close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

обеспечение, пользование и распоряжение жильем

код для вставкиСкачать
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
БОМЖ-БАНК
Как пенсионеру взять крупный кредит под залог своей квартиры и остаться с жилплощадью?
Ирина НЕВИННАЯ
"На пенсию не проживешь" - для многих пенсионеров, увы, это утверждение реально.
Еще тяжелее, когда возникает нужда в крупной сумме, например, надо отремонтировать квартиру или, чего доброго, сделать
срочную операцию. В Агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) осенью стартует
экспериментальная программа "обратной ипотеки", по ней пожилые граждане - владельцы жилья - смогут, заложив свои
метры, получить денежную помощь.
На вопросы отвечает гендиректор "АРИЖК" Андрей Языков.
Российская газета: В чем смысл "обратной ипотеки"?
Андрей Языков: В том, чтобы улучшить условия жизни пенсионера за счет имеющегося у него жилья. Деньги от банка
человек может получать, например, ежемесячно на оплату ухода или просто как прибавку к пенсии. Возможны и крупные
платежи, например, если понадобится дорогая операция. Суть схемы проста: пенсионер оформляет кредит в банке под залог
своей квартиры. Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера и
оценочной стоимости его жилья. После заключения договора банк перечисляет ему кредит равными долями в течение срока
кредитования. Принципиальное отличие от других кредитов - "обратную ипотеку" не нужно обслуживать. У заемщика нет
ежемесячных платежей в банк - проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит
погашается уже после смерти заемщика: банк продает квартиру, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается
банку, а оставшуюся от продажи часть денег банк-кредитор переводит наследникам. Это можно назвать "монетизацией
жилья", когда имеющиеся у пенсионера метры "конвертируются" в рубли.
РГ: У нас уже есть нечто похожее, например, старики заключают договора пожизненной ренты, передавая права на свое
жилье организациям или частным лицам и получая от них взамен пожизненный уход и денежную помощь. К слову, когда есть
договор ренты, плательщик так или иначе заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья. Понятно, это
создает ненужные риски и дискомфорт для стариков. Как этот вопрос решается при "обратной ипотеке"?
Языков: Да, действительно, при пожизненной ренте жилье сразу же переоформляется на нового собственника, который
обязуется пожизненно содержать бывшего владельца, пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем
больший доход получит покупатель. К сожалению, бывают случаи, когда вроде бы солидная фирма вдруг переуступает свое
обязательство какому-то "широкоплечему парню". "Обратная ипотека", наоборот, - счастье для банка, она ему выгодна. Ведь
кредитор получает длительный гарантированный источник доходов в виде процентов, начисляемых на сумму кредита.
Пенсионер же сохраняет права на свою недвижимость, квартира никому не продается при его жизни. Кроме того, если
пенсионер захочет расторгнуть договор и выкупить заложенную квартиру, если у него появляется такая возможность (к
примеру, ему помогают дети), он вправе сделать это. Подобные схемы широко применяются на Западе, в частности в США.
Зарубежный опыт показывает, что пенсионеры, воспользовавшиеся "обратной ипотекой", живут дольше. Они улучшают свои
условия жизни, могут потратить больше на заботу о здоровье. Но у этого продукта тоже есть риски. Самый главный из них:
что делать с пенсионером, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости? Формально кредитор,
чтобы не получить убыток, должен выселить пенсионера и продать жилье. Но тогда теряется социальный смысл программы, и
пенсионеры уже не чувствуют себя защищенными. В США эту проблему решили с помощью специальной программы HECM
(Home Equity Conversion Mortgage), когда государство выкупает подобные кредиты у коммерческих банков и снимает угрозу
выселения. Пенсионер доживает свои дни под контролем специальной госкомпании, и она уже потом будет реализовывать
данную квартиру. Таким образом, госгарантия выкупа долга пенсионера у кредитора фактически снимает все риски с
банкиров. А значит, можно требовать сильного понижения ставок по подобным кредитам. Выкуп производится, как только
соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%. Мы предполагаем, что подобная схема будет востребована и в
России. У нас "обратная ипотека" может развиваться по аналогичной схеме. Заемщик, чей кредит выкупит АРИЖК, будет
продолжать жить в своей квартире под присмотром государства, и риск выселения из квартиры у него отсутствует. Риски
АРИЖК покрываются за счет выплаты за обслуживание кредита (аналога страховки), которая составит около 1% от суммы
кредита ежегодно.
РГ: В договорах пожизненной ренты фигурируют платежи, выраженные в МРОТ, соответственно, возникают проблемы с их
медленной индексацией и обесцениванием. Хотя есть решение Конституционного суда на эту тему в пользу стариков,
законодательно оно не реализовано, поправки пока не приняты. Как эта проблема будет решаться при "обратной ипотеке"?
Языков: Да, это достаточно сложный вопрос, и определяется он только математикой: возрастом пенсионера, сроком
кредитования (мы предполагаем около 10 лет) и стоимостью денег у банка. Как было упомянуто выше, за счет
предоставления гарантий банкиры могут ставку понижать до минимального уровня вплоть до ставки рефинансирования ЦБ РФ
(8,25%) - рисков-то почти нет. По нашим предварительным расчетам, в среднем пенсионер сможет получать примерно 1,5
пенсии в течение 10 лет (в расчетах мы исходили из средней стоимости жилья в 1,8 млн рублей). При этом важно отметить,
что мы закладываем в модель долгосрочный рыночный тренд, что цены на жилье в России все-таки будут расти. А значит,
размер выплат можно корректировать.
РГ: По договору пожизненной ренты квартира сразу переходит новому собственнику, и наследники не могут претендовать на
нее. В "обратной ипотеке" квартира остается в собственности пенсионера, следовательно, возникает вопрос с наследниками.
Как вы предполагаете его решать?
Языков: Самый правильный путь - заранее уведомить наследников обо всех нюансах. Мы предполагаем разработать
специальную форму уведомления и разъяснения, из которой наследники смогут понять свои права, порядок погашения
кредита (если они захотят оставить жилье за собой) или расчет оставшейся суммы при продаже жилья. Кстати, данный
момент все эксперты считают очень важным. Зарубежная практика показывает, что есть наследники, которые не помогают
своим старикам. И в тот момент, когда пенсионер сообщает наследникам о своем желании получать деньги от банка под залог
имеющегося жилья, многие из них сразу вспоминают о своих обязанностях по содержанию родственников. Зачастую дети
отговаривают своих родителей брать "обратную ипотеку" и сами начинают помогать им финансово. Это очень важный
воспитательный момент, если бы "обратной ипотеки" не было, то ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить
внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем очень рады, если пенсионер откажется от получения
кредита и начнет получать реальную помощь от наследников.
РГ: Кто сможет стать участником программы, куда обращаться?
Языков: Одно из основных условий для получения "обратной ипотеки" - наличие ликвидной недвижимости, которая не
потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. При этом мы планируем по примеру американцев ввести в договор пункт
о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. Пенсионер должен постоянно проживать в данном жилье, и у него не
должно быть долгов федерального уровня. Возраст вхождения в программу - достижение пенсионного возраста по старости. О
конкретном механизме вхождения в программу: куда обращаться, какие документы готовить и т.д. - мы сообщим чуть позже,
когда закончим всю подготовительную работу. Мы обязательно сделаем для этого специальный сайт.
РГ: О каких примерно ежемесячных платежах может идти речь?
Языков: Расчет сильно зависит от возраста заемщика и рыночной цены квартиры, но в большинстве случаев это - более 1,5
пенсии.
РГ: По какой цене квартиру у банка смогут выкупить наследники, если они этого захотят?
Языков: Если родственникам интересно это жилье, то им достаточно погасить только ту сумму, на которую может
претендовать кредитор, т.е. сам кредит и накопленные проценты - это меньше цены жилья. Тогда банк снимет обременение с
квартиры. Если родственники не заинтересованы в ее выкупе, то банк продает квартиру по рыночной цене, погашает кредит,
а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам.
РГ: Когда могут быть запущены пилотные проекты, в каких регионах?
Языков: Пилотный вариант программы мы планируем запустить в ноябре 2011 года. Предполагаем выдать порядка 500
кредитов в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах с населением более 500 тыс. человек.
Источник: «Российская газета»- Неделя, №194, 01 сентября 2011 г.
http://www.rg.ru/2011/09/01/ipoteka.html
РЕНТА ИЛИ ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ: ЧТО ВЫГОДНЕЕ?
В. ПОЛЯКОВ, юрист
Не каждому известен такой правовой институт, как договор ренты и договор пожизненного содержания с
иждивением, однако по указанным договорам очень часто приобретаются и отчуждаются квартиры.
В основном сделки по приведенным договорам заключаются с пожилыми или больными лицами — собственниками квартир,
которые не имеют близких родственников. Смысл такого рода отношений заключается в том, что пожилой собственник
квартиры (рентополучатель) передает в собственность третьему лицу (рентодатель) свою квартиру, а взамен получает либо
постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение, либо постоянный уход (продукты, одежда, лекарства).
В зависимости от того, каким образом рентодатель будет исполнять свои обязанности, рассматриваемый договор будет
коренным образом отличаться. Если мы говорим об обязанности рентодателя только передавать рентополучателю денежные
средства, то это договор ренты. Если рентодатель берет на себя обязательства по «натуральному» обеспечению
рентополучателя — осуществление ремонта в квартире, покупка лекарств, привод врачей, приобретение продуктов и одежды,
многое другое, то это договор пожизненного содержания с иждивением.
ДОГОВОР РЕНТЫ
В соответствии с указанным договором собственник квартиры (рентополучатель) передает в собственность (возмездно или
бесплатно) принадлежащее ему жилое помещение. Взамен рентополучатель вправе ежемесячно претендовать на
определенное вознаграждение, размер которого не может быть ниже 2 минимальных размеров оплаты труда. Такое
вознаграждение обязано оплачивать лицо, получившее в собственность жилое помещение (рентодатель).
Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Затем договор ренты подлежит обязательной
государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации или нотариального оформления договор ренты считается
недействительным.
Сторонам договора ренты необходимо понимать, что после регистрации договора право собственности на жилое помещение
рентополучатель теряет, при этом, как уже было сказано ранее, в договор ренты может быть включен пункт, в соответствии с
которым рентополучатель не может быть выселен из жилого помещения. Более того, рекомендую также в договоре указывать
на наличие дополнительного права собственника-рентополучателя, отчуждающего по договору ренты квартиру, по
предоставлению им согласия на любые сделки и действия с отчуждаемым жилым помещением рентодателем. Оспорить
договор ренты можно только при одном условии, что новый собственник — рентодатель не исполняет обязательства по оплате
ренты рентополучателю.
ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, то в отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан
не просто оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению
лекарствами, одеждой, уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, иное. Часто договор пожизненного
содержания с иждивением возлагает на рентодателя обязанность по оказанию ритуальных услуг.
ПРЕИМУЩЕСТВА ДОГОВОРА РЕНТЫ
Итак, почему для приобретателя квартиры договор ренты имеет преимущества перед договором пожизненного содержания с
иждивением? Ответ очень прост: указанные договоры оформляются, как правило, с пожилыми лицами, с которыми часто
возникают споры и конфликты по исполнению обязательств из данных договоров. Договор ренты проще и исполнить, и
обеспечить доказательства исполнения, а соответственно, расторгнуть такой договор в судебном порядке практически
невозможно.
Доказать надлежащее исполнение договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее, к примеру, как вы
сможете доказать, что покупали именно рентополучателю продукты, или одежду, или просто ухаживали за ним?
Свидетельские показания в таких спорах являются относимым доказательством и принимаются судом только в очень
ограниченной части. Как правило, именно такие договоры расторгаются судом чаще всего. Основанием для принятия судом
решения о расторжении договора может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не
осуществил ремонт, не купил лекарств или иным образом не интересовался судьбой рентополучателя. В случае расторжения
судом договора пожизненного содержания с иждивением, рентодатель, потративший к моменту расторжения значительные
денежные средства на исполнение условий договора, не имеет право требовать с рентополучателя возмещения таких расходов.
Таким образом, чем проще и понятнее договор и чем легче одной из сторон при необходимости доказать его надлежащее
исполнение, тем меньше рисков, что такой договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Источник: журнал «Юрист спешит на помощь», №8, август 2011г., с. 42-43
АРЕНДА ВМЕСТО ОЧЕРЕДИ
Петербуржцам дадут возможность снять квартиру за 4620 рублей
Елена ВЕЛИГЖАНИНА
В северной столице начал действовать закон, согласно которому петербуржцы, стоящие в очереди на получение жилья,
смогут за сравнительно небольшую плату арендовать квартиры, находящиеся в государственной собственности.
Одно условие: при переезде на новую жилплощадь нужно написать заявление о выходе из городской очереди. Под этот
проект городская администрация выделила 500 квартир, за первые 6 дней работы в государственное учреждение
"Горжилобмен" поступило 200 заявлений.
Проект задуман как попытка помочь петербуржцам решить один из самых важных в стране вопросов - жилищный. Опыт
такого расселения очередников позаимствовали в Западной Европе, однако для Петербурга это пилотный проект. Судя по
числу заявлений, которые сейчас можно подать и в районной администрации, и непосредственно в "Горжилобмене", проект на
первом этапе его реализации пользуется популярностью. Специалисты даже обещают, что в случае, если число заявлений
превысит количество выделенных под проект квартир, ориентироваться будут сначала на дату постановки на учет и лишь
затем на дату подачи заявления.
"Среди тех, кто уже обратился к нам с заявлением, есть и те, кто встал на учет в 1989 году, и те, кто в очереди только с 2008го или 2009-го. Приоритет будет отдан тем, кто давно ждет улучшения жилищных условий", - отметила первый заместитель
директора ГУ "Горжилобмен" Любовь Рубцова. Популярность нового проекта на первом этапе его реализации легкообъяснима.
Цены, за которые готово предоставить жилье государство, на порядок ниже рыночных. Однокомнатную квартиру
администрация города готова предоставить очередникам за 4620 рублей, двухкомнатную - за 6380 рублей, трехкомнатную за 8690 рублей. Стоимость жилья в дальнейшем будет индексироваться в соответствии с инфляцией. Базовую ставку для
расчета цены разработчики закона вычисляли исходя из стоимости строительства жилого помещения с рассрочкой на 25 лет.
При этом ставка платы за коммерческий наем оказалась в 14,99 раза выше базовой ставки за наем социальный.
Как отметил глава жилищного комитета Юрий Осипов, договор между администрацией и арендатором будет подписываться на
5 лет с возможностью продления, а также разрыва в любой момент. При этом арендатор при желании через 5 лет может
восстановиться в очереди.
Только 30 процентов жителей города имеют жилье в собственности, 70 процентов – снимают квартиры
Явный минус предлагаемого договора для него - жилье не будет предоставляться в собственность. Также в договоре будет
исключена возможность субаренды.
Непросто, по словам Любови Рубцовой, будет уклониться и от оплаты жилья: в контракте закрепят предельный срок внесения
денег, после которого неплательщика смогут выселить из квартиры. Также в случае необходимости за арендаторами
оставляют право улучшать свои жилищные условия за свой счет.
То, что такое желание может возникнуть, действительно не исключено: жилье предоставляется на условиях, аналогичных
социальному найму: 33 квадратных метра для одиноко проживающих петербуржцев и 18 квадратных метров на человека в
составе семьи.
Эксперты отмечают, что решение о предоставлении жилья или отказе, по словам специалистов, будет приниматься в течение
30 дней с момента подачи заявления. Фактическое оформление арендатора потребует еще 30 суток. "Таким образом,
переселиться очередник сможет через 60 дней после написания заявления", - подытожила Любовь Рубцова.
О дальнейшей
государство в
построить 361
детских домов
судьбе проекта эксперты пока говорят неопределенно. Сколько квартир для коммерческого найма предоставит
2012 году, будет зависеть от итогов нынешнего года. В целом за счет бюджета в 2011 году планируется
тысячу квадратных метров, в 2012-м - 322 тысячи. Часть квартир отдадут инвалидам, ветеранам, выпускникам
и другим категориям льготников, а часть может быть предоставлена в аренду.
При любом раскладе в жилищном комитете пообещали, что искусственно завышать популярность проекта не станут.
"Насильно с очереди никто никого снимать не будет, - отметил Юрий Осипов. - Однако аренда сейчас - одна из самых
распространенных услуг на рынке недвижимости Санкт-Петербурга: только 30 процентов жителей города имеют жилье в
собственности, 70 процентов - снимают квартиры".
Между тем в очереди на получение жилья в Санкт-Петербурге сегодня стоят 189 тысяч человек. И уменьшается она очень
медленно: в 2009-м в ней числилось 197 тысяч человек, в 2010-м - 195 тысяч человек. В первую очередь получают квартиры
инвалиды, многодетные семьи и ветераны Великой Отечественной войны. По данным жилищного комитета администрации
Санкт-Петербурга, за счет предоставления жилых помещений и безвозмездных субсидий были улучшены условия для 9940
участников войны. Квартиры предоставляются в домах нового строительства в Невском, Красносельском, Пушкинском
районах Петербурга. В 2011 году на жилищный учет принято 167 ветеранов ВОВ.
Статья является комментарием к:
Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2005 № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в
жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге»
Источник: «Российская газета», №156, 20 июля 2011 г.
http://www.rg.ru/2011/07/20/reg-szapad/arenda.html
ОСТАВЯТ СНОСОМ
Высший арбитраж запретил чиновникам сносить самострой без суда
Владислав КУЛИКОВ
Высший арбитражный суд обнародовал важные рекомендации, как рассматривать дела о сносе самовольных построек.
Главная новость: никто не вправе насылать бульдозеры на чужие крыши без судебного решения.
Для нашей страны это вопрос особой значимости. В нашей жизни еще не устоялась азбучная правовая истина: "Мой дом - моя
крепость". Как показывает практика, ни один собственник не может спать спокойно.
Были случаи, когда вполне легальные поселки оказывались под "прицелом" бульдозеров как незаконные строения лишь
потому, что кто-то положил глаз на землю под ними. Про случай с "Речником" не будем и вспоминать. Там чуть ли не
полувековой спор вокруг земли обернулся ночным кошмаром в прошлом январе. Когда кого-то делают бездомным в
крещенские морозы, это меньше всего походит на торжество права.
Еще один фактор риска: сложные бюрократические процедуры при легализации строительства. Поэтому нередко люди
предпочитают сначала построить, а потом уже разбираться с чиновниками. Кстати, именно поэтому была придумана так
называемая "дачная амнистия": в стране накопилось множество домов, которые нигде не зарегистрированы. При этом по
большому счету никакого криминала в таких постройках нет.
Как сообщил вчера ряд СМИ, в прошлом году по результатам проведения государственного кадастрового учета в рамках
упрощенного порядка регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества ("дачная амнистия")
Росреестром было выдано более миллиона кадастровых паспортов. А общее количество зарегистрированных прав,
ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2010 году составило около 26 миллионов.
Поэтому очень важно установить и соблюдать четкие правила в этой сфере, особенно, когда речь идет о сносе.
Чтобы у людей в мантиях не возникало неопределенностей, Высший арбитражный суд изучил судебную практику, связанную
со сносом самовольных построек. Ее обзор с комментариями был направлен во все арбитражные суды еще в конце прошлого
года, а сейчас документ опубликован на официальном сайте Высшего арбитражного суда, чтобы его могли изучить и широкие
массы.
Например, люди должны знать важную вещь: наличие государственной регистрации права собственности на объект
недвижимости - само по себе не повод для отказа в сносе этого объекта как самовольной постройки. Звучит страшно, однако
надо разбираться в деталях.
Такой вывод сделан на основе конкретного дела: некая компания построила дом на чужой земле. Каким-то образом
бизнесменам удалось зарегистрировать здание, а потом в суде они пытались доказать: мол, дом легальный, разрушать
нельзя. Первая инстанция согласилась с этим. Однако суд апелляционной инстанции указал, что у ответчика, построившего
дом, действительно нет никаких прав на этот участок, а значит, здание является самовольной постройкой. Подробности дела в обзоре.
Конечно, арбитражные суды рассматривают споры юридических лиц. Но это не значит, что проблема не касается обычных
граждан.
Из-за споров коммерческих структур зачастую крыши над головой лишаются простые жильцы, которые вполне могут
оказаться крайними. А еще бывает, что развернувшаяся по соседству стройка рушит сложившийся вокруг мирок, активно
нарушая права старожилов. Так что ж, если вы не юридическое лицо, надо стоять в сторонке?
Как пояснил Высший арбитражный суд, правом требовать сноса самовольной постройки наряду с законным владельцем
земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и другие лица, права которых нарушают
строители. В числе жалобщиков могут быть и владельцы недвижимости по соседству от незаконной стройки, если, допустим,
перекрываются нужные дороги.
Понятно, что у обычных граждан - физических лиц - арбитражный суд не примет иск. Но выход все равно есть: можно
пожаловаться в прокуратуру. Как объяснил высший арбитраж, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о
сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Опять же примером стало конкретное дело.
В одном из регионов прокурор обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе как самовольной
постройки автозаправочной станции с магазином и моечным узлом.
По мнению надзорного ведомства, при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, так что
сохранение постройки создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Первая инстанция в иске отказала, решив, что прокурор не тот человек, кто вправе в данном случае жаловаться в арбитраж.
Но апелляционная инстанция с таким толкованием закона не согласилась.
А высший арбитраж разъяснил, что согласно Закону "О прокуратуре Российской Федерации", в случае нарушения прав и
свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы
значительного числа граждан либо нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и
поддерживает иск в интересах пострадавших как в суде общей юрисдикции, так и в арбитражном суде.
Так что положения Арбитражного процессуального кодекса, на которые ссылались некоторые люди в мантиях, нельзя
рассматривать как запрет для прокурора заявить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах
неопределенного круга лиц, в том числе граждан.
- При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать
возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, защиты своих нарушенных прав и законных интересов, - говорится в документе Высшего арбитражного суда.
Также в документе четко сказано, что принудительный снос может быть осуществлен только на основании решений суда.
Если чиновникам что-то не нравится, они должны доказать свою правоту у барьера в зале заседаний. Как правило, так и
происходит. Но иногда бывают исключения. Некоторые столоначальники предпочитают идти более простым, на их взгляд,
путем: принимают решение о сносе, посылают бульдозеры под прикрытием дюжих охранников и начинают крушить
неугодную постройку. А потом предлагают через суд обжаловать такой снос.
Мол, кто не пожаловался, чиновник не виноват. Высший арбитражный суд использовал конкретный пример: некий глава
муниципального образования распорядился снести ангары, построенные производственным кооперативом. Кооператорам
пришлось защищать свои постройки в суде. Как установили люди в мантиях, ангары действительно были построены без
разрешения, но это не повод отвечать произволом на произвол. Что делать со спорными постройками - снести или узаконить,
- всегда должен решать суд. Поэтому принимать "бульдозерные" постановления чиновникам запрещено.
Зато орган, осуществляющий строительный надзор, вправе требовать в суде сноса самовольной постройки в защиту
публичных интересов. Например, некое акционерное общество построило вопреки всем правилам магазин, и открыло
торговлю, невзирая ни на жалобы граждан, ни на запреты чиновников. Здесь отказывать в иске нельзя.
ИСТОЧНИК: Российская газета, Федеральный выпуск № 8, 19 января 2011 г.
http://www.rg.ru/2011/01/19/stroika.html
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ У ВАС ДОЛГ ПО КВАРТПЛАТЕ И ВЫ НЕ МОЖЕТЕ ЕГО ОПЛАТИТЬ
Петербуржцев выселяют за долги
Василий ГРИГОРЬЕВ
Должников по квартплате в Петербурге выселяли уже не раз, но в этом году это первый случай. На этот раз жилплощади в
Адмиралтейском районе лишилась семья из шести человек. Почти год жильцы не платили по счетам и накопили долг в 35
тысяч рублей. В итоге жилконтора подала на неплательщиков в суд с иском о выселении квартирантов, а также с
требованием взыскать долг по «коммуналке». Часть денег жилищникам все же удалось вернуть, но пока шло
разбирательство, сумма задолженности увеличилась до ста тысяч рублей. В итоге суд встал на сторону коммунальщиков и
постановил выселить должников из трехкомнатной квартиры, которую они занимали по договору соцнайма, в две комнаты 27комнатной коммунальной квартиры на Обводном канале.
- Все члены этого семейства работоспособны, однако ни глава семьи, ни его взрослые сыновья нигде не работают и не
собираются этого делать, - сообщили в Октябрьском районном отделе Управления федеральных судебных приставов по
Петербургу. - Решение о выселении жильцы проигнорировали и, судя по всему, платить так и не собираются.
Правда, мнением должников никто особо не интересуется. В понедельник вещи злостных неплательщиков описали и
перевезли на новое место жительства. Теперь они вынуждены ютиться в двух комнатах огромной коммуналки. Кстати, долг на
них так и висит, а кроме него оплачивать придется еще и коммунальные счета на новом месте жительства. Вряд ли они будут
это делать, но больше выселять их некуда.
Что делать, если денег на оплату коммунальных услуг не хватает? Или долг приходится платить за недобросовестных
родственников, чтобы не потерять жилье?
- Потребуйте у представителей ЖКХ подробный расчет долга, включая пени, чтобы убедиться, что не платите лишнего, советует юрист Константин Романов. - Если вам предлагают сначала погасить основной долг, а потом пени, не соглашайтесь.
Сначала уплатите проценты по долгу, а потом основной долг, иначе проценты так и будут копиться в течение всего времени
пока идет оплата долга. Важный момент: срок исковой давности коммунального долга три года, так что если вы не платили, к
примеру, пять лет, вернуть придется часть суммы. Так что разделите сумму долга за последние три года задолженности на
всех проживающих и зарегистрированных в квартире нанимателей и выплачивайте его ежемесячно. Заключите с ЖКХ договор
с указанием графика платежей по образовавшейся задолженности.
СПРАШИВАЛИ? ОТВЕЧАЕМ!
Когда должны ремонтировать подъезды и за чей счет меняются стояки
На вопросы читателей «Комсомолки» отвечают специалисты Жилищного комитета Санкт-Петербурга.
Если нужен ремонт…
- Наше парадное нуждается в ремонте, состояние безобразное. Вообще как часто должны ремонтировать подъезды? Алексей.
- Согласно пункту .3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением
Госстроя России от 27.09.2003 № 170, периодичность ремонта подъездов - один раз в пять или три года в зависимости от
классификации зданий и физического износа.
- Я живу в старом фонде на Васильевском острове. Последние полгода был очень плохой напор холодной воды, и чем дальше,
тем ситуация хуже. Думаю, засорилась труба. За чей счет ее должны чистить? Оксана Олеговна.
- Если участок трубы относится к общедомовому имуществу (стояк), то заменять его или ремонтировать должна
обслуживающая организация. Если это внутриквартирная разводка, то ремонт производится за счет собственника или
нанимателя помещений.
- Я хотела бы заменить стояки холодной и горячей воды, так как они находятся в ужасном состоянии. Подскажите, кто должен
оплачивать эти работы? В моей управляющей компании мне сказали, что я должна сама за все платить. Так ли это? Мария
Ивановна.
- Решение о том, что участки стояков инженерных систем в квартире не подлежат ремонту, а требуют замены, принимает
выбранная собственниками управляющая компания, организующая техническую эксплуатацию дома. Потому что именно она в
первую очередь несет ответственность за безаварийную эксплуатацию инженерных систем (их частей, отнесенных к общему
имуществу жилых домов, - в том числе стояков инженерных систем). Если вы не согласны со своей обслуживающей
организацией насчет замены стояков, можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга по
адресу: набережная канала Грибоедова, 88-90.
Меняем двери
- Должна ли управляющая компания своими силами менять входную дверь в подъезд и восстанавливать работу домофона?
Или сделать это можно с привлечением сторонних организаций? Геннадий Павлович Рогозин.
- Входные двери в подъезды включены в состав общего имущества многоквартирного дома (согласно Правилам содержания
общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Чтобы
содержать общее имущество в надлежащем виде, собственники помещений, ТСЖ или управляющая компания заключают
договоры со специализированными организациями. Поэтому по вопросу ремонта или замены входной металлической двери
следует обращаться в свою обслуживающую организацию. Если в соответствии с заключением обслуживающей организации
входная дверь требует ремонта, а не замены, но жильцы хотят ее поменять - сделать это можно за дополнительную плату.
Не хочу переплачивать
- В нашем доме коммунальные услуги предоставляются некачественно. В частности, не убираются лестничные клетки. Могу ли
я не оплачивать эту строку в квитанции? И если да, то как это лучше сделать? Леонид Шишков.
- Самостоятельно не вносить плату за некачественные услуги вы не можете. Но имеете полное право сделать перерасчет за
них. Постановлением правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание и
ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность. Но имейте в виду, что пересчитать вам квартплату возможно лишь при
наличии договора управления многоквартирным домом, в котором указана периодичность выполнения работ и их стоимость в
соответствии со сметой доходов и расходов. Основанием для проведения перерасчета платы за содержание и ремонт жилого
помещения, в том числе и за уборку, может стать Акт нарушения качества выполнения работ управляющей организацией,
подписанный исполнителем (управляющей организацией) и потребителем (собственником или нанимателем жилого
помещения).
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ
Коммунальщиков накажут за то, что они не хотели делать перерасчет
Жители дома на Васильевском острове почти месяц сидели без тепла.
В октябре теплосеть Санкт-Петербурга в одностороннем порядке ограничила подачу тепла жильцам дома № 68. Просидев
несколько дней в холодных квартирах, обитатели злополучного здания обратились в Жилкомсервис № 2 Василеостровского
района с просьбой составить акты о том, что температура в жилых помещениях не соответствует нормам. Но коммунальщики
жалобы жильцов проигнорировали, и нарушение документально не зафиксировали. В итоге, когда жители дома обратились в
жилконтору с требованием пересчитать квартплату, они получили отказ. Возмущенные петербуржцы останавливаться не
стали и пожаловались на коммунальщиков в городскую прокуратуру.
- Чтобы требовать перерасчета, необходим подтверждающий документ. Однако коммунальщики составить акт отказались, объяснили в прокуратуре Санкт-Петербурга. - Поскольку официальной бумаги нет, пересчитать плату за отопление
невозможно. Получается, что люди имели право на перерасчет, но не могли им воспользоваться.
И все-таки прокуратура заинтересовалась этим фактом. За отказ выдать справку о холоде в квартирах прокуратура
Василеостровского района потребовала от генерального директора Жилкомсервиса № 2 Василеостровского района устранить
нарушение закона. Иначе, кроме административной, ему грозит еще и уголовная ответственность.
СПРАВКА «КП»
По закону если коммунальные услуги населению предоставляются некачественно, жильцы могут сделать перерасчет и
заплатить за них меньше. В том числе предусмотрено снижение оплаты при отклонении температуры воздуха в помещении от
следующих норм: +18 градусов С, в угловых комнатах +20 градусов С. Ночью температура может снижаться не более чем на
три градуса. Перерасчет делается за каждый час отклонения температуры (суммарно за расчетный период) на 0,15% размера
платы за каждый градус снижения.
ИСТОЧНИК: «Комсомольская правда», №184-д, 9 декабря 2010 г.
http://www.kp.ru/daily/24605.4/775548/
ОФОРМИТЬ ДОКУМЕНТЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ТЕПЕРЬ МОЖНО В ПИБЕ ЛЮБОГО РАЙОНА
Петербургские
Проектно-инвентаризационные
экстерриториальному принципу.
бюро
с
конца
октября
2010
года
работают
по
Петербуржцам больше не нужно оформлять документы в Проектно-инвентаризационных бюро районов в зависимости от
местонахождения недвижимости. С конца октября все 19 филиалов "Городского управления инвентаризации и оценки
недвижимости" работают по экстерриториальному принципу. Об этом сообщается в пресс-релизе ГУП "ГУИОН". На первом
этапе филиалы будут принимать заявления на изготовление технической документации на квартиры и гаражи. Позже
перечень документации, изготавливаемой без привязки к месту расположения объекта, будет расширен. График работы
ПИБов при этом остается прежним, также как стоимость услуг и сроки изготовления документов.
Добавим, что заказать кадастровый паспорт и паспорт на квартиру сейчас можно и на сайте учреждения:
http://www.guion.spb.ru/
В разделе "Услуги on-line" есть возможность записаться на прием к специалисту или платную консультацию. Учреждение
обещает расширить перечень услуг, предоставляемых при помощи интернет-ресурса. Причем речь идѐт не только об
инвентаризации, но и об услугах по оценке, землеустройству и проектированию.
ИСТОЧНИК: правовой портал «КАДИС»
http://www.kadis.ru/news/88558?fm=3
ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ В НОВОСТРОЙКЕ: КАК НЕ ОКАЗАТЬСЯ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ?
Что проверить перед тем, как вкладывать деньги в долевое строительство и какие тревожные сигналы
свидетельствуют о ненадежности фирмы-застройщика
ЗНАКОМИМСЯ С ОСНОВНЫМИ ДОКУМЕНТАМИ
На днях мне позвонил радостно-взволнованный приятель: «Представляешь, я наконец-то покупаю квартиру! В новостройке!».
Как выяснилось, Андрей берет просторную однушку в новом доме по ипотечной схеме. Предстоят еще немалые расходы на
доделку и «косметику», поэтому будущий новосел, чтобы сэкономить на оплате дотошной юридической экспертизы
документации застройщика, попросил совета: какие самые важные пункты проверить, где чаще всего таятся «засады» для
дольщиков?
Сразу отметим: приобретение новостройки по ипотеке существенно добавляет надежности сделке, поскольку банк,
заинтересованный в обеспечении кредита, сам принимает деятельное участие в проверке документов застройщика. В то же
время проколы и халатность, как известно, встречаются повсюду, поэтому дольщику в любом случае полезно лично убедиться
в соблюдении основных правил и отсутствии характерных тревожных сигналов.
Начнем с важнейших бумаг.
• Во-первых, это разрешение на строительство многоквартирного дома.
Обратите внимание: здесь чаще всего встречаются два подвоха. Распространенный вариант - отсутствие действующего
разрешения на строительство, когда менеджеры компании клянутся, что «все согласовано» и документ будет оформлен в
ближайшее время задним числом. Другая «засада» - документ, «замаскированный» под разрешение на строительство
благодаря сходно звучащему названию - чаще всего это разрешение местных властей на благоустройство территории,
озеленение и т.п.
• Во-вторых, обязательно просите показать вам документ о праве на земельный участок под домом - это может
быть договор аренды земли либо свидетельство о праве собственности на участок.
Запомните: отсутствие хотя бы одного их указанных документов чревато замораживанием стройки, бесконечным
затягиванием сдачи дома и (или) оформления права собственности новоселов на жилье.
НА ЗАМЕТКУ
К чему еще быть готовым дольщику-заемщику
Если вы планируете приобрести новостройку с помощью ипотечного кредита, то имейте в виду, что вас ожидают разные
процентные ставки на этапе строительства и после оформления права собственности на готовую квартиру.
Пока дом не принят госкомиссией, ставка по кредиту обычно на 1–2% выше (поскольку право собственности на недвижимость
еще не оформлено, и у банка более слабое обеспечение гарантий возврата кредита).
Зато при оформлении ипотечного кредита на приобретение новостройки не требуется страхование права собственности
(титульное страхование), обязательное при покупке ―вторичного‖ жилья. За счет этого вы экономите на страховом взносе 0,3 – 0,5% от суммы кредита ежегодно.
ДАЕШЬ “ПРАВИЛЬНЫЙ” ДОГОВОР!
Как пароль, запомните кодовое выражение: ―договор по 214-му закону‖. Именно этот вид договора - договор долевого
участия в строительстве - является самой надежной гарантией прав дольщиков, и наличием такого документа нужно сразу
интересоваться у застройщика.
Известный 214-й закон, содержащий весомые гарантии для дольщиков в случае замораживания стройки, просрочки сдачи
дома и при других проблемах, по оценкам экспертов на сегодня применяют от 10 до 30% застройщиков в разных регионах.
Так что найти компанию с ―правильным‖ типом договора не так уж сложно.
Если же все-таки квартиры в приглянувшемся вам доме продаются по другим схемам (вексельная, предварительный договор,
паевой фонд и др.), то нужно осознавать возможные риски. При этом вероятность благополучного завершения строительства
и сдачи дома выше, если налицо многолетний опыт добросовестной работы застройщика. Также весомой гарантией в таких
случаях служит участие в строительстве государственных и муниципальных инстанций (см. ―Кстати‖).
КСТАТИ
Это надо видеть!
Эксперты советуют будущим дольщикам обязательно проводить ―проверку на местности‖: найти примеры прежней работы
застройщика – готовые и заселенные дома, подъехать, посмотреть, пообщаться с жильцами. Важно узнать, не было ли
просрочек со сдачей жилья, каково качество квартир и подъездов.
Также полезно выяснить, какие лица и организации значатся в числе учредителей фирмы-застройщика. Серьезным признаком
надежности
считается
участие
государственных
и
муниципальных
властей,
говорят
специалисты.
ТРЕБУЙТЕ ПОДРОБНОСТИ
Очень важно, чтобы в договоре (независимо от его типа) были указаны следующие основополагающие условия:
1. Описание квартиры: этаж, расположение на лестничной клетке, площадь - вплоть до вида из окна (во двор или
на дорогу).
Эксперты советуют настаивать на том, чтобы письменно оговаривались условия оплаты ―лишней‖ жилплощади, если после
сдачи квартиры ее размер окажется больше, чем оговаривался изначально. Имейте в виду, что на практике нередки споры,
когда застройщики требуют доплачивать за ―лишние‖ метры не по цене жилплощади на момент заключения договора, а по
рыночным расценкам на момент сдачи дома. Дольщикам приходится доплачивать требуемую сумму либо судиться, при этом
единообразной судебной практики по данному вопросу до сих пор нет.
2. Точная сумма денежного вклада дольщика.
Учтите, что именно эта сумма будет фигурировать в претензии, если встанет вопрос об отказе от приобретения жилья
(скажем, при замораживании стройки), и исходя из нее будет рассчитываться размер компенсаций за просрочку сдачи дома и
прочие нарушения застройщика.
3. Точный срок передачи готовой квартиры.
Строительные компании часто грешат указанием весьма приблизительных сроков: начиная с квартала и заканчивая
полугодием, а то и годом сдачи. Такая неточность не только нарушает закон, но и крайне невыгодна для дольщика, поскольку
позволяет застройщикам безнаказанно уворачиваться от выплаты компенсаций при просрочке сдачи дома.
БУДЬ В КУРСЕ!
На прошлой неделе Государственная Дума приняла во втором чтении поправки в Закон о долевом строительстве. Они
направлены в первую очередь на то, чтобы стимулировать застройщиков заключать с гражданами договоры участия в
долевом строительстве, а не привлекать деньги обходными путями. Предполагается использовать метод кнута и пряника: с
одной стороны, освобождать строительные компании, работающие по ―правильному‖ договору, от уплаты НДС, с другой
стороны - серьезно штрафовать за сбор денег по ―серым‖ схемам.
ИСТОЧНИК: «Комсомольская правда», № 72, 28 мая 2010 г.
http://ural.kp.ru/daily/24489/645397/
ГДЕ ТЫ, ЧЕСТНЫЙ УПРАВДОМ
Проблемы жильцов сегодня не решит никто, кроме них самих
Ирина НЕВИННАЯ
В ближайшее время управляющие компании обяжут обнародовать данные о своей работе, причем не "вообще", а по
утвержденному правительством стандарту. Тогда собственникам квартир станет проще контролировать своих "управдомов".
Мутная платежка
"Кто управляет нашим домом: алкоголик или вор? "Такого рода листовки появились на днях в почтовых ящиках одного из
столичных домов по улице Бутырской. Вся листовка состоит из сумбурных обвинений: председатель ТСЖ работает из рук вон
плохо, относится к поступающим на счет товарищества деньгам как к своим собственным. Тратит их без утвержденной сметы,
перед собственниками не отчитывается. Покупает бензин для личного автомобиля, снимает со счета ТСЖ сотни тысяч
наличными на "хознужды".
У ТСЖ хорошие финансовые возможности, напоминает листовка. На доме размещена реклама, помещения на техническом
этаже переоборудованы и сдаются под офисы. Но, несмотря на все эти статьи дохода, долги перед поставщиками тепла и
воды у ТСЖ растут.
И хотя ни одно из обвинений не подтверждено документально, да и само письмо без подписи, жильцы волей-неволей
задумались: как убедиться, что их кровные, которые они добросовестно относят в Сбербанк вместе с очередной платежкой по
квартплате, уходят по назначению, а не на личный бензин председателя.
Задумались жители правильно. Не исключено, что их ждет такой же неприятный сюрприз, как и членов ТСЖ "Соверато" на
Васильевском острове в Санкт-Петербурге. История там вышла громкая: однажды жители узнали, что их дома из-за
миллионных долгов отключают от воды и газа. Пока выясняли, в чем, собственно, дело, председатель ТСЖ снял остатки кассы
и растворился в неизвестном направлении, как кусок рафинада в чашке кипятка.
Направо пойдешь...
Многим до сих пор невдомек, что мы давно уже не живем при социализме, когда и дома наши принадлежали не нам, а
государству, и управляли ими государственные ЖЭКи. Теперь, когда большинство жителей стали собственниками квартир,
они обязаны отвечать за состояние своего дома, в том числе и финансово.
Жилищный кодекс (ст. 161) предлагает собственникам выбор из трех возможных способов управления домом.
1 Непосредственное управление. Каждый собственник заключает прямые договоры на коммунальные и жилищные услуги с их
поставщиками и расплачивается за них напрямую.
2 ТСЖ либо ЖК. Создается юридическое лицо - ТСЖ (в старых кооперативных домах работают жилищные кооперативы),
выбирается правление и председатель, работающие во благо дома.
3 Управляющая организация. Договор с ней заключают собственники, а с поставщиками услуг договаривается уже УК.
Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, тем не менее, специалисты считают максимально удобной форму объединения
собственников в товарищество, которое либо берет управление на себя, либо заключает договор с профессиональной УК.
Чтобы стимулировать инертное население, власть даже "забила" в закон "ускоренное" создание ТСЖ в качестве одного из
условий для получения средств на капремонт из Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Правда, подобный подход обернулся тем, что муниципалитеты стали сами "организовывать" ТСЖ, нередко даже без участия
собственников. И немудрено: через ТСЖ или УК, управляющую всего одним "средним" 100-квартирным домом, сегодня
ежемесячно проходит сумма порядка 300 тысяч рублей. Естественно, такие деньги привлекают не только профессионалов
рынка, но и любителей легкой наживы.
- Такое "насильственное" создание ТС не оправдано и вредно, -говорит эксперт Института экономики города Дмитрий
Гордеев. -Люди вынуждены бороться, теряют время и силы. Навязывать самоуправление бессмысленно - оно работает только
в том случае, если жители объединяются сами, осознанно. Если это происходит, то ТСЖ, безусловно, наиболее эффективно
решает все вопросы, связанные с эксплуатацией дома. Просто потому, что оно ближе всего к собственникам, их интересам.
Конечно, ТСЖ может взять управленческие функции и на себя, но только в том случае, если в правлении будут понастоящему, а не на словах опытные люди, знающие специфику жилищно-коммунальной отрасли. Если же решено, что домом
будет управлять УК, именно ТСЖ берет на себя функции заказчика и контролирует ее работу. Отдельным собственникам
сделать это намного сложнее.
Семь раз отмерь
Кстати, случаи с вороватыми председателями ТСЖ и нечистыми на руку УК случаются как раз там, где жители не сумели (не
сочли нужным) объединиться не формально, а на деле. Между тем в стране успешно работают уже тысячи ТСЖ, созданных по
доброй воле людей.
- Наше ТСЖ "Панфилат" - первое в столице, кому удалось сменить УК, навязанную застройщиком, - рассказал "РГ"
председатель правления товарищества Никита Матвиенков. - Застройщик сдал дома с серьезными недоделками - первое
время мы сидели без тепла, нас не подключали к электричеству. А УК, "дочка" застройщика, не только приняла дома в
эксплуатацию, но и не особо рвалась недоделки устранять. Еще когда шла стройка, будущие жильцы организовали сайт, где
все перезнакомились, делились информацией. В конце концов, решили объединиться и решать проблемы сообща.
Первоначально мы не планировали менять УК. Но когда предложили ей свой вариант договора, предусмотрев в нем
регулярные отчеты перед собственниками, УК подписывать его отказалась. Тогда и было решено взять управление домами в
свои руки. Правда, доказывать правомочность такого решения пришлось в суде. Но мы его, в конце концов, выиграли.
У "Панфилата", в отличие от ТСЖ на улице Бутырской, дополнительных источников дохода нет - реклама на окраине Москвы
никому не нужна, нет и свободных нежилых помещений. Вся деятельность ТСЖ по эксплуатации дома финансируется за счет
статьи "содержание и ремонт жилого помещения", входящей в квартплату, из расчета 22 рубля 92 коп. за кв. метр (тариф,
утвержденный правительством Москвы). У прежней УК он, кстати, был выше. На эти деньги, как оказалось, можно
поддерживать в порядке подъезды и двор, сделать ремонт в подъездах, залатать прохудившуюся крышу, утеплить швы в
стенах. Установка теплосчетчиков в начале этого года дала очень ощутимую экономию.
В планах ТСЖ - поставить регуляторы подачи тепла и воды, благоустроить двор. "Не шикуем, тем более что благодаря
"усилиям" прежней УК дотаций из горбюджета мы не получаем, но обеспечить достаточный комфорт жителям нам вполне по
силам", - констатирует Матвиенков.
Доверяй, но проверяй
Что же все-таки делать, чтобы не попасть в лапы "липового" ТСЖ или УК?
Если ТСЖ было создано "сверху", без участия собственников, нужно найти учредительные документы и проверить
подлинность протокола общего собрания собственников и подписей. Председатель неуловим? Копии документов можно
запросить в районной налоговой инспекции (там регистрируется ТСЖ). Собственнику квартиры отказать не могут, право
жителей знать, что происходит с их собственностью, гарантировано Жилищным кодексом. Если ТСЖ действительно
создавалось с нарушениями, лучше все же не ликвидировать его (это судебная процедура, которая стоит денег), а объявить
общее собрание членов товарищества и избрать свое правление.
Еще один вариант - большинству собственников написать заявления о выходе из товарищества. Если ТСЖ объединяет
собственников, у которых менее 51 процента долей в общем имуществе (проще - меньше половины площади помещений), оно
становится нелегитимным и ликвидируется решением общего собрания.
- Что касается добросовестности работы ТСЖ или УК, могу сказать только одно - контроль, контроль и еще раз контроль, говорит Дмитрий Гордеев. - Работа ревизионной комиссии, годовые, а лучше ежеквартальные развернутые отчеты должны
быть "забиты" в устав товарищества и договор с УК. Действенная мера - регулярные запросы в ресурсоснабжающие
организации, чтобы выяснить, как идут платежи. Собственники должны понять: их проблемы в доме, кроме них самих, решать
сегодня никто не будет.
Правда, в ближайшем будущем законодатель обещает помочь собственникам. Минрегион подготовил проект поправок в
Жилищный кодекс, согласно которым "управдомов" обяжут открывать информацию о своей работе.
- В стандарт о предоставлении такой информации нужно включить не только данные о самой УК - название, координаты,
учредителей, но и сведения о том, не меняла ли она название, перечень всех управляемых ею домов, перечень и стоимость
предлагаемых услуг и работ, текущие планы по домам,- говорит Гордеев. - Тогда можно будет "вычислить", не меняла ли УК
вывеску, как и где работала в прежнее время, что будет делать по договорам в ближайшие месяцы. Если законодательно
закрепить "вывешивать" все эти сведения в Интернете, все желающие легко смогут их найти, сравнить работу и стоимость
услуг разных компаний, проконтролировать то, что делается за деньги собственников. И тогда мы наконец получим реальную
конкуренцию в этом бизнесе и можем рассчитывать на лучшее качество услуг за меньшие деньги.
ИСТОЧНИК: «Российская газета» - Неделя №5176 (97) от 6 мая 2010 г.
http://www.rg.ru/2010/05/06/jilie.html
КВАРТИРНЫЙ ДОПРОС
Высшие суды защитили владельцев жилья
Владислав КУЛИКОВ
В четверг пленум Высшего арбитражного суда России утвердил ответы на самые запутанные квартирные вопросы.
Хозяева самовольных построек получили право на легализацию, жители многоэтажек смогут защищать землю вокруг родного
дома, а суды помогут найти управу на соседей-разрушителей. Все эти разъяснения есть в совместном постановлении двух
главных судов страны: Верховного и Высшего арбитражного. Накануне пленум Верховного суда утвердил этот документ, а
вчера за документ проголосовал и Высший арбитраж. Теперь можно смело судиться.
Вопреки классику, квартирный вопрос портил не только москвичей, но и большинство жителей одной шестой части суши. И
продолжает портить. Все потому, что собственность у нас защищена ненадежно.
Такое ощущение, что в любой момент кто-то может прийти и отобрать родные шесть соток, снести построенную отцом хибару
или выселить нас из купленной квартиры. С такими порядками процветающее общество не построишь.
Защищать собственность должен закон. Между тем именно с ним порой возникали большие проблемы. Толкования сложны и
расплывчаты, и люди в мантиях зачастую судили, кто во что горазд. В итоге, по странному стечению обстоятельств,
выигрывали процессы, как правило, те, кто побогаче и посильнее. Остальным приходилось выметаться.
Поэтому высшие суды решили навести порядок в таком остром и больном для каждого россиянина вопросе. Документ выдает
всем судьям страны подробные инструкции, на которые люди в мантиях должны ориентироваться.
Например, как сказано в постановлении: "отсутствие разрешения на постройку само по себе не основание для отказа в иске о
признании права собственности". Суды должны легализовать дом, если в ходе судебного заседания, допроса свидетелей,
экспертов выяснится, что его владелец пытался получить разрешение.
Кстати, нужно также проверить, законно ли чиновники ему отказали. Еще одно условие: сохранение постройки не должно
нарушать интересы третьих лиц. Чтобы проверить, безопасна ли постройка, суд должен заказать независимую экспертизу.
Ключевое слово в данном случае "независимая".
По словам юристов, законы, конечно, допускают признание прав на самовольную постройку. Иначе бы высшие суды и не
смогли записать такой пункт в свое постановление. Но до сих пор люди в мантиях часто отказывали в таких исках, ссылаясь
именно на отсутствие разрешения. Мол, раз нет бумаги, значит, дом потенциально опасен. Теперь у судов остается лишь два
основания для отказа в регистрации прав на самовольную постройку: нарушения градостроительных правил или
расположение объекта на земле, где строительство запрещено.
Документ поможет и гражданам, сделавшим перепланировку в квартире без согласования с чиновниками. Сейчас получить
разрешение на перестройку или строительство очень трудно, в том числе потому, что нет жестких регламентов, как и когда
должно быть рассмотрено подобное заявление.
Другая проблема - земля у многоквартирного дома. Часто бывает, что юридически она не принадлежит собственникам
квартир. В итоге появляется некто, кто начинает творить во дворе большого дома ужасные вещи. Скажем, сносит детскую
площадку, затевает строительство, перекрывает дороги и так далее. Суды часто не принимали иски жильцов, мол, увы, земля
не ваша. Пленумы высших судов проблему решили: бороться за свой двор можно, даже если де-юре он чужой.
"Собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под
многоквартирным домом, - говорится в постановлении. - В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме
вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации
многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме".
Более того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в суде действия и бездействия органа власти
по формированию соответствующего земельного участка. Иными словами, выяснить, почему земля ушла в чужие руки, и
потребовать ее присоединения к дому - в юридическом смысле. В частности, можно обжаловать решения о предоставлении
участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на его аренду. И так далее.
Еще одна ситуация: нечистоплотный делец продал квартиру нескольким покупателям. Согласно постановлению, в таком
случае в доме будет зарегистрирован тот, кто фактически в него въехал. То есть - кому повезло. Остальные вправе требовать
с продавца убытки, и суд не вправе им отказать. Кстати, взыскать потерянные деньги можно даже с наследников продавцаобманщика.
ИСТОЧНИК: «Российская газета» - Федеральный выпуск №5172 (93), 30 апреля 2010 г.
http://www.rg.ru/2010/04/30/sud.html
КВАРТИРА В ПОЛЬЗУ БЕДНЫХ
По решению Верховного суда чиновники обязаны поменять неимущим ветхое жилье на новое
Владислав КУЛИКОВ
Верховный суд защитил права граждан, чьи дома обветшали. Если в квартире жить невозможно, а средств на новое жилье у
семьи нет, чиновники обязаны предоставить ей крышу над головой. Вне очереди.
Как пояснила высшая судебная инстанция, эта норма действует даже в том случае, если нехорошая квартира была частной.
Такой вывод Верховный суд сделал, изучив дело семьи Григорьевых (фамилия изменена) из Перми. Мать и сын обратились в
местную администрацию с просьбой дать новое жилье. Дело в том, что их дом был официально признан непригодным для
постоянного проживания. И сделать с ним ничего нельзя. Межведомственная комиссия постановила, что ни ремонту, ни
реконструкции дом не подлежит.
Между тем Григорьевы были собственниками двухкомнатной квартиры в этих без пяти минут развалинах. Каждый владел
половиной доли. При этом люди они небогатые, и ни купить новую квартиру, ни оформить ипотечный кредит не могут.
Понятно, что так могут сказать многие, но Григорьевы совсем не прибедняются, они действительно бедные. Решением
территориального отдела комитета социальной защиты населения администрации от 2 октября 2008 года их семья была
признана малоимущей. А значит, без помощи государства у них только одна перспектива - в бомжи.
Кому-то при современных капиталистических отношениях такой подход может показаться справедливым. Мол, никто ничего
никому в этой жизни не должен, раз квартира частная, то и государство умывает руки. Кто не согласен - пусть ищет работу с
высокой зарплатой. Или побирается. Такая философия многим близка.
Видимо, местные чиновники поначалу тоже так считали, и потому на очередь мать и сына не ставили. Тогда Григорьевы
обратились в суд. А там выяснилось, что законы как раз на стороне неимущих. Малоимущим, а также иным указанным в
законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных,
муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Не дожидаясь судебного решения, управление жилищных отношений администрации города поставило Григорьевых на учет в
качестве нуждающихся. Но их записали в общую очередь. Которая, как известно, может длиться даже не годами, а веками.
Хотя формально о людях вроде бы позаботились.
Григорьевых не устроил такой вариант, и они переписали иск, потребовав жилье во внеочередном порядке. Дело дошло до
Верховного суда. И здесь чиновники проиграли. Высшая инстанция решила, что Григорьевы совершенно правы.
Как пояснил Верховный суд, в соответствии с п. 1 ч. 2 статьи 57 Жилищного кодекса жилые помещения по договору
социального найма предоставляются вне очереди гражданам, чьи дома признаны в установленном порядке непригодными для
проживания и ремонту и реконструкции не подлежат. Случай Григорьевых как раз из этой серии. При этом Верховный суд
выдал важное разъяснение: не важно, частная квартира или муниципальная. Помочь надо в любом случае.
- Федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения
с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, - пояснил Верховный суд. А потому нуждающимся по смыслу приведенных законоположений может быть признан как наниматель по договору
социального найма, так и собственник жилого помещения.
Поскольку семья истицы признана малоимущей, то есть неспособной приобрести на личные средства жилое помещение, и
принята на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении, то у органов местного самоуправления возникла обязанность
предоставить ей жилое помещение по договору социального найма.
Еще одна важная деталь: не имеет значения, по чьей вине дом стал негодным для жилья. Ни при чем тут и время, когда семья
получила свидетельство о регистрации права собственности на квартиру. Задача чиновников не искать отговорки, а как
можно быстрее предоставить жилье. Пусть оно будет уже муниципальным, но - с теплом и светом. А дело Григорьевых
включено в обзор судебной практики и направлено во все регионы. Теперь люди в мантиях должны ориентироваться на него,
рассматривая подобные иски.
ИСТОЧНИК: «Российская газета» - Федеральный выпуск №5144 (65), 30 марта 2010 г.
http://www.rg.ru/2010/03/30/dom.html
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
41
Размер файла
278 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа