельцев квартир, производит финансирование ремонта Крыши, холла и подъезда
Многоквартирного дома, в ориентировочном размере _______________ рублей, для чего
заключает договоры с привлеченными подрядчиками (в т.ч. на разработку проектной
документации, ее согласованию во всех необходимых органах и ведомствах) и производит
оплату по ним. Перечень работ, их ориентировочная стоимость приведены в Приложении
№4 к настоящему Договору «Спецификация на ремонт Крыши, холла и подъезда. Планы
подлежащих ремонту территорий». Разница между заявленной ориентировочной
стоимостью ремонта по настоящему Договору и фактическими расходами Пользователя
относится на счет ТСЖ и дополнительной оплате со стороны ТСЖ (в случае превышения
заявленной стоимости ремонта) или Пользователя (в случае, если фактические расходы
Пользователя окажутся меньше заявленной стоимости ремонта) не подлежит.
Денежные средства, выплаченные Пользователем подрядчику (-ам) за выполнение работ
согласно Приложения №4, являются надлежащей оплатой, произведенной Пользователем
за пользование Помещением и Парковочными местами за весь срок возмездного
пользования, указанный в п.1.2. настоящего Договора.
Фактом надлежащего исполнения Пользователем принятых на себя по настоящему
Договору обязательств является производство всего согласованного Сторонами объема
ремонтных работ в Многоквартирном доме (в объеме, указанном в Приложении №4 к
Договору), что подтверждается передачей Пользователем ТСЖ актов и справок о приемке
выполненных работ, подписанных подрядчиком. По получении от Пользователя данных
актов и справок о приемке выполненных работ, ТСЖ обязано в течение пяти рабочих дней
произвести зачет денежных средств в общей сумме расходов Пользователя на
производство ремонта (в т.ч. разработку проектной документации), в счет оплаты по
настоящему Договору, исходя из согласованной Сторонами величины ежемесячной платы
за пользование Помещением и Парковочными местами, равной _______ рублей (из расчета
_______ рублей / 300 месяцев). Датой оплаты по настоящему Договору является дата
направления в адрес ТСЖ актов и справок о приемке выполненных работ, подписанных
Подрядчиком.
По настоящему Договору в счет оплаты арендных платежей Пользователь оплачивает ТСЖ
только стоимость ремонта в согласованном Сторонами объеме (Приложение №4). Расходы
по содержанию Многоквартирного дома, придомовой территории, в т.ч. плата за землю,
иные платежи, которые ТСЖ несет в связи с поддержанием Многоквартирного дома в
надлежащем техническом, противопожарном и санитарно-эпидемиологическом состоянии,
относятся на счет ТСЖ. Пользователь участвует в расходах на содержание дома,
придомовой территории, осуществляет оплату налога на имущество и землю, только как
собственник жилого помещения в Многоквартирном доме.
ТСЖ в течение всего срока аренды по настоящему Договору не вправе изменять
установленный Договором размер или способ оплаты, в том числе по причине увеличения
9
3.6.
3.7.
3.8.
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
совокупных расходов ТСЖ по содержанию Многоквартирного дома.
Обязательства Пользователя по оплате на условиях настоящего Договора начинаются с
момента фактического принятия Помещения и Парковочных мест по Акту приема-передачи.
При изменении площади Парковочных мест, Помещения, его конструктивных элементов в
связи с производимой ТСЖ (по согласованию с Пользователем) перепланировкой
Помещения, (переустройством) придомовой территории в части, занятой Парковочными
местами, или по иным причинам, размер платы по настоящему Договору не меняется.
В случае прекращения действия Договора по любым основаниям (за исключением
одностороннего отказа Пользователя), в том числе в случае признания Договора
незаключенным, ничтожным, не влекущим юридических последствий, ТСЖ обязано
компенсировать Пользователю все расходы, связанные с привлечением подрядчика,
финансированием выполняемых им работ, а также компенсировать все убытки
Пользователя, вызванные прекращением настоящего Договора (признанием Договора
незаключенным, ничтожным, не влекущим юридических последствий). Компенсация
расходов и убытков Пользователя должна быть произведена ТСЖ в срок не позднее 10
(десяти) рабочих дней с даты направления Пользователем соответствующего требования в
адрес ТСЖ. В случае ненадлежащего исполнения ТСЖ обязанности по компенсации
убытков Пользователя в указанный десятидневный срок, на сумму, предъявленную
Пользователем к компенсации и невыплаченную ТСЖ, начисляются пени из расчета 15%
(пятнадцать процентов) годовых за весь период просрочки оплаты (или неполной оплаты) до
фактического исполнения обязательства.
4.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
В случае существенного нарушения Пользователем условий п. 2.2.2. настоящего Договора,
ТСЖ вправе потребовать от Пользователя внесения платы за пользование Помещением и
Парковочными местами денежными средствами путем их направления банковским
переводом на счет ТСЖ.
В случае нанесения ущерба Помещению, Парковочным местам и/или имуществу третьих
лиц, если это произошло по вине Пользователя, последний обязан немедленно известить
об этом ТСЖ, и полностью возместить ущерб и/или устранить его последствия своими
силами и средствами в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Сторонами (в
т.ч. с участием лица, которому причинен ущерб) Акта о причиненном ущербе, в котором в
обязательном порядке указываются характер причиненного ущерба в натуральном и
стоимостном выражении, стоимость мероприятий (в т.ч. работ) по возмещению
причиненного ущерба.
Акт о причиненном ущербе составляется ТСЖ (участием лица, которому причинен ущерб) и
представляется Пользователю с обоснованными расчетами в срок не позднее 3 (Трех)
рабочих дней с момента причинения ущерба. Пользователь рассматривает Акт в течение 10
(Десяти) рабочих дней и представляет его ТСЖ на подпись со своими замечаниями и
исправлениями. Пользователь обязан в течение 10 (Десяти) рабочих дней подписать Акт о
причиненном ущербе в окончательном варианте с замечаниями и исправлениями ТСЖ,
либо в тот же срок представить мотивированные возражения.
Ответственность Пользователя определяется условиями Договора. Пользователь несет
ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ только при наличии
его вины и только в форме возмещения реального ущерба.
Пользователь вправе приостановить выполнение обязательств по настоящему Договору в
отношении ремонта общего имущества Многоквартирного дома в случае, если не
обеспечивается его право пользования Помещением и/или Парковочными местами, чинятся
препятствия в пользовании, на весь период, когда использование Помещения и/или
Парковочных мест Пользователем не возможно, затруднено или причиняет Пользователю
неудобства.
За период, в течение которого подрядчик, привлеченный Пользователем, или сам
Пользователь из-за нарушения настоящего Договора со стороны ТСЖ либо вследствие
обстоятельств, за которые Пользователь не отвечает, не мог (не могли) в полном объеме
10
4.6.
4.7.
4.8.
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
6.1.
либо частично использовать холл, подъезд, крышу для ремонта, либо Помещение и/или
Парковочные места для пользования (невозможность доступа, проведение работ, иные
действия, создающие неудобство для подрядчика или Пользователя, не устранение ТСЖ
последствий аварий, наложение уполномоченными органами запрета на пользование,
прочие аналогичные обстоятельства) в соответствии с условиями настоящего Договора,
ТСЖ обязуется уплатить Пользователю по его требованию неустойку в размере 0,1 % от
суммы ежемесячной платы за пользование, указанной в п.3.3., начисляемую за каждый день
действия таких обстоятельств. В случае, если размер штрафных санкций и убытков,
предъявленный подрядчиком к Пользователю из-за невозможности производства работ
превысит указанную сумму неустойки, ТСЖ обязуется не позднее 10 рабочих дней
компенсировать Пользователю все штрафные санкции, выплаченные им подрядчику,
подтвержденные документально.
Обязательство по уплате пени, штрафов, компенсаций и возмещения возникает у виновной
Стороны с момента предъявления другой Стороной письменного требования об этом. Не
предъявленные штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются.
Уплата Сторонами неустойки (штрафов, пени) не освобождает их от исполнения
обязательств, возложенных настоящим Договором.
Меры ответственности Сторон, не предусмотренные в настоящем Договоре, применяются в
соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории РФ.
5.
ФОРС-МАЖОР
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение
обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств
непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий
чрезвычайного характера, которые Сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить
разумными мерами (форс-мажор). К событиям чрезвычайного характера в контексте
Договора относятся: наводнение, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы,
эпидемии и иные проявления сил природы, а также война или военные действия, забастовка
в отрасли или регионе, принятие органом государственной власти или управления
правового акта, повлекшего невозможность исполнения Договора, действия / бездействия
органов государственной или муниципальной власти или иных организаций либо их
представителей.
При наступлении и прекращении указанных в п. 5.1. Договора обстоятельств Сторона
Договора, для которой создалась невозможность исполнения своих обязательств, должна
известить об этом другую сторону письменным уведомлением в течение 2 (Двух) рабочих
дней с обязательным последующим предоставлением справки (но не позднее 15
(Пятнадцати) календарных дней с даты наступления события) соответствующего
государственного органа о наличии данных обстоятельств или иного подтверждающего
документа.
При отсутствии своевременного извещения, равно как и при не предоставлении справки, в
сроки, установленные п. 5.2. Договора, виновная сторона обязана возместить другой
стороне убытки, причиненные не извещением или несвоевременным извещением.
Наступление обстоятельств, вызванных действием непреодолимой силы, влечет
увеличение срока исполнения Договора на период действия указанных обстоятельств.
6.
ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА И ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЕ
Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его государственной
регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и
Ленинградской области. При этом, Стороны установили, что условия настоящего Договора
распространяют свое действие на отношения Сторон до момента государственной
регистрации Договора в установленном законом порядке - с даты передачи Помещения и
Парковочных мест в пользование по Акту приема-передачи.
Настоящий договор действует 25 (Двадцать пять) лет с даты государственной регистрации
Договора в установленном законом порядке.
11
По истечении срока действия, указанного в п.6.1., настоящий Договор автоматически
продлевается на следующий срок не менее чем 25 (Двадцать пять) лет на тех же условиях,
за исключением условия о способе внесения платы за пользование Помещением и
Парковочными
местами.
Пользователь
имеет
безусловное
исключительное
преимущественное право на заключение нового договора возмездного пользования на срок
не менее 25 лет, на условиях настоящего Договора, за исключением способа оплаты.
Указанное право Пользователь реализует путем направления ТСЖ письменного
уведомления о намерении реализовать данное право в срок не менее, чем за 30 дней до
истечения срока действия настоящего договора и с указанием срока действия нового
договора, но не менее 25 лет, при этом на новый срок пользования Сторонами заключается
Дополнительное соглашение к настоящему Договору, где Стороны согласуют способ
оплаты. В случае не достижения Сторонами соглашения о способе оплаты Пользователь
вносит плату за пользование Парковочными местами денежными средствами ежемесячно в
размере, указанном в п.3.3 настоящего Договора. Право на продление настоящего договора
на новый срок Пользователь может реализовать только 1 (один) раз.
6.3.
Изменение условий настоящего Договора не допускается, за исключением прямо
предусмотренных настоящим Договором случаев.
6.4.
Досрочный отказ от исполнения условий настоящего договора одной из Сторон не
допускается, за исключением случаев прямо предусмотренных настоящим Договором.
6.5.
Пользователь вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, в т.ч. в части, в
случае(ях) когда:
ТСЖ не предоставляет Помещение и/или Парковочные места (любое из них)
Пользователю (просрочка более чем на 15 (Пятнадцать) календарных дней) или создает
препятствия пользованию в соответствии с условиями настоящего Договора или
назначением; и/или
переданные для использования Помещение и/или Парковочные места (любое из них)
имеют препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены ТСЖ и
письменно зафиксированы Сторонами при подписании Акта приема-передачи.
Пользователь в вышеуказанных случаях вправе отказаться от исполнения условий
настоящего Договора полностью (или частично с оставлением в пользовании Помещения
и/или одного или нескольких Парковочных мест) в одностороннем внесудебном порядке в
соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, уведомив ТСЖ об отказе от исполнения Договора
(частичном отказе от исполнения Договора) за 1 (Один) месяц до даты прекращения
пользования.
6.2.
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
7.
ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Осуществление государственной регистрации настоящего Договора осуществляется силами
и за счет Пользователя.
На момент подписания настоящего Договора Стороны согласовали место размещения
Парковочных мест на приложенном к Договору кадастровом плане земельного участка. До
момента оформления на кадастровом плане границ части земельного участка, сдаваемого в
аренду по настоящему Договору, в установленном законом порядке (нанесение зоны
аренды на кадастровый план земельного участка с участием топогеодезической
организации), Стороны согласились считать приложенный план (Приложение № 2 к
Договору) надлежаще оформленным. По результатам утверждения КЗРиЗ СанктПетербурга проведенных топогеодезической организацией работ по нанесению зоны
аренды, Стороны обязуются заключить к настоящему Договору Дополнительное соглашение
об изменении Приложения № 2 без изменения иных условий Договора.
Стороны установили, что любые изменения в составе собственников помещений в
Многоквартирном доме, в т.ч. по количеству собственников, не могут являться основанием
для изменения или расторжения настоящего Договора.
Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии,
что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то
представителями Сторон.
12
7.5.
7.6.
7.7.
7.8.
7.9.
7.10.
7.11.
Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по настоящему
Договору третьим лицам без предварительного согласования с другой Стороной.
Все споры и разногласия Стороны обязуются решать путем переговоров. При не
урегулировании Сторонами возникших разногласий спор передается на решение в суд. При
этом Стороны устанавливают обязательный досудебный (претензионный) порядок
урегулирования споров.
Стороны обязуются немедленно письменно извещать друг друга в случае изменения
банковских реквизитов, местонахождения, почтового адреса.
Отношения
Сторон
по
настоящему
Договору
регулируются
действующим
законодательством РФ.
В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются
действующим законодательством РФ.
Настоящий договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах, имеющих одинаковую
юридическую силу по одному для каждой из Сторон, один экземпляр – в Управление
Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
К настоящему Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью, следующие
приложения:
Приложения:
Приложение №1 «План Помещения».
Приложение №2 «План придомовой территории с указанием парковочных мест Пользователя».
Приложение №3 Протокол №____ от «___» ____________ 2008 года.
Приложение №4 «Спецификация на ремонт Крыши, холла и подъезда. Планы подлежащих ремонту
территорий».
8. МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
ТСЖ:
Пользователь:
Товарищество собственников жилья
Рогачев Андрей Владимирович
«Дом на Итальянской»
Паспорт: серия 4005 №091165,
Местонахождение:
выдан 12 отделом милиции Московского района
191011, Санкт-Петербург, ул. Итальянская,
Санкт-Петербурга, дата выдачи 25.12.2003,
дом 12а
код подразделения 782-012.
ИНН 7825451092 КПП 782501001
Место жительства: Санкт-Петербург,
ОГРН 1037843131369
ул. Варшавская, д.37, корп.1, кв.249
Р/с
ИНН 781005436667
К/с
От имени ТСЖ
Председатель Правления
________________________/Ковальчук В.И./
м.п.
10 сентября 2008 г.
___________________________/Рогачев А.В./
В.П. Черкашину от А.И. Мелуа
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО КОРРЕКТИРОВКЕ ДОГОВОРА ОБ АРЕНДЕ
13
Текст договора поступил ко мне сегодня, 10 сентября 2008 г., от представителей одной из
сторон договора - А.В. Рогачева. Далее в рамках даны цитаты из договора, которые
комментируются мною.
1. Неясны причины, по которым авторы договора ссылаются на протокол. Законодательство
ясно определило представительство Правления и его председателя, без ссылки на документы.
действующего на основании Устава и Протокола заседания Правления Товарищества
собственников жилья «Дом на Итальянской» от 20.11.2007, с одной стороны, и
2. Есть существенная разница в правом статусе между "владением" и "пользованием". В данном
случае речь идет о "пользовании". Поэтому слово "владение" нужно исключить.
1.7.
В порядке и на условиях, определяемых настоящим Договором, ТСЖ обязуется передать, а
Пользователь принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) часть
общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург,
улица Итальянская, дом 12а, кадастровый № 78:1264:1:25 (по тексту «Многоквартирный
дом»), а именно:
3. В договоре упоминается ряд документов, схем планировки. В приложении к полученному
мною договору нет этих документов, поэтому реквизиты этих документов и их содержание я не
могу проверить.
Лучше в таких случаях добавить - ..."неотъемлемой частью договора".
План Помещения приведен в Приложении №1 к настоящему Договору (Приложение №1) и
является его неотъемлемой частью.
4. Арендуется часть территории. Вероятно, в кадастре нет указание на ее назначение "для
парковки". Поэтому это не может быть записано в договоре. Это вопрос арендатора - как
использовать передаваемую ему территорию.
1.7.1. Часть земельного участка, площадью ______ кв.м., в составе земельного участка, общей
площадью 1 793,00 кв.м., кадастровый № 78:1264:1, по адресу: Санкт-Петербург, ул.
Итальянская, д.12а, литер А (далее – «Придомовая территория»), для целей парковки
легковых автомобилей, в количестве два парковочных места (далее – «Парковочные
места»).
5. Соответственно такой "план парковки" не может быть приложением к договору. Ни одной из
сторон не предоставлено законодателем право создания такого документа. Можно приложить
план придомовой территории, на которой указан участок, передаваемый арендатору, - а как
использовать его - решает арендатор в соответствии с действующим законодательством.
Расположение Парковочных мест указано в Приложении №2 к настоящему Договору
(Приложение №2 «План придомовой территории с указанием парковочных мест
Пользователя»), которое является неотъемлемой частью Договора.
6. У ТСЖ нет парковочных мест (см. по всему тексту проекта договора). Срок и цена аренды см. отдельный пункт данных рекомендаций.
Термин "автоматически" не применяется в договорной практике. То, что хотели сказать авторы
проекта договора, должно было бы быть написано другими словами. Но главное другое:
судебная практика признает только письменные соглашения по недвижимости. К тому же
запись, которую в связи с термином "автоматически" хотят сделать авторы проекта договора, не
приводят ни к каким обязательствам сторон. Да и действующее законодательство,
предусматривающее государственную регистрацию договоров по недвижимости, также здесь
не учтено.
1.8.
Срок возмездного пользования Помещением и Парковочными местами по настоящему
Договору составляет 25 (Двадцать пять) лет с даты подписания Сторонами Акта приема-
14
передачи. По истечении указанного срока настоящий Договор автоматически продлевается
на следующие 25 (Двадцать пять) лет, согласно п. 6.2. настоящего Договора.
7. Весь этот пункт представляется юридически не проработанным по следующим основным
причинам: а) ТСЖ не может выступать гарантом в данном случае, понятие "гарантии" здесь
применено неудачно - см. далее; б)федеральным законодательством предусмотрена процедура
получения справки об отсутствии обременений - стороны обязаны пользоваться ею; в) у меня
нет документов в подтверждении - но вероятно, если у правоохранительных органов есть
претензии к кому-то из собственников, и эти претензии надлежащим образом оформлены, то
претензии касаются не только принадлежащих такому собственнику квартир, но и
причитающихся им долей в общедомовом имуществе.
Кроме того, существуют федеральные ограничения на наши объекты аренды, соответствующие
статусу этих объектов (так, на нашей "придомовой территории" в центре города нельзя
разместить АЗС, в чердачном помещении нельзя разместить целый ряд оборудования, - потому
что они расположены над жилыми помещениями и т.п.).
Этот пункт требуется прописать заново, но при любой информации он не должен мешать
заключению предложенного договора ТСЖ с А.В. Рогачевым.
1.9.
ТСЖ гарантирует, что Помещение и Парковочные места не обременены никакими иными
правами третьих лиц, кроме указанных в настоящем Договоре, не предоставлены в какоелибо пользование, не являются предметом действующих договоров, в том числе в составе
другого имущества, не имеют ограничений и обременений, препятствующих или
затрудняющих их использование Пользователем по настоящему Договору, в том числе
никаким третьим лицам не предоставлены права на использование Помещения (его
конструктивных элементов) в рекламных целях.
8. Нельзя представлять ТСЖ, как гаранта законодательства. Таковым является только
Президент России. Стороны по договору обязаны в равной степени заботиться о "соответствии
требованиям законодательства".
1.10.
ТСЖ создано собственниками квартир Многоквартирного дома для обеспечения его
эксплуатации и пользования общим имуществом Многоквартирного дома.
ТСЖ гарантирует, что заключение настоящего Договора произведено в соответствии с
требованиями законодательства РФ, не ущемлены права собственников помещений в
Многоквартирном доме. Согласие собственников помещений в Многоквартирном доме на
передачу в аренду Помещения и Парковочных мест Пользователю на условиях настоящего
Договора подтверждается решением Внеочередного общего собрания собственников
помещений Многоквартирного дома (собранием членов ТСЖ) от ___.____.2008 года (копия
протокола прилагается к настоящему Договору и является Приложением №3).
9. Этот пункт (2.1. "ТСЖ обязуется") вызывает сильное сомнение и по правовой части, и по
реальному выполнению. Его надо переписать. Даже внутри этого пункта один абзац
противоречит другому. Указание на капитальный ремонт вообще не по теме договора. Если и
говорить о капитальном ремонте этих чердачных помещений, надо обратиться к практике
арендных договоров в городе - она совершенно иная, чем прописано здесь.
Если арендатор желает, чтобы ТСЖ что-то делало во дворе и в арендуемых помещениях, это
конкретно надо прописать.
Совершенно неясно выражение "нормального разрешенного пользования".
Захочет ли арендатор, чтобы ТСЖ по своему усмотрению входило бы в эти помещения...
По моему мнению, этот пункт надо переписать на основе следующих тезисов: а)часть дворовой
территории (которая подлежит аренде) подлежит уборке работниками ТСЖ на общих
основаниях; б) при использовании арендатором помещений на чердаке учитываются обычные
требования, предъявляемые к помещениям и конструкциям жилого здания; в) арендатор не
может препятствовать работникам ТСЖ при выполнении работ, связанных с обеспечением
15
функционирования на крыше вентиляционных каналов, дымоходов, антенных конструкций и
прочих устройств, размещение которых предусматривается в пределах арендуемых площадей.
В целом раздел обязательств ТСЖ сформулирован излишне жестко по отношению к
доброжелательному ТСЖ.
2.2.13. С момента подписания Акта приема-передачи и до окончания срока пользования по
настоящему Договору содержать Помещение и Парковочные места в надлежащем
состоянии, производить их надлежащее содержание и необходимый ремонт, в том числе
для целей нормального разрешенного пользования ими Пользователем.
И другие пункты раздела "ТСЖ обязуется".
10. Здесь наиболее важное замечание. Не нужно в одном договоре смешивать вопросы аренды и
ремонтных работ. Договор аренды проходит государственную регистрацию и должен
содержать только те обязательства и условия, которые вытекают из услуг по аренде.
Ремонтные работы, поставка материалов и прочее осуществляет ТСЖ по другим договорам, по
которым нет обязанности государственной регистрации. Стороной по этим договорам может
быть любое юридическое или физическое лицо, в том числе - А.В. Рогачев.
Такая практика договорной работы также соответствует учетной политике, которую со дня
заключения договора об аренде должна существенно откорректировать бухгалтер ТСЖ.
Налоговая инспекция не допустит того, чтобы доходы от аренды (в денежном виде или в виде
услуг, материалов и т.п.) выводились из-под налогообложения.
С учетом этого раздел "Пользователь обязуется" должен быть освобожден от всяких ремонтных
описаний, тем более что они здесь прописаны неясно, с ошибками, без спецификаций и сумм.
2.2.14. Произвести оплату за возмездное пользование по настоящему Договору в порядке и на
условиях, указанных в статье 3 настоящего Договора (путем финансирования ремонта
общего имущества в многоквартирном доме в составе: Крыша, холл и подъезд
Многоквартирного дома), и согласно Приложения №4 «Спецификация на ремонт Крыши,
холла и подъезда. Планы подлежащих ремонту территорий».
11. В некоторых случаях авторы проекта договора возлагают на арендатора, на мой взгляд,
лишние обязательства. Например - уведомлять о цели использования. Думаю, что это не нужно.
Лишь бы соответствовать статусу дома - а это жилой дом. В законодательстве достаточно
подробно прописано, что можно делать и чего не делать в жилом доме.
2.2.15. Уведомлять ТСЖ об изменении цели пользования Помещения, Парковочных мест не менее
чем за 01 (Один) месяц до даты предполагаемого изменения.
12. Как мне кажется, эти пункты не нужны.
2.2.16. Письменно сообщать ТСЖ, не позднее, чем за 01 (Один) месяц, о предстоящем
прекращении пользования Помещением и/или Парковочными местами (Парковочным
местом) как в связи с окончанием срока Договора, так и при одностороннем отказе
Пользователя от исполнения настоящего Договора (частичного исполнения настоящего
Договора).
2.2.17. Возвратить Помещение и/или Парковочные места (Парковочное место) ТСЖ после
прекращения / расторжения или отказа Пользователя от исполнения Договора (частичного
исполнения Договора) по Акту приема-передачи в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты
окончания срока Договора или даты его прекращения / расторжения.
16
13. Раздел платежи и расчеты настолько запутан, что бухгалтер на его основе не организует
учета. В этом длинном тексте много возможностей для возникновения непониманий между
сторонами по договору. Еще раз рекомендую: договор об аренде должен содержать несколько
строк, одну или две позиции в этом разделе: а)сколько платить; б)как часто переводить деньги.
Раздел "Ответственность сторон" также излишне велик. Мне представляется, что там может
быть 5-8 строк. В действующем законодательстве достаточно оснований, чтобы требовать
возмещения.
14. К разделу "5. Форс мажор" замечаний нет.
15. Дату начала действия договора рекомендую со дня государственной регистрации.
6.6.
Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его государственной
регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и
Ленинградской области. При этом, Стороны установили, что условия настоящего Договора
распространяют свое действие на отношения Сторон до момента государственной
регистрации Договора в установленном законом порядке - с даты передачи Помещения и
Парковочных мест в пользование по Акту приема-передачи.
Настоящий договор действует 25 (Двадцать пять) лет с даты государственной регистрации
Договора в установленном законом порядке.
16. Предлагаю не применять в договоре ультимативные слова.
6.7.
По истечении срока действия, указанного в п.6.1., настоящий Договор автоматически
продлевается на следующий срок не менее чем 25 (Двадцать пять) лет на тех же условиях,
за исключением условия о способе внесения платы за пользование Помещением и
Парковочными
местами.
Пользователь
имеет
безусловное
исключительное
преимущественное право на заключение нового договора возмездного пользования на
срок не менее 25 лет, на условиях настоящего Договора, за исключением способа оплаты.
Указанное право Пользователь реализует путем направления ТСЖ письменного
уведомления о намерении реализовать данное право в срок не менее, чем за 30 дней до
истечения срока действия настоящего договора и с указанием срока действия нового
договора, но не менее 25 лет, при этом на новый срок пользования Сторонами заключается
Дополнительное соглашение к настоящему Договору, где Стороны согласуют способ
оплаты. В случае не достижения Сторонами соглашения о способе оплаты Пользователь
вносит плату за пользование Парковочными местами денежными средствами ежемесячно в
размере, указанном в п.3.3 настоящего Договора. Право на продление настоящего договора
на новый срок Пользователь может реализовать только 1 (один) раз.
17. Пишут в таких случаях так: Изменения и дополнения к настоящему договору заключаются
сторонами письменно.
6.8.
Изменение условий настоящего Договора не допускается, за исключением прямо
предусмотренных настоящим Договором случаев.
А еще ниже авторы сформулировали эту же мысль ясно, правильно, но в то же время
противоречя себе. Я бы оставил бы авторский текст в редакции п.7.1.
8.1.
Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии,
что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то
представителями Сторон.
18. Надо переписать эти ультимативные пункты, сказав то же самое, но не в таком тоне, и с
учетом интересов и собственников, одним из которых является А.В. Рогачев.
17
Досрочный отказ от исполнения условий настоящего договора одной из Сторон не
допускается, за исключением случаев прямо предусмотренных настоящим Договором.
6.10. Пользователь вправе отказаться от исполнения настоящего Договора, в т.ч. в части, в
случае(ях) когда:
ТСЖ не предоставляет Помещение и/или Парковочные места (любое из них)
Пользователю (просрочка более чем на 15 (Пятнадцать) календарных дней) или создает
препятствия пользованию в соответствии с условиями настоящего Договора или
назначением; и/или
переданные для использования Помещение и/или Парковочные места (любое из них)
имеют препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены ТСЖ и
письменно зафиксированы Сторонами при подписании Акта приема-передачи.
Пользователь в вышеуказанных случаях вправе отказаться от исполнения условий
настоящего Договора полностью (или частично с оставлением в пользовании Помещения
и/или одного или нескольких Парковочных мест) в одностороннем внесудебном порядке в
соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, уведомив ТСЖ об отказе от исполнения Договора
(частичном отказе от исполнения Договора) за 1 (Один) месяц до даты прекращения
пользования.
6.9.
19. Правовая сторона этого пункта, и его необходимость для договора, вызывают сомнение.
8.2.
На момент подписания настоящего Договора Стороны согласовали место размещения
Парковочных мест на приложенном к Договору кадастровом плане земельного участка. До
момента оформления на кадастровом плане границ части земельного участка, сдаваемого в
аренду по настоящему Договору, в установленном законом порядке (нанесение зоны
аренды на кадастровый план земельного участка с участием топогеодезической
организации), Стороны согласились считать приложенный план (Приложение № 2 к
Договору) надлежаще оформленным. По результатам утверждения КЗРиЗ СанктПетербурга проведенных топогеодезической организацией работ по нанесению зоны
аренды, Стороны обязуются заключить к настоящему Договору Дополнительное соглашение
об изменении Приложения № 2 без изменения иных условий Договора.
20. Ниже сформулированное не наносит вреда ни одной из сторон. Но в законодательстве яснее
и четче это прописано.
8.3.
Все споры и разногласия Стороны обязуются решать путем переговоров. При не
урегулировании Сторонами возникших разногласий спор передается на решение в суд. При
этом Стороны устанавливают обязательный досудебный (претензионный) порядок
урегулирования споров.
19. РЕЗЮМЕ - рекомендуемая мною последовательность доработки:
а) на основе предложенного договора сформулировать договор об аренде, освободив текст от
обязанностей по строительным работам;
б) определить цену S-1 работ по ремонту помещений, которые ТСЖ на основе предложенной
А.В. Рогачевым и одобренной Общим собранием концепции хотело бы сделать;
в) определить цену S-2 договора, срок аренды и график поступления средств в соответствии с
договором аренды; эта вторая цена может быть меньше первой или равна ей - это решат
предварительно на встрече правления и А.В. Рогачева; при этом у бухгалтера ТСЖ обязательно
должна быть ясность по корректировке своей политики по бухгалтерскому и налоговому учету;
г) вынести предложения правления по заключению договора на Общее собрание, получить его
утверждение;
18
д) зарегистрировать договор.
А затем поручить Управляющему сформировать план-программу организации ремонтных работ
и заключения подрядных договоров с учетом предстоящего поступления денег от аренды.
А.И. Мелуа
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
37
Размер файла
326 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа