close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Специальный обзор изменений в

код для вставкиСкачать
ClientInsight
Январь 2012 года
В этом номере
■■
Специальный обзор изменений
в законодательстве о залоге
(405-ФЗ)
Настоящий Обзор посвящен недавним изменениям
в законодательстве о залоге, касающимся,
преимущественно, вопросов обращения взыскания
на заложенное имущество.
■■
■■
■■
■■
■■
Внесудебное обращение взыскания
Обращение взыскания по
решению суда
Способы внесудебной реализации
при залоге и ипотеке
Порядок внесудебной реализации
движимого имущества
Ипотека
Залог воздушных и водных судов,
железнодорожных вагонов
6 декабря 2011 года Президент подписал Федеральный закон № 405-ФЗ о
внесении изменений в Гражданский кодекс, Закон о залоге, Закон об ипотеке и
ряд других законов с целью совершенствования процедуры обращения
взыскания на заложенное имущество.
Среди ключевых изменений можно выделить следующие:
■■
■■
■■
■■
изменения подразумевают в большинстве случаев необходимость обращения к
нотариусу для целей внесудебного обращения взыскания (как на стадии заключения
договора, так и непосредственно на стадии обращения взыскания);
возможность реализации заложенного имущества в соответствии с условиями
договора залога на основании решения суда;
изменения в способах обращения взыскания, доступных для разного вида
имущества (например, заложенное недвижимое имущество не может быть
напрямую продано третьему лицу, оно может быть реализовано только через торги
или приобретено залогодержателем для себя);
сокращение срока регистрации ипотеки.
Внесудебное обращение взыскания
Условие о внесудебном обращении взыскания
■■
Согласно изменениям, возможность внесудебного обращения взыскания должна
быть предусмотрена в договоре залога или ипотеки, стороны не смогут больше
заключить отдельное соглашение о внесудебном обращении взыскания.
Необходимость обращения к нотариусу
■■
■■
Изменения предусматривают, что если договор залога движимого имущества
нотариально удостоверен, то допускается обращение взыскания по исполнительной
надписи нотариуса без обращения в суд. В отношении ипотеки предусмотрено
аналогичное правило: обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном
порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании
нотариально удостоверенного договора ипотеки.
Данные формулировки допускают различные толкования. В частности, не ясно,
может ли залогодержатель реализовать заложенное имущество во внесудебном
порядке без исполнительной надписи нотариуса и, соответственно, без
необходимости нотариального удостоверения договора залога или ипотеки
(например, если залогодатель готов добровольно передать имущество
залогодержателю для реализации).
Контакты
Игорь Остапец
Partner
iostapets@whitecase.com
Ирина Несветова
Partner
inesvetova@whitecase.com
Уайт энд Кейс ЛЛК
Тел +7 495 787 3000
Факс +7 495 787 3001
whitecase.com
Специальный обзор изменений в законодательстве о залоге (405-ФЗ)
■■
Обращение к нотариусу для
реализации предмета залога
возможно, только если договор залога
нотариально удостоверен
■■
■■
Изменения, в целом, сформулированы исходя из того, что внесудебная
реализация производится только при наличии исполнительной надписи
нотариуса. Например, 1) в качестве основания для проведения торгов движимого
имущества названы только решение суда и исполнительная надпись нотариуса;
2) установлено, что распределение вырученных средств при внесудебной
реализации проводится организатором торгов или, если торги не проводятся,
нотариусом; 3) среди способов обращения взыскания, по итогам которого
проводится государственная регистрация перехода права собственности на
заложенное недвижимое имущество, названы только обращение взыскания по
решению суда и обращение взыскания во внесудебном порядке на основании
исполнительной надписи нотариуса.
Таким образом, более вероятно толкование, согласно которому внесудебное
обращение взыскания на заложенное имущество будет возможно только на
основании исполнительной надписи нотариуса, которая, в свою очередь, может
быть совершена только на нотариально удостоверенном договоре залога или
ипотеки. Соответственно, для целей использования внесудебной процедуры
обращения взыскания необходимо, чтобы договор залога (ипотеки) был
нотариально удостоверен.
Исключение прямо закреплено только для случаев, когда по условиям договора
залога заложенное имущество находится у залогодержателя (хотя, на практике
заложенное имущество чаще всего остается у залогодателя), – в этом случае
получение исполнительной надписи нотариуса не требуется и, таким образом, нет
необходимости в нотариальном удостоверении договора залога.
Исполнительная надпись нотариуса
■■
■■
■■
■■
Согласно изменениям, залогодержатель вправе обратиться к нотариусу за
исполнительной надписью в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения
обеспеченного обязательства (а не в случае неисполнения залогодателем
соглашения о внесудебном обращения взыскания, как прежде).
Изменения предусматривают детальный порядок совершения исполнительной
надписи нотариусом. В дополнение к прежнему правилу о бесспорности
требований залогодержателя теперь четко предусмотрено, что нотариус
откажет в совершении исполнительной надписи на договоре залога, если
залогодатель представит: 1) документы, подтверждающие исполнение
обеспеченного обязательства, отсутствие оснований для обращения взыскания
или наличие оснований, по которым обращение взыскания не допускается;
или 2) доказательства, подтверждающие принятие судом обеспечительных
мер в отношении заложенного имущества (залогодатель вправе представить
такие документы в течение 14 дней после получения уведомления нотариуса с
предложением исполнить обеспеченное обязательство). Нотариус также откажет
в совершении исполнительной надписи, если сам установит, что нет оснований для
обращения взыскания или обращение взыскания не допускается в силу закона.
Таким образом, возможность внесудебной реализации будет, во многом,
зависеть от применения норм о совершении исполнительной надписи
нотариусами на практике.
На основании исполнительной надписи нотариуса заложенное имущество будет
изыматься судебным приставом (в случае залога недвижимого имущества или акций
на них будет налагаться арест), и, как и прежде, передаваться залогодержателю
для реализации или по ходатайству залогодержателя реализовываться в порядке,
который применялся бы при судебном обращении взыскания.
Обращение взыскания по ранее заключенным договорам
■■
2
Предусмотрены специальные правила государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания
по договорам ипотеки, заключенным до вступления в силу данных изменений.
Регистрация перехода права будет проводиться на основании: 1) договора
ипотеки, предусматривающего внесудебное обращение взыскания, с отметкой о
совершении исполнительной надписи нотариуса (или соглашения о внесудебном
обращении взыскания, если оно было заключено в виде
отдельного документа); 2) нотариально удостоверенного
согласия залогодателя на внесудебное обращение
взыскания, и 3) документов, подтверждающих реализацию
заложенного имущества на торгах или его приобретение
залогодержателем.
■■
■■
■■
Таким образом, для внесудебного обращения взыскания по
ранее заключенным договорам ипотеки также потребуется
обращение к нотариусу за исполнительной надписью.
Возможность внесудебного обращения взыскания
по договорам ипотеки, которые не были нотариально
удостоверены, будет зависеть от того, насколько нотариусы
будут готовы совершать исполнительную надпись на таких
договорах ипотеки.
В отношении внесудебного обращения взыскания по ранее
заключенным договорам залога движимого имущества
никаких переходных положений прямо не предусмотрено.
В связи с этим, вероятно, к обращению взыскания по таким
договорам по аналогии применим тот же подход, что указан
выше в отношении ипотеки.
Остается неясным, сможет ли залогодержатель при
внесудебном обращении взыскания после вступления в силу
изменений использовать те способы реализации, которые
изменениями не предусмотрены (но предусмотрены в
его договоре залога или ипотеки): т.е. реализовать через
комиссионера имущество, заложенное физическим лицом,
не являющимся индивидуальным предпринимателем;
приобрести заложенное недвижимое имущество для
третьего лица; приобрести для себя недвижимое
имущество, заложенное физическим лицом, не
являющимся индивидуальным предпринимателем.
■■
■■
Наконец, обращение в суд в связи с отсутствием
залогодателя будет требоваться лишь в случае, если
залогодателем является физическое лицо, которое
официально признано безвестно отсутствующим.
Вероятно, необходимость обращения взыскания на
заложенное имущество по решению суда в определенных
законом случаях не исключает возможности его
последующей реализации в соответствии с договором залога
(см. далее).
Реализация в соответствии с условиями договора
залога на основании решения суда
■■
■■
■■
Изменения позволяют сторонам договориться о том, что
заложенное имущество будет реализовано на основании
решения суда в соответствии с условиями договора залога
(ипотеки).
В этом случае заложенное движимое имущество подлежит
реализации на торгах (таким образом, залогодержатель
получает возможность реализовать заложенное имущество
на торгах, организованных под его контролем, а не на
публичных торгах, организованных под контролем судебного
пристава, которые проводились бы при судебной
реализации). В связи с нечеткими формулировками
изменений не ясно, можно ли в этом случае использовать и
иные способы реализации, т.е. продажу заложенного
движимого имущества без торгов или приобретение его
залогодержателем.
В отношении заложенного недвижимого имущества
изменения прямо предусматривают, что в таком случае
недвижимое имущество может быть продано на торгах или
приобретено залогодержателем.
Обращение взыскания по решению суда
Цена
Случаи, когда необходимо получить решение суда
■■
■■
■■
Внесены изменения в перечень случаев, когда обращение
взыскания требует получения решения суда. В частности,
из этого перечня исключены случаи, когда в залог (ипотеку)
передано имущество, принадлежащее физическому лицу,
и такой залог требовал согласия третьего лица. Таким
образом, изменения делают возможным внесудебное
обращение взыскания 1) по договорам залога, заключенным
физическим лицом, состоящим в браке, а также 2) по
договорам залога доли, заключенным физическим
лицом – одним из участников общества с ограниченной
ответственностью (вне зависимости от того, состоит
ли такое лицо в браке). Исключение составляет залог
жилого помещения: обращение взыскания на заложенное
физическим лицом жилое помещение по-прежнему требует
получения решения суда.
В перечень случаев, когда обращение взыскания
допускается только по решению суда, добавлены
следующие: 1) заложенное имущество является
предметом предшествующего и последующего залога
(ипотеки), при которых применяются разные процедуры
обращения взыскания или разные способы реализации, или
2) имущество заложено нескольким созалогодержателям в
обеспечение разных обязательств.
Уточнено, что в случае обращения взыскания на заложенное
имущество в судебном порядке, соглашение о цене должно
быть достигнуто между залогодателем и залогодержателем в
ходе рассмотрения дела в суде, а при отсутствии такого
соглашения цена определяется судом.
Способы внесудебной реализации при
залоге и ипотеке
■■
■■
■■
Изменения прямо предусматривают, что договор залога
может предусматривать несколько способов внесудебной
реализации заложенного движимого имущества. Право
выбора конкретного способа принадлежит залогодержателю,
если стороны не договорились об ином.
В отношении залога недвижимого имущества изменения
не столь однозначны, поэтому остаются сомнения в
возможности установления в договоре ипотеки нескольких
способов внесудебной реализации одновременно.
Набор возможных способов внесудебной реализации
претерпел изменения. Так, реализация заложенного
движимого имущества через комиссионера больше
не может быть использована при залоге имущества
физическим лицом, которое не является индивидуальным
предпринимателем. В этом случае реализация возможна
только на торгах.
White & Case
3
Специальный обзор изменений в законодательстве о залоге (405-ФЗ)
Заложенное недвижимое имущество
может быть реализовано только на
торгах или приобретено
залогодержателем для себя
■■
В отношении ипотеки, у залогодержателя больше нет возможности приобрести
заложенное недвижимое имущество для третьих лиц. Помимо торгов,
осталась только возможность приобрести это имущество для себя. Более
того, залогодержатель не может приобрести заложенное имущество для себя,
если залог предоставлен физическим лицом, не являющимся индивидуальным
предпринимателем. С другой стороны, был снят запрет на приобретение
заложенного имущества залогодержателем, когда предметом ипотеки является
земельный участок.
Порядок внесудебной реализации движимого имущества
Уведомление до реализации
■■
■■
■■
Залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество не ранее, чем
по истечении 10 дней со дня получения залогодателем соответствующего
уведомления (в договоре залога может быть установлен более длительный
«льготный период»). Видимо, речь идет об уведомлении, направляемом
залогодателю нотариусом до совершения исполнительной надписи, с
предложением исполнить обеспеченное обязательство.
Для случаев, когда заложенное имущество по условиям договора залога находится
у залогодержателя, установлено другое правило: залогодержатель вправе
реализовать заложенное имущество, если залогодатель в течение 20 дней с даты
получения уведомления залогодержателя с предложением исполнить
обеспеченное обязательство не представит документы, подтверждающие
исполнение обязательства.
Изменения детально описывают порядок отправки уведомлений в связи с
обращением взыскания и порядок определения момента получения уведомлений
адресатом.
Цена
■■
■■
Предусмотрено, что заложенное движимое имущество может быть приобретено
залогодержателем или продано третьему лицу (в том числе, через комиссионера)
по цене, которая равна или даже превышает рыночную цену; такая рыночная цена
должна определяться независимым оценщиком.
Заинтересованное лицо, не согласное с проведенной оценкой, вправе требовать от
залогодержателя возмещения убытков, вызванных реализацией заложенного
имущества по цене, определенной оценщиком.
Торги
■■
■■
■■
Установлено, что продажа заложенного движимого имущества на торгах означает
открытый аукцион; организатор торгов должен быть указан в договоре залога.
Более детально урегулирован порядок проведения торгов, начиная со специальных
требований к содержанию извещения о торгах и заканчивая требованием о
заключении отдельного договора купли-продажи заложенного имущества (в
дополнение к протоколу о результатах торгов).
Кроме того, заложенное имущество подлежит продаже на торгах, если
залогодержатель пытался реализовать имущество через комиссионера, но
последнему не удалось его продать в течение срока, установленного в договоре
залога, или, в отсутствие такого срока в договоре, – в течение разумного срока.
Сроки
■■
4
Если заложенное имущество не реализовано в течение срока, установленного в
договоре залога, или, в отсутствие такого срока, – в течение разумного срока,
залогодатель вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков,
причиненных такой задержкой.
Переход права собственности
Установлено, что если залогодержатель решит приобрести заложенное имущество,
право собственности перейдет к нему с момента передачи ему этого имущества или,
если оно находится у залогодержателя, – с момента получения залогодателем
уведомления залогодержателя об обращении взыскания (если законом не установлен
иной момент возникновения права собственности на данный вид имущества). Таким
образом, получение права собственности на заложенное имущество, в целом,
зависит от приобретения владения данным имуществом.
Особенности внесудебного обращения взыскания на отдельные виды
заложенного имущества
Залог доли
Прямо закреплена возможность обращения взыскания на заложенную долю во
внесудебном порядке. Как указано выше, с учетом снятия запрета на внесудебное
обращение взыскания в случае предоставления залога физическим лицом,
требовавшего получения согласия третьего лица (залог доли требует согласия
участников общества), возможность внесудебного обращения взыскания
существует теперь и при залоге доли физическим лицом.
■■
■■
Изменен размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение
договора залога доли: он будет варьироваться от 1,500 до 150,000 рублей
(примерно, от 50 до 5,000 долларов США). Определения стоимости доли
оценщиком для расчета размера пошлины не требуется (размер пошлины будет
зависеть от оценки доли, указанной в договоре залога).
Залог торгуемых акций
Прямо закреплена возможность приобретения залогодержателем заложенных
акций, торговля которыми осуществляется на бирже. Такие акции приобретаются по
цене, которая указана или порядок определения которой указан в договоре залога
или, в отсутствие такого соглашения о цене, – по цене, установленной оценщиком.
Эти акции также можно будет продать через комиссионера с применением
аналогичных правил о цене.
■■
Залог прав
Внесены небольшие изменения в перечень имущества, при продаже которого на
торгах обязательно привлечение оценщика. Среди такого имущества указаны, в
частности, имущественные права; ранее предусмотренное исключение для
дебиторской задолженности было удалено.
■■
■■
Уточнено, что в случае использования залогодержателем такого способа
реализации, как приобретение предмета залога, заложенные права переходят к
нему с момента получения залогодателем уведомления залогодержателя о
приобретении прав (если законом не установлен иной момент перехода прав на
данный вид имущества).
Распределение вырученных средств
■■
■■
В случае внесудебной реализации заложенного имущества вырученные средства
будут распределяться нотариусом (или организатором торгов, если проводятся
торги).
По аналогии с установленным в Законе об ипотеке правилом, изменения
упоминают распределение средств не только между залогодержателями, которые
предъявили свои требования к взысканию, но также между «иными кредиторами»
залогодателя. В связи с этим не ясно, насколько средства, вырученные от
реализации заложенного имущества, могут быть использованы для удовлетворения
требований необеспеченных кредиторов (хотя изменения в Закон об
исполнительном производстве, напротив, запрещают арест заложенного
имущества в обеспечение требований взыскателей, не имеющих преимущества
перед залогодержателем).
White & Case
5
Специальный обзор изменений в законодательстве о залоге (405-ФЗ)
■■
Также, согласно изменениям, распределение средств для погашения неустойки и
прочих санкций производится после распределения средств для погашения
остальных требований.
Ипотека
Отдельные вопросы обращения взыскания
Обращение взыскания в случае, когда обеспечиваемое обязательство подлежит
погашению периодическим платежами
■■ Норма, позволяющая залогодержателю обратить взыскание на заложенное
имущество в случае систематического (т.е. более чем три раза в течение
12 месяцев) нарушения сроков внесения платежей, даже если каждая просрочка
незначительна, распространяется на судебный и внесудебный порядок обращения
взыскания. Как и прежде, применение данного правила можно исключить в
договоре ипотеки.
Специфика приобретения заложенного жилого помещения
■■ Предусмотрены случаи, когда задолженность по обеспеченному обязательству
считается полностью погашенной, даже если текущей стоимости заложенного
имущества для этого недостаточно: это происходит при условии, что 1) предметом
залога является жилое помещение, 2) оно приобретается залогодержателем (в
случаях, когда это допускается законом), и 3) размер обеспеченного обязательства
меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент
возникновения ипотеки. Таким образом, если при предоставлении ипотечного
кредита стоимость заложенного жилого помещения позволяла полностью
обеспечить долг, а впоследствии снизилась, долг все равно будет считаться
полностью погашенным, если кредитор оставит за собой такое жилое помещение.
Вопросы, не связанные с обращением взыскания
Срок регистрации ипотеки – 15 или
5 дней, в зависимости от того,
удостоверен ли договор ипотеки
нотариально
Регистрация ипотеки; погашение записи об ипотеке
■■ Изменения сокращают действующий срок (один месяц) для регистрации ипотеки
земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений: такая ипотека
подлежит регистрации в течение 15 рабочих дней, а если договор нотариально
удостоверен, – в течение 5 рабочих дней после предоставления необходимых
документов. В последнем случае ответственность за правовую экспертизу
документов и законность сделки несет нотариус.
■■
■■
Если договор ипотеки нотариально удостоверен, он может быть зарегистрирован, в
том числе, на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.
Залогодержатель или залогодатель могут обратиться к нотариусу с просьбой
о погашении записи об ипотеке. При этом обращение залогодателя должно
сопровождаться рядом документов, включая документ, подтверждающий
исполнение обеспеченного обязательства, подписанный залогодержателем.
Ипотека зданий и помещений
■■ Стороны больше не смогут договориться о том, что ипотека земельного участка
не распространяется на здания и сооружения залогодателя, находящиеся или
строящиеся на заложенном земельном участке: при ипотеке земельного участка
право залога всегда будет распространяться на такие здания и сооружения.
■■
6
При ипотеке здания или сооружения больше не будет необходимости в
одновременной передаче в залог права аренды земельного участка, на котором
оно находится (в отличие от земельного участка, находящегося в собственности
залогодателя), – ипотека здания будет распространяться на право аренды
автоматически.
whitecase.com
■■
Прямо предусмотрено, что при ипотеке нежилого
помещения принадлежащие залогодателю доля в праве
собственности на общее имущество в здании и доля в праве
собственности на земельный участок (права соарендатора
участка) также считаются заложенными.
Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона на здание или сооружение, а также
жилое или нежилое помещение, приобретенное или
построенное за счет заемных средств, будет возникать с
момента регистрации такой ипотеки (а не с момента
регистрации прав собственности заемщика на такое здание
или помещение, как было установлено прежде). Регистрация
осуществляется на основании заявления залогодержателя
(или залогодателя).
■■
Залог воздушных и водных судов,
железнодорожных вагонов
Изменения подтверждают, что нотариальное удостоверение
договоров залога воздушных, морских и речных судов,
подвижного железнодорожного состава и космических
объектов не требуется.
Изменения вступят в силу 7 марта 2012 года, за
исключением норм о государственной пошлине за
нотариальное удостоверение договора залога доли,
которые вступили в силу 8 января 2012 года.
© Уайт энд Кейс ЛЛК, 2012 год.
Настоящий обзор представляет собой краткое изложение последних изменений в российском законодательстве и не является юридической консультацией.
За юридической консультацией по конкретному вопросу читателю следует обращаться непосредственно к юристу.
В настоящем обзоре Уайт энд Кейс означает международную юридическую фирму, состоящую из Уайт энд Кейс ЛЛП, товарищества с ограниченной ответственностью,
зарегистрированного в штате Нью-Йорк, Уайт энд Кейс ЛЛП, товарищества с ограниченной ответственностью, учрежденного согласно праву Англии, и всех прочих
аффилированных товариществ, компаний и структур.
CEE112035_01
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
32
Размер файла
549 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа