close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Саймова Ш.А., магистр юриспруденции, преподаватель кафедры

код для вставкиСкачать
Саймова Ш.А., магистр юриспруденции, преподаватель кафедры
гражданского процесса и трудового права ЕНУ им. Л.Н.Гумилева
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ В
РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
Берілген мақаланың мақсаты болып, жер төлемдерінің құқықтық
мәселелерін саралау, жер төлемдері саласындағы қолданыстағы заңдарды
қарастыру, ондағы ақтаңдықтар мен кемшіліктерді айқындау, жер
төлемдері саласындағы заңдарды жетілдіруге бағытталған ұсыныстар
мен тұжырымдарды дайындау.
Ключевые слова: земля, земельный участок, Земельный кодекс, платежи за
землю, налоги, арендная плата, кадастровая оценочная стоимость, базовая
ставка, частная собственность, государственная собственность.
The aim work is to analyze common theoretical issues on payment for land, to
learn active law in this field, to expose disadvantages, to work out
recommendations and suggestions directed to developing of activity of special
plenipotentiary organizations and active legislation in this field.
Keynotes: land, land area, land code, taxes, rent, cadastral estimated, base rate,
private property, state property, land of agricultural purpose, judiciary, property.
Аренда (польск. – arenda, лат. – arrendare – отдавать внаймы) –
основанное на договоре (контракте) имущественного найма предоставление
арендодателем собственного имущества нанимателю за определенную плату
во временное пользование. Основным обязательством арендатора является
периодическая выплата арендной платы.1
Юридический словарь термин “аренда” определяет как – владение и
пользование имуществом за плату.2
Законодатель же в ст.12 Земельного кодекса Республики Казахстан
определил арендную плату за землю, как плата за временное возмездное
землепользование.3
Говоря об арендной плате за землю как форме обязательного платежа в
бюджет, следует четко различать арендные земельные отношения,
возникающие на основе гражданско-правового договора равноправных
заинтересованных сторон, и правоотношения земельной аренды,
возникающие в соответствии с государственным актом возмездного
предоставления права землепользования.4
1
Сейдахметова Ф. Договоры в Республике Казахстан (практическое пособие). – Алматы.: LEM, 2006. – C.
31.
2
Юридический словарь. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – С. 27.
3
Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года с изм. и дополнениями // Казахстанская
правда. 26 июня, 2003. – С. 10.
4
Хаджиев А.Х. Земельное право Республики Казахстан. – Алматы, 2002. – С. 255.
Участниками договора аренды за землю являются арендодатель и
арендатор. Арендодатель это – собственник имущества, сдающий его по
договору аренды. Арендаторами земельных участков являются лица,
владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды.5
В договоре аренды земли должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить земельные участки, подлежащие передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условия
договора считаются несогласованными, а договор – не действительным. В
случаях, если хотя бы одна из договаривающихся сторон является
юридическим лицом, то данный вид договора должен заключаться только в
письменной форме.
Если в договоре аренды предусматривается переход право
собственности, то договор заключается в форме купли – продажи.
Если в договоре аренды не установлен срок действия, то он считается
заключенным на неопределенный срок, при этом расторжение такого
договора возможно в одностороннем порядке в любой момент с условием
предупреждения другой стороны за три месяца до фактического расторжения
договора.
Гражданское законодательство Республики Казахстан регулирует общие
требования аренды за землю, а также предусматривает конкретные условия.
Как отмечает Г.Г. Нурахметова, теоретически и практически возможны две
модели в соотношении норм земельного и гражданского законодательства
при регулировании земельных отношений. Первая модель предполагает
использование
только
гражданского
законодательства.
Вторая
предусматривает применение гражданского законодательства с учетом норм
земельного законодательства.6
Пользование земельным участком платно временное /краткосрочное
или долгосрочное/, т.е.
право аренды
могут иметь граждане,
негосударственные юридические лица, а также международные организации.
Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности,
имеет, если иное не предусмотрено законодательными актами или
договором, по истечении срока договора при прочих равных условиях
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора
имущественного найма на новый срок. Наниматель обязан письменно
уведомить наймодателя о желании заключить такой договор в срок,
указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре такой срок
не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
Негосударственные землепользователи, получившие у государства
право платного
долгосрочного пользования землей, имеют право
земельный участок или часть земельного участка выгодно для себя
предоставить в аренду, на временное безвозмездное пользование, если не
5
Медведев А.Н. Хозяйственные договоры и сделки. – М., 1998. – С. 156.
Нурахметова Г.Г. Сделки в системе регулирования земельных отношений // Библиотека земельного
права. Выпуск 4. – Алматы, 2003. – С. 43.
6
предусмотрено иное Земельным Кодексом, сообщается в местный районный
орган по управлению земельными ресурсами, без согласия собственника
земельного участка, в рамках сроков договора аренды земельного участка,
имеют право передачи прав временного пользования землей выгодно для
себя.
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по
договору перед арендодателем остается наниматель.
Дома на земельных участках, предоставленных в аренду, исключая
случаи купли собственниками сооружений, зданий, при продаже
земельных участков государственной собственности
постороннему лицу
для продажи доли этого земельного участка находящегося в общем
частном праве арендатора по
предусмотренным гражданским
законодательством Республики Казахстан обстоятельствам
имеют
преимущественное право продажи.
Первый землепользователь не выводит право хозяйствования из
своего права пользования землей, при обстоятельствах передачи права
временного пользования землей другому лицу сообщает местным районным
органам управления земельными ресурсами, на основе договора о передаче
земли в следующее
землепользование возникает следующее право
пользования землей.
Последующий землепользователь всегда признается
временным
землепользователем, у него нет прав передачи своих прав пользования
землей.
При передаче земельного участка последующему землепользователю
(поднаем) первый арендатор и последующий наниматель одинаково
ответственны выполнять свои обязанности перед государством.
Договор субаренды о последующем землепользовании составляется
так же как договор временного безвозмездного пользования землей.
В целом отношения аренды возникают между арендодателем и
арендатором на основе договора. В общем, эти отношения аренды
предусмотрены
гражданским законодательством,
они регулируются
совместно земельным и гражданским законодательством.
В земельном законодательстве
указано, что
в соответствии с
гражданским законодательством, при предоставлении земельного участка в
аренду и при продаже земельного участка собственниками земельного
участка, при продаже своих прав землепользования выгодно для себя
негосударственными землепользователями другому лицу, а также при
передаче этого земельного участка последующему нанимателю в аренду,
формы, сроки и размеры платы за земельные участки устанавливаются
договором аренды имущества либо договором купли-продажи.
Гражданский Кодекс определяет объектов аренды, правовые условия
арендодателя и нанимателя, требования, предъявляемые к составлению
договора аренды и утверждению, исполнению договора.
В соответствии со статьей 540 Гражданского Кодекса Республики
Казахстан, по договору имущественного найма (аренды) наймодатель
обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное
владение и пользование. Значит, арендатор земельного участка имеет право
хозяйствования, использования, использовать свойства и в соответствии с
законом имеет право распоряжаться продуктами производства.7
Арендодателями в основном выступают собственники земельных
участков.
Это,
могут
быть
наряду с
негосударственными
землепользователями физические и юридические лица, пользующиеся
землей на праве собственности или постоянного пользования землей, эти
лица могут сдавать в аренду земли через своих доверенных лиц.
В данном случае арендатором выступают государственные
и
негосударственные землепользователи, национальные, иностранные и лица
без гражданства, физические и юридические лица. Субъекты аренды земли
в основном являются временными пользователями землей. Получают землю
только на определенный срок.
Арендатор имеет предусмотренные законодательством определенные
права и обязанности.
Арендатор
реализует права пользования и
хозяйствования земельным участком в соответствии с условиями договора.
Арендатор пользуется землей на основе земельного законодательства и
условий договора по целевому назначению имущества. В соответствии с
Гражданским Кодексом, арендатор
реализует права собственника на
продукты и доход с земельного участка при арендном пользовании
земельным участком.
Вместе с правами арендатора, землепользователь приобретает и
обязанности. И собственник
тоже приобретает
соответствующие
обязанности по отношению к арендатору, при реализации им своих прав
пользования и хозяйствования.
Арендатор обязан использовать землю по целевому назначению в
соответствии с условиями договора; обязан поддерживать имущество в
исправном состоянии либо нести расходы по содержанию имущества, если
иное не установлено законодательством или договором; по окончании срока
аренды по договору арендатор обязан вернуть земельный
участок
собственнику в прежнем состоянии или в предусмотренном в договоре виде.
Еще хотелось бы сказать о плате по договору найма земельного
участка, если арендатор реализует свои права пользования земельным
участком после окончания срока договора, тогда наимодатель (собственник
имущества) получает плату за использование земельного участка более
установленного срока.
Следующий вопрос, связанный с рассматриваемой главной темой, это
плата по договору найма за земельные участки. Плата за аренду является
главным обязательством арендатора.
Известный исследователь земельно – правовых проблем профессор С.А.
Боголюбов выделил следующие виды арендной платы за землю:
7
Гражданский кодекс Республики Казахстан. – Алматы, 2009. – С. 305.
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно;
- установленной доли полученных в результате землепользования
продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в
собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного земельного участка.8
Отечественные ученые - практики Ф.С. Сейдахметова и В.И. Скала
выделяют следующие виды:
- фиксированные платежи в денежном выражении, вносимых
периодически или одновременно;
- предоставление арендатором каких – либо услуг или работ;
- передачи арендодателю какого – либо имущества в собственность или
внаем;
- возложения на арендатора затрат по улучшению качеств имущества.9
При сдаче в аренду частным собственником земельного участка, а также
при сдаче в аренду вторичным землепользователям размер арендной платы
определяется соглашением сторон в соответствии гражданского
законодательством. Если договором не установлено иное, то размер платы не
может меняться более одного раза в год. Минимальные арендные платежи
должны быть такими, чтобы они покрывали все издержки арендодателя.
В соответствии со ст. 9 ЗК РК за земельные участки, предоставленные
государством во временное возмездное землепользование (аренду),
взимается плата за пользование земельными участками. Порядок исчисления
и уплаты в доход бюджета платы за пользование земельными участками
определяется в соответствии налоговым законодательством Республики
Казахстан.10
Говоря об арендной плате, важно отметить мнение А.Х.Хаджиева, о
пересмотре параметров регламентации права аренды (прежде всего земель
сельскохозяйственного назначения) по условиям социальной доступности и
режима участия в гражданском обороте. В определенных условиях
нормативная цена земли, может оказаться выше ее рыночной стоимости на
вторичном рынке.11
Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в
порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными
8
Земельное право. Учебник для вузов / Отв.ред. С.А. Боголюбов. – М., 1999. – С. 157.
Земельный кодекс Республики Беларусь от 4 января 1999 года № 226 – 3.
10
Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года с изм. и дополнениями // Казахстанская
правда. – 2003, 26 июня. – С. 6.
11
Хаджиев А.Х. Организационно– правовые проблемы обеспечения эффективности оборота земель в
Республики Казахстан // Национальное законодательство Республики Казахстан: пути дальнейшего
развития. Сборник материалов международной научно– практической конференции 13 ноября 2008 года. –
С. 285.
9
актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены,
считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые
при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Плата устанавливается за все нанятое имущество в целом или отдельно
по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически
или единовременно;
2) установленной доли, полученной в результате использования
нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;
3) предоставления нанимателем определенных услуг;
4) передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи
в собственность или внаем;
5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по
улучшению нанятого имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм
платы за пользование имуществом или иные формы платы.12
Размеры платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще
одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Законодательными актами могут быть предусмотрены иные минимальные
сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного
найма, а также для найма отдельных видов имущества.
Размеры платы могут быть пересмотрены по требованию одной из
сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и
тарифов.
Если наимодателем либо арендатором является
государство или
государственное юридическое лицо, то плата за аренду земельного участка
производится в порядке, предусмотренном
Налоговым Кодексом
Республики Казахстан. До принятия законной силы этого Налогового
Кодекса, эти взаимоотношения, возникающие между государством или
государственными юридическими лицами, регулировались гражданским
Кодексом.
Изучение опыта земельных преобразований в разных странах
показывает, что по масштабам применения и по эффективности
использования арендная форма землепользования не уступает частной форме
собственности на землю. Как раз платное землепользование является
мощным рычагом воздействия на рациональное использование земельных
ресурсов.
Нельзя не согласиться с мнением профессора В. Садкова, о том что
аренда земли широко распространена во всех странах. Например, доля
арендования земли в Великобритании составила 28%, в Бельгии и США –
66%. Следовательно, институт аренды преобладает над частной
собственностью. Иными словами, в этих странах продается не земля, а право
ее долгосрочной аренды.
12
Гражданский кодекс Республики Казахстан. – Алматы, 2009. – С. 305.
В некоторых зарубежных странах регламентирован размер, так и сроки
аренды земли. Например, В Италии сумма оплаты может увеличена на 10%,
если арендатор использует наемный труд. Во Франции и в бельгийском
законодательстве в нормах также предусмотрено повышение аренды за
землю, однако она не должна превышать трети получаемой прибыли.13
А если сравнивать законодательства стран СНГ, в частности, В
Кыргызской Республике пользование земельным участком может быть
бессрочным (без указания срока) или срочным (временным). Срочным
(временным) пользованием земельным участком, в том числе и на условиях
договора аренды, признается пользование землей, ограниченное сроком до
50 лет. По истечении данного срока по согласованию сторон сроки
пользования земельным участком могут быть продлены. Иностранным лицам
земельные участки предоставляются
только в срочное (временное)
пользование. Земли сельскохозяйственного назначения из Фонда
перераспределения предоставляются в аренду, как правило, на срок не менее
5
лет.14
Специфичным является правовое регулирования аренды в Республики
Беларусь. Сроки аренды земельного участка определяются договором, при
этом сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а
аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не
может быть менее пяти лет.15
Аренда земельного участка в Республике Узбекистан представляет
собой
срочное, возмездное владение и пользование земельным
участком на условиях договора аренды. Земельный участок на договорной
основе в аренду предоставляют: гражданам и юридическим лицам
Республики Узбекистан - хокимы районов и городов; предприятиям с
иностранными инвестициями,
международным объединениям и
организациям, иностранным юридическим и физическим лицам - Кабинет
Министров Республики Узбекистан. Сдача арендованного земельного
участка или его части в субаренду запрещается. Земельные участки,
переданные в аренду, не могут быть объектом купли-продажи, залога,
дарения, обмена. Для получения кредитов право аренды земельного участка
может быть передано в залог. Арендатор вправе передавать свои арендные
права на земельный участок в залог без согласия арендодателя только в
случаях, когда это предусмотрено законом или договором аренды. Земли,
предназначенные для сельскохозяйственных целей, могут предоставляться в
аренду на срок до пятидесяти лет, но не менее чем на десять лет.
Право владения или право
постоянного
либо
срочного
пользования всем земельным участком или его частью, а также аренды
земельного участка прекращается в случаях: использования земельного
участка не по целевому назначению; нерационального использования
13
Жакеев Б. Рынок земли: мировой опыт, этапы реформы, перспективы // Экономика и статистика. – 2002.
№2. – С. 86.
14
Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 года N 45.
15
Земельный кодекс Республики Беларусь от 4 января 1999 года №226-3.
земельного участка, выражающегося для земель сельскохозяйственного
назначения в уровне урожайности ниже нормативного в течение трех лет
(по кадастровой оценке); использования земельного участка способами,
приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и
радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;
систематического невнесения земельного налога, а также арендной платы;
неиспользования
в
течение
одного
года
земельного
участка,
предоставленного для сельскохозяйственных нужд, и двух лет - для
несельскохозяйственных нужд; неиспользования земельного участка в
течение
двух
лет
после
получения ордера на право пожизненного наследуемого владения,
приобретенного на аукционной основе, а в случае, когда право пожизненного
наследуемого владения земельным участком находится в залоге, - в течение
срока договора залога. Неиспользуемые земельные участки изымаются
с компенсацией прежним владельцам уплаченной ими стоимости и т. д.16
Зарубежный опыт показывает что, практически ни одна страна не
разрешает полного частного распоряжения землями без государственного
контроля за их целевым и эффективным использованием, соблюдением
ограничений (для гражданских земель).
Конечно, как справедливо подчеркивает Абдраимов Б.Ж., нельзя
поспешно переносить зарубежный правовой опыт на отечественную
практику, так как земельное законодательство республики в первую очередь
отражает социально-экономические, этнокультурные, природные и иные
закономерности решения земельных вопросов.17 Вместе с тем объективный,
всеобщий характер некоторых тенденций в правовом регулировании аренды
в развитых странах свидетельствует о необходимости их учета в дальнейшем
совершенствовании казахстанского земельного законодательства.
Наряду с этим необходимо законодательно закрепить принципы
арендных правоотношений и установления арендной платы, гарантии
устойчивости арендного землепользования, правовую защищенность
арендатора, его права и обязанности и т.д.
Необходимы и другие меры для структурного, организационно –
правового и экономического обеспечения эффективного развития арендной
платы за землю.
16
Земельный кодекс Республики Узбекистан. (Утвержден Законом РУз N 598-I от 30.04.98 г.). (Введен
Постановлением Олий Мажлис N 599-I от 30.04.98 г.)
17
Абдраимов Б.Ж. Правовое обеспечение земельных отношений: обзор мировой практики // Земельное
законодательство и судебная практика: Учебно-практическое пособие. – Алматы, 2002. – С. 13.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
24
Размер файла
239 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа