close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ОСНОВНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ И

код для вставкиСкачать
ОСНОВНЫЕ
ЮРИДИЧЕСКИЕ И НАЛОГОВЫЕ АСПЕКТЫ
КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
В ИТАЛИИ
03/14
Январь, 2014 год
1
1. ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Законодательство Италии допускает приобретение иностранными физическими и/или
юридическими лицами как непосредственно недвижимости (в том числе земельного
участка), так и акций/долей итальянских компаний, владеющих недвижимостью на
территории Италии.
Ниже будут рассмотрены только основные аспекты, связанные с приобретением
непосредственно недвижимости.
1.1 ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Процедура приобретения недвижимости в Италии, как правило, осуществляется в
несколько этапов.
Предложение на продажу
После выбора недвижимости покупатель направляет продавцу предложение на продажу,
содержащее описание недвижимости и основные условия сделки, а также срок для
принятия данного предложения продавцом.
Как правило, уже на этапе получения предложения на продажу продавец недвижимости,
в подтверждение серьезности намерений покупателя, требует оплатить задаток,
сумма которого согласовывается сторонами и редко превышает 10% от стоимости
недвижимости. Еще до перечисления задатка целесообразно получить от продавца
документы и информацию на недвижимость и, по возможности, оценить риски возврата
задатка покупателю.
Предварительный договор купли-продажи
Как правило, в случае составления договора купли-продажи в нотариальной форме,
предусмотренный в договоре задаток подлежит оплате в момент подписания договора у
нотариуса, с одновременным перечислением регистрационного сбора в размере 0,5% от
суммы задатка. Данный сбор будет засчитан впоследствии при уплате регистрационных
сборов в момент подписания основного договора купли-продажи недвижимости.
03/14
В качестве альтернативы предложения на продажу, или в качестве следующего
шага, стороны вправе заключить предварительный договор купли-продажи, который
может быть составлен в простой письменной форме или в нотариальной форме и
зарегистрирован.
2
Как в предложении на продажу, так и в предварительном договоре купли-продажи
целесообразно предусмотреть, что одним из условий заключения основного договора
купли-продажи являются положительные результаты юридической и технической
проверки документов на недвижимость.
Юридическая и техническая проверка документов на недвижимость
После (или до) направления покупателем продавцу предложения на продажу (и/или
подписания предварительного договора купли-продажи) целесообразно осуществить
юридическую и техническую проверку документов на недвижимость. Данные проверки
позволяют выявить возможные риски, связанные с приобретением недвижимости, и ее
соответствие градостроительным нормам. По результатам проверок может быть выявлено
наличие обременений в виде ипотеки, ограничений строительного/архитектурного
характера, или может быть выявлено, что недвижимость, продаваемая как жилая, имеет
производственное назначение и не может быть переведена в жилой фонд.
Основной договор купли-продажи
Если результаты проверок положительны или обнаруженные проблемы могут быть
устранены до совершения сделки, стороны подписывают договор купли-продажи
у нотариуса. Данный договор имеет нотариальную форму и после его подписания
передается нотариусом на регистрацию.
В случае если покупатель не владеет итальянским языком, договор подлежит
составлению как на итальянском, так и на русском языке, подписанию в присутствии
переводчика и двух свидетелей, резидентов Италии, один из которых должен владеть
русским языком.
В случае, если покупатель по каким-либо причинам не может присутствовать при
совершении сделки, возможно подписание договора по доверенности, которая также
должна иметь нотариальную форму. В случае составления данной доверенности на
территории России, доверенность должна быть апостилирована, а ее текст переведен
на итальянский язык и заверен в суде в Италии или в консульских учреждениях Италии
в России.
03/14
Одновременно с подписанием основного договора купли-продажи покупатель, как
правило, обязан перечислить оставшуюся часть цены, регистрационные сборы и оплатить
услуги нотариуса.
3
1.2 ОПЛАТА ЦЕНЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Для оплаты цены недвижимости, а также совершения последующих платежей, связанных
с обслуживанием недвижимости, целесообразно открытие счета в банке на территории
Италии.
Как для открытия счета, так и для приобретения недвижимости, покупатель
обязан предварительно получить номер налогоплательщика в Италии.
1.3 УСЛУГИ ПОСРЕДНИКОВ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Как правило, для подбора недвижимости большинство покупателей обращаются к
итальянским компаниям – посредникам. При выборе фирмы, которая осуществит поиск
подходящей недвижимости, необходимо обратить внимание, на тот факт, что в соответствии
с итальянским законодательством только компании/лица, зарегистрированные в
особом реестре Торгово-промышленной палаты вправе заниматься посреднической
деятельностью. При этом, даже при отсутствии письменного договора на оказание услуг,
такие агенты, в случае совершения сделки, вправе требовать оплаты комиссионных как
от покупателя, так и от продавца, ссылаясь на произошедший обмен корреспонденцией.
Также, если покупатель нашел недвижимость самостоятельно, но в качестве контактного
лица указан не собственник недвижимости, а его агент, то скорее всего не только
продавцу, но и покупателю придется заплатить комиссионные агенту.
1.4 ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
03/14
Процедура приобретения нежилой недвижимости в общих чертах повторяет процедуру
приобретения жилой недвижимости.
4
2. НАЛОГИ И СБОРЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость в Италии разделена на кадастровые категории. В частности, жилая
недвижимость может относиться к категориям A1-A9 и A11, а нежилая (strumentale) – к
категориям B, C, D, E и A10.
Ниже в упрощенной форме приведена информация об основных случаях налогообложения
сделок по приобретению недвижимости.
2.1 НАЛОГИ И СБОРЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Продавец
Налог
Процентная ставка
любое лицо, как физическое,
так и юридическое
Регистрационный
9% (не менее € 1.000)
Ипотечный
€ 50
Кадастровый
€ 50
Марочный и ипотечный сбор
0
застройщик или
компания, осуществившая
реставрационные работы, по
истечении 5 лет с момента
завершения работ (1)
Регистрационный
9% (не менее € 1.000)
Ипотечный
€ 50
Кадастровый
€ 50
Марочный и ипотечный сбор
0
застройщик или
компания, осуществившая
реставрационные работы, до
истечения 5 лет с момента
завершения работ
НДС
10% или 22% (2)
Регистрационный
€ 200
Ипотечный
€ 200
Кадастровый
€ 200
Марочный и ипотечный сбор
€ 320
(1)
Застройщик или компания, осуществившая реставрационные работы, имеет право, при согласии
покупателя, запросить применение режима НДС в том числе по истечении 5 лет. До истечения 5 лет
В случае недвижимости класса люкс.
03/14
применение НДС обязательно.
(2)
5
В отдельных случаях законодательство позволяет использовать схему «цена-стоимость»
и уплачивать вышеуказанный регистрационный налог от кадастровой стоимости
недвижимости, указанной в регистрационных документах, которая значительно ниже
рыночной.
В случае, если с недвижимостью приобретается земельный участок, который
не является принадлежностью недвижимости, в отношении данного участка
действует отдельный режим налогообложения.
2.2 Н
АЛОГИ И СБОРЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ «ПЕРВОЙ» ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ (PRIMA CASA)
В случае приобретения в собственность «первой» жилой недвижимости
законодательством предусмотрены льготы по оплате регистрационных сборов.
Для того, чтобы воспользоваться
определенных условий.
данными
льготами,
необходимо
соблюдение
Так, например, недвижимость не должна иметь характеристики «люксовой»
недвижимости, установленные министерским декретом от 2 августа 1969 и не должна
относиться к кадастровым категориям A1, A8 и A9, должна располагаться в муниципальном
образовании, в котором покупатель имеет зарегистрированное место жительства (residenza) или намерен зарегистрироваться не позднее 18 месяцев с даты приобретения,
или в муниципальном образовании, на территории которого покупатель осуществляет
деятельность.
Данными льготами покупатель может воспользоваться только один раз.
03/14
Покупатель теряет право на использование льгот по приобретению первой недвижимости
в случае, если он не зарегистрирует место жительства в муниципальном образовании, на
территории которого расположена недвижимость, до истечения 18 месяцев с даты ее
приобретения, укажет недостоверные сведения в договоре купли-продажи, продаст или
подарит недвижимость до истечения 5 лет с даты приобретения, при условии, что до
истечения года не будет приобретена иная недвижимость в качестве основного места
проживания.
6
При потере права на льготы, покупатель обязан оплатить регистрационные сборы в
полном размере, с уплатой штрафа в размере 30% от суммы неоплаченных сборов, а
также проценты за просрочку платежа.
Продавец
Налог
Процентная ставка
физическое лицо
Регистрационный
2% (не менее € 1.000)
Ипотечный
€ 50
Кадастровый
€ 50
Марочный и ипотечный сбор
0
застройщик или
компания, осуществившая
реставрационные работы, по
истечении 5 лет с момента
завершения работ (3)
Регистрационный
2% (не менее € 1.000)
Ипотечный
€ 50
Кадастровый
€ 50
Марочный и ипотечный сбор
0
застройщик или
компания, осуществившая
реставрационные работы, до
истечения 5 лет с момента
завершения работ
НДС
4%
Регистрационный
€ 200
Ипотечный
€ 200
Кадастровый
€ 200
Марочный и ипотечный сбор
€ 320
Застройщик или компания, осуществившая реставрационные работы, имеет право, при согласии
покупателя, запросить применение режима НДС в том числе по истечении 5 лет. До истечения 5 лет
применение НДС обязательно.
03/14
(3)
7
2.3 Н
АЛОГИ И СБОРЫ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ НЕЖИЛОЙ - КОММЕРЧЕСКОЙ
(STRUMENTALE) НЕДВИЖИМОСТИ
Продавец
Налог
Процентная ставка
любое лицо, как физическое,
так и юридическое,
или застройщик или
компания, осуществившая
реставрационные работы, по
истечении 5 лет с момента
завершения работ (4)
Регистрационный
€ 200
Ипотечный
3% (не менее € 200)
Кадастровый
1% (не менее € 200)
Марочный и ипотечный сбор
€ 320
застройщик или
компания, осуществившая
реставрационные работы, до
истечения 5 лет с момента
завершения работ
НДС
22%
Регистрационный
€ 200
Ипотечный
3% (не менее € 200)
Кадастровый
1% (не менее € 200)
Марочный и ипотечный сбор
€ 320
застройщик или компания,
осуществляющая строительные
или реставрационные работы, в
процессе осуществления работ
НДС
22%
Регистрационный
€ 200
Ипотечный
€ 200
Кадастровый
€ 200
Марочный и ипотечный сбор
€ 320
Обращаем Ваше внимание, что в любом случае, расчет налогов при приобретении
как жилой, так и нежилой недвижимости должен осуществляться в каждом
конкретном случае с учетом особенностей каждой сделки.
Застройщик или компания, осуществившая реставрационные работы, имеет право, при согласии
покупателя, запросить применение режима НДС в том числе по истечении 5 лет. До истечения 5 лет
применение НДС обязательно.
* * *
Copyright (C) 2014 Pavia e Ansaldo. All rights reserved.
03/14
(4)
8
ОФИСЫ
Милан
Москва
Via del Lauro, 7
I-20121 Milan, Italy
Тел: (+39) 0285581
Факс: (+39) 0289011995
info.milano@pavia-ansaldo.it
Ул. Никольская, 10
109012 Москва, Россия
Тел: (+7) 495 6608838
Факс: (+7) 495 6608839
info.moscow@pavia-ansaldo.com
Рим
С.Петербург
Via Bocca di Leone, 78
I-00187 Rome, Italy
Тел: (+39) 06695161
Факс: (+39) 066793236/7
info.roma@pavia-ansaldo.it
Ул. Кропоткина, 1
197101 С. Петербург, Россия
Тел: (+7) 812 3323128
Факс: (+7) 812 3323129
info.saintpetersburg@pavia-ansaldo.com
Брюссель
Токио
Avenue des Arts, 41
B-1040 Brussels, Belgium
Тел: (+32) 2 5170750
Факс: (+32) 2 5170751
info.brussels@pavia-ansaldo.be
Enokizaka Bldg. 3fl
1-12-12 Akasaka, Minato-ku
J-107-0052 Tokyo
Тел: (+81) 3 35601241
Факс: (+81) 3 66841230
info.tokyo@pavia-ansaldo.com
03/14
www.pavia-ansaldo.com
9
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
15
Размер файла
1 090 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа