close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ

код для вставкиСкачать
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИ
ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ
АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
VІ Ежегодная конференция корпоративных юристов
(юрисконсультов)
Степановский Алексей
Старший юрист по работе с недвижимостью АО «Сильпо Ритейл»
ОГЛАВЛЕНИЕ:
•
Нормативные акты по теме;
•
Общие определения;
•
І. Отдельные аспекты заключения предварительного
договора аренды недвижимости;
•
ІІ. Отдельные аспекты заключения основного договора
аренды недвижимости;
•
ІІІ. Описание объекта в государственном реестре вещных
прав;
•
Выводы.
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ПО ТЕМЕ:
•
ст.181, ст.635, ст.ст.793-797 Гражданского кодекса Украины №435-IV от 16.01.2003 г.;
•
ст.182, ст.ст.283-292 Хозяйственного кодекса Украины №436-IV от 16.01.2003 г.;
•
ст.1 Закона Украины «Об ипотеке» №898-IV от 05.06.2003 г.;
•
Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их отягощений» № 952-IV от 01.07.2004 г.;
•
•
•
Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и
Порядка предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на
недвижимое имущество» №703 от 22.06.2011 г.;
Приказ Министерства юстиции Украины «Об упорядочении отношений, связанных с
государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество и их
отягощений» №595/5 от 17.04.2012 г.;
Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики
Украины «Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической
инвентаризации объектов недвижимого имущества» №127 от 24.05.2001 г.
ОБЩИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ:
Недвижимое имущество – земельные участки, а также объекты,
расположенные на земельном участке, перемещение которых
невозможно без их обесценивания и изменения назначения (ст.181 ГКУ,
ст.2 ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их отягощений», ст. 1 ЗУ «Об ипотеке»).
Недвижимое имущество – здания, сооружения, помещения (ст.283 ХКУ).
ОПРЕДЕЛЯЮЩИЙ КРИТЕРИЙ –
СВЯЗЬ ОБЪЕКТА С ЗЕМЛЕЙ.
В ДАННОМ ДОКЛАДЕ - ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ.
І. ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОСТИ
Законодательная база:
•
Ст.635 Гражданского кодекса Украины
•
Ст.182 Хозяйственного кодекса Украины
АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ПРИ ПОДГОТОВКЕ И
ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА:
•
Юридический
аудит
правоустанавливающих документов на
недвижимость
и
документов
на
земельный участок.
•
Юридический аудит уставных документов
контрагента и полномочий подписанта.
•
Получение
заключения
специалистов.
•
•
технических
Проверка объекта на наличие запретов и отягощений,
наличие/отсутствие
судебных
процессов,
проверка
регистрации в государственном реестре вещных прав.
Анализ рисков незаключения основного договора.
ЗАДАЧИ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА:
• МАКСИМАЛЬНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ПО ОСНОВНОМУ ДОГОВОРУ.
• ДЕТАЛИЗАЦИЯ ВЗАИМНЫХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ КАК ГАРАНТИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
ОСНОВНОГО ДОГОВОРА.
•АНАЛИЗ
ВОЗМОЖНОСТИ
ИСПОЛНЕНИЯ
КОНТРАГЕНТОМ
УСЛОВИЙ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА.
•АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОГО ВЛИЯНИЯ ТРЕТЬИХ ЛИЦ (В Т.Ч. ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ВЛАСТИ И МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ) НА ИСПОЛНЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО
ДОГОВОРА.
•АНАЛИЗ НАЛОГОВЫХ РИСКОВ.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПО ТЕМЕ:
Отображение заключения предварительного договора в
государственном реестре вещных прав как инструмент
защиты прав будущего арендатора.
ІІ. ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
ОСНОВНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
НЕДВИЖИМОСТИ
Законодательная база:
•
•
Ст. ст. 793 - 797 Гражданского
кодекса Украины
Ст. ст. 283 - 292 Хозяйственного
кодекса Украины
АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ ПРИ ПОДГОТОВКЕ И
ЗАКЛЮЧЕНИИ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА:
•
Проверка соблюдения условий предварительного договора, в т.ч. процедуры
уведомления и подготовки к заключению основного договора.
•
Юридический аудит правоустанавливающих документов на недвижимость и
документов на землю.
•
Юридический
подписанта.
•
Получение заключения технических специалистов.
•
Проверка объекта на наличие запретов и отягощений, судебных процессов,
проверка регистрации в государственном реестре вещных прав.
•
Проверка соответствия фактического состояния объекта данным технической
инвентаризации.
аудит
уставных
документов
контрагента
и
полномочий
РЕКОМЕНДАЦИИ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ОСНОВНОГО
ДОГОВОРА:
• МАКСИМАЛЬНО
ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ПО ДОГОВОРУ.
• ДЕТАЛИЗАЦИЯ ВЗАИМНЫХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ КАК
ГАРАНТИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА.
•АНАЛИЗ
ВОЗМОЖНОСТИ
ИСПОЛНЕНИЯ
КОНТРАГЕНТОМ
УСЛОВИЙ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА.
•АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОГО ВЛИЯНИЯ ТРЕТЬИХ ЛИЦ (В Т.Ч. ОРГАНОВ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ И МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ)
НА ИСПОЛНЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА.
•АНАЛИЗ НАЛОГОВЫХ РИСКОВ.
•АНАЛИЗ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ: ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ПРОВЕДЕНИЕ
РЕКОНСТРУКЦИИ И/ИЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВОК, ПЕРЕВОД ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ.
•АНАЛИЗ РИСКОВ ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА И ВОЗВРАТЕ ОБЪЕКТА.
ПРОБЛЕМЫ ПРИ ОПИСАНИИ ОБЪЕКТА И ПУТИ ИХ
РЕШЕНИЯ:
•Устаревшая
техническая
инвентаризация
–
проведение текущей инвентаризации БТИ, с
учетом архивных данных БТИ.
•Несоответствие
фактической
площади
и
площади согласно документации – приведение
документов в соответствие с фактическим
состоянием.
•Несоответствие
фактического
назначения
помещений назначению согласно документации
- приведение документов в соответствие с
фактическим состоянием.
•Отсутствие литер по техническому паспорту при наличии нескольких строений
по одному адресу/на одном земельном участке – проведение технической
инвентаризации и приведение документов в соответствие с фактическим
состоянием.
ІІІ. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА В
ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ ВЕЩНЫХ
ПРАВ
Нормативная база:
Закон Украины «О государственной регистрации
вещных прав на недвижимое имущество и их
отягощений»
Приказ Министерства юстиции Украины «Об
упорядочении отношений, связанных с
государственной регистрацией вещных прав на
недвижимое имущество и их отягощений» №595/5
от 17.04.2012 г.
Заявление о государственной регистрации прав и их отягощений
(относительно иного вещного права) не предусматривает возможности
регистрации права аренды относительно части объекта недвижимого
имущества.
Возможность описания части объекта
возможна
только
при
непосредственном
введении
регистратором данных в реестре.
Результат:
•Отсутствие единого подхода к регистрации
части объекта недвижимого имущества.
•Возможные ошибки при регистрации части
объекта недвижимого имущества.
•Нежелание
некоторых
регистраторов
проводить
регистрацию
части
объекта
недвижимого имущества.
ВЫВОДЫ:
При
подготовке
предварительного
договора
аренды
недвижимого имущества следует максимально точно
закрепить права и обязанности сторон, как на стадии
предварительного договора так и на стадии основного
договора;
При
подготовке
предварительного
договора
аренды
недвижимого имущества рекомендуется изучить земельную,
строительную и техническую документацию на объект;
Максимальное внимание следует уделить вопросу описания
объекта аренды, особенно при аренде части объекта
недвижимого имущества;
Система государственного реестра вещных прав –
прогрессивный процесс, требующий доработки.
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
22
Размер файла
702 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа