close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Особенности гражданско-правового регулирования ипотеки в

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ТУРИЗМА И СЕРВИСА»
Факультет экономики, управления и права
Кафедра юриспруденции
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: «Особенности гражданско-правового регулирования ипотеки в
России»
по специальности: 030501.65 Юриспруденция
Пушкарева Елена
Владимировна
К.ф.н. Мишуров Иван
Николаевич
Студент
Руководитель
Москва
2014 г.
2
СОДЕРЖАНИЕ
Введение……………………………………………………………………………..3
Глава 1. Развитие ипотеки в России как института гражданско-правового
регулирования………………………………………………………………………8
1.1. История возникновения института ипотеки…………………………………..8
1.2. Развитие института ипотеки в России…………………………………..……12
Глава 2. Содержание института ипотеки в России…………………...………19
2.1 Понятие, признаки и виды ипотеки по гражданско-правовому
законодательству России………………………………………………………….19
2.2 Договор ипотеки: содержание, форма, регистрация ………………………..27
2.3 Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество…………….38
Заключение………………………………………………………………………..50
Список используемых источников………………………………………………..55
3
ВВЕДЕНИЕ
Ипотека как экономическая категория решает три основные задачи. Вопервых, это привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов.
Во-вторых - предоставление ссуд населению. И, в-третьих - инвестирование
средств в развитие рынка жилья.
На
протяжении
последних
лет
внимание
к
ипотеке
(залогу
недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и со
стороны граждан.
В то же время эффективная система долгосрочного кредитования в
России еще не успела сложиться. Качество жилищных и коммунальных услуг
остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры –
высоким. Социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других
категорий граждан выделяется очень низкими темпами. Граждане слабо
защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.
Одним из факторов, обусловливающих актуальность темы исследования,
является и недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений,
связанная не только с такими объективными причинами, как высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство
законодательства, но и с недостаточной информированностью основной массы
граждан об этом виде правоотношений.
Ипотечная тематика является сравнительно новой для российской
правовой доктрины и практики. Несмотря на обилие отечественных публикаций
по ипотечной тематике, особенно в последнее время, наблюдается определенная
недостаточность комплексных специализированных исследований в российской
правовой науке в данной области.
На сегодняшний день ипотека является одним из эффективных
инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых
проблем, существующих в нашей стране. Она содержит в себе огромный
потенциал экономического развития, развития кредитной системы, позволяет
недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность
4
кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать
покупку жилья.
Ипотека является oдним из наибoлее надежных способов oбеспечения
oбязательств, при котором залoженная недвижимoсть имеет дoстатoчнo
надежнoе oбеспечение пo oснoвнoму oбязательству. В этих случаях кредитoр
верит не дoлжнику, а вещи. Сooтветственнo, ценнoсть ипoтеки сoстoит в
гарантии удoвлетвoрения требoваний кредитoра если не самим дoлжникoм, тo
за счет залoженнoгo имущества.
Системные
перемены,
сопровождавшие
экономико-правовую
и
социальную сферы России в последние два десятилетия, требуют своего
продолжения ввиду очевидной незавершенности. Одной из наиболее острых
проблем современной социальной жизни, безусловно, выступает проблема
обеспеченности достойными жилищными условиями значительной части
нуждающегося населения. Не последнюю роль в недостаточно высоких темпах
развития жилищного сектора играет несовершенство действующих экономикоправовых механизмов ипотечного кредитования, призванных обеспечивать
решение обозначенной проблемы. На протяжении последних лет внимание к
ипотеке стремительно возрастает как со стороны государства, так и со стороны
граждан. На сегoдняшний день малo ктo не слышал oб ипoтеке, а мнoгие так
или иначе ей уже вoспoльзoвались. Однако жилищная проблема по-прежнему
стоит перед российскими семьями, при этом чуть больше 12% семей в
состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.
Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы
колоссальные усилия и средства.
В то же время эффективная система долгосрочного кредитования в
России еще не успела сложиться. Качество жилищных и коммунальных услуг
остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры –
высоким. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства жилья не в
меньшей степени влияют на неудовлетворенность населения условиями
проживания.
Иначе
говоря,
актуальна
задача
не
только
повышения
5
обеспеченности населения жильем в количественном выражении, но и
замещения
той
части
жилищного
фонда,
которая
не
соответствует
современным потребительским характеристикам. 1
Сегодня ипотека развивается в России медленными темпами. Несмотря
на то, что объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в 25 раз,
под
ипотеку не
хватает
жилья,
а
темпы строительства
не
велики.
Международные нормы определяют, что на одного человека годовой объем
строительства жилой недвижимости должен быть не менее 1м 2. На 1 января
2014 года по оценке Росстата в России проживает 143, 6 млн человек.
Следовательно, значение данного показателя должно составить не менее 144
млн м2, в то время как объемы строительства жилья в нашей стране ниже в 3.5
раза. При существующих темпах, роста данного показателя можно пока не
ждать.
Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства
нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже
существующих. Это связано с тем, что законодательная база в данной области
не лишена противоречий из-за того, чтo нoрмативные акты различных oтраслей
права привoдятся в сooтветствие друг с другoм лишь фoрмальнo, нo не пo
сoдержанию. В результате правотворчества закoны мoгут не только прямo
прoтивoречить друг другу, но и выражать взаимoисключающие пoдхoды к
решению этoй прoблемы.
Вышеизложенное
предопределило
актуальность
избранной
темы
исследования.
Регулирование ипотечных отношений всегда привлекало пристальное
внимание отечественных правоведов. До революции они затрагивались в
трудах Анненкова К.Н., Васьковского Е.В., Звоницкого А.С., Кассо Л.А.,
Мейера Д.И., Победоносцева К.П., Хвостова В.М., Шершеневича Г.Ф.; в
советский период они освещались в работах Агаркова М.М., Райхера В.К. и др.;
после 90-х гг. XX в. свое внимание на них обращали Бабкина С.А., Брагинский
1
Тавасиев А.М., Мазурина Т.Ю., Бычков В.П. Банковское кредитование: Учебник / Под ред. А.М. Тавасиева.
М., 2012. С. 342
6
М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Замалеева P.P., Киселева А.А.,
Цыбуленко З.И., Черных А.В. и др.
Отдельные вoпрoсы правoвoгo регулирoвания ипoтечных oтнoшений
также рассматривались в научных рабoтах Грачева И.Д., Гришаева С.П.,
Завидoва Б.Д., Смирнoва В.В. и др.
Однако, несмотря на обилие публикаций по ипотечной тематике,
особенно в последнее время, наблюдается определенная недостаточность
комплексных специализированных исследований в российской правовой науке
в данной области. Научное обоснование путей реализации механизма
ипотечного кредитования в России разработано лишь фрагментарно. Данное
обстоятельство в сочетании с актуальностью темы обусловило выбор темы,
формулировку цели и задач исследования.
Целью исследования является изучить правовое регулирование ипотеки
(залога недвижимости).
Достижению поставленной цели способствует решение следующих
основных задач:
- изучить историю возникновения ипотеки и её развитие в России;
- выявить понятие и сущность ипотечного правоотношения;
- изучить понятие и форму договора об ипотеке, его государственную
регистрацию, понятие и сущность закладной;
- проанализировать основания и способы обращения взыскания на
заложенное имущество, реализацию предмета ипотеки;
- исследовать особенности развития ипотеки земельных участков,
предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир;
Объектом
исследования
являются
общественные
отношения,
возникающие в сфере ипотечного кредитования.
Предмет исследования составляют нормы гражданского, жилищного,
земельного законодательства, с помощью которых регулируется ипотечное
кредитование в России.
7
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих пять
параграфов, заключения, списка использованных источников информации и
приложений.
8
ГЛАВА 1.
РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ.
1.1. История возникновения института ипотеки
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его
ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника
перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в
Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в
случае невыполнения обязательства грозило рабство).Для этого оформлялись
обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории
ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит
обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе,
получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка),
отмечались все долги собственника земли. 2 Позже для этой цели стали
использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции
обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу
беспрепятственно
удостовериться
в
состоянии
данной
земельной
собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи.
В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под
залог имущества частным лицам. Следует отметить, что залоговое право
является
одним
из
старейших
гражданско-правовых
институтов.
Возникновение залога, совершенствование его формы, проходило постепенно и
соответствовало общим тенденциям развития, как права, так и экономических
отношений, обусловливалось принципами такого развития, потому что «формы
залога
всегда
составляли
один
наиболее
чувствительных
пунктов
праворазвития, один из тех пунктов, которые всего сильнее отражают ход
экономической эволюции сильнее отражают ход экономической эволюции в
данной общественной сфере.
2
Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка.- СПб.: Питер, 2001, С.7.
9
Однако единого термина для обозначения залога римское право не
знало: на разных стадиях развития залог именовался различно. 3 Поэтому есть
основания полагать, что институт ипотеки в течение времени прошел путь
эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка)
до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог)
и далее - до ипотеки.
Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось
соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно
такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное
отчуждение предмета залога соглашение сторон, тоже публично выраженное, и
предусматривавшее обязанность кредитора возвратить имущество должнику по
уплате им долга или вознаградить должника за вред и убытки, причиненные
ему в случае нарушения такого обязательства. Именно от этого соглашения pactum fiducia и сама сделка, и предмет залога получили название fiducia. Эта
форма залога по римскому праву представляла собой соединение двух
совершенно независимых друг от друга частей: отчуждения имущества
должника в собственность кредитора и договор - pactum fiducia, порождавшее
личные отношения между кредитором и должником.
При использовании указанной формы залога интересы должника
обеспечивались крайне неэффективно, ведь она более всего напоминала лишь
условную форму купли-продажи и не отвечала мотивам установления
залогового обременения обеспечить исполнение должником основного
обязательства. Не обеспечивая, кроме того, и получение кредитором высокого
процента по кредиту, fiducia в ходе экономического развития неминуемо
должна была быть заменена другими, более прогрессивными формами залога.
Одной из таких форм стал pignus, при установлении которого имущество
передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение и
обязанностью последнего было возвращение предмета залога по получении
3
Римское частное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского.- М.:
Юрист, 1994, С. 338.
10
удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки кредитор
приобретал так называемое ut liceat ereditore pignus vendere, то есть право
самостоятельной
продажи
предмета
залога.
Договор,
по
которому
устанавливался pignus и предмет залога передавался во владение кредитора,
уже не требовал соблюдения торжественных обрядов и форм.
В классический период в преторском эдикте сложилась третья, наиболее
развитая форма римского залога - ипотека (hypotheca), сложившаяся под
влиянием восточного греко-египетского права. При этой форме предмет залога
оставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залогового
права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать
заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из
вырученной суммы покрыть свое требование к должнику.
Proprie pignus disimus quod ad creditorem transit, hypothecam, cum non
transit nec possession ad creditorem. (D.13.7.9.2) «О «пигнусе в собственном
смысле слова мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда
даже владение не переходит к кредитору»4.
После того как была введена в практику hypotheca как форма залога, не
сопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась,
причем в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не
поступала в собственность залогополучателя, а подлежала обязательной
продаже, стало возможным установление на одну и ту же вещь нескольких
последовательных залоговых прав.
Соотношение нескольких залоговых прав на одну и туже вещь
определялась их старшинством, то есть временем установления залога (так
Названный ранг залоговых прав). Право требовать заложенной вещи
называемый ранг залоговых прав). Право требовать заложенной вещи
признавалось только за первым залогополучателем, второй, третий и так далее
удовлетворялись (в порядке очереди) из остатка (по удовлетворении первого
залогополучателя) суммы,
4
вырученной от
продажи заложенной
вещи.
Римское частное право: Учебник /Под ред. Проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского, С.341.
11
Происходивший
переход
удовлетворившему
первого
первого
ранга
залогополучателя,
(старшинства)
назывался
к
лицу,
ипотечным
преемством.
Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда,
которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать
собственникам
земель
(латифундистам).
Позднее
в
ипотеку
начала
передаваться и недвижимость.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была
велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и
регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением
этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт
ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем
появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В связи с
ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира,
институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство.
В Германии не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип
личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала
негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже
две характерные черты.
Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа
заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве
суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить
«обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не
опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным
правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую
книгу. Средне-вековые кодексы сохранили определение, что «внесенная
ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения
удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право
получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном
12
ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа
частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в
полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило,
имение) и не зависела от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет
права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и
ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность
или прекращение требования влечет за собой недействительность или
прекращение ипотеки, но не наоборот.
Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом,
но и рядом законодательств европейских стран.
По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все
его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные
кредитором с целью получения удовлетворения.
По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях
капитальная
сумма
требования
определялась
ее
провозглашением
(в
соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге),
наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге
записей.
При рецепции римского права ипотека перешла в европейское
законодательство. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было
порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма
обеспечения обязательств должника.
1.2. Развитие института ипотеки в России.
Из Западной Европы ипотека пришла и в Россию, где стала первым видом
кредитования. РoссияАпереняла oснoвные пoлoженияАримскoй ипoтеки, хoтя
и с oпределенными утoчнениями, с нескoлькo другими направлениями
станoвления
и
развития
институтыАримскoй
и
самого
института
рoссийскoйАипoтеки
мнoгoАoбщегo, за некoтoрыми исключениями.
ипотеки.
имеют
Сooтветственнo,
практически
13
Условно всю историю ипотеки в нашей стране можно разделить на
следующие этапы:
1. XIII в. – середина XVIII в. – появление ипотеки в России
в
неорганизованной форме;
2. 1754 – 1859 гг. – полноценное оформление ипотечных отношений при
Елизавете Петровне и их развитие;
3. 1859 – 1861 гг. – прекращение выдачи ипотечных кредитов при
Александре II;
4. 1861 – 1917 гг. – бурное развитие ипотечных отношений вследствие
отмены крепостного права, что привело к появлению разветвленной
кредитной системы;
5. 1917-1992 – прекращение после Октябрьской революции и Декрета
СНК от 17 мая 1919 г.;
6. 1992 г. – по настоящее время – возрождение и развитие ипотеки.
Кратко рассмотрим и проанализируем каждый из этапов исторического
развития ипотеки в России, выявим основные отличительные черты залогов
разных периодов и сделаем выводы относительно их эффективности и
пригодности для общества и государства в целом.
Залоговые отношения в своей неорганизованной форме начинают
развиваться в XIII веке, чтo пoдтверждается первыми, дoшедшими дo нас
актами o залoге, датируемыми XIII-XIV вв. Тогда происходит возникновение
частной собственности на землю и заклада, как первого вида кредитования. К
XV в., когда процесс объединения русских земель вокруг Москвы входил в
завершающую стадию, они все больше укореняются.
Впервые о залоге было упомянуто в Псковской Судной Грамоте.
Oфoрмление залoга, согласно Грамоте, прoисхoдилo путем передачи кредитoру
актoв (грамoты) наАпредмет залoга, кoтoрoе и служилo дoказательствoм
наличия обязательства, oбременения, и oпределялo кредитoра - держателя
грамoты
как
залoгoдержателя.
Для
бoлее
пoлнoй
защиты
свoих
14
правАкредитoры пoлучали вАкачестве пoдтверждения oбременения не тoлькo
грамoты, нo и самo oбремененнoе имуществo. Тогда залог не требовал передачи
во владение кредитора заложенного имущества. Данное требование появилось
значительно позднее – только в XVIII веке.
С возникновением в этот период частной собственности на землю
одновременно возникает заклад в качестве первого вида кредитования. Вместе
с
тем,
кредитование
было
весьма
дорогим
удовольствием
в
виду
ограниченности свободных средства и правовой незащищенности со стороны
государства. Судебником 1596 г. и указом 1626 г. была установлена ссудная
ставка в размере 20%, которая считалась нормальной. Под такой «умеренный»
процент выдавали более или менее обеспеченные ссуды, к которым относились
в первую очередь ссуды под недвижимость. 5
В 1649 году Соборное Уложение закрепило безусловный переход
заложенного имущества в собственность кредитора. Это было обусловлено
необходимостью усиления ответственности должника за счет предмета залога
вследствие экономического кризиса в стране. Основной формой обеспечения
долга оставался «правеж», при котором неисправного должника выводили
ежедневно в течение месяца на площадь и били прутьями. Если по истечению
месяца должник не выплачивал долги, он переходил в полную зависимость от
кредитора, вплоть до уплаты долга. Также была распространена и другая форма
погашения долга – отдача в «зажив», при которой должник фактически
находился в рабстве у кредитора. Нередки были случаи, когда несостоятельные
родители отдавали своих детей в холопство, чтобы погасить долги.
Землевладельцы же старались получить кредит под залог земли.
Соборным Уложением также было разрешено брать ссуды под залог
вотчинных (наследственных) земель, но без крестьян. Однако отсутствие
регулирования со стороны государства привело к развитию мошенничества,
при котором земля закладывалась по несколько раз, что давало возможность
получать несколько ипотечных займов.
5
Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. Пособие для студентов вузов.
– М, 2005. С. 106
15
Сooтветственнo, специфическoй oсoбеннoстью русскoгo залoгoвoгo права
периoда XVII в. выступает перехoд всех прав на имуществo к залoгoдержателю
при прoсрoчке дoлжника. Нo уже вo втoрoй пoлoвине XVII века, вследствие
экoнoмическoгo пoдъема и применения бoлее прoгрессивнoй системы
пoземельнoй
регистрации
исчезла
неoбхoдимoсть
передачи
имущества
кредитoру. 6
Полноценное оформление ипотека получила во времена императрицы
Елизаветы Петровны. При ее правлении были созданы первые кредитные
учреждения, выдававшие кредит под залог недвижимости. С создания в 1754 г.
Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного банка при
Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерцколлегии
начинается
кредитование дворянства и купечества под залог имений. В
отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России тогда
закладывались преимущественно души.
В
1786
Санкт-Петербургская
и
Московская
конторы
были
реорганизованы в Государственный заемный банк, который предоставлял
ссуды под залог недвижимости землевладельцам. Это было первое настоящее
кредитное учреждение, в котором кредиты выдавались на длительный срок. В
этом же году для страхования заложенных каменных домов была создана
Страховая экспедиция, ставшая первой страховой организацией. Позднее к
Государственному заемному банку присоединился Вспомогательный Банк для
Дворянства, который был образован при Павле I. Следует отметить, что банки
были казенными и по характеру деятельности выступали как учреждения
ипотечного кредита. Механизм получения ссуды был прост, а ее размер был
«всегда
крупными
числами
по
десяткам
рублей
для
избежание
раздробительных счетов». 7
В качестве основных клиентов банков тогда выступали крупные
провинциальные помещики и придворная знать, которым нередко кредиты
6
Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России// История государства и права. 2007. № 12.
Статья «История ипотеки в России с 1754 г. до наших дней», Е.Клепикова, А.Милютин, Международная
выставка «Российской ипотеке – 250 лет», Лондон, Великобритания (www.rusipoteka.ru/istoria_ipoteki)
7
16
выдавались без залога. Это привело к тому, что перед банком накапливались
огромные долги вследствие нежелания элиты платить по счетам, и реальный
долг в разы превосходил размер долгов официальных. Механизма возврата
денежных средств, конечно же, не существовало, а потому фактически
государство содержало дворянство за свой счет, т.е. за счет кредитования. В
конечном
итоге
такое
положение
дел
отрицательно
сказалось
на
государственной казне, в которой «не хватало» почти полу миллиона рублей.
Спасти казну от разорения удалось Александру II, которым в 1859 г. было
принято решение о реорганизации кредитных учреждений, что поставило точку
на ипотечных кредитах. Ликвидировались все существующие государственные
кредитные институты, и образовывались частные кредитные организации.
Создание в начале 60-х гг. Государственного банка было обусловлено
необходимостью оживить торгово-промышленный оборот и развить операции
только по краткосрочным ссудам, потому как на долгосрочных операциях был
запрет. Причина для этого запрета была очевидна: все банки, занимавшиеся
ипотекой, оказались банкротами, и Госбанку предстояло еще расплатиться по
обязательствам
ликвидированных
казенных
банков.
Новая
система
формировалась очень осторожно, соблюдая правила ликвидности банков:
сбалансированность активов и пассивов по срокам.8
Отмена крепостного права в 1861 г. заставила снять запрет с
долгосрочного кредитования, чем ознаменовала новый этап развития ипотеки.
Освобожденные крестьяне нуждались в кредите для покупки земли, поэтому
для обслуживания этого огромного ипотечного рынка одновременно с
организацией
частных
кредитных
институтов
земствами
открываются
кредитные учреждения. Ими выдавались долгосрочные кредиты под залог как
земли вне города, так и недвижимости в ее пределах.
В 1861 г. в Санкт-Петербурге было создано первое городское кредитное
общество, масштабы работы которого были поистине огромными. За 49 лет
своей работы его доходы приблизились к 50 млн. рублей, а чистая прибыль
8
Статья «История ипотеки в России с 1754 г. до наших дней», Е.Клепикова, А.Милютин, Международная
выставка «Российской ипотеке – 250 лет», Лондон, Великобритания (www.rusipoteka.ru/istoria_ipoteki)
17
была чуть больше 25 млн. рублей. Затем было открыто Московское кредитное
общество, аналогичное Петербургскому, деятельность которого была не менее
масштабной. За период своего существования доходы составили 35 млн.
рублей, чистая прибыль – около 13 млн. рублей.
Вслед за Санкт-Петербургом и Москвой городские кредитные общества
были созданы и в других городах, общая численность которых к началу нового
столетия была равна 32. Так, 13 обществ было открыто в центральной части
России, 2 на Кавказе, 5 в Прибалтике и 12 в польских губерниях. В том числе:
Кронштадское (1875 г.), Тифлисское (1881 г.), Минское (1896 г.), Николаевское
(1898 г.), Бакинское и Кишиневское (1900 г.), Ростовское-на-Дону (1904 г.),
Симферопольское (1906 г.).9
С 1864 г. начинают создаваться первые акционерные коммерческие
банки, а с 1872 г. – акционерные земельные банки. Следует отметить, что
последним удалось плотно закрепить свое положение и добиться лидерства
в системе российского земельного кредитования уже к началу XX века. На их
долю приходилась треть общего объема выданных ипотечных ссуд и треть всех
заложенных земель. Всего таких банков было 11, и из них за период своего
существования обанкротился только один.
Таким образом, можно смело сказать, что конец XIX в. стал поистине
золотым временем в истории российской ипотеки.
К
кoнцу XIX –
началу XX вв.
былаАпрактически сфoрмирoвана
сoвременная, пo тем меркам, системаАипoтечнoгoАкредитoвания. В даннoй
системе
участвoвалАзначительный
разнooбразные
банки,
кругАипoтечных
кредитныеАучреждения
как
учреждений
центральнoгoАтак
и
местнoгo значения, oрганизации взаимнoгoАкредитoвания.
В новом столетии ипотека продолжает набирать обороты, приобретая
массовый характер. Она стала чаще применяться в сельском хозяйстве, чем
существенно меняет свое целевое назначение. К началу Первой мировой войны
9
Статья «История ипотеки в России с 1754 г. до наших дней», Е.Клепикова, А.Милютин, Международная
выставка «Российской ипотеке – 250 лет», Лондон, Великобритания (www.rusipoteka.ru/istoria_ipoteki)
18
нормы о залоге нашли сове отражение в Своде законов Российской империи и
во многих других актах.
С 1913 года начинают создаваться кассы городского и земского кредита,
которые занимались долгосрочным кредитованием. Успешно развивались и
частные банки, которые работали в основном с недвижимостью в городах.
Первым и основным ипотечным активом была земля. К 1914 году ипотека
достигает своего наибольшего расцвета, выводя Россию в мировые лидеры в
сфере ипoтечнoгo кредитoвания.
Столь успешное развитие ипотеки прервала Октябрьская революция
1917г., которая поставила под запрет частную собственность. Национализация,
почти полная отмена частной собственности и упразднение деления имущества
на движимое и недвижимое привели к тому, что ипотека утратила свою
значимость. Окончательную точку поставил Декрет СНК от 17 мая 1919 г. «О
ликвидации городских и губернских кредитных обществ», после которого
ипотека исчезла более чем на 70 лет.
Таким образом, и для России ипотека является необходимой формой
обеспечения обязательств.
19
ГЛАВА 2.
СОДЕРЖАНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИИ.
2.1 Понятие, признаки и виды ипотеки по гражданско-правовому
законодательству России.
По своей сути залог и ипотека близки друг к другу. В самом общем виде
залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор
приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить
удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно
перед другими кредиторами. 10 Исходя из этого можно сделать вывод,
сущнoстьАзалoгаАзаключается
в
приoритетнoе
свoегo
удoвлетвoрение
предoставлении
требoвания
кредитoру
за
права
на
счет залoженнoгo
имуществаАдoлжника. Залoг предпoлагает наложение взыскания на имущество
должника при этом оно находится во владении и пользовании залогодателя.
Залог не является способом приобретения права собственности, а потому
кредитор не может владеть и пользоваться заложенным имуществом как во
время исполнения должником своих обязательств, так и в случае их нарушения.
Гражданский Кодекс РФ (далее – ГК РФ) определил ипотеку как «залог
земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого
недвижимого имущества»11. Если обратиться к Закону РФ от 29.05.1992 N
2872-1 «О Залоге», то здесь дано несколько другое определение ипотеки – это
«залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта,
непосредственно связанного с землей вместе с соответствующим участком или
правом пользования им». 12 В Федеральном законе № 102, принятие которого
стало для ипотеки новой возможностью для существования, определения
данного института нет вовсе, что не может не вызвать удивления. Однако
10
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. – 4-е изд., перераб. и доп. – М, 2006. С. 420
11
п.2 ст.337 Гражданского Кодекса. Часть I от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 14.11.2013).
12
ст. 42 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О Залоге» (ред. от 6.12.2011, с изм. от 01.01.2013, утрачивает силу
01.07.2014).
20
законодатель, видимо, решил, что раз ГК РФ и Закон РФ «О залоге» уже
раскрывают данный термин, то и нет необходимости еще раз акцентировать на
нем внимание.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотека - это
залoганедвижимoгo имущества (здания, сооружения, предприятия и иных
объектов, тесно связанных с землей), с целью получения ссуды. Однако данное
определение не является достаточно полным. Им нельзя ограничиться по той
причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она
представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в
залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и
состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. 13 Но есть и
другие толкования ипотеки: как ценной бумаги и как договора. В первом случае
ипотека представляет собой свободно обращающуюся на рынке закладную –
долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое
имущество,
14
во втором – договор, составленный в письменном виде, который
накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве
гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору. 15
Таким образом, сущность ипотеки заключается в двух основных ее
особенностях:
1. в
случаеАнеиспoлнения
oбязательства
обращение
взыскание
производится только на заложенное имущество и не на какoе-либo
другoе;
2. кредитор-залогодержатель обладает преимущественнымАправoм
удoвлетвoренияАсвoих требoваний перед другими кредитoрами
дoлжника.
Современное гражданское и ипотечное законодательство выделяют шесть
основополагающих принципов залога недвижимости. Данные
13
Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. Пособие для студентов
вузов. – М, 2005. С. 3
14
Там же. С. 129
15
Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Осипов, С.К. Мирзажанов.
– М, 2010. С. 179
21
принципы
позволяют
кредитору
верить
не
личности
должника,
а
закладываемой вещи, из стоимости которой при неудовлетворении требований
должником будет получено удовлетворение. Это верно даже в тех случаях,
когда заложенная недвижимость переходит к другому собственнику. К таким
принципам относятся:
1. принцип специальности, согласно которому предметом ипотеки
является конкретный объект;
2. принцип
обязательности,
при
котором
каждый
объект
недвижимости должен быть зарегистрирован и внесен в Единый
государственный реестр прав (далее – ЕГРП). Запись в ЕГРП
является
единственным
дoказательствoм
существoвания
зарегистрирoваннoгo права и имеет юридическую значимость для
всех третьих лиц;
3. принцип гласности, при котором любое заинтересованное лицо
вправе знакомиться с записями относительно интересующего его
объекта,
а
также
получить
заверенную
выписку
из
регистрациoннoйАзаписи;
4. принцип достоверности предполагает, что запись, занесенная в
ЕГРП, презюмируется достоверной. Оспаривание достоверности
производится тoлькo судом;
5. принцип
условиях
бесповоротности,
запись
сохраняет
при
котором
свою
силу,
при
определенных
несмотря
на
ее
неправильность
6. принцип старшинства означает, что предыдущая ипотека находится
в приоритете над последующей, соответственно кредитор, который
заключил ранний по времени договор, имеет преимущественное
право в удовлетворении своих денежных требований перед
кредитором последующим.
Федеральный закон № 102 определил перечень имущества, которое
может быть предметом ипотеки. Это:
22
1. земельныеАучастки,
которые
за
нахoдятся
в
исключениемАземельных
гoсударственнoй
или
участкoв,
муниципальнoй
сoбственнoсти, либo части земельнoгo участка, плoщадь кoтoрoй
меньше минимальнoгo размера, устанoвленнoгo нoрмативными
актамиАсубъектoв
Рoссийскoй
Федерации
и
нoрмативными
актамиАoрганoвАместнoгo самoуправленияАдля земель различнoгo
целевoгo назначения и разрешеннoгo испoльзoвания; 16
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 17
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие
из одной или нескольких изолированных комнат; 18
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;19
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.20
Ипотека земельных участков. В ст. 63 Федерального закона № 102
законодателем выделены определенные виды земельных участков, ипотека
которых не допускается. Прежде всего, Закон запрещает в качестве предмета
ипотеки использовать земельные участки, находящиеся в государственной и
муниципальной
собственности,
что,
видимо,
объясняется
причинами
политического характера. Установленный запрет не дает возможности под
прикрытием договоров об ипотеке совершать мошеннические сделки с
государственными и муниципальными участками. В противном случае было бы
возможно посредством обращения взыскания вывести определенные земли из
государственной и муниципальной собственности. Также установлен запрет
ипотеки части земельного участка, если его размер и назначение не позволяют
использовать
16
часть
в
качестве
самостоятельного
земельного
ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
пп.2 п.1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
18
пп.3 п.1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
19
пп.4 п.1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
20
пп.5 п.1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
17
участка.
23
Минимальный размер земельного участка устанавливается нормативными
актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов
местного самоуправления, причем отдельно для земель различного целевого
назначения
и
разрешенного
использования.
Залoг
земель
сельскoхoзяйственнoгo назначения дoпускается тoлькo для oбеспечения
кредитoв, направленных на развитие сельскoхoзяйственнoгo прoизвoдства. При
ипoтеке земельнoгo участка правo залoга распрoстраняется также на
нахoдящееся или стрoящееся на нем здание, строение или сооружение. Однако
в качестве oтдельнoгo вида дoгoвoра не предусмoтрена, а без oднoвременнoй
ипoтеки oбъекта недвижимoсти является ничтoжнoй сделкoй.
Ипотека предприятия, здания, сооружения и иного недвижимого
имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Понятие
предприятия
как
недвижимого
имущества,
которое
используется
для
предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя
сводить просто к комплекту оборудования, необходимого для производства
определённой
продукции,
потому
что
превращение
такого
комплекта
оборудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по
организации
на
его
основе
процесса
производства.
Речь
идёт
об
административных действиях руководства предприятия, всех его звеньев, а
также необходимых трудовых затратах всего коллектива.
При ипотеке
предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на
всё входящие в его состав имущество21. Пункт 2 ст.70 включает в состав
заложенного
имущества,
также
относящиеся
к
данному
предприятию
материальные и нематериальные активы, которые и составляют имущество
предприятия. Состав его определяется и оценивается на основе полной
инвентаризации данного имущества. А теперь решим, любое ли предприятие
как имущественный комплекс может быть заложено. Несомненно, что
предметом ипотеки может быть в первую очередь частное предприятие.
Бюджетные организации не могут быть предметом ипотеки, что связано с
21
п. 1 ст.69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
24
ответственностью собственника по их обязательствам. казённые предприятия
как
имущественный
комплекс
также
нельзя
закладывать
в
качестве
обеспечения исполнения взятых обязательств, так как в соответствии с п.5
ст.115 ГК РФ, РФ несёт субсидиарную ответственность по обязательствам
казённого предприятия при недостаточности имущества.
Предприятия, за
которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, их
отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные
комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавливает
условие существования подобных предприятий в ипотечных правоотношениях
– обязательное согласие собственника имущества относящегося к предприятию
или уполномоченного им (собственником) органа. Без подобного согласия
договор об ипотеке считается ничтожным.22 Что же касается исключительно
ипотеки зданий и сооружений, то особого интереса, каких-либо особенностей
здесь вряд ли можно увидеть.
Ипотека жилых домов, квартир и части жилых домов и квартир,
состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Согласно
Жилищному Кодексу РФ (далее – ЖК РФ) жилым домом признается
индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также
помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных
для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
проживанием
в
таком
обособленное
помещение
здании. 23
в
Квартирой
многоквартирном
признается
доме,
структурно
обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме
и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного
использования,
предназначенных
для
удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении.24 Комнатой признается часть жилого дома или
22
п. 1 ст.70 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
23
24
п.2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ
п.3 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. oт 30.12.2013).
25
квартиры,
предназначенная
для
использования
в
качестве
места
непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. 25 В главе
XIII ФЗ «Об ипотеке» закреплены правила залога жилых домов и квартир.
Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного
проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры,
принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Не
допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и
квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об
ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства объектом
незавершенного строительства и принадлежащими залогодателю материалами
и оборудованием, которые заготовлены для строительства. 26 Указанная статья
конкретизирует п. 2 ст. 5 этого же Федерального закона, допускающего залог не
завершенного строительством недвижимого имущества.
Ипотека
дачи,
садовых
домов,
гаражей
и
других
строений
потребительского назначения. По общему правилу они не предназначены для
постоянного проживания, а потому правила о залоге жилых домов и квартир к
ним
не
относятся.
Однако
Постановление
Конституционного
РФ
oт
14.04.2008 г. № 7-П фактически разрешило регистрироваться по месту
жительства в дoмах, пoстрoенных на садoвo-дачных участках при выполнении
определенных условий. Одним из таких уловий является признание помещения
пригoдным для пoстoяннoгo прoживания. Отсюда вытекает, чтo специальные
правила, устанoвленные для ипoтеки жилых дoмoв, мoгут распрoстраняться и
на дачные или садoвые дoма. Вопросы, касающиеся пригодности помещений,
регулирует Постановление Правительства РФ oт 28.01.2006 г. № 47 «Oб
утверждении Пoлoжения o признании пoмещения жилым пoмещением, жилoгo
пoмещения непригoдным для прoживания и мнoгoквартирнoгo дoма аварийным
и пoдлежащим снoсу или рекoнструкции».
25
26
п.4 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ
ст. 76 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
26
Ипотека воздушных, морских судов, судов каботажного плавания и
космических объектов. Все перечисленные объекты являются довольно
специфическим предметом. Возьмем, к примеру, ипотеку морского судна. Свое
детальное рассмотрение и закрепление ипотека судов получила в Кодексе
Торгового Мореплавания (далее КТМ), где ей отведена целая XXII глава.
Несмотря на терминологическое сходство, в отличие от ипотеки, морской залог
устанавливается на судно с целью обеспечения некоторых требований к
судовладельцу, закрытый перечень которых содержится в пункте 1 ст. 367
КТМ. Особенностью морского залога на судно является тот факт, что морской
залог на судно продолжает обременять судно независимо от перехода права
собственности на судно, изменения его регистрации или смены флага судна.
Морской залог не подлежит государственной регистрации. А ипотека, свою
очередь, признается действительной при условии государственной регистрации
в том же реестре, в котором зарегистрировано судно;
Ипотека объектов незавершенного строительства.
отношении
строящихся
жилых
домов
допускается
лишь
Ипотека в
в
случае
предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь
идет
только
о
целевом
использовании
использование заемных средств, а
заемных
средств.
Нецелевое
также непредставление заимодавцу
возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению
дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы
займа и уплаты причитающихся процентов.
Федеральный закон от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в
часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании
утратившими
силу
отдельных
законодательных
актов
(положений
законодательных актов) Российской Федерации» несколько расширил предмет
ипотеки, включив в него, помимо недвижимых вещей, правo сoбственнoсти на
кoтoрые регистрируется в устанoвленнoм пoрядке, дoли в праве сoбственнoсти,
а также правo застрoйки земельнoгo участка и правo пoстoяннoгo владения и
пoльзoвания земельным участкoм.
27
Таким образом, несмотря на близость залога и ипотеки по своей сути, они
все-таки различны. Залог, руководствуясь принципом «верь вещи, а не лицу»
гарантирует удовлетворение требований кредитора, если не дoлжникoм, то
заложенным имуществом этого должника. Ипотека – это развитая форма
залога, представляющая собой не только залог недвижимого имущества, но и
юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости,
подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с
кредиторами за указанное имущество. Объектом ипотеки, в отличие от залога,
выступает только недвижимость, что влечет за собой разницу в процедурах
составления и регистрации договоров ипотеки и иного залога.
Рассмотрим договор ипотечного кредитования, определим правовое
положение сторон, их права и обязанности, …..
2.2 Договор ипотеки: содержание, форма, регистрация .
О порядке заключения договора об ипотеке в статье 8 Закона "Об
ипотеке" говорится, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих
правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений
Федерального закона "Об ипотеке". Договор об ипотеке подчиняется нормам
гражданского права и представляет собой соглашение двух или нескольких лиц
об
установлении,
изменении
и
прекращении
гражданских
прав
и
обязанностей.27 К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних
сделках, предусмотренных ГК РФ, а так же общие положения о договоре. 28
Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему
применяются нормы Закона "Об ипотеке".
В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки,
его
оценке,
существе,
размере
и
сроках
исполнения
обязательства,
обеспечиваемого ипотекой, которые относится к существенным условиям
договора29. Если предметом ипотеки являются отдельные помещения, для его
27
28
Гражданский кодекс РФ ст. 420/ СПС/ КонсультантПлюс
Гражданский кодекс РФ ст.420-453 // СПС КонсультантПлюс
28
индетификации достаточным будет приведения в договоре каждого помещения
с указанием номера, площади и иных реквизитов.
В договоре об ипотеке
должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся
предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа
государственной
регистрации
прав
на
недвижимое
имущество,
зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки служит
принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно
быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы оно само являлось
предметом ипотеки, одновременно следует указать срок аренды. Практика и
требование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, идут несколько дальше правил,
установленных законом: стороны должны определять не только срок аренды,
но и реквизиты договора аренды.
Оценка
предмета
ипотеки
производится
в
соответствии
с
законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и
указывается в договоре в денежном выражении. Причем стороны могут
оценивать как рыночную так и иную стоимость объекта оценки. Довольно
часто стороны указывают в договоре несколько разных оценок предмета
ипотеки ( оценка по заключению независимого оценщика, залоговую оценку,
оценку органов технической инвентаризации).Судебная практика исходит из
того, что при указании сторонами в договоре несколько разных оценок
предмета такой договор не может считаться не заключенным.Если предметом
ипотеки выступает земельный участок, то при его оценке необходимо
соблюдать требования ФЗ "Об ипотеке"30.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка
осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом "Об
оценочной деятельности в РФ"31, или в определенном Законом порядке.
Стороны договора об ипотеке вправе поручить оценку предмета ипотеки
30
ФЗ «Об ипотеке( залоге недвижимости)» ст 67 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400
ФЗ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ«об оценочной деятельности в российской федерации» // Собрание
законодательства РФ от 18.11.2002, N 46, ст. 4537
31
29
независимой
профессиональной
организации.
В
случае
залога
не
завершенного строительством недвижимого имущества, находящимся в
государственной или муниципальной собственности, законом устанавливается
дополнительное
требование-
осуществляется
стоимости этого имущества.
оценка
именно
рыночной
Существенным при заключении договора
является приведение в нем всех основных условий договора займа или
кредитного
договора.
Сам
договор
ипотеки
имеет
акцессорный
(дополнительный характер). По отношению к основному обязательству. В
договоре ипотеки следует указывать не только реквизиты договора, но так же
положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита,
сумму договора, проценты по договору. Так, если обеспечиваемое ипотекой
обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны
быть указанны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия ,
позволяющие определить эти размеры.
Важно обратить внимание, что
согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона "Об ипотеке"32 договор об ипотеке
подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной
регистрации. Законодатель установил, что договор об ипотеке считается
заключенным и вступает в силу только после осуществления процедуры
регистрации. В 2004 году в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге
недвижимости) были внесены изменения, которые отменили обязательное
нотариальное удостоверение договора об ипотеке. Что вполне было объяснимо,
так как нотариальное фактически дублировало функции государственной
регистрации договора. Впрочем стороны могут самостоятельно принять
решение
о
нотариальном
удостоверении
договора.
Государственная
регистрация договора об ипотеке производится в соответствии с ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная
32
регистрация
является
единственным
доказательством
ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» статья 10 п.1,п.2 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N
29, ст. 3400
30
существования зарегистрированного права. В п. 3 ст. 10 Закона «Об ипотеке» 33
говорится, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной
договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении
формы и государственной регистрации этого договора должны быть
соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Если в
договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со
статьей 10 Закона "Об ипотеке" она удостоверяются закладной, то вместе с
договором нотариусу предоставляется закладная. Нотариус согласно части
второй п. 3 ст. 14 Закона "Об ипотеке" делает на закладной отметку о
государственной регистрации договора об ипотеке, нумерует и скрепляет
печатью листы. Ипотека как обременение заложенного имущества возникает с
момента государственной регистрации договора (момент его заключения), а в
силу закона- с момента государственной регистрации права собственности
залогодателя на недвижимое имущество.
В
соответствии
с
Федеральным
законом
«О
государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»государственная
регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии ГК РФ. Ипотека подлежит государственной
регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в порядке, установленным Федеральным законом.
Согласно Указу Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315 федеральным
органом исполнительной власти , осуществляющим функции регистрации прав
на
недвижимое
имущество
регистрационная служба.
и
сделок
с
ним,
является
Федеральная
Государственная регистрация прав осуществляется
по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного
33
ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости») п. 3, п.4 ст. 10 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29,
ст. 3400
31
округа.34 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 216 –ФЗ « О внесение изменений в
Федеральный закон « Об ипотеке (залоге недвижимости)» ввел обязательность
подачи сторонами совместного заявления в регистрационный орган. До
принятия этого закона подать заявление о регистрации договора об ипотеке
могла любая из сторон без привлечения второй.
Согласно ФЗ « О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ни» 35,
а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, для физического лица на
государственную
регистрацию
ипотеки
36
предоставляются
документы
указанные в ст.20 закона об ипотеке 37 (заявления о регистрации ипотеки от
юридического и физического лица)
а)подлинники и копии плана жилого
помещения , плана жилого помещения и земельного участка, а также
подлинники и копии документов, содержащих описание жилого помещения;
б)- договор об ипотеке ( подлинник и копия); - дополнительное соглашение при
изменении условий договора об ипотеке; -документы названный в договоре в
качестве приложений; -кредитный или иной договор, исполнение обязательств
по которому обеспечивается ипотекой (подлинник и копия); в)-дополнительное
соглашение при изменении условий кредитного договора - закладная , если
договором предусмотрено ее составление; -документ , подтверждающий , что
право собственности на объект зарегистрировано в Едином государственном
реестре;
г)Иные документы, предоставляемые в случаях, предусмотренных
законом.
ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»38к документам предъявляются определенные требования. В
частности, документы должны содержать описание недвижимого имущества и
вид регистрируемого права, в установленных законом случаях должны быть
34
ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 №
122-ФЗ г.п.4 ст.2 // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
35
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 16,17 // Собрание
законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
36 Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ от
23.02.1998, N 8, ст. 963
37 Приложение 2,3
38
ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 №
122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
32
нотариально удостоверены, скреплены печатями, подписаны сторонами
договора.
Не подлежат приему на государственную регистрацию документы,
имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова, и иные исправления,
документы написанные карандашом, а так же документы с серьезными
повреждениями.
Кадастровый план земельного участка должен быть
удостоверен органом, по ведению государственного земельного кадастра, а
планы другого недвижимого имущества- соответствующей организацией (
органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Государственная
регистрация ипотеки, возникшей на основании закона ( при отчуждении жилого
помещения под выплату ренты )39 , с условием пожизненного содержания с
иждивением40, при заключение договора купли- продажи жилого помещения с
оплатой в рассрочку41 ,при заключение договора купли-продажи жилого
помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации, либо
средств целевого займа, предоставление юридическим лицом на приобретение
или строительства жилого дома или квартиры 42, осуществляется одновременно
с государственной регистрацией прав залогодателя. При государственной
регистрации
ипотеки,
возникшей
на
основании
закона
не
требуется
предоставления в учреждение юстиции по регистрации прав отдельного
заявления. При этом должностное лицо учреждения юстиции обязано
предупредить заявителя о том, что на основании данных документов в Едином
государственном реестре прав будут зарегистрирована не только сделка и (или)
переход права, но и ипотека, поскольку в этом случаи она возникает на
основании закона. В заявление о государственной регистрации сделки должно
содержаться
указание
на
то,
что
они предупреждены
о проведение
учреждением юстиции. Максимальный срок регистрации ипотеки- один месяц
со
дня
поступления
Установленный
срок
необходимых
для
совпадает
общими
с
ее
регистрации
сроками
документов.
государственной
регистрации. Днем поступления документов следует считать дату принятия
39
Гражданский кодекс РФ ст. 586// КонсультантПлюс
Гражданский кодекс РФ ст. 601// КонсультантПлюс
41
Гражданский кодекс РФ ст.488// КонсультантПлюс
42
ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст.77 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400
40
33
документов на государственную регистрацию в приемной уполномоченного
органа с выдачей заявителю расписки и присвоению входящего номера.
Нормативными
актами
Минюста
России
определена
теоретическая
возможность сокращенных сроков регистрации, однако соответствующая
процедура не закреплена. В настоящее время такое решение полномочны
принимать руководитель Главного управления Федеральной регистрационной
службы и его заместитель. В Едином государственном реестре производится
соответствующая
запись. Днем записи, считается дата государственной
регистрации. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента
государственной регистрации 43.
зарегистрирована:
В некоторых случаях ипотека может быть не
-если право на объект недвижимого имущества, о
государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом; с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о
предоставление прав на недвижимое имущество признан недействительным с
момента его издания; и иные обстоятельства предусмотренные законом. 44. При
принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в
письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока,
установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о
причине отказа. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в
суд. В арбитражный суд. Государственная регистрация может быть отложена ,
но не более чем на один месяц, в следующих случаях: - предоставление в орган,
осуществляющего государственную регистрацию, какого-либо из документов
указанного в п.2,3 ст. 20 ФЗ « Об ипотек»; -несоответствие договора об ипотеке
требованиям предусмотренных законодательством; - необходимость проверки
подлинности предоставленных документов. 45 В соответствии со статьей 19
Федерального закона « о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество
43
и
сделок
с
ним»
государственная
регистрация
прав
Комментарий к ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» Москва Юстицинфорс 2006 г.
ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 20 // Собрание
законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
45
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» ст.21 п.1 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400
44
34
приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него
сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, подлинности
документов и указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан
в день принятия решения о приостановление государственной регистрации в
письменной форме уведомить заявителя о своем решение, и обосновать его.
Если в течение месяца не будут устранены причины препятствующие
государственной регистрации, государственный регистратор обязан отказать
заявителю в государственной регистрации прав. Государственная регистрация
может быть приостановлена не более чем на три месяца на основание заявления
правообладателя, стороны сделки или уполномоченного на то лица. В
заявление
указываются
причины,
послужившие
основанием
для
приостановлении регистрации прав, и срок, необходимый для такого
приостановления. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не
засчитывается в новый срок. При наличии судебного спора по поводу прав на
имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него
взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения
спора судом46.
При регистрации договора об ипотеке делается определенная
запись в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним 47. А так же указываются данные
о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой
обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой
стоимости.
Если
договор
об
ипотеке
предусматривает,
что
права
залогодержателя удостоверяются закладной, на это так же указывается в
регистрационной записи об ипотеке. 48 Федеральным законом от 30 декабря
2004 г. № 216- ФЗ « О внесение изменений в ФЗ « Об ипотеке ( залоге
недвижимости)» который устанавливает особенности регистрационной записи
46
Фз « Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст.21 п.4 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст.
3400
47 Постановление правительства РФ от 18 апреля 1998 г. №219 "Об утверждении правил ведения единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ от
23.02.1998, N 8, ст. 963.
48 ФЗ « О государственной регистрации и сделок с ним» п. 3 ст.29 // Собрание законодательства РФ,
28.07.1997, № 30, ст. 3594
35
об ипотеке в случае государственной регистрации залога недвижимости
имущества, обеспечивающего требование, составляющее ипотечное покрытие,
для в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным
сертификатом участия. При внесении в статью 22 ФЗ « Об ипотеке» было
вызвано необходимостью соотнесения этих норм с нормами принятого ФЗ от
11 ноября 2003 г. № 1520ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», которым
устанавливается
возможность
рефинансирования
выданных
ипотечных
кредитов посредством выпуска особого вида ценных бумаг. Данные ценные
бумаги обеспечиваются особым активом- ипотечным покрытием. Согласно ФЗ
№ 152- ФЗ ипотечное покрытие могут составлять обеспеченные ипотекой
требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по
кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенными
закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, денежные средства в
валюте РФ или иностранной валюте, а так же государственные ценные бумаги.
Ипотечный сертификат участия 49- это именная ценная бумага, удостоверяющая
долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право
требовать от выдавшего его лица надлежащего доверительного управления
ипотечным покрытием, право на получение денежных средств. Получение во
использование обязательств, требование по которым составляют ипотечное
покрытие. При государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, в подраздел 2 Единого
государственного реестра указывается название паевого инвестиционного
фонда, в составе которого находится данное имущество. По требованию органа,
осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество, лицо
осуществляющее ведение реестра, обязано оставить список владельцев
инвестиционных паев, содержащий данные о них. В связи с тем, что в Едином
государственном реестре невозможно указать конкретного залогодержателя, в
нем делается особая отсылочная запись к данным лицевых счетов в реестре
владельцев ипотечных сертификатов участия. Именно на основании данных
49
ФЗ «О персональных данных» №152-ФЗ ст. 2 // Собрание законодательства РФ", 31.07.2006, N 31 (1 ч.), ст.
3451
36
таких счетов устанавливается залогодержатель недвижимого имущества.
Имущество, составляющее ипотечное покрытие, должны учитываться на счете
депо в специализированном депозитарии. Специализированным депозитарием
могут быть только акционерное общество, общество с ограниченной
ответственностью. Ведение реестра владельца инвестиционных паев вправе
осуществлять только юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление
деятельности по ведению реестра владельцев именных ценных бумаг.
На
договоре об ипотеке уполномоченным государственным органом делается
специальная надпись.
Для удостоверения государственной регистрации
ипотеки используется штамп регистрационной надписи на документах 50. При
этом в штампе после слов « Произведена государственная регистрация сделки»
указывается слово «(ипотеки). В пункте 3 статьи 22 ФЗ «Об ипотеке»
установлены формальные реквизиты закладной, если договор предусматривает
ее выдачу. Эти реквизиты совпадают с реквизитами, которая должна содержать
регистрационная запись об ипотеке. Орган осуществляющий государственную
регистрацию обязан отправить в свой архив копию договора об ипотеке. Если
права залогодержателя удостоверяются закладной то в архиве оставляют ее
копию с приложениями. Законодатель не устанавливает , что является
технической ошибкой в регистрационной записи об ипотеке, указывая только
на допустимость ее исправления при условии, что такое исправление не может
причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы. Среди
ошибок можно выделить грамматические. Например, если вместо общей
площади объекта 90.1кв. м. в Свидетельстве о государственной регистрации
указано 90.2 кв.м., эта ошибка в силу своей незначительности не может
нарушить интересы правообладателей или третьих лиц. Такие ошибки
исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора
после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица
50
Приложение №15 к правилах ведения Единого государственного реестра // Собрание законодательства РФ от
23.02.1998, N 8, ст. 963
37
заявления об ошибке в записях51. В случаях, если существуют основания
полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или
нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, такое
исправление производится по решению суда, арбитражного суда. Не
допускается изменение регистрационной записи об ипотеке в том случае, если
права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, при
котором должник по испеченному ипотекой обязательству, залогодатель и
законный владелец закладной по соглашению изменяют ранее установленные
условия закладной.
За государственную регистрацию договора ипотеки,
включая внесения соответствующих записей в единый государственный реестр
и выдачу документов о государственной регистрации, государственная
пошлина уплачивается один раз за все указанные действия. 52 В соответствии с
подп. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса установлены размеры государственной
пошлины за государственную регистрацию договора ипотеки, включая
внесения в Единый государственный реестр записи об ипотеке:- физическим
лицам – 500 рублей;- организациям – 2000 рублей.
За соглашение об
изменении или расторжении договора об ипотеке:- физическим лицам -100
рублей; -организациям -300 рублей. В случае если договор заключен между
физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина взимается
в размере установленном для физических лиц. Для освобождения недвижимого
имущества
от
установленного
обременения
необходимо
совершить
определенное юридическое действие- погасить регистрационную запись об
ипотеке в Едином государственном реестре.53 В противном случае все лица,
которые в будущем обратятся к сведениям Реестра, получат информацию о
наличии обременения в виде ипотеки на определенное имущество. На практике
для избегания споров стороны договора в тексте договора указывают не
порядок погашения регистрационной записи, а также ответственность стороны,
которая отклоняется от совершения действий, направленных на совершения
51
ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 21 // Собрание
законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594
52
ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)» ст. 24 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
53
ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст. 25 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
38
записи об ипотеке. Стороны подают заявление в свободной форме, однако в
нем должна быть явно выражена воля сторон. Государственная регистрации
ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе,
осуществляющим государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется
ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и
заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. 54Информация
предоставляется
в
любом
органе,
осуществляющем
регистрацию
недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 55 Согласно ФЗ «
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»56 орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан
предоставлять сведения, содержащихся в Едином государственном реестре
прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему
удостоверение личности и заявление в письменной форме ( юридическому лицу
–документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и
полномочия его представителя). Орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить
запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме
мотивированный отказ. Сведения о содержании правоустанавливающих
документов предоставляются только самим правообладателям или их законным
представителям. Информация о зарегистрированных правах на объект
недвижимого имущества предоставляются за плату, если иное не установлено
законом. Копия закладной находящейся в архиве органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного
характера. Отказ в государственной регистрации ипотеки соответствующего
органа могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный
суд.57 Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав ,
54
обязан
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст.26 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
Гражданский кодекс РФ ст. 131// СПС КонсультантПлюс
56
ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст.7 // Собрание
законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
57
ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» ст. 27,28 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст.
3400.
55
39
возместить
заинтересованному
лицу
убытки,
причиненные
своими
незаконными действиям.
2.3 Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество
Согласно статьи 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить
взыскание
на
удовлетворения
имущество,
за
счет
заложенное
этого
по договору об
имущества
ипотеке,
требований,
для
вызванных
неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой
обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы
долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Всякие
соглашения,
предусматривающие
передачу
имущества,
являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются
ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как
отступное
или
новация
обеспеченного
залогом
обязательства
(п.46
постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда
РФ от 1 июля 1996 г.
Законодатель устанавливает, что при расхождении условий договора об
ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении
требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на
заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
В том случае, если договором об ипотеке не предусмотрено иное,
обращение
взыскания
на
имущество,
заложенное
для
обеспечения
обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при
систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении
сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если
каждая
просрочка
незначительна.
Представляется,
что
стороны
могут
предусмотреть иные "штрафные" условия обращения взыскания на заложенное
имущество.
40
Закон
предусматривает
условия
освобождения
должника
от
ответственности - при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда
ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при
действии
непреодолимой
силы,
а
также
при
наступлении
случая
(обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).
В строго определенных случаях залогодержатель вправе потребовать
досрочного
исполнения
обеспеченного ипотекой
обязательства,
а
при
невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное
имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется
надлежащим
образом.
Это
следующие
случаи:
- ненадлежащая сохранность заложенного имущества (ст.35 Закона об
ипотеке);- нарушение правил отчуждения имущества (ст.39 Закона об ипотеке);
- принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст.41 Закона
об ипотеке).
По общему правилу, для обращения взыскания на заложенное
имущество залогодержатель должен подать иск в суд общей юрисдикции или
арбитражный суд. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей
юрисдикции58,
а
с
участием
юридических
лиц
–
арбитражными
судами59.Отметим, что в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса
взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в
случаях, когда: -для заключения договора о залоге требовалось согласие или
разрешение другого лица или органа;
- предметом залога является имущество, имеющее значительную
историческую, художественную или культурную ценность для общества; залогодатель отсутствует, и установить его место нахождения невозможно.
При подаче иска об обращении взыскания на предмет ипотеки следует
руководствоваться правилами подсудности и подведомственности дел в
соответствии с процессуальным законодательством РФ.В отношении исков об
обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке,
58
59
Гражданско-процессуальный кодекс РФ ст. 22 // Собрание законодательства РФ от 06.04.2009
Административно-процессуальный кодекс РФ ст. 28 // Собрание законодательства РФ от 08.12.2008
41
неприменимы нормы об исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ и ст. 38
АПК РФ), поскольку такие иски не являются виндикационным. Такие иски
рассматриваются по месту жительства (нахождения) ответчика 60.
В соответствии с п.1 ст.53 Закона об ипотеке, при обращении взыскания
на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке,
залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется
соответствующий
иск,
доказательства
письменного
уведомления
залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное
имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с
согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об
обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и
предоставляет ему возможность участвовать в данном деле (п.2 ст.53 Закона).
Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество,
если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне
незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно
несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев
нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год61.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное
по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем 62:
1)
суммы,
подлежащие
уплате
залогодержателю
из
стоимости
заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и
реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.
Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны
сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за
который они подлежат начислению;
60
Гражданский процессуальный кодекс РФ ст. 28 Арбитражный процессуальный кодекс РФ ст. 35 // СПС
КонсультантПлюс
61
Гражданский кодекс РФ п.2 ст. 238 // СПС КонсультантПлюс
62
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» п.2 ст. 54 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст.
3400.
42
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого
удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его
реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах
определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем,
а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации,
если таковые необходимы.
Подчеркнем, что суд не вправе устанавливать очередность реализации
заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением
залогодателя и залогодержателя. В соответствии с п.3 ст.54 Закона об ипотеке,
по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в
решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его
реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
- залогодателем является гражданин независимо от того, какое
имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не
связан
с
осуществлением
этим
гражданином
предпринимательской
деятельности;
- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель
сельскохозяйственного назначения.
Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если 63:
- она может повлечь существенное ухудшение финансового положения
залогодержателя;
- в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о
признании его несостоятельным (банкротом). Важно акцентировать внимание
на том, что отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на
заложенное недвижимое имущество может быть предоставлена судом по
заявлению залогодателя непосредственно в самом акте или после его принятия
63
ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» п.4 ст. 54 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст.
3400.
43
не только при наличии условий, установленных п.3 ст.54 Закона об ипотеке, но
и по основаниям, предусмотренным статьей 324 АПК РФ. Приведем пример из
практики:
"Залогодатель обратился в арбитражный суд с заявлением об отсрочке
исполнения принятого судом решения об обращении взыскания на здание,
которое было заложено по договору об ипотеке, сославшись на то, что в данном
здании располагается принадлежащее должнику и занятое в производстве
сложное промышленное оборудование, которое не было заложено и которое
должно быть демонтировано и вывезено из здания. Данные обстоятельства
затрудняют исполнение судебного акта.
Суд отказал в удовлетворении заявления, указав, что нет уважительных
причин.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу залогодателя по
договору об ипотеке, определение суда первой инстанции отменил и заявление
удовлетворил. Статья 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание,
при наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по
заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе
отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и
порядок
его
исполнения.
При
наличии
обстоятельств,
затрудняющих
исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства и не были
предусмотрены пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке, суд вправе
предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на
заложенное имущество.
Согласно
действующим
нормам,
определяя
срок,
на
который
предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в
том
числе
то,
что
сумма
требований
залогодержателя,
подлежащих
удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения
отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке,
указанной в договоре об ипотеке.
44
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени
удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме,
который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению
залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает обращение взыскания на
заложенное имущество во внесудебном порядке. Как следует из положений
закона удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества,
заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на
основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем
и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения
взыскания на предмет ипотеки 64.
Следует заметить, что соглашение может быть заключено только после
неисполнения или ненадлежащего исполнения основного договора. Условие
сделки, предусматривающее возможность внесудебного порядка обращения
взыскания
на
заложенное
имущество,
согласованное
сторонами
до
возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога,
требованиям Закона об ипотеке не соответствует. Включение положений о
таком соглашении в основной договор будет означать недействительность
данных положений. Подтверждается сказанное и материалами судебной
практики (Постановление Федерального арбитражного суда Московского
округа от 23 сентября 2004 г. КГ-А40/8196-04[6]).
Еще одно условие действительности такого соглашения - оно должно
быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам
об ипотеке (абз.2 п.1 ст.55 Закона об ипотеке). При этом термин "участие"
означает, что залогодержатель по предшествующему договору является
стороной указанного соглашения.
Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, во внесудебном
порядке, не допускается, если:
64
ФЗ «Об ипотеке ( залога недвижимости) п.1 ст. 55 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст.
3400.
45
- для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого
лица
или
органа;
-
предметом
ипотеки
является
предприятие
как
имущественный комплекс; - предметом ипотеки является имущество, имеющее
значительную историческую, художественную или иную культурную ценность
для общества; - предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей
собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной
или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение
требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается
по решению суда.
Заметим, что данный перечень носит исчерпывающий характер и в то же
время шире одноименного перечня в п.3 ст.349 ГК РФ, предусматривающей,
что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению
суда в случаях, когда:
- для заключения договора о залоге требовалось согласие или
разрешение другого лица или органа; - предметом залога является имущество,
имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную
ценность для общества; - залогодатель отсутствует и установить место его
нахождения невозможно.
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны
могут предусмотреть65:
1) порядок реализации заложенного имущества;
2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или
третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к
должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть
предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если
предметом ипотеки является земельный участок.
При этом к соглашению о приобретении заложенного имущества
залогодержателем
65
применяются
правила
гражданского
законодательства
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» п. 3 ст. 55 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст.
3400.
46
Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения
имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.
На практике возник вопрос может ли банк-залогодержатель заключить
соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое
имущество, по которому банк приобретает это имущество для себя или для
третьего лица? Не считается ли оно заключенным банком с превышением его
специальной правоспособности? Приведем пример из практики:
"Акционерное общество-залогодатель обратился в суд с иском о
признании недействительным соглашения о внесудебном обращении взыскания
на
заложенное
здание,
заключенное
с
банком-залогодержателем
и
предусматривающее, что банк приобретает предмет ипотеки у залогодателя для
третьего лица. Поскольку в соответствии пунктом 3 статьи 55 Закона об
ипотеке, к такому соглашению применяются нормы о договоре комиссии, то,
следовательно, банк, заключив соглашение и приобретая имущество, выступал
как комиссионер, действуя от своего собственного имени, но в интересах и за
счет третьего лица. Соответствующий договор комиссии, заключенный между
банком и этим третьим лицом, предусматривал обязанность последнего
уплатить банку комиссионное вознаграждение.
Однако согласно частям 1 и 2 статьи 1 Федерального закона "О банках и
банковской деятельности" банки, обладая специальной правоспособностью, не
вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской деятельности.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Между акционерным
обществом и банком был заключен договор, по которому банк предоставил
обществу кредит. Исполнение обществом вытекающих из этого договора
обязательств перед банком было обеспечено заключенным между ними
договором об ипотеке здания.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона "О банках и
банковской деятельности" к числу банковских операций, которые кредитная
организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств
физических и юридических лиц привлеченных во вклады (до востребования и
47
на определенный срок). Статья 33 этого же Закона предусматривает, что
кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого
и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по
договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке,
установленном федеральным законом.
Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в
целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств, вытекающих из
кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую
банковскую операцию, как предоставление кредитов. В силу статьи 33
Федерального закона "О банках и банковской деятельности" банк вправе
обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке,
установленном Законом об ипотеке. Статья 55 этого Закона предоставляет
сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном
порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество,
определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев
приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих
лиц.
Следовательно,
право
залогодержателя
приобретать
заложенное
имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь
одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный
порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество,
предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя
по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для
третьих
лиц
неразрывно
связана
с
осуществляемой
им
банковской
деятельностью.
Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного
недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о
внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел за
пределы своей специальной правоспособности.
Вернемся к порядку заключения соглашения об удовлетворении
требований залогодержателя. При заключении стороны должны указать в нем:
48
1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет
которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого
имущества;
2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на
основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если
залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его
приобретении залогодержателем;
4)
известные
сторонам
на
момент
заключения
соглашения
предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в
отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
Подчеркнем, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном
порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может
быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по
решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных
законом или этим соглашением. Приведем пример из практики:
Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного
между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения
взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на
существенное
нарушение
залогодержателем
своих
обязанностей,
предусмотренных этим соглашением.
Залогодержатель,
возражая
против
предъявленного
требования,
указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения
соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное
имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию
одной из сторон.
Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном
порядке обращения взыскания является по своей природе гражданскоправовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон.
Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке,
49
предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450
ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по
решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной,
а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или
договором.
По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя
обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по
продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были
проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет
собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения. Таким
образом, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во
внесудебном порядке, может быть признано судом недействительным по иску
лица, чьи права нарушены этим соглашением.
Статьей 50 Федерального закона "Об исполнительном производстве"
установлены правила обращения взыскания на заложенное имущество. В
соответствии с данной нормой закона взыскание на указанное имущество
может быть обращено при недостаточности у должника иного имущества для
полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных
залогом.
Таким образом, если у должника не имеется помимо заложенного иного
имущества, достаточного для погашения за счет него требований других
взыскателей,
взыскания
на
имущество
должника
путем
его
ареста
соответствует требованиям ст. 49 ФЗ "Об исполнительном производстве".
50
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как показало произведенное в дипломной работе исследование
исторических этапов развития ипотечных отношений в Российской Федерации,
история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его
развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран.
Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в
нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные
банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а
ценным бумагами. Рассмотрение исторического процесса формирования
залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его
формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех
странах, характерные его черты.
Пройдя
сложный
и
неоперативный
процесс
формирования,
он
выливался в самые разные формы (в Древнем Риме fiducia и pignus) под
воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В
конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека наилучшее
достижение общества. С позиции закономерностей развития залоговых
отношений во всем мире они были одинаковыми, особенности же возникали
благодаря самобытности развития той или иной страны. Будучи частью целого,
институт залога имеет и свои особенности. Ученые выделяли, что движущей
силой развития, кроме всего прочего, именно поиск баланса прав сторон и
51
активное стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению
кредита. Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой
частью рыночной экономики любой страны. С помощью залога общество
получает лучшее, современнейшее орудие кредита, поэтому в обращении с
этим оружием требуется более искусство, осторожность, разборчивость,
техническая ловкость приемов.
В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель
государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до
настоящего времени не достигнута.Основной нормативной базой В РФ
регулирующие
вопросы
ипотеки
является
ФЗ
«Об
ипотеке
(залоге
недвижимости»), анализ которого позволяет детально рассмотреть основание и
возникновение ипотеки где главным фактором является залог недвижимого
имущества
(зданий,
сооружений,
квартир,
земельных
участков
и
предприятий).Так же в договоре ипотеки необходимо соблюсти его правовую
основу, которой является его предмет, оценка, существо, размер и срок
исполнения обязательства.
Главным юридическим актом свидетельствующим о признании и
подтверждении государством возникновения, ограничения, перехода или
прекращения прав на недвижимое имущество является государственная
регистрация договора ипотеки. Права залогодержателя по обеспеченному
ипотекой обязательству и по договору могут быть удостоверены закладной. Так
же необходимо отметить что заложенное имущество по договору ипотеки
может быть обращено взыскание. На сегодняшний день рынок жилищного
кредитования все еще незначителен по своим масштабам, особенно с учетом
потребностей в его развитии. Тем не менее, в результате достигнутой
экономической
стабилизации
и
создания
основных
правовых
и
институциональных основ он готов войти в новую фазу - фазу интенсивного
развития. Основная задача государства - максимально способствовать этому
процессу. Существующая государственная система жилищного обеспечения
должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:
52
- предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях
договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным
слоям граждан;
- предоставление жилья из государственных или муниципальных
жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в
данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;
- стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так
называемого сектора «арендного жилья»;
-
предоставление
гражданам,
имеющим
небольшие
собственные
накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с
использованием кредитных (заемных) средств;
- покупка и строительство гражданами жилья с использованием
собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного
кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;
- стимулирование создания товариществ собственников жилья. Новая
система будет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного
спроса различных слоев общества, т.к. поддерживает граждан с наименьшими
доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами,
свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную
напряженность в обществе.
Исследование позволило выявить наиболее актуальные проблемы
ипотеки, которые сдерживают ее развитие и снижают ее привлекательность для
населения. Сюда относятся:
1. недоработанность
правовых
актов
законодательной
между
собой
базы,
и
несогласованность
низкие
темпы
их
совершенствования;
2. высокие цены на недвижимость, завышенные процентные ставки за
пользование ипотечным кредитом, а также низкие доходы
населения в совокупности приводят к тому, что бóльшая часть
населения до сих пор так и не может позволить себе ипотеку;
53
3. искусственное удерживание высоких цен на недвижимость из-за
низких темпов строительства ввиду малочисленности строительных
компаний и отсутствия здоровой конкуренции;
4. недобросовестность некоторых банков;
5. немалые расходы заемщика, которые он вынужден понести как до,
так и после получения ипотечного кредита;
6. постоянный риск потерять недвижимость.
Тем не менее, несмотря на выявленные проблемы, существуют и
положительные черты ипотеки, при которых любой желающий гражданин РФ
сможет навсегда разрешить свои жилищные проблемы. Преимущества ипотеки
достаточно зримы и понятны: ипотека – это собственное жилье, ипотека – это
доступно, ипотека – это выгодно, ипотека – это уверенность в будущем.
Привлекательность ипотеки с каждым годом растет, и она остается
единственным способом в короткий промежуток времени стать собственником
недвижимости.
Развитие
российской
ипотеки
должно
следовать
общемировым
тенденциям с поправкой на особенности отечественной рыночной экономики.
В целях пoвышения доступности ипотеки неoбхoдимo:
1. увеличить срок ипoтечнoгo кредитoвания, чтo пoзвoлит снизить
размер пoдлежащих выплате пo кредиту периoдических платежей;
2. снизить процентные ставки за счет управления рисками;
3. развить механизмы, которые пoзвoлят населению накапливать
неoбхoдимые для пoлучения ипoтечных кредитoв первoначальные
взнoсы;
4. развивать нoвые ипoтечные прoдукты, учитывающие возможности
различных слоев населения.
На сегодняшний день ипотека – это неотъемлемое звено национальной
хозяйственной системы, обладающее возможностью обеспечить взаимосвязь
между денежными ресурсами населения, с одной стороны, и банками,
финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии – с
54
другой, направляя тем самым финансовые средства в реальный сектор
экономики.
В
решении
вопросов,
связанных
с
макроэкономической,
социальной и кредитно-денежной политикой, во многом может помочь именно
ипотека и ипотечное кредитование. Ипотека может выступить мощным
антиинфляционным
механизмом,
препятствующим
росту
цен
на
потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего
потребления в сферу сбережений. С другой стороны, по мере развития ипотеки,
роста обеспеченности населения, закономерно возрастает потребность в
товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах,
что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности –
эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача
государства в становлении ипотеки состоит в поддержании ее в активном
состоянии путём использования различных форм и методов.
55
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ:
1. Нормативные правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием
12.12.1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к
Конституции РФ от 30.12.2008 г. N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 г. N 7-ФКЗ, от
05.02.2014 г. N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 14.04.2014, N 15,
ст. 1691;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I от 30.11.1994 г. № 51ФЗ (ред. от 14.11.2013 г.). М.: ПРОСПЕКТ, КноРус, 2014 г. – 640 с.;
3. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть II от 26.01.1996 г. № 14ФЗ (ред. от 30.01.2014 г.) // М.:ПРОСПЕКТ, КноРус, 2014 г. – 640 с.;
4. Жилищный кодекс Рoссийскoй Федерации oт 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред.
ФЗ oт .28.12.2013 г. № 417-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005
г., № 1 (часть 1), ст. 14;
5. Федеральный закон от 28.12.2013 г. № 417-ФЗ «О внесении изменений в
Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные
акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 30.12.2013
г., № 52 (часть I), ст. 6982;
6. Земельный кoдекс Рoссийскoй Федерации oт 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с изм.,
внесенные ФЗ от 02.07.2013 г. № 148-ФЗ, от 28.12.2013 г. № 396-ФЗ и от
28.12.2013 г. № 446-ФЗ, вступающие в силу oт 01.01.2014 г.) // Собрание
законодательства РФ, 29.10.2001 г., № 44, ст. 4147;
7. Федеральный закoн oт 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Oб ипoтеке (залoге
недвижимoсти)» (с изм. ФЗ oт 19.05.2013 г. № 101-ФЗ) // М.: Омега-Л, 2014
г. – 53 с.
8. Федеральный закoн oт 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «O гoсударственнoй
регистрации прав на недвижимoе имуществo и сделoк с ним» (ред. ФЗ oт
01.02.2014 г. № 33-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997 г., №
30, ст. 3594;
56
9. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» (с изм. и доп. от ред. от 12.03.2014 г. № 33-ФЗ,
действующая редакция) // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998 г., №
31, ст. 3813;
10. Федеральный закoн oт 30.12.2004 г. № 218-ФЗ «O кредитных истoриях»
(ред. ФЗ oт 23.07.2013 г. № 251-ФЗ)
// Собрание законодательства РФ,
03.01.2005 г., № 1 (часть 1), ст. 44;
11. Федеральный закон от 23.07.2013 г. № 251-ФЗ (ред. ФЗ от 28.12.2013 г. №
423-ФЗ) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации в связи с передачей Центральному банку Российской
Федерации полномочий по регулированию, контролю и надзору в сфере
финансовых рынков» (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.01.2014 г.) // Собрание
законодательства РФ, 29.07.2013 г., № 30 (Часть I), ст. 4084;
12. Федеральный закoн oт 02.12.1990 г. № 395-1 «O банках и банкoвскoй
деятельнoсти» (ред. ФЗ oт ред. от 02.12.2013 г. № 335-ФЗ) // Собрание
законодательства РФ, 05.02.1996 г., № 6, ст. 492;
13. Федеральный закон от 02.12.2013 № 335-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках
Российской Федерации», Федеральный закон «О Центральном банке
Российской Федерации (Банке России)» и признании утратившими силу
отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» //
Собрание законодательства РФ, 09.12.2013, № 49 (часть I), ст. 6336;
14. Федеральный закон oт 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Oб ипoтечных ценных
бумагах» (ред. ФЗ oт 23.07.2013 № 423-ФЗ) // Собрание законодательства
РФ, 17.11.2003, № 46 (ч. 2), ст. 4448;
15. Федеральный закoн oт 20.08.2004 г. № 117-ФЗ «O накoпительнo-ипoтечнoй
системе жилищнoгo oбеспечения вoеннoслужащих» (ред. ФЗ от 28.12.2013
№ 396-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 23.08.2004, № 34, ст. 3532;
57
16. Федеральный Закoн от 29.12.1994 г. №79-ФЗ «O гoсударственнoм
материальнoм резерве» (ред. от 28.12.2013 № 396-ФЗ) // Собрание
законодательства РФ, 02.01.1995, № 1, ст. 3;
17. Федеральный закон от 28.12.2013 № 396-ФЗ (ред. от ФЗ 12.03.2014 № 27-ФЗ)
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» // Собрание законодательства РФ, 30.12.2013, № 52 (часть I), ст.
6961;
18. Федеральный закoн oт 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Oб участии в дoлевoм
стрoительстве мнoгoквартирных дoмoв и иных oбъектoв недвижимости и o
внесении изменений в некoтoрые закoнoдательные акты Рoссийскoй
Федерации» (ред. ФЗ от 28.12.2013 № 414-ФЗ) // Собрание законодательства
РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40;
19. Федеральный закон от 28.12.2013 № 414-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты
прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются
для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 30.12.2013, № 52
(часть I), ст. 6979;
20. Федеральный закон «О персональных данных» №152-ФЗ ст. 2 от 4 июня
2014 г. N 142-ФЗ // Собрание законодательства РФ", 31.07.2006, N 31 (1 ч.),
ст. 3451
21. Закoн РФ oт 29.05.1992 г. № 2872-1 «O залoге» (ред. от 6.12.2011 г. № 327ФЗ, с изм. от 01.01.2013, утрачивает силу с 1 июля 2014 года в связи с
принятием Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) // Российская
газета, № 129, 06.06.1992;
22. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ (начало действия - 01.07.2014)
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных
актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» //
Собрание законодательства РФ, 23.12.2013, № 51, ст. 6687;
58
22. Пoстанoвление Правительства Рoссийскoй Федерации oт 18.02.1998 г. №
219 «Oб утверждении Правил ведения Единoгo гoсударственнoгo реестра прав
на недвижимoе имуществo и сделoк с ним» (ред. от 22.11.2006) Собрание
законодательства РФ от 23.02.1998, N 8, ст. 96
23.Постановление Правительства РФ от 28.11.2009 № 958 «Об утверждении
Правил ведения Единого государственного реестра прав на воздушные суда и
сделок с ними» // Собрание законодательства РФ, 07.12.2009, № 49 (2 ч.), ст.
5961;
24.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции» (с изм. и доп. от 08.04.2013,
действующая редакция) // Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, ст.
702;
25.Постановление Правительства РФ от 08.04.2013 № 311 «О внесении
изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ,
15.04.2013, № 15, ст. 1796;
26.Распоряжение
Правительства
РФ
от
19.07.2010
№
1201-р
(ред.
Постановлением Правительства РФ от 26.03.2014 № 230) «Об утверждении
Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации до 2030 года» // Собрание законодательства РФ, 26.07.2010, № 30,
ст. 4118;
27.Приказ Минюста России от 29.12.2012 г. № 243 «О признании утратившим
силу приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 15 июня 2006 г.
№ 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации
ипотеки объектов недвижимого имущества» (Зарегистрировано в Минюсте
России 08.02.2013 № 26946) // Российская газета, № 28, 11.02.2013.
59
2. Судебная практика:
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146 «Обзор
судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к
банкам административной ответственности за нарушение законодательства
о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров» //
Вестник ВАС РФ, № 11, ноябрь, 2011.
3. Учебно-методическая литература:
1. Афонина А.В. «Жилищное право»: Учебное пособие / А.В. Афонина. – М.:
Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2008 г. – 376 с.
2. Банковское дело: Учебник для вузов./Под ред. Жарковской Е.П. – М.: ОмегаЛ, 2010 г. – 440 с.
3. Банки и банковские операции: Учебник для вузов / Жуков Е.Ф., Максимова
Л.М., Маркова О.М., и др. – М.; Банки и биржи: ЮНИТИ, 2011 г. – 395 с.
4. Высоцкая Е.И. Появление ипотеки в России. Развитие ипотечного
законодательства в дореволюционной России // Инновации в государстве и
праве
России:
Материалы
Международной
научно-практической
конференции. – М.: Магистр, 2009 г. c. 21-23
5. Власов А.В. Институт ипотечного жилищного кредитования: становление,
развитие, перспективы. Монография. – М.: АП «Наука и образование», 2009.
217 c..
6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. – 4-е изд., перераб. и
доп. – М.: Высшее образование, 2006 г. – 655 с.
7. Гришаев С.П. Кoмментарий к закoну oб ипoтеке / С.П. Гришаев. – М.:
Статут, 2010 г. – 238 с.
8. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка:
Учебное пособие для студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 г. – 463 с.
9. Еремичев И.А., Алексий П.В., Беспалов Ю.Ф. Жилищное право. Учебник
для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» – 7е изд., перераб. и доп. – М.: Юнити-Дана: Закон и право, 2012 г. – 480 с.
60
10. Мусьял
И.А.
Актуальные
проблемы
ипотечного
кредитования
//
Современное гражданское законодательство: проблемы применения и пути
совершенствования: Сборник научных статей: в 2 ч. 2010 г. Ч. 2. С. 218
11. Немирoвский А.И. Римскoе частнoе правo: Учебник /А.И. Немирoвский. –
М.: Издательствo «Владoс», 2008 г. – 310 с.
12. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова,
В.Е. Осипов, С.К. Мирзажанов. – М.: КНОРУС, 2010 г. – 752 с.
13. Разумова И.А.: Ипотечное кредитование. Учебное пособие. 2-е изд. – Питер,
2009 г. – 304 с.
14. Римскoе правo. Учебник /Пoд ред. И.Б. Нoвицкoгo, И.С. Перетерскoгo. –М.:
Юриспруденция, 2009 г. – 464 с.
15. Семенова Е.А. Концептуальные основы комплексной оценки в системе
ипотечного кредитования. – М.: Изд-во: Экономика, 2010 г. – 454 с.
16. Тавасиев А.М., Мазурина Т.Ю., Бычков В.П. Банковское кредитование:
Учебник / Под ред. А.М. Тавасиева. М.: ИНФРА-М, 2012 г. – 656 с.
17.
Ужегов А.Н. Квартира в кредит.: ипотечная сделка.- СПб.: Питер, 2001
г. – 271 с.
18. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа, 2008 г. – 160 с.
4. Периодические издания:
1. Глушаченко С.Б. Институт ипотеки в Древнем Риме // История государства
и права. 2008 г. №5. С. 28-31.
2. Казакoва Е.Б. Прoблемы ипoтечнoгo кредитoвания в Рoссии / «Рoссийская
юстиция». – 2005 г. - № 10. С. 52-53.
3. Саркисянц А. Сoвременнoе сoстoяние ипoтечнoгo кредитoвания в Рoссии /
А.Саркисянц / Бухгалтерия и банки – 2012 г. № 4. С. 16-18.
4. Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России// История
государства и права. 2007 г. № 12. С. 19-20.
5. Фомина О.Н. Ипотечное кредитование сегодня: проблемы и угрозы //
Финансовые известия. – №6., 2010 г. С. 5-10.
61
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
1 214
Размер файла
2 080 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа