close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Manual_all parts_final

код для вставкиСкачать
РУКОВОДСТВО
Правовое регулирование придомовых
земельных участков
Юридическая клиника
Американский Университет в Центральной Азии
Настоящее руководство разработано студентами и преподавателями департамента
«Международное и Бизнес право» Американского Университета в Центральной Азии в рамках
курса «Юридическая клиника» при поддержке Института «Право общественных интересов»
(PILI).
Авторы статей:
Акматова Мунара
Караханьян Виктория
Кривошейна Ксения
Муродов Мансур
Самсалы кызы Айнура
Тагаева Жылдыз
Тен Илларион
Черкасенко Александра
Руководители проекта:
Исаева Нурила
Мырсалиева Нурзат
ЮРИДИЧЕСКАЯ КЛИНИКА
Американский Университет в Центральной Азии (АУЦА)
г.Бишкек, ул.Абдымомунова 205, каб. 113
Тел.: 0312 661090 (доп.269)
Факс: 0312 663201
law@mail.auca.kg
www.auca.kg
© Все права защищены. Данное руководство может быть воспроизведено только в
некоммерческих целях с согласия департамента «Международное и Бизнес право» АУЦА.
Иллюстрации, использованные в настоящем руководстве, взяты с сайта www.flickr.com
Сентябрь 2011, Бишкек
Уважаемые читатели,
Мы рады представить Вашему вниманию настоящее руководство
«Правовое
регулирование придомовых земельных участков», разработанное на основе успешного
практического опыта студентов и преподавателей Юридической Клиники программы
«Международное и Бизнес право» Американского Университета в Центральной Азии (АУЦА)
по защите прав жителей одного из микрорайонов г. Бишкек на придомовой земельный участок.
К сожалению, в последние годы в г.Бишкек участились случаи, когда на месте детских
площадок и зеленых насаждений вблизи многоквартирных жилых домов воздвигаются
различные объекты градостроительства. В большинстве случаев жители узнают о том, что
земельный участок, прилегающий к их дому, передан в частную собственность или во
временное пользование третьим лицам только после того как начинаются строительные работы,
и только после этого предпринимают различные меры, которые не всегда оказываются
успешными.
Для
того
чтобы
не
стать
жертвой
подобных
конфликтов
жителям
многоквартирных жилых домов необходимо обладать, по крайней мере, общими знаниями о
нормах правового регулирования придомовых земельных участков и о том, как можно и нужно
бороться за свои права законными средствами.
Настоящее руководство как раз таки нацелено на ознакомление граждан с основными
правилами регулирования придомовых земельных участков в Кыргызской Республике и
г.Бишкек в частности. Руководство разработано в максимально доступной форме с
иллюстрациями и приведением пошаговых инструкций и образцов готовых заявлений,
запросов и иных документов, необходимых для выработки эффективной стратегии защиты
нарушенных прав. Данное руководство основано на действующем законодательстве
Кыргызской Республики в сфере градостроительства и представляет собой анализ статей
нормативных правовых актов, определяющих условия и процедуры предоставления прав на
земельные участки; правила определения и регистрации прав на придомовые земельные
участки; строительные стандарты и нормы по обеспечению пожарной безопасности,
сейсмостойкости, озеленения и прочее; способы защиты прав на придомовые земельные
участки в случае незаконной застройки и т.д. Однако следует отметить, что мы, не являясь
экспертами в области градостроительной деятельности, только предприняли попытку
прояснить ситуацию с придомовыми земельными участками: к сожалению, во время работы
над руководством не нашлись эксперты, которые смогли бы дать компетентное мнение по
вопросам градостроительства. Поэтому мы не можем гарантировать абсолютную правильность
представленного анализа.
Мы надеемся, что данное руководство окажется полезным для всех кто столкнулся с
подобной проблемой, и хотя бы в малой доле внесет лепту в продвижение идеи прав человека
и демократии в нашем государстве. Конечно, бороться с коррупцией, неотъемлемо
сопровождающей нашу жизнь, и добиваться справедливости в несовершенной правовой
системе нелегко, но если не прикладывать усилия невозможно добиться успеха в отстаивании
своих прав и интересов. В свою очередь, в этой борьбе наиболее существенных результатов
возможно достигнуть только объединив коллективные действия, т.е. в условиях когда
гражданское общество действует сообща.
Настоящим мы хотели бы заверить, что Юридическая Клиника АУЦА в своей
дальнейшей работе готова всячески содействовать и поддерживать любые начинания,
направленные на улучшение благосостояния нашего народа. Наши двери открыты для всех.
С уважением,
Исаева Нурила и Мырсалиева Нурзат
Руководители проекта
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1: Основы градостроительства
Самсалы к. А., Тен И……………….…………………....................................... 6
Глава 2: Порядок и условия предоставления права
собственности или временного пользования (аренды)
на земельные участки в г.Бишкек
Тагаева Ж., Акматова М., ………..………………….………………………... 12
Глава 3: Определение границ и регистрация
придомового земельного участка многоквартирного
жилого дома
Тагаева Ж., Муродов М., Кривошейна К………………….…………………... 25
Глава 4: Сейсмичность, пожарная безопасность,
инсоляция, регулирование улично-дорожных сетей
Караханьян В., Самсалы к. А…………….......................................................... 38
Глава 5: Озеленение, детские площадки и зона отдыха,
санитария и шумоизоляция
Черкасенко А., Самсалы к. А, Муродов М……………………………………. 46
ПРИЛОЖЕНИЕ:
Список нормативно-правовых актов в сфере
регулирования ПЗУ…… ……………….. ……………………….….….…… 55
Список государственных органов
Кыргызской Республики…………………………………………….………. 58
ГЛАВА 1: ОСНОВЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА
Градостроительство – теория и практика планировки и застройки
городов – охватывает широкий комплекс социально-функциональных,
санитарно-гигиеничных, технико-экономичных и архитектурных задач;
объединяет связанное со строительством и реконструкцией городов и
иных
населенных
пунктов
законодательное
регулирование,
народнохозяйственное планирование, инженерное и архитектурнопланировочное
проектирование,
организацию
и
производство
строительных работ.
В основе градостроительства лежат три важнейших социальных фактора – труд, быт и
отдых населения – которые определяют круг конкретных задач:
− создание наиболее благоприятной среды для трудовой деятельности населения;
− решение жилищной проблемы и создание системы массового обслуживания населения;
− строительство
учреждений,
обеспечивающих
отдых,
лечение
и
оздоровление
населения.1
Взаимодействие субъектов градостроительных правоотношений 2 по созданию, развитию,
реконструкции и сохранению объектов градостроительства 3 образует градостроительную
деятельность. Различаются следующие виды и формы градостроительной деятельности:
разработка проектов, концепций, схем, программ; проведение научных исследований и
экспериментов; осуществление регулирования и контроля над субъектами и объектами
градостроительства; разработка норм и правил; строительство объектов градостроительства;
реставрация и восстановление объектов градостроительства; охрана памятников архитектуры и
искусства, а также пропаганда достижений архитектуры и градостроительства. Все эти виды
градостроительной деятельности подлежат управлению и контролю государственным органом
по делам архитектуры и строительства.
1
Основы градостроительства, Кашкина Л.В., Москва, 2005
Согласно ст.5 Закона КР «Об основах градостроительного законодательства КР» от 13.07.2011г. субъектами
градостроительной деятельности являются: граждане и их объединения; государственные органы и органы
местного самоуправления; юридические лица независимо от организационно-правовых форм и форм
собственности, осуществляющие разработку и реализацию градостроительной документации; иностранные
граждане и юридические лица.
3
Согласно ст.6 Закона КР «Об основах градостроительного законодательства КР» от 13.07.2011г. к объектам
градостроительства относятся: системы территориальной организации расселения; системы размещения
территориально-производственных (агропромышленных, гидротехнических, промышленных) комплексов,
рекреационных, природоохранных и других зон; административно-территориальные единицы и их системы;
градостроительные, архитектурные, ландшафтные комплексы, ансамбли, здания, сооружения, памятники истории
и культуры; инфраструктура, инженерные и дорожно-транспортные сооружения и коммуникации.
2
В соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики (далее по
тексту – «КР») градостроительная деятельность должна быть направлена на создание
необходимых условий, обеспечивающих конституционные права каждого гражданина КР на
выбор места жительства, труда и отдыха, как в городской, так и в сельской местности.4 Все
субъекты градостроительной деятельности на любой стадии градостроительного процесса
должны
учитывать
мнение
населения.
Так,
согласно
п.2
ст.36
Закона
КР
«О
градостроительстве и архитектуре КР» от 11.01.1994г. при принятии решений о начале любой
градостроительной
акции
по
строительству,
реконструкции,
сносу
объектов
градостроительства органы государственной власти должны известить о ней местное
население за два месяца через средства массовой информации или другими способами. Если
строительство,
реконструкция,
консервация,
снос
объектов
обустройства
среды
непосредственно затрагивают права граждан, то данный градостроительный процесс не
допускается.
Кроме этого, градостроительная деятельность должна осуществляться с учётом
архитектурно – художественных требований: обеспечение композиционной целостности,
отражение исторических, культурных, национальных, природно-климатических особенностей
региона и т.п.;
экологических, санитарных требований: водоснабжение, инсоляция,
санитарно-защитная зона, шумоизоляция; также она должна предусматривать инженернотехническую подготовку и благоустройство территорий населенных пунктов, формирование
продуманной системы дорог, безопасность, устойчивость, модернизация и обеспечение
эксплуатационных качеств, рациональное использование природных ресурсов и т.д. Для этих
целей во время общей градостроительной планировке в зависимости от целевого назначения
земельного участка* производится функциональное зонирование населенных пунктов
(например,
жилые,
общественно-культурные,
промышленные,
спортивные,
лечебные,
рекреационные, научные зоны и т.д.).
*Целевое назначение земельного участка – это использование земельного
участка по назначению в соответствии с государственным
территориальным зонированием (например, земли сельскохозяйственного
назначения,
поселений, лесного или водного
фонда, земли под
промышленные объекты, земли особо охраняемых объектов и т.д.)
Также важным элементом системы регулирования градостроительной деятельности
является градостроительная документация*,
4
устанавливающая правила использования
Ст.27 Закона КР «О градостроительстве и архитектуре КР» от 11.01.1994г.
земельных участков и объектов градостроительства. Согласно п.1 ст.37 Закона КР «О
градостроительстве и архитектуре КР» от 11.01.1994г. строительство, реконструкция,
расширение
или
снос
объектов
градостроительства
не
может
осуществляться
без
градостроительной документации: градостроительно-архитектурные программы, схемы, планы,
разработанные и утвержденные в установленном порядке, обязательны для исполнения всеми
субъектами градостроительства. Несоблюдение положений и предписаний градостроительной
документации ведет к дисциплинарной, гражданской, административной и уголовной
ответственности виновных лиц5.
*Градостроительная
документация
комплекс
документов,
направленных на регулирование и планирование развития территорий
населенных пунктов
Существует
множество
различных
градостроительных
документов,
такие
как:
государственная генеральная схема расселения, генеральный план, проекты детальной
планировки, проекты районной планировки, проекты застройки кварталов, градостроительных
узлов и т.д. Полный перечень градостроительных документов предусмотрен в Строительных
нормах и правилах* (далее по тексту – «СНиП») КР 30-02-2007 «О составе, порядке
разработки, согласования и утверждения градостроительной документации» от 25 сентября
2007года (далее по тексту – «СНиП КР 30-02-2007»).
*Строительные
Нормы
и
Правила
(СНиП)
принимаются
Государственной агентством по архитектуре и строительству при
Правительстве КР. СНиП устанавливают нормы градостроительства,
благоустройства территорий и их реконструкции. Эти правила
взаимосвязаны между собой и регулируют допустимые нормы, которые
должны соблюдаться при строительстве, озеленении и расчистки
территорий.
Одними из важнейших градостроительных документов считаются генеральный план (далее по
тексту - «Генплан») и проект детальной планировки (далее по тексту - «ПДП»). Генплан и
ПДП являются основными документами стратегического планирования градостроительных
процессов на территории городских и сельских поселений. Генплан и ПДП обеспечивают
рациональное размещение жилых, промышленных, энергетических, транспортных, научных,
учебных и иных объектов градостроительства в зависимости от социальных, хозяйственных и
экономических планов и нужд государства. Утвержденные генплан и ПДП являются
5
ст.17 Закона КР «Об основах градостроительного законодательства КР» от 13.07.2011 г.; ст.45 Закона КР «О
градостроительстве и архитектуре» от 11.01.1994 г.
основанием
для
выдачи
государственными
органами
управления
архитектурной
и
градостроительной деятельности разрешений на выполнение архитектурных и строительныхпроектов, проектирование транспортных магистралей и узлов, инженерных сетей и
сооружений.
Соответственно,
если
строительство
произведено
или
производится
в
противоречии с этими двумя документами, то оно является незаконным.
Генплан
Генплан - это основной юридический градостроительный документ, на
основании
которого
осуществляется
планировка,
застройка,
реконструкция и иные виды градостроительного освоения территории
населенного пункта.
Основной частью генплана является масштабное изображение, полученное
методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический,
инженерно-топографический или фотографический план территории. Обычно объекты
проектирования обозначаются как земельный участок с расположенным на нём отдельным
архитектурным сооружением. На генплане в зависимости от целевого назначения земельные
участки выделяются различными цветами (например: зеленый – дачи, парковые и лесные зоны,
красный - промышленная зона и т.д.). Особое внимание уделяется на функциональное
использование
территорий:
если
производимая
застройка
своим
функциональным
назначением не соответствует генплану, то она является незаконной (например: если жилой
дом строится на земле, обозначенной на генплане как «земли промышленной зоны», то это
нарушение утверждённой градостроительной документации).
Согласно СНиП КР 30-02-2007 на генплане должны быть обозначены:
− городская, поселковая черта;
− функциональное использование территории;
− планировочная
структура,
т.е.
расположение
жилых,
общественных,
производственных, коммунально-складских и других функциональных зон;
− зонирование по этажности и степени капитальности жилой, общественной,
производственной и коммунально-складской застройки;
− территории сельскохозяйственного назначения, озеленения, отдыха и спорта,
сооружений и коммуникаций внешнего транспорта, головных сооружений
инженерного оборудования;
− улично-дорожная сеть, линии высоковольтной электропередачи;
− границы зон охраны памятников природы, истории и культуры;
− территории государственной, муниципальной, частной и иных форм собственности
и т.д.
Проект детальной планировки («ПДП»)
Проект детальной планировки (ПДП) – это проект, разрабатываемый для
отдельных частей города на основе генплана.
ПДП является градостроительным документом, который распределяет земли по
формам собственности и устанавливает:
− границы регулирования застройки и использования земель;
− режим
использования
территорий,
их
отдельных
частей
и
участков
по
функциональному назначению;
− мероприятия по инженерной подготовке территории, благоустройству и охране
окружающей среды; функциональное и строительное зонирование территории;
− границы территорий государственной, муниципальной, частной и иных форм
собственности;
− социально необходимый состав и размещение объектов культурно-бытового и
коммунального обслуживания населения;
− организацию транспортного обслуживания; трассы магистральных инженерных
коммуникаций;
− поперечные профили улиц;
− реконструируемые и подлежащие сносу здания и сооружения и т.д.
Как определить законность строительства?
В случае если вы считаете, что столкнулись с незаконным строительством и
ваши права нарушаются, то необходимо выполнить ряд мероприятий по
установлению
законности
производимого
осуществить проверку строительства
строительства,
а
именно
на соответствие c градостроительным
законодательством и документацией.
В частности, при проведении проверки необходимо выявить следующие факты:
− целевое назначение застраиваемого земельного участка согласно градостроительным
документам;
− действительно ли подлежит земельный участок какой-либо застройке;
− имеет ли застройщик все необходимые разрешительные документы на строительство
(см. следующие главы настоящего Руководства).
Если застройщики не могут или не хотят предоставлять запрашиваемые документы и/или
информацию для ознакомления, то согласно СНиП КР 30-02-2007 в архивах государственных
органов управления архитектурной и градостроительной деятельности в обязательном порядке
хранится один экземпляр всех проектных материалов. На основании ст.3. Закона КР «О
доступе к информации, находящейся в ведении государственных органов и органов местного
самоуправления КР» от 28.12.2006г. все граждане КР вправе получить необходимую
информацию в любых органах государственной власти. Ниже приведена примерная форма
запроса, направив который в соответствующий государственный орган, можно получить
необходимую информацию о застраиваемом земельном участке.
Главному Архитектору
г.Бишкек_______ФИО__________
от граждан_______________ФИО__
проживающих по адресу:_____________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
Мы, жители домов №1,2,3,4, находящиеся по адресу:_________________, наблюдаем
возле наших домов строительство_____________________________________(точное
место строительства ), которое не было согласовано с жителями близлежащих домов.
Поэтому нам необходимо узнать на каких основаниях производится данное
строительство, соответствует ли оно планам детальной планировки нашего района и
генплану города Бишкек, в частности:
1. границы, определенные под данное строительство
2. первоначальное целевое назначение данного участка
3. форму собственности данного участка
Подписи_________
Дата_________
ГЛАВА 2: ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ИЛИ
ВРЕМЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (АРЕНДЫ) НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В г.БИШКЕК
Чтобы
эффективно
защитить
свои
права
от
неправомерных действий (бездействий) строительных
компаний, органов государственной власти, органов
местного
самоуправления
и
их
должностных
лиц,
горожанам необходимо быть осведомленными не только о
порядке
определения
и
регистрации
придомовых
земельных участков при многоквартирных жилых домах*,
но также и о процедурах и условиях предоставления
земельного участка в собственность или во временное
пользование, предусмотренных в различных нормативно-правовых актах КР.
* Многоквартирный (или «многоэтажный») жилой дом - отдельное строение с двумя
и более жилыми и нежилыми помещениями, имеющими самостоятельные выходы либо на
земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в
таком доме.
Основные условия и порядок предоставления прав на земельные участки на всей
территории страны в основном регулируются Земельным кодексом КР от 2 июня 1999 года
№45 (далее по тексту – «Земельный кодекс КР») и Типовым положением «О порядке и
условиях возмездного предоставления прав собственности или аренды на земельные участки в
населенных пунктах», утвержденным Постановлением Правительства КР от 5 февраля 2004
года № 57 (далее по тексту – «Типовое положение»). Данное Типовое положение регулирует
правоотношения, связанные с предоставлением прав на земельные участки, находящиеся в
муниципальной или государственной собственности. Однако, в данной главе мы рассмотрим
правила предоставления муниципальных земельных участков лишь в г. Бишкек, т.е. земельных
участков, находящихся в границах г.Бишкек, за исключением земель, находящихся в частной и
государственной собственности 6 . В пределах г.Бишкек предоставление прав на земельные
участки регулируется Положением «О порядке предоставления земельных участков в срочное
(временное)
пользование
на
условиях
аренды
в
городе
Бишкек»,
утвержденным
постановлением Бишкекского городского кенеша от 9 июля 2003 года № 189 (далее по тексту –
«Положение №1»), Положением «О порядке и условиях продажи земельных участков в
собственность в г.Бишкек на открытых торгах», утвержденным Постановлением Бишкекского
6
Пункт 3 статьи 4 Земельного Кодекса КР от 2 июня 1999 года № 45.
городского кенеша от 9 апреля 2003 года № 170 (далее по тексту - «Положение №2»), и
Положением «О порядке и условиях продажи прав собственности на земельные участки в
городе Бишкек без проведения торгов (прямая продажа)», утвержденным Постановлением
Бишкекского городского кенеша от 2 декабря 2009 года № 109 (далее по тексту – «Положение
№3 »).
Основные условия предоставления прав на земельные участки
В первую очередь, следует отметить, что в соответствии с законодательством КР право
собственности или пользования (свыше 3 лет) на земельный участок должно быть
зарегистрировано в Государственной регистрационной службе при Правительства КР7 (далее
по тексту – «ГРС»). Согласно ст. 42 Закона КР «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года (далее по тексту – «Закон о
регистрации
недвижимого
имущества»)
право
государственной
и
муниципальной
собственности на земельные участки подлежит обязательной государственной регистрации.
Только после государственной регистрации, согласно ст.30 вышеуказанного закона, право на
земельный участок (а именно по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться
земельным участком) вступает в юридическую силу. Таким образом, муниципальные или
государственные органы перед предоставлением земельного участка, находящегося на их
балансе, должны зарегистрировать свои права на эти земли. Если регистрация прав не была
произведена и не были получены правоудостоверяющие документы на земельный участок, то
муниципальные и государственные органы не вправе распоряжаться этим земельным участком,
т.е. предоставлять физическим и/или юридическим лицам право собственности или
временного пользования (аренда) на земельный участок посредством проведения торгов или
прямых продаж. Кроме того, регистрация права на земельный участок недостаточна для того
чтобы органы государственной власти могли самостоятельно распоряжаться данным участком.
Необходимо также соблюдение ряда обязательных условий, таких как:
− на момент предоставления земельный участок должен быть свободен от прав третьих
лиц (за исключением сервитутов*);
− границы земельного участка должны быть четко установлены и определены;
− определен вид целевого назначения земельного участка;
− земельный участок должен соответствовать иным необходимым градостроительным
регламентам*.
7
Закон КР «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998
года № 153.
* Что такое сервитут?
Сервитут (от лат. servitus - обязанность, обязательство, повинность) - особый вид
ограниченного вещного права, заключающийся вправе пользоваться (в установленных
пределах) чужой вещью. Чаще всего сервитут - право ограниченного пользования чужим
земельным участком. Он может устанавливаться для обеспечения собственнику
земельного участка прохода и проезда через другой (соседний) участок, прокладки и
эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения
водоснабжения и мелиорации, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены
иным путем. Для собственника земельного участка, в отношении прав которого
установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
* Что такое градостроительный регламент?
Градостроительный регламент - совокупность установленных градостроительной
документацией, правилами застройки и землепользования параметров и видов
разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости в
городских и сельских населенных местах, а также допустимых изменений объектов
недвижимости при осуществлении градостроительства.
Важно
отметить,
что
земли
общего
пользования*
населенных
пунктов
не
предоставляются в собственность. В исключительных случаях они могут быть предоставлены
в краткосрочную аренду сроком до пяти лет, но лишь под возведение строений и сооружений
облегченного типа, т.е. палаток, киосков, рекламных сооружений и иных некапитальных
объектов Следовательно, передача право пользования (тем более, право собственности) на
земли общего пользования населенных пунктов для строительства крупных объектов не
допускается8.
*Согласно ст. 78 Земельного Кодекса КР земли общего пользования населенных пунктов
состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения либо для удовлетворения
культурно-бытовых потребностей населения (дороги, улицы, площади, тротуары,
придорожные земельные полосы, зеленые насаждения, газоны, арычные, другие
оросительные сети, расположенные и проходящие вдоль автомобильных дорог, проезды,
лесопарки, бульвары, скверы, водоемы и др.).
Согласно п.3.3. Типового положения для предоставления прав на земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, создается специальная
комиссия. В частности, комиссия по предоставлению прав на земельные участки в г.Бишкек
создается в соответствии с требованиями Положения «О комиссии по предоставлению прав на
земельные участки в г.Бишкек», утвержденного Постановлением Бишкекского городского
кенеша от 12 мая 2000 года.
8
Пункт 4.2. Типового положения
Комиссия по предоставлению права собственности или временного пользования (аренды)
на земельные участки в г.Бишкек (далее по тексту – «Комиссия»).
Состав Комиссии утверждается постановлением Бишкекского городского кенеша по
предложению мэрии г. Бишкек. В состав Комиссии входят представители органов местного
самоуправления, руководители местных структурных подразделений государственного органа
по делам архитектуры и строительства и государственного агентства по регистрации прав на
недвижимое имущество, представители местных технических служб (например, служба
пожарной безопасности, санитарно-эпидемическая служба, аварийные службы водопровода,
канализации,
освещения,
отопления,
жилищно-коммунальные
службы,
служба
по
благоустройству и озеленению), некоммерческих организаций и общественности.
Комиссия осуществляет следующие функции:
− принимает решения о возможности отчуждения прав собственности или
пользования на земельные участки;
− определяет вид права (собственность, аренда) на земельный участок, способ его
предоставления (торги, прямая продажа);
− устанавливает размеры стартовой стоимости лотов или начальной стоимости
земельных участков для ведения прямых переговоров о продаже;
− выступает организатором торгов, определяет форму, условия и порядок торгов,
утверждает результаты торгов и т.д.
Комиссия вправе:
− получать от соответствующих служб и подразделений мэрии г.Бишкек и
хозяйствующих субъектов документы, заключения, акты экспертиз и иные
материалы, относящиеся к рассматриваемым на заседаниях вопросам;
− привлекать экспертов, в том числе независимых, к работе по подготовке
соответствующих заключений;
− в случае выявления нарушения условий, со стороны участников торгов, либо
ошибочного принятия решения Комиссией или по иным основаниям, Комиссия
имеет право отменить ранее принятое решение путем голосования и принять
новое.
Комиссия осуществляет свою деятельность в форме заседаний. Результаты заседаний
оформляются протоколами, которые подписываются секретарем, председателем и всеми
присутствовавшими членами Комиссии. Заседания Комиссии проводятся в дни, определяемые
председателем Комиссии, но не менее 2-х раз в месяц. Заседания ведет председатель
Комиссии, а при его отсутствии первый заместитель председателя Комиссии. При отсутствии
председателя и первого заместителя председателя Комиссии заседание ведет заместитель
председателя Комиссии - начальник Главного управления архитектуры и градостроительства
города Бишкек (далее по тексту – «Бишкекглавархитектуры»).
Комиссия вправе принимать решения, если на заседании присутствует не менее две трети
от общего количества членов комиссии. Решения Комиссии принимаются простым
большинством голосов присутствующих, путем открытого голосования. При равенстве
голосов голос председательствующего является решающим. В случае если член Комиссии
имеет прямую финансовую заинтересованность или находится в родственных отношениях с
заявителем, такой член Комиссии освобождается от участия в рассмотрении данного вопроса и
не вправе принимать по нему решение.
Процедура предоставления право собственности или временного пользования на
земельные участки, находящиеся в пределах г.Бишкек.
Не только те лица, которые хотят приобрести государственные или муниципальные
земельные участки, должны задаваться вопросом о процедуре передачи прав на земельные
участки, но и обычные горожане. Так как в случае возведения нового объекта на земельном
участке близ их многоквартирного дома или непосредственно на территории их придомового
земельного участка, они должны знать какие разрешительные документы можно затребовать у
инициаторов строительства, и какие меры можно предпринять в случае наличия нарушений.
Существует
собственности
ли
или
определенная
временного
процедура
пользования
предоставления
на
земельные
право
участки,
находящиеся в пределах г.Бишкек.
! Да, существует четкая процедура, состоящая из 10 шагов.
Шаг № 1
i) Передача право собственности.
Бишкекский городской кенеш предоставляет право
собственности на:
− свободные (неосвоенные) земельные участки путем проведения открытых торгов (п.1.2.
Положения №2);
− земельные участки, находящиеся во временном пользовании - путем проведения
прямых переговоров/продаж, без проведения торгов (п.1.2.Положения №3).
Согласно п.5.1.Типового положения выбор земельного участка для продажи производится
местным органом архитектуры и строительства, т.е. Бишкекглавархитектурой. Право
собственности на земельный участок может быть предоставлен посредством проведения
прямых продаж* либо открытых торгов* в виде аукциона или конкурса/тендера. Следует
заметить, что при открытых торгах продажа земельных участков производится Бишкекским
городским кенешем, а при прямой продаже – мэрией г.Бишкек. Однако, в обеих случаях
организацией всей процедуры продажи занимается Комиссия. Участниками торгов или прямых
продаж могут быть физические и юридические лица.
*Открытые торги - форма публичной продажи, при которой покупателем
становится тот, кто предложил наивысшую цену или наиболее лучшие условия.
* Передача земельного участка путем прямых продаж может быть
инициирован либо по:
1) Заявлению физических или юридических лиц (заявитель).
Так, согласно п.3.1. Положения №3 посредством прямых продаж земельный
участок может быть продан в частную собственность заявителя, если
земельный участок был ранее предоставлен заявителю во временное пользование
на условиях аренды и только при условии отсутствия нарушений земельного и
градостроительного законодательства со стороны заявителя.
2)Решению государственного органа – если земельный участок дважды
выставлялся на открытые торги и не был продан ( п.3.2. Типового положения)
ii)
Передача
право
пользования.
Согласно
п.4.3.
Типового
положения
процедура
предоставления права пользования (аренды) на земельные участки может быть инициирован
Бишкекглавархитектурой по поручению Бишкекского городского кенеша или Мэрии г.Бишкек,
либо на основании заявления физического или юридического лица.
В частности, физические или юридические лица в своем заявлении должны указать:
− сведения о заявителе;
− предполагаемый объект строительства, инвестиционные и строительные намерения
заявителя, примерная площадь участка и ее месторасположение, в соответствии с
которыми должны подбираться варианты участков;
− описание предполагаемого вида использования земельного участка, с указанием зданий
и сооружений, находящихся на земельном участке, а также предполагаемых работ по
реконструкции существующих объектов.
Заявление подается в Мэрию г. Бишкек, которая в 3-дневный срок направляет поручения в
Бишкекглавархитектуру и территориальное органы ГРС для подготовки заключения о
возможности предоставления земельного участка в аренду.
В соответствии с Положением №1 право пользования на муниципальные земельные
участки могут быть предоставлены мэрией г.Бишкек путем проведения или без проведения
конкурса. Так, согласно п.3.1 и 3.2 Положения №1 по конкурсу передаются земли, временно не
используемые под капитальное строительство в соответствии с Генеральным планом, ПДП,
проектами застройки (организатором конкурса выступает Комиссия); а без проведения
конкурса, т.е. сразу заключается договор аренды - земельные участки, на которых имеются
здания и сооружения, находящиеся в собственности заявителя. За пользование земельным
участком взимается арендная плата. Порядок и условия аренды определяются договором
аренды, заключенным между мэрией г.Бишкек и заявителем (арендатором). Сроки аренды
определяются Комиссией и могут быть краткосрочными до 5 лет, среднесрочными - до 15 лет и
долгосрочными - до 50 лет.
Шаг № 2
По земельному участку, выбранному для предоставления в собственность или
пользование, Бишкекглавархитектура должна подготовить заключение* в течение 12 рабочих
дней.
* Что указывается в заключении органа архитектуры и строительства?
−
−
−
−
−
−
−
соответствие расположения земельного участка генеральному плану города,
другой проектно-планировочной документации, Правилам застройки и
землепользования, СНиП;
наличие проектных границ участка и градостроительных регламентов;
возможность подключения к инженерным коммуникациям;
условия сейсмичности участка, наличие опасных инженерно-геологических и
техногенных явлений;
Шаг
№3
описание земельного участка;
предложения о возможности (невозможности) предоставления земельного
участка;
необходимость и объем подготовительных работ по подготовке земельного
участка и т.д.
Шаг № 3
Заключение Бишкекглавархитектуры передается в ГРС, который на основании
представленного заключения дает свое заключение* по выбранному земельному участку.
* Что указывается в заключении ГРС?
−
−
−
−
−
правовой статус рассматриваемого участка;
наличие сервитутов и других обременений;
наличие межевых знаков или опознаваемых твердых точек, от которых можно
установить соответствие фиксированных границ с фактическими границами,
путем сопоставления с границами смежных землепользователей и
собственников земельных участков;
наличие зданий и сооружений, прочих построек;
предложения о возможности (невозможности) предоставления земельного
участка и т.д.
При наличии прав третьих лиц или обременений на рассматриваемый земельный
участок ГРС прикладывает к заключению схему участка с нанесением границ, отражающих
права третьих лиц и обременения. ГРС готовит заключение в течение 10 рабочих дней, которое
вместе с заключением Бишкекглавархитектуры передается в Комиссию.
Шаг № 4
Комиссия рассматривает заключения Бишкекглавархитектуры и ГРС в течение 7
рабочих дней с момента их получения и выносит решения о разрешении или отказе в передаче
земельного участка в собственность или временное пользование.
Основным моментом при организации мероприятий по передаче земельного участка
является определение стоимости выбранного участка, к примеру, при наличии на земельном
участке строений и сооружений, а также незавершенного строительства, в стоимость участка
включается
также
стоимость
этих
объектов.
Стартовая
цена
земельного
участка
устанавливается Комиссией. Для определения стартовой стоимости земельного участка
Комиссия вправе привлекать независимых оценщиков*.
* Кто такой независимый оценщик?
Независимый оценщик - лицо, получившее в установленном порядке соответствующий
сертификат о профессиональном обучении по оценке недвижимого имущества и не
являющееся учредителем, собственником, акционером, лицом, имеющим имущественный
интерес в объекте оценки или лицом, состоящим с указанными лицами в близких
родственных отношениях. Предложение (оценка недвижимости) оценщика несет только
рекомендательный характер, а не обязательный. По этой причине Комиссия вправе
принять цену оценщика, либо ее изменить.
Шаг № 5
В случае одобрения Комиссией передачи земельного участка в собственность или
временное пользование, Бишкекглавархитектура и ГРС начинают работы по подготовке
земельного участка. Бишкекглавархитектура подготавливает Схему проектируемого объекта
на земельном участке*, который составляется в 2-х экземплярах, а ГРС – План земельного
участка*. Задача ГРС при подготовке Плана земельного участка заключается в том, что он
улаживает вопросы со всеми смежными землепользователями (собственниками) в части
установления границ, градостроительных регламентов, сервитутов и обременений.
* Что такое План земельного участка?
План земельного участка - чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена
горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка, его площадь
* Что указывается в Схеме проектируемого объекта земельного участка?
1) местоположение (адрес) земельного участка;
2) площадь земельного участка;
3) перечень существующих строений, включая строения, не соответствующие
правилам застройки и землепользования;
4) план земельного участка, выполненный на топографической подоснове в масштабе
1:500, на котором нанесены:
− существующие строения, включая строения, не соответствующие правилам
застройки и землепользования;
− трассы инженерно-технических коммуникаций, проходящих по земельному
участку;
− здания, строения, сооружения и инженерно-технические коммуникации,
подлежащие сносу или перемещению, подверженные опасным природным и
техногенным процессам.
Шаг № 6
Бишкекглавархитектура направляет копии предварительных материалов по застройке
конкретного
земельного
участка
в
органы
экологического
контроля,
санитарно-
эпидемиологическую службу и органы пожарного надзора для получения соответствующего
заключения. В течение 7 рабочих дней с момента поступления материалов вышеуказанные
службы и органы готовят свои заключения и передают их в Бишкекглавархитектуру
Шаг № 7
Получив указанные заключения Бишкекглавархитектура подготавливает архитектурнопланировочное задание (АПЗ) на проектирование конкретного объекта на выбранном
земельном участке.
Шаг № 8
После того как АПЗ и План земельного участка будут готовы, материалы на земельный
участок передаются в Комиссию. Комиссия же организовывает торги или прямую продажу,
предметом которых является право собственности или временного пользования (аренды) на
выбранный земельный участок.
В случае организации открытых торгов, по каждому предмету торгов Комиссией
определяются размер гарантийного взноса, сроки и порядок его внесения участниками торгов,
аукционный шаг (в случае проведения аукциона) или условия конкурса (в случае проведения
конкурса), формы платежа, сроки заключения договора купли-продажи или аренды,
подготавливаются проекты постановления уполномоченного органа о предоставлении прав
собственности или пользования на земельный участок, договора купли-продажи или аренды.
Кроме того, Комиссия обязана за 30 дней до проведения торгов, прямых продаж или
передачи право пользования на земельный участок путем проведения конкурса опубликовать в
средствах массовой информации и вывесить для всеобщего обозрения в общедоступных
местах извещение о проведении соответствующего мероприятия. Извещение должно
содержать сведения о времени, месте и форме мероприятия, предмете и порядке проведения, в
том числе об оформлении участия в торгах или прямых продажах, условиях определения лица,
выигравшего торги или прямые продажи, сведения о начальной/стартовой цене,
а также
реквизиты банковского счета, на который должны быть перечислены суммы гарантийного
взноса и комиссионного сбора, срок окончания приема заявок, контактные данные
организаторов торгов или прямых продаж.
В случае отсутствия извещения или
ненадлежащего извещения о предстоящих торгах (не указаны какие-либо сведения), данные
торги можно признать недействительными. Следовательно, и передача земельного участка
будет признана недействительной.
Шаг № 9
i) Проведение открытых торгов. Как было ранее указано, посредством проведения
торгов возможно осуществить передачу право собственности или временного пользования
(аренда) на земельный участок. Торги могут быть проведены в двух формах: (1) аукцион или
(2) конкурс (тендер). Однако, при предоставлении право пользования (аренды) на земельный
участок используется только конкурс.
Лица, желающие принять участие на торгах, должны подать в Комиссию письменное
заявление в установленной форме с указанием земельного участка, который претендент
намерен приобрести, в том числе документ, удостоверяющий личность (для физического лица)
и доверенность, в случае представления интересов юридического лица или другого лица.
Вдобавок, нужно представить платежные документы, подтверждающие оплату гарантийного
взноса* и комиссионного сбора в размере 0,5 % от стартовой стоимости заявленного
земельного участка.
* Что такое гарантийный взнос?
Гарантийный взнос - денежная сумма, вносимая претендентом, изъявившим желание
участвовать в торгах с целью приобретения прав на земельный участок.
а) Аукцион ведет аукционист, назначаемый Комиссией. Началом торгов на аукционе
считается момент объявления стартовой цены лота*, т.е. земельного участка. Если в ходе
аукциона после трехкратного объявления начальной цены не находятся покупатели, готовые
приобрести земельный участок, аукционист имеет право снизить цену, но не более чем на
10 % . Если после трехкратного объявления аукционистом последней цены кем-нибудь из
участников не будет предложена более высокая цена, аукционист одновременно с ударом
молотка объявляет о покупке земельного участка покупателем, предложившим последнюю
цену.
В случае отсутствия спроса на выставленный лот, Комиссия вправе снизить стартовую
цену от 10% до 25% и объявить очередной аукцион через 30 дней. Если после объявления
второго аукциона не поступило заявок, то по решению Комиссии данный лот может быть
продан по последней цене путем прямой продажи.
* Что такое лот?
Лот - конкретный земельный участок, права на который выставляются на торгах
б) В отдельных случаях, исходя из целесообразности, комиссия может принять решение о
проведении торгов в виде конкурса, т.е (тендера). При этом заранее устанавливаются условия,
предъявляемые к участникам конкурса. К примеру, претенденты на лот предлагают свои
условия в официальной конфиденциальной заявке, которая запечатывается в конверте. До
официального окончания приема заявок претенденты могут предлагать свои условия
неограниченное количество раз. По истечении времени, отведенного на внесение предложений,
все конверты вскрываются председателем Комиссии, и участок предоставляется претенденту,
назвавшему самые лучшие условия.
Таким образом, при проведении конкурса право собственности или временного
пользования (аренды) на земельные участки, расположенные в границах г.Бишкек,
предоставляется тому лицу, который предложил наилучшие условия. А при проведении
аукциона право собственности на земельный участок предоставляется лицу, предложившему
наивысшую цену.
ii) Проведение прямых продаж. Организация прямых продаж намного проще и быстрее
нежели организация открытых торгов. Во время прямых продаж Комиссия проводит
переговоры с непосредственным покупателем земельного участка, и если стороны приходят к
консенсусу по основным вопросам, то официально оформляются правоотношения. Расходы,
связанные с проведением прямых продаж, оплачиваются покупателем.
Шаг № 10
i) Оформление результатов открытых торгов.
а) При передаче право собственности. Результаты проведенных торгов оформляются
протоколом, который составляется в 3-х экземплярах и подписывается всеми членами
Комиссии, аукционистом (при проведении аукциона) и покупателем. Комиссия обязана
опубликовать информацию об итогах торгов в средствах массовой информации в течение пяти
дней со дня подписания протокола об итогах торгов.
На основании протокола об итогах торгов в течение 10 рабочих дней со дня его
подписания Комиссией и Бишкекским городским кенешем готовится проект постановления
мэрии г.Бишкек о продаже земельного участка, к которому в обязательном порядке
прилагаются проект договора купли-продажи земельного участка, подписанный протокол о
результатах торгов и Схема земельного участка. После получения документов покупатель
регистрирует права на земельный участок в ГРС, который в установленном порядке выдает
Государственный акт о праве частной собственности на земельный участок9.
б) При передаче право временного пользования (аренда). По результатам заседания Комиссии
составляется протокол, который подписывается всеми членами Комиссии, участвовавшими в
заседании и победителем конкурса. На основании протокола о результатах конкурса в течение
10 рабочих дней выносится постановление мэрии г.Бишкек о предоставлении земельного
участка во временное пользование на условиях аренды. В течение 10 рабочих дней с момента
проведения
конкурса
лицом,
признанным
победителем,
подписываются
проекты
постановления и договора аренды. Договор аренды подлежит обязательной государственной
регистрации и не требует нотариального удостоверения. Право временного пользования
земельным участком вступает в юридическую силу только после государственной регистрации
права пользования на земельный участок в ГРС.
ii) Оформление итогов прямых продаж.
Решение Комиссии о продаже земельного участка посредством прямых продаж
оформляется в виде протокола, который утверждается председателем Комиссии. Решение
комиссии является окончательным. На основании протокола Комиссии мэрией г.Бишкек
выносится постановление о продаже права собственности на земельный участок и
подписывается договор купли-продажи уполномоченным вице-мэром г.Бишкек и заявителем.
Договор купли-продажи земельного участка не требует нотариального удостоверения.
9
Постановление Правительства КР «Об утверждении форм документов, удостоверяющих право на земельный
участок» от 2 июля 2002 № 457.
На основании постановления о продаже прав собственности на земельный участок ГРС
производит
государственную
регистрацию
права
собственности
и
выдает
правоудостоверяющий документ* на земельный участок, к которому прилагаются договор
купли-продажи и протокол о результатах прямой продажи. Право собственности на земельный
участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации в ГРС и полной
оплаты стоимости земельного участка.
* Согласно ст.31 Земельного Кодекса КР правоудостоверяющими документами
на земельный участок являются:
- при частной собственности на земельный участок и бессрочном (без
указания срока) пользовании земельным участком - государственный акт о праве
частной собственности на земельный участок и бессрочного (без указания срока)
пользования земельным участком (т.е. «Красная книга»);
- при временном землепользовании - удостоверение на право временного
пользования земельным участком (т.е. «Зеленая книга») и договор аренды.
Следует учесть, что выше представлены наиболее общие правила и процедуры
предоставления прав на земельные участки, более полная и детальная информация содержится
в ранее отмеченных нормативных актах. Тем не менее, при осуществлении строительных работ
недостаточно наличие вышеуказанных правоудостоверяющих документов на земельный
участок. Застройщик обязан также иметь следующие документы:
− правоустанавливающие
документы
и
технический
паспорт
на
объекты
недвижимости, расположенные на земельном участке (при их наличии);
− эскизное предложение с объемно-планировочным решением (графическое
изображение в бумажном или электронном виде);
− расчет запрашиваемых нагрузок на инженерные сети (при возможности их
определения) или указывается альтернативное решение инженерного обеспечения;
− архитектурно-планировочные условия (АПУ), например: договора с органами
энергоснабжения, водоснабжения, канализации и т.п.;
− документы, подтверждающие выполнение всех заданий АПУ.
В
случае
отсутствия
какого-либо
документа
и/или
неправомерной
выдачи
правоудостоверяющих документов жильцы вправе оспорить законность проводимой застройки.
Так, согласно ст.236 Гражданского процессуального кодекса КР лица, чьи права нарушены,
имеют право оспорить акты, действия (бездействия) органа государственной власти, органа
местного самоуправления и их должностных лиц в вышестоящем органе либо суде. Порядок
подачи жалоб, заявлений в вышестоящие органы или судебные органы регламентируются
соответствующими нормативно-правовыми актами КР. Однако при возбуждении судебного
разбирательства, самое главное, не следует забывать о процессуальных сроках. Так, например,
при обжаловании действий органов государственной власти, органов местного самоуправления
и их должностных лиц заявления подаются в суд в течение трех месяцев со дня, когда
заявитель узнал о его совершении. Следовательно, в случае обнаружения нарушений во время
строительных работ жильцам не следует медлить, так как суды вправе отказать в рассмотрении
заявления, если просрочены процессуальные сроки.
При этом жильцам в обязательном
порядке необходимо заполучить документальное подтверждение о дате фактического
обнаружения нарушений, которое в последующем послужит основанием для исчисления
процессуальных сроков. По результатам рассмотрения доказательств, доводов сторон и
изучения существующих норм права суды могут вынести решение о прекращении
строительных работ и сносе неправомерно возводимых объектов градостроительства. Согласно
ст.254-1 Гражданского кодекса КР жилой дом, другое строение, сооружение или иное
недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, а
также созданное без получения на это необходимых разрешений либо с существенным
нарушением градостроительных и строительных норм и правил КР признается самовольной
постройкой, подлежащей сносу за счет средств нарушителя.
Таким образом, подводя итоги о порядке и условиях предоставления права собственности
или временного пользования (аренды) на земельные участки, расположенные в границах
г.Бишкек, хочется отметить, что своевременное реагирование жильцов на неправомерные
действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления
или застройщиков является залогом успеха в отстаивании и восстановлении нарушенных прав.
В частности, в случае если на земельном участке близ многоквартирного дома начинаются
строительные работы, то жителям необходимо незамедлительно уточнить, зарегистрирован ли
земельный участок за органами власти и имеют ли они соответствующие документы и
полномочия на распоряжение земельным участком, каким образом был предоставлен
земельный участок застройщикам (прямые продажи или торги), был ли соблюден порядок
передачи, имеются ли все документы, необходимые для проведения строительных работ на
рассматриваемом земельном участке и т.д.
ГЛАВА 3: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНИЦ И РЕГИСТРАЦИЯ ПРИДОМОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА
В соответствии со ст.46 Земельного кодекса КР
земельный участок при доме, в котором находятся
несколько
жилых
и/или
нежилых*
помещений,
т.е.
придомовой земельный участок (ПЗУ) принадлежит на
праве
собственности
собственникам
квартир
и/или
нежилых помещений (далее по тексту - «Жильцы»),
который не подлежит изъятию для государственных,
муниципальных и общественных нужд. Под правом
собственности ст.222 Гражданского кодекса КР от 8 мая
1996 года подразумевает признаваемое и охраняемое законодательством право субъекта по
своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Таким образом, только жильцы (собственники) многоквартирных жилых домов, а не
государственные и/или муниципальные органы, вправе распоряжаться своим ПЗУ. Однако, в
большинстве случаев основной помехой для применения этого право в полной мере является
отсутствие четко установленных границ ПЗУ, что, в свою очередь, на руку властям и
строительным компаниям.
*Жилое помещение — это помещение в многоквартирном жилом доме,
предназначенное для постоянного проживания граждан, в то время как нежилое
помещение, предназначено для хозяйственно - бытовых нужд граждан (подъезд,
лифт, чердак, подвал, сушилка).
В соответствии с действующим законодательством КР ПЗУ включает в себя
территорию, прилегающую к многоквартирному дому, хозяйственные, детские и спортивные
площадки, площадки, оборудованные для сбора твердых бытовых отходов, зоны отдыха,
зеленные насаждения и т.п. Границы ПЗУ не могут быть выделены жильцами самостоятельно
по своему видению. На сегодняшний день границы ПЗУ определяются на основании
Временного положения КР «О порядке определения границ земельного участка при
многоквартирном доме» от 15 февраля 2011 года № 198 (далее по тексту - «Временное
положение»), с учетом действующих градостроительных регламентов и норм, заложенных в
СНиПах. Однако, следует помнить, что определение границ, представление и оформление ПЗУ
при многоквартирном доме, построенном до 1999 года (т.е. до введения в действие Земельного
кодекса КР), отличаются от определения границ и регистрации ПЗУ при многоквартирном
жилом доме, возведенном после 1999 года. В чем же заключается данное отличие? При
строительстве объектов после введения в действие Земельного Кодекса КР в 1999 году
границы ПЗУ устанавливаются и оформляются в составе проектной документации*, тогда как
при определении границ и регистрации ПЗУ многоквартирных жилых домов, построенных до
введения в действие Земельного Кодекса КР, применяется вышеуказанное Временное
положение.
* Что такое проектная документация?
Проектная документация – документация, содержащая архитектурноградостроительное решение, учитывающее требования к объекту в объеме,
необходимом для разработки рабочей документации, а также включающая
сметную стоимость строительства.
Используется для получения
застройщиками разрешения на строительство.
Однако могут быть ситуации, когда жильцы домов,
построенных до 1999 года, будут доказывать, что оспариваемый
ПЗУ принадлежит им согласно Временному положению, а
строительная компания, возведшая объект градостроительства,
утверждать,
что
данный
участок
согласно
проектной
документации определен как территория застраиваемого объекта.
Отсюда возникают вопросы, кому принадлежит данный участок и
как выделить территорию ПЗУ при подобной коллизии. В случае возникновения такого
конфликта, границы ПЗУ* будут определяться согласно требованиям СНиП КР, так как СНиП
являются более специфическими в регулировании подобного вопроса (см. Главы 4 и 5
настоящего Руководства).
*В границы ПЗУ не включаются:
- дороги, улицы, проезды основные, тротуары вдоль
улиц,
площади,
парки,
лесопарки, бульвары, скверы,
водоемы;
земельные
участки,
используемые
для
прохождения магистральных инженерных
сетей в границах их охранных зон;
- земельные участки, занятые инженерными
сооружениями, обслуживающими более чем
один многоквартирный дом;
- земельные участки, которые ранее в
установленном порядке, в соответствии с
нормативными правовыми актами, были
предоставлены физическим и юридическим
лицам;
- земельные участки, определенные в качестве
санитарно-защитных зон от промышленных
предприятий и объектов, вредные выбросы
которых представляют угрозу для здоровья
людей;
- земельные участки, подверженные опасным
природным процессам (селям, подтоплению и
другим).
В связи с тем, что в большинстве случаев проблемы возникают по объектам,
построенным до 1999 года, в настоящем Руководстве будут рассмотрены вопросы
регулирования ПЗУ в соответствии с Временным положением и соответствующими СНиПами
КР.
Согласно Временного положения для того чтобы зарегистрировать ПЗУ жильцам10 или
уполномоченным ими лицам достаточно подать заявление (Приложение №1) совместно с
первоначальными документами* на многоквартирный жилой дом в территориальные органы
Государственного агентства архитектуры и строительства при Правительстве КР (т.е. в
Бишкекглавархитектуру, если по г.Бишкек) для регистрации право собственности, а точнее,
право общей долевой собственности* на ПЗУ при многоквартирном жилом доме. К заявлению
также прилагается протокол общего собрания жильцов о необходимости оформления ПЗУ в
качестве общей долевой собственности (Приложение №2). Кстати говоря, инициаторами
процесса регистрации ПЗУ могут также выступать органы местного самоуправления (т.е.
Бишкекский городской кенеш, если по г.Бишкек).
*К первоначальным документам на многоквартирный дом относятся:
- Решение о предоставлении права на земельный участок;
- Разрешение на строительство многоквартирного дом.
Если какой-либо из этих документов утерян, можно получить дубликат в том
органе, который его выдавал.
*Что такое общая долевая собственность?
Общая долевая собственность представляет собой принадлежность одного и
того же имущества одновременно нескольким лицам (сособственникам), с
установлением доли каждого из собственников или признанием равных долей на
общее имущество, т.е. в нашем случае на подъезды, лестницы, коридоры, кровля,
чердак, подвалы, мусоропровода, ПЗУ и т.п. При общей долевой собственности
каждый из собственников имеет право на получение определенной доли благ от
пользования общим имуществом, но также несет обязанность по
его
содержанию.
На основании поступившего заявления Бишкекглавархитектура изучает градостроительную
документацию (Генеральный план, ПДП, проект застройки) и подготавливает Проект границ*
земельного участка (далее по тексту – «Проект границ») при многоквартирном жилом доме.
10
Если жильцы объединены в кондоминиум или кооператив и зарегистрированы в территориальных органах
Министерства Юстиции КР как юридическое лицо, то они при регистрации ПЗУ также должны предоставить
документ, удостоверяющий полномочия заявителя (например, председатель кондоминиума – протокол избрания
его председателем кондоминиума на общем собрании жильцов), а также свидетельство о государственной
регистрации юридического лица и его учредительные документы. Однако, следует иметь в виду, что права на
ПЗУ не должны быть зарегистрированы на кондоминиум или кооператив, так как оно не является собственников
многоквартирного жилого дома, а лишь наделено полномочиями по управлению домом.
* Проект границ должен содержать:
− план ПЗУ на топографической съемке в масштабе 1:500. Границы ПЗУ по
размерным линиям должны быть привязаны к дому;
− ограничения права пользования ПЗУ (сервитуты);
− таблицу с расчетом нормативной и закрепляемой площади ПЗУ;
− опорный план на топографической съемке в масштабе 1:500 с нанесением
границ участков, предоставленных ранее в непосредственной близости от
рассматриваемого
многоквартирного
жилого
дома,
с
указанием
землепользователей и/или землевладельцев и правоустанавливающих документов
на данные участки;
− наружные инженерные сети и сооружения и сервитуты по ним, согласованные
с юридическими лицами, эксплуатирующими эти сети и сооружения.
При наличии первоначальных документов на многоквартирный жилой дом, в которых
содержатся сведения о границах и площади земельного участка, предоставленного для
строительства данного многоквартирного жилого дома, и при условии, что в составе ПЗУ не
указаны земельные участки, не подлежащие включению в границы ПЗУ, границы ПЗУ
определяются
на
основании
первоначальных
документов
с
учетом
сложившейся
градостроительной ситуации. Однако, при отсутствии первоначальных документов или если
права на земельный участок были предоставлены на группу домов*, границы ПЗУ
определяются на основании Проекта границ. В частности, при разработке Проекта границ
нормативный размер площади ПЗУ определяется из расчета на одну квартиру. Так, согласно
п.15 Временного положения при исчислении размеров площади ПЗУ:
1) количество квартир в многоквартирном жилом доме принимается равным количеству
квартир, предусмотренному первоначальным проектом, по которому осуществлено
строительство дома (без учета последующего объединения или разъединения квартир,
или перепрофилирования под нежилые помещения);
2) нежилые помещения, предусмотренные в первоначальном проекте, по которому
осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, приравниваются к
количеству квартир, которое рассчитывается по формуле:
К = П : Пср., где:
К - количество квартир, которому соответствует нежилое помещение;
П - общая площадь нежилых помещений, предусмотренная в первоначальном проекте, по которому
осуществлено строительство многоквартирного дома;
Пср. - усредненная площадь одной квартиры в многоквартирном жилом доме по первоначальному проекту,
по которому осуществлено строительство многоквартирного дома, определяемая как отношение общей
площади всех квартир в многоквартирном жилом доме к общему количеству квартир в этом доме по
первоначальному проекту, по которому осуществлено строительство многоквартирного жилого дома.
* Группа многоквартирных домов – это два или более многоквартирных дома,
под проектирование и строительство которых предоставлялся один земельный
участок. При невозможности выделить ПЗУ на один дом жители могут
зарегистрировать ПЗУ на группу домов, с последующим определением и
закреплением границ ПЗУ на каждый многоквартирный дом за жителями данной
группы домов (см. Рисунок 2 и 3 ).
После установления точного количества квартир в рассматриваемом доме нормативный размер
площади ПЗУ определяется в соответствии со следующей таблицей:
Виды домов по количеству квартир и месту
расположения
Нормативный размер
площади (кв.м на 1
квартиру)
N
п/п
Типы домов
по этажности
1
1-2
2
1-2
3
1-2
2-12 квартирные дома, расположенные в городах,
кроме указанных в п.п.1 и 2
100
4
2
80
5
3
13- и более квартирные дома, расположенные в
городах, кроме указанных в п.п.1 и 2
Дома, расположенные в городах
4-5
Дома, расположенные в городах, кроме
центральной части крупных и крупнейших
городов
45
6
7
4-5
Дома, расположенные в центральной
крупных и крупнейших городов
30
8
6-9
Во всех городах
25
9
Более 9
Во всех городах
20
2-3 квартирные дома, расположенные в сельских По нормам
населенных пунктах, в зонах усабедной застройки индивидуального
и на окраине малых городов
жилищного
строительства
4- и более квартирные дома, расположенные в
сельских населенных пунктах и на окраине малых
200
и средних городов
части
60
Окончательный вариант Проекта границ ПЗУ должен быть в
обязательном порядке согласован с жителями рассматриваемого
многоквартирного жилого дома на общем собрании жителей
посредством вынесения соответствующего протокола. Следует
отметить, что разработка проекта границ, также как весь процесс
регистрации ПЗУ финансируется исключительно за счет средств
заявителей/инициаторов. После согласования с жителями Проект
границ утверждаться главным архитектором города, на основании которого разрабатывается
проект Постановления местного органа самоуправления о предоставлении жителям земельного
участка в общую долевую собственность. Данное постановление в случае утверждения
является основанием для регистрации права на земельный участок, выноса границ в натуру
(закрепление на местности) и выдачи правоудостоверяющих* документов территориальными
органами ГРС в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года № 153.
В случае завершения процесса регистрации ПЗУ успешно жильцы смогут эффективно
защитить себя от незаконных застроек и распродаж территории ПЗУ, и пользоваться своим
ПЗУ в полном объеме. Только с момента вступления регистрации в юридическую силу
государство признает и защищает права жильцов на ПЗУ: согласно ст.30 вышеуказанного
Закона
право
на
ПЗУ
вступает
в
юридическую
силу
лишь
после
регистрации
правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов органами ГРС.
* Правоустанавливающие документы – Правоустанавливающими документами
на квартиру в зависимости от оснований возникновения прав собственности
могут быть: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на
наследство, договор мены, договор ренты, справка о полной выплате пая ЖСК,
договор на бесплатную передачу квартир в собственность граждан, договор на
передачу и продажу квартир в собственность граждан, вступившее в законную
силу решение суда, договор пожизненного содержания с иждивением, договор
долевого участия в строительстве и другие документы, создающие право
собственности. Они являются основанием для выдачи правоудостоверяющих
документов.
Правоудостоверяющие документы – Свидетельство о праве собственности,
постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на
землю, Государственный Акт, технический паспорт и т.д., которые
подтверждают права на земельный участок и выдаются на основании
правоустанавливающих
документов.
Правоудостоверяющие
документы
подтверждают права на недвижимое имущество и выдаются на основании
правоустанавливающих документов.
Однако следует иметь в виду, что жильцам не стоить доводить ситуацию до того как
начнутся незаконные строительные работы на территории их ПЗУ. Как известно, самый
лучший способ защиты своих прав и интересов - это предотвращение каких- либо нарушений
прав со стороны третьих лиц. Не является исключением и ситуация с ПЗУ: намного легче,
быстрее и эффективной можно защитить свои права на ПЗУ, если право собственности на ПЗУ
своевременно зарегистрировано за жителями многоквартирного жилого дома в соответствии с
вышеизложенным порядком. Основная же трудность в защите прав на ПЗУ в случае начала
незаконных строительных работ на территории ПЗУ заключается в том, что зачастую
приостановление и прекращение незаконного строительства возможно лишь посредством
оспаривания в судебном порядке законности не только строительства, но и действий
(бездействий) государственных органов и строительных компаний. При таком раскладе дел
процедура определения и регистрации ПЗУ для жильцов окажется намного сложней (т.е.
потребуется
достаточно
много
времени
и
сил)
и
затратной
(т.е.
квалифицированного юриста, оплата судебных издержек и т.п.).
РАСПОЛОЖЕНИЕ ПЗУ:
- Границы ПЗУ при многоквартирном доме.
Фасад дома
(часть дома со стороны
парадного входа/подъезда)
Рис. 1. ПЗУ многоквартирного дома.
Фасад дома
(часть дома со стороны
парадного входа/подъезда)
Рис 2. ПЗУ домов, стоящих напротив друг друга.
привлечение
Фасад дома
(часть дома со стороны
парадного входа/подъезда)
Рис.3. ПЗУ домов, стоящих рядом друг с другом
Приложение № 1
Заявление собственников квартир многоэтажного жилого дома
о регистрации придомового земельного участка.
Заявление на регистрацию права № ____________________________________
(заполняется специалистом по приему и выдаче документов в соответствии
с журналом приема заявлений на регистрацию прав)
1. Для жителей, уполномочивших (выдавших доверенность от своего имени) какое-либо
лицо действовать от их имени:
Ф.И.О. заявителя: ______________________________________________________________
Место жительства (адрес): ____________________________________ тел. ______________
Документ, удостоверяющий личность: вид ___________________ серия _______________
№_______________ выдан ______________ дата выдачи _____________________________
Единый идентификационный номер правообладателя _______________________________
Действующий от имени ______________________________________________________ на
основании доверенности, выданной от «_____» ______________________ г.
Прошу зарегистрировать придомовой земельный участок в срочном порядке______,
коэффициент срочности _______________.
(графа заполняется в случае необходимости регистрации в срочном порядке)
____________________
Подпись
Общая совместная или общая долевая собственность
(нужное подчеркнуть)
Идентификационный код единицы недвижимого имущества (если есть)
_____________________________________________________________________________
находящейся по адресу (если есть): ______________________________________________
К заявлению прилагаю: (наименование документа, серия, номер, когда и кем выдан)
1. Документ об оплате: № ____________________ на сумму _______________________
2. _________________________________________________________________________
3. _________________________________________________________________________
4. _________________________________________________________________________
5. _________________________________________________________________________
Прошу:
1. Выдать копию регистрационной карточки для просмотра.
2. Произвести удостоверительную надпись на правоустанавливающем документе.
Изменений в технических параметрах недвижимого имущества нет.
____________________
Подпись
Дата _____________________________________
Подпись заявителя: ________________________
(заполняется специалистом)
Документы проверены:
Ф.И.О. и подпись специалиста по приему и выдаче документов ______________________
_____________________________________________________________________________
Дата поступления заявления «____» ________________ 20___ г. Время (часы, минуты)
_____________________________________________________________________________
Перечень документов, необходимых для дополнительного предоставления (заполняется
в случае поступления неполного пакета документов)
1. _________________________________________________________________________
2. _________________________________________________________________________
3. _________________________________________________________________________
2. Для жителей, создавших кондоминиум (юридическое лицо):
Полное наименование юридического лица _________________________________________
_____________________________________________________________________________
Регистрационный номер свидетельства: __________________________________________
почтовый адрес _______________________________________________________________
тел. _________________________________________________________________________
Ф.И.О. (руководителя или полномочного представителя)
_____________________________________________________________________________
на основании (какого документа) _______________________________________________
Прошу зарегистрировать _придомовой земельный участок_ в срочном порядке _________,
коэффициент срочности _______________.
(графа заполняется в случае необходимости регистрации в срочном порядке)
____________________
Подпись
Общая совместная или общая долевая собственность
(нужное подчеркнуть)
Идентификационный код единицы недвижимого имущества (если есть)
_____________________________________________________________________________
находящейся по адресу (если есть): ______________________________________________
К заявлению прилагаю: (наименование документа, серия, номер, когда и кем выдан)
1. Документ об оплате: № ________________ на сумму ___________________________
2. _________________________________________________________________________
3. _________________________________________________________________________
4. _________________________________________________________________________
Прошу:
1. Выдать копию регистрационной карточки для просмотра.
2. Произвести удостоверительную надпись на правоустанавливающем документе.
Изменений в технических параметрах недвижимого имущества нет
____________________
Подпись
Дата ________________________________________
Подпись заявителя: _____________________________
(заполняется специалистом)
Документы проверены:
Ф.И.О. и подпись специалиста по приему и выдаче документов ______________________
_____________________________________________________________________________
Дата поступления заявления «____» ________________ 20___ г. Время (часы, минуты)
_____________________________________________________________________________
Перечень документов, необходимых для дополнительного предоставления (заполняется в
случае поступления неполного пакета документов)
1. _________________________________________________________________________
2. _________________________________________________________________________
3. _________________________________________________________________________
Приложение № 2
1. Для жильцов, не объединённых в кондоминиум
ПРОТОКОЛ № _____________
общего собрания жильцов-собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного
дома № ______, находящегося по адресу: ___________________________________
город, населённая местность:
место проведения собрания:
время проведения собрания:
«____» ______________20___ года
Общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет ____кв.м.
Присутствуют собственники помещений общей площадью ____ кв.м., что составляет ______
площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Присутствует большинство собственников помещений. Собрание правомочно.
Инициатор (инициаторы) собрания:
1.
2.
Присутствуют: (перечислить всех присутствовавших на собрании собственников помещений
с указанием номера квартиры)
1.
2.
Повестка дня:
1. Регистрации права общей долевой собственности на придомовой земельный участок дома №
________, находящийся по адресу: ________________________________________.
2.
По вопросам, вынесенным на обсуждение, были приняты следующие решения:
1. По первому вопросу собравшиеся единогласно проголосовали за регистрацию права общей
долевой собственности на придомовой земельный участок дома № _____________.
ИЛИ
По первому вопросу собравшиеся голосовали за данное предложение:
ЗА -____________
ПРОТИВ - ____________
ВОЗДЕРЖАЛИСЬ - ____________
Принято решение зарегистрировать право общей долевой собственности на придомовой
земельный участок дома № __________. Ответственным(ой) за регистрацию придомового
земельного участка назначен(а)
_____________________________________________________________________________
(Ф.И.О.)
2. По второму вопросу собравшиеся……
Инициаторы собрания:
1. ____________________________/
/
2. ____________________________/
/
3. ___________________________/
/
Секретарь собрания: _________________________/
/
2. Для жильцов, объединённых в кондоминиум
ПРОТОКОЛ № ________________
общего собрания членов кондоминиума «(название)» многоквартирного дома № _______,
находящегося по адресу: ________________________________________________________
город, населённая местность:
место проведения собрания:
время проведения собрания:
«_____» ________________20__ года
Общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет ____кв.м.
Присутствуют члены кондоминиума - собственники помещений общей площадью____ кв.м.,
что составляет ________ площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Кворум имеется. Собрание правомочно.
Повестка дня:
1. Регистрации права общей долевой собственности на придомовой земельный участок дома №
________, находящийся по адресу: ________________________________________.
2.
3.
По вопросам, вынесенным на обсуждение, были приняты следующие решения:
1. По первому вопросу собравшиеся единогласно проголосовали за регистрацию права общей
долевой собственности на придомовой земельный участок дома № _____________.
ИЛИ
По первому вопросу собравшиеся голосовали за данное предложение:
ЗА -____________
ПРОТИВ - ____________
ВОЗДЕРЖАЛИСЬ - ____________
Принято решение зарегистрировать право общей долевой собственности на придомовой
земельный участок дома № __________. Ответственным(ой) за регистрацию придомового
земельного участка назначить председателя кондоминиума «(название)»
_____________________________________________________________________________
(Ф.И.О.)
2. По второму вопросу собравшиеся……
3.
Председатель кондоминиума «(название)»:
_________________________/
/
Секретарь собрания: _________________________/
/
ГЛАВА 4: СЕЙСМИЧНОСТЬ, ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ,
ИНСОЛЯЦИЯ, РЕГУЛИРОВАНИЕ УЛИЧНО-ДОРОЖНЫХ СЕТЕЙ
Сегодня
при
бурном
развитии
строительства
многоквартирных домов, так или иначе, происходят
нарушение строительных норм и стандартов. Нарушения
иногда бывают настолько грубыми, что невольно из-за
слишком
близкого
расположения
домов
приходится
наблюдать за тем, что происходит в квартирах соседних
домов. Эти нарушения касаются не только строительных
норм, но и прав жителей этих домов, которые не всегда
знают о своих правах.
Чтобы защитить свои права в подобных ситуациях жителям следует знать нормы
сейсмичности, пожарной безопасности, инсоляции, а также требования к улично-дорожной
сети, установленные в СНиПах. Эти правила взаимосвязаны между собой и регулируют
допустимые нормы, которые должны соблюдаться при строительстве различных сооружений.
В данной главе раскрываются основные требования, установленные в СНиПах, и
предъявляемые к расстояниям между многоквартирными домами, которые могут представлять
собой потенциальную территорию для оформления ПЗУ. Для того чтобы структурировать
правила мы начнем с пожарных норм, далее раскроем нормы сейсмичности, затем о
регулировании улично-дорожных сетей и в заключении поговорим о нормах инсоляции.
Пожарная безопасность
Когда речь идет о нормах пожарной безопасности, в первую очередь, нужно помнить о
степени
огнестойкости
здания.
Она
определяется
огнестойкостью
ее
строительных
конструкций, и делится на 5 степеней: I, II, IIIa, IIIб, IV, IVа, V.11 По данной градации, самой
низкой степенью огнестойкости является V степень, а самой высокой - I степень. Для того
чтобы узнать, какая степень огнестойкости у здания, где Вы проживаете, нужно обратиться в
органы Пожарного надзора. Обычно, в микрорайонах с этажными зданиями, дома обладают III
степенью огнестойкости.
11
абзац 2 пункта 5.17 СНиП МСН 2.02-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»
Далее представлена таблица, которая подробно определяет необходимое расстояние
между зданиями в зависимости от их степени огнестойкости.12
Расстояния, м. при степени огнестойкости здания
Степень
огнестойкости
IIIa, IIIб, IV, IV,
I, II
III
I, II
6
8
10
III
8
8
10
IIIa, IIIб, IV, IVа, V
10
10
15
здания
IVа, V
Таким образом, исходя из этой таблицы и принимая во внимание то, что
в
микрорайонах чаще всего здания обладают III степенью огнестойкости, то расстояние между
ними должно быть не менее 8 метров.
Также следует учитывать, что минимальные расстояния от жилых зданий I и II
степеней огнестойкости до производственных зданий (т.е. зданий, предназначенных для
размещения заводских и служебных помещений, в которых созданы необходимые условия для
производственного процесса) и гаражей I и II степеней огнестойкости должно быть не менее 9
метров, а до производственных зданий, имеющих покрытие из легковоспламеняющихся
материалов - 15 м.
Итак,
вышеуказанные
нормы
пожарной
безопасности
устанавливают
размер
допустимых расстояний между домами и они не могут быть менее 6 метров.
Сейсмичность
В первую очередь, перед нами стоит вопрос: как же определить
сейсмичность в том или ином районе? Ответ на него содержится в
«Приложении 2»
13
к СНиПу КР 20-02-2004 о «Сейсмостойком
строительстве», где говорится, что уровень сейсмичности в г. Бишкек
составляет 9 баллов («Приложение 2» содержит информацию и о
других населенных пунктах КР). Также существует более подробная
карта-схема инженерно-геологических условий территории г. Бишкек (с элементами
геофизики), которая делит г.Бишкек на три зоны с сейсмичностью 8, 9, и более баллов и
12
Приложение А о пожарной безопасности к СНиП КР 30-01-2001 «Градостроительство. Планировка и застройка
городов и поселков городского типа»
13
Приложение 2 к СНиП КР 20-02-2004 «Сейсмостойкое строительство»
определяет благоприятность территории для определенных видов застроек. 14 Если у вас
возникла необходимость узнать к какой зоне сейсмичности относится ваш район, вы можете
отправить
письменный запрос об определении сейсмичности вашего района в Институт
Сейсмологии НАН КР.
Более того, нужно принять во внимание, что для городов, расположенных в районах с
сейсмичностью 7-9 баллов, проектирование и строительство жилых домов и общественных
зданий выше пяти этажей допускается в ограниченных объемах. При этом такое
проектирование должно быть оправдано градостроительными требованиями и техникоэкономическими обоснованиями (эти требования и обоснования должны быть подтверждены
Разрешениями ГлавАрхитектуры и Госстрой КР).15 Вышеуказанная норма применима ко всем
городам и поселкам городского типа КР, за исключением г.Бишкек, так как для Бишкека
существуют отдельные правила, которые раскрываются в следующем абзаце.
В г. Бишкек здания гражданского назначения не должны быть выше девяти этажей.
Количество этажей может превышать девять, если при этом имеются соответствующие
обоснования и согласования с Госстрой КР и Бишкекглавархитектурой.16 Учитывая то, что в
городе Бишкек сейсмичность составляет 9 баллов17 для строительства высокоэтажных домов
(т.е. домов выше 9 этажей) требуется также наличие индивидуально-разработанных
сейсмологических
условий,
которые
представляют
собой
техническое
заключение
Кыргызского Научно - Исследовательского и Проектного Института Сейсмостойкого
Строительства (КНИИПС) о соответствии здания сейсмическим нагрузкам.
Итак, одной из главных норм сейсмичности является пункт 4.2.9 СНиП КР 20-02-2004 о
«Сейсмостойком
строительстве»,
в
котором
допустимое
расстояние
между домами
регламентируется зоной завала, то есть необходимой свободной территорией в случае
разрушений при землетрясении. Данная зона высчитывается при помощи следующей
формулы:
Для протяженного здания (здание прямоугольного типа) от протяженной
стороны (длинная сторона) - 0,65×Н (Н – высота здания) и от торцевой
(боковой) стороны - 0,55×Н, а для зданий башенного типа (здания высотой
более 40 метров) – 0, 65×Н.
14
СНиП 2.01.01-93 «Застройка территории города Бишкек с учетом сейсмического микрорайонирования и
грунтово-геологических условий»
15
пункт 6.5 СНиП КР 30-01-2001 «Градостроительство. Планировка и застройка городов и поселков городского
типа»
16
таблица 3.1 СНиП 2.01.01 – 93 «Застройка Территории гор. Бишкек с учетом сейсмического
микрорайонирования и грунтово-геологических условий»
17
Приложение 2 СНиП КР 20-02-2004 «О сейсмостойком строительстве»
Таким образом, для того чтобы высчитать расстояние согласно сейсмическим нормам,
которое должно быть соблюдено между домами, нужно высоту здания умножить на 0,65 и на
0,55 в зависимости от стороны здания, от которой высчитывается расстояние.
Дом №1
0,55 x h
Дом №2
0,55 x h
Высота дома (H) =
15 метров
Высота дома (H) =
20 метров
0,65 x h
Торцевая сторона
Дом №4
Высота дома (H)
=10 метров
Протяженная сторона
Протяженная сторона
Протяжённая сторона
Дом №3
Высота дома (H) =
12 метров
От №1 до №4:
От №1 до №3:
От №1 до №2:
15 х 0,55 = 8.25
15 х 0.65 = 9.75
20 х 0.55 = 11
Дополняя вышеуказанную норму, нужно отметить, что в районах с сейсмичностью в 9
баллов, расстояние между жилыми зданиями, а также между жилыми общественными
зданиями IV а, V степеней огнестойкости следует увеличивать на 20 %.18
Например: допустим, что в вышеуказанном примере, здания находятся в районе с
сейсмичностью в 9 баллов, или здания обладают степенью огнестойкости IV a, или V, то
расстояние между ними должно быть увеличено на 20%
расстояние от дома №1 до дома № 2
18
расстояние от дома №1 до дома № 3
0,55(торцевая сторона) x 15(H) = 8.25 метров
0,65(протяжённая сторона) x 15(H) = 9.75 метров
20% от 8.25 м составляет = 1.65м
20%
(8.25х20/100=1.65)
(9.75х20/100=1.95)
Соответственно, 8.25 + 1.65 = 9.90м
Соответственно, 9.75 + 1.95 = 11.7м
(исходное расстояние, увеличенное на 20%)
(исходное расстояние, увеличенное на 20%)
от
9.75
м
составляет
=
п. 4 Обязательного Приложения А о пожарной безопасности к СНиП 30-01-2001 «Градостроительство.
Планировка и застройка городов и поселков городского типа»
1.95м
Следует также отметить, что при планировке населенных пунктов и уплотнении
существующей застройки (т.е. возведение новых строений в уже существующих населённых
пунктах)
должна обеспечиваться возможность проезда и использования техники для
спасательных работ. 19 Также, в жилых микрорайонах следует предусматривать свободные
территории для безопасного пребывания людей во время землетрясения. 20 Для того, чтобы
уточнить, где именно находится данный участок в вашем микрорайоне, Вам необходимо в
письменном виде запросить в органах Главархитектуры фрагмент генерального плана с
указанием границ вашего участка.
Также необходимо обратить внимание на то, что высотность зданий зависит от
сейсмичности того района, где они воздвигнуты (не выше пяти этажей при сейсмичности 7-9
баллов и не выше 9 этажей в г. Бишкек с сейсмичностью в 9 баллов). Кроме этого, расчетная
не должна превышать 300 чел/га 21 .
плотность населения при строительстве объектов
Следовательно, согласно данной норме запрещается плотное расположение высотных зданий,
если это приведёт к превышению количества человек на определенную площадь. Из этого
следует вывод, что соответствие нормам сейсмичности напрямую зависит от высотности
зданий и от плотности их расположения.
Регулирования улично-дорожных сетей
Согласно
градостроительным
нормам,
регулирующим
улично-транспортные сети, в зоне с многоквартирными зданиями
необходимо наличие пространства, предназначенного для проезда и
маневрирования
пешеходов.
Так,
автомобилей,
в
и
соответствии
свободного
со
СНиП
перемещения
КР
30-01-2001
«Градостроительство. Планировка и застройка городов и поселков
городского типа» расстояния между зданиями регламентируется необходимым наличием
проездов (улица, аллея, узкая дорога).
Микрорайоны и кварталы с застройкой в пять этажей и выше, как правило,
обслуживаются
двухполосными
проездами
(дорога,
разделенная
на
две
части
и
предусмотренная для двухстороннего движения). А с застройкой до пяти этажей –
однополосными проездами (дорога, предусмотренная для одностороннего движения). На
однополосных проездах следует предусматривать разъездные площадки (более широкий
19
п. 4.2.6 СНиП КР 20-02-2004 о «Сейсмостойком строительстве»
п. 4.2.8 СНиП КР 20-02-2004 о «Сейсмостойком строительстве»
21
п. 4.2.10 СНиП КР 20-02-2004 о «Сейсмостойком строительстве»
20
участок проезда, предназначенный для разворота машин) шириной 6 метров и длиной 15
метров на расстоянии не более 75 метров одна от другой. Напротив зданий, имеющих входы
(подъезды) - проезды должны быть шириной 5.5 метров.22
Инсоляция
Инсоляция помещений – это попадание прямого солнечного света внутрь помещений.
Солнечные лучи создают комфортные условия для нахождения людей в помещениях, они
убивают болезнетворные микробы и препятствуют развитию плесени, т.е. являются важным
оздоровительным фактором. Обеспечение жилых и общественных зданий инсоляцией
регулируется СНиП, согласно которым между длинными сторонами жилых зданий высотой
два-три этажа следует принимать расстояния не менее 15 метров, а высотой четыре этажа – не
менее 20 метров. Также между длинными сторонами и торцами (боковые стороны) этих же
зданий с окнами из жилых комнат расстояния должны быть не менее 10 м.23.
15 метров
(минимум)
20 метров
(минимум)
Если есть риск того, что в квартиру не будет попадать солнечный свет из-за слишком
близкого расположения дома, возводимого по соседству, жители имеют право поднять вопрос
о законности проводимого строительства.
Итак, подведем итоги: в первую очередь, из соображений пожарной безопасности
расстояние между домами в микрорайонах должно быть не менее 6- 8 метров в зависимости от
степени огнестойкости зданий. Во-вторых, сейсмические нормы, исходя из высотности зданий,
устанавлявают расстояния, которые могут быть вычислены по вышеприведенной формуле.
Также эти нормы регулируют количество допустимых этажей. Так, в городах и поселках
22
п.6.11 СНиП КР 30-01-2001 «Градостроительство. Планировка и застройка городов и поселков городского типа»
п.6.14. СНиП КР 30-01-2001 «Градостроительство. Планировка и застройка городов и поселков городского
типа»
23
городского типа с сейсмичностью 7-9 баллов этажность не должна превышать пяти этажей, а в
г. Бишкек девяти этажей. Для постройки более высоких зданий требуется разрешение от
компетентных органов. Более того, в микрорайонах должны быть предусмотрены свободные
территории для безопасного пребывания людей во время землетрясении, и, к тому же,
плотность населения не должна превышать 300 чел./га. В-третьих, по инсоляционным нормам
расстояние между длинными сторонами двух-трех этажных зданий должно быть не менее 15
метров, а для зданий в четыре этажа и выше не менее 20 метров. Кроме этого, между
многоквартирными домами должно быть предусмотрено пространство, предназначенное для
проезда и маневрирования автомобилей, и свободного перемещения пешеходов.
Таким образом, основываясь на вышеизложенной информации жителям не составит
сложности определить: правильно ли построен объект градостроительства, соблюдены ли все
правила застройки, достаточны ли расстояния между домами и т.п. В случае грубых
нарушений жильцы вправе начать судебные разбирательства, обратившись в местные
судебные органы с иском о прекращении незаконного строительства. Необходимо подчеркнуть,
что если нарушения норм градостроительства замечены в уже заселенных домах, на практике
невозможно что-либо изменить. Но если нормы градостроительства нарушаются на стадии
строительства, то вероятность приостановления и прекращения строительных работ довольно
высока.
ГЛАВА 5: ОЗЕЛЕНЕНИЕ, ДЕТСКИЕ ПЛОЩАДКИ И ЗОНА ОТДЫХА,
САНИТАРИЯ И ШУМОИЗОЛЯЦИЯ
В этой главе раскрываются основные стандарты благоустройства, озеленения,
санитарной очистки/уборки участка и оформления зон отдыха на территории ПЗУ
многоквартирного жилого дома, специально разработанные для удовлетворения санитарногигиенических, рекреационных, оздоровительных и хозяйственно-бытовых нужд жителей
г.Бишкек.
Озеленение
За последние годы в г. Бишкек, как ранее было отмечено,
увеличилось
количество
строящихся
объектов,
которые
носят
хаотичный и внеплановый характер. Кроме того, участились случаи
застройки парков, скверов и пойм рек, являющиеся причиной
уничтожения озеленения города, разрушения ирригационной системы,
и, как следствие, ухудшения среды обитания горожан.
В градостроительстве озеленение* является составной частью общего комплекса
мероприятий по планировке, застройке и благоустройству населённых пунктов.
*Озеленение - элемент комплексного благоустройства территории,
обеспечивающее формирование городской среды с активным
использованием растительных компонентов, а также - поддержание
ранее созданной или изначально существующей природной среды на
территории населенного пункта.
Зелёные насаждения снижают скорость ветра, задерживают пыль и аэрозоли, способствуют
уменьшению концентрации дыма и вредных газов в воздухе, уменьшают силу городского
шума, способствуют улучшению микроклимата и санитарно-гигиенических условий и,
конечно же, создают природную пейзажную среду. Поскольку
значимость озеленения в
мегаполисе велика, существует множество правил, норм и стандартов для его регулирования,
сохранения и приращения. Так, например, любые работы, затрагивающие нормы озеленения,
обязательно должны соответствовать следующим базовым стандартам:
− обязательная площадь озелененной территории в каждом микрорайоне (квартале)
должна составлять не менее 6 м2 на человека (без учета участков школ и детских
дошкольных учреждений)24.
24
п. 6.13, СНиП 30-01-2001.
− без наличия разрешительной документации никто не имеет права сносить зеленые
насаждения.
На территории г.Бишкек согласно Правилам благоустройства г. Бишкек, утвержденным
Постановлением Бишкекского городского кенеша от 09.07.2003 года N 194 (далее по тексту «Правила благоустройства г. Бишкек»), все работы по новому строительству, реконструкции,
реставрации и капитальному ремонту существующих озелененных территорий, а также
компенсационному озеленению (воспроизводство зеленых насаждений взамен утраченных)
должны производиться по разработанной проектной документации. И если в проектной
документации все-таки предусмотрен снос зеленых насаждений, то получение разрешения на
него (снос зеленых насаждений) является довольно сложной процедурой, контролируемой
законом).
Процедура получения разрешения на снос зеленых насаждений.
Во-первых, Инициатор строительства должен обратиться с заявлением о сносе
зеленых насаждений в МП «Зеленстрой г.Бишкек»*. В заявлении указывается
причина сноса, к примеру, зеленые насаждения подпадают в зону застройки.
Кроме
этого,
инициаторы
строительства
должны
предоставить
все
разрешительные документы на отвод земли под строительство, адрес и
количество зеленых насаждений на данной территории. Руководитель МП «Зеленстрой
г.Бишкек» должен завизировать данное заявление.
*Муниципальное предприятие «Зеленстрой г. Бишкек» является
самостоятельным хозрасчетным структурным подразделением мэрии
г.Бишкек, основанным в 2009г. В состав МП «Зеленстрой г.Бишкек»
входят Коммунальное предприятие «Производственное предприятие
«Горводремхоз», Учреждение «Управление парков и зон отдыха г.Бишкек»
и участок
зеленого
хозяйства Чон-Арыкского
Во-вторых,
инициаторами
строительства комбината
при участииблагоустройства
представителей
и зеленого хозяйства с соответствующим имуществом, техникой и
оборудованием. Данное предприятие было создано для выполнения
муниципального заказа по текущему содержанию и уходу за зелеными
насаждениями города.
МП
«Зеленстрой
разновидности
г.Бишкек»
составляется
акт,
содержащий
информацию
о
зеленых насаждений, готовящихся к сносу; основание для сноса;
восстановительная стоимость; сроки выполнения работ. Застройщики, которые будут
осуществлять вынужденный снос деревьев, попадающих в зону застройки, обязаны
предусмотреть в сметах средства на оплату восстановительной стоимости пересадки зеленых
насаждений. И только после того, как заявитель внесет восстановительную стоимость на
расчетный счет МП «Зеленстрой г.Бишкек», акт передается на утверждение в Комиссию по
сносу зеленых насаждений*. Затем акт подлежит утверждениию Вице-мэром г.Бишкек.
Именно этот акт и является основанием для сноса зеленых насаждений. Однако, срок действия
акта ограничен одним календарным годом, т.е. по истечении одного года, если застройщик не
произвел работы по сносу зеленных насаждений, процедуру придется повторить. Поэтому при
проверке документов строительной компании важно обратить внимание на дату выдачи акта, и
если акту больше одного года, то он больше не имеет юридическую силу.
*Комиссия по сносу зеленых насаждений создается отдельным
постановлением мэра города. Основными функциями комиссии являются
способствование сохранению существующего озеленения; согласование
проекта нового строительства с нормами сноса зеленых насаждений;
изыскания вариантов уменьшения потерь озеленения.
Во-вторых, после производства вырубки насаждений акт возвращается в МП
«Зеленстрой г.Бишкек», а копии направляются в Санитарно-экологическую инспекцию мэрии
г.Бишкек и Комитет по управлению муниципальным имуществом. Это делается для того,
чтобы исключить из перечня объектов озеленения указанные в акте зеленые насаждения.25
Все работы, касающиеся сноса и пересадки зеленых насаждений, производятся
специалистами МП "Зеленстрой г. Бишкек" на средства застройщиков.
Снос зеленых насаждений без получения указанного акта считается
самовольным и наказывается административным штрафом для граждан от двух до десяти расчетных показателей (один расчетный показатель
равен 100 сом), а для должностных лиц - от тридцати до сорока расчетных
показателей 26 . Суммы штрафов указаны за каждую единицу зеленого насаждения. Важно
отметить, что данный штраф не освобождает от уплаты восстановительной стоимости
сносимых зеленых насаждений и их элементов.
Кроме прохождения вышеописанной процедуры, все строительные компании в течение
всего периода проведения строительных работ обязаны:
− не допускать не предусмотренное проектной документацией уничтожение зеленых
насаждений, засыпку грунтом корневых шеек (переходная область между корнем дерева
и стволом) и стволов деревьев и кустарников, принять меры по их сбережению:
огораживание, частичная обрезка низких и широких крон, охранительная обвязка
стволов, связывание кроны кустарников с обязательным обеспечением полива. Кроме
5
П.п 3.6 Постановления Мэрии г. Бишкек от 9 июля 2003 г. «Правила сноса зеленых насаждений и ирригации,
находящихся на территории г. Бишкек»
6
Ст. 182 Административного кодекса КР.
этого, необходимо чтобы территория застройки была огорожена щитом высотой в два
метра;
− при мощении и асфальтировании городских проездов, площадей, дворов, тротуаров и
т.п. оставлять вокруг дерева свободные пространства диаметром не менее 2 метров с
последующей установкой железобетонной решетки или другого покрытия;
− не складировать строительные материалы и не устраивать стоянки машин и
автомобилей на газонах, цветниках, а также на расстоянии ближе, чем 2,5 метра от
дерева и 1,5 метра от кустарников. Складирование горючих материалов производится не
ближе 10 метров от деревьев и кустарников;
− подъездные пути и места для установки подъемных кранов располагать вне насаждений
и не нарушать установленные ограждения деревьев;
− работы в зоне корневой системы деревьев и кустарников производить ниже
расположения основных скелетных корней (не менее 1,5 метра от поверхности почвы),
не повреждая корневой системы.
Детские площадки и зоны отдыха
На территории ПЗУ многоквартирных жилых домов, тем более группы
многоквартирных жилых домов, необходимо наличие площадок для
отдыха взрослых и игр детей, также как для удовлетворения
хозяйственно-бытовых нужд жителей. Система площадок различного
назначения на озеленённой территории рассчитывается с учётом состава
населения и его возрастной структуры. Зная количество жителей
различного возраста в многоквартирном жилом доме или в группе многоквартирных домов,
можно рассчитать примерные размеры площадок.
Размер детских площадок, предусмотренных для игр и активного отдыха детей разных
возрастных групп, рассчитывается следующим образом, для:
−
−
−
−
дошкольников в возрасте до 3-х лет, площадью до 70 м2;
дошкольников в возрасте до 7 лет, площадью до 100-150м2;
детей младшего и среднего школьного возраста, 7-12 лет, площадью до 300 м;
детей, более старшего возраста, 13- 15 лет, площадью до 900 м и более.
Однако при новом строительстве зданий, допускается уменьшение удельных размеров детских
площадок, но не более чем на 50%.
Существует более-менее стандартный набор оборудования для детских
площадок: горка, качели, домик со скамейками, песочница. Песочница может
быть самой простой, например, четыре доски, скрепленные между собой. Такой
каркас просто ограничивает площадку для игры в песок. Важно, чтобы доски
были гладкими, тщательно зашлифованными - чтобы во время игры случайно не
загнать занозу. Отдельно необходимо упомянуть про такой важный элемент
детской площадки как качели. Современные качели изготавливаются из
пластика, имеют надежные крепления, задвижки и удобные поручни. Качели
универсальны, они радуют детей от трех и до десяти лет, поэтому данные
конструкции просто необходимы каждой детской площадке.
Приведенная ниже таблица содержит нормативы для определения расстояния между
площадками и жилыми зданиями.
Площадки
Удельные размеры
2
Расстояния от площадок до окон
площадок, м /чел.
жилых и общественных зданий, м.
0,7
12
0,1
10
Для занятий физкультурой
2,0
10-40
Для хозяйственных целей и
0,3
20 (для хозяйственных целей)
Для игр детей дошкольного
и младшего возраста
Для
отдыха
взрослого
населения
выгула собак
40 (для выгула собак)
Для стоянки автомашин
0,8
-
Кроме всего отмеченного, в интересах лиц, проживающих в многоэтажном доме, на
прилегающей фасадной территории размещаются места для отдыха, сушки белья, парковки
автомобилей и иные объекты общественного пользования. Места для отдыха взрослого
населения и сушки белья должны быть оборудованы как минимум скамейками и стойками для
сушки белья.
Необходимо
отметить,
что
при
нарушении
прав
жителей
на
соответствующие малые архитектурные объекты (детские, спортивные
площадки, скамейки) нет четко проработанного механизма защиты.
Кроме того, сложно определить лицо, ответственное за сохранность этих
объектов. Хотя сделав небольшой анализ существующего законодательства, можно прийти к
выводу, что основная ответственность за сохранность жилых помещений; бережное отношение
к объектам благоустройства и санитарно-техническим оборудованиям; соблюдение правил
содержания жилого дома и ПЗУ, правил пожарной безопасности; соблюдение чистоты и
порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего
пользования лежит на гражданах (ст. 151 Жилищного Кодекса КР) и кондоминиумах или
кооперативах (в случае наличия). Однако непосредственной разработкой и обеспечением
реализации единой политики в сфере благоустройства, поддержания чистоты и порядка
должны
заниматься
Управление
жилищно-коммунального
хозяйства
и
системы
жизнеобеспечения мэрии г.Бишкек (Управление ЖКХ и СЖ).
Санитария
Санитарные требования, предъявляемые к ПЗУ многоквартирных жилых домов,
отражены в нормативно-правовых актах КР о санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения и Санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (СанПиН) 2.1.2.001-03.
Кроме этого данный вопрос регулируется правовыми актами и ведомственными инструкциями,
принимаемыми органами местного самоуправления г.Бишкек по вопросам благоустройства,
озеленения, санитарного содержания, организации уборки и обеспечения чистоты и порядка на
территории города, в соответствии с требованиями Правил благоустройства г.Бишкек. Правила
благоустройства города устанавливают единые и обязательные для исполнения нормы и
требования, определяющие порядок уборки и содержания городских территорий.
Чтобы соответствовать минимальным нормам санитарии:
Во-первых, участок, предлагаемый для размещения многоквартирных жилых
домов
должен
находиться
в
жилой
зоне
(т.е.
соответствовать
функциональному зонированию территории города) и за пределами
территории
промышленно-коммунальных
санитарно-защитных
зон
предприятий, сооружений и иных объектов.
Во-вторых, наравне с обеспечением водоснабжения, канализацией и
теплоснабжением должны быть соблюдены санитарно-эпидемиологические требования по
содержанию химических и биологических веществ потенциально опасных для человека,
биологических и микробиологических организмов в почве (грунте), качеству атмосферного
воздуха, уровню радиационного фона, электромагнитных полей, вибрации, шума и инфразвука.
В-третьих, поскольку для санитарной безопасности населения немаловажную роль играют
своевременные сбор и вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) жильцов многоквартирных
жилых домов, то необходимо четкое соблюдение требований Правил благоустройства
г.Бишкек, которые предусматривают детально- разработанные нормы, регулирующие данный
вопрос.
В частности, согласно требованиям Правил благоустройства г.Бишкек ТБО должны
собираться в специально предназначенные контейнера. Все контейнера в необходимом
количестве устанавливаются на специально оборудованной площадке для сбора и временного
хранения бытовых отходов, называемой контейнерной площадкой. Размер контейнерных
площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров.
Контейнерные площадки должны быть с асфальтовым или бетонным покрытием, с уклоном в
сторону проезжей части и наличием подъездных путей. Они должны иметь с трех сторон
ограждение высотой 1,0-1,2 м., чтобы не допускать попадания мусора на прилегающую
территорию. Очень важно чтоб контейнерные площадки
были удалены от жилых домов,
детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не
менее 20 метров, но не более 100 метров. В исключительных случаях в районах сложившейся
застройки, где нет возможности соблюдения этих расстояний, они устанавливаются
комиссионно (с участием районного архитектора, представителей районной администрации,
специализированного предприятия по вывозу ТБО, муниципальных территориальных управ,
кондоминиумов, домовых, квартальных комитетов, ЦГСЭН города Бишкек, СЭИ города
Бишкек). Контейнерные площадки должны быть постоянно очищены от бытового мусора,
содержаться в чистоте и порядке; и не реже 1 раза в 10 дней (кроме зимнего периода)
промываться
и
обрабатываться
дезинфицирующими
составами
специализированными
предприятиями по вывозу ТБО.
* Контейнер – стандартная емкость для сбора ТБО объемом 0,7-1,5
куб.м. Контейнеры должны быть в технически исправном состоянии,
покрашены и иметь маркировку с указанием времени вывоза ТБО,
реквизитов владельца или подрядной организации, занимающейся вывозом
мусора. Количество
устанавливаемых контейнеров, зависит от
численности населения, пользующегося мусоросборниками, нормы
накопления отходов, сроков хранения отходов и т.д., т.е. индивидуально
по каждому участку.
Кроме этого, особое внимание уделяется соблюдению чистоты при ведении
строительных работ.
оборудованного
места
Необходимо наличие специально отведенного
для
установления
бункера-накопителя
для
складирования мусора и отходов строительного производства и пункта
очистки (мойки) колес строительного автотранспорта. По завершению строительных и
ремонтных работ ответственность за восстановление благоустройства территории в пределах
пятиметровой зоны от границ объекта строительства возлагается на заказчика или
генерального подрядчика.
Итак, определившись с минимальными требованиями законодательства по санитарии,
можно легко определить наличие каких-либо нарушений прав жильцов. В случае нарушения
правил санитарных норм содержания мест общего пользования (подъезды, придомовые
территории, и т.д.), жильцы могут прибегнуть к нормам административного права.
Так,
согласно ст.487 Кодекса об административной ответственности КР за нарушение санитарных
правил налагается административный штраф на должностных лиц и граждан в размере до
одного расчетного показателя для граждан (100 сом), и от двух до трех расчетных показателей
(200-300 сом) на должностных лиц. Ну, а если возникла необходимость проведения экспертиз,
то можно обратиться в Санитарно-экологическую инспекцию мэрии г.Бишкек (СЭИ г.Бишкек),
которая осуществляют надзор за надлежащим выполнением санитарных требований.
Шумоизоляция
Ускорение ритма жизни принесло с собой потоки спешащих людей, которые в ходе
своей жизнедеятельности создают шум. Основными источниками внешнего шума являются
транспортные потоки на улицах и дорогах; железнодорожный и воздушный транспорт;
промышленные и энергетические предприятия.
Защита от шума и обеспечение нормативных параметров акустической
среды в производственных, жилых, общественных зданиях являются
обязательными
требованиями,
которые
должны
выполняться
при
проектировании, строительстве и эксплуатации зданий различного
назначения, планировки и застройки. Жилые и общественные здания делятся на различные
категории. Так, для целей шумоизоляции выделены 3 категории, которые указаны в
техническом паспорте зданий, это:
- категория А – обеспечение высоко комфортных условий;
- категория Б – обеспечение комфортных условий;
- категория В – обеспечение предельно допустимых условий.
Обычно защита от шума внутри жилых помещений и общественных зданий обеспечивается
строительно-акустическими
методами
при
строительстве
и
в
основном
достигается
рациональным архитектурно-планировочным решением зданий. Иными словами, защита от
шума внутри помещений зависит от качества, проведенных строительных работ и материалов.
К тому же, шумоизоляция на территории застройки достигается путем соблюдения санитарнозащитных зон по фактору шума, применением рациональных приемов планировки и застройки
жилых кварталов и районов и применением шумозащитных полос зеленых насаждений.
Итак, подведем итоги: во-первых, не одно зеленое насаждение на территории ПЗУ не
может быть вырублено без разрешительных документов, а в случае вырубки обязательно
должны быть произведены восстановительные работы. Во-вторых, на территории ПЗУ
обязательно должны быть выделены и надлежащим образом оборудованы зоны для активного
отдыха детей и зоны для удовлетворения хозяйственно-бытовых и рекреационных нужд
жителей. В-третьих, для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания
необходимо наличие на территории ПЗУ строго определенных зон для сбора и хранения
отходов потребления и производства, оформленных в соответствии с
установленными
санитарными требованиями. И, в последних, при проектировании, строительстве и
эксплуатации различных объектов градостроительства рядом с многоквартирными жилыми
домами важно также учитывать существующие нормативы шумоизоляции.
СПИСОК НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ НОРМ В СФЕРЕ РЕГУЛИРОВАНИЯ
ПРИДОМОВЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1. КОНСТИТУЦИЯ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ от 27 июня 2010 года
2. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ от 2 июня 1999 года N 45
3. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ (Часть 1) от 8 мая 1996 года N
15
4. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ (Часть 2) от 5 января 1998
года N 1
5. ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ от 29
декабря 1999 года N146
6. КОДЕКСА ОБ АДМИНИСТРАТИВНОЙ
РЕСПУБЛИКИ от 4 августа 1998 года N 114
ОТВЕТСТВЕННОСТИ
КЫРГЫЗСКОЙ
7. ЗАКОН КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ «Об основах градостроительного
законодательства Кыргызской Республики» от 13 июля 2011 года N 95
8. ЗАКОН КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ «О градостроительстве и архитектуре Кыргызской
Республики» от 11 января 1994 года N 1372-XII
9. ЗАКОН КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года N 153
10. ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ КЫРГЫЗСТАН «Об индивидуальном жилищном строительстве в
Республике Кыргызстан» от 21 декабря 1991 года N 689-XII
11. ЗАКОН КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ «О гарантиях и свободе доступа к информации»
от 5 декабря 1997 года N 89
12. ЗАКОНА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ «О доступе к информации, находящейся в
ведении государственных органов и органов местного самоуправления КР» от 28 декабря
2006 года N 213
13. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ «О мерах по
повышению сейсмостойкости зданий и сооружений» от 18 июня 2002 года N 376
14. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ «О Генеральном
плане города Бишкек на период до 2025 года» от 21 ноября 2006 года N 805
15. ПОСТАНОВЛЕНИЕ СОВЕТА МИНИСТРОВ КИРГ. ССР "Об утверждении генерального
плана и проекта планировки пригородной зоны города Фрунзе" от 13 марта 1970 года N 88
16. ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ «О порядке определения и оформления границ земельного
участка при многоквартирном жилом доме» от 15 февраля 2011 года N 50
17. ТИПОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ «О порядке и условиях возмездного предоставления прав
собственности или аренды на земельные участки в населенных пунктах» от 5 февраля 2004
года N 57
18. ПОЛОЖЕНИЕ «О порядке и условиях продажи прав собственности на земельные участки
в городе Бишкек без проведения торгов (прямая продажа)» от 2 декабря 2009 года N 109
19. ПОЛОЖЕНИЕ «О порядке и условиях продажи земельных участков в собственность в
г.Бишкек на открытых торгах» от 9 апреля 2003 года N 170
20. ПОЛОЖЕНИЕ «О порядке предоставления земельных участков в срочное (временное)
пользование на условиях аренды в городе Бишкек» от 9 июля 2003 года N 189
21. ПОЛОЖЕНИЕ «О комиссии по предоставлению прав на земельные участки в г.Бишкек» от
9 апреля 2003 года N 170
22. ПОЛОЖЕНИЕ «О Градостроительном совете г.Бишкек» от 2 декабря 2009 года N 129
23. ПОЛОЖЕНИЕ «О порядке государственной регистрации права частной собственности на
земельные участки под зданиями и сооружениями, приватизированными до введения в
действие Земельного кодекса Кыргызской Республики» от 20 июня 2006 года N 449
24. ПОЛОЖЕНИЕ «О классификации характеристик объектов строительства и порядке
проведения государственного архитектурно-строительного надзора за объектами
строительства, реконструкции и иными изменениями объектов недвижимости в
Кыргызской Республике» от 10 февраля 2009 года N 95
25. ПОЛОЖЕНИЕ «О Государственном агентстве архитектуры и строительства при
Правительстве Кыргызской Республики» от 8 декабря 2009 года N 751
26. ПОЛОЖЕНИЕ «О Государственной регистрационной службе при Правительстве
Кыргызской Республики» от 17 ноября 2009 года N 708
27. ПОЛОЖЕНИЕ «О Главном управлении архитектуры и градостроительства города Бишкек
(Бишкекглавархитектура)» от 16 октября 2001 года
28. ПОЛОЖЕНИЕ «О Кыргызском научно-исследовательском и проектном институте
сейсмостойкого строительства при Государственном агентстве архитектуры и
строительства при Правительстве Кыргызской Республики» от 19 марта 2010 года N 164
29. ПОСТАНОВЛЕНИЕ БИШКЕКСКОГО ГОРОДСКОГО КЕНЕША ДЕПУТАТОВ «О
согласительной комиссии по разрешению спорных ситуаций при определении границ
придомовых земельных участков многоквартирных домов в городе Бишкек» от 15 ноября
2006 года N 272
30. ПОСТАНОВЛЕНИЕ МЭРИИ ГОРОДА БИШКЕК «Об ограничении выделения земельных
участков под строительство объектов возле многоквартирных жилых домов» от 24 января
2005 года N 66
31. ПОСТАНОВЛЕНИЕ МЭРИИ ГОРОДА БИШКЕК «Об упорядочении сноса зеленых
насаждений и ирригации» от 17 апреля 2007 года N 311
32. ПРАВИЛА сноса зеленых насаждений и ирригации,находящихся на территории г.Бишкек
от 17 апреля 2007 года N 311
33. ПОСТАНОВЛЕНИЕ МЭРИИ ГОРОДА БИШКЕК «Об ограничении выделения земельных
участков под строительство объектов возле многоквартирных жилых домов» от 24 января
2005 года N 66
34. ТИПОВЫЕ ПРАВИЛА пользования и содержания жилых домов и придомовых земельных
участков в Кыргызской Республике от 8 апреля 2003 года N 191
35. ПРАВИЛА государственной регистрации прав и обременений (ограничений) прав на
недвижимое имущество и сделок с ним от 15 февраля 2011 года N 49
36. ПРАВИЛА благоустройства г.Бишкек от 30 июня 2009 года N 77
37. КОНЦЕПЦИЯ введения частной собственности на землю в Кыргызской Республике от 13
октября 1998 года УП N 310
38. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ (СНИП КР) 3002-2007 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения градостроительной
документации» от 25 сентября 2007 года N 209
39. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ 30-01-2001
«Градостроительство. Планировка и застройка городов и поселков городского типа»
40. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ 20-02-2004
«Сейсмостойкое строительство»
41. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА 2.01.01-93 «Застройка территории города
Бишкек с учетом сейсмического микрорайонирования и грунтово-геологических условий»
42. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА МСН 2.04-03-2005 «Защита от шума»
43. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА МСН 2.04-05-95 «Искусственное т естественное
освещение»
44. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА МСН МСН 2.02-01-97 «Пожарная безопасность
зданий и сооружений»
45. САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИХ ПРАВИЛАХ И НОРМАТИВАХ (СанПиН)
2.1.2.001-03
СПИСОК ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
№
1
2
Наименование
Адрес
Государственное агентство архитектуры и
строительства при Правительстве КР (Госстрой)
Кыргызская Республика,
720001, г.Бишкек,
пр.Манас, 28
Тел.: 0312 613697
Кыргызская Республика,
г.Бишкек, ул.Орозыкова, 44
Тел.: 0312 6219994
Государственная регистрационная служба при
Правительстве КР (ГРС)
Кыргызская Республика,
при Министерстве 720033, г.Бишкек,
ул.Фрунзе, 535
Тел.: 0312 323201
3
Департамент госсанэпиднадзора
Здравоохранения КР
4
Агентство
по
пожарной
безопасности
Министерстве чрезвычайных ситуаций КР
5
Главное управление архитектуры и
градостроительства г.Бишкек
(Бишкекглавархитектура)
Кыргызская Республика,
при 720633, г. Бишкек,
ул.Осмонкула, 128
Кыргызская Республика,
720017, г.Бишкек,
ул.Чокморова, 185
Тел.: 0312 317312
6
Кыргызская Республика,
Бишкекское городское управление по землеустройству 720066, г.Бишкек,
и регистрации прав на недвижимое имущество
пр.Мира, 01
Тел.: 0312 548004
7
Кыргызский научно-исследовательский и проектный
институт
сейсмостойкого
строительства
при
Государственном
агентстве
архитектуры
и
строительства при Правительстве КР (Госстрой)
8
9
10
Бишкекский городской кенеш
Мэрия г.Бишкек
Верховный суд КР
Кыргызская Республика,
г.Бишкек, ул.Чолпон –
Атинская, 2
Тел.: 0312 631312
Кыргызская Республика,
720001, г.Бишкек,
пр.Чуй, 166
Тел.: 0312 660207
Кыргызская Республика,
720001, г.Бишкек,
пр.Чуй, 166
Тел.: 0312 611166
Кыргызская Республика,
г.Бишкек, ул.Орозбекова, 37
Тел.: 0312 663318
11
Бишкекский городской суд
Кыргызская Республика,
г.Бишкек, ул.Ибраимова, 64
Тел.: 0312 681793
12
Октябрьский районный суд г.Бишкек
Кыргызская Республика,
г.Бишкек, 6мкр. - 27/1
Тел.: 0312 521391
Кыргызская Республика,
720040, г.Бишкек,
ул.Байтик-баатыра 132
Тел.: 0312 303197
13
Первомайский районный суд г.Бишкек
14
Ленинский районный суд г.Бишкек
Кыргызская Республика,
г.Бишкек, пр.Чуй, 275
Тел.: 0312 342074
15
Свердловский районный суд г.Бишкек
Кыргызская Республика,
720011, г.Бишкек,
Ул.Суйунбаева, 16
Тел.: 0312 431034
16
МП «Зеленстрой г.Бишкек»
Кыргызская Республика,
г.Бишкек, ул.Ташкентская, 17
Тел.: 0312 375331
60
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
167
Размер файла
1 065 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа