close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

КОММЕНТАРИИ ЗАКОНОВ

код для вставкиСкачать
Приложение № 4 – 2008 г.
Ю. Андреев
Защита прав участников долевого строительства:
теория и практика
Теория договора участия в долевом строительстве
Судебная практика
по защите прав участников долевого строительства
Защита прав участников долевого строительства:
теория и практика
Теория договора участия в долевом строительстве
Один из способов приобретения гражданами жилого помещения на праве собственности X
их финансовое участие в строительстве коммерческой организацией или индивидуальным
предпринимателем многоквартирного дома. По данным федеральной целевой программы
"Жилище" на 2002-2010 годы, основную роль в жилищном строительстве в нашей стране
играют индивидуальные (частные) застройщики. Их доля в общем объеме жилищного строительства составляет 71,3 процента. Совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков по привлечению денежных средств граждан X участников долевого строительства относится к важнейшим направлениям этой программы.
В юридической литературе и в судебной практике имеются различные точки зрения и подходы к определению правовой природы договора, заключаемого гражданами по поводу приобретения в будущем права собственности на возводимое жилье. Сложность проблемы заключается в том, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает поименованный вид договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 1 (ред. на 16 октября
2006 года) исследователи обсуждаемой проблемы предлагали квалифицировать такой договор
как договор возмездного оказания услуг, предварительный договор, договор купли-продажи,
договор поручения, договор займа, договор строительного подряда, инвестиционный договор,
смешанный договор и т. п.
Например, Ю. Свирин утверждает, что правоотношения, возникающие по поводу
вклада гражданами денежных средств в долевое строительство (осуществляемое
строительными компаниями, индивидуальными предпринимателями), следует регулировать главой 39 ГК РФ ("Возмездное оказание услуг"): исполнитель-компания обязуется по
заданию заказчика-гражданина оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги 2 .
Как представляется, с данным выводом нельзя согласиться, ибо объект договора участия в
долевом строительстве X построенное жилое (нежилое) помещение (объект долевого строительства). Цель и основание этого договора предусматривают передачу участнику долевого
строительства возведенного объекта после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома,
иного объекта недвижимости. То есть результатом инвестиционной деятельности гражданина
(дольщика) становится конкретный предмет (квартира), объект материального мира, определение характеристики которого в заключаемом договоре относится к обязательным (существенным) условиям договора. А при оказании услуги, регулируемой нормами главы 39 ГК РФ,
такой результат не достигается, поскольку к существенным признакам гражданско-пра-вовой
услуги относятся действия (деятельность), не сопровождающиеся возникновением новых
индивидуально-определенных вещей 3 . К тому же, предоставляя строительной компании (за1
Далее — Закон об участии в долевом строительстве.
См.: Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская
юстиция, 1997, № 3, с. 36.
3
См. подробнее: Андреев Ю. Н. Гражданско-правовое регулирование возмездного оказания услуг (глава 39
ГК РФ): теория и судебная практика. — Воронеж, 2005, с 223-240; Он же. Платные медицинские услуги. Правовое
2
4
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
стройщику) денежные средства, гражданин, по существу, также оказывает ей финансовую
услугу для успешного выполнения строительного проекта.
По изложенной причине обсуждаемый договор не может относиться к договору куплипродажи. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю по
договору купли-продажи, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор X не заключенным, поскольку согласно п. 3 ст. 455 Кодекса условия договора куплипродажи о товаре считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Предмет договора является его существенным условием (ст. 432 ГК
РФ). По мнению многих российских юристов, именно товар относится к предмету договора
купли-продажи 4 . А при заключении договоров на участие в строительстве такого товара (построенного жилого дома, квартиры) еще нет и невозможно точно определить площадь объекта
в целом и квартиры в отдельности. Недвижимость появляется позже (после завершения строительства, передачи квартиры в собственность и соответствующей технической инвентаризации, государственной регистрации). Незавершенный строительный комплекс также не может
быть объектом купли-продажи в период действия в отношении него договора строительного
подряда.
В то же время согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ может быть заключен договор купли-продажи
товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Но применение данной нормы при долевом
участии осложняется тем, что организация, привлекающая денежные средства граждан для
финансирования строительства многоквартирных жилых домов, не является собственником
этих строящихся зданий и будущих квартир, в то время как ГК РФ требует, чтобы продавец
был собственником продаваемого имущества или продажа имущества осуществлялась с его
согласия 5 .
К. И. Скловский полагает, что главным препятствием к распространению на договор
долевого участия режима купли-продажи следует считать то обстоятельство, что у
заказчика до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию не возникает права собственности в силу ст. 219 ГК РФ, и поэтому нежилые помещения не могут быть отчуждены по
договору купли-продажи 6 .
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации. Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация права на недвижимое имущество. Поэтому договор купли-продажи
такого имущества, не прошедший указанную регистрацию, нельзя считать заключенным.
Пункт 1 ст. 486 ГК РФ предоставляет покупателю правовую возможность (если иное не
предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа
обязательства) оплачивать товар до его передачи. Однако в исследуемой ситуации долевого
участия создаваемый строительный комплекс до выполнения соответствующих формальностей со стороны государства (регистрации права собственности и т. п.) не является еще товаром-недвижимостью, созданный объект (многоквартирный жилой дом) не зарегистрирован на
праве собственности в установленном порядке за подрядчиком, заказчиком или иным участником инвестиционной деятельности, а основная цель заключенного инвестиционного догорегулирование и практика. — М.: Ось-89, 2007, с. 137-138; Гражданско-правовые договоры возмездного оказания
услуг (глава 39 ГК РФ) // Хозяйство и право, 2006, № 1, с. 119-129; Услуги как объект гражданских прав // Современное право, 2006, № 2, с. 77-84; К проблеме соотношения трудового договора и гражданско-правового договора
возмездного оказания услуг // Современное право, 2004, № 12, с. 66-72.
4
См. подробнее: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М., 2000, с. 22.
5
Там же, с. 191-193.
6
См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 1999,
с. 488.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
5
вора состоит в обеспечении организации денежными средствами X инвестициями, необходимыми для строительства, с возложением на инвестируемую организацию обязанности предоставить, в частности, физическому лицу X инвестору квартиру, которая будет построена в
будущем.
Речь о купле-продаже может идти лишь при уступке права требования передачи квартиры
в виде ее продажи, поскольку уступка права требования (цессия) всегда предполагает соглашение об уступке права требования в виде купли-продажи или дарения, на основании которого первоначальный кредитор передает право требования новому кредитору 7 .
Как показывает судебная практика, договор участия в долевом строительстве иногда отождествляют с договором купли-продажи.
Так, по одному из гражданских дел прокурор района обратился в суд с заявлением к
муниципальному предприятию "Управление капитального строительства" (далее X
управление), бюро технической инвентаризации и гражданину Е. о признании недействительным договора сотрудничества в строительстве жилья, удостоверения о регистрации
права собственности на квартиру и о выселении Е. из квартиры, ссылаясь на то, что указанные
договоры, заключенные между управлением и Е., прикрывают сделку купли-продажи квартиры,
нарушают права и законные интересы других граждан, нуждающихся в улучшении жилищных
условий и претендующих на получение квартир из муниципального жилья.
Суд обоснованно отказал в иске, указав на следующие обстоятельства. Согласно условиям
договора сотрудничества в строительстве жилья, заключенного Е. с управлением, инвестор Е.
обязывался перечислить на расчетный счет заказчика денежные средства на строительство
двухкомнатной квартиры, а заказчик X обеспечить вклад этих средств в строящийся дом и
выделить инвестору двухкомнатную квартиру. Взаимные обязательства были выполнены. Заключая договор об инвестировании согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Закону РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики", Е., как субъект инвестиционной деятельности, реализовал свое право
на вложение денежных средств в капитальное строительство и на законном основании приобрел в частную собственность жилое помещение. Выделение жилья Е. не нарушило права других граждан, ответчик финансировал строительство своей квартиры, а не приобрел ее из муниципального жилищного фонда. По данному делу отсутствуют признаки договора купли-продажи 8 .
По гражданско-правовой модели предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
(Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а
если форма основного договора не установлена X в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные
условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор). Однако к моменту заключения договора участия в долевом строительстве возведенного дома как объекта предварительного договора еще нет. Права и обязанности сторон (уплатить всю или частями причитающуюся денежную сумму, возвести строительный объект и часть согласно условиям договора передать
дольщику) возникают сразу же после заключения договора участия в долевом строительстве.
Данный договор считается не предварительным, а основным и не требует заключения в последующем дополнительного (основного) договора, поскольку из условий заключенного
договора четко видны основные права и обязанности сторон возникшего договорного правоотношения, не требующие дополнительной (основной) регламентации.
Договор участия в долевом строительстве представляет собой документ, который устанавливает все основные права и обязанности сторон, включая обязанность гражданина передать другой стороне денежные средства в установленные договором сроки, обязанности коммерческой организации представлять интересы гражданина по вопросам строительства в
различных государственных и муниципальных органах, организациях и учреждениях, осуществлять или организовывать подрядные и субподрядные работы, оказывать комплекс услуг по
обеспечению ввода жилого объекта в эксплуатацию, передать контрагенту готовую квартиру
7
См.: Актуальные проблемы гражданского права: Сб. статей. Вып. 4 / Под ред. М. И. Брагинского. — М., 2002,
с. 262.
8
Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.
6
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
по окончании строительства в указанный договором срок. Иными словами, в данной ситуации
не требуется заключения второго договора, ради которого заключался бы предыдущий договор (договор долевого участия).
Стороны договора участия в долевом строительстве не обязуются заключить в будущем
основной договор: строительная организация возлагает на себя договорную обязанность организовать строительство жилого дома за счет денежных средств инвесторов и передать последним в собственность уже готовую конкретную квартиру после завершения строительства
на основании соглашения о долевом участии или об уступке права требования по акту приема-передачи квартиры, а инвестор обязуется уплатить денежные средства в обусловленном
договором количестве и сроки, при этом обычно без заключения дополнительного (основного) договора.
Не относится договор участия в долевом строительстве и к договору поручения. В то
время как по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и
за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия (п. 1 ст. 971 ГК
РФ), строительная компания (застройщик) выступает в договорных отношениях, включая сам
строительный процесс, не от имени дольщика, а от своего имени, и совершает не только юридические, но и фактические действия по возведению обусловленного договором многоквартирного дома. Данная договорная модель поручения неприменима к отношениям финансирования строительства в силу повышенного для гражданина-дольщика риска и сложности для
застройщика в принятии многочисленных оперативных решений в ходе самого строительства.
По договорам, заключаемым застройщиком в ходе самого строительства объекта, обязанным
продолжает оставаться застройщик, а не гражданин-дольщик 9 .
Передачу денег инвестором-гражданином инвестору-организации при долевом участии в
строительстве нельзя расценивать и как передачу денег по договору займа (ст. 807 ГК РФ).
Классический договор займа заключается в интересах заемщика, который использует заемную
сумму в своих интересах в течение обусловленного договором времени, а затем возвращает
такое же количество денег или вещей.
В этой ситуации займодавец оказывает заемщику
финансовую услугу, тогда как при договоре участия в долевом строительстве передача денег
физическим лицом X инвестором в пользу строительной организации осуществляется в конечном итоге в интересах самого инвестора (займодавца), пожелавшего получить в свою
собственность жилую квартиру, но обязавшегося предварительно в течение обусловленного
договором срока профинансировать (проинвестировать) заказчика, подрядчика или иного
организатора строительства определенными денежными суммами. Использованные в этих
целях переданные деньги не возвращаются инвестору, но взамен он получает жилье. Следовательно, в этой ситуации услуги оказываются не организации, которой были переданы деньги,
а инвестору X физическому лицу, реализовавшему свое конституционное право на жилье.
При исполнении договора долевого участия удовлетворяются интересы обеих сторон договора: хозяйствующие субъекты, участвующие в организации строительного бизнеса, получают возможность аккумулировать в этих целях денежные сбережения заинтересованных в
приобретении жилья лиц, а последние (число этих лиц всегда велико) достигают осуществления своих интересов путем вклада денежных средств X инвестиций. Возникающие между
сторонами договорные отношения не могут регулироваться и нормами § 2 "Кредит" главы 42
ГК РФ, поскольку в кредитном договоре обязательно участвует банк или иная кредитная
организация.
Между сторонами договора долевого участия возникают отношения коммерческого или
товарного кредита, когда инвестор X физическое лицо предоставляет строительной организации для выполнения строительных бизнес-планов свои денежные средства в виде аванса,
предварительной оплаты, а во исполнение договора организация рассчитывается с инвестором
построенной квартирой (ст. 822-823 ГК РФ). Однако при долевом участии в строительстве
физическое лицо X инвестор передает другой стороне договора не вещи, определенные родовыми признаками (ст. 822), а денежные средства; коммерческое кредитование происходит не
по самостоятельному договору, а во исполнение обязательств по реализации товаров, выполнению работ, оказанию услуг (ст. 823).
9
См., например: Аполлонов А. О., Еремичев И. А., Страунинг Э. Л. Договор финансирования строительства
жилья, заключаемый гражданами. — М.: Издательство "Щит-М", 2003, с. 9-10.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
7
А. П. Фоков обоснованно считает, что, если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора,
как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более
жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным
задатком 10 .
Сложнее отграничить договор участия в долевом строительстве от договора строительного подряда. Обобщение судебной практики показывает, что стороны зачастую называют возникающие между ними отношения отношениями, вытекающими из договора строительного
подряда.
Так, районный суд, рассматривая исковые требования А. к ОАО о возложении обязанности исполнить условия договора, установил, что по этому договору ответчик
принял на себя обязательства по строительству трехкомнатной квартиры для А., а последний обязался оплатить ее и вступить в право собственности по окончании строительства.
Суд решил, что стороны заключили договор строительного подряда, и при вынесении решения
руководствовался нормами ГК РФ, регулирующими данный вид правовых отношений 11 .
По другому делу судебная коллегия по гражданским делам областного суда поддержала
решение районного суда, который удовлетворил иск гражданина Ц. к фирме и взыскал в пользу
истца стоимость недостающей жилой площади, поскольку площадь предоставленной квартиры
была менее площади, обусловленной договором. Суд первой инстанции установил, что истец
был привлечен фирмой в качестве дольщика по строительству трехкомнатной квартиры, а
строительная фирма взяла на себя обязательства выполнить строительные работы, возвести
жилой многоквартирный дом в соответствии с проектно-сметной документацией. При рассмотрении судебного спора суд руководствовался нормами ст. 740 ГК РФ (строительный подряд) 12 .
При удовлетворении иска Р. к заводу железобетонных изделий (ЖБИ) о возврате денежной
суммы, внесенной в соответствии с договором в счет оплаты стоимости работы, и о взыскании
неустойки районный суд исходил из того, что между сторонами был заключен договор строительного подряда, и применил правила, относящиеся к договору подряда. По условиям этого
договора завод ЖБИ обязан был организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить строительство и передать истцу квартиру в этом доме, а инвестор Р. (истец) X внести
денежный вклад, равный стоимости этой квартиры. Возражая против иска, ответчик не оспаривал того факта, что строительство дома осуществлялось им, однако утверждал, что между
сторонами заключен договор об инвестиционной деятельности, а не подряда. При этом ответчик ссылался на Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", упоминаемый
сторонами в договоре. Представитель завода ЖБИ пояснял, что истец вкладывал, как указано в
Законе об инвестиционной деятельности, денежные средства (инвестиции) в целях получения
прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта и в связи с этим обстоятельством он не имел права на получение суммы неустойки, поскольку действие Закона РФ
от 7 февраля 1992 года "О защите прав потребителей" на условия инвестиционного договора
не распространяется 13 .
Допускаемые при квалификации договора ошибки можно объяснить тем, что финансирование (инвестирование) гражданами-дольщиками строительных компаний происходит преимущественно с целью удовлетворения своих личных потребностей X приобретения жилья,
возводимого самим застройщиком или на основе договора строительного подряда, заключаемого застройщиком с иными строительными организациями X подрядчиками.
Изучение гражданских дел, связанных с долевым строительством в Воронежской области
за последние годы, свидетельствует о том, что при финансировании строительства многоквартирного жилья возникали как бы три уровня договорных отношений. На одном из них крупные строительные организации заключали договоры на капитальное строительство как за счет
собственных средств (инвестиций), так и за счет привлеченных. При этом зачастую функции
заказчика передавались подрядчику (строительным организациям), который наделялся правом
привлекать к долевому строительству физические и юридические лица. Само же строительст10
См.: Фоков А. П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах //
Юрист, 2004, № 1, с. 36.
11
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень
Верховного Суда РФ, 2003, № 2.
12
Там же.
13
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
8
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
во осуществлялось на основе § 3 главы 37 ГК РФ ("Строительный подряд") и условий заключенного между сторонами договора строительного подряда ("на капитальное строительство"),
в который, по существу, включены условия договора простого товарищества (договора о
совместной деятельности) и инвестиционного договора. При этом расчеты за предоставляемую строительную площадку, строительные материалы и выполненную работу производились долями возведенного имущества.
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить
по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику,
а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Обязанности подрядчика
уточнены в ст. 740 Кодекса, предусматривающей, что по договору строительного подряда
подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать
подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить
обусловленную цену (п. 1). Если по договору строительного подряда выполняются работы
для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к
нему применяются правила § 2 главы 37 Кодекса о правах заказчика по договору бытового
подряда (п. 3 ст. 740). Отличительная особенность возникших между сторонами отношений
по указанному виду договоров состоит в том, что гражданин вступает в правоотношения по
строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком X организацией, осуществляющей строительство дома 14 .
Отказывая в удовлетворении исковых требований истице (инвестору) Ч., районный
суд сослался на то, что после заключения договора о долевом строительстве жилья
она стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила
право на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. В связи с
этим, по мнению суда, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности).
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда поддержала это решение суда.
Однако президиум областного суда отменил все состоявшиеся по делу судебные решения,
указав, что судом первой инстанции не учтено, что заключенный между Ч. и ответчиком договор
по своему юридическому содержанию является договором строительного подряда: Ч. заключила с ОАО договор, по условиям которого она приняла обязательство внести паевой взнос в
сумме 226 427 руб. в установленные сроки, а ответчик X передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале будущего года. Из дополнительного соглашения было
видно, что Ч. выкупила 80,82 кв. м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму
226 427 руб. Президиум областного суда указал, что вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос был предназначен только для финансирования
строительства конкретной квартиры. Права же на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе Ч. не имела 15 .
Гражданка А. обратилась в городской суд с иском к ЗАО в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на то, что ответчик нарушил
сроки окончания строительства, допустил существенные строительные дефекты. Истица просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов,
потраченных ею на устранение недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального
вреда и неустойку за нарушение сроков окончания строительства. Суд признал, что фактически
между сторонами был заключен договор строительного подряда, и удовлетворил иск 16 .
Как представляется, основное отличие договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда заключается в том, что первый вид договора связан именно с
финансированием (инвестированием) строительного подряда, будущего строительного проекта (примечательно само название Федерального закона X "Об участии в долевом строитель14
См.: Фоков А. П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости
// Нотариус, 2005, № 2, с. 32.
15
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
16
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
9
стве…"). Договор же строительного подряда, как отмечалось, направлен на возведение самого
строительного объекта. При этом виде договора объектом могут быть не только многоквартирные, но и индивидуальные дома (коттеджи), собственником возведенного жилого объекта
становится, как правило, сам заказчик, финансирующий подрядчика.
Не случайно Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ "Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"
(ред. на 24 июля 2006 года) констатирует, что подрядчики X это физические и юридические
лица, выполняющие работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ (ст. 4).
В исследуемой договорной конструкции (договоре участия в долевом строительстве) граждане-дольщики, как правило, физически не участвуют в строительстве, а лишь вносят денежные средства (инвестируют) на определенных соглашением (договором) условиях. Только
после окончания (без участия гражданина-дольщика) строительства дольщик получает от
застройщика объект долевого строительства в виде квартиры и права на часть общего имущества многоквартирного дома.
Правоприменительная практика свидетельствует о том, что до последнего времени участники инвестиционных отношений в строительстве активно использовали конструкцию договора инвестирования ("инвестиционного договора") с участием граждан.
По своей цели, основанию и предмету договор участия в долевом строительстве напоминает договор инвестирования.
П. В. Сокол определяет инвестиционный договор как договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании строительства передать результат инвестору, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его
услуги 17 .
Неплохое определение договора долевого финансирования дают А. О. Аполлонов,
И. А. Ере-мичев и Э. Л. Страунинг: "По договору долевого финансирования строительства жилья
одна сторона X гражданин обязуется передать денежные средства для участия в строительстве жилого дома другой стороне X застройщику, а застройщик обязуется выполнить подрядные
и субподрядные работы по строительству жилья, оказать гражданину комплекс услуг, обеспечивающих указанный процесс, включая приемку и ввод в эксплуатацию, и по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку гражданину" 18 .
Представляется, что возведение многоквартирного жилого дома для проживания граждан
с финансовой помощью последних является одним из правовых способов удовлетворения
жилищных интересов граждан. Иными словами, инвестирование не только преследует предпринимательскую цель (с помощью финансирования дольщиками-организациями), но и предполагает иной полезный эффект (с помощью дольщиков-граждан) X обеспечение жильем по
прямому назначению. Следует заметить, что Закон об участии в долевом строительстве не
распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей,
связанные инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и не
основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом от 26 июня 1991 года (п. 3 ст. 2).
Однако ни инвестиционное законодательство, ни ГК РФ не дают определения понятия
"инвестиционный договор (договор инвестирования)" 19 . В ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (ред. на 10 января 2003 года) указано лишь на то, что "основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие
взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
Заключение договоров (контрактов), выбор партнеров, определение обязательств, любых
других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству
РСФСР и республик в составе РСФСР, является исключительной компетенцией субъектов
инвестиционной деятельности. ...".
17
См.: Сокол П. В. Защита прав инвестора при инвестировании в строительство // Право и экономика, 2004,
№ 10, с. 46.
18
Аполлонов А. О., Еремичев И. А., Страунинг Э. Л. Указ. соч., с. 11.
19
См., например: Фоков А. П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных домах,
с. 36.
10
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
В Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 8).
Это объясняется, видимо, тем, что договор инвестирования, как и сама инвестиционная
деятельность, X это собирательное, родовое (универсальное) понятие, включающее (объединяющее) в себя различные гражданско-правовые договоры, связанные с движением финансовых (денежных) средств (ресурсов): к примеру, договоры займа, авансированной куплипродажи, факторинга и т. д.
И. З. Фархутдинов и В. А. Трапезников совершенно верно отмечают, что инвестиционные правоотношения X это общественные отношения, связанные с инвестициями,
инвестиционной деятельностью и урегулированные нормами гражданского права. Они
(инвестиционные правоотношения) возникают в связи с созданием коммерческих организаций,
приобретением имущественных комплексов, зданий, сооружений, долей участия в предприятиях, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг, в результате вложения инвестиций в основные и оборотные средства во всех отраслях народного хозяйства 20 .
Некоторые ученые и практические работники рассматривают финансовое участие граждан
в долевом строительстве как гражданско-правовую форму в виде простого товарищества
(глава 55 ГК РФ).
По-разному относятся к применению договора простого товарищества в долевом строительстве и судебные органы. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
сделала вывод о том, что некоторые суды, ссылаясь на содержание договоров, приходили к
мнению, что независимо от вида все они в силу ст. 1041
ГК РФ являются договорами
простого товарищества 21 .
Арбитражные суды до последнего времени относили многие договоры в сфере долевого
строительства к категории договора простого товарищества. В Информационном письме от 25
июля 2000 года № 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предлагал арбитражным
судам рассматривать договор долевого участия в строительстве как договор о совместной
деятельности (договор простого товарищества) (пп. 1, 2).
Пенсионный фонд РФ свое мнение по этому вопросу изложил в письме от 1 октября 2001
года № ВП-09-25/7938 "О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве": договор долевого участия в строительстве следует квалифицировать как договор простого
товарищества, потому что стороны вносят вклады и имеют общую цель. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются
соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для
извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели. Стороны по
договору долевого участия в целях осуществления совместной деятельности также вносят и
объединяют свои вклады. Существенным условием договора простого товарищества является
наличие у сторон по договору общей цели. Наличие общей цели означает на практике, что ни
одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги и ни одна из сторон
не вправе извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Это, по мнению Пенсионного фонда РФ, присуще и договору долевого участия в строительстве.
Л. Н. Мошкина отмечает, что отождествление договора об участии в инвестировании
с договором простого товарищества имеет уже довольно массовый и устойчивый
характер. Она приводит весьма интересный пример из судебной практики.
Организация, основным видом деятельности которой была инвестиционно-строительная
деятельность, работала на основе договора о долевом участии в инвестировании строительства и выступала основным инвестором, выполняла функции заказчика-застройщика. Эта организация предъявила в арбитражный суд иск о расторжении договора о долевом участии в инвестировании с долевым инвестором X юридическим лицом, который не выполнял в полном
объеме свои обязанности по инвестированию. В договоре не было предусмотрено ведение
20
См.: Фархутдинов И. З., Трапезников В. А. Инвестиционное право: Учебно-методическое пособие. — М.:
Волтерс Клувер, 2006, с. 117.
21
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
11
общего бухгалтерского учета и составление единого баланса. Долевой инвестор должен был
инвестировать свою долю по распорядительным письмам основного инвестора и по его цене.
Однако в суде долевой инвестор мотивировал отказ от дальнейшего инвестирования тем, что
основной инвестор в обоснование своей цены не представлял ему первичные бухгалтерские
документы, не согласовывал с ним сделки, совершаемые во исполнение основного договора.
Ни первое, ни второе не было предусмотрено в договоре. На предложение основного инвестора об уменьшении доли долевого инвестора пропорционально внесенным инвестициям последний ответил отказом.
На первом же судебном заседании судья попросила стороны определить правовую природу
договора. Основной инвестор определил его как договор о долевом участии в инвестировании
строительства, который заключен в соответствии с Федеральным законом "Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Долевой инвестор в свою очередь утверждал, что это договор простого товарищества. Суд
отказал в удовлетворении иска, указав, что правовых оснований для расторжения этого договора нет. Заключенный между сторонами договор является договором простого товарищества 22 .
По другому делу выяснилось, что АО "Апекс" и Воронежская архитектурно-строительная
академия заключили договор на строительство жилого дома. По условиям договора АО "Апекс",
принимая на себя функции подрядчика по уже начатому строительству дома, обязалось за свой
счет и своими силами продолжить и завершить строительство объекта, за что академия как
заказчик обязалась передать по окончании строительства в собственность подрядчику нежилые
помещения и оставшуюся часть полезной жилой площади. При этом строители оценили внесенный академией вклад в строительство. Подрядчик "Апекс" отказался от денежного вознаграждения за выполненные на объекте работы, потребовав признать за ним право собственности на часть возведенного объекта. Арбитражный суд квалифицировал возникший между сторонами договор как договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве,
ссылаясь на то, что стороны действовали совместно для достижения общей цели 23 .
В. С. Ем и И. В. Козлова выделили основные признаки договора простого товарищества: 1) преследование единой (общей) цели; 2) совершение действий, необходимых
для достижения поставленной цели; 3) формирование за счет вкладов имущества, составляющего общую долевую собственность участников договора; 4) каждый участник договора
несет бремя расходов и убытков от общего дела; 5) распределение между собой полученных
результатов 24 .
В отличие от договора простого товарищества при долевом финансовом участии в строительстве гражданин-дольщик, не являясь индивидуальным предпринимателем, во-первых,
действует не с предпринимательской целью (с целью извлечения прибыли), а с целью своего
личного благоустройства, создания нормальных жилищно-бытовых условий. Во-вторых,
гражданин-дольщик не принимает непосредственного участия в строительной деятельности,
то есть не действует совместно с другим участником договора: его роль ограничивается внесением определенной денежной суммы частями или единовременно. В-третьих, дольщикгражданин заключает договор участия только с застройщиком, а не с другими многочисленными гражданами-дольщиками, в результате чего договор является двусторонним, в то время
как договор простого товарищества X многосторонний.
Согласно ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом
строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок
своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом
и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого
строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как видно из этого определения, Закон создает договорную конструкцию лишь между одним
дольщиком и застройщиком, упуская из виду, что число таких дольщиков, включая юридические лица, бывает весьма велико и их интересы в финансировании всего строительного объекта совпадают.
22
См.: Мошкина Л. Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист, 2002, № 2, с. 36.
23
Бизнес-адвокат, 1998, № 23.
24
Гражданское право. Т. II. Полутом 2 / Под ред. Е. А. Суханова. — М., 2000, с. 307.
12
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
Из содержания данного договора видно, что граждане-дольщики не обладают правом на
участие в управлении общими делами по возведению строительного объекта, не имеют права
на получение части извлекаемой при этом прибыли, не приобретают долю в праве на общее
имущество (общее имущество не возникает), не определяют порядок ведения общих дел,
бухгалтерского учета, не участвуют в возмещении возникшего ущерба и затрат на содержание
возводимого объекта, не несут ответственности по общим обязательствам (по обязательствам
застройщика, подрядчика), не вправе ставить вопрос о выделе предоставленной в рамках
долевого участия квартиры (до принятия дома в эксплуатацию речь может идти только о
жилой площади, а не о квартире). Граждане-дольщики не представляют других граждандольщиков во внешних отношениях с другими лицами, у них иной порядок прекращения
договорных отношений. Их вкладом являются обычно денежные средства, а не иное имущество или личное участие, они лишь выплачивают определенную договором денежную сумму
в установленные сроки, а по окончании строительства получают в собственность квартиру,
площадь которой соответствует внесенной денежной сумме.
Правовой статус таких инвесторов напоминает правовое положение вкладчиков в хозяйственных товариществах на вере. Вместе с тем для договора простого товарищества характерно наличие относительно большого числа участников (по крайней мере не менее двух),
интересы которых солидарны и не противоречат друг другу. Они не являются кредиторами
или должниками по отношению друг к другу, они объединены внутренним договорным соглашением, денежными и иными вкладами, вносимыми для достижения общей цели, не противоречащей закону, для создания коллективного образования, но не юридического лица.
Договор же участия в долевом строительстве X двусторонний договор со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
Как верно замечает К. И. Скловский, едва ли могут быть сомнения, что, в отличие от
договора долевого участия в строительстве (как встречного, взаимного договора), ни
один из товарищей не вправе предъявить к любому другому из товарищей требова ния
о качестве, сроках изготовления и т. п., поскольку речь идет об общем результате деятельности, который принадлежит всем участникам на праве общей собственности. Товарищ не может
предъявить к остальным товарищам требование о передаче ему отдельной квартиры, о сроках
такой передачи, о качестве имущества, ибо между товарищами как участниками договора о
совместной деятельности не существует обязательственных правоотношений по поводу создаваемого имущества 25 .
Отменяя решение нижестоящего суда по одному из рассмотренных дел, Президиум
ВАС РФ указал следующее: "Арбитражный суд, признав, что строительство дома
осуществляется по договору о совместной деятельности, не применил нормы права,
регулирующие данные гражданские правоотношения, согласно которым участники таких договоров действуют совместно для достижения общей цели, а результат деятельности распределяется между ними пропорционально внесенной доле, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 1041-1044, 1048 ГК РФ)" 26 .
Единство цели в обсуждаемом виде договора влечет за собой то, что "ни одна из сторон не
вправе требовать исполнения в отношении себя лично и соответственно не должна производить исполнение непосредственно в отношении какой-либо другой стороны" 27 .
М. И. Брагинский и В. В. Витрянский указывают на следующие отличия современного
договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества:
а) договор участия в долевом строительстве, как и договор подряда, является двусторонним (то есть у каждой стороны договора имеются и права, и обязанности. X Ю. А.); б) договор участия не предполагает совместного участия в строительстве обеих сторон; в) договор
участия предусматривает применение к договору с участием гражданина законодательства о
защите прав потребителей; г) договор участия устанавливает минимальный гарантийный срок
для объекта долевого строительства (5 лет); д) договор участия закрепляет государственный
контроль и надзор за исполнением обязательств застройщиком 28 .
25
См.: Скловский К. И. Указ. соч., с. 491-492.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая. В 2-х т. Т. 1: Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. — М.: Статут, 2006,
с. 690-691.
27
Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М., 1997, с. 763.
28
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая. В 2-х т. Т. 1, с. 692.
26
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
13
Л. Н. Мошкина уточняет, что в договоре участия в долевом строительстве отсутствует многосторонняя связь между всеми долевыми инвесторами и основным инвестором. Достижение
цели договора X строительство объекта недвижимости X не является условием договоренности сторон. В договоре о долевом участии построенный объект недвижимости в общую собственность сторон не поступает и ведение совместного бухгалтерского учета, составление единого баланса не предусмотрено. Вся ответственность по делам строительства возлагается не на
дольщиков, а на заказчика. В договоре участия в долевом строительстве личностный фактор не
имеет решающего значения, в то время как договор простого товарищества прекращается
вследствие невозможности одного из участников продолжать свое участие в совместной деятельности по причинам, указанным в законе, за исключением случаев, предусмотренных договором (ст. 1050 ГК РФ) 29 .
Е. С. Квардонова также утверждает, что договор долевого участия в строительстве жилого
дома не может быть признан договором простого товарищества. При этом она выдвигает ряд
доводов, один из которых X отсутствие у дольщиков права на участие в общем управлении, на
получение части прибыли, на долю в праве на общее имущество 30 .
Возможно, современный договор участия в долевом строительстве (особенно тогда, когда
функции заказчика и основного инвестора совмещены в одном лице) относится к договору о
совместной деятельности?
Гражданский кодекс РФ (ст. 1041) называет такой договор договором простого товарищества, но в скобках указывает на договор о совместной деятельности. Означает ли это, что
законодатель акцентирует внимание на том, что договор о простом товариществе представляет собой разновидность договора о совместной деятельности (родового договора) и законом
(договором) могут быть предусмотрены, как и в отношении договора простого товарищества,
другие виды договора о совместной деятельности, отличающиеся друг от друга своими видоизменениями? 31 При подтверждении последней версии вполне обоснованно можно будет
говорить о договоре участия в долевом строительстве как о разновидности договора о совместной деятельности.
Некоторые исследователи полагают, что договор простого товарищества X это единственный предусмотренный Гражданским кодексом РФ договор, регулирующий совместную
деятельность его участников 32 . М. И. Брагинский и В. В. Витрянский считают, что договор
простого товарищества X лишь одна из разновидностей договоров о совместной деятельности 33 .
Как представляется, договор участия в долевом строительстве можно с определенными
оговорками отнести к договору о совместной деятельности, особенно в тех случаях, когда
заказчик строительства и основной инвестор X одно и то же лицо. Тогда возникшие между
ним и остальными (рядовыми) инвесторами-гражданами отношения можно квалифицировать
с позиции договора о совместной деятельности. Число таких участников (более двух) соответствует общим условиям договора о совместной деятельности. В главе 55 ГК РФ и инвестиционном законодательстве фигурируют и такие цели совместной деятельности, как "положительный социальный эффект", "иной полезный эффект", "не противоречащая закону цель".
Эти цели не противоречат цели договора участия в долевом строительстве. Требование об
участии в договоре простого товарищества только коммерческих организаций и (или) индивидуальных предпринимателей можно заменить в договоре участия в долевом строительстве
на более щадящее требование и предусмотреть в родовом договоре о совместной деятельности положение, допускающее к участию в договоре и обычных физических лиц в целях удовлетворения их личных бытовых (жилищных) нужд.
29
Мошкина Л. Н. Указ. соч., с. 37.
Квардонова Е. С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе.
— М.: Ось-89, 2003, с. 36.
31
Следует заметить, что еще в 1957 году К. И. Седунов писал о том, что в практике встречаются различные названия договоров о совместной деятельности: договор о простом товариществе, договоры о научно-техническом
сотрудничестве, консорциум, договор о долевом участии в совместной кооперации, договор о взаимодействии, о
сотрудничестве, о совместном финансировании. — См.: Седунов К. И. Гражданско-правовые формы колхозной
электрификации // Советское государство и право, 1957, № 12, с. 27.
32
См., например: Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, с. 652.
33
См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая. В 2-х т. Т. 1, с. 593.
30
14
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
Е. А. Суханов подчеркивает, что участники договора простого товарищества имеют
целый комплекс прав и обязанностей по отношению друг к другу 34 . И. В. Елисеев
также отмечает, что в обязательстве из договора простого товарищества не отсутствуют фигуры кредитора и должника 35 . Применительно к действию ГК РСФСР 1964 года
А. И. Масляев писал: "Каждый участник договора о совместной деятельности является должником и одновременно кредитором по отношению ко всем остальным его участникам. Поскольку
каждый из них имеет права и обязанности, договор о совместной деятельности следует отнести
к категории двусторонних договоров" 36 . А. Б. Савельев утверждает, что между договором простого товарищества и договором о совместной деятельности есть существенное различие:
последний договор не требует, по существу, объединения имущества или иных вкладов участников, достаточно лишь договориться о совместном достижении какой-либо цели 37 .
В то же время целевые вложения граждан в строительство жилого дома предполагают, что
им наряду с помещениями, занимаемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве
собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ), и правовой режим указанного общего имущества собственников квартир характеризуется тем, что в отношении этого имущества устанавливается общая долевая собственность, а размер доли каждого собственника
пропорционален размеру принадлежащего ему жилого помещения (квартиры) (ст. 36-38 Жилищного кодекса РФ).
В ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в
форме капитальных вложений" указывается, что "инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие
статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы
местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности".
Обобщение судебной практики показывает, что суды, анализируя правовую природу договорных отношений, возникающих по поводу инвестирования в жилищном строительстве,
иногда характеризуют их как отношения, возникающие из договора о совместной деятельности.
Как представляется, принятие в 2004 году Закона об участии в долевом строительстве
требует от законодателя адекватно отреагировать на это событие и определить в ГК РФ конкретное место для данного договора, чтобы положить конец спорам о его положении в системе гражданско-правовых договоров. Необходимо разработать на законодательном уровне и
закрепить в Кодексе новый вид поименованного гражданско-правового договора, который
вобрал бы в себя все необходимые для долевого (инвестиционного) участия в строительстве
элементы различных типов до-говоров, действующих на современном этапе в российском
гражданском законодательстве, превратил бы этот договор в самостоятельный легитимный
институт (тип, вид договора) гражданского права 38 .
Известно, что такой современный тип договора, как договор перевозки, когда-то тоже не
был самостоятельным видом договора, а входил отдельными элементами в другие виды договоров. Гражданско-правовой договор финансирования под уступку денежного требования
(факторинг) (глава 43 ГК РФ) также был включен в Кодекс в силу существенного развития
товарно-денежных отношений в стране, потребностей юридической практики.
Как уже отмечалось, неопределенность положения договора долевого строительства в
системе гражданско-правовых договоров приводит к судебным ошибкам, к ошибочному отождествлению отдельными юристами договора долевого участия с одним из указанных в ГК
РФ 39 . Реализация этого предложения существенным образом повысит эффективность право34
См.: Гражданское право. Т. II. Полутом 2 / Под ред. Е. А. Суханова, с. 313.
См.: Гражданское право: Учебник. Часть вторая / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, с. 76.
36
Масляев А. И., Масляев И. А. Договор о совместной деятельности в советском гражданском праве. — М.,
1998, с. 18.
37
См.: Савельев А. Б. Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред.
М. И. Брагинского. — М.: Статут, 1998, с. 283.
38
А. Маковская считает, что "законодатель скорее рассматривает данный договор как новый самостоятельный
вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в гражданском праве договоров". — См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право, 2005, № 5, с. 25.
39
Например, Ю. Романец предлагает сформировать договор долевого участия в строительстве как вид подрядного обязательства со своей специфической нормативно-правотворческой базой. При этом, считает ученый,
должен быть установлен правовой механизм, предусматривающий применение к нему наряду со специальными
35
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
15
применительной деятельности и защиту прав участников договорных отношений в исследуемой сфере 40 . До внесения же изменений стороны данного договора и правоприменитель могут
использовать правила п. 3 ст. 421 ГК РФ о заключении договора с элементами различных
договоров, предусмотренных Кодексом. Мною было предложено активнее использовать положения п. 3 ст. 421 при оценке договора участия в долевом строительстве 41 .
По этому поводу К. И. Скловский отмечает, что "договор долевого участия X комплексный, соединяющий черты различных договоров и такое предположение избавляет от преследующего многих юристов стремления отождествить этот договор с
одним из указанных в ГК РФ" 42 .
М. И. Брагинский и В. В. Витрянский приходят к выводу о том, что, поскольку Гражданским
кодексом РФ договор участия в долевом строительстве не выделен, возникает необходимость
либо признать соответствующий договор разновидностью выделенных в Кодексе договоров или
отнести его к числу непоименованных договоров, считая его договором sui generis. Одним из
предложенных вариантов, на взгляд ученых, является правовая конструкция разновидности
договора простого товарищества 43 .
Закон об участии в долевом строительстве X это некий итог длительной дискуссии ученых 44 и судебной практики по проблемам регулирования участия граждан в долевом строительстве. По обоснованному мнению отдельных ученых, Закон содержит новые для российского гражданского права положения, свидетельствующие о стремлении законодателя установить некий баланс интересов между застройщиком и участником долевого строительства
как наиболее слабой стороной в договоре 45 .
Закон дал наименование используемому в строительстве договору участия, предъявил повышенные жесткие меры к застройщику, предусмотрел финансовое участие граждан в строительстве, закрепил гарантии по защите их прав и имущественных (жилищных) интересов как
слабой стороны договора 46 , но, как представляется, не отнес этот договор к определенному
типу (виду) гражданско-правового договора. ГК РФ по-прежнему не содержит такого вида
договора как "договор участия в долевом строительстве".
Статья 1 Закона в первую очередь указывает на то, что предметом его регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц
для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на
основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1).
В ч. 3 этой статьи подчеркнуто, что действие Закона не распространяется на отношения
юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной
деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многокварнормами также и общих подрядных правил, не противоречащих специфике долевого участия. — См.: Романец Ю.
Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право, 2000, № 3, с. 77-78.
40
С. А. Салтанова вполне обоснованно считает возможным выделить договор долевого участия в строительстве в качестве самостоятельного вида договора с четким определением сторон, предмета договора, иных существенных условий, прав и обязанностей сторон, ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение)
договорных обязательств. — См.: Салтанова С. А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих
денежные средства в строительство жилья // Нотариус, 2003, № 1, с. 34.
41
См.: Андреев Ю. Н. Гражданское право: теория и судебная практика: Учебное пособие. — Воронеж, 2005,
с. 187-216.
42
См.: Скловский К. И. Указ. соч., с. 483.
43
См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга пятая. В 2-х т. Т. 1, с. 690.
44
О долевом строительстве см. подробнее: Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник
ВАС РФ, 2000, № 3; Козлова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста // ЭЖ-Юрист,
1998, № 4, с. 9; Она же. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация //
Хозяйство и право, 2002, № 2; Мошкина Л. Н. Указ. соч.; Романец Ю. Указ. соч.; Салтанова С. А. Указ. соч.; Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал
российского права, 2003, № 10; Ярошенко К. Б. Споры, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве / Комментарий судебной практики. Вып. 6. — М., 2001, с. 35-48 и др.
45
См., например: Маковская А. Указ. соч., с. 24.
46
Следует заметить, что первоначальный проект закона так и назывался: "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья".
16
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
тирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные
отношения регулируются ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности.
Под застройщиком как одной из сторон договора участия в долевом строительстве законодатель понимает юридическое лицо независимо от его организационно-пра-вовой формы,
имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные
средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном
участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2).
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования,
размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации
застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых
будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 ст. 3).
В том случае, если застройщик не соответствует названным требованиям, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а
также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих
средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3).
С целью развития потребительских прав граждан-дольщиков законодатель возло-жил на
застройщика дополнительную обязанность предоставлять с помощью средств массовой информации, включая сеть "Интернет", всем заинтересованным лицам подробную информацию
о наименовании своей фирмы, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика (как юридического лица), о его учредителях (обладающих пятью и более
процентами голосов в органе управления этого юридического лица), о проектах строительства
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие
застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с
указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; о номере лицензии и сроке ее действия; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (ч. 1 ст. 20).
Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся
лицу свои учредительные документы; свидетельство о своей государственной регистрации
как юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три
последних года осуществления застройщиком пред-принимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 20).
В обязанность застройщика входит и сообщение с помощью средств массовой информации сведений о проекте строительства. Подробное содержание этих сведений предусмотрено
ст. 21 Закона. Информация о застройщике и о проекте строительства составляет проектную
декларацию, которая должна быть опубликована для всеобщего сведения не позднее чем за 14
дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства и представлена в государственный орган, осуществляющий контроль и надзор в сфере
долевого строительства (чч. 1, 2 ст. 19).
Как одно из средств усиления защиты прав участников долевого строительства и государственного контроля за деятельностью застройщика Закон об участии в долевом строительстве
рассматривает обязательную государственную регистрацию права собственности на объекты
долевого строительства и уступки прав требований по договору (ст. 16-17).
С целью защиты законных прав и интересов дольщика законодатель включил в число существенных условий договора такие: 1) определение подлежащего переда- че конкретного
объекта долевого строительства в соответствии с проектной доку-ментацией застройщиком
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
17
после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4 ст. 4). Эти условия подробно раскрыты в
последующих статьях.
Особое внимание Закон об участии в долевом строительстве уделил правовому регулированию срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства.
Так, согласно ст. 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен
быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать
объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости или в состав блок-сек-ции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем
за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном
ГК РФ.
При нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального
банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка
(пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В юридической литературе со ссылкой на системный анализ норм Закона об участии в долевом строительстве, включая нормы ч. 4 ст. 8, иногда делается вывод о том, что Закон косвенно допускает возможность заключения договора без указания срока передачи объекта
долевого строительства 47 .
Полагаю, это не совсем так. Дело в том, что в последнем предложении указанной части
ст. 8 речь идет о случаях неустановления сторонами договора срока начала принятия готового объекта долевого строительства после принятия в эксплуатацию многоквартирного дома и
получения сообщения от застройщика о завершении строительства, о готовности объекта к
передаче, а не о сроке передачи возведенного объекта.
Большое внимание Закон уделяет и способам обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве и ответственности за нарушение этих обязательств. К
основным способам обеспечения исполнения обязательств со стороны застройщика по договору участия в долевом строительстве Закон относит залог (ст. 13-15) и поручительство
(ст. 151).
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на
праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения. Залогодержателем иму-щества в таких случаях
является банк (чч. 1, 3, 6 ст. 13).
47
См., например: Маковская А. Указ. соч., с. 36-37.
18
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть ме-сяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно
свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 14).
Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.
Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен
предусматривать: 1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого
строительства по обязательствам застройщика, предусмотренным ч. 2 ст. 121 Закона; 2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае
уступки прав требований по договору; 3) срок действия поручительства, который должен
быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи
объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 4) согласие поручителя на
возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя; 5)
обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства (чч. 1-2 ст. 151).
Судебная практика
по защите прав участников долевого строительства
Закон об участии в долевом строительстве впервые на законодательном уровне предусмотрел правовую возможность применения к отношениям, вытекающим из до-говора, заключенного гражданином X участником долевого строительства исключительно для личных,
семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, норм законодательства о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4).
До этого судебная практика по применению Закона РФ "О защите прав потребителей" не
была единообразной.
Правильное установление обстоятельств дела, юридической природы возникших правоотношений при долевом строительстве существенным образом влияет на ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств, в том числе на применение (неприменение)
Закона РФ "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, обобщив практику рассмотрения судами дел, рассмотренных в период с 1999 по 2001 год, по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, отметила, что при установлении судом признаков строительного подряда и нарушении застройщиком условий договора суды в основном правильно применяли
названный Закон и разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября
1994 года № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (с изм. и
доп.) в части того, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникнуть, в частности, из договоров подряда (бытового, строительного), из
других договоров, направленных на удовлетворение личных (бытовых) нужд граждан, не
связанных с извлечением прибыли, обоснованно применяли положения о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, прекращении договора при существенном нарушении
обязательств 48 .
Гражданка Д. обратилась в районный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о возмещении вреда, причиненного нарушением прав потребителя, обосновывая свои требования тем, что по договору о долевом строительстве от 7 октября
1996 года она уплатила ответчику за четырехкомнатную квартиру общей площадью 134 кв. м,
исходя из стоимости 1 кв. м, 2 млн. неденоминированных рублей. Однако переданная ей квартира оказалась меньшей площадью X 128,7 кв. м. В связи с этим истица просила взыскать с
ответчика 10 600 руб., излишне уплаченных за квартиру, 10 000 руб. X за причинение этим
обстоятельством морального вреда, а также пеню за отказ добровольно удовлетворить ее
требования.
48
Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
19
В ходе судебного разбирательства истица уточнила свои исковые требования и просила
взыскать с ответчика 21 200 руб. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства, 268 000 руб. неустойки (пени) и 10 000 руб. X как компенсацию за моральный вред.
Решением суда истице было возвращено 10 600 руб., излишне выплаченных за квартиру.
Суд пришел к выводу о том, что сумма, уплаченная истицей за 134 кв. м будущей квартиры
(268 000 руб.), по существу, является авансовым платежом. По смыслу договора, по окончании
строительства допускается корректировка окончательной стоимости квартиры. Сама истица не
отрицала, что дом был выстроен в соответствии с проектом, квартира состоит из четырех комнат, благоустроена. Суд отказал во взыскании убытков, неустойки и в компенсации морального
вреда, ссылаясь на то, что заявленное требование не основано на законе. Судебная коллегия
по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением суда, указав при этом,
что положения Закона РФ "О защите прав потребителей" применимы и при других договорных
формах участия граждан в инвестиционном строительстве, если достоверно будет установлено, что заключенный договор был направлен на удовлетворение личных (бытовых) потребностей граждан, не связанных с извлечением прибыли 49 .
Как же после принятия Закона об участии в долевом строительстве суды применяют положения законодательства о защите прав потребителей?
Законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения, возникающие
между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров
(выполнении работ, оказании услуг), устанавливаются права потребителей на приобретение
товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества
потребителей и окружающей среды, на получение информации о товарах (работах, услугах) и
об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их ин-тересов, а также определяется механизм реализации этих прав.
Особенно большое количество судебных исков составляют иски, вызванные несвоевременным введением строительного объекта в эксплуатацию, просрочкой передачи квартиры в
собственность участника долевого строительства.
Так, супруги Г. обратились в суд с иском к ООО о взыскании неустойки в сумме
626 760 руб. и компенсации морального вреда в сумме 100 000 руб., ссылаясь на то,
что по договору долевого строительства от 13 октября 2004 года ответчик обязался
возвести (построить) многоквартирный дом и передать им на праве собственности в четвертом
квартале 2004 года однокомнатную квартиру общей проектной площадью 34,8 кв. м стоимостью
348 500 руб. По данному делу суд установил, что акт государственной комиссии о приемке
законченного строительством объекта был составлен 30 декабря 2004 года, но утвержден постановлением главы администрации лишь 28 ноября 2005 года, что не позволяло истцам зарегистрировать свое право собственности на указанную квартиру.
Решением от 11 июля 2006 года суд удовлетворил исковые требования Г. и постановил
взыскать в пользу каждого из них по 50 000 руб. неустойки и по 50 000 руб. компенсации морального вреда за "задержку исполнения договора" и нарушение потребительских прав истцов.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением и
оставила его без изменения, а кассационную жалобу ответчика X без удовлетворения. В мотивировочной части кассационного оп-ределения судебная коллегия указала, что, как видно из
материалов дела, ответчик обязался организовать работы по строительству жилого дома в
соответствии с проектно-сметной документацией с предъявлением построенного объекта
приемочной комиссии в четвертом квартале 2004 года и передать истцам по акту приемапередачи однокомнатную квартиру обусловленной договором площадью. Истцы же были обязаны обеспечить финансирование строительства жилого дома в сумме 348 500 руб. Свои обязательства Г. выполнили, а жилой дом был принят в эксплуатацию решением государственной
комиссии 30 декабря 2004 года. Однако акт о приеме в эксплуатацию был утвержден постановлением главы городского округа лишь 28 ноября 2005 года. Таким образом, просрочка исполнения обязательства со стороны ответчика составила 209 дней, и суд первой инстанции пришел к
правильному выводу о взыскании с ответчика неустойки и денежной компенсации морального
вреда с учетом конкретных обстоятельств дела на основе положений Закона РФ "О защите
прав потребителей" 50 .
Представляется, что изложенное решение суда законно и обоснованно. Согласно ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение прав потребителей продавец (изготовитель, исполнитель) несет ответственность, предусмотренную зако-ном или договором. Если
49
Дело № 33-283 /2002 // Архив Воронежского областного суда.
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 16 ноября 2006
года по делу № 33-2912 // Архив Воронежского областного суда.
50
20
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в
полной сумме сверх неустойки, а в силу п. 5 ст. 28 Закона за нарушение установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) в пользу потребителя взыскивается неустойка (пеня) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги) за каждый день
просрочки. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену
отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы не определена договором.
Если проанализировать решение суда с позиций норм Закона об участии в долевом строительстве, то можно сделать вывод о том, что ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства участнику строительства реализуется несколько
иным образом: согласно ч. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором
срока передачи участнику долевого строительства возведенного объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства,
от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) выплачивается в двойном размере. (Предыдущая редакция данной нормы предусматривала ответственность застройщика независимо от правового
статуса участника долевого строительства в виде неустойки (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день
просрочки).
До принятия Закона об участии в долевом строительстве правовые последствия просрочки
передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства регламентировались общими нормами ст. 405 ГК РФ.
Безусловно, на практике весьма затруднительно определить точную дату (день) передачи
объекта долевого строительства участнику строительства. Поэтому стороны обычно указывают в договоре квартал (полугодие) того или иного года возведения многоквартирного дома и
в зависимости от этого X время передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику
долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом
строительстве. (До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве застройщики с целью увеличения сроков строительства, как правило, не указывали в договоре сроки
передачи дольщику объекта строительства, а последние не имели возможности обращаться к
этим срокам). Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик
обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее
срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого
строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блоксекции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Естественно, при отсутствии в договоре указания о сроке передачи возведенного объекта
долевого строительства его участнику договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Судебная практика показывает, что нередко возникают ситуации, когда строительство
многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3 ст. 6 Закона об участии в
долевом строительстве).
В ст. 8 Закона указано, что передача объекта долевого строительства осуществляется не
ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное испол-
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
21
нение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не
установлено до-говором.
Застройщик обязан не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок
начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать
рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о
необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 ст. 8. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого
строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем
за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан
приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от
принятия объекта долевого строительства в предусмотренный договором или Законом срок и
при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства
застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи
объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 ст. 8 Закона). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных данной частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о
получении участником долевого строительства сообщения о дате приема-передачи объекта
долевого строительства либо заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника
долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого
строительства по указанному им почтовому адресу.
Подводя итог сказанному, можно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора,
заключенного гражданином X участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о за-щите прав потребителей в части,
не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве (ч. 9 ст. 4). При этом следует заметить, что законодательство о защите прав потребителей предоставляет гражданину
больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им
договору, чем Гражданский кодекс РФ, а также Закон об участии в долевом строительстве.
По договору переуступки прав требований ЗАО обязалось построить истице X цессионарию К. однокомнатную квартиру стоимостью 277 530 руб., которые истица уплатила полностью. Сторонами был определен ориентировочный срок сдачи дома в
эксплуатацию X третий квартал 2003 года.
Истица обратилась в суд к ЗАО с иском о возмещении убытков, взыскании неустойки, ссылаясь на то, что многоквартирный дом с ее квартирой для приемки в эксплуатацию был представлен государственной комиссии лишь в декабре 2004 года. Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 35 000 руб., районный суд взыскал с ответчика и
убытки (в сумме 14 000 руб.) X дополнительные расходы, вызванные несвоевременной передачей объекта долевого строительства его участнику и заключающиеся в оплате истицей квартирной платы за период с апреля 2003 года по май 2004 года по договору коммерческого найма
жилья собственнику другой квартиры, в которой она проживала до окончания строительства
22
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
своего жилья. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила это решение без изменения, а кассационную жалобу ответчика X без удовлетворения 51 .
Думается, что данные судебные постановления также соответствуют требованиям Закона.
В то же время представляется не совсем верным (законным) решение того же суда по делу
с участием гражданина З.
19 апреля 2002 года гражданин З. заключил договор о своем участии в долевом
строительстве с застройщиком. Согласно условиям этого договора срок окончания
строительства многоквартирного дома (в нем должна была находиться будущая
квартира истца) X первый квартал 2003 года. Ответчик обязывался передать истцу квартиру, обусловленную договором, до 31 марта того же года. Иными словами, и ориентировочная дата
возведения многоквартирного дома и дата передачи (крайний срок) конкретной квартиры
участнику долевого строительства совпадали. Однако, как видно из материалов дела, передача квартиры истцу З. по акту приема-передачи состоялась лишь 25 сентября 2003 года
(на 177 дней позже указанной в договоре даты). Естественно, З. обратился в суд и просил взыскать с застройщика неустойку и денежную компенсацию морального вреда в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства.
Суд отказал в иске, сославшись на то, что истец ошибочно связывает дату сдачи жилого
дома государственной комиссии и передачи ему квартиры в собственность со сроком окончания
строительства в первом квартале 2003 года. Обязанность ответчика по передаче квартиры
истцу возникла только после принятия дома в эксплуатацию государственной приемочной
комиссией 10 сентября 2003 года и утверждения этого акта 16 сентября 2003 года. Квартира
была передана истцу через 9 дней после приемки дома в эксплуатацию. Судебная коллегия
по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением, указав при этом, что
суд обоснованно пришел к выводу о том, что девятидневный срок является разумным (п. 2
ст. 314 ГК РФ) 52 .
Как представляется, поскольку в договоре окончательный срок строительства и пе-редачи
квартиры был определен (ограничен) 31 марта 2003 года, передача квартиры истцу 25 сентября 2003 года является просрочкой исполнения обязательства со стороны ответчика со всеми
вытекающими отсюда правовыми последствиями. Пункт 2 ст. 314 ГК РФ указывает на обязательства, не предусматривающие срок их исполнения, в то время как по изученному делу
обязательство по возведению многоквартирного дома и передаче квартиры истцу содержало
период времени, в течение ко-торого оно должно было быть исполнено, а потому подлежало
выполнению в пределах такого периода (п. 1 ст. 314).
В связи с изложенным не меньший интерес вызывает другое дело. Согласно договору долевого участия в строительстве от 4 июня 2003 года, заключенному между истцом В. и ООО, срок окончания строительства многоквартирного дома — второй квартал 2004 года. Ответчик был обязан передать в собственность истца объект долевого строительства (однокомнатную квартиру) после внесения истцом всех денежных средств по договору
и сдачи жилого дома в эксплуатацию. Свои обязательства истец выполнил, а ответчик предъявил рабочей комиссии возведенный дом 29 июня 2004 года. Однако состав государственной
комиссии по принятию данного дома в эксплуатацию был утвержден лишь 10 декабря 2004 года
и 14 декабря того же года комиссия приняла дом в эксплуатацию. Суд отказал в удовлетворении иска В. о взыскании с застройщика неустойки и компенсации морального вреда, вызванного
просрочкой передачи квартиры, сославшись на то, что понятия "окончание строительства" и
"сдача дома в эксплуатацию" не идентичны. Какие-либо правила о сроках принятия (передачи)
квартиры истцу договором не были предусмотрены. Срок строительства ответчиком не был
нарушен, а акт государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию не был утвержден
своевременно по не зависящим от ответчика обстоятельствам. Судебная коллегия областного
суда согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила судебное решение без изменения 53 .
51
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 4 апреля 2006 года по делу № 33-997 // Архив Воронежского областного суда.
52
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 марта 2006 года по делу № 33-604 // Архив Воронежского областного суда.
53
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 июля 2005 года
по делу № 33-1616 // Архив Воронежского областного суда.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
23
Полагаю, что суду следовало бы в полной мере учесть положения Закона об участии в долевом строительстве, предусматривающего в качестве одного из существенных условий договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику (ст. 6).
Гражданин П. обратился в районный суд с иском к ООО о взыскании неустойки и
компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что в силу соглашения об уступке
прав требования (цессии) по договору долевого строительства жилья ответчик должен
был окончить строительство и предоставить ему однокомнатную квартиру общей стоимостью
304 575 руб. в четвертом квартале 2004 года, однако до настоящего времени строительство
объекта не закончил. Суд удовлетворил требования П. и взыскал в его пользу 304 575 руб. неустойки (в пределах стоимости квартиры) и компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.
(истец просил взыскать 100 000 руб. денежной компенсации за причинение морального вреда).
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила без изменения состоявшееся решение в части компенсации морального вреда, а размер денежной суммы неустойки
снизила до 100 000 руб., сославшись на ст. 333 ГК РФ и явную несоразмерность размера денежной суммы взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства: суд не учел
конкретные обстоятельства, при которых истец заключил соглашение об уступке права требования, и на момент заключения этого соглашения сторонам уже было известно о нарушении
срока строительства. Кроме того, судебная коллегия указала, что возникшие по делу правоотношения регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей" 54 .
Представляется, что вывод судебной коллегии является правильным лишь с учетом того,
что к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, нормы Закона
о защите прав потребителей применяются в части, не урегулированной Законом об участии в
долевом строительстве. Что касается уменьшения размера присужденной неустойки, ст. 333
ГК РФ действительно наделяет суд правом уменьшить размер неустойки, если он явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Анализ материалов дел, разрешенных в
порядке надзора Президиумом ВАС РФ, свидетельствует о том, что установленное ст. 333
Кодекса право суда трактуется ныне как обязанность судов, рассматривающих споры о взыскании неустойки, размер которой превышает некие средние величины. Однако нельзя не заметить, что подобная практика не отвечает требованиям диспозитивности (с точки зрения
материального права) и противоречит принципам состязательности сторон
(с точки
зрения процессуального законодательства) 55 .
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" рекомендует судам при оценке последствий нарушения обязательств, ведущих к снижению размера неустойки, учитывать и обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена
товара, работ, услуг, сумма договора и т. п.) (п. 42).
В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 14 июля 1997 года № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечается, что арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того,
заявлялось ли такое ходатайство ответчиком (п. 1).
Вопрос о применении данной нормы может быть решен в любой инстанции. Действия
истца, способствующие увеличению размера неустойки, не могут служить основанием для ее
уменьшения на основании этой статьи. Увеличение соглашением сторон размера законной
неустойки само по себе не может служить основанием для уменьшения взыскиваемой суммы
неустойки в соответствии со ст. 333. При решении вопроса об уменьшении неустойки учитываются проценты, уплаченные или подлежащие уплате истцу. Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим хо-датайство об уменьшении неустойки.
По одному из изученных дел выяснилось, что основанием снижения судом размера
присужденной неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в рамках ст. 333 ГК РФ послужило то обстоятельство, что обусловленная догово-
54
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 4 апреля 2006 года
по делу № 33-993 // Архив Воронежского областного суда.
55
См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. — М.: Статут,
2005, с. 492.
24
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
ром квартира была передана участнику долевого строительства фактически до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию 56 .
По другому делу районный суд снизил размер неустойки за просрочку в передаче участнику
долевого строительства возведенной квартиры с 690 158 до 70 000 руб., указав на конкретные
обстоятельства, повлекшие нарушение ответчиком сроков сдачи дома в эксплуатацию: акт
приема в эксплуатацию многоквартирного дома был подписан с опозданием по вине главы
городского округа, хотя фактически дом был построен раньше. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением 57 .
В одном из решений, снижая размер причитающейся за несвоевременную передачу построенной квартиры участнику долевого строительства неустойки (с 600 660 до 30 000 руб.), тот
же суд сослался на такие обстоятельства уменьшения ее размера (ст. 333 ГК РФ) как "имущественное положение истца, финансовое положение ответчика". Суд кассационной инстанции
согласился с этим решением и оставил решение суда без изменения 58 .
В другом деле выяснилось, что судебная коллегия по гражданским делам областного суда
снизила размер неустойки, причитающейся в пользу истца (участника долевого строительства)
за несвоевременную передачу ему квартиры после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, с 507 000 руб., присужденных судом первой инстанции, до 300 000 руб., сославшись на то,
что суд не применил положения ст. 333 ГК РФ 59 .
Аналогичным образом поступил суд кассационной инстанции и в отношении решения того
же суда по делу с участием гражданки А. (участницы долевого строительства), снизив сумму
неустойки с 206 580 руб., присужденных судом за несвоевременную передачу квартиры, до
100 000 руб., сославшись на общие положения ст. 333 ГК РФ 60 .
Еще один пример. Гражданка Б. и муниципальное унитарное предприятие заключили договор об участии в долевом строительстве с обязательством предприятия предоставить Б. однокомнатную квартиру в третьем квартале 2000 года. В исполнение своих обязательств Б. внесла
в кассу предприятия 125 000 руб. Дополнительным соглашением стороны изменили срок планового окончания строительства и предоставления квартиры на второй квартал 2004 года.
Однако предприятие не выполнило своих обязательств и не передало к указанному сроку квартиру гражданке Б., в связи с чем она была вынуждена обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки. Районный суд взыскал в пользу Б. 125 000 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила
решение суда в этой части, направила дело на новое рассмотрение, указав при этом, что решение суда о взыскании неустойки в сумме 125 000 рублей за нарушение сроков исполнения
договора постановлено судом без исследования доводов ответчика о несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства 61 .
Соответствие положений ст. 333 ГК РФ, предоставляющих судебным органам возможность снижать размер неустойки, Конституции РФ было предметом обсуждения Конституционного Суда РФ.
В Определении КС РФ от 22 января 2004 года № 13-О отмечено следующее.
Статья
330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму,
которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно ч. 1 ст. 333
ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, гражданское законодательство
предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры
имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право
снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной
56
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 ноября 2006
года по делу № 33-3036 // Архив Воронежского областного суда.
57
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 марта 2006 года по делу № 33-835 // Архив Воронежского областного суда.
58
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 29 сентября 2005
года по делу № 33-2277 // Архив Воронежского областного суда.
59
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 17 ноября 2005
года по делу № 33-2767 // Архив Воронежского областного суда.
60
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 22 ноября 2005
года по делу № 33-2778 // Архив Воронежского областного суда.
61
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 декабря 2006
года по делу № 33-3290 // Архив Воронежского областного суда.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
25
или договорной. Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об
уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути
может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года). Следовательно, сама по себе ч. 1 ст. 333 ГК РФ не может рассматриваться как противоречащая Конституции РФ, в том числе ее статьям, на которые в обоснование своей позиции ссылается
заявительница. Проверка же того, имелись ли при рассмотрении конкретного дела основания
для уменьшения размера законной неустойки, не входит в компетенцию Конституционного
Суда РФ, установленную ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ "О Конституционном Суде
Российской Федерации".
Заслуживает внимания определение судом срока передачи возведенной квартиры
участнику долевого строительства по гражданскому делу по иску гражданина В.
к ООО "Воронеж-Дом плюс" о возмещении убытков, взыскании процентов и компенсации морального вреда. Как следовало из материалов дела, соглашением от 4 октября
2002 года ООО "Терем" уступило свое право требования предоставления трехкомнатной квартиры определенной площади гражданину В. (истцу), однако ответчик-застройщик (ООО "Воронеж-Дом плюс") нарушил срок исполнения обязательства в части предоставления этой квартиры. Рассматривая иск В., суд пришел к выводу о том, что между сторонами по делу был заключен договор подряда, а потому договор в силу ст. 708 ГК РФ должен содержать указания на
начальный и конечный сроки выполнения работы. Поскольку, по мнению суда, в договоре не
были указаны такие сроки, суд, применив нормы ст. 314 ГК РФ и посчитав, что крайний срок для
выполнения строительных работ ответчику X 18 мая 2004 года, пришел к выводу, что именно
эта дата и является окончанием разумного срока исполнения обязательства по предоставлению квартиры истцу. В результате такого вывода срок просрочки обязательства существенным
образом был занижен.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда обоснованно отменила такое
решение и указала следующее: в связи с тем, что по данному спору имела место уступка права
требования (цессия), суду первой инстанции следовало руко-водствоваться правилами ст. 384
ГК РФ, согласно которым если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые
существовали к моменту перехода. По договору долевого участия в строительстве от 9 июля
2002 года, заключенному между застройщиком (ООО "Воронеж-Дом плюс") и ООО "Терем",
спорная квартира должна была быть передана участнику долевого строительства (ООО "Терем") до 1 января 2003 года, а не до 18 мая 2004 года. Следовательно, этот срок действует и
для правопреемника (цессионария) 62 .
Гражданка М. предъявила в суд иск к акционерному обществу о передаче квартиры ей в
собственность, о взыскании неустойки в сумме 162 000 руб. и о компенсации морального вреда
в сумме 20 000 руб. в связи с просрочкой исполнения обязательства по передаче квартиры.
Районный суд отказал в удовлетворении заявленного иска. Судебная коллегия областного суда
согласилась с таким решением, подчеркнув при этом, что истица не в полном объеме оплатила
стоимость объекта долевого строительства и поэтому оснований для передачи ей застройщиком квартиры определенной в договоре площади у застройщика не было 63 .
Судебная практика показывает, что обсуждение вопроса о просрочке предоставления
квартиры иногда осложняется тем, что участники долевого строительства вносят свои предложения (пожелания) по изменению планировки (перепланировке) квартиры, которая будет
предоставляться им в будущем по договору участия в долевом строительстве. По существу,
такие предложения, поступающие от граждан уже в период действия договора, являются
намерением изменить существенные условия договора, поскольку по исследуемому виду
договора передача конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной
документацией застройщиком участнику долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию относится к существенным условиям договора (ст. 4 Закона об
участии в долевом строительстве). Поэтому вопросы, связанные с перепланировкой возводимой квартиры, следует обсуждать при заключении договора в соответствии с нормами главы
62
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 апреля 2005
года по делу № 33-1094 // Архив Воронежского областного суда.
63
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 19 мая 2005 года
по делу № 33-1349 // Архив Воронежского областного суда.
26
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
28 ГК РФ ("Заключение договора"), а в период действия уже заключенного договора X согласно нормам главы 29 ГК РФ ("Изменение и расторжение договора").
В связи с изложенным определенный интерес вызывает следующее дело. Истица К.,
ссылаясь на нарушение срока передачи квартиры застройщиком, обратилась в
суд с иском к ООО об исполнении условий договора, о взыскании неустойки в сумме
319 802 руб. и компенсации морального вреда. В заявлении К. указывала, что квартира не была
передана ей в соответствии с условиями перепланировки в установленный договором срок.
Суд обязал ответчика доделать квартиру в течение одного месяца (установить две дверные
коробки, навесить двери в комнате). В остальной части в иске было отказано.
Отменяя данное решение, судебная коллегия по гражданским делам областного суда указала, что заключенный между сторонами договор долевого участия в строительстве не содержал условий о перепланировке квартиры и в материалах дела отсутствуют письменные дополнительные соглашения об этом. Выводы суда первой инстанции противоречивы: с одной стороны, суд признал перепланировку квартиры изменением условий договора, а с другой X отказал
в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда
за нарушение срока возведения объекта и передачи квартиры. Вместе с тем в силу ст. 15, 28
Закона РФ "О защите прав потребителей" нарушение прав потребителей, включая просрочку
исполнения обязательства, является основанием для взыскания неустойки и компенсации
морального вреда 64 .
Применение законодательства о защите прав потребителей в отношении граждан X участников долевого строительства прочно вошло в судебную практику. Этот вывод подтверждает следующее решение Верховного Суда РФ. Дело, которое далее будет приведено в качестве
примера, в большей мере касается процессуального законодательства, но использование ГПК
РФ, как видно из материалов этого дела, тесно связано с распространением норм Закона РФ
"О защите прав потребителей" на отношения долевого строительства.
21 июля 2003 года гражданка М. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО о
взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору и компенсации
морального вреда. В обоснование своих требований она указывала, что 10 октября
2000 года заключила с ООО договор долевого участия в инвестировании строительства жилого
дома. Согласно условиям этого договора она обязалась произвести своевременное финансирование строительства своей доли жилья (конкретной трехкомнатной квартиры), а общество X
закончить строительство объекта не позднее второго квартала 2001 года и передать указанную
квартиру в собственность М. Обязательство по оплате истицей выполнено в полном объеме,
тогда как строительство дома закончено ответчиком с просрочкой на 547 дней.
Определением районного суда исковое заявление было возвращено истице на основании
п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ в связи с неподсудностью дела данному суду. После неоднократных
судебных разбирательств жалоба М. стала предметом обсуждения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия указала следующее. Возвращая М. ее исковое заявление о взыскании
неустойки и компенсации морального вреда с ООО, суд исходил из того, что на спорные правоотношения не распространяется действие Закона РФ "О защите прав потребителей", и заявление истицей может быть подано в суд в соответствии с общими правилами территориальной
подсудности, установленными гражданским процессуальным законодательством Российской
Федерации.
Однако с этими выводами согласиться нельзя. Как видно из материалов дела, цель заключения М. договора с ответчиком о долевом участии в инвестировании строительства жилого
дома X приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд заявительницы. Это следует, в частности, из договора, согласно которому М. привлекается в качестве
дольщика по инвестированию строительства дома с целью приобретения в нем соответствующего жилого помещения в собственность. По договору от 10 октября 2000 года на заявительницу (дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а общество X строительная компания, привлекающая денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, принимало на себя функции заказчика
строительства с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Таким
образом, М., инвестирующая денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является потребителем оказываемых ООО услуг, поскольку фактически приобретает
квартиру для личных нужд.
64
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 апреля 2005
года по делу № 33-1042 // Архив Воронежского областного суда.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
27
Пленум Верховного Суда РФ в п. 1 постановления от 29 сентября 1994 года № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" разъяснил, что законодательство о
защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение
заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары
(работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо
индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям,
реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и
оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, X с другой стороны.
В ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве также указывается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином X участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав
потребителей в части, не урегулированной данным Законом.
Поэтому, сделал окончательный вывод Верховный Суд РФ, на данные правоотношения
распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей" и предусмотренные этим Законом
(п. 2 ст. 17) правила подсудности. М. вправе была обратиться с исковым заявлением в суд по
месту своего жительства 65 .
Не менее интересно рассмотренное Верховным Судом РФ дело с участием гражданки Д.,
которая обратилась в суд с иском к ЗАО о взыскании неустойки за нарушение обязательств по
договору о долевом участии в строительстве жилого дома, ссылаясь на то, что ответчиком
были нарушены сроки выполнения работ, установленные договором. Определением районного
суда исковое заявление Д. было оставлено без движения и предложено уплатить государственную пошлину. Судебной коллегией по гражданским делам городского суда и президиумом городского суда данное определение было оставлено без изменения. Законность определения
стала предметом обсуждения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.
Отменяя судебные постановления, Судебная коллегия обоснованно указала на следующие
основания отмены.
Суд первой инстанции, оставляя без движения исковое заявление Д., исходил из того, что
между сторонами был заключен инвестиционный договор и Закон РФ "О защите прав потребителей" на указанные правоотношения не распространяется, в связи с этим истец обязан был
уплатить государственную пошлину при подаче данного искового заявления. Судебная коллегия по гражданским делам городского суда согласилась с такими выводами суда первой инстанции. Оставляя без изменения судебные акты нижестоящих судов, президиум городского
суда также исходил из того, что спорные правоотношения не регулируются Законом о защите
прав потребителей. Необходимость уплаты государственной пошлины при подаче иска президиум обосновал еще и тем, что при разбирательстве данного дела по существу применению
подлежат нормы ГК РФ, устанавливающие возможность уменьшения неустойки. Закон о защите
прав потребителей не определяет оснований для уменьшения неустойки и освобождения от ее
уплаты. Взыскание неустойки в полном размере может привести к нарушению прав других лиц,
участвующих в строительстве данного жилого дома.
Однако изложенные выводы являются неверными. Как указывала в надзорной жалобе заявительница и усматривается из материалов, между Д. и ЗАО был заключен договор долевого
участия в строительстве жилого дома для удовлетворения ее личных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В соответствии с разъяснением, данным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7
"О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы,
услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, X с другой стороны. Согласно ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве
является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами,
предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в
соответствии с ним иными правовыми актами.
65
Бюллетень Верховного Суда РФ, 2006, № 7.
28
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
Кроме того, согласно ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям,
вытекающим из договора, заключенного гражданином X участником долевого строительства
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Законом.
Исходя из требований приведенных норм, а также с учетом разъяснений, содержащихся
в пп. 1 и 2 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7, к возникшим между Д.
и ЗАО правоотношениям применяется Закон РФ "О защите прав потребителей", согласно
п. 3 ст. 17 которого потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам,
связанным с нарушением их прав 66 .
Одним из способов защиты имущественных прав (интересов) гражданина-по-требителя
при финансовом участии в долевом строительстве является возмещение убытков. Этому вопросу в Законе об участии в долевом строительстве посвящена ст. 10, согласно которой в
случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не
исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана
уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки (штрафы, пени) и
возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Защита прав граждан в этой ситуации происходит в рамках ст. 12, 15 ГК РФ и на основе
общих положений главы 25 Кодекса об ответственности за нарушение обязательств. Суды
выясняют размер причиненных убытков, наличие причинно-следст-венной связи между действиями (бездействием) застройщика и наступившими последствиями, доказанность вины
застройщика в возникновении убытков.
Так, участник долевого строительства Т. просила районный суд взыскать с ответчика-застройщика убытки, вызванные, по ее мнению, оплатой другого жилья по найму в
связи с нарушением срока передачи ей ответчиком квартиры и расходами на лечение,
утверждая, что если бы она была вовремя зарегистрирована по новому месту жительства в
новой квартире, то получала бы бесплатное медицинское обслуживание. Суд отказал в иске,
указав, что истицей не доказана причинная связь между нарушением ответчиком срока передачи квартиры в ее собственность и теми расходами, которые истица просила возместить.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила это решение без изменения 67 .
По другому делу участник долевого строительства Ш. просил районный суд взыскать в его
пользу в возмещение убытков расходы, связанные с приобретением им нового жилья по более
высокой цене в связи с неполучением квартиры по договору участия в долевом строительстве,
расторжением этого договора по его инициативе из-за нарушения срока передачи квартиры,
исходя из разницы в ценах на квартиру на момент заключения договора и на момент приобретения им другого жилья взамен ожидаемой квартиры. Суд отказал в иске, сославшись на то, что
"истец не представил суду доказательства того, что он досрочно расторг договор участия в
долевом строительстве вынужденно (из-за нарушения срока исполнения договора) по вине
застройщика" 68 .
Комментируя это судебное дело, следует подчеркнуть, что, удовлетворяя аналогичные иски, суды должны иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 393 ГК РФ если иное не предусмотрено
законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются
во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было X в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание
цены, существующие в день вынесения решения. Это особенно важно в условиях рыночной
экономики с ее постоянно изменяющимися ценами на товары, услуги и работы.
Как показывает судебная практика, многие граждане-истцы просят суд не только возместить причиненный им реальный ущерб, но и взыскать в их пользу упущенную выгоду. Например, по тому же делу гражданка Т. просила взыскать и денежную сумму, состоящую из
66
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 года по делу
№ 78-В06-1 // СПС "КонсультантПлюс".
67
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 19 декабря 2006
года по делу № 33-3338 // Архив Воронежского областного суда.
68
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 1 сентября 2005
года по делу № 33-2017 // Архив Воронежского областного суда.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
29
размера неполученной зарплаты, которую она могла бы, по ее мнению, получить, если бы
вовремя получила по договору квартиру, зарегистрировалась в ней, а потом и трудоустроилась. Суд отказал в иске и в этой части, подчеркнув, что истица не представила доказательств
того, что именно из-за несвоевременного предоставления квартиры она (истица) была лишена
возможности трудоустроиться 69 .
В юридической литературе иногда указывается на то, что при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком
обязательств по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок
возмещение убытков ограничено реальным ущербом и возможно в пределах стоимости объекта долевого строительства 70 .
Представляется, что это ошибочное мнение. Гражданское законодательство не со-держит
прямого указания на ограниченную (в пределах реального ущерба) имущественную ответственность контрагента-застройщика за нарушение договорных обязательств в сфере долевого
строительства. Как отмечалось, ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает возмещение за счет нерадивого застройщика убытков в полном объеме. Введение ограниченной ответственности застройщика означало бы нарушение (ущемление) имущественных прав участника долевого строительства. Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В отношении размера подлежащих возмещению убытков в гражданском
праве действует общий принцип, заключающийся в необходимости их полной компенсации.
Это означает, что подлежат возмещению все причиненные неисполнением или ненадлежащим
исполнением обязательства или причинением вреда убытки. Под убытками в соответствии с
п. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или
должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение
его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило
бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Помимо предъявления требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, о возмещении убытков в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче
объекта долевого строительства в установленный договором срок участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (зачастую это
происходит одновременно). Таким правом его на-деляет п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в
долевом строительстве.
Если внимательно проанализировать содержание ст. 9 Закона, можно сделать вывод о том,
что законодатель расценивает односторонний отказ от исполнения договора в изложенной
ситуации как расторжение договора. Статья 9 Закона называется "Расторжение договора", а
ч. 2 этой статьи содержит подробную процедуру и правовые последствия такого отказа, используя лишь термин "расторжение договора". В прежней редакции ч. 2 ст. 9 речь шла о правовых последствиях именно одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе
участника долевого строительства.
Гражданский кодекс РФ и иные правовые акты широко используют наряду с "расторжением" и "изменением" термин "односторонний отказ от исполнения договора". Согласно п. 3
ст. 450 Кодекса в случае, если это допускается законом или соглашением сторон, односторонний отказ от исполнения договора приводит к тому, что договор считается соответственно
измененным или расторгнутым. Именно такой случай (расторжение договора) и предусмотрен ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. Иными словами, расторжение договора может происходить
и путем отказа от его исполнения в предусмотренных законом или соглашением слу-чаях 71 .
Часть 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве содержит подробные сведения о
процедуре и правовых последствиях одностороннего отказа от исполнения договора (растор69
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 19 декабря 2006
года по делу № 33-3338 // Архив Воронежского областного суда.
70
См., например: Згонникова Е. П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в
долевом строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2006, с. 7.
71
См., например: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения,
с. 434, 440.
30
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
жения договора) 72 при нарушении застройщиком своих обязательств, включая и случаи нарушения срока передачи объекта долевого строительства: застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на
эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой
ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства
является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к
застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование этими денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного
срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого
строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в
размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на
день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со дня, следующего за днем
истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства
или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных
средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных
средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин,
указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 6 ст. 9 Закона).
Положения ч. 2 ст. 9 Закона о возврате застройщиком участнику долевого стро-ительства
денежных средств и процентов за пользование ими в случае одностороннего отказа участника
от исполнения договора по вине застройщика не в полной мере защищают имущественные
интересы участника долевого строительства в связи с известным удорожанием строительства
в нашей стране, инфляцией денежных ресурсов. Возвращенные денежные средства, уплаченные добросовестным участником при выполнении своих обязательств, и проценты за пользование ими зачастую составляют сумму, которая намного меньше рыночной стоимости аналогичного жилья, и он не может купить за полученные деньги аналогичный объект недвижимости.
По одному из дел Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
совершенно верно подчеркнула: "признавая установленным факт внесения истицей паевых
взносов в размере 30 % стоимости квартиры на 1994 г., суд в нарушение ст. 197 ГПК РСФСР
не дал оценки доводам ответчиков о том, что после 1994 г. имело место удорожание стоимости строительства и цена жилья изменилась в связи с ростом его строительной стоимости,
вследствие чего внесенные гражданином О. денежные средства не составляют 30 % стоимости квартиры" 73 .
Представляется правильным в этих случаях взыскивать в пользу гражданина-потребителя
разницу между рыночной стоимостью оплаченной им жилой площади и возвращенной застройщиком денежной суммой с процентами. По существу, речь идет об упущенной выгоде,
когда гражданин (участник долевого строительства) оп-латил всю стоимость квартиры, предусмотренную договором, однако не получил ее из-за ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и вынужден вкладывать дополнительные ресурсы на приобретение другого жилья.
72
Следует заметить, что заключенный договор долевого строительства считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление
должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Закона).
73
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 апреля 2002 года по делу
№ 4-В01-165 // СПС "КонсультантПлюс".
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
31
Не случайно ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве указывает на полное возмещение убытков, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. В
юридической литературе также обращается внимание на этот вопрос.
Например, В. М. Дикусар, характеризуя договорную практику до принятия Закона об
участии в долевом строительстве, обоснованно пишет о том, что "когда многие из
организаций-застройщиков не выполняли взятые на себя обязательства, то для граждан-потребителей сложилась неблагоприятная ситуация: им просто предлагалось получить
обратно 100 процентов вложенных инвестиций без учета того, что они вложили эти деньги в
строительство конкретного жилого объекта для своих личных нужд и что за прошедшее время
цены на жилье выросли в 2-3 раза. Тем самым нарушаются основные принципы гражданского
права: возмездность и обеспеченность договоров долевого участия в строительстве" 74 .
Как представляется, по следующему делу суд вынес правильное решение.
20 октября 2003 года по дополнительному соглашению в результате изменения
заключенного договора долевого строительства стороны (гражданка А. и муниципальное унитарное предприятие) пришли к соглашению о продлении срока передачи возводимой
предприятием квартиры до второго квартала 2004 года. Однако к указанному времени унитарное предприятие (застройщик) не выполнило своих обязательств и А. вынуждена была обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В судебном заседании она просила расторгнуть договор в связи с нарушением срока передачи квартиры и взыскать с застройщика убытки
в размере стоимости квартиры на день рассмотрения дела в суде, а также неустойку. В первые
месяцы действия основного договора истица выплатила всю денежную сумму (125 000 руб.)
за предполагаемую однокомнатную квартиру площадью 49,6 кв. м. Суд удовлетворил заявленные требования: расторгнул договор и взыскал в ее пользу 764 331 руб. убытков, исходя из
рыночной стоимости квартиры площадью 49,6 кв. м ко дню разрешения спора, и 125 000 руб.
неустойки.
В кассационной жалобе ответчик утверждал, что решение суда незаконно, поскольку суд
пришел к выводу о взыскании с него стоимости аналогичной квартиры на момент разрешения
спора и неправильно применил ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей". Судебная
коллегия по гражданским делам областного суда вполне обоснованно, полагаю, оставила решение суда без изменения, подчеркнув при этом, что выводы суда о взыскании убытков в размере стоимости аналогичной квартиры на момент разрешения спора не противоречат требованиям ст. 15, п. 3 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК РФ, ст. 28 Закона о защите прав потребителей 75 .
Гражданин X участник долевого строительства вправе в судебном порядке потребовать
досрочного расторжения договора в случае прекращения или приостановления строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых
входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не
будет передан участнику долевого строительства; в иных случаях, предусмотренных законом
или договором (ч. 11 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Изложенное в данной норме Закона в полной мере соответствует подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК
РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по
решению суда в случаях, предусмотренных законами.
Правовые последствия расторжения договора в изложенных ситуациях аналогичны последствиям, имеющим место при одностороннем отказе от исполнения договора в случае
просрочки передачи объекта строительства по вине застройщика. Некоторые последствия
указаны в ч. 2 ст. 9 Закона и упоминались ранее. Особенность этих последствий заключается,
в частности, в продолжительности времени, в течение которого со дня расторжения договора
застройщик обязан возвратить уплаченные гражданином деньги и причитающиеся проценты
за их пользование: не 20, а 10 ра-бочих дней. Порядок расторжения договора в рассматриваемых случаях предусмотрен п. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которым требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный
в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии X в 30дневный срок.
74
Дикусар В. М. Защита прав долевых инвесторов // Жилищное право, 2006, № 8, с. 34.
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 декабря 2006
года по делу № 33-3290 // Архив Воронежского областного суда.
75
32
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных
таким расторжением (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
Судебная практика выявляет большое число нарушений сроков возведения объекта долевого строительства и передачи этого объекта участнику долевого строительства, знает много
случаев изменения договора долевого строительства по соглашению сторон или в случаях,
предусмотренных законом, когда застройщик нарушает сроки передачи объекта долевого
строительства участнику строительства. Порядок и последствия таких изменений установлены в главе 29 ГК РФ. Законом (ГК РФ и Законом об участии в долевом строительстве) не
предусмотрены случаи расторжения договора долевого строительства при отсутствии согласия участника строительства (не по соглашению сторон) или в случаях, не определенных
договором. В то же время гражданин-потребитель вправе согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ
потребовать изменения договора в судебном порядке при существенном нарушении застройщиком условий договора о сроках передачи строящейся квартиры (безусловно, на приемлемых для потребителя условиях).
Большую долю среди различных споров по долевому строительству составляют в настоящее время споры, связанные с качеством предоставляемого жилого помещения по договору
участия в долевом строительстве. Безусловно, качество предоставляемого жилья, отвечающее
требованиям жилищного законодательства и Закона РФ "О защите прав потребителей", существенным образом затрагивает имущественные и личные неимущественные права участников
долевого строительства, влияет на их настроение, благополучие. Немалую роль в защите прав
граждан на качественный товар (услуги) играют и судебные органы.
Согласно ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и
градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Статья 10 Закона об участии в долевом строительстве указывает на правовые последствия
несоблюдения застройщиком требований Закона и договора относительно качества передаваемого жилого помещения: в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору
сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным Законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх
неустойки. Обязательства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12).
Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от
условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено
договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7).
При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства или
неустранении выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства
разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться
от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты
процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона (в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ) (ч. 3 ст. 7).
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с
ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество
выявлено в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Закона). Застройщик не
несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаружен-
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
33
ные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного
самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (чч. 6-7
ст. 7).
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства ничтожны (ч. 4 ст. 7).
До подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям,
предъявляемым Законом к качеству возведенного жилья (ч. 1 ст. 7), и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до
исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7, по устранению выявленных недостатков и выполнению законных требований гражданина-потребителя (ч. 5 ст. 8).
Какова же судебная практика по этой категории споров?
Гражданин И. обратился в районный суд с иском к администрации города, комитету
по управлению жилищным фондом города об устранении недостатков выполненных
работ, взыскании пени и компенсации морального вреда. Свой иск И. обосновывал
тем, что ответчики, будучи застройщиками по договору долевого участия, передали ему квартиру с существенными недостатками: крыша многоквартирного дома, в котором находилась его
квартира, протекала в сырую погоду, отчего стали портиться потолок и стены квартиры. В связи
с изложенным истец просил взыскать с ответчиков 196 350 руб. пени и 50 000 руб. денежной
компенсации, просил также обязать их устранить выявленные строительные недостатки.
Суд удовлетворил требования И. частично: обязал комитет произвести ремонт кровли дома
и постановил взыскать с расчетного счета комитета пени в сумме 98 175 руб. В иске о компенсации морального вреда было отказано, так же как и в иске к администрации города. Судебная
коллегия по гражданским делам областного суда оставила без изменения состоявшееся решение, а кассационную жалобу ответчика — без удовлетворения, указав при этом, что на сложившиеся отношения распространяется действие норм Закона РФ "О защите прав потребителей",
комитет является юридическим лицом (учреждением), стороной договора и его вина в передаче
квартиры с недостатками очевидна 76 .
К сожалению, в решении суда первой инстанции отсутствует мотивация отказа суда в иске о компенсации морального вреда. Из материалов дела видно, что истец, безусловно, испытывал физические и нравственные страдания, вызванные некачественным строительством
жилого помещения, вследствие чего были нарушены его потребительские права. Однако суд,
вопреки нормам Закона РФ "О защите прав потребителей", почему-то проигнорировал требования истца в этой части. Закон об участии в долевом строительстве не регулирует вопросы
компенсации морального вреда, данный пробел восполняют Закон РФ "О защите прав потребителей", а также нормы § 4 главы 59 ГК РФ ("Компенсация морального вреда").
По другому делу суд удовлетворил требования истцов и в части компенсации морального вреда. В результате исполнения договора долевого участия застройщик
передал товариществу собственников жилья возведенный жилой многоквартирный
дом. При составлении акта приема-передачи дома были выявлены недостатки: кровля дома
протекала, дождевые и талые воды заливали квартиры верхних этажей, лифтовую шахту, кабины лифтов, машинное отделение. Кровля имела вздутие, растрескивание покровного слоя,
защитные фартуки отсутствовали.
Несколько жителей дома обратились в районный суд с исковыми требованиями об устранении выявленных недостатков, компенсации морального вреда и взыскании штрафа в доход
государства (на основании Закона РФ "О защите прав потребителей"), и суд вполне правомерно
удовлетворил заявленные требования за счет застройщика. Судебная коллегия областного
суда согласилась с таким решением, подчеркнув, что изложенные обстоятельства нашли подтверждение в судебном заседании с помощью исследованных судом доказательств, включая
акт обследования дома областной государственной жилищной инспекцией, смету на выполне-
76
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 августа 2005
года по делу № 33-1928 // Архив Воронежского областного суда.
34
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
ние ремонтных работ, другие письменные доказательства, объяснения сторон и показания
свидетелей 77 .
Другое дело. ЗАО (застройщик) заключило договор долевого участия в строительстве с
ООО (участник долевого строительства). В тот же день ООО уступило (по письменному соглашению) гражданке С. свое право требования предоставления трехкомнатной квартиры общей
площадью 102 кв. м. После введения жилого дома в эксплуатацию и передачи ей квартиры С.
обратилась в суд с требованием обязать ответчика-застройщика заменить на лестничных клетках дома линолеум на керамическую плитку согласно проектно-сметной документации, а также
оплатить стоимость остекления лоджий квартиры (ранее остекление было произведено с помощью некачественных автомобильных стекол), усилить изоляцию пола, сделать пешеходные
дорожки к дому, оборудовать детскую площадку, возведенную при доме, компенсировать моральный вред (в сумме 28 500 руб.).
Районный суд удовлетворил заявленный иск частично: обязал ответчика-за-стройщика в
соответствии с проектом заменить линолеум на керамическую плитку по междуэтажным перекрытиям, обустроить хозяйственную часть и детскую площадку для отдыха при возведенном
доме, произвести озеленение близлежащей территории. В пользу истицы с ответчика было
постановлено взыскать 10 000 руб. компенсации за причинение морального вреда. Судебная
коллегия областного суда оставила данное решение без изменения, указав при этом, что решение суда законно и обоснованно 78 .
Одним из видов нарушения качества предоставляемой квартиры является, полагаю, и предоставление квартиры меньшего размера, чем предусмотрено договором долевого участия, не
по вине участника долевого строительства. В этих случаях суды обычно, удовлетворяя исковые требования заинтересованных лиц, выносят решения о возврате в их пользу стоимости
недополученной полезной (жилой) площади квартиры за счет застройщика с взысканием
процентов на основании ст. 395 ГК РФ за время удержания (пользования) этой денежной
суммы застройщиком.
Так, по договору участия в долевом строительстве, заключенному между гражданкой С. и застройщиком X ЗАО, последний обязался предоставить участнице долевого строительства трехкомнатную квартиру общей площадью 102,71 кв. м. Фактически
же застройщик передал истице трехкомнатную квартиру площадью 96,4 кв. м, недополученная
площадь составила 6,31 кв. м, хотя истица свои обязательства по договору полностью выполнила. В связи с изложенным С. обратилась в районный суд с соответствующим иском и суд
постановил взыскать в ее пользу с ответчика (застройщика) стоимость недополученных квадратных метров, исходя из договорной стоимости одного квадратного метра жилья, и проценты
за пользование чужими денежными средствами. Судебная коллегия областного суда оставила
данное решение без изменения, а кассационную жалобу ответчика — без удовлетворения 79 .
Один из способов защиты прав гражданина X участника долевого строительства в случае
некачественного строительства жилья по договору долевого строительства X отказ от дальнейшего исполнения договора (расторжение договора) по инициативе потребителя с взысканием в его пользу денежных сумм, вложенных им в строительство, процентов за пользование
ими, с возмещением причиненных убытков, с взысканием неустойки и компенсацией морального вреда.
Так, согласно п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого
строительства вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, связанных с безвозмездным устранением последним недостатков объекта
долевого строительства в разумный срок, или соразмерным уменьшением цены договора, или
возмещением понесенных участником расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7). Аналогичное право гражданин-потребитель имеет и в случаях существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9).
Как уже отмечалось, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта
долевого строительства участник долевого строительства также вправе в одностороннем по-
77
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11 апреля 2006
года по делу № 33-1094 // Архив Воронежского областного суда.
78
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 30 марта 2005 года по делу № 33-819 // Архив Воронежского областного суда.
79
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 28 ноября 2006
года по делу № 33-2977 // Архив Воронежского областного суда.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
35
рядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежной
суммы и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона.
Безусловно, в судебной практике возникают вопросы, связанные с выяснением признаков
существенности нарушения требований к качеству объектов долевого строительства. Как
представляется, п. 2 и п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона почти аналогичны по содержанию, и признаки
нарушения условий договора (требований) относительно качества строительства, изложенные
в п. 2 ч. 1 ст. 9 и в ч. 2 ст. 7, почти совпадают с понятием "существенное нарушение требований к качеству объекта", упоминаемым в п. 3 ч. 1 ст. 9.
Полагаю, что существенным нарушением требований к качеству строительного объекта
является нарушение, которое делает непригодным дальнейшее использование объекта строительства по назначению в соответствии с договором (ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом
строительстве). В какой-то мере в целях выяснения существенности нарушения требований к
качеству объекта строительства можно использовать положение п. 2 ст. 450 ГК РФ: "существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны
такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать
при заключении договора".
Согласно п. 15 упоминавшегося постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 под существенными недостатками выполненной работы (оказанной услуги) и иными отступлениями от условий договора, дающими потребителю право отказаться от
исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, следует понимать неустранимые недостатки или недостатки, которые не мо-гут быть устранены без несоразмерных
затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения,
или другие подобные недостатки.
Потребитель вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия и в иных случаях, предусмотренных законом или договором, при наличии, например, проблем с качеством передаваемого объекта долевого строительства.
Гражданин X участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика в установленном законом порядке расторжения договора долевого участия в случаях, касающихся
вопросов качества передаваемого объекта строительства: в част-ности, при существенном
изменении проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в
том числе существенном изменении размера объекта долевого строительства; при изменении
назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным
законом или договором случаях (ч. 11 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Порядок и правовые последствия расторжения такого договора предусмотрены ч. 2 ст. 9
Закона и главой 29 ГК РФ.
Интерес для исследователей поднятой темы представляет следующее дело. Согласно договору долевого участия застройщик передал участнику договора X гражданке Г. двухкомнатную квартиру по акту приема-передачи. Впоследствии Г. обратилась в суд с иском к застройщику о расторжении договора. Свои требования она мотивировала
тем, что территория, на которой расположен многоквартирный дом, не отвечает гигиеническим
нормативам по содержанию гексахлорциклогексана и ДДТ, о чем она не была предупреждена.
В пяти метрах от дома находится территория действующего морга, в двадцати X складские
помещения государственного унитарного предприятия "Профилактическая дезинфекция", здания городского туберкулезного диспансера и автозаправочной станции. Истица просила предоставить ей равноценную квартиру в другом месте, отвечающем санитарным нормам, и взыскать компенсацию морального вреда в сумме 3 млн. руб.
Суд отказал в иске, ссылаясь на то, что истица не представила суду доказательств нарушения застройщиком условий договора либо существенного изменения обстоятельств 80 .
Безусловно, суду следует выяснять факты отступлений от условий договора, которые привели к ухудшению качества объекта, иным недостаткам, делающим его непригодным для
использования по назначению (ч. 2 ст. 7 Закона), соответствие качества возведенного объекта
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градо80
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 9 февраля 2006
года по делу № 33-223 // Архив Воронежского областного суда.
36
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
строительных регламентов (ч. 1 ст. 7). Если такие несоответствия не будут выявлены, можно
говорить о законности и обос-нованности приведенного судебного решения. Возможным
вариантом защиты истицей Г. своих прав и законных интересов могло быть предъявление
иска о признании заключенного ею договора (сделки) недействительным ввиду ее (истицы)
заблуждения, имеющего существенное значение для качества предмета договора, снижающего возможности использования квартиры по назначению (ст. 178 ГК РФ). Но в ситуации, в
которой оказалась истица, речь главным образом идет не о качестве самого объекта, а о неблагоприятном окружении возведенного многоквартирного дома. Строительство дома должно
было происходить в установленном законом порядке с учетом градостроительных регламентов, технического регламента, проектной документации.
Таким образом, четкое определение соответствия передаваемого застройщиком объекта
долевого участия предъявляемым требованиям имеет важное значение для установления ответственности за продукцию ненадлежащего качества.
Судебная защита имущественных (потребительских) прав участников долевого строительства происходит и при разрешении споров, связанных с оплатой гражданиномпотребителем объекта долевого строительства и услуг застройщика.
Как уже отмечалось, цена договора, сроки и порядок оплаты относятся к существенным
условиям договора долевого строительства (п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Согласно ст. 5 Закона цена договора X это размер денежных средств, подлежащих
уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого
строительства. Она может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных
средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены,
случаи и условия ее изменения. Поэтому если в договоре участия в долевом строительстве
отсутствуют конкретные сведения о возможности изменения цены договора, цена договора
считается зафиксированной и не подлежит изменению. Уплата цены договора производится
путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Если по договору уплата цены договора должна производиться участником долевого
строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от
исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период,
систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей,
то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев
или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для
одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном
ст. 9 Закона.
Как было отмечено, ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве содержит подробный
порядок (процедуру) одностороннего расторжения договора застройщиком, права и обязанности сторон в этой процедуре, если нарушены указанные обязанности участника долевого
строительства по оплате объекта строительства и услуг застройщика. Застройщик имеет право
расторгнуть (изменить) договор в судебном порядке и в случае непринятия участником долевого строительства его предложения об изменении срока передачи объекта, если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок (ч. 3 ст. 6 Закона).
Так, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения
такого требования. При неисполнении требования и при наличии у застройщика сведений о
получении участником долевого строительства предупреждения либо при возврате заказного
письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства
от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному
им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от испол-
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
37
нения договора. Договор при этом считается расторгнутым со дня направления другой стороне соответствующего уведомления (ч. 3 ст. 9).
При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику
за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет
цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения
указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту
нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч. 5 ст. 9).
Нарушивший изложенные обязательства застройщик уплачивает участнику долевого
строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в
размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на
день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со дня, следующего за днем
истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства
или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных
средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 6 ст. 9).
Несомненно, Закон об участии в долевом строительстве существенно усилил гарантии
прав участников долевого строительства по оплате объекта долевого строительства: предусмотрены конкретные сроки, после истечения которых застройщик вправе обращаться в суд с
требованием к участнику долевого строительства о досрочном расторжении договора в связи
с неоплатой цены договора (ч. 5 ст. 9); определено понятие систематического нарушения
участником долевого строительства своих обязательств по оплате (ч. 5 ст. 5); на застройщика
возложена обязанность предупреждать участника долевого строительства о необходимости
погашения задолженности по уплате цены договора (ч. 3 ст. 9); застройщик обязан возвращать полученные деньги потребителю в течение установленного срока в случае расторжения
договора (ч. 5 ст. 9); зафиксирована ответственность застройщика в случае невозврата этих
денег (ч. 6 ст. 9).
Определенный интерес в связи с изложенным вызывает следующее дело.
6 ноября 2002 года гражданка Б. и ОАО заключили договор участия в долевом
строительстве, по которому ОАО (застройщик) обязалось передать Б. в собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале 2003 года, а участник долевого
строительства обязался оплатить стоимость этой квартиры из расчета 4000 руб. за 1 кв. м
с
уточнением и доплатой на момент сдачи дома в эксплуатацию с учетом фактически сложившейся (рыночной) стоимости. Однако свои обязательства застройщик нарушил: многоквартирный дом был принят в эксплуатацию лишь 29 декабря 2003 года.
В связи с просрочкой передачи квартиры Б. обратилась в суд с иском о взыскании с ОАО
неустойки. В свою очередь, застройщик (ответчик) предъявил в суд встречное исковое заявление о расторжении договора, ссылаясь на то, что истица не выполнила в полном объеме свои
обязательства по оплате возведенной квартиры. Суд отказал в удовлетворении встречного
искового заявления, указав при этом, что необходимые платежи были сделаны Б. только 25 октября 2005 года (до рассмотрения дела в суде) по вине ответчика, который не заявил о своих
требованиях истице, не предупредил ее о задолженности, не обеспечил получение истицей
извещения об этом. Причинной связи между неоплатой жилья истицей до октября 2003 года и
несвоевременной сдачей дома в эксплуатацию нет. Стоимость 1 кв. м общей площади подлежала уточнению на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию, исходя из фактически сложившейся стоимости. В соответствии с п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим,
пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Судебная
коллегия по гражданским делам областного суда оставила состоявшееся решение без изменения 81 .
По одному из исследованных дел решение суда стало предметом обсуждения Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. Суть этого дела такова. Гражданка К.
обратилась в районный суд с иском о понуждении к исполнению обязательств ТСЖ, ссылаясь
81
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 2 февраля 2006
года по делу № 33-248 // Архив Воронежского областного суда.
38
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
на то, что 10 апреля 2002 года она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилья (четырехкомнатной квартиры) и гаража. Однако 12 августа 2003 года ей сообщили о расторжении договора, указав, что она не внесла своевременно очередной платеж.
Полагая, что условия договора ею выполнены полностью, истица просила признать расторжение договора незаконным и обязать ответчика исполнить обязательства по договору.
Суд удовлетворил иск, но постановлением президиума областного суда от 21 июня 2004 года решение суда по данному делу было отменено с принятием нового решения об отказе в
иске.
В надзорной жалобе К. указала, что президиумом допущены существенные нарушения норм
процессуального права, выразившиеся, по ее мнению, в следующем. Как видно из дела, 10 апреля 2002 года между нею и ТСЖ был заключен договор о долевом участии в строительстве
жилья, по условиям которого заказчик с привлечением средств дольщика осуществляет строительство жилого дома, а дольщик финансирует строительство квартиры и гаража, обязуясь
производить выплату денежных средств, в том числе внести 20 000 долларов США до окончания строительства коробки дома. В случае неперечисления дольщиком денежных средств в
течение одного месяца, предусмотренного договором, договор заказчиком расторгается в одностороннем порядке с возвратом дольщику ранее внесенных им средств. 12 августа 2003 года
договор был расторгнут ответчиком в связи с нарушением К. договора X невнесением ею платежа до окончания строительства коробки дома.
Удовлетворяя иск К. к ТСЖ о понуждении к исполнению обязательств, суд первой инстанции исходил из того, что в договоре не указана дата внесения платежа, ответчик не представил
доказательств извещения К. об окончании строительства коробки дома, платеж произведен
17 июля 2003 года своевременно, то есть в течение одного месяца, предусмотренного договором. Отменяя это решение и вынося по делу решение об отказе в иске, президиум мотивировал
свой вывод тем, что договором не предусмотрена обязанность ответчика извещать истицу о
наступлении срока внесения очередного платежа, однако 2 июля 2003 года ей было направлено письмо-напоминание, она знала о наступлении срока платежа до окончания строительства
коробки дома, но не внесла платеж своевременно, поскольку месячный срок должен исчисляться не с момента вручения письма-напоминания, а с момента окончания строительства коробки
дома, о чем истица, проживающая вблизи, не могла не знать. Таким образом, по мнению заявительницы, выводы президиума свидетельствуют об иной оценке имеющихся в деле доказательств.
Между тем, как указала Судебная коллегия, в силу ст. 67 ГПК РФ оценка доказательств входит в компетенцию суда первой инстанции. Правом переоценки доказательств суд надзорной
инстанции не наделен. Иная оценка имеющихся в деле доказательств не является предусмотренным ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены судебных постановлений в порядке надзора.
В надзорной жалобе К. утверждает, что, удовлетворяя ее иск, суд первой инстанции пришел к
правильному выводу об отсутствии с ее стороны нарушений условий договора, сославшись на
доказательства, которым дал соответствующую правовую оценку, в связи с чем решение суда
подлежит оставлению в силе, а определение президиума X отмене как вынесенное с существенными нарушениями норм процессуального права.
Принимая во внимание, что эти обстоятельства подтверждены материалами дела, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что указанные К. в надзорной жалобе доводы заслуживают внимания, и по изложенным основаниям определение президиума подлежит отмене с оставлением в силе принятого по делу решения
суда первой инстанции 82 .
Таким образом, решающим фактором для принятия обоснованного и законного решения
суда послужили те обстоятельства, что дата внесения платежа не была указана в договоре
и ответчик не известил истицу об окончании строительства с целью оплаты возведенного объекта.
По другому исследованному делу выяснилось, что истица С. переплатила (сверх договорной суммы) за полученную по договору долевого строительства квартиру 500 руб., поэтому она
обратилась в районный суд с требованием возвратить ей эту сумму с процентами и с учетом
индексации за счет ответчика-застройщика. Свои требования истица квалифицировала как
взыскание неосновательного обогащения (ст. 1102, 1105 ГК РФ). Суд удовлетворил ее требования в части взыскания 500 руб., процентов за пользование ими (141 руб.), а в иске о взыскании
с учетом индексации потребительских цен отказал. Судебная коллегия по гражданским делам
областного суда оставила это решение без изменения 83 .
82
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2005 года по делу
№ 14-В05-15 // СПС "КонсультантПлюс".
83
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 июня 2005 года
по делу № 33-1619 // Архив Воронежского областного суда.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
39
Представляется, что данные судебные постановления являются законными и обоснованными.
Вопрос о возможности применения индексации уплаченной денежной суммы при ее возврате рассматривался в гражданском деле, приведенном в Обобщении судебной практики Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Удовлетворяя иск К. о расторжении договора на строительство квартиры и взыскании внесенных на строительство квартиры денежных сумм с учетом индексации, районный суд произвел индексацию взысканных в пользу истицы денежных сумм, которые она внесла на строительство квартиры, применив при этом индексы роста потребительских цен на товары и услуги
по области за период с момента внесения денежной суммы на счет ЖСК по день перечисления
этой суммы ЖСК на счет истицы. Кассационная инстанция решение суда в этой части отменила, указав, что суд необоснованно произвел индексацию. При новом рассмотрении данного
дела суд отказал К. в иске о выплате указанных денежных сумм с учетом индексации, сославшись на то, что ни уставом ЖСК, ни законом не предусмотрена обязанность кооператива индексировать денежные суммы, направленные на финансирование строительства, при их возврате.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда, проверяя законность этого решения в кассационном порядке, признала выводы суда правильными. Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании упомянутых денежных сумм с учетом индексации, суды
ссылались на то, что индексация их не предусмотрена ни уставными документами ЖСК, ни
соответствующим договором, заключенным гражданином с организацией, осуществляющей
строительство многоквартирного жилого дома. Законом РСФСР "Об индексации денежных
доходов и сбережений граждан в РСФСР", а также другими правовыми актами данные суммы
не отнесены к объектам индексации 84 .
Представляется, что вывод судебной коллегии по данному делу является правильным.
Помимо досрочного расторжения договора по инициативе застройщика виновное в нарушении срока внесения платежа лицо (участник долевого строительства) может быть привлечено к гражданско-правовой ответственности в виде уплаты застройщику неустойки (пени) в
размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на
день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки
(ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). При возврате застройщиком денежных
средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по
уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной данным
Законом или до-говором, не допускается (ч. 7 ст. 9).
Законом об участии в долевом строительстве предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (ч. 3
ст. 3, ч. 2 ст. 9, ст. 10) 85 .
Как видим, Закон об участии в долевом строительстве предусматривает определенные
размеры взыскиваемых процентов в случае несвоевременного возврата участнику долевого
строительства денежных сумм, которые выплачиваются ему застройщиком при расторжении
договора по инициативе участника или застройщика (чч. 2, 6 ст. 9). Представляется, что эти
проценты являются, по существу, штрафной неустойкой, устанавливаемой законом за несвоевременное исполнение денежных обязательств, а не процентами, которые предусматривает
ст. 395 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами
вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их
уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат
уплате проценты на сумму этих средств. В. В. Витрянский обоснованно указывает на аналогичные примеры, предусмотренные ст. 487, 856, 866 ГК РФ 86 . Ссылка же законодателя на
применение ст. 395 в этих случаях X лишь прием законодательной техники, позволяющий
использовать механизм данной статьи Кодекса.
84
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражда-нами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
85
См. постановление Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 года "Обзор законодательства и
судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 г." (вопрос 26).
86
См.: Витрянский В. Комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 // Хозяйство и право, 1996, № 9, с. 106.
40
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
В ч. 3 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве ответственность лица, не обладающего статусом застройщика, но привлекшего денежные средства населения для строительства, наступает в виде уплаты процентов согласно ст. 395 ГК РФ, но в двойном размере.
В судебной практике возникает вопрос о возможности одновременного взыскания неустойки и процентов, предусматриваемых ст. 395 ГК РФ, при досрочном расторжении договора
по инициативе участника долевого строительства или застройщика.
Разрешение этого вопроса зависит от понимания правовой природы процентов, определенных ст. 395 ГК РФ. По этому вопросу существует несколько точек зрения.
Так, по мнению одних ученых, проценты годовых представляют собой особую плату (вознаграждение) за пользование капиталом, а не разновидность гражданско-правовой ответственности 87 . Другие считают, что проценты годовых X особая, специфическая мера гражданско-правовой ответственности наряду с неустойкой и убытками 88 . Есть ученые, которые полагают, что проценты годовых X особая законная диспозитивная неустойка, предусмотренная
на случай нарушения денежного обязательства 89 . Некоторые юристы называют проценты
годовых убытками, понесенными кредитором в связи с просрочкой в получении причитающихся денег, которые выражаются в виде упущенной выгоды 90 .
Как представляется, взыскание процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, является самостоятельной, наряду с возмещением убытков и неустойкой, формой гражданско-правовой
ответственности, что исключает одновременное взыскание неустойки и процентов в рамках
ст. 395 ГК РФ. Проценты в рамках ст. 395 не являются, в отличие от неустойки, способом
обеспечения исполнения обязательства. Эти проценты применяются лишь при исполнении
денежных обязательств в силу специфичности денежных средств, обеспечивающих обращение товара и выполняющих функции всеобщего эквивалента. Ничто не может быть основанием для освобождения должника от ответственности за неисполнение денежного обязательства
в отличие от общих оснований ответственности, закрепленных ст. 401, 416 ГК РФ.
В. В. Витрянский вполне обоснованно отмечает, что, определяя зачетный по отношению к
убыткам характер процентов и предусматривая правила о взыскании убытков в части, не
покрытой процентами (п. 2 ст. 395 ГК РФ), законодатель, действуя разумно, никак не мог
исходить из того факта, что проценты являются убытками 91 .
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении
от 8 октября 1998 года № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса
Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснили судам, что проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, по своей природе отличаются
от процентов, подлежащих уплате за пользование денежными средствами, предоставленными
по договору займа, кредитному договору. Кредитор вправе предъявить требование о взыскании неустойки, процентов, не доказывая при этом факта и размера убытков, понесенных им
при неисполнении денежных обязательств. При явной несоразмерности последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства суд вправе применительно к ст. 333 ГК РФ уменьшить ставку взыскиваемых процентов 92 . Если должник внес причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса или в депозит суда в срок, предусмотренный
обязательством, это обязательство считается исполненным и проценты, предусмотренные
ст. 395 ГК РФ, не взыскиваются (пп. 4, 6, 7).
87
См., например: Розенберг М. Г. Ответственность за неисполнение денежного обязательства. — М., 1995,
с. 12-13; Он же. Правовая природа процентов годовых по денежным обязательствам (практические и теоретические аспекты применения новых положений ГК РФ) // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. —
М., 1998, с. 317; Суханов Е. А. О юридической природе процентов по денежным обязательствам // Законодательство, 1997, № 1, с. 8.
88
См., например: Пугинский Б. И. Гражданско-правовые средства в хозяйственной деятельности. — М., 1984,
с. 140; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения, с. 689.
89
См., например: Гаврилов Э. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Российская юстиция, 1997, № 11; Эрделевский А. М. Ответственность за неисполнение денежных обязательств // Финансовая газета, 1998, № 45.
90
См., например: Садиков О. Н. Обеспечение исполнения внешнеторгового договора. — М., 1979, с. 5-6; Белов В. А. Юридическая природа процентов по ст. 395 ГК РФ // Бизнес и банки, 1996, № 14, с. 2.
91
См.: Витрянский В. Проценты по денежному обязательству как форма ответственности // Хозяйство и право,
1997, № 8, с. 66.
92
Некоторые ученые считают, что стороны договора участия в долевом строительстве не могут своим соглашением уменьшить размер процентов, взыскиваемых за нарушение денежного обязательства, поскольку в законе
они установлены императивной нормой. — См., например: Згонникова Е. П. Указ. соч., с. 7.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
41
По одному из дел выяснилось, что Верховный Суд РФ, отменяя решение городского
суда по иску А. к акционерной промышленно-торговой фирме о расторжении договора, возмещении имущественного вреда и компенсации морального вреда, убытков
при разрешении требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, указал, что ответчик дважды предлагал
истице получить уплаченные ею деньги на долевое участие в строительстве дома, в связи с
чем применение судом первой инстанции ст. 395 ГК РФ и взыскание с ответчика процентов за
пользование чужими денежными средствами нельзя признать правильными 93 .
Пункт 2 ст. 395 ГК РФ указывает на зачетный характер процентов: если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают
сумму процентов, причитающуюся ему на основании п. 1 этой статьи, он вправе требовать от
должника возмещения убытков лишь в части, превышающей эту сумму. Пункт 3 данной статьи позволяет взимать проценты за пользование чужими денежными средствами по день уплаты всей суммы кредитору.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 подробно разъясняет порядок взыскания этой категории процентов.
В Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ отметила, что применение к правоотношениям долевого строительства последствий
нарушения обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, продолжает оставаться одной из
проблем, возникших при рассмотрении судами споров данной категории.
Судебная коллегия указывает в этом Обобщении на одно из дел такой категории.
Гражданка Р. заключила 22 сентября 1997 года с товариществом с ограниченной
ответственностью ПКФ "Ригель" договор о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры, по условиям которого она взяла на себя обязательство в срок до 26 декабря 1997 года перечислить или внести в кассу товарищества 60 тыс. руб. Во исполнение
условий договора 24 сентября 1997 года и 8 декабря 1997 года. Р. передала ответчику
45 тыс. руб. Оставшуюся сумму в 15 тыс. руб. она не внесла в связи с утратой доверия к ТОО
ПКФ "Ригель" и 29 декабря 1997 года направила в его адрес письмо об отказе от договора с 5
ян-варя 1998 года с требованием возвратить денежные средства. Согласно договору в случае
отказа дольщика от сделки ему возвращаются денежные средства в течение трех месяцев с
момента письменного извещения ТОО ПКФ "Ригель". Однако денежные средства Р. не были
возвращены, в связи с чем она обратилась в Промышленный районный суд г. Ставрополя с
иском о взыскании суммы, внесенной ею в счет оплаты стоимости квартиры, и процентов за
пользование денежными средствами. Решением суда с ТОО ПКФ "Ригель" в пользу Р. было
постановлено взыскать 45 тыс. руб., а также проценты за пользование денежными средствами
в соответствии со ст. 395 ГК РФ, с учетом ставки рефинансирования Банка России — 60 процентов на дату предъявления иска и периода просрочки (289 дней) в сумме 20 808 руб.
Судебная коллегия обоснованно подчеркнула в указанном Обобщении, что позиция ряда
судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами
по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, поскольку подразумевается, что хозяйствующие субъекты
обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не
деньги за нее. Однако с мо-мента расторжения (прекращения) договора у этой организации
возникает обязанность по возврату гражданину денежных сумм, внесенных им по договору,
по истечении сроков, указанных в договоре либо в уставных документах хозяйствующего
субъекта. Если такие сроки сторонами не оговорены, то обязанность по возврату гражданину
денежных сумм возникает непосредственно с момента расторжения (прекращения) договора.
Как представляется, в Законе об участии в долевом строительстве речь идет о процентах,
понимаемых как самостоятельная мера (форма) гражданско-правовой от-ветственности
(ст. 395 ГК РФ): в ч. 6 ст. 9 за нарушение застройщиком (при досрочном расторжении договора по инициативе застройщика или участника долевого строительства по вине другой сторо93
См.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
42
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
ны) срока возврата денежных средств или срока зачисления этих средств в депозит нотариуса;
в ч. 3 ст. 3 за неосновательное получение от граждан-потребителей и необоснованное использование денежных средств застройщиком, не соответствующим правовому статусу застройщика в силу Закона; в ч. 6 ст. 5 за нарушение установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства.
В других же случаях при уплате: а) одной трехсотой ставки рефинансирования застройщиком участнику долевого строительства за пользование денежными суммами в период нарушения срока передачи последнему объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 6 Закона); б)
процентов застройщиком за пользование денежными суммами до досрочного расторжения
договора по инициативе застройщика или участника долевого строительства по вине другой
стороны (ч. 3 ст. 7, чч. 2, 5 ст. 9 Закона) X речь идет о плате за пользование чужими денежными средствами. Полагаю, что данные проценты являются составной частью убытков, возникших в результате расторжения договора. Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ если основанием для
расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то
другая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
Аналогичный вывод можно сделать и в отношении процентов, взыскиваемых с застройщика за пользование денежными средствами участника долевого строительства до признания
сделки недействительной в силу заблуждения участника в случаях нарушения застройщиком
требований к проектной декларации (ч. 7 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).
В данной ситуации речь идет о правовых последствиях сделки, совершенной под влиянием
заблуждения (ст. 167, 178 ГК РФ). На основании этих статей застройщик обязан возвратить
другой стороне все полученное по сделке. С учетом специфики денежных средств он передает
другой стороне и проценты за пользование ими.
Что касается ответственности застройщика в виде компенсации морального вреда, то на
этом вопросе необходимо остановиться более подробно.
Применяя компенсацию морального вреда, суд учитывает положения ст. 151, 1099-1101
ГК РФ. Согласно этим положениям компенсация морального вреда производится в денежной
форме, ее размер определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему
физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях,
когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации
вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и
нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего. Моральный вред понимается как физические и нравственные страдания, причиненные действиями
(бездействием), нарушающими личные неимущественные права гражданина либо посягающие на его нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом.
Иными словами, закон предусматривает случаи компенсации морального вреда при нарушении не только личных, неимущественных прав, нематериальных благ граждан, но и их имущественных прав.
Именно таким законом и является, в частности, Закон РФ "О защите прав потребителей",
предусматривающий ответственность в виде компенсации морального вреда за нарушение
потребительских прав граждан. Согласно ст. 15 этого Закона моральный вред, причиненный
потребителю вследствие нарушения продавцом (изготовителем, исполнителем) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом, не зависит от размера возмещения имущественного вреда и взыскивается независимо от
возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам X участникам доле-вого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Зако-ном РФ "О защите
прав потребителей", поскольку Законом об участии в долевом строительстве отношения по
В силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в
компенсации морального вреда не регулируются 94 .
долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином
94
См., например: постановление Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 года "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 г."
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
43
X участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и
иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не
урегулированной этим Законом, применяется законодательство Российской Федерации о
защите прав потребителей.
Судебная практика по компенсации морального вреда участникам долевого строительства
освещалась в некоторой степени в начале предлагаемой работы. Остается лишь добавить, что
большую помощь судам в правоприменении по этому вопросу оказывают постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 декабря 1994 го- да № 10 "Некоторые вопросы применения
законодательства о компенсации морального вреда" и от 29 сентября 1994 года № 7 "О практике рассмотрения судами дел
о защите прав потребителей".
К предмету доказывания по делам о возмещении морального вреда относится выяснение
следующих обстоятельств: имели ли место действия или бездействие от-ветчика, причинившие истцу физические или нравственные страдания; нарушали ли эти действия или бездействие личные неимущественные права гражданина или посягали ли они на принадлежащие
гражданину другие нематериальные блага, его имущественные и потребительские права; есть
ли причинно-следственная связь между действиями (бездействием) правонарушителя и нравственными (физическими) страданиями потерпевшего; в чем именно выразились эти физические и нравственные страдания лица; какова степень вины причинителя вреда; каков размер
денежной компенсации; при каких обстоятельствах и какими действиями (бездействием)
причинены физические и нравственные страдания.
Весьма сложным и одновременно важным для защиты прав граждан является вопрос об
обладании ими потребительскими правами в случае уступки прав требования (цессии) организацией-цедентом.
До настоящего времени у судей нет единого мнения по вопросу о возможности применения в таком случае положений Закона РФ "О защите прав потребителей".
Так, 10 февраля 2000 года ОАО и ООО заключили договор о долевом участии в
строительстве, по которому ООО (истец) обязалось финансировать строительство
на 444 3250 руб., а ОАО (ответчик) X организовать работу по строительству и после
введения многоквартирного дома в эксплуатацию передать ООО квартиру. 14 марта 2000 года
общество уступило в порядке цессии право требования возводимой квартиры гражданину Е.
В марте 2004 года Е. обратился в районный суд с иском к ОАО о взыскании неустойки в сумме 443 250 руб. на основании ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение
срока передачи ему квартиры. Суд в иске отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда поддержала это решение, указав на следующие мотивы и доводы. Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора
переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. Как установлено по
делу, обязательство ответчика по предоставлению трехкомнатной квартиры истцу возникло на
основании соглашения об уступке права требования от 14 марта 2000 года со всеми правами и
последствиями, предусмотренными договором от 10 февраля 2000 года. Поскольку истец не
заключал договор непосредственно с подрядчиком (исполнителем) X ОАО и основной договор
был заключен между коммерческими организациями, положения Закона РФ "О защите прав
потребителей" на заявленное истцом требование не распространяются 95 .
Аналогичные выводы были сделаны судебной коллегией и по другим делам, рассмотренным судами Воронежской области в 1998-2005 годах.
Такая же практика сложилась и в некоторых других регионах страны.
В Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ также отметила, что практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация (сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома) заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли), неоднозначна. При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают
95
Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 31 марта 2005 года по делу № 33-774 // Архив Воронежского областного суда.
44
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
гражданина субъектом инвестиционной деятельности, занявшим место организации, которая
уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ
"О защите прав потребителей". При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что
имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома
юридическим лицом физическому лицу X гражданину, приобретающему жилье для своих
личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие X только Гражданским кодексом РФ, в том числе положениями ст. 309,
310 об общих правилах исполнения обязательств.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к следующему
выводу: такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права
требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен
передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою
очередь, X уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на
договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от
договора об инвестировании и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор X организация-инвестор. В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором,
право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору
переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с
требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Однако в этом же Обобщении отмечено, что суды ошибочно полагают, что при уступке
права требования в изложенной ситуации Закон РФ "О защите прав потребителей" неприменим. Правовая оценка судами договора уступки права требования предоставления квартиры
другому участнику инвестиционной деятельности должна осуществляться с учетом наличия
взаимосвязи между указанным договором (он рассматривается как договор купли-продажи),
основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права
третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что квартира приобретается гражданином для личных, семейных, бытовых нужд, и
применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется, по мнению Судебной
коллегии Верховного Суда РФ, правильной.
По моему мнению 96 , в изложенной ситуации гражданин-цессионарий пользуется правами
потребителя, если приобретенное им право требования передачи квартиры в порядке цессии
направлено на удовлетворение его личных, семейных, домашних потребностей и не связано с
осуществлением предпринимательской деятельности. Действительно, права потребителя не
могут переходить к цессионарию от юридического лица (цедента) при уступке прав требования (цессии), поскольку юридические лица не относятся к числу потребителей и не обладают
потребительскими правами (преамбула Закона РФ "О защите прав потребителей"). Но в отношении граждан-цессионариев, получивших соответствующие права в силу уступки права
требования, самостоятельно (автономно), независимо от правообладания цедентом потребительскими правами, действует Закон РФ "О защите прав потребителей". Иными словами,
цессионарии-потребители пользуются правами потребителей в силу закона, а не в силу правопреемства, и могут рассчитывать на защиту своих потребительских прав при наличии соответствующих для этого законных условий. Такой вывод не противоречит и содержанию
ст. 384 ГК РФ, где указывается, что иное может быть предусмотрено законом или договором.
Закон РФ "О защите прав потребителей" X универсальный, всеобъемлющий нормативный
правовой акт, регулирующий потребительские отношения с участием граждан и содержащий
повышенные нормы защиты прав граждан-потребителей, независимо от указания об этом в
договоре или в соглашении об уступке права требования. Став цессионарием, гражданин
участвует в финансировании строительного проекта в личных (потребительских) целях и
поэтому может предъявлять соответствующие требования к обязанной стороне основного
96
См.: Андреев Ю. Н. Гражданское право: теория и судебная практика: Учебное пособие. — Воронеж, 2005,
с. 208-209 (данная работа допущена в качестве учебного пособия УМО по юридическому образованию вузов Российской Федерации для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальностям 021100 "Юриспруденция", 023100 "Правоохранительная деятельность" и по направлению 521400 "Юриспруденция").
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
45
договора (застройщику, заказчику, исполнителю), основываясь на законодательстве о защите
прав потребителей.
Представляется, что в последнее время практика Верховного Суда РФ обоснованно и
справедливо пошла в изложенной ситуации по пути признания возможности применения
норм Закона РФ "О защите прав потребителей".
Доказательством такого вывода может служить дело, рассмотренное 24 октября
2006 года Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в надзорном порядке, по иску гражданина П. к ОАО о взыскании неустойки за нарушение срока окончания работ по строительству квартиры, о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанностей по инвестиционному договору, по надзорной жалобе П. на
постановление президиума областного суда.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ установила по данному делу следующее. Между ОАО и ООО был заключен договор об инвестиционной деятельности,
предметом которого являлось сотрудничество в строительстве жилого дома. По условиям договора ООО причиталась двухкомнатная квартира. ООО обязательства по оплате данной квартиры перед ОАО выполнило в полном объеме. ООО передало свои права по указанному договору на названную квартиру гражданину П. с согласия ОАО. П. выполнил полностью свое обязательство по оплате указанной квартиры перед ООО, однако квартира в установленный срок
ему не была предоставлена. П. обратился в суд с иском к ОАО о взыскании неустойки за нарушение срока окончания работ по строительству квартиры и убытков, связанных с наймом жилого помещения.
Районный суд принял решение о взыскании с ОАО в пользу П. неустойки, расходов по оплате услуг представителя. В остальной части иска отказано. Определением судебной коллегии по
гражданским делам областного суда решение суда было оставлено без изменения. Однако
постановлением президиума областного суда названные судебные акты были отменены и вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П. было отказано.
В надзорной жалобе П. просил отменить постановление президиума областного суда как
вынесенное с существенным нарушением норм материального права, а решения судов первой
и второй инстанций оставить без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу об удовлетворении жалобы по следующим основаниям.
При рассмотрении данного дела судом надзорной инстанций были допущены существенные нарушения норм материального права: отменив вынесенные по делу судебные постановления, президиум областного суда исходил из того, что договор об инвестиционной деятельности был заключен между двумя юридическими лицами, правоотношения которых не регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей", а согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Поэтому к П. перешли только те права, которые принадлежали ООО.
Вместе с тем, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, с таким выводом согласиться нельзя, поскольку он находится в противоречии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона. Как следует из соглашения об уступке права требования по договору об инвестиционной деятельности между ООО и ОАО, истец передает деньги
на инвестирование квартиры ООО, а ООО X свои права на квартиру, ответчик (ОАО) передает
квартиру в первом квартале 2004 года.
Дав надлежащую правовую оценку договору уступки права требования предоставления
квартиры и соглашению, заключенному между истцом и ответчиком, который отвечал по требованию, перешедшему к истцу, суды первой и кассационной инстанций с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором, основным инвестиционным соглашением и тем соглашением, которое заключил истец с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к
истцу, пришли к правильному выводу о том, что истцом квартира приобреталась для личных,
семейных и бытовых нужд, в связи с чем возникшие отношения регулируются Законом РФ
"О защите прав потребителей". Оснований для признания этого вывода неправильным не установлено.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила постановление президиума областного суда, оставив в силе решение суда первой и кассационной инстанций 97 .
97
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2006 года по делу № 67-В06-23 // СПС "КонсультантПлюс".
46
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
А. Маковская считает сомнительной такую практику применения Закона РФ "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что никто не может передать другому больше
прав, чем имеет сам. Автор указывает при этом и на запрет уступки права требования, установленный ч. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве 98 .
Действительно, согласно этой норме запрещается передача гражданам прав путем уступки
требования по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными
предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
Безусловно, нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" применимы, когда оба участника соглашения об уступке прав требования (цессии) являются гражданами, причем в роли
цедента выступает участник долевого строительства. Закон об участии в долевом строительстве содержит общие положения об уступке прав требования в таких случаях. Такая уступка
допускается только после оплаты цедентом (участником долевого строительства) цены договора и государственной регистрации договора до момента подписания сторонами договора
долевого участия передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства (ст. 11).
Юридическая литература содержит предложения исследователей рассматривать уступку
прав требования как цессию лишь до момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию 99 . Представляется, что в Законе об участии в долевом строительстве
правовая норма о допустимом периоде времени совершения уступки прав требования изложена точнее: до передачи объекта долевого строительства потребителю обязательство застройщика считается невыполненным и квартирой на праве собственности потребитель еще
не обладает, а имеет лишь право требования на ее передачу. Только с момента государственной регистрации права собственности на возведенную и переданную застройщиком квартиру
последняя становится объектом вещного права.
В судебной практике возникал вопрос о возможности применения норм Закона об участии
в долевом строительстве к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, возникшим до введения его в действие.
98
См.: Маковская А. Поправки к Закону об участии в долевом строительстве // Хозяйство и право, 2007, № 1,
99
См., например: Згонникова Е. П. Указ. соч., с. 7.
с. 6.
Защита прав участников долевого строительства: теория и практика
47
На этот вопрос Президиум Верховного Суда РФ в постановлении от 4, 11 и 18 мая 2005
года ответил следующим образом: исходя из ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, "его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,
разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на
строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до
вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства
указанных объектов недвижимости".
Ю. АНДРЕЕВ,
федеральный судья Воронежского областного суда,
доктор юридических наук,
профессор Центрального филиала
Российской академии правосудия
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
90
Размер файла
919 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа