close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Определение рыночной стоимости склада Дирекции

код для вставкиСкачать
РОССИЙСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ОЦЕНЩИКОВ
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
ЭСТИМА
(3852) 693-634; 773-586
E-mail: estimador@mail.ru
УТВЕРЖДАЮ:
Директор ООО «ЭСТИМА»
С.С. Торбунов.
_____________________
9 апреля 2014 года
ОТЧЕТ № 183
Определение рыночной стоимости нежилого помещения,
с определением размера рыночной арендной платы
по состоянию на 4 апреля 2014 года
Адрес: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский, д.
49
З А К А З Ч И К:
ОАО «Сбербанк России»
И С П О Л Н И Т Е Л Ь:
ООО «Эстима»
Барнаул
2014
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
ЭСТИМА
Барнаул
2007
E-mail: estimador@mail.ru
(3852) 693-634; 777-294;
Барнаул 2013 год
Сопроводительное письмо
Согласно договору № 183 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов от 4 апреля 2014 г. Общество с ограниченной ответственностью «Эстима» произвело расчет рыночной стоимости с определением величины
арендной платы нежилого помещения Н1 – Банк площадью 181,4 кв.м., расположенного на первом этаже жилого
шестнадцатиэтажного дома с административными помещениями по адресу: г. Барнаул, ул. Партизанская, д. 44/пр.
Комсомольский, д. 49. Цель оценки – определение величины рыночной арендной платы в целях заключения договора
аренды.
Расчет рыночной стоимости и арендной платы произведен по состоянию на 4 апреля 2014 года на основании
документации, предоставленной Заказчиком, визуального обследования объектов, собственных расчетов и суждений
экспертов. Данные о результатах оценки приведены в настоящем отчете.
Отчет выполнен в соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.; Федеральными стандартами оценки, Системой
стандартизации Саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».
Характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых
допущений и ограничений.
Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 181,4 кв.м., расположенного по адресу:
г. Барнаул, ул. Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский, д. 49, по состоянию на 04.04.2014 г. составляет
9 859 000 (Девять миллионов восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей (в т.ч. НДС)
Величина ежемесячной арендной платы за нежилое помещение составляет 140 041 рублей,
или 772 (Семьсот семьдесят два) руб./кв.м. (без учета коммунальных платежей и расходов на содержание помещения)
Если у вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста обращайтесь непосредственно к нам.
Благодарим за возможность оказать Вам услуги.
С уважением, директор ООО «ЭСТИМА»
С. С. Торбунов
3
СОДЕРЖАНИЕ
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
4
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
ПРЕДЪЯВЛЕННАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И НОРМАТИВНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
ПЕРЕЧЕНЬ ЛИТЕРАТУРЫ
4
4
4
5
8
8
8
8
9
2
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ
10
3
ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
12
4
ОБЩИЕ ДАННЫЕ ПО РЕГИОНУ
13
4.1
4.2
5
5.1
5.2
6
6.1
6.2
КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА АЛТАЙСКОГО КРАЯ
АНАЛИЗ РЫНКА ПРОДАЖ И АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
13
13
18
ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОЕНИЯ
ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
18
21
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 23
АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА, КАК СВОБОДНОГО
АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА
23
23
7
АНАЛИЗ ВОЗМОЖНЫХ ПОДХОДОВ И ВЫБОР МЕТОДИК ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА
25
8
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
27
8.1.
8.2.
8.3.
9.
9.1.
9.2.
9.3.
РАСЧЕТ СТРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
РАСЧЕТ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
РАСЧЕТ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ («ОТ ОБРАТНОГО»)
РАСЧЕТ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
10. ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
27
30
33
34
34
35
36
38
4
ОТЧЕТ № 183 от 09.04.2014 г.
1
1.1
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
По поручению Заказчика Оценщик производит расчет рыночной стоимости с определением величины арендной
платы нежилого помещения Н1 –Банк площадью 181,4 кв.м., расположенного на первом этаже жилого шестнадцатиэтажного дома с административными помещениями по адресу: г. Барнаул, ул. Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский,
д. 49. Цель оценки – определение величины рыночной арендной платы в целях заключения договора аренды, сделки
купли-продажи.
Расчет рыночной стоимости произведен по состоянию на 4 апреля 2014 года на основании документации,
предоставленной Заказчиком, визуального обследования объектов, собственных расчетов и суждений экспертов. Данные о результатах оценки приведены в настоящем отчете.
Информация о проведении осмотра:
Дата осмотра – 4 апреля 2014 г.
Лица, принимавшие участие в осмотре: Серов Александр Петрович, помощник оценщика (штатный сотрудник ООО «Эстима»), тел. (3852) 77-35-86, 8-905-980-0562
РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТОВ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
РЕЗУЛЬТАТ ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Не применялся
РЕЗУЛЬТАТ ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
11 939 000 рублей
РЕЗУЛЬТАТ ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
6 738 000 рублей
ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
9 859 000 рублей
ЕЖЕМЕСЯЧНАЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ (БЕЗ НДС)
772 руб./ кв.м.
1.2
ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Договор № 183 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов от 4 апреля 2014 г., между ОАО
«Сбербанк России» в лице заместителя управляющего Алтайским отделением № 8644 ОАО «Сбербанка России» Лепчугова Дениса Владимировича, действующего на основании Устава, Положения о филиале – Алтайском отделении №
8644 ОАО «Сбербанка России» и Доверенности №01-05-45/534 от 24.10.2013г. и ООО «Эстима» в лице директора
Торбунова Семена Станиславовича, действующего на основании Устава.
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Объектом оценки является нежилое помещение Н1 –Банк площадью
181,4 кв.м., расположенное на первом этаже жилого шестнадцатиэтажного дома с административными помещениями по адресу: г. Барнаул, ул.
Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский, д. 49.
Отделка помещения в хорошем состоянии. На момент осмотра не используется.
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Собственность
СОБСТВЕННИК
Открытое акционерное общество «Сбербанк России»
Местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19
Почтовый адрес: 630007, г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, д. 20
Тел. (383) 212-20-03, 212-27-77
Сибирский банк ОАО «Сбербанк России»
ИНН: 7707083893
КПП: 540602001
БИК: 0415004641
ОКОНХ: 96130
ОГРН: 1027700132195
Кор/счет: 30101810500000000641
ГРКЦ ГУ Банка России по Новосибирской области, г. Новосибирск
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости нежилого помещения
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
5
НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ
Заключение договора аренды, сделки купли-продажи
Результаты оценки помещений будут использованы для определения
величины рыночной стоимости, арендной платы за оцениваемое помещение;
Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь при применении в указанных в отчете целях;
Результат оценки является субъективным мнением Оценщика, основанным на профессиональном опыте и действителен в пределах оговоренных в отчете допущений и ограничивающих условий;
Оценщик не имеет на в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса
в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета, а
также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
Вознаграждение Оценщика не зависит от суммы оценки и не связано с
достижением заранее оговоренного результата;
Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимального, максимального, или заранее оговоренного результата;
Результат оценки признается действительным на дату оценки.
ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
ОЦЕНКИ И СВЯЗАННЫЕ С ЭТИМ
ОГРАНИЧЕНИЯ
ВИД СТОИМОСТИ
Рыночная
ДАТА ОСМОТРА ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ
4 апреля 2014 г.
ДАТА ОЦЕНКИ
4 апреля 2014 г.
СРОКИ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ
РАБОТ
Пять рабочих дней со дня подписания договора при условии предоставления Заказчиком всей необходимой информации
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ,
НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА
ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА
1.3
Сведения и материалы, полученные Исполнителем от Заказчика, считаются достоверными и не требующими проверки. Перечень предоставленных Заказчиком материалов и информации является исчерпывающим
(окончательным) и приведен в соответствующем разделе отчета.
Для проведения расчетов и составления отчета Исполнитель должен использовать фактическую информацию, предоставленную Заказчиком.
Исполнитель вправе отказаться от использования каких-либо подходов
к оценке (затратного, сравнительного или доходного) если считает, что
недостаток информации, полученной от Заказчика, не позволяет использовать тот или иной подход к оценке, либо делает результаты полученные данным подходом недостоверными.
Информация, используемая при проведении оценки и полученная из общедоступных средств массовой информации, считается достоверной.
Исполнитель предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов (которые невозможно выявить при проведении визуального осмотра, без
применения специального оборудования и инструментов), влияющих на
оценку, на состояние собственности, грунтов, конструкций и др. Исполнитель не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за
необходимость выявления таковых.
Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание прав
оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением
прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо
претензий или ограничений.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ
ЗАКАЗЧИК
Открытое акционерное общество «Сбербанк России»
РЕКВИЗИТЫ ЗАКАЗЧИКА
Местонахождение: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19
Почтовый адрес: 630007, г. Новосибирск, ул. Серебренниковская, д. 20
Тел. (383) 212-20-03, 212-27-77
Сибирский банк ОАО «Сбербанк России»
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
6
ИНН: 7707083893
КПП: 540602001
БИК: 0415004641
ОКОНХ: 96130
ОГРН: 1027700132195
Кор/счет: 30101810500000000641
ГРКЦ ГУ Банка России по Новосибирской области, г. Новосибирск
Сведения об оценщике
ОЦЕНЩИК (ИСПОЛНИТЕЛЬ)
ИНФОРМАЦИЯ О ЧЛЕНСТВЕ
САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ
ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ
Ромина Анастасия Станиславовна
В
Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», рег. № 01999 от
11.08.2010г., 119017, Москва, ул. Малая Ордынка, дом 13, строение 3,
тел. 8-916-503-77-94
ДОКУМЕНТЫ,
ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПОЛУЧЕНИЕ
ВЫСШЕГО
И
ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ
В
ОБЛАСТИ
ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Диплом Алтайского государственного технического университета имени
И. И. Ползунова, ДВС № 0360756 от 13.06.2000г., инженер по специальности «Информационно-измерительная техника и технологии»;
Диплом Алтайского государственного университета, ВСГ № 2011111 от
03.06.2008г., экономист по специальности «Финансы и кредит»;
Диплом Алтайского государственного университета о профессиональной переподготовке, ПП № 336127 от 29.06.2001 г., по специальности
«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»;
Удостоверение Московского государственного университета геодезии и
картографии о повышении квалификации по программе «Оценка земли:
массовая и индивидуальная оценка объектов земельных отношений» №
021-2003 от 15.03.2003 г.;
Сертификат Высшей школы экономики о повышении квалификации по
программе «Практические вопросы проведения экспертизы отчетов об
оценке объектов оценки» № 060 от 07.02.2004 г.;
Свидетельство Алтайского государственного университета о повышении
квалификации по программе «Оценочная деятельность» № 13/2004 от
07.06.2004 г.;
Сертификат Института профессиональной оценки о повышении квалификации по программе «Актуализация результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения» № 1979-К
от 17.08.2006 г.;
Свидетельство ГОУ ВПО «Алтайский государственный университет» о
повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» №
266, 2007 г.;
Сертификат НП Алтайская РКО при участии НП «Алтайский банковский
союз» о повышении квалификации по программе «Практика проведения
оценки стоимости имущества для целей принятия в залог» от 11.05.2011
г.
СВЕДЕНИЯ
О
НАЛИЧИИ
СТРАХОВОГО ПОЛИСА
Полис страхования ответственности ОАО "Русская страховая транспортная компания", филиал в г. Барнаул, № 22002ОО-000090/13 от 5
августа 2013 г. сроком действия с 05.08.2013 г по 04.08.2014 г., на сумму пять миллионов рублей.
СТАЖ РАБОТЫ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПРИВЛЕЧЕННЫЕ
СПЕЦИАЛИСТЫ
В
ОЦЕНОЧНОЙ
СТОРОННИЕ
13 лет
Не привлекались
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор
ПОЛНОЕ НАИМЕНОВАНИЕ
Общество с ограниченной ответственностью «Эстима»
ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВАЯ
ФОРМА
Общество с ограниченной ответственностью
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
7
РЕКВИЗИТЫ
Юридический адрес: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Ракетный, 19
Фактический адрес: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Ленина, 124, оф. 4-12
Тел./факс: (385-2) 773-586 , 693-634
ОГРН: 1052201935488 от 21.09.2005 г.
ИНН: 2221111810
КПП: 222101001
Алтайское отделение № 8644 ОАО «Сбербанк России»
р/с: 40702810102000041547
к/с: 30101810200000000604
БИК: 040173604
E-mail: estimador@mail.ru
СВЕДЕНИЯ
О
НАЛИЧИИ
СТРАХОВОГО ПОЛИСА
Полис страхования ответственности ОАО «Русская страховая транспортная компания» № 220 ОО-000094/13 от 17.10.2013 г. сроком действия с
01.01.2014г. по 31.12.2014 г., на сумму сто миллионов рублей.
ИНФОРМАЦИЯ О ЧЛЕНСТВЕ
САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ
ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ
Некоммерческое партнерство «Российская коллегия оценщиков», рег. №
22960, месторасположение: 119017, Москва, ул. Малая Ордынка, дом 13,
строение 3, тел. 8-916-503-77-94
В
ПРОЧАЯ ИНФОРМАЦИЯ
ООО «Эстима» аккредитовано в качестве оценщиков-партнеров следующих кредитных организаций:
ОАО «Сбербанк России» (Реестр оценщиков-партнеров для работы с
не
крупнейшими
заемщиками
Банка:
http://www.sbrf.ru/altaikrai/ru/legal/partner_drkk/smallreestr/).
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному
(http://www.ahml.ru/ru/participants/participants).
кредитованию»
ОАО КБ «Акцепт» в качестве Оценщиков-партнеров, рекомендованных для оказания оценочных услуг клиентам Барнаульского операционного офиса.
ОАО «Россельхозбанк»
/list_register.php)
ОАО «АИКБ «Татфондбанк»
(http://www.rshb.ru/legal/ accreditation
В соответствии со ст. 15.1 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135ФЗ, в штате ООО «Эстима» состоят лица, соответствующие требованиям ст. 24 данного Федерального Закона.
№
Ф.И.О.
1
Торбунов Семен
Станиславович
2
Торбунова Лидия
Егоровна
3
4
5
Документы о профессиональном образовании
Диплом ПП № 551641 от
05.07.2005 г. рег. № 203.
Диплом ПП № 336128 от
29.07.2001 г. рег. № 045
свидетельство № 36/2004 от
28.04.2004 г.
свидетельство № 265 от
22.05.2007 г
Ромина Анастасия Диплом ПП № 336127 от
Станиславовна
29.07.2001 г. рег. № 044
свидетельство № 13/2004 от
07.06.2004 г.
свидетельство № 266 от
22.05.2007 г
Рахманинова
Диплом
ПП №
Инесса
551840 от 27.06.2008 г. рег.
Алексеевна
№ 307.
Суханова
Галина
Андреевна
Диплом
ПП №
551837 от 27.06.2008 г. рег.
№ 310.
Наименование СРО
Рег. № в
Страхование профессиональной ответреестре СРО
ственности оценщика
НП «Саморегулируемая орга- № 01086 от Полис ОАО «Русская страховая транспортная
низация «Национальная кол- 09.01.2008г компания» № 220 ОО 000095/13 от 17.10.2013
легия специалистовг. сроком действия с 01.01.2014 г. по
оценщиков»
31.12.2014 г., на сумму пять миллионов рублей.
НП «Саморегулируемая орга- № 01162 от Полис ОАО «Русская страховая транспортная
низация «Национальная кол- 29.12.2007г компания» № 220 ОО 000096/13 от 17.10.2013
легия специалистовг. сроком действия с 01.01.2014 по 31.12.2014
оценщиков»
г., на сумму пять миллионов рублей.
НП «Саморегулируемая орга- № 01999 от
низация «Национальная кол- 11.08.2010г
легия специалистовоценщиков»
Некоммерческое партнерство
«Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистовоценщиков»
Некоммерческое партнерство
«Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистовоценщиков»
№ 01460 от
12.07.2011г
№ 01459 от
12.07.2011г
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
Полис страхования ответственности ОАО
"Русская страховая транспортная компания",
филиал в г. Барнаул, № 22002ОО-000090/13
от 5 августа 2013 г. сроком действия с
05.08.2013 г по 04.08.2014 г., на сумму пять
миллионов рублей.
Полис ОАО «Русская страховая транспортная
компания» № 220 01 ОО 000084/13 от
01.07.2013 г., сроком действия с 01.07.2013 г
по 30.06.2014 г., на сумму пятьсот тысяч рублей.
Полис ОАО «Русская страховая транспортная
компания» № 220 01 ОО 000082/13 от
01.07.2013, сроком действия с 01.07.2013 г по
30.06.2014 г., на сумму пятьсот тысяч рублей.
8
1.4
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью настоящего заключения:
Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Использование отдельных положений и выводов заключения вне данного отчета является не корректным и может привести к искажению ситуации.
Оценщик полагался на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.
Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными, тем не менее, там, где это возможно, делаются ссылки на источники информации.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Права на оцениваемый объект считаются достоверными.
Оцениваемые права считаются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в
отчете.
Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, брались или рассчитывались на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества предприятия.
При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость
оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
Отчет об оценке производится исключительно для собственных целей заказчика и не может воспроизводиться
и распространяться в любой форме без письменного согласия между заказчиком и оценщиком.
Ни Заказчик, ни Оценщик, не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено
соответствующими договорами.
Заключение по оценке содержит профессиональное мнение эксперта о величине рыночной стоимости товара,
и не является гарантией того, что товар будет продан на свободном конкурентном рынке по цене равной полученному значению стоимости.
1.5
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
Подписавшие данный отчет Оценщики настоящим удостоверяют:
Факты, содержащиеся в данном Отчете, верны и соответствуют действительности.
Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном заключении допущений и ограничивающих условий, и являются нашим персональным,
профессиональным непредвзятым анализом, мнением и выводом.
Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся
предметом данного заключения; мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении сторон, связанных с оцениваемым объектом.
Наше вознаграждение ни в коей степени не связанно с объявлением заранее предопределенной стоимости, или
тенденции в определении стоимости в пользу клиента с достижением заранее оговоренного результата.
1.6
ПРЕДЪЯВЛЕННАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
1.
Копия свидетельства о государственной регистрации права, вид права: Собственность; объект права:
Нежилое помещение Н1- Банк, назначение: нежилое, общая площадь 181,4 кв.м.; адрес: Алтайский край, г.
Барнаул, ул. Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский, д. 49, № 22 АВ 275478 от 02.06.2010 г.;
2.
Копия выписки из технического паспорта на нежилое помещение (Н1) – Литер А, адрес: г. Барнаул, район
Центральный, ул. ул. Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский, д. 49, по состоянию на 05.03.2010 г.
3.
Копия Кадастрового паспорта №22/13-561490 от 13.09.2013 г.
1.7
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И НОРМАТИВНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
1.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ;
2.
Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению:
ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом
Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254;
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
9
ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от
20.07.2007 г. № 255;
ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденные Приказом Минэкономразвития России от
20.07.2007 г. № 256.
Система стандартизации
оценщиков»:
3.
Саморегулируемой
организации
«Национальная
коллегия
специалистов-
СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»;
СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости»;
СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке»
1.8
ПЕРЕЧЕНЬ ЛИТЕРАТУРЫ
1.
С. В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009 г.;
2.
Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительстве, 2 изд. – СПб: Питер, 2001 г.;
3.
Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика,
2005 г.;
4.
Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: 1995 г.;
5.
Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы.
Поправочные коэффициенты – Нижний Новгород.: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки,
2012 .г.;
6.
Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости (Краткое изложение основных
результатов эксперимента по формированию коллективных экспертных оценок). Лейфер Л. А., Гришина М.
Д. Приволжский центр финансового консалтинго и оценки г. Нижний новгород – 2010 г.
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=35&Id=3238;
7.
Ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» № 61,
октябрь, 2007 г.;
8.
Ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» № 86,
январь, 2014 г.;
9.
Журнал «Эксперт» № 13 (892) от 24 марта 2014 г.;
10. Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Барнаула за 4 квартал
2013г. Компания RID Analytics;
11. Периодические издания: журналы «Недвижимость. Алтай», «Новый адрес», «Аренда» за февраль-март 2014
г., а также сайты специализированных предприятий (агентств недвижимости).
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
10
2
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ
Дата оценки — дата, по состоянию, на которую производится оценка стоимости объекта.
Доходный подход – общий путь расчета показателя стоимости бизнеса, доли в бизнесе или ценной бумаги с
использованием одного или нескольких методов, в которых стоимость определяется посредством конвертации
ожидаемых выгод.
Затратный подход – совокупность методов, базирующихся на восстановительной стоимости ил стоимости замещения объекта той же полезности, за минусом всех видов износа.
Здания — вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурностроительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для
труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в
качестве основных конструкторских частей стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям). Передвижные домики (мастерские, кузницы, котельные, кухни, АТС, жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям, установленное в них оборудование и другие основные фонды относятся соответственно к машинам и оборудованию или другим классам основных фондов.
Земельный участок — часть недвижимости в виде участка территории земли с границами, определенными в документах, выдаваемых государственными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Износ основных фондов (средств) — частичная или полная утрата основными фондами потребительских
свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы, вследствие технического прогресса и
роста производительности общественного труда. Изнашиваются все виды основных фондов. Интенсивность износа
зависит от вида основных фондов, особенностей их конструкции, качества изготовления, характера и условий
эксплуатации, состояния обслуживания и других факторов.
Различают несколько типов износа. Физический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие потери
его элементами своих первоначальных свойств. Моральный (функциональный) износ — уменьшение стоимости
имущества вследствие несоответствия его характеристик современным требованиям рынка. Внешний износ —
уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды. Необходимо различать
термины «износ» в экономической науке и «амортизация» в бухгалтерском учете.
Недвижимое имущество (объект недвижимости, недвижимость) определяется, как физический земельный
участок и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая «вещь», которую
можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. Недвижимость состоит из двух основных элементов: земельного участка и улучшений.
Отчет об оценке имущества — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Первоначальная стоимость имущества — фактические затраты на приобретение или создание имущества на
момент начала его использования.
Полная восстановительная стоимость основных фондов — это полная стоимость затрат, которые должна была
бы осуществить организация, ими владеющая, если бы она должна была полностью заменить их на новые аналогичные
объекты по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату оценки, включая затраты на приобретение
(строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, для импортируемых объектов - также таможенные
платежи и т.д.
Право собственности — право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К
правам собственности относятся:
право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;
право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом;
право передавать имущество в залог.
Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных,
проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Рыночная стоимость, в соответствии с Федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, т.
е., когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнеООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
11
ние;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению
сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны это ни было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных
принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость
влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательская способность, дефицитность и т.д.
Рыночный подход – общий путь расчета показателя стоимости бизнеса, доли в бизнесе или ценной бумаги с
использованием одного или нескольких методов сравнения оцениваемого бизнеса с проданными аналогичными
бизнесами, долями в бизнесе или ценными бумагами.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Стоимость балансовая — стоимость, по которой имущество организации отражается в бухгалтерском балансе.
Балансовая стоимость актива равна затратам на приобретение (первоначальных или переоцененных с учетом изменения цен) этого актива за вычетом накопленной амортизации.
Улучшения — это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления. Улучшения подвержены износу, который происходит с течением времени под воздействием различных факторов.
Экономический срок службы – период, в течение которого имущество можно прибыльно использовать.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
12
3
ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Определение стоимости осуществляется с учетом факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта
используются данные о фактическом уровне цен в строительстве и на вторичном рынке продажи недвижимости по
данному региону на дату оценки, а также анализируются различные факторы, такие как: степень морального, функционального, физического износа.
Оценка рыночной стоимости объекта включает в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе анализируются данные, характеризующие месторасположение
объекта, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах
региона, города и района расположения объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе собирается более детальная информация, относящаяся
как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, предложенным для продажи. Проводится
анализ цен предложений на рынке объектов недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод делается на основе собранной информации
с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.
Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта рассматриваются методы затратного, рыночного и доходного подходов. В зависимости от имеющейся в наличии информации выбираются наиболее приемлемые методы.
Заключение о рыночной стоимости объекта: на данном этапе производится обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Составление отчета о выполненных работах по оценке рыночной стоимости объекта.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
13
4
4.1
ОБЩИЕ ДАННЫЕ ПО РЕГИОНУ
КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА АЛТАЙСКОГО КРАЯ
Алтайский край - это крупный промышленный и сельскохозяйственный регион. Он расположен в центре
России в непосредственной близости от Казахстана, среднеазиатских республик, Китая и Монголии. Край обладает
высокоразвитой инфраструктурой, в особенности в области тяжелой промышленности, богатыми природными ресурсами (земля, вода, леса) и расположен вблизи крупных сырьевых регионов страны.
Экономические перспективы положительны, и такая оценка базируется на следующих факторах: наличии
местных сырьевых ресурсов, высоком научном потенциале, уникальных технологиях и ноу-хау, квалифицированном
персонале и недорогой рабочей силе. Рынок простирается далеко за границы Сибири по всей Российской Федерации,
и администрация края позитивно настроена по отношению к иностранным инвестициям и созданию совместных
предприятий.
Город Барнаул - административный центр Алтайского края. Расположен на северо-востоке Приобского плато, на левом берегу Оби в месте впадения реки Барнаулки в Обь. (53° 20' северной широты, 101° 29' восточной долготы). Барнаул расположен в 3400 км к юго-востоку от Москвы. Площадь города - 321 кв.км. Климат континентальный. Средняя температура января - 17,5°С, июля +19,8°С. Годовое количество осадков - 477 мм.
Население на 1 января 2002 года - 639 тыс. человек (в 1835 - 9,1тыс.; 1860 - 11,6 тыс.; 1897 - 29,4 тыс.; 1916 71,2 тыс.; 1939 - 148,2 тыс.; 1979 - 323 тыс. человек).
В составе города 5 административных районов: Железнодорожный, Индустриальный, Ленинский, Октябрьский, Центральный. Кроме того, в административную зону подчинения городу входит ряд пригородных населенных
пунктов: с. Лебяжье, пос. Южный, пос. Ягодное, пос. Черницкое, пос. Зимари, пос. Центральный, пос. Затон, пос.
Гоньба, Научный городок, пос. Новосиликатный, с. Власиха, совхоз "Барнаульский", с. Мохнатушка, пос. Лесной, с.
Ново-михайловка, Казарма 242 км, с. Конюхи, Казарма 250 км, Казарма 253 км, пос. Березовка, пос. Земляново, пос.
Казенная Заимка, Учебное хозяйство "Пригородное".
Барнаул - крупный транспортный узел, через него проходят Южно-Сибирская, Туркестано-Сибирская железные дороги, автомобильные трассы связывают город с населенными пунктами края, с Новосибирском, Кузбассом,
Казахстаном, есть речной порт.
Барнаул крупный промышленный центр, преобладают предприятия машиностроения, химической и легкой
промышленности.
4.2
АНАЛИЗ РЫНКА ПРОДАЖ И АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок недвижимости – это достаточно многообразное понятие, но если составить общую картину, то это три
основных кита – рынок вторичного жилья, рынок строящегося жилья и коммерческая недвижимость. И все эти три
направления развиваются неравномерно, постоянно наблюдаются изменения и колебания не только в цене, но и в тенденциях спроса на предлагаемые объекты. Во многом ситуация на рынке в отношении стоимости определяется не
только изменениями соотношения «спрос-предложение», но и состоянием экономики в стране и регионе. От изменений макроэкономических показателей зависит, например, скорость накопления населением финансовых средств, а
значит, с этим связан и уровень спроса на рынке недвижимости.
На цену квадратного метра влияет множество факторов: место, размер площади, наличие коммуникаций. Хотя,
конечно, нельзя отрицать тот факт, что объект, расположенный на «красной линии», изначально будет стоить больше,
чем равнозначное по площади и состоянию помещение в «спальном районе». Именно по этому необходимо дать краткую характеристику районов города, чтобы представление было полным.
Центр города – самый востребованный, динамично развивающийся район, в котором сосредоточены самые
оживленные транспортные магистрали, самое большое количество офисных и торговых площадей с удобным подъездом. В основном это площади на первых этажах жилых домов, или специальные новые или реконструированные торгово-офисные здания.
Дальние Черемушки. Район, востребованный небольшими фирмами, в частности юридическими, адвокатскими
конторами, биржами труда, небольшими компаниями, работающими с массовым потребителем. Небольшой объем
офисных помещений присутствует и на Потоке, поселке Урожайном, Ближе к центру. Как правило, это нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады и т.д.).
Остальные районы пользуются спросом в меньшей степени, у каждой территории есть свои особенности по востребованности, это связано с географическим расположением. В частности, Павловский тракт – это, по большей части, торговые и производственные площади, офисы встречаются редко. Ближние Черемушки – так называемый
«спальный район».
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
14
Если говорить о площадях объектов, то наибольшим спросом пользуются офисы до 70 кв.м. В общей структуре
предложения есть объекты и большей площади, однако спрос на них невысок.
Самые ликвидные объекты – объекты, расположенные на «красной линии»: пр. Ленина, пр. Красноармейский.
Тенденцией последнего времени можно назвать растущий спрос на небольшие офисные помещения, располагающиеся
на улицах, прилегающих к «красной линии» (Брестская, Чкалова, Димитрова).
В последнее время вызывают интерес офисные помещения, расположенные в районе новостроек: Шумакова,
Балтийская, Сиреневая. Потому что в этом районе идет массовая застройка новых жилых домов с развитой инфраструктурой, что открывает новые перспективы для развития бизнеса.
Что касается арендодателей, то на сегодняшний день именно аренда приносит стабильный и постоянный доход,
менять который на одноразовые выплаты (в случае продажи объектов) готовы немногие.
Если вести речь о конкуренции на рынке торговых площадей, то в самом выгодном положении находятся владельцы площадей, располагающихся на «красной линии» (особенно пр. Ленины от пл. пл. Октября до пересечения с
ул. Чкалова). Месторасположение, развитая инфраструктура, высокое качество отделки, инженерное оснащение – это
те конкурентные преимущества, которые делают их безусловными лидерами. Спрос на такие объекты значительно
превышает предложение. Конкурировать с ними за счет более низкой стоимости пытаются торговые площади, находящиеся на территории, незначительно удаленной от «красной линии» (пр. Комсомольский). В данном случае более
низкая цена для них – практически единственное конкурентное преимущество как на рынке аренды, так и на рынке
купли-продажи.
Что касается офисных помещений, то конкуренция есть, и конкурентоспособность каждого объекта определяется рядом факторов:
месторасположение (близость к «красной линии»),
цена,
развитая инфраструктура (наличие парковки, современные инженерные коммуникации, близость к точкам общественного питания),
этаж (предпочтение отдается первым этажам),
качество отделки (желателен евроремонт).
От того, насколько объект соответствует этим параметрам, зависит его востребованность.
Складской недвижимости, в смысле современных терминалов, отвечающих всем необходимым требованиям,
в городе практически нет. Каждая организация решает эти проблемы покупкой оптовых или мелкооптовых баз, которые переоборудуются и благоустраиваются. Цена на такие объекты зависит от приближенности к автомобильным магистралям, налаженности систем коммуникаций.
Спрос на производственные помещения есть, однако уровень спроса определяется наличием у объектов такого рода мощностей по энергоносителям, теплу, канализации. Чем больше и выше уровень обеспечения коммуникациями, тем выше цена. Помещения площадью свыше 1000 кв.м. пользуются меньшим спросом.
Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Барнаула за 4
квартал 2014 г (по данным Компании RID Analytics) [10]
Динамика развития рынка
Формирование рынков коммерческой недвижимости в городах России началось в 1990-е годы. На начальном
этапе развития рынки были закрытыми, данные об объектах – непубличными.
С начала 1990-х и до кризиса 1998 г. рынки коммерческой недвижимости проходили стадию начального формирования, цены и ставки аренды постепенно росли. Кризис 1998 года затронул все сегменты рынка недвижимости,
включая и коммерческую недвижимость, что привело к коррекции цен и длительной стагнации спроса.
С 2000 г. рынок постепенно начал восстанавливаться, изменения цен и ставок аренды приобрели явно выраженную «волновую» динамику, отражая внутренние циклы развития рынка недвижимости (темпы роста цен и ставок то
ускорялись, то снижались). Тем не менее, общий устойчивый тренд был на повышение цен и ставок.
Экономический кризис 2008 г. впервые за последние 10 лет вновь привел к снижению спроса и существенной
коррекции цен и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости. Кризис по-разному затронул разные сегменты
рынка, в некоторых городах до конца 2008 г. наблюдался ценовой рост (связанный как с инерцией, так и с «выбросом»
на рынок дорогих помещений – как на продажу, так и в аренду). Однако, в первой половине 2009 г. существенная коррекция цен стала очевидной: пошло массовое снижение цен и ставок во всех городах Сибири. Со второй половины
2009 г. снижение цен и ставок в большинстве городов Сибири прекратилось, рынок находится в состоянии стабильности, с небольшой тенденцией к росту.
Далее представлены основные графики, характеризующие динамику средних цен и ставок в Барнауле:
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
15
Динамика цен предложения на вторичном рынке
коммерческой недвижимости г. Барнаула
руб./кв.м
60000
40000
20000
0
Офисные
Произв.-складские
Торговые
Рисунок 4.1 Динамика цен предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Барнаула
1 000
Динамика средних удельных ставок объектов, предложенных к
аренде на рынке коммерческой недвижимости г. Барнаула
800
600
400
200
0
Офисные
Производственно-складские
Торговые
Рисунок 4.2 Динамика средних удельных ставок объектов, предложенных к аренде на рынке коммерческой недвижимости г. Барнаула
4 квартал 2013 г.: основные тенденции рынка
В 4 квартале 2013 года средние цены 1 кв. м. составили: для офисных помещений – 37 241 руб., для торговых – 41 859 руб., для производственно-складских – 12 281 руб.
По сравнению с предыдущим периодом, средние цены продаж снизились по производственно-складским
и офисным помещениям на 2,4% и 1,9% соответственно, по торговым помещениям цены выросли на
1,2%.
Средние арендные ставки за 1 кв. м. составили: для торговых помещений – 599 руб., для офисных – 420
руб., для производственно-складских – 141 руб.
По сравнению с предыдущим периодом средние арендные ставки выросли по торговым и офисным помещениям на 4,5% и 2,2% соответственно, по производственно-складским помещениям ставка снизилась
на 0,1%.
Срок экспозиции в 4 квартале 2013 г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости по офисным помещениям составил 14,1 месяцев, по производственно-складским и торговым – 9,4 и 13,9 месяцев соответственно.
Валовой рентный мультипликатор в 4 квартале 2013 года составил для офисных и производственных помещений – 7,4 и 7,3 лет соответственно и для торговых – 5,8 лет.
Средняя цена продажи земельных участков в 4 квартале 2013 года составила 112,1 тыс. рублей за сотку.
Анализ предложения на вторичном рынке продажи коммерческой недвижимости
Анализ средней цены предложения 1 кв. м по типам помещений
СТАТИСТИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ БАЗЫ ДАННЫХ ПО ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ ВТОРИЧНОГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДО
НОРМИРОВАНИЯ ВЫБОРКИ, 4 КВАРТАЛ 2013 Г.
Таблица № 4.1
Тип объекта/ Показатель
Офисные
Минимальная цена, Максимальная цена,
руб. за 1 кв. м
руб. за 1 кв. м
4 505
Средняя цена, руб. за 1 Стандартное отклонение
кв. м
цены, 1 кв. м, руб.
166 667
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
37 617
23 720
16
Производственно-складские
Торговые
1 000
4 969
73 000
168 421
12 976
42 796
10 516
27 316
Перед дальнейшим анализом из выборки были удалены объекты, цена которых более чем на 3 величины стандартного отклонения отличалась от средней цены. Согласно статистическому анализу, при этом из базы убирается не
более 5% объектов.
СТАТИСТИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ БАЗЫ ДАННЫХ ПО ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТОВ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ПОСЛЕ НОРМИРОВАНИЯ ВЫБОРКИ, 4
КВАРТАЛ 2013 Г.
Таблица № 4.2
Тип объекта/ Показатель
Средняя цена, руб. Мода удельной Медиана удельной Ошибка среднего, Ошибка среднего,
за 1 кв. м
цены, руб.
цены, руб.
+/- руб.
+/- %
Офисные
Производственно-складские
Торговые
40 000
20 000
50 000
37 241
12 281
41 859
45 000
14 912
50 000
2 153
933
2 413
5,8
7,6
5,8
Мода — значение во множестве наблюдений, которое встречается наиболее часто. Иногда в совокупности
встречается более чем одна мода.
Медиана — возможное значение признака, которое делит совокупность на две равные части: 50 % «нижних»
единиц ряда данных будут иметь значение признака не больше, чем медиана, а «верхние» 50 % — значения признака
не меньше, чем медиана.
В 4 квартале 2013 г. средние цены 1 кв. м. составили: для офисных помещений – 37 241 руб., для торговых – 41 859 руб., для производственно-складских – 12 281 руб.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ И СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ,
В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИХ ПЛОЩАДИ, 4 КВАРТАЛ 2013 Г.
Таблица № 4.3
Показатели / Район
до 100 м2
101-250 м2
Офисные
251-500 м2
Более 501 м2
до 100 м2
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
151
38%
55 212
159%
65
16%
35 523
102%
73
18%
34 732
100%
151
38%
55 212
159%
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
112
36%
18 198
189%
113
36%
12 609
131%
17
5%
9 626
100%
112
36%
18 198
189%
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
185
41%
59 918
159%
111
28%
45 530
131%
Производственно-складские
69
22%
15 184
158%
Торговые
96
21%
47 931
127%
95
21%
47 930
127%
79
17%
37 778
100%
185
41%
59 918
159%
СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПЛОЩАДИ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ, РУБ. ЗА 1 КВ. М, 4 КВАРТАЛ 2013 Г.
Таблица № 4.4
Типы объектов
по площади
Железнодорожный
до 100 м2
101-250 м2
251-500 м2
более 500 м2
61 922
55 415
42 759
36 134
до 500 м2
501-1000 м2
1001-5000 м2
более 5000 м2
20 779
15 737
14 560
до 100 м2
101-200 м2
201-600 м2
более 600 м2
77 580
63 616
50 513
28 383
Районы
Ленинский
Индустриальный
Офисные
52 344
40 552
47 192
37 043
43 555
39 663
21 519
Производственно-складские
19 223
16 010
16 835
10 082
13 836
10 601
Октябрьский
Центральный
56 256
47 917
30 141
23 657
55 802
50 412
45 680
39 897
16 493
13 184
9 975
9 726
23 542
19 759
21 517
51 826
59 003
40 791
37 664
63 434
51 613
48 196
38 116
Торговые
52 601
51 019
49 347
27 629
43 827
50 112
26 397
Анализ предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости
СТАТИСТИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ БАЗЫ ДАННЫХ ПО АРЕНДЕ ДО НОРМИРОВАНИЯ ВЫБОРКИ, 4 КВАРТАЛ 2013 Г.
Таблица № 4.5
Тип / Показатель
Минимальная
Максимальная ставка, Средняя ставка до нормиро- Стандартное откло-
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
17
Офисные
Производственно-складские
Торговые
ставка,
руб. 1 кв. м
руб. 1 кв. м
вания выборки, руб. 1 кв. м
нение ставки 1 кв. м,
руб.
100
30
165
1 700
412
2 350
437
143
611
204
66
328
Цены на рынке аренды характеризуются большим разбросом, чем на рынке продажи. Исходя из статистического анализа рынка аренды коммерческой недвижимости, из базы были удалены объекты, цена которых более чем на 3
величины стандартного отклонения отличалась от средней, при этом из базы удаляется не более 5% объектов.
Далее в отчете средние ставки рассчитываются как взвешенные с учетом метража каждого объекта, т.е. как
суммарная стоимость объектов, деленная на суммарную их площадь. Ошибка средней ставки вычисляется с доверительной вероятностью 95%.
СТАТИСТИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ БАЗЫ ДАННЫХ ПО АРЕНДЕ ПОСЛЕ НОРМИРОВАНИЯ ВЫБОРКИ, 4 КВАРТАЛ 2013 Г.
Таблица № 4.6
Тип / Показатель
Офисные
Производственно-складские
Торговые
Средняя ставка,
руб. 1 кв. м
Мода удельной
ставки
420
141
599
500
200
500
Медиана удель- Ошибка среднего, Ошибка среднего,
ной ставки
+/- руб.
+/- %
435
160
625
19
8
35
4,6
5,5
5,9
Средние арендные ставки за 1 кв. м. составили: для торговых помещений – 599 руб., для офисных – 420
руб., для производственно-складских – 141 руб.
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ И СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ, ПРЕДЛОЖЕННЫХ К АРЕНДЕ, ПО РАЙОНАМ, 4 КВАРТАЛ 2013 Г.
Таблица № 4.7
Железнодорожный
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
Индустриальный
Офисные
Ленинский
Октябрьский
Центральный
13
4%
368
100%
49
16%
404
110%
106
36%
436
118%
20
9%
133
105%
55
24%
151
119%
54
24%
156
122%
16
6%
642
143%
24
10%
449
100%
70
28%
646
144%
75
25%
396
108%
54
18%
447
121%
Производственно-складские
41
55
18%
24%
163
127
128%
100%
Торговые
57
82
23%
33%
648
500
144%
111%
ДАННЫЕ ПО ОБЪЕКТАМ, ПРЕДЛОЖЕННЫМ К АРЕНДЕ, В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИХ ПЛОЩАДИ, 4 КВАРТАЛ 2013 Г.
Таблица № 4.8
до 100 м2
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
Число объектов
Доля от общего числа объектов
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Разница цен*
Офисные
101-250 м2
214
72%
477
135%
54
18%
473
133%
Производственно-складские
до 500 м2
501-1000 м2
131
41
58%
18%
160
155
127%
123%
Торговые
до 100 м2
101-200 м2
132
49
53%
20%
643
726
123%
139%
* в процентах от минимальной ставки.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
251-500 м2
Более 501 м2
16
5%
425
120%
13
4%
355
100%
1001-5000 м2
45
20%
142
113%
Более 5001 м2
8
4%
126
100%
201-600 м2
50
20%
682
130%
Более 601 м2
18
7%
524
100%
18
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
5
Информация об объекте оценки предоставлена собственником – ОАО «Сбербанк России.
Количественные и качественные характеристики объекта определены путем изучения предоставленных Заказчиком оценки данных и технического освидетельствования объектов.
Объектом оценки является нежилое помещение Н1 –Банк площадью 181,4 кв.м., расположенное на первом этаже жилого шестнадцатиэтажного дома с административными помещениями по адресу: г. Барнаул, ул. Партизанская, д.
44/пр. Комсомольский, д. 49.
5.1 ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОЕНИЯ
Описание здания. Монолитно-каркасный 16-этажный жилой дом повышенной комфортности. Стены обложены
кирпичом, перекрытия железобетонные, кровля мет. черепица. Здание имеет все центральные коммуникации – отопление, водопровод и горячее водоснабжение, электричество, канализацию. Прилегающая территория заасфальтирована, имеются места для парковки автотранспорта. Год постройки здания - 2004 г. В соответствии с выпиской из технического паспорта по состоянию на 05.03.2010г., износ здания составляет 0 %. При внешнем осмотре состояние здания
определено как хорошее, т.е. имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию (по таб. № 5.1).
ПОКАЗАТЕЛИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЙ [6]
Таблица № 5.1
Физический
износ, %
0 - 20
Оценка технического
состояния
Хорошее
21 – 40
Удовлетворительное
41 - 60
Неудовлетворительное
61 - 80
Плохое
Характеристика технического состояния
Повреждений нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте
дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Капитальный ремонт может производиться местами.
Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют капитального ремонта, который целесообразен именно сейчас.
Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих – весьма
ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций
возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов.
Описание оцениваемого помещения.
Помещение расположено на 1 этаже здания. Имеется отдельный вход (крыльцо) с переднего фасада здания, с
ул. Партизанская и задний вход (со двора). Наружная отделка стен – кирпич, входные двери – пластиковые, окна –
пластиковый стеклопакет. Внутренняя отделка помещений повышенного качества – стены облицованы гипсокартонном, пластиковыми панелями, обои под покраску, плитка, потолки подвесные типа «Армстронг», на полу керамическая плитка. Техническое состояние отделки помещений отличное (по таб. № 5.4).
Площадь оцениваемого помещения в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 05.03.2010 г. –
181,4 кв.м., в том числе 124,0 кв.м. – основная площадь (операционные залы, кабинеты) и 57,4 кв.м. подсобные помещения (санузел, коридоры, комната приема пищи, раздевалка, серверная, тамбуры). Высота помещений 3,23 м.
План оцениваемого помещения приведен на рис. 5.1.
Данные по объемно-планировочным, конструктивным и техническим характеристикам оцениваемого объекта
сведены в таблицу № 5.2.
ОБЩИЕ ДАННЫЕ ПО НЕЖИЛОМУ ПОМЕЩЕНИЮ ОФИСА НА 1-М ЭТАЖЕ ЖИЛОГО ДОМА ЛИТЕР А
Таблица № 5.2
Наименование (по свидетельству)
Нежилое помещение офиса на 1-м этаже жилого дома литер А, общая площадь 181,4 кв.м.
Офис
ОАО «Сбербанк России»
181,4 кв. м.
Фактическое использование
Собственник
Балансовая (остаточная) стоимость
Общая площадь помещений
Тип помещения
Текущее использование
Высота помещений (по внутреннему обмеру)
Этаж расположения:
Материал стен:
Перегородки:
Полы:
Встроенное
Не используется
3,23 м
1 этаж
Монолитный каркас, кирпич
Ж/б панели
Керамическая плитка
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
19
Потолки:
Общий или отдельный вход, ориентация
входа
Ориентация окон, вид из окон, витринные
окна
Расположение помещения (изолированное,
смежное, смежно-изолированное)
Планировка
Конфигурация (функциональная, недостаточно функциональная, неадекватная)
Класс отделки (отсутствует, простая,
улучшенная, высококачественная, евроремонт)
Перечень и класс инженерного оборудования (импортное, частично импортное, современное отечественное, устаревшее отечественное)
Состояние отделки (новая, не требует ремонта, требует ремонта - косметического,
капитального)
Состояние инженерного оборудования
(новое, не требует замены, требует замены
- полной/частичной)
Физическое состояние помещения (для
целей сопоставления с объектамианалогами, состояние которых оценивается
по нижеприведенной шкале)
Обеспеченность связью и коммунальными
услугами
Наличие парковки и вспомогательных помещений
Обеспечение безопасности
Подвесные типа «Армстронг»
Имеется отдельный вход с улицы Партизанская
Окна выходят в сторону ул. Партизанская и во двор
Помещения смежно-изолированные
Многоугольной формы
Функциональная
Улучшенная
Частично импортное
Не требует ремонта
Не требует замены
Отличное
Телефон, вентиляция, освещение, отопление
Существует парковка для автотранспортных средств
Противопожарная и охранная сигнализация
Рисунок 5.1 План нежилого помещения (источник: выписка из технического паспорта)
ШКАЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ
Таблица № 5.3
Состояние
Критерии отнесения
Класс отделки
«Евростандарт» помещение пригодно к использованию по функциональ- евроремонт (ремонт
ному назначению, не имеет дефектов, после ремонта,
проведен с испольпроведенного с использованием высококачественных
зованием высококаотделочных материалов.
чественных отделочных материалов)
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
Класс оборудования
Состояние
отделки
импортное (высококановая
чественное электротехническое, санитарно-техническое, вентиляционное, пожарно-техническое и
охранное оборудова-
Оборудования
новое
20
ние (в том числе система принудительной
вентиляции и регулируемая отопительная
система)
Упрощенный
помещение пригодно к использованию по функциональ- высококачественная частично импортное новая или не новое или не
«евростандарт» ному назначению, не имеет дефектов, после ремонта по
(ремонт по отече- (типовое электротех- требует ретребует
отечественной технологии с комплексным использоваственной технолоническое, пожарномонта
замены
нием высококачественных отделочных материалов,
гии с комплексным техническое и охраноснащено типовым электротехническим, пожарноиспользованием
ное оборудование)
техническим и охранным оборудованием, находящимся
высококачественв работоспособном состоянии.
ных отделочных
материалов)
Отличное
помещение пригодно к использованию по функциональулучшенная
частично импортное новая или не новое или не
ному назначению, не имеет дефектов, не более одного
или отечественное
требует ретребует
года после ремонта по отечественной технологии с исмонта
замены
пользованием отечественных отделочных материалов.
Нормальное
помещение пригодно к использованию по функциональулучшенная
частично импортное
не требует
не требует
ному назначению без проведения ремонта, имеет незнаили отечественное
ремонта
замены
чительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы
штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя,
царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия
стен и полов).
Удовлетворипомещение пригодно к использованию по функциональ- простая или улучотечественное
требует костребует
тельное
ному назначению, имеет дефекты, устранимые с помошенная
метического частичной
щью косметического ремонта (мелкие трещины, местремонта
замены
ные нарушения штукатурного слоя, цоколя и стен, трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение
штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20%
поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в
углах, местах установки электрических приборов и у
дверных проемов; значительные повреждения покрытий
полов).
Неудовлетвори- помещение в текущем состоянии не пригодно к испольтребует ретребует
тельное
зованию по функциональному назначению, имеет дефекмонта
ремонта
ты, устранимые только с помощью значительного ремонта) не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и
капитальных стенах; поперечные трещины в плитах
перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади
более 20% потолка и стен, промерзание и продувание
через стыки панелей; материал пола истерт, пробит,
порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной
заменой. Требуется восстановление отделки.
Аварийное
помещение не пригодно к использованию по функциотребуется
требуется
нальному назначению, необходимо принятии неотложкапитальный полная заменых мер для его капитального ремонта: нарушена гидроремонт
на
изоляция; постоянные протечки через междуэтажные
перекрытия; требуется замена дверных (оконных) проемов и полов, а также замена инженерных сетей. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов
несущих конструкций.
Более полное представление об объекте можно получить из представленных в Приложении фотографий.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
21
5.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Рисунок 5.2 Схема расположения объекта оценки
Объект оценки расположен на 1 этаже шестнадцатиэтажного жилого дома на пересечении ул. Партизанская,/пр.
Комсомольский, в квартале между: ул. Партизанская - пр. Комсомольский – ул. Чкалова – пр. Ленина. Пр.
Комсомольский – одна из основных центральных магистралей города, характеризуется плотной степенью застройки и
дорогой недвижимостью. Ул. Партизанская – примыкающая к ней улица со средне оживленным движением.
Оцениваемое помещение расположено в крайней части здания (со стороны пр. Комсомольский), имеется
отдельное крыльцо. Прилегающая территория заасфальтирована, имеются зеленые насаждения.
Участок улицы оживленный, что соответствуют расположению на крупной улице, достаточно ликвидный в связи с близостью делового центра города и объектов социальной инфраструктуры.
Район застроен 6,9, 10,16- этажными новыми жилыми домами, административными зданиями, частными жилыми домами. В непосредственной близости от объекта расположены строящиеся жилые дома, Барнаульский юридический институт. По данным программы «ДубльГис. Барнаул», в оцениваемом здании (на 1 этаже) располагается два
банка, магазины, туристическая фирма, ТСЖ.
Транспортные условия. Подъезд к объекту с пр. Комсомольский, с ул. Партизанская. Дорога с асфальтовым
покрытием, в удовлетворительном состоянии. Участок расположен в центре, куда стекаются транспортный маршруты
из любой части города, но довольно далеко от оживленных дорог. Ближайшая остановка – «Комсомольский пр. (ул.
Чкалова)», находится в 250 м по пр. Комсомольский. Здесь останавливается 3 маршрута общественного транспорта
(автобус и маршрутные такси). Крупная остановка «Медуниверситет» находится в 700 м по пр. Ленина (22 маршрута
общественного транспорта – автобусы, троллейбусы, маршрутные такси).
Права на участок. Объектом оценки является встроенное помещение в многоэтажном жилом доме. Земельный
участок под оцениваемым помещением не выделен, документация на участок отсутствует.
ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
Таблица № 5.4
Местонахождение объекта оценки:
Престижность и привлекательность района
Удаленность от транспортных магистралей, транспортная доступность
Расстояние от остановок общественного транспорта:
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)
Расстояние от основных магистралей поселения
Типичное окружение
Плотность окружающей застройки, наличие и развитость социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 500 м). (медицинские
учреждения, школы, детские сады, торговые центры,
магазины, рынки и др.)
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры
Алтайский край, г. Барнаул, ул. Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский, д. 49
Хорошая
Участок расположен на красной линии по пр. Комсомольский
По пр. Комсомольский, в 250 м от оцениваемого участка остановка 3
маршрутов общественного транспорта («Комсомольский пр. (ул.
Чкалова)»), в 700 м по пр. Ленина – остановка 22 маршрутов общественного транспорта («Медуниверситет»)
Удовлетворительная
В 400 м – пр. Ленина, в 30 м – пр. Комсомольский
Типичным окружением являются новые многоэтажные жилые дома,
строящиеся жилые дома, частная жилая застройка
Застройка не плотная. В радиусе 500 м 8 офисов банков, супермаркет, бизнес-центр.
Район со слабо развитой инфраструктурой
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
22
(субъективная оценка)
Наличие расположенных рядом объектов, снижающих
либо повышающих привлекательность Объекта оценки,
и района в целом
Состояние прилегающей территории (субъективная
оценка)
Дополнительная существенная информация
Подобных объектов не выявлено
Состояние прилегающей территории удовлетворительное (асфальтированные тротуары, озеленение)
Местоположение объекта на карте приведено на рис.5.2
Заключение: В целом привлекательность месторасположения территории оценена как хорошая. Объект расположен в центре, в достаточно оживленном месте.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
23
6
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
НЕДВИЖИМОСТИ
В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной
ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом
наилучшего и наиболее эффективного использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово
целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
обычно выполняется:
для участка земли как свободного
для участка земли с существующими улучшениями.
АНАЛИЗ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКА, КАК СВОБОДНОГО
6.1
При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов,
являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет
максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Здание в целом, как единый объект недвижимости, безусловно, превышает стоимость участка земли. Т.о., относящийся к объекту оценки участок земли не
может рассматриваться как свободный. Поэтому Оценщик анализировал возможные варианты использования участка
с существующими улучшениями.
6.2
АНАЛИЗ ВАРИАНТОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку
каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед
проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является результатом
суждений Оценщика, исходя из анализа состояния рынка, на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая
лишь мнение, а не безусловный факт.
Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает
такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально
высокую текущую стоимость земли
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом исООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
24
пользование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет
приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Рассмотрим некоторые аспекты возможности использования объекта под различные виды коммерческих помещений.
Текущее использование оцениваемого объекта – офис.
Законодательных ограничений на использование объекта нет.
Анализ рынка недвижимости показывает, что стоимость продажи и арендные ставки для торговых площадей
выше, чем для офисных и производственно-складских помещений. Поэтому такое использование более эффективно.
Объемно планировочные решения помещений, их месторасположение с экономической точки зрения делают
не рациональным перепрофилирование под другие типы использования.
Т.о., как показывает опыт, наиболее осуществимым является текущее использование объекта. Учитывая особенности расположения и специфику помещений, наиболее эффективным вариантом также является текущее использование объекта, т.е. офисные (административные) площади.
Вторым заданием данной работы является определение величины рыночной арендной платы за объекты недвижимости. В целях определения величины рыночной арендной платы наиболее эффективным вариантом использования
также является использование оцениваемых площадей как офисные.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
25
7
АНАЛИЗ ВОЗМОЖНЫХ ПОДХОДОВ И ВЫБОР МЕТОДИК ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА
Определение рыночной стоимости объектов осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих
как на рынок объектов оценки в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта. При определении стоимости, обычно, используют три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход.
Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат – это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.
Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (стоимостью восстановления) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не
только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая
предпринимательской прибылью.
Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности. Стоимость замещения – это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
Главный принцип затратного подхода – поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс
расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса
получают путем суммирования стоимостей его частей.
Доходный подход.
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два наиболее распространенных метода:
метод прямой капитализации;
метод дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации прибыли подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину
дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в
текущую стоимость является ставка капитализации.
Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости,
как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с
недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.
Сравнительный подход.
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется
тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:
методом сравнения продаж;
методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов
недвижимости, как правило, за последние 3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж
является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность
характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор
листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
26
Для того, чтобы эти три подхода могли быть применены, оценщику необходимо собрать относящуюся к делу
информацию об объекте. Затем собранная информация анализируется с целью выявления наилучшего и наиболее эффективного способа его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость имущества является функцией его полезности и прямо зависит от возможности его использования.
Выбор того или иного подхода к оценке определяется следующими факторами: тип, качество, комплексность
анализируемой информации; специфика особенностей объекта оценки; конъюнктура рынка аналогичных объектов;
цель оценки; наличие потенциального покупателя (инвестора).
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по
отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
В данной работе оценка рыночной стоимости объекта произведена только сравнительным и доходным подходами:
В сравнительном использован метод сравнительного анализа продаж, поскольку он является более точным отображением рыночной стоимости объекта, нежели метод валового рентного мультипликатора, и
имеется достаточно информации по аналогичным объектам, выставленным на продажу на дату оценки.
В рамках доходного подхода для расчетов выбран метод капитализации дохода, т. к. доход от недвижимости является постоянным и практически неизменным, строительство здания завершено, объект в эксплуатации и не требует значительных вложений для получения от него дохода.
Затратный подход в расчетах не использовался. При определении стоимости объекта оценки затратным подходом не представляется возможным учесть стоимость земельного участка, поскольку оцениваемое нежилое помещение находится на 1 этаже жилого дома, расположенного на неделимом земельном участке. Многолетняя практика показывает, что для рынка недвижимости расчет рыночной стоимости с применением затратного подхода не является
корректным ориентиром стоимости. В затратном подходе для помещения невозможно учесть стоимость земельного
участка, так как объект является встроенным и находится в многоэтажном доме. Также, не возможно произвести расчет затрат на отдельно взятое помещение, так как оно должно быть построено в совокупности с другими факторами
(строительство всего здания). Расчет строительного объема и других размеров всего здания не возможен в связи с отсутствием технической документации на здание. Стоимость земельного участка (влияние местоположения на рыночную стоимость помещения) косвенно учитывается в сравнительном подходе через подбор аналогов по району расположения или подбора таких же встроенных аналогов. Поэтому при определении рыночной стоимости оцениваемого
встроенного помещения затратный подход не применялся.
Расчет величины рыночной арендной платы проводился сравнительным и доходным подходами. В доходном
подходе нами использовался метод капитализации «от обратного», т.е. в обратной последовательности от рыночной
стоимости здания подходят к чистому операционному доходу, и от него – к арендной ставке. В рамках сравнительного
подхода проводится анализ предложений подобных объектов. Затратный подход не применяется, поскольку рассчитанная по затратам ставка аренды не отображает реальной ситуации на рынке, и может привести к искажения итогового результата рыночной стоимости.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
27
8
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
8.1. РАСЧЕТ СТРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с
оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:
1.
Изучение рынка и выбор предлагаемых на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с
оцениваемым объектом.
2.
Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3.
Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4.
Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и
оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием
метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5.
Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости
оцениваемого объекта.
ПОДБОР АНАЛОГОВ
В процессе поиска информации о продаже или предложениях на продажу коммерческих объектов, нами были
просмотрены специализированные периодические издания за февраль-март 2014 г.: «Купи-продай», «Недвижимость.
Барнаул», «Аренда», «Новый Адрес» а также проведены консультации с риэлтерами.
Основным параметром, используемым при составлении списка, являлся характер текущего использования. При
этом объекты, разделенные по типу использования, в рамках своей группы различаются друг от друга по отдельным
характеристикам, что отражается в ценах – это месторасположение, размер помещений, техническое состояние объектов, вид права на земельный участок.
1.
тип использования – зависит от наличия тех или иных коммуникаций и благоустройств. По типу использования помещения делятся на административные, торговые (имеется канализация, отопление, освещение, водопровод, внутренняя отделка), производственные или теплые склады (канализация, отопление, освещение,
водопровод), холодные склады (освещение, водопровод или только освещение). Найденные аналоги разделены
на три вышеуказанные группы.
2.
дата продажи (предложения) – со временем стоимость объектов возрастает.
3.
месторасположение – известно, чем ближе расположение строения к центральным районам города, тем выше
стоимость объекта. Данное утверждение относится как к жилым объектам, так и к коммерческой недвижимости. В большей степени от удачного расположения зависит доходность торговых точек, а, соответственно, и
их рыночная стоимость. Здесь, помимо удаленности от центра, большое значение имеет удаленность от оживленных мест, крупных улиц.
4.
общая площадь – чем больше площадь здания, тем дешевле стоимость 1 кв.м.
5.
техническое состояние – как правило, административные и торговые здания различаются ремонтом – евроремонт или обычная отделка; для складов и производственных помещений большое значение имеет прочность
конструкций (отделка обычно простая, и влияния на цену помещения не оказывает). Кроме того, по данному
пункту проводится корректировка на износ – чем больше физический износ объектов, тем меньше рыночная
стоимость.
6.
земельный участок - одним из основных параметров является вид права, по которому земельный участок
принадлежит собственнику строения, и его площадь.
Далее была произведена выборка наиболее подходящих в качестве аналогов объектов недвижимости. Из имеющихся в открытой продаже предложений выбирались офисные помещения, схожей площадью, расположенные в центре на ближайших улицах. Перечень аналогов представлен в таблице № 8.1.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
28
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И АНАЛОГОВ
Таблица № 8.1
№
Адрес
1
ул. Партизанская, 105
Площадь
помещен,
кв.м.
125
2
ул. Партизанская, 105
210
3
ул. Пролетарская, 56
360
4
пр-т Комсомольский,
40
324
Объект оценки - ул.
Партизанская, д.
44/пр. Комсомольский, д. 49
181,4
Примечание
Цена, Цена за
Источник
тыс. руб. 1 кв. м ,
руб
продам нежилое помещение 125
11 250
90 000 http://www.avito.ru/barnaul/
кв.м. в жилом элитном доме Партиkommercheskaya_nedvizhi
занская, 105, свободная планировmost/prodam_ofis_v_tsentre
ка, возможно использовать под
_125_m_302245286
торговую площадь, под банк/офис и
пр. Цена 90000 руб./кв.м.
продам нежилое помещение 210
18 540
88 286 http://www.avito.ru/barnaul/
кв.м. в жилом элитном доме Партиkommercheskaya_nedvizhi
занская, 105, свободная планировmost/prodam_pod_bank_21
ка, возможно использовать под
0_m_302242419
торговую площадь, под банк/офис и
пр. Цена 90000 руб./кв.м.
ПРОДАМ офис, отдельный вход,
22 000
61 111 http://www.avito.ru/barnaul/
цоколь, 8 кабинетов, С/У, ремонт,
kommercheskaya_nedvizhi
арендаторы
most/ofisnoe_pomeschenie_
360_m_301017337
Продам офисное помещение общей 18 000
55 556 http://www.avito.ru/barnaul/
площадью 324 м2 . Объект предkommercheskaya_nedvizhi
ставляет собой встроенные нежиmost/prodam_ofis_gotovyy_
лые помещения в цокольном этаже
biznes_prжилого дома. Отдельный вход.
t_komsomolskiy_22334358
Материал наружных стен- кир1
пич.СКС (структурированная кабельная сеть) на 42 рабочих места,
охранно-пожарная сигнализация,
высокие потолки, два выхода(парадный и запасной), два электроввода от разных подстанций с
АВР, наличие оптоволокна с возможностью работы с различными
провайдерами связи, парковка на
15-18 машиномест.
Нежилое помещение (офис), 1
этаж жилого дома, в хорошем
состоянии, отдельный вход
Для более полного представления об аналогах приведена схема района с отмеченными объектами.
Рисунок № 8.1 Месторасположение аналогов
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
Агентство
8-902-998-7093
8-902-998-7093
8-913-238-6205
8-903-910-0021
29
Далее все аналоги сравнивались с объектами оценки для выявления отличий, требующих введения корректировок, по следующим пунктам:
Тип использования
Месторасположение;
Общая площадь;
Дополнительные улучшения;
Техническое состояние, отделка;
Земельный участок.
ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК
1. Цена предложения к реальной рыночной цене (Кт). В текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого
распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. По мнению оценщика, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены
во время торгов. На основании информации, представленной риэлтерскими компаниями, средняя скидка, которую оказывает Продавец Покупателю при продаже недвижимости, составляет 5-20% в зависимости от типа, размера и стоимости объекта. Оценщик принял наиболее вероятное значение корректировки в размере максимального значения 20 %.
2. Тип использования (Ки). При подборе аналогов основным параметром являлся тип использования. Для оцениваемого помещения в качестве аналогов используются объекты аналогичного назначения – встроенные помещения
офисного назначения, в связи с чем поправка не требуется.
3. Техническое состояние (Ктс). Оцениваемое помещение находится в жилом доме 2004 г. постройки. Износ основных конструктивных элементов здания по методу срока жизни составляет 10 % (исходя из возраста здания 10 лет и
срока экономической жизни подобных зданий из кирпича и ж/б плит 100 лет). Аналог №4 – это помещения в здании
схожих годов постройки, т.е. имеющие схожий износ конструктивных элементов – поправка не требуется. Аналоги
№№ 1,2 – это помещение в относительно новом здании (2009,2010 г. постройки), с износом конструктивных элементов 5 % (исходя из возраста здания 4-5 лет и срока экономической жизни 100 лет). Аналоги №3 – это помещение в новом здании (2012 г. постройки), с износом конструктивных элементов 2 % (исходя из возраста здания 2 года и срока
экономической жизни 100 лет).Поправка на техническое состояние конструктивных элементов рассчитывалась как
отношение остаточного коэффициента технического состояния оцениваемого объекта к аналогичному показателю
аналога:
Ктс = ((100-Износ объекта %)/100)/((100-Износ аналога %)/100)
Для торгово-офисных зданий большую роль играет отделка помещений. Оцениваемые помещения имеют улучшенную отделку, не требующую ремонта, в отличном состоянии, аналоги также с улучшенной отделкой в отличном
состоянии, поправка не применяется.
4. Месторасположение (Км). Все аналоги расположены поблизости от оцениваемого объекта, в центре за пр.
Комсомольский, на соседних улицах. Привлекательность месторасположения и окружающая инфраструктура одинакова, поэтому поправка не требуется.
5. Этаж (Кэт). Оцениваемый объект расположен на первом этаже жилого дома. Аналоги №3-4 расположены в
цоколе, к данным аналогам требуется поправка. Корректировка определяется в соответствии со Справочником оценщика недвижимости, по таб. 17 [5]. Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1 этаже составляет 0,84; обратный коэффициент – 1,19.
6. Общая площадь (Кп). Площадь помещений является одной из наиболее важных составляющих стоимости
объекта. Известно, что при прочих равных условиях, у объектов, имеющих большую площадь, единица площади стоит
меньше, чем у небольших зданий. В соответствии с Мониторингом предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Барнаула за 4 квартал 2013 г (по данным Компании RID Analytics) [10], определена зависимость
офисных объектов от площади. Используемые среднерыночные цены за кв.м. объекта недвижимости (по таб. № 3.4) и
соответствующие поправки на площадь приведены в таблице № 8.3.
СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ ПО Г. БАРНАУЛУ
В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИХ ПЛОЩАДИ, РАСЧЕТ ПОПРАВКИ НА ПЛОЩАДЬ
Таблица № 8.3
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Поправка на площадь Кп для площади 181,4 кв.м.
Офисные
до 100 м2
55 212
0,82
101-250 м2
45 530
1,00
Поправки Кп для конкретных аналогов приведены в таб. № 8.4.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
251-500 м2
35 523
1,28
Более 501 м2
34 732
1,31
30
7. Земельный участок (Кз). Так как среди аналогов нет объектов с земельными участками (аналоги – встроенные
помещения, как и оцениваемый объект), то поправка не применяется.
РАСЧЕТ ПО СРАВНИТЕЛЬНОМУ ПОДХОДУ
Здесь стоимость аналогов подводится к стоимости оцениваемого объекта. В первую очередь, если есть, применяются абсолютные поправки, т.е. те, которые выражены в рублях, путем прибавления их к рыночной стоимости аналога. Затем рассчитываются стоимости 1 кв.м. аналогов, на которые умножаются относительные поправки. Таким образом, мы получили откорректированные стоимости единицы площади аналогов. Стоимость квадратного метра оцениваемого объекта определялась как среднеарифметическая величина стоимостей квадратного метра аналогов.
Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом представлен в таблице 8.4.
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Таблица № 8.4
№
1
2
3
4
Адрес
Аналоги
ул. Партизанская, 105
ул. Партизанская, 105
ул. Пролетарская, 56
пр-т Комсомольский, 40
Среднеарифметическая
стоимость 1 кв.м.
Объект оценки - ул. Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский, д. 49
Площадь,
кв.м.
Цена, тыс.
руб.
125
210
360
324
11 250
18 540
22 000
18 000
Цена за 1 Износ, %
кв. м , руб.
90 000
88 286
61 111
55 556
5
5
2
10
Кт
Ктс
Км
Кэт
Кп
Откоррект.
стоим. 1 кв.м.,
руб.
0,80
0,80
0,80
0,80
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,19
1,19
1,00
1,00
1,28
1,28
64 800
63 566
67 110
67 788
65 816
181,4
10
11 939 022
Заключение:
Рыночная стоимость оцениваемого помещения, по состоянию на 04.04.2014 г., полученная на основе сравнительного подхода, составляет 11 939 000 рубля.
8.2. РАСЧЕТ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход
недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в
будущем соответствующего дохода.
Доходный подход реализуется двумя методами: метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации. Различаются эти методы лишь способом преобразования потока доходов.
При использовании метода прямой капитализации в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временный период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого
использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного
периода. Метод прямой капитализации в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста
будут постоянными). Применение второго метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Отсутствие ретроспективных прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса. Для оценки объектов недвижимости, как правило, используется метод прямой капитализации.
Прямая капитализация предполагает время получения доходов, равным одному году, а поток стабильным.
В рамках данного метода стоимость рассчитывается по формуле:
С = ЧОД / К
С – стоимость;
ЧОД – чистый операционный доход;
К – коэффициент капитализации.
Наиболее эффективным использованием объекта недвижимости является его сдача в аренду.
Определение ставки арендной платы.
Ставка арендной платы была принята оценщиками, исходя из сложившихся цен на рынке недвижимости Алтайского края. Источниками информации о листингах являлись средства массовой информации (газеты «Купи-Продай»,
«Недвижимость. Барнаул», «Новый адрес», «Аренда» за февраль-март 2014 г.).
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
31
Расчет ставки приведен в таблице № 9.1, при оценке величины арендной платы сравнительным подходом. Рыночная стоимость аренды составила 720 руб. за 1 кв.м. в месяц с НДС.
Определение потенциального валового дохода (ПВД)
Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.
В рассматриваемом случае, ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100 % занятости, без учета потерь
и расходов.
Расчет ПВД производится по формуле: ПВД = А * S*12 месяцев, где:
А – ставка арендной платы (ежемесячная);
S – площадь, сдаваемая в аренду; составляет 181,4 кв.м.
Определение действительного валового дохода (ДВД).
ДВД – действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.
Обычно Потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный
показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего
анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и
на этой основе рассчитывают коэффициент недоиспользования объекта недвижимости. Поскольку необходимая информация отсутствует, была взята средняя величина потерь. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости, по таб. 7 [5] процент недозагрузки при сдаче в аренду офисно-торговых объектов классов А и В составляет 12%.
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей, необходимо учесть Прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату. Для оцениваемого объекта Прочие доходы = 0 рублей.
Определение операционных расходов.
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- расходы (резерв) на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как
правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на менеджмент. По оцениваемому объекту имеются следующие постоянные статьи затрат:
налог на имущество, составляет для юридических лиц 2,2 % от балансовой стоимости. Данные о балансовой
стоимости оцениваемого помещения не предоставлены. При отсутствии балансовой стоимости, для расчетов
в целях оценки возможно применение в качестве налогооблагаемой базы результата расчетов рыночной стоимости без НДС (исходя из предположений, что потенциальный собственник помещения поставит объект на
баланс по цене приобретения, без НДС). Исходя из полученной стоимости помещений в сравнительном подходе (12 924 000 руб. с НДС), налог может составить 240 956 руб.
налог на землю - взимается в соответствии со ст. 394 гл. 31 налогового кодекса РФ. Так как заказчиком не
было предоставлено документов о земельном участке, и к тому же оцениваемое помещение является встроенным, налог на землю равен 0.
Затраты на управление, менеджмент, рекламу приняты в размере 1 % от ДВД.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня
предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы – это расходы на коммунальные платежи, расходы на
обеспечение безопасности и т.д. В нашем случае, при данных арендных ставках, коммунальные расходы оплачивает
арендатор, т.е. расходы равны 0 руб.
Расходы на замещение в рамках операционных затрат не рассчитываются, поскольку возврат капитала (при
оценке методом капитализации) предполагается учитывать в ставке капитализации.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
32
Определение чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход рассчитывается как разница между величиной эффективного валового дохода и
величиной операционных расходов.
Расчет ставки капитализации.
Ставка капитализации представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая
решение о вложении денег в конкретный проект. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более
высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки заключается в оценке рисков, связанных с
вложением денег в конкретный актив. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна будет выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными
инвестициями;
Нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений, причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Существует несколько методов определения ставки капитализации.
В данной работе оценщик использовал кумулятивное построение для расчета ставки доходности инвестиций.
Ставка строится из следующих составляющих:
Безрисковая ставка дохода;
Премии за риск, в т.ч.:
Премия за вложения в недвижимость;
Премии за низкую ликвидность недвижимости;
Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка процента вложения в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы
ни было риска не возврата». В настоящий момент в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ. С
14.03.2014 г. доходность ОФЗ к погашению составляет 8,85 % (журнал «Эксперт» № 13 (892) от 24 марта 2013 г.).
Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемых объектов на рынке. По прогнозам, уровень инфляции в России в 2014
году составит около 5 % [http://www.gazeta.ru/business/2013/09/27/5671733.shtml] Предполагаемое время экспозиции
коммерческой недвижимости – 12 месяцев. Тогда надбавка за ликвидность составляет 5 %.
Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. В результате анализа рынка страховых компаний выявленный максимальный
размер тарифной ставки составил 1,0 % от страховой суммы.
Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом
коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Экспертная оценка величины премии за данный вид
риска, при вероятном интервале значений 0 – 5 % составила 1 %.
Норма возврата капитала принимается в соответствии с остаточным сроком службы зданий. Срок жизни зданий из ж/б плит и кирпича составляет 100 лет [Александров. Ценообразование в строительстве.] В соответствии с износом (10 %), остаточный срок жизни оцениваемого объекта составляет 90 лет. Таким образом, ежегодная норма возврата капитала до окончания срока службы объекта составит 1,11 %.
РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Таблица № 8.5
Ставка
Безрисковая ставка дохода
Поправка на низкую ликвидность
Поправка за риск вложения в недвижимость
Расходы на инвестиционный менеджмент
Ставка доходности
Норма возврата капитала
Ставка капитализации
%
8,85
5,00
1,00
1,00
15,85
1,11
16,96
Оценка рыночной стоимости здания доходным подходом представлена в таблице 8.6.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
33
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Таблица № 8.6
№
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Показатель
Площадь объекта, кв.м.
Аренда, руб./ кв.м.
Потенциальный валовый доход (ПВД), руб
Убытки от вакансии и неплатежей, %
Действительный валовый доход за год (ДВД), руб
Рыночная стоимость без НДС, руб.
Условно-постоянные расходы, руб
в том числе:
Налог на имущество (2,2 % от п/п 6), руб.
Налог на землю, руб.
Затраты на управление (1 % от ДВД - п/п 5), руб.
Условно-переменные расходы, руб
Расходы на замещение (0,95 %), руб.
Операционные расходы, руб. (сумма п/п 8, 9 и 10)
Чистый операционный доход (ЧОД), руб.
Ставка капитализации, %
Стоимость объекта
Офисные помещения
181,4
720
1 567 296
12
1 379 220
10 117 816
236 384
222 592
0
13 792
0
0
236 384
1 142 836
0,1696
6 738 422
Заключение:
Рыночная стоимость оцениваемого помещения, по состоянию на 04.04.2014 г., полученная на основе затратного подхода, составляет 6 738 000 рублей.
8.3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков
каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой производится анализ.
3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Метод сравнения продаж считается наиболее точным отражением цены, которая может возникнуть на рынке. В
то же время не стоит слишком доверять исходной информации из-за её «непрозрачности» об условиях продаж объектов, ценах сделок. Тем не менее, поскольку в настоящий момент хорошо развит рынок недвижимости, данный подход
будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный
инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Результатам, полученным с использованием этого метода, как правило, придается большой вес при оценке объектов коммерческой недвижимости, особенно, если не требуется значительных затрат на реконструкцию и ремонт. В то же время следует
учесть большую долю субъективизма, присутствующую в расчетах.
Принятые в результате анализа весовые коэффициенты, отражающие достоверность результатов, полученных
различными подходами, и рассчитанная с их помощью итоговая рыночная стоимость помещения представлены в таблице 8.7:
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
Таблица № 8.7
Подход
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Итого:
Результат
расчетов, руб.
11 939 000
6 738 000
Коэффициент
0,6
0,4
Рыночная стоимость, руб.
7 163 400
2 695 200
9 858 600
Таким образом, согласованная рыночная стоимость нежилого помещения составила, с учетом округления,
9 859 000 руб.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
34
9.
РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
Расчет величины арендной платы в данном отчете проведен двумя подходами: доходным и сравнительным. Затратный подход при расчете арендной платы не отражает размера рыночной величины, в связи с чем не применялся.
9.1. РАСЧЕТ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ («ОТ ОБРАТНОГО»)
Доходный подход реализуется двумя методами: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации прибыли. Различаются эти методы лишь способом преобразования потока доходов. При оценке недвижимости
наиболее подходит метод капитализации прибыли.
Соответственно, зная стоимость недвижимости можно предположить величину прибыли, которую она принесет,
поскольку одним из факторов, формирующих рыночные цены, является предполагаемая прибыль, а наиболее распространенным способом получения прибыли является сдача недвижимости в аренду.
Сущность данного подхода выражается формулой:
С = ЧОД / К
где:
С – рыночная стоимость объекта недвижимости;
ЧОД – чистый операционный доход;
К – ставка капитализации.
Расчет чистого операционного дохода
В рамках данного подхода чистый операционный доход (из которого определяется арендная ставка) можно рассчитать по формуле:
ЧОД = С * К
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости (С) показан в 8. разделе данного отчета. Рыночная стоимость коммерческих помещений составляет 9 859 000 руб.
Расчет ставки капитализации.
Ставка капитализации представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая
решение о вложении денег в конкретный проект. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более
высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки заключается в оценке рисков, связанных с
вложением денег в конкретный актив. По оцениваемому объекту уже определен коэффициент капитализации, при расчете рыночной стоимости недвижимости (раздел 8.2 настоящего отчета). Коэффициент капитализации составляет
0,1668.
Т.о., ЧОД = 9 859 000 * 0,1696 = 1 672 086 руб.
Расчет арендной платы
ЧОД = ДВД – ОР = (ПВД – Потери + Прочие доходы) – ОР
Распишем формулу в обратной последовательности:
ПВД = ДВД + Потери – Прочие доходы = ЧОД + ОР + Потери – Прочие доходы
ОР – операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования
объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
ОР = Расходы на замещение + Налог на имущество + Налог на землю + Прочие расходы
Расходы на замещение рассчитывают как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Поскольку затраты
на замещение учитываются при определении ставки капитализации, то в натуральном выражении к остальным расходам они не прибавляются.
Налог на имущество. Составляет 2,2 % от среднегодовой остаточной (балансовой) стоимости. Вместо балансовой стоимости использовалась рыночная стоимость помещений (без НДС), составившая 8 355 085 руб.
8 355 085* 0,022 = 183 812 руб.
Налог на землю. Поскольку оцениваемый объект является встроенным помещением, налог на землю не учитывается.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
35
Прочие расходы. Включают в себя управленческие расходы, менеджмент, рекламу; приняты в размере 1 % от
суммы дохода, что составляет 16 721 руб.
Т.о., операционные расходы составят:
ОР = 183 812+ 16 721 = 200 533 руб.
ДВД – действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. ДВД = ЧОД + ОР = 1 672 086 + 200 533 = 1 872 619 руб.
Аренда = ПВД = ДВД + Потери – Прочие доходы
ПВД - потенциальный валовой доход от сдачи в аренду недвижимости - это суммарная величина годовой
арендной платы, с учетом предоставления дополнительных услуг.
Обычно Потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный
показатель. Также необходимо учесть Прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного
объекта недвижимости. Как было указано ранее, прочие доходы равны 0, а потери составляют 12 % от ПВД, т.е.
ДВД = ПВД – ПВД * 0,12 = ПВД * 0,88, тогда
Аренда = ПВД = ДВД / 0,88 = 1 872 619 / 0,88 = 2 127 976 руб.
Заключение:
Ежегодная арендная плата оцениваемого помещения, по состоянию на 04.04.2014 г., полученная на основе доходного подхода, составляет 2 127 976 рублей.
9.2. РАСЧЕТ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Процедура расчета арендной платы сравнительным подходом аналогична расчету рыночной стоимости недвижимости. Описание и этапы оценки представлены в 5 разделе настоящего отчета.
Подбор аналогов
Ставка арендной платы была принята оценщиками, исходя из сложившихся цен на рынке недвижимости Алтайского края. Источниками информации о листингах являлись средства массовой информации (газеты «Купи-Продай»,
«Недвижимость. Барнаул», «Новый адрес», «Аренда» за февраль-март 2014 г.).
Далее к стоимости аналогов применен поправочный коэффициент, отражающий отличие объекта по каким-либо
параметрам. Основными факторами, влияющие на стоимость аренды, помимо типа использования помещений, является наличие коммуникаций, этаж, месторасположение и техническое состояние.
Торг. по данным Справочника оценщика недвижимости, по таб. 1 средняя скидка на арендные ставки офисноторговых объектов 7%, коэффициент равен 0,93.
Месторасположение. За аналоги к оцениваемому зданию принимались офисные помещения, расположенные в
центре, схожие по привлекательности месторасположения. Так наиболее престижными для офиса считаются «красная
линия», центральные кварталы города, где сосредоточены бизнес-центры, офисы банков, иных финансовых учреждений, органы власти. Оцениваемый объект расположен в центре, на красной линии крупного проспекта; аналоги расположены поблизости, также на красной линии, поправка не требуется.
Состояние отделки помещений по аналогам схоже с оцениваемым – отделка стандартная офисная, ремонт не
требуется. На привлекательность офиса также влияет тип здания, планировки, наличие современных систем. Объект
оценки, также как и аналоги №№ 1-4, располагаются в новых жилых зданиях повышенной комфортности, т.е. физические характеристики одинаковы.
Корректировка на этаж определяется по данным Справочника оценщика недвижимости, по таб. 13. Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных на втором и выше этажах, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1 этаже составляет 0,86; обратный коэффициент – 1,16. Данная корректировка относительно
помещений, расположенных в цоколе, составляет 0,84; обратный коэффициент – 1,19.
Корректировка на площадь. Площадь объекта оценки 181,4 кв. м, площади аналогов различные. Поправка рассчитывается по данным Мониторинга предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Барнаула за 4 квартал 2013 г (по данным Компании RID Analytics
ПОПРАВКА НА ПЛОЩАДЬ
Таблица № 9.1
Средняя цена, руб. за 1 кв. м
Объект оценки (181,4 кв.м)
до 100 м2
477
0,99
Офисные
101-200 м2
473
1,00
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
201-600 м2
425
1,11
Более 601 м2
355
1,33
36
РАСЧЕТ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Таблица № 9.2
№
Адрес
1 Партизанская, 92
2 Партизанская, 92
3 ул. Пролетарская,
50
Примечание
3-Й ЭТАЖ .ЕВРОРЕМОНТ.
ТЕЛЕФОН .ИНТЕРНЕТ
.ОХРАНА .ДОМОФОН. ОТ
СОБСТВЕНИКА. ТЕЛ 6093-78 (коммунальные оплачиваются отдельно)
Сдается офисное помещение, проведены телефон и
интернет, сделан ремонт., 3
этаж(коммунальные оплачиваются отдельно)
Сдам готовый банковский
офис. Пролетарская, 50.
Площадь 348,9 кв метров.
Кассовый узел, опер зал,
серверная, кабинеты, система ОПС, видеонаблюдение,
парковка. 800 руб за метр в
месяц. (коммунальные оплачиваются отдельно)
Источник
ПлоСтавка
Здание
щадь, аренды,
кв.м. руб. / кв.м.
Корректировка на
Ставка
плоторг эта место- аренды,
щадь.
ж распол руб./кв.м.
http://www.avito.ru/barnaul
/kommercheskaya_nedvizh
imost/sdam_ofis_partizans
kaya_92._of_18_kvm_175
422027
18
650
современ
0,99
0,93
1,16
1,00
695
http://www.avito.ru/barnaul
/kommercheskaya_nedvizh
imost/ofisnoe_pomeschenie
_40_m_273318312
40
600
современ
0,99
0,93
1,16
1,00
642
800
современ
1,11
0,93
1,00
1,00
828
http://www.avito.ru/barnaul
/kommercheskaya_nedvizh 348,
imost/ofisnoe_pomeschenie 9
_348.9_m_274724695
Офисные помещения
720
Рыночная стоимость рассчитана как среднерыночная величина откорректированных стоимостей аналогов и составила 720 руб. за 1 кв.м. в месяц с НДС
Тогда ежегодная арендная плата равна:
181,4*720*12= 1 567 296 руб.
Заключение:
Ежегодная арендная плата оцениваемого помещения, по состоянию на 04.04.2014 г., полученная на основе
сравнительного подхода, составляет 1 567 296 руб.
9.3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
В работе оценщиком были применены два возможных подхода к оценке рыночной арендной платы.
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам
оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в
результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Сравнительный подход (метод сравнения продаж) считается наиболее точным отражением рыночной стоимости. Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по аренде
недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. Однако здесь надо
учесть, что стоимость предложений не всегда соответствует реальной цене из-за вполне здорового желания владельца
реализовать свои права как можно дороже.
Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости. В данной
работе был применен метод капитализации прибыли, но в обратном порядке. Рассчитав рыночную стоимость недвижимости и ставку капитализации, мы определили возможный доход от сдачи объектов в аренду. Недостатком данного
подхода является большая доля субъективных суждений, поэтому достоверность результатов напрямую зависит от
квалификации Оценщика.
Затратный подход при расчетах не применялся.
В результате анализа имеющейся информации и сравнения методов, сравнительному подходу придали
наибольший коэффициент 0,8, доходному - 0,2.
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Таблица № 9.3
Методы оценки
Затратный подход (метод удельной единицы)
Доходный подход (метод рекапитализации)
Сравнительный подход (метод сравнения продаж)
Согласованная стоимость
Площадь помещений, кв.м.
Стоимость,
руб.
2 127 976
1 567 296
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
Весовой коэффициент
0,2
0,8
Рыночная стоимость, руб.
425 595
1 253 837
1 679 432
181,4
37
Ставка аренды 1 кв.м. в месяц (округленно), с учетом НДС
Размер рыночной арендной платы за помещения в месяц
Размер рыночной арендной платы за помещения в год
772
140 041
1 680 492
Ставка аренды 1 кв.м. оцениваемого помещения составляет 772 руб. в месяц (с НДС), без учета коммунальных платежей.
Размер ежемесячной рыночной арендной платы за объект недвижимости составил 140 041 руб.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
38
10.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем анализе методиках оценки, мы пришли
к следующему заключению:
Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 181,4 кв.м., расположенного по адресу:
г. Барнаул, ул. Партизанская, д. 44/пр. Комсомольский, д. 49, по состоянию на 04.04.2014 г. составляет
9 859 000 (Девять миллионов восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей (в т.ч. НДС)
Величина ежемесячной арендной платы за нежилое помещение составляет 140 041 рублей,
или 772 (Семьсот семьдесят два) руб./кв.м. (без учета коммунальных платежей и расходов на содержание помещения)
Оценщик ___________________________ Ромина А. С.
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
39
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1: ФОТОМАТЕРИАЛ
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
40
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
41
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
42
ПРИЛОЖЕНИЕ 2: КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ
Сравнительный подход
Аналог № 1 (http://www.avito.ru/barnaul/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_ofis_v_tsentre_125_m_302245286)
Аналог № 2 (http://www.avito.ru/barnaul/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_pod_bank_210_m_302242419)
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
43
Аналог № 3
(http://www.avito.ru/barnaul/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_360_m_301017337)
Аналог № 4 http://www.avito.ru/barnaul/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_ofis_gotovyy_biznes_prt_komsomolskiy_223343581
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
44
Доходный подход
Аналог № 1 (http://www.avito.ru/barnaul/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_ofis_pod_bank_210_m_302081085)
Аналоги № 2
(http://www.avito.ru/barnaul/kommercheskaya_nedvizhimost/sdam_ofis_partizanskaya_92._of_18_kvm_175422027)
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
45
Аналоги № 3 http://www.avito.ru/barnaul/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_40_m_273318312
Аналоги № 4 http://www.avito.ru/barnaul/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_348.9_m_274724695
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
46
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
47
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
48
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
49
ООО «Эстима»
Оценка всех видов собственности
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
889
Размер файла
4 934 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа