close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Правовые основы риэлтерской деятельности

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ТУРИЗМА И СЕРВИСА»
Факультет экономики, управления и права
Кафедра юриспруденции
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: «Правовые основы риэлторской деятельности»
по специальности: 030501.65 Юриспруденция
Поступаленко Ольга
Валерьевна
К.ю.н. Новгородцев Виктор
Михайлович
Студент
Руководитель
Москва
2014 г.
2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 3
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
................................................................................................................................... 8
1.1. Понятие и сущность риэлторской деятельности. Виды риэлторских услуг .................................................................................................................................8
1.2. Законодательная основа, регулирующая риэлторскую деятельность в Российской Федерации .................................................................................18
ГЛАВА 2. ДОГОВОРЫ НА ОКАЗАНИЕ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ .............. 25
2.1. Виды договоров, заключаемых на оказание риэлторских услуг ...25
2.2. Права и обязанности сторон договоров на оказание риэлторских
услуг ........................................................................................................................................35
ГЛАВА 3. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ ................................. 43
3.1. Актуальные проблемы риэлторской деятельности и пути их решения на современном этапе. ....................................................................................43
3.2. Опыт зарубежных и европейских стран в организации риэлторской деятельности ..........................................................................................................50
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................................... 57
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ ................................................. 61
ПРИЛОЖЕНИЯ ..................................................................................................... 68
2
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность
темы
«Правовое
обеспечение
риэлторской
деятельности» обусловлена тем, что в современных условиях уже сложно
представить себе, что та или иная сделка с недвижимостью совершается без
участия риэлтора. В последнее время риэлторские услуги (от англ. «real
estate» – дословно «реальная недвижимость») в нашей стране становятся все
более популярными и востребованными, а термин «риэлтор» у всех на слуху.
Термин «риэлтор» пришел из США, где риэлторские конторы стали
появляться наиболее массово в конце XIX века, и
обозначал лицо,
оказывающее посреднические услуги в сделках по недвижимости. Само
слово по-русски можно законно написать пятью различными способами –
риэлтор, риэлтор, риелтер, риэлтер и даже реалтор, если говорить о точной
транслитерации, но остановимся на общепринятом названии «риэлтор»
(отталкиваясь от американского «realtor»).
Риэлторские услуги существовали во все времена, причем
каждой
эпохе были свойственны свои атрибуты и особенности. Так, в царской
России операции с недвижимым имуществом, по сути, мало чем отличались
от современных. Недвижимость также продавали и покупали, сдавали в
аренду
и
закладывали.
Те,
кто
неплохо
ориентировался
в
рынке
недвижимости, действовал самостоятельно, используя знакомства или
подавая объявления в газеты. Тот же, кто ориентироваться не мог, обращался
к
посредникам
–
комиссионерским
конторам,
ставшим
прообразом
современных риэлторских фирм. Они всегда владели ситуацией на рынке и
нужной информацией о недвижимости. Обращались к ним и для того, чтобы
избежать обмана при покупке или продаже недвижимости. Стоит отметить,
что многие предпочитали все же действовать самостоятельно, без каких-либо
посредников. После революции институт риэлторства постигла судьба
многих институтов – он был забыт, что вынуждало тайно обращаться к
риэлторам,
даже
партийных
руководителей.
Возрождение
института
3
4
началось только в начале 1990-х годов после принятия Закона СССР ОТ
06.03.90 № 1305-1 «О собственности в СССР». В те времена официальные
риэлторские услуги оказывало государственное «Бюро по обмену жилой
площади». С началом приватизации жилья (т.е. ее безвозмездной передачи
государством в собственность граждан), переходом общества к рыночные
экономике
собственность
закономерно
преобразовывается
из
государственной в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной,
региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Так
меняется
механизм
управления
собственностью,
и,
как
следствие,
зарождается и формируется рынок недвижимости и риэлторских услуг.
В условиях развития рынка недвижимости, и как следствие,
легализации и расширения спектра риэлторских услуг, последний стал
существенной составляющей экономики России, а стабильность работы
риэлтора обеспечивается самим рынком. Связанный с жилищным вопросом
большинства граждан, риэлтор приобрел огромное социальное значение, став
профессиональным субъектом рынка недвижимости, что значительно
увеличило значимость его профессии.
Теперь услуги риэлторов одинаково доступны для всех желающих (и к
ним не надо обращаться тайно), а изменения, происходящие в образе жизни и
сознании населения привели к тому, что уровень доверия к риэлторам
возрастает (за последние 5 лет уровень доверия населения к риэлторам
перешагнул отметку 70%). Охватывая целый спектр разнообразных видов
деятельности,
обеспечивая
эффективность
функционирования
рынка
недвижимости и помогая в удовлетворении потребности населения улучшить
свои жилищные условия, деятельность риэлторов позволяет участникам
гражданского оборота получать качественные услуги, касающиеся операций
с недвижимостью, существенно экономя при этом время, снижая риски и
затраты.
4
5
Объект исследования общественные отношения складывающиеся при
оказании риэлторских услуг.
Предметом исследования выступает законодательство, регулирующее
риэлторскую деятельность в Российской Федерации.
Целью является комплексное исследование риэлторской деятельности
и проблем ее правового регулирования в современном российском
законодательстве. Достижению поставленной цели способствует решение
следующих основных задач:
1. раскрыть понятие и сущность риэлторской деятельности;
2. рассмотреть виды риэлторских услуг;
3. исследовать
законодательную
основу,
регулирующую
риэлторскую деятельность в Российской Федерации;
4. проанализировать договоры на оказание риэлторских услуг;
5. выявить и проанализировать актуальные проблемы риэлторской
деятельности и пути их решения;
6. обратиться к зарубежному опыту западных и европейских стран в
организации риэлторской деятельности.
Нoрмативнo-правoвую базу исследования составили Гражданский
кодекс РФ (далее – ГК РФ), Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ), Закон
РФ «О защите прав потребителей», действующие и утратившие силу
нормативные правовые акты РФ,
правовыми актами Правительства РФ и
нормативными актами органов исполнительной власти субъектов РФ,
общепризнанные
принципы
и
нормы
международного
права
и
международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются,
стандарт системы добровольной сертификации РОСС RU № И046.04 РН00.
Методологической основой исследования являются общенаучный
диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные
методы: системно-структурный и метод сравнительно-правового анализа.
Системный метод предполагает изучение института в комплексе, а не только
5
6
отдельных его частей, а также изучение института в контексте всего
российского,
иностранного
и
международного
гражданского
права.
Сравнительно-правовой метод основан на сравнении норм российского
законодательства, регулирующих риэлторские договорные отношения между
собой, с нормами, регулирующими подобные отношения в законодательстве
других государств и в международном законодательстве. Эмпирический
метод важен для того, чтобы анализ правового института не ограничивался
лишь теорией, но и основывался на практическом применении правовых
норм.
Метод
последствия
правового
внесения
моделирования
предлагаемых
в
позволяет
спрогнозировать
исследовании
изменений
законодательства.
Теоретическую базу исследования составили научные исследования
российских ученых в области гражданского и предпринимательского права:
С.С. Алексеева, М.А. Волковой, А.М. Гатина, Б.М. Гонгало, H.Ф. Дорониной,
И.А Дубровской, Л.Г. Ефимовой, 0.С. Иоффе, А.И. Масляева, Д.И. Мейера,
И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Е.А. Павлодского, Г.В. Петровой, И.А.
Покровского, Е.А. Суханова и других.
В дореволюционной России данной проблематике была посвящена
работы таких классиков частного права, как: А.П. Башилова, Ю.С.
Гамбарова, Г.А. Гордона, А.Г. Гусакова, Н.Л. Дювернуа., Д.И. Мейера, О.Н.
Нерсесова, К.П. Победоносцева, Л.С. Таля, И.Т. Тарасова, В.А. Удинцева,
П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича. В советский период сфере услуг
посвятили такие ученые-цивилисты, как: Н.А. Баринов, А.Ю. Кабалкин,
Ю.Х. Калмыков, М.В. Кротов, Е.Д. Шешенин, А.Е. Шерстобитов.
Большой вклад в решение проблем формирования и развития рынка
риэлтерских услуг внесли исследования А.Н. Бабича, И.Т. Балабанова, О.В.
Белоусова, Л.П. Белых, С.В. Грибовского, Е.В. Егорова, А.В. Иванова, А.В.
Константиновского, В.М. Кулькова, З.П. Лукина, Н.В. Маслова, Б.Д.
Новикова, И.А. Рахмана, В.В. Смирнова и других.
Практическая значимость исследования состоит в том, что проведен
6
7
анализ как правовых, так и экономических проблем, которые препятствуют
развитию
института
риэлторства,
в
результате
которого
выявлены
недостатки и выработаны конкретные предложения по их устранению для
более эффективного функционирования риэлторской деятельности в РФ.
Структура работы: выпускная квалификационная работа выполнена
в объеме, соответственном потребностям Государственного стандарта
Министерства образования России, и состоит из введения, 3-х глав,
состоящих из 6 параграфов, заключения, списка используемых источников и
приложений.
7
8
ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РИЭЛТОРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1. Понятие и сущность риэлторской деятельности. Виды риэлторских
услуг
Корни риэлторства уходят в древность, зарождаясь непосредственно с
возникновением частной собственности. Самой первой вехой
в истории
государственной регистрации прав на недвижимость было появление
ипотеки. Впервые слово «ипотека» было употреблено в VI в. до н.э афинским
реформатором Солоном – одним из известнейших мудрецов древности – в
качестве характеристики ответственности
должника перед кредитором в
виде залога определенного участка земли1. Солоном было предложено
установить
имущественную
ответственность
должника
взамен
ответственности личной. Так, на пoграничнoй меже земельнoгo участка
дoлжникаАустанавливался стoлб с записью, чтo даннoе имуществo является
oбеспечением претензий наАoпределеннуюАсумму. Это стало своеобразным
знаком запрета заемщику вывозить с участка какое-либо имущество. Такoй
столб получил название «ипотека», т.е. подставка, подпорка.
В Древнем Риме сделки с недвижимостью совершались римским
магистратом очень сложными способами и методами, что можно считать
первыми попытками государственной регистрации прав на собственность2.
В
Древней
Германии
продажа
недвижимости
первоначально
осуществлялась не путем заключения договоров, а путем громкого заявления
в публичном месте – перед судом, перед общиной или в церкви. В эпоху
Средневековья появились особые книги, в которые записывались имена
новых владельцев недвижимости, что стало основанием закрепления прав на
нее. Германское право привносит в ипотеку гласность и с течением времени
1
Баронин С.А., Бочкарев В.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: Учеб. пос. – М.: НИЦ
ИНФРА-М, 2014 – С.7;
2
Там же
8
9
формализует ее путем введения системы земельных и ипотечных книг,
которые имели опыт существования в Древней Греции и Древнем Риме.
Ипотека стала надежным вещным правом, но только после внесения
специальной записи о ней в особую книгу3.
Древняя Русь жила общинами, соответственно и земля, на которой
проживала община, принадлежала только ей, что порождало запрет
отдельному лицу быть собственником земли. Община владела землей без
каких-либо юридических документов, просто по факту. И только с XIV века,
с появлением купчей (акт, фиксирующий в письменной форме переход
собственности на недвижимость из рук в руки с помощью сделки куплипродажи), государство начинает контролировать права собственности на
землю и передачу собственности.
Через два столетия на смену купчей пришли поместное и вотчинное
право. Так, поместное право регулировало подавляющее большинство сделок
с землей, владение которой представляло собой
жалованье натурой за
несение военной или гражданской службы государю, поэтому владеть ею
можно было лишь при условии несения такой службы. Вотчинное право же
давало неограниченное право на землю и
позволяло ее обладателю
осуществлять все виды власти на этой территории, исполнять полицейскую и
судебную власть, а также собирать налоги и пошлины.
В XVIII в., при Петре I, была создана «Палатка Крепостных Дел»,
сосредоточившая в своих руках все сделки. Тогда же появились первые
посредники при совершении сделок, получившие название «бирживые
маклеры».
А в 1717 г. была введена должность Гофмаклера – главного
придворного маклера, совершавшего сделки с недвижимостью от имени
казны и контролировавшего действия биржевых маклеров.
Правление Екатерины
II ознаменовалось
введением термина
«собственность» и отменой целого ряда ограничений петровских времен.
3
Баронин С.А., Бочкарев В.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: Учеб. пос. – М.: НИЦ
ИНФРА-М, 2014 – С.9
9
10
Была узаконена децентрализация регистраций сделок с недвижимостью – с
1775 года совершение крепостных актов
Гражданские Палаты
совместно
возлагалось на
с уездными
губернские
судами, при
которых
организовывались учреждения крепостных дел. В 1886 г. их работа была
передана нотариусам, которые начинают вести крепостные книги (они
представляли собой сбор записей по утвержденным старшим нотариусом
актам, относящимся к недвижимости) и реестры крепостных дел (здесь
каждому объекту недвижимости отводился отдельный лист, в котором
содержались все необходимые сведения)4.
Нетрудно заметить, что история появления недвижимости насчитывает
более трех веков, на протяжении которых ее всего сопровождали
посредники. И только к концу XIX в., в связи с быстрым ростом крупных
городов, и как следствие, с обострением жилищной проблемы, посредникиодиночки преобразовались в справочно-комиссионерские конторы, ставшие
прообразом современных риэлторских фирм. Эти конторы проводили
операции с недвижимостью, совершали посреднические услуги по найму и
сдаче жилья.
Их длительная работа позволяла накапливать сведения о
продаваемых объектах недвижимости, что, в конце концов, подвигло их на
активную торговлю недвижимостью.
Революция 1917 г. упразднила все формы собственности, оставив
только государственную, ввиду чего любые услуги посредников стали не
востребованы и запрещены, в то время как постоянное усложнение правовых
отношений и поступательность развития западной системы частной
собственности требовали обратного. Возрождение института началось только
в начале 1990-х годов после принятия Закона СССР ОТ 06.03.90 № 1305-1 «О
собственности в СССР».
Как уже говорилось ранее, термин «риэлтор» пришел из США, где
зародился в начале XX в, и обозначал профессионального посредника на
4
Баронин С.А., Бочкарев В.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: Учеб. пос. – М.: НИЦ
ИНФРА-М, 2014 – С.13
10
11
рынке недвижимости. Причем предполагалось, что конкретный посредник,
называющий себя риэлтором, является членом Национальной Ассоциации
Риэлторов (National Association of Realtors – NAR) и подчиняется Кодексу
Этики Ассоциации. В состав NAR входят специалисты различного профиля –
адвокаты,
оценщики,
(правоустанавливающих
исследователи
документов)
и
пр.
правового
Объединяет
титула
их
объект
профессиональной деятельности – любые виды недвижимого имущества. В
1950 г. термин «realtor» был зарегистрирован в США в качестве товарного
знака, исключительные права на который принадлежат NAR, в результате
чего другие страны без разрешения США не могут использовать данный
термин при оказании подобных услуг, и в противном случае заплатят по
правилам ВТО весомые штрафы5. Подобное разрешение было дано только
Канаде, Ямайке и России.
В российском законодательстве понятия «риэлтор» и «риэлторская
деятельность» впервые появились в результате принятия Постановление
Правительства РФ от 23.11.96 № 1407 «Об утверждении положения о
лицензировании риэлторской деятельности».
Риэлторская деятельность,
согласно данному Постановлению, определялась как осуществляемая
юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе
соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность
по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и
в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с
земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и
нежилыми помещениями и правами на них.6 На практике риэлторская
деятельность
представляет
осуществляемую
собой
самостоятельными
предпринимательскую
субъектами
рынка
деятельность,
недвижимости
(юридическими и физическими лицами) по оказанию посреднических услуг
на договорной основе, связанных с заключением всех видов сделок с
5
Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов / Л.В Осипова. - М.: Лира, 2011. – С.45;
п. 2 Постановления Правительства РФ от 23.11.96 № 1407 «Об утверждении положения о лицензировании
риэлторской деятельности» (утратил силу)
6
11
12
объектами недвижимости и правами на них, с целью получения прибыли по
организации и совершению таких сделок.
Риэлторские услуги – это, по сути, сервис, за который потребитель
всегда платит деньги. Их можно сравнить с кофе, который каждый в
состоянии сделать себе сам, но, не смотря на это, за ним можно сходить и в
кафе, где кофе такой же, но его цена в разы больше себестоимости.
Завышенная цена связана с расходами на аренду, на зарплату персоналу, на
амортизацию капитала и многое другое, но самое главное – потребитель
платит за сервис, услуги по обслуживанию и приготовлению этого кофе.
Поэтому решая продать или купить недвижимость, необходимо для себя
решить, будет это сделано самостоятельно или отдано в руки специалистам,
которым вы будете платить за сервис и за результат. Результатом является
наиболее выгодная цена продажи недвижимости, которую может обеспечить
только разбирающийся в своем деле специалист.
На сегодняшний день в нашей стране риэлторские услуги и
деятельность риэлторских фирм распространены широко и пользуются
популярностью. В отличие от риэлторства американского, российское
риэлторство включает в себя два типа риэлторских фирм – компании,
оказывающие только посреднические и консультационные услуги на рынке
недвижимости и
смешанные компании, занимающиеся не только
риэлторской, но и инвестиционной деятельностью, а также другими видами
бизнеса
в
сфере
недвижимости.
Первый
вид
является
наиболее
распространенным и представляет собой небольшую организацию с общей
численностью штата не более 10 специалистов, занимающихся оказанием
классических риэлторских услуг: создание базы объектов недвижимости;
организация торгов; сопровождение сделок; проведение консультаций и т.д.
Второй вид является менее распространенным и его фирм нельзя назвать
«риэлторскими» в классическом виде. Такие фирмы намного крупнее, они
имеют сложную организацию и структурные подразделения либо филиалы и
представительства, что может вызывать трудности с их нахождением на
12
13
рынке. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру,
при
которой
существование
крупных
компаний,
занимающихся
непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного
развития и получения достаточной прибыли риэлтерские фирмы должны и
иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости.
Поэтому, чтобы плотнее закрепиться на рынке, такие фирмы занимаются не
только посредничеством, но и инвестированием денежных средств в
строительство, выкупом жилья (особенно в случаях экстренных продаж),
приобретением недостроенного жилья и его продажей впоследствии по
договорам уступок прав требования или после окончания строительства
сдачей внаем7. Нередки случаи, когда такие фирмы участвуют в
строительстве целых жилых комплексов на долевых началах.
Российским
законодательством
риэлторская
деятельность
рассматривается исключительно как посредническая, предоставляющая свои
услуги на условиях возмездного оказания услуг8 (гл. 39 ГК РФ) на основе
агентских договоров9 (гл. 52 ГК РФ), договоров комиссии10 (гл. 51 ГК РФ)
или поручения11 (гл. 49 ГК РФ).
Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах
профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за
рубежом риэлтор – это агент по недвижимости, который для своего клиента
может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с
оборотом недвижимости, в данном случае в обязанности риэлтора входит не
просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по
дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству.
Риэлтор, агент по недвижимости, представитель, посредник, маклер,
брокер все эти понятия схожи друг с другом, но в различных случаях они
применяются по-разному. В осуществлении своей деятельности риэлтор
7
Рудяков А.Н. Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный опыт и реалии российского права / А.Н.
Рудяков // Закон. - 2012. - № 12 – С. 48.
8
Приложение 1
9
Приложение 2
10
Приложение 3
11
Приложение 4
13
14
может:
1. выступать в создании отдельных объектов недвижимого
имущества с целью последующей их продажи, передачи в
возмездное пользование;
2. быть посредником при заключении сделок с недвижимым
имуществом или правами на него между третьими лицами;
3. представлять консультационные услуги, услуги по изучению
конъюнктуры рынка, иные услуги возмездного характера,
которые сопутствуют гражданскому обороту недвижимого
имущества;
4. выступать в качестве агента или поверенного (агент по
недвижимости – это стартовая позиция на рынке риэлторских
услуг. Его продуктом являются сделки по продаже и покупке
квартир, земельных участков, офисов и домов);
5. выступать в качестве дилера (деятельность состоит в покупке,
преобразовании
или
владении
недвижимостью
с
целью
продажи или получения прибыли от ее использования);
6. выступать в качестве брокера (это профессиональный риэлтор,
имеющий соответствующую лицензию, дающую ему право
вести
переговоры
представлять
с
интересы
потребителем
потребителя
риэлторских
при
услуг;
осуществлении
продажи, аренды или других операций с недвижимостью;
помогать или предлагать на возмездной основе помощь какомулибо лицу в поиске объекта недвижимости для покупки или
аренды и т.д.)12.
Исходя из этого можно сделать вывод о том, что деятельность риэлтора
различается по характеру деятельности и по характеру правового статуса
самого риэлтора. Так, в первом случае риэлторские услуги различаются на:
12
Савельева Е.А.Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие – М.: Вузовский учебник:
НИЦ ИНФРА-М, 2013. – С.67;
14
15
1. услуги
юридического
характера
(например,
комиссия,
поручение);
2. услуги фактического характера (действия риэлтора посредника,
фактически направленные на сведение двух или нескольких
контрагентов, участие в подготовки сделки между ними, но при
этом не состоящие в изъявлении воли посредником, например,
организация
и
соглашение
взаимодействий
условий
предстоящей сделки);
3. услуги как фактического, так и юридического характера
(например,
доверительное
управление
недвижимым
имуществом, агентирование)13.
Во втором случае риэлторские услуги различаются на:
1. посреднические услуги (агентирование, в случаях, когда агентпосредник, совершает от своего имени за вознаграждение, по
поручению и в интересах другого лица (принципала) и за его
счет фактические и/или юридические действия, комиссия,
доверительное управление недвижимым имуществом);
2. представительские услуги (агентирование, в случаях, когда
агент-представитель действует за вознаграждение от имени, за
счет и в интересах принципала с целью получения значимых
для
последнего
результатов,
поручение
и
иная
представительская деятельность)14.
Таким образом, правовой статус исполнителя риэлторских услуг должен
устанавливаться с помощью следующих принципов:
1. принципом
профессионального
характера
риэлторской
деятельности. Физические и юридические лица, желающие
заниматься
риэлторской
деятельностью,
должны
быть
зарегистрированы в установленном законом порядке, а также
13
Савельева Е.А.Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие – М.: Вузовский учебник:
НИЦ ИНФРА-М, 2013. – С.67
14
Там же
15
16
иметь
соответствующую
квалификацию.
Квалификация
профессии предполагает высокие меры ответственности и
самостоятельный риск в экономических отношениях, кроме
того, собственную ответственность исполнителя при оказании
риэлторской услуги;
2. принципом независимости риэлтора в сфере оказания услуг.
Риэлтор наделен правовым статусом юридического лица
(индивидуального предпринимателя) и осуществляет свою
деятельность на основании гражданско-правового договора.
Существенной гарантией действия данного принципа служит
осуществление
саморегулирования
в
сфере
риэлторской
деятельности;
3. принципом публичной значимости риэлторской деятельности.
При
оказании
риэлторских
услуг
исполнитель
обязан
страховать риск ответственности за нарушение договора.
Страхование
гражданской
ответственности
исполнителей
является одним из условий, обеспечивающих защиту прав
потребителей15.
Указанные принципы являются гарантией профессионального оказания
риэлторских услуг исполнителя и соответственно гарантией их качества.
Риэлторская деятельность является одним из самых популярных видов
бизнеса, потому как начинающие предприниматели рассматривают это дело
как самое простое и не требующее больших капиталовложений. На заре
становления рынка недвижимости с принятием Федерального закона
от
08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», и
с принятием Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 № 302 «Об
изменении
и
признании
утратившими
Правительства
Российской
Федерации
по
силу
некоторых
вопросам
решений
лицензирования
15
Абрамова Н.В. Сложные вопросы посреднической деятельности / Н.В. Абрамова. – М.: Вершина, 2008. –
С.133
16
17
отдельных
видов
деятельности»,
она
вовсе
вышла
из
списка
лицензированных предприятий, что открыло к этому бизнесу доступ
абсолютно всем гражданам, даже не имеющим никакого образования и
специальной подготовки. Сегодня требования к профессии существенно
трансформировались. Неизменным осталось лишь одно – ленивым или
просто пассивным людям делать в риэлторском бизнесе нечего.
Риэлторская деятельность была востребована во все времена и имеет
ряд значительных преимуществ по сравнению со многими другими. Так,
первое преимущество состоит в том, что риэлтор самостоятельно планирует
свой рабочий график, тем самым рационально используя свое время.
Риэлторский бизнес не приемлет ленивых и требует полной самоотдачи – это
профессия для трудолюбивых и ответственных людей. А потому риэлтор
должен уметь сочетать в себе и предпринимательские качества, быть
организованным и целеустремленным, мотивировать себя и быть, кроме
всего прочего, и психологом, и переговорщиком, и юристом. Если к этим
качествам
добавляются
еще
стрессоустойчивость,
личное
обаяние,
обучаемость, любовь к соревновательным условиям, то стать отличным
риэлтором труда не составит16. Доход трудолюбивого риэлтора не ограничен
работодателем и сопоставим с зарплатой менеджеров ведущих российских
компаний (ведь риэлтора, как и волка, кормят ноги), что является еще одним
преимуществом. Еще один плюс заключается в том, что никаких
ограничений здесь нет – в риэлторскую деятельность можно прийти в любом
трудоспособном возрасте, из самых разных профессий (военные, учителя,
врачи и даже студенты) и при этом добиться немалого успеха.
Риэлтор – это образ жизни, в котором необходимо уметь работать над
собой, стремиться к развитию и самосовершенствованию, ведь только
постоянно
совершенствуя
свой
профессионализм,
сегодня
можно
соответствовать требованиям рынка и оправдывать ожидания клиентов17.
16
17
Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов / Л.В Осипова. - М.: Лира, 2011. – С.53
Там же. С.55
17
18
Клиенты – самые главные люди в сделке, а потому нужно уметь грамотно
выстраивать отношения между сторонами, что и есть залог успеха. Риэлтор
должен любить людей и быть готовым от души работать для них, как для
себя. Если такой готовности нет, то быть честным и открытым вряд ли
получится, как и вряд ли получится реализовать себя на данном поприще.
Таким образом, если формулировать кратко, то успех риэлторской
деятельности базируется на трех китах – это доброжелательное отношение к
людям, трудолюбие и дисциплина. Без любви к людям сложно помочь им в
решении жилищной проблемы. Трудолюбие необходимо, так как у
специалиста по недвижимости огромный объем работы. А дисциплина
требуется для того, чтобы добросовестно выполнять свои обязанности.
1.2. Законодательная основа, регулирующая риэлторскую деятельность
в Российской Федерации
На сегодняшний день не существует закона, напрямую регулирующего
риэлторскую деятельность. В связи с отменой лицензирования деятельности
риэлторских фирм сложилась ситуация, что сегодня каждый может стать
риэлтором, и это с одной стороны, является преимуществом для
предприимчивого человека, поменявшего профессию, с другой стороны,
наносит очень серьезный ущерб самой профессии, еѐ престижу. Отмена
лицензирования была обоснована тем, что стоимость лицензии достигала
размера доходов маленькой фирмы ввиду оттока большого количества
кадров, оставшихся без работы, в сферу риэлторских услуг из других
отраслей. Средства, которые вращались на рынке информационных и
юридических услуг,
были
ограничены, и рост их пропорционален
вращающейся в экономике денежной массе, которая, в свою очередь росла
пропорционально росту ВВП, то есть, достаточно медленно. В данной
ситуации дорогостоящие лицензии не только стали бессмысленными, но и
18
19
вредили развитию рынка предложения риэлторских услуг. Поэтому отмена
закона о лицензировании была, на тот момент необходима18.
На сегодняшний день ситуация кардинально поменялась. Отсутствие в
нашей стране четкого и эффективного правового регулирования важнейших
общественных отношений, возникающих в сфере коммерческого оборота
недвижимого имущества, и прежде всего жилой недвижимости, негативно
сказывается на всех без исключения участниках таких сделок.
Потребность
в
регламентации
данных
отношений
заставила
общественные объединения риэлторов разработать систему добровольной
сертификации (РОСС RU № И046.04 РН00), призванную создать некий
кодекс правил, приемлемых для всех участников рынка недвижимости.
Однако профессиональных стандартов практики и кодексов этики явно
недостаточно
для
упорядоченного
и
эффективного
регулирования
риэлторской деятельности, так как система добровольной сертификации не
является гарантом защиты интересов потребителей риэлторских услуг. Это,
во-первых,
связано
с
тем,
что
сертификация
осуществляет
лишь
минимальную защиту интересов потребителей риэлторских услуг, лишь в
общих чертах определяя ответственность риэлтора перед потребителем за
качество, точность, полноту и конфиденциальность оказанных услуг. Мера
ответственности исполнителя определяется условиями договора оказания
риэлторских услуг и действующим законодательством, а в конечном счете –
самим риэлтором.
Сертификацию риэлторских услуг нельзя напрямую
связывать с уровнем надежности риэлторской фирмы, предоставляющей
данные услуги – и это во-вторых. Дело в том, что добровольная
сертификация предполагает принятие участниками на себя обязательств быть
информационно открытыми и прозрачными, что применимо только к
броверским услугам, следовательно, другие риэлторские услуги, и в том
числе вопросы ответственности риэлтора, вообще не регламентированы. В-
18
Хохлов В.А. Российское предпринимательское право: Учебник – 2-e изд. – М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРАМ, 2014. – С. 257
19
20
третьих, специалисты рынка недвижимости не могут сойтись в едином
мнении относительно того, чем измеряется качество работы риэлтора, за что
он должен нести ответственность и что находится в сфере его компетенции.
Качество риэлторской услуги – понятие юридически не отработанное, и у
каждого клиента свое представление о том, как ему должны оказывать те или
иные услуги. В связи с чем на практике основой измерения качества
риэлторских услуг является соотношение ожиданий клиента и его
восприятия
деятельности
компании.
Наконец,
в-четвертых,
остается
неурегулированным вопрос относительно ответственности риэлторов за
недобросовестные действия19.
Таким образом, очевидно, что система добровольной сертификации
никак не может в полной мере урегулировать институт риэлторства. Поэтому
необходима
именно
законодательная
регламентация
риэлторской
деятельности, выраженная в принятии Федерального закона «О риэлторской
деятельности
в
Российской
Федерации»,
что
вызвано
следующими
объективными причинами:
1. ролью и значением риэлторов на рынке недвижимости.
Специалисты с уверенностью прогнозируют, что по мере
насыщения рынка деньгами потребность в профессиональных
риэлторах будет возрастать;
2. отношения по оказанию риэлторских услуг составляют важный
сектор
рынка
недвижимости,
четкое
и
эффективное
законодательное регулирование которого будет способствовать
сокращению
действенным
числа
недобросовестных
механизмом
борьбы
риэлторов,
с
станет
криминальными
элементами (мошенниками, «черными маклерами» и т.д.) и, в
свою очередь, создаст гарантии прав и законных интересов
потребителей риэлторских услуг;
19
Курбатов А.Я. Сочетание частных и публичных интересов при правовом регулировании предпринимательской деятельности / А.Я. Курбатов. - М.: ЛО «Центр ЮрИнфоР», 2011. – С.331
20
21
3. опытом
зарубежных
государств
по
законодательному
регулированию риэлторской деятельности20.
Следует отметить, что попытки разработать и принять подобный закон
имели место быть. Разработка Федерального закона «О риэлторской
деятельности в Российской Федерации» ведется с 1997 г, и он не раз
вносился на рассмотрение в Государственную Думу.
Впервые законопроект, предложенный депутатами Л.И. Беляевым,
П.М. Веселкиным, Л.И. Маркеловым, И.И. Митяевым, А.Г. Пузановским,
Ю.М. Теном и А.А, Козерадским, был принят Государственной Думой к
рассмотрению 13 мая 1997 г., и только через год,
Постановлением
Государственной Думы РФ от 14 мая 1998 г. № 2441-II ГД был принят в
первом чтении. В ноябре 1999 г. он был возвращен на доработку во втором
чтении, в январе 2001 возвращен к процедуре первого чтения и, в конечном
итоге, отклонен в первом чтении.
Впоследствии депутатом А.Г. Пузановским был внесен еще один
законопроект, более разработанный по сравнению с предыдущим. 9 октября
2001 года он был принят к рассмотрению Государственной Думой, а 8
февраля 2002 г. – отклонен21. Обусловлено отклонение было наличием
существенных недостатков.
Так, в законопроекте отсутствовали четкие
определения понятий «риэлтор» и «риэлторская деятельность», которые
являются
основополагающими
при
правоотношений.
Определенную
«профессиональные
участники
регулировании
путаницу
рынка
рассматриваемых
вносили
недвижимости»
и
понятия
«участники
риэлторской деятельности», вследствие чего закономерно вставал вопрос:
кто же все-таки является риэлтором, а кто – потребителем риэлторских
услуг? Кроме того, вместо выделения признаков риэлторской деятельности, в
представленном
законопроекте
велось
простое
перечисление
услуг,
относимых к риэлторским, причем без указания особенностей каждой
20
Брагинский М.И. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг /
М.И.Брагинский. - М.: «Статут», 2012. – С. 221;
21
Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права / Г.Ф. Шершеневич. - СПб.: Проспект, 2008. – С. 272.
21
22
(отсутствовал объем,
параметры каждого вида деятельности риэлтора,
требования, предъявляемые к оказанию услуги, и меры ответственности
риэлтора за нарушение этих требований, а без этого не представляется
возможным выделить предмет договора оказания риэлторских услуг). В
целом анализ положений законопроекта, касающихся договора возмездного
оказания
риэлторских
отсутствуют
услуг,
требования
к
выявляет
форме
следующие
такого
договора;
его
не
недостатки:
выделены
существенные условия, подлежащие обязательному включению в договор, и
т.д. Кроме того, положения законопроекта о защите прав потребителей
риэлторских услуг дублируют соответствующие нормы Закона «О защите
прав потребителей».
В 2011 г. Российская Гильдия Риэлторов (РГР) начала работу над
собственным законопроектом «О риэлторской деятельности», который
разместила на своем официальном сайте для всеобщего обсуждения. Однако
закон до сих пор так и не внесен на рассмотрение в Государственную Думу.
На сегодняшний день регулирование деятельности агентов по
недвижимости осуществляется нормами ГК РФ, ЖК РФ, Законом РФ «О
защите прав потребителей», правовыми актами Правительства РФ и
нормативными актами органов исполнительной власти субъектов РФ
(например, Распоряжение правительства Москвы от 17.12.1997 г. № 292 «О
реализации постановления правительства Москвы от 18.11.97 № 799 «Об
утверждении положения о лицензировании риэлторской деятельности в
городе Москве»). Общепризнанные принципы и нормы международного
права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности
являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой
системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные
правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области
риэлторской деятельности, применяются правила международного договора.
Национальным стандартом риэлторской деятельности в настоящее время
22
23
является стандарт системы добровольной сертификации РОСС RU №
И046.04 РН0022.
Более 200 нормативных актов регулируют рынок недвижимости. Это и
общегражданские
нормативные
акты,
и
коммунальные нормативные акты, и
жилищные
и
жилищно-
нормативные акты в области
строительства и реконструкции, нормативно-правовые акты в сфере
финансов и налогов, нормативно-правовые в сфере землеустройства и
землепользования
Особую
значимость
приобретает
Закон
РФ
«О
защите
прав
потребителей», который гласит, что в случае оказания некачественных
риэлторских услуг, когда налицо несоответствие услуг, оговоренных в
заключенном договоре, потребитель вправе по своему выбору потребовать
либо уменьшения цены оказанной услуги, либо возмещения понесенных
расходов по устранению последствий некачественно предоставленной
услуги привлеченными третьими лицами.23
Законом вводится обязанность риэлтора своевременно информировать
клиента о возможности снижения качества оказываемой услуги при
неукоснительном исполнении его указаний, которые также могут повлечь за
собой невозможность ее завершения в указанный в договоре срок.24 Данная
статья также дает право риэлтору отказаться от исполнения договора с
последующим
требованием
полного
отсутствия изменения со стороны
возмещения
убытков
в
случае
потребителя указаний, способных
привести к снижению качества работы, после
своевременного и
обоснованного информирования риэлтором клиента об этом.
Таким образом, правовое регулирование деятельности риэлторов по
оказанию
услуг
на
рынке
недвижимости
является
насущной
необходимостью, проблемой, стоящей перед российским законодателем.
Существующей системы добровольной сертификации риэлторских услуг, к
22
Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права / К. Цвайгерт, Х.
Кетц. - М.: «Международные отношения», 2011. – С. 173;
23
п.1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»
24
ст. 36
23
24
сожалению, недостаточно для еѐ эффективного регулирования и защиты прав
и законных интересов потребителей услуг риэлторов, что создает сложности
для всех.
В сложившейся ситуации, когда риэлторская деятельность протекает в
условиях недостаточного правового регулирования, принятие Федерального
закона «О риэлторской деятельности» просто необходимо. Необходимо
создать единый подход к ее законодательному регулированию на территории
всей
страны,
сделать
управление
объектами
недвижимости
более
эффективным, сбалансировать развитие первичного и вторичного рынков
недвижимости
и
обеспечить
оптимальное
взаимодействие
всех
его
профессиональных участников.
Отсутствие Закона о риелторской деятельности и даже самого
определения риелторского договора в ГК РФ приводит к возникновению
споров между сторонами (о вознаграждении за услуги, об объеме
обязанностей риелтора), а также к мошенничеству с недвижимостью. При
этом услугами риелторов пользуются многие. И пока специальный закон не
принят, следует по возможности прояснять все пункты договора с риелтором
до его заключения.
Рассмотрим, какие договора заключаются с риэлторами, выявим их
особенности, отличительные черты и недостатки, а также сделаем вывод
относительно того, какой договор в большей степени выгоден как для
риэлтора, так и для его клиента.
24
25
ГЛАВА 2. ДОГОВОРЫ НА ОКАЗАНИЕ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ
2.1. Виды договоров, заключаемых на оказание риэлторских услуг
Как
уже
говорилось
ранее,
риэлторская
деятельности
может
совершаться на условиях возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) на
основе агентских договоров (гл. 52 ГК РФ), договоров комиссии (гл. 51 ГК
РФ) или поручения (гл. 49 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или
комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного
(договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в
конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или
обязанности для своего клиента (доверителя или комитента). Так, все
вышеперечисленные договоры оформляют посреднические отношения, в
которых
вследствие взятых на себя обязанностей
риэлтор должен
действовать добросовестно в интересах своего клиента, даже в том случае,
если они противоречат интересам самого риэлтора. С этим связана
обязанность риэлтора применить все свои знания и навыки при исполнении
поручения клиента, если бы он бы действовал в своих интересах, а не в
интересах клиента. Однако между этими договорами существуют и
определенные различия. Кроме вышеназванных договоров существуют и
договоры на выполнение фактических действий, которые не подразумевают
выполнения нанятым лицом каких-либо юридических действий в интересах
своего клиента.
Так какой договор лучше всего выбрать? Необходимо помнить о
главном – не название определяет вид договора, а его содержание. Вид
договора напрямую влияет на правовое регулирование, то есть права и
обязанности сторон.
По договору возмездного оказания услуг обязуется по заданию
заказчика
оказать
услуги
(совершить
определенные
действия
или
осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти
25
26
25
услуги.
Он подписывается только в том случае, когда клиент заказывает
агентству оказание информационных, консультационных, экспертных и
других услуг (их перечень содержится в п.2 ст. 779). Данный договор
является довольно распространенным, так как предусматривает
деятельность исполнителя, которую
любую
обычно осуществляют агентства
недвижимости. По договору возмездного оказания услуг исполнитель,
осуществляя свою деятельность, действует без доверенности, то есть от
своего имени, что лишает его возможности выполнить некоторые действия,
обычно осуществляемые агентствами. Если же предусматривается наличие
доверенности, выдаваемой заказчиком, то имеют место быть договор
поручения или агентский договор. Существенными условиями договора
возмездного оказания услуг (то есть такими условиями, без которых договор
не
считается
заключенным)
являются
предмет
договора
и
размер
вознаграждения, срок и порядок его уплаты.
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется
совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные
юридические действия.26 От договора возмездного оказания услуг договор
поручения отличается тем, что поверенный (все то же агентство
недвижимости) действует от имени доверителя, в результате чего только у
последнего возникают права и обязанности, и на основании доверенности;
в соответствии с его указаниями (а не по своему усмотрению); кроме
вознаграждения
поверенному
должны
быть
возмещены
понесенные
издержки, а также обеспечены средства, необходимые для исполнения им
поручения.
Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения
риэлторской
фирмы,
когда
необходимы
посреднические
услуги
в
оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий.
Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется
разместить объявление в местных средствах массовой информации,
25
п.1. ст. 779 Гражданского кодекса РФ. Часть II от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (ред. от 30.01.2014) // ПРОСПЕКТ:
КноРус, 2014. С. 390
26
п.1. ст. 971 Гражданского кодекса РФ. Часть II от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (ред. от 30.01.2014) // ПРОСПЕКТ:
КноРус, 2014. С. 481
26
27
зарегистрировать эту сделку. К существенным условиям договора поручения
можно отнести лишь одно – предмет договора – совершение риэлтором от
имени и за счет клиента гражданско-правовых сделок с недвижимым
имуществом.
Предмет договора поручения, агентирования и комиссии
являются одинаковыми.
Оказание услуг комиссии и их оформление договором комиссии – один
из самых часто встречающихся способов оформления посреднических
отношений. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по
поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну
или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.27 Особенность
данного договора состоит в том, что стороны ведут дела через агента, а
потому друг друга они не видят. Ярким примером могут послужить
комиссионные магазины, в которых покупатель и продавец товара никто не
встречаются. Данная форма отношений, а соответственно и договор,
применяется кайре редко, потому как агентства недвижимости предпочитают
сводить между собой стороны сделки, сами формально не участвуя в ней. В
большинстве случаев сделками, которые поручаются заключить посреднику,
являются договоры купли-продажи недвижимого имущества. Но это вовсе не
означает, что заключение комиссионером иных сделок законом запрещено.
Обязательным условием договора комиссии является закрепление его
предмета.
По
агентскому
договору
одна
сторона
(агент)
обязуется
за
вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала)
юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо
от имени и за счет принципала.28 Не сложно заметить, что данный договор
является симбиозом договора комиссии и договора поручения. Смысл
договора заключается именно в длительном, систематическом исполнении
агентом принятых на себя обязательств (нескольких действий) в течение
27
п.1. ст. 990 Гражданского кодекса РФ. Часть II от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (ред. от 30.01.2014) // ПРОСПЕКТ:
КноРус, 2014. С. 489
28
п.1. ст. 1005 Гражданского кодекса РФ. Часть II от 26.01.1996г. № 14-ФЗ (ред. от 30.01.2014) //
ПРОСПЕКТ: КноРус, 2014. С. 496
27
28
достаточно продолжительного времени. Оказание клиенту услуг по
агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им
необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению
других фактических или юридических действий, сопутствующим этим
сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже,
регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации. В агентском
договоре существенным условием является предмет договора.
Нередки случаи, когда при обращении в агентство недвижимости,
почти принудительно клиенту приходится подписывать именно тот договор,
который разработан в этой фирме (в этом отчасти виноваты сами клиенты,
которые не всегда требуют корректировки условий даже при очевидном
ущемлении своих интересов). Это связано с тем, что агентства крайне редко
предлагают заключить договор, предусмотренный законом «в чистом виде»,
предпочитая заключать типовой договор смешанного характера, имеющий
общие черты с договорами комиссии, поручения и агентирования.
Обозначается такой договор как «договор оказания риэлторских услуг 29». В
действующем ГК РФ он является непоименованной сделкой, имеет
односторонний характер, который проявляется в обязанности клиента и
правах риэлтора, в то время как, например, договор возмездного оказания
услуг и агентский договор являются двусторонне обязывающими. В
зависимости от потребностей заказчика, могут быть составлены различные
формы договора оказания риэлторских услуг:
1. по купле-продаже недвижимости;30
2. по поиску недвижимости для аренды;31
3. по поиску арендаторов для недвижимости.32
Следует отметить, что изменения в такой типовой договор вносятся
крайне редко и очень неохотно, но, тем не менее, перед его подписанием
29
Приложение 5
Приложение 6
31
Приложение 7
32
Приложение 8
30
28
29
клиенту необходимо внимательно изучить все положения договора, а лучше
всего – показать юристу.
Единственным
существенным
условием
договора
на
оказание
риэлторских услуг является условие о предмете договора – т. е. какие именно
услуги предоставляет организация. Предметом выступает совершение
риэлтором действий исключительно фактического характера (как то поиск
контрагента, ведение переговоров, консультирование, проверка комплекта
документов, предоставленных продавцом, сведение сторон, контроль
передачи жилья новому собственнику и т.д.), которые направлены на
оказание помощи клиенту в заключении сделки в отношении объекта
недвижимости. Так, необходимо чтобы в предмете договора обязательно
содержалась формулировка о покупке (продаже) недвижимости, а не об
оказании риэлторских, консультационных или информационных услуг. Если
же этого не указать, то клиенту придется оплачивать видимость бурной
деятельности риэлтора, а не результат в виде заключенной сделки. Также
особо
внимательно
необходимо
обратить
внимание
на
набор
предоставляемых услуг.
Помимо предмета, в договоре на оказание риэлторских услуг
необходимо указывать условия об объеме и содержании оказываемых услуг,
цене услуг, отчете риэлтора (акт приемки оказанных услуг (выполненных
работ)33) и делькредере (т.е. ручательстве за исполнение договора,
заключенного с третьим лицом).
Особое внимание необходимо обратить на набор предоставляемых
услуг. Так, при максимальном наборе риэлтор полностью сопровождает
сделку, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной
регистрацией и передачей квартиры от продавца покупателю, при
минимальном наборе услуг риэлтор проверяет юридическую чистоту
квартиры (данная услуг очень важна, и самостоятельно провести такую
проверку не получится) и оформляет сделку. В первом и втором случае
33
Приложение 9
29
30
желательно, чтобы весь набор услуг, которые будет оказывать агентство, был
расписан максимально полно.
Размер вознаграждения риэлтора должен быть определен в договоре в
конкретном размере, будь то фиксированная цена или процент от продажи
квартиры, а также расходы по сделке, выраженные в расходах на рекламу
квартиры, на подготовку необходимых документов, и на заключение сделки.
Фиксированная цена является одинаковой для всех видов работ и не зависит
от продажной стоимости жилья. По мнению многих экспертов сделка с
фиксированной оплатой является самой выгодной, потому как технология
продажи квартиры, сколько бы она ни стоила, в принципе не отличается, а
потому и размер вознаграждения также не должен отличаться. Цена услуг
зависит от того, какую работу предстоит выполнить риэлторам: будет ли это
простая продажа жилья, покупка или же просто юридическое сопровождение
полностью готового варианта. Фиксированная оплата также не дает риэлтору
обогатиться на клиенте. Нередки случаи, когда каждую из сторон (продавца
и покупателя) риэлтор заверяет, что его расходы минимальны и он работает
чуть ли не даром, и стоимость своих услуг возьмет с другой стороны. В итоге
это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана
стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить очень неплохое
вознаграждение и с продавца, и с покупателя. При процентной схеме оплаты
труда, риэлтору выгоднее показывать объекты максимально дорогие. Связь
прямая – чем дороже объект тем больше комиссионные.
Обязательно должен быть указан срок, который достаточен для
продажи жилья, а также условия его продления. Данный аспект напрямую
зависит цены недвижимости. Дело в том, что в договоре должны быть ясно
отражены две суммы: та сумма, которую риэлтор, обязуется выплатить
клиенту, и та сумма, за которую риэлтор собирается продать недвижимость.
На практике, чаще всего, в договоре указывается только одна сумма, что дает
риэлтору возможность завысить без ведома клиента продажную стоимость
недвижимости. Это грозит тем, что недвижимость или будет долго
30
31
продаваться или не продастся вовсе, а потому по истечении срока договора
придется снизить цену, поскольку продать недвижимость за прежние деньги
будет невозможно. Поэтому цена квартиры должна быть обязательна
указана, как обязательно должен быть пункт о праве клиента отказаться от
договора, если было выявлено, что риэлтор превысил цену недвижимости.
Следует иметь в виду, что хотя риэлтор и является профессионалом в
своем деле, однако от него не требуются специальные знания, он не обязан
предпринимать
действия
по
выявлению
скрытых
дефектов
объекта
недвижимости и давать экспертные оценки по его техническому состоянию,
давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его
обязанностях по условиям договора. Поэтому в договоре может быть
предусмотрено право риэлтора при наступлении определенных ситуаций
(например, необходимы специалисты в той или иной области – эксперты,
оценщики и т.д.) прибегать в процессе оказания услуг к помощи других
риэлторских фирм. Передача риэлтором прав и обязанностей по договору,
заключенному им с клиентом, полностью или в какой-либо их части
допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на
это клиента. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риэлторская фирма
может исполнить определенную часть или полностью все обязательства
первоначального риэлтора, конечно же, если она добровольно на это
согласиться. Поэтому желательно, чтобы договор содержал в себе перечень
конкретных риэлторских фирм, в которые можно (либо необходимо)
обратиться за помощью в оказании риэлторских услуг, и подробно
определенные их полномочия34. Урегулирование этого вопроса в договоре
позволит в будущем избежать ситуации, когда по причине ненадлежащего
исполнения договора имущественную ответственность понесут обе фирмыисполнителя. Клиент обязан принять все исполненное другой риэлторской
фирмой, а также вправе требовать выполнения договора как со стороны
34
Савельева Е.А.Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие – М.: Вузовский учебник:
НИЦ ИНФРА-М, 2013. – С. 144;
31
32
первоначального риэлтора, так и со стороны третьего лица (то есть другой
риэлторской фирмы). Однако ответственность за невыполнение или
ненадлежащее выполнение обязательства по договору о предоставлении
риэлторских услуг несет только первоначальный риэлтор.
Делькредере является особым гражданско-правовой институтом, по
своей природе близким к институту имущественного страхования, но не
являющегося таковым. Данное условие должно порождать самостоятельное
обязательство по оказанию страховых по своей природе услуг в пользу
клиента. Условия и объем ответственности риэлтора по делькредере должны
определяться в риэлторском договоре при его заключении. Если эти условия
не определены, но, тем не менее, стороны договорились об установлении
ручательства, риэлтор отвечает перед клиентом так же, как третье лицо –
контрагент по сделке перед самим риэлтором.
В связи с тем, что риэлтор оказывает услуги, совершая определенные
действия или осуществляя определенную деятельность, которая неотделима
от его личности, завершение таких действий или соответствующей
деятельности означает исполнение по договору. Поэтому договором могут
быть установлены порядок и сроки представления отчета риэлтора. Как
правило, риэлтор должен прилагать к своему отчету необходимые
доказательства расходов, произведенных им за счет клиента в определенный
период времени. Отчет риэлтора должен быть принят клиентом в течение
определенного договором срока, то есть клиент имеет возможность
проанализировать
предоставленный
риэлтором
отчет
и
выдвинуть
имеющиеся у него возражения в случае несогласия с его деятельностью.
Срок принятия клиентом отчета риэлтора устанавливается соглашением
сторон. Если это условие договора сторонами не определено, действует
тридцатидневный срок, установленный законом. По истечении данного срока
отчет считается принятым и риэлтор получает право на вознаграждение и
возмещение понесенных расходов. Следовательно, при непредставлении
отчета у риэлтора не возникает прав на вознаграждение и возмещение
32
33
понесенных расходов, так как в данном случае отчет служит подтверждением
выполнения риэлтором условий договора.
Иногда агентства недвижимости предлагают клиенту заключить
эксклюзивный договор. Исходя из названия можно подумать, что предметом
такого договора выступает что-то исключительное. Так и есть, потому что
клиент передает риэлтору (агентству недвижимости) исключительные,
монопольные права на осуществление риэлторской деятельности в интересах
клиента. Получается, что с момента заключения такого договора клиент
теряет право самостоятельно совершать какие-либо действия в отношении
продаваемой
недвижимости
(например,
подыскивать
покупателей
квартиры)35.
Есть устойчивый миф о том, что эксклюзивный договор сужает
возможности клиента по недвижимости. Многие считают, что если
«закинуть» недвижимость для продажи сразу нескольким риэлторам,
пообещав
награду
первому
справившемуся,
то
это
повысит
их
заинтересованность, и, соответственно, результат не заставит себя ждать.
Однако это ошибка, и подобная гонка вредит в первую очередь клиенту.
На первый взгляд может показаться, что эксклюзивный договор
выгоднее риэлторам, чем клиентам, но это заблуждение. Эксклюзивный
договор выгоден для обеих сторон, учитывая их интересы. Риэлтор, зная, что
только он обладает исключительными полномочиями (и что соответственно
клиент больше не обратиться ни к какому другому риэлтору за помощью),
вкладывает все свои силы на достижение результата, за который он получит
гарантированный гонорар. Ведь не обладая такими полномочиями, риэлтор
не может быть уверен, что именно он гарантированно получит процент от
сделки по недвижимости. А значит он и не будет прикладывать максимум
усилий,
терпеливо
отвечать
на
звонки
потенциальных
покупателей
недвижимости, давать объявление в газеты за свой счѐт, организовывать
35
Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву / Ф.С. Хейфец. - М.:
Исток,2009. – С. 98;
33
34
показы квартир, комнат, тратя на них своѐ время. Да и на практике одно
агентство недвижимости справляется с задачами качественней и быстрее,
чем несколько, а заключая эксклюзивный договор, клиент тем самым
подтвержает серьѐзность своих намерений. Поэтому риэлтор не будет
бояться затрачивать средства на эффективные, но не всегда дешевые, методы
рекламы; будет отчитываться о проделанной работе, тем самым держа
клиента в курсе всех происходящих событий и изменений; возьмет на себя
все бумажные тяготы, и, наконец, побеспокоится о должном оформлении
проведенной сделки и ее государственной регистрации36.
Пожалуй, преимущества эксклюзивного договора очевидны. Вопервых, клиент экономит время, силы и увеличивает свои шансы выгодно
продать квартиру. Обращаясь же в несколько агентств недвижимости
клиенту приходится сообщать одну и ту же информацию несколько раз, что
тратит как время, так и нервы. Во-вторых, клиент получает защиту от
мошенничества
и
других
противозаконных
действий.
В-третьих,
эксклюзивная реклама объекта недвижимости охватывает максимально число
информационных ресурсов, что позволяет привлечь как можно больше
потенциальных
покупателей.
В-четвертых,
гарантируется
реальная
возможность продать недвижимость за минимальное время по максимальной
цене, потому как профессиональными риэлторами ведется постоянный
мониторинг цен на рынке. И, наконец, в-пятых, клиент имеет возможность
вносить изменения и свои условия в текст эксклюзивного договора (что
весьма проблематично сделать в договоре об оказании риэлторских услуг).
Клиенту, в свою очередь, необходимо решить для себя, согласиться ли
профессиональный
риэлтор,
знающий
себе
цену,
работать
по
неэксклюзивному договору, заведомо зная, что его старания могут быть
бесполезными и ненужными. Очевидно, что нет.
Таким образом, можно прийти к выводу, что, обращаясь за помощью к
риэлторам, важно помнить о главном – не название определяет вид договора,
36
Вилкова Н.Г. Договорное право в международном обороте / н.г. Вилкова. – М.: Статут, 2011. – С. 204;
34
35
а его содержание. Все вышеперечисленные договоры хоть и оформляют
посреднические отношения, в которых риэлтор должен действовать
добросовестно в интересах своего клиента, но, тем не менее, содержание у
них разное. Поэтому клиенту важно выбрать такой договор, который смог бы
в полной мере удовлетворить и его потребности, и потребности риэлтора.
Ведь именно от этого зависит продуктивность работы риэлтора, и
соответственно, качество результата, который важен клиенту. На наш взгляд,
таким
договором,
учитывающим
интересы
обоих
сторон,
является
эксклюзивный договор.
Рассмотрим, какими являются взаимные права и обязанности клиента и
риэлтора, связанные с оказанием риэлторских услуг в следующем параграфе.
2.2. Права и обязанности сторон договоров на оказание риэлторских
услуг
Современное российское законодательство не содержит специальных
требований к конкретному субъекту, осуществляющему риелторскую
деятельность. Поэтому при определении круга возможных участников
данных договоров в качестве исполнителя необходимо обращаться к ГК РФ,
в котором, в то же время, не предусматривается фиксации сторон
рассматриваемых правоотношений. В таких обязательствах для заказчика
(клиента),
как
правило,
не
устанавливается
никаких
ограничений,
следовательно ими могут быть физические лица, граждане-предприниматели,
коммерческие и некоммерческие организации, публичные образования. Что
же касается исполнителя (риэлтора), то в отношении физических лиц в
качестве
обязательного
условия
осуществления
ими
данного
вида
предпринимательской деятельности выдвигается регистрация в качестве
индивидуального предпринимателя.
Содержанием
договорного
правоотношения,
возникшего
между
сторонами являются их взаимные права и обязанности, связанные с
35
36
оказанием риэлторских услуг. Как уже отмечалось ранее, в качестве услуг
выступает
деятельность
риэлтора,
направленная
на
удовлетворение
потребности клиента в консультировании, представительстве, содействии
при заключении им сделок с недвижимостью, защите его прав и интересов
перед третьими лицами в целях экономически выгодного изменения
имущественного положения клиента и порождения для него полезного
экономического эффекта.
Итак, совершая в интересах клиента фактических и юридических
действий по его поручению строго в соответствии с законодательством и со
своими обязательствами по договору, риэлтор обязан:
1. заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг
(о видах договоров говорилось ранее);
2. обеспечить сохранность полученных от клиента документов,
необходимых для совершения сделки;
3. предоставить
клиенту
достоверную
и
исчерпывающую
информацию в отношении объекта сделки, которая может быть
получена на основании действующего законодательства в
уполномоченных органах государственной власти;
4. предложить
клиенту
застраховать
в
лицензированных
страховых компаниях (по выбору клиента) риски утраты права
собственности на приобретаемый объект недвижимости, а
также его порчи или разрушения;
5. при осуществлении рекламы объекта недвижимость указывать в
публикации только телефон офиса;
6. сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и
сделке как в течение срока действия договорных отношений с
клиентом, так и после их прекращения.
Исключение
составляют случаи, когда имеется запрос уполномоченных
органов государственного управления или решение суда; когда
риэлтору стало известно о намерении клиента совершить
36
37
противоправный поступок и раскрытие этой информации
необходимо для предотвращения этого правонарушения; когда
риэлтор вынужден защищать свои охраняемые законом права
от обвинения в противоправном поведении37.
Что касается обязанностей риэлтора, то в договоре клиенту следует
обратить особое внимание на то, чтобы его действия были четко прописаны,
а не сформулированы в общем виде. В противном случае понять что
выполнено, а что нет, в полном или не полном объеме, никак не получится.
Также необходимо четко формулировать конкретные действия риэлтора по
проверке юридической чистоты объекта недвижимости, то есть проверить: не
наложен ли на объект арест и не существует ли иных обременений и
ограничений прав, которые может скрывать продавец; имеются ли у
продавца соответствующие правомочия; существуют ли третьи лица,
которые имеют права в отношении объекта недвижимости, и, наконец,
проводились
ли
несогласованные
(самовольные)
переустройство
и
перепланировка объекта недвижимости.
Поэтому риэлтор при первой встрече с клиентом обязан представить
полную
информацию
об
оказываемых
услугах;
подтвердить
свой
квалификационный статус; сообщить клиенту информацию о наличии у него
договора страхования профессиональной ответственности, наименование,
адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании
профессиональной
ответственности;
риэлторских
о
услуг
его
правах,
информировать
потребителя
гарантированных
действующим
законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами
практики; обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя
риэлторских
услуг
для
совершения
сделки;
представлять
клиенту
достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки,
которая может быть получена на основании действующего законодательства.
37
Комаров A.C. Договоры о коммерческом представительстве / А.С. Комаров. - М.: Академия внешней
торговли, 2009. – С. 171
37
38
Осуществляя свою деятельность риэлтор не обязан:
1. обладать специальными знаниями, которые не входят в его
компетенцию;
2. предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов
объекта недвижимости;
3. давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта
недвижимости;
4. давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в
его
обязанностях
по
условиям
договора,
и
нести
ответственность за не предоставление таких консультаций;
5. осуществлять рекламирование объекта недвижимости без
разрешения клиента38.
Риэлтор может, но не обязан:
1. давать оценку правоустанавливающих документов на объект
недвижимости,
если
документы
выданы
органами
государственной власти, оформлены надлежащим образом и их
форма
и
содержание
не
противоречат
действующему
законодательству;
2. предлагать
клиентам
дополнительные
гарантии
в
виде
возможности страхования вещных прав на недвижимость в
случае гибели или повреждения имущества у страховщика,
который имеет государственную лицензию на осуществление
данного вида страхования39.
Права и обязанности клиента регулируются общими положениями ГК
РФ
по
обязательствам
агентирования,
комиссии
возмездного
и
оказания
поручительства,
услуг,
а
обязательствам
также
договорами,
заключенными между клиентом и риэлторской фирмой. Клиент вправе:
38
39
Там же
Там же
38
39
1. свободно выбирать риэлтора или риэлторскую фирму и
проверять их полномочия;
2. получать всю необходимую информацию о сделке, в том числе
знакомиться с условиями договора на оказание риэлторских
услуг;
3. контролировать выполнение риэлтором условий договора;
4. требовать качественного выполнения риэлтором cвоих услуг;
5. получить товар, свободный от прав третьих лиц.;
6. обращаться в специальные органы и иные компетентные
государственные
органы,
саморегулируемые
организации
риэлторов и другие общественные организации по вопросам
нарушения своих прав40.
Клиент обязан:
1. осуществлять
свои
права
разумно
и
добросовестно,
воздерживаясь от причинения вреда третьим лицам и их
имуществу;
2. предоставить исходные документы на объект недвижимости, а
также полные и достоверные сведения о правах на него и о его
собственнике. Передача документов должна осуществляться
посредством оформления соответствующей расписки или описи
по передаче документов.
3. не препятствовать деятельности риэлтора;
4. участвовать в отдельных юридически значимых действиях,
таких, как нотариальное оформление доверенности, участие в
показах, присутствие в регистрирующих органах и т.д.;
5. оплатить предоставленные риэлторские услуги;
6. по просьбе риэлтора предоставлять ему доверенность;
7. выполнять свои обязательства по договору;
40
Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов / Л.В Осипова. - М.: Лира, 2011. – С. 199
39
40
8. соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его
фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор
запретит сообщать), несоблюдение которой может повлечь
имущественную ответственность клиента41.
Во
исполнение
предмета договора каждая
сторона совершает
определенные действия, сформулированные в виде обязательств. При этом
каждая из сторон вправе потребовать исполнения только тех обязательств,
которые были зафиксированы в тексте договора. Никаких устных обещаний
и договоренностей, они в расчет не принимаются. Обязательства риэлтора
находятся в прямой зависимости от предмета договора. Так, например, если
ему был поручен поиск квартиры для ее приобретения, то договор должен
содержать все необходимые требования к ней, изложенные максимально
подробно. Помимо технических характеристик не стоит забывать про такие
немаловажные параметры, как район, удаленность от определенного места
(например, метро, место работы и т.п.), состояние квартиры, и даже наличие
в ней городского телефона. Все это обусловлено тем, что от того, насколько
подробно
изложено
требование
клиента
относительно
объекта
недвижимости, будут зависеть юридические последствия отказа риэлтора от
найденного и предложенного им варианта. Поэтому важно помнить о том,
что ответственность риэлтора должна быть детально прописана в договоре, а
не формулироваться общий фразой «в соответствии с действующим
законодательством», что не дает никаких четких представлений об
ответственности. Она может выражаться в виде неустойки, залога, удержания
имущества
должника,
банковской
гарантии
и
других
способов,
предусмотренных законом или договором.
Что касается клиента, то пределы его ответственности также
указываются в договоре. Клиенту, знакомясь с договором, необходимо
убедиться в том, что его ответственность указана в разумных пределах за
конкретные нарушения, чтобы впоследствии не оказаться недобросовестным
41
Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов / Л.В Осипова. - М.: Лира, 2011. – С. 200
40
41
клиентом и не выплачивать несуществующие штрафы и неустойки, в то
время как риэлтору за нарушения ничего грозить не будет. Удивительно, но
формулируя условия раздела, касающегося ответственности сторон, все
агентства, как правило, стремятся ущемить интересы клиентов. Поэтому
клиенту необходимо проявлять большую настойчивость при переговорах с
риэлторами и добиваться равной ответственности сторон.
Что касается самой ответственности, то в случае нарушений условий
договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя возмещения
убытков (они подлежат возмещению в любом случае, независимо от того,
предусматривалось это договором или нет) и уплаты неустойки (если это
предусматривалось договором). Что касается убытков, то здесь необходимо
будет доказать, что они возникли именно из-за нарушения договора, а не по
другим причинам, и документально обосновать их размер. Как правило,
убытки риэлторов (агентств недвижимости) связаны с затратами по поиску
покупателей или продавцов квартир, организацией и проведением рекламной
кампании, получением каких-либо справок и т. д. Неустойка должна
оговариваться сторонами еще на стадии знакомства с договором, и должна
попасть в него после детального определения ее размера. В случае
нарушения условий договора, факт таких нарушений также придется
доказывать. Штрафные санкции также могут быть предусмотрены за
несвоевременное исполнение агентством своих обязательств, за потерю
переданных документов (которые придется восстанавливать за свой счет), за
неполноту и недостоверность собранных для заключения сделки документов
и т. д. Также предусматривается положение о том, что если клиент в период
действия подписанного договора отказывается от риэлторских услуг, то он
оплачивает выполненный риэлтором объѐм работ и возмещает все затраты,
понесенные вследствие исполнения подписанного договора.
Отдельно необходимо уделить внимание конфликтным ситуациям. Как
правило, они включают в себя довольно очевидное положение о том, что
спорные ситуации, возникающие при выполнении сторонами заключаемого
41
42
договора, решаются по взаимному согласованию, а при невозможности
этого в соответствии с действующим законодательством.
42
43
ГЛАВА 3. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РИЭЛТОРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ
ЭТАПЕ
3.1. Актуальные проблемы риэлторской деятельности и пути их
решения на современном этапе
С момента возрождения института риэлторской деятельности прошло
уже более 20 лет, и, казалось бы, этого времени вполне достаточно для его
окончательного становления. Однако на практике существует огромное
количество проблем, тормозящих его развитие, что закономерно приводит к
отставанию
в технологическом плане от западных и европейских стран.
Назовем наиболее актуальные и распространенные из них.
Во-первых, и, на наш взгляд, самая главная проблема – это отсутствие
единой
законодательной
базы
в
сфере
риэлторской
деятельности,
несогласованность правовых актов между собой и низкие темпы их
совершенствования. Данная проблема касается не только риэлторских
отношений, она затрагивает все сферы общественной жизни, ограничивая их
развитие. Что касается риэлторской деятельности, то еѐ качественное
развитие и реформирование законодательства в целом может стать
существенным фактором роста и развития экономики нашей страны.
Необходимо устранение пробелов в законодательстве, существующих
противоречий
между
нормативно-правовыми
актами
и
комплексное
совершенствование законодательной базы в целом в соответствии с
современными потребностями человека, общества и государства.
На сегодняшний день отсутствие специального федерального закона,
регулирующего риэлторскую деятельность, создает определенные сложности
как для риэлторов, так и для их клиентов. Его разработка ведется с 1997 г, и
проекты не раз вносились на рассмотрение в Государственную Думу, но из-
43
44
за наличия существенных недостатков все они были отклонены42. Проект
закона, предложенный РГР, также потерпел неудачу. Причина – риэлторская
деятельность на закон не тянет, из-за чего в проект для веса (чтобы было что
показать) внесли много лишних положений, в результате чего в проекте
закона было все, кроме того, что нужно.
В связи с этим в российском
риэлторском бизнесе отсутствует единая ценовая политика и стандарты
работы, по-разному трактуется и наполняемость услуг. Ввиду отмены
лицензирования
клиентам рынка недвижимости
чрезвычайно
тяжело
ориентироваться в обилии предложения от агентств. В такой ситуации
потребитель сильно рискует, оказывается фактически не защищенным от
действий недобросовестных риэлторов, а сама риэлторская деятельность
полностью выходит из сферы правового регулирования государства.
Детальное и четкое правовое регулирование риелторской деятельности,
оказываемых риелторами услуг в настоящее время необходимо в целях
защиты потребителей таких услуг на рынке недвижимости. Принятие закона
«О
риэлторской
способствовать
деятельности
созданию
в
единого
Российской
Федерации»
подхода
ее
к
должно
законодательному
регулированию на всей территории страны, сделать управление объектами
недвижимости более эффективным, сбалансировать развитие первичного и
вторичного
рынков
недвижимости
и
обеспечить
оптимальное
взаимодействие всех его профессиональных участников.
Во-вторых, в ситуации, когда специальный закон отсутствует, а
потребность в регламентации данных отношений ощущается все сильнее,
общественные объединения риелторов приняли решение разработать систему
добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил,
приемлемых для всех участников рынка недвижимости. Однако на практике
оказалось, что профессиональных стандартов практики и кодексов этики
явно недостаточно для упорядоченного и эффективного регулирования
42
Курбатов А.Я. Сочетание частных и публичных интересов при правовом регулировании предпринимательской деятельности / А.Я. Курбатов. - М.: ЛО «Центр ЮрИнфоР», 2011. – С. 122
44
45
риелторской деятельности, так как система добровольной сертификации не
является гарантом защиты интересов. Она способна обеспечить лишь
минимальную защиту интересов потребителей риелторских услуг, в общих
чертах
определяя
ответственность
риэлтора,
но
не
предусматривая
конкретных параметров и требований. Затем сертификация риелторских
услуг не может быть напрямую связана с уровнем надежности риелторской
фирмы в целом, потому что ей подлежат только брокерские услуги, а
следовательно, другие риелторские услуги, и в том числе вопросы
ответственности риелтора, вообще не регламентированы. Также среди
специалистов рынка недвижимости нет единого мнения о том, чем
измеряется
качество
работы
риелтора,
за
что
он
должен
нести
ответственность и что находится в сфере его компетенции. Качество
риелторской услуги – понятие юридически не отработанное, и у каждого
клиента свое представление о том, как ему должны оказывать те или иные
услуги. В связи с чем на практике основой измерения качества риелторских
услуг
является
соотношение
ожиданий
клиента
и
его
восприятия
деятельности компании.
Во-третьих, договорные обязательства по оказанию риэлторских услуг
с
правовой
точки
зрения
до
сих
пор
остаются
не
достаточно
урегулированным в действующем законодательстве. Так, в ГК РФ договор
оказания риэлторских услуг вообще не выделен как таковой (является
непоименованной сделкой), что создает проблемы с его легальным
определением и регулированием. На сегодняшний день риэлторская
деятельность совершается на условиях договора возмездного оказания услуг,
агентского договора, договора комиссии или поручения, которые оформляют
посреднические отношения, когда риэлтор, вследствие взятых на себя
обязанностей, должен действовать добросовестно в интересах своего
клиента. Однако для многих остается неясным, каким же договором должно
оформляться оказание риэлторских услуг, что порождает ряд ситуаций,
характеризующихся злоупотреблениями как со стороны риэлторов (что
45
46
происходит чаще всего), так и со стороны их клиентов43. Договор оказания
риэлторских услуг – это договор смешанного характера, содержащий в себе
различные положения из вышеперечисленных договоров. Он не имеет
типового содержания, что дает агентствам недвижимости обширное поле для
маневра – его составляют на свое усмотрение, заведомо ущемляя права
клиентов, и неохотно изменяют или вносят поправки. На все возражения
клиентов у риэлторов есть ответ – «все так работают, и клиенты всегда
соглашались». Многое зависит от клиента, а потому ему необходимо
настойчивее отстаивать свои интересы, не соглашаться с невыгодными или
сомнительными предложениями, и действовать по принципу «кто платит
деньги, тот и заказывает музыку».
В-четвертых, слабое регулирование ответственности риелтора за
недобросовестные действия приводит к тому, что клиент рискует либо
остаться без своей дорогостоящей недвижимости, либо быть втянутым в
дорогостоящее и длительное судебное разбирательство, либо и то и другое, в
то время как риэлтор максимум может выступить ответчиком в суде, и не
больше. На практике ответственность за оказание риэлторских услуг вне
рамок закона никак не прописана – это может быть и штраф в 100 рублей, а
может быть и год тюрьмы (что бывает крайне редко). Это обусловлено тем,
что на сегодняшний лень в нашей стране отсутствует специальный закон,
обязывающий риэлторские агентства, а, следовательно, и работающих в нем
риэлторов, страховать свою ответственность. Среди населения давно уже
сложился стереотип, что риэлтор – это своеобразный супермен в области
недвижимости, который в силах решить любую возникшую жилищную
проблему. Однако это не так. Всегда нужно помнить о том, что риэлтор
является всего лишь посредником, отвечающим за надежное проведение
сделки, он всего лишь подбирает объект недвижимости, обеспечивает
прозрачность сделки или отговаривает от нее клиента.
43
Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики / Б.М. Гонгало. - М.:
Статут, 2012. – С. 68
46
47
В-пятых, в нашей стране официально такая профессия как риэлтор
отсутствует, равно как и отсутствует профессиональная подготовка на уровне
учебных заведений. Получается, что как бы мы ни называли риэлторов
«мастерами» своего дела, никакого законного основания считать их
сертифицированными специалистами нет. Однако, несмотря на то, что
официально такой профессии просто не существует, это не мешает
заниматься риэлторской деятельностью практически любому человеку с
улицы.
Конечно, обучением новых сотрудников занимаются сами
риэлторские организации, но в общероссийском контексте подобная
децентрализованная система обучения представляется явно недостаточной
конструкцией. Риэлторская деятельность требует комплексных познаний в
сферах юриспруденции, экономики, строительства и дипломатии, которых у
людей, приходящих из других профессиональных областей зачастую
попросту не бывает. В результате рынок заполняют тысячи неопытных
агентов, не разбирающихся ни в юриспруденции, ни в экономике, не
знающих названий городских улиц, но обладающих непреодолимым
желанием получить максимальную выгоду за минимальные сроки. От этого
страдают все: и неопытные новобранцы, и профессионалы, и престиж
профессии.
Проблема заполнения рынка недвижимости непрофессиональными
риэлторами связана не только с отсутствием подготовки на уровне учебных
заведений, но и с отменой лицензирования данного вида деятельности – и это
в-шестых. После отмены лицензирования в 2002 году оказалось, что
российское
право
не
в
силах
представить
что-либо
адекватное
лицензированию для обеспечения должного контроля за деятельностью
риэлторов. Разрабатываемых механизмов, эквивалентных лицензированию,
явно недостаточно. Саморегулируемые профессиональные общественные
объединения (СПОО), как один из вариантов организации и контроля за
осуществлением
риэлторской
деятельности,
пока
не
получили
законодательного закрепления. А, тем не менее, СПОО способно выработать
47
48
единые стандарты работы, обеспечить прозрачность деятельности, что
сделает риэлторскую услугу не только понятной для клиента, но и повысит
степень доверия к профессии в целом. Члены объединения коллективно
будут отвечать за результаты деятельности определенного риэлтора, что в
итоге может повысить личную ответственность за качество услуги и,
следовательно, обеспечить клиенту защиту от непрофессиональных действий
недобросовестных игроков рынка недвижимости.
В-седьмых, стоимость риэлторских услуг не всегда соответствует
уровню их исполнения. На сегодняшний день риэлторы за свои услуги берут
комиссию в размере от 3 до 6% от суммы реализованной операции с
недвижимостью, в зависимости от сложности сделки. Так, например, при
покупке клиентом недвижимости в 7 млн. рублей и 3 млн. рублей риэлтору
придется отдать 210-420 тыс. рублей и 90-180 тыс. рублей соответственно,
при том, что набор услуг для первого и второго случаев будет идентичным.
Так если не видно разницы, зачем клиенту переплачивать колоссальные
суммы?
Именно сомнения в добросовестности сотрудников агентств
недвижимости и цена их услуг зачастую побуждают заниматься процессом
купли-продажи недвижимости самостоятельно, несмотря на то, что риэлтор
ускоряет поиск объектов, расширяет выбор, отсеивает неблагонадежные
варианты и самостоятельно собирает многочисленные бумаги.
Как видно из всего вышеизложенного, на сегодняшний день, несмотря
на
развитие
российского
профессиональным
рынка
инструментарием
недвижимости,
риелтора
является
ситуация
с
критической.
Отсутствие специального закона и единой законодательной базы в сфере
риэлторской деятельности, несогласованность правовых актов между собой и
низкие темпы их совершенствования делает и риэлторов и их клиентов
безоружными. Отсюда и проблемы с регулированием
договорных
обязательств, малоэффективность системы добровольной сертификации;
слабое регулирование ответственности риэлтора за недобросовестные
действия и т.д. Свой отпечаток наносит отмена лицензирования и отсутствие
48
49
профессиональной
подготовки
риэлторов,
что
в
совокупности
дает
возможность заниматься риэлторской деятельности только ленивому.
Опыт зарубежных и европейских стран в организации риэлторской
деятельности заслуживает внимания, а потому рассмотрим его в следующем
параграфе.
49
50
3.2. Опыт зарубежных и европейских стран в организации
риэлторской деятельности
Зарубежный и европейский рынки недвижимости насчитывают уже
более ста лет, в то время как российский перешагнул лишь двадцатилетний
рубеж. За это небольшое по историческим меркам время российский рынок
недвижимости успел приобрести свои черты и особенности, но, к
сожалению,
по-прежнему
во
многом
уступает
в
технологиях,
законодательной базе, развитию ипотеки и т.д.
В США и странах Европы риэлтор – одна из наиболее престижных
профессий
на
сегодняшний
день
(в
России
она
только
набирает
популярность). Деятельность риэлторов в каждой стране имеет свои
особенности, связанные с особенностями законодательства. Каждая страна
мира отличается своей неповторимой историей, культурой и, конечно,
менталитетом ее граждан. И даже представители одной профессии могут
быть абсолютно разными с точки зрения профессиональных качеств и
навыков. При этом не стоит забывать о главном: какая бы система
регулирования риэлторской деятельности не была принята в той или иной
стране, существует немаловажный регулятор рынка – клиент. Поэтому
честность и открытость – это обязательные условия для каждого уважающего
себя риэлтора, которые от территории не зависят44.
Начнем с Европы, в которой даже два соседних государства по-разному
регулируют риэлторский рынок.
Так, в Австрии требования к риэлторам весьма строгие со стороны
законодательства.
При
этом
услуги
риэлтора
законодательно
на
федеральном уровне сертифицировать не нужно, хотя данный вид
деятельности
должен
обязательно
быть
отображен
в
специальном
фирменном уставе, а в реестр должна быть внесена соответствующая запись.
44
Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов / Л.В Осипова. - М.: Лира, 2011. – С. 265
50
51
Что касается операций с недвижимостью, то они проводятся с помощью
лицензированных на этот вид деятельности юристов, которые сопровождают
их от начала и до конца, в том числе и принимают оплату. Не обязательным,
но желательным условием является принадлежность риэлтора к солидной
компании, которая объединяет специалистов по недвижимости. Такие
солидные компании являются своеобразным сетевым брендом, сотрудники
которого полностью ему соответствуют (так одна крупная австрийская
риэлторская компания имеет собственную линию деловых костюмов,
стилизованных под цвета государственного флага). Именно Австрия является
примером того, как на законодательном уровне можно ограничить оплату
профессиональных услуг риэлтора – размер комиссионных не может
превышать 3,6 процента от общей суммы сделки.
В
Нидерландах
государством,
а
риэлторская
деятельность
регулируется
не
профессиональным
сообществом.
Саморегулируемые
профессиональные союзы являются барьером, служащим защитой от
недобросовестных бизнесменов. Здесь человек не получает лицензию, а с ней
и права на работу риэлтором до тех пор, пока профессиональная компания не
выдаст ему все требуемые документы, а он сам не пройдет все
установленные процедуры. Здесь у риэлторов хорошо отработанные
технологии по оказанию услуг, есть стандарты практики, которые признают
и принимают все риэлторы страны. Риэлторы работают
в единой
мультилистинговой системе, представляющей собой организованный сбор
информации о листингах45 объектов собственности, то есть единую базу
данных. В стране действует правило «один объект – один агент», что с одной
стороны освобождает клиента от назойливости риэлторов из других агентств,
с
другой
–
повышает персональную
ответственность
риэлтора.
За
ненадлежащее выполнение своих обязанностей доступ к мультилистинговой
системе для риэлтора может быть закрыт, что фактически означает запрет на
45
Листинг - договор между собственником объекта недвижимости и лицензированным брокером по
недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже объектов недвижимости, а собственник
согласен оплатить брокеру комиссионные услуги.
51
52
дальнейшее осуществление профессиональной деятельности. Стоимость
услуг риэлторов находится в диапазоне от 1-го до 6-ти % от суммарного
оборота сделки.
В находящейся по соседству Германии риэлторская деятельность
строго регламентирована на законодательном уровне. Перед началом работы
необходимо пройти специальные курсы, сдать экзамен и получить
специальную лицензию. Она достается весьма трудно, а вот лишится еѐ не
составляет труда – достаточно будет допустить ошибку при работе с
документами или получить аргументированную жалобу от клиента в
специальный комитет. Потеря лицензии возможна и за введение клиента в
заблуждение. А за предоставление риэлторских услуг без лицензии
несколько лет тюрьмы нарушителю обеспечено. Германская судебная
система и прецедентное право сильно развиты, а закон о защите прав
потребителей настолько суров, что риэлторы в своих правах защищены очень
слабо. Для них остается важной проблемой отстоять свои комиссионные,
которые клиенты им зачастую не платят. Сумма комиссионных варьируется
в промежутке 3-10 %, причем для риэлторов существует неписанное правило,
согласно которому величина их комиссионных будет больше в случае
относительно невысокой стоимости реализуемой недвижимости и, наоборот.
Французским риэлторам специальной лицензии для осуществления
профессиональной деятельности недостаточно.
В обязательном порядке
необходимо иметь высшее образование, в отличие от большинства
европейских стран. Это отнюдь не означает, что в других странах риэлторы
менее образованы – там для них специальные курсы риэлторов, а вопросам
образования и повышения профессионального уровня уделяется немало
внимания. Так как высшего риэлторского образования во Франции нет, то
это может быть любая специальность, подкрепленная дипломом о высшем
образовании. Затем необходимо пройти годичные курсы, стажировку в
риэлторской компании в течение года, сдать экзамен и при положительном
результате получить лицензию.
52
53
В
Испании
регламентированию
нет
специального
деятельности
закона
по
риэлторов,
в
лицензированию
результате
чего
и
она
регулируется исключительно на местном уровне, а потому и требования к
специалистам в каждом регионе свои. Это обусловлено тем, что имеет место
быть большой уровень автономии отдельных регионов, например таких, как
Каталония и Страна Басков. Так, в стране имеется единая база объектов, но
недвижимость из указанных регионов в нее не входит, и купить
недвижимость, например,
в городе Бильбао (город на севере Испании,
«порог» в Страну Басков), обратившись исключительно к местному
риэлтору. А уже специалист, допустим, из Мадрида здесь не имеет права на
осуществление самостоятельной риэлторской деятельности. Стоит отметить,
что в Испании любой желающий может зарегистрировать свою фирму и
начать вести риэлторскую деятельность, предварительно сообщив об этом
соответствующим
муниципальным
органам
и
получить
специальное
разрешение. Испанские риэлторы получают комиссию от соверешенной
операции с недвижимостью в пределах 3-6%, что является идентичным
российскому рынку.
Деятельность итальянского риэлтора строится на его обязанности
соединить потребности продавца и покупателя и достигнуть договоренности
путем проведения переговоров. Итальянская система лицензирования строга,
что гарантирует осуществление деятельности в данной сфере только
высококвалифицированными
специалистами,
способными
обеспечить
точность и юридическую защиту проводимых сделок. Для того чтобы стать
риэлтором необходимо пройти специальное обучение, сдать итоговый
экзамен
и,
как
итог,
получить
профессионализм риэлтора и знание им
сертификат,
подтверждающий
законодательства страны. Затем
новоиспеченный риэлтор подлежит обязательной регистрации в ТорговоПромышленной
палате
Италии.
Те,
кто
осуществляет
риэлторскую
деятельность нелегально, подлежит уплате штрафа в размере до 15.000 евро.
Что касается Великобритании, то ее рынок недвижимости на
53
54
сегодняшний день является самым стабильным и прозрачным, что является
следствием богатой исторической практики и деловых обычаев. Плюсуем
сюда самую дорогую и престижную во всей Европе недвижимость, и
получаем неиссякаемый поток инвесторов со всего мира (в том числе и из
России), которые желают ее заполучить. В Великобритании, подобно
Испании, функции регулирования рынка риэлторских услуг также переданы
саморегулируемым организациям.
Черногория является страной, в которой созданы все благоприятные
условия для взращивания «черных риэлторов», потому как деятельность
риэлторов здесь никак не урегулирована. На практике получается, что
риэлторами здесь являются все, кому не лень, главное чтобы было желание.
Учитывая, что в курортной стране спрос на недвижимость очень высок, для
многих жителей риэлторская деятельность является неплохим заработком.
В США для всех штатов правила подготовки риэлторов едины. Те, кто
желает приобрести право на риэлторскую деятельность, сначала оканчивают
школу подготовки риэлторов при университетах, длительностью в 45 часов
(очевидно, что нет высшего риэлторского образования), затем сдают экзамен,
после
которого
повторно
экзамен
сдается
уже
квалификационной
лицензионной комиссии штата. Состоит данный экзамен из двух частей:
национальных законов, регулирующих рынок недвижимости, и законов
данного штата. Экзамен платный, величина стоимости может меняться в
зависимости от штата. Лицу, успешно сдавшему экзамен, необходимо найти
риэлторскую компанию, готовую взять его на работу. На рынке, скорее,
брокеры борются за агента, нежели наоборот. Готовность выражается в
предоставлении лицу письменного подтверждения, которое направляется в
управление по лицензированию штата. Теперь агент может получать
лицензию на осуществление профессиональной деятельности, передавать ее
для хранения брокеру компании и приступать к работе. Отработав в
компании три года, лицо получает собственную лицензию, дающую ему
право начать самостоятельную риэлторскую деятельность, причем, только в
54
55
том штате, где был сдан экзамен. Это обусловлено различием законов в
разных штатах. Если лицо хочет осуществлять свою деятельность в другом
штате, или переехал, ему необходимо пересдать экзамен в части законов,
касающихся данного штата, зарегистрироваться и заплатить денежный взнос.
Каждые два года агент проходит переподготовку и получает свидетельство о
повышении своей квалификации. В противном случае его статус станет
пассивным, и оказывать риэлторские услуги он не сможет. За свою работу
американские риэлторы берут комиссию
6% от суммы реализованной
операции с недвижимостью. Эта сумма поступает в организацию и уже там
распределяется между риэлторами, участвующими в сделке.
В соседней Канаде в каждой провинции существует свой отдельный
законодательный
акт,
регулирующий
профессиональную
деятельность
агентов, занятых продажей недвижимости. И законодательство учитывает не
только интересы риэлторов, оно должно быть справедливым для всех
участников рынка. Чтобы стать риэлтором, необходимо сдать 3 экзамена,
связанных со знанием законов, основ технологии строительства, риэлторской
документации, банковской ипотечной практики и т. п. Первый состоит из
100 вопросов, второй и третий представляют собой открытые вопросы,
требующие точных ответов. Как правило, они состоят из задач по
конкретным ситуациям, ответ по которым необходимо дать и обосновать, из
примеров контрактов, в которых необходимо найти ошибки. Каждый экзамен
оценивается по 100-бальной шкале с допустимым порогом в 75 баллов.
Примерно 80% сдающих экзамены не проходят. Так, одни отсеиваются после
первого экзамена, другие не выдерживают более тяжелого второго. Но те, кто
справился с двумя экзаменами, как правило, справляются и третьим, что дает
право на получение временной лицензии на 2 года. За это время риэлтору
предстоит снова сдать три экзамена (два обязательных, один по выбору), а
затем необходимо подать заявление на обновление лицензии. Провал одного
из экзаменов грозит приостановлением лицензии. Если же экзамены были
успешно сданы, то каждые два года риэлтор обязан подтверждать свою
55
56
лицензию путем прохождения специальных курсов, и уже без сдачи сложных
экзаменов. Подобно Испании,
в Канаде риэлтор не может осуществлять
свою деятельность на территории, на которой он не получал лицензию.
Городская организация владеет базой данных по недвижимости конкретного
города, и если лицензия риэлтору была выдана в Торонто, то он не может
видеть недвижимость, продающуюся в Оттаве.
На основании всего вышеизложенного можно прийти к выводу о том,
что риэлторская деятельность в Европе направлена на помощь клиенту не
купить, а выгодно продать свою недвижимость. Ведь от того, насколько
выгодно будет совершена сделка, напрямую зависит и комиссия риэлтора,
что стимулирует его как можно качественнее оказывать свои услуги. В этом
моменте проявляется отличительная черта западного риэлторства, где во
главу ставится удовлетворение интересов клиента, получающего доход.
Конечно, при этом надо понимать, что состояние рынка недвижимости в
большинстве развитых стран другое, чем у нас. Потенциал его участников,
инфраструктура этого рынка по уровню намного выше. Но опыт работы
зарубежных коллег весьма важен и вполне приемлем и для российских
условий.
56
57
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Российский
рынок
недвижимости
недавно
перешагнул
только
двадцатилетний рубеж, в то время как рынки экономически развитых стран
Запада и Европы существуют уже более века. Безусловно, за такой
незначительный по историческим меркам срок, российский рынок не может
приблизиться к развитым странам, однако он уже успел приобрести свои
черты и особенности.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в
объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих
при операциях с недвижимостью. С его развитием закономерно расширился
и спектр риэлторских услуг, став существенной составляющей экономики
страны. Связанный с жилищным вопросом большинства граждан, риэлтор
приобрел огромное социальное значение, став профессиональным субъектом
рынка недвижимости, что значительно увеличило значимость его профессии.
Теперь уже сложно представить себе, что та или иная сделка с
недвижимостью совершается без участия риэлтора.
На сегодняшний день риэлторская деятельность совершается на
условиях
возмездного оказания услуг, на основе агентских договоров,
договоров комиссии или поручения. При таком разнообразии достаточно
проблематично определить, какой договор лучше всего выбрать. Важно
помнить о главном – не название определяет вид договора, а его содержание.
Все вышеперечисленные договоры хоть и оформляют посреднические
отношения, в которых риэлтор должен действовать добросовестно в
интересах своего клиента, но, тем не менее, содержание у них разное.
Поэтому клиенту важно выбрать такой договор, который смог бы в полной
мере удовлетворить и его потребности, и потребности риэлтора. Ведь именно
от этого зависит продуктивность работы риэлтора, и соответственно,
качество результата, который важен клиенту.
57
58
Профессия риэлтор в России и экономически развитых странах имеет
несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор – это агент по
недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически
любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости, то в
России спектр предоставляемых услуг намного шире. Конечно, при этом
надо понимать, что состояние рынка недвижимости в большинстве развитых
стран другое, чем у нас. Потенциал его участников, инфраструктура этого
рынка по уровню намного выше.
На
практике
риэлторская
деятельность
представляет
собой
предпринимательскую деятельность, осуществляемую самостоятельными
субъектами рынка недвижимости (юридическими и физическими лицами) по
оказанию посреднических услуг на договорной основе, связанных с
заключением всех видов сделок с объектами недвижимости и правами на
них, с целью получения прибыли по организации и совершению таких
сделок.
В ходе исследования поставленные цели и задачи были достигнуты:
1. проведено
комплексное
исследование
риэлторской
деятельности и проблем ее правового регулирования в
современном российском законодательстве;
2. раскрыто понятие и сущность риэлторской деятельности
3. рассмотрены виды риэлторских услуг;
4. исследована
законодательная
основа,
регулирующая
риэлторскую деятельность в Российской Федерации;
5. проанализированы договоры на оказание риэлторских услуг;
6. выявлены актуальные проблемы риэлторской деятельности и
проанализированы пути их решения;
7. изучен опыт зарубежный и европейский опыт организации
риэлторской деятельности.
58
59
Это
позволило
выявить
наиболее
актуальные
проблемы
института
риэлторской деятельности, которые сдерживают его развитие и снижают ее
привлекательность для населения. Сюда относятся:
1. отсутствие специального федерального закона, регулирующего
риэлторскую деятельность, создает определенные сложности
как для риэлторов, так и для их клиентов;
2. созданная
по
инициативе
общественных
объединений
риелторов система добровольной сертификации, которая по
замыслу
должна
была
создать
некий
кодекс
правил,
приемлемых для всех участников рынка недвижимости, на
практике не стала гарантом защиты интересов сторон;
3. до сих пор договорные обязательства по оказанию риэлторских
услуг с правовой точки зрения остаются не достаточно
урегулированным в действующем законодательстве
4. регулирование ответственности риелтора за недобросовестные
действия слабо урегулирована, в результате чего практике
ответственность за оказание риэлторских услуг вне рамок
закона никак не прописана;
5. официальное отсутствие в России профессии риэлтор, и,
соответственно, профессиональной подготовки на уровне
учебных заведений, в результате чего практически любой
желающий может стать риэлтором, что с одной стороны,
является преимуществом для предприимчивого человека,
поменявшего профессию, с другой – наносит очень серьезный
ущерб самой профессии и еѐ престижу;
6. отмена лицензирования показала, что российское право не в
силах представить что-либо адекватное лицензированию для
обеспечения должного контроля за деятельностью риэлторов, а
разрабатываемых механизмов, эквивалентных лицензированию,
явно недостаточно;
59
60
7. стоимость риэлторских услуг не всегда соответствует уровню
их исполнения, что побуждает население самостоятельно
заниматься
всеми
процессами,
связанными
с
их
недвижимостью, несмотря на то, что риэлтор способен сделать
это в более краткие сроки и более профессионально.
Развитие российского рынка недвижимости следовать общемировым
тенденциям
с
поправкой
экономики.
Качественное
на
особенности
развитие
отечественной
риэлторской
рыночной
деятельности
и
реформирование законодательства в совокупности могут привести к
развитию
экономики
законодательстве,
страны.
Необходимо
существующих
устранение
противоречий
между
пробелов
в
нормативно-
правовыми актами и комплексное совершенствование законодательной базы
в целом в соответствии с современными потребностями человека, общества и
государства. Принятие закона «О риэлторской деятельности в Российской
Федерации» должно способствовать созданию единого подхода к ее
законодательному регулированию на всей территории страны, сделать
управление объектами недвижимости более эффективным, сбалансировать
развитие первичного и вторичного рынков недвижимости и обеспечить
оптимальное взаимодействие всех его профессиональных участников.
60
61
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных
Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ,
от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 5-ФКЗ, от 21.03.2014 № 6ФКЗ) – М.: Проспект, 2014. – 33с.;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации // ПРОСПЕКТ: КноРус,
2014. – 640 с.;
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ
(ред. oт 28.12.2013): по сост. на 05.05.2014 г. // Омега-Л, 2014. – 112 с.;
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
(ред. от 28.12.2013): по сост. на 05.05.2014 г. // Омега-Л, 2014. – 77 с.;
5. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред.
от 05.05.2014) // Омега-Л, 2014. – 32 с.;
6. Закон РФ от 25.09.98 №158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов
деятельности» (ред. от 29.12.2000, утратил силу в связи с принятием
ФЗ от 08.08.01 № 128-ФЗ) // Собрание законодательства РФ,
28.09.1998, № 39, ст. 4857; 27.12.1999, № 52, ст. 6365; 27.12.1999, № 52,
ст. 6366; 15.05.2000, № 20, ст. 2104; 01.01.2001, № 1(часть II), ст. 21;
7. Федеральный закон от
08.08.01 № 128-ФЗ «О лицензировании
отдельных видов деятельности» (утратил силу в связи с принятием ФЗ
от 04.05.2011 № 99-ФЗ) // Собрание законодательства Российской
Федерации, 2001, N 33, ст. 3430; 2002, N 11, ст. 1020; № 50, ст. 4925 –
03.01.2011, № 1, ст. 54;
8. Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании
отдельных видов деятельности» (ред. от 02.07.2013) // Собрание
законодательства РФ, 09.05.2011, № 19, ст. 2716 – 08.07.2013, № 27, ст.
3477;
61
62
9. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ (начало действия 01.07.2014) «О внесении изменений в часть первую Гражданского
кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу
отдельных законодательных актов (положений законодательных актов)
Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 23.12.2013,
№ 51, ст. 6687;
10.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации, прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от
12.03.2014) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст.
3594 – 17.03.2014, № 11, ст. 1098;
11.Постановление
Правительства
РФ
от
23.11.96
№
1407
«Об
утверждении положения о лицензировании риэлторской деятельности»
// Собрание законодательства РФ, 02.12.1996, № 49, ст. 5569;
12.Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 № 302 «Об изменении
и признании утратившими силу некоторых решений Правительства
Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов
деятельности» // Собрание законодательства РФ, 20.05.2002, № 20, ст.
1859;
2. Научная и учебная литература:
13.Абрамова Н.В. Сложные вопросы посреднической деятельности / Н.В.
Абрамова. – М.: Вершина, 2008. – 326с.;
14.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов.
- М.: Норма,2006. – 315с.;
15.Баронин С.А., Бочкарев В.В. Ипотечное кредитование жилищного
строительства: Учеб. пос. – М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014 - 189с.;
16.Белов
В.Н.
Коммерческое
представительство
и
агентирование
(договоры). - М.: Финансы и статистика, 2011.- 238с.;
17.Брагинский М.И. Договорное право. Общие положения / М.И.
Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Юристъ, 2010. – 415с.;
62
63
18.Брагинский М.И. Договорное право. Книга третья: Договоры о
выполнении работ и оказании услуг / М.И.Брагинский. - М.: «Статут»,
2012. – 582с.;
19.Вилкова Н.Г. Договорное право в международном обороте / н.г.
Вилкова. – М.: Статут, 2011. – 328с.;
20.Волочков Г.Г. Справочник по недвижимости / Г.Г. Волочков. – М.
2006. – 337с.;
21.Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное
кредитование в схемах / В.А. Горемыкин. - М.: Исток, 2007. – 236с.;
22.Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и
практики / Б.М. Гонгало. - М.: Статут, 2012. – 326с.;
23.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст,
комментарии,
алфавитно-предметный
указатель./Под
ред.
О.М.
Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М.: Международный центр
финансово-экономического развития, 2009. – 428с.;
24.Гражданское право: Учебник/Под ред. С.П, Гришаева. - М.: Юристъ,
2008. – 247с.;
25.Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание второе, переработанное и
дополненное./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «ПБОЮЛ
Л.В. Рожников», 2011. – 323с.;
26.Гражданское право. Том II. Полутом 2 / Под ред. доктора юридических
наук, профессора Е.Л.Суханова. - М.: Издательство БЕК, 2003. – 374с.;
27.Иоффе О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе. — М.:
Юридическая литература, 2005. – 296с.;
28.Калемина В.В. Все о договоре комиссии: Практическое пособие / В.В.
Калемина. — М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2006. – 328с.;
29.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России /
О.М. Козырь. – М.: Юристъ, 2007. – 238с.;
30.Комаров A.C. Договоры о коммерческом представительстве / А.С.
Комаров. - М.: Академия внешней торговли, 2009. – 298с.;
63
64
31.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй (постатейный). Изд.3-е, испр. и доп./Руководитель авторского
коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук,
профессор О.Н. Садиков. — М.: Инфра - М, 2008. – 427с.;
32.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части
второй /под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М :Проспект, 2012. –
439с.;
33.Комментарий
части
первой
Гражданского
кодекса
Российской
Федерации/Под ред. М.И. Брагинского. М.:Норма, 2011. – 378с.;
34.Кротов М.В. Гражданское право. Том 2 / М.В. Кротов. М.: Юристъ,
2010. – 628 с.;
35.Курбатов А.Я. Сочетание частных и публичных интересов при
правовом регулировании предпринимательской деятельности / А.Я.
Курбатов. - М.: ЛО «Центр ЮрИнфоР», 2011. – 325с.;
36.ЛандскофС.Н. Торговые сделки: Теория и практика / С.Н.Ландскоф.–
Харьков: РИФ,2009. – 357с.;
37.Осипова Л.В. Основы профессиональной деятельности риэлторов / Л.В
Осипова. - М.: Лира, 2011. – 215с.;
38.Пархачева М.А. Договор комиссии: бухгалтерские, налоговые и
гражданско-правовые аспекты / М.А. Пархачева. - М., 2012. – 398с.;
39.Пугинский Б.И. Коммерческое право России / Б.И. Пугинский. - М.:
Истоки, 2005. – 429с.;
40.Райзберг Б.А. Современный экономический словарь / Б.А.Райзенберг. М.: ИНФРА-М, 2008. – 428с.;
41.Рудяков А.Н. Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный опыт и
реалии российского права / А.Н. Рудяков // Закон. - 2012. - № 12 – С.
48.;
42.Рябиков С.Ю. Агентские соглашения во внешнеэкономических связях /
С.Ю. Рябиков. - М.: Кнорус, 2002. – 365с.;
64
65
43.Рябиков С.Ю. Агентские соглашения во внешнеэкономических связях /
С.Ю. Рябиков. -М.: Внешнеэкон. Центр «СОВИНТЕРЮР», 2003. –
305с.;
44.Савельева Е.А.Экономика и управление недвижимостью: Учебное
пособие – М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. – 336 с.;
45.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте
(учебно-практическое пособие) / О.Ю. Скворцов. – М.: Норма, 2006. –
302с.;
46.Татаров
К.Ю
Организация
и
методика
бухгалтерского
учета
риэлтерской деятельности / К.Ю. Татаров. - М.: Ось, 2009. –528с.;
47.Тынель А. Курс международного торгового права / А. Тынель, Я. Функ.
- Минск.: Арс, 2009. – 368с.;
48.Хаскельберг Б.Л. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском
праве / Б.Л. Хаскельберг, В.В Ровный. - Томск.: ТГУ, 2003. – 279с.;
49.Хейфец
Ф.С.
Недействительность
сделок
по
российскому
гражданскому праву / Ф.С. Хейфец. - М.: Исток,2009. – 327с.;
50.Хохлов В.А. Российское предпринимательское право: Учебник – 2-e
изд. – М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2014. – 453 с.;
51.Цвайгерт К., Кетц X. Введение в сравнительное правоведение в сфере
частного права / К. Цвайгерт, Х. Кетц. - М.: «Международные
отношения», 2011. – 349с.;
52.Цитович П.П. Очерк основных понятий торгового права / П.П.
Цитович. - М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2011. – 358с.;
53.Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права / Г.Ф. Шершеневич. - СПб.:
Проспект, 2008. – 354с.;
54.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф.
Шершеневич.
–
М.:
Статут
(в
серии
«Классики
российской
цивилистики»), 2012. – 378с.;
55.ЭрделевскийA.M.. Постатейный научно-практический комментарий
части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с
65
66
изменениями и дополнениями на 1 мая 2013г.) / А.М. Эрделевский М.:Юристъ, 2013. – 427с.;
3. Периодические издания:
56.Белов В.А. Содержание и действие договора уступки требования / В.А.
Белов // Законодательство. – 2011. – № 2. – С. 23-28.;
57.Богданов Д.Е. Правовая природа ручательства (delcredere) по договору
комиссии / Д.Е. Богданов // Журнал российского права. - №4. – 2010. –
С. 36-42.;
58.Вилесова
О.П.,
Казакова
A.B.
Договор
комиссии:
правовое
регулирование // Аудиторские ведомости. – № 2. – 2012. – С. 35-38.;
59.Галушина И.Н. Агентский договор: сравнительно-правовой анализ
регулирования в российском и англо-американском гражданском праве
/ И.Н.Галушина // Международное частное право. – № 1 (22). –2011. –
С. 36-42.;
60.Галушина И.Н. Развитее российского гражданского законодательства о
посредниках / И.Н. Галушина // Журнал российского права. - № 4. –
2010. – С. 42-47.;
61.Горшкова И. Тяжкое бремя недвижимости / И. Горшкова // Новая
бухгалтерия. -№4. – 2006. - С. 32-37.;
62.Григорьев А. Укрупненная классификация объектов недвижимости / А.
Григорьев//Финансовая газета, № 47. – 2009. – С. 12-15.;
63.Егоров A.B. К вопросу о правах по сделкам, заключенным
комиссионером / А.В. Егоров // Вестник Высшего Арбитражного Суда
РФ. -№1. – 2012. – С. 23-27.;
64.Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания
употребляемых понятий / Д.И. Ильин // Журнал российского права. - №
8. – 2010. – С. 32.;
66
67
65.Комаров A.C. Международная унификация правового регулирования
внешнеэкономической
деятельности
/
А.С.
Комаров
//
Законодательство. –2009. - № 12. – С. 18.-21.;
66.Козлов М. Недействительность сделок с недвижимым имуществом //
Юрист. - № 2. – 2006. – С. 15-19.;
67.Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей / Н.В.
Корнилова // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. № 6. - 2006. – С. 36-39.;
68.Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы / С. Пешков //
Юрист. - № 8. – 2010. – С. 23 – 27.;
69.Рудяков А.Н. Главное право риелтора – право на вознаграждение //
Вестник Федерального арбитражного суда Московского округа. 2012.
№3. – С. 36.;
70.Рудяков А.Н. О защите гражданских прав и интересов третьих лиц при
оказании риэлторских услуг: зарубежный опыт / А.Н. Рудяков //
71.Самигулина А.В. Актуальные проблемы правового регулирования
риэлтерской деятельности // Право и экономика. - М.: Юстицинформ,
2012, № 2. – С. 13-17;
72.Садовский В. Договор комиссии по действующим законодательствам и
судебной практике / В. Садовский // Журнал гражданского и
уголовного права. - № 2. – 2011. – С. 28-34.;
73.Сафонов: М.Н.. Посреднические договоры в новых российских
экономических условиях / М.Н. Сафонов // Журнал российского права.
- № 9. –2011. – С. 36-41.
67
68
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Образец договора возмездного оказания риэлторских услуг
ДОГОВОР ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ
№ _______ от __________
«___________________________________________________________________________»,
(далее - Исполнитель), в лице ____________________________________________________,
действующего на основании __________________________________, с одной стороны и
«____________________________________________________________________________»
(далее – Заказчик ), в лице ___________________________________________________,
действующего на основании __________________________________, с другой стороны, вместе
именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По договору возмездного оказания услуг Исполнитель обязуется по заданию
Заказчика оказать услуги, указанные в п. 1.2. настоящего договора, а Заказчик
обязуется оплатить эти услуги.
1.2. Исполнитель обязуется оказать следующие услуги: выполнить комплекс мероприятий
по
подбору
Арендатора
на
недвижимое
имущество,
состоящее
из:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________,
расположенное по адресу:_______________________________________________________
именуемое в дальнейшем Имущество, принадлежащее Заказчику на праве собственности
(свидетельство о государственной регистрации права от ____________________
№_______________) либо на праве _______________________________________________
с целью заключения в соответствии с действующим законодательством РФ договора
аренды (или иной сделки) Имущества между Заказчиком и потенциальным Арендатором в
установленных в Приложении 1 к настоящему договору стоимостных пределах.
Заказчик гарантирует, что Имущество на момент подписания настоящего договора не
продано, в споре и под арестом, запретом не состоит, правами третьих лиц на него не
обременено и не ограничено.
1.3. Приемка Заказчиком оказанных Исполнителем услуг оформляется Актом приемапередачи оказанных услуг (Приложение 4 к настоящему договору).
1.4. Основанием для расчетов между Заказчиком и Исполнителем в соответствии с п.3.2.
настоящего договора за оказанные в полном объеме услуги является подписанный
Заказчиком договор аренды (или иной договор) Имущества с Арендатором
Имущества, подобранным Исполнителем по условиям настоящего договора.
68
69
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Исполнитель обязан:
- Оказать Услуги в полном объеме в срок, указанный в п. 6.1 настоящего договора;
- Провести и оплатить из собственных средств рекламную кампанию по продвижению
Имущества на рынке недвижимости;
- Проводить показы Имущества потенциальным Арендаторам;
- Проводить предварительные переговоры с потенциальными Арендаторами в
пределах своих полномочий и в рамках обязанностей возложенных на Исполнителя по
настоящему договору;
- Разработать и подготовить для Заказчика проект договора аренды (или иной договор)
Имущества на приемлемых для него условиях;
- Соблюдать конфиденциальность сведений, полученных от Заказчика необходимых
для исполнения условий настоящего договора;
Исполнитель
Заказчик
___________________
__________________
(подпись)
(подпись)
М. П. М. П.
2.2. Исполнитель имеет право:
- в целях выполнения настоящего договора привлекать к работе третьих лиц.
- для проведения рекламной кампании самостоятельно выбрать место, время и объем
подаваемой рекламной информации.
- при необходимости, обеспечить проведение предварительных переговоров между
Заказчиком и потенциальным Арендатором Имущества по условиям сделки. По
результатам переговоров оформить Протокол предварительных переговоров (Приложение
3 к настоящему договору).
Отказаться от исполнения настоящего договора в порядке и с соблюдением условий,
установленных в разделе 5 договора.
2.3. Заказчик обязан:
2.3.1. На момент подписания настоящего договора предоставить Исполнителю
надлежащим образом оформленные документы (подлинники либо заверенные копии), а
именно:
- Документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор (Выписку из
Устава, приказ о назначении директора);
- Доверенность, заверенная руководителем, если договор подписывается доверенным
лицом;
- Паспорт;
69
70
- Свидетельство о регистрации Индивидуального предпринимателя, если договор
подписывает Индивидуальный предприниматель;
- Правоустанавливающие документы на Имущество (помещение, здание (сооружение) и
земельный участок).
Предоставить Исполнителю в течение 7 рабочих дней с момента заключения настоящего
договора копии следующих документов:
- свидетельство на право собственности Имущества;
- план БТИ;
- иные документы, необходимые для надлежащего исполнения настоящего договора.
2.3.2. Предоставить Исполнителю возможность в удобное для обеих сторон время
проводить показы Имущества потенциальным Арендаторам;
2.3.3. В случае изменения ставки арендной платы, указанной в Приложении 1 к
настоящему договору, изменении технических характеристик Имущества, а также в
случае одностороннего отказа Заказчика от исполнения настоящего договора полностью
или частично до заключения сделки с Арендатором, подобранным Исполнителем по
настоящему договору, Заказчик обязан сообщить об этом Исполнителю в срок не позднее
5-ти рабочих дней до момента вступления в силу вышеуказанных изменений (либо отказа
от исполнения договора), указанных в настоящем пункте в письменной форме с
уведомлением.
На потенциальных Арендаторов, которые произвели осмотр Имущества до даты
получения Исполнителем письменного извещения от Заказчика о произошедших
изменениях вышеуказанных параметров Имущества и в течение 14 календарных дней
после проведенного показа выразили намерение заключить сделку с Заказчиком на
Имущество - данные изменения не распространяются. В случае возникновения спорных
вопросов в сложившейся ситуации, стороны решают их путем переговоров.
2.3.4. В случае подписания договора аренды (или иного договора) Имущества между
Заказчиком и Арендатором - подписать Акт приема-передачи оказанных Исполнителем
услуг (Приложение 4 к настоящему договору) в течение 3-х рабочих дней со дня
заключения вышеуказанной сделки;
В случае если Заказчик не подписал Акт приема-передачи оказанных Исполнителем услуг
в срок, указанный в настоящем пункте, либо уклоняется от его подписания, обязательства
Исполнителя по настоящему договору будут считаться исполненными в полном объеме с
момента истечения срока, указанного в настоящем пункте.
2.3.5. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем в порядке, срок и по цене,
установленных в разделе 3 настоящего договора;
2.3.6. Соблюдать конфиденциальность сведений, полученных от Исполнителя по
условиям настоящего договора, не сообщать данную информацию третьим лицам.
2.3.7. Не предпринимать каких-либо действий лично (или через посредников) по
совершению сделок с Имуществом с Арендаторами, подобранными Исполнителем по
70
71
условиям настоящего договора, до фактического исполнения Заказчиком обязательств
перед Исполнителем по настоящему договору.
При нарушении Заказчиком условий данного пункта услуги Исполнителя считаются
оказанными Заказчику и подлежащими оплате в соответствии с условиями настоящего
договора.
2.4. Заказчик имеет право:
- при необходимости, проверять ход и качество работы, выполняемой Исполнителем, не
вмешиваясь в его деятельность.
- при необходимости, провести предварительные переговоры с потенциальным
Арендатором Имущества лично или уполномочить на это представителя Исполнителя. По
результатам проведенных переговоров оформить Протокол предварительных переговоров.
- отказаться от исполнения настоящего договора полностью или частично до заключения
сделки на Имущество с Арендатором, подобранным Исполнителем по настоящему
договору, в порядке и с соблюдением условий, установленных п.2.3.3 и разделом 5
настоящего договора.
3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Цена по настоящему договору составляет одну месячную арендную ставку, НДС не
облагается.
3.2. Уплата Заказчиком Исполнителю цены договора осуществляется по договоренности
сторон путем перечисления денежных средств на расчетный счет или наличными
денежными средствами в кассу Исполнителя в течение 3-х банковских дней с момента
получения Заказчиком оплаты за первый месяц аренды, оплаченной Арендатором
Имущества, подобранным Исполнителем по условиям настоящего договора.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За нарушение срока оплаты, предусмотренного п.3.2. настоящего договора, Заказчик
уплачивает Исполнителю пеню в размере 0,1 % от неоплаченной (недоплаченной) цены
договора, установленной в п.3.1. настоящего договора, за каждый день просрочки платежа
за весь период времени до момента фактической оплаты.
4.2. За нарушение условий, установленных п. п. 2.3.3, 2.3.4 настоящего договора, Заказчик
уплачивает Исполнителю неустойку в размере 300 (Триста) долларов США. Неустойка
подлежит уплате в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день произведения расчетов.
4.3. За нарушение условий, установленных п.2.3.7 настоящего договора, а также в случае
заключения договора аренды (или иной сделки) Заказчиком (его родственниками,
юридическими (физическими) лицами, по отношению к которым Заказчик является
аффилированным лицом, либо аффилированными лицами Заказчика, либо иными
юридическими (физическими) лицами с которыми Заказчик состоит в гражданскоправовых или трудовых отношениях) с подобранным по условиям настоящего договора
Арендатором на Имущество, являющегося предметом настоящего договора, в течение 1
календарного года, с момента проведенного показа Имущества Арендатору без оплаты
Исполнителю стоимости услуг по настоящему договору - Заказчик уплачивает
71
72
Исполнителю штраф в размере 100% цены договора (установленной в п.3.1 договора) в
течение 10 календарных дней с момента совершения указанной в данном пункте сделки.
4.4. Уплата неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них
обязательств или устранения нарушений по настоящему договору.
4.5. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре,
применяются в соответствии с нормами законодательства, действующего на территории
Российской Федерации.
5. ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий договор может быть расторгнут по взаимному согласованию сторон, при
условии письменного уведомления заинтересованной стороной противоположную
сторону за 5 рабочих дней до даты расторжения договора.
5.2. Стороны вправе отказаться от исполнения настоящего договора полностью или
частично в одностороннем порядке до заключения сделки на Имущество между
Заказчиком и Арендатором (Покупателем), подобранным Исполнителем по условиям
настоящего договора. Заинтересованная сторона обязана сообщить об отказе от
исполнения договора противоположной стороне в письменной форме с уведомлением, в
срок не позднее 5-ти рабочих дней до предполагаемой даты расторжения.
5.3. Порядок и условия расчетов при расторжении и отказе от исполнения настоящего
договора устанавливаются дополнительным соглашением сторон, но в любом случае
Заказчик обязан оплатить фактически оказанные ему услуги на момент расторжения
договора по ценам, установленным в Прейскуранте Исполнителя и фактические затраты,
произведенные Исполнителем до получения соответствующего извещения об отказе. С
прейскурантом Исполнителя Заказчик ознакомлен в момент подписания настоящего
договора.
6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
6.1. Срок действия договора устанавливается 6 (Шесть) месяцев исчисляя с даты
подписания настоящего договора Сторонами (уполномоченными на то представителями
сторон) либо до заключения сделки, указанной в п.1.2 настоящего договора.
6.2. В случае если сделка, указанная в п.1.2 настоящего договора, не будет заключена в
шестимесячный срок с даты подписания Сторонами настоящего договора, настоящий
договор считается автоматически пролонгированным на срок не менее шести
календарных месяцев, если ни одна из сторон за 15 дней до окончания срока действия
настоящего договора не выразила желание (в письменной форме) прекратить
обязательства сторон по договору в связи с истечением срока его действия.
7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего
договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.
7.2. В случае невозможности урегулирования разногласий путем переговоров, спор
подлежит рассмотрению в суде.
72
73
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. По заданию Заказчика Исполнитель оказывает дополнительные услуги:
- информационно-консультационные услуги о ценовых параметрах рынка недвижимости
(конъюнктура рынка);
- получает (по договору поручения или иному договору) денежные средства в виде
авансового платежа в счет будущих расчетов по договору аренды (или иному
договору) Имущества, заключенному между Заказчиком и Арендатором;
- на основании доверенности Заказчика формирует пакет необходимых документов для
регистрации договора аренды Имущества в Главном управлении Федеральной
регистрационной службы по Нижегородской области.
Порядок предоставления и условия оплаты дополнительных услуг оформляются
в письменном виде в форме дополнительного соглашения к настоящему договору и
подписываются уполномоченными представителями сторон.
8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при
условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то
представителями сторон.
8.3. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.
8.4. Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах на русском языке,
одинаковой юридической силы, по одному экземпляру для каждой из сторон.
ПРИЛОЖЕНИЯ:
1. Соглашение о стоимости аренды Имущества
2. Акт осмотра имущества
3. Протокол предварительных переговоров
4. Акт приема-передачи оказанных услуг
9. Юридические адреса и реквизиты Сторон
Заказчик
Исполнитель
Паспорт:
Адрес:
Адрес:
ИНН/КПП:
Тел.:
ОГРН.:
Моб.:
Тел.:
Банковские реквизиты
Банковские реквизиты:
должность
/_________________/
/_________________/
73
74
Приложение 2.
Образец агентского договора
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР
г. Москва
«_____» _________________ 20 __г.
1._______________________________________________________________________,
паспорт серии ___________ № _____________, выдан «____» ___________ _____ года,
____________________________________________________________________________,
зарегистрированный по месту жительства:
_____________________________________________________________________________
2._______________________________________________________________________,
паспорт серии _______ № _____________, выдан «____» ___________ _____ года,
_____________________________________________________________________________,
зарегистрированный по месту жительства:
_____________________________________________________________________________
именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и ООО «________________», в
лице ________________________________________________________________________,
действующего на основании
________________________________________________________, именуемое дальнейшем
«Агент», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор
(далее – Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Принципал поручает, а Агент берет на себя обязательство
совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия, указанные в
п.2.1 настоящего договора, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за
выполнение этого поручения.
1.2. Настоящий договор действует на территории __________________________________.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Агент обязуется:
_____________________________________;
_____________________________________;
_____________________________________;
_____________________________________;
_____________________________________;
совершать иные действия по поручению Принципала.
2.2. Агент обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями
Принципала. Указания Принципала должны быть правомерными, осуществимыми и
конкретными.
2.3. Агент обязан выполнять действия, указанные в п.2.1 договора, лично и не вправе
заключать субагентские договоры с другими лицами.
2.4. Агент обязан сообщать Принципалу по его требованию все сведения о ходе
исполнения поручения.
2.5. Все полученное Агентом от третьих лиц для передачи Принципалу Агент обязан
передавать Принципалу не позднее .
74
75
2.6. Агент несет ответственность за сохранность документов, имущества и материальных
ценностей, полученных им от Принципала или третьих лиц в процессе исполнения
настоящего договора.
2.7. После исполнения или прекращения настоящего договора Агент обязан без
промедления возвратить Принципалу доверенности, срок действия которых не истек, и
представить отчет о ходе исполнения поручения по утвержденной Принципалом форме.
2.8. Агент обязан также выполнять другие обязанности, которые в соответствии с
настоящим договором или законом возлагаются на Агента.
2.9. Принципал обязан:
2.9.1. Выдать Агенту доверенность на совершение действий, указанных в п.2.1 настоящего
договора.
2.9.2. Без промедления принять отчет Агента, все предоставленные им документы и все
исполненное им в соответствии с договором.
2.9.3. Обеспечить Агента всем необходимым для выполнения настоящего договора.
2.9.4. Уплатить Агенту обусловленное настоящим договором вознаграждение.
3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Вознаграждение Агента по настоящему договору составляет рублей.
3.2. Вознаграждение выплачивается Агенту в следующем порядке: .
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон обязательств
по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим
законодательством.
4.2. В случае утраты или не предоставления Принципалу находящегося у него имущества
Принципала или предназначенных для передачи ему денежных средств Агент несет
ответственность в размере действительного ущерба (стоимости утраченного или
непереданного имущества и(или) суммы денежных средств).
4.3. В случае просрочки предоставления Агенту причитающегося ему вознаграждения
Принципал обязан уплатить Агенту пени в размере % от суммы долга за каждый день
просрочки.
4.4. В случае нарушения Агентом каких-либо условий настоящего договора он
выплачивает Принципалу штраф в размере рублей. Выплата штрафа осуществляется
путем удержания Принципалом соответствующих денежных сумм из вознаграждения
Агента.
5. ФОРС-МАЖОР
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение
обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием
возникших после заключения настоящего договора обстоятельств непреодолимой силы,
которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.
5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.5.1 настоящего договора, каждая
сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону.
Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные
документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие
оценку их влияния на исполнение стороной своих обязательств по данному договору.
5.3. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п.5.1 настоящего договора,
срок выполнения стороной обязательств по настоящему договору отодвигается
соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
75
76
5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.5.1 настоящего договора, и их
последствия продолжают действовать более месяцев, стороны проводят дополнительные
переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего
договора.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам,
не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем
переговоров.
6.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры
разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.
7. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению
сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством и настоящим
договором.
7.2. Принципал вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора
путем направления письменного уведомления Агенту за дней. В случае отказа от
настоящего договора Принципал обязан незамедлительно после направления уведомления
Агенту распорядиться своим имуществом, находящимся в ведении Агента, и не позднее
дней произвести выплату причитающегося Агенту вознаграждения за действия,
совершенные им до прекращения договора и возместить фактически понесенные им
расходы в связи с исполнением поручения Принципала.
7.3. Агент вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора путем
направления письменного уведомления Принципалу за дней. Агент обязан принять меры,
необходимые для обеспечения сохранности имущества Принципала. Принципал должен
незамедлительно распорядиться своим, находящимся в ведении Агента имуществом,
выплатить причитающееся Агенту вознаграждения за действия, совершенные им до
прекращения договора и возместить фактически понесенные им расходы в связи с
исполнением поручения Принципала.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны
руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии,
если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на
то представителями сторон.
8.3. Все уведомления и сообщения в рамках настоящего договора должны направляться
сторонами друг другу в письменной форме.
8.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
8.5. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую
юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Принципал
Юр. адрес: __________________________________________________________________
Почтовый адрес: _____________________________________________________________
ИНН: _______________________________
КПП: _______________________________
Банк: _____________________________________________
76
77
Рас./счѐт: _______________________________
Корр./счѐт: _______________________________
БИК: _______________________________
Агент
Регистрация: __________________________________________________________________
Почтовый адрес: _______________________________________________________________
Паспорт серия: ______________
Номер: _____________
Выдан: __________________________
Кем: _________________________________________________________________________
Телефон: __________________________
10. ПОДПИСИ СТОРОН
Принципал _________________
Агент _________________
77
78
Приложение 3.
Образец договора комиссии
ДОГОВОР КОМИССИИ
г. ______________
«___» ___________ 20__г.
«___________________________________________________________________________»,
(далее – Комитент), в лице ____________________________________________________,
действующего на основании __________________________________, с одной стороны и
«____________________________________________________________________________»
(далее – Комиссионер ), в лице ___________________________________________________,
действующего на основании __________________________________, с другой стороны, вместе
именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Комиссионер обязуется по поручению Комитента за вознаграждение совершить от
своего имени за счет Комитента следующие сделки:
1.1.1. ____________________________________________________________;
1.1.2. ____________________________________________________________;
1.1.3. ____________________________________________________________.
По сделкам, совершенным Комиссионером с третьими лицами, приобретает права и
становится обязанным Комиссионер, хотя Комитент может упоминаться в
соответствующих договорах.
1.2. Условия сделок, указанных в п.1.1 договора, в том числе ассортимент,
количество, качество, сроки и другие необходимые условия будут согласовываться
Комиссионером с Комитентом отдельно по каждой сделке.
1.3. Комитент обязуется осуществлять сделки в соответствии с условиями
договоров, заключенных в соответствии с требованиями настоящего договора.
2. Обязанности сторон
2.1. Комиссионер:
- исполняет принятые на себя в соответствии с настоящим договором поручения
Комитента на основании его указаний и на наиболее выгодных для него условиях;
- проводит с участием представителей Комитента технико-коммерческие
переговоры с третьими лицами и после достижения договоренностей по
необходимым условиям сделки готовит проект соответствующего договора;
- передает уполномоченному представителю Комитента проект договора для
визирования до подписания договора контрагентом Комиссионера;
- по мере исполнения комиссионных поручений, указанных в разделе 1
настоящего договора, представляет Комитенту отчеты об исполнении
соответствующих поручений.
2.2. Комитент:
- своевременно передает Комиссионеру необходимую для выполнения его
обязанностей
информацию,
в
том
числе
сведения_____________;
- извещает Комиссионера об изменениях, касающихся существенных условий
предполагаемых сделок;
- после полного исполнения Комиссионером комиссионных поручений,
вытекающих из раздела 1 настоящего договора, освобождает Комиссионера от
обязательств, принятых им на себя в связи с выполнением указанных
поручений;
- рассматривает отчеты Комиссионера и извещает его о наличии возражений
по отчету и объему прилагаемых документов в __________ (срок);
78
79
- при неизвещении Комиссионера в установленный срок о наличии возражений
отчет считается принятым;
- выплачивает Комиссионеру комиссионное вознаграждение в размере и на
условиях, установленных в разделе 3 настоящего договора;
- в случае если условия договора не вызывают возражений, визирует проект
договора и незамедлительно возвращает его Комиссионеру.
2.3. Обязанности сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются
по общим правилам ГК РФ.
3. Комиссионное вознаграждение и расходы, связанные с исполнением поручения
комитента
3.1. Комиссионное вознаграждение, подлежащее выплате Комиссионеру, составляет
___% от суммы каждой сделки, совершенной им в соответствии с настоящим договором.
Комиссионер перечисляет на расчетный счет Комитента суммы, полученные
Комиссионером от каждой совершенной им в соответствии с настоящим договором
сделки, за вычетом ___% от суммы каждой сделки, не позднее чем в ___________
срок со дня получения Комиссионером соответствующего платежа от своего
контрагента.
3.3. В сумму расходов Комиссионера, связанных с исполнением поручений
Комитента, включаются _______________________________________________________.
Указанные расходы подлежат возмещению Комитентом в ______ (срок) со дня
исполнения каждого поручения на основании представляемых Комиссионером
документов, подтверждающих произведенные им расходы.
4. Ответственность сторон, форс-мажор
4.1. В случае если действия Комиссионера, за которые он отвечает, привели к
возникновению убытков у Комитента, то такие убытки подлежат возмещению
Комиссионером в полном объеме.
4.2. В случае нарушения условий сделок, совершаемых Комиссионером по поручению
Комитента, по вине Комитента, возникшие у комиссионера убытки подлежат
возмещению Комитентом.
4.3. Комиссионер не несет ответственности, если сделка, поручение на совершение
которой дано Комитентом, не будет совершена по причинам, не зависящим от
Комиссионера.
4.4. В случае просрочки выплаты комиссионного вознаграждения и компенсации
расходов, указанных в разделе 3 настоящего договора, Комитент выплачивает
Комиссионеру неустойку в размере ___% от причитающейся к выплате суммы за
каждый день просрочки. Уплата неустойки не освобождает Комитента
от
обязанности выплатить Комиссионеру комиссионное вознаграждение и возместить
понесенные Комиссионером расходы.
4.5. Сторона, нарушившая свои обязательства, установленные в настоящем
договоре, освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение
указанных обязательств, если докажет, что это произошло по вине другой стороны.
4.6. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное
неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось
следствием обстоятельств, вызванных действием непреодолимой силы, возникших
после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые
соответствующая сторона договора не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными
мерами (форс-мажор). К таким событиям чрезвычайного характера относятся:
наводнение, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, эпидемии и иные
стихийные
явления
природы,
война,
военные
действия,
введение
на
соответствующей территории чрезвычайного или военного положения, изменение
79
80
законодательства или иных нормативных актов, регулирующих необходимые условия
контракта, иные события непредсказуемого характера, предотвратить которые
имеющимися в распоряжении сторон силами и средствами не представлялось
возможным.
5. Разрешение споров
5.1. Стороны будут стремиться разрешать все споры и разногласия, которые могут
возникнуть при исполнении настоящего договора, путем переговоров и консультаций.
5.2. Если указанные споры не могут быть разрешены путем переговоров, то они
подлежат разрешению в соответствии с законодательством.
6. Срок действия договора
6.1. Настоящий договор вступает в силу в день его подписания сторонами и
действует до фактического исполнения Комиссионером установленных в нем
поручений Комитента. Днем исполнения Комиссионером указанных поручений
считается день зачисления суммы, полученной Комиссионером по сделке, за
вычетом комиссионного вознаграждения, на расчетный счет Комитента.
6.2. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по инициативе стороны
договора. При этом сторона, отказывающаяся от договора, обязана известить об этом
другую сторону не позднее, чем за ______________________ (срок).
7. Заключительные положения
7.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны
лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще
уполномоченными представителями сторон.
7.2. Вся предоставляемая сторонами настоящего договора друг другу техническая,
финансовая, коммерческая и иная информация, связанная с выполнением настоящего
договора, считается конфиденциальной.
Стороны настоящего договора вправе раскрывать вышеуказанную информацию
иным лицам в случае привлечения их к выполнению обязательств, вытекающих из
настоящего договора.
7.3. В вопросах, не урегулированных настоящим договором, стороны
руководствуются
действующим
на
территории
Российской
Федерации
законодательством.
8. Адреса и банковские реквизиты сторон
Комиссионер: _______________________________________________________
Комитент: __________________________________________________________
Настоящий договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Оба экземпляра
идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр
договора.
К настоящему договору прилагаются: ________________________________.
9. Подписи сторон
Комиссионер _________________________________ М.П.
Комитент ____________________________________ М.П.
80
81
Приложение 4.
Образец договора поручения
ДОГОВОР ПОРУЧЕНИЯ
г. Москва
«_____» _________________ 20 __г.
«___________________________________________________________________________»,
(далее – Доверитель), в лице ____________________________________________________,
действующего на основании __________________________________, с одной стороны и
«____________________________________________________________________________»
(далее – Поверенный ), в лице ___________________________________________________,
действующего на основании __________________________________, с другой стороны, вместе
именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Согласно настоящему договору Поверенный обязуется совершить от имени
и
за
счет
Доверителя
следующие
юридические
действия:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
1.2. Права и обязанности, вытекающие из исполненного
поручения, возникают непосредственно у Доверителя.
1.3. Размер вознаграждения Поверенного составляет: _____________________ руб.
и выплачивается в следующие сроки и в следующем порядке: ____________________
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Поверенный обязуется:
а) исполнить поручение в соответствии с указаниями Доверителя;
б) исполнить поручение лично;
в) сообщать Доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения
поручения;
г) передать Доверителю без промедления все полученное в результате
исполнения поручения;
д) по исполнении поручения или при прекращении настоящего договора до
его исполнения без промедления вернуть Доверителю доверенность, срок
действия которой не истек, и предоставить отчет об исполненном с приложением
оправдательных документов.
2.2. Поверенный вправе отступить от указаний Доверителя, если по обстоятельствам
дела это необходимо в интересах Доверителя и Поверенный не мог предварительно
запросить Доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос.
2.3. Доверитель обязуется:
а) уплатить Поверенному вознаграждение в порядке и в размере, определенных
в пункте 1.3 настоящего договора;
б) выдать Поверенному доверенность (доверенности) на совершение
юридических действий, предусмотренных настоящим договором;
в) возместить Поверенному понесенные издержки;
г) обеспечить Поверенного средствами, необходимыми для исполнения
поручения;
81
82
д) принять без промедления от Поверенного все исполненное последним в
соответствии с настоящим договором.
3. ПРЕКРАЩЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА
3.1. Договор может быть прекращен вследствие:
- отмены поручения Доверителем;
- отказа Поверенного.
3.2. Доверитель вправе отменить поручение, а Поверенный отказаться от него во
всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно.
3.3. Сторона, отказывающаяся от настоящего договора, должна уведомить другую
Сторону о прекращении договора не позднее, чем за тридцать дней.
4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
4.1. Если настоящий договор прекращен до того, как поручение исполнено
Поверенным полностью, Доверитель обязан возместить Поверенному понесенные при
исполнении поручения издержки, а также уплатить ему вознаграждение соразмерно
выполненной работе.
4.2. Во всем ином, не урегулированном в настоящем договоре, Стороны будут
руководствоваться действующим законодательством __________________.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
5.1. Договор вступает в силу «___» __________ ____ г. и действует до «___»
__________ ____ г.
Настоящий
юридическую
Доверителя.
договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую
силу, один из которых находится у Поверенного, второй — у
6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Поверенного:
__________________________
(наименование организации)
Адрес ____________________
__________________________
Банк _____________________
__________________________
Р/с ______________________
Тел. _____________________
м.п._________________
(подпись)
Доверителя:
__________________________
(наименование организации)
Адрес ____________________
__________________________
Банк _____________________
__________________________
Р/с ______________________
Тел. _____________________
м.п.________________
(подпись)
82
83
Приложение 5.
Образец договора оказания риэлторских услуг
ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ №___
г. Москва
«_____» _________________ 20 __г.
«___________________________________________________________________________»,
(далее - Исполнитель), в лице ____________________________________________________,
действующего на основании __________________________________, с одной стороны и
«____________________________________________________________________________»
(далее – Заказчик ), в лице ___________________________________________________,
действующего на основании __________________________________, с другой стороны, вместе
именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по
оказанию услуг поиска объекта недвижимости (далее - Объект), с целью использования
его Заказчиком на основании договора аренды, субаренды, совместной деятельности,
сотрудничества, ответственного хранения и пр., далее по тексту именуемого «Договор
Аренды».
1.2. Заказчик предъявляет следующие исходные требования к Объекту:
- Месторасположение: __________________________;
- Профиль: _______________;
- Площадь: __________________;
- Цена: __________________ (за кв. метр в год);
- Этаж: __________;
- Парковка: ______________;
- Кол-во телефонов: _____
- Вид договора: ________________________.
1.3. В ходе выполнения Договора Заказчик имеет право изменить исходные
требования к Объекту в письменной или устной форме.
2. Исполнитель обязан:
2.1. Провести поиск Объектов в соответствии с требованиями Заказчика и
предложить найденные варианты Заказчику;
2.2. Организовать осмотр Заказчиком тех Объектов, которые он выберет из числа
предложенных Исполнителем.
2.3.Присутствовать на переговорах о заключении Договора Аренды между
владельцем Объекта и Заказчиком;
2.3.1. Сообщать Заказчику сведения о ходе выполнения условий Договора;
2.4. Исполнитель имеет право привлекать к выполнению поручения Заказчика
третьих лиц, оплату услуг которых производит самостоятельно.
3. Заказчик обязан:
3.1. Оплачивать услуги Исполнителя в соответствии с условиями Договора;
3.2. До момента выполнения Исполнителем своих обязательств по Договору
вступать в контакт с владельцами Объектов или представителями владельцев Объектов,
найденных Исполнителем, только в присутствии Исполнителя, или с согласия
Исполнителя;
83
84
3.3. Фиксировать осматриваемые Объекты в Листе просмотров;
3.4. Не передавать полученную от Исполнителя информацию об Объектах третьим
лицам;
3.5. Представлять Исполнителю полную информацию о контактах с владельцами
Объектов, найденных Исполнителем, или представителями владельцев Объектов, если
таковые состоялись без присутствия Исполнителя.
4. Порядок приема-сдачи работ
4.1. Моментом выполнения Исполнителем обязательств по Договору является
момент наступления первого события из числа перечисленных ниже:
4.1.1. Заключение Заказчиком Договора Аренды на указанный в Листе
просмотров Объект, его части или другого помещения в том же здании;
4.1.2 Начало фактического использования Объекта Заказчиком. Под
фактическим использованием Объекта Стороны понимают физическое пребывание
Заказчика (его сотрудников) на территории Объекта более трѐх рабочих дней.
4.2. Заказчик признает обязательства Исполнителя выполненными также в том
случае, если любое из событий, перечисленных в п.4.1 Договора, наступило в отношении
лица, аффилированного с Заказчиком, либо для которого Заказчик является
аффилированным лицом. Аффилированность лиц, как физических, так и юридических,
трактуется в соответствии законодательством РФ.
4.3. Приемка услуг Исполнителя осуществляется путем подписания Заказчиком
Акта приема-сдачи услуг. Заказчик обязуется подписать Акт не позднее, чем через 5
(пять) рабочих дней с момента выполнения Исполнителем обязательств по Договору,
установленного в п. 4.1. Договора, или предоставляет письменный мотивированный отказ.
4.4. В случае неподписания Заказчиком Акта приема-сдачи услуг или
непредоставления письменного мотивированного отказа от подписания Акта в
установленный Договором срок, услуги Исполнителя считаются принятыми Заказчиком
без каких-либо замечаний, а Акт, подписанный Исполнителем в одностороннем порядке,
является основанием для расчетов по Договору.
5. Оплата услуг исполнителя
5.1. Стоимость услуг Исполнителя по Договору согласовывается Сторонами по
каждому предложенному Объекту отдельно и указывается в Листе просмотров,
оформленном как Приложение 1 к Договору, перед осмотром Объекта.
5.2. Заказчик оплачивает услуги Исполнителя в течение 5 (пяти) банковских дней с
момента выполнения Исполнителем обязательств по Договору.
5.3. В случае просрочки оплаты Исполнитель вправе взыскать с Заказчика штраф
из расчета 0,3 % от стоимости услуг Исполнителя по Договору за каждый день просрочки.
6. Дополнительные условия
6.1. Все споры по Договору разрешаются в первую очередь путем переговоров, а в
случае не достижения согласия на переговорах - в соответствии с действующим
законодательством РФ.
6.2. Исполнитель осуществляет экспертное сопровождение сделки при подписании
Сторонами отдельного договора об оказании риэлторских услуг.
6.3. Исполнитель гарантирует правильность оформления Договора Аренды только
в случае подписания Сторонами отдельного договора об оказании риэлторских услуг.
6.4. В случае если в течение 2 (двух) месяцев со дня подписания Договора Аренды
на подобранные Исполнителем площади Заказчик заключает Договор Аренды на
дополнительные площади в данном помещении, он обязан уплатить Исполнителю
комиссионное вознаграждение за дополнительные площади на условиях п.п. 5.1, 5.2
Договора.
84
85
7. Вступление в силу и срок действия договора
7.1. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами
7.2. Договор действует в течение шести месяцев с момента подписания его
Сторонами или до подписания Сторонами Акта приема-сдачи услуг.
Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по
одному экземпляру для каждой из Сторон.
8. Реквизиты сторон
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Банковские реквизиты:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
ЗАКАЗЧИК:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Банковские реквизиты:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
ИСПОЛНИТЕЛЬ: ___________________ /________________/
ЗАКАЗЧИК:_________________/_____________ /
85
86
Приложение 6.
Образец договора по купле-продаже недвижимости
ДОГОВОР № _________
г. Москва
«_____» ______________201__ года
1._______________________________________________________________________,
паспорт серии ___________ № _____________, выдан «____» ___________ _____ года,
____________________________________________________________________________,
зарегистрированный по месту жительства:
_____________________________________________________________________________
2._______________________________________________________________________,
паспорт серии _______ № _____________, выдан «____» ___________ _____ года,
_____________________________________________________________________________,
зарегистрированный по месту жительства:
_____________________________________________________________________________
именуемый в дальнейшем «ЗАКАЗЧИК», с одной стороны, и ООО «________________», в
лице ________________________________________________________________________,
действующего на основании
________________________________________________________, именуемое дальнейшем
«ИСПОЛНИТЕЛЬ», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили
настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ, ГАРАНТИИ И ПОДТВЕРЖДЕНИЯ
СТОРОН
1.1. Сделка - гражданско-правовой договор по отчуждению/приобретению объекта
недвижимости, определяемый участниками сделки.
1.2. Участники сделки – собственник и приобретатель объекта недвижимости.
1.3. При подписании договора ЗАКАЗЧИКУ разъяснено следующее:
1.3.1. Моментом возникновения права собственности у приобретателя при
отчуждении объекта является момент государственной регистрации перехода права
собственности.
1.3.2. Цена объекта недвижимости в договоре по отчуждению/приобретению
указывается по согласованию между участниками сделки.
1.3.3. Правовые последствия отчуждения недвижимости в части самостоятельной
уплаты связанных с этим налогов.
1.3.4. Право приобретателя недвижимости на изменение волеизъявления в период
подготовки к совершению сделки, вследствие чего становится невозможным возложение
ответственности на ИСПОЛНИТЕЛЯ за неисполнение договора (если причиной тому
явились действия/бездействие или решения третьих лиц, с которыми ЗАКАЗЧИК и/или
иное указанное им лицо должны совершить сделку).
1.3.5. Риэлторская деятельность – это организационно-посредническая деятельность
при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом их
участниками.
1.4. ЗАКАЗЧИК гарантирует ИСПОЛНИТЕЛЮ, что
1.4.1.
отсутствуют обстоятельства, препятствующие заключению Договора с
ИСПОЛНИТЕЛЕМ и совершению сделки по отчуждению объекта недвижимости;
1.4.2. отчуждаемый объект недвижимости не заложен, не обременен правами третьих
лиц, арендой, возмездным и безвозмездным пользованием и др.; в споре и под
арестом/запретом не состоит, право распоряжения им не ограничено;
86
87
1.4.3. из числа собственников и пользователей отчуждаемого объекта недвижимости
никто не лишен дееспособности, не ограничен в дееспособности, не состоит на учете в
ПНД, в НД.
1.5. ЗАКАЗЧИК уведомлен, что ИСПОЛНИТЕЛЬ может осуществлять
представительские функции от имени собственника Объекта.
1.6. ЗАКАЗЧИК подтверждает, что до заключения Договора получил всю
необходимую и достоверную информацию, обеспечивающую возможность правильного
выбора объема услуг по Договору; об ИСПОЛНИТЕЛЕ (в частности, о его наименовании,
адресе и режиме работы); о содержании заключаемого договора (о полном объеме
взаимных прав и обязанностей, специфике оказываемых ИСПОЛНИТЕЛЕМ услуг), о
процедуре оформления предстоящей сделки.
1.7. Стороны гарантируют друг другу конфиденциальность условий Договора и
предстоящей сделки.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. Предметом настоящего Договора является оказание ИСПОЛНИТЕЛЕМ
ЗАКАЗЧИКУ услуг, направленных на поиск приобретателя объекта недвижимости в виде:
_________________________________________________________, расположенного по
адресу:_______________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
(далее – Объект), и организацию оформления сделки по отчуждению Объекта.
2.2.
Правами
на
Объект
обладают
следующие
лица:_________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
(указать Ф.И.О. полностью, а если лицо не достигло 14 лет – дату рождения)
_____________________________________________________________________________
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. ЗАКАЗЧИК вправе:
3.1.1. Требовать от ИСПОЛНИТЕЛЯ надлежащего исполнения обязательств по
Договору.
3.1.2. Запрашивать у ИСПОЛНИТЕЛЯ информацию о ходе выполнения обязательств
по Договору.
3.1.3. Получать от ИСПОЛНИТЕЛЯ консультации о возможных способах
отчуждения Объекта.
3.2. ЗАКАЗЧИК обязуется:
3.2.1. В момент подписания настоящего Договора достоверно сообщить данные
относительно описания Объекта, а в случае уточнения и/или изменения параметров
Объекта – незамедлительно сообщать об этом ИСПОЛНИТЕЛЮ.
3.2.2. При необходимости оформить доверенность на указанное ИСПОЛНИТЕЛЕМ
лицо для сбора документов, необходимых для исполнения Договора и совершения сделки,
и передать ее ИСПОЛНИТЕЛЮ. В случае сбора таких документов силами
ИСПОЛНИТЕЛЯ или привлеченных им лиц стоимость Объекта
уменьшается на сумму, необходимую для подготовки, сбора, оформления
необходимых для сделки документов, а также государственной регистрации права
собственности на Объект (все его составляющие) на имя собственников (при
необходимости).
3.2.3. После подписания настоящего Договора не производить перепланировку
домовладения/его части (если оно входит в состав Объекта) и иных зарегистрированных
строений (сооружений), расположенных на земельном участке (если таковые имеются),
демонтаж оборудования и конструкций, а также ремонтно-строительные работы без
предварительного письменного согласования с ИСПОЛНИТЕЛЕМ.
87
88
3.2.4. Обеспечить ИСПОЛНИТЕЛЮ и потенциальным приобретателям доступ к
Объекту для осуществления его просмотров.
3.2.5. Выполнить все необходимые для совершения сделки по отчуждению Объекта
подготовительные действия, в том числе подписать акт согласования границ земельного
участка у соседей, а также обеспечить совершение соответствующих действий от иных
собственников Объекта.
3.2.6. При отсутствии у ИСПОЛНИТЕЛЯ полномочий на сбор необходимых для
сделки документов, - передать необходимые для оформления и государственной
регистрации договора по отчуждению Объекта документы в затребованном
ИСПОЛНИТЕЛЕМ объеме, включая оригиналы правоустанавливающих документов на
Объект, к указанному ИСПОЛНИТЕЛЕМ сроку, но не позднее, чем за два рабочих дня до
даты совершения сделки.
3.2.7. Незамедлительно сообщать ИСПОЛНИТЕЛЮ о ставших известными
ЗАКАЗЧИКУ обстоятельствах, затрудняющих или делающих невозможным совершение
сделки, а также об утрате либо корректировке необходимых для оформления сделки
документов.
3.2.8. До подписания договора по отчуждению Объекта оплатить все необходимые
налоги и платежи (коммунальные, электроэнергия, газ, водопровод, охрана, телефон,
вывоз мусора, разовый взнос и государственные сборы за подключение коммуникаций),
связанные с Объектом. В случае невыполнения настоящих обязанностей стоимость
Объекта уменьшается на сумму, необходимую для погашения долгов.
3.2.9. В случае вхождения в состав Объекта домовладения или его части –
обеспечить снятие всех собственников и пользователей с регистрационного учета, в том
числе расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры
возмездного
или
безвозмездного
пользования/найма/аренды,
в
срок
_____________________________________________________________________________
____,
выселиться
и
освободить
домовладение
от
имущества
в
срок
_____________________________
3.2.10. Явиться лично и обеспечить явку всех собственников и лиц, имеющих право
пользования на Объект, с необходимыми для совершения сделки документами в
назначенные ИСПОЛНИТЕЛЕМ день, время и место, и:
1) подписать договор по отчуждению Объекта;
подать документы на государственную регистрацию
(в обоих указанных случаях собственники Объекта должны иметь при себе
документы, удостоверяющие их личность, нотариально удостоверенное согласие
супруги/а, также документы, подтверждающие брачные/родственные отношения или их
отсутствие при необходимости).
3.2.11. Выплатить причитающиеся ИСПОЛНИТЕЛЮ денежные суммы и подписать
Акт выполненных работ (услуг).
3.2.12. Передать Объект приобретателю в порядке и в сроки, установленные в
договоре по отчуждению Объекта.
3.2.13. Не предпринимать каких-либо действий (лично или через других
посредников) по предмету настоящего Договора, не проводить переговоры с
потенциальными приобретателями Объекта, подобранными ИСПОЛНИТЕЛЕМ, и не
заключать с ними сделок по его отчуждению без согласования/участия ИСПОЛНИТЕЛЯ.
3.2.14. Незамедлительно информировать ИСПОЛНИТЕЛЯ о случае отчуждения
Объекта без участия ИСПОЛНИТЕЛЯ в период действия настоящего Договора, а также о
заключении аналогичных договоров с другими агентствами недвижимости/ посредниками
во избежание недоразумений при проведении рекламной кампании и действий в
отношении Объекта.
3.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ вправе:
88
89
3.3.1. Требовать от ЗАКАЗЧИКА надлежащего исполнения обязательств по
настоящему Договору.
3.3.2. Для исполнения предусмотренных настоящим Договором обязательств
привлекать третьих лиц на условиях по своему усмотрению на основании письменного
соглашения с ними.
3.3.3. Распоряжаться всей материальной выгодой от исполнения настоящего
Договора по своему усмотрению в случае ее возникновения.
3.4. ИСПОЛНИТЕЛЬ обязуется:
3.4.1. Осуществить комплекс мероприятий, направленных на поиск приобретателя
Объекта, в том числе с использованием по своему усмотрению имеющихся баз данных и
средств массовой информации.
3.4.2. Организовывать показ Объекта для потенциальных приобретателей.
3.4.3. Устно информировать ЗАКАЗЧИКА по его требованию о ходе выполнения
обязательств по настоящему Договору.
3.4.4. Проверить предоставленные ЗАКАЗЧИКОМ документы на Объект на предмет
соответствия их оформления требованиям законодательства и в случае обнаружения
погрешностей юридического или иного характера незамедлительно сообщить об этом
ЗАКАЗЧИКУ.
3.4.5. Известить ЗАКАЗЧИКА (письменно или устно, в том числе по телефону, факсу
и т.д.) о дате, времени и месте оформления сделки по отчуждению Объекта не позднее,
чем за два рабочих дня до даты совершения сделки.
3.4.6. Организовать подписание договора по отчуждению Объекта.
3.4.7. Оказать содействие в передаче документов на государственную регистрацию.
3.4.8. Обеспечить сохранность полученных от ЗАКАЗЧИКА оригиналов документов.
4. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
4.1. Вознаграждение ИСПОЛНИТЕЛЯ по Договору составляет сумму в размере
72000 (Семьдесят две тысячи) рублей, НДС не облагается.
4.2. Документальным подтверждением факта выполнения взаимных обязательств по
Договору является Акт выполненных работ (услуг), подписываемый в течение трех
рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на
Объект. В случае неподписания ЗАКАЗЧИКОМ Акта выполненных работ (услуг) услуга
ИСПОЛНИТЕЛЯ считается полностью и надлежащим образом оказанной и принятой
ЗАКАЗЧИКОМ по истечении одного месяца со дня государственной регистрации
перехода права собственности на Объект.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение или
ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной
этому явились события непреодолимой силы, т.е. чрезвычайные и непредотвратимые при
данных условиях обстоятельства (например, стихийные бедствия, вооруженные
конфликты и т.п.), а для ИСПОЛНИТЕЛЯ основанием освобождения от ответственности
являются также события, факторы или обстоятельства, не поддающиеся контролю и
находящиеся вне власти ИСПОЛНИТЕЛЯ (в частности, решения, действия или
бездействие органов власти или управления, издание нормативных актов,
препятствующих надлежащему исполнению обязательств, или т.п.).
5.2. ИСПОЛНИТЕЛЬ вправе потребовать с ЗАКАЗЧИКА возмещения всех
понесенных расходов и убытков, а также выплаты вознаграждения согласно Договору, в
случаях:
5.2.1. невозможности полного исполнения Договора по обстоятельствам, зависящим
от ЗАКАЗЧИКА или кого-либо из иных собственников Объекта, в том числе в случае
недостоверности предоставленной ЗАКАЗЧИКОМ информации и гарантий;
89
90
5.2.2. нарушения ЗАКАЗЧИКОМ пункта 3.2.13 Договора;
5.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее
исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим гражданским
законодательством РФ при наличии вины.
6. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
6.1. Действие настоящего Договора и предусмотренных в нем обязательств
прекращается вследствие исполнения, досрочного расторжения Договора по соглашению
Сторон или отказа ИСПОЛНИТЕЛЯ или ЗАКАЗЧИКА от его исполнения по основаниям,
указанным в настоящем Договоре.
6.2. Настоящий Договор считается неисполненным по вине ЗАКАЗИКА, и
ИСПОЛНИТЕЛЬ вправе отказаться от дальнейшего исполнения Договора, известив об
этом ЗАКАЗЧИКА, (при этом все гарантии ИСПОЛНИТЕЛЯ утрачивают силу), в случаях:
6.2.1. уклонения или отказа ЗАКАЗЧИКА или других собственников Объекта от
исполнения Договора, в том числе неявки на сделку;
6.2.2. препятствования совершению сделки со стороны ЗАКАЗЧИКА или других
собственников Объекта;
6.2.3. предоставления ЗАКАЗЧИКОМ недостоверной информации об Объекте, в том
числе в случае недостоверности гарантий ЗАКАЗЧИКА;
6.2.4. нарушения ЗАКАЗЧИКОМ пункта 3.2.13 настоящего Договора.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до «___»
_________________ 201__ года включительно. В случае если ни одна из Сторон за десять
рабочих дней до окончания срока Договора письменно не заявит другой Стороне о
прекращении действия Договора, он считается пролонгированным на такой же срок и на
тех же условиях.
7.1.1. Если договор по отчуждению Объекта подписан в пределах срока действия
настоящего Договора, то в случае недостаточности оставшегося срока для
государственной регистрации перехода права собственности Договор считается
автоматически продленным на срок, необходимый для государственной регистрации.
7.2. При неполучении ЗАКАЗЧИКОМ извещения от ИСПОЛНИТЕЛЯ о дне сделки
(при условии нахождения ИСПОЛНИТЕЛЕМ приобретателя на Объект) ЗАКАЗЧИК
обязан явиться для совершения сделки к 12 часам 00 минутам последнего дня срока
действия Договора по адресу:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
7.3. В случае возникновения спора стороны принимают меры к его разрешению
путем переговоров, а при невозможности урегулирования спора указанным способом для
сторон является обязательным претензионный порядок рассмотрения споров через
Примирительную комиссию.
7.3. Все пробелы в Договоре и приложениях к нему заполнены после
предварительного согласования с ЗАКАЗЧИКОМ и полностью одобрены им. Любые
дополнения и приложения к Договору являются его неотъемлемой частью.
7.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую
силу, по одному для каждой Стороны.
8. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ (ДАННЫЕ) СТОРОН
ЗАКАЗЧИК:
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
1.Ф.И.О.
_______________________________
_____________________ /____________________
М.П.
90
91
Контактные телефоны:
Домашний:
_______________________________
Рабочий:
_______________________________
Мобильный:
_______________________________
______________________________
(подпись)
2.Ф.И.О.
_______________________________
_______________________________
_______________________________
Контактные телефоны:
Домашний:
_______________________________
______________________________
Рабочий:
_______________________________
Мобильный:
_______________________________
______________________________
(подпись)
91
92
Приложение 7.
Образец договора по поиску недвижимости для аренды
ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ
по поиску недвижимости
г. _________________
«_____»_________________20__г.
_____________________________________________________________________________,
в лице, действующего на основании ___________________________________, именуемый
в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и гр.
_____________________________________________________________________________,
паспорт: серия ______, № _____, выданный
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________, проживающий по адресу:
_____________________________________________________________________________
_______________________________________________________________, именуемый в
дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны»,
заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по подбору
объекта недвижимости для Заказчика и оказанию содействия Заказчику при совершении
им операции купли-продажи вышеуказанного объекта. Заказчик обязуется оплатить
услуги Исполнителя в размере, предусмотренном настоящим Договором.
1.2. Объектом недвижимости, подбор которого будет осуществлять Исполнитель,
является. Требования, предъявляемые Заказчиком к данному объекту недвижимости:.
1.3. Исполнитель гарантирует отсутствие заинтересованности и иных отношений с
третьими лицами, которые могли бы оказать влияние на качество выполнения работ.
Исполнитель гарантирует свою материальную независимость в ходе исполнения
настоящего Договора.
1.4. Срок оказания услуг: начало: «___» ____ 2014 г. окончание: «___» ____ 2014 г.
1.5. Услуги оказываются по месту нахождения Исполнителя (г. ). В случае
необходимости выезда в другие населенные пункты Заказчик оплачивает проезд и
проживание Исполнителя из расчета: билеты: ; проживание (гостиница): рублей за сутки;
питание: рублей за сутки.
1.6. Все расходы, связанные с выполнением настоящего Договора, Исполнитель
несет самостоятельно за счет своего вознаграждения.
2. Обязанности исполнителя
2.1. Исполнитель обязуется:
подобрать объект недвижимости, соответствующий требованиям Заказчика;
содействовать в подборе документов, необходимых для регистрации сделки куплипродажи подобранного для Заказчика объекта недвижимости, и сформировать
данный пакет документов;
провести проверку правоустанавливающих и сопутствующих документов на
объект недвижимости, предлагаемый Заказчику;
обеспечить конфиденциальность и безопасность совершаемой сделки;
предоставить проект договора купли-продажи, согласовать его условия с
Заказчиком, организовать его подписание и при необходимости нотариальное
удостоверение;
92
93
зарегистрировать договор купли-продажи в уполномоченном государственном
органе;
получить для Заказчика свидетельство о государственной регистрации его прав на
объект недвижимости.
3. Обязанности заказчика
3.1. Заказчик обязуется:
своевременно рассматривать варианты, предлагаемые ему Исполнителем,
осматривать объекты недвижимости, выбранные для просмотров;
внести Продавцу подобранного объекта недвижимости задаток (денежную сумму)
за приобретаемый им объект недвижимости в порядке и на условиях,
установленных в соглашении о задатке;
предоставить со своей стороны необходимые документы для заключения договора
купли-продажи и дальнейшей регистрации данного Договора;
оплатить услуги Исполнителя в соответствии с настоящим Договором;
в случае необходимости выдавать Исполнителю доверенности на проведение от
его лица необходимых действий по оформлению сделки;
в течение срока действия настоящего Договора не вступать в отношения с
третьими лицами по предмету настоящего Договора.
4. Порядок оплаты услуг исполнителя
4.1. Стоимость услуг Исполнителя по настоящему Договору составляет % от
суммы договора между продавцом и покупателем.
4.2. Информация, переданная Исполнителем Заказчику, относится к сугубо
конфиденциальной. Если Заказчик отказывается от предложенного ему варианта
квартиры, он не имеет права воспользоваться им в своих интересах. В противном случае
Исполнитель вправе рассматривать свою работу выполненной.
4.3. Заказчик оплачивает услуги Исполнителя в следующем порядке: .
4.4. Оплата производится в безналичной форме.
5. Ответственность сторон
5.1.
Исполнитель
гарантирует
соответствие
сделки
действующему
законодательству Российской Федерации.
5.2. В том случае, если настоящий Договор расторгается по желанию Заказчика,
последний должен уплатить Исполнителю сумму в размере выполненной к этому моменту
работы в соответствии с актом выполненных работ.
5.3. Ответственность, не предусмотренная настоящим Договором, наступает в
соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6. Порядок разрешения споров, изменение и расторжение договора
6.1. Споры, возникающие при исполнении и расторжении настоящего Договора,
разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством Российской
Федерации.
6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон
после предоставления мотивированных обстоятельств для его расторжения.
6.3. При возникновении препятствий по выполнению условий настоящего Договора
Заказчик и Исполнитель обязуются незамедлительно сообщать о них друг другу.
7. Дополнительные условия
7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и
действует до окончания всех взаиморасчетов сторон.
7.2. Иные условия: .
93
94
8. Юридические адреса и реквизиты сторон
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Банковские реквизиты:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
ЗАКАЗЧИК:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Банковские реквизиты:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
9. Подписи сторон
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
___________________
ЗАКАЗЧИК:_________________/_____________ /
/________________/
94
95
Приложение 8.
Образец договора по поиску арендаторов для недвижимости
Договор об оказании услуг по привлечению арендаторов на объект недвижимости
г.Москва
«_____»_________________20__г.
_____________________________________________________________________________,
в лице
____________________________________________________________________________,
действующего на основании ____________________________________________ далее
"Заказчик", с одной стороны, и
_____________________________________________________________________________,
в лице
____________________________________________________________________________,
действующего на основании ____________________________________________,
именуемое в дальнейшем "Исполнитель", с другой стороны, заключили настоящий
договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Исполнитель оказывает Заказчику услуги по привлечению арендаторов на
объект недвижимости, характеристики которого указаны в разделе 6 данного
договора, именуемого в дальнейшем "Объект".
1.2. Все права и обязанности по заключенным между Заказчиком и арендаторами
при содействии Исполнителя договорам возникают у Заказчика.
1.3. На срок действия настоящего договора, Заказчик не вправе самостоятельно или
с помощью третьих лиц, привлекать арендаторов на Объект
1.4. Договор заключен на срок, начинающийся с "_____"_____________ 20___ г. и
заканчивающийся "______"_________________ 20___ г..
1.5. В случае, если по окончанию действия срока договора ни одна из сторон не
заявит, о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок на тех же
условиях.
1.6. Арендная плата, назначенная Заказчиком, составляет
__________________________________________________________ и включает (не
включает) НДС, включает (не включает) КУ.
2. Обязанности сторон
2.1. Исполнитель обязан:
2.1.1. Провести исследования рынка недвижимости с целью выявления
потенциальных арендаторов Объекта.
2.1.2. При необходимости поместить рекламу предлагаемого в аренду Объекта в
установленном законом порядке.
2.1.3. Обеспечить сопровождение потенциальных арендаторов для просмотра
Объекта представителем Исполнителя.
2.1.4. Консультировать Заказчика по вопросам связанным с ситуацией сложившейся
на рынке нежилых помещений, тенденций ценообразования, уровне и составе
спроса на нежилые помещения.
95
96
2.1.5. Проводить предварительные переговоры от имени Заказчика по поводу сдачи
в аренду Объекта.
2.1.6. Знакомить потенциальных арендаторов со всей информацией и
документацией представленной Заказчиком Исполнителю.
2.1.7. Приступить к исполнению своих обязательств по настоящему договору после
получения от Заказчика документов, перечисленных в п.п. 2.2.1.
2.2. Заказчик обязан:
2.2.1. В течение семи дней с момента подписания настоящего договора
предоставить Исполнителю всю необходимую документацию и информацию об
Объекте, в том числе: копии правоустанавливающих документов на Объект,
документы подтверждающие право Заказчика заключать договоры аренды на
Объект, планы Объекта, типовой договор аренды заключаемый Заказчиком,
типовые условия аренды, технические данные Объекта и иные документы
необходимые для сдачи Объекта.
2.2.2. Обеспечить представителям Исполнителя доступ на Объект для проведения
его осмотра потенциальными арендаторами.
2.2.3. Предоставить Исполнителю и его представителям право на оказание услуг по
рекламе и поиску арендаторов Объекта, включая право проведения переговоров с
потенциальными арендаторами от имени и в интересах Заказчика.
2.2.4. Незамедлительно информировать Исполнителя о скрытых дефектах Объекта,
об обстоятельствах, препятствующих законной сдаче в аренду Объекта.
2.2.5. Выплатить Исполнителю вознаграждение в размере и порядке, оговариваемом
в настоящем договоре.
2.2.6. В случае изменения Заказчиком условий аренды, Заказчик обязан уведомить
об этом Исполнителя в письменном виде (факс с присвоением входящего номера) не
позднее, чем за пять дней до введения изменений.
2.2.7. Подписывать с Исполнителем акты об исполнении услуг в день подписания
между Заказчиком и арендатором договора аренды на Объект.
2.2.8. В случае отказа Заказчика от подписания акта в трехдневный срок с даты
указанной в п. 2.2.7. акт подписывается только Исполнителем, и у Исполнителя
возникает право на получения вознаграждения в соответствии с п.3.1.
2.2.9. На срок действия настоящего договора не заключать договоров и не
подписывать Соглашений, предмет которых полностью или частично совпадает с
предметом настоящего договора
2.2.10. Не заключать с арендаторами договоров аренды без участия Исполнителя в
течение срока действия настоящего договора.
3.Порядок расчетов.
3.1. Вознаграждение Исполнителя составляет _______________________________.
3.2. Заказчик обязан выплатить Исполнителю указанное вознаграждение в день
заключения Заказчиком договора аренды Объекта с арендаторами, привлеченными
Исполнителем.
4.Ответственность сторон.
4.1.За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему
договору стороны несут ответственность в соответствии с гражданским
законодательством, действующим на территории Российской Федерации.
4.2. Досрочное расторжение договора возможно, только по соглашению обоих
сторон.
4.3. Досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон допускается
96
97
только при условии возмещения другой стороне причиненных таким расторжением
убытков и выплате штрафа в размере_____________________________________.
4.4. В случае не соблюдения Заказчиком п. 1.3. настоящего договора, он
выплачивает Исполнителю штраф в размере суммы указанной в п. 3.1. настоящего
договора.
4.5. В случае несвоевременной оплаты Заказчиком услуг Исполнителя, Заказчик
оплачивает
пени
в
размере
0.3%
за
каждый
день
просрочки.
4.6.Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора,
стороны
будут
стремиться
решить
путем
переговоров.
4.7.В случае, если указанные споры и разногласия не могут быть решены путем
переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим
законодательством в арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской
области.
4.8. Исполнитель не несет ответственности за неисполнение арендаторами условий
заключенного с Заказчиком договора аренды Объекта. Обязанности Исполнителя
считаются исполненными должным образом в момент заключения Заказчиком
договора аренды Объекта с арендаторами, привлеченными Исполнителем.
5. Дополнительные условия.
5.1. Все изменения и дополнения вносятся в настоящий договор путем совершения
сторонами дополнительных соглашений в письменной форме.
5.2. Настоящий договор составлен и подписан в двух экземплярах, по одному для
каждой из сторон.
6. Характеристики Объекта
Следующие характеристики Объекта предоставляются Заказчиком, и Заказчик
гарантирует их достоверность:
Адрес:___________________________________________________________ кадастровый
№____________________________
Правоустанавливающие
документы___________________________________________________Свидетельство о
регистрации Серия _________ № ______________________.
Обременения:______________________________________________________
Назначение Объекта - _______________________________________________
Площадь_________________________________
Ближайшая станция метро /ЖДС _____________________Как далеко
___________________________ Этаж _______/_______
Кол-во телефонов______________________Отопление (центр., местн.)_____________
Сигнализация _____________________
Охрана_______________________Наличие
оборудования__________________________________________________________
Состояние____________________________________Парковка(да, нет)__________
Расположение дома ___________________
Расположение входа_______________________
Примечания_______________________________________________________
7. Реквизиты и подписи сторон
97
98
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Банковские реквизиты:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
ЗАКАЗЧИК:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
Банковские реквизиты:
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
ИСПОЛНИТЕЛЬ: ___________________ /________________/
ЗАКАЗЧИК:_________________/_____________ /
98
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
4 611
Размер файла
955 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа