close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

понятие и сущность договора субаренды в российском

код для вставкиСкачать
ВЕСТНИК ЕКАТЕРИНИНСКОГО ИНСТИТУТА
№ 2 (22) 2013
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
В.Н.ОГНЕВ
ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ
В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
В статье на основе комплексного анализа научной литературы и нормативных правовых актов
дается определение договора субаренды в российском гражданском праве. Автор определяет
правовую природы договора субаренды и его соотношение с договором аренды.
In the article on the basis of the complex analysis of the scientific literature and normative legal acts
of the definition is given to the sublease agreement in the Russian civil law. The author defines
the legal nature of the contract of sublease and its correlation with the lease contract.
Ключевые слова: договор, субдоговор, аренда, субаренда.
Key words: contract, subcontract, lease, sublease.
Существование субдоговоров обусловлено
возможностью, а в некоторых случаях и необходимостью включения третьих лиц в процесс
исполнения основного договора.
В юридической литературе верно указывается, что такие названные в Гражданском кодексе
Российской Федерации (далее – ГК РФ) субдоговоры, как субаренда, поднайм жилого помещения, субподряд, коммерческая субконцессия, и
др. подразумевают, что они оформляют передачу третьему лицу прав и/или обязанностей,
производных от основного договора. В субаренде передается право пользования вещью,
полученной по основному договору аренды (п.
2 ст. 615 ГК РФ). В поднайме соответственно
передается часть или все нанятое жилое помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст.
685 ГК РФ) *11, 24+.
Возложение должником исполнения на
третье лицо возможно всегда, кроме случаев,
когда из закона, иных правовых актов, условий
обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство
лично. При возложении исполнения на третье
лицо происходит фактическая замена должника, однако само третье лицо не становится стороной в обязательстве, поскольку оно выполняет по отношению к кредитору только фактические действия, а сам должник не выбывает из
обязательства и отвечает за действия третьего
лица, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным
исполнителем третье лицо (ст. 403 ГК РФ) *16,
16].
Субдоговоры зачастую рассматривают как
форму привлечения третьего лица к исполнению основного обязательства. Однако необходимо отметить, что многообразие механизмов
привлечения в обязательство третьего лица в
современном гражданском обороте приводит к
их разрозненному правовому регулированию,
фрагментарной научной разработке и непоследовательному практическому применению.
При участии третьих лиц в исполнении обязательства стороны самого обязательства не
меняются. Перемена же лиц в обязательстве,
которая может происходить в форме замены
как кредитора, так и должника, означает, что
прежние участники из обязательства выбывают,
а их права и обязанности в полном объеме,
включая связанные с производством и принятием исполнения, переходят к заменившим их
субъектам *16, 17+.
Следует указать, что по субдоговору происходит передача или прав, или обязанностей,
или одновременно прав и обязанностей, вытекающих из основного договора.
В аренде из основного договора переходит в
субдоговор только право владения и пользования или только пользования объектом аренды.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ИМЕНИ ЕКАТЕРИНЫ ВЕЛИКОЙ
Стр. 71
№ 2 (22) 2013
ВЕСТНИК ЕКАТЕРИНИНСКОГО ИНСТИТУТА
Все остальные условия субаренды, в частности,
размер и порядок оплаты, срок аренды, обязанности по содержанию арендованного имущества, условия о расторжении, о последствиях
улучшения арендованного имущества и другие
условия могут отличаться от условий основного
договора аренды, разумеется, не выходя за
пределы прав, которые получил по основному
договору арендодатель. Т.е. основной договор
и субдоговор могут быть связаны только совпадением обязанности предоставить в пользование определенный объект гражданских прав
[11, 59-60].
Отсутствие в современной отечественной
цивилистике разработанной системы обязательств с участием третьих лиц приводит к смешению правовых форм участия третьих лиц в
обязательствах [10, 3].
Такое неоднозначное понимание участия
третьих лиц в исполнении обязательств приводит к неоправданной аналогии с субдоговорами. При возложении исполнения на третье лицо
происходит фактическая замена должника, однако само третье лицо не становится стороной в
обязательстве, поскольку оно выполняет по отношению к кредитору только фактические действия, а сам должник не выбывает из обязательства и отвечает за действия третьего лица,
если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным
исполнителем третье лицо (ст. 403 ГК РФ) *16,
16].
С.В.Сарбаш делает, по нашему мнению, закономерный вывод, что следует отличать от
обязательств со множественностью лиц такие
случаи, когда предмет обязательства является
единым, однако выступает таковым в различных обязательственных отношениях, например
при субаренде *13+.
Необходимо отметить точку зрения А.И.
Муртазина, который констатирует, что законодательство РФ не содержит не только определения субдоговора, но даже самого этого понятия, тогда как ГК РФ использует термины «субаренда», «субподряд», «коммерческая субконцессия», «сублицензионный договор», и др.
Концепция совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации
также не содержит предложений, связанных с
введением понятия «субдоговор» и с регулированием соответствующих отношений [11, 20].
Стр. 72
Этот же автор подчеркивает, что в научной литературе термин «субдоговор» является устоявшимся и используется при исследовании проблем правового регулирования отношений в
рамках отдельных поименованных субдоговоров [11, 6].
Таким образом, следует отметить, что ни в
науке, ни в законодательстве, ни в судебной и
правоприменительной практике еще не решены
многие проблемы понимания правовой природы и сущности как субдоговоров в целом, так и
субаренды в частности. Поэтому вопросы в сфере отношений по субаренде требуют самого
серьезного исследования.
Договор субаренды опосредует использование одним лицом имущества другого, но не
собственника данного имущества, а лишь временного обладателя прав пользования и владения данным имуществом. При этом появление
соответствующего субдоговорного института
обусловлено возможностью арендатора передавать объект аренды другим лицам в субвладение и субпользование, не нарушая в свою
очередь права основного собственника.
Если основному договору аренды уделено
достаточное внимание как в гражданскоправовой отрасли, так и в иных юридических
отраслях (например, в земельном, водном, лесном праве), то соответствующему субдоговору
лишь фрагментарное. Активное практическое
использование договора субаренды приводит
отдельных авторов к разработке проблем договора субаренды [4]. Однако, на наш взгляд, решение такой серьезной проблемы в рамках
диссертационного исследования на соискание
ученой степени кандидата юридических наук,
практически невозможно.
Необходимость исследования договора субаренды подкрепляется еще и тем, что понятие
договор субаренды нормативно не закреплено.
Следует также отметить, что юридическая
мысль в целом не выработала однозначного
подхода к понятию и сущности договора субаренды.
Анализ общих положений об аренде, специальных норм, посвященных субаренде, а также
отдельных точек зрения по поводу исследуемого договора позволит нам выявить сущность
договора субаренды и определить его понятие.
Современное гражданское законодательство
посвятило правовому регулированию субарен-
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ИМЕНИ ЕКАТЕРИНЫ ВЕЛИКОЙ
ВЕСТНИК ЕКАТЕРИНИНСКОГО ИНСТИТУТА
ды ст. 615 ГК РФ, которая закрепляет, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать
арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по
договору аренды другому лицу (перенаем),
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать
арендные права в залог и вносить их в качестве
вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Из законодательных положений следует, что
при субаренде субарендатору передается право
пользования объектом аренды. Т.е. никаких
обязанностей из основного договора субарендатору не передается.
Содержание субарендных отношений такое
же, что и содержание арендных отношений.
Ограничение касается только объема прав, которыми обладает арендатор по отношению к
арендованному имуществу, а также срока основного договора аренды, поскольку договор
субаренды не может быть заключен на срок,
срок, превышающий срок основного договора.
Анализ абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ позволяет
сформулировать еще одно правило, характерное для правового регулирования субаренды, –
на отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и
об отдельных видах договора аренды. Данное
правило необходимо признать в качестве общего при регулировании субдоговоров в рамках
гражданского законодательства.
Следует поддержать точку зрения А.И.Муртазина, который утверждает, что к субдоговорному правоотношению применяются нормы о
соответствующем поименованном договоре,
если иное не установлено законом или не вытекает из существа субдоговора [11, 11-12]. Данный принцип применим и к регулированию
субарендных отношений. Однако, например, в
ст. 706 ГК РФ, посвященной договору субподряда, не находит своего закрепления правило о
применении к договору субподряда правил о
подряде.
Субаренду можно определить по сути как
основной договор аренды, специфика которого
заключается в производности с тем же предметом. Т.е. субарендный договор по своей право-
№ 2 (22) 2013
вой природе является также договором аренды,
в котором арендатор выступает в качестве
арендодателя, а субарендатор – в качестве
арендатора *12+.
Производность субдоговора от основного
договора также предполагает, что объект основного договора и субдоговора полностью или
частично совпадают. Указанный аспект признака производности является следствием того
факта, что субдоговор заключается только в
рамках объема прав и/или обязанностей основного договора.
Однако, несмотря на возможность применения к договору субаренды общих положений об
аренде, необходимо указать на то, что аренда и
субаренда являются относительно самостоятельными по отношению друг к другу договорами.
Относительность в самостоятельности заключается в том, что договор субаренды, вопервых, производен от основного договора, а,
во-вторых, зависим от договора аренды.
В юридической литературе сложилось мнение, что зависимость договора субаренды заключается в том, что арендатор не может предоставить арендованное предприятие в субаренду на более длительный срок, чем тот, который установлен основным договором. Недействительность договора аренды влечет недействительность договора субаренды, а в случае
досрочного прекращения основного договора,
прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК
РФ). Кроме того, права субарендатора в отношении переданного ему имущества не могут
быть шире тех, которые предоставлены по договору арендатору. Т.е. действует принцип, что
никто не может передать больше прав, чем
имеет сам *3, 193+.
Однако, согласно другой точки зрения, проблема взаимосвязи договоров аренды и субаренды не ограничивается только лишь указанными ограничениями в отношении субаренды.
Данный вопрос лежит в плоскости системы правоотношений основного договора и договор
субаренды, которая предполагает, что это два
взаимосвязанных правоотношения. При этом,
между этими двумя обязательственными конструкциями существуют как определенные
сходства, так и обусловленные спецификой субдоговора различия *4, 24+.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ИМЕНИ ЕКАТЕРИНЫ ВЕЛИКОЙ
Стр. 73
№ 2 (22) 2013
ВЕСТНИК ЕКАТЕРИНИНСКОГО ИНСТИТУТА
Договор аренды и субаренды связаны между собой по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от первого. Их зависимость проявляется в том, что
арендатор в договоре аренды становится вторичным арендодателем в рамках такого дополнительного договора (субдоговора). В то же
время, эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель и субарендатор никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в
каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора *6+.
В правовой литературе общепринятым считается употребление также терминов «основной» и «дополнительный» как для описания
определенных правоотношений, например,
уступки права требования и перевода долга,
обеспечительных обязательств [2, 50], так и для
анализа правоотношения со сложной внутренней структурой. В последнем случае речь идет о
правоотношениях, состоящих «из нескольких
взаимосвязанных субъективных прав и обязанностей», основных и дополнительных.
К числу дополнительных традиционно относят секундарные права, кредиторские обязанности в гражданско-правовых обязательствах, и
др. [8, 69]. По нашему мнению, сопоставление
договоров аренды и субаренды как основного и
дополнительного, не вполне возможно из-за
особой правовой природы последнего.
Необходимо также указать, что заключение
договора субаренды не является основанием ни
для прекращения, ни для изменения основного
договора аренды, поскольку арендатор, заключая договор субаренды, становится стороной в
обоих договорах. Указанные договоры связаны
между собой только лишь по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от существования первого. Их зависимость проявляется также в том, что арендатор
в договоре аренды становится вторичным
арендодателем в рамках такого дополнительного договора (субдоговора).
В то же время, эти договоры не порождают
трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель
и субарендатор никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку
в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами,
Стр. 74
ни арендодатель не может прямо предъявить
права требования к субарендатору, ни субарендатор – к арендодателю. Ответственным перед
арендодателем остается арендатор [1, 107-108].
По мнению И.А.Фаршатова, в правовой действительности существует такое явление, как
«производность», которое обнаруживает свое
действие поэтапно, отражаясь, во-первых, на
формировании норм права (здесь появляются
«производные правовые нормы»), и, во-вторых,
на реализации этих норм, т.е. на возникновении
правоотношения. При этом условием построения производных правовых норм является наличие базовых правовых норм и институтов. В
качестве таковых выступают традиционные
гражданско-правовые институты права собственности, обязательственного права, договора
купли-продажи, аренды, и т.д. По отношению к
данным институтам все иные, например, ограниченные вещные права, обеспечительные обязательства, субаренда представляют собой производные правовые институты, сформированные под воздействием изменившейся социально-экономической обстановки и сохранившие
основные черты базового института [14, 33].
Указанный автор в качестве основного
приема регулирования взаимозависимых отношений видит не создание комплексных, единых
систем правовых норм, а установление четкой
функциональной соподчиненности между нормами, регулирующими базовые, основные отношения и нормами, рассчитанными на производные от них общественные отношения. Последнюю группу норм и, соответственно, регулируемую область общественных связей, ученый так и назвал «производной» [14, 28].
Определенную зависимость договора субаренды от основного договора аренды также
подчеркивает положение ГК РФ о применении к
договору субаренды правил об аренде – первичном договоре. Именно возможность применения к субаренде общих положений об аренде
дает основания признать их одинаковую правовую природу.
В п. 2 ст. 618 ГК РФ содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды от договора аренды. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным (гл. 9 ГК РФ), то ничтожным
является и заключенный в соответствии с ним
договор субаренды [9, 138].
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ИМЕНИ ЕКАТЕРИНЫ ВЕЛИКОЙ
ВЕСТНИК ЕКАТЕРИНИНСКОГО ИНСТИТУТА
Таким образом, сущность договора субаренды аналогична сущности основного договора
аренды – предоставление имущества во временное пользование и владение. При этом
предмет договора аренды и субаренды могут
совпадать полностью или частично, а арендатор
по основному договору выступает в качестве
субарендодателя по субдоговору.
Следует поддержать точку зрения, высказанную В.А.Гуниным при исследовании правовой природы договора субаренды о том, что
договор субаренды, как в прочем и любой иной
поименованный субдоговор, является разновидностью
соответствующего
гражданскоправового договора. Это означает, что при определении понятия и признаков договора субаренды необходимо исходить из сложившегося
в цивилистической науке подхода к исследованию того или иного гражданско-правового договора. Т.е. сначала выявить особенности,
сформулировать его определение, а затем дать
юридическую характеристику *4, 45+.
Говоря о понятии договора субаренды, отметим, что в юридической литературе практически отсутствует доктринально толкование
данного субдоговора. Зачастую ученые при рассмотрении вопросов о субъектном составе договора аренды лишь указывают на возможность
существования договора субаренды, ограничиваясь при этом изложением законодательно
закрепленных положений о субаренде. В некоторых случаях предлагаются собственные определения договора субаренды, которые, на наш
взгляд, не в полной степени отражают сущность
данной правовой категории.
Так, Г.А.Корнийчук указывает, что по договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное
ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование *7+.
О.С.Иоффе давал следующее определение
договора субаренды (поднаема): «…поднаем,
это такой договор, в силу которого наниматель
имущества передает его целиком или в известной части во временное возмездное пользование другому лицу» [5, 308].
В свою очередь И.В.Шепелева признает договором субаренды гражданско-правовой договор, в силу которого арендатор, если иное не
предусмотрено законом или договором арен-
№ 2 (22) 2013
ды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение
и пользование или во временное пользование,
а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату [15].
По мнению В.А.Гунина, по договору субаренды арендатор (субарендодатель) обязуется
предоставить субарендатору с согласия арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, не превышающий срок договора
аренды [4, 48-49].
По нашему убеждению, только последнему
автору удалось сформулировать наиболее верную дефиницию. Однако, с точки зрения уяснения сущности договора субаренды, данное определение также не лишено недостатков.
В связи с этим предлагаем договор субаренды определить как субдоговор, по которому
арендатор с согласия арендодателя обязуется
предоставить субарендатору арендованное
имущество или его часть во временное владение и пользование или во временное пользование.
Следует также отметить, что договор субаренды представляет собой самостоятельный
гражданско-правовой договор, относящийся к
договорам, направленным на передачу имущества во временное владение и пользование или
во временное пользование.
Необходимо обратить внимание на тот факт,
что в юридической литературе довольно подробно обоснована позиция, согласно которой
договор субаренды выделяется в самостоятельный договор арендного типа по следующим
признакам:
1. Договору субаренды как разновидности
договора аренды присущи все его признаки, что
позволяет говорить о родовой принадлежности
договора субаренды к категории гражданскоправовых договоров на передачу имущества.
Поэтому передача имущества, осуществляемая
субарендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к
субарендатору, который получает имущество
лишь во владение и пользование, либо только в
пользование.
2. Законодательство четко регулирует как
общие положения договора аренды, так и его
отдельные виды. При этом большая часть норм,
посвященных договору аренды, носят диспози-
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ИМЕНИ ЕКАТЕРИНЫ ВЕЛИКОЙ
Стр. 75
№ 2 (22) 2013
ВЕСТНИК ЕКАТЕРИНИНСКОГО ИНСТИТУТА
тивный характер, они действуют в том случае,
если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Указанные нормы
применяются к договору субаренды, если иное
не предусмотрено договорами аренды и субаренды.
3. Договор субаренды можно выделить в качестве самостоятельного вида договора аренды. В основе данного выделения лежит зависимость договора субаренды от основного договора аренды, т.е. от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не
в силу сдаваемого в аренду имущества.
4. Права и обязанности субарендатора являются производными от прав и обязанностей
арендатора (субарендодателя).
5. Арендатор по основному договору аренды
одновременно выступает субарендодателем по
договору субаренды. Т.е. возникают, с одной
стороны, взаимосвязанные признаком подчиненности договорные отношения, но, с другой
стороны, в рамках самостоятельных гражданско-правовых договоров.
6. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок аренды. Данное правило порождает зависимость существования рассматриваемого субдоговора от основного договора аренды [4, 46-47].
Таким образом, специфика понятия договора субаренды обусловлена особой правовой
природой договора субаренды, проявляющейся
в производности субдоговора от основного договора.
Договор субаренды можно считать родовым
понятием по отношению к некоторым другим
субдоговорам, суть которых заключается в том,
что одно арендатор предоставляет другому лицу (субарендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Литература:
1. Бритвин С.Н., Садков А.Н., Чаркин С.А.
Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики. Монография. Волгоград, 2006.
2. Габов А.В. Некоторые проблемные во-
Стр. 76
просы уступки права // Юридический мир. 1999.
№ 3. С. 50.
3. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. /
Е.Ю.Валявина, И.В.Елисеев и др. / Отв. ред. А.П.
Сергеев, Ю.К.Толстой. М., 2006. С. 193.
4. Гунин В.А. Договор субаренды в российском гражданском праве: дис. … канд. юрид.
наук. Коломна, 2011.
5. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.,
1975. С. 308.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй (постатейный) / Т.Е.Абова, А.Л.Алферов, Л.В.Андреева, и
др.; под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю.Кабалкина. М.,
2004 // СПС «КонсультантПлюс»: поиск по автору.
7. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма
и лизинга. М., 2009 // СПС «КонсультантПлюс»:
поиск по автору.
8. Кроз М.К. Третье лицо в обязательстве.
Дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2001.
9. Круглова О.Б. Правовое регулирование
договора аренды нежилых зданий, сооружений
в предпринимательской сфере: дис. … канд.
юрид. наук. Самара, 2002. С. 138.
10. Мильков М.А. Обязательства с участием
третьих лиц в Российском гражданском праве:
автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. С. 3.
11. Муртазин А.И. Субдоговор как форма
участия третьего лица в обязательстве: дис. …
канд. юрид. наук. М., 2010. С. 24.
12. Перова Е.Ю. Субаренда и перенаем в
арендных правоотношениях. Нотариус. 2008. №
3 // СПС «КонсультантПлюс»: поиск по автору.
13. Сарбаш С.В. Исполнение договорного
обязательства. М., 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
14. Фаршатов И.А. Производные правоотношения // Государство и право. 1998. № 2. С.
33.
15. Шепелева И.В. Заключение договора
субаренды: теория, практика и тактика // Гражданское право. 2008. № 4 // СПС «КонсультантПлюс»: поиск по автору.
16. Шумейко И.Ю. Проблемы исполнения
обязательств в гражданском праве: автореф.
дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2010.
С. 16.
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ИМЕНИ ЕКАТЕРИНЫ ВЕЛИКОЙ
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
332
Размер файла
484 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа