close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ

код для вставкиСкачать
РЫНОК
НЕДВИЖИМОСТИ
ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ
ДОГОВР
ЧАСТНЫЕ
КВАДРАТЫ
www.kvadraty.kz
информационный портал
о недвижимости
03 (06) март 2008
СОДЕРЖАНИЕ
Собственник:
ТОО «Агентство недвижимости
«Квадраты. kz»
Главный редактор:
Евгений Бондарев
В НОМЕРЕ:
Автор:
Оксана Лисицкая
НАШИ ПАРТНЕРЫ . ........................................................................................... 4
Дизайн и верстка:
Тимур Адильгиреев
Цветокоррекция,
допечатная подготовка:
Иван Мельник
Мнение авторов может не совпадать с мнением редакции.
Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных материалах.
Распространяется в качестве
приложения к журналу
«Voyager», а также бесплатно
в бутиках, элитных жилых комплексах, местах отдыха и развлечений, и т. д.
Адрес редакции:
г. Алматы,
ул. Жазылбека, 20
офис 36
Телефон рекламной
службы:
+7 (327) 227 12 29, 227 12 30,
227 12 31
Отпечатано на:
Полиграф комбинате
ТОО «Корпорация Атамура»
г. Алматы, ул. Макатаева, 41
Свидетельство о постановке
на учет средства массовой
информации № 8401-ж
от 11.06.07
Выдано: Министерство
культуры и информации
Республики Казахстан
Периодичность:
один раз в месяц
Тираж:
10 000 экземпляров
Перепланировка поневоле ...................................................... 8
эксклюзивный договор ........................................................... 11
ао “квадрат-сервис” ............................................................................15
VIP обмен валюты . ................................................................................16
охранное агентство
“имперская безопасность” ....................................................18
Африканские страсти
по недвижимости..................................................................................20
мужчина, женщина
и покупка квартиры ........................................................................ 22
продажа недвижимости
......................................................
24
НАШИ ПАРТНЕРЫ
«Одно из главных достоинств АО «Имсталькон» —
мощный производственный потенциал и высококвалифицированный персонал, способный решать вопросы
строительно‑монтажного производства любой сложности. Мы ценим и не забываем наши лучшие традиции
и опыт, приобретенные за полувековую деятельность
при создании практически всего промышленного комплекса Казахстана.
Сегодня мы рады поделиться опытом и знаниями с молодыми развивающимися компаниями. Агентство недвижимости «Квадраты. KZ» за короткий срок зарекомендовало себя как надежный партнер в области продаж наших
строений (жилой комплекс «Каргалы». Прим. ред.), и сегодня мы готовы вместе двигаться дальше. На пути большой
строительный проект, в котором основным своим партнером по продажам мы видим именно «Квадраты. KZ».
Успехов!»
Генеральный директор АО «Имсталькон»
Владимир Кананыхин
АО «Имсталькон» — крупнейшая
строительно‑монтажная компания в Казахстане
На строительном рынке АО «Имсталькон» начало свою деятельность в 1956 году,
когда в городе Алма-Ате был организован
монтажный трест «Казстальконструкция»
с монтажными подразделениями в областных центрах.
В связи с бурным ростом развития горнодобывающей, металлургической, химической, цветной, нефтедобывающей промышленности и жилищно-гражданского
строительства в дальнейшем в Республике
были созданы тресты «Казмонтажстройдеталь» для изготовления строительных
конструкций и еще один монтажный трест
«Казстальмонтаж». Распределив по областям сферы деятельности, каждый трест
обеспечивал поставку и монтаж металлических конструкций в своем регионе.
Силами этих трестов осуществлялось
строительство всех промышленных и уни-
03 (06) март 2008
кальных объектов в Республике Казахстан
и оказывалась помощь регионам России,
Туркмении, Кыргызстана, Узбекистана.
В целях улучшения координации и взаимной увязки всего производственного процесса на базе этих трех трестов в 1989 году
было создано строительное монтажно-промышленное объединение «Казстальмонтаж», которое в 1992 году преобразовалось
в акционерное общество «Имсталькон».
Теперь это мощная организация, в составе которой 21 филиал, в том числе 1 проектно-конструкторское бюро, 4 завода по изготовлению металлических конструкций и 15
монтажных фирм, одна из которых в Кыргызской Республике, и 1 представительство
в Кыргызской Республике.
За время своей деятельности Общество
изготовило и смонтировало в общей сложности более 5 млн. тонн металлоконструкций.
Жилой комплекс «Арай»
на пересечении улиц:
Сатпаева — Жарокова — Мынбаева — Айтиева
Сдача первой очереди строительства: III-й квартал 2008 года
По всем интересующим Вас вопросам обращайтесь
в Агентство недвижимости «Квадраты. kz» по телефонам:
227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, 8 701 713 www.kvadraty.kz
35 22
ПОМОЖЕТ ВАМ:
Профессионально подобрать интересующую Вас
недвижимость
Купить/продать квартиру, дом, офис, земельный
участок, промышленную базу и любую другую недвижимость на приемлемых для Вас условиях
Выгодно арендовать или сдать в аренду подходящую Вам недвижимость на любой срок
Юридически грамотно оформить сделку согласно
действующему законодательству РК
Ознакомиться и оформить наиболее выгодные
условия ипотеки
03 (06) март 2008
Своим клиентам мы предоставляем:
Опыт и профессионализм. Мы поможем выгодно
продать Вашу недвижимость, приобрести земельный
участок под строительство, подобрать наиболее
оптимальный вариант покупки или аренды квартиры
— элитной или эконом-класса, новой или на вторичном
рынке. Опытные риэлторы предоставят уровень
обслуживания,
достойный
Вашего
доверия
и соответствующий Вашим ожиданиям.
Законность и прозрачность сделки. Консультации
наших специалистов помогут Вам юридически
грамотно оформить сделку, избежав при этом
возможных подводных камней, быстро подобрать
справки и документы, предложат оптимальную
схему
финансовых
расчетов,
зарегистрируют
сделку в государственных органах в соответствии
с законодательством Республики Казахстан.
Экономию времени и денег. За минимальную
комиссию агентства от стоимости Вы получите полный
спектр риэлторских услуг, включая выезд к клиенту
на дом, оперативное проведение оценки стоимости,
поиск и подбор вариантов, проведение переговоров
и просмотров, консультации специалистов, адресное
проведение рекламной кампании, юридическое
сопровождение сделки. Вам остается только сделать
выбор.
Интересы клиента и профессионализм
– фундамент нашего успеха.
По всем интересующим Вас вопросам обращайтесь по телефонам:
227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, +7 701 713 35 22
info@kvadraty.kz
www.kvadraty.kz
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Перепланировка поневоле
Сергей Нечаев
Источник: Ежедневная газета
по недвижимости КДО
Свобода от стен
Как известно, покупатель квартиры со
свободной планировкой получает только наружные и межквартирные стены, пол, потолок, остекление, систему отопления (без
радиаторов), канализационные стояки, вентиляционные каналы и так называемую
“дверь на выброс”. Даже электропроводка обычно заканчивается щитками на лестничной клетке. Причем именно монолитные
дома, которые и сдаются со свободной планировкой (в отличие от панельных), отличаются особо неровными вертикальными и горизонтальными поверхностями, что требует
огромных трудовых и материальных затрат
просто для приведения их к традиционной
перпендикулярно-параллельной геометрии,
не говоря уже о чистовой отделке.
За рубежом покупка такого квазижилища показалась бы обывателю странной идеей. Но нам при нынешнем дисбалансе предложения и спроса выбирать не приходится:
либо бери убогую панель, либо покупай пустую бетонную коробку (к тому же обычно
кривую). Плюсы, конечно, тоже есть: в такой
квартире не нужно ничего разрушать. Наоборот, придется сооружать те же межкомнатные перегородки. Но хорошо известно,
что именно такие строительные работы относятся к наиболее трудоемким и дорогостоящим. Подсчитано, что только возведение
внутренних стен стоит примерно 150 долларов в пересчете на 1 кв. м квартиры, а все превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилье делает ее дороже в 1,5-2
раза. Хорошая экономия для застройщика.
Кирпичи и немного фантазии
Владельцу такой квартиры следует быть
готовым к массе проблем, связанных с так
называемой перепланировкой поневоле. При
замерах БТИ отсутствующие перегородки
намечены с помощью разложенных на полу
кирпичей. То, что это фикция, работников
БТИ не волнует. Хотите реальные стены другой конфигурации или расположения - со
03 (06) март 2008
гласовывайте перепланировку. А этот увлекательный процесс регламентирует множество
федеральных и московских документов, начиная от Жилищного, Гражданского и Уголовного кодексов и кончая всевозможными
постановлениями московского правительства и распоряжениями мэра.
Свободная планировка тоже имеет определенные ограничения, и требует согласования практически все: устройство дверных
проемов, остекление балконов, установка
обычных розеток и т.д. Категорически запрещается: переносить ванные комнаты, переносить кухни в жилое помещение, сносить
и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клетки, менять
внешний вид и сохранность фасадов, затруднять доступ к инженерным коммуникациям
и отключающим устройствам, образовывать
комнаты без естественного освещения и без
отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счет жилой, увеличивать
площадь помещений за счет присоединения
балконов и лоджий.
Огласите весь списочек, пожалуйста!
Для “перепланировки поневоле” всяких
бумаг потребуется точно так же “вагон и маленькая тележка”, как и для обычной. Прежде
всего, нужно будет заказать изготовление
технического заключения и проекта перепланировки квартиры в проектной организации,
имеющей лицензию Госстроя. Разработка такого проекта обходится в 50-100 долларов и
даже более в расчете на 1 кв.м площади.
Последовательность действий для получения разрешения на перепланировку такова:
- БТИ (получение поэтажного плана,
экспликации и прочих необходимых документов);
- получение ТЗК (технических условий).
Изготовление проекта специализированной
проектной организацией;
- получение разрешений Пожарной инспекции;
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
- АПУ (архитектурно-планировочного
управления);
- АТИ (административно-технической
инспекции);
- получение разрешений СЭС (санэпидемстанции), газо-технической инспекции
или справки о том, что дом не газифицирован;
- прохождение жилищной инспекции,
согласование на ремонт с соседями по этажу сверху и снизу, гарантийные обязательства на проведение ремонта, страхование ремонта, получение справки балансодержателя
дома, договор с управляющей компаний.
Почти за каждым пунктом этого меню
стоят обивание порогов, очереди и дополнительные расходы.
Если слова “свободная планировка” все
еще кажутся вам рекламным слоганом, то
это еще не конец. Затем идет прохождение
документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение. Итоговым
этапом является получение распоряжения о
перепланировке. На основании разрешения
МВК уже можно проводить ремонт с перепланировкой, а затем вносить новые сведения в БТИ и Регистрационную палату или
ДГМИ (Департамент государственного муниципального имущества).
Почем свобода для народа?
Стоимость и сроки согласования перепланировки зависят от сложности предполагаемых работ. Согласование простой перепланировки, включающей обычно разборку
ненесущих перегородок (в данном случае это
неактуально), устройство проемов в ненесущих перегородках (тоже), устройство новых
ненесущих перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, замену инженерного
оборудования при сохранении стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации стоит 500-700 долларов и производится за срок от 30 дней.
Согласование более сложной перепланировки, включающей устройство туалетов,
ванных комнат и кухонь, замену сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения и т.д. стоит
1500-2500 долларов и занимает от 2 до 4 месяцев. Согласование очень сложной перепла-
нировки (по уже готовому проекту), а именно: перепланировка квартир со свободной
планировкой также занимает от 2 до 4 месяцев и стоит от 2500-3000 долларов.
Помимо времени и денег, этот процесс
требует от перепланировщика еще и очень
крепкой нервной системы. Помимо многочисленных ограничений (часть из которых
была упомянута), не менее важна проблема
сроков, в течение которых в доме будут происходить строительные работы. По нормам
на разработку проекта перепланировки, согласование и утверждение требуется от двух
до четырех месяцев, однако нередко эта бюрократическая операция растягивается на
гораздо большее время. Само же превращение квартиры со свободной планировкой в
реальное жилище может затянуться на год
и более. При этом хорошо, если все жильцы
дружно начинают обживать новый дом. Однако на практике так не бывает, и перманентная стройка в доме продолжается много-много лет, не давая уже отмучившимся спокойно
жить в своем перепланированном жилище.
Находчивый платит дважды
В заключение хотелось бы сказать, что,
приобретая квартиру со свободной планировкой, не следует думать, что деньги способны утвердить чуть ли не любой проект переланировки. В принципе, да, могут
- взятки никто не отменял. Но зато потом,
когда квартиру потребуется продать или обменять, вдруг выяснится, что все сделано
неправильно, и ее нужно привести в соответствие. В лучшем случае это может стать
минусом при продаже, а это чревато более
низкой ценой. К сожалению, таких примеров масса. Многочисленные посреднические фирмы за деньги сейчас утвердят, что
угодно. А вот, что будет потом? Опять потребуется толстый кошелек…
И еще один пустячок, о котором нельзя
не упомянуть. Дело в том, что окончательная
площадь квартиры со свободной планировкой получится меньше ровно на ту площадь,
которую займут межкомнатные стены. Чем
больше квартира, чем больше стен, тем больше расхождение. При современных московских ценах на квадратные метры, которые и не
думают не только снижаться, но и стабилизироваться, разница может составить весьма
кругленькую сумму.
www.kvadraty.kz
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Эксклюзивный договор
Девелоперы и застройщики довольно часто привлекают к реализации своих
площадей одно-единственное агентство,
делегируя ему решение вопросов позиционирования объекта, проведения рекламных кампаний, привлечения клиентов.
Риелторская компания, заключившая
эксклюзивное соглашение с собственником здания, получает единоличное право
на продажу/сдачу всего объекта владельца
или фиксированного метража. В строгом
понимании это означает, что эксклюзивный
брокер является единственным коммерческим агентом (на то время, пока действует
договор), поэтому через него проходят все
клиенты. В случае если собственник здания
имеет свою собственную клиентскую базу,
при реализации площадей через классический эксклюзив он не должен вмешиваться в
процесс, а может лишь направлять людей к
эксклюзивному партнеру. В договоре всегда прописывается график продаж - время,
за которое агент обязуется сдать определенный объем площади. Соглашение заключается на определенное время, и если
агент справляется с возложенными на него
обязанностями, контракт может быть пролонгирован.
Эксклюзив для девелопера
Насколько выгоден эксклюзивный договор для девелопера? В каких случаях лучше
прибегнуть к помощи агента, а когда эффективнее самому заняться реализацией площадей? В пользу эксклюзива свидетельствует ряд объективных причин. Во-первых, по
контракту застройщик может обязать брокера к строгому графику реализации объекта. В договоре прописывается, что в случае
невыполнения условий девелопер открывает листинг (отдает объект на реализацию
нескольким брокерам), лишив эксклюзивного агента единоличного права распоряжаться объектом, а стало быть, и эксклюзивной
комиссии. Как правило, это условие стимулирует брокеров работать быстро. Отдавая
объект на реализацию сразу нескольким риелторским агентствам, собственник не застрахован от неорганизованного процесса
реализации. Если зданием занимаются все,
то никто не чувствует своей ответственности. Именно поэтому иногда открытые листинги сдают значительно дольше, чем листинги эксклюзивные.
Эксклюзивный договор является гарантией того, что объект будет продан по
его рыночной стоимости. В условиях, когда
один и тот же объект одновременно пытаются реализовать пять конкурирующих фирм,
успеха скорее добьется тот, у кого цена окажется минимальной. А значит, агентства,
задействованные в продаже здания, могут
занижать цены для более быстрой реализации. При заключении эксклюзивного договора агентство обязано продать объект по
фиксированной цене в рамках условленного
с застройщиком времени. Еще одним преимуществом эксклюзивного договора для
собственника является то, что выбранное
агентство фильтрует клиентский поток, доводя до застройщика только тех, кто действительно заинтересован в покупке здания
на условиях застройщика.
В случае с открытым листингом агентства не заинтересованы отстаивать интересы собственника. Эксклюзивный агент (для
своего же собственного удобства) оптимизирует схему реализации объекта, которая,
в свою очередь, позволяет эффективно сдавать площади.
Еще одно важное преимущество - при
крупных объемах реализации брокер, как
правило, берет на себя разработку и проведение маркетинговых исследований и
рекламной кампании. Такой подход, вопервых, может серьезно стимулировать
продажи - единая рекламная концепция,
цельное позиционирование работает на
имидж объекта гораздо лучше, чем, скаwww.kvadraty.kz
11
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
жем, разнородная реклама, которую одновременно дают несколько брокеров. Кроме
того, продвижение здания эксклюзивным
агентом позволяет собственнику свести к
минимуму собственные затраты на рекламу. Конечно, отчасти он компенсирует их
в агентском вознаграждении, но отнюдь не
покрывает весь бюджет, заложенный брокером под продвижение объекта.
Эксклюзив может быть выгоден для
неизвестных на рынке строительных компаний: для динамичной реализации уже
готовых площадей можно заключить эксклюзивный договор с известным риелторским агентством, которое будет продвигать
объект, пользуясь своей репутацией, своим
именем на рынке. Другой вопрос - возьмется ли брокер за это.
Девелоперу выгодно сдавать/продавать
свои помещения через эксклюзивный договор с риелтором в том случае, если в рамках его компании не налажена собственная
система реализации. Очевидно, что крупная девелоперская компания либо вынуждена создавать внутри себя подразделение,
которое будет заниматься брокериджем,
либо поручить это партнерам. В случае
если выбран второй путь, эксклюзивный
договор является тем инструментом, который позволит при минимальных трудозатратах собственника получить максимальный результат. Нет необходимости держать
штат сотрудников, которые будут отслеживать выполнение множества договоров, заключать новые и т. д. Эксклюзивный агент
необходим в первую очередь тем собственникам, которые по тем или иным причинам дистанцированы от объекта. Эксклюзивные отношения могут быть удобны,
например, для институциональных инвесторов или для крупных холдингов, для
которых девелопмент и сдача в аренду являются диверсификацией, а не профильным бизнесом. Открытый листинг сродни
рекламе, объявлению в газете. Это способ
привлечь внимание клиентов к объекту, не
более того. Эксклюзив - это аутсорсинг, реальная возможность отдать существенную
часть бизнеса сторонней компании.
При очевидных достоинствах в эксклюзивных отношениях есть и серьезные недостатки. Во-первых, и это главное, девело12
03 (06) март 2008
пер не имеет возможности самостоятельно
предлагать помещение на рынке. Имея потенциального арендатора/покупателя на
объект, собственник обязан выполнять
свои финансовые обязательства перед брокером. Разумеется, для девелоперов с раскрученным брендом «эксклюзив» - не лучший способ решения проблемы, учитывая
наработанную базу клиентов, схемы взаимоотношений с покупателями и т. д.
Сейчас все крупные застройщики имеют свои собственные структуры по реализации объектов. Таким образом, получается, что посредник был оправдан на
начальном этапе становления рынка недвижимости, когда инвестиционно-строительные компании только зарабатывали собственную репутацию и клиенты прибегали
к помощи риелторских агентств с именем.
Одним из недостатков эксклюзивных
отношений является их стоимость. Эксклюзив - удовольствие довольно дорогое и
позволить его себе могут далеко не все.
Девелоперы, поддерживающие идею самостоятельной реализации, не всегда довольны качеством информации, которую
брокер дает об объекте.
Среди недостатков эксперты выделяют и то, что эксклюзивный договор не подразумевает штрафных санкций для брокера в случае невыполнения им своих
обязательств. Если брокер недобросовестно относится к своим обязанностям, объект может быть «заморожен» на рынке на
достаточно продолжительный период.
Некоторые застройщики высказываются за открытый листинг в рамках реализации пло¬щадей, объясняя тем, что это
обеспечивает широкое привлечение клиентов по всему рынку, а кроме того, конкуренция между агентствами заставляет
брокеров повышать качество услуг, обеспечивать более динамичную продажу/сдачу в
аренду. Отсюда, кстати, возникает идея коэксклюзива, когда два агентства занимаются реализацией одного и того же объекта.
В дан¬ном случае обеспечивается здоровая
конкуренция - от объема сданных площадей напрямую зависит величина комиссии
компаний. Кроме того, появляется возможность существенно расширить целевую аудиторию проекта. Для ко-эксклюзива, как
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
правило, приглашаются компании, ориентированные на разные сегменты рынка.
Например, одно агентство хорошо работает с западными корпорациями, у другого
лучше получается сотрудничать с российскими холдингами. Если клиент не хочет потерять ни тот, ни другой сегмент рынка, он
может осуществить идею ко-эксклюзива,
когда два агентства с разными целевыми
аудиториями реализуют один проект.
Эксклюзив для риелтора
Среди риелторских агентств вот уже
несколько лет существует негласная борьба за получение эксклюзивных прав на реализацию объектов. Это неслучайно, ведь
имя любого брокера - это портфель реализованных проектов. В случае успешной реализации эксклюзива брокер зарабатывает
бонусы в портфолио. А если девелопер - успешная, узнавае¬мая на рынке компания,
то выгода от такого сотрудничества еще
более очевидна. Девелопер, который убедился в успешной работе брокера, вряд ли
будет искать другого партнера для реализации следующих проектов. Соответственно,
брокер получает заказ, который обеспечит
ему стабильный фронт работ и стабильный доход на длительное время. Практически все агентства готовы работать по
эксклюзивному договору, но готов ли девелопер подписать такой договор с любым
партнером? Если крупная компания давно и успешно занимается продвижением
объектов на рынок, то риски собственника минимальны. Вновь созданное агентство запросит меньшее вознаграждение, но
повысит риски, связанные с невыполнением условий договора. Поэтому девелоперы
всегда очень тщательно относятся к выбору
агентства. Впрочем, риелторы тоже довольно избирательны в отношении застройщиков. Новые строительные компании,
не успев как следует закрепиться на рынке, часто стремятся заключить эксклюзивный договор с именитым брокером, чтобы,
пользуясь его репутацией, ускорить процесс реализации здания. При этом не всегда концепцию бизнес-центра, технические
характеристики и другие параметры объекта можно на¬звать грамотными. Таким
образом, принимая подобный проект на
реализацию, риелтор рискует, прежде всего, своим именем. На агентство в результате будет возложена ответственность за
ошибки проектировщиков, арендодателей,
разработчиков концепции и т. д. Сдав незначительную часть площадей и будучи неспособным реализовать оставшийся метраж, брокер получит удар по репутации.
Чтобы избежать подобных эксцессов, риелторы очень тщательно анализируют проекты, прежде чем соглашаться на эксклюзивные отношения. Проще и эффективнее для
брокера становиться консультантом проекта на начальной стадии его реализации,
с тем, чтобы впоследствии стать эксклюзивным агентом застройщика. В этом случае брокер знает проект изнутри - он сам
принимал участие в разработке концепции,
а потому лучше представляет себе портрет
потенциальных арендаторов. Такая форма
отношений эффективна и для застройщика. Если он с риелтором с начала проекта,
если агент дает ему профессиональные консультации, участвует в разработке проекта
комплекса, наверное, имеет смысл этого же
профессионала сделать и своим агентом по
сдаче в аренду. В этом случае не будет разговоров о невозможности сдать объект изза сделанных еще до заключения агентского соглашения ошибок.
Эксклюзив для клиента
С одной стороны, клиенту эксклюзивного риелтора всегда обеспечено особое
внимание — брокер должен реализовать
объект в определенный срок. Это ограничение во времени, впрочем, как и репутация, заставляет его быть внимательным к
каждому покупателю/арендатору. С другой стороны, эксклюзивный договор лишает клиента права выбора - в случае если по
каким-то причинам покупатель/арендатор
остался неудовлетворен работой с риелтором, у него нет альтернативы обращения
к другому агенту, придется просто искать
другое здание. В отношении финансов ситуация тоже двоякая. В случае если работа ведется с неэксклюзивными договорами, собственник сможет возложить бремя
вознаграждения на арендатора. Таким образом, получается, что эксклюзивные отношения выгодны клиенту.
www.kvadraty.kz
13
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Сферы влияния
Эксклюзивные договоры на рынке
коммерческой недвижимости заключаются намного реже, нежели на рынке жилья.
Объясняется это тем, что рынок еще недостаточно развит: спрос во всех сегментах
рынка настолько превышает предложение,
что заключать специальные эксклюзивные
договоры не имеет смысла - площади реализуются еще на стадии строительства
либо усилиями самого собственника, либо
путем открытой листинговой системы.
Предложение новых площадей настолько
ограниченно, что большинство проектов
выходит на рынок, будучи уже полностью
сданными в аренду. В связи с этим эксклюзивных соглашений сегодня заключается мало.
Самая большая часть эксклюзивов отмечается в офисном сегменте. С большим
отрывом на втором месте идут торговые
площади. Третье место у складского рынка. Собственники объектов, особенно на
рынке складских площадей, очень неохотно подписывают эксклюзивные договоры с
агентствами. Недостаток свободных индустриальных площадей означает, что рынок
14
05 (07) март 2008
сегодня полностью во власти ленд-лордов.
Владельцы вольны выбирать наиболее выгодных клиентов, и так, как им это удобно.
С увеличением объема предложения
собственники станут уделять больше внимания вопросу привлечения арендаторов/
покупателей. В связи с этим станут актуальными и эксклюзивные договоры. Собственник, которого в меньшей степени беспокоит концепция здания, но в большей
- скорость заполнения помещения арендаторами, скорее всего не будет заключать
эксклюзивный договор, а поручит брокеридж нескольким агентствам.
Эксклюзивные отношения становятся более распространенными с увеличением на рынке числа институциональных
инвесторов, организаций, которые приходят в сферу недвижимости из финансовых,
сырьевых и других структур с целью вложения капитала. Организации, выходящие
на рынок недвижимости с целью диверсификации своих средств, в силу специфики
бизнеса склонны к аутсорсингу, поэтому
увеличение на рынке доли подобных инвесторов должно вести к увеличению объема эксклюзивных договоров.
www.kvadraty.kz
15
16
03 (06) март 2008
www.kvadraty.kz
17
Охранное Агентство
«Имперская безопасность»
Преимущества работы с нами:
Оперативность реагирования
Индивидуальный подход
Конфиденциальность
Высокая надежность
Профессионализм
Стабильные цены
Ответственность
Легальность
Опыт
18
Государственная лицензия ЮЛ №001646, выдана МВД РК от 26.08.05 г.
03 (06) март 2008
Знаете ли Вы цену безопасности? Да, если Вам приходилось сталкиваться с ненадежными партнерами, финансовыми рисками, упущенной
выгодой, потерянными инвестициями. Мы поможем Вам не только решить проблему, но и предотвратить ее, что гораздо важнее. Наше агентство:
Организует внутриобъектовый режим предприятия.
Осуществит на практике весь спектр необходимых охранных мероприятий, охрану периметров объектов, патрулирование территорий.
Квалифицированно осуществит эксплуатацию технических
средств охраны (систем инженерной защиты объектов, санкционированного доступа в помещения, систем охранной, пожарной сигнализаций и автоматического пожаротушения, систем охранного видеонаблюдения, систем информационной безопасности персональных
компьютеров и каналов связи, а также защиты информации от несанкционированного съема по различным каналам).
Обеспечит безопасность Ваших партнеров и клиентов. Массовые мероприятия, конференции, симпозиумы, переговоры пройдут
без недоразумений.
Произведет для Вас обработку необходимой информации и обеспечит полную конфиденциальность. В век высоких технологий охрана — не только физичеcкая защита, но и экономическая и юридическая безопасность.
Сопроводит Ваш груз или сотрудника с ценным грузом к месту назначения.
Нам доверяют самое ценное — безопасность!
По всем интересующим Вас вопросам обращайтесь по телефонам:
227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, 8 701 713 35 22
www.kvadraty.kz
19
недвижимость
Африканские
Елена Шувалова
Журнал “Мир и дом”
страсти по недвижимости
Представления об Африке как о далеком, малопригодном для жилья месте давно уже канули в Лету. Вслед за модой на
виллы на роскошных островах появилась и
мода на фешенебельные дома и поместья в
наиболее развитых африканских странах ЮАР, Кении и Замбии.
Звезды благоволят Кейптауну
Этот южно-африканский порт фактически переживает в настоящее время такой же бум на рынке недвижимости, какой в
свое время пережили Париж, Лондон и НьюЙорк. Недвижимость здесь уже приобрели
многократный победитель “Формулы-1” Михаэль Шумахер, звезда боевиков Жан-Клод
Ван Дамм и топ-модель Наоми Кемпбэлл.
Подъем рынка жилья в Кейптауне начался около трех лет назад. Однако теперь его
стоимость в стране растет гигантскими темпами. Только за последний год она поднялась
на 25%. Кажется, что весь город превратился
в одну большую стройку. Строительство и реконструкция идут повсюду: начиная от делового центра города и кончая набережной. Активно покупают и в ближайших пригородах
Кейптауна. Так, в тихом престижном районе
Муиль Пуан было недавно построено три фешенебельных комплекса апартаментов. Все
они были проданы еще на нулевой стадии
цикла. В соседнем районе - Клифтоне, с живописными видами на Атлантический океан
- также активно расчищаются площадки под
новое строительство. Стоимость квадратного метра апартаментов с двумя спальнями в
районе Кэмпс Бай составляет 4,5 тыс. евро и
выше. Правда, в менее престижных районах,
таких как Фреснэ или Аппер Грин Пуан, можно найти жилье вдвое дешевле.
Практически заново отстраивается деловой центр Кейптауна: еще несколько лет
назад эта часть города находилась в плачевном состоянии. Девелоперы проявляют чудеса изобретательности. Так, например, старый
офис страхового концерна Old Mutual был перестроен в современные апартаменты класса
20
03 (06) март 2008
de luxe. 18-этажное здание из гранита, построенное в 1939 г. напротив горы Тейбл, еще
недавно было самым высоким в Африке, не
считая древних египетских пирамид.
Однако есть спрос и на проекты класса de
luxe - такие как проект ирландского консорциума Howard Holdings. Полтора года назад
девелоперы инвестировали 75 млн евро в покупку семи офисных зданий в южной части
Кейптауна, в районе садов Ост-Индской компании, где еще в XVII в. первые поселенцыбуры разбивали огороды. Офисы были перестроены в комплекс из 500 апартаментов,
офисных площадей и даже отеля категории
6*. Инвесторы охотно вкладывают средства и
в центр города. Так, за последние пять лет на
восстановление центральной части Кейптауна было израсходовано 750 тыс. евро. Руководит процессом редевелопмента объединение
“Кейптаунское партнерство”.
Иностранные покупатели проявляют активный интерес к южно-африканской недвижимости. Эксперты отмечают, что львиная
доля покупателей интересуется небольшими
апартаментами и патио, цена которых не превышает 150 тыс. евро. По данным агентства
Seef&Golding, около половины иностранных
покупателей недвижимости в ЮАР - англичане; за ними следуют жители Германии, на
долю которых приходится 15% от всего объема сделок с участием иностранцев.
Из всей Африки ЮАР дает наиболее высокую отдачу от инвестирования в недвижимость. По данным ежегодника FDI Fact
File 2005, в этой стране стабильная политическая и экономическая ситуация, а также
низкие риски. А лондонская консалтинговая компания Control Risks Group считает,
что ЮАР отличается уникальной моделью
развития и является своего рода эталоном
для всех африканских стран. Здесь созданы
благоприятные условия для инвестиций. В
частности, практически отсутствуют ограничения на размер или форму иностранных вложений. Для инвесторов, равно как
недвижимость
и для предприятий малого бизнеса, выстроена целая система налоговых льгот.
“Буш”, да не тот
Переживает возрождение и рынок недвижимости Кении. Спрос на жилую недвижимость здесь уже значительно опережает предложение. Экономисты считают, что
росту спроса на жилье в этой стране предшествовало “банковское соревнование”, когда крупнейшие отечественные и зарубежные банки боролись за клиентов, наперебой
предлагая выгодные условия ипотечного
кредитования. Примечательно, что, по данным компаний Grubb&Ellis и Knight Frank,
сами банковские служащие также пали жертвой растущего спроса на жилье в Кении.
Им попросту предлагали самые выгодные
условия ипотечного кредитования, от которых они, будучи финансистами до мозга
костей, не могли отказаться.
Подогрели растущий спрос на жилье и
правительственные инициативы, в соответствии с которыми в стране планируется ежегодно строить до 150 тыс. индивидуальных
домов и квартир. Вопреки прогнозам скептиков, пока что рынок успешно поглощает растущие объемы жилья, а не тормозит по причине нехватки средств.
Рынок недвижимости Кении весьма разнообразен. Здесь можно встретить своего
рода архитектурные достопримечательности
в виде домов с колоннами и террасами в стиле
глинобитных мусульманских мечетей с живописными внутренними садами и роскошным
убранством. Или этнографическую экзотику - “дом буша”, который, впрочем, не имеет
ничего общего с американским президентом,
а лишь издали напоминает типичное жилище африканского фермера. Расположенный
на живописном берегу озера дом с четырьмя
спальнями и двумя санузлами на участке 0,8
га стоит вполне приемлемо - $330 тыс.
Динамично развивается рынок недвижимости и в Уганде. Эта страна всегда отличалась высокими темпами жилищного
строительства. Однако с недавних пор здесь
улучшились условия ипотечного кредитования. В результате спрос на жилье возрос.
Стоит обратить внимание и на Замбию.
По мнению экспертов агентства Knight
Frank, в столице Замбии, Лусаке, наблюдается растущий спрос на жилье как у по-
тенциальных домовладельцев, так и у
потенциальных инвесторов. Последнее неудивительно: ежемесячный доход от сдачи
в аренду дома с четырьмя спальнями в одном из престижных районов столицы Замбии составляет $2,5 тыс. А дом в Лусаке с
тремя спальнями, большой кухней, залом
для игры в бильярд, баром и буфетными, на
земельном участке площадью чуть более 10
га стоит немногим более $1,6 млн.
Индикатором развития африканского
рынка недвижимости можно считать приход в Африку агентств, представляющих интересы клиентов крупных аукционных домов
- Christie’s и Sotheby’s International. Так, например, в рамках аукционного дома Christie’s за
$3,725 млн продается вилла в местности Вестерн Кейп, на одном из самых известных курортов ЮАР - Германусе. Вилла площадью
750 кв.м включает помещения для прислуги,
оборудованную по последнему слову техники
кухню, игровую комнату и бассейн.
В Африке могут приобрести недвижимость не только богатые и знаменитые. “На
поддержание достойного по европейским
меркам образа жизни здесь, в ЮАР, будет
потрачено в 8-10 раз меньше, - считает эксперт агентства Seeff Properties. - Осознав
это, европейцы будут вместо вилл на испанских курортах покупать африканскую
недвижимость”.
Между тем рынок недвижимости африканского континента до крайности напоминает лоскутное одеяло, на котором причудливо соседствуют претенциозный велюр и
демократичный ситец.
В целом рынок жилья этого континента еще не достиг своего пика. Его развитие
сдерживают нехватка доступного жилья и
пробелы в обеспечении титульного страхования. Некоторые африканские страны
ищут глобальное решение этой проблемы
на законодательном уровне. Так, например, Федеральное министерство жилищного строительства и городского развития Нигерии настаивает на отмене Акта
о землепользовании 1978 г. с тем, чтобы
сделать процедуру регистрации земли
обязательной. По мнению членов правительства страны, это будет способствовать обеспечению прав как владельцев,
так и инвесторов.
www.kvadraty.kz
21
недвижимость
Мужчина, женщина
и покупка квартиры
Издание: ХайВей
Мужчины и женщины смотрят на мир
под разными углами. Это относится ко
всем аспектам жизни и к покупке жилья в
частности.
Один и тот же объект недвижимости может вызывать совершенно противоположные чувства у представителей разных полов.
В качестве примера рассмотрим некоторые,
явно бросающиеся в глаза, отличия в психологии мужчин и женщин при оценке качества жилья.
Одинокий мужчина всегда знает, что
ему нужно. Любой риелтор знает, что самый
лучший покупатель - это мужчина, не обременённый семьёй. Для такого покупателя
процесс поиска квартиры, как правило, занятие нудное и утомительное. Он сразу может
совершенно точно объяснить, что ему нужно и выложить деньги за первый более-менее подходящий объект. Мужчина, конечно,
понимает, что если хорошенько поискать, то
можно найти что-нибудь более интересное,
но зачем, если этот объект тоже, “в общем-то,
ничего”? Бывают случаи, когда такой покупатель берёт первую же показанную квартиру.
Ни одна женщина на такой шаг в принципе
не способна. Увы, одинокий мужчина, имеющий средства на покупку квартиры встречается в природе исключительно редко - период, когда он уже развёлся, но ещё не женился,
обычно очень краток.
Женщина понимает, что ей нужно тогда,
когда она это увидит. С женщинами всё намного сложнее. Она, конечно, может объяснить, какую квартиру ей хочется приобрести,
но это вовсе не означает, что именно такую
квартиру она и купит. Рассмотрим эту ситуацию на конкретном примере. Интеллигентная дама бальзаковского возраста обратилась
в агентство, желая купить двухкомнатную
квартиру в центре города. Сумма у неё была
довольно скромная, а пожелание одно - “под22
03 (06) март 2008
берите мне что-нибудь хорошее”. За два месяца ей показали пару десятков квартир, но ни
одна ей не подошла. Среди них были, в самом
деле, неплохие варианты в хорошем состоянии, с правильной планировкой и за разумные деньги. По словам покупательницы “это
всё было не совсем то”. Но что такое это самое
“то” она объяснить не могла.
Совершенно случайно риелтор решил
показать ей квартиру, которая на взгляд любого мужчины была явно “не то”. Она располагалась в дворовом флигеле на верхнем этаже. Через всё здание от крыши до фундамента
проходила очень подозрительная трещина,
комнаты были маленькие, ванна сидячая,
состояние запущенное. Но покупательницу
квартира привела в полный восторг. Дело в
том, что окно кухни выходило на закрытый
внутренний дворик, заросший деревьями. В
самом центре города, в двух шагах от шумной
улицы притаился маленький тихий зелёный
оазис. Вот это и было то самое “то”, которое
она искала.
Женщины не боятся ремонта. Как ни
странно, квартиру, требующую серьёзного
ремонта проще продать женщине, чем мужчине. Дело тут вовсе не в том, что женщины
якобы плохо разбираются в проблемах ремонта и не понимают, на что они идут. Скорее напротив - женщины более экономны и
могут хорошо просчитать затраты на ремонт
и разницу в цене между квартирой с ремонтом и без ремонта. А дополнительные хлопоты женщин обычно не пугают. Большинство
же мужчин скорее переплатит, чем станет обременять себя лишними проблемами.
Всегда есть аргумент, которым можно
убедить женщину. Риелторы знают, что женщины гораздо легче, чем мужчины поддаются словесному напору. Если мужчина обычно просит заткнуться болтливого риелтора
или пропускает его словесный поток мимо
недвижимость
ушей, то женщины, напротив, с удовольствием слушают всякую ерунду, которую им несут риелторы и продавцы. Естественно, что
предугадать, какой аргумент окажет на покупательницу своё магическое воздействие совершенно невозможно, поэтому риелторы и
говорят без умолку, надеясь, что “что-то сработает”. Как ни странно, эта тактика нередко
приносит успех.
К примеру, аргумент что “окна выходят
на музыкальную школу для одарённых детей”
оказался решающим при покупке квартиры,
имевшей не самую разумную планировку и
частичные удобства - ванна отсутствовала
как таковая, а одна из комнат имела единственное окно, выходящее на чёрный ход. Самое любопытное, что у покупательницы не
было детей, которые могли бы ходить в эту
самую школу. Однако мысль о том, что если
бы у неё были дети, то им было бы не далеко
туда ходить, настолько понравилась женщине, что она тут же оформила аванс. Воздействовать подобным аргументом на мужчину
реально лишь в одном случае - если он сам
работает в этой музыкальной школе.
Женщин интересует кухня, мужчин балкон. Всегда интересно наблюдать, как семейная пара осматривает квартиру. Жена
сразу же идёт на кухню, а мужа как магнитом тянет на балкон. Пока супруга выпытывает у продавцов подробности относительно функционирования коммунальных
систем и прикидывает, как будут смотреться на окне кухни занавески, подаренные кумой к годовщине свадьбы, её муж курит на
балконе, задумчиво глядя вдаль. Если балкон застеклён, обшит вагонкой и оборудован разнообразными шкафчиками, а обзор
не перекрывается стеной соседнего дома,
то мнение супруга однозначно - “мне нравится”. При этом состояние других помещений квартиры не имеет особого значения. В
свою очередь, найти такую кухню, которая
с первого взгляда понравилась бы женщине
практически невозможно. Её позиция бескомпромиссна - “здесь нужно всё менять!”.
Поэтому, как ни странно, именно состояние
балкона или лоджии является определяющим при выборе квартиры семейной парой.
Глава семьи должен иметь комфортное убежище, в которое он мог бы с достоинством
удалиться в случае конфликтной ситуации.
У одного мужчины и двух женщин никогда не бывает общего мнения. Вариант,
когда квартиру ищет семья, состоящая из одного мужчины и двух женщин, к примеру,
мужа, жены и взрослой дочери является для
любого риелтора головной болью. Найти для
них подходящий объект - задача практически невыполнимая. Чем больше объектов они
смотрят, тем сложнее им сделать выбор. Никто не хочет брать на себя ответственность, и
они всё смотрят и смотрят, пока кто-нибудь
в семье, не выдержав нервного напряжения,
не скажет “всё, берём это!”. Как правило, это
не самый лучший вариант, а тот, на котором
лопнуло терпение. Если для такой семьи приобретение квартиры не является делом жизни и смерти, то они скорее сделают дорогую
покупку и потратят часть денег на машину
или мебельный гарнитур, чтобы иметь повод
отложить выбор новой квартиры на неопределённый срок.
Женщины не любят верхние этажи.
Очень сложно убедить женщину купить квартиру, расположенную выше седьмого этажа.
Мужчины в этом отношении куда более покладисты. Многие из них, напротив, предпочитают жить на самом верху “чтоб никто не
капал на голову”. Обозревая панораму, открывающуюся с вершины здания, мужчины
любят глубокомысленно молчать и думать о
вечном - о футболе, пиве и заначке в ящичке
для инструментов. Женщину же больше волнует перспектива путешествия по лестнице
пешком в случае поломки лифта.
Женщины боятся клопов и привидений. Женщины куда более мнительны и суеверны, чем мужчины. Покупатель-мужчина может с интересом выслушать историю
о том, как в квартире, которую он собирается купить, скончался от цирроза печени
хозяин-алкоголик, а его ВИЧ инфицированный сын-наркоман выдрал из стены и
продал медную проводку. Редкий мужчина
откажется от покупки квартиры из-за подобных мелочей. Женщины, напротив, реагируют на подобные истории неадекватно. Их больше волнуют не состояние дома
и планировка квартиры, а запах в подъезде,
внешний вид продавцов и астрологический прогноз. Поэтому некоторые квартиры
женщинам лучше вообще не показывать,
чтоб не расстраивать.
www.kvadraty.kz
23
контактная информация по телефонам: 227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, 8 701 713 35 22
продажа жилой недвижимости
24
03 (06) март 2008
контактная информация по телефонам: 227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, 8 701 713 35 22
продажа жилой недвижимости
www.kvadraty.kz
25
контактная информация по телефонам: 227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, 8 701 713 35 22
продажа жилой недвижимости
26
03 (06) март 2008
контактная информация по телефонам: 227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, 8 701 713 35 22
продажа жилой недвижимости
www.kvadraty.kz
27
контактная информация по телефонам: 227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, 8 701 713 35 22
продажа земельных участков
28
03 (06) март 2008
контактная информация по телефонам: 227-12-29, 227-12-30, 227-12-31, 8 701 713 35 22
продажа земельных участков
www.kvadraty.kz
29
частные квадраты
микрорайон Коктобе
3 уровня, общая площадь 352 кв. м, гараж, парковка, бассейн в доме, каминный зал,
балкон, терраса, евроремонт
$ 2 200 000
тел.: 227 12 29, 227 12 30, 8 701 713 35 22
микрорайон Коктобе
3 уровня, общая площадь 356 кв. м, гараж, парковка, бассейн в доме,
мебель, каминный зал, балконы, терраса, евроремонт
$ 3 300 000
тел.: 227 12 29, 227 12 30, 8 701 713 35 22
30
03 (06) март 2008
частные квадраты
микрорайон Коктобе
двухуровневый, общая площадь 309 кв. м, гараж на 2 а \ м, парковка на 3 а \ м,
все коммуникации, мебель, зимний сад, евроремонт
$ 2 900 000
тел.: 227 12 29, 227 12 30, 8 701 713 35 22
Каменское плато
3 уровня, общая площадь 350 кв. м, гараж на 3 а \ м, открытый бассейн, мебель,
зимний зал, балкон, терраса, евроремонт, баня
$ 2 600 000
тел.: 227 12 29, 227 12 30, 8 701 713 35 22
www.kvadraty.kz
31
32
03 (06) март 2008
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
75
Размер файла
2 813 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа