close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Чем грозит изменение цен при

код для вставкиСкачать
Журнал «Учет в строительстве», №7, 2011, http://www.stroychet.ru/reader.htm?id=2485
Некоторые компании для строительства жилья используют
следующий механизм финансирования: договоры долевого участия
заключают не сразу, а привлекают средства вначале по
предварительным договорам купли-продажи. Возможно ли при
этом возникновение негативных налоговых последствий из-за
изменения уровня рыночных цен?
Чем
грозит
изменение
перезаключении договора
цен
при
Т.В. Абронова, генеральный директор ООО «АудитИнвестСтрой»
Условия предварительных договоров сохранены
Рассмотрим следующую ситуацию. Застройщик в 2007 году заключил предварительные
договоры купли-продажи квартир с физическими лицами. В 2011 году эти договоры
расторгаются и заключаются договоры долевого участия. Деньги, уплаченные по
предварительным договорам, идут в зачет оплаты новых договоров на основании акта
взаимозачета (в соответствии с условием, прописанным в договоре: «оплату по
предварительному договору № … от … считать оплатой по договору долевого участия №
… от …»). Когда заключали предварительный договор (в 2007 году), цена была,
предположим, 20 тыс. руб./кв.м, а сейчас – 50 тыс. руб./кв.м. Для дольщика, разумеется,
ничего не поменялось (цены договоров одинаковые). Могут ли налоговики доначислить
налог на прибыль с разницы в ценах при зачете уплаченных сумм? Ведь это уже новая
сделка (по цене ниже рыночной), так как старый договор расторгнут, и по соглашению о
расторжении застройщик должен вернуть покупателю внесенную сумму.
Основной договор с предварительным не связан
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору
стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении
работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который
стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном
договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.
То есть согласно нормам гражданского законодательства новые договоры долевого
участия и предварительные договоры купли-продажи юридически не взаимосвязаны. И
заключение договоров участия в долевом строительстве рассматриваются как новые
сделки. Но, исходя из положений статьи 39 Налогового кодекса РФ, передача имущества
по инвестиционным договорам реализацией не является. Поступившие от дольщиков
средства налогом на прибыль не облагаются. Это означает, что на момент взаимозачета
объекта налогообложения по указанному налогу у застройщика не возникает.
Следовательно, для проверки уровня цен в целях налогообложения нет оснований.
Поскольку средства долевого участия ни в доходах, ни в расходах в целях
налогообложения прибыли у застройщика не учитываются. Если в результате изменения
рыночных цен организация получит убыток, она будет покрывать его за счет собственных
средств. Иными словами в данной ситуации уровень цен – это вопрос взаимоотношения
сторон договора (если организация имеет возможность осуществить строительство по
более низкой цене – это ее внутреннее дело).
Услуги застройщика
Однако один нюанс все же имеется. Дело в том, что стоимость услуг застройщика,
оказываемых в рамках договора долевого участия, облагается налогом на прибыль на
общих основаниях. Объект налогообложения возникает при реализации таких услуг
дольщикам по акту об оказании услуг (в соответствии с условиями договора, – обычно по
окончании строительства при передаче объекта дольщику, если этапы в договоре не
предусмотрены или стоимость услуг в договоре вообще не выделена).
Таким образом, вопрос о разнице в ценах может возникнуть у налоговых органов при
проверке стоимости услуг застройщика на соответствие ее рыночной стоимости данных
услуг. Например, если застройщик наряду с перезаключением предварительных договоров
заключит договоры с новыми дольщиками, в которых цены на услуги застройщика
буде выше более чем на 20 процентов по сравнению с ценами на услуги застройщика по
перезаключенным договорам. Тогда у инспекторов появится основание для доначисления
налога на прибыль (на момент реализации указанных услуг) в соответствии с
положениями статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
35
Размер файла
210 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа