close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Анализ финансовой

код для вставкиСкачать
ECONOMY AND FINANCE
Анализ финансовой целесообразности
строительства доходных домов в Москве
Сафиуллина Регина Радиковна,
аспирант Факультета экономики недвижимости,
Российская Академия народного хозяйства и
государственной службы при Президенте РФ
E-mail: tusjas@gmail.com (regina@frem.ru)
Доходные жилые дома могут сформировать основу арендного жилищного сектора города. Платежеспособность владельцев квартир способствует формированию экономически обоснованной
платы за квалифицированное профессиональное
управление доходным домом и предоставленные
коммунальные услуги. Уровень управления и технического обслуживания муниципального жилого
фонда требует реформирование жилищно-коммунального комплекса, направленного на создание
эффективного механизма управления и снижение
издержек по предоставлению услуг.
Ключевые слова: доходные дома, жилищнокоммунальный комплекс, управление и эксплуатация доходного дома, рынок жилья.
ANALYSIS OF THE FINANCIAL FEASIBILITY
OF BUILDING OF THE APARTMENT HOUSES IN
MOSCOW
Regina R. Safiullina, graduate student, Department
of Real Estate Economics, Russian Academy of National
Economy and Public Service at the RF President
Tenement houses may form the basis of the
rental housing sector of the city. Solvency of owners
of apartments promotes economically reasonable
fees for qualified professional management of
the apartment house, and utilities. The level of
management and maintenance of the municipal
housing stock requires the reforming of housing
and communal services, aimed at creating an
effective mechanism to control and reduce costs
of providing services.
Keywords: apartment buildings, housing
complexes, management and operation of the
apartment building, housing market.
Mechanization of Construction
Проведенные в 1991–2005 гг. реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования в жилищной сфере к
рыночным механизмам при соблюдении принципов
обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав гражданам России, установленным
законодательством Российской Федерации. Право
собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной
сфере. Доля частного жилищного фонда за 1990–
2008 гг. увеличилась с 33 до 73,5 %, а доля государственного и муниципального сократилась с 67
до 25,6 %, из них 20,1 % составляет муниципальный
жилищный фонд.
По оценке, основанной на данных государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ежегодно осуществляются
сделки, в которые вовлечено более 4,5 % жилых
домов и квартир, находящихся в частной собственности, что является существенным показателем в
период становления рынка жилья.
В последние годы началось активное развитие
ипотечного жилищного кредитования. Общая задолженность по всем видам кредитов на покупку
жилья, предоставленных кредитными организациями в 2007 г., составила 757,5 млрд. руб.
Осуществлялось реформирование жилищнокоммунального комплекса, направленное на создание эффективного механизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг.
Вместе с тем наряду с указанными положи-
№ 5 (815) — 2012
Mechanization
of Construction
тельными результатами преобразований пока не
удалось обеспечить существенного улучшения
ситуации в жилищной сфере, повысить доступность
жилья для населения и обеспечить комфортные и
безопасные условия проживания.
Данные социологических исследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 %
российских семей, в той или иной степени не
удовлетворенных жилищными условиями. Для ее
решения необходимо увеличить жилищный фонд
страны на 46 %.
Спустя 7 лет с начала реализации федеральной
программы «Жилище» эксперты признают, что
проводимые мероприятия не решают проблему
в целом в объеме и темпами, запланированными
при подготовке программы.
В связи с замедленными темпами реализации
задач активно ведется поиск альтернативных направлений решения поставленных вопросов. Одним
из таких направлений является строительство доходных домов.
Так, департаментами экономической политики
и развития и градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы готовится
концепция развития доходных домов в городе с
различными уровнями платы за пользование ими,
ориентированными на различные категории граждан. Согласно ей доходные дома экономкласса, в
том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, могут строиться в рамках городского заказа. Однако до сих пор не проведено необходимых
© Р.Р. Сафиуллина, 2012
R. R. Safiullina. Analysis of the Financial Feasibility of Building of the Apartment Houses in Moscow
УДК 333.32
29
Р.Р. Сафиуллина. Анализ финансовой целесообразности строительства доходных домов в Москве
ЭКОНОМИКА И ФИНАНСЫ
30
и достаточных исследований, связанных с оценкой
эффективности строительства и эксплуатации таких
домов, которая подтверждала бы или опровергала
целесообразность инвестирования в такой сегмент
жилья, что свидетельствует об актуальности выбранной темы исследования.
Если вернуться к определению доходного дома,
то оно требует определения, которое отражало
бы его особенности и могло найти свое место в
нормативных документах. Один из вариантов был
предложен специалистами ГУП «Мосжилкомлекс»,
который является управляющей компанией первого
доходного дома.
«Доходный дом – специализированный дом,
собственник которого в целях извлечения прибыли
предоставляет по договору аренды во временное
владение и пользование обособленные помещения
без ограничения их размеров. Арендатор обособленного помещения может использовать его для
проживания и/или организации малого предпринимательства на основе интеллектуальной или творческой деятельности, если это не нарушает прав и
законных интересов других арендаторов».
Из этого определения следует, что у доходного
дома должен быть собственник, заинтересованный
в реальной прибыли для погашения кредита и качественного обслуживания арендаторов.
Так же, как и любой другой жилой дом, доходный
дом неразрывно связан с земельным участком, инфраструктурой города и, являясь объектом права,
должен быть зарегистрирован как собственность
конкретного физического или юридического лица
и представлять собой единый неделимый комплекс
или домовладение.
«Домовладение – учтенный в установленном
порядке обособленный земельный участок с расположенными на нем строениями и сооружениями,
т. е. комплекс сложных инженерно-технических
сооружений с элементами повышенной опасности,
требующими специальных знаний для эксплуатации
и управления».
Для того чтобы эффективно управлять таким
комплексом, требуются специальные знания, а также привлечение профессиональной управляющей
компании.
Эти два определения были положены в основу
правового обоснования эксперимента по эксплуатации первого муниципального доходного дома
в Москве. Целью эксперимента являлось доказательство необходимости правовой поддержки
условий и способов, обеспечивающих доходность
домовладения, и целесообразности внедрения
новой формы использования городской собственности путем строительства в каждом округе Москвы
серии из нескольких доходных домов.
Каждый доходный дом различного класса должен быть рассчитан на удовлетворение потребностей во временном проживании москвичей и
деловых партнеров города с разным уровнем дохода. Класс доходного дома определяется уровнем
комфорта и предоставляемых услуг. Условия проживания в доходном жилом доме должны выгодно
отличаться от условий проживания в гостинице
http://ms.enjournal.net/
ISSN 0025-8903
или коммерческом муниципальном жилом фонде.
Мировая практика свидетельствует, что аренда
жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника
успешно конкурирует на рынке недвижимости с
куплей-продажей и удовлетворяет потребность в
жилье не менее 50 % участников рынка.
Федеральное и московское законодательство
не содержат такого понятия, как доходный дом, и
тем более положений, регламентирующих строительство и эксплуатацию таких домов.
Поэтому возникает необходимость внести дополнения в новый Жилищный кодекс Российской
Федерации (от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ):
– определения доходного дома и домовладения,
приведенные выше;
– жилищный фонд – совокупность всех жилых
помещений, находящихся на территории Российской Федерации, включая доходные дома;
– договор аренды (коммерческого найма) –
соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору недвижимость в жилищной
сфере, включая обособленные помещения, без
ограничения их размеров, за договорную плату во
временное пользование и/или владение, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии
с договором и своевременно вносить арендную
плату, включая эксплуатационные расходы.
Доходные дома должны отличаться от жилья,
предоставляемого на условии социального или
коммерческого найма, профессиональным уровнем
управления и предоставлением жильцам-арендаторам высокого уровня жилищно-коммунального
обслуживания. Также важным отличием является то,
что проектирование, строительство и эксплуатация
доходного дома обеспечивают доход и ликвидность
в течение всего срока его эксплуатации.
В современных условиях доходные дома вновь
должны обрести былую привлекательность и успешно конкурировать с гостиничным бизнесом и домами коммерческого заселения.
Идея возрождения доходных домов также должна органически вписаться в жилищно-коммунальную реформу, предполагающую превращение городского жилищного фонда из убыточной статьи
городского бюджета в доходную.
Доходный дом, по определению, должен приносить прибыль своему владельцу. Существующая
нормативная база в Российской Федерации и
Москве, регулирующая наем жилых помещений,
направлена в большей степени на решение социальных проблем в жилищной сфере.
Эффективность управления и эксплуатации доходного дома подчиняется строгим экономическим
законам и зависит от взаимодействия большого
количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению. Главными
факторами являются: коэффициент заполнения,
который показывает соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде
помещений доходного дома; рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств; срок эксплуатации доходного дома,
Механизация
строительства
№ 5 (815) — 2012
ECONOMY AND FINANCE
№ 5 (815) — 2012
Mechanization
of Construction
сийских условиях девелоперу довольно сложно привлечь банковские средства. Особенно это касается
компаний с малоизвестными именами. Поэтому, не
имея возможности под свое имя привлечь крупные
финансовые ресурсы, российский девелопер вынужден финансировать самостоятельно, по крайней
мере, начальную стадию проекта.
На стадии сбора пакета исходно-разрешительной документации, разработки технико-экономического обоснования проекта, а также прохождения
процедуры согласования в различных государственных службах и инстанциях проект в области
недвижимости находится в зоне повышенного риска. Банковские структуры крайне редко выделяют
средства на данном этапе, не желая подвергать
свой капитал риску.
Вопрос банковского кредитования может разрешиться положительно для девелопера лишь
тогда, когда подготовлен полный пакет всей документации, доказана перспективность проекта,
подготовлены все строительные мощности и т. д.
Процентная ставка за предоставляемый кредит в
Москве может варьироваться от 11 до 20–25 %
годовых.
Таким образом, при отсутствии у девелопера собственного капитала на начальных стадиях
реализации проекта возникает необходимость
привлекать небанковские кредитные организации.
Интерес этих организаций заключается в получении
высоких процентов за предоставление кредитных
средств. В московской практике этот «интерес»
может доходить до 40 % годовых.
После получения всех необходимых согласований, как уже отмечалось ранее, девелопер может
обращаться в банки за кредитом. Однако большинство российских банков не предоставляют
кредитов без залогового обеспечения, в основном
имущества или имущественных прав на объект
недвижимости.
Самыми «дешевыми» банковскими деньгами
в России являются, пожалуй, деньги Сбербанка,
который имеет большой объем аккумулированных
средств; с его кредитной ставкой многие банки
конкурировать просто не в состоянии. Сбербанк
имеет возможность заниматься кредитованием
в чистом виде, не вмешиваясь в проект. Однако получить в Сбербанке кредит довольно сложно, так как существует множество юридических и
организационных формальностей, которые необходимо преодолеть для получения денег.
Ставки коммерческих банков по кредитным
ресурсам в среднем составляют 14–25 % годовых.
В редких случаях девелоперу удается привлечь
«дешевые» кредитные ресурсы зарубежных банков
(5–8 % годовых), поскольку для последних предоставление кредита компаниям, работающим на
территории России, является очень рискованным.
Но если это все-таки происходит, то можно смело
заявлять, что девелоперу крупно повезло.
В случае очевидной потенциальной выгодности
проекта имеется большое количество заинтересованных сторон войти в проект на условиях соинвестирования.
В настоящее время на первичном рынке жилья
финансирование типичного проекта строительства
http://ms.enjournal.net/
E-mail: MS@primak.su
R. R. Safiullina. Analysis of the Financial Feasibility of Building of the Apartment Houses in Moscow
обеспечивающий возврат вложенных финансовых
средств из планируемой прибыли.
Основу арендного жилищного фонда должны
составлять конкретные здания и строения, принадлежащие домовладельцу, а не жилые помещения
в здании, принадлежащие разным собственникам.
Доходные жилые дома должны в будущем войти
в основу арендного жилищного сектора города.
В этом секторе платежеспособность владельцев
квартир должна будет способствовать формированию экономически обоснованной платы за квалифицированное профессиональное управление
доходным домом и предоставленные коммунальные
услуги. На этом фоне уровни управления и технического обслуживания муниципального жилого
фонда будут существенно отставать.
В настоящее время арендные операции на рынке
жилья являются весьма актуальными и востребованными. В большинстве случаев граждане сдают
в аренду комнаты, квартиры, дома неофициально.
По разным неофициальным оценкам, опубликованным в СМИ, в столице ежегодно сдается от 50
до 200 тыс. квартир, находящихся в муниципальной или частной собственности, что составляет
5–25 % от общего числа московских квартир. Из
них практически половину квартир относят к высококомфортабельному и элитному сектору жилья,
где спрос примерно соответствует предложению.
Другую половину (70–90 тыс. квартир) относят к
более дешевым секторам жилья. Ориентировочная средняя цена аренды однокомнатных квартир по Москве на начало 2009 г. составляет 740–
1000 $ в месяц, двухкомнатной – 790–1200 $,
трехкомнатной – 1300 $, четырехкомнатной и более – от 2000 $. Цена аренды во многом зависит
от района, уровня отделки квартиры, а также от
предоставленной мебели.
Официальная аренда квартир в доходных домах, прежде всего, должна стать привлекательной
для платежеспособной части населения благодаря
освобождению арендатора от выяснения отношений с эксплуатирующими жилой дом организациями, связанными с качеством предоставляемых
жилищно-коммунальных услуг. Принципиальным
отличием аренды жилья от его покупки и от проживания в гостиницах должна стать привлекательность предоставляемых жилищно-коммунальных и
бытовых услуг.
Одним из самых важных принципов девелопмента является выбор адекватного способа финансирования.
На сегодняшний день основными схемами финансирования инвестиционных проектов в Москве
являются: краткосрочные банковские кредиты; «долевое» участие в различных вариантах: 100 %-ная
единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося
жилья; выпуск «ценных бумаг» для привлечения
инвесторов и финансирования строительства; «зачеты» с подрядчиком.
Если говорить о банковских кредитах, то в России банки в основном идут на финансирование
проектов в области недвижимости только в том
случае, если их допускают к прибылям.
На начальных стадиях реализации проекта в рос-
31
Р.Р. Сафиуллина. Анализ финансовой целесообразности строительства доходных домов в Москве
ЭКОНОМИКА И ФИНАНСЫ
32
жилого дома производится с помощью привлечения
соинвесторов – физических лиц, которые начинают вкладывать свои денежные средства на этапе
«котлована». Обычно инвестиционно-строительные
компании за счет денежных средств физических
лиц (соинвесторов) финансируют строительство
жилого дома на 70–80 % от общих затрат.
Долевое участие является одним из самых распространенных вариантов финансирования строительства в современной России. Долевое участие
в финансировании жилищного строительства, по
существу, является формой предварительной покупки жилья по более низкой цене.
Облигации (сертификаты) жилищных займов –
это, по сути, разновидность тех же договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и
обязательной индексацией номинальной стоимости
в зависимости от определенного индекса цен в
строительстве.
В этой схеме происходит замена прямых договорных отношений между застройщиком и инвестором на систему выпуска и размещения специальных ценных бумаг – облигаций жилищного займа,
дающих их владельцам право на получение жилья.
«Зачетная» схема предусматривает расчет инвестора с подрядчиком в «натуральном» выражении – квартирами во вновь построенном здании.
Этот способ финансирования применяется лишь
в случае недостатка оборотных средств у девелоперов – инициаторов реализации инвестиционных
проектов. Эта схема финансирования с точки зрения девелопера имеет существенный недостаток:
подрядчик становится серьезным конкурентом на
рынке продаж, демпингуя ценой продаж застройщика на 10–30 %.
Одной из новых схем финансирования в российскую недвижимость является создание закрытых
паевых инвестиционных фондов недвижимости
(ЗПИФН), которые появились в России в 2003 г.,
после того как Федеральная комиссия по ценным
бумагам (ФКЦБ) выпустила Положение «О составе
структуры закрытых паевых фондов». Согласно российскому законодательству, управление активами
ЗПИФН поручается управляющей компании (УК),
которая должна иметь соответствующую лицензию
Федеральной службы по финансовым рынкам.
Имущество фонда является собственностью владельцев инвестиционных паев и принадлежит им
на правах общей долевой собственности. Получить
свою часть имущества в натуральном выражении
невозможно.
При создании ЗПИФН управляющая компания
заключает договора с несколькими организациями:
– специализированным депозитарием, который
занимается учетом имущества ЗПИФН и контролем
над деятельностью УК;
– регистратором, который ведет реестр владельцев инвестиционных паев;
– аудитором, который проводит ежегодные
аудиторские проверки;
– независимым оценщиком, который оценивает
стоимость имущества фонда.
Срок существования фонда регламентируется
от года до 15 лет.
Управляющая компания действует на основании
правил доверительного управления фондом, в которых отражается вся информация относительно
деятельности ЗПИФН.
По функциональному назначению ЗПИФН делятся на три категории:
Денежного потока. Деятельность таких фондов
направлена на получение доходов от объекта недвижимости (как правило, в виде арендных платежей) и на увеличение стоимости объекта.
Налогосберегающие. Они создаются исключительно в целях оптимизации налогообложения
(отсрочка платежей по налогу на прибыль, а также отсутствие необходимости уплаты налога на
имущество).
Девелоперские. Создаются, как правило, для
реализации одного или нескольких крупных проектов (строительство жилых домов, офисных зданий,
торговых центров и т. д.).
Вложение денежных средств в доходные жилые дома не предполагает быстрой отдачи. Срок
окупаемости инвестиций в доходные жилые дома
превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 10–12 %. Однако этот
способ инвестирования рассчитан на сохранение
инвестированной суммы и получение регулярного
дохода от аренды.
Наиболее оптимальной схемой финансирования
строительства доходных жилых домов является
создание управляющей компанией-девелопером
закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.
На практике это будет выглядеть следующим
образом: на средства инвесторов будет осуществлено финансирование строительства доходных
жилых домов. Таким образом, вначале пайщики
ЗПИФН владеют правами на аренду земли, проектно-сметной документацией и т. п., а затем по
мере реализации проектов жилые дома нежилые
помещения, а также подземная парковка принадлежат пайщикам на правах общей долевой собственности. Далее управляющая компания посредством собственной или привлеченной риэлторской
структуры заключает договора аренды квартир и
машино-мест в доходном доме. Доход от сдачи в
аренду распределяется между пайщиками.
Несмотря на декларируемый долгосрочный характер ЗПИФН, инвесторы могут продать свои паи
на вторичном рынке другим инвесторам. Также
инвестор имеет право досрочного выхода из фонда
с выплатой ему денежной компенсации по оценке
независимого оценщика. Каждый инвестор ЗПИФН,
у которого есть пай, имеет право участвовать в
общем собрании пайщиков.
Развитие ЗПИФН может поднять систему коллективного инвестирования на качественно новый
уровень, а также с его помощью может быть реализована программа по строительству и эксплуатации
доходных жилых домов.
После того как проект согласован во всех необходимых инстанциях, проводится тендер среди строительных подрядчиков. Эти мероприятия
включают разработку полного пакета тендерной
документации, организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций, подготовку контракта и ведение переговоров.
Механизация
строительства
№ 5 (815) — 2012
ECONOMY AND FINANCE
№ 5 (815) — 2012
Mechanization
of Construction
тернатива – привлечение компаний, занимающихся
сдачей недвижимости в аренду.
Для создания благоприятного общественного мнения о доходных жилых домах необходимо
проводить грамотные PR-акции. Специалисты по
PR могут быть очень полезны девелоперу благодаря их связям с местными средствами массовой
информации.
Реклама необходима для бизнеса, однако является дорогим удовольствием. Эффективность затрат на рекламу средствами массовой информации
зависит от проекта и местоположения объекта.
Наиболее часто используемые средства включают
районные газеты, радио и телевидение, сайты в
Интернете и рекламные щиты.
Управляющая компания должна осуществлять
работы с комплексом недвижимого имущества в
полном объеме в соответствии с ранее поставленными целями.
Основными целями девелопмента доходных
жилых домов являются как минимум – сохранение,
максимум – наращивание рыночной стоимости
управляемого здания в интересах владельца; формирование позитивного имиджа доходных жилых
домов; выход на московский рынок аренды жилой
недвижимости и закрепление на нем; обеспечение высокой доходности владельцу проекта от
сдачи в аренду квартир, офисных помещений и
машино-мест в гараже; обеспечение успешной
конкуренции с коммерческими объектами доходной
недвижимости.
Для достижения поставленных целей работы
должны вестись по трем направлениям:
– управление коммерческой недвижимостью:
комплекс мероприятий по привлечению и обслуживанию арендаторов;
– эксплуатация — составление и ведение проектной, технической, бухгалтерской и другой документации. Выполнение иных обязанностей, предусмотренных законодательными и нормативными
правовыми актами Российской Федерации и Москвы для жилищных организаций;
– техническое обслуживание – комплекс мероприятий, направленных на обеспечение соответствующего нормативам состояния и функционирования объектов жилищно-коммунального хозяйства.
Управление коммерческой недвижимостью.
Работы по управлению коммерческой недвижимостью включают:
– анализ концепции, разработанной заказчиком,
с целью проверки ее адекватности существующим
на рынке требованиям и реалиям. Анализ сильных
и слабых сторон проекта;
– анализ рынка с целью определения основных
конкурирующих проектов, их сильных и слабых
сторон, ценовой политики, а также с целью определения того, какая ниша наименее заполнена в
настоящий момент и услуги какого характера в
сфере аренды жилья будут наиболее актуальны на
сегодняшний день;
– разработку рекомендаций для повышения коммерческой привлекательности комплекса недвижимого имущества. Консультирование по вопросам
планировок, дизайна, отделки квартир, отвечающим требованиям потенциальных арендаторов;
http://ms.enjournal.net/
E-mail: MS@primak.su
R. R. Safiullina. Analysis of the Financial Feasibility of Building of the Apartment Houses in Moscow
После заключения договора подряда начинается
непосредственное управление строительством,
включающее разработку и оптимизацию программы
строительства; организацию взаимоотношений с
органами власти и управления в части согласований по строительству; контроль за получением
подрядчиком всей разрешительной документации;
контроль за сроками строительства; получение
согласований при проведении работ по внешним
коммуникациям; контроль за качеством строительных работ; контроль за бюджетом строительства и
оплатой финансовых счетов; технический надзор;
проведение оперативных совещаний участников
проекта; контроль за выполнением всех договорных обязательств по проекту; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании,
управляющей объектом на этапе эксплуатации.
Заключительной стадией данного этапа является
сдача объекта в эксплуатацию: сдача объекта государственной комиссии; оформление и получение
документов на готовый объект.
Затраты инвестора при строительстве жилых
домов складываются из обременений города, изложенных в инвестиционном контракте с инвестором,
оплаты работ по проектированию, оплаты строительно-монтажных работ, содержания управляющей компании, непредвиденных расходов.
Маркетинг в девелопменте доходных жилых
домов представляет собой процесс поиска арендаторов и последующее привлечение их внимания
в тот момент, когда они будут в состоянии принять
решение.
Маркетинг предусматривает решение следующих задач:
– убедить арендаторов в том, что данный продукт удовлетворяет их потребностям;
– подготовить продукт (квартиры, нежилые помещения, машино-места) к сдаче в аренду и оказать
содействие арендаторам;
– убедиться впоследствии, что продукт оправдал
их ожидания.
Обычно период времени, отделяющий первое
маркетинговое исследование от сдачи продукта в
аренду, составляет от 12 до 24 месяцев, а за это
время рынок может сильно измениться. Девелопер
должен постоянно следить за состоянием рынка,
уделяя особое внимание проектам, выполняемым
на соседних участках земли, для обновления данных
относительно текущей активности на рынке жилья,
сдаваемого в аренду.
Бюджет расходов на маркетинг и сдачу недвижимости в аренду должен охватывать все аспекты.
В бюджете должны быть предусмотрены необходимые суммы на внешние средства рекламы и
средства рекламы непосредственно на объектах,
а также на рекламные материалы и мероприятия.
Сдачей квартир в аренду должны заниматься
профессиональные продавцы, имеющие опыт работы с клиентами.
В связи со сменой собственников квартир маркетинг является постоянной и долгосрочной деятельностью. Следовательно, наличие штата хорошо
обученных профессиональных агентов по сдаче
недвижимости в аренду существенно повышает
рыночную привлекательность проекта. Другая аль-
33
Р.Р. Сафиуллина. Анализ финансовой целесообразности строительства доходных домов в Москве
ЭКОНОМИКА И ФИНАНСЫ
34
– определение целевой группы потенциальных
арендаторов;
– разработку ценовой политики, позволяющей
максимизировать доходы девелоперов от произведенных инвестиций;
– определение стратегии маркетинга, позволяющей произвести четкую дифференциацию проекта
девелопера от конкурирующих проектов, и обеспечение имиджа проекта высокого качества. Четкое
позиционирование проекта на рынке;
– разработку маркетинговой программы реализации проекта и рекламной кампании;
– поиск арендаторов и заключение договоров
аренды, ведение всех переговоров с потенциальными клиентами;
– обеспечение учета и ведения договоров аренды и платежей арендаторов жилых и нежилых помещений;
– страхование недвижимости и имущества собственника и клиентов;
– обеспечение комфортного пребывания арендаторов в здании путем разработки руководства
для арендатора, которое будет включать в себя
данные о месторасположении, в частности указание
ближайшей станции метро; общую информацию о
помещениях; описание всех технических услуг и
оборудования в здании; информацию о видах услуг,
которые составляют эксплуатационные расходы, а
также сведения о компаниях – субподрядчиках, осуществляющих уборку, охрану и т. д.; информацию
об управляющей компании и ее функциях с указанием телефонов контактных лиц, расположения офиса
и др.; список дополнительных услуг (уборка квартир, выгул собак, доставка заказов из химчистки
и прачечной, заказ такси, заказ, бронирование и
доставка авиабилетов, заказ еды в близлежащих
точках общественного питания, предоставление
справочной информации). В дополнение к данной
информации разработанное «Руководство» будет
содержать правила, соблюдение которых является
обязанностью всех арендаторов.
Эксплуатация. Работы по эксплуатации коммерческой недвижимости включают:
– приемку проектно-технической документации от заказчика и исполнительной документации
от генерального подрядчика (согласно проекту).
Ведение технической документации на здание,
инженерные сооружения, бухгалтерской и прочей
документации;
– заключение и обеспечение учета договоров и
соглашений, в том числе заключение и обеспечение
учета договоров на поставку коммунальных услуг;
– хранение документов, подтверждающих право
пользования помещением или право собственности
(владения);
– ведение учета платежей арендаторов жилых и
нежилых помещений за оказанные услуги;
– выдачу справок о платежах за жилищно-коммунальные услуги;
– проведение технических осмотров жилых помещений;
– составление перечня требуемых работ по
ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств, в том числе
составление дефектных ведомостей;
http://ms.enjournal.net/
ISSN 0025-8903
– планирование, организацию выполнения работ
по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда и инженерного
оборудования, благоустройству территории;
– проведение мероприятий по охране труда и
технике безопасности;
– организацию санитарного содержания здания
и придомовой территории;
– контроль и оценку содержания домовладения;
– диспетчерское обслуживание. В случае нахождения объединенной диспетчерской службы
(ОДС) на балансе дирекции единого заказчика —
заключение с последней договора на диспетчерское обслуживание;
– организацию работ с арендаторами жилых
и нежилых помещений, в том числе организацию
приема арендаторов, информирование арендаторов о сроках предстоящего планового отключения
инженерных сетей (водоснабжение, отопление),
об авариях инженерных сетей и сроках ликвидации их последствий, об изменении ставок оплаты
коммунальных услуг, услуг по управлению и техническому обслуживанию и пр.;
– выполнение иных обязанностей, предусмотренных законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации и Москвы для
жилищных организаций.
Техническое обслуживание комплекса. Работы по техническому обслуживанию коммерческой
недвижимости включают:
– осмотры (обследования) технического состояния объектов в комплексе недвижимого имущества;
– наладку инженерного оборудования;
– текущий ремонт инженерных сетей и основных
конструкций зданий;
– ликвидацию аварийных ситуаций и их последствий в квартирах и местах общего пользования;
– уборку и вывоз мусора, отходов и снега с
обслуживаемых площадей и территорий;
– сезонную подготовку жилищного фонда.
В настоящее время наметилась некая тенденция
к легализации рынка аренды квартир, который все
15 лет своего существования на 90 % был черным.
Ниша аренды доходных жилых домов на рынке
до сих пор остается практически пустой. Этот бизнес необходимо развивать.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Юртаева А.Е. Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в
доходные дома // Девятнадцатые Международные
Плехановские чтения (4–7 апреля 2006 г.): Тезисы докладов профессорско-преподавательского состава.
М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. 401 с.
2. Управление коммерческой недвижимостью:
Учебник / Коллектив авторов; под ред. д.э.н.
М.Л. Разу. М.: КНОРУС, 2007. 248 с.
3. Краснянский Л.Н., Квачадзе Р.Г. Доходный
дом в Москве. История и современность.
4. Квачадзе Р.Г. // Недвижимость. № 3–4. 2002
5. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред.
А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика. 2003.
Механизация
строительства
№ 5 (815) — 2012
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
64
Размер файла
70 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа