close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Часть 1 - Полоцкий государственный университет

код для вставкиСкачать
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ
«ПОЛОЦКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Утверждаю
Ректор университета
_____________ Д.Н.Лазовский
«____»_______________2007 г.
Регистрационный номер:
____________________
РЕГИСТРАЦИОННОЕ ПРАВО
Учебная программа дисциплины для специализации 1-24 01 02 07
«Правовое обеспечение бизнеса»
для специальности 1-24 01 02 «Правоведение»
Новополоцк 2007
Составитель:
Богоненко Владимир Антонович, кандидат юридических наук, доцент,
заведующий кафедрой гражданского права
Рецензент:
Мороз Л.Н. – доктор юридических наук, профессор
Пожого Я.А. – кандидат юридических наук, доцент
Рекомендована к утверждению в качестве базовой:
Кафедрой гражданского права, протокол ______________________________
Зав. кафедрой
гражданского права ___________________ В.А.Богоненко
Советом университета, протокол ________________________________
Председатель совета____________________________ Д.Н.Лазовский
1. Введение
Цель изучения курса: Дать студентам основу теоретических знаний в сфере
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; сформировать у
студентов глубокие, специальные знания о правовом институте государственной
регистрации в сфере недвижимости.
Задачи изучения курса:
- овладение основными понятиями и категориями регистрационного права;
- изучение законодательства о государственной регистрации недвижимости
и выработка навыков его практического применения;
- овладение правилами совершения регистрационных действий;
- овладение правилами ведение документов Единого государственного
регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
- освоить навыки ведения делопроизводства в сфере государственной
регистрации недвижимости.
Перечень дисциплин, усвоение которых необходимо студентам для
изучения дисциплины «Регистрационное право»:
Общая теория права
Понятие и виды источников права.
Основные виды правовых норм. Система права.
Система законодательства. Правоотношение:
Понятие, структура, виды.
Сравнительное правоведение Правовые системы: классификация
правовых систем и общая характеристика
основных правовых систем.
Гражданское право
Гражданское законодательство.
Возникновение гражданских прав и обязанностей.
Осуществление и защита гражданских прав.
Правоспособность и дееспособность граждан.
Имя и место жительства гражданина.
Понятие и признаки юридического лица.
Представительства и филиалы юридического лица.
Правосубъектность юридического лица.
Виды юридических лиц и их классификация.
Объекты гражданских прав.
Право собственности и другие вещные права.
Представительство. Доверенность.
Общие положения об обязательствах и договоре.
Договор продажи недвижимости.
Договор продажи предприятия. Договор аренды.
Договор дарения. Договор мены.
Рента и пожизненное содержание с иждивением.
Доверительное управление имуществом.
Наследственное право.
Земельное право
Право собственности на землю.
Субъекты и объекты права собственности на землю.
Содержание права собственности на землю.
Правовые основы кадастров.
Количество часов, отводимых на изучение дисциплины в соответствии с
образовательным стандартом и базовым учебным планом.
Общее количество часов 44 , в том числе аудиторных 36 (из них лекций 18 ,
практических 18 ).
2. Содержание дисциплины
2.1.
Темы и их содержание.
Тема 1. Регистрационное право в системе права Республики Беларусь.
Понятие регистрационного права. Предмет и метод регистрационного права.
Законодательство о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним.
Тема 2. Общая характеристика регистрационного права европейских стран.
Место регистрационного права в системе права. Источники правового
регулирования отношений по регистрации в сфере недвижимости. Система
регистрирующих органов. Порядок осуществления регистрации в сфере
недвижимости.
Тема 3. Регистрационное правоотношение.
Понятие регистрационного правоотношения. Субъекты регистрационного
правоотношения. Объекты регистрационного правоотношения. Организации,
осуществляющие государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним.
Тема 4. Правовые основания классификации форм государственной
регистрации. Формы государственной регистрации в сфере недвижимости.
Правовые основания классификации форм государственной регистрации.
Регистрация объектов недвижимости. Регистрация прав на объекты
недвижимости. Регистрация сделок с объектами недвижимости.
Тема 5. Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним (ЕГРНИ).
Понятие, цели и принципы
Предоставление сведений из ЕГРНИ.
ведения
ЕГРНИ.
Структура
ЕГРНИ.
Тема 6. Общие правила совершения регистрационных действий.
Регистрационные процедуры. Формализация регистрационных действий.
Порядок приема документов. Момент государственной регистрации. Обжалование
действий (бездействий) регистратора.
Тема 7. Государственная регистрация недвижимого имущества.
Основания государственной регистрации недвижимого имущества.
Реорганизация недвижимого имущества (раздел, вычленение, слияние). Документы,
являющиеся основанием для государственной регистрации недвижимого имущества.
Тема 8. Государственная регистрация прав и ограничений на недвижимое
имущество.
Основания государственной регистрации прав и ограничений на недвижимое
имущество. Формализация регистрационных действий (договоры, решения судов,
акты государственных органов и др.).
Тема 9. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.
Основания государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
Регистрационные процедуры. Документы и их удостоверение.
2.2. Примерный перечень практических занятий.
Тема 1. Регистрационное право в системе права Республики Беларусь.
Тема 2. Общая характеристика регистрационного права европейских стран.
Тема 3. Регистрационное правоотношение.
Тема 4. Формы государственной регистрации в сфере недвижимости.
Тема 5. Единый государственный регистр недвижимого имущества (ЕГРНИ).
Тема 6. Общие правила совершения регистрационных действий.
Тема 7. Государственная регистрация недвижимого имущества.
Тема 8. Государственная регистрация прав и ограничений на недвижимое
имущество.
Тема 9. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.
2.3. Примерная тематика контрольных работ
Вариант 1
(фамилии студентов от A до К)
Задание 1 Возникновение гражданских прав и обязанностей.
Задание 2 Составьте проект решения о предоставлении земельного участка
Иванову И.И. для строительства жилого дома.
Задание 3 Охарактеризуйте право ограниченного пользования чужим
недвижимым имуществом (сервитут).
Вариант 2
(фамилии студентов от Л до Р)
Задание 1 Дайте общую характеристику вещных прав на недвижимое
имущество.
Задание 2 Подготовьте проект плана границ земельного участка,
предоставляемого Сидорову С.С. в аренду.
Задание 3 Порядок приема документов, для осуществления государственной
регистрации.
Какие
документы
представляются
для
государственной регистрации при отчуждении жилых домов ?
Вариант 3
(фамилии студентов от Л до Я)
Задание 1 Понятие недвижимого имущества. Виды недвижимого имущества.
Задание 2 Составьте проект договора аренды земельного участка.
Задание 3 Порядок государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом.
3.
Информационно-методическое обеспечение
3.1. Основная литература
1. Государственная регистрация прав на недвижимость. Проблемы
регистрационного права. Отв. ред. Кирсанов А.Р. Изд-во Ось-89, 2003.
2. Споры по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сборник документов. Под ред. Тихомирова М.Ю. Изд-во «Тихомиро», 2004.
3. Судебная практика по земельным спорам. В 3 ч., Ч.1. Сост. Крашенинников
П.В. «Статут», 2004.
3.2. Дополнительная литература
1. Кисель М. Проблемы правового регулирования деятельности агентств
недвижимости // БНПИ. Юридический мир. – 2004. - № 9. – С.40-43.
2. Козлова А. Государственная регистрация предприятий как имущественных
комплексов // Земля Беларуси. – 2004. - № 3. – С. 22-27.
3. Мехедко В. Защита прав собственников в условиях действия системы
регистрации прав на недвижимость // БНПИ. Юридический мир. – 2004. - №
19. - С. 41-45.
4. Половинко А. Регулирование регистрации недвижимости в Гражданском
кодексе: есть изменения // БНПИ. Юридический мир. – 2004. - № 24. – С.811.
5. Половинко А. Определен перечень документов, необходимых для
регистрации недвижимости // БНПИ. Юридический мир. – 2004. - № 20. –
С.23-26.
6. Половинко А. Регистрация недвижимости или регистрация прав на нее ? //
БНПИ. Юридический мир. – 2004. - № 1. – С.47-54.
7. Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную
недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского
права. – 2003. - № 12. – С.102-109.
8. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество
// Государство и право. – 1998. - № 8. – С.90-97.
9. Шавров С.А. Вовлечение прав на землю в гражданский оборот: Практ.
пособие / С.А.Шавров, А.Н.Шуманский. – Мн.: «Тонпик», 2003.
10. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право
или подтверждает его ? // Журнал российского права. – 2004. - № 10. – С.55 –
61.
11. Mattsson Hans, Osterberg Tommy. Swedish and Cadastral Legislation.
Stockoholm, 1998.
12. S.Rowton Simpson. Land law and registration. Cambridge University Press. 1976.
13.
Role, Functions and Structure of Land Services. National Land survey of
Finland. 1999.
14. Larsson, G. Land Registration and Cadastral Systems. Logman Scientific
Technical, UK. 1991.
15.Libecap, G.D. Contracting for Property Rights. Cambridge: Cambridge University
Press. 1989.
16.Mattsson, H. The Need of Dynamism in Land Law. In Land Law in Action.
Swedish Ministry ahd Foreign Affairs and Kungl. Tekhiska Hogskolan, Sweden.
1997.
ЛЕКЦИИ
1.
Регистрационное право в системе права
Республики Беларусь
Понятие регистрационного права. По своей сути право предназначено регулировать
те или иные общественные отношения, динамика которых оказывает важнейшее влияние на
развитие системы права и его состояние. Система права не может рассматриваться в своей
статике, поскольку в этом случае невозможно составить полного представления о сущности
системы права и дать ей объективную характеристику.
Сначала 90-х гг. 20 в. в связи с реформированием общественных отношений и их
системным преобразованием возникла потребность в ревизии права, в проведении правовой
реформы, создании национального законодательства. Этот сложный и во многом
противоречивый процесс коснулся сферы имущественно-стоимостных, товарно-денежных
отношений, а следовательно и гражданского права. Реформирование экономических отношений
привело к появлению новых видов экономической деятельности, вовлечению в гражданскоправовой оборот новых объектов. Во многих случаях основу экономической деятельности
составляет недвижимое имущество. Многие виды инвестиционной деятельности,
промышленное производство, финансовая, и другие виды деятельности возможны лишь
посредством использования недвижимого имущества. Одним из примеров может служить
ипотека, которая
в качестве гражданско-правового института получает все большое
распространение и развитие. Эффективное использование недвижимого имущества способна
обеспечить система нормативных правовых актов, регулирующих разнообразные отношения в
сфере недвижимости: планирование территорий; строительство и реконструкция зданий и
сооружений; рациональное использование объектов недвижимости; ипотечное кредитование;
осуществление сделок с недвижимым имуществом и др.
Одним из важнейших и необходимых элементов в системе отношений
складывающихся в сфере недвижимости является государственная регистрация недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним. Совокупность норм права, регулирующих
отношения по поводу государственной регистрации недвижимого имущества, прав на
недвижимое имущество, осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также иные,
связанные с ними отношения образуют собой регистрационное право.
В отечественной правовой доктрине отсутствуют теоретико-правовые положения,
которые позволили бы позиционировать регистрационное право в системе права Республики
Беларусь или формализовать и структурировать
правовые нормы о государственной
регистрации в рамках отрасли, подотрасли или института. Отдельные попытки теоретических
обоснований регистрационного права делаются в российской юридической науке, но они носят
больше эпизодический, а не системный характер. 4
По сути, есть все основания полагать, что регистрационное право может определяться
в качестве гражданско-правового института, нормы которого реализуются в пределах
имущественно-стоимостных, товарно-денежных отношений. Гражданское право всегда
отличалось присутствием норм, которые определяли основания возникновения гражданских
прав и обязанностей, субъектов гражданского права и объекты гражданских прав, положения о
4
См., например: Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое
право. – 1998. - № 8. – С.90-97.
имущество // Государство и
сделках, в том числе о формах сделок, недействительности сделок, о праве собственности и
других вещных правах, положения об обязательствах, о договоре, а также положения об
отдельных видах обязательств. Уже в новейшее время в Гражданский кодекс включаются
нормы о государственной регистрации недвижимого имущества, а сам институт
государственной регистрации недвижимого имущества развивается во многом посредством
закрепления норм о государственной регистрации недвижимого имущества в
некодифицированных, специальных законах, других нормативных правовых актах.
Как правовой институт, институт государственной регистрации недвижимого имущества,
прав на него и сделок с ним содержит различные правовые нормы, определяющие субъектов и
объекты государственной регистрации, правовые основания государственной регистрации,
систему органов, осуществляющих государственную регистрацию, структуру и содержание
Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним,
правила совершения регистрационных действий, ответственность органов, осуществляющих
государственную регистрацию, гарантии при осуществлении государственной регистрации и др.
Потребность в правовом регулировании отношений возникающих в связи с
государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не могла
быть удовлетворена лишь за счет Гражданского кодекса, который и после внесенных в него
дополнений содержит самые общие положения о государственной регистрации. Еще раньше,
нормы о регистрации некоторых видов недвижимого имущества содержались в отдельных
нормативных правовых актах, но не составляли собой целостную систему законодательства о
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Так, в
соответствии со ст. 21 Кодекса Белорусской ССР о земле (1991 г.) право владения и право
постоянного пользования землей удостоверялось Государственным актом, который выдавался и
регистрировался районными, городскими, поселковыми и сельскими Советами народных
депутатов. О необходимости регистрации сделок по отчуждению земельных участков,
находящихся в частной собственности говорилось в ст. 10 Закона Республики Беларусь «О
праве собственности на землю» от 16 июня 1993г. Создание единой системы государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, по сути, началось с
принятия Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 г.
Система государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок
с ним представляет собой сочетание отдельных элементов соотносящихся с собой в строго
определенной последовательности и обеспечивающих признание и подтверждение
государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества;
признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права,
ограничения (обременения) права на недвижимое имущество; признания и подтверждения
государством факта совершения сделки.
Спектр отношений по государственной регистрации в сфере недвижимости достаточно
обширен и указывает на наличие более узкого и по своему содержанию специфического круга
отношений, нуждающихся в правовом регулировании. Таким образом, рассматриваемый
институт структурно включает в себя ряд субинститутов: а) государственной регистрации
недвижимого имущества; б) государственной регистрации прав и ограничений (обременений)
прав на недвижимое имущество; в) государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом.
Институт государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок
с ним стал закономерным результатом законотворческой деятельности. Первоначально это
связано с принятием нового Гражданского кодекса Республики Беларусь (1998 г.) в котором
появились нормы о государственной регистрации недвижимого имущества. Гражданский кодекс
помимо общих положений о государственной регистрации недвижимого имущества (глава 6
подраздела 3 раздела 1) содержит нормы о государственной регистрации и в разделе 4. Так,
согласно п.2 ст. 622 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее
одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
Особенность нового гражданско-правового института состоит в том, что он происходит из
материального права, но развивается
при участии элементов, характерных для права
процессуального или близких к нему. Так, Закон «О государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним» содержит общие правила совершения регистрационных
действий, положения, касающиеся порядка ведения документов единого государственного
регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и др. положения. Подобные
конструкции не типичны для отечественной системы права, до сих пор отличавшейся достаточно
четким делением права на материальное и процессуальное. Вместе с тем, прецеденты имеются в
зарубежном праве. Например, своеобразие института несостоятельности заключается в его
комплексности, которая проявляется в объединении норм материального и процессуального
права.5 Если исходить из содержания и назначения института государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то следует неизбежный вывод о том, что
этот институт развивается как институт права процессуального. В таком случае
позиционирование данного института, как гражданско-правового плохо совмещается с
представлениями о гражданском праве, как праве материальном.
При рассмотрении правовой сущности самого института государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, прежде всего необходимо обратить
внимание на положения Гражданского кодекса, касающиеся оснований возникновения
гражданских прав и обязанностей ( ст. 7 ГК), объектов гражданских прав (глава 6 подраздела 3
раздела 1 ГК) и что особенно важно, на правила главы 14 ГК «Приобретение права
собственности». За рамками рассматриваемого института остаются отношения, связанные с
созданием
недвижимого имущества и опосредованные гражданско-правовым договором,
которые регулируются правилами главы 37 ГК («Подряд») и прежде всего параграфа 3
(«Строительный подряд»), а также нормами права, содержащимися в других нормативных
правовых актах, образующих собой законодательство о строительном подряде. Так, после
осуществления строительных работ можно говорить лишь о наличии овеществленного результата
деятельности подрядчика, но не о создании предприятия как субъекта и объекта гражданского
права. Как объект гражданского права предприятие появится лишь после выполнения
предусмотренных законодательством о государственной регистрации недвижимости действий. В
частности, в соответствии с п. 2 Положения о порядке совершения регистрационных действий в
отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного постановлением Совета
Министров Республики Беларусь от 01.06.2004 г. № 650 государственной регистрации подлежит
создание предприятия.
После того как создано предприятие (недвижимое имущество), возможно появление и
предприятия как субъекта гражданского права. В этом последнем случае необходимо
руководствоваться уже не законодательством о государственной регистрации недвижимого
имущества, а законодательством о государственной регистрации субъектов хозяйствования
(юридических лиц). Таким образом, институт государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним следует отличать от внешне схожего, но иного правового
института, института государственной регистрации субъектов хозяйствования. Некорректно
говорить о необходимости отграничения института государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним от института подряда из-за смешения логических
посылок, попытки сравнения различных типов объектов: в первом случае речь идет об акте
государственных органов (ст. 7 ГК), во втором – о гражданско-правовом договоре (ст.696 ГК).
5
Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование.
Руководитель авторского коллектива – доктор юрид. наук В.В. Залесский. – М.: Изд-во НОРМА, 1999, - С.
104.
Самостоятельное значение имеет проблема разграничения субинститутов в рамках
рассматриваемого гражданско-правового института, когда необходимо проводить отличия,
касающиеся их правовой сущности.
Начало работы по созданию законодательства о государственной регистрации в сфере
недвижимого имущества, связано с подготовкой и принятием Закона Республики Беларусь «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля
2002 г. Процесс формирования законодательства Республики Беларусь о государственной
регистрации недвижимости
идет по пути разработки и принятия некодифицированных
нормативных правовых актов. Специальный кодифицированный нормативный правовой акт,
который бы регулировал отношения в сфере недвижимости, определял основания, порядок и
условия государственной регистрации в Республике Беларусь отсутствует.
В Гражданском кодексе нормам о государственной регистрации специального места не
отведено. Общие положения содержатся в главе 14 «Приобретение права собственности».
Реализация содержащихся в данной главе норм предполагает наличие специальных нормативных
правовых актов, которые бы детально регулировали отношения по государственной регистрации
в сфере недвижимости. В разделе 4 ГК применительно к отдельным видам обязательств
содержатся нормы о государственной регистрации, в том числе в: параграфе 7 главы 30
«Продажа недвижимости»; параграфе 8 главы 30 «Продажа предприятия»; главе 32 «Дарение»;
главе 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением»; главе 34 «Аренда»; главе 52
«Доверительное управление имуществом». В разделе 6 «Наследственное право», также
содержатся нормы о государственной регистрации.
Отдельные нормы о государственной регистрации содержатся в Законе Республики
Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности» от 18 июля 2004 г. Так, в соответствии с п.
3 ст. 66 Закона в случае, если имущество, право собственности или иное право на имущество
подлежат государственной регистрации, сделка об отчуждении такого имущества удостоверяется
при условии представления нотариусу документа, подтверждающего государственную
регистрацию соответствующего права на имущество либо государственную регистрацию
имущества на имя отчуждателя. Нормы о государственной регистрации содержатся и в иных
нормативных правовых актах, которые непосредственно не направлены на правовое
регулирование отношений по государственной регистрации в сфере недвижимости.
Основную группу составляют нормативные правовые акты специально направленные на
регулирование отношений в сфере государственной регистрации недвижимого имущества, прав
на него и сделок с ним. К числу важнейших из них можно отнести: Указ Президента Республики
Беларусь от 14.11.2006 г. № 671 «О некоторых особенностях порядка изъятия и предоставления
земельных участков», Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии
при Совете Министров Республики Беларусь от 08.04.2004 г. № 14 «О кадастровых номерах
земельных участков», Инструкция о порядке деления (раздела), слияния земельных участков,
находящихся в собственности, утв. постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и
картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 02.03.2004 г. № 6, Инструкция о
порядке дистанционного доступа к единому государственному регистру недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним, утв. постановлением Государственного комитета по
имуществу Республики Беларусь от 27.07.2006 г. № 13.
Институт государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с
ним относится к числу новейших институтов гражданского права и его развитие
характеризуют материальные (создание новых объектов недвижимости, изменения в состоянии и
характеристике существующих объектов недвижимости, использование новых проектных
решений и строительных технологий и др.) и формальные составляющие (изменение
существующих регистрационных процедур, внедрение новых регистрационных технологий,
детализация регистрационного производства и др.).
2. Общая характеристика регистрационного права
европейских стран
Правовые системы европейских стран имеют
как общие черты, так и свои
отличительные особенности, которые индивидуализируют право каждой страны. Гражданское
право занимает центральное место в правовых системах стран Запада. Вплоть до настоящего
времени оно остается наиболее разработанной отраслью права в целом.3 Основные концепции
права европейских стран и моделирование систем права строятся с оглядкой на правовые
традиции той или иной страны или группы стран и так или иначе рассматриваются через призму
представлений о принадлежности к определенной правовой семье. Наиболее полные
характеристики гражданского права или частного права в целом достигаются посредством
установления сходства с правом стран романо-германской правовой семьи (Франция, Германия и
др.). На другом полюсе, страны англо-американского или общего права имеющие существенные
особенности и традиции моделирования систем права (Великобритания, США и др.). Правовые
традиции стран общего права менее выражены и доступны для заимствования, нежели правовые
традиции стран романо-германской правовой семьи. Вместе с тем, среди европейских стран есть
страны, в праве которых элемент заимствования не столь выражен и нивелирован благодаря
воздействию сугубо национальных правовых традиций (Швеция, Норвегия, Исландия, Дания).
При всем разнообразии подходов в моделировании правовых систем и различиях в праве
европейских стран, существуют достаточно схожие представления о частном праве, а также
проблема дуализма частного права. Теоретико-правовые основы частного права, но, прежде всего
гражданского права во многом строятся на положениях, касающихся права собственности. Как
справедливо указывается в юридической литературе, законодательство стран континентальной
Европы о вещных правах имеет один исторический источник – римское частное право.4 Так,
законодательству большинства европейских стран хорошо известно такое понятие как сервитут
(право пользования чужой вещью).
В странах Европы отношения собственности всегда вызывали к себе повышенный
интерес. Посредством права собственности реализовывались частно-правовые интересы
различных лиц в самых различных сферах. Позиционирование права собственности как одного
из важнейших элементов системы права примыкающей к сфере создания, изменения и передачи
имущественных благ неизбежно направляло законотворческую деятельность в европейских
странах в область совершения особых процедур, способных обеспечить стабильность отношений
собственности и интересы самих собственников. Во многих европейских странах такой
процедурой стала процедура регистрации в сфере недвижимого имущества. Процесс создания
систем регистрации прошел достаточно длинный исторический путь, но неизбежно был связан с
определением видов недвижимого имущества, среди которого назывались, прежде всего,
земельные участки. Часто процесс создания систем регистрации шел параллельно с процессом
создания служб, которые используя специальные навыки и знания, могли проводить измерения
земельных участков, обозначать их и учитывать надлежащим образом.
Правовая и терминологическая основа института регистрации в сфере недвижимости
европейских стран по сути одна – недвижимое имущество, права на недвижимое имущество,
переход прав на недвижимое имущество, изменения в составе недвижимого имущества и т.д.
Германия. Классификация вещей дана в Разделе втором Книги первой Германского
Гражданского уложения. К недвижимому имуществу относятся земельный участок с его
3
Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. – М.: «Дело», 1992. – С. 7.
Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование.
Руководитель авторского коллектива – доктор юрид. наук В.В. Залесский. – М.: Изд-во НОРМА, 1999, - С.
210.
4
«существенными составными частями», т.е. вещи, прочно соединенные с землей. 6 К составным
частям земельного участка не принадлежат вещи, связанные с землей лишь для временных целей.
Аналогичное правило применяется к строению или иному сооружению, возведенному на
земельном участке лицом, имеющим ограниченное право на чужой земельный участок. 7
Франция. Классификация вещей дана в Титуле первом Книги второй Гражданского
кодекса. Это более детальная классификация по сравнению с Германским Гражданским
уложением и законами других европейских стран. Понятие недвижимости в Гражданском
кодексе Франции заметно шире. В соответствии со ст. 517 имущества считаются недвижимыми в
силу их природы или их назначения или вследствие предмета, принадлежностью которого они
являются. Согласно ст. 518 земельные участки и строения являются недвижимыми в силу их
природы. Cт. 524 говорит о том, что недвижимостью в силу их назначения являются животные
служащие для обработки земли («Les animaux attaches a la culture»).8
Нидерланды. Классификация вещей на движимые и недвижимые дана в Гражданском
кодексе. Нормы о недвижимом имуществе содержатся в Титуле 3 Книги 5 «Eigendom van
onroerende zaken». Так, в ст. 20 (5.3.1) говорится, что если закон не определяет иное,
собственность на земельный участок состоит из: поверхности; верхних слоев земли; подземных
вод, приносимых с поверхности; воды, которая находится на земельном участке и не сообщается
свободно с водой с другого земельного участка и т.д.9
Испания. Классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском
кодексе, где приводится достаточно подробный перечень недвижимого имущества, в том числе
это земельные участки и связанные с землей различные сооружения, дороги, деревья и др.10
Италия. Классификация вещей дана в Книге 3 «О собственности» Гражданского кодекса.
Кодекс дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля,
водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей
постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным
образом оказывается в земле.11
Швейцария. Классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в
Гражданском кодексе. Недвижимость понимается достаточно широко и включает: землю, ее
недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные
права, занесенные в реестр недвижимости» ( ст. 655 ГК).12
Швеция. Здесь отсутствует гражданский кодекс. Положения о недвижимом имуществе
закреплены в различных нормативных правовых актах. Так, в ст. 1 Земельного кодекса (Land
Code / jordabalk) сказано о том, что недвижимым имуществом является земля. 13 Строения и иные
сооружения юридически не могут существовать без земли, следуя юридической судьбе
земельного участка.
Финляндия. Как и в Швеции, здесь также отсутствует гражданский кодекс. Положения о
недвижимости закреплены в различных нормативных правовых актах, основными из которых
6
Германское право. Часть 1. Гражданское уложение: Пер. с нем./ Серия: Современное зарубежное и
международное частное право. – М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. – С.
30.
7
Там же, с. 30.
8
Code civil. – Edition Dallos, 1995. – P. 404.
9
Nieuw nederlands burgerlijk wetboek het vermogensrecht. – Kluwer law and taxation publishers – Deventer
Boston, 1990. – P. 162.
10
Coleccion Codigos Basicos. Codigo civil. 10 edicion. Concordancias y Notas a cargo de Francisco Javier
Fernandez Urzainqui, Magistrado. Aranzadi Editorial, Madrid, 1997.
11
Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование.
Руководитель авторского коллектива – доктор юрид. наук В.В. Залесский. – М.: Изд-во НОРМА, 1999, - С.
223.
12
Там же, с. 225.
13
Mattsson Hans, Osterberg Tommy. Swedish and Cadastral Legislation. Stockoholm, 1998. Р. 7.
являются Кодекс о недвижимости (Code of Real Estate), Акт о формировании недвижимости (Real
Property Formation Act), Земельный кодекс. Недвижимость формируется из такого обозначенного
границами на местности земельного участка, который является объектом независимого права
владения и который обозначен в регистре недвижимости отдельной единицей. Помимо земельной
территории недвижимостью считается также принадлежащие владельцу строения и
стационарные устройства, а также растущая на ней растительность (например, деревья,
злаки).Кроме того, законодательство Финляндии содержит такое понятие, как «парцель-земля».
Под парцель-землей подразумевается земельный участок, отделяемый владельцем от его
недвижимости для передачи. Парцель-земля становится недвижимостью в результате особой
операции замера земли (процедура парцеллирования и замер участка на плане застройки) после
того, как право на владение парцель-землей получателем (новым владельцем) зарегистрировано
в реестре судебных объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и в залоговом
реестре (регистр прав на владение). Таким образом, по законодательству Финляндии парцельземля – это один из промежуточных этапов в цепи событий, касающихся передачи части
недвижимости. В новом законодательстве (Земельный кодекс), касающемся передачи и залога
недвижимости, парцель-землю по многим параметрам приравнивают к недвижимости. 13
В целом положения о недвижимости, закрепленные в нормативных правовых актах
европейских стран, отличаются следующими особенностями:
1. В большинстве европейских стран положения о недвижимости закреплены на уровне
гражданских кодексов. Другим вариантом является закрепление норм о недвижимости в иных
кодифицированных актах – кодексах ( о земле, о недвижимости) или некодифицированных
специальных законах.
2. Первичным (основным) объектом недвижимости в большинстве случаев является
земельный участок, все остальные вещи могут причисляться к объектам недвижимости в тех
случаях, когда тесно связаны с землей. Таким образом, устанавливается несомненный приоритет
земельного участка перед любыми другими объектами. Любые другие объекты, тесно связанные
с земельным участком производны от него и в этом смысле их юридическая судьба зависит от
юридической судьбы земельного участка.
3. Законодательство европейских стран о недвижимости содержит правовую основу
регистрационной системы, обеспечивающей регистрацию недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним и развивается по двум основным направлениям: а) основания и порядок
регистрации определяется собственно законодательством о недвижимости; б) основания и
порядок регистрации определяется специальными нормативными правовыми актами о
регистрации. Вместе с тем, возможно сочетание или смешение этих направлений.
Законодательство о регистрации недвижимости, прав на него и сделок с ним.
Германия. Вопросы, связанные с регистрацией недвижимости, регламентируются
Гражданским уложением (основные положения содержатся в Книге 3), Положением о
поземельной книге от 24 марта 1897 г. в редакции от 26 мая 1994 г.14 Отдельные нормы о
регистрации содержатся в других нормативных правовых актах. Например, правила о
поземельной книге, в том числе о закрытии поземельных книг регистрации собственности на
13
Карвинен Паули. Законодательная база управления земельными ресурсами Финляндии. – Роль, функции и
структура службы геодезии и землеустройства.- Управление Геодезии и Землеустройства Финляндии.
Хельсинки. 1999. – С. 12,13.
14
Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование.
Руководитель авторского коллектива – доктор юрид. наук В.В. Залесский. – М.: Изд-во НОРМА, 1999, - С.
214.
жилое помещение содержатся в Законе «О праве собственности на жилье» от 15 марта 1951 г. ( с
последующими изменениями и дополнениями).15
Франция. Нормы о регистрации содержатся в различных нормативных правовых актах.
Так, в Книге 3 Титула 18 Главы 10 Гражданского кодекса содержатся нормы о регистрации
ипотеки.16 Французское законодательство содержит положения о межевых книгах, реестре записи
ипотек, домашней книге, земельной книге.
Нидерланды. Нормы о регистрации содержатся в Гражданском кодексе, в Кадастровом
Акте (Cadastre Act) и других нормативных правовых актах. В целом, в законодательстве
Нидерландов нормы о регистрации находятся в тесной взаимосвязи с нормами материального
права, прежде всего, гражданского.
Испания. Реализация прав собственника, как правило, обеспечивается нормами
материального, прежде всего гражданского права. Исторически
сложилось так, что
материальные нормы
Гражданского кодекса превалируют над нормами о регистрации,
содержащимися в иных нормативных правовых актах. Гражданский кодекс содержит нормы о
размежевании земельных участков, о различных видах земельных сервитутов. Отдельные нормы,
касающиеся вещных прав, в том числе их изменений содержатся в горном и водном
законодательстве.17
Италия. Отдельные нормы о регистрации содержатся в Гражданском кодексе. В Италии в
целом сформировалось законодательство о регистрации на уровне некодифицированных
нормативных правовых актов. Это Декрет от 28 марта 1929 г. № 499 «О введении поземельных
книг в некоторых провинциях» (с изменениями и дополнениями от 29.10.1974 и 08.08.1977 г.),
Закон от 27 февраля 1985 г. № 52 «О введении автоматизированной системы обработки данных в
земельном реестре» и др.18
Швейцария. Законодательство о регистрации имеет давнишние традиции и включает в
себя различные нормативные правовые акты. В Гражданском кодексе содержатся нормы о
реестре недвижимости. Положения о регистрации содержатся в отдельных законах, в том числе в
Законе от 4 октября 1991 г. «О загородных земельных угодьях», в Законе от 16 декабря
1983 г. «О порядке приобретения недвижимости иностранцами», в Ордонансе от 7 июня 1937 г.
«О реестре недвижимости», в Ордонансе от 19 декабря 1910 г. «О регистрации соглашений об
отсрочке перехода права собственности», в Ордонансе от 1 октября 1984 г. «О порядке
приобретения недвижимости иностранцами».
Швеция. Нормы о регистрации содержатся в различных нормативных правовых актах.
Система нормативных правовых актов Швеции о регистрации относится к числу наиболее
старейших и разработанных. Законодательство о регистрации включает в себя как материальные,
так и процессуальные нормы. Положения о регистрации включены в Земельный кодекс, в
Земельный Регистрационный Акт, в Земельный Регистрационный Ордонанс, в Ордонанс
регистрации недвижимости. Большое значение имеет Закон «О формировании недвижимости», в
котором, в частности, имеются положения о кадастровых замерах. Отдельные положения,
связанные с регистрацией содержатся в Правилах издаваемых Кадастровым Агентством Швеции,
например HMK Enhandbok utgiven av Lantmateriverket Gavle, 1994.
Финляндия. Финляндия имеет целостную и хорошо разработанную систему нормативных
правовых актов о регистрации в сфере недвижимости. Нормы о регистрации содержатся в
15
Германское право. Часть 3. Закон об общих условиях сделок, Закон об ответственности за
недоброкачественную продукцию, Закон о праве собственности на жилье, Закон о чеках, Закон о векселях,
Положение о несостоятельности: Пер. с нем. / Исследовательский центр частного права. Германский фонд
международного правового сотрудничества; Научн. ред. Р.И.Каримуллин. – М.: «Статут», 1999. – С. 62.
16
Code civil. – Edition Dallos, 1995. – P. 1546.
17
Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование.
Руководитель авторского коллектива – доктор юрид. наук В.В. Залесский. – М.: Изд-во НОРМА,1999, - С.
221, 241.
18
Там же, С. 214.
Кодексе о недвижимости, в Акте о формировании недвижимости, в Земельном кодексе, в Законе
“О привилегии при покупке”, в Законе “О контроле за приобретением недвижимости,
проживающими за пределами страны физическими лицами и иностранными юридическими
лицами, в Законе “Об уездных (районных) судах”.
Система регистрации недвижимости в европейских странах.
Общие начала и принципы, присущие регистрационным системам разных стран, равно
как и имеющиеся в них различия позволяют осуществить классификацию типичных или
основных регистрационных систем, существующих в современном мире. В основу
классификации положены сходства и отличия, касающиеся видов вещных прав, объектов
недвижимости, субъектов регистрации, объектов регистрации, видов регистров и
регистрационных процедур.
Правовую основу каждой регистрационной системы составляют правоотношения по
поводу субъекта, прав (субъективных гражданских прав, - Б.В.А.), объекта. Суть
регистрационной системы наглядно подчеркивает схема Маттссона19:
Registers
Subjekt
Right
Object
Inskrivningsregister (Sweden)
Tingsbok (Denmark)
Grundbuch (Germany)
Land register (UK)
Ownership
Right
Fastighetsregister (Sweden)
Matrikel registret (Denmark)
Kataster (Germany)
(nothing in UK)
Land
area
Наибольшую известность получили следующие регистрационные системы: французская
(Франция, Испания, Португалия, Швейцария и др.); немецкая ( Германия, Австрия, Бразилия,
Чили и др.); английская (Великобритания, Новая Зеландия, Британская Гвиана и др.); система
Torrens (Италия, Австралия, Канада (отдельные штаты) и др.20
Представление о наиболее характерных особенностях регистрационных систем дает
ознакомление с регистрационными системами ряда стран: Германии, Швеции, Финляндии.
Германия. Случаи, когда требуется регистрация, применительно к земельным участкам
определены разделами 2 и 3 Книги 3. В соответствии с § 873 ГГУ для передачи права
собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для
передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой
стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не
предусмотрено иное. До момента регистрации стороны связаны своим соглашением лишь тогда,
когда волеизъявления заверены в нотариальном порядке, или сделаны органу, в котором ведутся
поземельные книги, или последнему подано соответствующее заявление, или когда правомочное
19
Mattsson Hans. Property rights ahd registration in a perspective of change. – Управление территориями.
Международная научно-техническая конференция, посвященная 225-летию МИИГАиК. – МИИГАиК, 2004.
– С. 44.
20
S.Rowton Simpson. Land law and registration. Cambridge University Press. 1976.
лицо предоставило другой стороне разрешение на внесение записи, составленное в соответствии с
предписаниями Положения о поземельной книге.21
Порядок отмены права, изменения права определяется правилами §§ 875-877 ГГУ.
Поскольку земельный участок может быть обременен не одним, а несколькими правами
Гражданское уложение содержит правила об очередности при множестве прав. Так, согласно
§879 ГГУ в случае, если права внесены в один и тот же раздел поземельной книги, очередность
определяется по времени регистрации этих прав. Если же права внесены в различные разделы, то
приоритет признается за тем правом, которое датировано более ранним числом; права,
датированные одним и тем же числом, имеют одинаковый ранг. Допускается изменение порядка
очередности, для чего требуется соглашение правомочных лиц, одно из которых уступает свою
очередь другому лицу и внесения изменения в поземельную книгу. Если же предполагается
изменение очередности ипотеки, поземельного или рентного долга, то кроме того требуется
согласие собственника. При обременении земельного участка правом собственник может
оговорить себе полномочия на установление иного по своему объему права, обременяющего
участок, которое будет приоритетным по отношению к ранее зарегистрированному праву. Данная
оговорка должна быть внесена в поземельную книгу и одновременно с записью права, которое
должно уступить свой ранг.22
ГГУ содержит также положения о предварительной регистрации, записях в поземельную
книгу при объединении земельных участков, публичной достоверности поземельной книги, об
исправлениях записи в поземельной книге, о вызывном производстве и др.
В соответствии с Положением о поземельной книге от 24 марта 1897 г. ( в редакции от 26
мая 1994 г.) ведение поземельных книг возложено на суды по месту нахождения объекта
недвижимости. Если земельный участок расположен на территории, входящей в юрисдикцию
нескольких судов, то выбор суда в этом случае могут осуществлять правительства земель либо
земельные органы юстиции. Федеральное министерство юстиции по согласованию с Бундесратом
также вправе принимать нормы об учреждении и ведении поземельных книг, ипотечных
закладных и выдаче копий из поземельных книг, устанавливать порядок, исключающий
дублирование в ведении поземельных книг.23
Действие поземельных книг распространяется на округа, на территории которых
находятся внесенные в них земельные участки. В целях проведения регистрации земельных
участков в землях составляются специальные перечни таких земельных участков (кадастр
недвижимости). Каждому земельному участку отводится в поземельной книге отдельный лист
(принцип специальности поземельной записи). Регистрация земельных участков в поземельной
книге производится по заявлению любого лица, право которого затрагивается такой регистрацией
либо в пользу которого она осуществляется. В любом случае регистрация возможна только при
наличии согласия на это лица, чьи права затрагиваются.
Характерные для регистрационного процесса особенности состоят в следующем: а) для
осуществления регистрации всегда необходимо официальное подтверждение всех установленных
документов; б) о каждом факте регистрации обязательно ставятся в известность заинтересованные
лица (нотариус, заявитель, собственники и другие лица; в) любое лицо, имеющее законный
интерес, связанный с регистрацией, вправе ознакомиться с соответствующей записью в
поземельной книге.24
21
Германское право. Часть 3. Закон об общих условиях сделок, Закон об ответственности за
недоброкачественную продукцию, Закон о праве собственности на жилье, Закон о чеках, Закон о векселях,
Положение о несостоятельности: Пер. с нем. / Исследовательский центр частного права. Германский фонд
международного правового сотрудничества; Научн. ред. Р.И.Каримуллин. – М.: «Статут», 1999. – С. 200.
22
Там же, С. 201.
23
Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование.
Руководитель авторского коллектива – доктор юрид. наук В.В. Залесский. – М.: Изд-во НОРМА,1999, - С.
254.
24
Там же.
Швеция. Законодательством Швеции для регистрационной системы предназначены
определенные виды регистров, которые создавались и совершенствовались в зависимости от
потребностей в сфере недвижимости. Так, в связи с совершенствованием законодательства о
налогообложении, в 1908 году из двух действующих регистров был выделен отдельный регистр
для целей налогообложения. В 1976 г. регистр прав и регистр объектов недвижимости были
объединены (на это ушло 20 лет), а регистр налогообложения остался самостоятельным
регистром.25 Правительство Швеции планирует в 2008 г. объединить два регистра.
Регистрация прав осуществляется посредством действия регистра Inskrivningsregister.
Регистрация земельного участка при помощи регистра Fastighetsregister. Регистрацию проводят
Агентство земельных ресурсов и кадастровые организации. Вопросы, касающиеся прав
собственности находятся в компетенции уездных судов (всего 7 судов) деятельность которых
связана с процессом регистрации. Так, регистрационное агентство
NorrtÄlje является
ответственным за регистрацию в четырех округах (ленах). Регистрируются права на
недвижимость, переход прав по сделке, осуществляются регистрационные действия по ипотеке
(регистрация закладных писем на определенную денежную сумму), а также совершаются другие
необходимые действия. В 2005 г. в агентстве NorrtÄlje было рассмотрено 250 тыс. дел. В
агентстве действуют четыре сектора в каждом от 8 до 10 сотрудников. В штат агентства входит
один судья уездного суда по рассмотрению дел о регистрации земельных участков. Вся
регистрация проводится с помощью компьютеров, а решения по регистрационным делам могут
быть обжалованы в суд. Допускается так называемая «спящая регистрация», когда не
представлены все необходимые для регистрации документы или, например, представлен не
подлинник, а копия договора купли-продажи. В таких случаях регистрация носит временный
характер (до устранения недостатков). Вся поступающая в агентство информация передается в
центральную базу данных GÄvle (LDB), где с ней может ознакомиться любой желающий.
Финляндия. История современной регистрационной системы Финляндии берет начало с
1633 г., и связана с началом деятельности землеустроительной службы, первым представителем
которой был Улоф Каниус.26
Законодательство Финляндии о регистрации недвижимости отличается своими
характерными особенностями. До вступления в силу Кодекса о недвижимости (с 01.01.1997 г.)
действовал Кодекс о недвижимости Швеции (1734 г.) и еще 11 других актов Швеции.27
Под системой регистрации подразумевается запись, т.е. правовая регистрация в суде,
регистрация конкретного права, а также залог. Правовая регистрация в суде означает
регистрацию права собственности на весь объект недвижимости, занесенный в реестр
недвижимости, его определенную часть или участок. Залог предназначен для обеспечения
выполнения долговых обязательств таким образом, что у залогодержателя имеется право
получения выплаты, соответствующей стоимости недвижимости. Залогодержателю в
подтверждение залога выдается закладная, а залоговое право возникает при передаче закладной
кредитору в обеспечение погашения кредита. Посредством регистрации конкретного
(отдельного) права обеспечивается неизменность права в отношении других отдельных прав и
кредиторов владельца недвижимости. Заявки на регистрацию и решения по ним заносятся в
25
Mattsson Hans. Property rights ahd registration in a perspective of change. – Управление территориями.
Международная научно-техническая конференция, посвященная 225-летию МИИГАиК. – МИИГАиК, 2004.
– С. 44.
26
Kostet Juhani. Helsingin kaupunkimittauksen vaiheita. 100 vuotta ensimmÄisestÄ kaupungingeodeetista 18921992. – Helsingin kaupunki kiinteistoviraso kaupunkimittausosasto. 1992. S. 20.
27
Erja Werdi. An overview to selected issues. LL.Lic with Court training Information Specialist in Law. Institut of
Law, TKK, 2005.
регистрационно-залоговый реестр, являющийся составной частью государственной системы
недвижимости, поддерживаемой на основе автоматической обработки данных.28
Официальной регистрационной инстанцией выступает уездный (районный) суд первой
инстанции общей юрисдикции (всего 68 районных судов), на территории округа которого
расположен объект недвижимости. Регистрационные дела рассматриваются канцелярией суда.
Дело не выносится на рассмотрение судебного заседания, даже тогда, когда заявитель или другая
сторона вызываются в суд.
Согласно Закону об уездных (районных) судах постановления по регистрационным
вопросам недвижимости могут приниматься лагманом (председателем райсуда), районным
судъей (членом райсуда), фискалом райсуда (общественным обвинителем) или же нотариусом
или сотрудником судебной канцелярии, уполномоченными на это председателем райсуда
(лагманом). При этом уполномоченный сотрудник судебной канцелярии обязан передавать
крупные, диспозитивные или сложные дела всегда на решение нотариуса, судебного обвинителя
или члена райсуда, имеющего юридическое образование.
Как правило, регистрация производится на основании письменного заявления за подписью
заявителя или составителя. Письменное заявление необходимо при доставке заявления почтой,
посыльным или в электронном формате. Но заявитель или его представитель могут представлять
заявление и в устной форме в канцелярии суда, если суть дела ясна из документа, являющегося
основанием регистрационного заявления, за исключением залоговой заявки, которая не может, ни
в коем случае представляться в устном виде. К заявлению надлежит приложить оригинал
документа, являющегося основанием регистрации (записи), прочие документы допускается
прилагать в виде копий.29
28
Райскинмяки Марти. Система регистрации недвижимости в Финляндии. Роль, функция и структура
службы геодезии и землеустройства. – Управление Геодезии и Землеустройства Финляндии.
Хельсинки,1999.- С. 32.
29
Там же.
3. Регистрационное правоотношение
Понятие регистрационного правоотношения и его особенности.
Правоотношение по поводу регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с
ним, как и в целом, само гражданское правоотношение включает в себя определенные элементы,
которые характеризуют это правоотношение, идентифицируют его в ряду иных гражданскоправовых отношений. В отличие от элементов гражданско-правового отношения элементы
правоотношения по поводу регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
позиционируются в более узких гражданско-правовых формах, что естественным образом следует
из места нахождения норм права и их формализации в рамках одного из гражданско-правовых
институтов. С другой стороны, элементы рассматриваемого правоотношения индивидуализируют
его и позволяют отличать от правоотношений, имеющих лишь внешнее сходство и происходящих
из других отраслей права ( земельное право, трудовое право, семейное право и др.).
Регистрационное правоотношение – это урегулированное нормами права отношение
по поводу регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Регистрационное правоотношение характеризуется следующими особенностями:
1. Отношения по поводу регистрации недвижимого имущества, права на него и сделок с
ним складываются в имущественной сфере, но охватывают не весь спектр имущественных
интересов, а лишь интересы, связанные с недвижимым имуществом, как одним из объектов
гражданских прав.
2. Содержание регистрационного правоотношения определяется как нормами
материального, так и процессуального права. Законодательство о регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним содержит множество норм, устанавливающих порядок
совершения регистрационных действий, определяет систему сведений и документов в отношении
зарегистрированных объектов недвижимого имущества, порядок доступа к сведениям и
документам относительно зарегистрированных объектов недвижимости, перечни документов для
регистрации и др.
3. Регистрационное правоотношение складывается как по поводу частно-правовых, так и
публично-правовых интересов. Подобное сочетание само по себе не индивидуализирует
регистрационное правоотношение, поскольку такое сочетание знакомо в целом гражданскому
праву. Однако сама реализация регистрационного правоотношения выпадает на сферу публичной
деятельности, что далеко не всегда свойственно гражданско-правовым отношениям.
4. Динамика регистрационных правоотношений создает правовую основу для реализации
правоотношений в других отраслях права: административном, финансовом и др., складывающихся
по поводу финансовой деятельности государства и деятельности республиканских органов
государственного управления.
5. Применительно к отношениям по поводу регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним деформируется известный гражданскому праву метод юридического равенства
сторон. Участниками этих отношений во многих случаях выступают республиканские органы
государственного управления, иные органы, наделенные властными полномочиями и
действующие в сфере администрирования.
Содержание регистрационного правоотношения.
Содержание регистрационного правоотношения составляют субъективные права и
обязанности его участников. Субъективные права и обязанности участников регистрационного
правоотношения следует отличать от субъективных прав и обязанностей, складывающихся в
рамках гражданско-правовых договоров и направленных, например, на передачу недвижимого
имущества от одного лица другому. Последние договоры, как юридические документы являются
основанием для осуществления регистрации сделки с недвижимым имуществом. То же касается и
иных действий, служащих основанием гражданских правоотношений (принятие наследства и др.).
О субъективных правах и обязанностях участников регистрационного правоотношения
составляющих его содержание говорят в связи с регистрацией недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним.
Субъекты регистрационного правоотношения.
Участники правоотношения по регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним позиционируются в качестве субъектов. В целом, перечень субъектов
регистрационного правоотношения
совпадает с перечнем субъектов гражданского
правоотношения. Это граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без
гражданства; юридические лица Республики Беларусь, иностранные и международные
юридические лица; Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы;
иностранные государства. Применительно к запросам регистрационного права субъекты
регистрационного правоотношения перечислены в ст. 5 Закона Республики Беларусь «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Ими
являются: республиканская организация по государственной регистрации недвижимого
имущества и прав на него; территориальные организации по государственной регистрации
недвижимого имущества и прав на него; регистраторы; собственники недвижимого имущества;
обладатели иных, кроме права собственности
прав на недвижимое имущество; лица,
претендующие на приобретение прав в отношении недвижимого имущества.
Среди иных субъектов государственной регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним» называет кандидатов в правообладатели. Кандидатами в правообладатели или
лицами, претендующими на приобретение прав в отношении недвижимого имущества, являются:
Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы; юридические лица
Республики Беларусь, иностранные и международные юридические лица; граждане Республики
Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства; иностранные государства.
Различение среди иных субъектов регистрационного правоотношения лиц, претендующих
на приобретение прав в отношении недвижимого имущества, указывает на наличие элементов
властвования и администрирования, которые теснят метод юридического равенства сторон со
стороны административного права.
Организации, осуществляющие деятельность в сфере государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
В главе 2 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним» содержатся основные положения о системе государственных организаций в области
государственной регистрации.
В систему государственных организаций в области государственной регистрации входят:
-специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в
области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь
(специально уполномоченный орган государственного управления);
- республиканская организация по государственной регистрации;
- территориальные организации по государственной регистрации.
Организационно-правовая форма республиканской организации по государственной
регистрации, территориальных организаций по государственной регистрации – республиканские
унитарные предприятия.
Республиканская организация по государственной регистрации, территориальные
организации по государственной регистрации вправе заниматься только деятельностью в области
государственной регистрации, предусмотренной Законом «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», а также сопутствующими государственной
регистрации видами деятельности. Перечень сопутствующих государственной регистрации видов
деятельности определяется в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь.
Специально уполномоченный орган государственного управления:
-издает нормативные правовые акты в области государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии со своей компетенцией;
обеспечивает проведение единой государственной политики в области государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
-разрабатывает и реализует государственные программы в области государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
-создает регистрационные округа;
-устанавливает основания назначения и порядок технической инвентаризации
недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при
совершении регистрационных действий;
-устанавливает основания назначения и порядок экспертизы подлинности документов,
представленных для осуществления государственной регистрации;
-устанавливает порядок аттестации регистраторов;
-утверждает формы свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации,
выписки из регистрационной книги, требования к обеспечению защиты данных документов от
подделки;
-устанавливает порядок и формы предоставления информации из единого
государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, порядок учета
выданной информации;
-утверждает тарифы за предоставление информации из единого государственного
регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, совершение регистрационных
действий, дачу правовых консультаций по совершению регистрационных действий, составление
проектов подлежащих государственной регистрации сделок, необходимых для осуществления
государственной регистрации заявлений, изготовление выписок из документов, оказание других
правовых и технических услуг, связанных с государственной регистрацией недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним, порядок распределения поступающих средств;
-совместно с республиканским органом государственного управления статистикой
Республики Беларусь утверждает сводные показатели государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь;
-осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Республики
Беларусь.
Специально уполномоченным органом государственного управления является
Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь.
Республиканская организация по государственной регистрации:
- осуществляет методологическое и общее руководство деятельностью территориальных
организаций по государственной регистрации, контролирует их деятельность;
- утверждает правила делопроизводства в территориальных организациях по
государственной регистрации;
- утверждает формы и правила ведения документов единого государственного регистра
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, других документов, используемых
регистраторами;
- устанавливает порядок присвоения кадастровых и инвентарных номеров, а также
номеров записей в регистрационную книгу;
- устанавливает перечень характеристик недвижимого имущества, подлежащих описанию
в регистрационной книге;
- осуществляет техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку
характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально
уполномоченным органом государственного управления;
- устанавливает правила отчетности территориальных организаций по государственной
регистрации перед республиканской организацией по государственной регистрации;
- устанавливает режим работы территориальных организаций по государственной
регистрации по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами;
- координирует деятельность территориальных организаций по государственной
регистрации, в том числе связанную с созданием и ведением единого государственного регистра
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определяет порядок их взаимодействия,
обмена между ними информацией;
- ведет единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с
ним, обеспечивает его защиту от несанкционированного доступа, хищения и уничтожения;
- проводит аттестацию регистраторов, ведет реестр регистраторов;
- утверждает образцы, порядок выдачи и изъятия печатей, штампов, бланков
регистраторов;
- осуществляет контроль за правильностью совершения регистрационных действий
регистраторами;
- осуществляет сбор, анализ, обобщение и ежегодное опубликование в средствах массовой
информации сводных показателей государственной регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним в Республике Беларусь;
- осуществляет иные полномочия в области государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Республиканская организация по государственной регистрации подчинена и подотчетна
специально уполномоченному органу государственного управления.
Руководитель республиканской организации по государственной регистрации назначается
на должность и освобождается от занимаемой должности в порядке, установленном
Правительством Республики Беларусь.
Республиканской организацией по государственной регистрации является Научнопроизводственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное
кадастровое агентство».
Территориальная организация по государственной регистрации.
Территориальная организация по государственной регистрации – республиканское
унитарное предприятие, в котором в качестве работников осуществляют свои полномочия
регистраторы, выполняющие функции в соответствии с Законом «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Деятельность территориальной
организации по государственной регистрации и соответствующих регистраторов осуществляется в
отношении недвижимого имущества, находящегося в пределах территории соответствующего
регистрационного округа.
Территориальные организации по государственной регистрации осуществляют
техническую инвентаризацию недвижимого имущества и проверку характеристик недвижимого
имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом
государственного управления.
Территориальная организация по государственной регистрации создается, реорганизуется и
ликвидируется в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь. Территориальная
организация по государственной регистрации подчинена и подотчетна республиканской
организации по государственной регистрации.
Руководитель территориальной организации по государственной регистрации назначается на
должность и освобождается от занимаемой должности руководителем специально
уполномоченного органа государственного управления по представлению руководителя
республиканской организации по государственной регистрации и согласованию с председателем
соответствующего областного (Минского городского) исполнительного комитета.
В качестве примера территориальной организации по государственной регистрации можно
назвать организации, располагающиеся в областных центрах, в частности, РУП «Витебское
агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
Регистраторы.
Регистраторы не образуют собой самостоятельную систему государственной регистрации.
Они могут рассматриваться как один из важнейших элементов этой системы. Регистраторами
являются физические лица, работники соответствующих республиканской и территориальных
организаций по государственной регистрации. Регистраторы обладают исключительными правами,
перечень которых закреплен в ст. 16 Закона «О государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним».
Регистраторы обладают исключительным правом:
-принимать в установленном порядке документы, представленные для
осуществления государственной регистрации;
- совершать регистрационные действия:
- осуществлять государственную регистрацию создания, изменения, прекращения
существования недвижимого имущества;
- осуществлять государственную регистрацию возникновения, перехода, прекращения
прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
- осуществлять государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом;
- присваивать кадастровый, инвентарный номер объекту недвижимого имущества;
- вносить записи в регистрационную книгу;
- вносить документы в регистрационные дела, записи в опись заявлений и документов,
содержащихся в регистрационном деле;
- вносить информацию в кадастровую карту и журнал регистрации заявлений;
- предоставлять в установленном порядке сведения и документы из единого
государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший
аттестацию на регистратора. Регистратор должен иметь высшее юридическое образование, или
высшее образование в области ведения государственного земельного кадастра, или высшее
образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет на день
официального опубликования настоящего Закона «О государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним».
Специально уполномоченный орган государственного управления вправе устанавливать
дополнительные требования к назначению регистратора.
Регистратор обязан перед назначением и не менее чем один раз в три года проходить
аттестацию.
Регистратор республиканской организации по государственной регистрации назначается
на должность и освобождается от занимаемой должности руководителем республиканской
организации по государственной регистрации. Регистратор территориальной организации по
государственной регистрации назначается и освобождается от занимаемой должности
руководителем соответствующей территориальной организации по государственной регистрации
по согласованию с руководителем республиканской организации по государственной регистрации.
Pегистратор не вправе совершать регистрационные действия:
- результаты которых представляют для него имущественный или иной личный
интерес;
- на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и
своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер).
Регистратор не имеет права:
- заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а
также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
- принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за
оказание физическим и юридическим лицам любого содействия с использованием своего
служебного положения;
- самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении
юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами
Республики Беларусь;
- использовать после прекращения работы в организациях по государственной
регистрации в интересах физических и юридических лиц в течение срока, определенного
законодательством Республики Беларусь, информацию по вопросам, которые являются
государственной или иной охраняемой законом тайной.
В целях обеспечения соблюдения положений законодательства о государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним постановлением Комитета по
земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь
12.04.2004 г. №15 было утверждена Инструкция о порядке осуществления контроля за
правильностью совершения регистрационных действий регистраторами.
Объекты регистрационного правоотношения.
В юридической литературе вопрос об объекте гражданского правоотношения трактуется
не всегда однозначно. Распространено мнение о том, что объект, как один из элементов
гражданского правоотношения, может быть определен как то, по поводу чего вступают в
правоотношение.30 Объектом регистрационного правоотношения являются как результаты
действий его участников (например, направленные на переход прав на недвижимое имущество),
так и недвижимое имущество и права на недвижимое имущество.
Определяющим для регистрационного права понятием является понятие недвижимого
имущества. Для нужд регистрационного права понятие недвижимого имущества может быть
заимствовано из гражданского права и дополнено положениями об отдельных его видах и
качествах, содержащимися в законодательстве о государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс,
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятием как
объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят
все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания,
сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права
на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное
не предусмотрено законодательством или договором.
В соответствии с п. 3 Положения о порядке совершения регистрационных действий в
отношении предприятия как имущественного комплекса утвержденного постановлением Совета
Министров Республики Беларусь 01.06.2004 г. № 650 в состав предприятия включаются:
-здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, земельные участки, за
30
См. : Советское гражданское право: Учеб. для юрид. институтов и факультетов. В 2-х т. Т. 1 / О.С.Иоффе,
В.А.Мусин, Е.А.Поссе и др.; отв. ред. О.С.Иоффе, Ю.К.Толстой, Б.Б.Черепахин. – Л.: Изд-во Ленинградского
ун-та, 1971. С. 133; Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. – М.: Издво ТЕИС, 1996. С. 77.
исключением земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого
владения, постоянного пользования, временного пользования, а также объектов, изъятых либо
ограниченных в обороте;
-права требования, долги, за исключением вытекающих из административных, семейных,
трудовых правоотношений;
-исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, включая права на
средства индивидуализации (кроме права на географические указания);
-право аренды;
-иные имущество и имущественные права в случаях, предусмотренных законодательством.
Перечень имущества, включаемого в состав предприятия, определяется собственником этого
имущества самостоятельно или в установленном порядке юридическим лицом, которому данное
имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, либо
уполномоченным в соответствии с законодательством.
Отдельные понятия, относящиеся к категории недвижимости содержатся в ст. 1 Закона
«О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», в том
числе:
-вновь образованное недвижимое имущество – земельный участок, выделенный из земель, не
зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), изолированное
помещение;
-изолированное помещение – внутренняя пространственная часть капитального строения
(здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами,
перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля,
коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории
общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие
помещение, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри
строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может
иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.);
-капитальное строение (здание, сооружение) – любой построенный на земле или под землей
объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным
в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей,
перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение,
местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
-незавершенное законсервированное капитальное строение – законсервированный объект
строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с
законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей,
назначение, местонахождение, размеры которого описаны в
документах единого
государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете
Министров Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 33 была утверждена Единая классификация
назначения объектов недвижимого имущества.
Законодательство о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним содержит понятие объектов государственной регистрации. Так, в соответствии со
ст. 4 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с
ним» объектами государственной регистрации являются:
-создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
-возникновение, переход, прекращение прав и ограничений ( обременений) прав на
недвижимое имущество, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики
Беларусь государственной регистрации;
-сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами
Республики Беларусь государственной регистрации.
4. Правовые основания классификации форм государственной
регистрации. Формы государственной регистрации в сфере
недвижимости.
Правовые основания классификации форм государственной регистрации .
Теоретико-правовую основу института государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним составляют положения о системе недвижимости и
системе государственной регистрации в сфере
недвижимости. Моделирование
рассматриваемого института посредством использования формально-логических инструментов
позволяет систематизировать знания о данном гражданско-правовом институте, структурировать и
охарактеризовать его правовую сущность.
Система недвижимости включает в себя целый ряд элементов, расположенных в
определенной последовательности и соотносящихся друг с другом. Система недвижимости
включает в себя следующие основные элементы: планирование недвижимости; строительство
(реконструкция) недвижимости; учет недвижимости; оценка недвижимости; налогообложение
недвижимости; информация о недвижимости; дестракция недвижимости.
Каждый из элементов системы недвижимости опосредует определенные общественные
отношения. Урегулированные нормами права они идентифицируются в качестве правоотношений,
возникающих в связи с планированием, строительством, учетом, оценкой, налогообложением,
дестракцией недвижимого имущества.
Планирование. Правоотношения по поводу планирования недвижимости опосредуют
деятельность различных субъектов гражданского права по поводу формирования недвижимого
имущества. Законодательство о планировании и формировании недвижимости хорошо известно
законодательству многих европейских стран. Так, в Швеции действуют Кодекс о планировании,
Закон «О планировании и строительстве», Закон «О формировании недвижимости». В Финляндии
Кодекс о недвижимости, Закон «О формировании недвижимости». В Нидерландах Кадастровый
Акт, Акт об организации кадастров, Гражданский кодекс. В Германии, Франции, Испании,
Италии, Швейцарии нормы о формировании недвижимости в основном содержатся в гражданских
кодекса, а нормы о планировании в специальных нормативных правовых актах.
В Республике Беларусь в Гражданском кодексе содержатся лишь нормы, касающиеся прав
собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Отношения в сфере планирования и
формирования недвижимости регулируются отдельными нормативными правовыми актами.
Важнейшим из них является Закон «Об архитектурной, градостроительной деятельности в
Республике Беларусь» от 5 июля 2004 г. Данный Закон содержит основные понятия и категории,
относящиеся к архитектурной и градостроительной деятельности, в том числе планированию и
формированию недвижимого имущества. В соответствии со ст. 12 Закона к основным
направлениям государственного регулирования в области архитектурной, градостроительной и
строительной деятельности относятся:
-разработка и реализация основных направлений государственной градостроительной
политики;
-разработка и реализация государственных и отраслевых прогнозов и программ в области
архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
-принятие нормативных правовых актов в области архитектурной, градостроительной и
строительной деятельности;
-градостроительное планирование и зонирование территорий;
-создание и ведение градостроительного кадастра;
-контроль за разработкой и реализацией градостроительных, архитектурных и строительных
проектов;
-техническое нормирование, стандартизация, подтверждение соответствия требованиям
технических нормативных правовых актов и лицензирование в области архитектурной,
градостроительной и строительной деятельности;
-государственная экспертиза градостроительных, архитектурных и строительных
проектов;
-государственный строительный надзор;
-осуществление иных мер в области архитектурной, градостроительной и строительной
деятельности в соответствии с законодательством.
Согласно ст. 13 Закона государственное регулирование в области архитектурной,
градостроительной и строительной деятельности осуществляется Президентом Республики
Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь, Министерством архитектуры и строительства
Республики Беларусь, местными исполнительными и распорядительными органами, местными
Советами депутатов и иными государственными органами в пределах их полномочий в
соответствии с законодательством.
Строительство (реконструкция) недвижимости. Отношения по поводу строительства
(реконструкции) недвижимого имущества регулируются различными нормативными правовыми
актами, в числе которых нормативные правовые акты, регулирующие отношения в архитектурной
и градостроительной сфере. Законодательством устанавливается порядок заключения и
исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, порядок получения разрешения на
осуществление строительных работ, порядок разработки проектно-сметной документации и
требования к ее содержанию, порядок отвода земельных участков для строительства и др. В
строительной отрасли действуют также специальные строительные нормы и правила.
Правила о договоре строительного подряда содержатся в § 3 главы 37 Гражданского кодекса.
Учет недвижимости. В соответствии со ст. 2 Закона Республики Беларусь «О бухгалтерском
учете и отчетности» к бухгалтерскому учету принимаются помимо движимых вещей и
недвижимые вещи. Согласно ст. 12 данного Закона для обеспечения достоверности данных
бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности организации обязаны проводить
инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются и документально
подтверждаются наличие, состояние и оценка имущества и обязательств.
Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 8 декабря 2003 г. № 168
утверждены Типовые унифицированные формы первичной учетной документации по учету
основных средств и нематериальных активов и Инструкция о порядке заполнения бланков
типовых унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств и
нематериальных активов. Так, предусмотренные данной Инструкцией учетные формы
используются для:
-включения объектов в состав основных средств и учета их ввода в эксплуатацию (для
объектов, не требующих монтажа, - в момент приобретения; для объектов, требующих монтажа, после приема их из монтажа и сдачи в эксплуатацию), поступивших:
-по договорам купли-продажи, мены имущества, дарения, финансовой аренды (лизинга)
(если объект основных средств находится на балансе лизингополучателя) и другим
предусмотренным законодательством способом;
-путем приобретения за плату, изготовления для собственных нужд и ввода в эксплуатацию
законченных строительством зданий (сооружений, встроенных и пристроенных помещений)(п.5.1
Инструкции).
В европейских странах активно используются Стандарты международного бухгалтерского
учета (IFRS / IAS).
Оценка недвижимости. Оценка недвижимого имущества является составным и
неотъемлемым элементом системы недвижимости. В большинстве европейских стран уже
длительное время существует законодательство об оценке недвижимого имущества.
Содержащиеся в нормативных правовых актах нормы об оценке недвижимого имущества тесно
коррелируют с нормами, содержащимися в законодательстве о планировании и формировании
недвижимости, о налогообложении недвижимости и его учете. Характерной особенностью
деятельности по оценке недвижимого имущества в европейских странах является использование
международных стандартов по оценке недвижимости (4 основных стандарта), в том числе, так
называемая «Белая книга» - сборник международных стандартов по оценке недвижимости,
Британского руководства по оценке недвижимости. В США и Канаде применяются
Унифицированные стандарты профессиональной оценки недвижимости.
В Республике Беларусь деятельность по оценке недвижимого имущества регулируется
специальными нормативными правовыми актами. Так, Приказом Министерства жилищнокоммунального хозяйства Республики Беларусь от 23 декабря 1996 г. № 140 была утверждена и
введена в действие методика оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам.
Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18 июля 1997 г. №
301 утверждена методика оценки стоимости объектов незавершенного строительства и
строительных материалов, подлежащих декларированию. Постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 13 апреля 2006 г. № 507 утверждено Положение о порядке проведения
оценки завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач.
Налогообложение недвижимости. Один из важнейших элементов системы недвижимости.
Знания о налогообложении недвижимости применительно к запросам регистрационного права
содержатся в финансовом праве.
После осуществления государственной регистрации в качестве субъекта хозяйствования
(субъекта предпринимательства) юридическое лицо, обладающее недвижимым имуществом,
становится для целей налогообложения субъектом налогообложения по отдельным видам налогов,
а предметом налогообложения здания, сооружения.
Предметом налогообложения является и земельный участок как недвижимость. Вместе с тем,
надо помнить о том, что сам по себе земельный участок – предмет материального мира – не
порождает никаких налоговых последствий. Эти последствия порождает определенное состояние
субъекта по отношению к предмету налогообложения, в данном случае – собственность.31
Основу законодательства Республики Беларусь о налогообложении недвижимости
составляют Налоговый кодекс и Закон «О налоге на недвижимость». В соответствии со ст. 2
Закона «О налоге на недвижимость» налогом облагается стоимость основных средств, являющихся
собственностью или находящихся во владении плательщиков, объектов незавершенного
строительства, а также стоимость принадлежащих физическим лицам жилых домов, садовых
домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, иных зданий и
строений, в том числе не завершенных строительством.
Информация о недвижимости. Система государственной регистрации в сфере недвижимости
предполагает сбор, систематизацию, хранение и использование данных, касающихся недвижимого
имущества. Таким образом, следует говорить об информационной системе в сфере недвижимости,
которая схематично представляет собой актив (предоставление информации пользователям) и
пассив (сбор и накопление информации).
Информационная система в сфере недвижимости или система данных по недвижимости
характеризуется наличием публично-правовых начал, хотя и происходящих в принципе из сферы
частно-правовых интересов. Системы данных по недвижимости созданы в большинстве стран,
имеющих системы регистрации в сфере недвижимости. Так, в Финляндии регистрационная
система, которая входит в состав государственной системы данных по недвижимости и находится
в ведении Министерства юстиции, содержит информацию публичного доступа по следующим
аспектам: владельцы объектов и участков недвижимости; залог по объектам и участкам
недвижимости; особые права по объектам и участкам недвижимости; ограничения прав
пользования или управления объектами недвижимости. На Министерство юстиции возложена
31
Грачева Е.Ю., Куфакова Н.А., Пепеляев С.Г. Финансовое право России. Учебник. – М.: ТЕИС, 1995. – С.
55.
задача поддержания и совершенствования информационной базы данных по системе регистрации.
За адекватность содержательной части реестра, в качестве инстанции, производящей регистрацию,
отвечают районные суды, а также землемерные бюро и муниципально-районные регистрационные
отделы, ведущие реестр недвижимости. Система данных по недвижимости существует на базе
центрального компьютера стандарта IBM с применением специальной операционной системы.
Система управления базой данных – IDMS, прикладные средства на основе ADS, COBOL,
CULPRIT. Для ведения реестра применяется операционная система прямого действия, с помощью
которой осуществляется обновление реестра судебной регистрации прав на недвижимость и
залогов, а также в режиме реального времени выдаются выписки и справки. База данных по
недвижимости, т.е. по изменениям по объектам недвижимости, обновляется каждую ночь будних
дней в ходе контрольного прогона базы данных.32
В Республике Беларусь основные положения о системе данных по недвижимости
основываются на нормах Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав
на него и сделок с ним». Среди иных нормативных правовых актов постановлением
Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27 июля 2006 г. № 13 была
утверждена Инструкция о порядке дистанционного доступа к единому государственному регистру
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Регистр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений и
документов в отношении зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на
территории Республики Беларусь.
Ведение регистра недвижимости осуществляет республиканская организация по
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
. Инструкция о порядке дистанционного доступа к единому государственному регистру
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (Инструкция) разработана в соответствии с
Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и устанавливает порядок предоставления
государственным органам, юридическим и физическим лицам (пользователи) дистанционного
доступа к единому государственному регистру недвижимого имущества, прав на него и сделок с
ним (регистр недвижимости) в целях получения содержащейся в нем информации о недвижимом
имуществе, правах на него и сделках с ним в объеме, предусмотренном законодательными актами.
Под дистанционным доступом к регистру недвижимости понимается возможность
получения пользователями содержащейся в регистре недвижимости информации о недвижимом
имуществе, правах на него и сделках с ним с удаленных электронно-вычислительных машин в
реальном масштабе времени. Информация, полученная с использованием дистанционного доступа
к регистру недвижимости, является справочной.
Дистанционный доступ предоставляется лицам, которые в соответствии с законодательными
актами Республики Беларусь имеют право получать информацию из регистра недвижимости.
Поиск информации в базе данных регистра недвижимости пользователи осуществляют по
адресу, кадастровому (инвентарному) номеру, географическому коду объекта недвижимого
имущества, минимальным и максимальным координатам части территории, в отношении которой
осуществляется поиск. Пользователи, имеющие в соответствии с законодательными актами
Республики Беларусь право на получение обобщенной информации, осуществляют поиск
информации в базе данных регистра недвижимости по идентификационным сведениям о
правообладателях: фамилии, имени, отчеству, дате рождения, гражданству, почтовому адресу
места жительства физического лица либо полному наименованию, номеру и дате выдачи
свидетельства о государственной регистрации, учетному номеру плательщика, местонахождению
юридического лица.
32
Райскинмяки Марти. Система регистрации недвижимости в Финляндии. Роль, функция и структура
службы геодезии и землеустройства. – Управление Геодезии и Землеустройства Финляндии. Хельсинки,1999.- С. 3334.
Пользователи получают доступ к регистру недвижимости на возмездной и безвозмездной
основе в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Дистанционный доступ к регистру недвижимости предоставляется пользователям на
основании договора об оказании услуг по предоставлению дистанционного доступа к регистру
недвижимости (договор), заключаемого с республиканской организацией по государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним ( республиканская организация
по государственной регистрации).
В договоре указываются требования к электронно-вычислительной машине пользователя,
сведения об интервале времени, в течение которого пользователю предоставляется дистанционный
доступ к регистру недвижимости, сведения о порядке изменения паролей доступа, номеров
телефонов, имен пользователей и другие сведения, предусмотренные законодательством или
соглашением сторон.
Республиканская организация по государственной регистрации на основании договора:
-устанавливает на электронно-вычислительную машину пользователя программное
обеспечение для дистанционного доступа к регистру недвижимости или сообщает, какими
средствами необходимо пользоваться для получения дистанционного доступа к регистру
недвижимости;
-может изменять пароль доступа, своевременно известив об этом пользователя.
При попытке доступа к регистру недвижимости с ненадлежащим паролем доступа или
именем пользователя информация пользователю не предоставляется.
Пользователи имеют право использовать информацию, полученную из регистра
недвижимости на основании договора, только для собственных нужд и несут ответственность за
распространение такой информации в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Республиканская организация по государственной регистрации
обязана
по
запросу
правообладателя предоставлять ему информацию о лицах и органах, получивших сведения о
недвижимом имуществе
Дестракция недвижимости. От английского destruction – разрушение, уничтожение. В
данном случае речь идет о прекращении недвижимости, как юридическом, так и физическом. При
этом прекращение деятельности юридического лица не следует путать с прекращением
существования самого недвижимого имущества вследствие его разрушения (природные бедствия,
войны, результаты планирования территорий и др.). Дестракция предполагает определенные
процедуры и определенные правовые последствия. К дестракции не относятся какие-либо действия
по передаче имущества от одного лица другому, так как само по себе это не ведет к прекращению
недвижимого имущества. В этом последнем случае чаще всего происходит смена собственника
или имущество передается во временное владение и пользование.
В Республике Беларусь нормы о ликвидации юридических лиц или субъектов хозяйствования
(субъектов предпринимательства) содержатся в различных нормативных правовых актах,
например в Гражданском кодексе, Банковском кодексе, в постановлении Министерства по налогам
и сборам Республики Беларусь от 27 мая 2003 г. № 60 «О направлении представления о
ликвидации (прекращении деятельности) коммерческой организации, индивидуального
предпринимателя, в Указе Президента Республики Беларусь от 8 апреля 2004 г. № 175 «О вопросах
государственной регистрации и ликвидации (прекращения деятельности) юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей.
Система государственной регистрации в сфере недвижимости. Система государственной
регистрации в сфере недвижимости имеет определенные элементы, которые применительно к
запросам системы права, системы гражданского права идентифицируются в качестве гражданскоправовых субинститутов. В этом предназначении или качестве данные гражданско-правовые
субинституты составляют собой единое целое, образующее в системе гражданского права
институт государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Как
более узкие гражданско-правовые формы субинституты содержат нормы, регулирующие
отдельные, специфические по своему содержанию гражданско-правовые отношения. Вне
проблематики системы права или системы гражданского права система государственной
регистрации в сфере недвижимости включает в себя в качестве элементов отдельные группы
общественных отношений, которые будучи урегулированными нормами гражданского права,
становятся гражданско-правовыми отношениями.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое
имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Система государственной регистрации в сфере недвижимости включает в себя:
1. Государственная регистрация недвижимого имущества.
2. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое
имущество.
3. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.
В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией
могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого
имущества ( п. 2 ст. 131 ГК).
5. Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним (ЕГРНИ).
Понятие и сущность единого государственного регистра недвижимого имущества,
прав на него и сделок с ним.
Одним из важнейших элементов системы государственной регистрации в сфере
недвижимости является единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним (ЕГРНИ). Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним имеет формальное и материальное значение. Формальное значение ЕГРНИ
состоит в его позиционировании в качестве формально-структурированной формы, способной
обеспечить систематизацию сведений и документов в отношении зарегистрированных объектов
недвижимого имущества, находящихся на территории Республики Беларусь. Материальное
значение ЕГРНИ указывает на существо его содержания, происходящего из норм материального
права. Отличительной и важнейшей особенностью регистра является его универсальность и
целостность, а именно: ЕГРНИ предназначен для включения в него сведений и документов,
касающихся недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым
имуществом. Подобные качества ЕГРНИ – следствие концептуального подхода, учитывающего
основные тенденции в развитии современных регистрационных систем мира. В большинстве
случаев развитие регистрационных систем идет по пути создания единых регистров. Во многих
европейских странах становление регистрационных систем начиналось с создания не одного, а
нескольких регистров. Современные регистрационные системы обычно существуют в двух их
проявлениях: а) наличие не менее двух регистров (например, Финляндия); б) наличие одного
регистра (например, Швеция).
Основные положения о едином государственном регистре недвижимого имущества, прав
на него и сделок с ним содержатся в главе 3 Закона Республики Беларусь «О государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Целями создания и ведения ЕГРНИ являются:
- реализация государственной политики в области управления недвижимым имуществом,
налогообложения недвижимого имущества;
- защита государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с
недвижимым имуществом;
- осуществление государственного контроля за использованием и охраной недвижимого
имущества;
- информационное обеспечение инвесторов, других участников рынка недвижимого
имущества, государственных органов, в том числе налоговых и статистических органов.
Принципы ведения документов ЕГРНИ:
Единообразие. Ведение документов регистра осуществляется по единым правилам на всей
территории Республики Беларусь. Правила ведения документов регистра основываются на
положениях действующего законодательства и поэтому могут быть изменены или дополнены
лишь в установленном им порядке. Применение унифицированных правил ведения документов
регистра позволяет обеспечить хранение и использование содержащихся в нем сведений,
исключить ошибки при ведении регистра.
Достоверность. Презюмируется достоверность информации ЕГРНИ. Иное может быть
установлено лишь судом. Презумпция достоверности позволяет обеспечить потребительскую
ценность содержащихся в регистре сведений и документов и в целом способствует стабильности
гражданско-правовых отношений.
Публичность. Сведения ЕГРНИ являются открытыми, за исключением случаев,
установленных Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним». Запись в регистрационной книге, (ст. 24 Закона) приравнивается к уведомлению
всех и каждого о совершении регистрационного действия. Исключение составляют случаи, когда
законодательными актами Республики Беларусь предусмотрено обязательное письменное
уведомление.
Сопоставимость и совместимость. Сведения ЕГРНИ должны быть сопоставимы и
совместимы со сведениями, содержащимися в других государственных регистрах, кадастрах,
реестрах и иных информационных ресурсах.
Современные информационные системы отличаются большим разнообразием и
возможностями, связанными с хранением, пополнением, обновлением и использованием
содержащихся в них сведений. Сопоставимость и совместимость сведений и документов,
содержащихся в ЕГРНИ, достигается благодаря форме, структуре и содержанию элементов
ЕГРНИ, которые при необходимости должны обеспечивать возможность использования
одновременно с ЕГРНИ и других информационных ресурсов.
Документы ЕГРНИ.
Как и всякая информационная система ЕГРНИ имеет свои определенные элементы,
которые в совокупности обеспечивают функционирование всей системы. Между элементами
ЕГРНИ существует зависимость, которая понимается как необходимость в совершении
последовательных и обязательных действий внутри самой системы.
Регистрационная
книга.
Документ,
содержащий
записи
о
произведенных
регистрационных действиях и другие записи в отношении объектов недвижимого имущества,
расположенных на территории соответствующего регистрационного округа.
Регистрационная книга состоит из разделов. Раздел открывается при государственной
регистрации создания недвижимого имущества и содержит ссылку на соответствующее
регистрационное дело.
Разделы, содержащие информацию о капитальных строениях (зданиях, сооружениях),
располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о земельном участке, на
котором они расположены. Разделы, содержащие информацию об изолированных помещениях,
располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к капитальному
строению (зданию, сооружению).
Каждый раздел содержит в отношении конкретного объекта недвижимого имущества:
- запись о зарегистрированном недвижимом имуществе – наименование и реквизиты
документов, явившихся основанием для государственной регистрации создания, изменения,
прекращения существования недвижимого имущества, описание характеристик недвижимого
имущества, включая его основные данные. Сведения о назначении недвижимого имущества
записываются в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого
имущества, утверждаемой Правительством Республики Беларусь;
- запись о зарегистрированном праве собственности на недвижимое имущество –
наименование и реквизиты документов, явившихся основанием для государственной регистрации
возникновения, перехода, прекращения права собственности, дата возникновения, перехода права
собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления,
идентификационные сведения о собственнике или лице, которому недвижимое имущество
принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (далее –
собственник). При общей собственности на недвижимое имущество записываются
идентификационные сведения о каждом сособственнике, вид общей собственности. При общей
долевой собственности на недвижимое имущество записывается размер доли в праве
собственности каждого сособственника;
- записи об иных зарегистрированных, ограничениях (обременениях) прав на недвижимое
имущество – наименование прав, наименование и содержание ограничений (обременений) прав,
наименование и реквизиты документов, явившихся основанием для государственной регистрации
возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав, дата (момент)
возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав,
идентификационные сведения о правообладателях и лицах, в пользу которых установлены
ограничения (обременения), срок действия прав и ограничений (обременений) прав, а также иная
информация в соответствии с настоящим Законом;
- записи о зарегистрированных сделках с недвижимым имуществом – наименование и
реквизиты документов, выражающих содержание сделки, наименование прав или ограничений
(обременений) прав, на возникновение, переход или прекращение которых направлена сделка.
При государственной регистрации предварительного договора (ст. 399 ГК) или сделки с
отлагательным условием (ст. 158 ГК), иной сделки, в соответствии с которой возникновение,
переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав возможно наступят в будущем,
записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений
(обременений) прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели;
- отметки о заявлениях – наименование права, ограничения (обременения) права, в
отношении которых поступило заявление:
- о государственной регистрации;
- об исправлении ошибки в регистрационной книге;
- заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, права или
ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое
заинтересованное лицо;
- заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания совершенного
регистрационного действия;
- заинтересованного лица о юридических фактах, в результате которых могут произойти
возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое
имущество;
отметки о приостановлении совершения регистрационного действия, об отказе в
совершении регистрационного действия.
Каждая запись и отметка содержат дату внесения, номер, код, печать и подпись
регистратора, который внес или аннулировал запись или отметку в регистрационной книге.
Записи и отметки могут содержать дополнительные сведения в соответствии с законодательством
Республики Беларусь.
Записи в регистрационной книге подлежат аннулированию только по решению суда, а
исправлению – в случаях, установленных
Законом «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Исправление и аннулирование записи осуществляются путем внесения новой записи в
регистрационную книгу.
Отметки о заявлениях действительны в течение срока, установленного республиканской
организацией по государственной регистрации, который не может быть больше одного месяца
после внесения отметок о заявлениях в регистрационную книгу.
Регистрационное дело. Документ, содержащий оригиналы заявлений, в том числе
заявлений о государственной регистрации, а также копии документов, являющихся основанием
для государственной регистрации, в отношении конкретного объекта недвижимого имущества, а
также иные документы в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Регистрационное дело заводится при государственной регистрации создания недвижимого
имущества и закрывается при государственной регистрации прекращения существования
недвижимого имущества. Регистрационное дело имеет номер, который одновременно является
кадастровым, инвентарным номером недвижимого имущества.
Каждое регистрационное дело имеет опись содержащихся в нем заявлений и документов
(копий документов). Опись ведется по принципу последовательных записей. Исправления в
описи осуществляются путем внесения новой записи в нее.
Документы, внесенные в установленном порядке в регистрационное дело, не подлежат
изъятию из него.
Порядок формирования и ведения регистрационного дела определяется Инструкцией о
порядке формирования и ведения регистрационного дела, утвержденной постановлением
Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики
Беларусь от 18 марта 2004 г. № 10.
Регистрационное дело заводится на каждый объект недвижимого имущества при
государственной регистрации его создания и закрывается при государственной регистрации
прекращения существования недвижимого имущества.
Регистрационное дело представляет собой папку, имеющую титульный лист по форме
согласно приложению 1, листы описи регистрационного дела по форме согласно приложению 2,
в которую вносятся заявления и документы (копии документов), представленные для совершения
регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, а также документы (копии
документов), выдаваемые регистратором заявителям или направляемые им иным лицам в связи с
совершением регистрационных действий (извещения об отказе в совершении регистрационных
действий, уведомления о приостановлении совершения регистрационных действий, уведомления
о проведении государственной регистрации возникновения ограничений (обременений) прав на
недвижимое имущество, установленных по решению уполномоченных государственных органов,
уведомления об исправлении технических ошибок, заявления о выдаче выписок из
регистрационной книги, выписки из регистрационной книги и другие документы (копии
документов).
Листы описи регистрационного дела размещаются с обратной стороны титульного листа.
Номер регистрационного дела, указываемый на титульном листе, одновременно является
кадастровым, инвентарным номером недвижимого имущества.
Листы заявлений и документов (копий документов), вносимых в регистрационное дело,
нумеруются регистратором республиканской или соответствующей территориальной
организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с
ним, ее структурного подразделения (далее - организация по государственной регистрации) по
принципу последовательности их внесения, начиная с 1.
Листы описи регистрационного дела нумеруются регистратором организации по
государственной регистрации отдельно от листов документов (копий документов), вносимых в
регистрационное дело, по принципу последовательности, начиная с 1.
Исправления в листе описи регистрационного дела производятся путем внесения в лист
описи новой записи. При этом регистратор, внесший исправления, в графе "Примечание"
исправленной записи указывает слова "Запись исправлена", дату исправления, порядковый номер
новой записи и ставит свою подпись.
При заведении регистрационного дела в отношении земельного участка из представляемого
для совершения регистрационных действий землеустроительного дела в регистрационное дело
вносятся копии:
-решения соответствующего государственного органа о передаче (предоставлении)
земельного участка, определяющего его целевое назначение;
-каталога геодезических координат поворотных точек границы земельного участка;
-плана границы земельного участка;
-документа, содержащего сведения об ограничениях (обременениях) прав на земельный
участок, если права на земельный участок ограничены (обременены).
Заявления и документы (копии документов), необходимые для осуществления
государственной регистрации возникновения сервитута, вносятся в регистрационное дело,
заведенное в отношении обремененного сервитутом объекта недвижимости, а заявления и
документы (копии документов), необходимые для совершения регистрационных действий в
отношении нескольких объектов недвижимости, - в регистрационное дело, заведенное в
отношении одного из этих объектов недвижимости по решению регистратора организации по
государственной регистрации, осуществившего регистрационные действия. При этом в графе
"Примечание" соответствующих строк листов описи регистрационных дел, заведенных в
отношении остальных объектов недвижимости, указываются номер и листы регистрационного
дела, в которое внесены заявления и документы (копии документов).
В случае заполнения папки регистрационного дела заявлениями и документами (копиями
документов) заводится новый том регистрационного дела. Документы, вносимые в новый том,
являются продолжением предыдущего тома. Нумерация их листов и записей в графе "№ п/п"
листа описи регистрационного дела продолжается.
При закрытии регистрационного дела в графе "Отметки" титульного листа указываются
слова "Дело закрыто" и указывается дата закрытия.
В закрытое регистрационное дело документы не вносятся.
Регистрационные дела, в том числе закрытые, находятся на постоянном хранении в архиве
организации по государственной регистрации.
Кадастровая карта. Документ, содержащий графическое изображение территории
соответствующего регистрационного округа, границ земельных участков, сервитутов, охранных
зон, расположения капитальных строений (зданий, сооружений) на земельных участках, а также
сведения о кадастровых номерах земельных участков и инвентарных номерах капитальных
строений (зданий, сооружений), другую информацию в соответствии с законодательством
Республики Беларусь.
Внесение информации в кадастровую карту (в том числе изменение и удаление информации)
производится одновременно с государственной регистрацией создания, изменения, прекращения
существования земельного участка, капитального строения (здания, сооружения). Содержание
кадастровой карты должно соответствовать записям в регистрационной книге, документам,
содержащимся в регистрационных делах.
Журнал регистрации заявлений. Журнал регистрации заявлений представляет собой систему
записей осуществляемых в связи с подачей заявлений.
В журнал регистрации заявлений регистратор вносит следующую информацию:
-дату и время поступления заявления в организацию по государственной регистрации;
-идентификационные сведения о заявителе;
-перечень документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
-отметку о приеме заявления либо об отказе в приеме заявления;
-результат рассмотрения заявления, поступившего в организацию по государственной
регистрации;
- перечень документов, выданных заявителю;
- другую информацию в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Журнал регистрации заявлений ведется по принципу последовательных записей.
Исправления в журнале регистрации заявлений осуществляются путем внесения новой записи в
него.
Журнал регистрации заявлений состоит из томов, количество которых равно количеству
регистраторов в соответствующей организации по государственной регистрации. Каждый
регистратор ведет соответствующий том. Все тома журнала регистрации заявлений являются
единым документом.
Исправления в документах ЕГРНИ.
Ошибки в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним исправляются регистратором: технические ошибки – по заявлению
правообладателя, других заинтересованных лиц и органов, по инициативе регистратора; ошибки
нетехнического характера – по решению суда. В случае, если отсутствуют основания полагать, что
исправление ошибки нетехнического характера может причинить вред или нарушить интересы
правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, такое
исправление производится по совместному заявлению всех заинтересованных лиц.
Заявления об исправлении ошибок, поступившие в организацию по государственной
регистрации, рассматриваются в трехдневный срок.
При приеме заявления об исправлении ошибки в регистрационной книге регистратор
незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления.
Об исправлении ошибок соответствующие правообладатели, кандидаты в правообладатели
уведомляются в письменной форме регистратором в трехдневный срок.
Замена документов, содержащих ошибки, допущенные по вине регистратора, производится
бесплатно.
Исправления в документах единого государственного регистра недвижимого имущества,
прав на него и сделок с ним, связанные с изменением идентификационных сведений о
правообладателях, наименований населенных пунктов и улиц, нумерации зданий и т.п.,
производятся по заявлению правообладателей либо на основании соответствующих сведений из
государственных органов.
Предоставление сведений и документов из ЕГРНИ.
Одной из важнейших функций ЕГРНИ является предоставление сведений и документов,
касающихся государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Порядок предоставления сведений и документов из ЕГРНИ определен Законом «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и иными
нормативными правовыми актами. Так, постановлением Государственного комитета по имуществу
Республики Беларусь от 27 июля 2006 г. № 13 была утверждена Инструкция о порядке
дистанционного доступа к единому государственному регистру недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним.
. Республиканская и территориальные организации по государственной регистрации обязаны
предоставлять любому лицу необходимую информацию только о существующих в момент выдачи
информации правах и ограничениях (обременениях) прав (далее – актуальные права33 и
ограничения прав) на конкретный объект недвижимого имущества. Такая информация
предоставляется в виде выписки из регистрационной книги.
Обобщенная информация о принадлежащих конкретному лицу правах на объекты
недвижимого имущества предоставляется только:
- правообладателю;
- лицам, которым права на недвижимое имущество переходят в порядке универсального
правопреемства;
- государственным органам и иным организациям, нотариусам в случаях, предусмотренных
законодательными актами Республики Беларусь.
Обобщенная информация о принадлежащих конкретному юридическому лицу правах на
объекты недвижимого имущества может предоставляться также другим лицам в случаях,
предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.
Сведения об условиях сделки, явившейся основанием для государственной регистрации прав
на объекты недвижимого имущества, копии документов, представленных для осуществления
государственной регистрации, могут быть выданы только участникам этой сделки.
Предоставление указанных сведений и документов другим лицам и государственным органам
допускается только в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.
Информация об истории объекта недвижимого имущества (сведения о создании, изменении
недвижимого имущества, предыдущих собственниках, обладателях иных прав и ограничений
(обременений) прав, совершенных сделках, другая информация в отношении конкретного объекта
33
Термин «актуальные права» неизвестен гражданскому праву и в данном случае ставится под сомнение его
корректность ( См. п. 1 ст. 29 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним».
недвижимого имущества) может предоставляться только в случаях, предусмотренных
законодательными актами Республики Беларусь.
Информация в отношении недвижимого имущества, сведения о котором составляют
государственную тайну, может быть выдана только в порядке, установленном законодательством
Республики Беларусь о государственной тайне.
Информация или мотивированный отказ в выдаче информации предоставляются письменно
в течение трех дней с момента поступления письменного запроса и внесения платы за
предоставление информации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики
Беларусь. В случае отказа выдать информацию плата за предоставление информации
возвращается.
Документ, содержащий информацию из единого государственного регистра недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается регистратором и скрепляется печатью
регистратора.
Отказ в выдаче информации, а также уклонение от предоставления информации могут быть
обжалованы в суде.
Непредставление информации либо представление недостоверной информации влекут
ответственность в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.
Сведения о выданной информации подлежат учету. Республиканская и территориальные
организации по государственной регистрации обязаны по запросу правообладателя предоставлять
информацию о лицах и органах, получивших сведения о недвижимом имуществе, на которое он
имеет права.
Выписка из регистрационной книги.
Форма выписки из регистрационной книги утверждается специально уполномоченным
органом государственного управления.
Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете
Министров Республики Беларусь от 4 июля 2003 г. № 6 утверждена Инструкция о выписке из
регистрационной книги и порядке ее выдачи.
Выписка из регистрационной книги содержит:
-основные данные объекта недвижимого имущества;
-идентификационные сведения о собственнике недвижимого имущества, при общей долевой
собственности указывается размер доли и идентификационные сведения о каждом сособственнике
недвижимого имущества;
- перечень актуальных прав и ограничений прав в отношении недвижимого имущества
(кроме права собственности), срок действия прав, ограничений (обременений) прав,
идентификационные сведения о правообладателях и лицах, в пользу которых установлены
ограничения (обременения), стоимость обеспеченных ипотекой обязательств или данные о порядке
и условиях ее определения;
- перечень действительных в момент выдачи выписки отметок (далее – актуальные отметки)
в регистрационной книге о заявлениях;
- перечень актуальных отметок в регистрационной книге о приостановлении совершения
регистрационного действия;
- дату и время выдачи выписки из регистрационной книги;
-иные сведения об объекте недвижимого имущества, перечень которых установлен
специально уполномоченным органом государственного управления.
Выписка из регистрационной книги, выдаваемая для нотариального удостоверения сделки,
должна содержать специальную отметку «Выдана для нотариального удостоверения сделки».
Выписка, имеющая специальную отметку, действительна в течение одного месяца со дня выдачи.
Повторная выдача выписки со специальной отметкой в течение указанного срока не допускается.
Выписку со специальной отметкой имеют право выдавать только территориальные организации по
государственной регистрации.
6. Общие правила совершения регистрационных действий.
Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
означает необходимость совершения определенных регистрационных действий. Необходимые для
осуществления государственной регистрации действия совершаются в соответствии с нормами
Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» и
иными нормативными правовыми актами.
В целом, регистрационные действия совершаются в определенной последовательности и
образуют собой систему, состоящую из элементов-этапов, расположенных в порядке
установленном Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним». Совершение регистрационного действия осуществляется путем внесения
соответствующей записи в регистрационную книгу. Одновременно вносятся документы в
регистрационное дело и информация в кадастровую карту.
Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:
- прием документов, представленных для осуществления государственной
регистрации;
- принятие решения о совершении регистрационных действий;
- совершение регистрационных действий;
- удостоверение произведенной государственной регистрации.
Регистрационные действия совершаются регистраторами территориальных организаций по
государственной регистрации, за исключением случаев, указанных в статьях Закона «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Регистрационные действия могут совершаться любым регистратором соответствующей
организации по государственной регистрации, за исключением случаев, когда в соответствии с
законодательством Республики Беларусь регистрационные действия должны быть совершены
определенным регистратором.
При совершении регистрационных действий регистратор имеет право:
- истребовать от государственных организаций сведения и документы, необходимые
для совершения регистрационных действий;
- изготавливать копии документов и выписок из них, свидетельствовать их верность;
- давать разъяснения и консультации по вопросам совершения регистрационных
действий;
- назначать проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке,
установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
- назначать экспертизу подлинности документов, представленных для осуществления
государственной регистрации, в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным
органом государственного управления;
- приостанавливать
совершение
регистрационных
действий
в
случаях,
предусмотренных Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на
него и сделок с ним»;
- отказать в совершении регистрационных действий в случаях, предусмотренных
Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
При осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества
регистратор имеет право назначить техническую инвентаризацию недвижимого имущества в
случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного
управления.
Регистратор обязан оказывать лицам, обратившимся за совершением регистрационных
действий, содействие в реализации их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и
обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых регистрационных действий с тем, чтобы
юридическая неосведомленность не нарушила их права и не могла бы быть использована им во
вред.
Для осуществления государственной регистрации представляются документы, которые
подразделяются на две группы: а) формально-заявительные; б) материально-правовые.
Формально-заявительные документы необходимы для совершения формальных действий,
направленных на осуществление государственной регистрации, они обнаруживают
направленность воли лица обратившегося за государственной регистрацией и первоначальные
сведения необходимые для совершения регистрационных действий. Материально-правовые
документы
содержат правовые основания позволяющие осуществлять государственную
регистрацию, например таким документом может быть договор купли-продажи недвижимого
имущества содержащий условия совершения сделки.
В исключение из общего правила, закрепленного в п. 1 ст. 32 Закона «О государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» устанавливающего перечень
документов, представляемых для государственной регистрации п. 2 Закона определяет, что
требование п. 1 Закона не распространяется на документы, поступившие в организацию по
государственной регистрации из судов, других государственных органов, наделенных в
соответствии с законодательными актами Республики Беларусь правом давать регистраторам
предписания, обязательные для исполнения. В случае поступления из указанных органов
предписания осуществлять регистрационное действие недостающие сведения регистратор
запрашивает самостоятельно.
Документы, представленные для осуществления государственной регистрации, не должны
иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть
выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, а также не должны иметь
серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание.
Документы, составленные за пределами Республики Беларусь в соответствии с
законодательством иностранного государства, должны быть легализованы, если иное не
предусмотрено законодательством Республики Беларусь.
Для всех случаев регистрационных действий республиканская организация по
государственной регистрации по согласованию с заинтересованными государственными органами
утверждает перечни документов, которые необходимо представить для осуществления
государственной регистрации, их формы, правила заполнения. Перечни этих документов, их
формы, правила заполнения вывешиваются в помещениях организаций по государственной
регистрации для всеобщего ознакомления.
Если для какого-либо случая регистрационного действия не утверждены перечень
документов, которые необходимо представить для осуществления государственной регистрации,
их формы, правила заполнения, то они определяются руководителем соответствующей
организации по государственной регистрации.
Заявление о государственной регистрации должно соответствовать установленной форме.
Заявление о государственной регистрации должно быть подписано:
- при государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования
недвижимого имущества – собственником соответствующего имущества, если иное не
предусмотрено Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним». При государственной регистрации создания, изменения, прекращения
существования земельного участка заявление о государственной регистрации может быть
подписано лицом, которому принадлежат права на этот земельный участок. При государственной
регистрации создания многоквартирного жилого дома заявление о государственной регистрации
может быть подписано заказчиком строительства, застройщиком, товариществом собственников
многоквартирного жилого дома, организацией граждан-застройщиков;
- при государственной регистрации сделки, а также основанного на ней права, ограничения
(обременения) права – совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором;
- при государственной регистрации сделки, а также основанного на ней права, ограничения
(обременения) права, если одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации и
вступило в силу решение суда о государственной регистрации сделки, – любой из сторон сделки;
- при государственной регистрации права или ограничения (обременения) права, основанием
возникновения, перехода, прекращения которого явились судебное решение, акт государственного
органа, органа местного управления и самоуправления, иной юридический факт, кроме сделки, –
кандидатом в правообладатели, лицом, в пользу которого ограничение (обременение) установлено
или прекращено.
Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, в случаях,
установленных законодательными актами Республики Беларусь, должны быть нотариально
удостоверены и (или) скреплены печатью выдавшего их государственного органа.
Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, состоящие из двух и
более листов, должны быть прошиты, листы пронумерованы. Количество прошитых листов при
приеме документов должно быть заверено подписью регистратора и скреплено его печатью, если
это не выполнено государственным органом, выдавшим документы, нотариусом или другим
должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия.
Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу одновременно о
нескольких государственных регистрациях, если не нарушаются требования статьи 10 Закона «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». В этом
случае документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, общие для
нескольких государственных регистраций, подаются в одном экземпляре.
Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете
Министров Республики Беларусь от 23 апреля 2004 г. № 17 утверждена Инструкция о порядке
заполнения заявления о государственной регистрации.
Заявление о государственной регистрации заполняется на бланке установленной формы (Ф1)
с двух сторон одного листа на бумажном носителе и на электронном носителе.
В разделе I "Заявители" заявления о государственной регистрации указываются
идентификационные сведения о правообладателе, кандидате в правообладатели, ином лице,
уполномоченном в соответствии с Законом Республики Беларусь "О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" подписывать заявление о государственной
регистрации:
-фамилия, имя, отчество, число, месяц, год рождения, личный или другой
идентификационный номер, гражданство, почтовый адрес места жительства физического лица;
-полное наименование, номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации
юридического лица, учетный номер плательщика, юридический адрес юридического лица.
Раздел II "Представители заявителей" заявления о государственной регистрации
заполняется в случае подачи заявления о государственной регистрации представителями
заявителя, а также руководителем юридического лица (иным уполномоченным учредительными
документами лицом).
В этом разделе указываются: фамилия, имя, отчество, почтовый адрес места жительства
физического лица, являющегося представителем, руководителем юридического лица (иным
уполномоченным учредительными документами лицом), личный или другой идентификационный
номер, номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи паспорта,
контактный телефон представителя заявителя, а также номер и дата выдачи документа, название
органа (организации, должностного лица), выдавшего документ, являющийся основанием, в силу
которого представитель заявителя, руководитель юридического лица (иное уполномоченное
учредительными документами лицо) уполномочен подписать заявление о государственной
регистрации (например, доверенность, удостоверение руководителя, другой документ).
В разделе III "Прошу произвести" заявления о государственной регистрации указываются:
-в графе 1 "Регистрационное действие" - регистрационное действие, о совершении которого
просит заявитель;
в графе 2 "Местонахождение объекта недвижимого имущества" - адрес объекта
недвижимости и его кадастровый или инвентарный номер;
Адрес капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения,
изолированного помещения указывается в соответствии с техническим паспортом.
В случае, если создание объекта недвижимого имущества на момент подачи заявления о
государственной регистрации не зарегистрировано, его кадастровый и (или) инвентарный номер не
указывается.
В случае государственной регистрации создания капитального строения, незавершенного
законсервированного капитального строения указывается кадастровый номер земельного участка,
на котором оно расположено.
В случае государственной регистрации создания изолированного помещения указывается
инвентарный номер капитального строения, в котором оно расположено.
В случае государственной регистрации сделки указывается кадастровый и (или) инвентарный
номер объекта недвижимого имущества, являющегося объектом сделки.
При заполнении заявления о государственной регистрации на электронном носителе записи о
регистрационном действии и местонахождении объекта недвижимого имущества разделяются
двоеточием.
В разделе IV "Документы, представленные для осуществления государственной
регистрации" заявления о государственной регистрации указываются название документа, дата и
номер его выдачи (издания, составления), наименование органа (организации, лица), выдавшего
(издавшего, составившего) документ. Если номер документа отсутствует, то в этом случае
делается отметка: "б/н".
В раздел V "Дополнительные сведения" заявления о государственной регистрации вносятся
дополнительные сведения, необходимые для осуществления регистрационных действий.
В разделе VI "Заполняется регистратором" заявления о государственной регистрации
указываются:
в графе 1 "Номер заявления" - номер заявления о государственной регистрации, присвоенный
регистратором в соответствии с Инструкцией о порядке формирования и ведения журнала
регистрации заявлений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам,
геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 5 августа 2003 г. № 8
(Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., № 95, 8/9930);
в графе 2 "Количество листов" - общее количество листов заявления о государственной
регистрации и листов документов, представленных для государственной регистрации;
в графе 3 "Дата и время" - дата и время внесения записи о регистрации заявления в журнале
регистрации заявлений;
в графе 4 "Код регистратора" - код регистратора, принявшего заявление о государственной
регистрации;
в графе 5 "Регистратор" - фамилия, имя, отчество регистратора;
в графе 6 "Подпись регистратора" - подпись, которая скрепляется печатью регистратора;
в графе 7 "Отметка об оплате" - дата и время отметки о подтверждении факта оплаты за
совершение регистрационного действия.
В разделе VII "Подписи заявителей" заявления о государственной регистрации ставятся
подписи заявителей, их представителей, руководителя юридического лица (иного
уполномоченного учредительными документами лица).
В незаполненных графах разделов заявления о государственной регистрации ставится
прочерк.
Если в территориальной организации по государственной регистрации, ее обособленном
структурном подразделении журнал регистрации заявлений ведется только на бумажных
носителях, то бланк заявления о государственной регистрации заполняется заявителем лично
(кроме разделов V "Дополнительные сведения", VI "Заполняется регистратором" и VII "Подписи
заявителей") либо заполняется регистратором и представляется им заявителю для ознакомления и
подписания.
В случае, если запись не умещается в одном из разделов бланка заявления о государственной
регистрации, она размещается в соответствующем разделе дополнительного бланка заявления о
государственной регистрации. В этом случае в верхнем правом углу в строке "Бланк" указывается
порядковый номер бланка.
В каждом дополнительном бланке заполняются только те таблицы и графы, которые не
поместились на основном бланке. Разделы VI "Заполняется регистратором" и VII "Подписи
заявителей" заполняются обязательно на каждом бланке.
Если в территориальной организации по государственной регистрации журнал регистрации
заявлений ведется и на бумажных и на электронных носителях, то заявление о государственной
регистрации формируется в электронном виде с последующим внесением записей в базу данных
журнала регистрации заявлений, распечатывается и представляется заявителю для ознакомления и
подписания.
Количество строк в разделах I, III, IV заявления о государственной регистрации,
сформированного в электронном виде, зависит соответственно от числа заявителей,
регистрационных действий и документов, представленных для государственной регистрации.
В случае, если заявление о государственной регистрации, сформированное в электронном
виде не умещается на одном листе, в строке "Лист" указывается порядковый номер листа, в правом
нижнем углу в строке "Продолжение на листе" указывается номер следующего листа. При
распечатке заявления о государственной регистрации в нижней части каждого листа ставятся
подписи регистратора и всех заявителей.
Прием документов для осуществления государственной регистрации.
Законодательство определяет порядок приема документов, представленных для
осуществления государственной регистрации. Основные нормы содержатся в ст. 34 Закона «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
. Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации, должны
быть поданы регистратору лицами, подписавшими заявление о государственной регистрации
(заявители).
Подлинники документов, содержащих идентификационные сведения, и документов,
являющихся основанием для государственной регистрации, подлежат возврату заявителям, а
копии – хранению в регистрационном деле.
Прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации,
производится регистратором в помещении соответствующей организации по государственной
регистрации по месту нахождения недвижимого имущества. 34
Прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации,
может производиться регистратором вне помещения организации по государственной регистрации
в случаях и порядке, установленных республиканской организацией по государственной
регистрации.
Регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения
регистрационного действия, в случаях, если:
-эти документы не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь;
-эти документы поданы ненадлежащим лицом или способом;
-заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;
34
Вопрос о порядке представления заявления (заявки) и необходимых для регистрации документов в разных
странах решается схожим образом, а именно: заявка представляется в письменной форме в регистрирующий
орган и может заполняется по форме указанной на специальном сайте. Подлинники документов, как
правило, предъявляются непосредственно заявителем или уполномоченным им лицом.
-регистрационное действие подлежит совершению в другой организации по государственной
регистрации или другим регистратором;
-представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной
регистрации;
представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не
соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано
технической ошибкой;
содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации,
не согласуется между собой;
указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение
(обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом
«О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
При принятии документов, представленных для осуществления государственной
регистрации, регистратор незамедлительно вносит в журнал регистрации заявлений информацию о
дате, времени поступления и перечне этих документов.
В случае отказа регистратора в приеме документов, представленных для осуществления
государственной регистрации, они возвращаются заявителю. Заявитель письменно информируется
о мотивах отказа.
В случае приема регистратором документов, представленных для осуществления
государственной регистрации, регистратор незамедлительно:
- выдает заявителям на руки документ, подтверждающий прием документов, с указанием
даты, времени приема и перечня принятых документов;
- вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления о государственной
регистрации.
Если среди заявителей не было кого-либо, чьи права непосредственно регистрируются или
ограничиваются, то регистратор обязан незамедлительно заказным письмом проинформировать о
приеме документов этих лиц.
Регистратор, принявший документы, представленные для осуществления государственной
регистрации, совершает и последующие этапы регистрационного действия. Замена регистратора в
процессе совершения регистрационного действия допускается в случае невозможности исполнения
им своих обязанностей, а также в других исключительных случаях. Решение о замене регистратора
принимает руководитель соответствующей организации по государственной регистрации
Сроки совершения регистрационных действий.
Рассмотрение документов, представленных для осуществления государственной
регистрации, производится в порядке последовательности записей в журнале регистрации
заявлений.
Регистрационное действие совершается в течение 7 рабочих дней с момента приема
документов, представленных для осуществления государственной регистрации, и внесения платы
за совершение регистрационного действия, если иное не установлено
Законом «О
государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», иными
законодательными актами Республики Беларусь. В случае выполнения большого объема работы,
необходимой для совершения регистрационного действия, такое действие совершается в течение
14 рабочих дней.
Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок
не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений или
документов, проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого
имущества, экспертизы подлинности документов, а также если в соответствии с
законодательством Республики Беларусь регистратор обязан убедиться в отсутствии у
заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия.
По письменному заявлению заинтересованного лица, желающего обратиться в суд для
оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации
которых просит другое заинтересованное лицо, совершение регистрационного действия должно
быть приостановлено на срок не более одного месяца. Если в течение этого срока в организацию по
государственной регистрации не поступит письменная информация из суда о возбуждении
производства по соответствующему иску, регистрационное действие должно быть совершено. В
случае поступления из суда письменной информации о возбуждении производства по
соответствующему иску совершение регистрационного действия приостанавливается до разрешения
дела судом. При поступлении заявления заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для
оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации
которых просит другое заинтересованное лицо, регистратор незамедлительно вносит в
регистрационную книгу соответствующую отметку.
Регистратор обязан в трехдневный срок с даты принятия решения о приостановлении
совершения регистрационного действия заказным письмом проинформировать лицо, подавшее
заявление о государственной регистрации, о приостановлении совершения регистрационного
действия с указанием срока и мотивов приостановления, а также порядка обжалования
приостановления.
Отказ в совершении регистрационного действия.
В совершении регистрационного действия может быть отказано в порядке установленном
законодательством. Основные положения об отказе в совершении регистрационного действия
содержатся в Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
сделок с ним».
В соответствии со ст. 36 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества,
прав на него и сделок с ним» право отказать в совершении регистрационного действия принадлежит
регистратору.
Регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если:
- обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления
государственной регистрации;
- обнаружено несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества
данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной
регистрации;
- при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц35;
- при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов
Республики Беларусь;
-имеется запись о наложении ареста на недвижимое имущество, сделка или права в
отношении которого заявлены к государственной регистрации;
- одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о
государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок,
прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых
невозможна. Данное основание для отказа в совершении регистрационного действия может быть
применено только в случае, если в отношении двух или более заявителей не имеется иных
оснований для отказа в совершении регистрационного действия.
Регистратор обязан в трехдневный срок с даты принятия решения об отказе в совершении
регистрационного действия заказным письмом проинформировать заявителя об этом с указанием
мотива отказа, а также порядка обжалования отказа.
Если в совершении регистрационного действия отказано на основании подпункта 1.6 пункта 1
статьи 36 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с
35
Некорректная редакция подпункта 1.3. пункта 1 ст. 36 Закона «О государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Правильно: «права и законные интересы других
лиц».
ним», то регистрационное действие может быть осуществлено при наличии письменного согласия
между всеми заявителями либо на основании решения суда.
Удостоверение произведенной государственной регистрации.
Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого
имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на
недвижимое имущество подтверждается выдачей заявителю свидетельства (удостоверения) о
государственной регистрации. Удостоверение произведенной государственной регистрации сделки
с недвижимым имуществом производится посредством совершения регистрационной надписи на
оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.
Формы свидетельств (удостоверений) о государственной регистрации утверждены
постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров
Республики Беларусь от 13 июня 2005 г. № 22.
Исключительные регистрационные действия.
При необходимости осуществления государственной регистрации в отношении отдельных
видов недвижимого имущества регистрационные действия осуществляются в порядке
установленном действующим законодательством. Такие особые случаи государственной
регистрации недвижимого имущества предусмотрены ст.ст. 40-42 Закона «О государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
. В случае необходимости совершения регистрационного действия в отношении недвижимого
имущества, расположенного на территории более чем одного регистрационного округа, прием
документов, представленных для осуществления государственной регистрации, производится
регистратором республиканской организации по государственной регистрации. Последующие этапы
регистрационного действия совершаются регистраторами соответствующих территориальных
организаций по государственной регистрации по указанию регистратора республиканской
организации по государственной регистрации.
Решения регистраторов разных территориальных организаций по государственной
регистрации должны быть одинаковые и приниматься одновременно. Моментом государственной
регистрации являются время и дата принятия документов, представленных для осуществления
государственной регистрации, регистратором республиканской организации по государственной
регистрации.
Регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса
совершаются регистратором республиканской организации по государственной регистрации в
порядке, установленном Правительством Республики Беларусь.
Регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса
являются основанием для государственной регистрации прав на земельные участки, капитальные
строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения,
изолированные помещения, если соответствующие объекты или имущественные права на них
входят в состав предприятия как имущественного комплекса.
Государственная регистрация прав на земельные участки, капитальные строения (здания,
сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные
помещения, вытекающая из регистрационных действий в отношении предприятия как
имущественного комплекса, осуществляется регистраторами соответствующих территориальных
организаций по государственной регистрации по указанию регистратора республиканской
организации по государственной регистрации.
Моментом государственной регистрации прав на земельные участки, капитальные строения
(здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные
помещения, вытекающей из регистрационных действий в отношении предприятия как
имущественного комплекса, являются время и дата принятия документов, представленных для
осуществления государственной регистрации, регистратором республиканской организации по
государственной регистрации.
Регистрационные действия в отношении объектов специального назначения совершаются
регистратором республиканской организации по государственной регистрации в порядке,
установленном Правительством Республики Беларусь.
Перечень объектов специального назначения определяется Правительством Республики
Беларусь.
Контроль за осуществлением регистрационных действий. Обжалование действий
(бездействий) регистратора.
Действия, совершаемые регистратором должны
основываться на действующем
законодательстве и совершаться в порядке им установленном. Регистрационные действия,
совершаемые с нарушением действующего законодательства могут привести к нарушению прав и
законных интересов граждан и юридических лиц. Постановлением Комитета по земельным
ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 12 апреля 2004 г.
№ 15 утверждена Инструкция о порядке осуществления контроля за правильностью совершения
регистрационных действий регистраторами.
Основными задачами осуществления контроля являются:
-обеспечение соблюдения регистраторами законодательства о государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
-оказание регистраторам практической помощи при осуществлении ими государственной
регистрации;
-предупреждение неправомерных действий (бездействия) регистраторов при осуществлении
государственной регистрации;
-принятие предусмотренных законодательством Республики Беларусь мер по обеспечению
защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц, а также государства от
неправомерных действий (бездействия) регистраторов.
Контроль осуществляется путем проведения плановых и внеплановых проверок правильности
совершения регистрационных действий регистраторами (проверка).
Плановые проверки проводятся в соответствии с утвержденным руководителем
республиканской организации по государственной регистрации графиком, составляемым на
соответствующий календарный год. При этом плановые проверки в отношении одного и того же
регистратора проводятся не чаще одного раза в год и не реже одного раза в три года.
Внеплановые проверки проводятся в случаях поступления информации о нарушении
регистратором законодательства Республики Беларусь, свидетельствующем о необходимости
принятия мер по устранению такого нарушения.
Проверка проводится специалистом республиканской организации по государственной
регистрации, а в случае необходимости выполнения большого объема работы или в случае проверки
одновременно нескольких регистраторов - может проводиться комиссией, состоящей из
специалистов республиканской организации по государственной регистрации и Комитета по
имуществу, территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним и их обособленных структурных подразделений.
Основанием проведения проверки является приказ руководителя республиканской
организации по государственной регистрации о проведении проверки.
Заинтересованное лицо, считающее, что регистратор своими действиями (бездействием)
нарушил его гражданские права, имеет право подать жалобу на действия (бездействие) регистратора
в суд либо обратиться с заявлением в соответствующую территориальную или республиканскую
организацию по государственной регистрации.
При поступлении в организацию по государственной регистрации заявления
заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания совершенного
регистрационного действия регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку
о поступлении соответствующего заявления.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
56
Размер файла
554 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа