close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Страхование недвижимости

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ТУРИЗМА И СЕРВИСА»
Факультет Управления и дизайна
Кафедра экономики
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
по специальности: 080105.65 «Финансы и кредит»
Студент
Наталья Андреевна Самсонова
Екатерина Михайловна Седельникова
Александра Александровна Черных
Руководитель
д.э.н., доцент
Людмила Ивановна Черникова
Москва
2014 г.
Содержание
2
Содержание
Введение
3
Глава 1.Теоретические подходы к понятию недвижимость и основы ее
страхования
7
1.1. Виды недвижимости и ее классификация
7
1.2. Недвижимость – как объект страхования
21
1.3. История развития страхования недвижимого имущества
27
Глава 2. Действующая система страхования недвижимости в России
30
2.1. Роль и место страхования недвижимости на страховом рынке
России
30
2.2. Ипотечное страхование
38
2.3. Титульное страхование
48
2.4. Огневое страхование недвижимого имущества
56
2.5. Страхование земельных участков
73
Глава
3.
Проблемы
и
перспективы
развития
страхования
недвижимости
79
3.1. Зарубежный опыт развития страхования недвижимости
79
3.2. Причины, сдерживающие развитие страхования недвижимого
имущества в России
83
3.3. Направления развития страхования недвижимости
91
3.4. Аналитический обзор развития страхового рынка в 2013 году
103
Заключение
126
Список литературы
130
3
Введение
Актуальность темы. Восемьдесят процентов страхового рынка на
сегодняшний день занимает именно недвижимость, которая застрахована по
требованию обыкновенного ипотечного договора. А вот добровольно такое
страхование осуществляют всего двадцать процентов владельцев квартир и
загородных
домов.
При
этом
практически
половина
застрахованной
недвижимости во всей стране – элитная. Статистика говорит, что в элитных
многоэтажках сегодня застрахована практически каждая квартира, чего не
скажешь про старые дома.
Большинство владельцев загородных домов и квартир в нынешнее время
даже не задумываются о возможности страхования своего жилья. Дело в том,
что многие наши соотечественники даже не верят в такое страхование. Хотя
современная статистка страховых компаний, которая поддается постоянное
огласке, свидетельствует о том, что доверять им можно. Поэтому до
сегодняшнего дня разобраться с тем, насколько, выгодно и так ли необходимо
страхование достаточно сложно.
Но для того, чтобы определиться, следует разобраться в некоторых его
особенностях. Если вы являетесь владельцем еще не застрахованной
недвижимости, то вам следует обратить свое внимание на некоторые вещи. К
примеру, те случаи, когда ее точно нужно застраховать.
Во-первых, это тогда, когда вы сдаете недвижимость в аренду. Дело в
том, что если вы его отдали в аренду, то не можете проследить за тем, как
соблюдаются там правила техники безопасности, какие приборы используются
и т.д. А в случае возникновения любых проблемных ситуаций или в случае
отсутствия страховки, съемщик возмещать убытки вам, скорее всего не будет.
Во-вторых, если помещение вы используете не весь год, а только
несколько сезонов. Тогда повышаются риски возникновения неблагоприятных
ситуаций.
4
И, в-третьих, если это помещение не оборудовано охранной и пожарной
сигнализациями,
а
также
прочими
способами
защиты
от
различных
неприятностей вроде воров или пожара.
Страхование недвижимости для жителей нашей страны – дело еще
относительно новое. Если, например, в Америке свое жилье страхует,
приблизительно, 95% жителей, то в России эта цифра составляет лишь 5%.
Такая нелюбовь к страхованию объясняется тем, что страховым
агентствам необходимо платить, а делать этого никто не хочет. Тем не менее, в
случае возникновения каких-либо трудностей или чрезвычайных ситуаций,
страховые агентства могут оказаться, как нельзя, кстати. Если же договор
страхования в свое время так и не был заключен, то собственники жилья
пожнут весьма пагубные плоды.
Страховая компания гарантирует полное возмещение ущерба тем
гражданам, которые приобрели страховой полис. Но к выбору страхового
полиса необходимо подходить с умом, так как таких полисов у страховых
компаний довольно много, и среди всех их следует подобрать именно тот,
который нужен.
Каждый владелец недвижимости вправе выбирать, застраховать квартиру
ему или нет. В этом такое страхование отличается от обязательного
страхования автомобилей.
В последнее время все больше покупателей недвижимости страхует свое
жилье. Люди боятся различных случаев, которые могут неожиданно произойти
во время совершения сделки либо после нее.
Существует страхование финансового риска. Такое страхование защитит
интересы будущего владельца жилья в сфере имущества. Применяется оно,
чтобы обезопасить финансовые вложения инвесторов в строительство зданий.
Также существует титульное страхование. Такое страхование сведет к
минимальному риску то, что собственник утратит право на купленную им
недвижимость.
5
Существуют определенные ситуации, когда договор о купле-продаже
отменяют из-за непредвиденных обстоятельств, которые бывшие хозяева
квартиры тщательно скрывали. В таком случае человек, который купил данную
квартиру, теряет и недвижимость, и средства, потраченные на ее покупку.
Именно здесь придет на помощь титульное страхование. Страхование
финансового риска понадобится в случае, если подрядчик по какой-либо
причине не смог завершить строительство выбранного объекта.
Рынок жилья был и остается самой рискованной сферой бизнеса.
Ипотечное страхование способствует сведению этих рисков к минимуму.
Наличие полиса – это обязательное условие для получения кредита. Но эта
услуга намного удорожает конечную стоимость квартиры для заёмщика.
Клиент, который обратился в банк за получением кредита на покупку квартиры,
выполняет оплату только сравнительно не большой части ее рыночной
стоимости 20-30%. Оставшуюся сумму предоставляет банк. Ему заёмщик на
протяжении
нескольких
лет
должен
вернуть
полученные
деньги
с
определенными процентами.
Кроме этих
видов страхования, существует еще имущественное
страхование. Средства такого страхования могут компенсировать последствия
пожара в квартире, и подобных ситуаций, которые приводят к убыткам.
Страхование недвижимости - весьма серьезный вопрос, подходя к
которому, следует сравнить расходы, связанные с самой страховкой и
усилением систем безопасности. В некоторых случаях сумма расходов на
обеспечение дома защитными системами, сигнализациями, может оказаться
меньше чем сумма, потраченная на страхование недвижимости.
Целью дипломной работы является исследование сущности, видов и
особенностей функционирования отрасли имущественного страхования в
Российской Федерации, в частности страхование недвижимого имущества,
определение места страхования недвижимости на российском страховом рынке
и направлений его совершенствования.
6
В результате поставленной цели дипломной работы предстоит решить
следующие задачи:
- рассмотреть теоретические подходы к понятию недвижимости;
- рассмотреть виды и классификацию недвижимости;
- изучить историю развития страхования недвижимости;
- проанализировать действующую систему страхования недвижимости в
России;
-определить
проблемы
и
перспективные
направления
развития
страхования недвижимости в России.
Объектом исследования является система страхования недвижимости.
Субъектами
страхования
недвижимости
обычно
являются
лица,
заключившие договор страхования или имеющие свой законный интерес в этом
договоре. Чаще всего ими являются страховщик, страхователь и застрахованное
лицо.
Теоретическую основу дипломной работы составили федеральные и
законодательные акты, учебные издания российских ученых, материалы
периодических изданий, электронные ресурсы по теме работы.
Дипломная работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка
литературы и приложений.
7
Глава 1. Теоретические подходы к понятию недвижимости и
основы ее страхования
1.1.
Виды недвижимости и ее классификация
Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все
улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства). Ст. 130 ГК РФ дает следующее определение.
Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки
недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимости также относятся подлежащие гос.
регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные
бумаги, признаются движимым имуществом.
Признаки недвижимости:
недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
прочно связана с землей как физически, так и юридически;
долговечность объекта инвестирования;
стоимость недвижимости высока;
каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим
характеристикам;
потеря потребительских свойств, происходит постепенно по мере
износа;
новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся
недвижимости;
строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью;
способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной
площади определяется полезностью недвижимого имущества.
8
Свойства недвижимости:
полезность
(объекты
недвижимости
должны
максимально
удовлетворять потребности собственника);
фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно
потерять, сломать или похитить);
стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью).
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в
целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок,
неотъемлемой частью которого могут быть:
здание (сооружение);
обособленные водные объекты;
многолетние насаждения;
инженерные сооружения и сети;
элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.
Рассмотрим виды недвижимости.
По материальному фактору недвижимость разделяется:
1. земля;
2. объекты недвижимости:
сооружения;
строения (помещения для постоянного или временного нахождения
людей,
гостиницы,
мотели,
кемпинги
и
другие
подобные
строения
туристической структуры);
комнаты в многосемейных коммунальных квартирах;
квартиры;
дачные домики и иные объекты дачной садовой инфраструктуры
отличные от земли;
индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в
гаражных кооперативах.
9
По юридическому фактору можно выделить такие виды недвижимости:
1. космические корабли;
2. летательные аппараты;
3. cуда.
Хотя землю и считают недвижимостью, но структура рынка состоит из
рынка недвижимости и рынка земли по отдельности. В данном случае мы
рассматриваем рынок недвижимости.
Рынок недвижимости за способом осуществления сделок можно
разделить на: первичный и вторичный.
Рассмотрим структуризацию рынка недвижимости или так называемые
его сегменты.
Сегменты рынка недвижимости
Жилая недвижимость
городская
загородная
Нежилая недвижимость
офисная
торговая
сельская
складская
коттеджная
промышленная
Рисунок 1.1 – Сегменты рынка недвижимости
С наведенной выше схемы можно увидеть, что рынок недвижимости
разделяется на жилую и нежилую недвижимость. Жилая недвижимость в свою
очередь делится на городскую и загородную. Под городской недвижимостью
подразумевают квартиры в многоэтажках.
На первичном рынке недвижимости можно выделить такие виды жилья:
10
- социальное жилье,
- эконом класс,
- бизнес класс,
- премиум класс,
- класс делюкс.
Вторичный рынок жилья состоит из дореволюционных домов, а также
домов более позднего периода.
Сюда относят сталинки, хрущевки, чешки, 480-я серия, проект БПС, 96
серия (КТ, Т), АППС и многие другие, которые были построены позже.
Загородную недвижимость можно разделить на сельскую и коттеджную. Сюда
относят частные дома.
Отличием между сельской и коттеджной недвижимостью является то, что
коттеджная начала развиваться сравнено недавно. Современные коттеджи
формируют так называемые «коттеджные городки», они составляют высший
уровень загородного жилья. Обычно такие небольшие городки размещаются
недалеко от городов, что позволяет собственникам такого жилья быстро
добираться до города.
Рынок нежилой недвижимости составляет меньший процент, чем рынок
жилой недвижимости. По сравнению с жилой, он более привлекательный для
инвесторов, так как имеет более высокую стоимость. Нежилая недвижимость
разделяется на офисные, торговые, складские и промышленные помещения.
Офисная недвижимость может быть как нежилой, так и жилой. Жилые
квартирно-офисные варианты пользуются спросом мелких компаний, которые
только начинают работать на рынке.
Так как предложение нежилых офисов маленькое и стоимость его очень
велика для начинающей фирмы. Зачастую нежилые офисы сдают в аренду в
связи с ее большой стоимостью. Больше всего пользуются спросом бизнесцентры, которые размещаются в центре города, также административные
здания,
здания
государственных
и
коммунальных
структур.
Торговая
недвижимость так же пользуется большим спросом у иностранных инвесторов.
11
По их мнению, торговая недвижимость приносит намного больше доходности,
чем
жилая.
К
торговой
недвижимости
относятся
большие
торгово-
развлекательные центры, супермаркеты, различные магазины и другие
помещения, предназначенные для торговли.
Большим спросом пользуются торговые площади в центре города, возле
больших транспортных узлов, в районе вокзалов. Складская недвижимость
является очень востребованной на рынке товаров. Спросом пользуются склады
на первом этаже или в подвале с лифтом, отапливаемые или не отапливаемые, в
зависимости от хранения товаров, с удобным подъездом грузовых машин, с
рампой. Также используются под склады большие ангары, гаражи.
Существуют
также
специализированные
склады,
построенные
специально для определенной группы товаров, с требуемыми нормами.
Конечно же, такие склады являются идеальными для заказчика, так как,
соответствует всем требованиям. Промышленная недвижимость включает в
себя заводы, цехи, комбинаты и другие производственные помещения. В идеале
промышленная зона таких объектов недвижимости должна находиться за
чертой города. В отличие от выше упомянутых сегментов нежилой
недвижимости такого большого спроса на промышленную недвижимость нет,
как и нет большого предложения.
Самая популярная классификация делит недвижимость на такие разделы:
коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, загородная недвижимость,
земельные участки. К коммерческой недвижимости относятся такие заведения
как магазин, склад, офис, ресторан, кафе, гостиница, различные здания, гаражи,
взятые в аренду. То есть все, что относится к коммерции и бизнесу, является
коммерческой недвижимостью. Жилая недвижимость подразумевает под собой
помещения,
используемые
для
проживания:
квартиры,
комнаты
в
коммунальной квартире, дачные дома, жилые дома.
Коммерческая
недвижимость
характеризуется
использованием
для
осуществления предпринимательской деятельности, и, несмотря на схожесть
некоторых функциональных особенностей, она отделяется от жилой и
12
производственной недвижимостей. Слово «коммерческая» по отношению к
недвижимости показывает, что она служит местом для осуществления действий
по продаже товаров и услуг (латинское слово «commercium» переводится как
«торговля»). Однако, специфика многих товаров и услуг такова, что они
продаются практически в том же месте, где и производятся. Таким образом,
коммерческая недвижимость включает в себя не только торговые площадки и
магазины, но и многие объекты, в которых создаются товары или оказываются
услуги.
Функционально
коммерческую
недвижимость
структурируют
по
предназначенности: для офисной деятельности, для организации торгового
процесса, для культурно-развлекательной деятельности, для организации
общественного
питания,
для
бытового
обслуживания
(сервиса),
для
гостиничной деятельности, для отдыха и оздоровления; а также гаражи и
склады. Кроме того, к коммерческим можно отнести нежилые помещения,
назначение которых формально не определено, но потенциально реализуемо
для
вышеперечисленных
целей
и
процессов
предпринимательской
деятельности.
Каждый функционально выделенный вид коммерческой недвижимости
можно дальше структурировать по важным для его оценки критериям.
Несмотря на присущую каждому виду особенность выбора показателей и
важности их значений можно выделить четыре обобщённые группы таких
критериев: качество, месторасположение, размер и цена.
Офисная
недвижимость
предназначена
для
осуществления
управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им
бизнес-процессов
(бухгалтерия,
архив
и
т.д.).
К
объектам
офисной
недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций
и презентаций, банки и т.п. Для классификации офисной недвижимости
используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение
здания;
архитектурное,
конструкционное,
планировочное
и
отделочное
исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления
13
зданием, сервис и паркинг. Причем если ранее использовался критерий
местоположения (чем ближе к центру города, тем выше класс объекта), то в
современной практике этот показатель потерял свою важность из-за новых
офисных комплексов международного уровня, построенных вне центральных
частей крупных городов. И ему на смену пришел показатель расположения, то
есть оценка доступности со стороны транспортных линий.
Торговая недвижимость предназначена для осуществления продаж и
непосредственно связанных с ними операций (реклама, складирование товаров,
послепродажный сервис). К ней относятся: торговые павильоны и киоски,
магазины и супермаркеты, аптеки, автомобильные салоны, а также торговые
комплексы (центры). Критерии классификации подобны критериям для
офисной недвижимости. Дополнительными показателями служат номенклатура
товарного ассортимента и удобство для посещения покупателем. Кроме того
важным критерием может стать наличие рядом других, так называемых
«центров притяжения покупателей». Для объектов, относящихся к другим
видам
коммерческой
недвижимости
трудно
подобрать
общезначимые
критерии, даже внутри одного вида, поэтому их оценка носит более
специализированный и частный характер.
Таблица 1.1 - Общая классификация недвижимости
Тип классификации
Виды недвижимости
Для ведения бизнеса
По целям владения
Для проживания владельца
В качестве инвестиций
По степени готовности к
эксплуатации
По степени
воспроизводимости в натуральной
форме
Введенные в эксплуатацию
Требующие реконструкции или капитального ремонта
Незавершенное строительство
Невоспроизводимые: земельные участки,
месторождения полезных ископаемых
Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние
насаждения
14
Также есть другое разделение: естественные и искусственные. К
естественным относится то, что создано природой, а не человеком. Есть даже
другое название естественной недвижимости – природная. К ней относятся
земельные участки (например, земельные участки в Санкт-Петербурге), лес,
водоем, болото, ледник и другое. Не стоит удивляться, что они тоже являются
недвижимостью.
Все, что находится на земле, – недвижимое, а это, как раз, различные
леса, болота и т.д. К искусственной же недвижимости относится то, что
построено людьми, то есть все постройки.
Жилая недвижимость также разделяется на: первичную (та, в которой вы
постоянно
живете),
вторичную
(например,
дача,
в
которой
живете,
определенное количество времени) и третичную (живете там недолгое время,
например, отель).
Вот еще одна классификация: в ней недвижимость разбивается по
категориям – «А», «В», «С».
В категорию «А» включена недвижимость, используемая в бизнесе,
коммерции, то есть это, в основном, коммерческая недвижимость.
В категорию «В» вошла недвижимость, используемая в качестве
инвестиций, то есть она необходима для увеличения вашего капитала.
В категории «С» находятся самые разные объекты недвижимости. Их
объединяет лишь то, что в данный момент они не используются для бизнеса
или каких-либо вложений.
Застраховать недвижимое имущество можно практически от всех
угрожающих рисков:
Пожара, возникшего по любой причине;
Ущерба в результате мер, предпринятых для тушения пожара;
Удара молнии;
Взрыва газа, употребляемого для бытовых целей;
Повреждения водой из водонесущих (водопроводных, канализационных
отопительных, противопожарных и т.п.) систем;
15
Проникновения воды из соседних (чужих) помещений;
Воздействия посторонних предметов;
Взрыва котлов, газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных
устройств;
Стихийных бедствий (как то: буря, ураган, град, паводок, оползень,
наводнение, оседание грунта, необычные для данной местности ливень,
снегопад и пр.);
Преднамеренные противоправные действия третьих лиц, в т.ч.
покушение на хищение;
Хищения (кража со взломом, грабеж или разбой);
Боя оконных стекол, витражей, зеркал и аналогичных изделий из стекла.
Нововведения в недвижимости:
1. Переход к кадастровой стоимости при налогообложении имущества
организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества с 1
января 2014 г.
3 ноября 2013 г. был подписан Федеральный закон № 307-ФЗ от 02
ноября 2013 г. «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30
части
второй
Налогового
кодекса
Российской
Федерации»,
предусматривающий исчисление и уплату налога на имущество в отношении
отдельных объектов недвижимости, исходя из их кадастровой стоимости,
определенной по состоянию на 1 января года соответствующего налогового
периода. Переход к кадастровой стоимости при налогообложении отдельных
объектов
недвижимого
имущества
означает,
что
новый
налог
будет
рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости
недвижимости. Сначала новый налог начнет действовать только в тех
субъектах,
где
будет
завершена
кадастровая
оценка
недвижимости.
Кроме того, в Налоговом кодексе приводится перечень объектов недвижимого
имущества, в отношении которых устанавливаются особенности расчета
налоговой базы исходя из кадастровой стоимости. К ним, например, относятся
административно-деловые
центры
и
торговые
центры
(комплексы)
и
16
помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с
кадастровыми
паспортами
объектов
недвижимости
или
документами
технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает
размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и
бытового
обслуживания
либо
которые
фактически
используются
для
размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и
бытового обслуживания.
Уточняется содержание понятия «фактическое использование нежилого
помещения
для
размещения
офисов,
торговых
объектов,
объектов
общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания», под
которым признается использование не менее 20 процентов его общей площади.
Устанавливаются максимальные размеры ставок по налогу на имущество для
объектов недвижимости, налоговая база в отношении которых определяется как
кадастровая стоимость. Так, для Москвы в 2014 году ставка не может
превышать 1,5%, в 2015 году - 1,7%, в 2016 году и последующие годы - 2%. Для
остальных субъектов РФ ставка в 2014 году не должна быть выше 1%, в 2015
году - 1,5%, в 2016 году и последующие годы - 2%.
2. С 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с
недвижимостью за исключением договора аренды недвижимого имущества.
Ранее в соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса договор
продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал
государственной регистрации и считался заключенным с момента такой
регистрации. В настоящее время, если договор продажи жилого дома,
квартиры, части жилого дома или квартиры, договор продажи предприятия,
договор дарения недвижимого имущества, договор ренты, предусматривающий
отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, заключен после 1
марта 2013 года, то правило о государственной регистрации сделок с
недвижимым имуществом не подлежит применению (Федеральный закон №
302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
17
3. Двойная отмена государственной регистрации договоров аренды
недвижимости, предприятий, зданий и сооружений.
С 1 марта 2013 года Гражданским кодексом отменялась государственная
регистрация договоров аренды недвижимости, договоров аренды предприятия,
а также заключенных на срок не менее года договоров аренды здания или
сооружения, но уже с 4 марта 2013 года в отношении указанных сделок с
недвижимостью правило об их обязательной государственной регистрации
применяется снова (Федеральный закон № 21-ФЗ от 04 марта 2013 г. «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов
Российской Федерации»). Таким образом, в настоящее время сохранилась
обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого
имущества. Данная обязанность не действует только в отношении договоров,
заключенных 2 и 3 марта 2013 г. Однако в отношении таких договоров
существуют
неблагоприятные
прогнозы,
связанные
с
возможностью
возникновения спорных ситуаций.
4. Изменен порядок государственной регистрации прав на недвижимое
имущество.
С 1 октября 2013 г. (Федеральный закон № 250-ФЗ от 23 июля 2013 г. «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового
учета
объектов
недвижимости»)
ведена
процедура
государственной
регистрации договоров и иных сделок в электронной форме, если содержание
такой сделки представлено в форме электронного документа, допускается
возможность подачи заявления о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, представления некоторых документов в орган
кадастрового
учета,
а
также
направления
заявителям
различных
предусмотренных законом уведомлений в электронной форме. Государственная
регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество
удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной
18
регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом в форме документа на
бумажном
носителе
в
обязательном
порядке
оформляется
только
свидетельство.
Установлены возможность вносить в ЕГРП записи о возражениях в
отношении зарегистрированного права на объект недвижимости и записи о
невозможности государственной регистрации права без личного участия
правообладателя. Так, с 1 октября 2013 г. собственник объекта недвижимости
может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной
регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на
объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена
соответствующая запись. Кроме того, в разъяснениях Минэкономразвития
России сказано, что если заявителю необходимо подать соответствующее
заявление без личного участия, то специалист, ответственный за прием
документов,
самостоятельно
формирует
такое
заявление
(Письмо
Минэкономразвития России № 20632-ПК/Д23и от 27 сентября 2013 г. «О
рекомендациях относительно применения Федерального закона от 23 июля
2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации в части государственной регистрации прав и
государственного
кадастрового
учета
объектов
недвижимости»).
Общедоступные сведения о правах и ограничениях прав на недвижимое
имущество,
содержащиеся
в
ЕГРП,
будут
считаться
внесенными
в
государственный кадастр недвижимости. Кроме того, дополнен состав
сведений государственного кадастра недвижимости. Установлено, что в нем
также будут указываться кадастровые номера помещений, расположенных в
здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или
сооружение. В перечень предоставляемых сведений из государственного
кадастра недвижимости
включена
кадастровая
справка
о
кадастровой
стоимости объекта недвижимости.
5. Установлен новый вид недвижимого имущества - единый недвижимый
комплекс.
19
В соответствии с Федеральным законом № 142-ФЗ от 02 июля 2013 г. «О
внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации» с 1 октября 2013 года в Гражданском кодексе
появилась новая статья 133.1, в которой говорится о том, что недвижимой
вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый
недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением
зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или
технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в
ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных
объектов в целом как одну недвижимую вещь.
6. Нельзя признать объект недвижимости бесхозяйным лишь потому, что
владелец не зарегистрировал право собственности на него.
Регистрирующий орган может принять объект недвижимого имущества
на учет в качестве бесхозяйной вещи (то есть вещи, которая не имеет
собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не
предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник
отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ)), если из документов, которые, как правило,
предоставляют органы местного самоуправления, следует, что данный объект
не зарегистрирован в органе технического учета, сведения о нем отсутствуют в
региональном и федеральном реестрах имущества. Несмотря на отсутствие
документов
на
деле
оказывается,
что
недвижимое
имущество
имеет
собственника или законного владельца, хотя сведения о нем отсутствуют в
публичных реестрах. Такая ситуация возможна, когда лицо, приобретшее
недвижимое имущество, по разным причинам в течение длительного времени
не предоставляет регистрирующему органу правоустанавливающие документы
(к примеру, договор купли-продажи) для осуществления государственной
регистрации перехода права собственности на данный объект. В результате
такого
бездействия
владельца
недвижимости
возникает
спор
между
собственниками недвижимого имущества, органами местного самоуправления
и иными заинтересованными лицами. В судах данные дела решались по-
20
разному, однако точку поставил Высший Арбитражный Суд РФ. В правовой
позиции, изложенной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 02 июля 2013
г. № 1150/13 по делу № а76-24747/2011 «Нельзя признать объект недвижимости
бесхозяйным
лишь
потому,
что
владелец
не
зарегистрировал
право
собственности на него» сказано, что если у лица, приобретшего недвижимое
имущество,
или
иного
лица
отсутствует
зарегистрированное
право
собственности на этот объект, то само по себе это не может являться
основанием для признания такого объекта бесхозяйным.
7. Вступили в силу изменения в Кодекс РФ об административных
правонарушениях, устанавливающие административную ответственность за
нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка
переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными
участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка
приобретения земельных участков в собственность.
С 1 января 2013 года в соответствии с новой статьей 7.34 Кодекса РФ об
административных
правонарушение
правонарушениях
может
быть
наложен
за
данное
административное
административный
штраф
на
юридических лиц и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность
без образования юридического лица, в размере от двадцати тысяч до ста тысяч
рублей.
8. Изменился порядок возмещения вреда, причиненного в результате
разрушения или повреждения объектов капитального строительства.
С 1 июля 2013 года Федеральным законом № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 г.
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено общее
правило, согласно которому в случае причинения вреда личности или
имуществу в результате разрушения, повреждения здания, сооружения либо их
части, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания,
сооружения ответственность за причиненный вред несет собственник такого
здания, сооружения. Вред возмещается в соответствии с гражданским
21
законодательством. Кроме того сверх возмещения вреда выплачивается
компенсация (если не будет доказано, что указанные разрушение, повреждение,
нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц
или непреодолимой силы) в следующем размере: 3 000 000 рублей родственникам
потерпевшего
(родителям,
детям,
усыновителям,
усыновленным), супругу в случае смерти потерпевшего; 2 000 000 потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда его здоровью; 1 000 000 потерпевшему в случае причинения средней тяжести вреда его здоровью.
В отдельных случаях обязанность возмещать вред и выплачивать компенсацию
сверх возмещения вреда ложится на концессионера, застройщика или
технического заказчика. Впоследствии лицо, возместившее вред потерпевшему,
приобретает право регрессного требования к лицу, выполнившему работы с
недостатками, в результате которых был причинен вред. При этом
устанавливается солидарная ответственность изыскателей, проектировщиков,
строителей, их саморегулируемых организаций (Национальных объединений
СРО в случае исключения сведений о саморегулируемой организации из
государственного реестра СРО), а также, в определенных случаях, организации,
которая провела экспертизу результатов инженерных изысканий или проектной
документации, Российской Федерации или субъекта Российской Федерации за
вред, причиненный некачественными работами.
1.2.
Недвижимость – как объект страхования
Страхование недвижимости наиболее важный элемент не только при
совершении
сделок
с
недвижимостью,
но
и
просто
при
владении
недвижимостью. При повреждении или полном уничтожении недвижимости,
будь то квартира или дом, страхование недвижимости
собственникам
определенное финансовое возмещение.
Стоимость услуг по страхованию недвижимости и различных рисков
определяется
в
каждом
отдельном
случае.
Стоимость
страхования
22
недвижимости зависит, прежде всего, от объекта недвижимости, а также от
рисков,
которые
хочет
застраховать
клиент.
В
этом
случае
можно
воспользоваться калькулятором страхования недвижимости, с помощью
которого можно рассчитать стоимость страховки. При использовании
калькулятора страхования недвижимости можно узнать примерную стоимость
страховки, за более точной и подробной информацией свяжитесь со страховой
компанией.
Страхование собственного имущества это уверенность в том, что вы
можете не волноваться за его сохранность. Страхование недвижимости
подразумевает, что в случае причинения ему ущерба или его полной утраты (к
примеру, в связи с возгоранием или хищением), страховая компания обязуется
выплатить частичную или полную стоимость имущества.
Страхование недвижимости - весьма серьезный вопрос, подходя к
которому, следует сравнить расходы, связанные с самой страховкой и
усилением систем безопасности. В некоторых случаях сумма расходов на
обеспечение дома защитными системами, сигнализациями, может оказаться
меньше чем сумма, потраченная на страхование недвижимости. Если вы все же
решили застраховать свою недвижимость, то вам стоит обратить внимание на
мнение опытных специалистов этой сферы. Вот случаи, в которых эксперты
советуют страховаться:
1. Если собственник сдает свое жилье в аренду;
2. Если дом не обеспечен системами безопасности (сигнализация, замки,
решетки и т.д.);
3. Если используется жилье не круглогодично (к примеру, дачи,
загородные участки);
4. Жилье находиться неподалеку от опасных аварийных зон (аэропорты,
воздушные трассы, где есть вероятность падения самолетов и других
летательных объектов или падения их обломков, тепломагистрали или
трубопроводные магистрали).
23
Срок страхования недвижимости может длиться от нескольких месяцев
до года.
Страховой полис представляет собой:
1. Страховой тариф (страховой взнос);
2. Перечень страховых рисков, в случае которых вам будут возмещены
деньги (пожары, заливы, противоправные действия со стороны третьих лиц,
взрывы, повреждения в результате неисправности водопроводных или
канализационных систем);
3. Страховая премия (плата за саму страховку);
4. Страховое возмещение нанесенного ущерба (как результат тех или
иных наступивших страховых рисков, которые вы указали непосредственно в
страховом договоре).
Страховой полис по свой структуре может быть разным. К примеру,
рассмотрим следующие виды страхования:
1. Страхование в случае если потеряно право собственности. Такое
страхование еще называют титульным. В том случае, если при приватизации
жилья существует риск потерять право собственности, то титульная страховка
возместит все потери;
2. Страхование в случае полной или частичной потери (разрушения)
имущества;
3. Страхование, связанное с гражданской ответственностью. Такой
страховой полис отлично подойдет тем, кто сдает свое жилье в аренду. Оно
предполагает собой возмещение всех убытков, как результата использования
вашего жилья третьими лицами;
4. Страхование, покрывающее весь ущерб, полученный в результате
проведения ремонта третьими лицами или в последствии, природных
катаклизм. Воспользуйтесь таким видом страховки, если вы сдаете жилье в
аренду или же сами снимаете помещение. Процент стоимости такой страховки
состоит 0,1 % до 1% от самой страхуемой суммы.
24
Любая
страховка
на
дом
или
квартиру
предполагает
наличие
определенных условий. Каждая компания имеет свои. Детальное ознакомление
с ними – это задача 2-3 дней. Базовые условия, а также порядок выплат нужно
знать для того, чтобы представлять то, что ожидает при наступлении такого
случая. С правилами страхования желательно ознакомиться до подписания
договора. Страховые компании об этом обычно «забывают» упомянуть.
При страховании недвижимости существует ряд рисков. Каждый риск
при страховании имущества представляет собой отдельную статью расходов.
Каждый имеет свою цену. При формировании цены страховки строений
учитывают набор рисков по максимуму. Они могут быть и не нужны
страхователю.
Страхование от землетрясения для дачного участка, страхование от
наводнения для объектов недвижимости, которые расположены вдали от
водоемов, являются рисками, увеличивающими стоимость страховки, от них
можно отказаться. В тоже время нужно предусмотреть страхование для рисков,
являющимися частыми для недвижимости (наводнение, затопление соседями,
удар молнии, пожар). Нужно внимательно ознакомиться с перечнем рисков в
разных программах.
При страховании недвижимости каждая компания может предложить
собственный набор скидок, систему удешевления. Так, страховка на дом из
кирпича при других равных будет дешевле, нежели страхование дома из дерева.
Наличие охранной сигнализации, пожарной сигнализации, железных решеток
влияет на цену. Таким образом, можно получить скидку на страхование даже до
50% от начальной цены. Нужно уточнить у страховщиков, на какой вид скидок
вы имеете право.
Страхование объекта недвижимости без осмотра - это самый сложный
вид страхования. В этом случае страховая компания закладывает в полис
количество рисков по максимуму. Поэтому приобретение страховки на дом без
осмотра - это переплата. Среди дополнительного «негатива» - не очень
25
большой набор редких рисков, жесткое ограничение размера выплат. Выгодная
страховка недвижимости – это договор, составленный индивидуально.
При страховании имущества необходимо правильно описать всё
движимое имущество. Для мебели и бытовой техники – это производитель,
основные параметры (материал, изготовления, серийный номер, год выпуска).
У некоторых страховых компаний предусмотрены «льготные» тарифы
для страхования квартир. Цены по ним исключительно низкие. Выплаты
«никакие». Результатом является потеря сил и времени при минимальной
эффективности.
Многие думают, что договор страхования гарантирует получение
адекватной выплаты при наступлении страховых случаев от страховой
компании, так как при отсутствии договоров и чеков о проводимых выплатах
исчисления могут вести по другим тарифам. Нужно сохранять чеки, документы,
которые подтверждают стоимость ремонта. Тогда страховая компания не
сможет занизить объем выплат.
По
закону нашей
страны, страхование имущества производится
физическим лицом в добровольном порядке. Однако существуют случаи, когда
страховать имущество просто необходимо:
1. Если в доме есть ценное имущество, и владелец собирается на
длительный период уехать из дома. В этом случае очень важно застраховать
имущество от хищения, чтобы не переживать и не думать о судьбе ценностей
во время своего отсутствия;
2. Если купили квартиру или дом по договору ипотечного кредитования.
В этом случае обязательным пунктом данного договора является пункт об
обязательном страховании недвижимости заемщиком;
3. Если оформили договор найма жилого помещения, и хотите быть
уверены в том, что наниматели не причинят вред вашему имуществу. В этом
случае страхование недвижимости позволит спокойно чувствовать себя на
протяжении всего договора найма. Если даже наниматели причинят вред вашей
квартире, вы будете уверены в том, что вам возместят причиненный вред;
26
4. Если опасаетесь того, что вашему жилищу может грозить опасность,
вызванная стихийным бедствием или иной форс-мажорной ситуацией. В этом
случае страхование недвижимости позволит вам не думать об этих вещах,
спокойно наслаждаться жизнью, и быть уверенными в завтрашнем дне.
К видам страхования недвижимости относится:
Страхование имущества от огня - данный вид страхования подразумевает
тот факт, что в случае воздействия на застрахованное имущество пламени,
страховая компания обязуется оплатить вам причиненный ущерб. Причем,
важно отметить, что сюда также входят такие страховые случаи, как удар
молнии или взрыв бытового газа. Важно отметить, что этот вид подойдет вам
особенно, если в вашей собственности находятся строения из дерева.
Застраховать недвижимость от пожара можно в среднем за 1% от общей
стоимости. Обычно собственники недвижимого имущества страхуют свою
недвижимость от пожара, что значительно упрощает процедуру компенсации
ущерба.
На сегодняшний день объекты коммерческой недвижимости входят в
число самых капиталоемких видов бизнеса. Эксплуатация их сопряжена с
разными рисками:
пожар;
потоп;
взрыв газа;
прочее.
В таком случае страховой полис защищает имущественные интересы не
только собственника здания, но и арендаторов.
Страхование объектов недвижимости — обычная и даже необходимая
практика работы западных девелоперских компаний. В России же рынок
страхования объектов коммерческой недвижимости только набирает обороты.
Страхование имущества от хищения - по этому виду страхования
собственнику выплатят денежные средства, даже в том случае, если в
отношении вашего имущества были совершены любые противозаконные
27
действия
третьих
лиц,
направленные
на
порчу
или
уничтожение
застрахованного имущества.
Кроме двух основных видов страхования, можно застраховать имущество
от внешних факторов (падения дерева, оползня), аварий и иных схожих
ситуаций.
Взвесив все плюсы и минусы страхования, можно придти к выводу, что
очень важный институт в российском праве, который призван дать гражданам
уверенности в своем безоблачном будущем.
1.3. История развития страхования недвижимого имущества
Не смотря на то, что страхование как явление было известно еще во
времена Римской империи и встречалось в римском праве, то, что мы называем
классическим имущественным страхованием, появилось только в 13 веке в
Европе. Кстати, как в случае со страхованием жизни, именно морские
путешествия стали толчком для появления и развития страхования имущества,
которое позже распространилось и на страхование жилья.
Морское страхование было призвано обезопасить груз от утери во время
путешествия
или
от
воровства
(пиратского
грабежа).
Юридическим
подтверждением страхования имущества во время морского путешествия был
страховой договор морской торговли. Морское страхование имущества стало
особенно популярным в морских державах (Италия, Испания, Португалия,
Англия). Кстати в 16 веке впервые были разработаны и установлены тарифы
страховые для регулярных плаваний по маршруту Лондон-континент.
Поскольку Англия являлась одной из крупнейших морских держав,
пальма первенства в вопросе развития страхования долгое время принадлежала
ей. И Англия фактически являлась законодательницей страховой моды. Кроме
сообществ, которые выплачивали компенсации при наступлении страхового
случая, в Англии существовала комиссия, которая решала спорные вопросы по
контрактам морского страхования.
28
Из-за частных катастрофических пожаров в деревянной Европе появился
новый вид страхования «огневое страхование», которые было особенно
популярным в 15-16 веках.
Поскольку пожар был способен уничтожить целый квартал, а то и город,
огневое страхование имущества и жилья стало популярным и способствовало
развитию некоммерческих страховых компаний «огневых товариществ».
Что касается России, то страхование жилья как один из видов
имущественного страхования можно разделить на три этапа:
дореволюционный;
социалистический;
современный.
Во времена Екатерины второй был разработан манифест, который
подтверждал создание Государственного Заемного банка. В составе этого банка
работала Страховая экспедиция, принимавшая на страхования дома, при
условии, что они каменные. Но деятельность комиссии не оправдала ожиданий,
ее, как и банк, упразднили в 1822 году.
При этом идет активное создание частной страховой системы. «Первое
Российское страховое от огня общество» начало свою деятельность в 1827 году.
Получив от правительства ряд преимуществ и льгот, общество эффективно
развивалось и продвигало принципы страхования имущества (в частности
жилья). Например, данное общество имело эксклюзив на страхование жилых
строений в некоторых регионах государства. Дополнительным преимуществом
данного сообществ стало освобождение его от уплаты налогов на 20-ти летний
период.
19 век стал периодом развития страхования имущества в целом и жилья в
частности.
Один за другим появляются новые страховые сообщества, а с 1885
разрешена работа иностранных страховых компаний на территории Российской
империи.
29
1894 – год установки госнадзора за работой страховых сообществ. Надзор
осуществляло МВД (ведомство внутренних дел), которое ввело обязательную
отчетность страховых обществ.
На рынке страхования недвижимости появилась достаточно мощная
конкуренция, в связи, с чем было разработано и принято тарифное соглашение,
которое
регламентировало
общие
тарифы
для
страховых
премий.
Первая мировая война стала периодом стагнации в сегменте страхования
жилья и имущества. А октябрьская революция полностью уничтожила систему
страхования.
Но жизнь вносила свои коррективы, и уже в 1918 году правительство
было вынуждено возродить страхование.
Долгое время страхование играло скорее вспомогательную роль, сама
система была разработана так, что при страховом случае получить
эквивалентную компенсацию не представлялось возможным. Скорее размер
страховой премии напоминал пособие на устранение последствий.
Середина 90-х годов прошлого века стала периодом возрождения и
становления новой системы отечественного страхования имущества и жилья.
Современные виды страхования жилья позволяют учесть как форсмажорные обстоятельства, стихийные бедствия, так и порчу или утрату жилья,
вызванную деятельность человека (затопление, пожар, кража).
Сегодня страховые компании предлагают защиту жилья от таких рисков
как пожар, залив, авария, стихийное бедствие, противоправные действия
третьего лица и даже падение летательного аппарата. Но помимо великого
множества рисков, от которых страховая компания готова защитить жилье,
современная
система
отличается
наличием
еще
большего
количества
исключений из этих рисков. Например, некоторые компании откажутся
выплачивать компенсацию при краже, если она была совершена домработницей
или другим домашним персоналом.
30
Глава 2. Действующая система страхования недвижимости в России
2.1.
Роль и место страхования недвижимости на страховом рынке
России
Классификация страхования по отраслям обозначена в Законе РФ «Об
организации страхового дела в Российской Федерации». На основании
различий в объектах страхования, приведенных в ст.4, представляется
возможным выделение трех обособленных областей:
Первая отрасль – личное страхование, объектами которого могут быть
имущественные интересы, не противоречащие законодательству РФ, связанные
с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и медицинским обеспечением
страхователя или застрахованного лица;
Вторая отрасль – имущественное страхование, объектами которого могут
быть не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы,
связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом;
Третья отрасль – страхование гражданской ответственности, объектами
которого могут быть не противоречащие законодательству РФ имущественные
интересы, связанные с причинением страхователем вреда личности или ущерба
имуществу физического лица, а также ущерба, причиненного страхователем
юридическому лицу.
В Гражданском кодексе РФ страхование подразделяется на две отрасли
имущественное и личное (ст. 927, п. 1). Страхование ответственности включено
в имущественное страхование (ст. 929, п. 2). Но в этом разделении критерием
являются не различия в объектах страхования, а характерные признаки
договоров страхования (различия договоров имущественного и личного
страхования).
Более полно и наглядно изложенное представлено в рисунке 2.1.
31
Рисунок 2.1 – Классификация страховой деятельности в России по отраслям
32
В законе РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»
подотрасли не упоминаются. Это звено классификации используется в общих
условиях и правилах страхования, косвенно использовалось в Условиях
лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации
в терминах совокупность видов страхования.
В основе деления страхования на подотрасли кроме генерального
отраслевого критерия используются собственные – подотраслевые:
Для имущественного страхования – это:
различия по роду опасностей;
различия в секторах экономики и субъектах страхования, связанных с
ними (различия по видам собственности).
Для личного страхования – это различия сторон личной жизни людей,
которые (различные стороны):
имеют денежное выражение;
страховщики могут, умеют защищать.
Для страхования гражданской ответственности – это различия по
направлениям гражданской ответственности, определяемые имущественным
или социальным положением гражданских и юридических лиц.
Использование этих критериев для подотраслевой классификации
приведено в рисунке 2.2.
33
Рисунок 2.2 - Классификация страховой деятельности в России по подотраслям
34
Благосостояние многих россиян заметно улучшилось за последние пять
лет, появляется все больше и больше действительно богатых людей, многие
покупают квартиры и дома, а рынок страхования постоянно развивается и
растет.
Добровольное страхование имущества стало очень востребованной
услугой. Действительно, любому человеку, которому есть что терять, хочется
знать, как можно сохранить свои деньги, если что-то произойдет с его
имуществом.
Собственность стоит дорого. Но в жизни по-прежнему может случиться
все: пожар, кража, стихийное бедствие, теракт и т.п. Тем не менее, застраховать
имущество может каждый, и это полис всегда защитит от лишних финансовых
потерь.
Страхование квартиры. В данном случае, страхование недвижимости
включает защиту от пожара, затоплений, стихийных бедствий, кражи и разбоя.
При наступлении страхового случая компания «Росгосстрах» оплатит ваши
расходы по полису страхования квартиры. У нас есть несколько вариантов
страхования квартиры, поэтому вы всегда можете выбрать то, что нужно
(например, застраховать только отделку).
Страхование дома. Можно застраховать имущество по этому договору,
независимо от типа строения. Защищаются совершенно любые строения в
деревнях, поселках и городах. Страхование дома очень гибкое. Клиент сам
выбирает, что хочет застраховать (ландшафтный дизайн, авторский дизайн,
антиквариат).
Ипотечное страхование. Мы предлагаем комплексную программу
ипотечного
страхования,
которая
поможет
вам
исполнить
кредитные
обязательства перед банком, если вы лишаетесь привычного дохода в случае
потери трудоспособности, непредвиденных расходов (связанных, например, с
повреждением объекта недвижимости), утраты или ограничения права
собственности на недвижимость. Такой вид страхования имущества защищает
ваши кредитные обязательства.
35
Титульное страхование обеспечивает страховую защиту на случай утраты
права собственности на недвижимость, если данную сделку признают
незаконной по причине событий, которые не были известны на момент
заключения договора купли-продажи. Собственнику стоит застраховать
имущество по полису титульного страхования, если он планирует покупку
недвижимости.
Не забывайте, что при оформлении ипотечного кредита (кредита на
покупку жилья) вам потребуется, помимо страхования имущества и титульного
страхования, еще и страхование жизни.
Страхование недвижимости — это гарантированная защита финансовых
средств на тот случай, если что-нибудь произойдет.
Наиболее востребованными видами страхования являются варианты,
когда страхуются несущие конструкции объекта и внутренняя отделка
помещения. Несущими конструкциями считаются перекрытия и стены, при
страховании предусматривается возможный риск их повреждения. К элементам
внутренней
отделки
относится
все,
что
находится
внутри
объекта
недвижимости кроме движимого имущества: отделка потолка и стен, окна,
двери, напольные покрытия и прочее. При страховании инженерных
коммуникаций страхуются системы отопления и канализации, газопровод и
телекоммуникации. Согласно страховому полису ущерб возмещается в случае
нанесения
ущерба
по
причине
пожара,
наводнения,
удара
молнии,
землетрясения, взрыва газа, нанесения повреждений сторонним лицом и в
других подобных ситуациях.
Наряду с обычным страхованием имущества, имеется возможность
застраховать собственную ответственность в период его эксплуатации.
Например, если произойдет прорыв водопровода и жильцы нижнего этажа
предъявят иск о возмещении ущерба, нанесенного в процессе затопления,
наличие страховки значительно облегчит урегулирование проблемы.
Помимо обычных видов страхования существует такая услуга как
титульное страхование. При данном виде страхования предусматривается риск
36
потери недвижимости в результате мошенничества. Если по какой-то причине
произойдет передача квартиры другому лицу, то в таком случае эксперты
страховой компании проведут независимое расследование о законности
юридической сделки. При потере квартиры компания возместит ее стоимость.
Действующий срок договора о страховании, в основном, длится в течение
года, но может длиться и до трех лет. Если по окончании оговоренного срока
страховой случай не произойдет, то срок действия полиса можно продлить, но
уже
на
более
выгодных
условиях.
При
страховании
недвижимости
приобретенной в ипотеку срок страхования соответствует полному сроку
выплаты ипотечного кредита.
Существуют особенности страхования недвижимости для физического
лица. При страховании недвижимости обычные граждане могут получить
страховку на любой тип недвижимости: хозяйственные постройки, дом, гараж,
квартиру, виллу, хижину, бунгало. Программы для страхования недвижимости
физических
лиц
разрабатывают
с
учетом
особенностей,
рисков,
присутствующих при страховании таких видов собственности. Работу ведут в
индивидуальном порядке.
Также
существуют
особенности
страхования
недвижимости
для
юридических лиц. В этом случае на 1-ый план выходит коммерческая
собственность и производство. Упор на риски здесь будет другим. Так,
затопление, являющееся для физических лиц при страховании квартиры частым
риском, для юридических лиц не включается в страховку. Во многих случаях
водопроводные коммуникации на складах могут отсутствовать, поэтому и
риска нет.
Юридические лица обычно страхуют производственные склады, цеха,
офисы, лаборатории. Главной особенностью в страховании юридических лиц
считается комплексный подход. Редкая компания оформляет страховку только
лишь на офис, оставляет не застрахованным склад, производство. При этом
страхуется все, что находится внутри: оргтехника, производственные линии,
оборудование.
37
Отличия страхования недвижимости физических и юридических лиц.
Для физических лиц обычно размер скидок оказывается меньшим в силу
малых сумм страхования. Для юридического лица скидки предоставляют
пакетами. При страховании недвижимости корпорацией, при страховании сразу
нескольких складов, производств компания готова идти на встречу такому
крупному клиенту.
Упрощенные программы. При страховании недвижимости юридических и
физических лиц каждая страховая компания имеет свои собственные
упрощенные программы, со стандартным пакетом и стандартными рисками.
Низкий объём выплат, усредненный подход в описании рисков, который для
физического лица может быть не критичным
из-за не очень больших
страховых сумм, для юридического лица в силу масштаба часто не выгоден.
Поэтому многие организации и компании выбирают сегодня страховку
недвижимости, готовящуюся с учетом особенностей деятельности компании.
Экзотическое для нас страхование прав собственности на недвижимость
успело проучить страховщиков во время кризиса, потому что большинство
людей стало жертвами таких «титульных» мошенников. Поэтому страхование
прав собственности на недвижимость страховые компании предоставляют с
предельной осторожностью.
Некоторые страховщики особенно для своей безопасности стремятся
предусмотреть в заключаемых договорах как можно больше ограничений.
Страхование права собственности на недвижимость в России началось
благодаря банкам.
Именно они требовали при ипотечном кредите страховать залоговое
имущество,
если
будут
утеряны
права
собственности.
Добровольное
страхование таких прав на недвижимость и сегодня покупают не часто. В
период бума, активного развития ипотеки большая часть договоров титульного
страхования заключалась только с физическими лицами. Доля таких договоров
достигала 85%.
38
Страховые компании идут охотно на продажу такого полиса частным
лицам, нежели юридическим, потому что здесь меньше рисков. Тому, кто
желает застраховать свое право собственности на недвижимость, нужно
понимать, что такую защиту не предоставляют собственникам автомобилей,
владельцам жилья первичного рынка.
Встретить на практике автомобильный титул трудно. Дело состоит в том,
что покупка автомобиля не сопряжена с большим количеством рисков, нежели
приобретение жилья. Титульное страхование на автомобиль не прижилось.
Первичное жилье нет смысла страховать от требований предшествующих
хозяев, потому что их просто нет.
2.2. Ипотечное страхование
Ипотечное страхование - это услуга, которая дает клиентам уверенность в
завтрашнем дне, поскольку избавляет от рисков, связанных с потенциальным
ущербом.
Сегодня
принято
страховать
не
только
предмет
залога
(недвижимость), но и жизнь, трудоспособность, право собственности заемщика.
Сегодня страхование ипотеки при покупке квартиры в кредит обязательное условие. Это специфический, комплексный страховой продукт, и
для заемщика важно разбираться в нем не хуже чем в условиях предоставления
кредита. Закон обязывает страховать только саму недвижимость от ущерба и
повреждений. Однако банки настаивают, чтобы также были застрахованы
жизнь, трудоспособность и риск утраты права собственности. В общем, такое
страхование защищает и интересы самих покупателей. При правильном
подходе к выбору страховой компании (СК), исходя из ваших индивидуальных
условий, можно сэкономить существенную сумму денежных средств на данном
виде ежегодных расходов.
На сегодняшний день страхование недвижимости стало достаточно
популярным
и
востребованным.
Многочисленные
страховые
компании
способны предложить наибольшее количество различных страховых случаев
39
для тех, кто хочет обезопасить себя и свою семью от всех непредвиденных
обстоятельств. Стоит отметить, что данный процесс на самом деле не способен
отнять очень много времени, но вот в будущем, при помощи вложенной в
покупку полиса сумме, клиент точно может быть уверен, что затраты
обязательно окупятся. Даже сдать офис, который был застрахован, намного
проще.
На данный момент в нашей стране страхование осуществляется двумя
основными путями. К первому варианту относится муниципальное, то есть
добровольное
страхование,
которое
проплачивается
непосредственно
собственниками жилья вместе с коммунальными платежами. Ко второму
варианту
относится
индивидуальное
страхование
в
соответствии
с
индивидуально заключенным страховым договором на любые случаи в
соответствии с желанием самого клиента.
Что касается муниципальной программы страхования жилья, то она
действительно очень хороша при помощи исключительной понятности и
доступности для всех слоев населения. Основной минус состоит в том, что во
время расчетов страховки может учитываться только метраж помещения, в то
время как его состояние не способно влиять на общую сумму страховых
взносов. Также важно отметить, что собственники не способны выбирать
своего страхователя, так как он может назначаться только в соответствии с
окончательными итогами конкурса на городском уровне.
Во время индивидуального страхования, выбор полностью находится в
руках
самого
клиента.
Застраховаться
можно
только
от
некоторых
разновидностей ущерба, который ранее был причинен собственности. Сюда
относится поджог, пожар, протечка или ограбление. По желанию в страховой
договор можно будет внести некоторые отдельные элементы помещения. Так,
например, сюда может относиться эксклюзивный пол, несущая стена или
особый дверной проем вместе с ценными или антикварными предметами
обстановки. Многочисленные представители страховых компаний способны
провести тщательное обследование собственности клиента для того чтобы
40
определить наличие в доме охраны, а также надежность входных дверей вместе
с оконными решетками. Также может учитываться тот район, в котором
располагается сам дом. В конечном итоге получается единая страховая сумма.
Именно от нее в дальнейшем придется отталкиваться для разрешения
конфликтных ситуаций.
Ипотечное страхование включает в себя три основные части.
Первое, страхование жизни и трудоспособности. Ипотечный кредит
относится к долгосрочному виду кредитования (в среднем от 10 до 30 лет).
Безусловно, при таком продолжительном сроке риск утраты возможности
трудиться и риск смерти весьма существенны. СК в данном случае
рассчитывают тарифы индивидуально. Они зависят от пола, возраста
застрахованного, состояния здоровья, профессиональной сферы деятельности.
Так или иначе, нужно рассчитывать, что это составит 0,3-1%. Отметим, что
если заемщик уже имеет страховку от своего работодателя и ему не хочется
менять страховщика, то необходимо заранее узнать, входит ли эта СК в список
партнеров, с которыми работает банк-кредитор. Если да, то вы сэкономите на
оплате этой части ипотечного страхования, а это около 5000-10000 рублей
ежегодно.
Второе, страхование недвижимости от физического ущерба. Стандартно
к таким рискам относятся пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия и
техногенные катастрофы. Безусловно, страхуются риски причинения ущерба
третьими лицами: кражи, грабежи, поджоги и т.д. В данном случае заемщик
заинтересован в защите от такого вида обстоятельств не меньше, чем кредитная
организация. Тарифная ставка на страхование жилья будет в размере 0,25-0,5%.
Третье, титульное страхование, или страхование права собственности, то
есть риска полной и частичной утраты права при претензиях со стороны
третьих лиц. Эта часть страхования ипотечного кредита занимает первое место
по важности, поскольку обеспечивает юридическую чистоту приобретаемой
недвижимости и страхует риски правопритязаний со стороны третьих лиц.
Важно знать, что если жилье приобретается в новостройке, то «титул»
41
страховать необязательно. В итоге за страхование права собственности
придется заплатить 0,15-0,7%. В среднем общий страховой тариф составит 0,81,5% от суммы страхования.
Соискатель кредита имеет право выбора страховой компании, однако
многие банки настаивают на сотрудничестве строго с определенными
организациями.
Согласно данным I квартала 2013 года из 7 100 опрошенных 6% являлись
владельцами полисов ипотечного страхования. Причем многие из них получили
страховку в одной из крупнейших российских компаний (Росгосстрах) и
кредитует наших соотечественников в большинстве случаев самый крупный
банк страны (Сбербанк).
Рисунок 2.3 – Востребованность банков по ипотечным кредитам
Рынок жилья был и остается самой рискованной сферой бизнеса.
Ипотечное страхование способствует сведению этих рисков к минимуму.
Наличие полиса – это обязательное условие для получения кредита. Но эта
услуга намного удорожает конечную стоимость квартиры для заемщика.
Клиент, который обратился в банк за получением кредита на покупку квартиры,
выполняет оплату только сравнительно не большой части ее рыночной
42
стоимости 20-30%. Оставшуюся сумму предоставляет банк. Ему заёмщик на
протяжении
нескольких
лет
должен
вернуть
полученные
деньги
с
определенными процентами.
Заемщик берет в банке деньги на долгий срок. В основном на 10–15 лет,
иногда 20, даже и 30 лет. Поэтому кредитор должен иметь гарантии того, что
никакие изменения в жизни его заемщика, в судьбе купленного жилья за счёт
кредита не помешают ему вернуть деньги. Для банка важно, чтобы если
наступит страховой случай, кредит погасился за счет выплат страхования.
Потеря высокооплачиваемой должности, утрата трудоспособности по болезни,
из-за несчастного случая, смерть заемщика — это все факторы риска. Кроме
этого, при покупке квартиры вторичного рынка ее юридическая чистота создает
дополнительный риск, так как проведение самой детальной экспертизы не дает
гарантии того, что ее право собственности не может оспорить кто-то из
прежних хозяев.
Банк, который выдает ипотечный кредит, должен быть уверен в возврате
своих денег, доходности операции. Поэтому банк стремится переложить свой
риск на страховую компанию. Условием заключения договора ипотеки является
её страхование в обязательном порядке. Страховая сумма представляет собой
максимально возможную выплату по договору страхования. По выбору клиента
страховая сумма равняется или остатку задолженности по ссуде (величине
банковского долга), или стоимости имущества.
Набор рисков определяют сами кредиторы, страховые компании. От них
заемщик обязан застраховаться. Банк, как правило, сотрудничает с одной либо
несколькими страховыми компаниями, предоставляющими комплекс услуг,
страхующих ипотечную деятельность. Из пространного списка рисков
выбирают самые необходимые.
Ипотечное страхование обычно включает в себя 3 основных компонента.
Прежде
всего,
это
страхование
объекта
недвижимости,
которое
приобретается в кредит. Теоретически по закону страхуются только лишь
43
конструктивные элементы жилья, но многие клиенты предпочитают страховать
приобретенное жилье с отделкой.
Страховым
случаем
при
страховании
жизни,
трудоспособности
признается смерть кредитного заемщика, постоянная или временная утрата
трудоспособности из-за несчастного случая.
Выплата происходит в случае дефолта, при котором заемщик по какой-то
вышеперечисленной причине не в состоянии продолжить выплаты по кредиту.
При заключении договора ипотечного страхования заемщик должен заполнить
медицинскую анкету. Если имеются обстоятельства, повышающие риск
наступления
случая
по
страховке:
опасные
увлечения,
хронические
заболевания, профессия, которая связана с риском и др., это нужно отметить в
ответах. Тогда величину страховочной выплаты рассчитывают индивидуально.
Страхование
риска
по
потере
имущества
из-за
утраты
права
собственности, когда сделка признаётся не действительной, называется
титульным. В этом случае объект страхования – это изъян в титулах, то есть
документально
подтвержденные
основания
владения
недвижимостью.
Титульное страхование является обязательным требованием банка, когда
выдаётся ипотечный кредит.
В страховое покрытие включают риск признания того, что сделка не
действительна, если ее совершил человек, который признан недееспособным
из-за психического расстройства, из-за несовершеннолетия, под влиянием
обмана, угрозы, насилия и т. д.
Ряд
банков
дополнительно
предлагает
заемщикам
страховать
гражданскую ответственность перед 3-ими лицами, которая вытекает из
эксплуатации залогового объекта.
Страховая
сумма
договора
комплексного
страхования
ипотеки
определяется размером кредитной суммы. Имущество, как правило, страхуется
на сумму кредита, которая увеличена на 10%. Она уменьшается в соответствии
с тем, как погашается кредит. Величина взноса страховки зависит также от
44
срока страхования, состояния здоровья и возраста заемщика, качества дома или
квартиры, юридической чистоты страхуемого объекта.
Комплекс услуг по страхованию, который необходим для получения
ипотеки, обходится в среднем в 1,2–1,5% от всей стоимости недвижимости.
Не нужно забывать о том, что страховку придётся платить не только при
получении ипотеки, но и во время его возврата. Выплаты получаются
существенными, так как страховая сумма – это остаток задолженности по
кредиту перед банком.
Рассчитать примерный размер страховых платежей не трудно. Страховые
компании обычно размещают на своём сайте калькуляторы.
Можно рассмотреть конкретный пример. Заемщик хочет приобрести
квартиру, стоимость которой $100 тысяч. Уплатив начальный взнос,
составляющий 30%, заёмщик взял кредит в банке на 10 лет в $70 тысяч под
10% годовых. Обычно страхуют конструктивные элементы дома, квартиры,
типовую отделку, титул. Заемщику нужно помнить о том, что в разных
страховых компаниях тарифы сильно отличаются. Но банки не дают права
своим клиентам выбирать самостоятельно условия, выгодные для себя.
В случае если жилище приобретается вами по ипотеке, страхование
объекта недвижимости не только желательно, но является обязательным.
Любой договор по ипотечному кредитованию предполагает обязательное
страхование недвижимости купленной в кредит. Это важно по нескольким
причинам. Во-первых, вы страхуете приобретенное жилье от стандартных
страховых случаев и рисков, таких, как пожар, разрушение, грабеж и прочие.
Во-вторых, и это не менее важно, страхуя свой дом, вы тем самым
обеспечиваете свою финансовую безопасность, так как имущество в случае
ипотечного кредитования, становится залогом.
Страхование
объектов
недвижимости
при
ипотеке
защищает
собственника от убытков, если вдруг возникают проблемы с приобретением,
или вы оказались не в состоянии выплачивать кредит.
45
Важно знать, что потеря или обесценивание вашего имущества, взятого в
кредит, не освобождает вас от ежемесячных выплат по ипотеке.
Квартира или дом, взятые в ипотеку, являются залогом. В случае если по
какой-либо причине клиент отказывается выплачивать кредит, банк имеет
право потребовать компенсации за счет иного имущества, или же за счет
самого ипотечного жилища.
Именно поэтому важно страхование ипотечного имущества. Если кредит
платить вы не в состоянии, а новый дом поврежден из-за какого-либо
страхового случая, страховка полностью покроет вашу ипотеку.
Простой пример: если квартиру или дом, взятые в ипотеку, вы потеряли,
например, в результате пожара, страховая компания выплатит полную
стоимость утерянного имущества.
Обязательное страхование имущества взятого в кредит выгодно как
заемщику, так и самому банку. Ведь процедура страхования снижает риск
финансовых убытков.
Если разрушения не столь значительны, и имущество вы не потеряли,
компания-страховщик выплатит банку сумму, достаточную для возмещения
ущерба. Это также важно, если, в связи с происшествием, вы потеряли
возможность платить банку какое-то время. Естественно, стоит понимать, что
страховка залога не должна быть выше стоимости самого жилья. Страхуется
имущество на сумму, оставшуюся для погашения кредита и ее проценты, так
предписывает закон.
Добровольное
страхование
предполагает
финансовую
свободу
собственника и способность выплачивать страховые суммы нужного размера.
Еще один способ избежать неприятностей с выплатой ипотеки –
добровольное страхование жизни и здоровья. Эта процедура может помочь вам,
если по какой-то причине вы не в состоянии продолжать работать, а
выплачивать ипотеку нужно.
46
Кроме того, добровольное страхование предполагает случаи смерти
заемщика. Остаток задолженности в этом случае также полностью погашается
страховой компанией.
Еще один способ перестраховаться – это страхование сделок с
недвижимостью и страхование ответственности заемщика.
Последнее подходит для заемщиков, которые хотят снизить сумму
первоначального взноса по ипотеке. Чтоб получить такую возможность, и
страхуют ответственность.
Банк в этом случае будет уверен в том, что получит всю сумму по
кредиту обратно. В связи с этим, возможно снижение первоначального взноса в
разы.
В заключение отметим, что ипотечное кредитование невозможно без
страхования приобретаемого
имущества. Это не прихоть банковского
руководства, ведь выгоду от такой процедуру получает как заемщик, так и сам
банк.
Страхование объектов недвижимости при ипотечном кредите не только
защитит вас от убытков, которые несут с собой страховые случаи, но и страхует
вашу финансовую компетентность.
Страхование ипотеки – это услуга, позволяющая покрыть долг заемщика
перед банком в части кредита при наступлении страхового случая. Как правило,
эта услуга является дорогостоящей. Но вместе с тем именно страховка дарит
людям уверенность, что ипотечный займ, не смотря ни на что, будет выплачен
и квартира перейдет в собственность заемщика.
Согласно
действующему
законодательству,
страхование
–
услуга
дополнительная и навязанной заемщику быть не может. Однако недвижимость
– вещь недешевая и подвергать себя рискам потерять такой залог ни один банк
не может. Поэтому, если заемщик отказывается в получении страхового полиса,
в выдаче ипотеки ему просто отказывают. Порой банки в таких ситуациях
устанавливают и «заоблачные» ставки (на 5-15 процентных пунктов выше, чем
при оформлении страховки), что не порадует ни одного гражданина.
47
Рассчитать то, во сколько обойдется вам эта услуга, поможет калькулятор
страховки ипотечного кредита, который размещается на сайте страховых
компаний или банков. Как правило, тариф будет зависеть от возраста квартиры,
ее рентабельности, стоимости и других параметров. Некоторые финансовые
учреждения оформляют страховой полис совместно с ипотекой, не отправляя
дополнительно заемщика в офис страховщика. Но стоит отметить, что только
там гражданину смогут рассказать о всех нюансах страховки – что
приравнивается к страховому случаю, какие документы потребуются при его
наступлении, куда обращаться, в течение какого времени вам помогут решить
вопрос с ипотекой и кто возьмет на себя ответственность и обязанность
договариваться с банком о досрочном погашении. Иными словами, на все
вопросы, касающиеся страхования недвижимости может ответить ваш
страховщик.
Но есть и еще два типа страхования ипотечного кредита – страхование
титула и жизни (трудоспособности) заемщика. Если со страхованием
трудоспособности и жизни все понятно, то, что же такое титул. В России
законодательство построено таким образом, что сделку по продаже-купле
квартиры аннулируют также часто, как возвращают в магазин бракованную
мебель или обувь. Ужасающая статистика лишь напоминает, что свое право на
квартиру лучше застраховать. И если вдруг сделка будет аннулирована,
страховая компания погасит кредит. Аналогично, если клиент банка серьезно
заболел (перечень заболеваний указывается в разделе «страховые случаи»),
стал инвалидом или умер, ипотека за него в полном объеме или за тот период
времени, пока он не выздоровеет, будет погашена страховой компанией.
Для каждого конкретного клиента страховая компания предложит свой
тариф. Но, как правило, он будет равен 1 – 1,5% от суммы задолженности по
ипотеке и начисленных процентов за отчетный период (год). Не нужно бояться
этих цифр, ведь выплата может стать гораздо большим вложением при
наступлении страховых случаев, а возможность лишиться квартиры снизится
практически до нулевой отметки.
48
2.3. Титульное страхование
Для защиты от потери жилья, земельного участка или коммерческой
недвижимости в результате утраты прав собственности на них создано так
называемое
титульное
страхование.
Страховые
компании
безудержно
пропагандируют его важность для тех, кто приобретает недвижимость на
вторичном рынке.
Ошибки регистраторов, внезапное появление наследников, открывшиеся
факты недееспособности бывшего собственника или незаконности предыдущих
сделок с недвижимостью и мошенничество со стороны продавца – по словам
страховщиков, всего этого можно не бояться, если право собственности
застраховано «титулом». Однако из-за большой вероятности невыплаты при
возникновении страхового случая полной стоимости недвижимости, указанной
в страховом полисе, титульное страхование вовсе не является панацеей для
владельца.
Каждая семья, на каком этапе своего развития сталкивается с
пресловутым «квартирным вопросом». Кто-то покупает квартиру, а другие
сталкиваются с необходимостью размена или расширения жилплощади. И
зачастую люди имеют дело с квартирами на вторичном рынке, т.е. с жильем у
которого раннее были другие владельцы. И хотя мы обращаемся в риелторскую
компанию для подбора объекта недвижимости и дальнейшего сопровождения
сделки купли-продажи квартиры, но все же подобные агентства в ряде случаев
не могут полностью гарантировать юридическую «чистоту» сделки. Поскольку
квартира уже имеет свою «историю», то в этой истории могут быть и темные
пятна, к которым относятся различные нарушения законодательства при
переходе права собственности при продаже, дарении или наследования
приобретаемой недвижимости. Примером ситуации, когда добросовестный
покупатель остается без квартиры, денежных средств, а если для покупки
жилья использовались кредитные средства, то еще и с долгами, может служить
следующая: недвижимость была приобретена у человека не вполне здорового в
49
психическом плане, хотя он и не был на тот момент лишен судом
дееспособности. Но в дальнейшем при возникновении претензий судебнопсихиатрической экспертизой может быть доказано, что когда совершалась
сделка не осознавал последствий совершаемого им поступка. В таком случае
если он потребует назад свое имущество суд всегда встанет на его сторону.
Также примером может служить продажа недвижимости, находящейся в
совместной собственности супругов, и не было оформлено согласие одного из
них.
Чтобы избежать таких коллизий в будущем и
защитить свои
имущественные интересы при покупке жилья, следует воспользоваться такой
услугой, как титульное страхование. На западе такой вид страхования уже
давно пользуется популярностью и является лучшей гарантией права
собственности на приобретенную недвижимость, а наши страховщики только
начинают внедрять эту услугу. Однако с ростом привлечения средств за счет
ипотечного кредитования интерес к такой услуге повышается, поскольку
зачастую
банки
включают
полис
титульного
страхования
в
список
обязательных документов для выдачи кредита.
Главный преимуществом такого вида страхования является тот факт, что
собственник может защитить себя от событий, которые имели место в прошлом
и не были ему известны на момент, когда заключался договор купли-продажи
недвижимости.
Если человек решил оформить договор титульного страхования, то ему
необходимо выбрать страховую компанию и подготовить пакет необходимых
документов, в соответствие с ее требования. Со своей стороны страховщик
проверяет правильность и законность сделок совершенных ранее с данным
недвижимым имуществом и затем проводит оценку рисков. Исходя из этого
определяется страховой тариф, в соответствии с которым страхователь будет
уплачивать страховую премию. В среднем стоимость такого страхового полиса
в год составляет от 0,15% до 4% от страховой суммы. Страховой суммой может
быть: рыночная стоимость объекта недвижимости; стоимость по договору
50
купли-продажи;
сумма
фактических
затрат
на
строительство
или
реконструкцию, а при ипотечном кредитовании можно застраховать титул на
сумму кредита. По статистике страховых компаний самым рискованным
является первый год владения объектом недвижимости. И, исходя из этого,
обычно тариф за первый год является самым высоким. По мнению
страховщиков также наиболее опасными являются первые 5 лет после сделки.
Таким образом, каждый год происходит снижение рисков и как следствие
уменьшение тарифа.
Договор титульного страхования заключается, обычно, на срок от года до
10-ти лет. В течение данного периода страхователь находится под защитой
страховой компании на случай появления вопросов по аннулированию или
расторжению в судебном порядке совершенной сделки купли-продажи
недвижимости.
Стоит заметить, что титульное страхование применяется только после
оформления квартиры в собственность, т.е. при покупке квартиры в
новостройке на стадии строительства, такой вид страхования недопустим. В
данном случае необходимо воспользоваться другими видами страхования.
Наиболее
короткий
срок
страхования
на
случай
утраты
прав
собственности на недвижимость составляет 1 год. Более длительные сроки, как
правило, составляют от 3 до 10 лет. Разрешение спора о праве собственности на
недвижимость осуществляется в судебном порядке. Более того, страховым
случаем в титульном страховании фактически является решение суда,
вступившее в законную силу. Общий срок исковой давности составляет три
года. При этом отсчет этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или
должно было узнать о нарушении своего права. Иными словами, права на вашу
недвижимость бывший владелец или третье лицо может предъявить и через
много лет после ее приобретения. Но даже если внезапно обнаружившийся
собственник узнал о состоявшейся сделке вскоре после ее заключения и
немедленно обратился в суд, необходимо учитывать, что судебное дело о
правах на ваше имущество может рассматриваться годами. Решение по делу
51
еще не вынесено – а срок страховки уже истек. Вряд ли в таких условиях, когда
возник риск наступления страхового случая, страховая компания согласится
продлевать срок заключенного с вами договора.
Уровень защиты владельца недвижимости напрямую зависит от условий
подписанного им договора страхования. Страховщики используют множество
хитростей и уловок при составлении типовых договоров страхования,
позволяющих при удобном случае отказать в возмещении, вплоть до
включения в условия договора маловероятных страховых случаев. В практике
встречались ситуации, когда в договоре титульного страхования значилось, что
в случае, когда событие, приведшее к наступлению страхового случая,
произошло до заключения договора, страховое возмещение не выплачивается.
Таким образом, на случай признания купли-продажи квартиры незаконной –
собственно того, от чего стремятся защититься владельцы недвижимости –
страховка не распространялась. Для того чтобы страховой полис не оказался
бесполезным, внимательно изучите его содержание. Насколько подробно
прописан порядок извещения страховщика о наступлении страхового случая; не
возникают
ли
вопросы
относительно
процесса
получения
страхового
возмещения; нет ли противоречий в сроках осуществления обязанностей;
достаточно ли ясно указаны основания для отказа в выплате страховки. Не
пренебрегайте детальным ознакомлением с условиями договора страхования,
прежде чем его подписать.
В страховой практике рассматривался случай, когда после приобретения
жилья покупателем другой ранее прописанный на этой площади гражданин
возвратился из мест лишения свободы и претендовал на право проживания в
указанной квартире, поскольку не имел возможности для иного места
жительства. Посягательства на право собственности не возникло, а вот к
обременению привело. В таких случаях титульное страхование вам не поможет.
Есть также ситуации, когда страховая компания может отказать в
заключении договора страхования права собственности на недвижимость.
Статистика показывает, что по итогам предварительной оценки недвижимости
52
в 40% ситуаций есть вероятность наступления страхового случая, а в 5% –
страховая компания отказывает в заключении договора. В частности, не будут
подлежать страхованию те объекты, по которым идут судебные споры или не
хватает основных документов.
Кроме того, титульное страхование не действует, если вы продали
застрахованное имущество; оно погибло или уничтожено (эти риски могут быть
компенсированы по другим видам страхования); имущество используется не по
назначению; вы самостоятельно отказались от прав на имущество; объект
недвижимости подлежит изъятию; произошли определенные изменения
характеристик, конструктивных параметров или свойств застрахованного
объекта недвижимости.
Титульное страхование квартиры способно покрыть вероятный риск
потери права собственности из-за проблем с приватизацией либо сменой права
собственности на квартиру. Покупка квартиры, приватизированной несколько
лет тому назад, на которую несколько раз менялись права собственности,
сопровождается существенным риском, потому что в результате можно
столкнуться с ситуацией, при которой ваши права собственности будут
оспорены с каким-то бывшим собственником.
Титульное страхование квартиры имеет отзывы, которые пока не
однозначны. Оно может защитить от риска претензий, предъявляемых со
стороны 3-их лиц. Если использовать это страхование, тогда можно защитить
себя от потери права собственности.
Вместе с тем при покупке квартиры в новостройке у компании рисков
потери права собственности нет, поэтому титульное страхование квартиры не
нужно. Чтобы понять, что представляет собой титульное страхование квартиры,
приводят трактовку из лицензии страховых компаний. Это страхование потери
имущества в результате утраты права собственности на него. В этом случае
объектом
для
страхования
является
проблема
с
документальным
юридическим подтверждением основания владения недвижимым объектом.
и
53
Сегодня титульное страхование квартиры с существенной стоимостью
является самым эффективным способом защиты личных интересов при покупке
недвижимости. Этот вид страхования появился у нас не так давно. Такое
страхование защищает не только физических, но и юридических лиц. В
западной практике такое страхование очень распространенно, а у нас в стране
приживается слабо. По мнению специалистов, отсутствие популярности
провоцирует законодательная база нашей страны.
При покупке недвижимости вторичного рынка никто не даст гарантии,
что это чистая сделка на 100%. Даже через какой-то период может объявиться
родственник бывших хозяев квартиры, предъявить свои претензии.
В
таких
случаях
страховая
компания
предлагает
«Титульное
страхование». Оно защищает от риска потерять имущество в случае утраты
права на собственность купленной недвижимости. Страховая компания
тщательно проверит
обстоятельства
сделки.
Особенно
часто
этот
вид
страхования используют во время приобретения недвижимого имущества с
помощью
ипотечного
кредитования.
Стоимость
такого
страхования
рассчитывают с учетом рыночной стоимости недвижимого объекта.
В различных страховых компаниях такая услуга стоит дорого. Она
составляет до 5%, иногда выше. Недвижимое имущество страхуют от
стихийных бедствий, пожаров, аварий систем канализации, водоснабжения,
отопления, от ограблений и других случаев. Страховые компании часто
предлагают заключение единичного полиса, к примеру, от взрыва бытового
газа.
Но чаще всего используют комплексные полисы. При подписании
страхового договора, то есть при приобретении полиса, нужно внимательно
ознакомиться с теми видами случаев, которые интересны именно для вас.
Страховые компании могут заключать краткосрочные договоры страхования на
1 год либо долгосрочные со сроком до 3 лет. В титульном страховании договор
заключается на 1 либо 3 года. Это в соответствии с законодательством
гарантирует безопасность в отношении притязаний 3-их лиц. В случае
54
ипотечного кредита титульное страхование заключают на все время его
погашения.
Во время приобретения квартиры или дома, современные российские
граждане стали все чаще обращаться в страховые компании для получения
защиты в области нового объекта недвижимости от различных рисков, которые
могут быть связаны со сделкой купли-продажи. Также очень важно правильно
выбрать соответствующий страховой продукт, так как только в этом случае
страховка точно оправдает себя в дальнейшем. Если речь идет о частном доме,
следует обратить особое внимание на корректное оформление права
собственности на землю, которое поможет избежать множества конфликтных
ситуаций.
Когда люди приобретают жилье на вторичном рынке недвижимости, у
них достаточно часто возникают совершенно непредвиденные ситуации,
которые как раз и способны стать основной причиной потери недвижимости в
конечном результате. Подобная ситуация может произойти при внезапном или
неожиданном появлении еще одного совладельца недвижимости, о котором
ранее ничего не было слышно. Такая ситуация в дальнейшем может
развернуться только через несколько лет после покупки недвижимости.
Титульное страхование является своеобразной защитой недвижимости
от потери права собственности. Как раз этот вид страхования является самым
правильным решением в том случае, если имеется необходимость страхования
от
таких
ситуаций.
Современное
титульное
страхование
способно
предотвратить ущерб в случае потери имущества из-за утраты права
собственности на все приобретенное ранее жилье. Эксперты считают, что
представленный способ страхования квартиры является одним из самых
эффективных методов защиты собственных интересов в отношении имущества.
Также важно отметить, что при этом страхование титула возможно не только в
случае защиты прав на недвижимость, оно также касается права на землю и
права аренды. Данный вид страхования действительно важен в случае
возможности оспаривания вашего права собственности, если это понадобится в
55
дальнейшем. В особенности это может происходить во время приобретения
недвижимости другими лицами.
Представленный вид страхования способен защитить от потери права
собственности в том случае, если ранее были нарушены права наследников.
Также это касается тех моментов, когда все предыдущие сделки с
недвижимостью были признаны недействительными или нарушающими
законодательство. К преимуществам титульного страхования можно отнести
возможность защиты всех возможных рисков с покупкой недвижимости только
на стадии подготовки договора купли-продажи квартиры. Это также касается
покрытия судебных издержек. В конечном итоге титульное страхование
недвижимости обойдется примерно в 0,5% в год от общей стоимости объекта
страхования.
Основная цель проверки титула - это защита интересов широкого круга
бизнес структур: самих собственников, их потенциальных контрагентов,
партнеров, участников инвестиционных дэвэлоперских проектов, банков при
принятии решения о кредитовании под залог недвижимости, нотариусов при
удостоверении сделок с недвижимостью и ведении наследственных дел,
оценщиков и аудиторов, страховых компаний при страховании недвижимости и
титульном страховании, в том числе их защита от тех обстоятельств, которые
либо объективно не могут быть установлены на момент проведения проверки,
либо
вероятность
наступления
определенных
последствий
сложно
спрогнозировать.
Дополнительной гарантией при совершении сделок с недвижимостью
(переходе правового титула) может явиться проверка чистоты правового титула
специалистами
недвижимости,
юридической
чья
компанией,
гражданская
специализирующейся
(профессиональная)
на
ответственность
застрахована крупной страховой компанией,
Выданный такой компанией Сертификат абсолютного правового титула
на недвижимость обеспечит вам право на страховое возмещение убытков,
56
позволит уменьшить риск при совершении сделок с недвижимостью и
обеспечит успешность осуществления инвестиционных проектов.
Кроме того, такая юридическая компания будет защищать ваши права на
недвижимость в случае предъявления вам соответствующих судебных исков и
возьмет на себя обязательство по судебной защите обоснованности выданного
ею правового титула.
2.4. Огневое страхование недвижимого имущества
Начало страхования имущества от огня было положено еще Екатериной
II. В Указе 1786 года говорилось, чтобы «Государственный заемный банк в
обеих столицах и всех городах стоящие каменные дома принимал на свой
страх, также каменные заводы и фабрики от всех хозяев». В том же году издан
Манифест «Об учреждении при Государственном Заемном банке Страховой
экспедиции для приема в оной каменных домов, заводов и фабрик». Заемный
банк обязан был производить прием на страх от пожаров через городские думы
и земские суды. Страховая экспедиция просуществовала 36 лет. Император
Павел I учреждает при Государственном ассигнационном банке страховую
контору для приема на страх товаров. Уставом Санкт-Петербурга 1798 г.
положено начало страхования строений, а вскоре такой же Устав утвердили и
для Москвы.
Преобразовательная деятельность Петра I коснулась и пожарного дела на
Руси. Появились указы о строении домов с соблюдением правил пожарной
безопасности. Правительство приходило на помощь пострадавшим от огня и
выдавало ссуды и пособия на различных условиях. В 1775 г. были созданы
Приказы общественного призрения, которые определяли отношения в сфере
имущественного страхования при огневых рисках.
Первый этап начинается с создания в 1786 г. при Государственном Банке
была создана Страховая Экспедиция с функцией страхования имущества и
строений от огня. С этого момента можно рассматривать страхование в России
57
как организованный экономический институт - установилась государственная
страховая монополия, носившая явно выраженный фискальный характер.
Страхованию подлежали «каменные дома и фабрики» в пределах 75% их
оценки. Страховые взносы составляли 1,5% страховой суммы в год.
В дальнейшем, в 1827г. Страховая Экспедиция трансформировалась в
«Первое Российское от огня страховое общество», которое получило
исключительное право на страхование в Москве, Петербурге, Одессе и
прибалтийских губерниях. Появление такого страхового общества, как и
огневого страхования, в целом, было обусловлено тем, что подавляющее
большинство строений в городах были деревянными. Пожары жестоко
разоряли собственников торговых лавок, складов, домов. Для банкиров
собственники
такого
имущества,
в
качестве
заемщиков
ссуд,
были
ненадежными клиентами. Эта ситуация создавала благоприятную перспективу
для страхового предпринимательства.
В 1835 г. было создано «Второе российское от огня страховое общество»,
проводившее аналогичные операции. В том же году положено начало частному
страхованию - было организовано частное акционерное страховое общество
«Жизнь», занимавшееся личным страхованием. Развитие производственных сил
и отмена крепостного права в 1861 г., замена натурального хозяйства
денежным,
послужило
новым
стимулом
к
активизации
страхового
предпринимательства. В короткое время были образованы новые страховые
общества и товарищества: «Cаламандра», «Надежда», «Русское», «Россия»,
«Коммерческое», «Варшавское», «Русский Ллойд», «Якорь», «Волга», «Русское
транспортное и страховое общество» и другие. Активно работали и
представители крупнейших иностранных страховых компаний. Одновременно
развивалось и земское взаимное страхование (после принятия Положения о
взаимном земском страховании). К концу ХIХ века им было охвачено 34
губернии. Государственный надзор осуществлялся министерством внутренних
дел. Была введена обязательная публичная отчетность страховых обществ.
58
К концу ХIХ века кроме русских и иностранных акционерных обществ,
городских и земских обществ, в стране действовало государственное
страхование (пенсионные кассы) для горнорабочих, железнодорожников и
сельских хозяйств в неземских губерниях. Первое место по сбору платежей
имело взаимное страхование от огня. Второе - транспортное страхование судов
и грузов. Перестрахованием занимались "Общество русского перестрахования"
и общество «Помощь». В 1913 г. русские акционерные общества собрали 129
млн. руб. страховых платежей, иностранные - 12 млн. руб., городские взаимные
около 14 млн. руб., губернское страхование и государственные кассы - 15,5
млн. руб. Всего по всем видам страхования было собрано 204,9 млн. руб.,
совокупные активы страховых обществ составляли 374 млн. руб.
Страхование представляло весьма сложное дело. Для успешного его
ведения необходим был, прежде всего, опыт такого рода деятельности,
отработанный страховой механизм, учет местных особенностей, гибкость в
руководстве и отлаженная согласованная работа центра и специальных органов.
Поэтому, начав страховое дело земства, столкнулись с рядом трудностей.
Степень пожарности губерний, уездов и отдельных местностей была
различной. Очень различно горели и строения (в зависимости от материала
построек и, в особенности, крыш). Предстояла громадная, очень сложная
работа, чтобы при таких разнообразных условиях учесть: насколько можно
понизить платеж, повысить вознаграждение и сделать справедливую раскладку
так, чтобы не заставить владельцев менее опасных имуществ платить столько
же, сколько владельцев опасных. Только путем опыта здесь можно было
достигнуть справедливости. Постепенно она достигается, и земства все более и
более выравнивают плательщиков.
Не
менее
важно
было
установить
размеры
выдачи
пожарного
вознаграждения – соответственно действительной стоимости сгоревшего
имущества. Для этого земствами производилась постоянная оценка и
переоценка страхуемых строений. Если крестьяне считали сумму «нормальной»
страховки, назначаемую для всех, недостаточной, они могли страховать свои
59
строения дополнительно — по особой оценке и за особый страховой платеж.
Чтобы страховой капитал выдержал пожарные вознаграждения, чтобы дело
страхования стояло твердо, надо было, чтобы все платежи окупали возможные
от пожаров убытки и чтобы сумма пожарного вознаграждения (обыкновенного
и дополнительного) никак не была выше действительной стоимости имущества
и даже несколько ниже ее. Как правило, пожарное вознаграждение
устанавливалось в две трети или в три четверти действительной стоимости. При
таких условиях хозяин все-таки терпел в случае пожара некоторые убытки и
поэтому в его интересах было охранять имущество от огня. Итак, задача
земства ведущего страхование, состояла в том, чтобы учесть все внешние,
объективные факторы, влияющие на пожарную ситуацию губернии; отработать
и детализировать системы страховых премий, норм страховых вознаграждений
и другие механизмы страхового дела с учетом этих факторов, с тем, чтобы, с
одной стороны, избежать лишних расходов и, с другой — создать стимулы
населению к улучшению пожарного состояния, как отдельных строений, так и
целых местностей.
Выход из создавшейся ситуации был найден в лице института страховой
агентуры. В начале 90-х годов XIX века повсеместно учреждаются должности
страховых агентов-специалистов, непосредственно занимавшихся страховым
делом и всеми операциями, с ним связанными и требующими специальной
подготовки. Это нововведение самым благотворным образом сказалось на
судьбе всего страхования. В течение нескольких лет страховые агенты во всех
губерниях
провели
огромную
работу
по
переоценке
строений,
перестрахованию, составлению необходимой документации и т.д. Страхование,
освободившись от сдерживавших его ранее факторов, стало развиваться
колоссальными темпами. Резко возросло число дополнительных страхователей,
увеличиваются финансовые обороты страховых операций. Соответственно, с
ростом страховых капиталов укрепляется и экономическая устойчивость
страхования,
что
позволяет
понижать
тарифы
страховых
премий
и
одновременно увеличивать суммы страхового вознаграждения (Нижний его
60
предел только за 10 лет, с 1890 по 1900 гг., увеличился в среднем с 30 — 50 руб.
до 100 - 120 руб.).
Добровольное страхование можно рассматривать, как альтернативу
обязательному, рассчитанную на более состоятельную часть населения.
Оценочная стоимость строения, страхуемого в добровольном страховании,
должна была быть не ниже 1000 руб. Соответственно, весьма высокими были и
нормы страхового вознаграждения, а весь механизм страхования четко отлажен. И хотя число страхователей в этом виде страхования не могло исчисляться
сотнями тысяч, как в обязательном, суммы оборотов в нем были очень
большими.
До 1914 году земства превратили страхование от огня в мощную и
эффективную организацию, охватывающую практически все население земских
губерний. Так, в 1871 г. земства брали с крестьян страховых платежей 1,5
копейки с рубля страховой суммы (около 26 коп. в среднем со строения), в 1890
г. — 1 1/3 коп. с рубля страховой суммы (около 29 коп. со строения), в 1893 г.
— 1 копейку с рубля страховой суммы (около 50 коп. со строения).
За 1912 г. в земства поступило страховых платежей 34 млн. 90 тыс. руб.,
из них по окладному (обязательному) страхованию — 14 млн. 46 тыс. руб., по
дополнительному страхованию — 12 млн. 412 тыс. руб., по добровольному
страхованию недвижимых имуществ — 6 млн. 145 тыс. руб., по добровольному
страхованию движимых имуществ — 1 млн. 487 тыс. руб.
В 1871 г. земства платили в среднем за сгоревшее строение 17 руб., в
1890 г. — 23 руб., в 1903 г. - 45 руб. В 1909 - 1913 гг. в среднем ежегодно
выдавалось земствами 3 млн. 851 тыс. руб. пожарного вознаграждения. %%
премий в 1895-1907 гг. в земском добровольном страховании составляли 1,51
(для сравнения: страховые акционерные общества — 1,18), а %% страхового
вознаграждения — 1,29 (для страховых акционерных обществ — 1,16). К 1
марта 1910 г. на земской службе находилось 887 страховых агентов, 38
инструкторов по страхованию и 59 делопроизводителей. К 1917 г. земский
страховой персонал приближался к 4 тыс. чел.
61
Каждое земство в организации пожарного дела имело свои особенности.
Образцовой считалась организация противопожарных мер в Вятском земстве.
Вятское земство начало с изучения причин высокой сгораемости — провело
ряд статистических исследований. Затем оно приступило к распланированию
селений, которое, правда, затянулось и было завершено к 1910 г. Одновременно
земство интенсивно занималось выдачей населению ссуд и безвозвратных
денежных пособий на различные противопожарные цели: на перенос построек
на плановые места, на приобретение пожарного инвентаря и техники, на
возведение построек из несгораемых материалов и т.д. Эти мероприятия были
настолько хорошо организованы, что позволили уже в 70-е годы выделить их в
отдельную форму противопожарной работы земства. Одних только ссуд к 1902
г. было выдано населению на сумму 410 883 руб. Уже в 1871 г. земство начало
закупать пожарные машины крупными партиями для последующей раздачи их
сельским обществам. Закупка велась у оптовых торговцев и фабрикантов,
выбирался наиболее пригодный тип машин. Ежегодно губернское земство
выделяло на эти цели сотни тысяч рублей. Вятское земство первым в России
организовало изготовление пожарных машин на месте, в мастерской земского
сельскохозяйственного и технического училища. В дальнейшем эта мастерская
была преобразована в самостоятельное земское предприятие, а губернское
земство ежегодно размещало в нем крупные заказы на производство различной
пожарной техники. Починка пожарных машин также была организована на
высоком
уровне.
В
земской
высококвалифицированных
мастерской
мастера.
в
Пожарные
1892
г.
машины
работало
22
распределялись
губернским земством по уездам пропорционально суммам вносимых страховых
платежей.
Таким образом, развитие пожарно-страхового дела в сельской местности
почти всецело обязано было земским учреждениям. Земствам удалось обуздать
большие всплески пожарности в 80-90-е гг. XIX века, сделать селения своих
губерний
намного
безопаснее
от
огня
(благодаря
проведению
распланирования). Однако окончательно сбить волну пожаров было невоз-
62
можно, они полыхали в деревне довольно часто. Это был естественный
процесс, неизбежный при бурном расширении хозяйственной деятельности,
которая происходила в России в то время. Он был вызван также и обширным
дроблением крестьянских хозяйств, увеличением количества дворов и
построек. Так, в 1905 — 1909 гг. в России был 375 тыс. пожаров, сгорело 1 млн.
5 тыс. дворов, был нанесен ущерб на 452 млн. руб. Только за август-сентябрь
1914 г. в земских губерниях произошло 7436 пожаров, а в среднем за пятилетие
1909-1913 гг. было 13916 пожаров в год. Тем не менее, деятельность земств по
борьбе с пожарами имела огромное значение. Только земства, как органы
самоуправления на местах, призванные решать местные проблемы, могли с
максимальной эффективностью вести эту работу. Бесспорная заслуга земств
состоит в том, что они, благодаря налаженной системе страхования, значительно смягчили для крестьян последствия пожаров и организованной широкой
сетью
противопожарных
мероприятий
снизили
число
пожаров
и
их
опустошительность.
По оценкам «Эксперт РА», лишь 5-10% имущества физических и
юридических лиц в России застраховано от огневых и иных рисков. При этом
оценить объем именно противопожарного страхования сложно – чаще
предлагаются программы комплексного страхования от огневых и иных видов
рисков (бой стекол, залив водой, противоправные действия третьих лиц и др.).
Страхование
ответственности
владельцев
имущества
за
ущерб,
причиненный третьим лицам в результате пожара, развито еще более слабо, чем
страхование имущества. По оценкам «Эксперт РА», лишь 3-4% юридических
лиц страхуют свою ответственность перед третьими лицами за ущерб,
причиненный в результате пожара. Уровень проникновения страхования
ответственности физических лиц минимален - не превышает 0,5%.
При этом тарифы по страхованию имущества и ответственности за
причинение вреда третьим лицам в результате пожара находятся на низком
уровне и составляют от 0,1% до 1% в зависимости от местонахождения,
качества объекта страхования и систем противопожарной безопасности.
63
Темпы прироста страхования имущества физических и юридических лиц
от огневых и иных рисков в 2010 году составили 7,0%. Увеличение страховых
взносов происходило в основном за счет страхования имущества физических
лиц – темпы прироста составили 22,5%. Основным драйвером роста
страхования стали лесные пожары, нанесшие значительный ущерб имуществу
физических лиц, находящемуся в зоне стихийных бедствий.
Огневое страхование - один из наиболее консервативных видов
страхования, существующий в неизменном виде более 200 лет. До момента
создания первых страховых компаний роль огневого страхования (и
страхования в целом) играли коммунальные сборы излишков урожая, которые
накапливались для использования в неурожайные годы.
Несмотря на столь глубокие корни и большую историю, по данным
аналитиков компании PriceWaterhоuseCoopers, в 1999 году было застраховано
не более 10% имущества, расположенного на территории страны. Определить
объем рынка огневого страхования никто не брался.
Страхование предусматривает согласование сторонами, заключающими
договор, нескольких существенных деталей сделки, которые влияют на
прохождение договора и обязанности сторон по его исполнению. К таким
существенным условиям относится определение базы страховой стоимости и
застрахованные риски. Оценка огневого страхования зависит от того, какая
стоимость имущества будет браться за базу для расчета страховой суммы остаточная или восстановительная. Разница между стоимостями может
различаться на порядки.
Страховой рынок эволюционировал и в своем восприятии оценки
страховой суммы. Сегодня страховщикам нет необходимости в мотивации
осуществления страхования по восстановительной стоимости, поскольку
именно такая база оценки стоимости имущества позволяет в полном объеме
компенсировать причиненный убытком ущерб. С другой стороны, страхование
по остаточной стоимости позволяет значительно сэкономить на расходах по
64
оплате страховой премии, но абсолютно не дает должного объема страхового
возмещения для ликвидации последствий убытка.
Для заключения договора страхования необходимо, чтобы стороны
пришли к соглашению по набору рисков, на случай возникновения, которых
требуется страховое покрытие. Как правило, стандартный набор рисков
имущественного договора страхования включает следующие: пожар (как,
безусловно, самый существенный риск), включая убытки, связанные с
повреждением имущества копотью, продуктами горения, а также средствами по
тушению пожара; удар молнии, взрыв газа, используемого в бытовых целях,
стихийные бедствия, повреждения имущества водой, взрыв котлов и других
устройств, работающих под давлением, падение пилотируемых летающих
объектов (не путать с терроризмом). Дополнительно к основному огневому
покрытию страхуется кража и грабеж, другие противоправные действия
третьих лиц и некоторые специфические риски, связанные с деятельностью
конкретного предприятия. На этом этапе важно принять взвешенное решение
по тому количеству рисков, на которые предприятию хотелось бы иметь
страховое покрытие.
С точки зрения огневого страхования важен и еще один существенный
фактор - оценка рискозащищенности объектов. Приведенные примеры крупных
огневых убытков на американских промышленных предприятиях, подобраны
именно с целью, продемонстрировать, что причины и последствия убытков не
зависят от уровня экономического развития страны, жесткости строительных
норм и правил, требований и правил пожарной безопасности.
Страхование
ответственности
владельцев
имущества
за
ущерб,
причиненный третьим лицам в результате пожара, развито еще более слабо,
чем страхование имущества. По оценкам «Эксперт РА», лишь 3-4%
юридических лиц страхуют свою ответственность перед третьими лицами за
ущерб,
причиненный
в
результате
пожара.
Уровень
проникновения
страхования ответственности физических лиц минимален - не превышает 0,5%.
65
Рисунок 2.4 - Объем рынка страхования имущества физических и юридических
лиц от огневых и иных рисков. Источник: «Эксперт РА»
При этом тарифы по страхованию имущества и ответственности за
причинение вреда третьим лицам в результате пожара находятся на низком
уровне и составляют от 0,1% до 1% в зависимости от местонахождения,
качества объекта страхования и систем противопожарной безопасности.
Темпы прироста страхования имущества физических и юридических лиц
от огневых и иных рисков в 2012 году составили 7,0%. Увеличение страховых
взносов происходило в основном за счет страхования имущества физических
лиц – темпы прироста составили 22,5%. Основным драйвером роста
страхования стали лесные пожары, нанесшие значительный ущерб имуществу
физических лиц, находящемуся в зоне стихийных бедствий.
Тем не менее, даже растущее число стихийных бедствий и пожаров с
массовой гибелью людей в России, широко освещаемых СМИ, и низкие
страховые тарифы не способствуют широкому распространению страхования
имущества и ответственности за причинение вреда третьим лицам.
В связи с низким уровнем развития страхования имущества и
ответственности за причинения вреда третьим лицам в результате пожара,
государство вынуждено ежегодно выделять из бюджета значительные средства
66
на компенсации за погибших на пожарах, оплату лечения пострадавшим и
оказание материальной помощи на восстановление жилья. По данным МЧС, за
последние пять лет только прямой ущерб от пожаров в России превысил 40
млрд. рублей.
Число погибших и пострадавших при этом остается стабильно высоким.
Наибольшее количество пожаров за 2002-2012 гг. зарегистрировано в жилом
секторе (71-72,5%).
Таблица 2.1 - Статистические показатели пожаров и их последствий без учета
данных о пожарах, происшедших на объектах Минобороны, Рослесхоза, МПС
России
Годы
Показатели
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Число пожаров всего
239
286
231
486
226
952
218
570
211
163
200
386
187
490
179
098
Число погибших, чел.
19 275 18 377 18 194 17 065 15 924 15 165 13 933 12 983
Число травмированных,
чел.
14 058 13 673 13 183 13 379 13 646 12 800 13 207 13 067
Прямой ущерб, млн. руб.
4 167,9
5 839,2
6 774,4
7 900
8 551,2
12 045
10 929,7
н/д
Источник: «Эксперт РА» по данным МЧС
Пожары лета 2010 года и ряд резонансных пожаров в местах массового
скопления людей, произошедших за последние несколько лет, привлекли
внимание государства к проблеме отсутствия у собственников страховой
защиты от огневых рисков. Президент РФ Дмитрий Медведев неоднократно
предлагал рассмотреть возможность введения обязательного противопожарного
страхования. Тем не менее, ни один из предложенных вариантов проектов
законов об обязательном противопожарном страховании до сих пор не был
одобрен.
67
Таблица 2.2 - История вопроса о введении противопожарного
страхования в Российской Федерации
Событие
Дата
1996 год
Начала действовать льготная программа страхования жилья в Москве.
1999 год
Первый вариант законопроекта о противопожарном страховании был внесен в
Государственную Думу. Рассмотрения так и не состоялось.
2007 год
Власти Москвы заявляют о планах внести в Государственную думу
законопроект об обязательном страховании жилого имущества.
Декабрь
2009 года
Пожар в ночном клубе «Хромая лошадь». Минфин обсуждает предложенную
МЧС возможность введения обязательного страхования ответственности при
проведении культурно-массовых мероприятий.
8 февраля
2010 года
МЧС опубликовало проект приказа об обязательном противопожарном
страховании ответственности перед третьими лицами собственников
помещений
Апрель
2010 года
Минфин РФ подготовил отрицательное заключение на законопроект МЧС об
обязательном страховании гражданской ответственности за причинение вреда в
результате пожара. Альтернативную версию законопроекта на ту же тему
подготовила рабочая группа ВСС.
21 апреля
2010 года
МЧС опубликовал проект приказа об обязательном противопожарном
страховании ответственности перед третьими лицами собственников
помещений с массовым пребыванием людей.
Лето 2010
года
Чрезвычайная ситуация с пожарами практически по всей территории страны.
Было застраховано порядка 10% сгоревших домов.
Президент РФ Дмитрий Медведев поручил подготовить предложения об
21 сентября
изменении законодательства для возможного введения обязательного
2010 года
страхования от пожаров.
Октябрь
2010 года
Дмитрий Медведев поручил министерствам определить механизмы
обязательного страхования имущества граждан.
Май 2011
года
МЧС выбрало Российское научное общество анализа риска в качестве
разработчика закона об обязательном взаимном противопожарном страховании
Источник: «Эксперт РА»
Провалы
проектов
законов
об
обязательном
противопожарном
страховании связаны с серьезными законодательными, административными и
социальными препятствиями к его введению.
Огневое страхование традиционно обеспечивает возмещение ущерба,
нанесенного застрахованному имуществу вследствие пожара, удара молнии,
68
взрыва и иных причин, повлекших за собой загорание застрахованного
имущества. Под понятием «пожар» понимают неконтролируемое горение,
причиняющее материальный ущерб, вред жизни и здоровью граждан,
интересам общества и государства.
Страховые компании возмещают убытки, которые возникли в результате
непосредственного воздействия огня (пожара) на застрахованное имущество, а
также воздействия побочных явлений (дым, тепло, давление газа или воздуха).
Возмещают убытки, которые могут быть нанесены застрахованному имуществу
в результате мер, принятых для тушения пожара, например: повреждение
имущества водой из спринклерной установки или пожарного рукава, разборка
строения или его частей при тушении пожара для полной ликвидации очага
возгорания.
Однако огневое страхование возмещает не любой ущерб, нанесенный
имуществу вследствие воздействия огня. Страховые компании, как правило, не
возмещают убытки, возникшие в результате обработки застрахованного
имущества огнем (иного термического воздействия) в соответствие с
технологическим процессом, убытки, возникшие не вследствие пожара, а от
умышленного поджога (например, при складировании сырья, материалов,
продуктов и т. п. вблизи источников поддержания огня). В большинстве
случаев не возмещаются также убытки, возникшие от пожара в результате
военных
действий,
гражданских
беспорядков,
воздействия
радиации,
нарушения страхователем правил противопожарной безопасности.
Вместе с тем, стимулируя противопожарную безопасность, активные
действия владельцев по защите своего имущества от огня, страховщики
возмещают убытки, возникшие вследствие принятых страхователем мер по
тушению пожара, слому и расчистке руин, а также другие расходы, которые
владельцы имущества произвели при наступлении страхового случая для
предотвращения или уменьшения ущерба от огня.
От огня может быть застраховано любое имущество:
- здания и сооружения производственного назначения;
69
- жилые строения;
- дачные домики;
- офисы;
- гостиницы;
- производственное, технологическое и другое оборудование;
- домашнее имущество;
- сырье и материалы;
- товары на складах;
- выставочные образцы.
Страхователем может выступать как собственник имущества, так и
владелец по договору аренды или найма. Имущество может находиться в
полном хозяйственном ведении страхователя или в оперативном управлении,
может быть передано страхователю на хранение либо в распоряжение для
каких-либо целей (для переработки, продажи, охраны, по лизингу и т. п.).
Страховая сумма (стоимость) – денежная сумма, в пределах которой
страховщик в соответствии с условиями страхования обязан произвести
выплату при наступлении страхового случая. При страховании имущества
страховая сумма устанавливается в пределах стоимости имущества по ценам и
тарифам, действующим на момент заключения договора, если иное не
обусловлено договором страхования или условиями обязательного страховани.
Зачастую при заключении договора огневого страхования возникают
ситуации, когда страхователь и страховщик не могут достаточно достоверно
определить действительную стоимость имущества, например, при страховании
товарных запасов и прочих товарно-материальных ценностей на складах
промежуточного хранения, сырья, полуфабрикатов, предназначенных для
переработки и т. п. В такой ситуации страхователь и владелец имущества
договариваются о предварительной оценке стоимости страхуемого имущества,
исходя из которой определяется размер страховой премии. В течение срока
страхования
страхователь
периодически
(например,
ежемесячно,
ежеквартально) сообщает страховой компании сведения о фактическом
70
наличии и стоимости имущества. Это является одним из условий страхового
договора и основой правильного взимания платы за страхование и
справедливого возмещения возможных убытков.
Стоимость застрахованного имущества может изменяться в течение срока
договора страхования. Как правило, стоимость и характеристики имущества
изменяются, например, в результате ремонта или реконструкции жилого дома,
модернизации производства, замены оборудования или в результате роста
стоимости недвижимости вследствие инфляционных процессов. То есть,
стоимость имущества, указанная в страховом полисе, может оказаться ниже его
действительной стоимости на определенную дату, и владелец имущества уже
не может рассчитывать на полное возмещение убытков при гибели имущества,
так как страховые выплаты будут ниже затрат на приобретение нового
имущества вместо утраченного.
В такой ситуации страхователь может обезопасить себя и свое имущество
от недострахования путем заключения со страховой компанией договора об
увеличении
стоимости
застрахованного
имущества
(страховой
суммы),
заплатив дополнительную плату за страхование. Если действительная
стоимость застрахованного имущества возрастет в течение срока страхования,
но
страхователь
посчитает
оплату
дополнительной
страховой
премии
нецелесообразной или слишком для него высокой, страховая компания будет
нести ответственность за возможные убытки не в полном размере, а
пропорционально отношению действительной новой стоимости имущества и
его стоимости, в отношении которой собственник или владелец счел для себя
целесообразным иметь страховое покрытие.
Страховые
компании
рассчитывают
стоимость
застрахованного
имущества и размер своего участия в возмещении возможных убытков
отдельно по каждому страхуемому объекту или по совокупности объектов или
предметов (по группам, категориям имущества). Такой рассчет проводится для
правильного
страхование.
определения
возможных
убытков
и
размеров
платы
за
71
Имущество
может
быть
классифицировано
на
имущество
производственного и непроизводственного назначения, в свою очередь
производственное классифицируется по отраслям и видам производств; особо
учитывается местоположение застрахованного имущества, его характеристики
(каменное, деревянное, из монолитного железобетона) и другие особенности,
которые могут повлиять на вероятность возникновения и размер возможного
ущерба в результате повреждения огнем.
Страховые компании часто при страховании предлагают своим клиентам
установить франшизу – часть ущерба, не возмещаемая страховщиком согласно
договору страхования. При установлении франшизы плата за страхование
снижается. Франшиза побуждает владельца имущества более тщательно его
охранять и содержать в безопасном состоянии.
Страховой платеж (страховой взнос, страховая премия) – плата за
страхование, которую страхователь обязан внести страховщику согласно
договору страхования. Ее объем определяется страховой компанией с учетом
объема страховой ответственности за возможные убытки в зависимости от
отрасли производства или от назначения имущества, применяемых технологий
и оборудования, вида постройки и категории строительных конструкций и
материалов, вида и количества, охраняемых или обрабатываемых материалов
(сырья), интенсивности производства, наличия средств пожаротушения и
местных возможностей тушения пожара, местоположения имущества и других
обстоятельств,
оказывающих
существенное
влияние
на
вероятность
возникновения страхового случая.
Страховая премия исчисляется страховщиком на весь срок страхования,
исходя из страховой суммы по договору страхования, его срока и размера
страхового тарифа. Страховую премию можно выплачивать по частям в
течение некоторого периода времени. Если страхователь используют средства
противопожарной безопасности и пожаротушения, то они могут получить
скидки и льготы по страховым тарифам до 50%.
72
Страхователь обязан предоставить информацию страховщику обо всех
известных ему обстоятельствах, имеющих существенное значение для оценки
страхового
риска,
а
именно:
достоверное
описание
имущества,
его
характеристики, месторасположение и назначение, ранее имевшиеся убытки от
огня и их причины и т. д.
При преднамеренном сокрытии или искажении страхователем сведений,
предоставляемых страховщику для заключения договора, страховая компания
может
потребовать
признать
договор
страхования
недействительным,
уменьшить размер возмещаемого ущерба или даже отказать в его возмещении.
Страхователь обязан сообщить страховщику об изменениях, которые
произошли с застрахованным имуществом после заключения договора
страхования: перепрофилирование производства, проведение реконструкции
либо о других действиях, связанных с увеличением мощности, заменой
оборудования, персонала на предприятии, проведением магистрального газа к
жилому дому и т. п.
Страхователь должен уведомить страховщика о других действующих
договорах страхования относительно этого объекта страхования, так как общая
страховая сумма по всем договорам страхования не должна превышать
страховую стоимость.
Страхователь обязан соблюдать в отношении застрахованного имущества
меры
безопасности,
предусмотренные
предписанные
договором
органами
страхования,
пожарного
принимать
надзора
все
и
меры,
предотвращающие наступление страхового случая и повышение степени
страхового риска, соблюдать иные положения или обязанности, указанные в
страховом полисе.
В свою очередь страховая компания имеет право проверять состояние
застрахованного
страхователем
имущества,
сведений
об
а
также
условиях
соответствие
страхования
сообщенных
ему
действительным
обстоятельствам независимо от того, изменялись эти обстоятельства или нет в
течение срока страхования, а также давать письменные рекомендации по
73
предотвращению ущерба и уменьшению его размера, исполнение которых
обязательно для страхователя.
Условия страхования предусматривают, что при наступлении страхового
случая страхователь обязан немедленно уведомить об этом страховщика, а
также органы контроля и пожарного надзора. Он также обязан сохранять
поврежденное имущество в том виде, в каком оно оказалось после страхового
случая, до прибытия представителя страховщика, принять меры к спасению
застрахованного
имущества,
предоставить
страховщику
возможность
проводить расследование причин и размера ущерба.
Надежная помощь при пожаре: лидерами рынка страхования имущества
физических и юридических лиц от огневых и иных рисков являются крупные
страховщики с высокими рейтингами. СГ «РОСГОССТРАХ», СОАО «ВСК» и
ОСАО «РЕСО-Гарантия» занимают первые позиции в рэнкинге «Эксперт РА»
по страхованию имущества физических лиц в 1-ом полугодии 2011 года.
Лидерами по страхованию имущества юридических лиц от огневых и иных
рисков
стали
СГ
«СОГАЗ»,
Группа
«Альфастрахование»
и
СГ
«РОСГОССТРАХ». На конкурсной основе услуги в рамках муниципальной
программы страхования жилых помещений в г. Москве оказывают только
высоконадежные страховщики - ОАО «ВСК», ЗАО «МАКС», ОАО «Страховая
компания «РОСНО», ОАО «Страховая группа МСК», ЗАО «Страховая группа
«УралСиб».
2.5. Страхование земельных участков
Владеть
загородной
недвижимостью
сегодня
становится
очень
престижно. Так как в нашей стране уже многие годы достаточно остро стоят
проблемы инфляции и, как следствие, обесценивания денег, то многие люди
стремятся вложить их в различные виды недвижимости. Это позволяет не
только избежать убытков, но даже получить не малую по сегодняшним меркам
прибыль, так как рост цен на недвижимость превосходит все ожидания.
74
Многие владельцы «свободных» денег обращают свое внимание на
московскую недвижимость, а многие стараются приобрести себе какой-то
объект загородной недвижимости. В таком случае можно приобрести дом за
городом, а можно и купить себе просто земельный участок. Все зависит от
желания и от возможностей инвесторов. Но не зависимо от причин, по которым
земля и коттедж оказались в собственности, владельцы, безусловно, дорожат
этими объектами загородной жизни. Боязнь потерять их и понести большие
убытки заставляет собственников застраховать свое имущество. То, что
происходит страхование загородного жилья удивления, конечно, не вызывает.
Но, вот, что заставляет страховать людей еще и земельные участки, для многих
не понятно, так как уничтожить или украсть их не очень реально.
В настоящее время активно развивается не только загородный рынок
недвижимости, но и современный рынок страхования. Очень распространено у
физических и юридических лиц получение кредитов для реализации каких-то
своих планов. Не секрет, что банки дают определенные суммы денег только
при наличии определенных залоговых обязательств. В качестве залога
банковские
структуры
с
удовольствием
принимают
различные
виды
недвижимости. Это может быть и загородная недвижимость в виде земли или
дома. Срок погашения кредита может составлять от нескольких месяцев до
нескольких
десятков
лет.
Понятно,
что
кредитующие
структуры
заинтересованы в том, чтобы с залоговым имуществом за этот период ничего
существенно отрицательного не случилось. В этих целях от владельца банки
требуют обязательного страхования объекта залога с полным возмещением
возможного ущерба. В таком случае приходится страховать земельный участок,
который был предложен в качестве залога.
Земельный
участок,
который
находится
в
престижном
месте
Подмосковья и пригоден для застройки, в настоящее время имеет достаточно
высокую стоимость, так как подобные ресурсы в настоящее время имеют
существенное
ограничение
в
количестве.
Банки
это
понимают
и
с
удовольствием принимают «хорошие», но пока пустующие, участки в качестве
75
кредитного залога. Такая ситуация приводит к тому, что большая часть
земельного страхования происходит именно по инициативе банковских
структур с целью обезопасить свой капитал. Как известно, банки это серьезные
организации. Поэтому они требуют в страховом договоре предусмотреть все
возможные и даже очень маловероятные страховые риски. Вас может удивить,
но в качестве риска может быть даже указано падение метеорита или
извержение вулкана.
При анализе рынка страховых услуг специалисты отмечают, что так
называемый вариант классического страхования, при котором инициатором
оформления
операции
становится
собственник
земельного
участка,
практически отсутствует. Скорее всего, дело тут не в цене земли, а в наличии
благоприятных
географических
условий
расположения
подмосковной
территории. Землетрясений и извержений вулканов здесь никогда не было. Гор
нет - так, что селевыми потоками земельные участки вряд ли будут затоплены.
Аналитики отмечают, что единственно актуальный вид риска уничтожения как
таковых подмосковных земель от сил природы это наводнения от разлива рек.
Возможно также загрязнение земельного участка вредными веществами,
из-за которых проживание в данной местности становится рискованной для
жизни и здоровья людей. В силу ухудшения в настоящее время экологических
проблем во всем мире можно сказать, что вероятность учета такого вида риска
вполне обоснована. Не сильно вероятно, но земля может потерять свои
потребительские свойства как товар в результате загрязнения обломками
конструкций зданий и различных сооружений. При такой ситуации у владельца
участка могут возникнуть непредвиденные расходы по расчистке участка. В
случае страхования подобные расходы могут быть покрыты за счет страховых
выплат. Сумма выплат будет рассчитываться согласно предоставленным
документам по стоимости необходимых восстановительных работ.
Но загрязнение и затопление хоть и угрожает качеству земельного
участка, но все же является маловероятным риском. Более вероятно, как это не
покажется странным, что владелец загородного земельного участка может
76
утратить свое право собственности. Это связано с тем, что в нашей стране
может произойти следующая ситуация. Какие-то государственные чиновники в
силу своих экономических интересов переводят собственность государства в
иную и продают ее частным лицам. Через некоторое время (может даже уже
пройдет несколько лет) другие государственные чиновники вдруг вспоминают
о тех самых, незаконно выделенных, землях и через суд возвращают их обратно
в собственность государства.
Если земельный участок был застрахован именно от такого случая, то
страховые компании полностью должны возместить стоимость потерянной
собственности. Этот вид защиты особенно актуален в случае кредиторского
залога. Но существуют мелкие и несущественные риски, которые наносят
какой-то вред, конечно, участку, но страховыми компаниями в расчет не
берутся и в полис не вписываются. Примером этого может служить ситуация с
тем, что кто-то проделал дырку в заборе или высыпал ведро мусора на ваш
участок. Классический вариант добровольного страхования по инициативе
самих владельцев участка возникает при страховании земли и ландшафтного
дизайна на ней. Справедливости ради надо сказать, что спрос на такие
страховые полиса встречается не так часто.
Но страховые организации, как правило, занимаются страхованием
ландшафта только при условии страхования дорогостоящего коттеджа,
находящегося рядом. Однако проблем из-за этого условия не возникает, так как
обычно строится сначала загородный дом, а уже потом происходит
облагораживание земельного участка. Понятно, что создание уникального по
своему содержанию ландшафтного дизайна стоит достаточно дорого. Расходы
возникают по поводу создания идеи и разработке дизайна, а также в связи с
воплощением его в жизнь. Для того, чтобы стоимость облагороженной
территории вокруг дома была официально признана страховой организацией и
внесена в договор, необходимо документальное подтверждение в виде сметы
или оценка специалистов.
77
По мнению специалистов этого рынка, страхование ландшафтного
дизайна развивалось бы большими темпами, но возникают трудности при
определении причин и размера ущерба повреждения или гибели уникальных
растений. Но владельцы загородных особняков, понятное дело, хотят
застраховать не просто кусты и деревья, а в большей степени искусственные
объекты благоустройства территории: беседки, теплицы, скамейки, фонари,
искусственные водоемы. Страховые компании при заключении договора о
страховании ландшафта участка составляют подробную перепись находящихся
на нем ценных объектов. Страхование в таком случае производится от обычных
рисков повреждения и утраты. Будет удобно, если в качестве описи клиент
предоставит договор с дизайнерской фирмой, в котором подробно отражена
смета расходов и ее составляющие.
Срок, на который обычно рекомендуют специалисты застраховывать
свой уникальный дизайн участка, это один год. Но некоторых клиентов больше
устраивают сроки поменьше. Часто в договоре страхования указывается срок
всего в один сезон, который можно выбрать из следующих схем: «май и лето»,
«только лето» или «лето и сентябрь». В целом специалисты страхового бизнеса
понимают,
что
им
приходится
работать
в
данном
случае
с
очень
состоятельными людьми нашего времени. Поэтому они стараются угодить
своим «выгодным» клиентам. Так процедура оформления страхования
загородного участка обычно сводится к минимуму. Специалисты приезжают на
обсуждаемый участок, осматривают его и сразу же на месте происходит
заполнение необходимых для страхования документов.
Для того, чтобы в договоре четко были определены объекты
страхования, виды рисков и, как следствие, суммы компенсаций при
возникновении страховых обязательств, различают два отдельных вида
страхования за городом: земельного участка и ландшафтного дизайна на нем.
Если у вас есть пустой или уже облагороженный специалистами загородный
участок земли, который вам ценен не только по эмоциональным вопросам, но и
78
как дорогостоящий объект недвижимости, то принятие решения о его
страховании будет за вами.
79
Глава 3. Проблемы и перспективы развития страхования
недвижимости
3.1. Зарубежный опыт развития страхования недвижимости
Страхование недвижимости, также известное как MRH (Multirisque
Habitation – страхование имущества Мульти-риск) – это страхование
имущества частных лиц.
Во Франции, страхование недвижимости является обязательным для
арендаторов, закон не обязывает владельцев имущества заключать договор
страхования недвижимости. Однако, в случае стихийного бедствия вы
можете понести ответственность за ущерб, причиненный соседям и взять на
себя, совокупность ущерба причиненного собственному имуществу.
Существует несколько типов страхования Мульти-риск: страхование
владельцев, страхование совладельцев и страхование арендаторов.
Страхование
жилища
включают
часто
три
вида
покрытия:
материальный ущерб, гражданскую ответственность и добавочные гарантии.
Материальный ущерб, который может быть покрыт в основном: пожар,
повреждения водой, стихийные бедствия, технологические бедствия и
климатические события, нападения и террористические акты, кражи со
взломом,
воровство
и
вандализм,
разбитые
стекла,
повреждения, повреждение мебели, ювелирных изделий,
электрические
сада и его
ограждений.
Что касается гражданско-правовой ответственности и дополнительных
гарантий, они могут быть более или менее обширными в зависимости от
страховой компании.
Страховые компании предлагают в основном 3 типа контрактов:
базовый, средний и премиум. Клиент выбирает контракт, который ему
подходит, согласно бюджету и гарантиям, которые он желает получить.
Основные факторы, влияющие на размер страховой премии:
80
1. Владелец или арендатор: принимая во внимание, что гарантии
являются более обширными для владельцев недвижимости, они получают
более высокую страховую премию;
2. Основное место проживания или загородный дом: Страховая премия
зачастую выше для загородного дома, чем для основного места проживания.
Это объясняется риском «краж», который значительно выше из-за более
длительных периодов отсутствия;
3. Географическое положение жилья: опасности несчастных случаев не
идентичны в разных местах. Страховая премия выплачивается, как правило,
ниже за жилье находящееся в сельской местности, чем за жилье в Париже,
например;
4. Количество основных комнат: чем больше основных комнат,
подлежащих страхованию, тем выше страховая премия;
5. Ликвидный капитал: сумма оплачиваемой премии увеличивается
при наличии застрахованного ликвидного капитала (наличие мебели,
домашней техники и т.д.).
Очень важно получить подробную информацию о следующих
гарантиях, прежде чем принять решение о заключении договора:
1. Кто застрахован в Гражданской ответственности;
2. Кто имеет право на компенсацию в случае несчастного случая?;
3. Какова стоимость, используемая в качестве основы для компенсации
за поврежденное имущество;
4. Каков предел каждой гарантии, а также франшиза оставшаяся на
страховое лицо;
5. Каким является определение гарантированных товаров;
6. Каковы условия для гарантии «Кража»;
7. Какие гарантии являются дополнительными;
8. Какие существуют исключения;
9. Какие предлагаемые услуги и помощь при Юридической Защите.
81
Два ключевых момента особенно важны, при заключении страховых
полисов на жилье: сумма франшизы и понятие износа.
Чтобы правильно выбрать страховую компанию, важно сравнить
предлагаемые уровни покрытия. Условия и гарантии, так же как и цены
являются свободными, что может вызвать некоторые сюрпризы, особенно в
отношении контрактов с низкими ежемесячными платежами. Таким образом,
при несчастном случае, вам будет возмещен ущерб только за сумму
превышающую франшизу... При авариях с незначительным ущербом,
например ущерб водой, вполне возможно, что вы не получите страховую
премию. Поэтому будьте осторожны и выбирайте разумный
уровень
франшизы.
Страховые компании часто предлагают контракты, которые включают
возмещение как недвижимого, так и движимого имущества. Что касается
мебели, то следует быть особенно внимательным. К стоимости имущества
может применяться уценка с учетом их возраста : износ. Однако, от одной
страховой компании к другой, уценки связанные с износом могут сильно
отличаться. В некоторых контрактах Вы также найдете пункт замена «на
новое» вашего имущества, которое было уничтожено или украдено. Но
будьте осторожны, так как от одной компании или контракта к другому,
понятие возмещение стоимости на новое, может сильно варьироваться.
Важно сравнить данные пункты с особой тщательностью.
Очень важно, заявить о бедствии как можно раньше заказным письмом
с уведомлением, описав подробно, насколько возможно, о предмете и
обстоятельствах несчастного случая (природа бедствия, дата, время, место,
обстоятельства, жертвы, оценка ущерба).
Срок, в течение которого вы должны заявить о несчастном случае, как
правило, составляет 5 дней, за исключением кражи (2 дня), в случае
стихийного бедствия (через 10 дней после постановления, появившегося в
официальной газете).
82
Все эти сроки исчисляются со дня, когда застрахованное лицо узнало
об инциденте, также следует прочитать условия искового заявления в
страховом полисе для соблюдения сроков и деталей договора.
Возможно, в зависимости от ситуации, что ваша страховая компания
прибегнет к услугам независимого эксперта или аккредитованной компании
для определения суммы ремонта или собственности. Заметьте, что при
страховании имущества, выплачиваемая премия не может превышать
стоимость ущерба.
Страховой кодекс Франции устанавливает общий порядок страхования
имущества во Франции, а также называет существенные условия договора
страхования и порядок его заключения.
Договор страхования должен быть заключен обязательно в письменной
форме. Необходимо также наличие страхового интереса. Наличие страхового
интереса признается не только у собственников, которые несут риск
случайной гибели или повреждения имущества, а также у арендаторов.
При страховании заложенного имущества в соответствии с Законом
может быть застраховано имущество, заложенное банку в обеспечение
возврата кредита.
При страховании имущества страховая сумма не должна превышать
действительную стоимость имущества, которая определяется в месте его
нахождения в день заключения договора. Закон допускает установление
страховой суммы в меньшем размере, чем реальная стоимость имущества.
Срок договора определяется по соглашению сторон. Статья 112-4
Страхового
кодекса
устанавливает
существенные
условия
договора
страхования, при отсутствии которых договор признается незаключенным:
• дата заключения договора;
• имя или наименование сторон;
• адреса и банковские реквизиты сторон;
• объект договора;
• страховая сумма;
83
• размер страховой премии или страховых взносов.
Обычно при продаже недвижимости во Франции страховой полис
передается от предыдущего владельца. Клиент не может рассчитывать на
полную компенсацию собственности во Франции, если в документах указана
меньшая ценность имущества.
Также следует проконтролировать, не изменяются ли тарифы полиса,
при длительном отсутствии на территории Франции. Многие французы
используют общее страхование (l’assurance multirisques habitation) для своего
жилья, куда включено страхование недвижимого и движимого имущества, а
также обязательное страхование гражданской ответственности.
3.2. Причины, сдерживающие развитие страхования
недвижимого имущества в России
Стихийные бедствия предсказать очень сложно. Наводнения, ураганы,
лесные пожары наносят огромный ущерб имуществу людей. Нет никакой
эффективной защиты от силы природы. Все, что может сделать государство в
такой ситуации, - минимизировать ущерб и выплатить пострадавшим
достойную компенсацию. В итоге каждая такая катастрофа влетает бюджету
в копеечку. Именно поэтому правительство ломает голову над тем, как
переложить свои расходы на страховые компании.
Но каждый раз при обсуждении вопроса о страховании имущества
власти наталкиваются на правовой барьер. Добровольное социальное
страхование, создание дополнительных форм социального обеспечения и
благотворит.
При
этом
принудить
гражданина
заключить
договор
страхования можно только в отношении его гражданского ответственности.
Страхование
имущественного
интереса,
связанного
с
владением,
пользованием и распоряжением имуществом, носит добровольный характер
(п. 1 ч. 2 ст. 4 ФЗ «Об организации страхового дела в Российской
Федерации»).
84
Таким образом, ни в Конституции РФ, ни в действующем гражданском
законодательстве
нет
положений
об
обязательном
страховании
недвижимости, равно как нет положений, содержащих запрет обязательного
страхования недвижимости. В настоящий момент страхование недвижимости
носит добровольный характер.
Страхование недвижимости останется добровольным. Однако, те, кто
застрахует свое жилье, получат компенсацию от страховой компании в
случае стихийного бедствия. Тем же, кто решит оставить свое имущество без
дополнительной
защиты,
поможет
государство
-
оно
предоставит
пострадавшим жилье, но без права собственности, на условиях социального
найма.
Убытки, связанные со стихийными бедствиями, год от года растут. В
развитых
западных
недвижимости,
странах,
где
принадлежащих
процент
физическим
застрахованных
и
юридическим
объектов
лицам,
достаточно высок, бремя компенсации ложится на плечи страховых
компаний. В странах, где процент застрахованных объектов невелик, к таким
относится и Россия, последствия стихийных бедствий в большей степени
ложатся на госбюджет.
Особое
внимание
следует
уделить
страховым
тарифам.
Их
формирование полностью отдается на откуп субъектам РФ, что может
привести к негативным последствиям. Так, в регионах, где риск стихийных
бедствий выше, стоимость полиса будет дороже, что отразится на поведении
людей - они не захотят переплачивать. Следствием этого станет низкий
уровень проникновения страхования имущества. И, наоборот, в регионах, где
все спокойно, полис будет дешевым, страховать имущество будут более
охотно, но при этом вероятность наступления страхового случая будет
низкой. В результате цель по созданию единой системы защиты населения от
катастрофических убытков не будет достигнута.
Сборы по страхованию имущества физических лиц в 2012 году
составили всего 27 млрд руб. Это около 190 руб. на каждого жителя страны,
85
что свидетельствует об очень маленьком уровне проникновения этого вида
страхования. Речь идет об охвате страхованием 5-10% всего жилого фонда
страны. В этот объем входит и ипотечное страхование, при котором банки
фактически выдвигают заемщикам требования по страхованию предмета
залога ипотечного кредита.
Идея о государственном финансировании расходов на восстановление
незастрахованного имущества, то есть, по сути, оказание безвозмездной
помощи вне зависимости от наличия или отсутствия договора страхования,
представляется неверной. Такой подход дискредитирует саму идею снятия с
бюджета нагрузки на восстановление жилья, уничтоженного стихией, и не
станет реальным стимулом для защиты имущества граждан при помощи
страхования.
Стоимость полиса сейчас трудно посчитать, но он вряд ли будет
обременительным. В Москве стоимость страхования 1 кв. м жилья по
льготной
муниципальной
программе
составляет
1,2
руб.
в
месяц.
Страхование квартиры площадью 80 кв. м обходится примерно в 1,2 тыс.
руб. в год. В сельской местности, очевидно, стоимость будет дороже. Но при
высоком уровне проникновения цены будут снижаться. Не стоит забывать,
что предполагается страховать не полную стоимость жилья, что также
позволит сделать цену страхования доступной.
Обязательное
страхование,
в
первую
очередь,
будет
выгодно
государству, так как может стать серьезной доходной статьей бюджета.
Население же, которое и сегодня отказывается страховаться добровольно,
едва ли захочет делать это по принуждению. Что касается страховых
компаний, то их заинтересованность в этом рынке будет зависеть от
предложенных условий, которые предложит государство - страховых сумм,
тарифов, лимитов возмещения.
В целом обязательное страхование очень правильная и логичная,
особенно после многомиллиардных убытков от пожаров 2010 года,
наводнений в Краснодарском крае в 2012 году и на Дальнем Востоке в
86
прошлом. Конечно, сразу 100%-ного проникновения страховой услуги в
массы не добиться. Однако уже после первых случаев, когда государство
откажется предоставлять незастраховавшимся гражданам строения или
квартиры в собственность, а предоставит их только по договору найма,
страховое сознание собственников начнет меняться. По оценке эксперта,
адекватной ценой за такое страхование будет 100-200 руб. в месяц.
Важно отметить, что документ находится на стадии обсуждения и в
него могут быть внесены изменения. Но уже сейчас понятно, что этот вопрос
не останется без внимания властей и он будет решаться тем или иным
образом. А это означает только одно: россиянам придется осваивать культуру
страхования и отдавать деньги. Хорошо хоть, полис будет не очень
дорогим.
Проблемы огневого страхования
Препятствия
для
введения
обязательного
противопожарного
страхования.
Препятствие 1. Законодательные ограничения. Введение обязательного
страхования имущества противоречит Гражданскому Кодексу РФ. Из статьи
935 ГК РФ вытекает, что законом не может быть возложена обязанность
страхования собственного имущества, но предусматривается возможность
введения обязательного страхования ответственности владельцев имущества
перед третьими лицами.
Следствие: для введения обязательного противопожарного страхования
имущества необходимо изменить Гражданский Кодекс РФ. Без изменения ГК
РФ возможно введение лишь обязательного страхования ответственности
владельцев имущества перед третьими лицами.
Препятствие 2. Неотрегулированные отношения собственности. У
многих владельцев имущества не оформлены надлежащие документы на
право собственности. Оформление документов на право собственности по
всем объектам недвижимости займет несколько лет.
87
Следствие 1: принцип всеобщности обязательного страхования не
может быть выполнен.
Следствие 2: при наступлении страхового случая возможны отказы в
выплатах из-за непризнания страховщиками прав собственности.
Препятствие 3. Отсутствие механизмов принуждения и контроля:
Отсутствие органа исполнительной власти, который (как дорожная
автоинспекция в ОСАГО) мог бы осуществлять функции контроля
исполнения закона об обязательном противопожарном страховании;
Возможные
механизмы
принуждения
к
обязательному
противопожарному страхованию – запрет на регистрацию сделок с
недвижимостью, отключение газа и электричества, взыскание в судебном
порядке, выселение - плохо согласуются с действующим законодательством
и нарушают права собственников.
Следствие:
экономический
эффект
от
введения
обязательного
противопожарного страхования снижается за счет необходимости создания
дополнительных органов по контролю и механизмов по принуждению к
страхованию.
Препятствие
4.
Социальное
недовольство
из-за
восприятия
обязательного страхования как дополнительного «налога».
Обязательное противопожарное страхование не решит проблему
повышения страховой защиты в целом, будет рассматриваться бизнесом и
населением в качестве дополнительного налога.
Следствие: введение обязательного противопожарного страхования
может вызвать социальное недовольство в обществе.
Проблемы титульного страхования
В России титульное страхование в настоящее время развито достаточно
слабо. Можно сказать, что оно только начинает развиваться.
88
Считается, что
в
90-е
годы
в России
из-за неразберихи
в
законодательных актах и работе государственных структур страховать титул
вообще не имело смысла, так как риски утраты права собственности были
крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему.
Титульное страхование стало вводиться в практику работы агентств по
недвижимости и банков при работе по ипотечным программам, которые в
силу сложившейся практики и внутренних стандартов вынуждены оценивать
и минимизировать свои риски. При этом основное распространение
титульное страхование получило в основном при оформлении кредитов
гражданам на цели приобретения квартир.
Недостаток опыта большинства страховых компаний по формированию
специальных резервов делает данную услугу страховых компаний в
настоящее время пока достаточно дорогой. Хотя сам факт подобных попыток
говорит о признании явной необходимости и большой значимости
титульного
страхования,
а
также
позволяет
надеяться
на
его
востребованность и перспективу развития.
В широком смысле под титульным страхованием в России понимается
страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему
недвижимое имущество.
Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если
приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у
владельца:
А) в результате признания заключенной с имуществом сделки
недействительной и применения судом последствий её недействительности в
виде обязания возврата полученного по сделке имущества;
Б) в результате удовлетворения судом предъявленного к владельцу
имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества из
чужого незаконного владения).
Существует несколько факторов, которые препятствуют активному
развитию титульного страхования в России:
89
1. Многие страховые компании все еще проявляют осторожность к
данному виду страхования, так как оно является относительно новым, а
значит и наиболее рискованным;
2. Титульное страхование является юридически и организационно
гораздо более сложным видом страхования, чем простое имущественное
страхование, которое приносит значительно большую «отдачу»;
3. В настоящее время до определенной степени сохранилась
неразбериха в действующем законодательстве о недвижимости, что
значительно повышает «титульные риски» владельцев недвижимости (т.е.
риски утраты прав на эту недвижимость). При высоких «титульных рисках»
страховые
компании
вынуждены
устанавливать
высокую
стоимость
страхования, тем самым понижая на него спрос;
4. У населения попросту не сформировалась страховая культура,
большинство не заинтересовано в страховании в принципе, предпочитая на
нем экономить;
5. Развитие титульного страхование возможно при стабильной
экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как
титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под
залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и
банковская
сфера
не
отличались
стабильностью,
что
наглядно
продемонстрировано современным финансовым кризисом.
Общепринятой и распространенной процедурой является правовая
экспертиза документов на недвижимое имущество, которую сегодня
проводят юристы банков, страховых компаний и крупных коммерческих
структур, агентств по недвижимости и дэвэлоперских структур, а также
нотариусы при удостоверении соответствующих сделок. Профессионализм,
полнота и качество таких «экспертиз» порой оставляют желать лучшего.
Первая серьезная проблема таких экспертиз заключается в том, что при
их проведении за основу принимается сам факт владения собственником
недвижимостью, подтвержденного свидетельством о регистрации права.
90
При этом почему-то не учитывается, что при регистрации любого права
сотрудники регистрирующего органа проверяет только «последнюю»
проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он
регистрирует право, при этом проверяются представленные заявителем
документы.
Регистраторы законодательно ограничены в масштабе и сроке такой
проверки, а обязанности и механизма проверки так называемой «цепочки
правовых титулов» нет вовсе.
Кроме того, регистратор не знает и не может знать о наличии или
отсутствии на момент регистрации права собственности судебных споров и
требований бывших собственников или третьих лиц истребовать (возвратить)
имущество.
Вторая проблема - это отсутствие юридического образования и
недостаточный профессиональный опыт представителей самого большого
отряда участников рынка недвижимости - сотрудников агентств по
недвижимости, которых обычно называют «риэлторами».
Многие риэлторы не знают о практике и принципах проверки
правового титула и не имеют полного представления о титульном
страховании.
Обычно
ими
собирается
и
изучается
стандартный
комплект
документов, при этом самые добросовестные из риэлторов, как правило,
ставят клиента в известность о возможных рисках и сомнительных моментах
в истории недвижимости, но работа по проверке титула недвижимости очень
индивидуальная и требует больших затрат времени и сил, отвлекая риэлторов
от их прямых обязанностей по поиску для своих клиентов и подбору
объектов недвижимости. Кроме того, многие агенты по недвижимости
объективно не в состоянии оценить все правовые аспекты и возможные
негативные последствия истории титула, а тем более предотвратить их или
защитить клиента от этих рисков.
91
Объективности
ради
надо
отметить
также,
что
агентства
по
недвижимости финансово заинтересованы, чтобы сделка состоялась, а
поэтому не всегда станут раскрывать своим клиентам даже известные им
негативные факты из истории титула, не будут разъяснять существующие
риски, а тем более не укажут на недостатки самого недвижимого имущества
(состояние и несущие способности фундамента, стен и перекрытий;
состояние
инженерных
коммуникаций;
негативная
экология
района
застройки и наличие вредных для здоровья факторов; наличие обременений и
сервитутов, и т.д.).
Как было сказано выше, решение о возможности и условиях
совершения титульного страхования должно приниматься страховыми
компаниями на основании детального юридического заключения о правовом
титуле. При этом, безусловно, встает вопрос кому страховая компания и
другие участники рынка недвижимости могут доверить проверку титула и
как клиенту гарантированы риски убытков, в случае если титул будет
оспорен.
Как и во всем мире, решением этого вопроса может быть только
гарантированное страховым полисом крупной страховой компании страховое
возмещение в случае совершения юристом компании, выдавшей правовой
титул, профессиональной ошибки.
3.3. Направления развития страхования недвижимости
Как
утверждается,
действительно
страхование
добровольным,
а
его
жилья
цена
и
гражданами
условия
станет
планируется
устанавливать на уровне регионов. В случае стихийного бедствия (пожар,
наводнение и т.д.) взамен утраченного новоё жилье получат те, кто его
своевременно застраховал, и те, кто не приобрел полис. Последней категории
граждан жилье будет предоставляться на условиях соцнайма, временно, без
права собственности. Владельцы полиса смогут рассчитывать на квартиру в
92
строящемся жилье. Величину страховки будут устанавливать, ориентируясь
на площадь жилья и среднюю стоимость метра в регионе.
В настоящий момент региональные программы страхования жилья
существуют в Москве, Екатеринбурге, Ярославле и Краснодарском крае.
Например, в Москве в 2013 году стоимость страхования 1 кв. м по
муниципальной программе равнялась 1,21 руб. в месяц при стоимости 1 кв. м
в 33 тыс. руб. Бюджет города вносил 30% выплаты от расчётного ущерба,
остальное
-
одна
из
пяти
страховых
компаний. В
законопроекте
оговаривается оплата полиса по частям: например, включение его в платежки
за коммунальные услуги. Минфином в конце января опубликован
доработанный вариант законопроекта страховании жилья.
В 2014 году будет созданы общество взаимного страхования
застройщиков. С 2014 года вступил в силу закон о неукоснительном
страховании финансов населения с аккумулированных для строительства
жилых домов, путем банковского обеспечения с помощью обществ
взаимного страхования. На сегодняшний день ответственность застройщиков
обеспечивается с помощью страховых фирм.
Общество взаимного страхования будет единым инструментом защиты
дольщиков.
Общество взаимного страхования будет единым инструментом защиты
дольщиков, при банкротстве застройщика, для всей территории России.
Благодаря созданию общества взаимного страхования, будут отстраняться
недобросовестные игроки рынка, что позволит в том числе эффективно
решать вопросы долгостроя.
Обанкротившихся застройщики примерно 1 миллиард долларов.
Сегодня в России рынок договоров долевого участия составляет около
37 миллиардов долларов, обанкротившихся застройщики примерно 1
миллиард долларов, в Московском регионе этот показатель равен 800
миллионов долларов. Это примерно три процента от рынка покупки жилья,
93
такой процент будет заложен в сумму страхования и в конечном итоге ляжет
на плечи покупателя.
С
2014
года
покупатель
жилья
получает
гарантию
выплаты
затраченных средств.
С 2014 года покупатель жилья, заключая договор долевого участия,
получает гарантию выплаты затраченных средств, учитывающих инфляцию
и
штрафы,
при
неисполнении
своих
обязательств
по
договору
недобросовестным застройщиком. Эта мера позволит в дальнейшем очистить
рынок от недобросовестных и несостоятельных компаний застройщиков.
Законодательные, административные и социальные ограничения не
позволяют снизить расходы государства на компенсации пострадавшим при
пожарах за счет введения обязательного противопожарного страхования.
Эффективный способ развития страхования от огневых и иных рисков мотивирование добровольного спроса.
Недострахованные риски: по оценкам «Эксперт РА», лишь 5-10%
недвижимого имущества физических и юридических лиц застраховано от
огневых и иных рисков. По оценкам «Эксперт РА», объем рынка страхования
имущества физических лиц в 2010 году составил 25 млрд. рублей, объем
рынка страхования юридических лиц от огневых и иных рисков - 58 млрд.
рублей.
Заметного
увеличения
уровня
проникновения
страхования
имущества физических и юридических лиц от огневых и иных рисков не
ожидается и в ближайшие 2-3 года. По прогнозам «Эксперт РА», объем
взносов по страхованию имущества физических лиц в 2014 году вырастет
всего на 12% по сравнению со значением 2013 года, темпы прироста взносов
по страхованию имущества юридических лиц от огневых и иных рисков
составят 3%. Расходы на компенсации пострадавшим при пожарах попрежнему будут ложиться на бюджет государства.
Большие
трудности:
сложившаяся институциональная среда не
позволяет ввести обязательное противопожарное страхование в России.
Президент РФ неоднократно предлагал рассмотреть возможность введения
94
обязательного противопожарного страхования для защиты имущества всех
собственников от огневых рисков. Тем не менее, ни один из предлагаемых
проектов законов не был принят, так как введению обязательного
противопожарного
страхования
препятствуют
Гражданский
Кодекс,
неотрегулированные отношения собственности, отсутствие механизмов
принуждения
и
контроля
и
возможное
недовольство,
вызванное
дополнительной нагрузкой на бизнес и население.
Преимущества доброй воли: альтернативным способом защиты
собственников имущества от огневых рисков является мотивирование к
добровольному страхованию. Эффективность такого подхода к решению
проблемы доказала муниципальная программа страхования жилья в г.
Москве. Доля имущества граждан, застрахованного по программе, каждый
год растет и в 2012 году, по данным «Городского центра жилищного
страхования», составила 64%. При этом добровольные страховые продукты
более гибкие, чем обязательные (например, есть возможность выбора
размера страхового покрытия), а собственники, решившие застраховать свое
имущество и ответственность от огневых и иных рисков, заинтересованы в
повышении противопожарной безопасности.
Альтернативным
способом
повышения
уровня
проникновения
противопожарного страхования является мотивирование к добровольному
страхованию.
Методы
стимулирования
граждан
к
добровольному
страхованию имущества и ответственности, применяемые государством,
могут быть различными: от софинансирования приобретения страховой
защиты до разработки различных привлекательных для потребителей
федеральных и муниципальных страховых программ. Такой вариант решения
проблемы, помимо того, что не обладает указанными выше недостатками,
имеет свои преимущества:
Преимущество 1. Гибкость.
Ущерб
имуществу
и
третьим
лицам
часто
наносится
не
непосредственно в результате пожара, а в результате залива водой, боя
95
стекол и других событий. Страхование только от огневых рисков не
покрывает убытков от реализации сопутствующих рисков, хотя убыток от
них может быть гораздо выше. При добровольном страховании у владельцев
есть возможность застраховать свое имущество и ответственность на любую
сумму, от любого набора рисков с учетом индивидуальных потребностей.
Преимущество 2. Повышение безопасности.
Страховые
недвижимости
тарифы,
с
применяемые
высоким
уровнем
страховщиками
противопожарной
к
объектам
безопасности,
значительно ниже, чем тарифы по объектам, где вероятность возникновения
пожара высока, а средства для предотвращения и снижения убытков от
пожаров
отсутствуют.
Собственники,
решившие
застраховать
свое
имущество и ответственность от огневых и иных рисков, заинтересованы в
повышении противопожарной безопасности.
Позитивный пример столицы. Реализация муниципальной программы
страхования жилых помещений в г. Москве, которая действует с 1996 года,
доказывает эффективность стимулирования собственников имущества к
добровольному страхованию как метода повышения противопожарной
защиты населения.
Наиболее эффективная система обязательного противопожарного
страхования – это добровольное страхование с развитой программой
государственной мотивации.
Суть
программы
заключается
в
мотивировании
граждан
к
добровольному страхованию имущества за счет софинансирования оплаты
убытков при наступлении страхового случая правительством г. Москвы.
Участие правительства г. Москвы в программе мотивирует жителей столицы
к приобретению страховой защиты за счет:
роста уровня доверия граждан к страхованию при участии
муниципальных властей. При этом на конкурсной основе в программе
участвуют только высоконадежные страховщики;
96
Таблица 3.1 - Уровень надежности страховых компаний, участвующих в
муниципальной программе страхования жилья в г. Москве
Рейтинг «Эксперт РА» на
26.10.2013
Страховая компания
ОАО «Военно-страховая компания»
А++
ЗАО «Московская акционерная страховая компания»
(МАКС)
А++
ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»
-*
ОАО «Страховая компания «РОСНО»
А++
ОАО «Страховая группа МСК»
А+
ЗАО «Страховая группа «УралСиб»
А+
*компания прекратила свою деятельность и вошла в состав Страховой
группы «МСК»
Источник: «Эксперт РА»
технологичности
инфраструктуры
за
счет
(приобрести
использования
страховую
защиту
ресурсов
можно,
городской
ежемесячно
оплачивая страховой взнос по платежным документам на оплату жилищнокоммунальных
услуг
либо
по
специальным
квитанциям
страховых
организаций, участвующих в программе. Квартира считается застрахованной
с 1-го числа месяца, следующего за датой уплаты страхового взноса);
доступности
(за
счет
софинансирования
оплаты
ущерба
правительством города, страховой тариф находится на низком уровне).
По программе страхуются следующие риски:
пожар и проведение правомерных действий по его ликвидации;
взрыв по любой причине, за исключением террористического акта;
аварии систем внутренних водостоков, отопления, водопровода,
канализации;
сильный ветер (свыше 20
м/сек), ураган, смерч, шквал и
сопровождающие эти явления атмосферные осадки.
97
При
уничтожении
жилого
помещения
Правительство
Москвы
гарантирует предоставление жилья гражданам, зарегистрированным в нем по
месту жительства, по действующим в городе нормам.
Таблица 3.2 - Изменение показателей муниципальной программы
страхования жилья в г. Москве
Показатель
1996 год
2012 год
Страховой взнос
20 коп./м.кв
1р.35 коп./м.кв
Максимальная сумма
ответственности
3005 р./м.кв
26 000 р./м.кв
20% - страховщики
70% - страховщики
80% - правительство Москвы
за счет бюджетных средств
30% - правительство Москвы
за счет бюджетных средств
Покрытие ущерба
Источник: «Эксперт РА» по данным «Городского центра жилищного страхования»
По городской программе в 2012 году, по данным «Городского центра
жилищного страхования», было застраховано 64% недвижимости граждан. С
1996 г. по 31.12.2012 г. выплачены денежные средства на восстановление 135
тыс. квартир. При этом более 95% страховых случаев – это не пожары, а
заливы квартир из-за аварий систем водопровода, отопления, канализации,
внутреннего водостока.
Таблица 3.3 - Показатели реализации муниципальной программы
страхования жилья в г. Москве в 2011 году
Показатель
2011 год
Количество застрахованных жилых помещений 2,06 млн
Страховые выплаты
283,5 млн. рублей
В том числе: страховая субсидия
84,61 млн. рублей
Количество страховых случаев
12,2 тыс.
Источник: «Эксперт РА» по данным «Городского центра жилищного страхования»
98
К недостаткам программы можно отнести небольшой размер страховой
суммы. Однако его можно увеличить по специальным программам,
предлагаемым страховщиками.
Опыт Москвы, в основе которого лежит мотивация граждан к
добровольному страхованию, может и должен быть распространен на всю
страну. При этом в зависимости от региона могут использоваться
дополнительные мотивационные модели. Эксперты считают, что такую
программу может позволить себе далеко не любой город в стране, но данная
программа является очень важным стимулом для привлечения граждан к
страхованию
своих
квартир.
Без
реализации
программы,
уровень
проникновения страхования имущества физических лиц в Москве был бы в
разы меньше.
Таблица 3.4 - Рэнкинг страховщиков по взносам по страхованию имущества
юридических лиц от огневых и иных рисков, 1 полугодие 2013 года
Место
Компании/ группа компаний
Взносы, в тыс.руб.
1
2
3
СК «СОГАЗ»
Группа "Альфастрахование"
СГ "РОСГОССТРАХ"
7 983 196
3 610 480
3 376 518
Количество
договоров
9 256
11 935
44 054
Таблица 3.5 - Рэнкинг страховщиков по взносам по страхованию имущества
физических лиц, 1 полугодие 2013 года
Место
Компании/ группа компаний
Взносы, в тыс.руб.
1
2
3
СГ "РОСГОССТРАХ"
СОАО «ВСК»
ОСАО «РЕСО-Гарантия»
5 935 653
612 542
573 386
Количество
договоров
2 414 836
217 608
101 352
Например, Открытое акционерное общество «Тинькофф Онлайн
Страхование» разработало собственную высокотехнологичную IT-платформу
и внедрила обширный опыт ТКС Банка в построении инновационного
99
бизнеса
финансовых
услуг.
Это
позволяет
предложить
клиентам
индивидуальные страховые продукты, а также дистанционные сервисы
урегулирования убытков и продаж в любой точке России на традиционно
высоком для Группы уровне клиентского обслуживания.
Страхование недвижимости от стихийных бедствий никогда в России
не значилось среди приоритетов владельцев жилья. Как изменить отношение
жителей РФ к этому вопросу придумало Правительство. Предлагается
добровольно-принудительно страховать недвижимое имущество от пожаров,
потопов и прочих форс-мажорных неприятностей. Иначе, по мнению
властей, придется «каждый раз» изыскивать из бюджетов 50-60 млрд. руб.
для
устранения
последствий
катаклизмов.
Массовое
страхование
недвижимости и даст необходимый оборотный капитал. Пока же первый
вице-премьер должен обсудить обязательное страхование жилых помещений.
Тем не мене, данное предложение не соответствует положениям
Конституции РФ и положениям гражданского законодательства.
На мысль об обязательном страховании жилья Правительство навел
закон об оказании помощи российским гражданам, утратившим имущество
во время стихийных бедствий. Последняя и окончательная версия данного
закона обсуждалась высшей исполнительной властью с конца истекшего
2013 года. Длительное обсуждение привело к появлению гениальной
формулы «добровольное страхование имущества – дело обязательное».
Данный тезис уже прошел согласование в Центробанке и Всероссийском
союзе страховщиков.
Суть
обсуждаемого
в
Правительстве
документа
сводится
к
следующему. Страхование жилья останется процедурой добровольной, и
получить недвижимость взамен утраченной после форс-мажора смогут и
владельцы страхового полиса, и граждане, не застраховавшие жилье. Однако
застрахованные получат вновь выстроенное, в том числе и за счет средств
страховой компании, жилье в собственность, тогда как незастрахованным
100
выдадут временное убежище на условиях «социального найма» и без права
его приватизации.
Стоимость
полиса
страхования
от
стихийных
бедствий
будет
разниться, в зависимости от риска возникновения катастроф в регионе.
Главное, чтобы полис смог покрыть риск утраты жилой площади в
результате вероятных бедствий - пожара, потопа и т.п. обстоятельств. Сумма
же выплачиваемой страховки будет зависеть от площади жилья и стоимости
квадратного метра недвижимости, которую определяет сам регион.
В настоящий момент местные программы страхования недвижимости
существуют в Москве, Екатеринбурге, Ярославле и Краснодарском крае. В
столице, например, в истекшем году стоимость страхования квадратного
метра составляла 1,21р. в месяц, при установленной стоимости того же
метра – 33000р. Причем, треть убытков покрывали власти Москвы, а
остальную часть – страховая компания. В Краснодарском крае жилье
страхуют на полмиллиона или миллион рублей. Стоимость полиса для
квартиры составляет 450 или 900р., для частного дома - 550 или 1100 р., в
зависимости от суммы страховки.
Сегодня
страхование
недвижимости
в
России
не
пользуется
популярностью - застраховано около 3,5 - 5% объектов. Чтобы ситуацию
изменить, новым законом предусмотрена даже оплата страхования в
рассрочку с включением ежемесячного взноса в стоимость оплаты за
коммунальные услуги.
Экспертная оценка пригодности поврежденного жилья к проживанию,
согласно законопроекту, должна выставляться экспертной комиссией, при
участии представителя страховой компании. Правительство же займется
разработкой методики оценки ущерба, причиненного жилью, а также
предложит основания для отказа в производстве данных выплат.
Вступление закона в силу предусматривается через год после того, как
его подпишет глава государства.
101
Собранные МЧС данные за 2012 год гласят, что в отчетном году из
бюджета страны направлено для устранения последствий природных
катастроф 13,9млрд. руб. Предоставление нового жилья пострадавшим
обошлось в 2,8млрд. руб. Всего было выдано пострадавшим 558
сертификатов, денежное наполнение каждого (в среднем) составляло
5,01млн. руб.
Впервые о необходимости восстановления обязательного страхования
жилья вслух заговорили в 2010 году, когда летние пожары уничтожили
тысячи жилых домов по всей России. Тогда МЧС предложило в
обязательном порядке страховать недвижимость от пожаров и чрезвычайных
ситуаций. Еще большую актуальность эта тема получила после летних
наводнений в 2012 году. Миллиардные компенсации пострадавшим от
наводнения
в
Крымске
заставили
правительство
вернуться
к
идее
обязательного страхования жилья. Впрочем, и тогда идея не нашла особой
поддержки. В октябре прошлого года Минфин и Совет при президенте РФ по
кодификации
и
совершенствованию
гражданского
законодательства
сообщили о том, что обязательное страхование жилья противоречит
Конституции, Гражданскому кодексу и закону о страховом деле и поэтому не
может быть претворено в жизнь.
Новую волну призывов о принятии нового закона вызвало наводнение
на Дальнем Востоке в июле этого года. Основным доводом ратующих за
всеобщее страхование стали огромные бюджетные расходы на компенсацию
ущерба, которые подрывают бюджет страны. Согласно оценкам, на
устранение последствий наводнения на Дальнем Востоке потребуется более
14 млрд руб. Практически все средства уходят на выплаты компенсаций
физическим
и
юридическим
лицам,
жилищные
сертификаты,
единовременную материальную помощь, пособия в связи со смертью членов
семьи и восстановление жилых помещений. Закрепление в Гражданском
кодексе РФ нормы обязательного страхования имущества граждан позволило
бы снизить государственные затраты на выплаты пострадавшим от
102
стихийных бедствий, считают эксперты. Как следствие, государство смогло
бы
выделять
дополнительные
материальные
средства
на
другие
немаловажные проекты.
Тем не менее, после первого рассмотрения проект закона о страховании
жилья был отправлен на доработку: первый вариант, по мнению экспертов,
оказался слишком сырым. В частности, множество замечаний вызывала
необходимость подкорректировать ГК РФ в соответствие с требованиями
нового закона.
Остается масса вопросов, ответы на которые не может дать как модель
гражданского законодательства РФ, так и множество других причин.
Например, как определить сумму жилья, которое страхуется, какую сумму
потом компенсировать. Ведь единой модели оценки жилья в России нет, а
разные суммы приведут к спорам по выплатам в дальнейшем, в том числе
судебным. Даже при компенсации в 100% от рыночной стоимости ветхого
жилья на вырученные деньги не получится купить нормальное действующее
жилье, тем более новое. То есть человек, несмотря на страховку, все равно
останется без жилья.
Новое, более удовлетворительное, решение проблемы было найдено в
короткие сроки. Согласно информации в СМИ, Министерство финансов
разработало новый закон о страховании жилья, который будет передан в
правительство до 20 декабря. В отличие от своего предшественника новый
проект предусматривает добровольное страхование имущества. Государство
же обязуется по мере сил подталкивать российских граждан к принятию
такого решения. Как отметил заместитель министра финансов Алексей
Моисеев, новый вид страхования не станет обязательным, но в то же время
будет необходимым для граждан России.
По новой концепции полноразмерная компенсация стоимости жилья в
случае пожара или наводнения от государства и страховщиков будет
полагаться только тем гражданам, которые добровольно купили страховку.
Незастрахованные же владельцы жилплощади компенсацию не получат.
103
Максимум, на что они смогут рассчитывать, – это жилье на основе
социального найма для временного проживания без права оформления его в
собственность (то есть жилье останется за муниципалитетом).
Согласно задумке Минфина, взносы в страховую компанию будет
платить сам гражданин, а федеральный бюджет примет участие в страховых
выплатах.
Принципом
добровольного
страхования,
отмечается
в
законопроекте, станет «софинансирование за счет бюджетных средств части
выплат при наступлении страхового случая». Средства пострадавшим будут
поступать от бюджетов всех уровней и от страховой организации. Последняя,
в свою очередь, будет собирать взносы с граждан.
Добровольное страхование имущества в различных его видах
действительно могло бы стать хорошей альтернативой обязательному
страхованию. Так, в некоторых регионах России взносы на страхование по
заявлению собственника жилья уже включаются в единый счет на оплату
коммунальных услуг. Тем самым, с одной стороны, единая премия за
страховку разбивается на 12 месяцев, и финансовая нагрузка на население
получается совсем небольшая. С другой стороны, полностью застрахована
сама недвижимость.
3.4. Аналитический обзор развития страхового рынка в 2013 году
1. Участники
Количество страховых компаний продолжает уменьшаться, но процесс
идет медленнее, чем в 2012 году. Если в прошлом году рынок потерял 103
участника, то в 2013 году – 38. Как и в прошлом году, основные изменения
коснулись страховщиков с низкой капитализацией. В 2013 году отозваны
лицензии у 21 компании с капиталом менее 150 млн рублей, и только у 5 - с
капиталом свыше 480 млн рублей.
Только 3 страховщика с отозванными лицензиями входили в первую
сотню
компаний.
Самым
крупным
страховщиком,
закончившим
деятельность в 2013 году, стало ОСАО «Россия» с долей рынка ~0,5%.
104
В итоге на рынке на 31.12.2013 г. осталось 420 страховых и
перестраховочных компаний.
Совокупный уставный капитал российских страховщиков составляет
210,4 млрд рублей (на 31.12.2012 г. -198,2 млрд рублей), средний размер
уставного капитала- 500,88 млн рублей (на 31.12.2012 г. – 432,7 млн рублей).
Рисунок 3.1 – Количество страховых компаний по размеру уставного
капитала на 31.12.2013 года
105
Рисунок 3.2 – Количество страховых компаний по размеру уставного
капитала на 31.12.2012 года
Доля компаний с уставным капиталом от 60 до 120 млн руб. в течение
2013 года сократилась с 30 до 25%, при этом незначительно увеличились
доли страховых организаций с размером уставного капитала свыше 120 млн
рублей.
Российский страховой рынок не привлекателен для иностранного
капитала.
Присутствие
международных
страховых
групп
в
России
сокращается, что связано с отсутствием у их собственников ясности с
возможностью развития классических видов страхования. По данным ЦБ РФ
сумма участия иностранных компаний в уставных капиталах российских
страховщиков снизилась до 15,88% (на 01.01.2013 г. – 17,4%). Наибольший
интерес для иностранцев предоставляет сегмент страхования жизни.
2. Структура рынка
106
2013 год оказался менее успешным для страхового рынка, чем
предыдущие 2 года.
Объем премий увеличился до 904,86 млрд рублей, но годовой темп
роста премий снизился в 2 раза (11% в 2013 году, 22% в 2012 году).
Продолжается поквартальное замедление темпов прироста (12,8% за первый
квартал, 13,3% за 1 полугодие, 12,6% за 9 месяцев, 11,1% за год).
Незначительное улучшение во 2 квартале не повлияло на общую
картину.
Таблица 3.6 - Ключевые показатели страхового рынка, 2010-2013 г.
Год
2010
2011
2012
2013
Страховые Темп
Страховые Темп
премии
роста
выплаты
роста
(млрд руб.) (%)
(млрд руб.) (%)
555,8
4,2
295,97
3,8
665,02
19,65
303,76
2,63
809,06
21,66
369,44
21,62
904,86
11,1
420,77
12,9
НРА по данным ФССН/ФСФР/СБРФР
Коэффициент
выплат,%
53,25
45,68
45,66
46,5
Тенденция превышения темпа роста премий над темпом роста выплат,
существовавшая в течение 3 предыдущих лет, в 2013 году сменилась на
противоположную, и скорее всего, сохранится и в следующем году.
Региональная структура страхового рынка по сравнению с 2012 годом
практически не изменилась. Традиционно Центральный федеральный округ
занимает лидирующую позицию в структуре совокупной страховой премии
(57,4% или 518,96 млрд руб.). Большая разница в развитии регионов, уровне
доходов, сложности с созданием страховой инфраструктуры оказывают
негативное влияние на развитие добровольных видов страхования.
107
Рисунок 3.3 – Распределение премий по федеральным округам 2012 год
Рисунок 3.4 – Распределение премий по федеральным округам 2013год
108
Отраслевая
структура
рынка
продолжает
меняться
в
сторону
уменьшения доли добровольных видов страхования, не относящегося к
страхованию жизни. При этом доля обязательных видов существенно не
изменилась(18,53% в 2012 году, 18,32% в 2013 году), а доля страхования
жизни продолжает увеличиваться (6,65% в 2012 году, 9,38% в 2013 году).
Объем страховых премий по добровольным видам страхования за 2013
год составил 739,13 млрд рублей, по обязательным – 165,73 млрд рублей.
Выплаты по добровольным видам (326 млрд рублей) увеличились в 2013
году на 10,3%, что ниже темпа роста премий (11,4%).
В целом по рынку положительную динамику продемонстрировали
премии по всем видам добровольного личного страхования (293,62 млрд
рублей, +23,7% по сравнению с 2011 годом), 4 из 7 видов добровольного
страхования имущества (393,82 млрд рублей, +4,6%), 6 из 8 видов
добровольного страхования ответственности (29,74 млрд рублей, минус
0,6%). Все виды имущественного страхования, кроме авиакаско, показали
темп роста ниже среднерыночного. Наиболее существенные изменения
коснулись страхования средств водного транспорта, премии по которому
сократились на 19,5%.
В структуре премий по добровольным видам основную часть занимают
ДМС (15,55%), страхование средств наземного транспорта (28,72%),
страхование имущества юридических лиц и граждан (18,15%), страхование
от несчастных случаев (12,69%).
Лидирующими видами по темпам роста премий по добровольным
видам стали страхование жизни (+60,5% к соответствующему периоду
прошлого года) и страхование от несчастных случаев (+23,9%). За счет
страхования от несчастных случаев объем премий в целом по рынку вырос на
20,27%, в то время как доля этого вида составляет лишь 10,36%. При этом
основной рост обеспечивается за счет кредитных продуктов и 1 канала
продаж – банковского.
109
В секторе страхования жизни работают 48 страховщиков, 6 из них не
заключают новые договоры страхования. Только у 27 страховщиков жизни
количество заключенных договоров превышает 1000. Концентрация рынка
здесь самая высокая по сравнению с другими видами страхования: на 10
крупнейших компаний приходится 86,92% премий, на ТОП-20 – 97,51%.
Около трети рынка принадлежит дочкам иностранных страховщиков.
Последние 3 года темп роста премий по данному виду значительно
превышает среднерыночные значения, что обусловлено в значительной мере
ростом кредитного страхования жизни. Коэффициент выплат снизился с
34,8% в 2010 году до 14,52% в 2013 году, что объясняется опережающим
ростом премий по данному виду.
Объем премий по страхованию средств наземного транспорта по
сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 8,2% (в 2012
году – на 10 проц. пунктов больше), а выплаты – на 23,7% (в 2012 году – на
5,3 проц. пункта меньше). Причиной уменьшения темпа роста стало прежде
всего сокращение продаж новых иномарок по сравнению с прошлым годом.
Автокаско по-прежнему обеспечивает значительную часть денежных
потоков страховщиков. У 9 из 20 крупнейших страховщиков средств
наземного транспорта этот вид в сочетании с ОСАГО является основной
портфеля,
причем
5
из
них
имеют
коэффициент
выплат
выше
среднерыночного. Из 20 крупнейших страховщиков ОСАГО такая ситуация
уже у 11 и 5 компаний соответственно.
110
Рисунок 3.5 – Динамика средней премии и средней выплаты по каско 20092013 гг.
До 73,58% вырос коэффициент выплат (в 2011 -2012 г.г. - 64%). У 64
страховщиков из 217, занимающихся этим видом страхования, коэффициент
выплат превышает среднерыночный уровень, у 28 из них – 100%. Еще 9
компаний только производят выплаты, а премий не собирают. У 21
страховщика выплаты равны 0.
Основной
«болевой
точкой»
рынка
автострахования
является
урегулирование убытков. В 12 регионах коэффициент выплат больше 80% (в
2012 году во всех регионах, кроме Ульяновской области, данный
коэффициент был ниже), а в Ивановской области превышает 95%. Это
косвенно свидетельствует об активизации мошеннических схем, которые
являются очень прибыльным бизнесом.
Изменение правоприменительной практики привело с одной стороны, к
сокращению сроков урегулирования, с другой - к росту выплат и судебных
расходов. Поскольку страховщики
практически не имеют возможности влиять на убыточность, их
реакцией является повышение тарифов, но динамика роста средней выплаты
значительно опережает рост средней премии.
111
В 2014 году следует ожидать изменений в составе автостраховщиков,
занимаемых ими долей рынка, сохранения тенденции роста тарифов.
Серьезных изменений в сегменте сельскохозяйственного страхования в
2013 году не произошло. По данным НССО, застраховано 16% посевных
площадей взамен 20% в 2012 году, большинство из них(85%) – с
господдержкой (в 2012 году- 80%). Причинами снижения застрахованных
площадей стали рост стоимости страхования из-за увеличения стоимости
урожая, распределение субсидий по регионам не до начала посевной, а в
ноябре,
сложности
с
получением
субсидии.
Распространение
государственной поддержки на страхование животных из-за отсутствия
необходимых документов начало действовать не с 1 января, а с 15 ноября. В
результате предварительно выделенный объем субсидий (5 млрд рублей на
страхование урожая и 1 млрд рублей на страхование животных) был
сокращен на 602 млн и 724 млн рублей соответственно.
Аграрии продолжают надеяться на государство: на Дальнем Востоке,
пострадавшем от наводнения в 2013 году, страхованием были частично
охвачены только Амурская область (выплаты составили 23 млн рублей) и
Приморский край (25 млн рублей). В Хабаровском крае и Еврейской АО
пострадавшие посевы застрахованы не были.
Отсутствие учета региональной специфики при определении опасных
природных явлений, единых критериев их влияния на возникновение ущерба
отрицательно влияют на этот сегмент рынка. С учетом сокращения
выделенных в 2014 году средств на субсидирование страхования, серьезного
роста объема премий ожидать не приходится.
Лидером страхования имущества юридических лиц со значительным
отрывом от остальных является ОАО «СОГАЗ» (36,52 млрд из 104,3 млрд
рублей). Именно в этой компании было застраховано имущество и
оборудование Загорской ГАЭС-2, пострадавшее в аварии 18 сентября. По
предварительной оценке, сумма ущерба может превысить выплаченную по
крупнейшему страховому случаю на Саяно-Шушенской ГЭС.
112
Страхование имущества корпораций и госкомпаний осуществляется в
основном
аффилированными
компаниями,
а
рыночные
отношения
распространяются на мелкие и средние предприятия. Из ТОП-10 компаний
по объему выплат по страхованию имущества юридических лиц 2 не входят в
десятку лидеров по объему премий, причем у ООО «СО «Маяк»
коэффициент выплат превышает 100%.
В сегменте добровольного страхования ответственности, на который
приходится 29,74 млрд рублей, положительную динамику показали премии
по всем видам страхования, кроме 2. Премии по страхованию гражданской
ответственности владельцев автотранспорта сократились на 5,2%, а по
страхованию ответственности за неисполнение обязательств - почти на 40%,
что стало причиной того, что объем премий в целом по сегменту при
положительной динамике остальных видов оказался ниже прошлогодних
значений.
Доля обязательных видов в целом по рынку по сравнению с 2012 годом
практически не изменилась (18,31% и 18,53% соответственно). Объем
премий уменьшился по всем обязательным видам, кроме ОСАГО и
обязательного страхования ответственности владельцев опасных объектов.
Объем премий по ОСОПО составил 9,18 млрд рублей (+0,9% по сравнению с
прошлым годом), объем выплат – 278,74 млн рублей (+92,6%). Количество
компаний,
работающих
в
секторе
обязательного
страхования
ответственности владельцев опасных объектов, достигло 63. Лидирующие
позиции традиционно принадлежат ОАО «СОГАЗ» и ООО «Росгосстрах»,
занимающим 18,48% и 16,08% этого сегмента рынка соответственно.
Количество заключенных договоров по этому виду за год увеличилось с
231,6 тысяч до 252,3 тысяч, а объем премий вырос менее чем на 1%, что
связано прежде всего с применением сниженных коэффициентов уровня
опасности. Коэффициент выплат по этому виду постепенно увеличивается
(3,05%), но остается одним из самых низких по рынку. При этом количество
113
заявленных страховых случаев по сравнению с прошлым годом выросло на
74%.
В 2013 году страховщики начали работу по новому виду –
обязательному страхованию ответственности перевозчика. За 9,5 месяцев,
начиная с середины марта, заключено 43 077 договоров страхования, из
которых только 5,7 тысяч пришлось на 4 квартал. Лидерами данного
сегмента рынка стали ОАО «СОГАЗ» (19,69%) и ОСАО «Ингосстрах»
(14,17%). По данным Национального союза страховщиков ответственности,
охват страхованием пассажиров составляет около 77%, а перевозчиков около 54%.
Сегмент обязательного страхования автогражданской ответственности
стал в 2013 году наряду со страхованием средств наземного транспорта
наиболее проблемным для рынка. Объем премий по ОСАГО увеличился на
10,3% до 134,25 млрд рублей с одновременным увеличением выплат на 19%
(77,37 млрд рублей). За 2013 год заключено 42,43 млн договоров страхования
ОСАГО (за 2012 год – 40,4 млн договоров).
Количество страховщиков ОСАГО не изменилось - 98 компаний. При
этом с рынка ушли 4 страховщика, в том числе ОСАО «Россия», выплаты за
которого из гарантийных фондов РСА составят около 2 млрд рублей –
максимум за все время действия ОСАГО.
114
Рисунок 3.6 – Динамика страховых премий и выплат по ОСАГО 2003-2013
гг.
По итогам 2013 года соотношение выплат и премий в этом сегменте
выросло с 52,74% до 57,64%. Максимальные значения коэффициента выплат
за десятилетнюю историю ОСАГО были в 2008-2010 г.г., однако реальная
убыточность по данному виду в 2013 году значительно больше, чем в
предыдущие годы, так как выплаты по решению суда и связанные с ними
издержки отражаются в составе прочих расходов.
В 7 субъектах РФ коэффициент выплат выше 77%, а в Камчатском крае
превышает 106%.
Число компаний с коэффициентом выплат более 77% увеличилось до
10, более 100% - до 5. Премии ниже выплат у компаний из последней десятки
страховщиков и ООО «БАСК» (64 место), а среди страховщиков с
коэффициентом выплат 78-100% присутствуют достаточно крупные игроки
ООО «БИН Страхование» (26 место), ЗАО «Евросиб-Страхование» (31
место), ЗАО «СК «Мегарусс-Д» (45 место), СОАО «Национальная страховая
группа» (47 место).
115
Напряженность на рынке ОСАГО, возникшая в 2012 году в результате
изменения судебной практики, распространения Закона о защите прав
потребителей на страховые взаимоотношения, в 2013 году значительно
усилилась. Сочетание этих факторов с высоким уровнем мошенничеств и
отсутствием решений со стороны государства вылилось в саморегулирование
рынка, в результате которого крупные страховщики сокращают свое
присутствие в этом сегменте. Так, объем премий ОСАО «Ингосстрах»
уменьшился на 20%, ООО «Росгосстрах» - на 12%. Если на тройку
крупнейших страховщиков ОСАГО в 2012 году приходилось более 50%
премий, то в 2013 году их доля составила 42,24%. На первую десятку
страховщиков приходится 75,6% премий (в 2012 году -78,81%), на ТОП-20 –
89,45% (в 2012 году – 90,46%).
Публичные условия страхования автогражданской ответственности не
дают возможности компаниям прямо отказывать в заключении договоров,
поэтому для сокращения продаж в отдельных регионах страховщики
прибегают к ухудшению условий урегулирования убытков (перенос точек
урегулирования в удаленные населенные пункты), заключению договоров «с
нагрузкой» в виде дополнительных полисов добровольного страхования,
предварительной записи. В 2013 году резко возросло количество жалоб на
подобные случаи.
Позитивные ожидания автостраховщиков в 2014 году связаны с
увеличением тарифов, созданием единой методики определения ущерба,
негативные – с увеличением лимитов выплат, расширением безлимитного
европротокола.
3. Перестрахование
Если в 2011 году входящим перестрахованием занимались 140
компаний, в 2012 году – 114, то в 2013 году их количество составило 108.
Доля прямых перестраховщиков по сравнению с прошлым годом
сократилась с 28,4% до 21,2%. Позиции крупных федеральных страховщиков
116
усиливают наличие международных рейтингов, облигаторные договоры с
крупными зарубежными перестраховщиками.
Темп роста объема входящего бизнеса (4,5%) ниже темпа роста
премий.
Наибольшее
положительное
влияние
на
рынок
входящего
перестрахования оказали перестрахование имущества юридических лиц и
ответственности перевозчиков, отрицательное - перестрахование грузов. При
этом доля бизнеса, получаемая из-за рубежа, увеличилась с 27 до 28%.
На долю 10 крупнейших перестраховщиков приходится 49,61% премий
(22,19 млрд. рублей).
В структуре перестраховочной премии традиционно лидирующие
позиции приходятся на страхование имущества и добровольное страхование
ответственности, однако их доли постепенно снижаются (76% и 12,7% в 2011
году, 74% и 10,05% в 2012 году, 68% и 8,9% в 2013 году соответственно).
Доля личного страхования стабильна в течение последних 3 лет и составляет
~ 10%.
Структура
страховой
премии
по
16
профессиональным
перестраховщикам значительно отличается от структуры для всего сегмента
принятого
перестрахования.
Профессиональные
перестраховщики
специализируются в основном на рисках по страхованию от несчастных
случаев, наземного транспорта и грузов, у остальных ~ 45% премий
приходится на имущество юридических и физических лиц, ~11% - на риски
по страхованию ответственности и обязательных видов.
117
Рисунок 3.7 – Динамика специализированыых перестраховщиков в премиях и
выплатах по видам страхования
Объем выплат по договорам, принятым в перестрахование, составляет
14,3 млрд. рублей. Выплаты производили 108 перестраховщиков. На долю 10
крупнейших из них приходится 63,51 % выплат (9,08 млрд рублей). У 12
перестраховщиков из первой сотни объем выплат превышает объем премий
(в 2012 году таких компаний было 21). Наибольшие коэффициенты выплат
по договорам входящего перестрахования имеют ОАО «Росгосстрах», ОАО
«ГСК «Югория» и ООО «СК «СОГАЗ-Агро». Последняя компания
заканчивает деятельность, в 2014 году страховой портфель передан ОАО
«СОГАЗ».
Часть принятых премий по страхованию грузов, страхованию
имущества юридических лиц связана с реализаций схем ухода от
налогообложения через механизм перестрахования. Это подтверждается
118
более низким коэффициентом выплат по сравнению с договорами по
прямому страхованию. По нашим оценкам, количество перестраховщиков,
активно занимающихся схемным бизнесом, уменьшилось до 15, объем
премий – с 30% до 20%.
Объем премий, переданных в перестрахование, в 2013 году увеличился
до 120 млрд рублей (в 2011 году – 98 млрд рублей, в 2012 году – 112 млрд
рублей). 70% рисков передается за рубеж. Это объясняется слабостью
российской перестраховочной отрасли (низкая емкость, более низкие
рейтинги по сравнению с иностранными компаниями, малый опыт
урегулирования крупных убытков). Темп роста премий, переданных в
перестрахование, ниже темпа роста страховых премий (7% против 11%), что
связано с увеличением размера собственного удержания и снижением доли
схемного бизнеса.
По сравнению с прямыми страховщиками для перестраховщиков
характерны
более
низкие
доля
РВД
и
управленческих
расходов,
комбинированный коэффициент убыточности и уровень рентабельности.
4. Каналы продаж
В 2013 году сохранилась тенденция увеличения доли посреднических
продаж. Наиболее активно развиваются банковский и агентский каналы.
Рисунок 3.8 – Структура каналов продаж в 2012 году
119
Рисунок 3.9 – Структура каналов продаж в 2013 году
С
помощью
агентов
заключается 63% договоров страхования
имущества физических лиц, 58% договоров ОСАГО, 33% - средств
наземного транспорта. Особенностью российского рынка является работа
агентов без привязки к конкретному страховщику.
Напрямую заключаются в основном крупные договоры страхования
имущества юридических лиц, средств водного и воздушного транспорта и
гражданской
ответственности
их
владельцев,
обязательного
личного
страхования. По страхованию финансовых рисков и страхованию жизни, а
также автокаско и страхованию имущества граждан доля прямых продаж не
превышает 15%.
Темп роста банковского канала продаж, как и в прошлом году,
обгоняет другие способы распространения страховых продуктов. В 2013 году
объем розничного кредитования вырос на 30%, в результате доля
банковского
канала
увеличилась.
На
долю
кредитных
организаций
120
приходится по 69% премий по договорам страхования жизни и финансовых
рисков, 48% - страхования от несчастных случаев, 23% - имущества
физических лиц.
Данный канал является самым дорогим. Комиссия банкам по
сравнению с прошлым годом увеличилась с 42% до 45,5% (средний размер
комиссии - с 22,4% до 23,9%).
При этом размер комиссии по страхованию жизни вырос с 45% до
53,5%, а по пенсионному страхованию составил 84%. Комиссии по
страхованию от несчастных случаев, финансовых рисков превышают 50%.
Основной частью тарифной ставки становится нагрузка, что противоречит
основному смыслу страхования. В условиях ограничения процентных ставок
комиссионное вознаграждение, получаемое от страховщиков, является
существенным источником прибыли для банков (в 2012 году -45,1 млрд
рублей, в 2013 году – 65,8 млрд рублей). При этом на пролонгацию
договоров вне сроков кредитования надеяться не приходится, т.е. эффект от
повышенных ставок КВ, кроме получения прибыли в текущем периоде,
практически отсутствует.
Брокерский канал продаж остается слабым: даже в традиционно
брокерских сегментах (в страховании авиарисков, морских рисков и
страховании прочего имущества юридических лиц) доля этого канала не
превышает 7%. Исключение составляют ДС ОПО (доля брокеров – 13,6%),
страхование
предпринимательских
рисков
(14,68%)
и
обязательное
страхование жизни и здоровья пациента, участвующего в клинических
исследованиях лекарственного препарата для медицинского применения
(14,95%). Объем страхового вознаграждения, полученного брокерами за 2013
год, составил лишь 3,16 млрд рублей (в 2012 году- 4,79 млрд рублей).
Основные причины неразвитости этого канала продаж – отсутствие
регулирования, проблема использования чужих баз данных и высокая доля
мошенничества. Его будущее развитие зависит от изменения нормативной
базы и законодательного закрепления ответственности посредников.
121
5. Надзор, устойчивость, финансовые показатели
Создание прозрачной, достаточно жесткой превентивной системы
надзора за деятельностью страховых организаций – основной тренд
государственного
регулирования
этой
отрасли.
В
рамках
создания
мегарегулятора упразднена ФСФР, и с 1 сентября 2013 года функции
регулятора переданы Службе по финансовым рынкам Банка России.
Основным слабым звеном действовавшей ранее системы надзора был
контроль
за
формальным
соблюдением
нормативов
и
отсутствие
возможности санировать неблагополучные компании на ранней стадии:
например, в августе 2013 года опубликовано письмо ФСФР об оздоровлении
инвестиционного портфеля и восстановлении финансовой и операционной
деятельности ОСАО «Россия», а в октябре новый регулятор приостановил (в
ноябре - отозвал) лицензию общества.
Деятельность мегарегулятора будет идти по пути ужесточения
регулирования: надзор за системно значимыми страховщиками через
институт кураторства, более строгие требования к размещению собственных
средств и средств страховых резервов, увеличение частоты предоставления
данных, создание системы электронного документооборота.
Если проблемой 2012 года было значительное сокращение запаса
маржи платежеспособности, т.е. невыполнение количественных показателей,
то в 2013году акцент сместился в сторону качества активов, обеспечивающих
гарантии выполнения страховщиком своих обязательств. Не секрет, что в
составе активов организаций с формально большим объемом собственных
средств
могут
присутствовать
необеспеченные
ценные
бумаги,
низколиквидные объекты недвижимого имущества и т.п. В таком случае
формально высокие показатели платежеспособности не имеют под собой
реальных оснований. При этом возможности компаний по улучшению
качества портфеля ограничены, с одной стороны, желанием собственников, с
другой – сокращением чистой прибыли, за счет которой было бы возможно
нарастить объем собственных средств.
122
6. Тенденции
6.1. Концентрация рынка достигла своего максимума среди компаний
из
ТОП-50
и
продолжает
увеличиваться
среди
второй
полусотни
страховщиков.
Если в 2012 году разрыв между компаниями из ТОП-20 и остальными
страховщиками был очень велик (темп роста премий составлял 35% и 21%
соответственно), то в 2013 году он составил 14% и 11%.
Наибольшая степень концентрации в 2013 году наблюдается на рынке
страхования жизни (на ТОП-10 страховщиков приходится 86,92% премий),
обязательного
личного
страхования
(99,96%),
страхования
железнодорожного транспорта (93,26%), страхования предпринимательских
рисков (87,76%) и страхования имущества физических лиц (83,23%).
Рисунок 3.10 – Изменение концентрации страхового рынка
Наименее концентрированными сегментами страхового рынка в 2013
году продолжают оставаться страхование от несчастных случаев (на ТОП-10
страховщиков приходится 55,9% премий), а также страхование грузов
(48,44%) и ответственности (59,95%).
Продолжилось усиление рыночных позиции компаний, связанных с
банками. В 2013 году активное развитие получил бизнес купленных в
123
прошлом году ООО «Сбербанк Страхование» и ЗАО «РСХБ-Страхование».
Естественным продолжением работы в рамках банковско-страховой группы
является очень высокий по сравнению с другими участниками рынка размер
комиссионного вознаграждения.
6.2. Кризис убыточности в сегменте автострахования.
Как и предполагалось, комбинированный коэффициент убыточности по
каско и ОСАГО в 2013 году превысил 100%. Причинами роста выплат стали
изменения в правоприменительной практике (распространение Закона о
защите прав потребителей на страховые взаимоотношения, необходимость
выплат при угоне автомобиля с ключами и документами и в случае участия в
ДТП водителя, не вписанного в полис), что привело к росту количества и
стоимости убытков, урегулируемых через суды, увеличение стоимости
ремонта.
6.3. Уменьшение рентабельности страховой деятельности.
2013 год стал переломным годом для выбора между моделями
экстенсивного и интенсивного роста. Страховому сообществу, прежде всего
крупным страховщикам, стало понятно, что наращивание премий по
определенным видам страхования (прежде всего автокаско и ОСАГО) без
четкого
понимания
судьбы
договора
приводит
прежде
всего
к
генерированию убытков. И если в прошлые годы страховщики могли
«регулировать» убыточность, в том числе непопулярными мерами, то
изменение практики урегулирования в целом по рынку привело к
необходимости поиска резервов повышения рентабельности.
Сейчас страховщики стоят перед выбором: закрывать невыгодные
направления, повышать тарифы, снижать издержки. Первый путь касается
как отдельных видов страхования, так и отдельных регионов. Второй путь
ограничен конкурентной средой. Сокращение издержек - путь сложный, но
необходимый. Страховщики с работающей системой риск-менеджмента к
этому уже
пришли. Прежде всего
это
сокращение комиссионного
вознаграждения, внедрение новых ИТ-решений, в том числе электронных
124
полисов, в будущем – полный переход на МСФО с отказом от дублирования
учета по российской системе. В любом случае это дело не одного года.
7. Итоги и перспективы
В 2013 году сделан задел на будущее – утверждена Стратегия развития
до 2020 года, вместо органов надзора, регулирующих отдельные сегменты
рынка, создан мегарегулятор.
В
отличие
от
прежней
модели
регулирования,
интересы
ЦБ
одновременно с надзором будут распространяться на развитие рынка
страхования и защиту прав страхователей. Основная задача - повысить
оперативность реагирования на состояние дел в страховых компаниях. Для
этого в 2014 году будет усилен надзор за деятельностью страховых
организаций, определены системно значимые страховщики, введен институт
кураторства. ТОП-20 компаний будут отчитываться перед регулятором чаще,
чем 1 раз в квартал. Ожидается повышение требований для компаний,
желающих войти на рынок, в части капитала, репутации собственников и
руководителей.
Согласно Плану мероприятий («Дорожной карте») – приложению к
Стратегии развития страховой деятельности в РФ до 2020 года - доля
страхования в ВВП к 2020 году должна увеличиться до 8,5%, объем премий до 3,67 трлн рублей с 90%-ной долей добровольных видов. В сегменте
обязательных видов предлагается ввести тарифный коридор взамен жесткого
установления тарифов, единую методику оценки ущерба, электронный
документооборот. В сегменте добровольного страхования – ввести практику
применения
стандартных
условий
страхования,
усовершенствовать
налогообложение для развития страхования жизни, расширить сегмент
страхования имущественных интересов физических лиц, в том числе при
участии
государства.
Стратегия
предусматривает
также
развитие
инфраструктуры страхового рынка (институты актуариев, сюрвейеров,
аварийных комиссаров, аджастеров), разработку карты рисков по отдельным
125
видам страхования, введение института финансового омбудсмена. Система
регулирования
рынка
должна
быть
основана
на
методах
раннего
обнаружения признаков несостоятельности. Также необходимо создать и
отрегулировать правовые основы участия иностранных инвесторов в связи с
вхождением России в ВТО, сотрудничества с организациями стран-членов
ЕвраЗЭС.
Таким образом, итоги 2013 года свидетельствуют о стагнации
страхового рынка. Объем премий по классическим видам- страхованию
имущества юридических лиц, железнодорожного и водного транспорта,
грузов, добровольному страхованию автогражданской ответственностисократился. Рост рынка обеспечен за счет страхования жизни и страхования
от несчастных случаев. При этом банковский канал продемонстрировал
максимальный среди способов распространения страховых продуктов темп
роста, и одновременно стал еще дороже по сравнению с прошлым годом.
Средоточием проблем стало в 2013 году автострахование: тарифы,
убыточность, судебные иски, мошенничество. Рентабельность этого бизнеса
стремительно падает, в результате чего страховщики проводят селекцию как
по маркам автомобилей, так и по территориям.
Замедление темпа роста экономики, снижение объема инвестиционных
ресурсов в 2014 году приведут к снижению темпов роста объема премий по
имущественному страхованию, уменьшение объемов кредитования – к
аналогичной ситуации в секторе банковского страхования. С рынка уйдет
больше компаний, чем в 2013 году.
Если в прошлые годы основными рисками, оказывающими влияние на
российский страховой рынок, были отраслевые риски, то в 2014 году
усилится влияние политических, валютных, кредитных рисков.
126
Заключение
По мнению многих экспертов, рынок недвижимости по прогнозу на
2014 год будет весьма оптимистичным. Последние несколько лет рынок
недвижимости находится в некой стабильности и равновесии, если даже не
сказать застое, цены почти неизменны, есть небольшие изменения в
стоимости недвижимости вверх-вниз, совсем не существенные. Эксперты
считают, что бы вывести рынок из равновесия, нужны будут кардинальные
изменения в мировой экономке. Изменения стоимости недвижимости в
ближайшее время может быть лишь в пределах уровня инфляции. Хотя в
экономке страны не все так гладко, намеченный уровень ВВП не был
достигнут и это далеко не кризис. Изменение цены на нефть могут изменить
текущее положение цен на недвижимость, но при этом необходимо помнить,
что колебание в пределах 30% не оказывает существенного влияние на
рынок. Если на нефтяном рынке будут изменения, то это, безусловно,
отразится
на
стоимости
квартир,
но
данный
процесс
будет
не
единовременного, а по происшествию определенного времени. Кроме того,
по мнению экспертов, российский рынок акций становится весьма
привлекательным для инвесторов и вход капитала на российский рынок
будет неизбежен, что окажет положительное влияние экономику в целом.
Страхование на сегодняшний день медленно, но уверено приобретает
все большую и большую популярность. Хотя все еще далеко не все
стараются застраховать свое жилье, но вот владельцы новых квартир в
новостройках
или
собственных
загородных
домов
вспоминают
о
возможности страхования недвижимости все чаще и чаще. В нынешнее
время существует множество разных видов или разновидностей такого
страхования.
Во-первых, речь идет о страховании на случай утраты права
собственности на владение данной недвижимостью. Такой вид страхования
покрывает риски утраты такого права в том случае, если была неправильно
127
оформлена приватизация или же допущены ошибки при переоформлении
этого права.
Во-вторых, это страхование на случай частичной или полной потери
имущества вследствие частичного или полного разрушения здания. Такая
разновидность страховки обычно является обязательной, если оформляете
ипотечный кредит.
В-третьих, страхование на случай нанесения ремонту ущерба. Такой
вид страхования предполагает полное или частичное покрытие ущерба,
который был нанесен вследствие повреждений отделки квартиры по вине
природных катаклизмов или третьих лиц.
В-четвертых, это страхование гражданской ответственности. Оно
производится в том случае, если вы боитесь, что любые неприятности (вроде
протекания воды), случившиеся в вашей квартире, могут повредить квартиру
соседскую. Особенно актуален этот вид в том случае, если ваши соседи
имеют в своем жилище хороший ремонт. Тогда оно возместит нанесенный
вами им ущерб. К примеру, при затоплении.
Очень важно при страховании недвижимости тщательно подбирать под
себя его вид. Ведь бывает, что некоторые люди застраховывают дачу от
обыкновенной кражи, а она потом сгорает. Конечно же, тогда страховку
никак не выплачивают. А потом возникают всяческие легенды о его низкой
эффективности.
Восемьдесят процентов страхового рынка на сегодняшний день
занимает именно недвижимость, которая застрахована по требованию
обыкновенного ипотечного договора. А вот добровольно такое страхование
осуществляют всего двадцать процентов владельцев квартир и загородных
домов. При этом практически половина застрахованной недвижимости во
всей стране – элитная. Статистика говорит, что в элитных многоэтажках
сегодня застрахована практически каждая квартира, чего не скажешь про
старые дома.
128
Большинство владельцев загородных домов и квартир в нынешнее
время даже не задумываются о возможности страхования своего жилья. Дело
в том, что многие наши соотечественники даже не верят в такое страхование.
Хотя современная статистка страховых компаний, которая поддается
постоянное огласке, свидетельствует о том, что доверять им можно. Поэтому
до сегодняшнего дня разобраться с тем, насколько выгодно и так ли
необходимо
страхование
определиться,
следует
достаточно
разобраться
сложно.
в
Но
некоторых
для
его
того,
чтобы
особенностях.
Если вы являетесь владельцем еще не застрахованной недвижимости, то вам
следует обратить свое внимание на некоторые вещи. К примеру, те случаи,
когда ее точно нужно застраховать.
Во-первых, это тогда, когда вы сдаете недвижимость в аренду. Дело в
том, что если вы его отдали в аренду, то не можете проследить за тем, как
соблюдаются
там
правила
техники
безопасности,
какие
приборы
используются и т.д. А в случае возникновения любых проблемных ситуаций
или в случае отсутствия страховки, съемщик возмещать убытки вам скорее
всего не будет.
Во-вторых, если помещение вы используете не весь год, а только
несколько
сезонов.
Тогда
повышаются
риски
возникновения
неблагоприятных ситуаций.
И в третьих, если это помещение не оборудовано охранной и пожарной
сигнализациями, а также прочими способами защиты от различных
неприятностей вроде воров или пожара.
Из всего вышесказанного можно сделать неутешительный вывод о том,
что приобретатель недвижимого имущества в России, в том числе и
добросовестный, находится под постоянной угрозой либо его утраты, либо
невозможности использования этого имущества в определенных целях, либо
необходимости нести дополнительные, порой очень существенные, расходы
на оформление недвижимости в соответствии с законом.
129
При этом найти идеально «чистый», юридически безупречный объект
недвижимости
очень
виндикационного
сложно.
иска
и
К
сожалению,
признания
риск
сделки
с
предъявления
недвижимостью
недействительной, весьма высок. Приобретатель имущества защищен от
рисков его утраты крайне слабо, особенно, если в отношении недвижимости
ранее
уже
было
совершено
несколько
сделок.
Угроза
существует
практически всегда.
Связано это с несовершенным законодательством, в частности о
приватизации
государственного
имущества,
многочисленными
допущенными злоупотреблениями при оформлении прав собственности на
земельные участки, квартиры, другие объекты недвижимости, а также с
неэффективной работой государственных органов.
Особенно хочется подчеркнуть, что многие проблемы связаны с
отсутствием
единого
реестра
(кадастра)
объектов
недвижимости
и
зарегистрированных прав на недвижимость, разобщенностью органов,
ведущих учет объектов недвижимого имущества и осуществляющих
регистрацию прав на недвижимость.
Будем надеяться, что со временем в России будет установлено
главенство кадастра и зарегистрированных прав на землю, как базового
объекта учета недвижимого имущества.
Что касается перспектив – страхование жилья будет популярным и
востребованным до тех пор, пока человечество будет нуждаться в
определенном
чувстве
защищенности
и
безопасности.
А
поскольку
безопасность – это базовая потребность, как и потребность в крове – то
страхование жилья можно отнести к вечным видам страхования на уровне со
страхованием жизни.
130
Список использованных источников
1.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от
26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012)
2. Федеральный закон от 25 апреля 2002 г № 40-ФЗ «Об обязательном
страховании гражданской ответственности владельцев транспортных
средств» (действующая редакция)
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» (действующая редакция)
4. Закон РФ от 27.11.1992 № 4015-1 "Об организации страхового дела в
Российской Федерации" (действующая редакция)
5. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей"
(действующая редакция)
6. Федеральный закон 221-ФЗ от 2007-07-24 «О государственном кадастре
недвижимости (действующая редакция)
7.
Инструкция Банка России от 10.03.2006 № 128-И "О правилах выпуска и
регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории
Российской Федерации" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 13.04.2006 №
7687)
8.
Базанов, А.Н., Страхование: учебник/А.Н.Базанов, Л.В.Белинская, П.А.
Власов.- М: ТК Велби, Проспект, 2011 – 226 с.
7. Баскаков В.Н. страхование и актуарные расчеты: учебник/В.Н. Баскаков,
В.И. Рябикин, С.Н. Тихомиров М.: Экономист , 2013 – 146 с.
8. Грачева, Е.Ю., Болтинова, О.В. Правовые основы страхования. Учебное
пособие - М.: Проспект, 2011. - 128 с.
9. Грачева, Е.Ю. Правовые основы страхования. Учебное пособие// М.:
Проспект, 2014 – 231 с.
10. Ермасов, С.В. Страхование. Учебник для бакалавров// М.:ЮРАЙТ, 2014
– 184 с.
131
11.
Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Г. - «Недвижимость: права и сделки
(новые правила оформлении, государственная регистрация, образцы
документов)». М.: Юрайт-Издат, 2011
12. Кирсанов, А.Р. - «Права на недвижимое имущество и сделок с ним,
подлежащие государственной регистрации». М.: «Ось-89», 2012
13. Ковригина, Д.Е. «Особенности структуры страхового рынка РФ» / Д.Е.
Ковригина // Вестник Самарского гос. экон. ун-та. - 2012. - № 5 (91). - с.
52 -55.
15. Кузнецова И.А. Страхование жизни и имущества граждан. Учебное
пособие/ М.: Дашков и К, 2013
16.
Нор-Аревян О.А. Социальное страхование. Учебное пособие//
М.:Дашков и К, 2013
17. Рыбин В.Н. Основы страхования. Учебное пособие/ М.:КНОРУС, 2013
18. Резник В.М. О становлении и развитии страхового рынка России.
Учебное пособие . М.: Финансы.- 2012.
19. Скамай Л.Г. Страховое дело. Учебное пособие для бакалавров //М.:
Инфра-М, 2014
20. Сахирова, Н.П. Страхование: Учебное пособие. – М.: ТК Велби,
Издательство Проспект, 2012.
21. Сачко А.Л., Симчера В.М. Основы страхования. -М.: Дашков и К, 2013
Сплетухов, Ю.А., Дюжиков, Е.Ф. Страхование: Учебное пособие. – М.:
ИНФРА-М, 2012.
22. Раднаева Д.Б. Необходимость реформирования некоторых положений
российского законодательства об ипотеке (залоге недвижимости). //
Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. С. 172176.
23. Чернова Г.В. Страхование и управление рисками. Учебник // М.:
ЮРАЙТ, 2014
132
24. Марчук А. П. Тенденции развития страхового рынка в современной
России
//
Страховое
дело.
–http://finanal.ru/001/tendentsii-razvitiya-
strakhovogo-rynka-v-sovremennoi-rossii (дата обращения 20.04.14)
25. ВЕСТНИК СТРАХОВЫХ СОЮЗОВ / выпуск 8, информационный
бюллетень-
(дата
http://www.ins-union.ru/rus/news/vestnik
обращения
28.04.14)
26. «Росгосстрах» - http://www.rgs.ru (дата обращения 27.04.14)
27. «Allianz»- https://www.allianz.de (дата обращения 29.04.14)
28.
http://www.rgs.ru/pr/csr/insurance/index.wbp
-
Основные итоги
1
полугодия 2013 г. на страховом рынке. Официальный сайт Росгосстраха
[Электронный ресурс] Режим доступа (дата обращения: 12.03.2014)
29.
http://www.rgs.ru/pr/csr/insurance/index.wbp Итоги развития страхового
рынка в 2012 г. Официальный сайт Росгосстраха [Электронный ресурс]
Режим доступа: (дата обращения: 12.03.2014)
30.
http://www.rg.ru/2013/08/06/rynok.html - Евпланов А. Развивайтесь
добровольно. Официальный сайт Российской газеты [Электронный
ресурс] Режим доступа: (дата обращения: 13.04.2014)
31.
http://www.rg.ru/pril/83/84/88/1293_strategiia.pdf
страховой
деятельности
в
РФ
до
2020
Стратегия развития
года. Распоряжение
Правительства Российской Федерации от 22 июля 2013 г. № 1293-р
Официальный сайт Российской газеты [Электронный ресурс] Режим
доступа: (дата обращения: 12.05.2014)
133
ПРИЛОЖЕНИЯ
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
4 203
Размер файла
1 466 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа