close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Проблемы госрегистрации ипотеки

код для вставкиСкачать
Проблемы госрегистрации ипотеки
ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ ПО
ТЕЛЕФОНУ 799-37-89
Проблемы госрегистрации ипотеки
Госрегистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации). При этом
зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в
судебном порядке.
Следовательно, госрегистрация недвижимости и прав на нее, а также установление
прав на правоустанавливающие документы, подтверждающие права на недвижимое
имущество, во всех случаях подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 4 Закона о
госрегистрации).
Госрегистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по
установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый
объект недвижимого имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее также - единый государственный реестр прав). Датой
госрегистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в
единый государственный реестр прав. Госрегистрация прав осуществляется по месту
нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
(Соответственно п. 2 - 4 ст. 2 Закона о госрегистрации.)
Все эти основные положения о госрегистрации целиком и полностью относятся к
госрегистрации ипотеки. Поэтому пункт 1 статьи 22 Закона об ипотеке и содержит
ссылку на определенные положения Закона о госрегистрации. Так, регистрационная
запись об ипотеке производится в едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном
залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если
договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются
закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные
вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.
Между тем законодатель последовательно повышает требования к госрегистрации
ипотеки.
Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется путем надписи на договоре об
ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату,
место госрегистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные
заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа,
осуществившего госрегистрацию ипотеки (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке).
Попутно отметим, что единый государственный реестр прав, дела
правоустанавливающих документов являются вечными. Их уничтожение, а равно
изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается (п. 4 ст. 12 Закона
о госрегистрации). В то же время, если договор об ипотеке предусматривает выдачу
закладной, орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки, обязан обеспечить к
моменту выдачи закладной наличие в ней сведений (п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке) и
указания на дату ее выдачи первоначальному залогодержателю, заверенных подписью
1/4
Проблемы госрегистрации ипотеки
должностного лица и скрепленных печатью этого органа (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке).
В том же случае, когда выдается новая закладная, при ее регистрации указывается
также дата ее выдачи, а на дубликате закладной - дата его выдачи, которые должны
быть заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа,
зарегистрировавшего ипотеку.
Закон об ипотеке не регламентирует порядок предоставления документов на
госрегистрацию прав и основные требования, предъявляемые к ним. В этом случае
следует руководствоваться соответственно статьями 16 и 18 Закона о госрегистрации.
Если инициатива в госрегистрации ипотеки должна, как правило, исходить от
залогодателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке), то, по общему правилу, госрегистрация
прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора
или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом
оформленной доверенности. В случае, если права возникают на основании акта
государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о
госрегистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты
(п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).
Очень важен и другой момент. Например, одна сторона готова нотариально
удостоверить сделку, а вторая уклоняется от нотариального удостоверения. Как быть
добросовестному участнику сделки? В этом случае, пишет профессор М.И. Брагинский,
"Гражданский кодекс допускает случаи "исцеления" сделки, которая вопреки
требованиям закона или достигнутого сторонами соглашения не была удостоверена у
нотариуса вследствие того, что одна из сторон уклоняется от ее удостоверения. Пункт 2
статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право другой
стороне обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной, но это
возможно только в одном - единственном случае: сделка была полностью или частично
исполнена контрагентом стороны, которая уклоняется от нотариального удостоверения.
Решение суда само по себе заменяет нотариальное удостоверение, а потому позволяет
при соблюдении других требований произвести соответствующую регистрацию".
К заявлению о госрегистрации прав, конечно, должны быть приложены документы,
необходимые для ее проведения. К сожалению, ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не
устанавливают общих правил о предоставлении надлежащих документов. Лишь в
пунктах 2 и 3 статьи 18 Закона о госрегистрации даются общие ориентиры для
представления на госрегистрацию "надлежащих" документов.
Так, тексты документов, представляемых на госрегистрацию прав, должны быть
написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их
места нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места
жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на госрегистрацию
прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не
оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также
документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их
содержание.
Поскольку почти всегда залог недвижимости предполагает решение вопроса о
земельном участке, находящемся под недвижимостью, а иногда и вокруг нее
(примыкающий земельный участок, обычно именуемый "хозпостройки", "хоздвор" и т.п.),
то обязательным приложением к документам, необходимым для госрегистрации прав,
являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с
2/4
Проблемы госрегистрации ипотеки
указанием его кадастрового номера. При всем при этом проверка юридической силы
представленных на госрегистрацию прав правоустанавливающих документов
осуществляется, конечно, учреждением юстиции по регистрации прав (последний абз. п.
1 ст. 17 Закона о госрегистрации).
Между тем план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным
за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
Требования, предъявляемые к документам, сдаваемым на госрегистрацию,
устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение
(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на госрегистрацию
прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством
Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для госрегистрации
прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав. Указанные
документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого
права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально
удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или
определенных законодательством должностных лиц.
Заявителю, как и правообладателю, важно знать, что все документы, необходимые для
госрегистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из
которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной
власти и актов органов местного самоуправления) и после госрегистрации прав должен
быть возвращен правообладателю (п. 5 ст. 18 Закона о госрегистрации), что не сказано
в Законе об ипотеке. В нем только указано, что орган, осуществивший госрегистрацию
ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор
предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями (п. 4 ст.
22 Закона об ипотеке).
Вместе с заявлением о госрегистрации прав и документами о правах на недвижимое
имущество предъявляется документ об уплате регистрации. Физическое лицо
предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического
лица - учредительные документы юридического лица, а также документ,
удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия
действовать от имени данного юридического лица (п. 4 ст. 16 Закона о госрегистрации).
Данная правовая норма корреспондирует со статьей 24 Закона об ипотеке: "Расходы по
уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и
дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если
соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное".
Уплата регистрационного сбора, его размер регулируются Федеральным законом "О
государственной пошлине".
Когда, наконец, сданы все документы на госрегистрацию недвижимости и (или) прав на
нее, и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная госрегистрация
возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется
свидетельством о госрегистрации прав. Проведенная госрегистрация договоров и иных
сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи
на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной
надписи устанавливается Правилами ведения единого государственного реестра прав
(соответственно п. 1 и 2 ст. 14 Закона о госрегистрации).
3/4
Проблемы госрегистрации ипотеки
И все же процедура госрегистрации залога недвижимости (ипотека) представляется
излишне громоздкой, а, судя по структурному расположению этих норм в Законе об
ипотеке, - чрезмерно "распыленной". В качестве доказательства приведем следующие
факты.
Глава IV Закона называется "Государственная регистрация ипотеки". Казалось бы, что
законодатель должен был именно в ней сосредоточить все правила о госрегистрации
ипотеки, закладной и приложений к последней, если таковые имеются. Однако принцип
подобной структурной иерархии в Законе не соблюден.
В главе II Закона также имеется статья 10 "Нотариальное удостоверение и
государственная регистрация договора об ипотеке". Сравним ее название с названием,
например, статьи 20 "Порядок государственной регистрации ипотеки" и другими
статьями главы IV Закона. Все они имеют одно общее слово "ипотека". Спрашивается,
чем отличается "ипотека" от "договора об ипотеке"?! Наконец, оправдано ли автономное
размещение статьи 10 Закона, т.е. в отрыве от главы IV?
В главе III Закона также имеется автономная статья о госрегистрации: статья 16
"Регистрация владельцев закладной".
Статья 45 главы VII Закона об ипотеке тоже посвящена госрегистрации, но уже так
называемой последующей ипотеки.
Как видим, имеет место разбросанность норм о госрегистрации ипотеки по разным
главам Закона. Может быть это, с точки зрения юридической техники структурного
построения Закона об ипотеке, и верно, но с позиций правоприменения представляется
делом несколько затруднительным. Отсылка же норм о госрегистрации в Законе об
ипотеке к Закону о госрегистрации, к другим правовым актам и так усложняет
правоприменение.
4/4
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
24
Размер файла
242 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа